Analisis Assessment Sales Ratio antara n

BANGUNAN SKRIPSI

Disusun oleh : SUSHANTY WITA A (0510212020)

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Untuk Meraih Derajat Sarjana Ekonomi JURUSAN ILMU EKONOMI DAN STUDI PEMBANGUNAN KONSENTRASI PERPAJAKAN FAKULTAS EKONOMI UNIVERSITAS BRAWIJAYA MALANG 2007

KATA PENGANTAR

Syukur Alhamdulillah penulis panjatkan kehadirat Allah SWT. karena atas rahmat dan Karunia-Nya, penulis dapat menyelesaikan Skripsi yang berjudul :

”ANALISIS ASSESSMENT SALES RATIO ANTARA NILAI JUAL OBJEK PAJAK DENGAN HARGA TANAH DAN BANGUNAN”

Penyusunan Skripsi ini ditujukan untuk melengkapi persyaratan dalam mencapai derajat Sarjana Ekonomi pada jurusan IESP Fakultas Ekonomi Universitas Brawijaya Malang.

Ide awal penulisan Skripsi ini timbul karena NJOP tidak sama dengan harga pasar yang terjadi secara wajar. NJOP bisa lebih tinggi dari harga pasar dan bisa juga lebih rendah dari harga pasar. Level of assessment sales ratio dapat mengukur besarnya tingkat penetapan NJOP terhadap harga pasar tanah dan bangunan.

Dengan selesainya penyusunan Skripsi ini, penulis menyampaikan rasa hormat dan ucapan terima kasih serta penghargaan yang tinggi kepada :

1. Bapak Shofwan, SE, M,Si. selaku Dosen Pembimbing Skripsi

2. Bapak Dr. Ghozali Maski,SE., MS . selaku Ketua Jurusan IESP.

3. Bapak Prof. Dr. Bambang Subroto, SE., MM., Ak. selaku Dekan Fakultas Ekonomi

4. Seluruh karyawan Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan Penulis menyadari bahwa penyusunan Skripsi ini masih jauh dari

sempurna. Karena itu, kritik dan saran dari pembaca sangat diharapkan demi kesempurnaan Skripsi ini. Akhirnya, penulis berharap semoga karya ini bermanfaat bagi penulis maupun pembaca.

Malang, Agustus 2007

Penulis

BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan ................................................................................... 50

5.2 Saran ............................................................................................ 51

DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN

DAFTAR TABEL

Tabel 4.1 Laporan Penerimaan dan Penyetoran PBB tahun 2006 Kecamatan Dau ...... 39

Tabel 4.2 Jumlah Data Sampel yang Diambil Sebagai Objek Penelitian ....................... 40

Tabel 4.3 Assessment Ratio (AR) .................................................................................. 41

Tabel 4.4 Pengukuran Tendensi Sentral ........................................................................ 42

Tabel 4.5 Hasil Pengukuran Variabilitas ........................................................................ 45

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.10 Kerangka Pemikiran ....................................................................................... 24

Gambar 4.1 Peta Kecamatan Dau ..................................................................................... 38

DAFTAR LAMPIRAN

1. Lampiran 1 (Data Kawasan Perumahan)

2. Lampiran 2 (Data kawasan Perkampungan)

3. Lampiran 3 (Assessment Ratio per Perumahan)

4. Lampiran 4 (Assessment Ratio per Kelurahan)

5. lampiran 5 (Perhitungan)

ABSTRAKSI

Sushanty Wita A, 2007. ANALISIS ASSESSMENT SALES RATIO ANTARA NILAI JUAL OBJEK PAJAK DENGAN HARGA TANAH DAN BANGUNAN. Skripsi, Jurusan Ilmu Ekonomi Studi Pembangunan konsentrasi Perpajakan, Fakultas Ekonomi, Universitas Brawijaya. Shofwan, SE, M.Si.

Ratio yang digunakan dalam penilaian property khususnya property perpajakan adalah assessment sales ratio. Assessment sales ratio adalah ratio atau perbandingan antara NJOP dengan harga pasar tanah dan bangunan. Kegunaan assessment sales ratio adalah untuk mengetahui a) tingkat penetapan NJOP terhadap harga pasar tanah dan bangunan, b) keseragaman dalam penetapan NJOP tanah dan bangunan.

Dalam penelitian ini data yang diambil adalah NJOP dan harga pasar tanah dan bangunan. Sampel yang digunakan yaitu sample non probability. Sampel yang diambil adalah perumahan dan perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau.

Terdapat tiga metode analisis yang digunakan, yaitu meliputi a) uji level of assessment, b) pengukuran tendensi sentral, c) pengukuran variabilitas.

Dari hasil analisis didapat kesimpulan, bahwa a) dalam uji level of assessment terjadi under assessment, karena NJOP di bawah harga pasar tanah dan bangunan, b) pengukuran tendensi sentral didapat bahwa tingkat assessment ratio belum memenuhi standar IAAO, c) pengukuran variabilitas dihasilkan bahwa masih belum ada keseragaman pada kelompok property perumahan dan perkampungan.

Kata Kunci: Assessment Sales Ratio COD dan COV Tendensi Sentral

BAB I PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Pembangunan nasional yang dilaksanakan dewasa ini secara bertahan dan berkesinambungan sudah barang tentu memerlukan dana. Salah satu sumber penerimaan pemerintah adalah pajak termasuk di dalamnya Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang merupakan sumber penerimaan yang sangat berarti bagi pemerintah daerah, baik pemerintah propinsi maupun kabupaten/kota. Sebagian besar hasil PBB diserahkan kepada pemerintah daerah setempat untuk mendukung kegiatan pembangunan daerahnya.

Selama ini, pengenaan PBB lebih banyak didasarkan dari hasil penilaian secara massal (mass appraisal) sedangkan penilaian secara individual (individual appraisal) masih sedikit. Keadaan ini disebabkan kurangnya tenaga dan biaya serta wilayah objek pajak yang luas dan besarnya jumlah objek pajak. Penilaian secara massal memiliki kelemahan, yaitu mengakibatkan kurang akuratnya data dan kurang beragamnya tingkat penilaian dalam menentukan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

Pengertian NJOP tidak sama dengan nilai pasar, yang mana NJOP merupakan harga rata-rata suatu objek pajak yang ditetapkan dengan mekanisme tertentu, sedangkan nilai pasar dinyatakan sebagai Harga Jual Objek Pajak (HJOP) yang terjadi secara wajar di pasar. Oleh karena itu besar kemungkinan HJOP yang ditentukan oleh pasar lebih rendah, sama, atau lebih tinggi dari NJOP yang ditetapkan oleh pemerintah.

Penetapan NJOP dilakukan dengan mekanisme tertentu, ini berarti bahwa penetapan NJOP tidak dilakukan dengan semaunya, akan tetapi dilakukan dengan ilmu tertentu, pendekatan tertentu, dan mekanisme tertentu.

Seperti Kep-537/PJ./2000 mengenai petunjuk teknis pendataan dan penilaian, yang dimaksudkan supaya menghasilkan kinerja penetapan yang adil, akurat, transparan, dan diterima semua pihak untuk segala kepentingan.

Penetapan NJOP untuk semua orang dan segala kepentingan hanya dimiliki oleh Menteri Keuangan. Dengan demikian dapat dihindarkan terjadinya NJOP yang berbeda untuk satu objek pajak. Penetapan NJOP ditetapkan setiap tiga tahun, kecuali untuk daerah tertentu ditetapkan setiap tahun sesuai perkembangan daerahnya, terutama kemajuan nilai ekonomis tanah suatu daerah. Perkembangan ekonomi yang pesat pada suatu daerah dapat merubah status daerah tersebut, misalnya dari status desa menjadi kota, dari kota kecil menjadi kota madya, kota besar, dan seterusnya. Dari perubahan tersebut akan menjadikan nilai ekonomis tanah beserta bangunan suatu daerah meningkat pesat. Berkaitan dengan nilai tanah dan bangunan suatu daerah, biasanya KP- PBB dalam melakukan penilaian memprioritaskan pada daerah-daerah yang maju dan telah terdata melalui proyek Sistem Manajemen Informasi Objek Pajak (SISMIOP).

Dengan banyaknya kepentingan masyarakat terhadap NJOP, dimungkinkan munculnya reaksi ketidaksetujuan terhadap NJOP yang telah ditetapkan oleh pemerintah, manakala ketetapan NJOP tersebut lebih tinggi dari HJOP. Kecuali bagi golongan yang mempunyai kepentingan terhadap NJOP cukup tinggi, secara ekonomis justru ketetapan tersebut dapat menguntungkan mereka. Misalnya mereka yang berkepentingan atas ganti rugi tanah, jika harga tanah lebih rendah dari NJOP maka mereka cenderung menuntut harga pasar tanahnya sesuai dengan ketetapan NJOP yang ditetapkan pemerintah, walaupun dikaitkan dengan pelunasan PBB terhutang mereka belum tentu menerima NJOP tersebut.

Oleh karena itu, penetapan NJOP idealnya merupakan satu nilai yaitu, siapa pun yang menetapkan, dan siapa pun yang mempergunakan ketetapan itu, baik untuk perpajakan, asuransi, jaminan bank, ganti rugi, dan sebagainya, ketetapan NJOP harus wajar/ adil yang dapat diterima oleh semua pihak untuk segala kepentingan

Untuk mengusahakan kewajaran/ keadilan dalam penetapan NJOP maka peranan penilai PBB sangat menentukan. Peranan penilai untuk perpajakan adalah melakukan appraisal atau estimasi nilai property. Estimasi nilai property adalah pendapat atau taksiran subjektif dari penilai property yang nilainya sama dengan nilai pasar property tersebut pada saat penilaian dilakukan. Dan level of appraisal hendaknya mendekati 100%.

International Association of Assesor Officer (IAAO) merupakan keberlangsungan suatu ad valorem tax (pajak kebendaan) yang bergantung pada sejauh mana keakuratan appraisal dilakukan. Karena itu, semestinya yang dilakukan adalah mengevaluasi kualitas kinerja penetapan NJOP tersebut dengan suatu alat yang dikenal dengan studi ratio

Studi ratio merupakan suatu alat yang dapat digunakan secara luas untuk mengevaluasi masalah yang ada kaitannya dengan Pajak Bumi dan Bangunan baik itu menyangkut penetapan, keseragaman, maupun keadilan. Selain itu dapat juga digunakan untuk mengidentifikasi berbagai permasalahan seputar analisis pasar, penyelesaian keberatan, prosedur penilaian dan masalah lainnya. Rasio yang sering digunakan dalam bidang penilaian property untuk kepentingan perpajakan adalah assessment sales ratio (AR) yang merupakan perbandingan antara NJOP sebagai nilai properti yang ditetapkan (assessment value) terhadap nilai pasar (sales value) yang diasumsikan sebagai market value.

Analisis penentuan NJOP tanah dan bangunan dimaksudkan untuk melihat tingkat penerapan NJOP terhadap nilai pasar yang berlaku. Studi Analisis penentuan NJOP tanah dan bangunan dimaksudkan untuk melihat tingkat penerapan NJOP terhadap nilai pasar yang berlaku. Studi

Permasalahan yang sering muncul selama ini adalah masih banyaknya keluhan dari masyarakat sebagai wajib pajak berkaitan dengan penetapan PBB. Surat Pemberian Pajak Terutang (SPPT) yang diterbitkan oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan dianggap tidak mencerminkan keadaan yang sebenarnya. Wajib pajak menganggap bahwa NJOP yang ditetapkan oleh KP-PBB masih terlalu tinggi, sehingga mereka ramai-ramai mengajukan keberatan atas SPPT yang mereka terima. Persepsi yang berbeda antara wajib pajak dan petugas pajak dalam hal ini nilai pasar dan NJOP merupakan sumber masalah yang berkembang selama ini.

Pertumbuhan kota Malang sangat pesat antara lain menyangkut pertumbuhan penduduk, ekonomi, sosial, dan budaya, disertai dengan peran dan status kotanya yang sangat cepat tersebut, memberikan implikasi dan konsekwensi pada pemenuhan tuntutan akan tersedianya lahan/tanah, baik untuk lokasi perumahan, kawasan industri, dan perdagangan, maupun untuk lokasi sejumlah perguruan tinggi. Kondisi ini memberikan dampak positif terhadap perkembangan nilai tanah dan bangunan yang berada dalam lingkup kawasan tersebut.

Dengan demikian Kecamatan Dau Kabupaten Malang khususnya Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari perlu diuji keakuratan penetapan NJOP dengan nilai pasarnya. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui seberapa besar rasio atau perbandingan yang ada antara lokasi pengembangan atau perumahan Dengan demikian Kecamatan Dau Kabupaten Malang khususnya Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari perlu diuji keakuratan penetapan NJOP dengan nilai pasarnya. Hal ini dimaksudkan untuk mengetahui seberapa besar rasio atau perbandingan yang ada antara lokasi pengembangan atau perumahan

Yang dulunya masyarakat menganggap bahwa sector perumahan hanya dipandang sebagai salah satu kebutuhan pokok sebagai tempat tinggal, namun dengan seiringnya waktu dan pesatnya pertumbuhan suatu kota/Daerah khususnya di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau juga dianggap sebagai salah satu sarana investasi seperti halnya sector komersial. Untuk perumahan (Real Estate) terdapat 2 kriteria yaitu, rumah mewah dan menengah. Dikatakan rumah mewah atau menengah tergantung dari konstruksi rumah tersebut. Adapun daftar harga rata-rata rumah mewah dan menengah untuk kawasan perumahan yang diperoleh dari agen/broker perumahan di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari:

1. Untuk rumah mewah ditetapkan dengan harga Rp 1.850.000 /m 2

2. Untuk rumah menengah ditetapkan dengan harga Rp 1.800.000 /m 2

Penentuan Nilai Jual Objek Pajak tanah berbeda dengan nilai pasar yang ada. Hal ini disebabkan NJOP cenderung bersifat statis karena tidak selalu dilakukan penyesuaian, sedangkan niali pasar cenderung bersifat dinamis mengikuti perkembangan yang terjadi setiap saat. Permasalahan yang mendasar seperti ini yang terjadi di kota Malang, sehingga perlu diteliti besar assessment sales ratio.

1.2. Rumusan Masalah

Dalam penelitian ini dapat dirumuskan permasalahan utama sebagai berikut:

1) Apakah penetapan NJOP tanah dan bangunan berada pada tingkat yang relatif sama dengan nilai pasar?

2) Apakah ada keseragaman penetapan NJOP tanah dan bangunan pada kelompok property perumahan dengan kelompok property perkampungan di Kecamatan Dau Kabupaten Malang?

1.3. Batasan Masalah

Dalam penelitian ini dibatasi:

1) Mencakup Nilai jual Objek Pajak ketetapan tahun 2007 yang telah ditetapkan oleh Pemerintah, dalam hal ini Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan sebagai data pembanding

2) Objek yang diteliti adalah meliputi kawasan pengembangan (perumahan) dan kawasan perkampungan sekitarnya di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten Malang

3) Nilai pasar tanah yang terjadi beberapa bulan terakhir di beberapa kawasan perumahan dan kawasan perkampungan sekitarnya di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten Malang

4) Untuk kawasan perumahan, difokuskan pada rumah menengah dan mewah.

1.4. ujuan Penelitian

1) Untuk mengetahui tingkat penetapan NJOP tanah dan bangunan terhadap nilai pasar pada kawasan perumahan dan perkampungan sekitarnya di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten Malang

2) Untuk mengetahui keseragaman penetapan NJOP tanah dan bangunan di beberapa lokasi perumahan dan perkampungan sekitarnya di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau Kabupaten Malang

1.5. Manfaat Penelitian

1) Bagi KP-PBB, sebagai masukan atas kinerja penilaian tanah yang akan digunakan untuk penetapan NJOP tanah, selain itu penelitian ini dapat dijadikan sebagai evaluasi terhadap penetapan NJOP tanah dan juga sebagai bahan pertimbangan untuk penyempurnaan penetapan NJOP tanah.

2) Bagi pemerintah daerah dapat digunakan sebagai acuan dalam membuat kebijakan di bidang pertanahan dan dapat dijadikan sebagai alat untuk mengomtrol perkembangan harga tanah yang demikian cepat terutama pada kawasan pengembangan kota.

3) Sebagai referensi bagi praktisi yang yang bergerak di bidang penilaian property dan sebagai acuan untuk penilai berikutnya.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA

2.1. Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan yaitu salah satu jenis pajak pusat yang dikenakan atas bumi dan / atau bangunan berdasarkan Undang-undang Nomor

12 tahun 1985 sebagaimana telah diubah dengan Undang-undang Nomor 12 tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan. Pajak Bumi dan Bangunan di Indonesia di kategorikan sebagai pajak objektif yang bermakna bahwa besarnya pajak terhutang tergantung kondisi objek pajak bukan kondisi wajib pajak, bukan pada kemampuan membayar dari wajib pajak.

Pajak Bumi dan Bangunan di Indonesia dikategorikan pada jenis pajak property yang dikenakan atas nilai capital tanah dan bangunan, oleh sebab itu wajib pajak yang memiliki objek dengan nilai yang tinggi merupakan cerminan dari kemampuan membayar pajak yang tinggi pula. Nilai capital tanah didasarkan pada nilai pasar property tersebut. Nilai property yang digunakan sebagai dasar pengenaan pajak merupakan fungsi nilai pasar property tersebut.

2.2. Objek dan Subjek PBB

Berdasarkan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 pasal 2 ayat 1 tentang Pajak Bumi dan Bangunan,yang menjadi objek pajak bumi dan / atau bangunan adalah bumi dan bangunan. Bumi adalah permukaan bumi dan tubuh bumi yang ada di bawahnya. Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman serta laut wilayah Indonesia. Bangunan adalah konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada tanah dan/ atau perairan.

Termasuk dalam pengertian Bangunan adalah : ♦ Jalan lingkungan yang terletak dalam suatu kompleks bangunan seperti hotel, pabrik, dan lain-lain yang merupakan satu kesatuan dengan

kompleks bangunan tersebut; ♦ Jalan tol;

♦ Kolam renang; ♦ Pagar mewah; ♦ Tempat olahraga; ♦ Galangan kapal, dermaga; ♦ Taman mewah; ♦ Tempat penampungan/kilang minyak, air dan gas, pipa minyak; ♦ Fasilitas lain yang memberi manfaat;

Yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan /atau memiliki, menguasai, dan atau memperoleh manfaat atas bangunan. Tanda pembayaran / pelunasan pajak bukan merupakan bukti kepemilikan hak atas tanah dan bangunan. Subjek pajak yang dikenakan kewajiban membayar pajak menjadi wajib pajak menurut UU Pajak Bumi dan Bangunan. Dalam hal atas suatu objek pajak belum jelas diketahui wajib pajaknya. Direktur Jendral pajak dapat menetapkan subjek pajak sebagai wajib pajak.

Pendataan terhadap objek pajak bumi dan bangunan dapat dilakukan dengan cara:

1. Penyampaian dan pemantauan pengembalian SPOP

2. Identifikasi Objek Pajak

3. Vertifikasi Objek Pajak

4. Pengukuran objek Pajak

2.3. Tarif Pajak dan Pajak Terhutang

Berdasarkan Undang-undang no 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan, tarif pajak yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5%. Besarnya pajak yang terhutang dihitung dengan cara mengalikan tarif pajak dengan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP).

Yang dimaksud NJKP adalah nilai jual yang dipergunakan sebagai dasar perhitungan pajak, yaitu suatu persentase tertentu dari nilai jual sebenarnya. Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan serendah-rendahnya 20 % dan setinggi-tingginya 100% dari Nilai jual Objek Pajak. Contoh:

1. Nilai jual suatu objek pajak sebesar Rp 1.000.000,00, persentase Nilai Jual Kena Pajak misalnya 20%, maka besarnya nilai jual kena pajak 20% x Rp 1.000.000,00 = Rp 200.000,00

2. Nilai jual suatu objek pajak sebesar Rp 1.000.000,00, persentase Nilai Jual Kena Pajak misalnya 50%, maka besarnya nilai jual kena pajak 50% x Rp 1.000.000,00 = Rp 500.000,00

Besarnya persentase Nilai Jual Kena Pajak ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah dengan memperhatikan kondisi ekonomi nasional. Rumus untuk menghitung Pajak Bumi dan bangunan adalah:

PBB = tariff x NJKP (NJOP-NJOPTKP)

= 0,5% x 20% (NJOP-NJOPTKP)

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan sebesar Rp 8.000.000,00 untuk setiap wajib pajak dan setinggi-tingginya Rp 12.000.000,00 untuk setiap wajib pajak (KMK 201/00).

2.4. Nilai Jual Objek Pajak

Menurut Undang-undang No. 12 Tahun 1994, menyatakan bahwa dasar pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Nilai Jual Objek Pajak adalah harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang terjadi secara wajar, dan apabila tidak terdapat transaksi jual beli secara wajar, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, atau nilai perolehan baru, atau nilai jual objek pajak pengganti.

Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, adalah suatu pendekatan/metode penentuan nilai jual objek pajak dengan cara membandingkannya dengan objek pajak lain yang sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama dan telah diketahui harga jualnya.

Nilai perolehan baru adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek tersebut pada saat penilaian dilakukan, yang dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.

Nilai jual pengganti, adalah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak yang berdasarkan pada hasil produksi objek pajak tersebut.

Eksistensi NJOP tidak hanya sebagai dasar perhitungan pengenaan PBB, tetapi dapat juga digunakan untuk kepentingan lainnya antara lain adalah:

a. Kepres No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk kepentingan umum. Pasal 15 menyebutkan bahwa NJOP dijadikan sebagai dasar pertimbangan dalam penetapan besarnya ganti rugi atas tanah.

b. Peraturan Pemerintah No. 27 Tahun 1996 juga menggunakan data NJOP sebagai dasar pengenaan PPh atas transaksi tanah dan/ atau bangunan yang bernilai diatas Rp 60.000.000

c. UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB. Data NJOP PBB menurut Undang-undang tersebut digunakan untuk pertimbangan dan dasar perhitungan BPHTB dengan ketentuan sebagai berikut:

♦ Jika Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP), yang merupakan dasar pengenaan BPHTB, tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP,

maka dasar pengenaan BPHTB yang dipakai adalah NJOP PBB. ♦ Jika NJOP belum ditetapkan, maka Menteri Keuangan dapat menetapkan NJOP PBB.

2.4.1. Mekanisme Penetapan NJOP

Ada empat tahap dalam mekanisme penetapan NJOP:

1) Tahap Pengumpulan Data Pasar Pada tahap ini Kantor PBB berupaya mengumpulkan data pasar yang menyangkut transaksi jual beli yang terjadi atas perkiraan harga jual beli atas objek pajak dari berbagai sumber data seperti Pemda, publikasi media massa, Notaris/PPAT, developer, dan sebagainya. Macam-macam pendekatan yang digunakan:

a. Pendekatan data pasar • NJOP dihitung dengan cara membandingkan objek pajak yang akan

dinilai dengan objek lain yang sejenis nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian bila dipandang perlu

• Tersedianya data jual beli atau harga sewa yang wajar

• Pendekatan data pasar terutama diterapkan untuk penentuan NJOP bumi.

Jenis data pasar objek pajak terdiri dari: • Data transaksi, yaitu data atau informasi mengenai harga jual beli

tanah dan bangunan yang diperoleh dari sumber pasar dan sumber lainnya seperti: PPAT, Aparat kepala desa, agen properti, media cetak dan ganti rugi tanah.

• Data harga sewa/kontrak, yaitu data atau informasi mengenai harga penawaran/permintaan jual beli, sewa/kontrak tanah dan/atau

bangunan yang diperoleh dari sumber data pasar dan sumber lainnya serta temuan di lapangan.

• Data penawaran/permintaan, yaitu data atau informasi mengenai

harga penawaran atau permintaan atas tanah dan/atau bagunan.

b. Pendekatan Biaya

1. Pendekatan biaya terutama digunakan untuk menentukan NJOP bangunan yaitu dengan cara memperhitungkan seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membangun bangunan baru objek yang sejenis di kurangi penyusutan.

2. Pendekatan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama bangunan material dan fasilitasnya.

c. Pendekatan pendapatan

1. Pendekatan pendapatan yaitu NJOP dihitung dengan cara mengkapitalisasi atau memproyeksikan seluruh pendapatan sewa atau penjualan dalam satu tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan biaya operasi dan/atau hak pengusaha.

2. Pada umumnya pendekatan ini diterapkan untuk objek pajak yang dibangun untuk menghasilkan pendapatan seperti; hotel, perkantoran yang disewakan dan lainnya.

2) Tahap Analisis Data dan Penentuan Kerangka Klasifikasi Objek Pajak Dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang mempengaruhi sebagaimana diatur dalam perundang-undangan, data pasar yang telah dikumpulkan selanjutnya dianalisis untuk menentukan NIR, dan kerangka klasifikasi objek pajak setiap perumahan dan kawasan perkampungan

3) Tahap Penentuan Nilai Indikasi Rata-Rata (NIR) di Lapangan Atas dasar NIR dan kerangka klasifikasi objek pajak yang disusun tersebut, selanjutnya diadakan kegiatan penentuan NIR atas seluruh objek pajak setiap perumahan dan rumah pada kawasan perkampungan.

4) Tahap Legalisasi NJOP NJOP yang telah ditentukan atas dasar NIR dan kerangka klasifikasi objek pajak tersebut, dikukuhkan dengan Keputusan Kanwil Dirtjen Pajak atas usulan dari Kantor Pelayanan PBB yang bersangkutan.

2.4.2. Faktor-faktor Penentu NJOP

Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No 523/KMK.04/1998 tentang penentuan klasifikasi dan besarnya NJOP sebagai Dasar Pengenaan PBB yang mengatur pokok-pokok antara lain:

1. Pengertian NJOP seperti yang dijelaskan pada uraian di atas

2. Standar Investasi adalah jumlah yang diinvestasikan untuk suatu pembangunan dan/atau penanaman/penggalian jenis sumber daya alam atau budi daya tertentu yang dihitung berdasarkan komponen tenaga kerja, bahan dan alat mulai dari awal pelaksanaan pekerjaan sampai tahap produksi atau menghasilkan.

3. NJOP meliputi nilai jual objek permukaan bumi (tanah, perairan, dan wilayah

laut di indonesia) beserta kekayaan alam yang ada di bawah maupun di atasnya dan/atau bangunan di atasnya.

4. Objek pajak yang bersifat khusus adalah objek yang terletak, bentuk, peruntukan dan/atau penggunannya mempunyai sifat dan karakteristik khusus.

5. Dalam hal objek pajak yang nilai jual permeternya lebih besar dari ketentuan

NJOP, maka NJOP yanng terjadi di lapangan digunakan sebagai dasar pengenaan PBB.

6. Objek pajak sektor pedesaan dan perkotaan yang tidak bersifat khusus NJOP- nya ditentukan berdasarkan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR) yang diperoleh dari hasil penilaian secara massal.

7. NJOP pada bagunan ditentukan berdasarkan pemeliharaan bangunan tersebut. Pemeliharaan bangunan dilihat dari konstruksi dan kapan (berdasarkan tahun) bangunan tersebut dibangun.

8. Besarnya NJOP sektor perkebunan, kehutanan, pertambangan serta usaha

bidang perikanan, peternakan dan perairan untuk areal produksi dan/atau areal belum produksi ditentukan berdasarkan nilai jual permukaan bumi dan/atau bangunan ditambah dengan nilai investasi atau nilai jual pengganti atau dihitung secara keseluruhan berdasarkan nilai jual pengganti.

9. Objek pajak yang bersifat khusus, NJOP-nya dapat ditentukan berdasarkan

nilai pasar yang dilakukan oleh pejabat fungsional penilai secara individu.

2.4.3. Klasifikasi NJOP

Klasifikasi adalah pengelompokan nilai jual rata-rata atas permukaan bumi berupa tanah dan/atau bangunan yang digunakan sebagai pedoman untuk memudahkan penghitungan PBB yang terhutang. Klasifikasi NJOP mempunyai Klasifikasi adalah pengelompokan nilai jual rata-rata atas permukaan bumi berupa tanah dan/atau bangunan yang digunakan sebagai pedoman untuk memudahkan penghitungan PBB yang terhutang. Klasifikasi NJOP mempunyai

Kalsifikasi NJOP akan membawa pengaruh langsung pada kinerja penetapan. Penetapan yang tidak akurat akan berakibat ketidakadilan penetapan PBB dan akan merangsang tumbuhnya kecemburuan sosial. Dalam konteks tersebut penetapan klasifikasi NJOP harus disusun dan ditetapkan secara cermat, sehingga mampu dipertanggungjawabkan baik secara formal maupun sosiologis. Formal berarti NJOP ditetapkan berdasarkan ketentuan atau perundang-undangan yang berlaku, sedangkan sosiologis dimaksudkan supaya NJOP, sebagai dasar/ basis pengenaan PBB, dalam aplikasinya bisa diterima dan mendapat dukungan dari masyarakat.

2.5. Pengertian Nilai

Menurut tim penyusun SPI, nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk pada hubungan financial antara barang dan jasa yang tersedia untuk dibeli dan mereka yang membeli dan menjualnya (2002:27). Nilai bukan merupakan perkiraan manfaat ekonomi atas barang dan jasa pada suatu waktu tertentu dalam hubungannya dengan definisi nilai tertentu. Konsep ekonomi dari nilai mencerminkan pandangan pasar atas manfaat ekonomi yang diperoleh oleh orang yang memiliki barang atau jasa tersebut pada tanggal penilaian.

Pada hakikatnya nilai tanah selalu meningkat dari tahun ke tahun terutama daerah-daerah yang perkembangannya pesat. Sedangkan nilai bangunan bisa dinilai berdasarkan harga pasar atau biaya keseluruhan dari pembangunan bangunan tersebut. Baik sebagai lokasi perumahan maupun sebagai kawasan pusat kegiatan ekonomi, semakin jauh jarak suatu lokasi maka nilai tanah semakin rendah demikian sebaliknya. Karena itu penyebab tingginya nilai tanah bukan dari tingkat kesuburan tanah itu, tapi lebih sering dikaitkan dengan jarak atau letak tanah

Nilai yang dimaksudkan disini adalah nilai pasar. Nilai pasar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari tanggal transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu property, antara pembeli yang berniat membeli dan dengan penjual yang berniat menjual. Dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana kedua pihak masing-masing mengetahui kegunaan property tersebut, bertindak hati-hati dan tanpa paksaan. Pada dasanya nilai pasar atas tanah mencerminkan harga yang terbaik atas suatu property pada suatu waktu, tempat dan keadaan pasar tertentu.

2.6. Penilaian Property PBB

Secara umum penilaian adalah suatu seni dan ilmiah dalam menyalurkan pendapat atau rumusan ke dalam suatu bentuk matematik untuk menentukan kesimpulan nilai (dalam bentuk satuan uang) dari suatu kepentingan harta/ property pada suatu masa tertentu yang ditetapkan oleh sesuatu pihak (Harjanto, 2000:12)

Penilaian property adalah suatu proses pekerjaan penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapatan atas nilai ekonomis suatu property baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan hasil analisis terhadap fakta- Penilaian property adalah suatu proses pekerjaan penilai dalam memberikan suatu estimasi dan pendapatan atas nilai ekonomis suatu property baik berwujud maupun tidak berwujud berdasarkan hasil analisis terhadap fakta-

Ada beberapa metode penilaian yang sering digunakan oleh penilai dalam menilai suatu property termasuk sektor perumahan. Menurut Lusht (1997:6) ada tiga pendekatan penilaian yaitu:

1) Pendekatan perbandingan penjualan

2) Pendekatan biaya

3) Pendekatan pendapatan Dalam penilaian dengan menggunakan pendekatan biaya, ada tiga estimasi utama yang perlu dibuat yaitu:

1) Mengestimasi biaya untuk membangun baru atau biaya pengganti baru

2) Estimasi semua penyusutan, dan

3) Nilai pasar wajar dari tanah. Beberapa pengertian yang perlu dipahami dalam penilaian suatu property adalah:

a) Biaya, yaitu sejumlah pengorbanan yang diperlukan untuk membentuk suatu barang

b) Harga, yaitu ukuran nominal dalam bentuk satuan uang untuk luasan tertentu yang berlaku dipasaran

c) Nilai, yaitu pendapat seseorang terhadap ukuran kemampuan suatu property dalam menghasilkan keuntungan ekonomis Dari pengertian tersebut dapat diketahui bahwa pengertian NJOP tidak

sama dengan pengertian harga jual. Sehingga Harga Jual Objek Pajak yang merupakan nilai objek pajak dari suatu transaksi dapat lebih rendah atau lebih tinggi dari NJOP yang ditetapkan oleh pemerintah. Pada umumnya bila NJOP ternyata lebih rendah dari HJOP lapangan, masyarakat tidak bereaksi. Namun sama dengan pengertian harga jual. Sehingga Harga Jual Objek Pajak yang merupakan nilai objek pajak dari suatu transaksi dapat lebih rendah atau lebih tinggi dari NJOP yang ditetapkan oleh pemerintah. Pada umumnya bila NJOP ternyata lebih rendah dari HJOP lapangan, masyarakat tidak bereaksi. Namun

Dalam menentukan besarnya PBB, nilai jual bumi dan / atau bangunan tersebut merupakan komponen penting yang menentukan tidak saja besarnya namun juga aspek keadilan dan kepastian hukum bagi pembebanan pajaknya. Dalam menentukan besarnya NJOP, penilai tanah harus memahami konsep nilai, prinsip penilaian, dan teknik penilaian. Pada umumnya untuk menentukan NJOP dikenal tiga pendekatan, yaitu pendekatan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan pendapatan. Tidak semua pendekatan data pasar itu sesuai untuk untuk dipergunakan secara bersamaan dalam menilai suatu macam property.

Pada pendekatan data pasar, NJOP dihitung dengan cara membandingkan objek pajak sejenis dengan objek lain yang telah diketahui harga pasarnya. Pendekatan ini dapat digunakan untuk menentukan NJOP tanah maupun bangunan. Sedang pendekatan biaya, saat ini digunakan untuk menentukan NJOP bangunan dalam program computer, caranya dengan menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan untuk membuat bangunan baru yang sejenis dikurangi penyusutan. Dan pada pendekatan pendapatan, NJOP dihitung dengan cara mengkapitalisasikan pendapatan satu tahun dari objek pajak yang bersangkutan. Pendekatan ini diterapkan untuk objek seperti hotel, gedung perkantoran yang disewakan, dan sebagainya.

2.7.1 Assesment Sales Ratio (ASR)

Assesment sales ratio adalah rasio atau perbandingan antara nilai yang digunakan untuk penetapan pajak suatu property terhadap nilai pasarnya. Secara matematis, formula perhitungannya adalah sebagai berikut (Hartoyo, 1998:1):

AR =

Di mana: AR = assessment sales ratio

A = nilai yang ditetapkan (assessment value) S = nilai pasar sales value yang diasumsikan sebagai market value Karena di Indonesia belum ada suatu lembaga/institusi baik, pemerintah maupun swasta yang ditunjuk untuk menghimpun data transaksi jual beli property (tanah dan/atau bangunan) dengan berbagai kualifikasinya, maka yang dipakai sebagai acuan untuk penentuan NJOP tanah adalah data laporan dari Notaris PPAT, Camat PPAT, dan dari sumber-sumber lain seperti pengembang, agen/broker, penjual ataupun pembeli. Untuk mendapatkan assessment sales ratio dari masing-masing property, data yang dihimpun tersebut dianalisis dan diadakan penyesuaian tertentu untuk mendapatkan nilai pasar wajar selanjutnya dibandingkan dengan NJOP.

Data yang dihimpun baik dari Notaris PPAT, Camat PPAT, agen/ broker properti, masyarakat maupun dari media massa yang seringkali menunjukkan angka yang berbeda satu sama lain akibat dari perbedaan kepentingan. Dengan demikian, data pasar yang merupakan acuan dalam analisis Nilai Indikasi Rata- rata sabagai dasar penetapan NJOP masih belum akurat. Dalam penentuan NJOP terjadi tarik menarik antara aturan teknis dengan keyakinan masyarakat sehinga timbul keraguan dalam menerapkan analisis NJOP sesuai dengan nilai pasar, menyebabkan terjadinya kesenjangan antara NJOP yang ditetapkan dengan nilai pasar yang ada.

Studi assesment sales ratio dapat mengukur dua aspek utama akurasi penilaian massal, yaitu tingkat penilaian dan keseragaman. Tingkat penilaian menunjukkan rasio secara keseluruhan atau tipikal dari sekelompok property Studi assesment sales ratio dapat mengukur dua aspek utama akurasi penilaian massal, yaitu tingkat penilaian dan keseragaman. Tingkat penilaian menunjukkan rasio secara keseluruhan atau tipikal dari sekelompok property

Hasil studi assesment sales ratio dapat digunakan untuk berbagai hal sebagai berikut:

1) Pemeliharaan assesment pada tingkat yang dapat diterima. Dengan anallisis tendensi sentral, kinerja penilaian diuji dan dievaluasi, sehingga bila terdapat lokasi daerah yang mempunyai assesment sales ratio rata- rata terlalu tinggi atau terlalu rendah dapat segera diketahui dan diperbaiki.

2) Penentuan lokasi/daerah untuk penilaian ulang. Dengan analisis variabilitas, menetukan lokasi/daerah yang perlu dinilai kembali.

3) Pemeliharaan keadilan dalam penetapan PBB, melalui analisis regresivitas dan progresifitas. Memelihara agar penetapan PBB konsisten baik terhadap property bernilai rendah maupun terhadap property yang bernilai tinggi. Kegunaan lain assessment sales ratio adalah untuk menguji:

1) Kenormalan distribusi data ratio

2) Tingkat penilaian secara keseluruhan, apakah berada pada tingkat persentase tertentu

3) Keberadaan regresifitas atau progresifitas

4) Dua atau lebih kelompok property atau kelompok lain ditetapkan pada persentase yang sama dengan nilai pasarnya.

Standard dalam studi rasio memberikan rekomendasi besarnya tingkat assesment sales ratio untuk semua jenis objek pajak dalam suatu daerah seharusnya berada dalam 10% dari tingkat rasio yang diinginkan yaitu antara 90% sampai dengan 110%. Standar ini dapat dipergunakan oleh para penilai untuk menjaga dan mengevaluasi pekerjaan penilaian.

Setelah diperoleh hasil analisis assesment sales ratio, selanjutnya dilakukan analisis statistik untuk mengetahui tingkat kesesuaian di wilayah penelitian. Alat analisis yang digunakan yaitu: pengukuran tendensi sentral, pengujian level of assesment, dan pengukuran variabilitas.

2.8. Hipotesis

Hipotesis adalah asumsi mengenai populasi. Biasanya lebih dan satu asumsi yang dibuat di dalam analisis, namun tidak semuanya ini diuji. Hipotesis penelitian dapat dirumuskan sebagai berikut:

a) Penetapan NJOP tanah dan bangunan terhadap harga jual pada kawasan perumahan dan perkampungan Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau sesuai dengan tingkat yang diinginkan.

b) Penetapan NJOP tanah dan bangunan terhadap harga jual pada kawasan perumahan dan perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau telah ditentukan secara seragam.

2.9. Penelitian Sebelumnya

1. Penelitian yang dilakukan oleh Sumitro pada tahun 2002, dengan judul penelitian Analisis assesment sales ratio sebagai alat uji akurasi 1. Penelitian yang dilakukan oleh Sumitro pada tahun 2002, dengan judul penelitian Analisis assesment sales ratio sebagai alat uji akurasi

2. Penelitian oleh Andi Sapri tahun 2002, tentang Analisis Assesment Sales Ratio dalam Penetepan NJOP Tanah dan Harga Jual Tanah dengan studi kasus di Kota Makassar Tahun 2002. Jumlah sample sebanyak 101 data transaksi jual beli yang terdiri dari 57 data transaksi jual beli perumahan dan 44 data transaksi jual beli perkampungan. Penelitian menggunakan Uji normalitas, pengukuran variabilitas, pengukuran tendensi sentral, uji level of assessment, uji perbedaan, uji regresifitas dan progresifitas. Dan dari analisa tersebut didapat kesimpulan bahwa penetapan NJOP masih di bawah nilai pasar.

KERANGKA PEMIKIRAN

Objek Pajak

Tanah dan Bangunan

Nilai Jual Objek Pajak Harga Pasar (NJOP)

Assesment Sales Ratio (ASR)

Perumusan Masalah

Tahap-Tahap Penelitian

Tahap-Tahap Penelitian

PERUMUSAN MASALAH TUJUAN PENELITIAN TINJAUAN PUSTAKA PENGUMPULAN DATA PENELITIAN PENGOLAHAN DATA

Pengolahan data dengan analisis statistik deskriptif, dengan alat analisis yang digunakan

yaitu Metode Assesment Sales Ratio

INTERPRETASI DATA PENELITIAN KESIMPULAN DAN SARAN

BAB III METODOLOGI PENELITIAN

3.1. Jenis Penelitian

Dalam penelitian ini akan digunakan metode penelitian deskriptif. Menurut whitney (1960), Penelitian deskriptif adalah pencarian fakta dengan interpretasi yang tepat (Muhammad Nazir, 1983:63). Penelitian deskriptif mempelajari masalah-masalah dalam masyarakat, serta tata cara yang berlaku dalam masyarakat serta situasi-situasi tertentu, termasuk tentang hubungan, kegiatan-kegiatan, sikap-sikap, pandangan-pandangan, serta proses-proses yang sedang berlangsung dan pengaruh-pengaruh dari suatu fenomena.

Penelitian deskriptif ini disebut juga sebagai survai normative. Metode survey adalah dalam metode deskriptif dapat diteliti masalah normative bersama- sama dengan masalah status sekaligus membuat perbandingan-perbandingan antar fenomena (Muhammad Nazir, 1983:64). Perspektif waktu yang dijangkau dalam penelitian deskriptif, adalah waktu sekarang atau sekurang-kurangnya jangka waktu yang masih terjangkau dalam ingatan responden. Penelitian ini juga merupakan penelitian kuantitatif karena menggunakan data yang berbentuk angka.

Menurut jenisnya penelitian ini menggunakan penelitian survai. Metode survai adalah penyelidikan yang diadakan untuk memperoleh fakta-fakta dari gejala-gejala yang ada dan mencari keterangan-keterangan secara aktual. Dalam metode survai juga dikerjakan evaluasi serta perbandingan-perbandingan terhadap hal-hal yang telah dikerjakan orang dalam menangani situasi atau masalah yang serupa dan hasilnya dapat digunakan dalam pembuatan rencana dan pengambilan keputusan di masa mendatang. Penyelidikan dilakukan dalam Menurut jenisnya penelitian ini menggunakan penelitian survai. Metode survai adalah penyelidikan yang diadakan untuk memperoleh fakta-fakta dari gejala-gejala yang ada dan mencari keterangan-keterangan secara aktual. Dalam metode survai juga dikerjakan evaluasi serta perbandingan-perbandingan terhadap hal-hal yang telah dikerjakan orang dalam menangani situasi atau masalah yang serupa dan hasilnya dapat digunakan dalam pembuatan rencana dan pengambilan keputusan di masa mendatang. Penyelidikan dilakukan dalam

3.2. Lokasi Penelitian

Penelitian dilakukan di Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan Kepanjen untuk memperoleh NJOP dan data transaksi jual beli tanah dan bangunan pada kawasan perumahan dan perkampungan di dua kelurahan Kecamatan Dau Kabupaten Malang, yang melipiuti: Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari. Pemlihan lokasi bertujuan untuk memperoleh harga pasar tanah secara wajar.

Perumahan yang akan dipilih menjadi objek penelitian adalah kawasan perumahan yang sering melakukan transaksi jual beli tanah dan bangunan, begitu juga pada kawasan perkampungan, dengan tujuan untuk lebih memudahkan peneliti untuk melakukan penyelidikan. Perumahan yang dijadikan objek penelitian, meliputi: Perumahan Bukit Cemara Tujuh, Perum Landungsari asri, Bumi Asri Sengkaling, Bestari Indah, Perumahan sengkaling Indah I.

3.3. Ruang Llingkup Penelitian

Kecamatan Dau merupakan Daerah yang memiliki perkembangan yang cukup pesat dan dari itu semakin banyak pula dilakukan pembangunan yaitu seperti Ruko-ruko, Real Estate, dan rumah-rumah di perkampungan sekitar. Karena itu penelitian ini akan dilakukan khusus pada kawasan perumahan dan perkampungan sekitar yang ada di kelurahan Mulyoagung dan landungsari Kecamatan Dau. Sebagai data pembanding penelitian juga dilakukan di KP-PBB Kepanjen. Objek penelitian yang akan diteliti adalah NJOP tahun 2007 dan harga pasar yang berasal dari transaksi jual beli tanah dan bangunan yang terjadi pada tahun 2007.

3.4. Definisi Operasional

Dalam penelitian ini digunakan definisi operasional sebagai berikut:

1. Perumahan adalah jenis pemukiman yang tertata secara baik (teratur), sedangkan perkampungan adalah jenis pemukiman yang pada umumnya tidak tertata sebagaimana yang dibangun pada perumahan real estate.

2. Assesment ratio (AR) adalah rasio atau perbandingan antara nilai yang digunakan untuk penetapan pajak suatu properti terhadap nilai pasarnya.

3. Level of assesment adalah tingkat penetapan NJOP tanah dan bangunan pada sebuah kelompok properti .

4. Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan bangunan PBB (Rp/m 2 ) adalah besarnya NJOP tanah dan bangunan dalam Surat Pemberitahuan Pajak

Terhutang (SPPT) PBB untuk ketetapan tahun 2007 dan merupakan cerminan dari nilai tanah pada kondisi 2007

5. Nilai/harga pasar (Rp/m 2 ) adalah harga transaksi jual beli yang terjadi, niali/harga pasar ini didapat dari laporan Notaris/PPAT, informasi dari

pialang/broker property, pengembangan perumahan, maupun data dari kelurahan/desa. Agar sejalan dengan NJOP-nya semua data transaksi jual beli yang dilakukan di luar 1 januari 2007 diasumsikan berlangsung pada tanggal tersebut, Sehingga perlu adanya penyesuaian nilai waktu terhadap harga jual tersebut, dengan menggunakan analisis penjualan sejenis (IAAO,1990:581) yaitu mengidentifikasi property yang sejenis terjual pada waktu yang berbeda setelah satu proeprti disesuaikan harga jualnya terhadap waktu penjualan property lainnya.

6. Nilai tanah adalah harga tanah yang didasarkan pada transaksi yang terjadi secara wajar.

7. Nilai Bangunan adalah harga bangunan yang didasarkan pada biaya yang dikeluarkan atas bangunan tersebut.

3.5. Populasi dan Pengambilan Sampel

Populasi adalah kelompok keseluruhan orang, peristiwa, atau sesuatu yang ingin diselidiki oleh peneliti. Populasi penelitian ini adalah harga pasar tanah dan bangunan suatu kawasan perumahan dan perkampungan sekitarnya.

Sampel adalah beberapa anggota atau bagian yang dipilih dari populasi. Dengan mempelajari sampel peneliti berharap dapat mengambil kesimpulan yang akan digeneralisasikan keseluruh populasi (Sri Sularso, 2003:67). Sampling (pengambilan sampel) adalah proses memilih suatu jumlah unsur populasi yang mencukupi dari populasi, sehingga dengan mempelajari sample dan memahami karakteristiknya memungkinkan menggeneralisasikan karakteristik tersebut pada seluruh anggota populasi (Sri Sularso, 2003:67).

Teknik pengambilan sampel dilakukan dengan teknik sampel. Dan sampel yang diambil adalah sample non probability yang dipilih sesuai dengan ciri-ciri yang dikehendaki populasi. Jumlah sampel sebanyak 70 data transaksi jual beli tanah dan bangunan pada kawasan perumahan dan kawasan perkampungan, dengan syarat-syarat sebagi berikut:

♦ Objek merupakan tanah dan bangunan ♦ Perumahan yang memiliki data transaksi jual beli tanah dan bangunan ♦ Rumah (pada kawasan perkampungan ) yang memiliki data transaksi jual

beli tanah dan bangunan ♦ Tanah dan bangunan yang diperjualbelikan memiliki NOP

♦ NJOP tersebut bernilai diatas Rp 8.000.000,00 dan diketahui harga jualnya (HJOP)

3.6. Metode Pengumpulan Data

3.6.1. Jenis Data

Jenis data yang dikumpulkan berupa data kuantitatif yang merupakan data primer dan data sekunder:

1) Data Primer Data primer yang dikumpulkan adalah sebagian data transaksi jual beli tanah dan bangunan secara wajar pada perumahan dan rumah di kawasan perkampungan, yang dapat diperoleh baik dari hasil survei lapangan maupun wawancara langsung dengan pembeli/penjual dan pemilik objek pajak, agen/broker perumahan, dan kelurahan setempat.

2) Data Sekunder Data sekunder, berupa data NJOP yang diperoleh langsung dari Kantor Pelayanan PBB. Data geografis dan data demografis yang diperoleh dari Badan Pusat Statistik Malang dan kecamatan Dau. Dan data transaksi jual beli tanah dan bangunan yang diperoleh dari laporan PPAT yang dilaporkan setiap bulannya oleh Camat dan Notaris ke KPPBB Kepanjen, data tersebut juga dapat diperoleh dari kelurahan setempat.

3.6.2. Sumber Data

Menurut sumbernya, data penelitian digolongkan sebagai data primer dan data sekunder (Syafuddin Azwar, 1997:91):

1) Data Primer Data primer adalah data yang diperoleh atau dikumpulkan langsung dari subjek penelitian dengan pengambilan data langsung pada subjek sebagai sumber informasi yang dicari.

2) Data Sekunder Data sekunder adalah data yang diperoleh lewat pihak lain, tidak langsung diperoleh oleh peneliti dari subjek penelitiannya. Data sekunder biasanya berwujud data dokumentasi atau data laporan yang telah tersedia. Dan data transaksi jual beli tanah dan bangunan yang diperoleh dari laporan PPAT yang dilaporkan setiap bulannya oleh camat dan kelurahan sekitarnya.

3.6.3. Teknik Pengumpulan Data

Teknik pengumpulan data yang diambil adalah:

1) Teknik Komunikasi Pendekatan komunikasi ini dari namanya dapat diketahui sebagai pendekatan yang berhubungan langsung dengan sumber data dan terjadi proses komunikasi untuk mendapatkan datanya. Yang termasuk dalam pendekatan komunikasi ini adalah (Jogiyanto, 2004:90):

a) Teknik Wawancara Wawancara merupakan proses pengumpulan data untuk suatu penelitian. Wawancara adalah proses memperoleh keterangan untuk tujuan penelitian dengan cara tanya jawab sambil bertatap muka dengan si penanya atau pewawancara dengan si penjawab atau responden dengan menggunakan alat yang di namakan interview guide (panduan wawancara) (Muhammad Nazir, 1983:234).

b) Teknik Survei Teknik survey adalah metode pengumpulan data primer dengan memberikan pertanyaan-pertanyaan kepada responden individu (Jogiyanto, 2004:115).

2) Teknik Dokumentasi Teknik dokumentasi adalah metode yang dilakukan dengan cara mengadakan pencatatan terhadap dokumen-dokumen dan data-data lain yang dapat menunjang. Adapun tahap-tahap pengumpulan data untuk mencapai tujuam

penelitian:

1. Mengumpulkan data transaksi jual beli tanah dan bangunan yang terjadi di Kelurahan Mulyoagung dan Landungsari Kecamatan Dau tahun 2007. Data di peroleh dari kelurahan setempat, laporan PPAT yang disetorkan setiap bulannya oleh Camat dan Notaris ke Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan

2. Berdasarkan pada NOP dan alamat yang telah diketahui, maka dilakukan survei lapangan untuk mengetahui harga pasar wajar dari sampel yang telah dipilih. Survey dilakukan dengan melakukan interview secara langsung dengan wajib pajak yang bersangkutan atau dengan penduduk sekitar wilayah objek yang diteliti maupun dengan pihak kelurahan yang mengetahui harga jual tanah yang berada di wilayahnya.

3.7. Metode Analisis

Pembuktian hipotesis analisis assesment sales ratio di kelompok property perumahan dan property perkampungan di Kelurahan Mulyoagung dan Landungasri Kecamatan Dau. Alat analisis untuk melakukan pengujian hipotesis tersebut meliputi:

1) Uji level of assessment Pengujian ini digunakan untuk mengetahui apakah ada perbedaan antara NJOP tanah dan bangunan dengan nilai pasarnya. Sesuai dengan SE- 09/PJ.06/2003 disebutkan bahwa standar assesment sales ratio yang 1) Uji level of assessment Pengujian ini digunakan untuk mengetahui apakah ada perbedaan antara NJOP tanah dan bangunan dengan nilai pasarnya. Sesuai dengan SE- 09/PJ.06/2003 disebutkan bahwa standar assesment sales ratio yang

AR =

Keterangan: AR = Assesment Ratio

A 1 = Nilai yang ditetapkan suatu property (NJOP) S i

= Nilai Pasar (Market Value)

2) Pengukuran tendensi sentral Pengukuran ini bertujuan untuk mengetahui apakah sample assesment sales ratio pada property perumahan dan property pada kawasan perkampungan lebih banyak berada di bawah atau di atas nilai rata-rata assesment sales melalui perbandingan antara mean dengan median.

a) Mean (rata-rata hitung) Mean ialah hasil penjumlahan Assesment Ratio di bagi jumlah observasi. Dengan penghitungan sebagi berikut:

i AR Mean = ∑ () S

b) Median (nilai tengah) Median merupakan nilai sentral dari sebuah distribusi frekuensi. Nilai sedemikian itu merupakan nilai sentral berhubung dengan posisi sentral yang dimilikinya dalam sebuah distribusi.

AR med = 0,5 (n) + 0,5

c) Weight Mean

Yaitu rata-rata hitung tertimbang dari suatu observasi, dalam hal ini total nilai dari NJOP dibagi dengan Nilai Pasar seluruh sample objek pajak observasi. Dan cara penghitungannya:

AR Weightedmean = ∑

Keterangan:

A = Jumlah Total NJOP

S = Jumlah Total NIlai Pasar