Kantor Bisnis Kualanamu Chapter II
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
Pada Bab II ini mendiskusikan definisi dan deskripsi dari judul penelitian, tinjauan
fungsi dan penerapan tema pada bangunan.
2.1. Terminologi Judul
Judul dari proyek adalah Kantor Bisnis Kualanamu yang berkonsep aerotropolis,
yaitu merupakan tempat dimana para pebisnis menjalankan usaha untuk mendapatkan
keuntungan. Berikut ini merupakan pengertian definisi kata dari judul,
2.1.1. Kantor
Dikutip dari Wikipedia.com (terakhir disunting 2 September 2015), kantor (dari
bahasa Belanda kantoor , sendirinya dari bahasa Perancis comptoir ) adalah
sebutan untuk tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang
dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya berupa suatu kamar atau ruangan
kecil maupun bangunan bertingkat tinggi. Tujuan utama lingkungan
perkantoran adalah untuk mendukung penghuninya dalam pelaksanaan
pekerjaan, dengan biaya serendah mungkin dan tingkat kepuasan setinggi
mungkin. Mengingat beragamnya pekerja dan tugas yang dikerjakan, ruang
kantor dapat dibedakan menjadi tiga jenis, yaitu ruangan kerja (work spaces),
ruangan pertemuan (meeting spaces), ruangan pendukung (support spaces).
Menurut Cyril M. Harris dalam bukunya “Dictionary of Architecture and
Construction,” kantor adalah bangunan yang digunakan untuk tujuan
professional ataupun administrasi, dan tidak ada bagian yang dipergunakan
untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan pembersih kantor.
2.1.2. Bisnis
Dikutip dari Wikipedia.com (terakhir diperiksa 2 Januari 2016), dalam ilmu
ekonomi, bisnis adalah suatu organisasi yang menjual barang atau jasa kepada
konsumen atau bisnis lainnya, untuk mendapatkan laba. Dalam ekonomi
8
Universitas Sumatera Utara
kapitalis, di mana kebanyakan bisnis dimiliki oleh pihak swasta, bisnis dibentuk
untuk mendapatkan profit dan meningkatkan kemakmuran para pemiliknya.
Secara etimologi, bisnis berarti keadaan di mana seseorang atau sekelompok
orang sibuk melakukan pekerjaan yang menghasilkan keuntungan. Bisnis
memiliki cara kerja sistem desentralisasi dan biasanya memperoleh keuntungan
dengan proses jangka waktu yang panjang sehingga membutuhkan visi yang
jauh ke depan. Bisnis juga biasanya mendirikan brand sebagai image dalam
pemasaran produk dalam cabang.
2.1.3. Kualanamu
Kualanamu (Bandar Udara Internasional Kualanamu) adalah bandar udara yang
beroperasi di Kabupaten Deli Serdang, Provinsi Sumatera Utara. Berdasarkan
sumber website resmi Kualanamu, bandara ini terletak 39 km dari Kota Medan.
Bandara ini adalah Bandara terbesar kedua di Indonesia setelah Bandar Udara
Internasional Soekarno-Hatta. Lokasi Bandara ini dulunya bekas areal
perkebunan PT Perkebunan Nusantara II Tanjung Morawa yang terletak di
Kecamatan Beringin, Deli Serdang, Sumatera Utara.
2.2.
Aerotropolis
Aerotropolis adalah sebuah teori yang dikemukakan oleh profesor di University
of North Carolinas Kenan‑Flagler Business School, John D. Kasarda pada tahun 2000.
Dalam konsepnya, bandara hanya bisa efektif memberikan dampak ekonomi jika
dirancang dan dikelola secara integrasi dengan kawasan di sekitarnya. Kasarda (2011)
menyatakan bahwa; "The 20th century was about cities building airports. The 21st
century will be about airports building cities " dan “The airport leaves the City. The
City follows airport. The airport becomes a City.”
Oleh Dewan Bandara Internasional, aerotropolis didefinisikan sebagai
perkembangan kota yang organik dan dimulai dari bandara itu sendiri. Artinya bahwa
suatu bandar udara tidak hanya dimaknai sebagai penyokong kegiatan penerbangan.
Lebih dari itu, bandar udara akan mampu memunculkan kegiatan lainnya dan
membentuk kawasan-kawasan baru seperti kawasan perkantoran, hotel, pusat hiburan,
dan lain sebagainya.
9
Universitas Sumatera Utara
Aerotropolis adalah pengembangan dari konsep aerocity yang merupakan
konsep paling modern dalam pembangunan, pengelolaan, dan pengembangan fungsi
bandar udara di suatu wilayah. Dalam konsep aerocity, bandara dirancang menjadi
sebuah kota yang di dalamnya terdapat sejumlah kegiatan bisnis. Pada konsep
Aerotropolis, konsep aerocity ini diperluas dengan mengintegrasikan bandara dengan
kawasan di sekitar bandara dengan radius hingga 30 kilometer dengan dampak ekonomi
sampai dengan 70 kilometer.
Kasarda menempatkan bandara sebagai pusat kegiatan ekonomi yang dikelilingi
berbagai fasilitas pendukung seperti perkantoran, area komersial, area hiburan, layanan
kesehatan kelas dunia, sarana pendidikan dan berbagai industri terkait lainnya.
Pengembangan di dalam pagar bandara akan di koordinasikan langsung oleh pengelola
bandara, serta pihak bandara juga dapat bekerja sama dengan investor untuk
mengembangkan kawasan. Sementara untuk kawasan di luar bandara, dibuka untuk
para investor.
Gambar 2.1 Skematik Aerotropolis dengan Pusat Inti
(Sumber: www.aerotopolis.com)
Mengacu pada transportasi udara, bandar udara merupakan salah satu pintu
yang dapat menarik masuk dan keluar manusia maupun barang ke wilayah dimana
bandar udara tersebut berada. Hal itu tentunya dapat menjadikan bandar udara sebagai
10
Universitas Sumatera Utara
sebuah magnet yang akan menarik aktivitas manusia. Bagi bandara sendiri, konsep
aerotropolis akan memberikan keuntungan diluar pendapatan konvensional namun
pada konsentrasi investasi bisnis. Saat ini, transaksi ekonomi pada bandara dan kawasan
sekitarnya di Indonesia belum maksimal. Secara agregat besarannya tertinggal jauh dari
bandara internasional lain yang dianggap sebagai model aerotropolis di dunia bila
dibandingkan bandara terbesar di Indonesia, Bandara Soekarno-Hatta.
Makin banyak mobilitas yang terjadi di dekat bandar udara, semakin banyak
sarana prasarana penunjang yang dibutuhkan untuk memenuhi kebutuhan orang-orang
yang bermobilitas. Konektivitas pusat-pusat pertumbuhan dengan bandara pun harus
baik. Konektivitas yang baik antar pusat pertumbuhan dapat memacu perkembangan
suatu wilayah.
Tiga Syarat. Menurut Kasarda, konsep aerotropolis harus memenuhi tiga syarat
utama. Pertama adalah membangun wilayah sekitar bandara dengan hotel, perkantoran,
ritel, factory outlet, dan pusat bisnis lainnya. Agar wisatawan atau pengunjung yang
singgah di bandara tidak kesulitan untuk mengakses fasilitas-fasilitas perekonomian.
Kedua , menyediakan transportasi yang beragam dan saling terhubung dengan bandara.
Seperti transportasi kereta api, bus, jalan tol dan transportasi publik lainnya yang
terhubung dengan bandara. Ketiga, menyediakan dan membangun fasilitas
pengangkutan logistik di sekitar bandara. Untuk beberapa kriteria berdasarkan para
ahli, dapat dilihat berdasarkan tabel berikut,
Tabel 2.1. Kunci Kriteria Pelayanan di Kawasan Aerotropolis
Penulis (tahun)
Loo (2008)
Kunci Kriteria
Tarif penerbangan, waktu akses, frekuensi penerbangan dan jumlah
penerbangan, jumlah mode akses bandara, biaya akses, tempat
perbelanjaan daerah bandara dan waktu antrian check-in di counter
Han et al. (2012) Image, aksesibilitas, suasana, pelayanan untuk makanan dan
minuman, dimensi fasilitas
Button dan Hall
Liberalisasi peraturan, meningkatkan pilihan destinasi perjalanan,
(1999)
strategi jaringan yang efisien
Nucciarelli dan
Ada sebuah platform TI, brand baru, manajemen pariwisata yang
Gastaldi (2009)
bersifat kolaboratif
Pagliari (2005)
Pariwisata, lokasi geografis, skala dan distribusi spasial permintaan
bisnis dan wisata, hubungan yang tersedia, dukungan pemerintah
Graham dan Guyer Hubungan transportasi udara dengan lingkungan pembangunan
(2000)
berkelanjutan; integrasi transportasi udara dengan permukaan tanah;
11
Universitas Sumatera Utara
Wang (2011)
Kasarda (2009)
Steven (2010)
Infrager, J.F.
(2011)
McAllister, B.
(2011)
Mark, A (2012)
Hirsh (2011)
Maister, P. (2012)
Klann (2009)
Skouloudis et al.
(2012)
dan kontribusi dari transportasi udara untuk pertumbuhan ekonomi
daerah
Diversifikasi industri, konstruksi agresif, liberalisasi perdagangan,
peraturan rasionalisasi, kenyamanan lingkungan, operasi globalisasi
dan manajemen bisnis
Transportasi multimoda, business parkss dan bandara yang
terhubung, kompleks teknologi informasi, ritel, pusat hotel dan
hiburan, taman industri, logistics parks, pendidikan dan pelayanan
kesehatan, meeting dan area pemukiman
Pengembangan ekonomi, land use (tata guna lahan), infrastruktur
dan tata kelola, kepemilikan bandara, prosedur konsultatif dan
konflik, bandara dan transportasi udara keamanan, manajemen,
peraturan dan kebijakan, pengaturan kelembagaan dan kemitraan
swasta publik
Konektivitas non-stop antara moda transportasi, zona perdagangan
bebas, pengembangan tenaga kerja terampil, kolaborasi antar yang
berkepentingan, fasilitas, undang-undang terkait
Zona bebas pajak, infrastruktur, operator kargo, diversifikasi
industri, penggunaan ketersediaan lahan, insentif untuk perusahaan
Lokasi geografis, lahan yang tersedia dengan harga yang wajar,
kerjasama antar berbagai lembaga pemerintah dan swasta,
transportasi, penggunaan fasilitas, insentif, tenaga kerja
Free trade zones, pusat ritel dan logistik, pusat perbelanjaan, hotel,
high-tech, pariwisata, perkantoran, perumahan, universitas,
penelitian terapan
Hubungan pribadi publik, dana pemerintah, membangun kerangka
kebijakan nasional, transportasi multimodal, tanah sekitarnya yang
cukup untuk pengembangan
Peran Teknologi Informasi
Ekonomi (indikator ekonomi), lingkungan (indikator lingkungan)
dan sosial (praktek kerja dan pekerjaan yang layak, hak asasi
manusia, penanggung jawab masyarakat dan produk
Sumber: The Asian Journal of Shipping and Logistics “Criteria for Evaluating Aerotropolis
Service Quality” Volume 29, Nomor 3, Desember 2013, hal. 399
Sejumlah bandara terkemuka dunia, seperti Incheon di Korea Selatan, Miami di
Amerika Serikat hingga Schipol di Belanda telah menerapkan konsep ini. Sebagai
langkah awal, konsep ini akan diaplikasikan secara penuh di Bandara Kualanamu, Deli
Serdang, Sumatera Utara. Dimana lokasi yang strategis berhadapan langsung dengan
Selat Malaka dan areal sekitar yang sangat luas adalah kemewahan Kualanamu yang
tidak dimiliki Soekarno-Hatta.
12
Universitas Sumatera Utara
Kasarda menjelaskan, konsep aerotropolis dapat menjawab tantangan
pertumbuhan ekonomi yang merata dalam cakupan wilayah Indonesia yang sangat luas.
Sebab, konsep aerotropolis bertujuan meningkatkan efektifitas, efisiensi, dan
pembangunan ekonomi berkelanjutan yang meletakkan bandara sebagai pusat
pertumbuhan dan konetivitas dengan pasar global.
Gambar 2.2 Skematik Konsep Kualanamu
(Sumber: http://www.slideshare.net/GlobalAirportCities14/tri-s-sunoko-session-2introducing-the-emerging-asian-airport-cities)
Tri S. Sunoko, Presiden Direktur Angkasa Pura II (April, 2014) mengatakan
bahwa Bandara Kualanamu diharapkan menjadi hub International kedua di bagian
Barat Indonesia setelah Bandara Soekarno-Hatta. Dengan 680 Ha lahan untuk
pengembangan kawasan komersial dalam pagar Bandara (KNO Airport City), dan lebih
dari 10.000 Ha lahan untuk pengembangan yang tersedia diluar pagar bandara
(Aerotropolis). Dimana Bandara Kualanamu menrupakan Bandara pertama yang
memiliki jalur kereta api ekspres menuju kota.
John D. Kasarda pencetus konsep aerotropolis, dalam kesempatan yang sama
menuturkan bahwa Kualanamu bisa dikembangkan menjadi kawasan aerotropolis
seperti halnya Schipol International Airport di Amsterdam, Incheon Internasional
Airport di Korea Selatan, dan beberapa bandara lainnya. “Di dalam Schipol
International Airport maupun di kawasan sekitarnya sudah terdapat banyak
perkantoran, hotel, tempat hiburan, industri, dan sebagainya. Bahkan kantor Microsoft
berada di Schipol. Semakin banyak aerotropolis di negara-negara lain akan mendorong
semakin mudahnya koneksi global,” jelas John. John menuturkan harus ada kesamaan
13
Universitas Sumatera Utara
visi diantara pengelola bandara, maskapai, dan pemerintah setempat, untuk
memuluskan pembangunan bandara berkonsep aerotropolis. “Pengelola bandara,
maskapai, dan pemerintah setempat saling mempengaruhi satu sama lain, namun tidak
bisa ada yang lebih kuat. Ketiganya harus saling mendukung,” kata John.
2.2.1. Lokasi Aerotropolis Secara Umum
Lokasi kawasan aerotropolis umumnya berada diluar pagar bandara
dengan memiliki akses mudah dan langsung menuju bandara dan kota. Kasarda
mengatakan bahwa, “Bagian kota bandara aerotropolis sering dipandang
sebagai batas properti bandara. Hal ini memberikan perbedaan definisi yang
jelas untuk dua komponen utama aerotropolis (luar dan dalam bandara). Tetapi,
sama seperti kota-kota pusat yang tidak berhenti tumbuh pada batas-batas
wilayah politik, mirip dengan Biro Sensus AS dimana definisi wilayah
perkotaan dimaksudkan untuk menangkap unit metropolitan inti lebih-lengkap.
Demikian juga, batas luar dari aerotropolis tidak diatur oleh batas-batas
yurisdiksi atau jarak, tetapi terkait pada saat konektivitas bisnis penerbangan
dan orang-orang bisnis ke bandara. Tidak ada batas yang disepakati untuk
menentukan ukuran jarak dan waktu, namun diperkirakan waktu radius 20
menit hingga atau 30 menit digunakan sebagai acuan untuk mengatur batas luar
dalam beberapa studi rencana induk aerotropolis.”
Sebagai contoh, seiring meningkatnya jumlah fungsi kantor, fungsi
komersial, perumahan klaster, dan perusahaan penerbangan yang berorientasi
dan terkait dengan perkembangan di sekitar bandara, hal tersebut menciptakan
kutub pertumbuhan kota baru sendiri. Beberapa kelompok aerotropolis terbesar
seperti Amsterdam Zuidas, dapat ditempuh selama 7 menit dari Bandara
Schiphol; Las Colinas, Texas, berlokasi tepat disebelah timur dari DFW;
Songdo Business District International dekat dengan Bandar Udara
Internasional Korea Selatan Incheon; dan Zhengzhou (Cina) Bandara Zona
Ekonomi yang telah menjadi signifikan secara global.
Kawasan konsep aerotropolis Bandara Kualanamu terikat dengan
peraturan pemerintah mengenai Kawasan Keamanan Operasional Penerbangan
(KKOP). Berdasarkan perhitungan KKOP dalam RDTRK Kawasan Kualanamu
tahun 2008 menghasilkan gambaran bahwa wilayah Deli Serdang terbagi secara
imaginer menjadi zona-zona kawasan keselamatan yang lazim disebut sebagai
14
Universitas Sumatera Utara
Ring 1 (memiliki ketinggian maksimal < 45
meter), Ring 2 (memiliki
ketinggian antara 45-150 meter), dan Ring 3 (memiliki ketinggian maksimal >
150 meter).
Berdasarkan pertimbangan faktor pola pemanfaatan, faktor kebisingan
dan faktor komponen pendukung Bandar Udara Kualanamu dinyatakan bahwa
pada daerah perpanjangan landasan baik sebelah utara maupun selatan berada
dalam daerah kontur kebisingan dengan nilai NEF lbih dari 40 db yang artinya
pada daerah ini tidak dibenarkan adanya pengembangan ataupun pembangunan
karena dapat mengganggu kesehatan masyarakat dan apabila tetap ingin
dilaksanakan harus menggunakan konstruksi bangunan khusus seperti peredam
kebisingan. Kebisingan maksimum pada daerah ini, untuk Ring 1 adalah 10
meter; Ring 2 adalah 28,5 meter; dan untuk Ring 3 adalah 88,5 meter; sehingga
pemanfaatan lahan yang sesuai adalah yang tidak berhubungan langsung
dengan aktivitas masyarakat seperti RTH, pertanian, peternakan, perikanan, dan
kuburan.
2.2.2. Bangunan-Bangunan di Kawasan Aerotropolis
Aerotropolis
memiliki
beberapa
konsep
sebagai
dasar
pengembangannya. Aerotropolis menjadi generator utama pengembangan
kawasan karena merupakan kawasan cepat tumbuh berbasis bandara atau sering
disebut airport‑centric commercial development. Kawasan ini menciptakan
secara mandiri:
1. significant employment,
2. shopping,
3. trading,
4. business meeting,
5. entertainment, and
6. leisure destinations,
sehingga menjadi kota handal dan menjadi daya tarik global (melalui airplane
network) dan lokal (melalui multimodal lokal). Evolusi function dan form ini
mentransformasikan secara esensial sejumlah bandara kota (city airport)
menjadi kota bandara (airport cities) (Kasarda, 2008;4).
15
Universitas Sumatera Utara
Penjelasan diatas menunjukkan bahwa kriteria bangunan yang
umumnya eksis dalam kawasan aerotropolis meliputi,
1. Gedung-gedung perkantoran
2. Hotel, apartemen dan akomodasi
3. Convention dan Exhibitions centres serta ruang meeting pribadi
dengan layanan dukungan bisnis
4. Restoran, catering dan pelayanan tempat makan lainnya yang
sejenis
5. Shopping mall dan ritel-ritel berbasis internasional
6. Bank dan Money Changer
7. Tempat hiburan dan atraksi budaya termasuk museum, galeri seni,
dan bioskop
8. Berbagai jenis kios-kios
9. Area rekreasi yang melayani pribadi dan keluarga seperti, fasilitas
kebugaran, spa , dan tempat penitipan anak-anak untuk pekerja
10. Fasilitas medis dan kesehatan
11. Logistik dan Air Cargo
12. Factory outlet
13. Industri terkait dengan penerbangan
14. Free Trade Zones
15. dan kebutuhan lainnya yg terkait dengan kawasan.
2.2.3. Literatur Aerotropolis
Berikut ini beberapa studi kasus aerotropolis yang sudah beroperasi di
negara-negara Eropa, dan Asia Pasifik.
A. Amsterdam Airport Schiphol - Zuidas Aerotropolis (Eropa)
Amsterdam Airport Schipol adalah bandara internasional utama
Belanda, terletak 9,1 kilometer dari Barat Daya Amsterdam (sekitar 20
menit tempuh), Kota Haarlemmermeer, Provinsi Belanda Utara. Bandara ini
merupakan bandara terpenting dan masuk dalam urutan keempat bandara
tersibuk di Benua Eropa. Dan juga berada diurutan ke-16 di dunia dalam hal
lalu lintas penumpang.
16
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.3 Bandara Internasional
Amsterdam Schiphol 1
Gambar 2.4 Bandara Internasional
Amsterdam Schiphol 2
Deskripsi Singkat
Sebagai salah satu dari tiga bandara tersibuk di Eropa, Amsterdam
Schiphol Airport dilayani oleh semua penerbangan internasional dan
merupakan dasar untuk maskapai nasional. Fasilitas dan layanan di
Amsterdam Schiphol International Airport (AMS) dianggap “yang terbaik”
di Eropa, dengan berbagai pilihan restoran, bar dan toko-toko, ditambah
bank, ATM dan fasilitas yang sangat baik untuk pelancong bisnis, orangorang dengan kebutuhan khusus dan keluarga muda. Pusat perbelanjaan
AMS Bandara 'See Buy Fly' saham berbagai merek top, pengunjung dapat
berbelanja secara bebas pajak pada saat kembali ke AMS. Amsterdam
Airport Schiphol sering dinominasikan sebagai "bandara terbaik di dunia".
Schiphol memiliki daerah perbelanjaan yang besar sebagai sumber
pendapatan dan sebagai daya tarik tambahan untuk penumpang. Schiphol
Plaza merupakan pusat perbelanjaan yang dapat dinikmati oleh wisatawan
udara dan pengunjung. Pada musim panas 2010, Perpustakaan Bandara
Schiphol dibuka bersamaan dengan museum, memberikan penumpang
akses ke koleksi 1.200 buku (diterjemahkan ke dalam 29 bahasa) oleh
penulis Belanda pada studi yang berkaitan dengan sejarah dan budaya
negara. Perpustakaan menawarkan e-book dan musik oleh seniman Belanda
dan komposer yang dapat didownload secara gratis.
17
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.5 Schiphol Airport Library
(sumber: https://en.wikipedia.org/wiki/File:SchipholAirportLibrary1.JPG)
Amsterdam Airport Schiphol memiliki area tampilan atap besar,
yang disebut Panoramaterras. Sejak Juni 2011, lokasi untuk KLM
Cityhopper Fokker 100, dimodifikasi menjadi sebuah pameran terbuka
dimana masyarakat umum bisa masuk secara gratis. Selain Panoramaterras,
Schiphol memiliki fasilitas lainnya, terletk di sepanjang landasan pacu
Polderbaan terbaru dan restoran McDonald di sisi utara dari bandara.
Untuk fasilitas medis, Schiphol memiliki kamar mayat sendiri,
dimana orang yang meninggal dapat ditangani dan disimpan sebelum
keberangkatan atau setelah kedatangan. Bahkan semenjak Oktober 2006,
masyarakat juga bisa mengadakan upacara pernikahan di Schiphol.
Schiphol juga memiliki bangunan hotel new state-of-the-art yang
berbentuk kubus dengan 433 kamar, yang memiliki sudut lengkung dan
jendela berbentuk berlian. Atrium luas akan memiliki tinggi 41 meter
dengan langit-langit yang terbuat dari kaca dan berada di jantung dari
bangunan. Sebuah jalan khusus akan menghubungkan hotel langsung ke
terminal.
Seiring berkembangnya kebutuhan, Schiphol akhirnya memperluas
terminal dan membangun fasilitas baru untuk check-in dan kedatangan
untuk penumpang tambahan yang datang ke bandara. Lalu lintas udara
Schiphol di kontrol melalui menara kontrol dengan ketinggian 101 meter.
18
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.6 Overviw Bandara Schiphol
(sumber: https://en.wikipedia.org/
wiki/File:Schiphol-overview.png)
Gambar 2.7 Tower Schiphol
(sumber: https://en.wikipedia.org/
wiki/File:Towers_Schiphol_small.jpg)
Bandara Schiphol menyajikan infrastruktur transportasi dengan
sangat baik. Kereta berangkat dari platform yang terletak di bawah Plaza
Schiphol dan dapat dicapai dengan eskalator atau lift. Serta jadwal kereta
yang cepat dan efisien ke Central Station Amsterdam, ada juga kereta
langsung dari bandara ke negara lain. Kereta Api Internasional, termasuk
Thalys, selatan ke Brussels dan Paris juga dapat diakses di stasiun Schiphol.
Peran transportasi menjadi penting ketika datang ke konsep Airport City.
Schiphol Real Estate Group, telah terlibat selama dua dekade dalam
pengembangan komersial sisi darat. Perkembangan ini termasuk kompleks
kantor bisnis, hotel, ruang pertemuan dan fasilitas hiburan, taman logistik,
belanja dan kegiatan komersial lainnya bermerek dengan nama Airport City.
Lebih dari 60.000 orang bekerja di Schiphol, yang terintegrasi transportasi
multi-modal, kantor pusat perusahaan daerah, belanja ritel, logistik dan
ruang pameran untuk membentuk tiang pertumbuhan ekonomi utama bagi
perekonomian Belanda.
19
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.8 Aerotropolis Synergies
Amsterdam memulai sebuah proyek ambisius dan bergengsi
mengembangkan kota internasional baru yang disebut "Zuidas", yang
berarti sumbu selatan, sebagai solusi untuk permintaan yang semakin
meningkat dari ruang kantor kualitas yang lebih tinggi. Membentang
sepanjang bagian selatan dari jalan A10 yang mengelilingi kota bersejarah
ibukota Belanda - Amsterdam, Zuidas dapat ditempuh selama 6 menit dari
Bandara Internasional Schiphol. Kota ini dirancang untuk menjadi lokasi
utama bagi perusahaan global dan pengembangan bisnis.
Pengembangan 25 tahun terdiri dari 42% perumahan, 42% kantor,
dan 15% jasa (Jantzen dan Venter, 2008). Mulai dari unit terjangkau untuk
apartemen mewah, perumahan direncanakan untuk menampung 25.000
penduduk. Proyek ini menyediakan 1 juta meter dari Kelas A ruang kantor,
0,5 juta meter persegi ruang hunian, fasilitas rekreasi, dan terbuka ruang
(Pujinda, 2006). Zuidas saat ini menjadi markas dunia ABN AMRO Group
dan ING Corporate. Pada saat proyek selesai, kantor pusat internasional
menjadi lebih banyak, usaha kecil, industri kreatif, dan lembaga kebudayaan
baru diharapkan dapat ditemukan di kota, dengan menarik 80.000 karyawan
dan 30.000 siswa.
20
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.9 Pra Pengembangan Zuidas
Fitur
lain
yang
khusus
Gambar 2.10 Pasca Pengembangan Zuidas
dari
perkembangan
ini
adalah
interkonektivitas. Sejumlah besar perumahan dibangun di area jalan raya
dan rel kereta api, sehingga hal tersebut akan dialokasikan menjadi sebuah
stasiun bawah tanah membentang sepanjang 1.5 kilometer (hampir 1 mil).
Stasiun baru kereta api berkecepatan tinggi di jantung pembangunan, yang
disebut "Zuid / WTC", akan menjadi salah satu dari tiga stasiun terbesar di
Belanda dengan 200.000 penumpang setiap hari dan frekuensi
keberangkatan setiap menit kedua (Jantzen dan Venter 2008). Stasiun kereta
api bawah tanah ini akan berfungsi sebagai pintu gerbang ke dan dari
Amsterdam, yang memotong waktu perjalanan dari Bandara Internasional
Schiphol ke ibukota turun hanya 11 menit. Selain kereta bawah tanah metro,
pusat transportasi multi-modal ini juga menyediakan bus, trem cepat, dan
rel kecepatan tinggi ke Brussels, Paris, Cologne dan Berlin.
Gambar 2.11 Sebuah Ilustrasi Multi-Modal Transit Stasiun Bawah Tanah
(sumber: Jantzen and Vetner, 2008)
Selain kegiatan industri dan komersial sekitar bandara, kota bandara
menjadi sinergi bagi industri yang padat pengetahuan. Lebih dari tiga
perempat dari Grup Schiphol (pemilik bandara Amsterdam) menerima
pendapatan operasional tahunan, lebih dari $ 400 juta, berasal dari real
estate, bisnis dan pengeluaran konsumen, dan sisanya kurang dari
21
Universitas Sumatera Utara
seperempat berasal dari operasi penerbangan (Yigitcanlar, Martinez Fernandez, et al, 2008). Kasus Schiphol memberikan contoh lain bahwa
nilai ekonomi dari aerotropolis tidak hanya terletak pada operasi
penerbangan, tetapi juga dapat dikapitalisasi dari nilai-nilai tambahan yang
diciptakan oleh sekitarnya bisnis yang berhubungan dengan penerbangan
dan industri pendukungnya.
Lokasi Zuidas secara umum masih berada dalam blok Bandara
Internasional Schiphol, berjarak sekitar 500 meter dari pintu bandara dan 1
kilometer dari pusat bandara. Tampilan bangunan yang terdapat dikawasan
bandara identik dengan tema post-modern dan high tech. Secara
kesuluruhan, Lokasi Zuidasarea Amsterdam Airport Schiphol memiliki
fasilitas:
a. Pusat Transportasi Multi-modal (udara, kereta api penumpang dan akses
jalan raya)
b. Dari Kota ke Bandara Kota
-
Arena Shopping
-
Kafe-kafe dengan fasilitas Internet
-
Restoran-restoran yang memiliki tema
-
Galeri seni/museum, Spa, Casino
c. Bangunan Kantor (didalam pagar bandara)
-
Microsoft
-
Ernst & Young
-
Salomon Brothers Internasional
-
Unilever
-
Heineken Ekspor Group
d. Dua First-Class Hotel dan Fasilitas Exhibition (di dalam pagar bandara)
e. Cargo City (di dalam pagar bandara)
f. Total 61.000 Pekerja Harian (di dalam pagar bandara)
g. Di luar Pagar: tiga kali lipat lebih banyak dari fasilitas dalam pagar
bangunan (FloraHolland Aalsmeer flower auction, ABN AMRO, ING,
bank-bank, dll)
22
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.12 Aalsmeer Flower Market
Gambar 2.13 Amsterdam Zuidas: Airport Edge
City
h. Amsterdam Zuidas, 5 kilometer diluar pagar bandara – 2,5 M m2, kantor
43%, 42% perumahan, dan 15% fasilitas komersial lainnya, dapat
dijangkau selama 6 menit dari terminal Schiphol (Jantzen dan Venter,
2008).
B. Hong Kong International Airport - SkyCity Aerotropolis (Asia Pasifik)
Hong Kong International Airport adalah bandara utama di Hong
Kong. Bandara ini berlokasi di pulau Chek Lap Kok, yang sebagian besar
terdiri dari tanah reklamasi untuk pembangunan bandara itu sendiri.
Gambar 2.14 Hong Kong
International Airport (HKIA)
Gambar 2.15 A bird's eye view of Hong Kong
International Airport.
Bandara ini merupakan gerbang kargo tersibuk di dunia dan juga
menjadi salah satu bandara dengan penumpang tersibuk di dunia. HKIA
merupakan kontributor penting bagi perekonomian Hong Kong, dengan
sekitar 65.000 karyawan. Lebih dari 100 airlines mengoperasikan
penerbangan dari bandara ke lebih dari 180 kota di seluruh dunia. Pada
2015, HKIA ditangani 68,5 juta penumpang, sehingga termasuk dalam 8
bandara tersibuk di dunia dari lalu lintas penumpang. Hal ini juga
23
Universitas Sumatera Utara
melampaui Bandara Memphis International untuk menjadi bandara tersibuk
di dunia oleh lalu lintas kargo.
Pemerintah jasa penerbangan menyediakan pencarian jangkauan
dan penyelamatan jasa pendek dan panjang, dukungan polisi, evakuasi
medis dan penerbangan tujuan umum untuk Pemerintah. Untuk fasilitas
penumpang, terminal didesain senyaman mungkin agar mempermudah
pergerakan penumpang melalui bangunan. Tersedia juga Kereta wisata
dengan kecepatan 62 kilometer per jam. Bandara ini juga menawarkan
sebuah teater IMAX yang memiliki layar terbesar di Hong Kong. Teater ini
terletak di Terminal 2, tingkat 6 dan dapat menampung 350 orang pada satu
waktu. Hong Kong Business Aviation Centre (BAC), terletak di dalam
bandara dan memiliki terminal sendiri dan fasilitas terpisah dari terminal
publik.
Gambar 2.16 HKIA Bussiness Aviation Centre
BAC
menyediakan layanan untuk
pesawat
eksekutif dan
penumpang, termasuk ruang penumpang, kamar pribadi dan kamar mandi,
fasilitas pusat bisnis, ground handling, penanganan bagasi, bahan bakar,
keamanan, adat istiadat dan perencanaan penerbangan. Beberapa fasilitas
yang tersedia didalam bandara meliputi pusat transportasi inter-modal,
fasilitas bagasi dan kargo, teknisi pesawat, fasilitas airport sebagai area
peralihan, fasilitas sistem penyelamatan kebakaran, hotel-hotel bandara,
serta transportasi darat yang terhubung dengan pusat Hong Kong yaitu bus,
ferry, akses kereta api, dan taksi.
24
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.17 Hong Kon g’s Broader Aerotropolis
Hong Kong SkyCity adalah kompleks besar meliputi ritel, pameran,
bisnis kantor, hotel dan kompleks hiburan yang berdekatan dengan Bandara
Internasional Hong Kong, dan dibangun di atas tanah milik Otoritas
Bandara Hong Kong. Saat ini fasilitas mencakup AsiaWorld-Expo,
SkyPlaza, SkyPier, Golf course, dan Hong Kong Skycity Marriott Hotel.
Hong Kong SkyCity dapat dijangkau dengan menggunakan shuttle buses –
dari bandara, dan kereta api ekpres (Automatic People Mover ) – dari luar
dan dalam bandara.
Gambar 2.18 Original Hong Kong SkyCity Master Plan
Dalam pengembangan kawasan aerotropolis, Hong Kong Skycity
memiliki dua fase. Fase pertama yang telah selesai adalah AsiaWorld-Expo
Center, SkyPlaza dan SkyPier: Cross Boundary Ferry Terminal, yang
dibuka pada tahun 2007, menawarkan pusat perdagangan, pusat pameran,
Sky Plaza, SkyPier, dan lapangan golf. World Trade Center , langsung
25
Universitas Sumatera Utara
terhubung ke terminal kereta api, terdiri dari pusat pameran, ritel, kantor dan
perhotelan ruang, dan tempat-tempat rekreasi lainnya.
Gambar 2.19 Fase 1
Gambar 2.21 AsiaWorld-Expo Center
Gambar 2.20 Fase 1 - Completed
Gambar 2.22 SkyPlaza
Gambar 2.23 SkyPier: Terminal Penyeberangan Ferry
Lokasi SkyCity berada 0,3 mil dari Hong Kong International
Airport. Pengembangan SkyCity menargetkan penumpang domestik dan
internasional, dengan tujuan untuk lebih meningkatkan peran bandara
sebagai pusat transportasi internasional serta mendorong pertumbuhan
ekonomi regional.
Fase kedua Hong Kong Skycity masih dalam taham pembangunan,
diperkirakan pada tahun 2018 – 2020 akan dibangun SkyCity & Hongkong
Disneyland
untuk
menarik turis
dan bisnis
hiburan, dan juga
pengembangan-pengembangan konsep serta perancangan friendy urban
pedestrian di SkyCity.
26
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.24 SkyCity as a Friendly Urbam Pedestrian Precinct
Gambar 2.25 SkyCity & Hong Kong Disneyland Concept
C. Incheon International Airport – New Songdo City Aerotropolis (Asia
Pasifik)
Bandar Udara Internasional Incheon adalah bandara terbesar di
Korea Selatan dan merupakan salah satu yang terbesar di Asia. Bandara ini
menggantikan Bandar Udara Internasional Gimpo yang sekarang
distatuskan sebagai bandara domestik kecuali penerbangan international ke
Bandar Udara Internasional Haneda di Tokyo, Jepang, dan Bandar Udara
Internasional Hongqiao di Shanghai, RRC.
Gambar 2.26 Bandara
Internasional Incheon 1
Gambar 2.27 Bandara Internasional Incheon 2
27
Universitas Sumatera Utara
Berperan sebagai bandara penghubung untuk kawasan Asia Timur,
terdapat 63 maskapai penerbangan yang melayani penerbangan ke bandara
ini. Bandara Incheon ditargetkan menjadi poros mobilitas Pentaport Korea
Selatan, yaitu Konsep, integrasi dari bandara, pelabuhan, pelabuhan bisnis,
teleport, dan port rekreasi.
New Songdo City
Dikembangkan pada 1500 hektar tanah reklamasi di sepanjang
Incheon waterfront, Korea Selatan New Songdo City, juga dikenal sebagai
Songo International City atau Songdo Smart City, sekitar 40 mil dari Seoul
dan hanya 7 mil dari Bandara Internasional Incheon.
2.28 Gambar Tampak Atas Central Park Songdo
Proyek ini dikembangkan oleh Gale International (pengembang
berbasis New York City) dan POSCO E & C (produsen baja terbesar Korea
Selatan), pengembangan sektor swasta terbesar di dunia ini bernilai $ 30
miliar yang menggabungkan beberapa rencana induk berupa 40 juta kaki
persegi ruang komersial, 35 juta kaki persegi ruang perumahan, 10 juta kaki
persegi retail, 5 juta kaki persegi untuk sosial, dan 10 juta kaki persegi ruang
publik (Songdo IBD, 2011).
28
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.29 Master Plan Songdo
Dirancang khusus untuk bisnis profesional dan keluarga, kegiatan di
lokasi mencakup distrik bisnis internasional, taman teknologi, pusat
penelitian dan pengembangan, kompleks olahraga, sekolah negeri dan
swasta, serta fasilitas perawatan kesehatan. Kawasan ini juga meliputi
Incheon Free Enterprise Zone, zona bebas khusus dengan taman. Upacara
peletakan batu berlangsung pada November 2004, dan tahap pertama New
Songdo City dibuka pada tahun 2009. Diharapkan bahwa ketika proyek
selesai pada tahun 2014, pusat bisnis baru di Timur laut Asia ini akan
menjadi rumah bagi 65.000 penduduk dan menarik 300.000 komuter
lainnya.
Gambar 2.30 Diorama Distrik Bisnis Songdo
Songdo
City diharapkan
menjadi manifestasi dari konsep
aerotropolis, berkembang di sekitar tepi bandara dan kegiatan komersial
29
Universitas Sumatera Utara
bandara-sentris lainnya. Letak yang strategis yaitu sekitar 15 menit
berkendara dari Bandara Incheon, New Songdo City menyediakan akses ke
1/3 dari populasi dunia dalam waktu kurang dari 3,5 jam, termasuk China,
Jepang, dan Rusia.
Ditunjuk sebagai kota berkelanjutan pertama di dunia, New Songdo
City merupakan visi baru untuk kota internasional, baik dari segi prinsip-
prinsip desain yang berkelanjutan dan praktek perencanaan kota. Kota ini
tidak hanya akan menggabungkan proyek LEED pertama bersertifikat di
Korea Selatan dan terbesar di luar Amerika Utara, namun akan menjadi
bagian dari LEED ND (New Development) Program Pilot, yang dibangun di
atas prinsip-prinsip Smart Growth dan Transit-Oriented-Development,
dengan penekanan khusus pada konektivitas lingkungan, aksesibilitas
transit, efisiensi energi, dan penyediaan ruang terbuka dan habitat alami.
Dalam hal mobilitas transportasi, New Songdo City akan
dihubungkan dengan bandara, baik melalui sistem bus ekspres, yang juga
terhubung ke kota-kota kecil di sekitarnya, dan sistem kereta bawah tanah,
Seoul Metropolitan Rapid Transit (SMRT), yang meluas ke jaringan kereta
api nasional. Incheon Bridge dibuka pada tahun 2009 saat ini ketujuh
terpanjang jembatan yang membentang kabel-tinggal di dunia, yang
menghubungkan New Songdo Kota dengan Bandara Internasional Incheon
di pendek 15 menit perjalanan. Tidak peduli yang moda transportasi yang
dipilih, wisatawan dapat mencapai pusat-pusat keuangan utama lainnya di
Asia melalui penerbangan jarak pendek dari bandara. Selain itu, kereta
bawah tanah Incheon beroperasi beberapa stasiun di ranah kota New
Songdo, yang menyediakan akses ke semua bisnis dan perumahan cluster
besar lainnya di wilayah Metropolitan Seoul.
Gambar 2.31 Transportasi Mobilitas New Songdo City
30
Universitas Sumatera Utara
Di jembatan Songdo, dibangun sebuah playland besar untuk
menyaingi Macau dan Las Vegas. Lorong-lorong yang dilapisi dengan 73
toko high-end, termasuk toko bandara Louis Vuitton pertama. Di beberapa
tempat, jika dilihat dengan cara yang benar, kita mungkin berpikir sedang
berada di pusat kota Chicago. Proyek Songdo dimulai hampir 20 tahun yang
lalu bersamaan dengan dimulainya konstruksi Bandara Internasional baru
Incheon.
Apa yang membuat Songdo unik? Dua atraksi utama: Ini adalah
tempat pertama di Korea di mana perusahaan asing dapat memiliki tanah,
sehingga ide besar untuk mendapatkan perusahaan asing ada dan daerah
telah dirancang agar tidak membosankan, seperti perkembangan homogen
yang mengelilinginya.
Gambar 2.32 Suasana Malam di jalanan
Songdo
Gambar 2.33 Tipe Pengembangan
Homogen
Rencana-gambaran besar: sebuah futuristik, kota hijau dengan
kualitas kehidupan yang sangat tinggi dari. Dirancang oleh Firma Arsitektur
New York, Kohn Pedersen Fox, Songdo mengambil isyarat dari beberapa
kota terbaik di dunia. Central Park dan kanal Venesia, sebuah perumahan
"casbah", dan bangunan campuran yang terdiri dari apartemen, retail, serta
bangunan komersial, disusun dengan ketinggian yang sedemikian rupa agar
cityscape berbentuk seperti tenda.
31
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.34 Pemandangan Gedung-Gedung Songdo
Tidak seperti kebanyakan perkembangan kota di Korea, yang terdiri
dari deretan pilar beton identik, bangunan Songdo bervariasi, menampilkan
banyak kaca dan baja, dengan nama-nama yang aspiratif seperti "First
World" dan "New World”.
Northeast Asia Trade Tower yang masih belum selesai, gedung
tertinggi di Korea Selatan, terlihat sangat mirip dengan One World Trade
Center yang baru di Manhattan. Pusat konvensi Songdo, terinspirasi oleh
Sydney Opera House, merupakan ruang kolom-bebas terbesar di Asia.
Semuanya dirancang untuk dapat dicapai dalam waktu kurang dari 15 menit
dengan berjalan kaki, sehingga orang dapat berjalan atau sepeda untuk
bekerja bukan mengemudi. Dan segala sesuatu bersifat baru, bertingkat,
bersih, dan indah.
Tidak terekcuali ruang hijau kota yang merupakan bagian dari fitur
bangunan. Sebuah lapangan golf kejuaraan Jack Nicklaus. Sebuah sekolah
internasional yang dijalankan oleh akademi tingkat atas swasta California.
32
Universitas Sumatera Utara
2.2.4. Rangkuman Konsep Aerotropolis
Tabel 2.2 Rangkuman Konsep Aerotropolis
No.
1.
Konsep Aerotropolis
Lokasi
2.
Jarak dari Bandara
3.
Bangunan
4.
Tampilan dan Karakteristik
Bangunan
Sumber : data primer yang diolah
Zuidas Aerotropolis
Kota Haarlemmermeer,
Provinsi Belanda Utara
1 kilometer dari Barat Daya
Amsterdam (sekitar 20 menit
tempuh)
1. Arena Shopping
2. Cafe
3. Restoran-restoran
4. Galeri seni/museum
5. Galeri Spa
6. Casino
7. Bangunan Kantor:
- Microsoft
- Ernst & Young
- Salomon
Brothers
Internasional
- Unilever
- Heineken Ekspor Group
Umumnya bangunan bertema
high-tech dan post-modern
SkyCity Aerotropolis
Pulau Chek Lap Kok, Hong
Kong
0,3 mil dari Hong Kong
International Airport.
1. Asiaworld-Expo Center
2. Skyplaza Dan Skypier
3. Cross Boundary Ferry
Terminal
4. Pusat Perdagangan
5. Lapangan Golf
6. World Trade Center
7. Kantor
8. Perhotelan
New Songdo City Aerotropolis
Songdo-dong, Yeonsu-gu,
Incheon, Korea Selatan
40 mil dari Seoul dan hanya 7 mil
dari Bandara Internasional
Incheon
1. Distrik Bisnis Internasional
2. Taman Teknologi
3. Pusat Penelitian Dan
Pengembangan
4. Kompleks Olahraga
5. Sekolah Negeri Dan Swasta
6. Fasilitas Perawatan
Kesehatan
7. Northeast Asia Trade Tower
8. Family Mart
9. Toko Murah
10. Toko Hewan Peliharaan
Umumnya bangunan bertema Umumnya bangunan bertema
high-tech dan post-modern
high-tech dan post-modern
36
Universitas Sumatera Utara
Kesimpulan dari konsep Zuidas Aerotropolis, SkyCity Aerotropolis dan
Incheon Aerotropolis, ada beberapa kriteria dan konsep perencanaan
aerotropolis seperti pemilihan lokasi, bangunan-bangunan yang direncanakan
serta tampilan karakteristik bangunan, yang memiliki persamaan yaitu,
Tabel 2.3 Konsep Perencanaan Aerotropolis
Konsep Perencanaan Aerotropolis Berdasarkan Literatur
Lokasi
Umumnya berada dekat dengan bandara, sebelum
bandara, mengelilingi bandara ataupun setelah bandara.
Kota aerotropolis memiliki akses yang mudah untuk
menjangkau dan dijangkau ke/dari bandara. Lokasi yang
digunakan biasanya dapat mengalami pengembangan
daerah baik secara fisik ataupun ekonomi.
Jarak dari bandara
Tidak ada batasan khusus untuk menentukan kawasan
kota aerotropolis pada setiap negara. Karena umumnya
kota aerotropolis bisa mengalami pengembangan
kedepannya. Namun, umumnya waktu yang ditempuh
dari kota aerotropolis ke bandara ataupun sebaliknya
dapat ditempuh dengan cepat (sekitar 30 menit), mudah
dan bebas hambatan.
Bangunan
Fungsi bangunan yang ada pada kawasan aerotropolis
Zuidas,
Skycity dan
perkantoran,
Incheon
perhotelan,
umumnya
tempat
makan,
adalah
dan
permukiman
Karakteristik
Bangunan yang terdapat pada kawasan aerotropolis
bangunan
Zuidas, Skycity dan Incheon umumnya berkonsep higtech
Sumber : data primer yang diolah
Berdasarkan konsep Zuidas Aerotropolis, SkyCity Aerotropolis dan
Incheon Aerotropolis, fungsi bangunan yang dipilih untuk dirancang adalah
Perkantoran dengan tema Arsitektur Tropis. Berdasarkan peraturan tata guna
lahan RUTR Deli Serdang tahun 2025, Kecamatan Batang Kuis memiliki fungsi
lahan Perdagangan dan Jasa, dan Wisata Rekreasi Aktif.
37
Universitas Sumatera Utara
2.3.
Lokasi
Sumatera Utara termasuk salah
satu provinsi yang sedang berkembang di
Indonesia. Kota Medan adalah ibukota dari
Provinsi Sumatera Utara yang merupakan
kota terbesar ketiga di Indonesia. Semakin
berkembangnya
kegiatan
penduduk
diiringi dengan pertambahan populasi
menyebabkan
Bandara
Polonia
dipindahkan guna memenuhi kebutuhan
Gambar 2.35 Peta Kab. Deli Serdang
penduduk Kota Medan. Bandar udara merupakan prasarana penting bagi masyarakat
dalam kegiatan transportasi udara, terutama Indonesia yang merupakan negara
kepulauan. Bandar udara juga berperan dalam kelangsungan pertumbuhan ekonomi
daerah. Bandar Udara Internasional Kualanamu adalah bandar udara yang beroperasi
di Kabupaten Deli Serdang, Provinsi Sumatera Utara.
Berdasarkan sumber website
resmi Kualanamu, bandara ini terletak
39 km dari Kota Medan. Bandara ini
adalah Bandara terbesar kedua di
Indonesia
setelah
Bandar
Udara
Internasional Soekarno-Hatta. Lokasi
Bandara ini dulunya bekas areal
perkebunan PT Perkebunan Nusantara
II Tanjung Morawa yang terletak di
Gambar 2.36 Wilayah Mebidang
Kecamatan Beringin, Deli Serdang, Sumatera Utara. Aerotropolis menjadi topik utama
dalam perancangan ini dan pengembangan pusat-pusat pelayanan kota dititikberatkan
di kawasan sekitar Bandara Kualanamu. Secara makro, kawasan Kualanamu dan
sekitarnya merupakan bagian dari kawasan Medan-Binjai-Deli Serdang (Mebidang).
Dalam RTRWN kawasan Mebidang dan sekitarnya berfungsi sebagai Pusat Kegiatan
Nasional (PKN). Kriteria Pusat Kegiatan Nasional (PKN) adalah :
-
Mempunyai potensi sebagai pintu gerbang ke kawasan-kawasan internasional dan
mempunyai potensi untuk mendorong daerah sekitarnya.
38
Universitas Sumatera Utara
-
Pusat jasa pelayanan keuangan/bank yang melayani nasional atau beberapa
provinsi.
-
Pusat pengolahan barang secara nasional atau meliputi beberapa provinsi.
-
Simpul transportasi secara nasional atau untuk beberapa provinsi.
-
Pusat jasa pemerintahan untuk nasional atau meliputi beberapa provinsi.
-
Pusat jasa kemasyarakatan yang lain untuk nasional atau meliputi beberapa
provinsi.
Adapun Kawasan Metropolitan Mebidang di Provinsi Sumatera Utara terdiri
dari 1 (satu) Kabupaten yaitu Kabupaten Deli Serdang (yang mencakup 14 Kecamatan)
dan 2 (dua) Kota yaitu Kota Medan dan Kota Binjai. Luas Kawasan Metropolitan
Mebidang + 1.637,63 Km2 atau hanya 2,28 % dari luas Provinsi Sumatera Utara (71.680
Km2).
Lokasi kawasan terletak di Kecamatan Batang Kuis di Kabupaten Deli Serdang.
Di sebelah Utara, kecamatan ini berbatasan dengan Kecamatan Pantai Labu, di sebelah
Selatan dengan Kecamatan Tanjung Morawa, di sebelah Barat dengan Kecamatan
Batang Kuis dan di sebelah Timur dengan Kecamatan Pantai Labu. Kecamatan Batang
Kuis terletak di 3o 35 – 3o 41 LU dan 41o – 46o BT dengan ketinggian 4 – 30 meter
diatas permukaan laut. Curah hujan di Kecamatan Batang kuis sebesar 1.821 mm/tahun
dan kecepatan angin 1,33 mm/tahun. Rata-rata iklim di kecamatan ini maksimum 32oC
dan minimum 22,4oC dengan tingkat penguapan 4,08 mm/tahun. Pada umumnya
keadaan tanah di Kecamatan Batang Kuis putih bercampur pasir dan memiliki topografi
yang relatif datar.
a. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Deli Serdang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Deli Serdang Tahun 1999 – 2009
Ditetapkan dengan Perda Kabupaten Deli Serdang Nomor 11 Tahun 2001 Disusun
berdasarkan UU Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang Dengan mencakup
wilayah perencanaan seluruh wilayah administratif Kabupaten Deli Serdang sebelum
pemekaran dengan Kabupaten Serdang Bedagai sehingga saat ini sedang disusun secara
simultan Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Deli Serdang melalui
39
Universitas Sumatera Utara
kegiatan Bantuan Teknis dari Departemen Pekerjaan Umum. Kab. Deli Serdang
dimekarkan menjadi dua Kabupaten yaitu Kab. Deli Serdang (Kabupaten Induk) dan
Kab. Serdang Bedagai (Kabupaten pemekaran) berdasarkan Undang-Undang Nomor
36 Tahun 2003.
Beberapa Kebijakan RTRW Kabupaten Deli Serdang tahun 1999 -2009 yang
dapat dipertimbangkan antara lain :
WPP A : Berpusat di Lubuk Pakam, terdiri dari Pagar Merbau, .Tanjung Morawa,
Beringin, Pantai Labu, Perbaungan, Pantai Cermin, Batang Kuis, Percut Sei
Tuan dan Galang
WPP B : Berpusat di Pancur Batu, terdiri dari Deli Tua, Patumbak, Kutalimbaru,
Namo Rambe, Sibolangit, Biru-Biru, STM Hilir, Labuhan Deli, Hamparan
Perak, dan Sunggal
WPP C : Berpusat di Bangun Purba, terdiri dari STM Hulu, Gunung Meriah, dan
Kotarih
WPP D : Berpusat di Sei Rampah, terdiri dari Dolok Masihul, Sipispis, Dolok
Merawan, Tebing Tinggi, Bandar Khalifah, Tanjung Beringin dan Teluk
Mengkudu.
Berdasarkan kebijakan pengembangan WPP A diarahkan sebagai kawasan
pertumbuhan utama dengan pusat pelayanan di Lubuk Pakam dengan pengembangan
fungsi pusat pemerintahan, perdagangan dan jasa, permukiman, perumahan baru,
pertanian, industri dan wisata pantai.
Kebijakan khusus yanng menyangkut wilayah perencanaan tidak ada, tetapi
yang akan mempengaruhi pola pergerakan adalah adanya rencana pengembangan
jaringan jalan alternatif menuju Pantai Cermin maupun Pantai Labu sebagai kawasan
wisata. Rencana pengembangan jalan tersebut antara lain jalan sejajar pantai P. Cermin
– Pantai Labu – Rantau Panjang – Batang Kuis – Tembung sepanjang + 18 km.
40
Universitas Sumatera Utara
b. Rencana Tata Ruang Kawasan Kuala Namu dan Sekitarnya
i.
Tujuan dan Sasaran Pemanfaatan Ruang
Adapun tujuan pemanfaatan ruang di kawasan sekitar Bandara Kuala
Namu adalah untuk mewujudkan ruang kawasan sekitar Bandara Kuala Namu
sebagai Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP) yang berfungsi
sebagai pusat jasa, pariwisata dan industri dengan senantiasa berwawasan
lingkungan, efisiensi dalam alokasi investasi, bersinergi dan dapat dijadikan
sebagai acuan dalam penyusunan program pembangunan untuk tercapainya
kesejahteraan masyarakat.
Sedangkan sasaran dari perencanaan tata ruang Kawasan Bandara Kuala
Namu dan Sekitarnya adalah:
1. Terkendalinya pembangunan di Kawasan Bandara Kuala Namu dan
Sekitarnya, baik yang dilakukan oleh pemerintah maupun oleh masyarakat;
2. Tenciptanya keserasian antara kawasan lindung dan kawasan budidaya;
3. Tersusunnya rencana dan keterpaduan program-program pembangunan di
Kawasan Bandara Kuala Namu dan Sekitarnya;
4. Terdorongnya minat investasi masyarakat dan dunia usaha di Kawasan
Bandara Kuala Namu dan Sekitarnya
ii.
Fungsi Kawasan
Fungsi utama kawasan sekitar Bandara Kuala Namu adalah sebagai
kawasan keselamatan operasi penerbangan yang dipergunakan untuk kegiatan
operasi penerbangan yang dipergunakan untuk kegiatan operasi penerbangan
dalam rangka menjamin keselamatan penerbangan.
Sedangkan dari aspek ekonomi kawasan ini berfungsi sebagai pusat
transportasi udara yang dilengkapi dengan berbagai kegiatan ekonomi untuk
meningkatkan perekonomian kawasan sekitar Bandara Kuala Namu secara
khusus dan Provinsi Sumatera Utara pada umumnya.
iii.
Rencana Struktur Ruang Kawasan
Rencana Struktur Pemanfaatan Ruang menggambarkan susunan unsur-
unsur pembentuk rona lingkungan alam, lingkungan sosial dan lingkungan
41
Universitas Sumatera Utara
buatan yang digambarkan secara hirarki dan berhubungan satu dengan yang
lainnya membentuk struktur ruang kawasan. Isi dari Rencana Struktur
Pemanfaatan Ruang diantaranya meliputi :
Hirarki pusat pelayanan wilayah seperti sistem pusat-pusat perkotaan dan
pedesaan, pusat-pusat permukiman.
Hirarki sarana dan prasarana
Sistem jaringan transportasi seperti sistem jalan arteri, jalan kolektor, jalan
lokal dan kelas terminal
2.3.1. Kriteria Pemilihan Lokasi
Untuk memilih lokasi site yang sesuai, haruslah mempertimbangkan
beberapa kriteria sehingga lokasi diharapkan mampu memberikan kemudahan
dan kenyamanan bagi pengguna. Kriteria-kriteria tersebut diantaranya:
Tabel 2.4 Kriteria Pemilihan Lokasi
No.
1.
KRITERIA
LOKASI
Tinjauan
a. Berada di Kecamatan Batang Kuis, di Kabupaten Deli
terhadap
Serdang, tepatnya pada Jalan Bandara Internasional
struktur kota
Kualanamu, Sumatera Utara 20157.
b. Berdasarkan peraturan KKOP Bandara Kualanamu, lokasi
perancangan terletak pada ring 2.
c. Bandar Udara Kualanamu telah ditetapkan sebagai icon
primer dalam membentuk struktur ruang di Sumatera
Utara. Dalam konteks kebijakan pembangunan, kawasan
Bandara Kualanamu dan sekitarnya merupakan bagian
dari kawasan strategis dan kawasan andalan untuk
mendukung pengembangan kawasan perkotaan Mebidang
dan Sumatera Utara pada umumnya.
(sumber : dari Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
Nasional dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Propinsi
Sumatera Utara tahun 2003-2018)
42
Universitas Sumatera Utara
2.
Pencapaian
Dapat diakses dari segala penjuru kota, baik angkutan umum
maupun pribadi. Jalan utama dalam pencapaian ke site
merupakan jalan arteri yaitu Jalan Bandara Internasional
Kualanamu. Secara umum keterkaitan antar wilayah akan
banyak ditentukan oleh kondisi prasarana transportasi,
terutama jalan dan jembatan.
3.
Area
Perancangan ini berada di kawasan dimana lingkungan sekitar
Pelayanan
mendukung eksisting bangunan, seperti fungsi shopping mall,
hotel, apartemen, theme park, museum dan pusat kerajinan
tangan. Area pelayanan meliputi perencanaan tapak yang
melayani pejalan kaki dan kendaraan bermotor.
4.
Peraturan dan Tanah milik pemerintah atau pribadi
persyaratan
Nilai lahan termasuk dalam golongan menengah untuk
daerah komersial
Untuk pengembangan kawasan komersial, perdagangan,
jasa, dan rekreasi
KDB Bangunan Fungsi Perkantoran dan Perdagangan
60%
KLB 4-8
Luas lahan 1,5 ha dengan luas total bangunan 10.000 m2
(berdasarkan ketentuan TOR PA 6 bangunan single mass)
Sumber: data primer yang diolah
2.3.2. Alternatif Lokasi Proyek
a) Alternatif Lokasi 1
Lokasi berada pada Kecamatan Batang Kuis di jalan B
TINJAUAN PUSTAKA
Pada Bab II ini mendiskusikan definisi dan deskripsi dari judul penelitian, tinjauan
fungsi dan penerapan tema pada bangunan.
2.1. Terminologi Judul
Judul dari proyek adalah Kantor Bisnis Kualanamu yang berkonsep aerotropolis,
yaitu merupakan tempat dimana para pebisnis menjalankan usaha untuk mendapatkan
keuntungan. Berikut ini merupakan pengertian definisi kata dari judul,
2.1.1. Kantor
Dikutip dari Wikipedia.com (terakhir disunting 2 September 2015), kantor (dari
bahasa Belanda kantoor , sendirinya dari bahasa Perancis comptoir ) adalah
sebutan untuk tempat yang digunakan untuk perniagaan atau perusahaan yang
dijalankan secara rutin. Kantor bisa hanya berupa suatu kamar atau ruangan
kecil maupun bangunan bertingkat tinggi. Tujuan utama lingkungan
perkantoran adalah untuk mendukung penghuninya dalam pelaksanaan
pekerjaan, dengan biaya serendah mungkin dan tingkat kepuasan setinggi
mungkin. Mengingat beragamnya pekerja dan tugas yang dikerjakan, ruang
kantor dapat dibedakan menjadi tiga jenis, yaitu ruangan kerja (work spaces),
ruangan pertemuan (meeting spaces), ruangan pendukung (support spaces).
Menurut Cyril M. Harris dalam bukunya “Dictionary of Architecture and
Construction,” kantor adalah bangunan yang digunakan untuk tujuan
professional ataupun administrasi, dan tidak ada bagian yang dipergunakan
untuk keperluan hunian, kecuali oleh para penjaga dan pembersih kantor.
2.1.2. Bisnis
Dikutip dari Wikipedia.com (terakhir diperiksa 2 Januari 2016), dalam ilmu
ekonomi, bisnis adalah suatu organisasi yang menjual barang atau jasa kepada
konsumen atau bisnis lainnya, untuk mendapatkan laba. Dalam ekonomi
8
Universitas Sumatera Utara
kapitalis, di mana kebanyakan bisnis dimiliki oleh pihak swasta, bisnis dibentuk
untuk mendapatkan profit dan meningkatkan kemakmuran para pemiliknya.
Secara etimologi, bisnis berarti keadaan di mana seseorang atau sekelompok
orang sibuk melakukan pekerjaan yang menghasilkan keuntungan. Bisnis
memiliki cara kerja sistem desentralisasi dan biasanya memperoleh keuntungan
dengan proses jangka waktu yang panjang sehingga membutuhkan visi yang
jauh ke depan. Bisnis juga biasanya mendirikan brand sebagai image dalam
pemasaran produk dalam cabang.
2.1.3. Kualanamu
Kualanamu (Bandar Udara Internasional Kualanamu) adalah bandar udara yang
beroperasi di Kabupaten Deli Serdang, Provinsi Sumatera Utara. Berdasarkan
sumber website resmi Kualanamu, bandara ini terletak 39 km dari Kota Medan.
Bandara ini adalah Bandara terbesar kedua di Indonesia setelah Bandar Udara
Internasional Soekarno-Hatta. Lokasi Bandara ini dulunya bekas areal
perkebunan PT Perkebunan Nusantara II Tanjung Morawa yang terletak di
Kecamatan Beringin, Deli Serdang, Sumatera Utara.
2.2.
Aerotropolis
Aerotropolis adalah sebuah teori yang dikemukakan oleh profesor di University
of North Carolinas Kenan‑Flagler Business School, John D. Kasarda pada tahun 2000.
Dalam konsepnya, bandara hanya bisa efektif memberikan dampak ekonomi jika
dirancang dan dikelola secara integrasi dengan kawasan di sekitarnya. Kasarda (2011)
menyatakan bahwa; "The 20th century was about cities building airports. The 21st
century will be about airports building cities " dan “The airport leaves the City. The
City follows airport. The airport becomes a City.”
Oleh Dewan Bandara Internasional, aerotropolis didefinisikan sebagai
perkembangan kota yang organik dan dimulai dari bandara itu sendiri. Artinya bahwa
suatu bandar udara tidak hanya dimaknai sebagai penyokong kegiatan penerbangan.
Lebih dari itu, bandar udara akan mampu memunculkan kegiatan lainnya dan
membentuk kawasan-kawasan baru seperti kawasan perkantoran, hotel, pusat hiburan,
dan lain sebagainya.
9
Universitas Sumatera Utara
Aerotropolis adalah pengembangan dari konsep aerocity yang merupakan
konsep paling modern dalam pembangunan, pengelolaan, dan pengembangan fungsi
bandar udara di suatu wilayah. Dalam konsep aerocity, bandara dirancang menjadi
sebuah kota yang di dalamnya terdapat sejumlah kegiatan bisnis. Pada konsep
Aerotropolis, konsep aerocity ini diperluas dengan mengintegrasikan bandara dengan
kawasan di sekitar bandara dengan radius hingga 30 kilometer dengan dampak ekonomi
sampai dengan 70 kilometer.
Kasarda menempatkan bandara sebagai pusat kegiatan ekonomi yang dikelilingi
berbagai fasilitas pendukung seperti perkantoran, area komersial, area hiburan, layanan
kesehatan kelas dunia, sarana pendidikan dan berbagai industri terkait lainnya.
Pengembangan di dalam pagar bandara akan di koordinasikan langsung oleh pengelola
bandara, serta pihak bandara juga dapat bekerja sama dengan investor untuk
mengembangkan kawasan. Sementara untuk kawasan di luar bandara, dibuka untuk
para investor.
Gambar 2.1 Skematik Aerotropolis dengan Pusat Inti
(Sumber: www.aerotopolis.com)
Mengacu pada transportasi udara, bandar udara merupakan salah satu pintu
yang dapat menarik masuk dan keluar manusia maupun barang ke wilayah dimana
bandar udara tersebut berada. Hal itu tentunya dapat menjadikan bandar udara sebagai
10
Universitas Sumatera Utara
sebuah magnet yang akan menarik aktivitas manusia. Bagi bandara sendiri, konsep
aerotropolis akan memberikan keuntungan diluar pendapatan konvensional namun
pada konsentrasi investasi bisnis. Saat ini, transaksi ekonomi pada bandara dan kawasan
sekitarnya di Indonesia belum maksimal. Secara agregat besarannya tertinggal jauh dari
bandara internasional lain yang dianggap sebagai model aerotropolis di dunia bila
dibandingkan bandara terbesar di Indonesia, Bandara Soekarno-Hatta.
Makin banyak mobilitas yang terjadi di dekat bandar udara, semakin banyak
sarana prasarana penunjang yang dibutuhkan untuk memenuhi kebutuhan orang-orang
yang bermobilitas. Konektivitas pusat-pusat pertumbuhan dengan bandara pun harus
baik. Konektivitas yang baik antar pusat pertumbuhan dapat memacu perkembangan
suatu wilayah.
Tiga Syarat. Menurut Kasarda, konsep aerotropolis harus memenuhi tiga syarat
utama. Pertama adalah membangun wilayah sekitar bandara dengan hotel, perkantoran,
ritel, factory outlet, dan pusat bisnis lainnya. Agar wisatawan atau pengunjung yang
singgah di bandara tidak kesulitan untuk mengakses fasilitas-fasilitas perekonomian.
Kedua , menyediakan transportasi yang beragam dan saling terhubung dengan bandara.
Seperti transportasi kereta api, bus, jalan tol dan transportasi publik lainnya yang
terhubung dengan bandara. Ketiga, menyediakan dan membangun fasilitas
pengangkutan logistik di sekitar bandara. Untuk beberapa kriteria berdasarkan para
ahli, dapat dilihat berdasarkan tabel berikut,
Tabel 2.1. Kunci Kriteria Pelayanan di Kawasan Aerotropolis
Penulis (tahun)
Loo (2008)
Kunci Kriteria
Tarif penerbangan, waktu akses, frekuensi penerbangan dan jumlah
penerbangan, jumlah mode akses bandara, biaya akses, tempat
perbelanjaan daerah bandara dan waktu antrian check-in di counter
Han et al. (2012) Image, aksesibilitas, suasana, pelayanan untuk makanan dan
minuman, dimensi fasilitas
Button dan Hall
Liberalisasi peraturan, meningkatkan pilihan destinasi perjalanan,
(1999)
strategi jaringan yang efisien
Nucciarelli dan
Ada sebuah platform TI, brand baru, manajemen pariwisata yang
Gastaldi (2009)
bersifat kolaboratif
Pagliari (2005)
Pariwisata, lokasi geografis, skala dan distribusi spasial permintaan
bisnis dan wisata, hubungan yang tersedia, dukungan pemerintah
Graham dan Guyer Hubungan transportasi udara dengan lingkungan pembangunan
(2000)
berkelanjutan; integrasi transportasi udara dengan permukaan tanah;
11
Universitas Sumatera Utara
Wang (2011)
Kasarda (2009)
Steven (2010)
Infrager, J.F.
(2011)
McAllister, B.
(2011)
Mark, A (2012)
Hirsh (2011)
Maister, P. (2012)
Klann (2009)
Skouloudis et al.
(2012)
dan kontribusi dari transportasi udara untuk pertumbuhan ekonomi
daerah
Diversifikasi industri, konstruksi agresif, liberalisasi perdagangan,
peraturan rasionalisasi, kenyamanan lingkungan, operasi globalisasi
dan manajemen bisnis
Transportasi multimoda, business parkss dan bandara yang
terhubung, kompleks teknologi informasi, ritel, pusat hotel dan
hiburan, taman industri, logistics parks, pendidikan dan pelayanan
kesehatan, meeting dan area pemukiman
Pengembangan ekonomi, land use (tata guna lahan), infrastruktur
dan tata kelola, kepemilikan bandara, prosedur konsultatif dan
konflik, bandara dan transportasi udara keamanan, manajemen,
peraturan dan kebijakan, pengaturan kelembagaan dan kemitraan
swasta publik
Konektivitas non-stop antara moda transportasi, zona perdagangan
bebas, pengembangan tenaga kerja terampil, kolaborasi antar yang
berkepentingan, fasilitas, undang-undang terkait
Zona bebas pajak, infrastruktur, operator kargo, diversifikasi
industri, penggunaan ketersediaan lahan, insentif untuk perusahaan
Lokasi geografis, lahan yang tersedia dengan harga yang wajar,
kerjasama antar berbagai lembaga pemerintah dan swasta,
transportasi, penggunaan fasilitas, insentif, tenaga kerja
Free trade zones, pusat ritel dan logistik, pusat perbelanjaan, hotel,
high-tech, pariwisata, perkantoran, perumahan, universitas,
penelitian terapan
Hubungan pribadi publik, dana pemerintah, membangun kerangka
kebijakan nasional, transportasi multimodal, tanah sekitarnya yang
cukup untuk pengembangan
Peran Teknologi Informasi
Ekonomi (indikator ekonomi), lingkungan (indikator lingkungan)
dan sosial (praktek kerja dan pekerjaan yang layak, hak asasi
manusia, penanggung jawab masyarakat dan produk
Sumber: The Asian Journal of Shipping and Logistics “Criteria for Evaluating Aerotropolis
Service Quality” Volume 29, Nomor 3, Desember 2013, hal. 399
Sejumlah bandara terkemuka dunia, seperti Incheon di Korea Selatan, Miami di
Amerika Serikat hingga Schipol di Belanda telah menerapkan konsep ini. Sebagai
langkah awal, konsep ini akan diaplikasikan secara penuh di Bandara Kualanamu, Deli
Serdang, Sumatera Utara. Dimana lokasi yang strategis berhadapan langsung dengan
Selat Malaka dan areal sekitar yang sangat luas adalah kemewahan Kualanamu yang
tidak dimiliki Soekarno-Hatta.
12
Universitas Sumatera Utara
Kasarda menjelaskan, konsep aerotropolis dapat menjawab tantangan
pertumbuhan ekonomi yang merata dalam cakupan wilayah Indonesia yang sangat luas.
Sebab, konsep aerotropolis bertujuan meningkatkan efektifitas, efisiensi, dan
pembangunan ekonomi berkelanjutan yang meletakkan bandara sebagai pusat
pertumbuhan dan konetivitas dengan pasar global.
Gambar 2.2 Skematik Konsep Kualanamu
(Sumber: http://www.slideshare.net/GlobalAirportCities14/tri-s-sunoko-session-2introducing-the-emerging-asian-airport-cities)
Tri S. Sunoko, Presiden Direktur Angkasa Pura II (April, 2014) mengatakan
bahwa Bandara Kualanamu diharapkan menjadi hub International kedua di bagian
Barat Indonesia setelah Bandara Soekarno-Hatta. Dengan 680 Ha lahan untuk
pengembangan kawasan komersial dalam pagar Bandara (KNO Airport City), dan lebih
dari 10.000 Ha lahan untuk pengembangan yang tersedia diluar pagar bandara
(Aerotropolis). Dimana Bandara Kualanamu menrupakan Bandara pertama yang
memiliki jalur kereta api ekspres menuju kota.
John D. Kasarda pencetus konsep aerotropolis, dalam kesempatan yang sama
menuturkan bahwa Kualanamu bisa dikembangkan menjadi kawasan aerotropolis
seperti halnya Schipol International Airport di Amsterdam, Incheon Internasional
Airport di Korea Selatan, dan beberapa bandara lainnya. “Di dalam Schipol
International Airport maupun di kawasan sekitarnya sudah terdapat banyak
perkantoran, hotel, tempat hiburan, industri, dan sebagainya. Bahkan kantor Microsoft
berada di Schipol. Semakin banyak aerotropolis di negara-negara lain akan mendorong
semakin mudahnya koneksi global,” jelas John. John menuturkan harus ada kesamaan
13
Universitas Sumatera Utara
visi diantara pengelola bandara, maskapai, dan pemerintah setempat, untuk
memuluskan pembangunan bandara berkonsep aerotropolis. “Pengelola bandara,
maskapai, dan pemerintah setempat saling mempengaruhi satu sama lain, namun tidak
bisa ada yang lebih kuat. Ketiganya harus saling mendukung,” kata John.
2.2.1. Lokasi Aerotropolis Secara Umum
Lokasi kawasan aerotropolis umumnya berada diluar pagar bandara
dengan memiliki akses mudah dan langsung menuju bandara dan kota. Kasarda
mengatakan bahwa, “Bagian kota bandara aerotropolis sering dipandang
sebagai batas properti bandara. Hal ini memberikan perbedaan definisi yang
jelas untuk dua komponen utama aerotropolis (luar dan dalam bandara). Tetapi,
sama seperti kota-kota pusat yang tidak berhenti tumbuh pada batas-batas
wilayah politik, mirip dengan Biro Sensus AS dimana definisi wilayah
perkotaan dimaksudkan untuk menangkap unit metropolitan inti lebih-lengkap.
Demikian juga, batas luar dari aerotropolis tidak diatur oleh batas-batas
yurisdiksi atau jarak, tetapi terkait pada saat konektivitas bisnis penerbangan
dan orang-orang bisnis ke bandara. Tidak ada batas yang disepakati untuk
menentukan ukuran jarak dan waktu, namun diperkirakan waktu radius 20
menit hingga atau 30 menit digunakan sebagai acuan untuk mengatur batas luar
dalam beberapa studi rencana induk aerotropolis.”
Sebagai contoh, seiring meningkatnya jumlah fungsi kantor, fungsi
komersial, perumahan klaster, dan perusahaan penerbangan yang berorientasi
dan terkait dengan perkembangan di sekitar bandara, hal tersebut menciptakan
kutub pertumbuhan kota baru sendiri. Beberapa kelompok aerotropolis terbesar
seperti Amsterdam Zuidas, dapat ditempuh selama 7 menit dari Bandara
Schiphol; Las Colinas, Texas, berlokasi tepat disebelah timur dari DFW;
Songdo Business District International dekat dengan Bandar Udara
Internasional Korea Selatan Incheon; dan Zhengzhou (Cina) Bandara Zona
Ekonomi yang telah menjadi signifikan secara global.
Kawasan konsep aerotropolis Bandara Kualanamu terikat dengan
peraturan pemerintah mengenai Kawasan Keamanan Operasional Penerbangan
(KKOP). Berdasarkan perhitungan KKOP dalam RDTRK Kawasan Kualanamu
tahun 2008 menghasilkan gambaran bahwa wilayah Deli Serdang terbagi secara
imaginer menjadi zona-zona kawasan keselamatan yang lazim disebut sebagai
14
Universitas Sumatera Utara
Ring 1 (memiliki ketinggian maksimal < 45
meter), Ring 2 (memiliki
ketinggian antara 45-150 meter), dan Ring 3 (memiliki ketinggian maksimal >
150 meter).
Berdasarkan pertimbangan faktor pola pemanfaatan, faktor kebisingan
dan faktor komponen pendukung Bandar Udara Kualanamu dinyatakan bahwa
pada daerah perpanjangan landasan baik sebelah utara maupun selatan berada
dalam daerah kontur kebisingan dengan nilai NEF lbih dari 40 db yang artinya
pada daerah ini tidak dibenarkan adanya pengembangan ataupun pembangunan
karena dapat mengganggu kesehatan masyarakat dan apabila tetap ingin
dilaksanakan harus menggunakan konstruksi bangunan khusus seperti peredam
kebisingan. Kebisingan maksimum pada daerah ini, untuk Ring 1 adalah 10
meter; Ring 2 adalah 28,5 meter; dan untuk Ring 3 adalah 88,5 meter; sehingga
pemanfaatan lahan yang sesuai adalah yang tidak berhubungan langsung
dengan aktivitas masyarakat seperti RTH, pertanian, peternakan, perikanan, dan
kuburan.
2.2.2. Bangunan-Bangunan di Kawasan Aerotropolis
Aerotropolis
memiliki
beberapa
konsep
sebagai
dasar
pengembangannya. Aerotropolis menjadi generator utama pengembangan
kawasan karena merupakan kawasan cepat tumbuh berbasis bandara atau sering
disebut airport‑centric commercial development. Kawasan ini menciptakan
secara mandiri:
1. significant employment,
2. shopping,
3. trading,
4. business meeting,
5. entertainment, and
6. leisure destinations,
sehingga menjadi kota handal dan menjadi daya tarik global (melalui airplane
network) dan lokal (melalui multimodal lokal). Evolusi function dan form ini
mentransformasikan secara esensial sejumlah bandara kota (city airport)
menjadi kota bandara (airport cities) (Kasarda, 2008;4).
15
Universitas Sumatera Utara
Penjelasan diatas menunjukkan bahwa kriteria bangunan yang
umumnya eksis dalam kawasan aerotropolis meliputi,
1. Gedung-gedung perkantoran
2. Hotel, apartemen dan akomodasi
3. Convention dan Exhibitions centres serta ruang meeting pribadi
dengan layanan dukungan bisnis
4. Restoran, catering dan pelayanan tempat makan lainnya yang
sejenis
5. Shopping mall dan ritel-ritel berbasis internasional
6. Bank dan Money Changer
7. Tempat hiburan dan atraksi budaya termasuk museum, galeri seni,
dan bioskop
8. Berbagai jenis kios-kios
9. Area rekreasi yang melayani pribadi dan keluarga seperti, fasilitas
kebugaran, spa , dan tempat penitipan anak-anak untuk pekerja
10. Fasilitas medis dan kesehatan
11. Logistik dan Air Cargo
12. Factory outlet
13. Industri terkait dengan penerbangan
14. Free Trade Zones
15. dan kebutuhan lainnya yg terkait dengan kawasan.
2.2.3. Literatur Aerotropolis
Berikut ini beberapa studi kasus aerotropolis yang sudah beroperasi di
negara-negara Eropa, dan Asia Pasifik.
A. Amsterdam Airport Schiphol - Zuidas Aerotropolis (Eropa)
Amsterdam Airport Schipol adalah bandara internasional utama
Belanda, terletak 9,1 kilometer dari Barat Daya Amsterdam (sekitar 20
menit tempuh), Kota Haarlemmermeer, Provinsi Belanda Utara. Bandara ini
merupakan bandara terpenting dan masuk dalam urutan keempat bandara
tersibuk di Benua Eropa. Dan juga berada diurutan ke-16 di dunia dalam hal
lalu lintas penumpang.
16
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.3 Bandara Internasional
Amsterdam Schiphol 1
Gambar 2.4 Bandara Internasional
Amsterdam Schiphol 2
Deskripsi Singkat
Sebagai salah satu dari tiga bandara tersibuk di Eropa, Amsterdam
Schiphol Airport dilayani oleh semua penerbangan internasional dan
merupakan dasar untuk maskapai nasional. Fasilitas dan layanan di
Amsterdam Schiphol International Airport (AMS) dianggap “yang terbaik”
di Eropa, dengan berbagai pilihan restoran, bar dan toko-toko, ditambah
bank, ATM dan fasilitas yang sangat baik untuk pelancong bisnis, orangorang dengan kebutuhan khusus dan keluarga muda. Pusat perbelanjaan
AMS Bandara 'See Buy Fly' saham berbagai merek top, pengunjung dapat
berbelanja secara bebas pajak pada saat kembali ke AMS. Amsterdam
Airport Schiphol sering dinominasikan sebagai "bandara terbaik di dunia".
Schiphol memiliki daerah perbelanjaan yang besar sebagai sumber
pendapatan dan sebagai daya tarik tambahan untuk penumpang. Schiphol
Plaza merupakan pusat perbelanjaan yang dapat dinikmati oleh wisatawan
udara dan pengunjung. Pada musim panas 2010, Perpustakaan Bandara
Schiphol dibuka bersamaan dengan museum, memberikan penumpang
akses ke koleksi 1.200 buku (diterjemahkan ke dalam 29 bahasa) oleh
penulis Belanda pada studi yang berkaitan dengan sejarah dan budaya
negara. Perpustakaan menawarkan e-book dan musik oleh seniman Belanda
dan komposer yang dapat didownload secara gratis.
17
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.5 Schiphol Airport Library
(sumber: https://en.wikipedia.org/wiki/File:SchipholAirportLibrary1.JPG)
Amsterdam Airport Schiphol memiliki area tampilan atap besar,
yang disebut Panoramaterras. Sejak Juni 2011, lokasi untuk KLM
Cityhopper Fokker 100, dimodifikasi menjadi sebuah pameran terbuka
dimana masyarakat umum bisa masuk secara gratis. Selain Panoramaterras,
Schiphol memiliki fasilitas lainnya, terletk di sepanjang landasan pacu
Polderbaan terbaru dan restoran McDonald di sisi utara dari bandara.
Untuk fasilitas medis, Schiphol memiliki kamar mayat sendiri,
dimana orang yang meninggal dapat ditangani dan disimpan sebelum
keberangkatan atau setelah kedatangan. Bahkan semenjak Oktober 2006,
masyarakat juga bisa mengadakan upacara pernikahan di Schiphol.
Schiphol juga memiliki bangunan hotel new state-of-the-art yang
berbentuk kubus dengan 433 kamar, yang memiliki sudut lengkung dan
jendela berbentuk berlian. Atrium luas akan memiliki tinggi 41 meter
dengan langit-langit yang terbuat dari kaca dan berada di jantung dari
bangunan. Sebuah jalan khusus akan menghubungkan hotel langsung ke
terminal.
Seiring berkembangnya kebutuhan, Schiphol akhirnya memperluas
terminal dan membangun fasilitas baru untuk check-in dan kedatangan
untuk penumpang tambahan yang datang ke bandara. Lalu lintas udara
Schiphol di kontrol melalui menara kontrol dengan ketinggian 101 meter.
18
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.6 Overviw Bandara Schiphol
(sumber: https://en.wikipedia.org/
wiki/File:Schiphol-overview.png)
Gambar 2.7 Tower Schiphol
(sumber: https://en.wikipedia.org/
wiki/File:Towers_Schiphol_small.jpg)
Bandara Schiphol menyajikan infrastruktur transportasi dengan
sangat baik. Kereta berangkat dari platform yang terletak di bawah Plaza
Schiphol dan dapat dicapai dengan eskalator atau lift. Serta jadwal kereta
yang cepat dan efisien ke Central Station Amsterdam, ada juga kereta
langsung dari bandara ke negara lain. Kereta Api Internasional, termasuk
Thalys, selatan ke Brussels dan Paris juga dapat diakses di stasiun Schiphol.
Peran transportasi menjadi penting ketika datang ke konsep Airport City.
Schiphol Real Estate Group, telah terlibat selama dua dekade dalam
pengembangan komersial sisi darat. Perkembangan ini termasuk kompleks
kantor bisnis, hotel, ruang pertemuan dan fasilitas hiburan, taman logistik,
belanja dan kegiatan komersial lainnya bermerek dengan nama Airport City.
Lebih dari 60.000 orang bekerja di Schiphol, yang terintegrasi transportasi
multi-modal, kantor pusat perusahaan daerah, belanja ritel, logistik dan
ruang pameran untuk membentuk tiang pertumbuhan ekonomi utama bagi
perekonomian Belanda.
19
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.8 Aerotropolis Synergies
Amsterdam memulai sebuah proyek ambisius dan bergengsi
mengembangkan kota internasional baru yang disebut "Zuidas", yang
berarti sumbu selatan, sebagai solusi untuk permintaan yang semakin
meningkat dari ruang kantor kualitas yang lebih tinggi. Membentang
sepanjang bagian selatan dari jalan A10 yang mengelilingi kota bersejarah
ibukota Belanda - Amsterdam, Zuidas dapat ditempuh selama 6 menit dari
Bandara Internasional Schiphol. Kota ini dirancang untuk menjadi lokasi
utama bagi perusahaan global dan pengembangan bisnis.
Pengembangan 25 tahun terdiri dari 42% perumahan, 42% kantor,
dan 15% jasa (Jantzen dan Venter, 2008). Mulai dari unit terjangkau untuk
apartemen mewah, perumahan direncanakan untuk menampung 25.000
penduduk. Proyek ini menyediakan 1 juta meter dari Kelas A ruang kantor,
0,5 juta meter persegi ruang hunian, fasilitas rekreasi, dan terbuka ruang
(Pujinda, 2006). Zuidas saat ini menjadi markas dunia ABN AMRO Group
dan ING Corporate. Pada saat proyek selesai, kantor pusat internasional
menjadi lebih banyak, usaha kecil, industri kreatif, dan lembaga kebudayaan
baru diharapkan dapat ditemukan di kota, dengan menarik 80.000 karyawan
dan 30.000 siswa.
20
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.9 Pra Pengembangan Zuidas
Fitur
lain
yang
khusus
Gambar 2.10 Pasca Pengembangan Zuidas
dari
perkembangan
ini
adalah
interkonektivitas. Sejumlah besar perumahan dibangun di area jalan raya
dan rel kereta api, sehingga hal tersebut akan dialokasikan menjadi sebuah
stasiun bawah tanah membentang sepanjang 1.5 kilometer (hampir 1 mil).
Stasiun baru kereta api berkecepatan tinggi di jantung pembangunan, yang
disebut "Zuid / WTC", akan menjadi salah satu dari tiga stasiun terbesar di
Belanda dengan 200.000 penumpang setiap hari dan frekuensi
keberangkatan setiap menit kedua (Jantzen dan Venter 2008). Stasiun kereta
api bawah tanah ini akan berfungsi sebagai pintu gerbang ke dan dari
Amsterdam, yang memotong waktu perjalanan dari Bandara Internasional
Schiphol ke ibukota turun hanya 11 menit. Selain kereta bawah tanah metro,
pusat transportasi multi-modal ini juga menyediakan bus, trem cepat, dan
rel kecepatan tinggi ke Brussels, Paris, Cologne dan Berlin.
Gambar 2.11 Sebuah Ilustrasi Multi-Modal Transit Stasiun Bawah Tanah
(sumber: Jantzen and Vetner, 2008)
Selain kegiatan industri dan komersial sekitar bandara, kota bandara
menjadi sinergi bagi industri yang padat pengetahuan. Lebih dari tiga
perempat dari Grup Schiphol (pemilik bandara Amsterdam) menerima
pendapatan operasional tahunan, lebih dari $ 400 juta, berasal dari real
estate, bisnis dan pengeluaran konsumen, dan sisanya kurang dari
21
Universitas Sumatera Utara
seperempat berasal dari operasi penerbangan (Yigitcanlar, Martinez Fernandez, et al, 2008). Kasus Schiphol memberikan contoh lain bahwa
nilai ekonomi dari aerotropolis tidak hanya terletak pada operasi
penerbangan, tetapi juga dapat dikapitalisasi dari nilai-nilai tambahan yang
diciptakan oleh sekitarnya bisnis yang berhubungan dengan penerbangan
dan industri pendukungnya.
Lokasi Zuidas secara umum masih berada dalam blok Bandara
Internasional Schiphol, berjarak sekitar 500 meter dari pintu bandara dan 1
kilometer dari pusat bandara. Tampilan bangunan yang terdapat dikawasan
bandara identik dengan tema post-modern dan high tech. Secara
kesuluruhan, Lokasi Zuidasarea Amsterdam Airport Schiphol memiliki
fasilitas:
a. Pusat Transportasi Multi-modal (udara, kereta api penumpang dan akses
jalan raya)
b. Dari Kota ke Bandara Kota
-
Arena Shopping
-
Kafe-kafe dengan fasilitas Internet
-
Restoran-restoran yang memiliki tema
-
Galeri seni/museum, Spa, Casino
c. Bangunan Kantor (didalam pagar bandara)
-
Microsoft
-
Ernst & Young
-
Salomon Brothers Internasional
-
Unilever
-
Heineken Ekspor Group
d. Dua First-Class Hotel dan Fasilitas Exhibition (di dalam pagar bandara)
e. Cargo City (di dalam pagar bandara)
f. Total 61.000 Pekerja Harian (di dalam pagar bandara)
g. Di luar Pagar: tiga kali lipat lebih banyak dari fasilitas dalam pagar
bangunan (FloraHolland Aalsmeer flower auction, ABN AMRO, ING,
bank-bank, dll)
22
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.12 Aalsmeer Flower Market
Gambar 2.13 Amsterdam Zuidas: Airport Edge
City
h. Amsterdam Zuidas, 5 kilometer diluar pagar bandara – 2,5 M m2, kantor
43%, 42% perumahan, dan 15% fasilitas komersial lainnya, dapat
dijangkau selama 6 menit dari terminal Schiphol (Jantzen dan Venter,
2008).
B. Hong Kong International Airport - SkyCity Aerotropolis (Asia Pasifik)
Hong Kong International Airport adalah bandara utama di Hong
Kong. Bandara ini berlokasi di pulau Chek Lap Kok, yang sebagian besar
terdiri dari tanah reklamasi untuk pembangunan bandara itu sendiri.
Gambar 2.14 Hong Kong
International Airport (HKIA)
Gambar 2.15 A bird's eye view of Hong Kong
International Airport.
Bandara ini merupakan gerbang kargo tersibuk di dunia dan juga
menjadi salah satu bandara dengan penumpang tersibuk di dunia. HKIA
merupakan kontributor penting bagi perekonomian Hong Kong, dengan
sekitar 65.000 karyawan. Lebih dari 100 airlines mengoperasikan
penerbangan dari bandara ke lebih dari 180 kota di seluruh dunia. Pada
2015, HKIA ditangani 68,5 juta penumpang, sehingga termasuk dalam 8
bandara tersibuk di dunia dari lalu lintas penumpang. Hal ini juga
23
Universitas Sumatera Utara
melampaui Bandara Memphis International untuk menjadi bandara tersibuk
di dunia oleh lalu lintas kargo.
Pemerintah jasa penerbangan menyediakan pencarian jangkauan
dan penyelamatan jasa pendek dan panjang, dukungan polisi, evakuasi
medis dan penerbangan tujuan umum untuk Pemerintah. Untuk fasilitas
penumpang, terminal didesain senyaman mungkin agar mempermudah
pergerakan penumpang melalui bangunan. Tersedia juga Kereta wisata
dengan kecepatan 62 kilometer per jam. Bandara ini juga menawarkan
sebuah teater IMAX yang memiliki layar terbesar di Hong Kong. Teater ini
terletak di Terminal 2, tingkat 6 dan dapat menampung 350 orang pada satu
waktu. Hong Kong Business Aviation Centre (BAC), terletak di dalam
bandara dan memiliki terminal sendiri dan fasilitas terpisah dari terminal
publik.
Gambar 2.16 HKIA Bussiness Aviation Centre
BAC
menyediakan layanan untuk
pesawat
eksekutif dan
penumpang, termasuk ruang penumpang, kamar pribadi dan kamar mandi,
fasilitas pusat bisnis, ground handling, penanganan bagasi, bahan bakar,
keamanan, adat istiadat dan perencanaan penerbangan. Beberapa fasilitas
yang tersedia didalam bandara meliputi pusat transportasi inter-modal,
fasilitas bagasi dan kargo, teknisi pesawat, fasilitas airport sebagai area
peralihan, fasilitas sistem penyelamatan kebakaran, hotel-hotel bandara,
serta transportasi darat yang terhubung dengan pusat Hong Kong yaitu bus,
ferry, akses kereta api, dan taksi.
24
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.17 Hong Kon g’s Broader Aerotropolis
Hong Kong SkyCity adalah kompleks besar meliputi ritel, pameran,
bisnis kantor, hotel dan kompleks hiburan yang berdekatan dengan Bandara
Internasional Hong Kong, dan dibangun di atas tanah milik Otoritas
Bandara Hong Kong. Saat ini fasilitas mencakup AsiaWorld-Expo,
SkyPlaza, SkyPier, Golf course, dan Hong Kong Skycity Marriott Hotel.
Hong Kong SkyCity dapat dijangkau dengan menggunakan shuttle buses –
dari bandara, dan kereta api ekpres (Automatic People Mover ) – dari luar
dan dalam bandara.
Gambar 2.18 Original Hong Kong SkyCity Master Plan
Dalam pengembangan kawasan aerotropolis, Hong Kong Skycity
memiliki dua fase. Fase pertama yang telah selesai adalah AsiaWorld-Expo
Center, SkyPlaza dan SkyPier: Cross Boundary Ferry Terminal, yang
dibuka pada tahun 2007, menawarkan pusat perdagangan, pusat pameran,
Sky Plaza, SkyPier, dan lapangan golf. World Trade Center , langsung
25
Universitas Sumatera Utara
terhubung ke terminal kereta api, terdiri dari pusat pameran, ritel, kantor dan
perhotelan ruang, dan tempat-tempat rekreasi lainnya.
Gambar 2.19 Fase 1
Gambar 2.21 AsiaWorld-Expo Center
Gambar 2.20 Fase 1 - Completed
Gambar 2.22 SkyPlaza
Gambar 2.23 SkyPier: Terminal Penyeberangan Ferry
Lokasi SkyCity berada 0,3 mil dari Hong Kong International
Airport. Pengembangan SkyCity menargetkan penumpang domestik dan
internasional, dengan tujuan untuk lebih meningkatkan peran bandara
sebagai pusat transportasi internasional serta mendorong pertumbuhan
ekonomi regional.
Fase kedua Hong Kong Skycity masih dalam taham pembangunan,
diperkirakan pada tahun 2018 – 2020 akan dibangun SkyCity & Hongkong
Disneyland
untuk
menarik turis
dan bisnis
hiburan, dan juga
pengembangan-pengembangan konsep serta perancangan friendy urban
pedestrian di SkyCity.
26
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.24 SkyCity as a Friendly Urbam Pedestrian Precinct
Gambar 2.25 SkyCity & Hong Kong Disneyland Concept
C. Incheon International Airport – New Songdo City Aerotropolis (Asia
Pasifik)
Bandar Udara Internasional Incheon adalah bandara terbesar di
Korea Selatan dan merupakan salah satu yang terbesar di Asia. Bandara ini
menggantikan Bandar Udara Internasional Gimpo yang sekarang
distatuskan sebagai bandara domestik kecuali penerbangan international ke
Bandar Udara Internasional Haneda di Tokyo, Jepang, dan Bandar Udara
Internasional Hongqiao di Shanghai, RRC.
Gambar 2.26 Bandara
Internasional Incheon 1
Gambar 2.27 Bandara Internasional Incheon 2
27
Universitas Sumatera Utara
Berperan sebagai bandara penghubung untuk kawasan Asia Timur,
terdapat 63 maskapai penerbangan yang melayani penerbangan ke bandara
ini. Bandara Incheon ditargetkan menjadi poros mobilitas Pentaport Korea
Selatan, yaitu Konsep, integrasi dari bandara, pelabuhan, pelabuhan bisnis,
teleport, dan port rekreasi.
New Songdo City
Dikembangkan pada 1500 hektar tanah reklamasi di sepanjang
Incheon waterfront, Korea Selatan New Songdo City, juga dikenal sebagai
Songo International City atau Songdo Smart City, sekitar 40 mil dari Seoul
dan hanya 7 mil dari Bandara Internasional Incheon.
2.28 Gambar Tampak Atas Central Park Songdo
Proyek ini dikembangkan oleh Gale International (pengembang
berbasis New York City) dan POSCO E & C (produsen baja terbesar Korea
Selatan), pengembangan sektor swasta terbesar di dunia ini bernilai $ 30
miliar yang menggabungkan beberapa rencana induk berupa 40 juta kaki
persegi ruang komersial, 35 juta kaki persegi ruang perumahan, 10 juta kaki
persegi retail, 5 juta kaki persegi untuk sosial, dan 10 juta kaki persegi ruang
publik (Songdo IBD, 2011).
28
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.29 Master Plan Songdo
Dirancang khusus untuk bisnis profesional dan keluarga, kegiatan di
lokasi mencakup distrik bisnis internasional, taman teknologi, pusat
penelitian dan pengembangan, kompleks olahraga, sekolah negeri dan
swasta, serta fasilitas perawatan kesehatan. Kawasan ini juga meliputi
Incheon Free Enterprise Zone, zona bebas khusus dengan taman. Upacara
peletakan batu berlangsung pada November 2004, dan tahap pertama New
Songdo City dibuka pada tahun 2009. Diharapkan bahwa ketika proyek
selesai pada tahun 2014, pusat bisnis baru di Timur laut Asia ini akan
menjadi rumah bagi 65.000 penduduk dan menarik 300.000 komuter
lainnya.
Gambar 2.30 Diorama Distrik Bisnis Songdo
Songdo
City diharapkan
menjadi manifestasi dari konsep
aerotropolis, berkembang di sekitar tepi bandara dan kegiatan komersial
29
Universitas Sumatera Utara
bandara-sentris lainnya. Letak yang strategis yaitu sekitar 15 menit
berkendara dari Bandara Incheon, New Songdo City menyediakan akses ke
1/3 dari populasi dunia dalam waktu kurang dari 3,5 jam, termasuk China,
Jepang, dan Rusia.
Ditunjuk sebagai kota berkelanjutan pertama di dunia, New Songdo
City merupakan visi baru untuk kota internasional, baik dari segi prinsip-
prinsip desain yang berkelanjutan dan praktek perencanaan kota. Kota ini
tidak hanya akan menggabungkan proyek LEED pertama bersertifikat di
Korea Selatan dan terbesar di luar Amerika Utara, namun akan menjadi
bagian dari LEED ND (New Development) Program Pilot, yang dibangun di
atas prinsip-prinsip Smart Growth dan Transit-Oriented-Development,
dengan penekanan khusus pada konektivitas lingkungan, aksesibilitas
transit, efisiensi energi, dan penyediaan ruang terbuka dan habitat alami.
Dalam hal mobilitas transportasi, New Songdo City akan
dihubungkan dengan bandara, baik melalui sistem bus ekspres, yang juga
terhubung ke kota-kota kecil di sekitarnya, dan sistem kereta bawah tanah,
Seoul Metropolitan Rapid Transit (SMRT), yang meluas ke jaringan kereta
api nasional. Incheon Bridge dibuka pada tahun 2009 saat ini ketujuh
terpanjang jembatan yang membentang kabel-tinggal di dunia, yang
menghubungkan New Songdo Kota dengan Bandara Internasional Incheon
di pendek 15 menit perjalanan. Tidak peduli yang moda transportasi yang
dipilih, wisatawan dapat mencapai pusat-pusat keuangan utama lainnya di
Asia melalui penerbangan jarak pendek dari bandara. Selain itu, kereta
bawah tanah Incheon beroperasi beberapa stasiun di ranah kota New
Songdo, yang menyediakan akses ke semua bisnis dan perumahan cluster
besar lainnya di wilayah Metropolitan Seoul.
Gambar 2.31 Transportasi Mobilitas New Songdo City
30
Universitas Sumatera Utara
Di jembatan Songdo, dibangun sebuah playland besar untuk
menyaingi Macau dan Las Vegas. Lorong-lorong yang dilapisi dengan 73
toko high-end, termasuk toko bandara Louis Vuitton pertama. Di beberapa
tempat, jika dilihat dengan cara yang benar, kita mungkin berpikir sedang
berada di pusat kota Chicago. Proyek Songdo dimulai hampir 20 tahun yang
lalu bersamaan dengan dimulainya konstruksi Bandara Internasional baru
Incheon.
Apa yang membuat Songdo unik? Dua atraksi utama: Ini adalah
tempat pertama di Korea di mana perusahaan asing dapat memiliki tanah,
sehingga ide besar untuk mendapatkan perusahaan asing ada dan daerah
telah dirancang agar tidak membosankan, seperti perkembangan homogen
yang mengelilinginya.
Gambar 2.32 Suasana Malam di jalanan
Songdo
Gambar 2.33 Tipe Pengembangan
Homogen
Rencana-gambaran besar: sebuah futuristik, kota hijau dengan
kualitas kehidupan yang sangat tinggi dari. Dirancang oleh Firma Arsitektur
New York, Kohn Pedersen Fox, Songdo mengambil isyarat dari beberapa
kota terbaik di dunia. Central Park dan kanal Venesia, sebuah perumahan
"casbah", dan bangunan campuran yang terdiri dari apartemen, retail, serta
bangunan komersial, disusun dengan ketinggian yang sedemikian rupa agar
cityscape berbentuk seperti tenda.
31
Universitas Sumatera Utara
Gambar 2.34 Pemandangan Gedung-Gedung Songdo
Tidak seperti kebanyakan perkembangan kota di Korea, yang terdiri
dari deretan pilar beton identik, bangunan Songdo bervariasi, menampilkan
banyak kaca dan baja, dengan nama-nama yang aspiratif seperti "First
World" dan "New World”.
Northeast Asia Trade Tower yang masih belum selesai, gedung
tertinggi di Korea Selatan, terlihat sangat mirip dengan One World Trade
Center yang baru di Manhattan. Pusat konvensi Songdo, terinspirasi oleh
Sydney Opera House, merupakan ruang kolom-bebas terbesar di Asia.
Semuanya dirancang untuk dapat dicapai dalam waktu kurang dari 15 menit
dengan berjalan kaki, sehingga orang dapat berjalan atau sepeda untuk
bekerja bukan mengemudi. Dan segala sesuatu bersifat baru, bertingkat,
bersih, dan indah.
Tidak terekcuali ruang hijau kota yang merupakan bagian dari fitur
bangunan. Sebuah lapangan golf kejuaraan Jack Nicklaus. Sebuah sekolah
internasional yang dijalankan oleh akademi tingkat atas swasta California.
32
Universitas Sumatera Utara
2.2.4. Rangkuman Konsep Aerotropolis
Tabel 2.2 Rangkuman Konsep Aerotropolis
No.
1.
Konsep Aerotropolis
Lokasi
2.
Jarak dari Bandara
3.
Bangunan
4.
Tampilan dan Karakteristik
Bangunan
Sumber : data primer yang diolah
Zuidas Aerotropolis
Kota Haarlemmermeer,
Provinsi Belanda Utara
1 kilometer dari Barat Daya
Amsterdam (sekitar 20 menit
tempuh)
1. Arena Shopping
2. Cafe
3. Restoran-restoran
4. Galeri seni/museum
5. Galeri Spa
6. Casino
7. Bangunan Kantor:
- Microsoft
- Ernst & Young
- Salomon
Brothers
Internasional
- Unilever
- Heineken Ekspor Group
Umumnya bangunan bertema
high-tech dan post-modern
SkyCity Aerotropolis
Pulau Chek Lap Kok, Hong
Kong
0,3 mil dari Hong Kong
International Airport.
1. Asiaworld-Expo Center
2. Skyplaza Dan Skypier
3. Cross Boundary Ferry
Terminal
4. Pusat Perdagangan
5. Lapangan Golf
6. World Trade Center
7. Kantor
8. Perhotelan
New Songdo City Aerotropolis
Songdo-dong, Yeonsu-gu,
Incheon, Korea Selatan
40 mil dari Seoul dan hanya 7 mil
dari Bandara Internasional
Incheon
1. Distrik Bisnis Internasional
2. Taman Teknologi
3. Pusat Penelitian Dan
Pengembangan
4. Kompleks Olahraga
5. Sekolah Negeri Dan Swasta
6. Fasilitas Perawatan
Kesehatan
7. Northeast Asia Trade Tower
8. Family Mart
9. Toko Murah
10. Toko Hewan Peliharaan
Umumnya bangunan bertema Umumnya bangunan bertema
high-tech dan post-modern
high-tech dan post-modern
36
Universitas Sumatera Utara
Kesimpulan dari konsep Zuidas Aerotropolis, SkyCity Aerotropolis dan
Incheon Aerotropolis, ada beberapa kriteria dan konsep perencanaan
aerotropolis seperti pemilihan lokasi, bangunan-bangunan yang direncanakan
serta tampilan karakteristik bangunan, yang memiliki persamaan yaitu,
Tabel 2.3 Konsep Perencanaan Aerotropolis
Konsep Perencanaan Aerotropolis Berdasarkan Literatur
Lokasi
Umumnya berada dekat dengan bandara, sebelum
bandara, mengelilingi bandara ataupun setelah bandara.
Kota aerotropolis memiliki akses yang mudah untuk
menjangkau dan dijangkau ke/dari bandara. Lokasi yang
digunakan biasanya dapat mengalami pengembangan
daerah baik secara fisik ataupun ekonomi.
Jarak dari bandara
Tidak ada batasan khusus untuk menentukan kawasan
kota aerotropolis pada setiap negara. Karena umumnya
kota aerotropolis bisa mengalami pengembangan
kedepannya. Namun, umumnya waktu yang ditempuh
dari kota aerotropolis ke bandara ataupun sebaliknya
dapat ditempuh dengan cepat (sekitar 30 menit), mudah
dan bebas hambatan.
Bangunan
Fungsi bangunan yang ada pada kawasan aerotropolis
Zuidas,
Skycity dan
perkantoran,
Incheon
perhotelan,
umumnya
tempat
makan,
adalah
dan
permukiman
Karakteristik
Bangunan yang terdapat pada kawasan aerotropolis
bangunan
Zuidas, Skycity dan Incheon umumnya berkonsep higtech
Sumber : data primer yang diolah
Berdasarkan konsep Zuidas Aerotropolis, SkyCity Aerotropolis dan
Incheon Aerotropolis, fungsi bangunan yang dipilih untuk dirancang adalah
Perkantoran dengan tema Arsitektur Tropis. Berdasarkan peraturan tata guna
lahan RUTR Deli Serdang tahun 2025, Kecamatan Batang Kuis memiliki fungsi
lahan Perdagangan dan Jasa, dan Wisata Rekreasi Aktif.
37
Universitas Sumatera Utara
2.3.
Lokasi
Sumatera Utara termasuk salah
satu provinsi yang sedang berkembang di
Indonesia. Kota Medan adalah ibukota dari
Provinsi Sumatera Utara yang merupakan
kota terbesar ketiga di Indonesia. Semakin
berkembangnya
kegiatan
penduduk
diiringi dengan pertambahan populasi
menyebabkan
Bandara
Polonia
dipindahkan guna memenuhi kebutuhan
Gambar 2.35 Peta Kab. Deli Serdang
penduduk Kota Medan. Bandar udara merupakan prasarana penting bagi masyarakat
dalam kegiatan transportasi udara, terutama Indonesia yang merupakan negara
kepulauan. Bandar udara juga berperan dalam kelangsungan pertumbuhan ekonomi
daerah. Bandar Udara Internasional Kualanamu adalah bandar udara yang beroperasi
di Kabupaten Deli Serdang, Provinsi Sumatera Utara.
Berdasarkan sumber website
resmi Kualanamu, bandara ini terletak
39 km dari Kota Medan. Bandara ini
adalah Bandara terbesar kedua di
Indonesia
setelah
Bandar
Udara
Internasional Soekarno-Hatta. Lokasi
Bandara ini dulunya bekas areal
perkebunan PT Perkebunan Nusantara
II Tanjung Morawa yang terletak di
Gambar 2.36 Wilayah Mebidang
Kecamatan Beringin, Deli Serdang, Sumatera Utara. Aerotropolis menjadi topik utama
dalam perancangan ini dan pengembangan pusat-pusat pelayanan kota dititikberatkan
di kawasan sekitar Bandara Kualanamu. Secara makro, kawasan Kualanamu dan
sekitarnya merupakan bagian dari kawasan Medan-Binjai-Deli Serdang (Mebidang).
Dalam RTRWN kawasan Mebidang dan sekitarnya berfungsi sebagai Pusat Kegiatan
Nasional (PKN). Kriteria Pusat Kegiatan Nasional (PKN) adalah :
-
Mempunyai potensi sebagai pintu gerbang ke kawasan-kawasan internasional dan
mempunyai potensi untuk mendorong daerah sekitarnya.
38
Universitas Sumatera Utara
-
Pusat jasa pelayanan keuangan/bank yang melayani nasional atau beberapa
provinsi.
-
Pusat pengolahan barang secara nasional atau meliputi beberapa provinsi.
-
Simpul transportasi secara nasional atau untuk beberapa provinsi.
-
Pusat jasa pemerintahan untuk nasional atau meliputi beberapa provinsi.
-
Pusat jasa kemasyarakatan yang lain untuk nasional atau meliputi beberapa
provinsi.
Adapun Kawasan Metropolitan Mebidang di Provinsi Sumatera Utara terdiri
dari 1 (satu) Kabupaten yaitu Kabupaten Deli Serdang (yang mencakup 14 Kecamatan)
dan 2 (dua) Kota yaitu Kota Medan dan Kota Binjai. Luas Kawasan Metropolitan
Mebidang + 1.637,63 Km2 atau hanya 2,28 % dari luas Provinsi Sumatera Utara (71.680
Km2).
Lokasi kawasan terletak di Kecamatan Batang Kuis di Kabupaten Deli Serdang.
Di sebelah Utara, kecamatan ini berbatasan dengan Kecamatan Pantai Labu, di sebelah
Selatan dengan Kecamatan Tanjung Morawa, di sebelah Barat dengan Kecamatan
Batang Kuis dan di sebelah Timur dengan Kecamatan Pantai Labu. Kecamatan Batang
Kuis terletak di 3o 35 – 3o 41 LU dan 41o – 46o BT dengan ketinggian 4 – 30 meter
diatas permukaan laut. Curah hujan di Kecamatan Batang kuis sebesar 1.821 mm/tahun
dan kecepatan angin 1,33 mm/tahun. Rata-rata iklim di kecamatan ini maksimum 32oC
dan minimum 22,4oC dengan tingkat penguapan 4,08 mm/tahun. Pada umumnya
keadaan tanah di Kecamatan Batang Kuis putih bercampur pasir dan memiliki topografi
yang relatif datar.
a. Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Deli Serdang
Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Deli Serdang Tahun 1999 – 2009
Ditetapkan dengan Perda Kabupaten Deli Serdang Nomor 11 Tahun 2001 Disusun
berdasarkan UU Nomor 24 Tahun 1992 tentang Penataan Ruang Dengan mencakup
wilayah perencanaan seluruh wilayah administratif Kabupaten Deli Serdang sebelum
pemekaran dengan Kabupaten Serdang Bedagai sehingga saat ini sedang disusun secara
simultan Penyusunan Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Deli Serdang melalui
39
Universitas Sumatera Utara
kegiatan Bantuan Teknis dari Departemen Pekerjaan Umum. Kab. Deli Serdang
dimekarkan menjadi dua Kabupaten yaitu Kab. Deli Serdang (Kabupaten Induk) dan
Kab. Serdang Bedagai (Kabupaten pemekaran) berdasarkan Undang-Undang Nomor
36 Tahun 2003.
Beberapa Kebijakan RTRW Kabupaten Deli Serdang tahun 1999 -2009 yang
dapat dipertimbangkan antara lain :
WPP A : Berpusat di Lubuk Pakam, terdiri dari Pagar Merbau, .Tanjung Morawa,
Beringin, Pantai Labu, Perbaungan, Pantai Cermin, Batang Kuis, Percut Sei
Tuan dan Galang
WPP B : Berpusat di Pancur Batu, terdiri dari Deli Tua, Patumbak, Kutalimbaru,
Namo Rambe, Sibolangit, Biru-Biru, STM Hilir, Labuhan Deli, Hamparan
Perak, dan Sunggal
WPP C : Berpusat di Bangun Purba, terdiri dari STM Hulu, Gunung Meriah, dan
Kotarih
WPP D : Berpusat di Sei Rampah, terdiri dari Dolok Masihul, Sipispis, Dolok
Merawan, Tebing Tinggi, Bandar Khalifah, Tanjung Beringin dan Teluk
Mengkudu.
Berdasarkan kebijakan pengembangan WPP A diarahkan sebagai kawasan
pertumbuhan utama dengan pusat pelayanan di Lubuk Pakam dengan pengembangan
fungsi pusat pemerintahan, perdagangan dan jasa, permukiman, perumahan baru,
pertanian, industri dan wisata pantai.
Kebijakan khusus yanng menyangkut wilayah perencanaan tidak ada, tetapi
yang akan mempengaruhi pola pergerakan adalah adanya rencana pengembangan
jaringan jalan alternatif menuju Pantai Cermin maupun Pantai Labu sebagai kawasan
wisata. Rencana pengembangan jalan tersebut antara lain jalan sejajar pantai P. Cermin
– Pantai Labu – Rantau Panjang – Batang Kuis – Tembung sepanjang + 18 km.
40
Universitas Sumatera Utara
b. Rencana Tata Ruang Kawasan Kuala Namu dan Sekitarnya
i.
Tujuan dan Sasaran Pemanfaatan Ruang
Adapun tujuan pemanfaatan ruang di kawasan sekitar Bandara Kuala
Namu adalah untuk mewujudkan ruang kawasan sekitar Bandara Kuala Namu
sebagai Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP) yang berfungsi
sebagai pusat jasa, pariwisata dan industri dengan senantiasa berwawasan
lingkungan, efisiensi dalam alokasi investasi, bersinergi dan dapat dijadikan
sebagai acuan dalam penyusunan program pembangunan untuk tercapainya
kesejahteraan masyarakat.
Sedangkan sasaran dari perencanaan tata ruang Kawasan Bandara Kuala
Namu dan Sekitarnya adalah:
1. Terkendalinya pembangunan di Kawasan Bandara Kuala Namu dan
Sekitarnya, baik yang dilakukan oleh pemerintah maupun oleh masyarakat;
2. Tenciptanya keserasian antara kawasan lindung dan kawasan budidaya;
3. Tersusunnya rencana dan keterpaduan program-program pembangunan di
Kawasan Bandara Kuala Namu dan Sekitarnya;
4. Terdorongnya minat investasi masyarakat dan dunia usaha di Kawasan
Bandara Kuala Namu dan Sekitarnya
ii.
Fungsi Kawasan
Fungsi utama kawasan sekitar Bandara Kuala Namu adalah sebagai
kawasan keselamatan operasi penerbangan yang dipergunakan untuk kegiatan
operasi penerbangan yang dipergunakan untuk kegiatan operasi penerbangan
dalam rangka menjamin keselamatan penerbangan.
Sedangkan dari aspek ekonomi kawasan ini berfungsi sebagai pusat
transportasi udara yang dilengkapi dengan berbagai kegiatan ekonomi untuk
meningkatkan perekonomian kawasan sekitar Bandara Kuala Namu secara
khusus dan Provinsi Sumatera Utara pada umumnya.
iii.
Rencana Struktur Ruang Kawasan
Rencana Struktur Pemanfaatan Ruang menggambarkan susunan unsur-
unsur pembentuk rona lingkungan alam, lingkungan sosial dan lingkungan
41
Universitas Sumatera Utara
buatan yang digambarkan secara hirarki dan berhubungan satu dengan yang
lainnya membentuk struktur ruang kawasan. Isi dari Rencana Struktur
Pemanfaatan Ruang diantaranya meliputi :
Hirarki pusat pelayanan wilayah seperti sistem pusat-pusat perkotaan dan
pedesaan, pusat-pusat permukiman.
Hirarki sarana dan prasarana
Sistem jaringan transportasi seperti sistem jalan arteri, jalan kolektor, jalan
lokal dan kelas terminal
2.3.1. Kriteria Pemilihan Lokasi
Untuk memilih lokasi site yang sesuai, haruslah mempertimbangkan
beberapa kriteria sehingga lokasi diharapkan mampu memberikan kemudahan
dan kenyamanan bagi pengguna. Kriteria-kriteria tersebut diantaranya:
Tabel 2.4 Kriteria Pemilihan Lokasi
No.
1.
KRITERIA
LOKASI
Tinjauan
a. Berada di Kecamatan Batang Kuis, di Kabupaten Deli
terhadap
Serdang, tepatnya pada Jalan Bandara Internasional
struktur kota
Kualanamu, Sumatera Utara 20157.
b. Berdasarkan peraturan KKOP Bandara Kualanamu, lokasi
perancangan terletak pada ring 2.
c. Bandar Udara Kualanamu telah ditetapkan sebagai icon
primer dalam membentuk struktur ruang di Sumatera
Utara. Dalam konteks kebijakan pembangunan, kawasan
Bandara Kualanamu dan sekitarnya merupakan bagian
dari kawasan strategis dan kawasan andalan untuk
mendukung pengembangan kawasan perkotaan Mebidang
dan Sumatera Utara pada umumnya.
(sumber : dari Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
Nasional dan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) Propinsi
Sumatera Utara tahun 2003-2018)
42
Universitas Sumatera Utara
2.
Pencapaian
Dapat diakses dari segala penjuru kota, baik angkutan umum
maupun pribadi. Jalan utama dalam pencapaian ke site
merupakan jalan arteri yaitu Jalan Bandara Internasional
Kualanamu. Secara umum keterkaitan antar wilayah akan
banyak ditentukan oleh kondisi prasarana transportasi,
terutama jalan dan jembatan.
3.
Area
Perancangan ini berada di kawasan dimana lingkungan sekitar
Pelayanan
mendukung eksisting bangunan, seperti fungsi shopping mall,
hotel, apartemen, theme park, museum dan pusat kerajinan
tangan. Area pelayanan meliputi perencanaan tapak yang
melayani pejalan kaki dan kendaraan bermotor.
4.
Peraturan dan Tanah milik pemerintah atau pribadi
persyaratan
Nilai lahan termasuk dalam golongan menengah untuk
daerah komersial
Untuk pengembangan kawasan komersial, perdagangan,
jasa, dan rekreasi
KDB Bangunan Fungsi Perkantoran dan Perdagangan
60%
KLB 4-8
Luas lahan 1,5 ha dengan luas total bangunan 10.000 m2
(berdasarkan ketentuan TOR PA 6 bangunan single mass)
Sumber: data primer yang diolah
2.3.2. Alternatif Lokasi Proyek
a) Alternatif Lokasi 1
Lokasi berada pada Kecamatan Batang Kuis di jalan B