KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
PERMEN PU N0. 60 TAHUN 1992 PERMEN PU N0. 05 TAHUN 2007 Rogydesa, ST., MSE., MA. Oleh: Direktorat Penataan Bangunan Gedung dan Lingkungan Ditjen. Cipta Karya, Kementerian Pekerjaan Umum
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
PENGATURAN BANGUNAN GEDUNG
DEFINISI BANGUNAN GEDUNGwujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan
tempat kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada di atasdan/atau di dalam tanah dan/atau air, yang berfungsi sebagai
tempat manusia melakukan kegiatannya, baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan keagamaan, kegiatan usaha, kegiatan sosial, budaya, maupun kegiatan khususPENGATURAN TERKAIT UU No. 18/1999 Tentang Jasa Konstruksi UU No. 28/2002 Tentang Bangunan Gedung UU No. 26/2007 Tentang Penataan Ruang PP No. 36/2006 tentang Peraturan Pelaksanaan UUBG
Pengaturan Bangunan Gedung Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005 tentang Peraturan Pelaksanaan UU No.28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Perda Bangunan Gedung di Kabupaten/Kota
Kondisi sosial, budaya, ekonomi, geologi, geografi, dan arsitektur daerah Perpres Pedoman teknis dan standar Permen Pengaturan Kementerian PU sebagai Penunjang Penyusunan Perda Bangunan Gedung
PENYELENGGARAAN BG UUBG
PERSYARATAN BG UUBG
PEDOMAN TEKNIS RUSUNA BERTINGKAT TINGGI
MAKSUD
SEBAGAI PETUNJUK PELAKSANAAN BAGI PENYELENGGARA
PEMBANGUNAN RUSUNA BERTINGKAT TINGGI MELIPUTI:- PERENCANAAN DAN PERANCANGAN
- PELAKSANAAN KONSTRUKSI (
PASAL 6 (1) TETAP MENGACU PADA PERMEN PU NO 60/PRT/M/1992 TENTANG PERSYARATAN TEKNIS PEMBANGUNAN RUSUN TUJUAN
- TERWUJUDNYA BG YG FUNGSIONAL, ANDAL, SERASI DAN SELARAS DENGAN LINGKUNGANNYA
- TERWUJUDNYA TERTIB, EFISIEN, EFEKTIF, DENGAN MEMPERTIMBANGIKAN ASPEK BUDAYA DAN POLA HIDUP PENGHUNI SECARA BERKELANJUTAN
KETENTUAN UMUM PENGERTIAN
- RUMAH SUSUN
- SATUAN RUMAH SUSUN
- PRASARANA DAN SARANA
- LINGKUNGAN
- UTILITAS
- PENGHASILAN MASYARAKAT
- RUSUNA
• RUSUNA BERTINGKAT TINGGI
KRITERIA PERENCANAAN (UMUM)
- BG RUSUNA MEMENUHI PERSYARATAN FUNGSIONAL, ANDAL, EFISIEN, TERJANGKAU, SEDERHANA NAMUN MAMPU MENDUKUN KUALITAS LINGKUNGAN & PRODUKTIVITAS KERJA
- KREATIVITAS DESAIN TIDAK MEWAH SECARA MATERIAL, MAMPU MENYUBLIMASI FUNGSI TEKNIK DAN SOSIAL, SERASI DAN SELARAS DENGAN LINGKUNGANNYA
- BIAYA O & M HARUS RENDAH
• PELAKSANAAN PEMBANGUNAN DIUPAYAKAN SINGKAT SEHINGGA
DAPAT DIMANFAATKAN SEGERA- HARUS DISELENGGARAKAN OLEH PENGEMBANG ATAU PENYEDIA JASA BERSERTIFIKAT (MEMILIKI SURAT KETERANGAN AHLI)
KRITERIA PERENCANAAN (KHUSUS)
- MENGIKUTI KAIDAH ARSITEKTUR SETEMPAT
- MASA BANGUNAN SIMETRI, RASIO PANJANG:LEBAR <3, HINDARI BENTUK DENAH YANG MENYEBABKAN PUNTIR
- PAKAI DILATASI JIKA PERLU
- LANTAI DASAR UNTUK FASOS, FASEK, FASUM
- LANTAI 1 KEATAS UNTUK HUNIAN (MAX 36 M2)
• LUAS SIRKULASI, UTILITAS, DAN RUANG BERSAMA MAX 30% TOTAL
LANTAI- MEMENUHI PERSYARATAN PENGHAWAAN & PENCAHAYAAN
- STRUKTUR HARUS KOKOH (TAHAN GEMPA)
- SETIAP 3 LANTAI HARUS ADA RUANG BERSAMA TEMPAT BERSOSIALISASI
- LEBAR TANGGA 110 CM, TINGGI ANAK TANGGA CUKUP NYAMAN
- SELURUH INSTALASI HARUS MENGGUNAKAN SHAFT
SUBSTANSI YANG DIATUR
- KETENTUAN TEKNIS TATA BANGUNAN
- – PERSYARATAN PERUNTUKAN DAN INTENSITAS
- – ARSITEKTUR
- – DAMPAK LINGKUNGAN
• KETENTUAN TEKNIS KEANDALAN BANGUNAN
- – PERSYARATAN KESELAMATAN
- – PERSYARATAN KESEHATAN
- – PERSYARATAN KENYAMANAN
- – PERSYARATAN KEMUDAHAN
- KETENTUAN BIAYA BANGUNAN
- – BIAYA PEMBANGUNAN FISIK
- – BIAYA YG DAPAT DIOPTIMASI
- – BIAYA YG DAPAT DISUBSIDI
KETENTUAN TEKNIS TATA BANGUNAN
- PERUNTUKAN DAN INTENSITAS BANGUNAN
- – SESUAI DENGAN PERUNTUKAN
» RTRW » RUTR » RTBL
- – MEMENUHI PERSYARATAN KEPADATAN
» KDB-KLB-JUMLAH LANTAI BANGUNAN » PERHITUNGAN SKALA KAWASAN » MEMPERHITUNGKAN DAYA DUKUNG LAHAN » TIDAK MENGGAGU LALU LINTAS UDARA
- – KETENTUAN GARIS SEMPADAN DAN JARAK BEBAS
» GSB » GSS
KETENTUAN TEKNIS TATA BANGUNAN
- ARSITEKTUR BANGUNAN GEDUNG
- – PERSYARATAN PENAMPILAN BANGUNAN GEDUNG
» BENTUK DENAH » PERSYARATAN DELATSI » ATAP
- – PERANCANGAN RUANG DALAM
» FUNGSI RUANG » RUANG SERVIS
- – PERSYARATAN TAPAK BESMEN ( BASEMENT )
» KOEFISIEN TAPAK BESMEN ( KTB ) » KETINGGIAN ATAP BESMEN
Bentuk L Bila tidak simetris perlu pemisahan struktur, pemisahan tersebut agar Bentuk T bentuk-bentuk tidak simetris menjadi bentuk- bentuk simetris, unutk menghindasi efek puntir
KETENTUAN TEKNIS TATA BANGUNAN
- ARSITEKTUR BANGUNAN GEDUNG
- – SIRKULASI DAN FASILITAS PARKIR
» KUMUDAHAN PENCAPAIAN » AKSESIBILITAS PEJALAN KAKI, PENCA DAN LANSIA » CLEARANCE VERTIKAL DAN HORIZONTAL PMK DAN AMBULAN » RAMBU RAMBU DAN PAPAN INFORMASI » RATIO JUMLAH PARKIR DAN PENGHIJAUAN » PERTIMBANGAN LALAU LINTAS LINGKUNGAN
- – PERTANDAAN ( SIGNAGE )
» PENEMPATAN » PEMBATASAB UKURAN DAN LOKASI
- – PENCAHAYAAN RUANG LUAR BANGUNAN
» KARAKTER LINGKUNGAN » PENCAHAYAAN DALAM DAN LUAR
KETENTUAN TEKNIS TATA BANGUNAN
- PENGENDALIAN DAMPAK LINGKUNGAN
- – TIDAK MENIMBULKAN DAMPAK PENTING THDP LINGKUNGAN
» PERUBAHAN PADA SIFAT FISIK DAN / HAYATI » PERUBAHAN MENDASAR PADA KOMPONEN LINGKUNGAN » KEPUNAHAN SPESIES LANGKA » GANGUAN TERHADAP KAWASAN LINDUNG » BENDA-BENDA DAN PENINGGALAN BANGUNAN BERSEJARAH » MENGUBAH AREAL YG MEMPUNYAI KEINDAHAN ALAMI
- – UPAYA PENGELOLAAN DAMPAK
» UKL » UPL
– KETENTUAN PENGELOLAAN LINGKUNGAN HIDUP
» SESUAI PERTURAN PERUNDANGAN-UNDANGAN LINGKUNGAN HIDUP
KETENTUAN TEKNIS TATA BANGUNAN
- RUSUN DALAM KAWASAN TERPADU
- – MENGIKUTI RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN ( RTBL )
» PERWUJUDAN KESATUAN KARAKTER » KWALITAS BANGUNAN GEDUNG » LINGKUNGAN BERKELANJUTAN
- – MUATAN RTBL
» PROGRAM BANGUNAN DAN LINGKUNGAN » RENCANA UMUM DAN PANDUAN RANCANGAN » RENCANA INVESTASI » PENGENDALIAN RENCANA DAN PELAKSANAAN
KETENTUAN TEKNIS KEANDALAN BANGUNAN
- PERSYARATAN KESELAMATAN
– PERSYARATAN STRUKTUR BANGUNAN GEDUNG
» PRINSIP STRUKTUR » PEMBEBANAN » STRUKTUR ATAS » KONSTRUKSI BAJA » STRUKTUR BAWAH » PERSYARATAN BAHAN
- – PERSYARATAN TERHADAP BAHAYA KEBAKARAN
» PROTEKSI PASIF » PROTEKSI AKTIF » PERSYARATAN JALAN KELUAR DAN AKSESIBILITAS PMK » PERSYARATAN PENCAHAYAAN DARURAT, TANDA ARAH DAN
SISTIM PERINGATAN DINI » PERSYARATAN INSTALASI GAS
- – PERSYARATAN TERHADAP BAHAYA PETIR DAN KELISTRIKAN
KETENTUAN TEKNIS KEANDALAN BANGUNAN
- PERSYARATAN KESEHATAN
- – PERSYARATAN SISTIM PENGHAWAAN
» VENTILASI ALAMI DAN BUATAN/MEKANIK » BUKAAN PERMANEN, KISI-KISI PADA PINTU/JENDELA
- – PERSYARATAN SISTIM PENCAHAYAAN
» PENCAHAAYAAN ALAMI DAN BUATAN » TINGKAT ILUMINASI SESUAI DENGAN FUNGSI RUANG » OTOMATISASI PENCAHAYAAN DARURAT » PENGENDALIAN MANUAL DAN OTOMATIS
– PERSYARATAN SISTIM AIR MINUM DAN SANITASI
» SISTIM AR MINUM » SISTIM PENGOLAHAN DAN PEMBUANGAN AIR LIMBAH » SISTIM PENYALURAN AIR HUJAN » SISITIM PENAMPUNGAN DAN PEMBUANGAN SAMPAH
– PERSYARATAN PENGGUNAAN BAHAN BANGUNAN
KETENTUAN TEKNIS KEANDALAN BANGUNAN
- PERSYARATAN KENYAMANAN
- – PERSYARATAN KENYAMANAN RUANG GERAK
» FUNGSI RUANG, JUMLAH PENGGUNA, AKSESIBILTAS DAN PERABOT/PERALATAN
» HUBUNGAN ANTAR RUANG
- – PERSYARATAN KENYAMANAN KONDISI UDARA DLM RUANG
» TEMPERATUR DAN KELEMBABAN » ORIENTASI THDP MATAHARI, BENTUK MASSA, VENTILASI DAN
PENGGUNAAN BAHAN BANGUNAN » PRINSIP PENGHEMATAN ENERGI DAN RAMAH LINGKUNGAN » KEMUDAHAN PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
- – PERSYARATAN KENYAMANAN PANDANGAN
» PERTIMBANGAN PANDANGAN DARI DALAM KE LUAR BANGUNAN » PERTIMBANGAN PANDANGAN DARI LUAR KEDALAM BANGUNAN » SISTIM PENYALURAN AIR HUJAN » SISITIM PENAMPUNGAN DAN PEMBUANGAN SAMPAH
- – PERSYARATAN KENYAMANAN THDP TINGKAT GETARAN DAN
KETENTUAN TEKNIS KEANDALAN BANGUNAN
- PERSYARATAN KEMUDAHAN
- – PERSYARATAN HUBUNGAN RUANG DALAM BANGUNAN
» HUBUNGAN HORIZONTAL * JUMLAH UKURAN DAN JENIS PINTU BEDASARKAN BESARAN RU TERSEDIANYA PINTU DAN KORIDOR *
- * LEBAR KORIDOR MINIMUM 1.20 M * ARAH BUKAAN MEMPERTIMBANGKAN FUNGSI RUANG ANG, FUNGSI DAN JUMLAH PENGGUNA
» HUBUNGAN VERTIKAL * JUMLAH UKURAN DAN JENIS PINTU BEDASARKAN BESARAN RU- * TERSEDIANYA SARANA HUBUNGAN VERTIKAL
- * TERSEDIANNYA LIFT KEBAKARAN * JUMLAH DAN KAPASITAS LIFT SESUAI JUMLAH PENGGUNA ANG, FUNGSI DAN JUMLAH PENGGUNA
» SARANA EVAKUASI » AKSESIBILITAS PENYANDANG CACAT DAN LANSIA
- TERSEDIANYA FASILITAS TOILET, PARKIR, TELEPON DLL
PERSYARATAN TEKNIS PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
SISTEMATIKA PERMEN PU NO 60/1992
KETENTUAN UMUM RUANG STRUKTUR, KOMPONEN & BAHAN BANGUNAN KELENGKAPAN RUMAH SUSUN SATUAN RUMAH SUSUN BAGIAN BERSAMA & BENDA BERSAMA KEPADATAN & TATA LETAK BANGUNAN PRASARANA LINGKUNGAN FASILITAS LINGKUNGAN KETENTUAN LAIN KETENTUAN PERALIHAN
I. KETENTUAN UMUM MAKSUD :
sebagai landasan dalam perencanaan,
pelaksanaan, pengawasan, pengelolaan dan
pengembangan rumah susun dalam rangka
peningkatan kwalitas hidup penghuninyaTUJUAN :
menjamin keamanan, keselamatan, kesehatan
dan kenyamanan bagi penghuni dan/atau
LINGKUP SUBSTANSI YANG DIATUR MELIPUTI KETENTUAN TEKNIS:
a. Ruang;
b. Struktur, komponen dan bahan bangunan;
c. Kelengkapan rumah susun;
d. Satuan rumah susun;
e. Bagian bersama dan benda barsama;
f. Kepadatan dan tata letak bangunan;
g. Prasarana Lingkungan; h. Fasilitas Lingkungan.
PERSYARATAN TEKNIS RUSUN
Harus dilandasi dengan rancang bangun yang
dapat menggunakan koordinasi modular dan
memperhatikan karakteristik daerah (kondisi
alam, sosial, ekonomi dan budaya) pola tata letak
dan arsitektur kota.II. RUANG
RUMAH SUSUN MERUPAKAN KELOMPOK RUANG DENGAN
FUNGSI & DIMENSI TERTENTU
PERSYARATAN RUANG DALAM RUMAH SUSUN
III. STRUKTUR, KOMPONEN
DAN BAHAN BANGUNAN
RUSUN harus menggunakan struktur, komponen
dan bahan bangunan dengan memperhatikan
prinsip koordinasi modular dan memenuhi
persyaratan konstruksi dengan memperhitungkan
kekuatan dan ketahanan baik dari arah vertikal
maupun horizontal terhadap beban gempa, angin,
tambahan, hujan, banjir, kebakaran, daya dukung
tanah, dll.STRUKTUR
Struktur, komponen, dan bahan bangunan
merupakan satu kesatuan sistem konstruksi yang tidak boleh diubah .
Struktur, komponen, dan bahan bangunan
untuk atap bangunan yg dipakai untuk pendaratan helikopter dalam keadaan darurat harus menggunakan konstruksi beton yang diperkuat dengan penambahan tulangan penahan susut atau retak sesuai ketentuan yang berlaku.PERSYARATAN KOMPONEN DAN BAHAN BANGUNAN
a. Dinding pembatas dengan ruang luar non struktur, harus
kuat dan aman serta tidak boleh diubah.b. Keawetan sekurang-kurangnya 20 tahun
c. Dinding pembatas dengan ruang non struktur harus dapat
menahan beban sesuai fungsinya dan mempunyai ikatan yang kuat dengan struktur bangunan
d. Bahan bangunan pagar dan railing harus mempunyai
bentuk dan kekokohan yg menjamin keamanan terutama bagi anak-anak (tinggi railing min 120 cm)
e. Salah satu dinding luar sarusun harus diberi tanda
khusus, dapat dibuka/dipecah untuk keadaan daruratBEBAN YG WAJIB DIPERHITUNGKAN
IV. KELENGKAPAN RUMAH SUSUN
Rumah susun harus dilengkapi dengan: KELENGKAPAN KETENTUAN a Alat Transportasi Bangunan - tangga - Untuk rusun s.d. 5 lantai lebar 120 cm, bordes 120 cm, lebar injakan 22,5 cm, tinggi injakan 17,5, railing 110 cm, lubang railing 10 cm
- lif - Untuk rusun > 5 lantai
- Jumlah & kapasitas memadai
- Fungsi: lif penumpang, makanan, barang - Lif kebakaran (min 1 buah)
b Pintu & tangga kebakaran - Dilengkapi signage - Setiap 25 m ada 2 buah - Mudah dijangkau, exit time 2,5 menit - Pintu tahan api (min 1 jam), warna tertentu- Lebar pintu 100 cm, tinggi 210 cm, menutup otomatis secara mkanis - Membuka ke arah tangga, membuka keluar di lantai dasar
KELENGKAPAN
- - c Alat tan sistem alarm Detektor kebakaran otomatis (>5 lantai) KETENTUAN - d Alat pemadam Sprinkler, hydrant gedung, APAR, hydrant halaman (>5 - Alarm harus menjangkau semua bagian rusun - kebakaran Detektor/alat lain manual (s.d. 5 lantai)
kebakaran lantai), dimulai dr lantai 1 dimulai dari lantai 1 Hydrant gedung, APAR, hydrant halaman (s.d. 5 lantai), -
- e Penangkal petir Dapat menggunakan penangkal petir konvensional (non - f Jaringan air bersih Jaringan distribusi, tangki penampungan, rumah pompa, radio aktif atau non konvensional (dengan radio aktif) Jaringan air bersih kota ditampung dahulu sebelum - Tekanan air min 0,5 atm di outlet - meteran air, keran - g Saluran air hujan Saluran di dalam bangunan, saluran luar bangunan Tangki dalam tanah (3 hari), tangki atap (6 jam) - distribusi Dipisah dengan saluran limbah manusia - Diupayakan diresapkan -
KELENGKAPAN
- - h Saluran pembuangan Saluran pembuang limbah dapur, KM, cuci, kakus, dll KETENTUAN
- air limbah Saluran kakus harus terpisah dari saluran pembuang septik lainnya dan dilengkapi pipa udara, bak kontrol, tangki
- Saluran harus tertutup Bila terdapat kegiatan industri saluran harus tersendiri, - Kemiringan harus cukup (lubang pemerksa 50 m) - i Tempat pewadahan - Di setiap sarusun (dapat permanen/ tidak permanen) - sampah Sampah terbungkus kedap bau dan air
dilengkapi bak kontrol, treatment plant sampah lingkungan Terkoordinasi dengan sistem jaringan pembuangan - Saluran D min 50 cm, tertutup otomatis -
- j Tempat jemuran Memenuhi persyaratan keamanan, kebersihan, cukup kenyamanan pandang, sirkulasi udara, penetrasi matahari k Sarana pemeliharaan - Menyatu dengan bangunan serta memudahkan proses pemeliharaan dan perawatan berkala
KELENGKAPAN KETENTUAN m Genset - Cukup untuk memberikan penerangan pada tangga
- - Penempatan terlingung umum, koridor, lobi, pompa air, pompa kebakaran, dan lif
- Tangki bahan bakar selalu terisi
- Dirawat secara berkala n Jaringan gas - Meteran gas, pipa, sesuai kebutuhan o Telepon dan komunikasi - Sesuai dengan ketentuan berlaku
PERSYARATAN KELENGKAPAN RUSUN
Kelengkapan rumah susun yang merupakan hak
bersama harus ditempatkan dengan memperhatikan
keamanan, keserasian, kemudahan dalam
pemasangan, pemanfaatan, pemeliharaan dan
perbaikan, serta pengembangannya .
Jaringan kelengkapan yang menggunakan pipa harus
diberi warna berbeda satu sama lain, sesuai dengan
ketentuan yang berlakuV. SATUAN RUMAH SUSUN
Harus mempunyai ukuran standar yang sesuai
kebutuhan ruang dan ketentuan satuan rumah susun.
Dapat terdiri dari 1 ruang utama dan ruang lain di
dalam ataupun di luar ruang utama sesuaikebutuhan seperti (kamar mandi, dapur, kakus)
Untuk satuan rumah susun hunian, ruang utama
harus berfungsi sebagai ruang tidur Untuk satuan rumah susun bukan hunian, ruang
utama harus berfungsi sebagai ruang kerja atauBATAS PEMILIKAN RUMAH SUSUN
Batas pemilikan satuan rumah susun dapat berupa
ruang tertutup dan sebagian terbuka dan/atau
ruang terbuka.VI. BAGIAN BERSAMA DAN BENDA BERSAMA Benda bersama
Bagian bersama merupakan bagian rumah susun yang
dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama
dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun
dan dapat berupa ruang umum, struktur dan komponen
kelengkapan rumah susun, prasarana lingkungan dan fasilitas
Iingkungan yang menyatu dengan bangunan rumah susunmerupakan benda yang terletak diatas
tanah bersama diluar bangunan rumah susun yang dimiliki
secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam
kesatuan fungsi dengan rumah susun dan dapat berupa
prasarana lingkungan dan fasllitas Iingkungan.VII. KEPADATAN
DAN TATA LETAK BANGUNAN
suatu lingkungan rumah susun Kepadatan Bangunan
harus memperhitungkan Koefisien Dasar Bangunan (KDB),
Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Ketinggian dan kedalaman
bangunan serta penggunaan tanah yang bertujuan untuk
mencapai optimasi daya guna dan hasil guna tanah rumah susun harusTata letak bangunan
memperhatikan jarak antara bangunan, batas pemilikan tanah
bersama serta kemudahan pencapaian dan pengelolaan guna
mencapal keamanan, keselamatan dan kenyamanan penghuni
serta IingkungannyaVIII. PRASARANA LINGKUNGAN
Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan
prasarana lingkungan berupa jalan setapak, jalan
kendaraan yang berfungsi sebagai penghubung antara
bangunan rumah susun atau keluar lingkungan rumah
susun, tempat parkir dan/atau tempat penyimpanan
barang.UTILITAS UMUM
Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan
utilitas umum yang terdiri dari jaringan air bersih,
saluran pembuangan air hujan, saluran pembuangan
air limbah, jaringan tempat pembuangan sampah,
jaringan pemadam kebakaran, jaringan listrik,
jaringan gas, jaringan telepon dan alat komunikasi
lainnya yang berfungsi sebagai sarana penunjang
pelayanan lingkungan.IX. FASILITAS LINGKUNGAN
Lingkungan rumah susun harus dilengkapi dengan
fasilitas lingkungan yang berupa ruangan dan/atau,
bangunan, yang dapat terdiri dari fasilitas
perniagaan atau perbelanjaan, lapangan terbuka,
pendidikan, kesehatan, peribadatan, fasilitas
pemerintahan dan pelayanan umum serta
pemakaman dan pertamanan.Terima Kasih