Tinjauan Yuridis Tentang Peralihan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Akibatnya Jika Subjeknya WNA
Bab II
Tinjauan Umum Tentang Rumah Susun / Kondominium
Pertumbuhan bngunan bertingkat untuk hunian atau usaha akan semakin
bertambah pesat, seiring semakin pesatnya pertumbuhan penduduk perkotaan yang
semakin meningkat pendapatan per kapitanya
Tujuan dibentuknya Undang Undang Rumah Susun dilatarbelakangi bahwa
pembangunan rumah susun adalah : 6
1. Untuk memenuhi pemerataan kebutuhan perumahan rakyat, khususnya yng
berpenghasilan rendah
Pasal 5 UURS menegaskan keberpihakan untuk mengutamakan pembangunan
rumah susun bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah. A.P. Parlindungan
menyayangkan ketentuan Pasal 5 UURS ini oleh karena pada waktu ini juga
sudah berkembang rumah – rumah flat yang akan dihuni oleh penduduk golongan
ekonomi menengah ke atas dengan fasilitas yang lebih baik. A. P. Parlindungan
berpendapat pembangunan rumah – rumah flat tersebut perlu juga diatur dalam
suatu peraturan sendiri.
Sebaliknya, Boedi Harsono mengatakan bahwa walaupun tujuan utama
disusunnya UURS adalah untuk memberikan landasan hukum bagi pembangunan
ggedung bertingkat dengan bagian – bagiannya untuk dihuni, terutama bagi
6
O loan
Sitorus dan Balans Sebayang, Kondominium dan Permasalahannya,
Yogyakarta, 1998, hlm 14
20
Universitas Sumatera Utara
21
golongan masyarakat berpenghasilan rendah, namun ketentuan – ketentuannya,
dengan penyesuain – penyesuaian seperlunya, menurut Pasal 24 UURS dapat
diberlakukan juga untuk bangunan – bangunan bagi keperluan lain, seperti
perkantoran dan pertokoan, dan lain sebagainya. Demikian pun ketentuan –
ketentuan UURS tersebut dapat diberlakukan juga bagi pembangunan rumah
susun yang terdiri atas satuan rumah susun – satuan rumah susun mewah
2. Untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna pembangunan perumahan serta
lebih meningkatkan lingkungan pemukiman di daerah – daerah yang berpenduduk
padat, tetapi hanya tersedia luas tanah yang terbatas. Kedua hal itu mengharuskan
dilaksanakan dan ditingkatkannya pembangunan rumah susun.
A. PENGERTIAN RUMAH SUSUN
Dalam pembangunan perumahan dan pemukiman aspek ketersediaan tanah
merupakan hal penting, sepanjang tersedia tanah yang cukup untuk membangun
rumah pada pemukiman tertentu, maka tidak ada permasalahan membangun rumah
dengan konstruksi sesuai dengan yang dikehendaki pemilik maupun pengembang,
baik dalam bentuk horizontal maupun vertikal. 7
Namun seiring dengan pertumbuhan penduduk dan kebutuhan pembangunan
yang secara otomatis membutuhkan tanah yang luas, sementara ketersediaan tanah
relative tidak bertambah terutama di perkotaan, maka diluncurkanlah model
7
Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH., M.Kn.,
“Kepemilikan Properti di Indonesia Termasuk Kepemilikan Rumah Oleh Orang Asing”,
Bandung, 1993, hal 53
Universitas Sumatera Utara
22
pembangunan rumah dengan konstruksi vertikal yang disebut rumah susun, sehingga
meminimalisir penggunaan tanah.
Untuk memenuhi kebutuhan pembangunan rumah susun tersebut, maka
diterbitkanlah UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun yang berlaku pada
tanggal 31 Desember 1985.
Menteri Negara Agraria menyatakan bahwa “rumah susun “ merupakan
terjemahan dari kata – kata condominium, flat, atau apartment. Kondominium berasal
dari kata condominium. Jika dipenggal, co berarti bersama – sama, dominium berarti
pemilikan. Istilah yang dipakai berbeda menurut system hukum yng bersangkutan,
misalnya di Inggris disebut joint property, di Amerika menggunakan istilah
condominium, sedangkan di Singpura dan Australia menggunakan istilah strata title
yang lebih memungkinkan adanya pemilikan secara bersama secara horizontal,
disamping pemilikan secara vertikal 8
Walaupun di negara Indonesia dipergunakan istilah seperti : rumah susun,
apartemen, flat, kondomonium, namun dalam bahasa hukum semuanya disebut rumah
susun, karena mengacu pada UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Soni Harsono mengatakan bahwa inti kondominium adalah pengaturan
kepemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena
itu pemecahan masalahnya selalu dikaitkan dengan hukum yang mengatur tanah. 9
8
9
O loan
Sitorus dan Balans Sebayang, Op. Cit , hlm 7
Soni Harsono, Aspek Pertanahan dalam Pembangunan Rumah Susun, Jakarta, 1991, hlm.
10.
Universitas Sumatera Utara
23
Ada beberapa pengertian mengenai Rumah Susun yaitu Pasal 1 angka 1 UU
Rumah Susun adalah sebagai berikut:
Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional,
baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang
masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Berdasarkan pengertian Pasal 1 angka 1 dapat disimpulkan bahwa system
rumah susun / apartemen ( condominium ) memilik 2 pola yang khas, antara lain :
1. Pemilikan individual
Menurut Undang – Undang Rumah Susun ( UURS ) pemilikan secara individual
dinamakan “ satuan rumah susun / apartemen”, yaitu rumah susun / apartemen
yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat
hunian yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum ( UURS Pasal 1 ayat
2)
Sarana penghubung ke jalan umum tersebut tidak boleh mengganggu dan tidak
boleh melalui satuan rumah susun kepunyaan orang lain
2. Pemilikan / hak bersama
Universitas Sumatera Utara
24
a. “Bagian bersama” adalah bagian rumah susun / apartemen yang dimiliki secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan
satuan rumah susun / apartemen.
b. “Benda bersama” adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun,
tetapi yang dimiliki bersama secara terpisah untuk pemakaian bersama.
c. “Tanah bersama” adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak
bersama secara tidak terpisah, yang diatasnya berdiri rumah susun / apartemen
dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.
Semua poin di atas merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak
terpisahkan. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan hak atas tanah bersama
didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu
satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama
Selain satuan – satuan yang penggunaannya terpisah atas bagian bersama dari
bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah bersama yang sifat dan fungsinya
harus digunakan dan dimiliki bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan. 10
Satuan rumah susun merupakan milik perseorangan dikelola sendiri oleh
pemiliknya, sedangkan yang merupakan hak bersama harus digunakan dan dikelola
secara bersama, karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak 11
10
Hj. Chadidjah Dalimunthe, SH.M.Hum, Politik Hukum Agraria Nasional Terhadap Hak –
Hak Atas Tanah, Medan, 2008,hlm 178
Universitas Sumatera Utara
25
Jika rumusan rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 dan penjelasannya itu
dicermati, diperoleh pemahaman sebagai berikut :
1. Rumah Susun merupakan terminologi hukum Indonesia untuk mengekspresikan
bangunan gedung bertingkat yang mengandung pemilikan perseorangan dan hak
bersama. Dalam pengertian inilah, maka rumah susun merupakan terjemahan dari
kata – kata condominium, flat, atau apartment ( Menteri Negara Agraria / Kepala
BPN, 1994 : 6)
2. Rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat “yang distrukturkan secara
fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal “
Ahmad Chairudin menyatakan bahwa bangunan gedung bertingkat pada
system ruko ( rumah toko ) dan rukan ( rumah kantor ) bagian – bagiannya terbagi
dalam bagian – bagian yang distrukturkan dalam arah horizontal saja, tidak dalam
arah vertikal.
12
Menteri Negara Agraria / Kepala BPN menyatakan bahwa sebagai akibat
pesatnya kemajuan sector ekonomi yang ditunjang kemajuan teknologi dalam
pembangunan perumahan dan pemukiman serta lahirnya bentuk sertifikat baru yang
berupa Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, maka seharusnya bentuk
kepemilikan rumah dan toko ( ruko ) atau town house dapat menggunakn Sertifikat
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagai alat untuk kepemilikannya. Hal ini
mengingat bahwa bentuk bangunan dan penataan lingkungannya sesuai dengan
11
Prof. Dr. AP.Parlindungan,SH.,” Undang – Undang Bagi Hasil di Indonesia ( Suatu Studi
Komparatif)”, Bandung, 1992,hal 48-49
12
Ahmad Chairuddin dalam SKH Suara Pembangunan, tanggal 13 April 1994
Universitas Sumatera Utara
26
ketentuan yang ada pada rumah susun yang bangunannya berupoa bangunan yang
tersusun secara horizontal dan memiliki jenis kepemilikan perseorangan dan
pemilikan bersama.
B. KLASIFIKASI RUMAH SUSUN
Mengenai jenis rumah susun sebagaimana diatur dalam Pasal 1 dan Pasal 13
ayat ( 2 ) meliputi :
1. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah
2. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi
sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang
pelaksanaan tugas pejabat dan / atau pegawai negeri
3. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan khusus
4. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk
mendapatkan keuntungan.
Pembagian jenis rumah susun tersebut merupakan hal baru dalam undang –
undang ini karena dalam UU No. 16 Tahun 1985, hanya dikenal rumah susun hunian
dan rumah susun non hunian dengan aturan yang sama untuk kedua jenis rumah
susun tersebut dan hanya dapat diselenggarakan oleh badan usaha milik negara atau
Universitas Sumatera Utara
27
Daerah, Koperasi dan badan usaha milik swasta yang bergerak di bidang itu, serta
swadaya masyarakat. 13
Rumah Susun di Indonesia, dikenal 3 ( tiga ) macam dibagi sebagai berikut :
1. Rumah Susun Sederhana ( Rusuna ), yang pada umumnya dihuni oleh
golongan kurang mampu. Biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas
( BUMN)
2. Rumah Susun Menengah ( Apartemen ), biasanya dijual atau disewakan oleh
Perumnas / Pengembang swasta kepada masyarakat konsumen menengah ke
bawah
3. Rumah Susun Mewah ( Kondominium ), selain dijual kepada masyarakat
menengah ke atas juga kepada orang asing atau expatriate oleh pengembang
swasta
14
C. ASAS, TUJUAN, DAN SYARAT PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
1. Asas Pembangunan Rumah Susun
Asas tentang rumah susun diatur dalam Pasal 2 UURS dan penjelasannya
menyatakan bahwa asas pembangunan rumah susun adalah sebagai berikut. 15
a. Asas kesejahteraan umum
Asas ini digunakan sebagai landasan pembangunan rumah susun dengan
maksud untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia
13
Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH.,
M.Kn., Op. Cit. , hal 59
14
M. Rizal Alif, Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun di Dalam
Kerangka Hukum Benda, CV Nuansa Aulia, Bandung, 2009, hal 71
15
Undang Undang No 16 Tahun 1985
Universitas Sumatera Utara
28
secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan UUD 1945 melalui pemenuhan
kebutuhan perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi setiap warga negara
Indonesia dan keluarganya
b. Asas keadilan dan pemerataan
Asas ini memberi landasan agar pembangunan rumh susun dapat
dinikmati secara merata dan tiap – tiap warga negara dapat menikmati hasil –
hasil pembangunan perumahan yang layak
c. Asas keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan
Asas ini mewajibkan adanya keserasian dan keseimbangan antara
kepentingan – kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun, untuk mencegah
timbulny kesenjangan sosial.
2. Tujuan Pembangunan Rumah Susun
Tujuan pembangunan rumah susun / apartemen, antara lain :
1. Untuk pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan sehat
2. Untuk mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras dan seimbang.
3. Untuk meremajakan daerah – daerah kumuh
4. Untuk mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan
5. Untuk mendorong pemukiman yang berkepadatan penduduk
Pasal 3 UU No. 20 Tahun 2011 diatur tentang tujuan pembangunan rumah
susun adalah sebagai berikut : 16
16
Undang Undang No 20 Tahun 2011
Universitas Sumatera Utara
29
a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan
permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan
budaya;
b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta
menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan
kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan
memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;
d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien,
dan produktif;
e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni
dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan
perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;
f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah
susun;
g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau,
terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan
berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang
terpadu; dan
h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan
kepemilikan rumah susun.
Universitas Sumatera Utara
30
Penyelenggaraan rumah susun berasaskan pada:
•
kesejahteraan;
•
keadilan dan pemerataan;
•
kenasionalan;
•
keterjangkauan dan kemudahan;
•
keefisienan dan kemanfaatan;
•
kemandirian dan kebersamaan;
•
kemitraan;
•
keserasian dan keseimbangan;
•
keterpaduan;
•
kesehatan;
•
kelestarian dan berkelanjutan;
•
keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan; dan
•
keamanan, ketertiban, dan keteraturan.
17
3. Syarat pembangunan rumah susun
Pasal 6 ayat 1 UURS menyatakan bahwa pembangunan rumah susun harus
memenuhi persyaratan teknis dan administratif.Selanjutnya di dalam Penjelasan Pasal
6 ayat 1 UURS diterangkan bahwa persyaratan teknis dan administrative yang
17
Undang – undang No 20 Tahun 2011
Universitas Sumatera Utara
31
dimaksudkan adalah persyaratan yang diatur dengan peraturan perundang – undangan
yang berlaku sesuai dengan kebutuhan dan perkembangan. 18
1. Persyaratan teknis
Persyaratan teknis adalah antara lain mengenai struktur bangunan,
keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan lain – lain yang
berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan
fasilitas lingkungan.
Lebih lanjut Pasal 11 – 29 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988
merinci hal – hal yang disebut sebagai persyaratan teknis, yaitu meliputi
pengaturan mengenai :
a. Ruang
b. Struktur, komponen dan bahan bangunan
c. Kelengkapan rumah susun
d. Satuan rumah susun
e. Bagian bersama dan benda bersama
f. Kepadatan dan tata letak bangunan
g. Prasarana lingkungan
h. Fasilitas lingkungan
Persyaratan teknis pembangunan rumah susun lebih berat daripada
pembangunan gedung biasa, oleh karena mengenai bangunan gedung bertingkat
18
Undang – Undang No 16 Tahun 1985
Universitas Sumatera Utara
32
yang dihuni banyak orang sehingga perlu dijamin keamanan dan keselamatan
serta kenikmatan dalam penghuniannya.
2. Persyaratan administratif
Persyaratan administratif yang dimaksud dalam Penjelasan Pasal 6 ayat 1
UURS antara lain mengenai perizinan usaha dari perusahaan pembangunan
perumahan, izin lokasi dan/atau peruntukannya serta perizinan mendirikan
bangunan ( IMB ) yang pada umumnya diberikan izinnya oleh Pemerintah.
Pasal 30 – 37 PP No. 4 Tahun 1988 merinci persyaratan administratif
pembangunan rumah susun yaitu mengenai :
a. Izin mendirikan bangunan ( IMB )
b. Kewajiban meminta pengesahan pertelaan
c. Izin perubahan rencana peruntukan dan pemanfaatan rumah susun
d. Izin layak huni
Bahkan menurut ketentuan Pasal 18 ayat 1 Undang – undang Rumah Susun
disebutkan bahwa satuan rumah susun yang telah dibangun baru dapat dijual untuk
dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang
bersangkutan. 19
Persyaratan mengenai rumah susun pada umumnya hanya mencakup dua
persyaratan yakni teknis dan administratif namun berdasarkan UU No. 24 tahun 2011
19
Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH., M.Kn.,
Op. Cit, hal 62
Universitas Sumatera Utara
33
persyaratan pembangunan rumah susun ditambah syarat ekologis dimana maksud dari
persyaratan ekologis adalah persyaratan yang memenuhi analisis dampak lingkungan
dalam hal pembangunan rumah susun.
Mengenai persyaratan teknis tersebut lebih rinci diatur dalam pasal – pasal di
bawah ini :
a. Pasal 28
Menentukan bahwa dalam melakukan pembangunan rumah susun, pelaku
pembangunan harus memenuhi ketentuan administrative yang meliputi : status
hak atas tanah dan Izin Mendirikan Bangunan ( IMB )
b. Pasal 29
Mengatur pelaku pembangunan harus membangun rumah susun dan
lingkungannya sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya yang telah
mendapatkan izin dari bupati / walikota . Permohonan izin yang diajukan oleh
pelaku pembangunan harus melampirkan :
1. Sertifikat hak atas tanah
2. Surat keterangan rencana kabupaten / kota
3. Gambar rencana tapak
4. Gambar rencana arsitektur yang memuat denah, tapak, dan potongan rumah
susun yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal
dari sarusun
5. Gambar rencana struktur beserta perhitungannya
Universitas Sumatera Utara
34
6. Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama
7. Gambar rencana utilitas umum dan instalasi beserta perlengkapannya
Dalam hal rumah susun dibangun di atas tanah sewa, pelaku
pembangunan
harus
melampirkan
perjanjian
tertulis
pemanfaatan
dan
pendayagunaan tanah yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang yang
dicatatkan pada Kantor Pertanahan
c. Pasal 30
Pelaku pembangunan setelah mendapatkan izin tersebut wajib meminta
pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang menunjukkan batas
yang jelas dari setiap sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
beserta uraian NPP
d. Pasal 31
Pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun tersebut harus
mendapatkan izin dari bupati / walikota. Pengubahan rencana fungsi dan
pemanfaatan rumah susun tersebut tidak mengurangi fungsi bagian bersama,
benda bersama dan fungsi hunian, namun apabila mengakibatkan pengubahan
NPP, pertelaannya harus mendapatkan pengesahan kembali dari bupati / walikota.
Untuk mendapatkan izin pengubahan dimaksud, pelaku pembangunan
harus mengajukan alasan dan usulan pengubahan serta membayar retribusi,
dengan melampirkan :
Universitas Sumatera Utara
35
1. Gambar rencana tapak beserta pengubahannya
2. Gambar rencana arsitektur beserta pengubahannya
3. Gambar rencana struktur dan penghitungannya beserta pengubahannya
4. Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama beserta pengubahannya
5. Gambar rencana utilitas umum dan instalasi serta perlengkapannya beserta
pengubahannya
e. Pasal 32 dan 33
Pedoman permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan serta
pengubahannya diatur dengan Peraturan Menteri, dan ketentuan lebih lanjut
mengenai permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan serta permohonan
izin pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan diatur dengan peraturan daerah.
f. Pasal 34
Menentukan pembangunan rumah susun dilaksanakan berdasarkan
perhitungan dan penetapan koefisien lantai bangunan dan koefisien dasar
bangunan yang disesuaikan dengan kapasitas daya dukung dan daya tamping
lingkungan yang mengacu pada rencana tata ruang wilayah, kecuali dalam hal
terdapat pembatasan ketinggian bangunan yang berhubungan dengan ketentuan
dan keselamatan operasional penerbangan dan/ atau kearifan lokal.
Sedang persyaratan Teknis sebagaimana diatur dalam Pasal 35, terdiri atas :
Universitas Sumatera Utara
36
1. Tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukan lokasi serta intensitas dan
arsitektur bangunan
2. Keandalan bangunan yang meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan,
kenyamanan dan kemudahan
Sementara untuk persyaratan Ekologis, menurut Pasal 37 mencakup
keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan.Pasal 38 menggariskan bahwa
Pembangunan rumah susun yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan
harus dilengkapi persyaratan analisis dampak lingkungan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang – undangan.
Selanjutnya dalam Pasal 25 UU No. 20 Tahun 2011 ditentukan sebagai
berikut :
1. Dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan wajib memisahkan rumah
susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
2. Benda bersama menjadi bagian bersama jika dibangun sebagai bagian bangunan
rumah susun
3. Pemisahan memberikan kejelasan atas :
a. Batas sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik
b. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak
tiap sarusun
c. Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap
sarusun
Universitas Sumatera Utara
37
D. PENYELENGGARA PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
Pembangunan rumah susun dapat diselenggarakan oleh : 20
1. BUMN / BUMD ;
2. Koperasi;
3. Badan Usaha Milik Swasta;
4. Swadaya masyarakat ;
5. Kerja sama antara badan badan tersebut sebagai penyelenggara;
Yang dimaksud dengan BUMN/BUMD adalah badan hukum yang modalnya seluruh
atau sebagian milik negara, yaitu Pemerintah Pusat / Pemerintah Daerah ( Pemda )
antara lain Perusahaan Daerah, Perusahaan Umum, Persero. Sebaliknya yang
dimaksud dengan Badan Umum Milik Swasta adalah Badan Umum Milik Swasta
yang modalnya modak nasional, BUM Swasta yang modalnya campuran asing dan
nasional dan BUM Swasta yang seluruh modalnya modal asing. 21
Dalam membangunan rumah susun penyelenggara harus mengetahui pada tanah apa
sajakah rumah susun dapat dibangun. Berdasarkan Pasal 7 disebutkan bahwa rumah
susun dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
20
Undang Undang No 16 Tahun 1985
M. Rizal Alif,SH, MH,” Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun di
Dalam Kerangka Hukum Benda”, Bandung, 2009, hal 75-76
21
Universitas Sumatera Utara
38
E. KELENGKAPAN RUMAH SUSUN
Pembangunan Rumah Susun harus dilengkapi dengan : 22
a. Jaringan air bersih
b. Jaringan listrik
c. Jaringan gas
d. Saluran pembuangan air hujan
e. Saluran pembungan air limbah
f. Saluran dan atau pembuangan sampah
g. Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat
komunikasi lainnya
h. Alat transportasi seperti tangga, lift atau escalator
i.
Pintu dan tangga darurat kebakaran
j. Penangkal petir
k. Alat/ sistem alarm
l.
Pintu kedap asap pada jarak – jarak tertentu
m. Generator listrik disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift
22
Affan Mukti,” Pokok – Pokok Bahasan Hukum Agraria”, Medan, 2006, hal 119
Universitas Sumatera Utara
Tinjauan Umum Tentang Rumah Susun / Kondominium
Pertumbuhan bngunan bertingkat untuk hunian atau usaha akan semakin
bertambah pesat, seiring semakin pesatnya pertumbuhan penduduk perkotaan yang
semakin meningkat pendapatan per kapitanya
Tujuan dibentuknya Undang Undang Rumah Susun dilatarbelakangi bahwa
pembangunan rumah susun adalah : 6
1. Untuk memenuhi pemerataan kebutuhan perumahan rakyat, khususnya yng
berpenghasilan rendah
Pasal 5 UURS menegaskan keberpihakan untuk mengutamakan pembangunan
rumah susun bagi masyarakat yang berpenghasilan rendah. A.P. Parlindungan
menyayangkan ketentuan Pasal 5 UURS ini oleh karena pada waktu ini juga
sudah berkembang rumah – rumah flat yang akan dihuni oleh penduduk golongan
ekonomi menengah ke atas dengan fasilitas yang lebih baik. A. P. Parlindungan
berpendapat pembangunan rumah – rumah flat tersebut perlu juga diatur dalam
suatu peraturan sendiri.
Sebaliknya, Boedi Harsono mengatakan bahwa walaupun tujuan utama
disusunnya UURS adalah untuk memberikan landasan hukum bagi pembangunan
ggedung bertingkat dengan bagian – bagiannya untuk dihuni, terutama bagi
6
O loan
Sitorus dan Balans Sebayang, Kondominium dan Permasalahannya,
Yogyakarta, 1998, hlm 14
20
Universitas Sumatera Utara
21
golongan masyarakat berpenghasilan rendah, namun ketentuan – ketentuannya,
dengan penyesuain – penyesuaian seperlunya, menurut Pasal 24 UURS dapat
diberlakukan juga untuk bangunan – bangunan bagi keperluan lain, seperti
perkantoran dan pertokoan, dan lain sebagainya. Demikian pun ketentuan –
ketentuan UURS tersebut dapat diberlakukan juga bagi pembangunan rumah
susun yang terdiri atas satuan rumah susun – satuan rumah susun mewah
2. Untuk meningkatkan daya guna dan hasil guna pembangunan perumahan serta
lebih meningkatkan lingkungan pemukiman di daerah – daerah yang berpenduduk
padat, tetapi hanya tersedia luas tanah yang terbatas. Kedua hal itu mengharuskan
dilaksanakan dan ditingkatkannya pembangunan rumah susun.
A. PENGERTIAN RUMAH SUSUN
Dalam pembangunan perumahan dan pemukiman aspek ketersediaan tanah
merupakan hal penting, sepanjang tersedia tanah yang cukup untuk membangun
rumah pada pemukiman tertentu, maka tidak ada permasalahan membangun rumah
dengan konstruksi sesuai dengan yang dikehendaki pemilik maupun pengembang,
baik dalam bentuk horizontal maupun vertikal. 7
Namun seiring dengan pertumbuhan penduduk dan kebutuhan pembangunan
yang secara otomatis membutuhkan tanah yang luas, sementara ketersediaan tanah
relative tidak bertambah terutama di perkotaan, maka diluncurkanlah model
7
Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH., M.Kn.,
“Kepemilikan Properti di Indonesia Termasuk Kepemilikan Rumah Oleh Orang Asing”,
Bandung, 1993, hal 53
Universitas Sumatera Utara
22
pembangunan rumah dengan konstruksi vertikal yang disebut rumah susun, sehingga
meminimalisir penggunaan tanah.
Untuk memenuhi kebutuhan pembangunan rumah susun tersebut, maka
diterbitkanlah UU No. 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun yang berlaku pada
tanggal 31 Desember 1985.
Menteri Negara Agraria menyatakan bahwa “rumah susun “ merupakan
terjemahan dari kata – kata condominium, flat, atau apartment. Kondominium berasal
dari kata condominium. Jika dipenggal, co berarti bersama – sama, dominium berarti
pemilikan. Istilah yang dipakai berbeda menurut system hukum yng bersangkutan,
misalnya di Inggris disebut joint property, di Amerika menggunakan istilah
condominium, sedangkan di Singpura dan Australia menggunakan istilah strata title
yang lebih memungkinkan adanya pemilikan secara bersama secara horizontal,
disamping pemilikan secara vertikal 8
Walaupun di negara Indonesia dipergunakan istilah seperti : rumah susun,
apartemen, flat, kondomonium, namun dalam bahasa hukum semuanya disebut rumah
susun, karena mengacu pada UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
Soni Harsono mengatakan bahwa inti kondominium adalah pengaturan
kepemilikan bersama atas sebidang tanah dengan bangunan fisik di atasnya, karena
itu pemecahan masalahnya selalu dikaitkan dengan hukum yang mengatur tanah. 9
8
9
O loan
Sitorus dan Balans Sebayang, Op. Cit , hlm 7
Soni Harsono, Aspek Pertanahan dalam Pembangunan Rumah Susun, Jakarta, 1991, hlm.
10.
Universitas Sumatera Utara
23
Ada beberapa pengertian mengenai Rumah Susun yaitu Pasal 1 angka 1 UU
Rumah Susun adalah sebagai berikut:
Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional,
baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang
masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat
hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Berdasarkan pengertian Pasal 1 angka 1 dapat disimpulkan bahwa system
rumah susun / apartemen ( condominium ) memilik 2 pola yang khas, antara lain :
1. Pemilikan individual
Menurut Undang – Undang Rumah Susun ( UURS ) pemilikan secara individual
dinamakan “ satuan rumah susun / apartemen”, yaitu rumah susun / apartemen
yang tujuan peruntukan utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat
hunian yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum ( UURS Pasal 1 ayat
2)
Sarana penghubung ke jalan umum tersebut tidak boleh mengganggu dan tidak
boleh melalui satuan rumah susun kepunyaan orang lain
2. Pemilikan / hak bersama
Universitas Sumatera Utara
24
a. “Bagian bersama” adalah bagian rumah susun / apartemen yang dimiliki secara
tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan
satuan rumah susun / apartemen.
b. “Benda bersama” adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun,
tetapi yang dimiliki bersama secara terpisah untuk pemakaian bersama.
c. “Tanah bersama” adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak
bersama secara tidak terpisah, yang diatasnya berdiri rumah susun / apartemen
dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.
Semua poin di atas merupakan satu kesatuan hak yang secara fungsional tidak
terpisahkan. Hak atas bagian bersama, benda bersama, dan hak atas tanah bersama
didasarkan atas luas atau nilai satuan rumah susun yang bersangkutan pada waktu
satuan tersebut diperoleh pemiliknya yang pertama
Selain satuan – satuan yang penggunaannya terpisah atas bagian bersama dari
bangunan tersebut serta benda bersama dan tanah bersama yang sifat dan fungsinya
harus digunakan dan dimiliki bersama dan tidak dapat dimiliki secara perseorangan. 10
Satuan rumah susun merupakan milik perseorangan dikelola sendiri oleh
pemiliknya, sedangkan yang merupakan hak bersama harus digunakan dan dikelola
secara bersama, karena menyangkut kepentingan dan kehidupan orang banyak 11
10
Hj. Chadidjah Dalimunthe, SH.M.Hum, Politik Hukum Agraria Nasional Terhadap Hak –
Hak Atas Tanah, Medan, 2008,hlm 178
Universitas Sumatera Utara
25
Jika rumusan rumah susun menurut Pasal 1 angka 1 dan penjelasannya itu
dicermati, diperoleh pemahaman sebagai berikut :
1. Rumah Susun merupakan terminologi hukum Indonesia untuk mengekspresikan
bangunan gedung bertingkat yang mengandung pemilikan perseorangan dan hak
bersama. Dalam pengertian inilah, maka rumah susun merupakan terjemahan dari
kata – kata condominium, flat, atau apartment ( Menteri Negara Agraria / Kepala
BPN, 1994 : 6)
2. Rumah susun merupakan bangunan gedung bertingkat “yang distrukturkan secara
fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal “
Ahmad Chairudin menyatakan bahwa bangunan gedung bertingkat pada
system ruko ( rumah toko ) dan rukan ( rumah kantor ) bagian – bagiannya terbagi
dalam bagian – bagian yang distrukturkan dalam arah horizontal saja, tidak dalam
arah vertikal.
12
Menteri Negara Agraria / Kepala BPN menyatakan bahwa sebagai akibat
pesatnya kemajuan sector ekonomi yang ditunjang kemajuan teknologi dalam
pembangunan perumahan dan pemukiman serta lahirnya bentuk sertifikat baru yang
berupa Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, maka seharusnya bentuk
kepemilikan rumah dan toko ( ruko ) atau town house dapat menggunakn Sertifikat
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun sebagai alat untuk kepemilikannya. Hal ini
mengingat bahwa bentuk bangunan dan penataan lingkungannya sesuai dengan
11
Prof. Dr. AP.Parlindungan,SH.,” Undang – Undang Bagi Hasil di Indonesia ( Suatu Studi
Komparatif)”, Bandung, 1992,hal 48-49
12
Ahmad Chairuddin dalam SKH Suara Pembangunan, tanggal 13 April 1994
Universitas Sumatera Utara
26
ketentuan yang ada pada rumah susun yang bangunannya berupoa bangunan yang
tersusun secara horizontal dan memiliki jenis kepemilikan perseorangan dan
pemilikan bersama.
B. KLASIFIKASI RUMAH SUSUN
Mengenai jenis rumah susun sebagaimana diatur dalam Pasal 1 dan Pasal 13
ayat ( 2 ) meliputi :
1. Rumah susun umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah
2. Rumah susun negara adalah rumah susun yang dimiliki negara dan berfungsi
sebagai tempat tinggal atau hunian, sarana pembinaan keluarga, serta penunjang
pelaksanaan tugas pejabat dan / atau pegawai negeri
3. Rumah susun khusus adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan khusus
4. Rumah susun komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk
mendapatkan keuntungan.
Pembagian jenis rumah susun tersebut merupakan hal baru dalam undang –
undang ini karena dalam UU No. 16 Tahun 1985, hanya dikenal rumah susun hunian
dan rumah susun non hunian dengan aturan yang sama untuk kedua jenis rumah
susun tersebut dan hanya dapat diselenggarakan oleh badan usaha milik negara atau
Universitas Sumatera Utara
27
Daerah, Koperasi dan badan usaha milik swasta yang bergerak di bidang itu, serta
swadaya masyarakat. 13
Rumah Susun di Indonesia, dikenal 3 ( tiga ) macam dibagi sebagai berikut :
1. Rumah Susun Sederhana ( Rusuna ), yang pada umumnya dihuni oleh
golongan kurang mampu. Biasanya dijual atau disewakan oleh Perumnas
( BUMN)
2. Rumah Susun Menengah ( Apartemen ), biasanya dijual atau disewakan oleh
Perumnas / Pengembang swasta kepada masyarakat konsumen menengah ke
bawah
3. Rumah Susun Mewah ( Kondominium ), selain dijual kepada masyarakat
menengah ke atas juga kepada orang asing atau expatriate oleh pengembang
swasta
14
C. ASAS, TUJUAN, DAN SYARAT PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
1. Asas Pembangunan Rumah Susun
Asas tentang rumah susun diatur dalam Pasal 2 UURS dan penjelasannya
menyatakan bahwa asas pembangunan rumah susun adalah sebagai berikut. 15
a. Asas kesejahteraan umum
Asas ini digunakan sebagai landasan pembangunan rumah susun dengan
maksud untuk mewujudkan kesejahteraan lahir dan batin seluruh rakyat Indonesia
13
Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH.,
M.Kn., Op. Cit. , hal 59
14
M. Rizal Alif, Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun di Dalam
Kerangka Hukum Benda, CV Nuansa Aulia, Bandung, 2009, hal 71
15
Undang Undang No 16 Tahun 1985
Universitas Sumatera Utara
28
secara adil dan merata berdasarkan Pancasila dan UUD 1945 melalui pemenuhan
kebutuhan perumahan sebagai kebutuhan dasar bagi setiap warga negara
Indonesia dan keluarganya
b. Asas keadilan dan pemerataan
Asas ini memberi landasan agar pembangunan rumh susun dapat
dinikmati secara merata dan tiap – tiap warga negara dapat menikmati hasil –
hasil pembangunan perumahan yang layak
c. Asas keserasian dan keseimbangan dalam perikehidupan
Asas ini mewajibkan adanya keserasian dan keseimbangan antara
kepentingan – kepentingan dalam pemanfaatan rumah susun, untuk mencegah
timbulny kesenjangan sosial.
2. Tujuan Pembangunan Rumah Susun
Tujuan pembangunan rumah susun / apartemen, antara lain :
1. Untuk pemenuhan kebutuhan perumahan yang layak dalam lingkungan sehat
2. Untuk mewujudkan pemukiman yang serasi, selaras dan seimbang.
3. Untuk meremajakan daerah – daerah kumuh
4. Untuk mengoptimalkan sumber daya tanah perkotaan
5. Untuk mendorong pemukiman yang berkepadatan penduduk
Pasal 3 UU No. 20 Tahun 2011 diatur tentang tujuan pembangunan rumah
susun adalah sebagai berikut : 16
16
Undang Undang No 20 Tahun 2011
Universitas Sumatera Utara
29
a. menjamin terwujudnya rumah susun yang layak huni dan terjangkau dalam
lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan berkelanjutan serta menciptakan
permukiman yang terpadu guna membangun ketahanan ekonomi, sosial, dan
budaya;
b. meningkatkan efisiensi dan efektivitas pemanfaatan ruang dan tanah, serta
menyediakan ruang terbuka hijau di kawasan perkotaan dalam menciptakan
kawasan permukiman yang lengkap serta serasi dan seimbang dengan
memperhatikan prinsip pembangunan berkelanjutan dan berwawasan lingkungan;
c. mengurangi luasan dan mencegah timbulnya perumahan dan permukiman kumuh;
d. mengarahkan pengembangan kawasan perkotaan yang serasi, seimbang, efisien,
dan produktif;
e. memenuhi kebutuhan sosial dan ekonomi yang menunjang kehidupan penghuni
dan masyarakat dengan tetap mengutamakan tujuan pemenuhan kebutuhan
perumahan dan permukiman yang layak, terutama bagi MBR;
f. memberdayakan para pemangku kepentingan di bidang pembangunan rumah
susun;
g. menjamin terpenuhinya kebutuhan rumah susun yang layak dan terjangkau,
terutama bagi MBR dalam lingkungan yang sehat, aman, harmonis, dan
berkelanjutan dalam suatu sistem tata kelola perumahan dan permukiman yang
terpadu; dan
h. memberikan kepastian hukum dalam penyediaan, kepenghunian, pengelolaan, dan
kepemilikan rumah susun.
Universitas Sumatera Utara
30
Penyelenggaraan rumah susun berasaskan pada:
•
kesejahteraan;
•
keadilan dan pemerataan;
•
kenasionalan;
•
keterjangkauan dan kemudahan;
•
keefisienan dan kemanfaatan;
•
kemandirian dan kebersamaan;
•
kemitraan;
•
keserasian dan keseimbangan;
•
keterpaduan;
•
kesehatan;
•
kelestarian dan berkelanjutan;
•
keselamatan, kenyamanan, dan kemudahan; dan
•
keamanan, ketertiban, dan keteraturan.
17
3. Syarat pembangunan rumah susun
Pasal 6 ayat 1 UURS menyatakan bahwa pembangunan rumah susun harus
memenuhi persyaratan teknis dan administratif.Selanjutnya di dalam Penjelasan Pasal
6 ayat 1 UURS diterangkan bahwa persyaratan teknis dan administrative yang
17
Undang – undang No 20 Tahun 2011
Universitas Sumatera Utara
31
dimaksudkan adalah persyaratan yang diatur dengan peraturan perundang – undangan
yang berlaku sesuai dengan kebutuhan dan perkembangan. 18
1. Persyaratan teknis
Persyaratan teknis adalah antara lain mengenai struktur bangunan,
keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan lain – lain yang
berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan
fasilitas lingkungan.
Lebih lanjut Pasal 11 – 29 Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988
merinci hal – hal yang disebut sebagai persyaratan teknis, yaitu meliputi
pengaturan mengenai :
a. Ruang
b. Struktur, komponen dan bahan bangunan
c. Kelengkapan rumah susun
d. Satuan rumah susun
e. Bagian bersama dan benda bersama
f. Kepadatan dan tata letak bangunan
g. Prasarana lingkungan
h. Fasilitas lingkungan
Persyaratan teknis pembangunan rumah susun lebih berat daripada
pembangunan gedung biasa, oleh karena mengenai bangunan gedung bertingkat
18
Undang – Undang No 16 Tahun 1985
Universitas Sumatera Utara
32
yang dihuni banyak orang sehingga perlu dijamin keamanan dan keselamatan
serta kenikmatan dalam penghuniannya.
2. Persyaratan administratif
Persyaratan administratif yang dimaksud dalam Penjelasan Pasal 6 ayat 1
UURS antara lain mengenai perizinan usaha dari perusahaan pembangunan
perumahan, izin lokasi dan/atau peruntukannya serta perizinan mendirikan
bangunan ( IMB ) yang pada umumnya diberikan izinnya oleh Pemerintah.
Pasal 30 – 37 PP No. 4 Tahun 1988 merinci persyaratan administratif
pembangunan rumah susun yaitu mengenai :
a. Izin mendirikan bangunan ( IMB )
b. Kewajiban meminta pengesahan pertelaan
c. Izin perubahan rencana peruntukan dan pemanfaatan rumah susun
d. Izin layak huni
Bahkan menurut ketentuan Pasal 18 ayat 1 Undang – undang Rumah Susun
disebutkan bahwa satuan rumah susun yang telah dibangun baru dapat dijual untuk
dihuni setelah mendapat izin kelayakan untuk dihuni dari Pemerintah Daerah yang
bersangkutan. 19
Persyaratan mengenai rumah susun pada umumnya hanya mencakup dua
persyaratan yakni teknis dan administratif namun berdasarkan UU No. 24 tahun 2011
19
Prof. DR. H.Muhammad Yamin Lubis, SH., MS., CN. dan Abdul Rahim Lubis, SH., M.Kn.,
Op. Cit, hal 62
Universitas Sumatera Utara
33
persyaratan pembangunan rumah susun ditambah syarat ekologis dimana maksud dari
persyaratan ekologis adalah persyaratan yang memenuhi analisis dampak lingkungan
dalam hal pembangunan rumah susun.
Mengenai persyaratan teknis tersebut lebih rinci diatur dalam pasal – pasal di
bawah ini :
a. Pasal 28
Menentukan bahwa dalam melakukan pembangunan rumah susun, pelaku
pembangunan harus memenuhi ketentuan administrative yang meliputi : status
hak atas tanah dan Izin Mendirikan Bangunan ( IMB )
b. Pasal 29
Mengatur pelaku pembangunan harus membangun rumah susun dan
lingkungannya sesuai dengan rencana fungsi dan pemanfaatannya yang telah
mendapatkan izin dari bupati / walikota . Permohonan izin yang diajukan oleh
pelaku pembangunan harus melampirkan :
1. Sertifikat hak atas tanah
2. Surat keterangan rencana kabupaten / kota
3. Gambar rencana tapak
4. Gambar rencana arsitektur yang memuat denah, tapak, dan potongan rumah
susun yang menunjukkan dengan jelas batasan secara vertikal dan horizontal
dari sarusun
5. Gambar rencana struktur beserta perhitungannya
Universitas Sumatera Utara
34
6. Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda
bersama dan tanah bersama
7. Gambar rencana utilitas umum dan instalasi beserta perlengkapannya
Dalam hal rumah susun dibangun di atas tanah sewa, pelaku
pembangunan
harus
melampirkan
perjanjian
tertulis
pemanfaatan
dan
pendayagunaan tanah yang dibuat di hadapan pejabat yang berwenang yang
dicatatkan pada Kantor Pertanahan
c. Pasal 30
Pelaku pembangunan setelah mendapatkan izin tersebut wajib meminta
pengesahan dari pemerintah daerah tentang pertelaan yang menunjukkan batas
yang jelas dari setiap sarusun, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
beserta uraian NPP
d. Pasal 31
Pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan rumah susun tersebut harus
mendapatkan izin dari bupati / walikota. Pengubahan rencana fungsi dan
pemanfaatan rumah susun tersebut tidak mengurangi fungsi bagian bersama,
benda bersama dan fungsi hunian, namun apabila mengakibatkan pengubahan
NPP, pertelaannya harus mendapatkan pengesahan kembali dari bupati / walikota.
Untuk mendapatkan izin pengubahan dimaksud, pelaku pembangunan
harus mengajukan alasan dan usulan pengubahan serta membayar retribusi,
dengan melampirkan :
Universitas Sumatera Utara
35
1. Gambar rencana tapak beserta pengubahannya
2. Gambar rencana arsitektur beserta pengubahannya
3. Gambar rencana struktur dan penghitungannya beserta pengubahannya
4. Gambar rencana yang menunjukkan dengan jelas bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama beserta pengubahannya
5. Gambar rencana utilitas umum dan instalasi serta perlengkapannya beserta
pengubahannya
e. Pasal 32 dan 33
Pedoman permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan serta
pengubahannya diatur dengan Peraturan Menteri, dan ketentuan lebih lanjut
mengenai permohonan izin rencana fungsi dan pemanfaatan serta permohonan
izin pengubahan rencana fungsi dan pemanfaatan diatur dengan peraturan daerah.
f. Pasal 34
Menentukan pembangunan rumah susun dilaksanakan berdasarkan
perhitungan dan penetapan koefisien lantai bangunan dan koefisien dasar
bangunan yang disesuaikan dengan kapasitas daya dukung dan daya tamping
lingkungan yang mengacu pada rencana tata ruang wilayah, kecuali dalam hal
terdapat pembatasan ketinggian bangunan yang berhubungan dengan ketentuan
dan keselamatan operasional penerbangan dan/ atau kearifan lokal.
Sedang persyaratan Teknis sebagaimana diatur dalam Pasal 35, terdiri atas :
Universitas Sumatera Utara
36
1. Tata bangunan yang meliputi persyaratan peruntukan lokasi serta intensitas dan
arsitektur bangunan
2. Keandalan bangunan yang meliputi persyaratan keselamatan, kesehatan,
kenyamanan dan kemudahan
Sementara untuk persyaratan Ekologis, menurut Pasal 37 mencakup
keserasian dan keseimbangan fungsi lingkungan.Pasal 38 menggariskan bahwa
Pembangunan rumah susun yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan
harus dilengkapi persyaratan analisis dampak lingkungan sesuai dengan ketentuan
peraturan perundang – undangan.
Selanjutnya dalam Pasal 25 UU No. 20 Tahun 2011 ditentukan sebagai
berikut :
1. Dalam membangun rumah susun, pelaku pembangunan wajib memisahkan rumah
susun atas sarusun, bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama
2. Benda bersama menjadi bagian bersama jika dibangun sebagai bagian bangunan
rumah susun
3. Pemisahan memberikan kejelasan atas :
a. Batas sarusun yang dapat digunakan secara terpisah untuk setiap pemilik
b. Batas dan uraian atas bagian bersama dan benda bersama yang menjadi hak
tiap sarusun
c. Batas dan uraian tanah bersama dan besarnya bagian yang menjadi hak setiap
sarusun
Universitas Sumatera Utara
37
D. PENYELENGGARA PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
Pembangunan rumah susun dapat diselenggarakan oleh : 20
1. BUMN / BUMD ;
2. Koperasi;
3. Badan Usaha Milik Swasta;
4. Swadaya masyarakat ;
5. Kerja sama antara badan badan tersebut sebagai penyelenggara;
Yang dimaksud dengan BUMN/BUMD adalah badan hukum yang modalnya seluruh
atau sebagian milik negara, yaitu Pemerintah Pusat / Pemerintah Daerah ( Pemda )
antara lain Perusahaan Daerah, Perusahaan Umum, Persero. Sebaliknya yang
dimaksud dengan Badan Umum Milik Swasta adalah Badan Umum Milik Swasta
yang modalnya modak nasional, BUM Swasta yang modalnya campuran asing dan
nasional dan BUM Swasta yang seluruh modalnya modal asing. 21
Dalam membangunan rumah susun penyelenggara harus mengetahui pada tanah apa
sajakah rumah susun dapat dibangun. Berdasarkan Pasal 7 disebutkan bahwa rumah
susun dapat dibangun di atas tanah Hak Milik, HGB, Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
20
Undang Undang No 16 Tahun 1985
M. Rizal Alif,SH, MH,” Analisis Kepemilikan Hak Atas Tanah Satuan Rumah Susun di
Dalam Kerangka Hukum Benda”, Bandung, 2009, hal 75-76
21
Universitas Sumatera Utara
38
E. KELENGKAPAN RUMAH SUSUN
Pembangunan Rumah Susun harus dilengkapi dengan : 22
a. Jaringan air bersih
b. Jaringan listrik
c. Jaringan gas
d. Saluran pembuangan air hujan
e. Saluran pembungan air limbah
f. Saluran dan atau pembuangan sampah
g. Tempat untuk kemungkinan pemasangan jaringan telepon dan alat
komunikasi lainnya
h. Alat transportasi seperti tangga, lift atau escalator
i.
Pintu dan tangga darurat kebakaran
j. Penangkal petir
k. Alat/ sistem alarm
l.
Pintu kedap asap pada jarak – jarak tertentu
m. Generator listrik disediakan untuk rumah susun yang menggunakan lift
22
Affan Mukti,” Pokok – Pokok Bahasan Hukum Agraria”, Medan, 2006, hal 119
Universitas Sumatera Utara