Tinjauan Yuridis Tentang Peralihan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Akibatnya Jika Subjeknya WNA
BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Tanah merupakan salah satu sumber kehidupan yang sangat vital bagi
manusia, baik dalam fungsinya sebagai sarana untuk mencari penghidupan yaitu
sebagai pendukung mata pencaharian di berbagai bidang seperti pertanian,
perkebunan, peternakan, perikanan, industri, maupun yang dipergunakan sebagai
tempat untuk bermukim dengan didirikannya perumahan sebagai tempat tinggal.
Hukum Agraria Indonesia didasarkan pada Pasal 33 UUD Republik Indonesia
1945 yang menyatakan bahwa, “Bumi, air dan ruang angkasa dikuasai oleh negara
dan digunakan untuk kemakmuran rakyat.” Dari pasal ini dapat dipahami bahwa
Agraria berkaitan dengan Bumi, Air dan Ruang Angkasa yang dapat digunakan untuk
kemakmuran dari masyarakat Indonesia dengan adanya pengawasan dari negara
( pemerintah ).
Pada hari Sabtu 24 September 1960 Rancangan Undang – Undang Pokok
Agraria yang telah disetujui oleh DPR – GR disahkan oleh Presiden Soekarno
menjadi Undang – Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok –
Pokok Agraria yang dikenal dengan Undang – Undang Pokok Agraria. Dengan
lahirnya UUPA diharapkan adanya kesetaraan dalam mengatur bumi, air dan ruang
angkasa agar sesuai dengan UUD 1945.
1
Universitas Sumatera Utara
2
Sebagai ketentuan yuridis yang mengatur mengenai eksistensi tanah maka
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria yang selanjutnya disebut UUPA merupakan ketentuan, merupakan
pelaksanaan dari ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 yang
menyatakan bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya
dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Dari pertimbangan yang dapat kita lihat pada UU No. 5 Tahun 1960 dikatakan
bahwa UUPA dibentuk atas pertimbangan bahwa negara Indonesia merupakan negara
agraris dimana Bumi, Air dan Ruang Angkasa menjadi sumber utama yang penting
dalam perekonomian Indonesia. Oleh karena itu perlu adanya peraturan yang bisa
melindungi sumber perekonomian Indonesia tersebut.
Adapun pengejawantahan lebih lanjut mengenai hukum tanah, banyak
tersebar dalam berbagai peraturan perundang-undangan lainnya seperti Peraturan
Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,
dan Hak Pakai atas Tanah; Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 1999 Tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan
Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah; dan lain-lain.
Agraria mendapat perhatian dalam masa pemerintahan Jokowi.Hal ini dapat
dilihat dari dibentuknya Kementerian Agraria dan Kementerian Kelautan. Dengan
adanya pembentukan kedua lembaga tersebut diharapkan pertanahan dan perairan
Indonesia dapat diusahakan oleh rakyat Indonesia sendiri bukan oleh negara lain.
Universitas Sumatera Utara
3
Sebagai contoh perlindungan terhadap perairan Indonesia yang dilakukan oleh
Menteri Susi adalah menembak kapal kapal asing yang mengambil hasil laut di
perairan Indonesia.
UUPA mengandung prinsip nasionalitas yang sangat kental dimana hal ini
dapat dilihat pada Pasal 2 ayat1 yang menyebutkan bahwa Bumi, Air dan Ruang
Angkasa serta seluruh kekayaan alam yang ada dikuasai oleh negara untuk
masyarakat Indonesia. Jadi dengan kata lain bahwa seluruh tanah, perairan dan ruang
angkasa yang berada di atas Indonesia dikelola oleh negara untuk kepentingan
seluruh masyarakat Indonesia.
Pasal 9 menegaskan lebih lanjut bahwa hanya warga negara Indonesia yang
boleh mempunyai hubungan dengan Bumi, Air dan Ruang Angkasa serta kekayaan
alam yang terkandung di dalamnya, sedangkan bagi warga negara asing dan
perwakilannya hanya dapat memiliki hak atas tanah yang terbatas, selama
kepentingan warga negara tidak terganggu dan juga perusahaan asing itu juga
dibutuhkan oleh Republik Indonesia, dan hanya sebagai komponen tambahan dalam
pembangunan Ekonomi Indonesia. 1
Salah satu hal yang menjadi pusat perhatian dari UUPA adalah Hak – Hak
atas Tanah. Hak – hak atas Tanah yang dimaksud dalam UUPA antara lain : Hak
Milik, Hak Guna Bangunan ( HGB ), Hak Guna Usaha ( HGU ), dan Hak Pakai. Hak
– hak atas Tanah di Indonesia hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia
1
Mariati Zendrato, SH., MH., Bahan Ajar Undang – Undang Pokok Agraria Sebagai Dasar
Pertanahan di Indonesia, Medan, 2013, Hal 55- 56
Universitas Sumatera Utara
4
terkecuali Hak Pakai.Hak Pakai dapat dimiliki oleh orang – orang asing yang berada
di
Indonesia
dengan
tujuan
tertentu
yang
menguntungkan
perekonomian
Indonesia.Yang diatur dalam UUPA merupakan tanah dalam bentuk yuridis bukan
tanah dalam keseluruhannya.Tanah sebagai bagian dari bumi disebutkan dalam Pasal
4 ayat (1) UUPA yaitu:
“Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2,
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang
dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersamasama dengan orang lain serta badan-badan hukum.”
Jika melihat dari sudut pandang kebutuhan dasar manusia dalam menjalani
kehidupannya minimal adalah ketersediaan akan pangan, papan dan sandang maka
pemenuhan atas kebutuhan dasar manusia tersebut dalam konteks kenegaraan,
merupakan hak rakyat sesuai Pasal 25 Deklarasi Hak Asasi Manusia, yang berarti
“terpenuhinya kebutuhan pangan, pakaian, perumhan, perawatan medis dan
pelayanan sosial yang diperlukan.”
Kewajiban memenuhi ( fulfil ) kebutuhan dasar ini meniscayakan negara
proaktif memperkuat akses masyarakat atas sumber daya sekaligus menuntut
intervensi negara untuk mejamin hak setiap orang memperoleh kehidupan layak.
Dalam perkembangan globalisasi saat ini tanah memerlukan perhatian khusus
dari pemerintahan sebab perkembangan tanah dengan pertambahan penduduk
berbanding terbalik.Maksudnya ketika jumlah penduduk bertambah banyak, jumlah
Universitas Sumatera Utara
5
tanah yang tersedia tidak mengalami penambahan bahkan bisa jadi mengalami
pengurangan akibat erosi, abrasi dan lain sebagainya.
Keterbatasan jumlah tanah dan semakin bertambahnya jumlah penduduk
dapat menimbulkan dampak negatif bagi kehidupan bermasyarakat. Masyarakat yang
tidak mampu menguasai tanah ( yang layak ditempati ) harus menetap di kolong
jembatan, pinggiran sungai, tepi jalan raya, tempat pembuangan sampah dan
sebagainya yang dapat dikatakan sebagai tempat yang tidak layak untuk ditempati .
Hal ini tentu dapat menimbulkan berbagai dampak buruk seperti dapat terserang
penyakit yang berasal dari sampah di sekitar tempat tinggal ataupun penyakit akibat
meminum air sungai di tempat tinggal mereka yang telah tercemar.
Selain menimbulkan penyakit bagi masyarakat yang bertempat tinggal di
kawasan kumuh, keindahan kota juga dapat terganggu. Misalnya keindahan taman
yang dijadikan sebagai tempat untuk menyegarkan mata dan pikiran akibat lelah
beraktivitas, dirusak oleh orang – orang yang tidak memiliki tempat tinggal dan
memilih bertempat tinggal di taman tersebut. Contoh yang lain yaitu dengan adanya
rumah rumah di sekitar pantaran sungai, secara otomatis sungai tersebut pasti akan
tercemar disebabkan seluruh aktivitas seperti memasak, buang air besar, buang air
kecil, mandi, dsb. Sungai yang kotor inilah yang merusak keindahan suatu kota.
Selain itu bencana alam seperti juga akan kerap terjadi akibat sungai yang tersumbat
karena sampah – sampah tersebut.
Hal ini menunjukkan bahwa ketidaktersediaan lahan yang memadai dapat
menyebabkan akibat yang berkepanjangan. Selain itu dalam upaya meningkatkan
Universitas Sumatera Utara
6
daya guna dan hasil guna tanah yang jumlahnya terbatas tersebut, terutama bagi
pembangunan perumahan dan permukiman, serta mengefektifkan penggunaan tanah
terutama di daerah-daerah yang berpenduduk padat, maka perlu adanya pengaturan,
penataan, dan penggunaan atas tanah, sehingga bermanfaat bagi masyarakat banyak.
Apalagi jika dihubungkan dengan hak asasi, maka tempat tinggal (perumahan dan
permukiman) merupakan hak bagi setiap Warga Negara, sebagaimana diatur dalam
Pasal 28 H ayat (1) Undang-Undang Dasar 1945.Kebutuhan dasar tersebut wajib
dihormati, dilindungi, ditegakkan, dan dimajukan oleh Pemerintah. 2
Walaupun pembangunan rumah / tempat tinggal sangatlah banyak jumlahnya
namun banyak juga masyarakat yang tidak memiliki tempat tinggal khususnya
masyarakat tidak mampu.Pembangunan rumah tersebut hanya mampu dimiliki oleh
masyarakat kalangan atas dan menengah sedangkan masyarakat kalangan bawah
harus rela untuk tinggal di daerah kumuh.Oleh karena itu bantuan – bantuan terhadap
masyarakat tidak mampu harus diperhatikan oleh pemerintah.
Pemerintah sepertinya telah sedikit paham tentang dampak yang dapat
ditimbulkan oleh adanya daerah kumuh tersebut.Misalnya saja di Jakarta.Gubernur
Jakarta mencanangkan pengalokasian masyarakat yang tinggal di bantaran sungai
Kalibata ke rumah susun yang disediakan oleh Pemerintah Jakarta.Dimana pada
rumah susun tersebut disediakan fasilitas yang dapat menunjang kehidupan pokok
penghuninya seperti air bersih, jaringan listrik, dan lingkungan yang terjamin
2
Rosmidi, Mimi dan Imam Koeswahyono, Konsepsi Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
dalam Hukum Agraria, (Malang:Setara Press, 2010), hlm.12.
Universitas Sumatera Utara
7
kebersihannya.Dengan dialokasikan penduduk pantaran sungai Kalibata maka secara
otomatis sungai dapat bersih dari sampah yang berasal dari penduduk sekitar.
Rumah susun menjadi pilihan tepat untuk pengalokasian masyarakat sebab
pada saat ini seperti yang diketahui tanah di Indonesia sudah semakin minim
sedangkan permintaan akan tempat tinggal semakin meningkat. Banyak kebijakan
yang telah pemerintah tetapkan berkaitan dengan usaha mengatasi masalah minimnya
tanah untuk pembangunan tempat tinggal.Salah satunya ada dengan mengurangi luas
bangunan rumah yang hendak dibangun oleh developer.Hal ini dilakukan agar rumah
yang dapat dibangun semakin banyak jumlahnya.
Pada saat inipembangunan rumah susun marak dilakukan mengingat jumlah
tanah yang semakin berkurang.Ada berbagai jenis rumah susun yang dibangun mulai
dari rumah susun sederhana sampai dengan rumah susun mewah atau yang sering
disebut apartment. Rumah susun mewah umumnya diberikan fasilitas layaknya hotel
bintang lima seperti kolam renang, tempat fitness, supermarket, café bahkan mall
juga terdapat di apartment mewah tersebut.
Namun sayangnya pembangunan rumah susun yang dilakukan di kota Medan
salah tujuan. Bukannya membantu rakyat miskin namun malah menambah kesusahan
dari masyarakat miskin.Sebab pembangunan rumah susun yang dilakukan di Kota
Medan diutamakan terhadap rumah susun mewah bukan rumah susun sederhana
sebagaimana yang dibutuhkan oleh masyarakat miskin.Rumah susun mewah tentunya
hanya dapat dimiliki oleh masyarakat kalangan atas dan menambah kekayaan mereka,
sedangkan masyarakat kalangan bawah semakin menderita dan kembali harus berada
Universitas Sumatera Utara
8
di daerah kumuh.Ini menjadi PR bagi pemerintah untuk lebih memperhatikan
pembangunan perumahan agar pembangunan tersebut tidak salah tujuan.
Hampir setiap tahun ada saja orang asing datang dan menetap di Indonesia,
jumlahnya banyak dan terus meningkat dari tahun ke tahun.Kedatangan mereka ke
Indonesia bukan hanya sekedar berwisata, tapi juga menanamkan modalnya untuk
usaha bahkan untuk bekerja memenuhi kebutuhan hidupnya di Indonesia.
Globalisasi merupakan pertukaran pandangan, produk, dsb dari berbagai
negara di dunia.Globalisasi juga memungkinkan masuknya perusahaan asing untuk
menanam modal dimanapun perusahaan tersebut kehendaki sepanjang negara tersebut
tidak ditolak oleh negara tujuannya.Penanaman modal asing dapat membantu
perekonomian suatu negara karena membuka lapangan kerja baru bagi masyarakat
negara tempat perusahaan asing menanamkan modalnya.
Di Indonesia sendiri banyak perusahaan asing yang menanamkan modalnya di
perusahaan Indonesia seperti PT. Freeport,.Penanaman modal asing ini sangat
membantu
perekonomian
Indonesia
yang
saat
ini
berada
dalam
keterpurukkan.Dengan adanya PMA maka pengangguran di Indonesia juga semakin
berkurang karena PMA membuka peluang kerja baru bagi penggangguran Indonesia.
Berdasarkan fakta yang ada di lapangan, perusahaan asing pada umumnya
jarang memakai pekerja Indonesia sebagai pekerjanya, pekerja Indonesia hanya
digunakan untuk jabatan jabatan tidak penting seperti SPG, OB ( Office Boy ),
Satpam,dsb. Hal ini dikarenakan perusahaan asing merasa masyarakat Indonesia tidak
memiliki kemampuan yang cukup untuk duduk di jabatan – jabatan menengah atau
Universitas Sumatera Utara
9
tinggi.Padahal bisa dikatakan kemampuan dari masyarakat Indonesia tidak kalah
dengan orang – orang asing.Perusahaan asing cenderung membawa penduduknya
untuk ikut / menduduki jabatan penting pada perusahaan yang menerima
penanamanan modal dari perusahaan asing tersebut.Hal ini tentu bertentangan dengan
tujuan diadakannya penanaman modal di Indonesia yaitu untuk mengurangi
penggangguran di Indonesia.Pemerintah diharapkan dapat lebih memperhatikan dan
mengawasi penanaman modal asing di Indonesia.
Ada sebanyak 547,2 ribu orang asing di Indonesia dan pada tahun 2010
bertambah menjadi 594,7 orang. Tentu jumlah ini akan meningkat dengan dibukanya
sistem Masyarakat Ekonomia Asean ( MEA ) yang memberikan kebebasan terhadap
aliran barang, jasa dan tenaga kerja terlatih serta investasi dari Negara luar ke
Indonesia . 3
Berbagai kerjasama ekonomi antar masyarakat dunia seperti MEA
( Masyarakat Ekonomi ASEAN ) dan kabar mengenai ekonomi global harus
diantisipasi oleh pemerintah Indonesia. Dengan adanya kerjasama tersebut orang –
orang dari luar negeri dapat dengan bebas masuk ke Indonesia untuk mendapatkan
pekerjaan di Indonesia.Akibatnya kemungkinan saja pekerja Indonesia dapat
dikesampingkan karena dunia beranggapan masyarakat Indonesia tidak mempunyai
pengetahuan yang memadai.
Keberadaan orang asing yang meetap di Indonesia pasti menimbulkan
perbuatan hukum. Orang asing berhak melakukan perkawinan dan dapat memilih
3
Harian Analisa, terbitan tanggal 23 Januari 2016
Universitas Sumatera Utara
10
orang Indonesia sebagai pasangannya dan berhak menerima gaji dari pekerjaan yang
dilakukannya, berhak melakukan jual beli berbagai jenis barang dan jasa termasuk
tanah ( hak pakai ) untuk membangun tempat tinggal mereka.
Orang asing yang bekerja di Indonesia tentu memerlukan tempat tinggal di
Indonesia. Tidak mungkin ia pulang kembali ke negaranya setelah jam kerjanya.
Tentu hal ini dapat menimbulkan dampak besar.Sebagaimana kita ketahui tempat
tinggal untuk penduduk Indonesia sendiri tidak cukup apalagi untuk orang asing yang
bekerja di Indonesia.Kemungkinan saja masyarakat Indonesia sendirilah yang harus
rela tidak mendapatkan tempat tinggal yang layak di negaranya.
Belakangan ini berbagai kalangan menyuarakan agar orang asing diberi
kesempatan untuk dapat memiliki / memberi rumah ( property ) di negara ini dengan
hak atas tanah sebagaimana disebut dalam Undang – Undang Agraria. Dengan
harapan akan masuk investasi asing. Diperkirakan investasi yang bakal masuk sebesar
3 sampai 6 miliar AS pertahun apabila orang asing diizinkan membeli property disini
dengan Hak Milik yang sama dengan hak warga negara Indonesia.
Warga Negara Indonesia sebagai pewaris dari negara ini, harus diberikan
kemungkinan untuk mempunyai hak atas tanah yang menunjukkan adanya hubungan
hukum yang sepenuhnya dengan tanah tersebut, sedang Warga Negara Asing tidak
tertutup kemungkinan untuk mendapatkan hak atas tanah, namun ada pembatasan
tertentu. Atau hanya pada hak atas tanah tertentu.
Pembatasan kepemilikan atas tanah bagi Warga Negara Asing dengan tegas
disebutkan dalam Pasal 9 UUPA “hanya Warga Negara Indonesia yang dapat
Universitas Sumatera Utara
11
mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa dalam batas –
batas ketentuan Pasal 1 dan 2 “
Pembatasan tersebut dapat dilihat pada jenis hak atas tanah yang dapat
dikuasai oleh orang asing yaitu hak pakai dan hak milik atas satuan rumah susun
sedangkan Warga Negara Indonesia dapat menguasai seluruh jenis hak atas tanah
yang ada seperti Hak Milik, Hak Guna Bangunan ( HGB ), Hak Guna Usaha ( HGU ),
dan Hak Pakai
Umumnya rumah susun yang dimiliki oleh orang asing adalah rumah susun
yang tergolong sebagai rumah susun mewah / condominium / apartment. Namun jika
dilihat pembangunan rumah susun yang cenderung mengarah pada pembangunan
rumah susun mewah sedangkan orang asing yang masuk dan bekerja di Indonesia
tidak sebanding maka pemabangunan rumah susun mewah tersebut dianggap sia –
sia.Seharusnya developer juga harus membangun rumah susun yang dapat dimiliki
oleh masyarakat menengah atau kebawah.
Pengawasan dari pemerintah sangat penting dalam hal masuknya orang asing
untuk bekerja di Indonesia.Jangan sampai dengan masuknya orang asing tersebut
menimbulkan dampak bagi Warga Negara Indonesia yang merupakan penduduk asli
Indonesia. Sebab berdasarkan fakta yang ada apabila suatu negara menerima
masuknya orang asing ke negaranya umumnya negara tersebut pada akhirnya akan
dikuasai oleh orang yang bukan penduduk aslinya. Pemerintah harus sangat
memperhatikan dampak tersebut agar jangan sampai Warga Negara Indonesia tidak
mendapat tempat berteduh di negara asalnya sendiri.
Universitas Sumatera Utara
12
B. RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan uraian dari latar belakang di atas, maka yang menjadi
permasalahan pokok dalam penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut :
1. Apa yang dimaksud dengan rumah susun / kondomonium?
2. Siapa sajakah yang dapat menghuni dan / atau memiliki rumah susun?
3. Bagaimana peralihan hak milik atas satuan rumah susun dan akibatnya jika
subjeknya WNA?
C. TUJUAN PENULISAN
Adapun tujuan dari penulisan skripsi ini adalah untuk :
1. Mengetahui apakah yang dimaksud dengan rumah susun / kondominium dan
apakah kedua hal istilah tersebut mengandung makna yang sama atau tidak
2. Mengetahui dan memahami siapa yang dapat menghuni dan / atau memiliki
rumah susun
3. Mengetahui cara peralihan hak milik atas satuan rumah susun serta akibat dari
kepemilikan rumah susun oleh Warga Negara Asing
D. MANFAAT PENULISAN
Sedangkan yang menjadi manfaat dari penelitian ini adalah :
1. Secara teoritis adalah untuk menambah literatur dan pengetahuan tentang
pengalihan hak milik atas satuan rumah susun dan akibat kepemilikan rumah
susun oleh WNA
2. Secara praktis, pemerintah dapat lebih memperhatikan dampak yang
ditimbulkan dari pemberian hak milik atas satuan rumah susun bagi WNA dan
Universitas Sumatera Utara
13
bagi pembaca dapat mengetahui bagaimana cara peralihan hak milik atas
satuan rumah susun yang dikuasai oleh WNA
E. METODE PENELITIAN
Untuk mencari dan menemukan kebenaran secara ilmiah serta memperoleh
hasil yang optimal dalam melengkapi bahan-bahan bagi penulisan skripsi, Metode
yang digunakan dalam menyelesaikan skripsi ini adalah :
1. Jenis penelitian
Dalam penyusunan skripsi ini menggunakan metode penelitian hukum
normatif. Penelitian hukum normatif mengacu kepada norma-norma hukum yang
terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan putusan-putusan pengadilan
serta norma-norma hukum yang ada dalam masyarakat. Penulisan ini
menggunakan penelitian hukum normatif dengan cara meneliti dan mengolah
bahan pustaka yang merupakan data sekunder atau disebut juga penelitian
kepustakaan.
Penelitian ini bersifat deskriptif, dimana penelitian ini dimaksudkan untuk
mempertegas hipotesa – hipotesa, agar dapat membantu didalam teori – teori lama
atau didalam kerangka menyusun teori – teori baru. 4 Penelitian deskriptif pada
penulisan skripsi ini mengungkapkan peraturan perundang-undangan yang
berkaitan dengan teori-teori hukum yang menjadi objek penelitian.Penelitian yang
bersifat deskriptif merupakan metode yang dipakai untuk menggambarkan suatu
kondisi atau keadaan yang sedang terjadi atau berlangsung yang bertujuan agar
4
Soerjono Soekanto,” Pengantar Penelitian Hukum”, Jakarta,1984, hal 10
Universitas Sumatera Utara
14
dapat memberikan data seteliti mungkin mengenai objek penelitian sehingga
mampu menggali hal-hal yang bersifat ideal, kemudian dianalisis berdasarkan
teori hukum atau peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Data penelitian
Sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah bahan hukum
primer, sekunder dan tersier. 5
a. Bahan hukum primer, yaitu bahan – bahan hukum yang mengikat, dan terdiri
dari:
1. Norma atau kaidah dasar, yaitu Pembukaan Undang – Undang Dasar 1945
2. Peraturan dasar, yaitu :
-
Batang tubuh UUD 1945
-
Ketetapan – ketetapan MPR
3. Peraturan Perundang – undangan
-
Undang undang atau Perpu
-
Peraturan pemerintah
-
Keputusan presiden
-
Keputusan menteri
-
Peraturan daerah
4. Bahan hukum yang tidak dikodifikasikan
5. Yurisprudensi
5
Bambang Sunggono, SH., MS.,” Metodologi Penelitian Hukum”, Jember, 1996, hal
113 - 114
Universitas Sumatera Utara
15
6. Traktat
7. Bahan hukum dari zaman penjajahan yang hingga kini masih berlaku,
misalnya KUHP dn KUHPerdata
Bahan primer pada penulisan skripsi ini meliputi, yakni peraturan perundangundangan di bidang agraria yang mengikat, antara lain Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria,
Undang – Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun , Undang –
Undang No 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Undang Undang No 1
Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Undang –
Undang No 9 Tahun 1992 tentang Keimigrasian, Undang Undang No 62
Tahun 1958 jo Undang – Undang No 12 Tahun 2006 tentang
Kewarganegaraan Republik Indonesia, Undang – Undang No. 3 Tahun 1946
jo Undang – Undang No 6 Tahun 1967 tentang Warga Negara dan Penduduk
Negara, Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentangPemilikan Rumah
dan Tempat Tinggal oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia ,
Undang – Undang No 9/ Drt/ 1995 tentang Kependudukan Orang Asing,
Peraturan Pemerintah No 103 Tahun 2015 1996 tentang Pemilikan
RumahTempat Tinggal Atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di
Indonesia
b. Bahan hukum sekunder yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum
primer, misalnya Rancangan Undang – Undang ( RUU ), Rancangan
Universitas Sumatera Utara
16
Peraturan Pemerintah ( RPP ), hasil penelitian ( hukum ), hasil karya ( ilmiah )
dari kalangan hukum, dsb .
c. Bahan hukum tersier, yakni bahan – bahan yang memberi petunjuk maupun
penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder,
misalnya : kamus – kamus ( hukum ), ensiklopedia, indeks kumulatif,dsb.
Agar diperoleh
informasi yang terbaru dan berkaitan erat dengan
permasalahannya, maka kepustakaan yang dicari dan dipilih harus relevan dan
mutakhir
3. Teknik pengumpulan data
Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara penelitian kepustakaan
(library research) yaitu penelitan yang dilakukan dengan cara meneliti bahan
pustaka atau disebut dengan data sekunder. Adapun data sekunder yang
digunakan dalam penulisan skripsi ini antara lain berasal dari buku-buku, artikel,
peraturan perundang-undangan dan bahan bacaan lain yang terkait dengan
penulisan skripsi ini.
4. Analisis data
Berdasarkan sifat penelitian yang menggunakan metode penelitian bersifat
deskriptif, maka yang dipergunakan adalah pendekatan kualitatif terhadap data
sekunder yang didapat. Bahan hukum yang dianalisis secara kualitatif akan
dikemukakan dalam bentuk uraian secara sistematis dengan menjelaskan
hubungan antara berbagai jenis bahan hukum, selanjutnya semua bahan hukum
diseleksi dan
diolah,
kemudian
dinyatakan
secara
deskriptif
sehingga
Universitas Sumatera Utara
17
menggambarkan dan mengungkapkan dasar hukumnya, sehingga memberikan
jawaban terhadap permasalahan yang dimaksud.
F. KEASLIAN PENULISAN
Judul yang diangkat adalah murni dari hasil pemikiran yang didasarkan dari
ide, gagasan, dibantu dengan buku-buku, referensi dan masukan dari berbagai pihak
dalam membantu penulisan skripsi ini. Berdasarkan pemeriksaan
Perpustakaan
Universitas Cabang Fakultas Hukum USU atau Pusat Dokumentasi dan Informasi
Hukum Fakultas Hukum USU, skripsi yang berjudul “Tinjauan Yuridis Tentang
Peralihan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Akibatnya Jika Subjeknya WNA”
belum pernah ditulis di Fakultas Hukum USU sebelumnya
Jika dilihat dari permasalahan yang ada, tulisan ini bukanlah hasil ciplakan
atau pengandaan karya tulis orang lain. Oleh karena itu,penulisan skripsi ini adalah
karya tulis ilmiah yang asli (original)dan dapat dipertanggung jawabkan.Kalaupun
terdapat pendapat atau kutipan dalam penulisan skripsi ini semata-mata adalah faktor
pendukung dan pelengkap dalam usaha menyempurnakan dan menyelesaikan skripsi
ini
G. SISTEMATIKA PENULISAN
Universitas Sumatera Utara
18
Untuk memberikan gambaran yang menyeluruh mengenai isi dari skripsi ini
maka disusun dalam suatu sistematika penulisan. Sistematika penulisan ini terdiri dari
5 (lima) bab, dimana tiap-tiap bab tersebut terbagi lagi ke dalam beberapa sub bagian
yang bertujuan untuk memudahkan pemahaman terhadap keseluruhan isi skripsi ini.
Adapun sistematika penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut:
Bab I merupakan bab pendahuluan. Bab ini menguraikan tentang gambaran
umum yang berisi tentang latar belakang, perumusan masalah, tujuan dan manfaat
penulisan, keaslian penulisan, tinjauan kepustakaan, metode penelitian, dan
sistematika penulisan.
Bab II berisikan tentang pengertian tentang Rumah Susun, Jenis – Jenis (
Klasifikasi ) Rumah Susun, asas pembangunan Rumah Susun, Tujuan pembangunan
Rumah Susun, dan Syarat Pembangunan Rumah Susun
Bab III berisikan tentangsubjek hukum penghuni rumah susun yang terbagi
atas warga negara Indonesia yang menghuni rumah susun dan warga negara asing
yang menghuni rumah susun
Bab IV berisikan tentang tinjauan yuridis tentang peralihan hak milik atas
satuan rumah susun dan akibatnya jika subjeknya WNA yang meliputi tentang
peralihan hak milik atas satuan rumah susun dan akibat penguasaan satuan rumah
susun oleh warga negara asing
Bab V merupakan bab terakhir dari penulisan skripsi ini, dimana dalam bab
ini berisikan kesimpulan dan saran yang menjadi pokok-pokok pikiran penulis
Universitas Sumatera Utara
19
mengenai keseluruhan skripsi berdasarkan pembahasan dari beberapa bab
sebelumnya di atas.
Universitas Sumatera Utara
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Tanah merupakan salah satu sumber kehidupan yang sangat vital bagi
manusia, baik dalam fungsinya sebagai sarana untuk mencari penghidupan yaitu
sebagai pendukung mata pencaharian di berbagai bidang seperti pertanian,
perkebunan, peternakan, perikanan, industri, maupun yang dipergunakan sebagai
tempat untuk bermukim dengan didirikannya perumahan sebagai tempat tinggal.
Hukum Agraria Indonesia didasarkan pada Pasal 33 UUD Republik Indonesia
1945 yang menyatakan bahwa, “Bumi, air dan ruang angkasa dikuasai oleh negara
dan digunakan untuk kemakmuran rakyat.” Dari pasal ini dapat dipahami bahwa
Agraria berkaitan dengan Bumi, Air dan Ruang Angkasa yang dapat digunakan untuk
kemakmuran dari masyarakat Indonesia dengan adanya pengawasan dari negara
( pemerintah ).
Pada hari Sabtu 24 September 1960 Rancangan Undang – Undang Pokok
Agraria yang telah disetujui oleh DPR – GR disahkan oleh Presiden Soekarno
menjadi Undang – Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok –
Pokok Agraria yang dikenal dengan Undang – Undang Pokok Agraria. Dengan
lahirnya UUPA diharapkan adanya kesetaraan dalam mengatur bumi, air dan ruang
angkasa agar sesuai dengan UUD 1945.
1
Universitas Sumatera Utara
2
Sebagai ketentuan yuridis yang mengatur mengenai eksistensi tanah maka
Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok
Agraria yang selanjutnya disebut UUPA merupakan ketentuan, merupakan
pelaksanaan dari ketentuan Pasal 33 ayat (3) Undang-undang Dasar 1945 yang
menyatakan bahwa bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya
dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat.
Dari pertimbangan yang dapat kita lihat pada UU No. 5 Tahun 1960 dikatakan
bahwa UUPA dibentuk atas pertimbangan bahwa negara Indonesia merupakan negara
agraris dimana Bumi, Air dan Ruang Angkasa menjadi sumber utama yang penting
dalam perekonomian Indonesia. Oleh karena itu perlu adanya peraturan yang bisa
melindungi sumber perekonomian Indonesia tersebut.
Adapun pengejawantahan lebih lanjut mengenai hukum tanah, banyak
tersebar dalam berbagai peraturan perundang-undangan lainnya seperti Peraturan
Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,
dan Hak Pakai atas Tanah; Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan
Nasional Nomor 3 Tahun 1999 Tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan
Pembatalan Keputusan Pemberian Hak atas Tanah; dan lain-lain.
Agraria mendapat perhatian dalam masa pemerintahan Jokowi.Hal ini dapat
dilihat dari dibentuknya Kementerian Agraria dan Kementerian Kelautan. Dengan
adanya pembentukan kedua lembaga tersebut diharapkan pertanahan dan perairan
Indonesia dapat diusahakan oleh rakyat Indonesia sendiri bukan oleh negara lain.
Universitas Sumatera Utara
3
Sebagai contoh perlindungan terhadap perairan Indonesia yang dilakukan oleh
Menteri Susi adalah menembak kapal kapal asing yang mengambil hasil laut di
perairan Indonesia.
UUPA mengandung prinsip nasionalitas yang sangat kental dimana hal ini
dapat dilihat pada Pasal 2 ayat1 yang menyebutkan bahwa Bumi, Air dan Ruang
Angkasa serta seluruh kekayaan alam yang ada dikuasai oleh negara untuk
masyarakat Indonesia. Jadi dengan kata lain bahwa seluruh tanah, perairan dan ruang
angkasa yang berada di atas Indonesia dikelola oleh negara untuk kepentingan
seluruh masyarakat Indonesia.
Pasal 9 menegaskan lebih lanjut bahwa hanya warga negara Indonesia yang
boleh mempunyai hubungan dengan Bumi, Air dan Ruang Angkasa serta kekayaan
alam yang terkandung di dalamnya, sedangkan bagi warga negara asing dan
perwakilannya hanya dapat memiliki hak atas tanah yang terbatas, selama
kepentingan warga negara tidak terganggu dan juga perusahaan asing itu juga
dibutuhkan oleh Republik Indonesia, dan hanya sebagai komponen tambahan dalam
pembangunan Ekonomi Indonesia. 1
Salah satu hal yang menjadi pusat perhatian dari UUPA adalah Hak – Hak
atas Tanah. Hak – hak atas Tanah yang dimaksud dalam UUPA antara lain : Hak
Milik, Hak Guna Bangunan ( HGB ), Hak Guna Usaha ( HGU ), dan Hak Pakai. Hak
– hak atas Tanah di Indonesia hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia
1
Mariati Zendrato, SH., MH., Bahan Ajar Undang – Undang Pokok Agraria Sebagai Dasar
Pertanahan di Indonesia, Medan, 2013, Hal 55- 56
Universitas Sumatera Utara
4
terkecuali Hak Pakai.Hak Pakai dapat dimiliki oleh orang – orang asing yang berada
di
Indonesia
dengan
tujuan
tertentu
yang
menguntungkan
perekonomian
Indonesia.Yang diatur dalam UUPA merupakan tanah dalam bentuk yuridis bukan
tanah dalam keseluruhannya.Tanah sebagai bagian dari bumi disebutkan dalam Pasal
4 ayat (1) UUPA yaitu:
“Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2,
ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang
dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersamasama dengan orang lain serta badan-badan hukum.”
Jika melihat dari sudut pandang kebutuhan dasar manusia dalam menjalani
kehidupannya minimal adalah ketersediaan akan pangan, papan dan sandang maka
pemenuhan atas kebutuhan dasar manusia tersebut dalam konteks kenegaraan,
merupakan hak rakyat sesuai Pasal 25 Deklarasi Hak Asasi Manusia, yang berarti
“terpenuhinya kebutuhan pangan, pakaian, perumhan, perawatan medis dan
pelayanan sosial yang diperlukan.”
Kewajiban memenuhi ( fulfil ) kebutuhan dasar ini meniscayakan negara
proaktif memperkuat akses masyarakat atas sumber daya sekaligus menuntut
intervensi negara untuk mejamin hak setiap orang memperoleh kehidupan layak.
Dalam perkembangan globalisasi saat ini tanah memerlukan perhatian khusus
dari pemerintahan sebab perkembangan tanah dengan pertambahan penduduk
berbanding terbalik.Maksudnya ketika jumlah penduduk bertambah banyak, jumlah
Universitas Sumatera Utara
5
tanah yang tersedia tidak mengalami penambahan bahkan bisa jadi mengalami
pengurangan akibat erosi, abrasi dan lain sebagainya.
Keterbatasan jumlah tanah dan semakin bertambahnya jumlah penduduk
dapat menimbulkan dampak negatif bagi kehidupan bermasyarakat. Masyarakat yang
tidak mampu menguasai tanah ( yang layak ditempati ) harus menetap di kolong
jembatan, pinggiran sungai, tepi jalan raya, tempat pembuangan sampah dan
sebagainya yang dapat dikatakan sebagai tempat yang tidak layak untuk ditempati .
Hal ini tentu dapat menimbulkan berbagai dampak buruk seperti dapat terserang
penyakit yang berasal dari sampah di sekitar tempat tinggal ataupun penyakit akibat
meminum air sungai di tempat tinggal mereka yang telah tercemar.
Selain menimbulkan penyakit bagi masyarakat yang bertempat tinggal di
kawasan kumuh, keindahan kota juga dapat terganggu. Misalnya keindahan taman
yang dijadikan sebagai tempat untuk menyegarkan mata dan pikiran akibat lelah
beraktivitas, dirusak oleh orang – orang yang tidak memiliki tempat tinggal dan
memilih bertempat tinggal di taman tersebut. Contoh yang lain yaitu dengan adanya
rumah rumah di sekitar pantaran sungai, secara otomatis sungai tersebut pasti akan
tercemar disebabkan seluruh aktivitas seperti memasak, buang air besar, buang air
kecil, mandi, dsb. Sungai yang kotor inilah yang merusak keindahan suatu kota.
Selain itu bencana alam seperti juga akan kerap terjadi akibat sungai yang tersumbat
karena sampah – sampah tersebut.
Hal ini menunjukkan bahwa ketidaktersediaan lahan yang memadai dapat
menyebabkan akibat yang berkepanjangan. Selain itu dalam upaya meningkatkan
Universitas Sumatera Utara
6
daya guna dan hasil guna tanah yang jumlahnya terbatas tersebut, terutama bagi
pembangunan perumahan dan permukiman, serta mengefektifkan penggunaan tanah
terutama di daerah-daerah yang berpenduduk padat, maka perlu adanya pengaturan,
penataan, dan penggunaan atas tanah, sehingga bermanfaat bagi masyarakat banyak.
Apalagi jika dihubungkan dengan hak asasi, maka tempat tinggal (perumahan dan
permukiman) merupakan hak bagi setiap Warga Negara, sebagaimana diatur dalam
Pasal 28 H ayat (1) Undang-Undang Dasar 1945.Kebutuhan dasar tersebut wajib
dihormati, dilindungi, ditegakkan, dan dimajukan oleh Pemerintah. 2
Walaupun pembangunan rumah / tempat tinggal sangatlah banyak jumlahnya
namun banyak juga masyarakat yang tidak memiliki tempat tinggal khususnya
masyarakat tidak mampu.Pembangunan rumah tersebut hanya mampu dimiliki oleh
masyarakat kalangan atas dan menengah sedangkan masyarakat kalangan bawah
harus rela untuk tinggal di daerah kumuh.Oleh karena itu bantuan – bantuan terhadap
masyarakat tidak mampu harus diperhatikan oleh pemerintah.
Pemerintah sepertinya telah sedikit paham tentang dampak yang dapat
ditimbulkan oleh adanya daerah kumuh tersebut.Misalnya saja di Jakarta.Gubernur
Jakarta mencanangkan pengalokasian masyarakat yang tinggal di bantaran sungai
Kalibata ke rumah susun yang disediakan oleh Pemerintah Jakarta.Dimana pada
rumah susun tersebut disediakan fasilitas yang dapat menunjang kehidupan pokok
penghuninya seperti air bersih, jaringan listrik, dan lingkungan yang terjamin
2
Rosmidi, Mimi dan Imam Koeswahyono, Konsepsi Hak Milik atas Satuan Rumah Susun
dalam Hukum Agraria, (Malang:Setara Press, 2010), hlm.12.
Universitas Sumatera Utara
7
kebersihannya.Dengan dialokasikan penduduk pantaran sungai Kalibata maka secara
otomatis sungai dapat bersih dari sampah yang berasal dari penduduk sekitar.
Rumah susun menjadi pilihan tepat untuk pengalokasian masyarakat sebab
pada saat ini seperti yang diketahui tanah di Indonesia sudah semakin minim
sedangkan permintaan akan tempat tinggal semakin meningkat. Banyak kebijakan
yang telah pemerintah tetapkan berkaitan dengan usaha mengatasi masalah minimnya
tanah untuk pembangunan tempat tinggal.Salah satunya ada dengan mengurangi luas
bangunan rumah yang hendak dibangun oleh developer.Hal ini dilakukan agar rumah
yang dapat dibangun semakin banyak jumlahnya.
Pada saat inipembangunan rumah susun marak dilakukan mengingat jumlah
tanah yang semakin berkurang.Ada berbagai jenis rumah susun yang dibangun mulai
dari rumah susun sederhana sampai dengan rumah susun mewah atau yang sering
disebut apartment. Rumah susun mewah umumnya diberikan fasilitas layaknya hotel
bintang lima seperti kolam renang, tempat fitness, supermarket, café bahkan mall
juga terdapat di apartment mewah tersebut.
Namun sayangnya pembangunan rumah susun yang dilakukan di kota Medan
salah tujuan. Bukannya membantu rakyat miskin namun malah menambah kesusahan
dari masyarakat miskin.Sebab pembangunan rumah susun yang dilakukan di Kota
Medan diutamakan terhadap rumah susun mewah bukan rumah susun sederhana
sebagaimana yang dibutuhkan oleh masyarakat miskin.Rumah susun mewah tentunya
hanya dapat dimiliki oleh masyarakat kalangan atas dan menambah kekayaan mereka,
sedangkan masyarakat kalangan bawah semakin menderita dan kembali harus berada
Universitas Sumatera Utara
8
di daerah kumuh.Ini menjadi PR bagi pemerintah untuk lebih memperhatikan
pembangunan perumahan agar pembangunan tersebut tidak salah tujuan.
Hampir setiap tahun ada saja orang asing datang dan menetap di Indonesia,
jumlahnya banyak dan terus meningkat dari tahun ke tahun.Kedatangan mereka ke
Indonesia bukan hanya sekedar berwisata, tapi juga menanamkan modalnya untuk
usaha bahkan untuk bekerja memenuhi kebutuhan hidupnya di Indonesia.
Globalisasi merupakan pertukaran pandangan, produk, dsb dari berbagai
negara di dunia.Globalisasi juga memungkinkan masuknya perusahaan asing untuk
menanam modal dimanapun perusahaan tersebut kehendaki sepanjang negara tersebut
tidak ditolak oleh negara tujuannya.Penanaman modal asing dapat membantu
perekonomian suatu negara karena membuka lapangan kerja baru bagi masyarakat
negara tempat perusahaan asing menanamkan modalnya.
Di Indonesia sendiri banyak perusahaan asing yang menanamkan modalnya di
perusahaan Indonesia seperti PT. Freeport,.Penanaman modal asing ini sangat
membantu
perekonomian
Indonesia
yang
saat
ini
berada
dalam
keterpurukkan.Dengan adanya PMA maka pengangguran di Indonesia juga semakin
berkurang karena PMA membuka peluang kerja baru bagi penggangguran Indonesia.
Berdasarkan fakta yang ada di lapangan, perusahaan asing pada umumnya
jarang memakai pekerja Indonesia sebagai pekerjanya, pekerja Indonesia hanya
digunakan untuk jabatan jabatan tidak penting seperti SPG, OB ( Office Boy ),
Satpam,dsb. Hal ini dikarenakan perusahaan asing merasa masyarakat Indonesia tidak
memiliki kemampuan yang cukup untuk duduk di jabatan – jabatan menengah atau
Universitas Sumatera Utara
9
tinggi.Padahal bisa dikatakan kemampuan dari masyarakat Indonesia tidak kalah
dengan orang – orang asing.Perusahaan asing cenderung membawa penduduknya
untuk ikut / menduduki jabatan penting pada perusahaan yang menerima
penanamanan modal dari perusahaan asing tersebut.Hal ini tentu bertentangan dengan
tujuan diadakannya penanaman modal di Indonesia yaitu untuk mengurangi
penggangguran di Indonesia.Pemerintah diharapkan dapat lebih memperhatikan dan
mengawasi penanaman modal asing di Indonesia.
Ada sebanyak 547,2 ribu orang asing di Indonesia dan pada tahun 2010
bertambah menjadi 594,7 orang. Tentu jumlah ini akan meningkat dengan dibukanya
sistem Masyarakat Ekonomia Asean ( MEA ) yang memberikan kebebasan terhadap
aliran barang, jasa dan tenaga kerja terlatih serta investasi dari Negara luar ke
Indonesia . 3
Berbagai kerjasama ekonomi antar masyarakat dunia seperti MEA
( Masyarakat Ekonomi ASEAN ) dan kabar mengenai ekonomi global harus
diantisipasi oleh pemerintah Indonesia. Dengan adanya kerjasama tersebut orang –
orang dari luar negeri dapat dengan bebas masuk ke Indonesia untuk mendapatkan
pekerjaan di Indonesia.Akibatnya kemungkinan saja pekerja Indonesia dapat
dikesampingkan karena dunia beranggapan masyarakat Indonesia tidak mempunyai
pengetahuan yang memadai.
Keberadaan orang asing yang meetap di Indonesia pasti menimbulkan
perbuatan hukum. Orang asing berhak melakukan perkawinan dan dapat memilih
3
Harian Analisa, terbitan tanggal 23 Januari 2016
Universitas Sumatera Utara
10
orang Indonesia sebagai pasangannya dan berhak menerima gaji dari pekerjaan yang
dilakukannya, berhak melakukan jual beli berbagai jenis barang dan jasa termasuk
tanah ( hak pakai ) untuk membangun tempat tinggal mereka.
Orang asing yang bekerja di Indonesia tentu memerlukan tempat tinggal di
Indonesia. Tidak mungkin ia pulang kembali ke negaranya setelah jam kerjanya.
Tentu hal ini dapat menimbulkan dampak besar.Sebagaimana kita ketahui tempat
tinggal untuk penduduk Indonesia sendiri tidak cukup apalagi untuk orang asing yang
bekerja di Indonesia.Kemungkinan saja masyarakat Indonesia sendirilah yang harus
rela tidak mendapatkan tempat tinggal yang layak di negaranya.
Belakangan ini berbagai kalangan menyuarakan agar orang asing diberi
kesempatan untuk dapat memiliki / memberi rumah ( property ) di negara ini dengan
hak atas tanah sebagaimana disebut dalam Undang – Undang Agraria. Dengan
harapan akan masuk investasi asing. Diperkirakan investasi yang bakal masuk sebesar
3 sampai 6 miliar AS pertahun apabila orang asing diizinkan membeli property disini
dengan Hak Milik yang sama dengan hak warga negara Indonesia.
Warga Negara Indonesia sebagai pewaris dari negara ini, harus diberikan
kemungkinan untuk mempunyai hak atas tanah yang menunjukkan adanya hubungan
hukum yang sepenuhnya dengan tanah tersebut, sedang Warga Negara Asing tidak
tertutup kemungkinan untuk mendapatkan hak atas tanah, namun ada pembatasan
tertentu. Atau hanya pada hak atas tanah tertentu.
Pembatasan kepemilikan atas tanah bagi Warga Negara Asing dengan tegas
disebutkan dalam Pasal 9 UUPA “hanya Warga Negara Indonesia yang dapat
Universitas Sumatera Utara
11
mempunyai hubungan sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa dalam batas –
batas ketentuan Pasal 1 dan 2 “
Pembatasan tersebut dapat dilihat pada jenis hak atas tanah yang dapat
dikuasai oleh orang asing yaitu hak pakai dan hak milik atas satuan rumah susun
sedangkan Warga Negara Indonesia dapat menguasai seluruh jenis hak atas tanah
yang ada seperti Hak Milik, Hak Guna Bangunan ( HGB ), Hak Guna Usaha ( HGU ),
dan Hak Pakai
Umumnya rumah susun yang dimiliki oleh orang asing adalah rumah susun
yang tergolong sebagai rumah susun mewah / condominium / apartment. Namun jika
dilihat pembangunan rumah susun yang cenderung mengarah pada pembangunan
rumah susun mewah sedangkan orang asing yang masuk dan bekerja di Indonesia
tidak sebanding maka pemabangunan rumah susun mewah tersebut dianggap sia –
sia.Seharusnya developer juga harus membangun rumah susun yang dapat dimiliki
oleh masyarakat menengah atau kebawah.
Pengawasan dari pemerintah sangat penting dalam hal masuknya orang asing
untuk bekerja di Indonesia.Jangan sampai dengan masuknya orang asing tersebut
menimbulkan dampak bagi Warga Negara Indonesia yang merupakan penduduk asli
Indonesia. Sebab berdasarkan fakta yang ada apabila suatu negara menerima
masuknya orang asing ke negaranya umumnya negara tersebut pada akhirnya akan
dikuasai oleh orang yang bukan penduduk aslinya. Pemerintah harus sangat
memperhatikan dampak tersebut agar jangan sampai Warga Negara Indonesia tidak
mendapat tempat berteduh di negara asalnya sendiri.
Universitas Sumatera Utara
12
B. RUMUSAN MASALAH
Berdasarkan uraian dari latar belakang di atas, maka yang menjadi
permasalahan pokok dalam penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut :
1. Apa yang dimaksud dengan rumah susun / kondomonium?
2. Siapa sajakah yang dapat menghuni dan / atau memiliki rumah susun?
3. Bagaimana peralihan hak milik atas satuan rumah susun dan akibatnya jika
subjeknya WNA?
C. TUJUAN PENULISAN
Adapun tujuan dari penulisan skripsi ini adalah untuk :
1. Mengetahui apakah yang dimaksud dengan rumah susun / kondominium dan
apakah kedua hal istilah tersebut mengandung makna yang sama atau tidak
2. Mengetahui dan memahami siapa yang dapat menghuni dan / atau memiliki
rumah susun
3. Mengetahui cara peralihan hak milik atas satuan rumah susun serta akibat dari
kepemilikan rumah susun oleh Warga Negara Asing
D. MANFAAT PENULISAN
Sedangkan yang menjadi manfaat dari penelitian ini adalah :
1. Secara teoritis adalah untuk menambah literatur dan pengetahuan tentang
pengalihan hak milik atas satuan rumah susun dan akibat kepemilikan rumah
susun oleh WNA
2. Secara praktis, pemerintah dapat lebih memperhatikan dampak yang
ditimbulkan dari pemberian hak milik atas satuan rumah susun bagi WNA dan
Universitas Sumatera Utara
13
bagi pembaca dapat mengetahui bagaimana cara peralihan hak milik atas
satuan rumah susun yang dikuasai oleh WNA
E. METODE PENELITIAN
Untuk mencari dan menemukan kebenaran secara ilmiah serta memperoleh
hasil yang optimal dalam melengkapi bahan-bahan bagi penulisan skripsi, Metode
yang digunakan dalam menyelesaikan skripsi ini adalah :
1. Jenis penelitian
Dalam penyusunan skripsi ini menggunakan metode penelitian hukum
normatif. Penelitian hukum normatif mengacu kepada norma-norma hukum yang
terdapat dalam peraturan perundang-undangan dan putusan-putusan pengadilan
serta norma-norma hukum yang ada dalam masyarakat. Penulisan ini
menggunakan penelitian hukum normatif dengan cara meneliti dan mengolah
bahan pustaka yang merupakan data sekunder atau disebut juga penelitian
kepustakaan.
Penelitian ini bersifat deskriptif, dimana penelitian ini dimaksudkan untuk
mempertegas hipotesa – hipotesa, agar dapat membantu didalam teori – teori lama
atau didalam kerangka menyusun teori – teori baru. 4 Penelitian deskriptif pada
penulisan skripsi ini mengungkapkan peraturan perundang-undangan yang
berkaitan dengan teori-teori hukum yang menjadi objek penelitian.Penelitian yang
bersifat deskriptif merupakan metode yang dipakai untuk menggambarkan suatu
kondisi atau keadaan yang sedang terjadi atau berlangsung yang bertujuan agar
4
Soerjono Soekanto,” Pengantar Penelitian Hukum”, Jakarta,1984, hal 10
Universitas Sumatera Utara
14
dapat memberikan data seteliti mungkin mengenai objek penelitian sehingga
mampu menggali hal-hal yang bersifat ideal, kemudian dianalisis berdasarkan
teori hukum atau peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Data penelitian
Sumber data yang digunakan dalam penelitian ini adalah bahan hukum
primer, sekunder dan tersier. 5
a. Bahan hukum primer, yaitu bahan – bahan hukum yang mengikat, dan terdiri
dari:
1. Norma atau kaidah dasar, yaitu Pembukaan Undang – Undang Dasar 1945
2. Peraturan dasar, yaitu :
-
Batang tubuh UUD 1945
-
Ketetapan – ketetapan MPR
3. Peraturan Perundang – undangan
-
Undang undang atau Perpu
-
Peraturan pemerintah
-
Keputusan presiden
-
Keputusan menteri
-
Peraturan daerah
4. Bahan hukum yang tidak dikodifikasikan
5. Yurisprudensi
5
Bambang Sunggono, SH., MS.,” Metodologi Penelitian Hukum”, Jember, 1996, hal
113 - 114
Universitas Sumatera Utara
15
6. Traktat
7. Bahan hukum dari zaman penjajahan yang hingga kini masih berlaku,
misalnya KUHP dn KUHPerdata
Bahan primer pada penulisan skripsi ini meliputi, yakni peraturan perundangundangan di bidang agraria yang mengikat, antara lain Undang-Undang
Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria,
Undang – Undang Nomor 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun , Undang –
Undang No 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, Undang Undang No 1
Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, Undang –
Undang No 9 Tahun 1992 tentang Keimigrasian, Undang Undang No 62
Tahun 1958 jo Undang – Undang No 12 Tahun 2006 tentang
Kewarganegaraan Republik Indonesia, Undang – Undang No. 3 Tahun 1946
jo Undang – Undang No 6 Tahun 1967 tentang Warga Negara dan Penduduk
Negara, Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentangPemilikan Rumah
dan Tempat Tinggal oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia ,
Undang – Undang No 9/ Drt/ 1995 tentang Kependudukan Orang Asing,
Peraturan Pemerintah No 103 Tahun 2015 1996 tentang Pemilikan
RumahTempat Tinggal Atau Hunian oleh Orang Asing yang Berkedudukan di
Indonesia
b. Bahan hukum sekunder yang memberikan penjelasan mengenai bahan hukum
primer, misalnya Rancangan Undang – Undang ( RUU ), Rancangan
Universitas Sumatera Utara
16
Peraturan Pemerintah ( RPP ), hasil penelitian ( hukum ), hasil karya ( ilmiah )
dari kalangan hukum, dsb .
c. Bahan hukum tersier, yakni bahan – bahan yang memberi petunjuk maupun
penjelasan terhadap bahan hukum primer dan bahan hukum sekunder,
misalnya : kamus – kamus ( hukum ), ensiklopedia, indeks kumulatif,dsb.
Agar diperoleh
informasi yang terbaru dan berkaitan erat dengan
permasalahannya, maka kepustakaan yang dicari dan dipilih harus relevan dan
mutakhir
3. Teknik pengumpulan data
Teknik pengumpulan data dilakukan dengan cara penelitian kepustakaan
(library research) yaitu penelitan yang dilakukan dengan cara meneliti bahan
pustaka atau disebut dengan data sekunder. Adapun data sekunder yang
digunakan dalam penulisan skripsi ini antara lain berasal dari buku-buku, artikel,
peraturan perundang-undangan dan bahan bacaan lain yang terkait dengan
penulisan skripsi ini.
4. Analisis data
Berdasarkan sifat penelitian yang menggunakan metode penelitian bersifat
deskriptif, maka yang dipergunakan adalah pendekatan kualitatif terhadap data
sekunder yang didapat. Bahan hukum yang dianalisis secara kualitatif akan
dikemukakan dalam bentuk uraian secara sistematis dengan menjelaskan
hubungan antara berbagai jenis bahan hukum, selanjutnya semua bahan hukum
diseleksi dan
diolah,
kemudian
dinyatakan
secara
deskriptif
sehingga
Universitas Sumatera Utara
17
menggambarkan dan mengungkapkan dasar hukumnya, sehingga memberikan
jawaban terhadap permasalahan yang dimaksud.
F. KEASLIAN PENULISAN
Judul yang diangkat adalah murni dari hasil pemikiran yang didasarkan dari
ide, gagasan, dibantu dengan buku-buku, referensi dan masukan dari berbagai pihak
dalam membantu penulisan skripsi ini. Berdasarkan pemeriksaan
Perpustakaan
Universitas Cabang Fakultas Hukum USU atau Pusat Dokumentasi dan Informasi
Hukum Fakultas Hukum USU, skripsi yang berjudul “Tinjauan Yuridis Tentang
Peralihan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Akibatnya Jika Subjeknya WNA”
belum pernah ditulis di Fakultas Hukum USU sebelumnya
Jika dilihat dari permasalahan yang ada, tulisan ini bukanlah hasil ciplakan
atau pengandaan karya tulis orang lain. Oleh karena itu,penulisan skripsi ini adalah
karya tulis ilmiah yang asli (original)dan dapat dipertanggung jawabkan.Kalaupun
terdapat pendapat atau kutipan dalam penulisan skripsi ini semata-mata adalah faktor
pendukung dan pelengkap dalam usaha menyempurnakan dan menyelesaikan skripsi
ini
G. SISTEMATIKA PENULISAN
Universitas Sumatera Utara
18
Untuk memberikan gambaran yang menyeluruh mengenai isi dari skripsi ini
maka disusun dalam suatu sistematika penulisan. Sistematika penulisan ini terdiri dari
5 (lima) bab, dimana tiap-tiap bab tersebut terbagi lagi ke dalam beberapa sub bagian
yang bertujuan untuk memudahkan pemahaman terhadap keseluruhan isi skripsi ini.
Adapun sistematika penulisan skripsi ini adalah sebagai berikut:
Bab I merupakan bab pendahuluan. Bab ini menguraikan tentang gambaran
umum yang berisi tentang latar belakang, perumusan masalah, tujuan dan manfaat
penulisan, keaslian penulisan, tinjauan kepustakaan, metode penelitian, dan
sistematika penulisan.
Bab II berisikan tentang pengertian tentang Rumah Susun, Jenis – Jenis (
Klasifikasi ) Rumah Susun, asas pembangunan Rumah Susun, Tujuan pembangunan
Rumah Susun, dan Syarat Pembangunan Rumah Susun
Bab III berisikan tentangsubjek hukum penghuni rumah susun yang terbagi
atas warga negara Indonesia yang menghuni rumah susun dan warga negara asing
yang menghuni rumah susun
Bab IV berisikan tentang tinjauan yuridis tentang peralihan hak milik atas
satuan rumah susun dan akibatnya jika subjeknya WNA yang meliputi tentang
peralihan hak milik atas satuan rumah susun dan akibat penguasaan satuan rumah
susun oleh warga negara asing
Bab V merupakan bab terakhir dari penulisan skripsi ini, dimana dalam bab
ini berisikan kesimpulan dan saran yang menjadi pokok-pokok pikiran penulis
Universitas Sumatera Utara
19
mengenai keseluruhan skripsi berdasarkan pembahasan dari beberapa bab
sebelumnya di atas.
Universitas Sumatera Utara