ANALISA REKAYASA NILAI DENGAN METODE FAST & ANALYTICAL HIERARCHY PROSES PADA PROYEK GEDUNG REGIONAL INDOSAT SEMARANG.
ANALISA REKAYASA NILAI DENGAN
METODEFAST&ANALYTICAL HIERARCHY PROSES
PADA PROYEK GEDUNG REGIONAL INDOSAT
SEMARANG
TUGAS AKHIR
Diajukan oleh :
MASDIN JUMATI
0553010059
PROGRAM STUDY TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN”
JAWA TIMUR
2012
1
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2
ANALISA REKAYASA NILAI DENGAN METODE FAST &
ANALYTICAL HIERARCHY PROSES PADA PROYEK
GEDUNG REGIONAL INDOSAT SEMARANG
ABSTRAK
Disusun oleh :
MASDIN JUMATI
0553010059
Untuk melakukan perencanaan dalam sebuah proyek perlu analisa yang
matang baik biaya maupun fungsi. Hal tersebut dilakukan untuk mendapatkan
hasil perencanaan yang optimum. Salah satu metode yang efektif adalah dengan
menerapkan rekayasa nilai. Dimana analisa terhadap biaya didasari atas fungsi
utama dari sebuah proyek. Penerapan rekayasa nilai pada Proyek Pembangunan
Gedung Kantor Regional indosat semarang jawa tengah ini, dilatarbelakangi oleh
keterbatasan dana yang tersedia oleh pihak pemilik proyek. Sehingga perlu
dicarikan alternatif perencanaan dimana kebutuhan ruang yang direncanakan awal
tetap tersedia dengan kondisi keuangan yang berjalan. Sedangkan rencana kerja
rekayasa nilai meliputi ; Tahap Informasi, Tahap Kreatif, Tahap Analisa, dan
Tahap Rekomendasi.
Untuk mendapatkan hasil perencanaan yang baik digunakan Metode AHP.
Sebelumnya dilakukan perbandingan cost/worth untuk mencari biaya yang tidak
diperlukan dengan menggunakan analisa fungsi. Analisa fungsi tersebut
berdasarkan fungsi-fungsi yang terpilih oleh FAST. Sedangkan item pekerjaan
dalam FAST didapatkan dari analisa Pareto dan breakdown cost model.
Dari hasil tahap rekomendasi untuk pekerjaan Rekayasa Nilai didapatkan
penghematan biaya proyek sebesar Rp. 233.506.279,6 atau 1.08 % dari total biaya
proyek Sebesar Rp 21.568.714.275,62. Hal ini memberikan harapan pada pekerjaan
perencanaan selanjutnya untuk dilakukan rekayasa nilai.
.
Kata kunci : Rekayasa nilai, Metode FAST, AHP
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis persembahkan kehadirat Allah SWT, atas segala
rahmat dan karunia-nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas akhir ini
pada waktunya.
Penulisan tugas akhir yang berjudul “ANALISA REKAYASA NILAI
DENGAN METODE FAST & ANALYTICAL HIERARCHY
PROSES
PADA PROYEK GEDUNG REGIONAL INDOSAT SEMARANG (STUDI
KASUS GEDUNG REGIONAL INDOSAT SEMARANG) ini merupakan
salah satu syarat untuk menyelesaikan pendidikan program strata 1 (S1) Program
Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Universitas
Pembangunan Nasional “VETERAN” Jawa Timur.
Dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini penulis berusaha semaksimal
mungkin menerapkan ilmu yang penulis dapatkan di bangku perkuliahan dan
buku–buku literatur yang sesuai dengan judul Tugas Akhir ini. Disamping ini
penulis juga menerapkan petunjuk-petunjuk yang diberikan oleh dosen
pembimbing. Namun sebagai manusia biasa dengan keterbatasan yang ada pada
penulis menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena
itu segala saran dan kritik yang bersifat membangun dari setiap pembaca akan
penulis terima demi kesempurnaan Tugas Akhir ini.
Dengan tersusunnya Tugas Akhir ini penulis tidak lupa mengucapkan terima
kasih sebanyak-banyaknya kepada semua pihak yang telah memberikan
bimbingan, dorongan, semangat, arahan serta berbagai macam bantuan baik
berupa moral maupun spritual, terutama kepada :
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
4
1.
Bapak tersayang, Ibu tersayang, serta seluruh keluarga dan kerabat yang
telah banyak memberikan dukungan lahir dan batin, material, spritual, dan
moral sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan baik.
2.
Ibu Ir.Naniek Ratni Jar.,M.Kes. selaku Dekan Fakultas Teknik Sipil dan
Perencanaan Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
3.
Bapak Ibnu Sholichin,ST,MT. selaku Kepala Program Studi Teknik Sipil
Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
4.
N Dita P Putra , ST.,MT. selaku dosen pembimbing utama Tugas Akhir
yang telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan moril
selama pengerjaan Tugas Akhir sampai selesai.
5.
Dra.Anna Rumintang,MT. selaku dosen pembimbing pendamping Tugas
Akhir yang telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan
moril selama pengerjaan Tugas Akhir sampai selesai.
6.
Ibu Ir. Siti Zainab,MT. yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan
Tugas Akhir ini.
7.
Segenap dosen dan staff Program Studi Teknik Sipil UPN “Veteran” Jawa
Timur.
8.
Para tim penguji yang telah membantu penulis sehingga penulis dapat
menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan lebih baik.
9.
Untuk teman-teman Holywood, Dendra Eka Purnama,ST.Agung Adi
Wibowo,ST. Nanang Setya Perdana,ST. Terimakasih atas bantuan dan
kekompakannya.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
5
10.
Adde, Arman, Ramzi, Arie,Indra, Alfian,Mifta, Peties dan teman-teman
yang tidak bisa saya sebutkan satu persatu.
11.
Segenap keluarga besar Teknik Sipil UPN “Veteran” Jatim dan temanteman Teknik Sipil khususnya angkatan 2005 dan 2006 terima kasih atas
dorongan dan semangatnya yang bermanfaat sehingga penulis dapat
menyelesaikan Tugas Akhir ini.
Surabaya, 8 Mei 2012
Penulis
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
6
DAFTAR ISI
ABSTRAK
KATAPENGANTAR……………………………………………………………..i
DAFTAR ISI……………………………………………………………………..iv
DAFTARTABEL………………………………………………….………….....vi
DAFTARGAMBAR…………......................................................................xiv
BAB I
PENDAHULUAN ……………………………………………………1
1.1. Latar Belakang .........................................................................................
1
1.2. Perumusan masalah .................................................................................
2
1.3. Tujuan .....................................................................................................
2
1.4. Ruang Lingkup dan Batasan Masalah ......................................................
2
BAB II
TINJ AUAN PUSTAKA……………………………………………..4
2.1. Pengertian Rekayasa Nilai .......................................................................
4
2.2. Manfaat Rekayasa Nilai ..........................................................................
8
2.3. Kedudukan Konsultan Rekayasa Nilai dalam Organisasi Proyek ..............
8
2.3.1. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Tim Owner .............................
8
2.3.2. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Anggota dari Kontraktor .........
9
2.3.3. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Tim Konsultan MK ................. 11
2.4. Konsep Dasar Rekayasa Nilai ................................................................. 12
2.5. Rencana Kerja Rekayasa Nilai ................................................................ 14
2.5.1. Tahap Informasi ........................................................................... 17
2.5.2. Tahap Kreatif ............................................................................... 25
2.5.3. Tahap Analisa .............................................................................. 29
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
7
2.5.3.1. Analisa Keuntungan dan Kerugian ................................. 29
2.5.3.2. Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek ................................ 31
2.5.3.3. Analytical Hierarchy Process ......................................... 33
2.5.4. Tahap Rekomendasi ..................................................................... 40
BAB III
METODOLOGI……………………………………………….…….43
3.1. Obyek Penelitian ..................................................................................... 43
3.2. Data Penelitian ........................................................................................ 43
3.2.1. Jenis Data ..................................................................................... 43
3.2.2. Teknik Pengumpulan Data ........................................................... 44
3.3. Tahapan Penelitian .................................................................................. 44
BAB IV
PENERAPAN REKAYASA NILAI…………………….......……..49
1.1. Tahap Informasi ...................................................................................... 49
1.1.1. Data umum proyek ...................................................................... 49
1.1.2. Batasan desain perencanaan gedung proyek .................................. 50
1.1.3. Pemilihan item kerja ..................................................................... 51
1.1.3.1. Identifikasi item pekerjaan berbiaya tinggi ...................... 51
1.1.3.2. F. A. S. T. ...................................................................... 54
2.1 Tahap Kreatif .......................................................................................... 63\
2.1.1 Item Pekerjaan Plafond ................................................................ 63
2.1.2 Item pekerjaan Pasangan dinding ................................................. 63
2.1.3 Item pekerjaan Pasangan keramik lantai ...................................... 63
2.2 Tahap Analisa .......................................................................................... 64
2.2.1 Analisa keuntungan dan kerugian ................................................. 64
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
8
2.2.1.1 Biaya Siklus Hidup Item Pekerjaan plafond ...................... 85
2.2.1.2 Biaya Siklus Hidup Item Pekerjaan dinding ...................... 92
2.2.1.3 Biaya Siklus Hidup Item Pekerjaan lantai keramik ............. 96
3.3.1 Analisa Pengambilan Keputusan Dengan Metode AHP......................102
2.2.1.4 Item Pekerjaan Lantai ....................................................... 120
2.3 Tahap Rekomendasi ................................................................................. 127
2.3.1 Item Pekerjaan Plafon ................................................................... 127
2.3.2 Item Pekerjaan dinding ................................................................. 128
2.3.3 Item Pekerjaan Lantai keramik ..................................................... 129
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN………………………………..…..131
5.1 Kesimpulan ............................................................................................ 131
5.2 Saran ....................................................................................................... 132
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN – LAMPIRAN
LAMPIRAN 1
LAMPIRAN 2
LAMPIRAN 3
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
9
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Tabel Breakdown Cost Model………………………………………....19
Tabel 2.2 Form Tabel Analisa fungsi (Zimmerman,1982) ............................... 24
Tabel 2.3 Form Tabel Tahap kreatif (Zimmerman,1982) ................................ 28
Tabel 2.4 Form Tabel Analisa Keuntungan dan Kerugian ............................... 31
Tabel 2.5 Form Analisa biaya siklus hidup proyek .......................................... 33
Tabel 2.6 Form Tabel Perbandingan kriteria.................................................... 37
Tabel 2.7 Form Tabel Perbandingan Alternatif ................................................ 37
Tabel 2.8 Form Tabel Normalisasi Kriteria .................................................... 39
Tabel 2.9 Form Matrik Sintesa. ....................................................................... 40
Tabel 4.1 Batasan desain perencanaan ............................................................ 50
Tabel 4.2 Breakdown Analysis Item Pekerjaan ............................................... 53
Tabel 4.3 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Balok ........................................... 55
Tabel 4.4 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Plat ............................................... 56
Tabel 4.5 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Kolom ......................................... 57
Tabel 4.6 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Pasangan ...................................... 58
Tabel 4.7 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Plafond ........................................ 58
Tabel 4.8 Rekapitulasi Hasil Analisa Fungsi ( C / W )..................................... 59
Tabel 4.9 Breakdown Analysis Item Pekerjaan Pasangan Tahap ke – 2 .......... 59
Tabel 4.10 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Dinding ..................................... 61
Tabel 4.11 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Pasangan Lantai Keramik ........... 61
Tabel 4.12 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Pasangan Dinding Keramik ........ 62
Tabel 4.13 Rekapitulasi hasil analisa fungsi tahap ke - 2 ( C/W ) .................... 62
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
10
Tabel 4.14 Standar penelitian keuntungan dan kerugian ................................. 65
Tabel 4.15 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Plafond ... 66
Tabel 4.16 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Dinding
lantai no 1 .................................................................................... 68
Tabel 4.17 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 2 .......................................................................................... 69
Tabel 4.18 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 3 ......................................................................................... 69
Tabel 4.19 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 4 ......................................................................................... 70
Tabel 4.20 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 5 ......................................................................................... 70
Tabel 4.21 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 6 ............................................................................................ 71
Tabel 4.22 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 7 ......................................................................................... 71
Tabel 4.23Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 8 ......................................................................................... 72
Tabel 4.24 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 9 ......................................................................................... 72
Tabel 4.25 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 10 ........................................................................................ 73
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
11
Tabel 4.26 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 11 ........................................................................................ 73
Tabel 4.27 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 1-11 .................................................................................... 74
Tabel 4.28 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 1 ......................................................................................... 75
Tabel 4.29 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 2 ......................................................................................... 75
Tabel 4.30 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 3 ......................................................................................... 76
Tabel 4.31 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 4 ......................................................................................... 77
Tabel 4.32 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 5 ........................................................................................ 77
Tabel 4.33 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 6 ......................................................................................... 78
Tabel 4.34 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 7 ......................................................................................... 79
Tabel 4.35 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 8 ......................................................................................... 80
Tabel 4.36 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 9 ......................................................................................... 80
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
12
Tabel 4.37 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 10 ....................................................................................... 81
Tabel 4.38 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 11 ........................................................................................ 82
Tabel 4.39 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pek. Keramik lantai
1- 11 ............................................................................................. 83
Tabel 4.40 Analisa biaya daur hidup item pekerjaan plafond .......................... 91
Tabel 4.41 Analisa biaya daur hidup item pekerjaan dinding. ......................... 95
Tabel 4.42 Analisa biaya daur hidup item pekerjaan lantai keramik ................ 101
Tabel 4.43 Skala Penilaian AHP .................................................................... 103
Tabel 4.44 RATA-RATA GEOMETRIK TERHADAP KRITERIA PADA
PEK. PLAFON ............................................................................ 106
Tabel 4.45 Rata-Rata Geometrik Kriteria Biaya ............................................. 107
Tabel 4.46 Rata-rata Geometrik kriteria estetika ............................................. 107
Tabel 4.47 Rata-Rata Geometrik Kriteria Teknik Pelaksanaan ........................ 107
Tabel 4.48 Rata-Rata Geometrik Kriteria Keawetan ........................................ 108
Tabel 4.49 Perbandingan kriteria..................................................................... 108
Tabel 4.50 Normalisasi perbandingan kriteria ................................................. 108
Tabel 4.51 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria biaya konstruksi
LCC(A) ....................................................................................... 110
Tabel 4.52 Normalisasi berdasarkan kriteria biaya konstruksi LCC (A) ........... 110
Tabel 4.53 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Estetika (B) ............. 111
Tabel 4.54 Normalisasi berdasarkan kriteria Estetika (B) ............................... 111
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
13
Tabel 4.55 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Teknik pelaksanaan
(C) ................................................................................................ 111
Tabel 4.56 Normalisasi berdasarkan kriteria Teknik Pelaksanaan (C) .............. 112
Tabel 4.57 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Keawetan (D) ............ 112
Tabel 4.58 Normalisasi berdasarkan Keawetan (D) ......................................... 112
Tabel 4.59 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Perawatan (E) ........... 112
Tabel 4.60 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Perawatan (E) .......... 113
Tabel 4.61 Matriks sintesa proses AHP Plafon ................................................ 113
Tabel 4.62 RATA-RATA GEOMETRIK TERHADAP KRITERIA PADA
PEK. DINDING .......................................................................... 115
Tabel 4.63 Rata-Rata Geometrik Kriteria Biaya ............................................ 115
Tabel 4.64 Rata-Rata Geometrik Kriteria Estetika ......................................... 115
Tabel 4.65 Rata-Rata Geometrik Kriteria Teknik Pelaksanaan ....................... 116
Tabel 4.66 Rata-Rata Geometrik Kriteria Keawetan ....................................... ..116
Tabel 4.67 Rata-Rata Geometrik Kriteria Perawatan ..................................... 116
Tabel 4.68 Rata-Rata Geometrik Kriteria waktu pelaksanaan ........................ 116
Tabel 4.69 Perbandingan kriteria..................................................................... .116
Tabel 4.70 Normalisasi perbandingan kriteria ................................................. 117
Tabel 4.71 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria biaya konstruksi (A) .. 117
Tabel 4.72 Normalisasi berdasarkan kriteria biaya konstruksi (A) .................. 117
Tabel 4.73 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Estetika (B) .............. 117
Tabel 4.74 Normalisasi berdasarkan kriteria Estetika (B) .............................. 117
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
14
Tabel 4.75 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Teknik Pelaksanaan
(C) ............................................................................................... 118
Tabel 4.76 Normalisasi berdasarkan kriteria Teknik pelaksanaan (C) ............. 118
Tabel 4.77 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Keawetan (D) .......... 118
Tabel 4.78 Normalisasi berdasarkan kriteria Keawetan (D) ............................. 118
Tabel 4.79 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Perawatan (E) ......... 118
Tabel 4.80 Normalisasi berdasarkan kriteria Perawatan (E) ............................ 119
Tabel 4.81 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Waktu Pelaksanaan
(F) ............................................................................................... 119
Tabel 4.82 Normalisasi berdasarkan kriteria Waktu Pelaksanaan (F) .............. 119
Tabel 4.83 Matriks sintesa proses AHP Dinding ............................................ 119
Tabel 4.84 RATA-RATA GEOMETRIK TERHADAP KRITERIA PADA
PEK. KERAMIK ........................................................................ 121
Tabel 4.85 Rata-Rata Geometrik Kriteria Biaya ............................................ .121
Tabel 4.86 Rata-Rata Geometrik Kriteria Estetika .............................................122
Tabel 4.87 Rata-Rata Geometrik Kriteria Teknik Pelaksanaan ....................... 122
Tabel 4.88 Rata-Rata Geometrik Kriteria Keawetan ....................................... 122
Tabel 4.89 Rata-Rata Geometrik Kriteria Perawatan ...................................... 122
Tabel 4.90 Rata-Rata Geometrik Kriteria waktu pelaksanaan ........................ 123
Tabel 4.91 Perbandingan kriteria .................................................................... 123
Tabel 4.92 Normalisasi perbandingan kriteria ................................................. 123
Tabel 4.93 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria biaya konstruksi ...... 124
Tabel 4.94 Normalisasi berdasarkan kriteria biaya konstruksi (A) .................. 124
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
15
Tabel 4.95 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Estetika (B) .............. 124
Tabel 4.96 Normalisasi berdasarkan kriteria Estetika (B) .............................. 124
Tabel 4.97 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Teknik Pelaksanaan
(C)…………………………………………………………………. …......125
Tabel 4.98 Normalisasi berdasarkan kriteria Teknik Pelaksanaan (C) ............. 125
Tabel 4.98 Perbandingan alternatif berdasarkan keawetan (D)....................... 125
Tabel 4.100 Normalisasi berdasarkan kriteria Keawetan (D) .......................... 125
Tabel 4.101 Perbandingan alternatif berdasarkan Perawatan (E).................... 126
Tabel 4.102 Normalisasi berdasarkan kriteria Perawatan (E) ........................... 126
Tabel 4.103 Perbandingan alternatif berdasarkan Waktu Pelaksanaan (F)....... 126
Tabel 4.104 Normalisasi berdasarkan kriteria Waktu Pelaksanaan (F) ............. 126
Tabel 4.105 Matriks sintesa proses AHP Lantai keramik................................. 127
Tabel 4.106 Tabel Rekomendasi Pekerjaan Plafon .......................................... 128
Tabel 4.107 Tabel Rekomendasi Pekerjaan dinding ........................................ 129
Tabel 4.108 Tabel Rekomendasi Pekerjaan Lantai keramik ............................. 130
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
16
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1. Lokasi Proyek ............................................................................
3
Gambar 2.1 Konsultan rekayasa nilai sebagai tim owner ...............................
9
Gambar 2.2 konsultan rekayasa nilai sebagai anggota dari kontraktor ............. 10
Gambar 2.3 Konsultan rekayasa nilai sebagai tim konsultan MK ................... 11
Gambar 2.4 Grafik Hukum Distribusi Pareto (Dell’Ishola, 1975) ................... 20
Gambar 2.5. Diagram Alur Logika How and Why dalam FAST ..................... 21
Gambar 2.6 Hierarchy Keputusan .................................................................. 36
Gambar 2.7 Flow Chart Metodologi Penyelesaian Tugas Akhir ..................... 48
Gambar 4.1 Bagan Cost Model Proyek .......................................................... 52
Gambar 4.2 Grafik Hukum Distribusi Pareto ................................................. 54
Gambar 4.3 Diagram FAST Pekerjaan Balok ................................................. 55
Gambar 4.4 Diagram FAST Pekerjaan Pelat ................................................... 55
Gambar 4.5 Diagram FAST Pekerjaan Kolom ................................................ 56
Gambar 4.6 Diagram FAST Pekerjaan Pasangan ............................................ 57
Gambar 4.7 Diagram FAST Pekerjaan Plafond .............................................. 59
Gambar 4.8 Grafik Hukum Distribusi Pareto Tahap ke-2 .............................. 60
Gambar 4.9 Diagram FAST Pekerjaan Dinding ............................................. 60
Gambar 4.11 Diagram FAST Pekerjaan Lantai Keramik ................................ 61
Gambar 4.12 Diagram FAST Pekerjaan Dinding Keramik ............................. 62
Gambar 4.13 Costflow Maintenance plafon untuk desain awal ....................... 86
Gambar 4.14 Costflow Maintenance plafon untuk Alternatif 9 ...................... 87
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
17
Gambar 4.15 Costflow Maintenance plafon untuk alternatif 8 ....................... 89
Gambar 4.16 Costflow Maintenance plafon untuk Alternatif 7 ...................... 90
Gambar 4.17 Costflow Maintenance Dinding untuk desain awal .................... 93
Gambar 4.18 Costflow Maintenance Dinding untukAlternatif 1 lantai 1 ......... 97
Gambar 4.19 Costflow Maintenance Lantai keramik untuk alternatif 1 lantai 1 98
Gambar 4.20 Costflow Maintenance Lantai keramik untuk alternatif 2 lantai 1 100
Gambar 4.21 Hierarki keputusan pekerjaan plafon ......................................... 104
Gambar 4.22 Hierarki keputusan dinding ....................................................... 114
Gambar 4.23 Hierarki keputusan lantai keramik ............................................. 120
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
18
BAB I
PENDAHULUAN
1.5. Latar Belakang
Gedung regional Indosat semarang adalah sebuah kantor Indosat
tingkat regional yang wilayah kerjanya meliputi Jawa Tengah dan
Yogyakarta.
Berkewajiban mengatur dan mengawasi proses administrasi
pemasaran produk-produk Indosat yang dilakukan oleh kantor cabang –
kantor cabang yang tersebar di Jateng dan Yogyakarta. Regional Indosat
berkedudukan di kota Semarang karena kota ini adalah pemberi kontribusi
terbesar di Jawa Tengah. Regional Indosat memiliki galeri Indosat sebagai
kantor pelayanan bagi para pelanggan Indosat sekaligus sebagai tempat untuk
memasarkan produk – produk dari Indosat kepada konsumennya.
Sehubungan dengan adanya rencana pembangunan gedung baru indosat
tersebut maka digunakan Rekayasa Nilai untuk menekan biaya pembangunan
yang sekecil mungkin, tetapi tetap memelihara kualitas. Rekayasa nilai akan
dilakukan pada pekerjaan bangunan yang memiliki biaya yang besar. Metode
yeng digunakan adalah dengan menggunakan studi literatur yang berisi
tahapan yang ada pada Value Engineering yaitu tahap informasi, tahap
kreatif, tahap analisa, dan tahap rekomendasi. Dengan menggunakan rekayasa
nilai diharapkan bisa menghemat dana yang telah disediakan dengan tidak
mengurangi nilai dari fungsi bangunan tersebut.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
19
1.6. Per umusan masalah
Berdasarkan wacana yang telah diuraikan diatas, maka permasalahan
yang akan dibahas adalah :
1) Pekerjaan apa saja yang dapat dilakukan Rekayasa Nilai?
2) Alternatif terbaik apa yang dapat mengganti desain awal pada item
pekerjaan terpilih?
3) Berapa penghematan biaya yang diperoleh dari penerapan rekayasa nilai
pada Proyek Pembangunan Gedung Kantor Regional indosat semarang.
1.7. Tujuan
Adapun tujuan dari penyusunan tugas akhir ini adalah sebagai berikut:
1) Mendapatkan Pekerjaan yang akan dilakukan rekayasa nilai pada Proyek
Pembangunan Gedung Kantor Regional indosat semarang.
2) Mendapatkan alternatif terbaik dengan biaya murah, dan kualitas terbaik
untuk mengganti desain awal pada item pekerjaan terpilih.
3) Untuk mengetahui besar penghematan biaya dari penerapan rekayasa nilai
pada Proyek Pembangunan Gedung Rgional Indosat semarang.
1.8. Ruang Lingkup dan Batasan Masalah
Ruang lingkup dan batasan masalah dalam tugas akhir ini adalah :
1) Penerapan rekayasa nilai dilakukan hanya pada item pekerjaan yang
terpilih sesuai hasil studi.
2) Tidak memperhitungkan biaya tim rekayasa nilai.
3) Tidak memperhitungkan metode pelaksanaan dan waktu pelaksanaan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
20
4) Biaya-biaya dan harga satuan diambil dari data Rencana Anggaran Biaya
Proyek.
5) Tidak memperhitungkan waktu yang diperlukan untuk melakukan studi
rekayasa nilai.
6) Lokasi proyek : JL. PANDANARAN SEMARANG
1.9. Lokasi Pr oyek :
Gambar 1.1. Lokasi Proyek
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB II
TINJ AUAN PUSTAKA
2.6. Pengertian Rekayasa Nilai
Secara umum pengertian Rekayasa Nilai adalah suatu metode yang
menggunakan pendekatan yang bersifat kreatif dan sistematis yang
berdasarkan pada tahapan rekayasa nilai. Proses yang ditempuh adalah
dengan menekan biaya sekecil mungkin dengan tetap memelihara kualitas.
Sedangkan pengertian Rekayasa Nilai (Value Engineering) menurut para ahli
adalah sebagai berikut :
a. Rekayasa Nilai adalah Usaha yang terorganisasi secara sistematis dan
mengaplikasikan
suatu
teknik
yang
telah
diakui,
yaitu
teknik
mengidentifikasi fungsi produk atau jasa yang bertujuan memenuhi fungsi
yang diperlukan dengan harga yang terendah (paling ekonomis). (Iman
Soeharto, 1995)
b. Rekayasa Nilai adalah Sebuah teknik dalam manajemen menggunakan
pendekatan sistematis untuk mencari keseimbangan fungsi terbaik antara
biaya, keandalan dan kinerja sebuah proyek. (Dell’Isola, 1975)
c. Rekayasa Nilai adalah sebuah pendekatan yang bersifat kreatif dan
sistematis dengan tujuan untuk mengurangi/menghilangkan biaya-biaya
yang tidak diperlukan. (Zimmerman , 1982)
21
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
22
Selain pengertian-pengertian mengenai rekayasa nilai diatas, menurut
Zimmerman (1982) rekayasa nilai juga berarti :
1. Berorientasi Pada Sistem (An Oriented System)
Yaitu suatu teknik yang menggunakan tahapan dalam rencana tugas (job
plan) untuk mengidentifikasi dan menghilangkan biaya-biaya yang tidak
diperlukan.
2. Berorientasi Pada Siklus Hidup (Life Cycle Oriented)
Yaitu suatu teknik yang berorientasi pada biaya total yang diperlukan
selama proses produksi serta optimasi pengoperasian segala fasilitas
pendukungnya.
3. Pendekatan Tim Yang Multidisiplin (Multidisciplin Team Approach)
Suatu teknik penghematan biaya produksi yang melibatkan seluruh team
yang berkepentingan dalam proyek : pemilik, perencana, dan para ahli
yang berpengalaman dibidangnya. Rekayasa nilai adalah sebuah kerja
team yang saling terkait, bukan usaha perorangan.
4. Berorientasi Pada Fungsi (An Oriented Function)
Yaitu suatu teknik yang berorientasi pada fungsi-fungsi yang diperlukan
pada setiap item maupun sistem yang ditinjau untuk menghasilkan nilainilai produk yang dikehendaki.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
23
Dan juga yang perlu diketahui adalah rekayasa nilai tidak
mempunyai artian seperti dibawah ini :
1. A Desain Review
Rekayasa nilai tidak dimaksudkan untuk meninjau ulang desain, tetapi
justru menggunakan desain awal sebagai acuan dan rekayasa nilai tidak
bertujuan untuk mencari-cari kesalahan dalam perencanaan yang telah
dilakukan sebelumnya/mengurangi perhitungan yang dilakukan oleh pihak
perencana.
2. Pemangkasan Biaya (A Cost Cutting Prosses)
Proses pengurangan biaya dengan mengurangi biaya satuan (unit price)
maupun mengorbankan mutu, keandalan dan penampilan dari hasil
produk.
3. Kontrol Kualitas (Quality Control)
Dikeranakan rekayasa nilai lebih dari sekedar meninjau ulang status
keandalan sebuah produk desain .
4. Kebutuhan Seluruh Desain (A Requirement Done All Desain)
Bukan merupakan keharusan tiap perencana/pelaksana untuk melakukan
hal ini karena memiliki keterbatasan kemampuan dan waktu dalam
pekerjaannya, sehingga tidak dimungkinkan melakukan perbandingan
alternatif diluar yang dikuasai.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
24
Pada Rekayasa Nilai perlu diperhatikan tentang perbedaan antara
arti nilai, biaya, dan fungsi.
1. Nilai
Arti nilai (value) sulit dibedakan dengan biaya (cost) atau harga
(price). Nilai mengandung arti subyektif. Pada Rekayasa Nilai hanya
dikaitkan dengan ekonomi. Pengertian nilai dibedakan dengan biaya
karena hal-hal sebagai berikut:
a. Ukuran nilai ditentukan oleh fungsi atau kegunaan sedangkan harga
atau biaya ditentukan oleh substansi barangnya atau harga komponenkomponen yang membentuk barang tersebut.
b. Ukuran nilai condong kearah subyektif sedangkan biaya tergantung
kepada angka pengeluaran yang telah dilakukan untuk mewujudkan
barang tersebut.
2. Biaya
Biaya adalah jumlah segala usaha dan pengeluaran yang dilakukan
dalam mengembangkan, memproduksi, dan aplikasi produk. Perhatian
Rekayasa Nilai terhadap manufaktur peralatan ditujukan pada komponen
biaya terbesar yaitu material, tenaga kerja, dan overhead.
3. Fungsi
Pada rekayasa nilai yang menjadi obyek utama dalam hubungan
dengan biaya adalah fungsi. Dimana fungsi dibedakan menjadi 2 sebagai
berikut :
a. Fungi dasar yaitu alasan pokok sistem itu terwujud.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
25
b. Fungsi kedua adalah kegunaan yang tidak langsung untuk memenuhi
fungsi dasar tetapi diperlukan untuk menunjangnya.
2.7. Manfaat Rekayasa Nilai
Rekayasa Nilai menjadi satu alternatif penghematan biaya yang
bermanfaat ketika dalam suatu proyek konstruksi terjadi beberapa faktor :
1) Suku bunga perbankan yang fluktuatif
2) Laju inflasi yang tinggi
3) Keterbatasan dana pelaksanaan pekerjaan
4) Peningkatan biaya konstruksi
5) Usaha mengoptimalkan dana untuk mencapai fungsi utama
6) Akibat perkembangan dan kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi
2.8. Kedudukan Konsultan Rekayasa Nilai dalam Or ganisasi Pr oyek
2.8.1. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Tim Owner
Konsultan rekayasa nilai bertugas memberikan komentar maupun
saran-saran kepada pemilik proyek mulai dari tahap konsep perencanaan
hingga akhir pelaksanaan proyek, khususnya pada kontrol dan pengawasan
biaya termasuk VECP ( Value Engineering Change Proposal ) bersama pihak
kontraktor ( Gambar 2.1 ).
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
26
Pemilik proyek
Konsultan perencana
dan supervisi
kontraktor
Konsultan
rekayasa nilai
Konsultan manajemen
konstruksi
Gambar 2.1 Konsultan rekayasa nilai sebagai tim owner
Keuntungan :
a) Komunikasi yang baik antara pemilik dan tim rekayasa nilai.
b) Dapat diketahui keseluruhan konsep kebutuhan yang diinginkan owner.
c) Dapat diprogramkan peningkatan kemampuan dan ketrampilan para
personil proyek.
d) Tim rekayasa nilai leluasa bertugas memonitor seluruh pekerjaan
kontraktor maupun perencana sehubungan dengan misi optimasi biaya
yang dijalankannya.
Kerugian :
o Owner harus mengalokasikan dana khusus dan langsung untuk membayar
jasa konsultan rekayasa nilai.
2.8.2. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Anggota dar i Kontraktor
Konsultan
rekayasa
nilai
bertugas
membuat
VECP
dengan
pembebanan biaya pada anggaran pelaksanaan yang dibuat kontraktor. Untuk
lebih jelasnya dapat dilihat pada ( gambar 2.2 ).
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
27
Pemilik proyek
Konsultan perencana
dan supervisi
Konsultan manajemen
konstruksi
kontraktor
Konsultan rekayasa
nilai
Gambar 2.2 konsultan r ekayasa nilai sebagai anggota dar i kontraktor .
Keuntungan :
a) Organisasi proyek lebih sederhana.
b) Mempermudah sistem administrasi pembiayaan proyek ( tanpa perlu
merubah alokasi anggaran yang telah disetujui ).
Kerugian :
a) Jasa konsultan rekayasa nilai hanya pada Change Proposal tanpa dikaitkan
dengan aspek manajemen pengendalian proyek.
b) Analisa rekayasa nilai tidak lagi berorientasi pada total life cycle cost,
tetapi pada anggaraan pelaksanaan saja.
c) Konsultan rekayasa nilai lebih membawa misi kontraktor kearah
kerjasama.
d) Tidak dapat dilakukan kontrol langsung terhadap konsultan rekayasa nilai.
e) Owner harus mengalokasikan dana khusus dan langsung untuk membayar
jasa konsultan rekayasa nilai.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
28
2.8.3. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Tim Konsultan MK
Konsultan rekayasa nilai bertugas membuat analisa kegiatan proyek
dan bersama-sama dengan konsultan Manajemen Konstruksi memberi saran
kepada pemilik tentang aspek biaya proyek ( gambar 2.3 ).
Pemilik proyek
Konsultan perencana
dan supervisi
Konsultan manajemen
konstruksi
kontraktor
Konsultan rekayasa
nilai
Gambar 2.3 konsultan rekayasa nilai sebagai tim konsultan MK
Keuntungan :
a) Tim rekayasa nilai leluasa bertugas memonitor pelaksanaan pekerjaan
proyek.
b) Dapat meningkatkan kemampuan staf proyek.
c) Organisasi proyek sederhana.
d) Terjadi komunikasi yang baik antara pemilik, konsultan rekayasa nilai dan
konsultan manajemen konstruksi tentang manajemen dan kontrol biaya
dan administrasi proyek.
e) Administrasi pembiayaan proyek lebih sederhana (tanpa perubahan alokasi
anggaran yang ada).
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
29
Kerugian :
a) Tidak dapat dilakukan kontrol langsung terhadap konsultan rekayasa nilai
oleh pemilik, harus melalui konsultan manajemen konstruksi dahulu.
2.9. Konsep Dasar Rekayasa Nilai
Dalam rekayasa nilai terdapat unsur-unsur penunjang utama yang
digunakan untuk mendukung suatu proses untuk menganalisa suatu
permasalahan. Menurut Zimmerman (1982), ada unsur utama dikenal sebagai
Key of Value Engineering. Unsur utama tersebut antara lain sebagai berikut :
1. Analisa Fungsi (Function Analysis)
Analisa fungsi adalah landasan utama dalam rekayasa nilai yang
digunakan untuk membantu mengidentifikasi item permasalahan yang
ditinjau. Analisa ini selalu mendasarkan setiap obyek pada fungsi atau
kegunaan obyek tersebut terhadap keseluruhan item.
2. Model Biaya (Cost Model)
Model pembiayaan ini digunakan sebagai alat untuk mengatur dan
membagikan perhitungan biaya ke dalam bidang fungsinya melalui
perbandingan Basic Cost dan Actual Cost sehingga dapat dengan mudah
didefinisikan dan diukur.
3. Biaya Siklus Hidup (The Life Cycle Casting)
Digunakan sebagai cara untuk memberikan perkiraan anggaran dari
setiap pemecahan yang diberikan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
30
4. Teknik Sistem Analisa Fungsi (Function Analysis Technique / FAST)
Adalah cara yang sistematis untuk mendapatkan sebuah metode yang
diatur dari proses pekerjaan kompleks. Dengan demikian setiap permasalahan
yang timbul dapat dengan mudah dicarikan penyebabnya untuk selanjutnya
dapat dicarikan jalan penyelesaianya.
5. Rencana Kerja Rekayasa Nilai (VE Job Plan)
Pengaturan dan pendekatan yang sistematis adalah kunci utama studi
Rekayasa Nilai yang berhasil. Oleh karena itu, studi ini harus dikerjakan
dengan rencana kerja yang matang dan efektif.
6. Berfikir Kreatif (Creatif Thinking)
Dalam melakukan analisa dibutuhkan suatu bentuk pemecahan
permasalahan yang bersumber dari pola fikir yang kreatif, karena dengan
hanya begitu permasalahan-permasalahan yang muncul dan sulit dapat
dicarikan pemecahannya.
7. Kebiasaan dan Sikap (Human Dynamics)
Kebiasaan dan sikap seseorang sering kali berpengaruh dalam hal
pengambilan keputusan terutama saat menghadapi permasalahan.
8. Biaya dan Nilai (cost and Worth)
Untuk mempermudah analisa yang dilakukan dalam rekayasa nilai,
perlu dibedakan dengan jelas antara dua variable. Hal ini bertujuan untuk
mempermudah analisa yang akan dilakukan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
31
9. Managemen Hubungan Antar Pelaku Dalam Rekayasa Nilai (Managing The
Owner/Designer/Value Consultant Relation Ship)
Perlunya memelihara hubungan yang baik antara tim Rekayasa Nilai
dengan seluruh unsur yang terlibat baik owner, perencana, ataupun konsultan
yang melakukan rekayasa nilai. Hal ini perlu dipahami bahwa Rekayasa Nilai
memerlukan bentuk kerjasama dan komunikasi yang baik antara pihak
manapun dalam tim sendiri.
2.10.
Rencana Ker ja Rekayasa Nilai
Salah satu kunci sukses dalam melakukan rekayasa nilai adalah
dengan menggunakan pendekatan yang sistematis dan terorganisasi dalam
rencana kerja rekayasa nilai (Value Engineering Job Plan ). Alasan digunakan
rencana kerja rekayasa nilai ( Zimmerman,1982 ) Antara lain :
a. Digunakan pendekatan yang sistematis
Studi nilai dalam proyek konstruksi dapat berlangsung lama jika
tidak terorganisasi dan terjadwal sesuai prosedur. Batasan waktu studi
diterapkan agar pekerjaan dapat segera diselesaikan secepatnya dengan
memberikan waktu perencana menyelesaikan desainnya. Diterapkan
rencana kerja nilai ini maka keterbatasan waktu tersebut bukanlah kendala
cukup untuk untuk melakukan studi pada proyek dalam waktu singkat.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
32
b. Meminimalkan area berbiaya tertinggi
Rencana kerja rekayasa nilai mengidentifikasi pemusatan biaya dan
hal – hal yang berhubungan dengan kebutuhan biaya untuk mencapai
tujuan.
c. Menampilkan gambaran singkat mengenai tujuan
Rencana kerja rekayasa nilai mengarahkan tim studi proyek untuk
menyebutkan kebutuhan proyek dan memberikan fungsi dasarnya.
Kegunaan dari analisa fungsi adalah untuk menggambarkan komponen
proyek yang menampilkan kebutuhan fungsi dan hal – hal pendukungnya.
d. Memaksa kita untuk berfikir jauh dari kebiasaan memecahkan masalah
Kita terbiasa untuk menggunakan ide pertama yang muncul
dikepala kita. Rencana kerja rekayasa nilai mengarahkan dan memotivasi
untuk melakukan perbandingan dan menganalisa lebih detail bagaimana
total system bekerja sesuai dengan masing – masing fungsinya.
e. Pendekatan yang objektif
Rencana kerja rekayasa nilai menampilkan pemikiran yang objektif
tentang proyek menggunakan life cycle cost. Hal ini dapat membuat
penghematan yang cukup besar pada proyek.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
33
Dengan alasan – alasan yang telah dikemukakan diatas, maka rencana
kerja rekayasa nilai perlu diterapkan secara sistematis sesuai dengan urutan
tahapan – tahapannya. Ada berbagai macam versi tahapan – tahapan yang
dilakukan dalam rencana kerja rekayasa nilai. Menurut Alphonse J.
Dell’Isolla ( 1972 ) Tahapan – tahapan rencana kerja rekayasa nilai berisikan
empat tahap yaitu :
1) Tahap Informasi
Melakukan identifikasi secara lengkap atas sistem struktur bangunan dan
sistem pelaksanaan konstruksi, identifikasi fungsi dan estimasi biaya yang
mendasar pada fungsi pokok.
2) Tahap Kreatif
Menggali gagasan-gagasan alternatif sistem struktur maupun pelaksanaan
sebanyak-banyaknya dalam memenuhi fungsi pokok.
3) Tahap Analisa
Melakukan analisa terhadap gagasan alternatif yang meliputi ; analisa
keuntungan-kerugian, analisa biaya daur hidup proyek, dan analisa
pembobotan kriteria dalam analisa pemilihan alternatif untuk mendapatkan
alternatif yang paling potensial.
4) Tahap Rekomendasi
Mempersiapkan rekomendasi tertulis dari alternatif akhir yang dipilih
dengan pertimbangan kemungkinan pelaksanaan secara teknis dan
ekonomis.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
34
2.10.1. Tahap Infor masi
Tahap informasi bertujuan untuk mengumpulkan data-data yang
berhubungan dengan item pekerjaan yang akan di studi. Prinsip dasar yang
akan dilakukan pada tahap informasi adalah cost model dan analisa fungsi.
Dan tujuan dari tahap informasi adalah untuk memperoleh item kerja yang
akan dilakukan rekayasa nilai dengan cara mendefinisikan fungsi item dalam
proyek.
Pertanyaan – pertanyaan yang harus dijawab antara lain :
a) Apa jenis aktifitas pekerjaan ?
b) Untuk apa pekerjaan tersebut ?
c) Berapa worth pekerjaan tersebut ?
d) Berapa cost pekerjaan tersebut ?
e) Berapa rasio cost / worth nya ?
f) Apa saja syarat – syarat yang harus dipenuhi ?
g) Apa saja yang mengidentifikasikan biaya tinggi atau biaya – biaya yang
tidak diperlukan ?
Tahap informasi pada rencana kerja rekayasa nilai melibatkan
penjabaran proyek, mendapatkan informasi mengenai latar belakang yang
akhirnya mengarahkan pada desain proyek, batasan – batasan pada proyek
dan sensitivitas terhadap biaya yang diperlukan selama produksi dan optimasi
pengoperasian segala fasilitas pendukungnya.
Setelah menentukan tujuan yang akan dicapai, maka yang perlu
dipikirkan adalah bagaimana atau apa yang akan dilakukan untuk mencapai
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
35
tujuan yang ditetapkan. Dalam rencana kerja rekayasa nilai yang merupakan
suatu pendekatan yang sistematis, maka dalam mencapai tujuan tersebut juga
harus sistematis dengan menggunakan cara – cara yang konstruktif. Berikut
dipaparkan teknik atau metode yang digunakan untuk mencapai tujuan yang
telah ditetapkan.
1. Metode untuk mendapatkan informasi umum tentang proyek tersebut.
a) Mengumpulkan informasi – informasi dan data – data proyek meliputi
rencana anggaran biaya dan syarat serta desain perencanaan.
b) Mempelajari,mengklasifikasikan dan mengolah data – data tersebut
menjadi sebuah informasi yang tersusun rapi.
2. Metode dalam pentabulasian data yang berkaitan dengan item pekerjaan.
a) Mempelajari
gambar
desain
perencanaan
untuk
mendapatkan
komponen – komponen dari item pekerjaan.
b) Mempelajari data rencana anggaran biaya untuk mendapatkan biaya
masing – masing komponen dan biaya item pekerjaan.
c) Menyusun dan membentuk tabel.
3. Metode dalam menentukan item kerja studi.
a) Menentukan item peker
METODEFAST&ANALYTICAL HIERARCHY PROSES
PADA PROYEK GEDUNG REGIONAL INDOSAT
SEMARANG
TUGAS AKHIR
Diajukan oleh :
MASDIN JUMATI
0553010059
PROGRAM STUDY TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS PEMBANGUNAN NASIONAL “VETERAN”
JAWA TIMUR
2012
1
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
2
ANALISA REKAYASA NILAI DENGAN METODE FAST &
ANALYTICAL HIERARCHY PROSES PADA PROYEK
GEDUNG REGIONAL INDOSAT SEMARANG
ABSTRAK
Disusun oleh :
MASDIN JUMATI
0553010059
Untuk melakukan perencanaan dalam sebuah proyek perlu analisa yang
matang baik biaya maupun fungsi. Hal tersebut dilakukan untuk mendapatkan
hasil perencanaan yang optimum. Salah satu metode yang efektif adalah dengan
menerapkan rekayasa nilai. Dimana analisa terhadap biaya didasari atas fungsi
utama dari sebuah proyek. Penerapan rekayasa nilai pada Proyek Pembangunan
Gedung Kantor Regional indosat semarang jawa tengah ini, dilatarbelakangi oleh
keterbatasan dana yang tersedia oleh pihak pemilik proyek. Sehingga perlu
dicarikan alternatif perencanaan dimana kebutuhan ruang yang direncanakan awal
tetap tersedia dengan kondisi keuangan yang berjalan. Sedangkan rencana kerja
rekayasa nilai meliputi ; Tahap Informasi, Tahap Kreatif, Tahap Analisa, dan
Tahap Rekomendasi.
Untuk mendapatkan hasil perencanaan yang baik digunakan Metode AHP.
Sebelumnya dilakukan perbandingan cost/worth untuk mencari biaya yang tidak
diperlukan dengan menggunakan analisa fungsi. Analisa fungsi tersebut
berdasarkan fungsi-fungsi yang terpilih oleh FAST. Sedangkan item pekerjaan
dalam FAST didapatkan dari analisa Pareto dan breakdown cost model.
Dari hasil tahap rekomendasi untuk pekerjaan Rekayasa Nilai didapatkan
penghematan biaya proyek sebesar Rp. 233.506.279,6 atau 1.08 % dari total biaya
proyek Sebesar Rp 21.568.714.275,62. Hal ini memberikan harapan pada pekerjaan
perencanaan selanjutnya untuk dilakukan rekayasa nilai.
.
Kata kunci : Rekayasa nilai, Metode FAST, AHP
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
3
KATA PENGANTAR
Puji syukur penulis persembahkan kehadirat Allah SWT, atas segala
rahmat dan karunia-nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan tugas akhir ini
pada waktunya.
Penulisan tugas akhir yang berjudul “ANALISA REKAYASA NILAI
DENGAN METODE FAST & ANALYTICAL HIERARCHY
PROSES
PADA PROYEK GEDUNG REGIONAL INDOSAT SEMARANG (STUDI
KASUS GEDUNG REGIONAL INDOSAT SEMARANG) ini merupakan
salah satu syarat untuk menyelesaikan pendidikan program strata 1 (S1) Program
Studi Teknik Sipil Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan Universitas
Pembangunan Nasional “VETERAN” Jawa Timur.
Dalam menyelesaikan Tugas Akhir ini penulis berusaha semaksimal
mungkin menerapkan ilmu yang penulis dapatkan di bangku perkuliahan dan
buku–buku literatur yang sesuai dengan judul Tugas Akhir ini. Disamping ini
penulis juga menerapkan petunjuk-petunjuk yang diberikan oleh dosen
pembimbing. Namun sebagai manusia biasa dengan keterbatasan yang ada pada
penulis menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena
itu segala saran dan kritik yang bersifat membangun dari setiap pembaca akan
penulis terima demi kesempurnaan Tugas Akhir ini.
Dengan tersusunnya Tugas Akhir ini penulis tidak lupa mengucapkan terima
kasih sebanyak-banyaknya kepada semua pihak yang telah memberikan
bimbingan, dorongan, semangat, arahan serta berbagai macam bantuan baik
berupa moral maupun spritual, terutama kepada :
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
4
1.
Bapak tersayang, Ibu tersayang, serta seluruh keluarga dan kerabat yang
telah banyak memberikan dukungan lahir dan batin, material, spritual, dan
moral sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan baik.
2.
Ibu Ir.Naniek Ratni Jar.,M.Kes. selaku Dekan Fakultas Teknik Sipil dan
Perencanaan Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
3.
Bapak Ibnu Sholichin,ST,MT. selaku Kepala Program Studi Teknik Sipil
Universitas Pembangunan Nasional “Veteran” Jawa Timur.
4.
N Dita P Putra , ST.,MT. selaku dosen pembimbing utama Tugas Akhir
yang telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan moril
selama pengerjaan Tugas Akhir sampai selesai.
5.
Dra.Anna Rumintang,MT. selaku dosen pembimbing pendamping Tugas
Akhir yang telah berkenan memberikan bimbingan, waktu dan dorongan
moril selama pengerjaan Tugas Akhir sampai selesai.
6.
Ibu Ir. Siti Zainab,MT. yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan
Tugas Akhir ini.
7.
Segenap dosen dan staff Program Studi Teknik Sipil UPN “Veteran” Jawa
Timur.
8.
Para tim penguji yang telah membantu penulis sehingga penulis dapat
menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan lebih baik.
9.
Untuk teman-teman Holywood, Dendra Eka Purnama,ST.Agung Adi
Wibowo,ST. Nanang Setya Perdana,ST. Terimakasih atas bantuan dan
kekompakannya.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
5
10.
Adde, Arman, Ramzi, Arie,Indra, Alfian,Mifta, Peties dan teman-teman
yang tidak bisa saya sebutkan satu persatu.
11.
Segenap keluarga besar Teknik Sipil UPN “Veteran” Jatim dan temanteman Teknik Sipil khususnya angkatan 2005 dan 2006 terima kasih atas
dorongan dan semangatnya yang bermanfaat sehingga penulis dapat
menyelesaikan Tugas Akhir ini.
Surabaya, 8 Mei 2012
Penulis
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
6
DAFTAR ISI
ABSTRAK
KATAPENGANTAR……………………………………………………………..i
DAFTAR ISI……………………………………………………………………..iv
DAFTARTABEL………………………………………………….………….....vi
DAFTARGAMBAR…………......................................................................xiv
BAB I
PENDAHULUAN ……………………………………………………1
1.1. Latar Belakang .........................................................................................
1
1.2. Perumusan masalah .................................................................................
2
1.3. Tujuan .....................................................................................................
2
1.4. Ruang Lingkup dan Batasan Masalah ......................................................
2
BAB II
TINJ AUAN PUSTAKA……………………………………………..4
2.1. Pengertian Rekayasa Nilai .......................................................................
4
2.2. Manfaat Rekayasa Nilai ..........................................................................
8
2.3. Kedudukan Konsultan Rekayasa Nilai dalam Organisasi Proyek ..............
8
2.3.1. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Tim Owner .............................
8
2.3.2. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Anggota dari Kontraktor .........
9
2.3.3. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Tim Konsultan MK ................. 11
2.4. Konsep Dasar Rekayasa Nilai ................................................................. 12
2.5. Rencana Kerja Rekayasa Nilai ................................................................ 14
2.5.1. Tahap Informasi ........................................................................... 17
2.5.2. Tahap Kreatif ............................................................................... 25
2.5.3. Tahap Analisa .............................................................................. 29
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
7
2.5.3.1. Analisa Keuntungan dan Kerugian ................................. 29
2.5.3.2. Analisa Biaya Siklus Hidup Proyek ................................ 31
2.5.3.3. Analytical Hierarchy Process ......................................... 33
2.5.4. Tahap Rekomendasi ..................................................................... 40
BAB III
METODOLOGI……………………………………………….…….43
3.1. Obyek Penelitian ..................................................................................... 43
3.2. Data Penelitian ........................................................................................ 43
3.2.1. Jenis Data ..................................................................................... 43
3.2.2. Teknik Pengumpulan Data ........................................................... 44
3.3. Tahapan Penelitian .................................................................................. 44
BAB IV
PENERAPAN REKAYASA NILAI…………………….......……..49
1.1. Tahap Informasi ...................................................................................... 49
1.1.1. Data umum proyek ...................................................................... 49
1.1.2. Batasan desain perencanaan gedung proyek .................................. 50
1.1.3. Pemilihan item kerja ..................................................................... 51
1.1.3.1. Identifikasi item pekerjaan berbiaya tinggi ...................... 51
1.1.3.2. F. A. S. T. ...................................................................... 54
2.1 Tahap Kreatif .......................................................................................... 63\
2.1.1 Item Pekerjaan Plafond ................................................................ 63
2.1.2 Item pekerjaan Pasangan dinding ................................................. 63
2.1.3 Item pekerjaan Pasangan keramik lantai ...................................... 63
2.2 Tahap Analisa .......................................................................................... 64
2.2.1 Analisa keuntungan dan kerugian ................................................. 64
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
8
2.2.1.1 Biaya Siklus Hidup Item Pekerjaan plafond ...................... 85
2.2.1.2 Biaya Siklus Hidup Item Pekerjaan dinding ...................... 92
2.2.1.3 Biaya Siklus Hidup Item Pekerjaan lantai keramik ............. 96
3.3.1 Analisa Pengambilan Keputusan Dengan Metode AHP......................102
2.2.1.4 Item Pekerjaan Lantai ....................................................... 120
2.3 Tahap Rekomendasi ................................................................................. 127
2.3.1 Item Pekerjaan Plafon ................................................................... 127
2.3.2 Item Pekerjaan dinding ................................................................. 128
2.3.3 Item Pekerjaan Lantai keramik ..................................................... 129
BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN………………………………..…..131
5.1 Kesimpulan ............................................................................................ 131
5.2 Saran ....................................................................................................... 132
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN – LAMPIRAN
LAMPIRAN 1
LAMPIRAN 2
LAMPIRAN 3
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
9
DAFTAR TABEL
Tabel 2.1 Tabel Breakdown Cost Model………………………………………....19
Tabel 2.2 Form Tabel Analisa fungsi (Zimmerman,1982) ............................... 24
Tabel 2.3 Form Tabel Tahap kreatif (Zimmerman,1982) ................................ 28
Tabel 2.4 Form Tabel Analisa Keuntungan dan Kerugian ............................... 31
Tabel 2.5 Form Analisa biaya siklus hidup proyek .......................................... 33
Tabel 2.6 Form Tabel Perbandingan kriteria.................................................... 37
Tabel 2.7 Form Tabel Perbandingan Alternatif ................................................ 37
Tabel 2.8 Form Tabel Normalisasi Kriteria .................................................... 39
Tabel 2.9 Form Matrik Sintesa. ....................................................................... 40
Tabel 4.1 Batasan desain perencanaan ............................................................ 50
Tabel 4.2 Breakdown Analysis Item Pekerjaan ............................................... 53
Tabel 4.3 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Balok ........................................... 55
Tabel 4.4 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Plat ............................................... 56
Tabel 4.5 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Kolom ......................................... 57
Tabel 4.6 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Pasangan ...................................... 58
Tabel 4.7 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Plafond ........................................ 58
Tabel 4.8 Rekapitulasi Hasil Analisa Fungsi ( C / W )..................................... 59
Tabel 4.9 Breakdown Analysis Item Pekerjaan Pasangan Tahap ke – 2 .......... 59
Tabel 4.10 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Dinding ..................................... 61
Tabel 4.11 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Pasangan Lantai Keramik ........... 61
Tabel 4.12 Analisa Fungsi Untuk Pekerjaan Pasangan Dinding Keramik ........ 62
Tabel 4.13 Rekapitulasi hasil analisa fungsi tahap ke - 2 ( C/W ) .................... 62
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
10
Tabel 4.14 Standar penelitian keuntungan dan kerugian ................................. 65
Tabel 4.15 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Plafond ... 66
Tabel 4.16 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Dinding
lantai no 1 .................................................................................... 68
Tabel 4.17 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 2 .......................................................................................... 69
Tabel 4.18 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 3 ......................................................................................... 69
Tabel 4.19 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 4 ......................................................................................... 70
Tabel 4.20 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 5 ......................................................................................... 70
Tabel 4.21 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 6 ............................................................................................ 71
Tabel 4.22 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 7 ......................................................................................... 71
Tabel 4.23Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 8 ......................................................................................... 72
Tabel 4.24 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 9 ......................................................................................... 72
Tabel 4.25 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 10 ........................................................................................ 73
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
11
Tabel 4.26 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 11 ........................................................................................ 73
Tabel 4.27 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan dinding
lantai 1-11 .................................................................................... 74
Tabel 4.28 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 1 ......................................................................................... 75
Tabel 4.29 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 2 ......................................................................................... 75
Tabel 4.30 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 3 ......................................................................................... 76
Tabel 4.31 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 4 ......................................................................................... 77
Tabel 4.32 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 5 ........................................................................................ 77
Tabel 4.33 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 6 ......................................................................................... 78
Tabel 4.34 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 7 ......................................................................................... 79
Tabel 4.35 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 8 ......................................................................................... 80
Tabel 4.36 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 9 ......................................................................................... 80
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
12
Tabel 4.37 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 10 ....................................................................................... 81
Tabel 4.38 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pekerjaan Keramik
lantai 11 ........................................................................................ 82
Tabel 4.39 Analisa Keuntungan dan Kerugian Alternatif Pek. Keramik lantai
1- 11 ............................................................................................. 83
Tabel 4.40 Analisa biaya daur hidup item pekerjaan plafond .......................... 91
Tabel 4.41 Analisa biaya daur hidup item pekerjaan dinding. ......................... 95
Tabel 4.42 Analisa biaya daur hidup item pekerjaan lantai keramik ................ 101
Tabel 4.43 Skala Penilaian AHP .................................................................... 103
Tabel 4.44 RATA-RATA GEOMETRIK TERHADAP KRITERIA PADA
PEK. PLAFON ............................................................................ 106
Tabel 4.45 Rata-Rata Geometrik Kriteria Biaya ............................................. 107
Tabel 4.46 Rata-rata Geometrik kriteria estetika ............................................. 107
Tabel 4.47 Rata-Rata Geometrik Kriteria Teknik Pelaksanaan ........................ 107
Tabel 4.48 Rata-Rata Geometrik Kriteria Keawetan ........................................ 108
Tabel 4.49 Perbandingan kriteria..................................................................... 108
Tabel 4.50 Normalisasi perbandingan kriteria ................................................. 108
Tabel 4.51 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria biaya konstruksi
LCC(A) ....................................................................................... 110
Tabel 4.52 Normalisasi berdasarkan kriteria biaya konstruksi LCC (A) ........... 110
Tabel 4.53 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Estetika (B) ............. 111
Tabel 4.54 Normalisasi berdasarkan kriteria Estetika (B) ............................... 111
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
13
Tabel 4.55 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Teknik pelaksanaan
(C) ................................................................................................ 111
Tabel 4.56 Normalisasi berdasarkan kriteria Teknik Pelaksanaan (C) .............. 112
Tabel 4.57 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Keawetan (D) ............ 112
Tabel 4.58 Normalisasi berdasarkan Keawetan (D) ......................................... 112
Tabel 4.59 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Perawatan (E) ........... 112
Tabel 4.60 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Perawatan (E) .......... 113
Tabel 4.61 Matriks sintesa proses AHP Plafon ................................................ 113
Tabel 4.62 RATA-RATA GEOMETRIK TERHADAP KRITERIA PADA
PEK. DINDING .......................................................................... 115
Tabel 4.63 Rata-Rata Geometrik Kriteria Biaya ............................................ 115
Tabel 4.64 Rata-Rata Geometrik Kriteria Estetika ......................................... 115
Tabel 4.65 Rata-Rata Geometrik Kriteria Teknik Pelaksanaan ....................... 116
Tabel 4.66 Rata-Rata Geometrik Kriteria Keawetan ....................................... ..116
Tabel 4.67 Rata-Rata Geometrik Kriteria Perawatan ..................................... 116
Tabel 4.68 Rata-Rata Geometrik Kriteria waktu pelaksanaan ........................ 116
Tabel 4.69 Perbandingan kriteria..................................................................... .116
Tabel 4.70 Normalisasi perbandingan kriteria ................................................. 117
Tabel 4.71 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria biaya konstruksi (A) .. 117
Tabel 4.72 Normalisasi berdasarkan kriteria biaya konstruksi (A) .................. 117
Tabel 4.73 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Estetika (B) .............. 117
Tabel 4.74 Normalisasi berdasarkan kriteria Estetika (B) .............................. 117
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
14
Tabel 4.75 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Teknik Pelaksanaan
(C) ............................................................................................... 118
Tabel 4.76 Normalisasi berdasarkan kriteria Teknik pelaksanaan (C) ............. 118
Tabel 4.77 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Keawetan (D) .......... 118
Tabel 4.78 Normalisasi berdasarkan kriteria Keawetan (D) ............................. 118
Tabel 4.79 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Perawatan (E) ......... 118
Tabel 4.80 Normalisasi berdasarkan kriteria Perawatan (E) ............................ 119
Tabel 4.81 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Waktu Pelaksanaan
(F) ............................................................................................... 119
Tabel 4.82 Normalisasi berdasarkan kriteria Waktu Pelaksanaan (F) .............. 119
Tabel 4.83 Matriks sintesa proses AHP Dinding ............................................ 119
Tabel 4.84 RATA-RATA GEOMETRIK TERHADAP KRITERIA PADA
PEK. KERAMIK ........................................................................ 121
Tabel 4.85 Rata-Rata Geometrik Kriteria Biaya ............................................ .121
Tabel 4.86 Rata-Rata Geometrik Kriteria Estetika .............................................122
Tabel 4.87 Rata-Rata Geometrik Kriteria Teknik Pelaksanaan ....................... 122
Tabel 4.88 Rata-Rata Geometrik Kriteria Keawetan ....................................... 122
Tabel 4.89 Rata-Rata Geometrik Kriteria Perawatan ...................................... 122
Tabel 4.90 Rata-Rata Geometrik Kriteria waktu pelaksanaan ........................ 123
Tabel 4.91 Perbandingan kriteria .................................................................... 123
Tabel 4.92 Normalisasi perbandingan kriteria ................................................. 123
Tabel 4.93 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria biaya konstruksi ...... 124
Tabel 4.94 Normalisasi berdasarkan kriteria biaya konstruksi (A) .................. 124
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
15
Tabel 4.95 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Estetika (B) .............. 124
Tabel 4.96 Normalisasi berdasarkan kriteria Estetika (B) .............................. 124
Tabel 4.97 Perbandingan alternatif berdasarkan kriteria Teknik Pelaksanaan
(C)…………………………………………………………………. …......125
Tabel 4.98 Normalisasi berdasarkan kriteria Teknik Pelaksanaan (C) ............. 125
Tabel 4.98 Perbandingan alternatif berdasarkan keawetan (D)....................... 125
Tabel 4.100 Normalisasi berdasarkan kriteria Keawetan (D) .......................... 125
Tabel 4.101 Perbandingan alternatif berdasarkan Perawatan (E).................... 126
Tabel 4.102 Normalisasi berdasarkan kriteria Perawatan (E) ........................... 126
Tabel 4.103 Perbandingan alternatif berdasarkan Waktu Pelaksanaan (F)....... 126
Tabel 4.104 Normalisasi berdasarkan kriteria Waktu Pelaksanaan (F) ............. 126
Tabel 4.105 Matriks sintesa proses AHP Lantai keramik................................. 127
Tabel 4.106 Tabel Rekomendasi Pekerjaan Plafon .......................................... 128
Tabel 4.107 Tabel Rekomendasi Pekerjaan dinding ........................................ 129
Tabel 4.108 Tabel Rekomendasi Pekerjaan Lantai keramik ............................. 130
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
16
DAFTAR GAMBAR
Gambar 1.1. Lokasi Proyek ............................................................................
3
Gambar 2.1 Konsultan rekayasa nilai sebagai tim owner ...............................
9
Gambar 2.2 konsultan rekayasa nilai sebagai anggota dari kontraktor ............. 10
Gambar 2.3 Konsultan rekayasa nilai sebagai tim konsultan MK ................... 11
Gambar 2.4 Grafik Hukum Distribusi Pareto (Dell’Ishola, 1975) ................... 20
Gambar 2.5. Diagram Alur Logika How and Why dalam FAST ..................... 21
Gambar 2.6 Hierarchy Keputusan .................................................................. 36
Gambar 2.7 Flow Chart Metodologi Penyelesaian Tugas Akhir ..................... 48
Gambar 4.1 Bagan Cost Model Proyek .......................................................... 52
Gambar 4.2 Grafik Hukum Distribusi Pareto ................................................. 54
Gambar 4.3 Diagram FAST Pekerjaan Balok ................................................. 55
Gambar 4.4 Diagram FAST Pekerjaan Pelat ................................................... 55
Gambar 4.5 Diagram FAST Pekerjaan Kolom ................................................ 56
Gambar 4.6 Diagram FAST Pekerjaan Pasangan ............................................ 57
Gambar 4.7 Diagram FAST Pekerjaan Plafond .............................................. 59
Gambar 4.8 Grafik Hukum Distribusi Pareto Tahap ke-2 .............................. 60
Gambar 4.9 Diagram FAST Pekerjaan Dinding ............................................. 60
Gambar 4.11 Diagram FAST Pekerjaan Lantai Keramik ................................ 61
Gambar 4.12 Diagram FAST Pekerjaan Dinding Keramik ............................. 62
Gambar 4.13 Costflow Maintenance plafon untuk desain awal ....................... 86
Gambar 4.14 Costflow Maintenance plafon untuk Alternatif 9 ...................... 87
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
17
Gambar 4.15 Costflow Maintenance plafon untuk alternatif 8 ....................... 89
Gambar 4.16 Costflow Maintenance plafon untuk Alternatif 7 ...................... 90
Gambar 4.17 Costflow Maintenance Dinding untuk desain awal .................... 93
Gambar 4.18 Costflow Maintenance Dinding untukAlternatif 1 lantai 1 ......... 97
Gambar 4.19 Costflow Maintenance Lantai keramik untuk alternatif 1 lantai 1 98
Gambar 4.20 Costflow Maintenance Lantai keramik untuk alternatif 2 lantai 1 100
Gambar 4.21 Hierarki keputusan pekerjaan plafon ......................................... 104
Gambar 4.22 Hierarki keputusan dinding ....................................................... 114
Gambar 4.23 Hierarki keputusan lantai keramik ............................................. 120
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
18
BAB I
PENDAHULUAN
1.5. Latar Belakang
Gedung regional Indosat semarang adalah sebuah kantor Indosat
tingkat regional yang wilayah kerjanya meliputi Jawa Tengah dan
Yogyakarta.
Berkewajiban mengatur dan mengawasi proses administrasi
pemasaran produk-produk Indosat yang dilakukan oleh kantor cabang –
kantor cabang yang tersebar di Jateng dan Yogyakarta. Regional Indosat
berkedudukan di kota Semarang karena kota ini adalah pemberi kontribusi
terbesar di Jawa Tengah. Regional Indosat memiliki galeri Indosat sebagai
kantor pelayanan bagi para pelanggan Indosat sekaligus sebagai tempat untuk
memasarkan produk – produk dari Indosat kepada konsumennya.
Sehubungan dengan adanya rencana pembangunan gedung baru indosat
tersebut maka digunakan Rekayasa Nilai untuk menekan biaya pembangunan
yang sekecil mungkin, tetapi tetap memelihara kualitas. Rekayasa nilai akan
dilakukan pada pekerjaan bangunan yang memiliki biaya yang besar. Metode
yeng digunakan adalah dengan menggunakan studi literatur yang berisi
tahapan yang ada pada Value Engineering yaitu tahap informasi, tahap
kreatif, tahap analisa, dan tahap rekomendasi. Dengan menggunakan rekayasa
nilai diharapkan bisa menghemat dana yang telah disediakan dengan tidak
mengurangi nilai dari fungsi bangunan tersebut.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
19
1.6. Per umusan masalah
Berdasarkan wacana yang telah diuraikan diatas, maka permasalahan
yang akan dibahas adalah :
1) Pekerjaan apa saja yang dapat dilakukan Rekayasa Nilai?
2) Alternatif terbaik apa yang dapat mengganti desain awal pada item
pekerjaan terpilih?
3) Berapa penghematan biaya yang diperoleh dari penerapan rekayasa nilai
pada Proyek Pembangunan Gedung Kantor Regional indosat semarang.
1.7. Tujuan
Adapun tujuan dari penyusunan tugas akhir ini adalah sebagai berikut:
1) Mendapatkan Pekerjaan yang akan dilakukan rekayasa nilai pada Proyek
Pembangunan Gedung Kantor Regional indosat semarang.
2) Mendapatkan alternatif terbaik dengan biaya murah, dan kualitas terbaik
untuk mengganti desain awal pada item pekerjaan terpilih.
3) Untuk mengetahui besar penghematan biaya dari penerapan rekayasa nilai
pada Proyek Pembangunan Gedung Rgional Indosat semarang.
1.8. Ruang Lingkup dan Batasan Masalah
Ruang lingkup dan batasan masalah dalam tugas akhir ini adalah :
1) Penerapan rekayasa nilai dilakukan hanya pada item pekerjaan yang
terpilih sesuai hasil studi.
2) Tidak memperhitungkan biaya tim rekayasa nilai.
3) Tidak memperhitungkan metode pelaksanaan dan waktu pelaksanaan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
20
4) Biaya-biaya dan harga satuan diambil dari data Rencana Anggaran Biaya
Proyek.
5) Tidak memperhitungkan waktu yang diperlukan untuk melakukan studi
rekayasa nilai.
6) Lokasi proyek : JL. PANDANARAN SEMARANG
1.9. Lokasi Pr oyek :
Gambar 1.1. Lokasi Proyek
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
BAB II
TINJ AUAN PUSTAKA
2.6. Pengertian Rekayasa Nilai
Secara umum pengertian Rekayasa Nilai adalah suatu metode yang
menggunakan pendekatan yang bersifat kreatif dan sistematis yang
berdasarkan pada tahapan rekayasa nilai. Proses yang ditempuh adalah
dengan menekan biaya sekecil mungkin dengan tetap memelihara kualitas.
Sedangkan pengertian Rekayasa Nilai (Value Engineering) menurut para ahli
adalah sebagai berikut :
a. Rekayasa Nilai adalah Usaha yang terorganisasi secara sistematis dan
mengaplikasikan
suatu
teknik
yang
telah
diakui,
yaitu
teknik
mengidentifikasi fungsi produk atau jasa yang bertujuan memenuhi fungsi
yang diperlukan dengan harga yang terendah (paling ekonomis). (Iman
Soeharto, 1995)
b. Rekayasa Nilai adalah Sebuah teknik dalam manajemen menggunakan
pendekatan sistematis untuk mencari keseimbangan fungsi terbaik antara
biaya, keandalan dan kinerja sebuah proyek. (Dell’Isola, 1975)
c. Rekayasa Nilai adalah sebuah pendekatan yang bersifat kreatif dan
sistematis dengan tujuan untuk mengurangi/menghilangkan biaya-biaya
yang tidak diperlukan. (Zimmerman , 1982)
21
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
22
Selain pengertian-pengertian mengenai rekayasa nilai diatas, menurut
Zimmerman (1982) rekayasa nilai juga berarti :
1. Berorientasi Pada Sistem (An Oriented System)
Yaitu suatu teknik yang menggunakan tahapan dalam rencana tugas (job
plan) untuk mengidentifikasi dan menghilangkan biaya-biaya yang tidak
diperlukan.
2. Berorientasi Pada Siklus Hidup (Life Cycle Oriented)
Yaitu suatu teknik yang berorientasi pada biaya total yang diperlukan
selama proses produksi serta optimasi pengoperasian segala fasilitas
pendukungnya.
3. Pendekatan Tim Yang Multidisiplin (Multidisciplin Team Approach)
Suatu teknik penghematan biaya produksi yang melibatkan seluruh team
yang berkepentingan dalam proyek : pemilik, perencana, dan para ahli
yang berpengalaman dibidangnya. Rekayasa nilai adalah sebuah kerja
team yang saling terkait, bukan usaha perorangan.
4. Berorientasi Pada Fungsi (An Oriented Function)
Yaitu suatu teknik yang berorientasi pada fungsi-fungsi yang diperlukan
pada setiap item maupun sistem yang ditinjau untuk menghasilkan nilainilai produk yang dikehendaki.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
23
Dan juga yang perlu diketahui adalah rekayasa nilai tidak
mempunyai artian seperti dibawah ini :
1. A Desain Review
Rekayasa nilai tidak dimaksudkan untuk meninjau ulang desain, tetapi
justru menggunakan desain awal sebagai acuan dan rekayasa nilai tidak
bertujuan untuk mencari-cari kesalahan dalam perencanaan yang telah
dilakukan sebelumnya/mengurangi perhitungan yang dilakukan oleh pihak
perencana.
2. Pemangkasan Biaya (A Cost Cutting Prosses)
Proses pengurangan biaya dengan mengurangi biaya satuan (unit price)
maupun mengorbankan mutu, keandalan dan penampilan dari hasil
produk.
3. Kontrol Kualitas (Quality Control)
Dikeranakan rekayasa nilai lebih dari sekedar meninjau ulang status
keandalan sebuah produk desain .
4. Kebutuhan Seluruh Desain (A Requirement Done All Desain)
Bukan merupakan keharusan tiap perencana/pelaksana untuk melakukan
hal ini karena memiliki keterbatasan kemampuan dan waktu dalam
pekerjaannya, sehingga tidak dimungkinkan melakukan perbandingan
alternatif diluar yang dikuasai.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
24
Pada Rekayasa Nilai perlu diperhatikan tentang perbedaan antara
arti nilai, biaya, dan fungsi.
1. Nilai
Arti nilai (value) sulit dibedakan dengan biaya (cost) atau harga
(price). Nilai mengandung arti subyektif. Pada Rekayasa Nilai hanya
dikaitkan dengan ekonomi. Pengertian nilai dibedakan dengan biaya
karena hal-hal sebagai berikut:
a. Ukuran nilai ditentukan oleh fungsi atau kegunaan sedangkan harga
atau biaya ditentukan oleh substansi barangnya atau harga komponenkomponen yang membentuk barang tersebut.
b. Ukuran nilai condong kearah subyektif sedangkan biaya tergantung
kepada angka pengeluaran yang telah dilakukan untuk mewujudkan
barang tersebut.
2. Biaya
Biaya adalah jumlah segala usaha dan pengeluaran yang dilakukan
dalam mengembangkan, memproduksi, dan aplikasi produk. Perhatian
Rekayasa Nilai terhadap manufaktur peralatan ditujukan pada komponen
biaya terbesar yaitu material, tenaga kerja, dan overhead.
3. Fungsi
Pada rekayasa nilai yang menjadi obyek utama dalam hubungan
dengan biaya adalah fungsi. Dimana fungsi dibedakan menjadi 2 sebagai
berikut :
a. Fungi dasar yaitu alasan pokok sistem itu terwujud.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
25
b. Fungsi kedua adalah kegunaan yang tidak langsung untuk memenuhi
fungsi dasar tetapi diperlukan untuk menunjangnya.
2.7. Manfaat Rekayasa Nilai
Rekayasa Nilai menjadi satu alternatif penghematan biaya yang
bermanfaat ketika dalam suatu proyek konstruksi terjadi beberapa faktor :
1) Suku bunga perbankan yang fluktuatif
2) Laju inflasi yang tinggi
3) Keterbatasan dana pelaksanaan pekerjaan
4) Peningkatan biaya konstruksi
5) Usaha mengoptimalkan dana untuk mencapai fungsi utama
6) Akibat perkembangan dan kemajuan ilmu pengetahuan dan teknologi
2.8. Kedudukan Konsultan Rekayasa Nilai dalam Or ganisasi Pr oyek
2.8.1. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Tim Owner
Konsultan rekayasa nilai bertugas memberikan komentar maupun
saran-saran kepada pemilik proyek mulai dari tahap konsep perencanaan
hingga akhir pelaksanaan proyek, khususnya pada kontrol dan pengawasan
biaya termasuk VECP ( Value Engineering Change Proposal ) bersama pihak
kontraktor ( Gambar 2.1 ).
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
26
Pemilik proyek
Konsultan perencana
dan supervisi
kontraktor
Konsultan
rekayasa nilai
Konsultan manajemen
konstruksi
Gambar 2.1 Konsultan rekayasa nilai sebagai tim owner
Keuntungan :
a) Komunikasi yang baik antara pemilik dan tim rekayasa nilai.
b) Dapat diketahui keseluruhan konsep kebutuhan yang diinginkan owner.
c) Dapat diprogramkan peningkatan kemampuan dan ketrampilan para
personil proyek.
d) Tim rekayasa nilai leluasa bertugas memonitor seluruh pekerjaan
kontraktor maupun perencana sehubungan dengan misi optimasi biaya
yang dijalankannya.
Kerugian :
o Owner harus mengalokasikan dana khusus dan langsung untuk membayar
jasa konsultan rekayasa nilai.
2.8.2. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Anggota dar i Kontraktor
Konsultan
rekayasa
nilai
bertugas
membuat
VECP
dengan
pembebanan biaya pada anggaran pelaksanaan yang dibuat kontraktor. Untuk
lebih jelasnya dapat dilihat pada ( gambar 2.2 ).
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
27
Pemilik proyek
Konsultan perencana
dan supervisi
Konsultan manajemen
konstruksi
kontraktor
Konsultan rekayasa
nilai
Gambar 2.2 konsultan r ekayasa nilai sebagai anggota dar i kontraktor .
Keuntungan :
a) Organisasi proyek lebih sederhana.
b) Mempermudah sistem administrasi pembiayaan proyek ( tanpa perlu
merubah alokasi anggaran yang telah disetujui ).
Kerugian :
a) Jasa konsultan rekayasa nilai hanya pada Change Proposal tanpa dikaitkan
dengan aspek manajemen pengendalian proyek.
b) Analisa rekayasa nilai tidak lagi berorientasi pada total life cycle cost,
tetapi pada anggaraan pelaksanaan saja.
c) Konsultan rekayasa nilai lebih membawa misi kontraktor kearah
kerjasama.
d) Tidak dapat dilakukan kontrol langsung terhadap konsultan rekayasa nilai.
e) Owner harus mengalokasikan dana khusus dan langsung untuk membayar
jasa konsultan rekayasa nilai.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
28
2.8.3. Konsultan Rekayasa Nilai sebagai Tim Konsultan MK
Konsultan rekayasa nilai bertugas membuat analisa kegiatan proyek
dan bersama-sama dengan konsultan Manajemen Konstruksi memberi saran
kepada pemilik tentang aspek biaya proyek ( gambar 2.3 ).
Pemilik proyek
Konsultan perencana
dan supervisi
Konsultan manajemen
konstruksi
kontraktor
Konsultan rekayasa
nilai
Gambar 2.3 konsultan rekayasa nilai sebagai tim konsultan MK
Keuntungan :
a) Tim rekayasa nilai leluasa bertugas memonitor pelaksanaan pekerjaan
proyek.
b) Dapat meningkatkan kemampuan staf proyek.
c) Organisasi proyek sederhana.
d) Terjadi komunikasi yang baik antara pemilik, konsultan rekayasa nilai dan
konsultan manajemen konstruksi tentang manajemen dan kontrol biaya
dan administrasi proyek.
e) Administrasi pembiayaan proyek lebih sederhana (tanpa perubahan alokasi
anggaran yang ada).
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
29
Kerugian :
a) Tidak dapat dilakukan kontrol langsung terhadap konsultan rekayasa nilai
oleh pemilik, harus melalui konsultan manajemen konstruksi dahulu.
2.9. Konsep Dasar Rekayasa Nilai
Dalam rekayasa nilai terdapat unsur-unsur penunjang utama yang
digunakan untuk mendukung suatu proses untuk menganalisa suatu
permasalahan. Menurut Zimmerman (1982), ada unsur utama dikenal sebagai
Key of Value Engineering. Unsur utama tersebut antara lain sebagai berikut :
1. Analisa Fungsi (Function Analysis)
Analisa fungsi adalah landasan utama dalam rekayasa nilai yang
digunakan untuk membantu mengidentifikasi item permasalahan yang
ditinjau. Analisa ini selalu mendasarkan setiap obyek pada fungsi atau
kegunaan obyek tersebut terhadap keseluruhan item.
2. Model Biaya (Cost Model)
Model pembiayaan ini digunakan sebagai alat untuk mengatur dan
membagikan perhitungan biaya ke dalam bidang fungsinya melalui
perbandingan Basic Cost dan Actual Cost sehingga dapat dengan mudah
didefinisikan dan diukur.
3. Biaya Siklus Hidup (The Life Cycle Casting)
Digunakan sebagai cara untuk memberikan perkiraan anggaran dari
setiap pemecahan yang diberikan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
30
4. Teknik Sistem Analisa Fungsi (Function Analysis Technique / FAST)
Adalah cara yang sistematis untuk mendapatkan sebuah metode yang
diatur dari proses pekerjaan kompleks. Dengan demikian setiap permasalahan
yang timbul dapat dengan mudah dicarikan penyebabnya untuk selanjutnya
dapat dicarikan jalan penyelesaianya.
5. Rencana Kerja Rekayasa Nilai (VE Job Plan)
Pengaturan dan pendekatan yang sistematis adalah kunci utama studi
Rekayasa Nilai yang berhasil. Oleh karena itu, studi ini harus dikerjakan
dengan rencana kerja yang matang dan efektif.
6. Berfikir Kreatif (Creatif Thinking)
Dalam melakukan analisa dibutuhkan suatu bentuk pemecahan
permasalahan yang bersumber dari pola fikir yang kreatif, karena dengan
hanya begitu permasalahan-permasalahan yang muncul dan sulit dapat
dicarikan pemecahannya.
7. Kebiasaan dan Sikap (Human Dynamics)
Kebiasaan dan sikap seseorang sering kali berpengaruh dalam hal
pengambilan keputusan terutama saat menghadapi permasalahan.
8. Biaya dan Nilai (cost and Worth)
Untuk mempermudah analisa yang dilakukan dalam rekayasa nilai,
perlu dibedakan dengan jelas antara dua variable. Hal ini bertujuan untuk
mempermudah analisa yang akan dilakukan.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
31
9. Managemen Hubungan Antar Pelaku Dalam Rekayasa Nilai (Managing The
Owner/Designer/Value Consultant Relation Ship)
Perlunya memelihara hubungan yang baik antara tim Rekayasa Nilai
dengan seluruh unsur yang terlibat baik owner, perencana, ataupun konsultan
yang melakukan rekayasa nilai. Hal ini perlu dipahami bahwa Rekayasa Nilai
memerlukan bentuk kerjasama dan komunikasi yang baik antara pihak
manapun dalam tim sendiri.
2.10.
Rencana Ker ja Rekayasa Nilai
Salah satu kunci sukses dalam melakukan rekayasa nilai adalah
dengan menggunakan pendekatan yang sistematis dan terorganisasi dalam
rencana kerja rekayasa nilai (Value Engineering Job Plan ). Alasan digunakan
rencana kerja rekayasa nilai ( Zimmerman,1982 ) Antara lain :
a. Digunakan pendekatan yang sistematis
Studi nilai dalam proyek konstruksi dapat berlangsung lama jika
tidak terorganisasi dan terjadwal sesuai prosedur. Batasan waktu studi
diterapkan agar pekerjaan dapat segera diselesaikan secepatnya dengan
memberikan waktu perencana menyelesaikan desainnya. Diterapkan
rencana kerja nilai ini maka keterbatasan waktu tersebut bukanlah kendala
cukup untuk untuk melakukan studi pada proyek dalam waktu singkat.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
32
b. Meminimalkan area berbiaya tertinggi
Rencana kerja rekayasa nilai mengidentifikasi pemusatan biaya dan
hal – hal yang berhubungan dengan kebutuhan biaya untuk mencapai
tujuan.
c. Menampilkan gambaran singkat mengenai tujuan
Rencana kerja rekayasa nilai mengarahkan tim studi proyek untuk
menyebutkan kebutuhan proyek dan memberikan fungsi dasarnya.
Kegunaan dari analisa fungsi adalah untuk menggambarkan komponen
proyek yang menampilkan kebutuhan fungsi dan hal – hal pendukungnya.
d. Memaksa kita untuk berfikir jauh dari kebiasaan memecahkan masalah
Kita terbiasa untuk menggunakan ide pertama yang muncul
dikepala kita. Rencana kerja rekayasa nilai mengarahkan dan memotivasi
untuk melakukan perbandingan dan menganalisa lebih detail bagaimana
total system bekerja sesuai dengan masing – masing fungsinya.
e. Pendekatan yang objektif
Rencana kerja rekayasa nilai menampilkan pemikiran yang objektif
tentang proyek menggunakan life cycle cost. Hal ini dapat membuat
penghematan yang cukup besar pada proyek.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
33
Dengan alasan – alasan yang telah dikemukakan diatas, maka rencana
kerja rekayasa nilai perlu diterapkan secara sistematis sesuai dengan urutan
tahapan – tahapannya. Ada berbagai macam versi tahapan – tahapan yang
dilakukan dalam rencana kerja rekayasa nilai. Menurut Alphonse J.
Dell’Isolla ( 1972 ) Tahapan – tahapan rencana kerja rekayasa nilai berisikan
empat tahap yaitu :
1) Tahap Informasi
Melakukan identifikasi secara lengkap atas sistem struktur bangunan dan
sistem pelaksanaan konstruksi, identifikasi fungsi dan estimasi biaya yang
mendasar pada fungsi pokok.
2) Tahap Kreatif
Menggali gagasan-gagasan alternatif sistem struktur maupun pelaksanaan
sebanyak-banyaknya dalam memenuhi fungsi pokok.
3) Tahap Analisa
Melakukan analisa terhadap gagasan alternatif yang meliputi ; analisa
keuntungan-kerugian, analisa biaya daur hidup proyek, dan analisa
pembobotan kriteria dalam analisa pemilihan alternatif untuk mendapatkan
alternatif yang paling potensial.
4) Tahap Rekomendasi
Mempersiapkan rekomendasi tertulis dari alternatif akhir yang dipilih
dengan pertimbangan kemungkinan pelaksanaan secara teknis dan
ekonomis.
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
34
2.10.1. Tahap Infor masi
Tahap informasi bertujuan untuk mengumpulkan data-data yang
berhubungan dengan item pekerjaan yang akan di studi. Prinsip dasar yang
akan dilakukan pada tahap informasi adalah cost model dan analisa fungsi.
Dan tujuan dari tahap informasi adalah untuk memperoleh item kerja yang
akan dilakukan rekayasa nilai dengan cara mendefinisikan fungsi item dalam
proyek.
Pertanyaan – pertanyaan yang harus dijawab antara lain :
a) Apa jenis aktifitas pekerjaan ?
b) Untuk apa pekerjaan tersebut ?
c) Berapa worth pekerjaan tersebut ?
d) Berapa cost pekerjaan tersebut ?
e) Berapa rasio cost / worth nya ?
f) Apa saja syarat – syarat yang harus dipenuhi ?
g) Apa saja yang mengidentifikasikan biaya tinggi atau biaya – biaya yang
tidak diperlukan ?
Tahap informasi pada rencana kerja rekayasa nilai melibatkan
penjabaran proyek, mendapatkan informasi mengenai latar belakang yang
akhirnya mengarahkan pada desain proyek, batasan – batasan pada proyek
dan sensitivitas terhadap biaya yang diperlukan selama produksi dan optimasi
pengoperasian segala fasilitas pendukungnya.
Setelah menentukan tujuan yang akan dicapai, maka yang perlu
dipikirkan adalah bagaimana atau apa yang akan dilakukan untuk mencapai
Hak Cipta © milik UPN "Veteran" Jatim :
Dilarang mengutip sebagian atau seluruh karya tulis ini tanpa mencantumkan dan menyebutkan sumber.
35
tujuan yang ditetapkan. Dalam rencana kerja rekayasa nilai yang merupakan
suatu pendekatan yang sistematis, maka dalam mencapai tujuan tersebut juga
harus sistematis dengan menggunakan cara – cara yang konstruktif. Berikut
dipaparkan teknik atau metode yang digunakan untuk mencapai tujuan yang
telah ditetapkan.
1. Metode untuk mendapatkan informasi umum tentang proyek tersebut.
a) Mengumpulkan informasi – informasi dan data – data proyek meliputi
rencana anggaran biaya dan syarat serta desain perencanaan.
b) Mempelajari,mengklasifikasikan dan mengolah data – data tersebut
menjadi sebuah informasi yang tersusun rapi.
2. Metode dalam pentabulasian data yang berkaitan dengan item pekerjaan.
a) Mempelajari
gambar
desain
perencanaan
untuk
mendapatkan
komponen – komponen dari item pekerjaan.
b) Mempelajari data rencana anggaran biaya untuk mendapatkan biaya
masing – masing komponen dan biaya item pekerjaan.
c) Menyusun dan membentuk tabel.
3. Metode dalam menentukan item kerja studi.
a) Menentukan item peker