TANGGUNG GUGAT DEVELOPER ATAS BANGUNAN PERUMAHAN K P R -B T N
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3 FAKULTAS HUK UM UNIVERSITAS AIRLANGGA
S U R A B A Y A 1 9 9 2
TANGGUNG GUGAT DEVELOPER ATAS BANGUNAN PERUMAHAN KPR-BTN
S K R I P S I
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S o r i a n a & ttku m O id ttd tin o l e t ) :
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F A K U L T A S H U K U M U N I
V E R S I T A S A I R L A N G G A S U R A B A Y A
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9
2 D IU J I PAD A H ARI S A B TU , TAN G G AL 1 AG U STU S 1 9 9 2 .
D E W A N P E N G U J I K E T U A : ABDOEL MOETHOLIB, S. H.
SEK R ET AR IS : MARTHALENA POHAN, S. H.
ANGGOTA : 1. P r o f . Dr R. SOETOJO 2. SOEDALHAR, S. H.
3 . L I SM A N» S .H . , M. S.
KATA PENGANTAR
D en g a n r a s a s y u k u r s a y a p a n j a t k a n k e h a d i r a t Tu h a n Y a n g M aha K u a s a a t a s s e g a l a r a k h m a d d a n k a r u n ia y a n g t e l a h d il im p a h k a n - H y a , s e h i n g g a s a y a d a p a t m e n y e l e s a ik a n s k r i p s i i n i d e n g a n j u d u l ’’T a n g g u n g G u g a t D e v e l o p e r A t a s B a n g u n a n
P er u m a h a n K P R - B TN " , y a n g m er u p a k a n s a l a h s a t u p e r s y a r a t a n u n tu k m e m p e r o le h g e l a r k e s a r j a n a a n d a la m ilm u hukum p a d a F a k u l t a s Hukum U n i v e r s i t a s A i r l a n g g a S u r a b a y a .
S a y a r a e n y a d a r i s e p e n u h n y a b a h w a t i a d a m a n u s ia y a n g s e m p u r n a d i d u n ia i n i . O l e h k a r e n a i t u s a y a s e b a g a i m a n u - s i a b i a s a p a s t i t i d a k l e p a s d a r i s i f a t k e t e r b a t a s a n i t u s e h i n g g a d a la m p e n u l i s a n s k r i p s i i n i m u n g k in a k a n d i j u m p a i
‘k e k u r a n g a n - k e k u r a n g a n . K a r e n a i t u a d a l a h m e r u p a k a n s u a tu k e b a n g g a a n b a g i s a y a a p a b i l a a d a k r i t i k mau pu n s a r a n - s a r a n y a n g b e r s i f a t memb a ngu n y a n g d i t u j u k a n p a d a s a y a , s e b a b k r i t i k mau pu n s a r a n - s a r a n y a n g b a i k m e r u p a k a n b e k a l u n tu k m e la n g k a h k e j a l a n y a n g l e b i h s e m p u r n a .
D a la m k e s e m p a ta n i n i s a y a u c a p k a n r a s a h o r m a t d a n t e r i m a k a s i h y a n g s e b e s a r - b e s a r n y a k e p a d a :
- B a p a k P r o f . D r R. S o e t o j o P r a w i r o h a m i d j o j o , S . H . , s e l a k u d o s e n p e m b im b in g , y a n g t e l a h t u l u s i k h l a s , p en u h ta n g g u n g j a w a b d a n k e s a b a r a n b e r k e n a n m e lu - a n g k a n w a k tu d a n f i k i r a n d a la m m em b im b in g d a n mem- b e r i k a n p e n g a r a h a n d a la m p e n u l i s a n s k r i p s i i n i .
D e m ik ia n j u g a u c a p a n t e r i r a a k a s i h s a y a s a m p a ik a n k e p a d a :
1. B a p a k P r o f . D r S o e d a r s o D j o j o n e g o r o , s e l a k u r e k t o r U n i v e r s i t a s A i r l a n g g a S u r a b a y a . 2 . B a p a k D r F r a n s L im a h e l u , S . H . , L L M . , s e l a k u d e k a n F a - k u l t a s Hukum U n i v e r s i t a s A i r l a n g g a S u r a b a y a . 3 . S e g e n a p d o s e n F a k u l t a s Hukum U n i v e r s i t a s A i r l a n g g a S u r a b a y a y a n g t e l a h s e k i a n la m a m em b im b in g d a n m e m b e r ik a n b e r b a g a i ilm u p e n g e ta h u a n p a d a s a y a s e l a m a d u d u k d i b a n g k u k u l i a h . 4 . B a p a k S o e t r i s n o , S . H . , s e l a k u P e n g a c a r a y a n g b e r t i n d a k s e b a g a i k u a s a hukum w a r g a P o n d o k M a r i t i m In d a h , y a n g t e l a h m e m b e r ik a n i n f o r m a s i d a n d a t a - d a t a y a n g s a y a p e r - l u k a n . 5 . A lm a rh u m A y a h a n d a , s e r t a Ib u n d a t e r o i n t a y a n g t e l a h b a - n ya k m e m b er ik a n b a n tu a n d a n d o r o n g a n d e m i s u k s e s n y a s t u d i s a y a . 6 . R a k a k - k a k a k k u s e r t a k e k a s ih k u t e r s a y a n g y a n g l a n g s u n g ma u pu n t i d a k l a n g s u n g m e m b er ik a n d o r o n g a n u n tu k k e b e r - s i l a n s a y a . 7 . R e k a n - r e k a n c i v i t a s a k a d e m ik a k h u s u s n y a r e k a n - r e k a n m a - h a s is w a j u r u s a n Hukum K e p e r d a ta a n y a n g t e l a h b a n y a k mem b e r i k a n b a n tu a n d a n d o r o n g a n d a la m m e n y e l e s a ik a n p e n u l i s a n s k r i p s i i n i . 8 . S emu a p ih a k b a i k i n s t a n s i p e m e r i n t a h , s w a s ta mau pu n p e r o r a n g a n y a n g t e l a h m e m b e r ik a n b a n tu a n n y a y a n g t i d a k s e m p a t s a y a s e b u tk a n n a m a n ya s a tu p e r s a t u .
S em og a Tu h a n m e m b e r ik a n b a l a s a n y a n g s e t i m p a l a t a s s e g a l a b a n tu a n - b a n tu a n , k e b a i k a n - k e b a i k a n , s e r t a j a s a - j a s a y a n g t e l a h d i b e r i k a n k e p a d a s a y a .
S em og a k a r y a t u l i s i n i b e r m a n fa a t b a g i s e l u r u h p e m b a c a .
S u r a b a r j a , l
jifQti&tus
1 9 9 2 < p e n tilis
(J R . 3 t t 6 r a m a ^ n d r a t D c m ) v i
ABSTRAK
Meningkatnya pertambahan penduduk, terutama di daerah perkotaan, mengakibatkanpemenuhan kebutuhan akan perumahan yang layak menjadi semakin sulit. Tingkat kehidupan
sosial ekonomi masyarakat yang rendah makin mempersulit pemenuhan kebutuhan tersebut.
Dalam membantu pemenuhan kebutuhan akan perumahan tersebut, maka peranan lembaga
pemberi kredit sangat besar.D A F T A R
14 a . P e n d e k a ta n m a s a la h ..............................
20 2 . P e r s y a r a t a n D an P r o s e d u r U n tu k M e m p e r o - l e h K r e d i t P e m i l i k a n Rumah ....................
17 B A B I I : P E R S Y A R A T A N - P E R S Y A R A T A N YA N G H A R U S D IP E N U H I U N TU K M E N D A P A TK A N K R E D IT P E M IL IK A N RU M AH D A R I B A N K TA B U N G A N N E G A R A .................................... .. . 2 0 1 . P e n g e r t i a n K r e d i t P e m i l i k a n Rumah ( K P R ) .
16 6 . P e r t a n g g u n g j a w a b a n S i s t e m a t i k a ............
18 d . A n a l i s i s d a t a .......................................
15 c . P r o s e d u r p e n g u m p u la n d a n p e n g o l a h a n d a t a ............................ . ...........................
14 b . S u m b er d a t a ...........................................
13 5 . M e t o d o l o g i ....................................................
I S I
11 4 . T u ju a n P e n u l i s a n S k r i p s i ........................
8 3 . A l a s a n P e m i l i h a n J u d u l ............................
1 2 . P e n j e l a s a n J u d u l .......................................
1 1. L a t a r B e l a k a n g d a n Ru mu san M a s a l a h . . .
D A F TA R I S I ...................................................................................... v i i B A B I ! P E N D A H U L U A N ........... .. ...............................................
H a la m a n JCATA P E N G A N TA R ........................................... .. ......................... .. i v
25 v i i
B A B I I I : H U B U N G A N -H U B U N G A N H U K U M Y A N G T E R J A D I D A L A M K R E -
D I T P E M IL IK A N RU M AH C K P R } .............................. 3 9 1 . H u b u n g a n Hukum A n t a r a P e m b e l i D en g a n D e v e l o p e r .................... .................................
40 2 . H u b u n ga n Hukum A n t a r a P e m b e l i Rumah D e n g a n B a n k T a b u n g a n N e g a r a ......................
47 3 . H u b u n ga n Hukum A n t a r a D e v e l o p e r D en g a n B a n k T a b u n g a n N e g a r a U n tu k P e n y e d ia a n F a s i l i t a s B a g i P em b a n g u n a n Rumah ........
50 B A B I V s O N R E C H TM A TIG E D A A D D A N TAN G G U N G G U G A T O L E H P I H A K D E V E L O P E R ........................................................ 5 8 1 . O n r e e h t m a t i g e D a a d O l e h P i h a k D e v e l o p e r
60 2 . T a n g g u n g G u g a t D an G a n t i R u g i O l e h P i h a k D e v e l o p e r A k i b a t K e r u g ia n Y a n g D i t i m b u l - ka n .................................................................
67 3 . P e n y e l e s a i a n I n t e r n d a n E k s t e r n ..........
73 B A B V s P E N U TU P ................................ .. .................................. 7 8 1 . K e s im p u l a n ................................................... ..... 78 2 . S a r a n ................................................... . ......... ..... 81
D A F TA R B A C A A N ................................................................................ ...... 8 5 LA M P IRA N ; v i i i
B A B
I P E N D A H U L U A N
1 * L a i a r B e l a k a n g P e r m a s a l a h a n d a n R m n u s a n n y a D a la m e r a p em b a n g u n a n i n i , ta m p a k b a h w a p e r h a t i a n p e m e r in t a h d a n m a s y a r a k a t t e r h a d a p m a s a l a h k e a g r a r i a a n d a n p er u m a h a n a d a l a h s a n g a t b e s a r . H a l i n i d is e b a b k a n o l e h k a r e n a m a k in m e n in g k a tn y a k e b u tu h a n a k a n p er u m a h a n d a n m a k in m e n in g k a tn y a k e s u l i t a n - k e s u l i t a n d id a l a m m em eca h k a n m a s a - l a h n y a .
D i d a e r a h - d a e r a h p e r k o t a a n , m a s a la h p er u m a h a n
men-
j a d i s e m a k in r u m i t , d i s a m p in g j u m l a h k e b u tu h a n y a n g m a k in m e n in g k a t , j u g a k a r e n a s i f a t d a n d a m p a k n ya y a n g s e m a k in m e lu a s . H a l d e m ik ia n a n t a r a l a i n d is e b a b k a n k a r e n a a d a n y a a r u s u r b a n i s a s i s e r t a t i n g k a t p e r ta m b a h a n p en d u d u k y a n g t i n g g i s e h i n g g a d e n g a n s e n d i r i n y a m e n u n tu t k e b u tu h a n y a n g t i n g g i p u l a , s a l a h s a t u n y a y a i t u p er u m a h a n y a n g t i d a k me m a d a i l a g i a t a s k e b u tu h a n i t u .
D i d a la m UU N om or 6 ta h u n 196.4 ( L . H 1 9 6 4 - 3 ) t e n t a n g P e n e ta p a n P e r a t u r a n P e m e r i n t a h P e n g g a n t i UU N om or 6 Ta h u n 1 9 6 2 t e n t a n g P o k o k - p o k o k P er u m a h a n M e n j a d i U n d a n g - u n d a n g , t e l a h d i t e g a s k a n b a h w a p er u m a h a n a d a l a h m e r u p a k a n s a l a h s a tu u n s u r p o k o k b a g i k e s e j a h t e r a a n r a k y a t , s e h i n g g a s e t i - a p w a r g a n e g a r a b e r h a k u n tu k m e m p e r o le h d a n m e n ik m a ti p e ru m a h a n y a n g l a y a k s e s u a i d e n g a n n o r m a - n o r m a s o s i a l ,
1
2 t e k n i s , k e s e h a ta n d a n k e s u s i l a a n .
K em u d ia n d a la m p e n j e l a s a n p a s a l d e m i p a s a l UU N o . 1 ta h u n 1 9 6 4 , m e n y a ta k a n : U s a h a d a s a r u n tu k m e n c u k u p i k e b u tu h a n p o k o k - p o k o k a k a n m e r u p a k a n u s a h a y a n g k o m p le k , o l e h k a r e n a i t u m e m e r lu k a n p e n e l i t i a n d a n p e r e n c a n a a n p e r k e m b a n g a n k o t a d a n d a e r a h te r m a s u k j u g a p e r s i a p a n - p e r s i a p a n y a n g t i d a k b e r u p a p er u m a h a n m i s a l n y a p em b a n g u n a n j a - l a n - j a l a n , j e m b a ta n - j e m b a ta n , i n d u s t r i b a h a n - b a h a n b a n g u n a n , a i r minu m d a n l a i n - l a i n mau pu n p e n e l i t i a n d a n p e r e n c a n a a n t e k n o l o g i y a n g d i p e r l u k a n s e s u a i ^ d e n g a n s e l e r a y a n g h id u p d a la m m a s y a r a k a t s e n d i r i . H a l t e r s e b u t b e r a r t i b a h w a d a la m m e n c u k u p i k e b u tu h a n a k a n p er u m a h a n a d a l a h m er u p a k a n u s a h a y a n g k o m p le k , o l e h k a r e n a i t u m e m e r lu k a n p e n e l i t i a n d a n p e r e n c a n a a n p e r k e m b a n g a n k o t a d a n d a e r a h te r m a s u k j u g a p e r s i a p a n - p e r s i a p a n y a n g t i d a k b e r u p a p e r u m a h a n , p e r l u p e n a n g a n a n y a n g s e r i u s a g a r p r o - y e k - p r o y e k t e r s e b u t s e s u a i d e n g a n s u a s a n a p em b a n g u n a n k o t a y a n g m em en u h i p e r s y a r a t a n p e n g a tu r a n y a n g m e n y e l u r u h , j e - l a s d a n t e g a s d a la m r a n g k a m e n g a d a k a n p l a n n i n g k o t a .
D a la m p e n g e l o l a a n d a n p en g e m b a n g a n s u a tu s i s t i m p e r - k o ta a n t i d a k d a p a t d i l e p a s k a n m e m e r lu k a n s e g a l a p e r e n c a n a a n s e t e l i t i - t e l i t i n y a , m e r u p a k a n kema mpu a n b e r k e s in a m b u n g - a n d a la m t a h a p - t a h a p p e n g e m b a n g a n s a t u s i s t e m k e s e l u r u h a n . P e n g e m b a n g a n ma na h a r u s s e j a l a n d e n g a n p e n g e m b a n g a n l o k a l ma u pu n r e g i o n a l , m e n y e l a r a s k a n d i r i d a la m s u a t u p o l a p em b a n g u n a n s e c a r a l e b i h l u a s . S e p e r t i j u g a p e n d a p a t P r o f . D R .
- H . A n v a r Y u n u e , H tm p u n a n P e r a t u r a n P e r u m a h a n d i I n d o n e s i a , C e t . I , P u s t a k a A n t a r K o t a , J a k a r t a B a r a t , A g u e t u e 1 P 6 5 , h . 4 5 .
% A . P . P a r l i n d u n g a n y a n g m e n g a ta k a n " P e r e n c a n a a n p em b a n g u n a n i t u h a r u s d i k a i t k a n k e p a d a d a n k e l e s t a r i a n l i n g
land use
k u n ga n i t u l a h m er u p a k a n s u a tu a d a g iu m y a n g t e p a t o l e h s u a tu n e g a r a b e r k e m b a n g d a la m p em b a n g u n a n t e r s e b u t " . 2 J a d i a d a n y a r e n c a n a p e n g g u n a a n ta n a h h a r u s d a p a t m en d u k u n g p e - l a k s a n a a n p em b a n g u n a n n a s i o n a l .
P e r e n c a n a a n s i s t i m p e r k o t a a n y a n g d i s e b u t j u g a t a t a k o t a b e r t u j u a n a n t a r a l a i n " u n tu k m e n c ip ta k a n s u a tu s i s t i m p e o u k im a n p en d u d u k y a n g mampu d i l e n g k a p i d e n g a n p e r a n g k a t k e b u tu h a n s o s i a l n y a y a n g l e b i h n ya m a n , b e b a s d a r i s e g a l a r i s i k o , p e n g a r u h l in g k u n g a n y a n g t i d a k s e h a t " . 3
D a la m h a l i n i p e m e r in t a h m e n y a d a r i b a h w a m a s a la h p er u m a h a n m e r u p a k a n m a s a l a h y a n g b e r m a ta r a n t a i . B u r u k n ya k o n d i s i p em u k im a n y a n g t e l a h a d a , p e r ta m b a h a n p en d u d u k y a n g s a n g a t p e s a t , k e b u tu h a n p er u m a h a n y a n g s a n g a t m en d e- s a k d a la m j u m l a h y a n g b e s a r , t i n g g i n y a h a r g a ta n a h , r e n - d a h n y a d a y a b e l i s e b a g i a n b e s a r m a s y a r a k a t , s em u a i n i m en j a d i p e r h a t i a n p e m e r in t a h .
B e s a r n y a p e r h a t i a n p e m e r in t a h t e r h a d a p m a s a la h p e ru m a h a n d a p a t k i t a l i h a t d e n g a n d it u a n g k a n n y a a z a s p e m e r a - ta a n p em en u h a n k e b u tu h a n p o k o k r a k y a t , k h u s u s n y a p er u m a h a n d a la m d e l a p a n j a l u r p e m e r a ta a n y a n g k i n i s e d a n g g i a t - g i a t -
2 A . P . P a r l i n d u n g a n , A n e k a H u k u m A g r a r v a , A l u m n i , B a n d u n g , 1 9 6 9 , h . 1 1 7 .
3 A . L . S l a m © t R y a d i , T a l a K o t a , B i n a I n d r a K a r y a , c » l . I , S u r a b a y a , 1 P 0 4 , h . 5 . n y a d i l a k s a n a k a n . D i s a m p in g i t u , m a s a la h p er u m a h a n j u g a m en d u d u k i p o s i s i p e n t i n g d a la m P o l a Umum P e l i t a V y a n g te r c a n tu m d a la m G a r i s G a r i s B e s a r H a la u a n N e g a r a .
S a s a r a n p em b a n g u n a n p er u m a h a n d a la m j a n g k a p a n j a n g d i I n d o n e s i a d i t u j u k a n a g a r s e t i a p k e l u a r g a m e n e m p a ti r u mah y a n g i d e a l y a i t u ru m a h y a n g l a y a k , b e r s i h d a n b e r a d a d i l in g k u n g a n y a n g s e h a t , b e b a s d a r i s e g a l a p e n c e m a r a n ,
i
b a h a y a b a n j i r , b a h a y a k e b a k a r a n s e r t a k e b i s i n g a n k o t a y a n g m en g g a n g g u j i w a r a g a m a n u s ia . D i s a m p in g i t u p u l a , h a r g a ru ma h t e r s e b u t a g a r d a p a t t e r j a n g k a u o l e h s e b a g i a n b e s a r r a k y a t I n d o n e s i a y a n g p a d a u mu mnya t e r g o l o n g m a s y a r a k a t y a n g b e r p e n d a p a t a n r e n d a h . S e b a g a im a n a t e l a h d i g a r i s k a n d a la m TA P KPR N o . II/ M P R / 1 8 8 3 " b a h w a d a la m P e l i t a I V a k a n d i t i n g k a t k a n p em b a n g u n a n p er u m a h a n r a k y a t k h u s u s r u m a h - r u - mah d e n g a n h a r g a y a n g d a p a t d i j a n g k a u o l e h m a s y a r a k a t b a - n y a k " . 4
U n tu k m e n c a p a i s a s a r a n p em b a n g u n a n p er u m a h a n t e r s e b u t p e m e r in ta h m e n g a m b il k e b i j a k s a n a a n u n tu k m e la k s a n a k a n p em b a n g u n a n p er u m a h a n y a n g d a p a t m em en u h i k e b u tu h a n h id u p m a n u s ia d e n g a n m e m b e r i k e s e m p a ta n k e p a d a p a r a p e n g u s a h a u n tu k t u r u t b e r p a r t i s i p a s i d a la m p em b a n g u n a n . H a l i n i s e b a g a im a n a t e r s i r a t d i d a la m p e r t im b a n g a n s u b a P e r a t u r a n
M e n t e r i D a la m N e g e r i N o . 2 Ta h u n 1 97 6 b a h w a d a la m
^ K e t e t a p a n K e t e t a p a n H a g i l S i d a n g u m u m M P R T a h u n 1 P 8 9 , B in t a n g P e l a j a r , h . 1 0 5 .
5 p e l a k s a n a a n p em b a n g u n a n s e b a g a im a n a y a n g d i g a r i s k a n d a la m GBHN ( T A P MPR N o . II/ M P R / 1 9 8 3 ) t i d a k l a h s e m a ta - m a ta m e n j a - d i b e b a n p e m e r i n t a h / i n s t a n s i p e m e r i n t a h , m e l a in k a n d i h a - r a p k a n p u l a a d a n y a p e r a n a n a k t i f d a r i p i h a k s w a s ta .
D a la m b e b e r a p a ta h u n t e r a k h i r i n i p e r h a t i a n p e m e r i n t a h t e r h a d a p m a s a la h p er u m a h a n k h u s u s n y a p e r u m n a s d a n p er u m a h a n KPR- B TN m a k in b e s a r . H a l i n i d is e b a b k a n k a r e n a p e m e r in ta h m e n y a d a r i b a h w a " s e t i a p p e r ta m b a h a n p en d u d u k m e n g h e n d a k i p e r ta m b a h a n p er u m a h a n M. s
O l e h k a r e n a i t u p a d a p e l i t a V i n i , K a n to r M e n t e r i N e g a r a P er u m a h a n R a k y a t t e l a h m en ca n a n g k a n u n tu k memb a - n gu n p er u m a h a n s e d e r h a n a s e b a n y a k 4 5 0 . 0 0 0 u n i t . D an d a r i r e n c a n a 2 t e r s e b u t , h a n ya s e k i t a r 1 0 0 . 0 0 0 u n i t t y p e d i a t a s 36 M y a n g d ib a n g u n . S i s a n y a , s e b a n y a k 3 5 0 . 0 0 0 u n i t : t y p e 36 M .
K e t id a k s e im b a n g a n a n t a r a l a j u p e r ta m b a h a n p en d u d u k d e n g a n l a j u p e r ta m b a h a n p e r u m a h a n , k e t i d a k s e im b a n g a n a n t a r a d a y a b e l i s e b a g i a n b e s a r m a s y a r a k a t d e n g a n h a r g a r u mah y a n g t i n g g i k a r e n a h a r g a ta n a h d a n b i a y a p em b a n g u n a n a t a u k o n s t r u k s i ru m a h y a n g m a h a l, j e l a s a k a n memb awa k e r e - s a h a n d a la m k e h id u p a n m a s y a r a k a t .
M e n g h a d a p i m a s a l a h p er u m a h a n s e b a g a i k e b u tu h a n y a n g m e n d e s a k , p e m e r in t a h m e n g e l u a r k a n k e b i j a k s a n a a n d e n g a n m e m p e r lu n a k p e r a t u r a n p em b a n g u n a n p er u m a h a n d a n m e m b e r ik a n
6 " M e n » k a n B i a y a P e m b a n g u n a n P e r u m a h a n ”, K o n s t r u k s i, N o . 1 3 1 , T h .
X Z Z I , M a r e t 1£> 0O , h . 7 2 .
6 p e l a y a n a n s e r t a p e n y e d ia a n p er u m a h a n b a g i m a s y a r a k a t b e r - p e n d a p a ta n r e n d a h d a n s e d a n g . D a la m UU N o . 1 Ta h u n 1984 t e n t a n g P e n e t a p a n P e r a t u r a n P e m e r in t a h P e n g g a n t i U n d a n g - U n d a n g N o . 6 Ta h u n 1962 m e n j a d i U n d a n g - U n d a n g , p a d a p a s a l 1 d i s e b u t k a n :
( 1 ) T i a p - t i a p w a r g a n e g a r a b e r h a k m e m p e r o le h d a n m e- n i k m a t i p er u m a h a n y a n g l a y a k , s e s u a i d e n g a n n o r m a - n or m a s o s i a l , t e k n i k , k ea m a n a n , k e s e h a ta n d a n k e - s u s i l a a n . ( 2 ) T i a p - t i a p w a r g a n e g a r a b e r k e w a j i b a n i k u t s e r t a d a la m u s a h a m e n c a p a i t u j u a ^ t e r s e b u t d a la m a y a t ( 1 ) s e s u a i d e n g a n kem a m p u a n . S a l a h s a t u k e b i j a k s a n a a n i t u a d a l a h p r o g r a m p em b a n g u n a n ru m a h s e d e r h a n a y a n g d i t a n g a n i b e r s a m a o l e h s e k t o r p e m e r in ta h d a n s e k t o r s w a s ta m e l a l u i K r e d i t P e m i l i k a n Ru mah ( s e l a n j u t n y a d i s e b u t K P R ) d a r i B a n k T a b u n g a n N e g a r a
( s e l a n j u t n y a d i s e b u t B T N ) .
S e p e r t i d i k e t a h u i , b a h w a k e b i j a k s a n a a n p e m e r in ta h d a l a m b i d a n g p em b a n g u n a n p e r u m a h a n , t e l a h d i b e n t u k P er u m P er u m n a s y a n g m em p u n ya i t u g a s u n tu k m e la k s a n a k a n p em b a n g u n a n p er u m a h a n s e c a r a m e r a t a , s e h i n g g a a k a n m e n cu k u p i k e b u tu h a n . D i s a m p in g i t u p e m e r in t a h j u g a m e n y e r ta k a n p i h a k s w a s ta i k u t b e r p e r a n , k a r e n a p em b a n g u n a n p er u m a h a n t i d a k m u n g k in d i l a k s a n a k a n s e n d i r i o l e h P er u m P e r u m n a s . J a d i d a la m p em b a n g u n a n p er u m a h a n i n i d i k e n a l d u a p e n y e l e n g g a r a p r o y e k p er u m a h a n ( p e p r o p e r ) , y a i t u :
Z o i n B a d j © b ® r , P e r a t u r a n P e r u m a h a n T e r b a r u 1 0 6 2 d a n U r a i a n n y a , S ir t a r W t j a y a , S u r a b a y a , 1 0 0 2 , h . 2 .
7 a . P e r u o P e r u m n a s ( P e r u s a h a a n Umum P em b a n g u n a n P er u m a h a n N a s i o n a l ) ; b . D e v e l o p e r s w a s ta . D i d a la m p em b a h a s a n s k r i p s i i n i s e l a n j u t n y a , p e n u l i s mem- b a t a s i h a n ya p a d a p e m b e l ia n r u m a h - r u m a h m u r a h / s e d e r h a n a y a n g d ib a n g u n o l e h d e v e l o p e r s w a s ta d e n g a n m e l a l u i f a s i l i t a s k r e d i t p e m i l i k a n ru m a h d a r i B TN .
B e r d a s a r k a n S u r a t K e p u tu s a n H e n t e r i K e u a n g a n ( S K M e n k e u ) N o . B - 4 9 / M K / IV / I Ta h u n 1 9 7 4 , t e r t a n g g a l 29 J a n u a r i 1 9 7 4 , t e n t a n g p e m b e r ia n k r e d i t p e m i l i k a n ru m a h y a n g d i p e r - - c a y a k a n k e p a d a B a n k T a b u n g a n N e g a r a d e n g a n m e n d a p a t p e m b i- n a a n , p e t u n j u k d a n b im b in g a n d a r i B a n k I n d o n e s i a , B TN d i - tu n j u k s e b a g a i w a d a h u n tu k m e m b ia y a i p e m b a y a r a n b e r u p a p in ja m a n k e p a d a p a r a a n g g o t a m a s y a r a k a t y a n g a k a n m e m b e li ru m a h y a n g s u d a h s e l e s a i d ib a n g u n , b a i k r u m a h - r u m a h y a n g d ib a n g u n o l e h P er u m P er u m n a s mau pu n y a n g d ib a n g u n o l e h d e v e l o p e r s w a s t a . D en g a n k a t a l a i n , BTN t e l a h d i t u n j u k s e b a g a i w a d a h p e m b ia y a a n d a la m p r o g r a m p em b a n g u n a n p er u m a h a n r a k y a t d a la m b e n tu k p e m b e r ia n k r e d i t u n tu k p e m b e l i a n ru ma h m u r a h / s e d e r h a n a d e n g a n k r e d i t j a n g k a p a n j a n g . H a l i n i s e s u a i d e n g a n TA P M P R - R I N o . II/ M P R / 1 9 8 3 T e n ta n g G B HN, y a n g a n t a r a l a i n m e n y a ta k a n :
L e m b a g a p e m b ia y a a n y a n g m e l a y a n i p em b a n g u n a n p e r u m a h a n p e r l u l e b i h d i t i n g k a t k a n d a n d ik e m b a n g k a n s e h i n g g a d a p a t m e n d o r o n g te r h im p u n n y a m o d a l y a n g m em u n gk in k a n p e m b ia y a a n p em b a n g u n a n p er u m a h a n d a la m j u m l a h y a n g b e s a r d e n g a n h a r g a y a n g d a p a t d i j a n g k a u o l e h r a k y a t b a n y a k . S e j a l a n d e n g a n i t u p e r l u d i c i p t a k a n i k l i m y a n g m e n a r ik . . . , d e n g a n a n t a r a l a i n m e n y e d ia k a n k r e -
8 d i t y a n g m e m a d a i, . . . . fl D en g a n d e m ik ia n j e l a s b a h w a a d a n y a p e r u s a h a a n y a n g b e r g e r a k d a la m b i d a n g p er u m a h a n ) s a n g a t d i
(real estate p e r lu k a n s e k a l i d a la m m a s a p em b a n g u n a n d e w a s a i n i .
T e r h a d a p p e l a k s a n a a n k e b i j a k s a n a a n - k e b i j a k s a n a a n p e m e r in ta h t e r s e b u t d i a t a s t e r n y a t a a d a f a k t o r - f a k t o r y a n g m e n g h a m b a tn ya , y a i t u d e n g a n a d a n y a p e r u s a h a a n - p e r u s a - h a a n y a n g o l e h k a r e n a s e s u a tu h a l a ta u p u n i n g i n m e m p e r o le h k e u n tu n g a n s e b e s a r - b e s a r n y a d e n g a n m e la k u k a n u s a h a - u s a h a y a n g t i d a k s e s u a i d e n g a n r e n c a n a p r o y e k y a n g m e n j a d i d a s a r d i b e r i k a n n y a i j i n p r i n s i p l o k a s i d a n i j i n p e m b e b a s a n ta n a h o l e h p e m e r i n t a h . H a l i n i j e l a s b e r t e n t a n g a n d e n g a n k e h e n - d a k p e m e r in t a h a g a r ta n a h y a n g t e l a h d i k u a s a i o l e h p e r u s a h a a n b e n a r - b e n a r d ig u n a k a n d a n d im a n f a a t k a n s e s u a i d e n g a n i j i n y a n g d i b e r i k a n d e m i m e n ja m in d a n m e n in g k a tk a n k e s e - j a h t e r a a n p e n g h u n i p e r u m a h a n .
B e r d a s a r k a n l a t a r b e l a k a n g p e r m a s a la h a n t e r s e b u t d i a t a s , ma ka d a la m h a l i n i d a p a t d ir u m u s k a n b e b e r a p a p e r m a s a l a h a n s e b a g a i b e r i k u t : a . A p a k a h p e r s y a r a t a n d a n b a g a im a n a k a h p r o s e d u r u n tu k mem p e r o l e h k r e d i t p e m i l i k a n ru m a h d a r i B a n k T a b u n g a n N e g a r a ? b . B a g a im a n a k a h h u b u n ga n hukum a n t a r a p em oh on k r e d i t p e m i l i k a n ru m a h d e n g a n d e v e l o p e r d a n B a n k T a b u n g a n N e g a r a ?
9 c . B a g a im a n a k a h p e n y e l e s a i a n y a n g d i l a
onrechtmatige daad
ku ka n o l e h p i h a k d e v e l o p e r d a n s a m p a i s e j a u h m a n a ka h ta n g g u n g g u g a t d e v e l o p e r i t u ? D e m ik ia n la h m a s a la h y a n g a k a n d i b a h a s d a la m p e n u l i s a n
. s k r i p s i i n i , 2 . P e n j e l a s a n J u d u l D a la m p e n u l i s a n s k r i p s i i n i d i p i l i h j u d u l " T a n g g u n g
G u g a t D e v e l o p e r A t a s B a n g u n a n P er u m a h a n K P R - B T N " . A d a p u n u n tu k m e n g h in d a r i t e r j a d i n y a k e s i m p a n g s iu r a n d a la m m e n a f- s i r k a n j u d u l s k r i p s i i n i d a n s u p a y a a d a k es a m a a n d a la m p e - m a h a m a n n ya , m a ka d i r a s a p e r l u u n tu k m e m b e r ik a n s e d i k i t p e n j e l a s a n m e n g e n a i a r t i b e b e r a p a k a t a y a n g a d a d a la m j u d u l s k r i p s i i n i , y a i t u :
- T a n g g u n g G u g a t :
P e n g e r t i a n i s t i l a h " t a n g g u n g g u g a t " a d a l a h u n tu k m e l u - k is k a n a d a n y a k e w a j i b a n s e o r a n g p e l a k u p e r b u a ta n m e l a n g - g a r hukum u n tu k b e r t a n g g u n g j a w a b a t a s p e r b u a ta n n y a y a n g m e r u g ik a n o r a n g l a i n . P e r ta n g g u n g j a w a b a n i n i t i m b u l a k i b a t a d a n y a g u g a ta n y a n g d i a j u ^ a n o l e h p e n d e r i t a t e r h a d a p p e l a k u d i h a d a p a n p e n g a d i l a n .
- D e v e l o p e r a d a l a h l e m b a g a s w a s ta y a n g b e r g e r a k d i b i d a n g p em b a n g u n a n p er u m a h a n y a n g b e r t i n d a k s e b a g a i p e l a k s a n a , p ih a k p e n j u a l a t a u p i h a k p e n y e l e n g g a r a p r o y e k p er u m a h a n te r m a s u k p em b a n g u n a n p er u m a h a n s e d e r h a n a . O l e h BTN p e l a k s a n a p em b a n g u n a n ( p r o y e k ) p er u m a h a n s e d e r h a n a i n i d i s e b u t p e p r o p e r .
M o e g n v D j o j o d i r d j o , P o r b a a i a n M e l a r t g g a r H u k u m , P r a d n y a P a r a m il a , J a k a r t a ,
1S>7S>, h . 1 0 2 .
- B a n g u n a n , b e r d a s a r k a n k e t e n tu a n p e r a t u r a n b a n g u n a n n a s i - o n a l , m a ka y a n g d im a k s u d d e n g a n b a n g u n a n a d a l a h :
" b a n g u n a n - b a n g u n a n d a la m ma n a t e r d a p a t s e b u a h a t a u b e b e r a p a b u a h k a m a r , k a m a r m a n d i, k a k u s , r u a n g a n p e r u s a h a a n a ta u g u d a n g " . 10 S e d a n g k a n b e r d a s a r k a n P ed om a n T e k n ik
P em b a n g u n a n P er u m a h a n S e d e r h a n a T i d a k B e r t i n g k a t , y a n g d im a k s u d k a n d e n g a n b a n g u n a n a d a l a h " s u s u n a n s e s u a tu y a n g b e r tu m p u p a d a l a n d a s a n d a n t e r i k a t d e n g a n ta n a h s e h i n g g a t e r b e n t u k r u a n g a n d a n m em p u n ya i f u n g s i ’’ . 11
- P e r u m a h a n , b e r d a s a r k a n p a s a l 1 . 1 0 3 a y a t ( 4 ) P e r a t u r a n
B a n g u n a n N a s i o n a l y a n g d i t e r b i t k a n o l e h D e p a r te m e n P e ~ k e r j a a n Umum D i r e k t o r a t J e n d r a l C i p t a K a r y a , ma ka y a n g d im a k s u d k a n d e n g a n ru m a h a d a l a h " s u a t u r u a n g a n a ta u s u a tu g a b u n g a n r u a n g a n y a n g b e r h u b u n g a n a n t a r a s a tu s a m a l a i n u n tu k d i d i a m i t e r s e n d i r i o l e h s e s e o r a n g a t a u s e s u a tu k e l u a r g a d e n g a n a ta u ta n p a p e n g h u n i, u n tu k d a p a t d i -
1 2
- * d ia m i t u n g g a l " . D a r i u r a i a n t e r s e b u t , m a ka y a n g d im a k s u d d e n g a n p er u m a h a n d a la m p e n u l i s a n s k r i p s i i n i , a d a l a h b e r u p a p er u m a h a n s e d e r h a n a u n tu k te m p a t p em u k im a n
10 D e p a r t e m e n P e k e r j a a n U m u m D i r e k t o r a t J e n d r a l C i p t a K a r y a , P e r a - t u r a n B a n g u n a n N a e i o n a l , c e t .
V I Z I , B a n d u n g , 1 9 7 8 , h . 2 . 4 i D e p a r t e m e n P e k e r j a a n U m u m D i r e k t o r a t J e n d r a l c i p t a K a r y a , P e d o -
m a n T e k n i k P e m b a n g u n a n P e r u m a h a n S e d e r h a n a T id a k B e r t i n g k a t , c e t . I l l ,
B a n d u n g , 1 P 8 3 , h . 8 .
D e p a r t e m e n P e k e r j a a n U m u m D i r e k t o r a t J e n d r a l C i p t a K a r y a , P e r a - t u r a n B a n g u n a n N a e i o n a l , c e t .
V I I I , B a n d u n g , 1 P 7 8 , h . 2 . g o l o n g a n m a s y a r a k a t b e r p e n g h a s i l a n m en en g a h k eb a w a h y a n g p e l a k s a n a a n p em b a n g u n a n n ya d i k e l o l a o l e h p i h a k d e v e l o p e r .
- KPR- B TN ( K r e d i t P e m i l i k a n Rumah d a r i B a n k T a b u n g a n N e g a r a ) , a d a l a h F a s i l i t a s k r e d i t y a n g d i b e r i k a n o l e h BTN k e p a d a p e m b e l i ru m a h d a r i d e v e l o p e r t e r t e n t u , y a n g p e n g g u - n a a n n y a d a n p e l a k s a n a a n p e m b a y a r a n n y a s e r t a p e n g e m b a l ia n k r e d i t d a n l a i n - l a i n n y a d i t e n t u k a n d a la m p e r j a n j i a n K P R -
B TN . D i s e b u t s e b a g a i f a s i l i t a s , s e b a b o a r a p e m b e r ia n n y a k e p a d a s e t i a p p e m b e l i r u m a h , d e n g a n k em u d a h a n - k em u d a h a n d i l u a r k e t e n t u a n - k e t e n t u a n t e k n i s p e r b a n k a n y a n g b e r l a k u . F a s i l i t a s KPR- B TN i n i te r m a s u k d i d a la m s i s t e m p em - b e l i a n s e r t a m e l e n g k a p i , s e h i n g g a e k s i s t e n s i n y a m e n j a d i - ka n s i s t e m p e m b e l ia n t e r s e b u t s e b a g a i j u a l b e l i d e n g a n k e t e n tu a n k h u s u s .
A p a b i i a d i a r t i k a n s e c a r a k e s e l u r u h a n , m a ka j u d u l t e r s e b u t b e r a r t i a d a n y a k e w a j i b a n p i h a k p e n j u a l p r o y e k p e ru m a h a n u n tu k b e r t a n g g u n g j a w a b a t a s p e r b u a ta n n y a ( d a l a m h a l p e l a k s a n a a n p em b a n g u n a n p r o y e k p er u m a h a n K P R - B T N ) y a n g t e l a h m e n im b u lk a n k e r u g i a n b a g i o r a n g l a i n , k h u s u s n y a p i h a k p e m b e l i p e r u m a h a n . P e r t a n g g u n g j a w a b a n i n i t i m b u l a k i b a t a d a n y a g u g a ta n y a n g d i a j u k a n o l e h p e n d e r i t a ( p e m b e l i r u m a h ) t e r h a d a p p e l a k u (
developer
) d i h a d a p a n p e n g a d i l a n .3 * A l a s a n P e m l l i h a n J u d u l H e n in g k a t n y a p e r ta m b a h a n p e n d u d u k , te r u ta m a d i d a — e r a h p e r k o t a a n , m e n g a k ib a tk a n p em en u h a n k e b u tu h a n a k a n
11
12 p er u m a h a n y a n g l a y a k m e n j a d i s e m a k in s u l i t . T i n g k a t k e h i - d u p a n s o s i a l e k o n o m i m a s y a r a k a t y a n g r e n d a h m a k in m em p er - s u l i t p em en u h a n k e b u tu h a n t e r s e b u t . D a la m m em b a n tu p em e - n u h a n k e b u tu h a n a k a n p er u m a h a n t e r s e b u t , m a ka p e r a n a n le m b a g a p e m b e r i k r e d i t s a n g a t b e s a r .
K e i n g i n a n p e n u l i s d e n g a n m e m il ih j u d u l y a n g roe- n y a n g k u t m a s a l a h ta n g g u n g g u g a t o l e h p i h a k d e v e l o p e r a t a s b a n g u n a n p er u m a h a n KP R - B TN a d a l a h :
. a . U n tu k m e n g e ta h u i b a g a im a n a k a h p r a k t e k p e m b e r ia n k r e d i t u n tu k p e m i l i k a n ru m a h d a r i B a n k T a b u n g a n N e g a r a s e r t a d a la m m a s a l a h p e l a k s a n a a n p em b a n g u n a n p er u m a h a n o l e h p i h a k d e v e l o p e r a p a k a h s u d a h s e s u a i d e n g a n b e s t e k ? b . A d a n ya k e n y a ta a n b a h w a p e r j a n j i a n k r e d i t p e m i l i k a n ru ma h d a r i B a n k T a b u n g a n N e g a r a b e r a k h i r d a la m w a k tu y a n g cu k u p la m a , y a i t u k u r a n g l e b i h 5 s a m p a i 20 ta h u n . D a la m w a k tu t e r s e b u t memb u ka p e l u a n g a d a n y a p e r s e n g k e - ta a n a n t a r a p i h a k - p i h a k y a n g b e r k e p e n t i n g a n t e r h a d a p o b j e k p e r j a n j i a n t e r s e b u t . O l e h k a r e n a i t u d a la m p e n u l i s a n s k r i p s i i n i p e n u l i s b e r u s a h a m em b a h a s m a s a la h - m a - s a l a h y a n g t i m b u l a g a r d a p a t d i j a d i k a n p ed om a n o l e h p i - h a k - p ih a k y a n g b e r s a n g k u ta n . c . D i s a m p in g a l a s a n t e r s e b u t d i a t a s , m a ka a l a s a n l a i n y a n g m e n d o r o n g u n tu k m e m il i h j u d u l i n i k a r e n a a d a n y a c i t a - c i t a y a n g h e n d a k d i c a p a i d a la m s a s a r a n p em b a n g u n a n p er u m a h a n j a n g k a p a n j a n g d i I n d o n e s i a y a n g d i t u j u k a n
13 a g a r s e t i a p k e l u a r g a m e n e m p a ti p er u m a h a n y a n g i d e a l , y a i t u ru m a h y a n g l a y a k , b e r s i h d a n b e r a d a d i l in g k u n g a n y a n g s e h a t , b e b a s d a r i s e g a l a p e n c e m a r a n , b a h a y a b a n j i r , b a h a y a k e b a k a r a n s e r t a k e b i s i n g a n k o t a y a n g m e n g g a n g g u j i w a r a g a m a n u s ia . 4 . T u j u a n P e n u l i s a n S k r i p s i
D a la m s e t i a p k a r y a t u l i s p a s t i d i d a la m n y a t e r k a n - d u n g s u a tu m a ks u d d a n tu j u a n t e r t e n t u u n tu k a p a p e n u l i s a n t e r s e b u t d i b u a t . D e m ik ia n p u l a d e n g a n s k r i p s i i n i d a p a t d i j e l a s k a n m a ks u d d a n tu j u a n d a r i p a d a p e n u l i s a n s k r i p s i i n i , y a i t u a n t a r a l a i n s e b a g a i b e r i k u t : a . U n tu k d a p a t m e n g e r t i l e b i h d e k a t t e n t a n g m a s a la h k r e d i t p e m i l i k a n ru m a h d a r i B a n k Ta b u n g a n N e g a r a ; b . U n tu k m eru m u s k a n t e n t a n g m a s a l a h - m a s a l a h ,
real estate
k h u s u s n ya d i P er u m a h a n P o n d o k M a r i t i m In d a h T a h a p I I I , s e r t a u n tu k m e m b e r i a r a h p a d a p e r u s a h a a n
real estate
a g a r m em en u h i h a r a p a n p e m e r in t a h d a la m t u g a s n y a s e b a g a i p a r t n e r p e m e r in t a h d a la m m e n y e d ia k a n p er u m a h a n y a n g d a p a t d i j a n g k a u o l e h m a s y a r a k a t k e o i l . M em eoa h k a n k em u n g - k in a n - k e m u n g k in a n u n tu k m e n u n ja n g u s a h a - u s a h a p em b a n g u n a n p er u m a h a n s e s u a i d e n g a n p e r e n c a n a a n t a t a g u n a ta n a h d a n t a t a k o t a y a n g m em en u h i s y a r a t u n tu k m e n in g - k a tk a n k u a l i t a s l in g k u n g a n g u n a m em b a n tu k e h id u p a n w a r - g a n y a ; c . U n tu k d a p a t m e m b e r ik a n s e d i k i t p e n g e r t i a n m e n g e n a i
14 s e j a u h ma na ta n g g u n g g u g a t p i h a k d e v e l o p e r a t a s b a n g u n a n b e r k a i t a n d e n g a n k a s u s k e b a n j i r a n d i p er u m a h a n P o n d o k M a r i t im In d a h ta h a p I I I b a g i p i h a k - p i h a k y a n g b e r - k e p e n t i n g a n , d a n k h u s u s n y a p a r a r e k a n m a h a s is w a y a n g m e m e r lu k a n n ya . 5 * M e t o d o l o g i
A g a r d a l a m p e n u l i s a n s k r i p s i i n i d i p e r o l e h k e b e n a r - a n i l m i a h , m a ka d i p e r l u k a n d a t a d a n i n f o r m a s i y a n g f a k t u a l d a n r e l e v a n s e b a g a i l a n d a s a n n y a . U n tu k i t u p e r l u d i p e r g u n a k a n s u a tu m e t o d o l o g i y a n g m en g g u n a k a n hu ku m, b a i k s e b a g a i n o r m a a ta u p u n j u g a s e b a g a i r e f l e k s i t i n g k a h la k u m a n u - s i a s e b a g a i a n g g o t a m a s y a r a k a t u n tu k m e n j a d i d a s a r a c u a n - n y a . A d a p u n y a n g a k a n d ig u n a k a n , a d a l a h b e b e r a p a m e to d e p e n d e k a ta n s e b a g a i b e r i k u t i n i : a . P e n d e k a t a n m a s a l a h .
D a la m s k r i p s i i n i d ig u n a k a n p e n d e k a ta n s e c a r a
yuri-
yu~
A d a p u n y a n g d im a k s u d d e n g a n p e n d e k a ta n dis sosiologis.
, a d a l a h p e n d e k a ta n d e n g a n m en g g u n a k a n p a s a l - p a s a l
ridis
t e r t e n t u d a la m p e r u n d a n g ^ u n d a n g a n y a n g b e r l a k u s e b a g a i l a n d a s a n hukum g u n a m em eca h k a n m a s a la h y a n g a d a ; s e d a n g k a n s e c a r a , y a k n i d e n g a n m e m p e r h a tik a n k e a d a a n - k e -
sosiologis
a d a a n y a n g a d a d i t e n g a h - t e n g a h m a s y a r a k a t . J a d i y a n g d i m a ks u d p e n d e k a ta n s e c a r a a d a l a h s e l a -
yuridis sosiologis,
i n b e r d a s a r k a n p a d a p e r a t u r a n p e r u n d a n g - u n d a n g a n y a n g b e r l a k u , j u g a m e m p e r h a tik a n k e n y a t a a n - k e n y a t a a n y a n g a d a d a la m m a s y a r a k a t. S e l a i n i t u j u g a d ig u n a k a n