Perlindungan Hukum Atas Perbedaan Luas Faktual Dengan Surat Ukur Pada Sertifikat Hak Atas Tanah | Hastungkara | Lex Journal: Kajian Hukum & Keadilan 551 1441 1 PB

PERLINDUNGAN HUKUM ATAS PERBEDAAN LUAS FAKTUAL DENGAN SURAT
UKUR PADA SERTIPIKAT HAK ATAS TANAH
Atindriya Hastungkara, S.H.
atindriya.hellokitty@yahoo.com
ABSTRACT
This journal is entitled Legal Protection of Actual Land Differences With Land Rights
Certificate. This journal examines the function of the letters in the registration of land rights and
how the legal safeguards for the holders of land rights in terms of factual land differences with the
letters on the land certificate. The type of research used is normative legal research, which is a
process to find the rule of law, legal principles, and legal doctrines to answer the legal issues faced
in accordance with the characteristics of prescriptions of jurisprudence. This normative legal
research is a procedure and way of scientific research to find the truth based on the logic of science
in terms of normatifnya. So that it can answer the legal issues posed. Further said in doing research
law. Approach to the problem of statutory approach (Statute Approach) based on the Act,
conceptual approach (Conceptual Approach) based on theories and concepts, and the case
approach (Case approach).
Keywords: Legal Protection of Land Rights Holder, Land Certificate, Land Factual Difference
With Measure Letters.

ABSTRAK

Jurnal ini berjudul Perlindungan Hukum Atas Perbedaan Luas Tanah Faktual Dengan Sertipikat
Hak Atas Tanah. Jurnal ini mengkaji mengenai fungsi dari surat ukur dalam pendaftaran hak atas
tanah dan bagaimana upaya perlindungan hukum bagi pemegang hak atas tanah dalam hal
perbedaan luas tanah faktual dengan surat ukur pada sertipikat tanah. Tipe penelitian yang
digunakan adalah penelitian hukum normatif, yaitu suatu proses untuk menemukan aturan hukum,
prinsip-prinsip hukum, maupun doktrin-doktrin hukum guna menjawab isu hukum yang dihadapi
sesuai dengan karakteristik preskripsi ilmu hukum. Penelitian hukum normatif ini adalah suatu
prosedur dan cara penelitian ilmiah untuk menemukan kebenaran berdasarkan logika keilmuan dari
segi normatifnya. Sehingga dapat menjawab isu hukum yang diajukan. Lebih lanjut dikatakan
dalam melakukan penelitian hokum. Pendekatan masalah pendekatan undang-undang (Statute
Approach) berdasarkan Undang-undang, pendekatan konseptual (Conceptual Approach)
berdasarkan teori-teori dan konsep, dan pendekatan kasus (Case approach ).
Kata Kunci: Perlindungan Hukum Pemegang Hak Atas Tanah, Sertipikat Tanah, Perbedaan
Luas Tanah Faktual Dengan Surat Ukur.
*Atindriya Hastungkara, S.H., Fakultas Hukum, Magister Kenotariatan, Universitas Airlangga

PENDAHULUAN

dalam

Tanah sebagai karunia Tuhan Yang
Maha Esa mempunyai fungsi yang amat
sangat

penting

masyarakat

adil

untuk
dan

membangun

makmur

sesuai

perbuatan

hukum

sehari-hari

maupun dalam sengketa di pengadilan,
sepanjang data tersebut sesuai dengan apa
yang tercantum dalam surat ukur dan buku
tanah yang bersangkutan.1

dengan cita-cita bangsa Indonesia. Tanah
Penyelenggaraan

sendiripun bukanlah benda tanpa batas,
tanah pun memiliki batas. Adanya batas
tersebut membuat pemilik tanah tidak
dapat mengelola tanah seenaknya dan
harus

memperhitungkan

tanah

disekitarnya. Dalam rangka menjamin
kepastian hak dan kepastian hukum atas
tanah, Undang – Undang Pokok Agraria
No. 5 Tahun 1960 telah menggariskan
adanya keharusan untuk melaksanakan
pendaftaran tanah di seluruh Indonesia,
sebagaimana

diamanatkan

Pasal

19

tanah

dilaksanakan berdasarkan asas sederhana,

aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka
dimaksudkan agar pelaksanaan kegiatan
pendaftaran tanah yang meliputi pemetaan
dan pengukuran tanah sesuai dengan
prosedur dan mekanisme yang telah diatur
dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah
dan

Peraturan

Agraria/Kepala

Menteri
Badan

Negara
Pertanahan

Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang

Ketentuan

UUPA.

pendaftaran

Pelaksanaan

Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Berdasarkan

ketentuan

Pasal

19

Pendaftaran Tanah.

Undang-Undang Pokok Agraria tersebut,
Seperti contoh terdapat luas tanah

khususnya Ayat (1) dan (2), maka akibat
hukum dari pendaftaran tanah/pendaftaran
hak itu adalah berupa diberikannya surat
tanda bukti hak yang dikenal dengan
sertipikat tanah yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat terhadap pemegang
hak atas tanah, mengenai data fisik dan
data yuridis yang termuat di dalamnya.
Maka data fisik dan data yuridis yang
dicantumkan

dalam

sertipikat

harus

diterima sebagai data yang benar, baik

terhadap surat ukur pada sertipikat hak
milik atas tanah yang ternyata berbeda
dengan luas tanah faktualnya, dimana pada
tanggal 14 April 1982 terbit sertipikat hak
milik no. 84 tersebut atas sebidang tanah
pertanian, atas nama Kasir P. Ran yang
terletak di Desa Pungpungan, Kecamatan
Kalitidu, Kabupaten Bojonegoro, Provinsi
1

Boedi harsono, “Hukum Agraria Indonesia,
Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok
Agraria, Isi dan Penjelasannya”, (Jakarta,
Djambatan, 2008), hlm. 79.

Jawa Timur. Berdasarkan surat ukur yang
tertera pada sertipikat tanah tersebut

METODE PENELITIAN

diketahui luas tanah 960 m², kemudian
beralih karena pewarisan kepada ahli
warisnya yaitu Romelah, Kastun, dan
Samidi, untuk kemudian akan dilakukan
balik nama atas sertipikat tanah tersebut,
tetapi sebelum dilakukan balik nama para
ahli

waris

mengajukan

permohonan

pengecekan ulang data fisiknya karena
para ahli waris kedepannya nanti akan
menjual tanah tersebut, setelah dilakukan

pengecekan
ternyata

dan

diketahui

pengukuran
pada

ulang

luas

Didalam penelitian hukum terdapat
beberapa pendekatan akan tetapi dalam
penelitian ini pendekatan yang digunakan
adalah pendekatan undang-undang (statute
approach),

pendekatan

konseptual

(conceptual approach) dan pendekatan
menggunakan studi kasus (case study).
Dengan pendekatan tersebut peneliti akan
mendapatkan

informasi

dari

berbagai

aspek mengenai isu yang sedang diteliti.

tanah

faktualnya menjadi 1.410 m², jelas ini
berbeda dengan surat ukur pada sertipikat
tanah yang sebelumnya.

Pendekatan
(statute

perundang-undangan

approach),

menelaah

semua

dilakukan

dengan

undang-undang

dan

regulasi yang bersangkut paut dengan isu
Berdasarkan
permasalahan

latar
dengan

belakang
memperhatikan

adanya perbedaan ini maka penulis ingin
mengkaji pada jurnal ini mengenai fungsi
dari surat ukur dalam pendaftaran hak atas
tanah dan bagaimana upaya perlindungan
hukum bagi pemegang hak atas tanah
dalam hal perbedaan luas tanah faktual
dengan surat ukur pada sertipikat tanah.
Tujuan

penelitian

adalah

untuk

mengetahui dan menganalisis fungsi surat

hukum

yang

Pendekatan

ditangani2.

sedang

perundang-undangan

ini

digunakan untuk menjelaskan pendaftaran
tanah

berikut

pendaftaran

ketentuan
tanah

penanggulangannya

pelaksanaan
serta

cara

apabila

kesalahan

administrasi

pendaftaran

tanah

terjadi

dalam

menurut

hal

Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, beserta
peraturan perundang-undangan lain yang
terkait.

ukur dalam pendaftaran hak atas tanah dan
upaya perlindungan hukum bagi pemegang
hak atas tanah dalam hal perbedaan luas
tanah faktual dengan surat ukur pada
sertipikat hak atas tanah.

2

Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum,
Kencana Perdana Media Group, Jakarta,
2005, h. 133.

Pendekatan
approach).

konseptual

(conceptual

Pendekatan

konseptual

pendaftaran

tanah

diseluruh

wilayah

Republik Indonesia.5

beranjak dari pandangan-pandangan dan
Pasal 1 ayat (1) Peraturan Pemerintah

doktrin-doktrin yang berkembang dalam
ilmu hukum. Peneliti akan menemukan

Nomor

ide-ide

pengertian-

Pendaftaran Tanah, selanjutnya disebut PP

pengertian hukum, konsep-konsep hukum,

24/1997, dijelaskan mengenai pengertian

dan asas-asas hukum yang relevan dengan

pendaftaran

isu hukum yang dihadapi.3 Pendekatan

kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah

konseptual

ini

secara terus menerus, berkesinambungan

menjelaskan

mengenai

yang

melahirkan

digunakan
upaya

untuk
yang

dan

24

Tahun

tanah,

teratur,

1997

yaitu

meliputi

tentang

“Rangkaian

pengumpulan,

hukum

pengolahan, pembukuan, dan penyajian

apabila terdapat perbedaan luas tanah

serta pemeliharaan data fisik dan data

faktual dengan surat ukur pada sertipikat

yuridis dalam bentuk peta dan daftar

tanah dengan melihat konsep pendaftaran

mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-

tanah.

satuan rumah susun, termasuk pemberian

dilakukan

dan

perlindungan

surat tanda bukti haknya bagi bidangStudi kasus ( case study ), merupakan
suatu studi terhadap kasus tertentu dari
berbagai aspek hukum.

4

bidang tanah yang sudah ada haknya dan
hak milik atas satuan rumah susun serta
hak-hak tertentu yang membebaninya”.

HASIL DAN PEMBAHASAN
Pada pengertian pendaftaran tanah
Fungsi Surat Ukur Dalam Pendaftaran

tersebut, dapat diuraikan unsur-unsurnya
yaitu ;6

Hak Atas Tanah

a. Adanya Serangkaian Kegiatan
Yaitu

UUPA mengatur pendaftaran tanah
yang bertujuan untuk memberikan jaminan
kepastian hukum hak atas tanah, dimana
pendaftaran tanah menjadi kewajiban bagi
pemerintah

untuk

menyelenggarakan

Ibid, hlm. 135
Ibid, hlm. 134

adanya

pendaftaran tanah yang berkaitan satu
dengan yang lain, berurutan menjadi satu
kesatuan rangkaian yang bermuara pada

6

4

kepada

berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan

5

3

menunjuk

Boedi Harsono, Himpunan PeraturanPeraturan Hukum Tanah, Djambatan, Jakarta,
2008, hlm.30.
Urip Santoso, Pendaftaran dan Peralihan Hak
atas Tanah, (Jakarta, Prenada Media, 2011),
hlm.14.

tersedianya data yang diperlukan dalam

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama

rangka

kepastian

kali menghasilkan tanda bukti hak berupa

hukum di bidang pertanahan bagi rakyat.

sertifikat. Dalam kegiatan pendaftaran

Kegiatan pendaftaran tanah terdiri dari

tanah

kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama

pembebanan hak, perpanjangan jangka

kali, dimana bentuk kegiatannya adalah

waktu atas hak atas tanah, pembagian hak

pengumpulan dan pengelolaan data fisik

bersama, hapusnya hak atas tanah dan hak

dan data yuridis, serta penyimpanan daftar

milik atas satuan rumah susun, peralihan

umum

dan hapusnya hak tanggungan, perubahan

meberikan

dan

pemeliharaan

jaminan

dokumen,
data

dan

kegiatan

pendaftaran

tanah,

data

dapat

terjadi

pendaftaran

peralihan

tanah

hak,

berdasarkan

bentuk kegiatannya adalah pendaftaran

putusan atau penetapan pengadilan, dan

peralihan

perubahan nama pemegang hak harus

dan

pembebanan

hak

dan

pendaftaran perubahan data pendaftaran

didaftarkan

tanah lainnya.

Kabupaten/Kota setempat hingga tetap

b. Dilakukan Oleh Pemerintah

sesuai dengan keadaan terakhir.

Penyelenggaraan

pendaftaran

tanah

di

Kantor

Pertanahan

d. Secara Teratur

dalam masyarakat merupakan tugas negara

Menunjukan bahwa semua kegiatan

yang dilaksanakan oleh Pemerintah bagi

harus berlandaskan peraturan perundang-

kepentingan

rangka

undangan yang sesuai, karena hasilnya

memberikan jaminan kepastian hukum di

akan merupakan data bukti menurut

bidang pertanahan. Instansi Pemerintah

hukum,

yang menyelenggarakan pendaftaran tanah

pembuktiannya selalu sama dalam hukum

adalah Badan Pertanahan Nasional (BPN),

negara-negara

sedangkan

pendaftaran tanah.

rakyat

dalam

dalam

pelaksanaannya

biarpun

yang

daya

kekuatan

menyelenggarakan

dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan

e. Bidang-bidang Tanah dan Satuan

Kabupaten/Kota.

Rumah Susun

c.

Secara

Terus-Menerus

dan

Berkesinambungan

Kegiatan pendaftaran tanah dilakukan
terhadap Hak Milik, Hak Guna Usaha,

Kata terus-menerus menunjuk pada

Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak

pelaksanaan kegiatan yang sekali dimulai,

Pengelolaan, Tanah Wakaf, Hak Milik

tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah

Atas

terkumpul dan tersedia harus dipelihra,

Tanggungan dan Tanah Negara.

dalam arti disesuaikan dengan perubahan-

f. Pemberian Surat Tanda Bukti Hak

perubahan yang terakhir.

Satuan

Rumah

Susun,

Hak

untuk

secara teknis menyangkut masalah

pertama kalinya menghasilkan surat tanda

pengukuran, pemetaan dan pendaftaran

bukti hak berupa sertipikat atas bidang-

peralihannya.

bidang tanah yang sudah ada hak nya dan

pelaksanaan pendaftaran tanah dapat

sertipikat hak milik atas satuan rumah

memberikan kepastian hukum terhadap

susun. Sertifikat adalah surat tanda bukti

hak atas tanah, yaitu memberikan data

hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19

fisik yang jelas mengenai luas tanah,

ayat (2) huruf c UUPA, untuk hak atas

letak dan batas.

Kegiatan

pendaftaran

tanah

tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak

Oleh

karena

itu

2. Asas Publisitas, artinya memberikan

milik atas satuan rumah susun dan hak

data

tanggungan yang masing-masing sudah

menjadi subjek hak nya, apa nama hak

dibukukan

atas tanah, serta bagaimana terjadinya

dalam

buku

tanah

yang

yuridis

tentang

siapa

yang

bersangkutan.

peralihan dan pembebanannya. Data

g. Hak-hak Tertentu Yang Membebaninya

ini sifatnya terbuka untuk umum,

Dalam pendaftaran tanah dapat terjadi

artinya setiap orang berhak mengetahui

objek pendaftaran tanah dibebani dengan

data yuridis tentang subjek hak, nama

hak yang lain, misalnya Hak Milik, Hak

hak atas tanah, peralihan hak dan

Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak

pembebanan hak atas tanah yang ada

Pakai dan Hak Milik Atas Satuan Rumah

dikantor pertanahan Kabupaten/Kota,

Susun dijadikan jaminan utang dengan

termasuk

mengajukan

dibebani Hak tanggungan, atau Hak Milik

sebelum

sertipikat

atas tanah dibebani dengan Hak Guna

sertipikat pengganti, sertipikat yang

Bangunan atau Hak Pakai.

hilang atau sertipikat yang rusak.

Menurut

Soedikno

Mertokusumo

keberatan
diterbitkan,

Pada Pasal 2 PP 24/1997, pendaftaran

dalam pendaftaran tanah dikenal dua

tanah

macam asas yaitu ; 7

sederhana, aman, terjangkau, mutakhir,

1. Asas Specialiteit ( Asas Spesialis ) ,

dan terbuka. Berikut penjelasan masing-

artinya

pendaftaran

tanah

itu

diselenggarakan atas dasar peraturan
perundang-undangan

tertentu,

yang

dilaksanakan

berdasarkan

asas

masing asas tersebut ;
1. Asas Sederhana;
Pada

asas

ini

pendaftaran

tanah

dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan
7

Soedikno Mertokusumo.,“Hukum dan Politik
Agraria”., ( Jakarta, Karunika-Universitas
Terbuka, 1988 )., hlm. 99.

pokoknya maupun prosedurnya dengan
mudah dapat dipahami oleh pihak-

pihak yang berkpentingan, terutama

memperoleh keterangan mengenai data

para pemegang hak atas tanah.

yang benar setiap saat.

2. Asas Aman;
Untuk menunjukan bahwa pendaftaran

Tujuan dilakukannya pendaftaran tanah

tanah perlu diselenggarakan secara

sebagaimana tersebut dalam Pasal 3 PP

teliti dan cermat sehingga hasilnya

24/1997, yaitu :

dapat memberikan jaminan kepastian

1. Untuk memberikan kepastian hukum

hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah

dan

itu sendiri.

pemegang hak atas suatu bidang tanah,

3. Asas Terjangkau;

perlindungan

hukum

kepada

satuan rumah susun dan hak-hak lain

Menerangkan

mengenai

yang terdaftar agar dengan mudah

keterjangkauan bagi pihak-pihak yang

dapat membuktikan dirinya sebagai

memerlukan,

dengan

pemegang hak yang bersangkutan.

dan

Untuk itu kepada pemegang haknya

khususnya

memperhatikan

kebutuhan

kemampuan golongan ekonomi lemah

diberikan

terjangkau

buktinya;

pemberian

pelayanan

pendaftaran tanah.

sertipikat

sebagai

tanda

2. Untuk menyediakan informasi kepada

4. Asas Mutakhir;

pihak-pihak

yang

berkepentingan

Kelengkapan yang memadai dalam

termasuk

pelaksanaanya

mudah dapat memperoleh data yang

dan

kesinambungan

pemerintah

agar

dengan

dalam pemeliharaan datanya. Data

diperlukan

yang

menunjukan

perbuatan hukum mengenai bidang-

keadaan yang mutakhir, untuk itu perlu

bidang tanah dan satuan-satuan rumah

diikuti

susun yang sudah terdaftar;

tersedia

harus

kewajiban

mendaftar

dan

pencatatan perubahan-perubahan yang
terjadi di kemudian hari.

3. Untuk

dalam

mengadakan

terselenggaranya

tertib

administrasi pertanahan.

5. Asas Terbuka;
Berarti data pendaftaran tanah harus

Terselenggaranya pendaftaran tanah

dipelihara secara terus menerus dan

mempunyai

berkesinambungan sehingga data yang

kepastian hukum dan kepastian hak atas

tersimpan di Kantor Pertanahan harus

tanah. Hal ini dilakukan agar dengan

selalu sesuai dengan keadaan nyata di

mudah dapat membuktikan bahwa dialah

lapangan

yang berhak atas suatu bidang tanah

dan

masyarakat

dapat

tujuan

untuk

menjamin

tertentu. Kepastian hukum yang dimaksud

dalam kegiatan pendaftaran tanah di atas

bidang-bidang tanah dan satuan-satuan

antara lain; 8

rumah susun yang sudah terdaftar, karena

1. Kepastian hukum mengenai orang atau

pendaftaran tanah yang baik merupakan

badan yang menjadi pemegang hak (

dasar dan perwujudan tertib administrasi di

subjek hak ),

bidang pertanahan.9

2. Kepastian hukum mengenai lokasi,
Pendaftaran

batas, serta luas suatu bidang tanah.
3. Kepastian hukum mengenai hak nya.

oleh

tanah

Badan

diselenggarakan

Pertanahan

Nasional,

selanjutnya dalam Pasal 6 ayat (1)
Dalam

kegiatan

penyelenggaraan

menegaskan

bahwa

dalam

rangka

pendaftaran

tanah

pendaftaran tanah ada beberapa syarat

penyelenggaraan

penting untuk menjamin kepastian hukum,

tersebut, tugas pelaksanaannya dilakukan

yaitu ;

oleh

1. Peta-peta

kadastral

rekonstruksi

di

dapat

dipakai

lapangan

dan

Kepala

Kabupaten/Kota.
pendaftaran

Kantor
Dalam

tanah,

Pertanahan
melaksanakan

Kepala

Kantor

digambarkan batas yang sah menurut

Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh

hak;

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT),

2. Daftar ukur membuktikan pemegang

Pejabat

Pembuat

Akta

Ikrar

Wakaf

hak terdaftar di dalamnya sebagai

(PPAIW), Pejabat Lelang, dan Panitia

pemegang hak yang sah menurut

Ajudikasi . Pelaksanaan pendaftaran tanah

hukum, dan;

diatur pada Peraturan Pemerintah Nomor

3. Setiap hak dan peralihannya harus
didaftarkan.

10 Tahun 1961 selanjutnya disebut PP
10/1961, yang kemudian dicabut dan
digantikan dengan PP 24/1997 sebagai

Terselenggaranya pendaftaran tanah

revisi atas PP 10/1961.

dimaksudkan juga untuk tercapainya pusat
Peyelenggaraan

informasi mengenai bidang-bidang tanah

tanah

merupakan

tugas

sehingga pihak-pihak yang berkepentingan

dalam

termasuk pemerintah dapat dengan mudah

negara yang dilaksanakan oleh Pemerintah

memperoleh data yang diperlukan dalam

bagi kepentingan rakyat untuk menjamin

mengadakan perbuatan hukum mengenai

kepastian hukum dibidang pertanahan.

8

Arie Sukanti Hutagalung, “Pentingnya
Pendaftaran Tanah di Indonesia”, (Jakarta,
Raih Asa Sukses, 2012), hlm.9.

9

masyarakat,

pendaftaran

Soedikno Mertokusumo, Op.cit, hlm.73.

Hal ini ditegaskan dalam Pasal 19 (1)

Pemerintah Nomor 10 tahun 1961

UUPA, yaitu ;

tentang pendaftaran tanah. Pendaftaran

a. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan

tanah untuk pertama kali dijelaskan

tanah, yang menghasilkan peta-peta

pada Pasal 13 PP 24/97 yaitu melalui ;

pendaftaran dan surat ukur dari peta

1. Pendaftaran tanah secara sistematik,

dan pendaftaran surat ukur dapat

yaitu kegiatan pendaftaran tanah

diperoleh kepastian luas dan batas

untuk pertama kali yang dilakukan

tanah yang bersangkutan;

secara

serentak,

yang

meliputi

b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan

semua objek pendaftaran tanah yang

peralihan hak-hak tersebut, termasuk

belum didaftrakan dalam wilayah

dalam

atau

suatu desa/kelurahan (Pasal 1 angka

pencatatan dari hak-hak lain (baik hak

9 PP 24/97). Pendaftaran secara

atas tanah maupun jaminan) serta

sistematik didasarkan pada suatu

beban-beban lainnya yang membebani

rencana kerja dan dilaksanakan

hak-hak atas tanah yang didaftarkan

diwilayah wilayah yang ditetapkan

itu;

oleh Menteri Negara Agraria /

hal

ini

pendaftaran

c. Pemberian surat tanda bukti hak, yang

Kepala Badan Pertanahan Nasional,

berlaku sebagai alat pembuktian yang

saat

kuat.

secara sistematik, Kepala Kantor

Kemudian diatur lebih rinci dalam

Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu

melaksanakan

pendaftaran

PMNA KBPN 3/1997. Pendaftaran tanah

oleh

dilakukan dalam 2 (dua) kegiatan, yaitu

dibentuk

oleh

Menteri

Negara

kegiatan pendaftaran tanah untuk pertma

Agraria

atau

Kepala

Badan

kali dan kegiatan pemeliharaan data

Pertanahan Nasional. 10

pendaftaran

tanah

dengan

penjelasan

Panitia

Ajudikasi

yang

2. Pendaftaran tanah secara sporadik

sebgai berikut ;

ialah kegiatan pendaftaran tanah

a. Kegiatan Pendaftaran Tanah Untuk

untuk pertama kali mengenai satu

Pertama Kali.

atau beberapa objek pendaftaran

Menurut ketentuan umum PP 24/97
yang dimaksud

Pendaftaran

tanah dalam wilayah atau bagian

tanah

wilayah suatu desa/kelurahan secara

untuk pertama kali adalah kegiatan

individual atau massal (Pasal 1

pendaftaran

angka

tanah

yang dilakukan

10

PP

24/97).

terhadap obyek pendaftaran tanah yang
belum didaftar berdasarkan Peraturan

10

Urip Santoso., Op.cit, hlm. 33.

Jika

desa/kelurahan

belum

ditetapkan

dengan perubahan-perubahan yang terjadi

sebagai wilayah pendaftaran tanah

kemudian.

secara sistematik, maka pendaftaran

merupakan alat pembuktian, diberi tanda

tanahnya

pengenal

dilaksanakan

melalui

Dokumen-dokumen

dan

disimpan

yang

yang

di

Kantor

pendaftaran tanah secara sporadik.

Pertanahan

Pendaftaran tanah secara sporadik

pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku

dilaksanakan atas permintaan pihak

tanah,

berkepentingan. Pendaftaran tanah

dokumen tersebut harus tetap berada di

secara sporadik dilakukan secara

Kantor Pertanahan, untuk pemegang hak

perseorangan atau massal.11

nya

daftar

hamya

bersangkutan.

nama,

diberikan

dan

Peta

dokumen-

salinan

buku

tanahnya, namun untuk surat ukur nya
Kegiatan

pendaftaran

tanah

untuk

diberikan yang asli.

pertama kali sebagaimana yang telah
disebutkan dalam Pasal 12 ayat (1) PP

dilakukan apabila terjadi perubahan data

24/97, meliputi ;
1. Pengumpulan dan pengolahan data

fisik

dan

atau

data

yuridis

obyek

pendaftran tanah yang telah didaftar.

fisik;
2. Pembuktian

hak

dan

bidang

3. Penerbitan Sertifikat;
data

Perubahan data fisik tersebut misalnya
pemisahan,

pembukuannya;

4. Penyajian

Pemeliharaan data pendaftaran tanah

fisik

dan

data

yuridis;

pemecahan,

tanah

yang

penggabungan
sudah

didaftar.

Perubahan data yuridis terjadi misalnya
adanya peralihan hak karena jual beli,

5. Penyimpanan daftar umum dan
dokumen.

tukar

menukar,

pemasukan

hibah,

kedalam

pewarisan,
perusahaan,

pembagian hak bersama dan pembebanan
Kegiatan

Pemeliharaan

Data

hak atas tanah yang sudah terdaftar.

Pendaftaran Tanah diatur dalam Pasal 1

Pemegang hak yang bersangkutan wajib

angka 12 PP 24/97, dimana kegiatan

mendaftarkan perubahan data fisik dan

pendaftaran tanah untuk menyesuaikan

data

data fisik dan data yuridis dalam

Pertanahan untuk dicatat dalam buku

peta

pendaftaran, daftar tanah, daftar nama,

yuridis

tersebut

kepada

Kantor

tanah.

surat ukur, buku tanah, dan sertifikat
Buku tanah adalah dokumen dalam
11

Ibid.

bentuk daftar yang memuat data yuridis

dan data fisik suatu obyek pendafataran

Kantor Pertanahan merupakan data yang

tanah yang sudah ada haknya, sedangkan

terbaru/terakhir dan benar sesuai dengan

tanda buktinya berupa sertifikat yang

asas mutakhir dari pendaftaran tanah.

terdiri dari surat ukur dan salinan buku

Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran

tanah.

tanah terdiri atas ; 13

Penyajian

dalam

buku

tanah

sendiripun meliputi ; 12

a. Pendaftaran peralihan dan pembebanan
hak.

1. Data Fisik, yang terdiri atas;

b. Pendaftaran perubahan data pendaftaran

a. Letak tanah;

tanah lainnya.

b. Batas-batas tanah;
c. Luas tanah

Untuk wilayah- wilayah pendaftaran

d. Adanya bangunan dan/atau tanaman

tanah secara sporadik yang belum tersedia

yang ada di atasnya
2. Data Yuridis, berupa;

peta pendaftaran, surat ukur dibuat dari

a. Status tanah ( jenis hak nya ),

hasil pengukuran yang dipetakan pada peta

misalnya; status hak milik, hak

dasar pendaftaran, atau jika peta dasar

pakai, dan lain sebagainya.

pendaftaran juga tidak tersedia maka surat

b. Subjeknya ( siapa yang mempunyai
status hukum pemegang hak nya :
WNI,

WNA,

Badan

ukur dibuat dari peta bidang tanah ( pasal
22 ayat 2 PP 24/1997 ).

Hukum

Indonesia/Asing )
c. Hak-hak

pihak

Surat
ketiga

yang

membebaninya, dan

Pengukuran

ukur
dan

dibuat

oleh

Satgas

Pemetaan

dalam

pendaftaran tanah sistematik dan petugas

d. Jika terjadi peristiwa hukum atau
perbuatan hukum, wajib didaftarkan

pengukuran

atau

yang

ditunjuk

jika

pelaksanaan pendaftaran tanah sporadik.
Pengesahan surat ukur dilakukan oleh

Pemeliharaan data pendaftaran tanah

Ketua Panitia Ajudikasi atas nama Kepala

juga untuk mencegah hilangnya dokumen

Seksi Pengukuran dan Pendaftaran tanah

apabila ada instansi yang menganggap

pada pendaftaran tanah sistematik (pasal

perlu memeriksanya, dan pemeriksaan

53 ayat 1.g PMNA 3/1997), oleh Kepala

wajib dilakukan di Kantor Pertanahan.

Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah

Pemeliharaan

data

pendaftaran

tanah

penting dilakukan agar data yang ada di

12

Arie Sukanti Hutagalung, Op.cit, hlm. 22

13

Mohammad Machfudh Zarqoni, “Hak Atas
Tanah, Perolehan, Asal dan Turunannya, Serta
Kaitannya Dengan Jaminan Kepastian Hukum
Maupun Perlindungan Hak Kepemilikannya”.,
( Jakarta, Prestasi Pustaka, 2015 )., hlm.63.

atau

pejabat

yang

ditunjuk

untuk

Penetapan

batas

bidang

tanah

pendaftaran tanah sporadik (pasal 156 ayat

diatur dalam Pasal 19 PMNA/KBPN

4 PMNA 3/1997).

3/1997, yaitu ;
(1) Untuk keperluan penetapan batas

Dimana pada Pasal 14 PP 24/97
menyebutkan,

untuk

keperluan

bidang

tanah

sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 18 PP

pengumpulan dan pengolahan data fisik

24/1997 adalah ;

pertama-tama

a. Pemohon yang bersangkutan

dilakukan

kegiatan

pengukuran dan pemetaan, yang meliputi:

dalam

1.1 Pembuatan Peta Dasar Pendaftaran

sporadik, atau ;

Yaitu peta yang memuat titik dasar
teknik

dan

secara

b. Pemegang hak atas bidang

geografis

tanah yang belum terdaftar atau

(seperti sungai, jalan, bangunan dan

yang sudah terdaftar tetapi

batas

belum ada surat ukur/gambar

fisik

unsur-unsur

pendaftaran

bidang-bidang

tanah).

Dimana ketentuan yang mengatur lebih

situasinya

lanjut

ukur/gambar situasinya sudah

terletak

pada

Pasal

13

atau

yang

surat

PMNA/KBPN 3/1997, yang berbunyi ;

tidak

(1) Peta

dibuat

keadaan yang sebenarnya, dan

dengan skala 1 : 1.000 atau lebih

pihak yang menguasai bidang

besar untuk daerah pemukiman, 1 :

tanah

2.500 atau lebih besar untuk daerah

dalam pendaftaran tanah secara

pertanian dan 1: 10.000 untuk

sistematik,

daerah perkebunan besar.

menunjukan batas-batas bidang

(2) Peta

dasar

dasar

pendaftaran

pendaftaran

dapat

sesuai

yang

lagi

dengan

bersangkutan,

diwajibkan

tanah yang bersangkutan, dan

berupa peta garis atau peta foto.

apabila sudah ada kesepakatan

(3) Pembuatan peta dasar pendaftaran

mengenai batas tersebut dengan

dilaksanakan dengan mengikatkan

pemegang hak atas bidang

ke titik dasar teknik nasional.

tanah

(4) Peta dasar pendaftaran yang masih
berada dalam sistem koordinat
lokal

harus

yang

memasang

berbatasan,
tanda-

tanda

batasnya.

ditransformasikan

Pada pasal 22 PMNA/KBPN 3/1997

kedalam sistem koordinat nasional.

disebutkan juga bahwa untuk bidang tanah

1.2.Penetapan Batas-Batas Bidang Tanah.

dipergunakan tanda batas berupa pipa besi,

pipa paralon, kayu besi/jati, tugu dari

tersebut, maka dapat ditemukan berapa

bata/batako atau beton.

luas keseluruhan suatu bidang tanah yang

1.3.Pengukuran Bidang-Bidang Tanah

akan

didaftarkan.

Produk

akhir

dari

Pengukuran bidang tanah adalah

pengukuran bidang- bidang tanah adalah

proses pemastian letak, batas satu atau

peta pendaftaran tanah yang dibuat desa

beberapa bidang tanah berdasarkan

demi desa secara utuh dan dilengkapi

permohonan pemegang hak nya, atau

dengan daftar subjek hak atas tanah.

calon

1.4.Pemetaan

pemegang

letaknya

saling

hak

baru

yang

berbatasan

atau

terpencar dalam satu desa/kelurahan
dalam

rangka

penyelenggaraan

pasal

Pembuatan

Peta

Pendaftaran
Yaitu peta yang menggambarkan
bidang atau bidang-bidang tanah untuk
keperluan pembukuan tanah. Secara

pendaftaran tanah.
Pada

dan

25

PMNA/KBPN

hukum peta pendaftaran tanah telah

3/1997 dijelaskan bahwa;

mempunyai kekuatan bukti, karena

(1) Pengukuran bidang tanah pada

batas-batas bidang telah ditetapkan dan

prinsipnya

dilaksanakan

dalam

diukur dengan memperhatikan asas
kontradiktur

sistem koordinat nasional.
(2) Apabila pengukuran bidang tanah

demikian

delimitasi,
secara

hukum

akan

sebagaimana dimaksud pada ayat

memudahkan

(1) tidak mungkin dilaksanakan

tanda-tanda batas jika sewaktu-waktu

dalam sistem koordinat nasional,

dibutuhkan.

maka

pengukuran

tersebut

dilaksanakan dengan menggunakan
sistem koordinat lokal.

dalam

dengan

pengembalian

1.5.Pembuatan Daftar Tanah
Yaitu

dokumen

dalam

bentuk

daftar yang memuat identitas bidang
tanah dengan suatu sistim penomoran ;

Pada pasal 27 PMNA/KBPN 3/1997

1.6.Pembuatan Surat Ukur

yang menjelaskan bahwa, untuk daerah

Yaitu dokumen yang memuat data

yang tersedia peta dasar pendaftaran yang

fisik suatu bidang tanah dalam bentuk

berupa peta garis, pengukuran bidang

peta dan uraian, yang tercantum dalam

tanah diikatkan pada titik dasar teknik

Pasal 21 PP 24/97, yaitu ;

nasional dan/atau detail-detail lainnya

(1) Bidang atau bidang-bidang tanah

yang ada dan mudah diidentifikasi di

yang

lapangan dan di petanya. Dari hasil

dibubuhkan nomor pendaftarannya

pengukuran dan perhitungan luas tanah

sudah

dipetakan

atau

pada peta pendaftaran, dibukukan

rumah susun, yang memuat keterangan

dalam daftar tanah.

mengenai Propinsi, Kabupaten / Kota,

(2) Bentuk,

isi,

penyimpanan

cara
dan

pengisian,
pemeliharaan

Desa / Kelurahan, dan Kecamatan dimana
tanah itu berada.

daftar tanah, diatur oleh Menteri.
Batas
Berdasarkan penjelasan tersebut diatas
diterangkan

bahwa

digunakan

untuk

mengetahui tanah kita berbatasan dengan

melakukan

siapa dan disimboli dengan tanda batas

pendaftaran tanah kegiatannya meliputi

berupa pipa besi, kayu besi / jati atau

pengukuran, pemetaan dan pembukuan

sebagainya yang diatur dalam Pasal 22

tanah, Pendaftaran hak-hak atas tanah dan

PMNA/KBPN

peralihan

termasuk

penetapan batas ditunjuk oleh pemohon

dalam hal ini pendaftaran atau pencatatan

hak atas tanah tersebut, kemudian disetujui

dari hak-hak lain. Pada saat melakukan

tetangga yang berbatasan dan ditetapkan

pendaftaran tanah harus lah teliti dari segi

oleh

data

batasnya

hak-hak

yuridis

dalam

tanah

tersebut,

maupun

data

fisiknya.

3/1997

Kantor

yang

Pertanahan

untuk

mana

mengenai

memenuhi

asas

Mengacu pada data fisik yaitu surat ukur,

kontradiktur,

sebgaimana dimaksud bahwa Surat ukur

merupakan benda tanpa batas, kepemilikan

dalam Pasal 1 angka 17 PP 24/97 adalah

tanah mempunyai batas yang diatur dalam

dokumen yang memuat data fisik suatu

undang-undang

bidang tanah dalam bentuk peta dan

mengikutinya. Peta pendaftaran tanah

uraian. Surat ukur merupakan salah satu

dalam proses pembuatan surat ukur juga

bagian penting dalam sertipikat, yang

telah mempunyai kekuatan bukti, karena

berisi keterangan mengenai letak, batas,

batas-batas bidang telah ditetapkan dan

luas bidang tanah dan satuan rumah susun

diukur

yang

keterangan

kontradiktur delimitasi, dengan demikian

mengenai adanya bangunan atau bagian

secara hukum akan memudahkan dalam

bangunan

pengembalian

didaftar,

termasuk

diatasnya,

serta

keterangan

mengenai keadaan tanah tersebut, misal

karena

dan

dengan

tanah

peraturan

memperhatikan

tanda-tanda

batas

bukan

yang

asas

jika

sewaktu-waktu dibutuhkan.

keadaan tanahnya merupakan sebidang
tanah

pertanian,

perkebunan

atau

Pengukuran bidang tanah adalah proses

sebagainya yang diatur dalam PP 24/1997.

pemastian letak, batas satu atau beberapa

Letak yang dimaksud dalam surat ukur

bidang tanah berdasarkan permohonan

adalah, letak suatu bidang tanah dan satuan

pemegang hak nya, atau calon pemegang

hak baru yang letaknya saling berbatasan

perubahan

luas

atau terpencar dalam satu desa/kelurahan

pengukuran,

berkurangnya

dalam

untuk

rangka

penyelenggaraan

karena

kepentingan

umum,

kesalahan
luas

tanah

kesalahan

pendaftaran tanah. Ketika sudah dilakukan

penulisan, dan lain sebagainya, akan

pengukuran bidang tanah dimana letak dan

berakibat terjadinya informasi yang salah

batas nya sudah pasti, maka dari hasil

di BPN sebagai alat kelengkapan negara,

pengukuran

yang akibatnya juga akan menciptakan

tanah

itu

didapat

yang

namanya luas satu atau beberapa bidang

administrasi pertanahan yang tidak tertib.

tanah yang akan didaftarkan. Luas tanah
yang pasti dari hasil pengukuran, dapat

Pemeliharaan data pendaftaran tanah ini

memberikan informasi mengenai berapa

dilakukan apabila terjadi perubahan data

luas tanah yang kita miliki keseluruhan.

fisik dan data yuridis objek pendaftaran

Luas tanah tersebut nantinya kedepannya

tanah yang telah di daftar. Perubahan data

akan bermanfaat bagi pemegang hak untuk

fisik

melakukan perbuatan hukum atas sebidang

pemecahan, penggabungan dan perubahan

tanah tersebut, misal untuk pembayaran

data fisik yang lainnya atas bidang tanah

PBB yang adil, jaminan hutang bank (

yang sudah di daftar. Apabila terjadi

dinilai dari luas tanah pada sertipikat ) ,

pemisahan, pemecahan dan penggabungan

jual

tanah,

atas suatu bidang tanah, maka dilakukan

pemecahan bidang tanah, penggabungan

penetapan batas baru dan pengukuran

bidang tanah dan lain sebagainya. Maka

kembali, lalu dibuatkan gambar ukur baru

perlu

dan

beli,

pemisahan

bidang

tersebut

misalnya

pemisahan,

dilakukan

perubahan

pada

peta

pendaftaran tanah pada buku tanah dan

pendaftarannya,

kemudian

juga

akan

surat ukurnya juga.

terjadi perubahan pada buku tanahnya dan

dilakukan

pemeliharaan

data

surat ukurnya mengenai data fisik dan /
Berdasarkan Pasal 1 angka 12 PP 24/97,
pemeliharaan

data

pendaftaran

tanah

adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk

atau data yuridisnya, serta dicatat pada
buku tanah dan surat ukur nya yang
merupakan keterangan yang terbaru.

menyesuaikan data fisik dan data yuridis
dalam peta pendaftaran, daftar tanah,

Maka dari penjelasan tersebut, arti

daftar nama, surat ukur, buku tanah dan

penting dari surat ukur selain menerangkan

sertifikat

perubahan-perubahan

mengenai letak, batas dan luas suatu

yang terjadi kemudian. Perubahan yang

bidang tanah atau satuan rumah susun,

juga

juga mempunyai arti penting apabila

dengan

dimaksudkan

adalah

jika

ada

terdapat perubahan / kesalahan teknis

dalam buku tanah yang bersangkutan.

mengenai data fisik suatu bidang tanah

Proses

yang mengakibatkan luas dan batasnya

pendaftaran

berubah, maka sesuai dengan Pasal 41 ayat

dengan melihat segi prosedurnya saja.

(1), (2), (3), (4), (5), (6) PMNA/KBPN

Suatu permohonan penerbitan sertipikat di

3/97,

dapat

nilai menurut hukum layak untuk di

memperbaiki kesalahan teknis data ukuran

proses, apabila subjek pemohon dapat

dan perubahan yang terjadi terhadap data

membuktikan secara hukum bahwa ia

fisik tanah tersebut, seperti pemecahan,

adalah pihak yang berhak atas tanah yang

pemisahan

serta

dimohonnya. Maka disinilah diperlukan

perubahan tanda batas, agar data yang ada

aspek perdata di dalam suatu permohonan

di Kantor Pertanahan merupakan data yang

penerbitan sertipikat.14

Kantor

dan

Pertanahan

penggabungan,

pemberian
tidak

sertipikat

melalui

semata-mata

hanya

terbaru/terakhir, dan benar sesuai dengan
asas mutakhir pendaftaran tanah, dimana
dimaksudkan

agar

yang

pemegang hak tersebut adalah sertipikat.

tercantum di surat ukur merupakan data

Sertipikat tanah terdiri atas salinan buku

yang

dalam

tanah dan surat ukur yang asli, dijahit

pelaksanaannya terdapat kesinambungan

menjadi satu dan diberi sampul. Buku

dalam pemeliharaan datanya, untuk itu

tanah yang asli digunakan untuk arsip di

perlu diikuti kewajiban mendaftar dan

Kantor

pencatatan perubahan yang terjadi.

Tanah, sedangkan salinannya diberikan

sebenarnya

data

fisik

Tanda bukti yang diberikan pada

serta

Pertanahan

Seksi

Pendaftaran

kepada pemegang hak nya. Jika terjadi
Upaya Perlindungan Hukum Bagi
Pemegang Hak Atas Tanah Dalam Hal
Perbedaan Luas Tanah Faktual Dengan
Surat Ukur Pada Sertipikat Hak Atas
Tanah

pencatatan pada buku tanah, pencatatan itu
selalu dilakukan bersama-sama, baik yang
ada pada arsip di Kantor Pendaftaran
Tanah maupun yang ada pada salinan

Berdasarkan pasal 1 angka 20 PP

ditangan pemegang hak15

24/1997 menyebutkan sertipikat adalah
surat

tanda

bukti

hak

sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c
UUPA

untuk

hak

atas

tanah,

hak

Subjek hukum selaku pemikul hak dan
kewajiban, baik orang, badan hukum,
maupun

jabatan,

dapat

melakukan

pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas
satuan rumah susun dan hak tanggungan
yang masing-masing sudah dibukukan

14

15

Ardiwilaga Roestandi, Hukum Agraria
Indonesia, ( Bandung, N.V. Masa Baru, 1962
), hlm 30.
Ibid

tindakan hukum berdasarkan kemampuan

hukum perdata, secara umum ada 3 ( tiga )

atau

macam perbuatan pemerintah, yaitu ; 17

kewenangan

yang

dimilikinya.

Tindakan hukum ini merupakan lahirnya

1. Perbuatan pemerintah dalam bidang

hubungan hukum, dimana interaksi antar

pembuatan

subjek hukum yang memiliki akibat

undangan;

hukum, agar hubungan hukum antar

aturan

dalam

mengatur

perundang-

2. Perbuatan pemerintah dalam penerbitan
ketetapan, dan;

subjek hukum itu berjalan harmonis,
seimbang dan adil. Hukum tampil sebagai

peraturan

3. Perbuatan pemerintah dalam bidang
keperdataan.

hubungan

hukum.16 Hukum sebagai pengatur dan
Penguasa dapat dianggap melakukan

perlindungan yang bilamana jika masingmasing subjek hukum mendapatkan hak

perbuatan

nya

melanggar subjek orang lain, apabila;

secara

wajar

dan

menjalankan

kewajibannya sesuai dengan aturan hukum

melawan

a. Penguasa

hukum

melakukan

karena

perbuatan

yang berlaku. Hukum yang mengatur

yang bersumber pada hubungan hukum

hubungan hukum antara pemerintah dan

perdata, serta melanggar ketentuan dalam

warga negara adalah hukum administrasi

hukum tersebut.

negara atau hukum perdata, tergantung

b. Penguasa

melakukan

perbuatan

dari sifat dan kedudukan pemerintah dalam

yang bersumber pada hukum publik serta

melakukan tindakan hukum tersebut. Pada

melanggar

saat

tersebut.

pemerintah

melakukan

tindakan

ketentuan

kaedah

hukum

hukum dalam kapasitasnya sebagai wakil
dari badan hukum, maka tindakan tersebut
diatur

dan

tunduk

hukum

sarana perlindungan hukum, karena tanpa

keperdataan, sedangkan ketika pemerintah

dilandasakan pada prinsip, pembentukan

bertindak

sebagai

sarana perlindungan hukum menjadi tanpa

pejabat, maka tindakan itu diatur dan

arah. Dalam merumuskan prinsip-prinsip

tunduk pada hukum administrasi negara.

perlindungan hukum, landasan pijak kita

dalam

pada

Atas dasar prinsip maka dibentuk

kapistasnya

adalah Pancasila sebagai dasar ideologi
Perbuatan
memungkinkan

pemerintah
timbulnya

yang
kerugian

dan

dasar

pengakuan

falsafah
dan

negara,

karena

perlindungan

hukum

masyarakat bagi seseorang atau badan
17
16

332.

Arie Sukanti Hutagalung, Op.cit, hlm.

Eko Prasetyo, “Kebijakan Publik Tidak
Memihak Rakyat”, ( Yogyakarta, Pusham UII
Bina Ilmu, 1987 ), hlm. 28.

terhadapnya secara instrinsik melekat pada

tujuan pendafataran tanah yang diatur

Pancasila, serta isi negara hukum yang

dalam UUPA atau Pasal 3 PP 24/1997,

berdasarkan Pancasila dinamakan “Negara

yaitu ;

Hukum

1. Untuk memberikan kepastian hukum

Pancasila”.

Penamaan

yang

demikian, apakah terhadap hak-hak asasi

dan

juga

asasi

pemegang hak atas suatu bidang tanah,

Pancasila”, jawabannya tidak perlu, karena

satuan rumah susun dan hak-hak lain

pengakuan akan harkat dan martabat

yang terdaftar agar dengan mudah

manusia bukan hanya “berdasar”, tetapi

dapat membuktikan dirinya sebagai

“bersumber” pada Pancasila.18

pemegang hak yang bersangkutan.

diberi

nama

“hak-hak

perlindungan

hukum

kepada

Untuk itu kepada pemegang haknya
Sedangkan sistem Pendaftaran Tanah

diberikan

yang digunakan di Indonesia ini adalah

buktinya;

sistem pendaftaran tanah negatif yang

sertipikat

sebagai

tanda

2. Untuk menyediakan informasi kepada

mengandung unsur positif. Pada Pasal 19

pihak-pihak

ayat (2) huruf c UUPA disebutkan bahwa

termasuk

pendaftaran hak atas tanah tersebut dalam

mudah dapat memperoleh data yang

ayat (1) pasal ini meliputi pemberian surat-

diperlukan

surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai

perbuatan hukum mengenai bidang-

alat pembuktian yang kuat. Jadi sertipikat

bidang tanah dan satuan-satuan rumah

dimaksud berlaku sebagai alat bukti yang

susun yang sudah terdaftar;

kuat, bukan suatu alat bukti yang mutlak,
dalam arti bahwa selama tidak dapat

3. Untuk

yang

berkepentingan

pemerintah

dalam

agar

dengan

mengadakan

terselenggaranya

tertib

administrasi pertanahan.

dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data
yuridis yang tercantum di dalamnya harus

Sebagai contoh luas tanah terhadap

diterima sebagai keterangan yang benar.

surat ukur pada sertipikat hak milik atas

Sebagai akibat sistem publikasi yang tidak

tanah yang ternyata berbeda dengan luas

tegas, yaitu negatif mengarah pada positif,

tanah faktualnya, dimana pada tanggal 14

maka keadaan ini bertentangan dengan

April 1982 terbit sertipikat hak milik no.
84 tersebut atas sebidang tanah pertanian,

18

Philipus M. Hadjon, “Perlindungan Hukum
Bagi Rakyat di Indonesia, Sebuah Studi
Tentang Prinsip-prinsipnya, Penanganannya
oleh Pengadilan dalam Lingkungan Peradilan
Umum dan Pembentukan Peradilan
Administrasi Negara”, (Surabaya, Bina Ilmu,
1987), hlm. 27.

atas nama Kasir P. Ran yang terletak di
Desa Pungpungan, Kecamatan Kalitidu,
Kabupaten Bojonegoro, Provinsi Jawa
Timur. Berdasarkan surat ukur yang tertera

pada sertipikat tanah tersebut diketahui

dalam

luas tanah 960 m², kemudian beralih

menghilangkan unsur kepastian hukum

karena pewarisan kepada ahli warisnya

hak atas tanah, sehingga orang yang

yaitu Romelah, Kastun, Samidi, Lasti

berhak terhadap informasi yang salah di

Purwaningsih, Nardi, Rami, dan Budi

BPN sebagai alat kelengkapan negara yang

Utomo, untuk kemudian akan dilakukan

akibatnya

balik nama atas sertipikat tanah tersebut,

pertanahan yang tidak tertib.

pendaftaran

tanah

menciptakan

akan

administrasi

tetapi sebelum dilakukan balik nama para
ahli

waris

mengajukan

permohonan

Dalam praktik pertanggungjawaban

pengecekan ulang data fisiknya karena

perdata

para ahli waris merasa adanya kesalahan

sengaja ( dolus ) atau karena kelalaian (

dalam perhitungan luas tanahnya dan

culpa

kedepannya juga akan menjual tanah

kesengajaan

tersebut, setelah dilakukan pengecekan dan

diperlukan, misalnya tentang pembuatan

pengukuran ulang ternyata diketahui pada

data

luas tanah faktualnya menjadi 1.410 m²,

Adanya

jelas ini berbeda dengan surat ukur pada

maka berakibat luas tanah tidak sesuai

sertipikat tanah yang sebelumnya. Maka

dengan apa yang tertera pada surat ukur

demikian dengan terbitnya sertipikat tidak

dan kenyataan di lapangannya. Sebelum

menjamin adanya kepastian hukum.

dilakukannya

dikaitkan

).

dengan

Pembuktian
atau

fisik

perbuatan

adanya

kelalaian

unsur
sangat

dalam

pendaftaran

tanah.

kesalahan

pengukuran

tanah,

pengukuran

tanah

guna

untuk membuat surat ukur yang berisikan
Atas perbuatan yang salah dan lalai,

data fisik suatu bidang tanah, awalnya

menghasilkan produk hukum sertipikat

dilakukan

yang salah mengenai luas pada surat

pendaftaran, penetapan batas bidang tanah,

ukurnya. Kesalahan bisa karena adanya

kemudian baru dilakukan pengukuran

penipuan ( bedrog ), kesesatan ( dwaling ),

bidang tanah, sehingga mendapatkan hasil

atau paksaan ( dwang ), dalam pembuatan

luas tanah. Pada penetapan batas bidang

data fisik yang dibukukan dalam buku

tanah sebagaimana dimaksud pada Pasal

tanah. Apabila perbuatan dilakukan oleh

19 ayat 1 huruf b PMNA/KBPN 3/1997,

alat perlengkapan negara / BPN, maka

yaitu ;

perbuatan tersebut dapat dikategorikan

(1) Untuk

sebagai

“onrechtmatigedaad”

atau

penyalahgunaan wewenang dari pejabat
Tata Usaha Negara. Kesalahan data fisik

pembuatan

keperluan

peta

penetapan

dasar

batas

bidang tanah sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 18 PP 24/1997 adalah ;

b. Pemegang hak atas bidang tanah

tersebut karena adanya kelalaian pada saat

yang belum terdaftar atau yang

pengukuran luas bidang tanah untuk

sudah terdaftar tetapi belum ada

pembuatan surat ukur, maka perlindungan

surat ukur/gambar situasinya atau

hukum

yang surat ukur/gambar situasinya

perlindungan hukum preventif, dimana

sudah tidak sesuai lagi dengan

subjek hukum diberikan kesempatan untuk

keadaan yang sebenarnya, dan

mengajukan keberatan atau pendapatnya,

pihak

bidang

tujuannya

adalah

tanah yang bersangkutan, dalam

terjadinya

sengketa.19

pendaftaran tanah secara sistematik

kesalahan tersebut maka dapat di gugat

atau

dengan tanggung gugat pribadi, karena

yang

menguasai

sporadik,

diwajibkan

menunjukan

batas-batas

tanah

bersangkutan,

yang

bidang

yang

digunakan

untuk

adalah

mencegah

Akibat

dari

berkaitan dengan pendekatan fungsionaris

dan

atau pendekatan perilaku seseorang dalam

apabila sudah ada kesepakatan

Hukum Administrasi. Tanggung gugat

mengenai batas tersebut dengan

pribadi berkenaan dengan maladministrasi

pemegang hak atas bidang tanah

dalam penggunaan wewenang maupun

yang berbatasan, memasang tanda-

public service.20 Tanggung gugat perdata

tanda batasnya.

dapat menjadi tanggung gugat pribadi
apabila terdapat unsur maladministrasi.

Peran Kepala Desa dan tetangga

Bilamana sertipikat diterbitkan dengan

yang berbatasan sangat menentukan dalam

tidak mengikuti prosedur yang telah

hal pembuatan surat ukur dan surat

ditetapkan negara dan kemudian terdapat

keterangan tidak adanya silang sengketa

kesalahan, maka adalah tanggung gugat

atas batas bidang tanah, ini sesuai dengan

pribadi, karena tidak sesuai dengan asas

asas kontradiktur. Selama batas yang

umum pemerintahan yang baik, yang

ditunjuk tidak berpindah posisi maka dapat

tercantum pada Pasal 10 Undang-Undang

dilakukan pengukuran ulang, akan tetapi

Nomor

jika batasnya hilang atau berpindah maka

Administrasi Pemerintahan.

akan

dikaji

lebih

lanjut

lagi

30

Tahun

2014

Tentang

dari

pendaftaran pertama kali dan dilihat dari
peta dasar pendaftarannya.
19

Berdasar pada contoh kasus tersebut,
atas penyalanggunaan tindak pemerintah

20

Philipus M. Hadjon, Op.cit, hlm. 25
Indrawati, “Maladministrasi Dalam Pelayanan
Publik”, Jurnal, Fakultas Hukum Universitas
Airlangga, Surabaya, 2006, hlm. 40.

Upaya

hukum

preventif

yang

tidak akan terjadi. Namun bila terjadi

diberikan diatur pada pasal 27 PP 24/1997,

sebaliknya,

yaitu ;

mencapai kesepakatan mengenai solusi

1. Jika dalam jangka waktu pengumuman

pemecahan masalahnya, maka akan timbul

sebagaimana dimaksud dalam pasal 26

sengketa.21 Jika sarana hukum preventif

ayat

tidak membuahkan hasil, maka dilakukan

(1)

ada

yang

mengajukan

keberatan mengenai data fisik dan atau

para

pihak

tidak

dapat

sarana hukum represif.

data yuridis yang diumumkan oleh
Ketua

Panitia

Ajudikasi

dalam

Pada hukum represif

bertujuan

pendaftaran tanah secara sistematik

menyelesaikan

atau Kepala Kantor Pertanahan dalam

dengan preventif yang berusaha untuk

pendaftaran tanah secara sporadik

mencegah sengketa, dimana pada hukum

mengusahakan

represif ketika sengketa sudah tidak dapat

agar

secepatnya

sengketa,

ini

berbeda

keberatan yang diajukan diselesaikan

dicegah, maka

secara musyawarah untuk mufakat.

pada Pasal 27 ayat (3) PP 24/1997 yaitu,

2. Jika

usaha

musyawarah

penyelesaian
untuk

secara

“jika

usaha

sebagaimana dimaksud
penyelesaian

secara

mufakat

musyawarah untuk mufakat sebagaimana

sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dimaksud pada ayat (1) tidak dapat

membawa hasil, dibuatkan berita acara

dilakukan atau tidak membawa hasil,

penyelesaian dan jika penyelesaian

Ketua Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran

yang

mengakibatkan

tanah secara sistematik dan Kepala Kantor

perubahan pada apa yang diumumkan

Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara

menurut

sebagaimana

sporadik memberitahukan secara tertulis

dimaksud dalam pasal 26 ayat 1,

kepada pihak yang mengajukan keberatan

perubahan tersebut diadakan pada peta

agar mengajukan gugatan mengenai data

bidang-bidang tanah atau daftar isian

fisik

yang bersangkutan.

disengketakan ke Pengadilan Tata Usaha

dimaksudkan

ketentuan

dan

atau

data

yuridis

yang

Negara”.
Sengketa merupakan kelanjutan dari
adanya masalah. Sebuah masalah akan
berubah menjadi sengketa bila masalah
tersebut

tidak

dapat

diselesaikan.

Sepanjang para pihak dapat menyelesaikan
masalahnya dengan baik, maka sengketa

21

Sri Hajati, “Model Penyelesaian Sengketa
Pertanahan Melalui Mediasi Dalam Mewujudkan
Penyelesaian Yang Efesiensi Dan Berkepastian
Hukum”, Jurnal, Penelitian Unggulan Perguruan
Tinggi Sumber Biaya Bantuan Operasional
Perguruan Tinggi Negeri, Fakultas Hukum
Universitas Airlangga, Surabaya, 1 Nopember
2013, hlm.23.

kewajiban mendaftar dan pencatatan
KESIMPULAN, IMPLIKASI, SARAN

perubahan yang terjadi.

DAN KETERBATASAN PENELITIAN
2. Bentuk perlindungan hukum berdasar

Kesimpulan

pada contoh
1. Bahwa surat ukur selain mempunyai
fungsi untuk menerangkan mengenai
letak, batas dan luas suatu bidang tanah
atau

satuan

rumah

susun,

juga

mempunyai fungsi apabila terdapat
perubahan

/

kesalahan

teknis

mengenai data fisik suatu bidang tanah
yang mengakibatkan luas dan batasnya
berubah, maka sesuai dengan Pasal 41