BAB I PENDAHULUAN - STUDI KELAYAKAN INVESTASI PENGEMBANG PERUMAHAN (Studi Kasus Perumahan Griya Lapang Kecamatan Johan Pahlawan) - Repository utu

BAB I
PENDAHULUAN

1.1

Latar Belakang
Kehidupan penduduk yang semakin padat dan kebutuhan akan di

perlukan bagi setiap masyarakat yang ingin berdomisili di wilayah ini. Pada saat
ini telah banyak proyek bangunan perumahan dengan berbagai pilihan lokasi,
kemudian ada beberapa alasan yang menjadi keputusan Penulis untuk memilih
Proyek Pembangunan Perumahan Griya Lapang adalah lingkungan, nilai
ekonomis, pengembangan infrastruktur dan transportasi, perbedaan tingkat
perekonomian dalam masyarakat munculkan adanya perbedaan keinginan dan
selera masyarakat akan perumahan, dengan adanya hal ini dapat membuka
peluang berinvestasi bagi pengembang untuk mewujudkan solusi dalam
memenuhi kebutuhan akan perumahan.
Menurut Kepmenkes RI Nomor: 829/MENKES/SK/VII/1999 tentang
Persyaratan Kesehatan Perumahan, rumah adalah bangunan yang berfungsi
sebagai tempat tinggal atau hunian dan sarana pembinaan keluarga, rumah
merupakan struktur fisik atau bangunan untuk tempat berlindung, dimana

lingkungan berguna untuk kesehatan jasmani dan rohani serta keadaan sosialnya
baik untuk kesehatan keluarga dan individu. Perumahan adalah kelompok rumah
yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau hunian yang dilengkapi
dengan prasarana lingkungan yaitu kelengkapan dasar fisik lingkungan, misalnya
penyediaan air minum, pembuangan sampah, tersedianya listrik, telepon, jalan,
yang memungkinkan lingkungan pemukiman berfungsi sebagaimana mestinya.
Perumahan Griya Lapang ini bertempatan di Desa Lapang Kecamatan Johan
Pahlawan Kabupaten Aceh Barat. Lebih jelasnya mengenai lokasi penelitian dapat
dilihat pada Lampiran A Gambar A.1.1 dan A.1.2 Halaman 40-41.
Net Present Value (NPV) merupakan nilai dari proyek yang bersangkutan
yang diperoleh berdasarkan selisih antara cash flow yang dihasilkan terhadap

1

investasi yang dikeluarkan. IRR (Internal Rate of Return) merupakan tingkat
diskon rate yang menghasilkan NPV sama dengan nol. Jika hasil perhitungan IRR
lebih besar dari discount factor, maka dapat dikatakan investasi yang akan
dilakukan layak untuk dilakukan. Jika sama dengan discount factor, dikatakan
investasi yang ditanamkan akan balik modal, sedangkan jika IRR lebih kecil dari
discount factor maka investasi yang ditanamkan tidak layak. BCR (Benefit Cost

Ratio) merupakan salah satu metode kelayakan investasi. Pada dasarnya
perhitungan metode kelayakan investasi ini lebih menekankan kepada benefit
(manfaat). Pada umumnya jenis invetasi yang sering digunakan adalah proyekproyek pemerintah dimana benefit nya jenis benefit langsung, manfaatnya akan
terasa langsung pada masyarakat banyak.
Faktor yang mendorong seseorang untuk membeli rumah adalah ingin
memiliki rumah untuk memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal sebagai
kebutuhan primer untuk kebutuhan rutinitas kehidupan sehari-hari, dalam
lingkungan keluarga yang lengkap. Faktor ini berkaitan dengan adanya kebutuhan
akan tempat tinggal yang lengkap dengan faslitas lainnya serta desain tata ruang,
model arsitektur maupun penataan lingkungan yang dilengkapi fasilitas umum,
sosial dan sarana umum. Pengembang dalam perencanaan dan pembangunan juga
dibatasi dengan kebijakan pemerintah, berdasarkan kebijakan hunian perimbangan
dalam perumahan, menjadi masalah bagi pengembang terhadap kelayakan
investasi yang dilakukan agar mendapatkan keuntungan yang maksimal
dibandingkan dengan harga pokok pembangunan perumahan tersebut.
Perumahan Griya Lapang yang dibangun oleh PT. Petra Mega Cipta
(Developer dan Kontraktor) selaku pihak pengembang, membangun sebanyak 110
unit rumah. Perumahan yang dibangun terdiri dari beberapa tipe rumah, yaitu tipe
60, tipe 45 dan tipe 36 yang sekarang sedang dalam tahap proses pembangunan.
Sedangkan bagi setiap kosumen yang berkeinginan memiliki rumah tersebut,

dapat dilakukan dengan sistem KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) dengan masa
angsuran 10 tahun sampai dengan 25 tahun.

2

1.2

Rumusan Masalah
Adapun umusan masalah yang ditinjau dalam penelitian tugas akhir ini

adalah:
1. Bagaimana kelayakan investasi pada Program Pembangunan Perumahan
ditinjau dari aspek finansial?
2. Bagaimana cara mengetahui keuntungan maksimum yang dihasilkan
dibandingkan dengan harga pokok pembangunan dari investasi pada program
pembangunan perumahan?
1.3

Tujuan Penelitian
Adapun yang menjadi maksud dan tujuan dalam penelitian tugas akhir

ini adalah:
1. Mengetahui kelayakan investasi pada Program Pembangunan Perumahan
yang ada.
2. Mengetahui keuntungan maksimum yang dihasilkan dibandingkan dengan
harga pokok pembangunan dari investasi pada Program Pembangunan
Perumahan.
1.4

Batasan Masalah
Batasan masalah diperlukan agar pembahasan tidak keluar dari konteks

topik yang dibahas, maka diperlukan beberapa batasan dalam pembahasan tugas
akhir ini, yaitu:
1. Kelayakan investasi hanya berdasarkan aspek finansial menggunakan
parameter NPV, IRR, BCR.
2. Perubahan investasi yang dapat terjadi akibat perubahan variabel investasi
finansial dilakukan dengan menggunakan analisa sensitivitas.

3

1.5

Hasil Penelitian

Hasil penelitian tugas akhir pada Perumahan Griya Lapang adalah
sebagai berikut:
1. Berdasarkan kondisi rencana, maka studi kelayakan investasi dari aspek
finansial dengan parameter-parameter NPV, BCR, IRR berdasarkan lama
masa angsuran/kredit adalah menguntungkan/layak (feasible).
2. Untuk masa angsuran 10 tahun (NPV sebesar Rp.1.364.728.246, BCR 1,046
dan IRR 3,698%), untuk masa angsuran/kredit 15 tahun (NPV sebesar
Rp.4.300.736.040, BCR 1,130 dan IRR 6,239%), dan masa angsuran/kredit
20 tahun (NPV sebesar Rp.4.300.736.040, BCR 1,182 dan IRR 6,698%).
3. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, untuk masa angsuran/kredit 10
tahun dapat dilihat bahwa investasi Proyek Pembangunan Perumahan Griya
Lapang akan menjadi tidak layak dari aspek finansial jika pendapatan turun
10%, biaya tetap dan pendapatan dan biaya turun 10%. Sedangkan untuk
masa angsuran/kredit 15 tahun sampai 20 tahun tetap menguntungkan/layak
(feasible).

4

BAB II
TINJAUAN KEPUSTAKAAN

Tinjauan kaepustakaan pada bab ini memuat uraian mengenai aspekaspek yang terkait dengan penelitian dalam tugas akhir ini seperti proyek,
investasi, pendanaan proyek atau cash flow proyek, biaya produksi, studi
kelayakan, aspek finansial dan sebagainya.
2.1

Proyek
Steven

(2013),

proyek

adalah

kegiatan-kegiatan

yang

dapat

direncanakan dan dapat dilaksanakan dalam satu bentuk kesatuan dengan mencari
dan memanfaatkan sumber dana untuk mendapatkan keuntungan.
Farida (2010),

proyek adalah suatu kegiatan sementara yang

berlangsung dalam jangka waktu terbatas dengan alokasi sumber daya tertentu
dan dimaksudkan untuk menghasilkan produk atau deliverable yang kriteria
mutunya telah digariskan dengan jelas. Lingkup (scope) tugas tersebut dapat
berupa pembangunan infrastruktur, pembuatan produk baru atau pelaksanaan
penelitian dan pengembangan. Sehingga ciri pokok proyek adalah sebagai berikut:
a. Bertujuan menghasilkan lingkup tertentu berupa produk akhir atau hasil kerja
akhir;
b. Dalam proses mewujudkan lingkup di atas, ditentukan jumlah biaya, jadwal,

serta kriteria mutu;
c. Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas. Titik
awal dan akhir ditentukan dengan jelas;
d. Non rutin, tidak berulang-ulang. Macam dan intensitas kegiatan berubah
sepanjang proyek berlangsung.
Setiap proyek memiliki tujuan khusus dalam proses mencapai tujuan
tersebut, ada batasan yang harus dipenuhi yaitu besar biaya (anggaran) yang
dialokasikan, jadwal, serta mutu yang harus dipenuhi. Ketiga hal tersebut

5

merupakan parameter penting bagi penyelenggara proyek yang sering
diasosiasikan sebagai sasaran proyek. Ketiga batasan tersebut disebut tiga kendala
(triple constraint).
2.2

Investasi
Lebih lanjut Steven (2013), menyebutkan bahwa didalam melakukan

investasi modal padasuatu proyek perlu diadakan suatu analisis yang bertujuan:

a. Mengetahui tingkat keuntungan yang diperoleh dari investasi;
b. Menghindari pemborosan;
c. Mengadakan penilaian terhadap peluang investasi yang ada, sehingga kita
dapat memilih alternatif proyek yang paling menguntungkan;
d. Menentukan prioritas investasi.
Berdasarkan uraian-uraian tersebut di atas, maka untuk menyusun
berbagai peluang investasi telah dikembangan suatu metode yang dapat digunakan
dalam menganalisis suatu proyek, metode yang dimaksud adalah kriteria investasi
(investment criteria). Suatu proyek adalah investasi minimum yang secara
ekonomis dan teknik layak dilaksanakan.
Menurut Sutojo (2003), investasi merupakan usaha menanamkan
faktor-faktor produksi langka dalam proyek tertentu. Proyek itu sendiri dapat
bersifat baru maupun pengembangan dariproyek yang sudah ada.
2.3

Anggaran Biaya Proyek
Menurut Susanta. G (2009), untuk mewujudkan hasil pembangunan,

diperlukan perhitungan anggaran biaya. Rencana anggaran biaya tersebut dibuat
dengan fungsi antara lain sebagai pedoman budget sehingga pembangunan tidak

berhenti di tengah jalan, sebagai dasar perhitungan cash flow, dan sebagai dasar
untuk mencari bobot dalam membuat jadwal waktu pekerjaan, serta sebagai acuan
untuk mendapatkan bobot kemajuan prestasi pekerjaan yang dapat digunakan
sebagai dasar pembayaran angsuran (termin).

6

Menurut M. Priyo (2008), menjelaskan acuan yang digunakan sebagai
tolak ukur di dalam pengendalian biaya proyek adalah rencana anggaran biaya.
Anggaran biaya merupakan perencanaan terperinci perkiraan biaya seluruh item
pekerjaan, yang di distribusikan sesuai dengan time schedule yang telah
ditetapkan. Bahan-bahan yang diperlukan didalam penyusunan rencana anggaran
biaya antara lain berupa gambar rencana, spesifikasi teknis, analisa sumber daya
dan analisa harga satuan.
2.3.1

Cash flow proyek
Menurut Giatman (2006), data tentang uang masuk dan uang keluar dari

suatu kegiatan hanya merupakan suatu catatan pembukuan, baik buku harian,

buku besar, maupun laporan pemasukan dan pengeluaran. Selanjutnya jika data
tentang uang masuk (cash in) dan uang keluar (cash out) tersebut dihitung untuk
setiap periode waktu tertentu disebut dengan cash flow (aliran uang).
Menurut Didik (2013), setelah anggaran biaya dan pendistribusian
anggaran biaya berdasarkan time schedule dibuat, maka langkah selanjutnya
dibuat anggaran kas proyek (project cash flow). Project cash flow merupakan
taksiran penerimaan dan pengeluaran dana/biaya/uang yang akan atau sedang
dikerjakan.
Adapun kegunaan project cash flow dalam suatu proyek pembangunan
yaitu dalam hal:
1. Mengetahui kemungkinan posisi keuangan proyek pada masa yang akan
datang;
2. Mengetahui terlebih dahulu kapan akan terjadi kekurangan, serta kapan akan
terjadi kelebihan keuangan;
3. Menetapkan jumlah pinjaman yang dibutuhkan untuk menyelesaikan suatu
proyek;
4. Mengetahui jumlah bunga pinjaman modal kerja;
5. Memperkirakan posisi biaya pada akhir proyek.
Hal utama yang perlu selalu diperhatikan yang mendasari dalam
mengatur arus kas adalah memahami dengan jelas fungsi dana atau uang yang kita

7

miliki, kita simpan atau investasikan. Secara sederhana fungsi itu terbagi menjadi
tiga yaitu:
1. Pertama, fungsi likuiditas, yaitu dana yang tersedia untuk tujuan memenuhi
kebutuhan sehari-hari dan dapat dicairkan dalam waktu singkat relatif tanpa
ada pengurangan investasi awal.
2. Kedua, fungsi anti inflasi, dana yang disimpan guna menghindari resiko
penurunan pada daya beli di masa datang yang dapat dicairkan dengan relatif
cepat.
3. Ketiga, capital growth, untuk penambahan/perkembangan kekayaan dengan
jangka waktu yang relatif panjang.
Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat dibagi
menjadi tiga kelompok yaitu:
a) Aliran kas awal (initial cash flow) merupakan aliran kas yang berkaitan
dengan pengeluaran untuk kegiatan investasi misalnya; pembelian tanah,
gedung, biaya pendahuluan dan sebagainya. Aliran kas awal dapat dikatakan
aliran kas keluar (cash out flow).
b) Aliran kas operasional (operational cash flow) merupakan aliran kas yang
berkaitan dengan operasional proyek seperti; penjualan, biaya umum, dan
administrasi. Oleh sebab itu aliran kas operasional merupakan aliran kas
masuk (cash in flow) dan aliran kas keluar (cash out flow).
c) Aliran kas akhir (terminal cash flow) merupakan aliran kas yang berkaitan
dengan nilai sisa proyek (nilai residu) seperti sisa modal kerja, nilai sisa
proyek yaitu penjualan peralatan proyek.
Penyusunan project cash flow pada saat dimulainya suatu proyek
sampai dengan proyek selesai (termasuk masa pemeliharaan). Skala waktu
penyusunan project cash flow adalah bulanan dan setiap bulan dilakukan
penyesuaian. Hal ini dilakukan mengingat realisasi umumnya tidak tidak sesuai
dengan yang direncanakan dengan dapat mengikuti penerimaan maupun
pengeluaran yang sebenarnya. Setiap kali dilakukan penyesuaian sekaligus
dilakukan perkiraan rencana anggaran dari sisa pekerjaan yang belum
dilaksanakan.

8

2.3.2

Laporan biaya proyek
Suatu rencana monitoring harus merangkum masalah-masalah yang

secara aktif selalu diamati, dicatat dan dilaporkan selama berlangsungnya
pelaksanaan. Lebih lanjut Didik (2013), menjelaskan untuk mengetahui status
biaya pada saat pengukuran kemajuan pekerjaan, dilakukan dengan cara
membandingkan rencana anggaran biaya pada saat kemajuan tercapai dengan
laporan pengeluaran biaya sampai dengan saat monitoring. Dengan adanya
laporan pengeluaran biaya baik laporan harian, mingguan maupun bulanan,
manajer proyek selaku pimpinan proyek beserta personil inti lainnya secara terusmenerus mengendalikan segala macam sumber daya (material, tenaga kerja, dan
peralatan) serta faktor penunjang lain yang akan mempengaruhi besar kecilnya
biaya proyek. Isi laporan bulanan pembiayaan proyek meliputi:
1. Biaya umum (overhead);
2. Biaya konstruksi di lapangan, biaya ini dikelompokkan menjadi biaya
langsung dan biaya tidak langsung;
3. Pembelian material, pembayaran upah tenaga kerja dan pembelian.
2.3.3

Biaya produksi
Menurut Hardinata (2011), pengertian biaya di sini ada dua istilah

yaitu:
1. Biaya (cost), yang dimaksud dengan biaya di sini adalah semua pengorbanan
yang dibutuhkan dalam rangka mencapai suatu tujuan yang diukur dengan
nilai uang.
2. Pengeluaran (expence), yang dimaksud dengan expence ini berkaitan dengan
sejumlah uang yang dikeluarkan atau dibayarkan dalam rangka mendapatkan
sesuatu hasil yang diharapkan.
Biaya yang akan dihitung adalah biaya perkiraan (predictive cost) yaitu
perkiraan biaya yang akan dikeluarkan bila kegiatan itu dilaksanakan. Biaya-biaya
yang akan dihitung antara lain :
1. Biaya investasi (investment cost), yaitu biaya yang ditanamkan dalam rangka
menyiapkan kebutuhan usaha untuk siap beroperasi dengan baik. Biaya ini

9

biasanya dikeluarkan pada awal-awal kegiatan usaha dalam jumlah yang
relatif besar dan berdampak jangka panjang untuk kesinambungan usaha
tersebut.
2. Biaya operasional (operation cost), yaitu biaya yang dikeluarkan dalam
rangka menjalankan aktivitas usaha tersebut sesuai dengan tujuan. Biaya ini
biasanya dikeluarkan secara rutin atau periode waktu tertentu dalam jumlah
yang relatif sama atau sesuai dengan jadwal kegiatan/produksi.
3. Biaya perawatan (maintenance cost), yaitu biaya yang diperuntukkan dalam
rangka menjaga/menjamin performance kerja fasilitas atau peralatan agar
selalu prima dan siap untuk dioperasikan yang dibedakan menjadi dua yaitu
biaya perawatan rutin (preventive maintenance) dan biaya perawatan
insidentil. (Hardinata, 2011).

2.4

Studi Kelayakan
Menurut Sutojo (2003), pada tahap studi kelayakan, proyek dievaluasi

mencakup aspek-aspek sebagai berikut:
1. Pasar dan Pemasaran;
2. Teknis dan Teknologis;
3. Manajemen Operasi Proyek;
4. Ekonomi dan Keuangan.
Menurut Husnan dan Suwarsono (2000), yang dimaksud dengan studi
kelayakan proyek adalah penelitian tentang dapat tidaknya suatu

proyek

dilakukan dengan berhasil.
Hal-hal yang perlu diketahui dalam studi kelayakan, antara lain:
1. Ruang lingkup kegiatan proyek;
2. C ara kegiatan proyek dilakukan;
3. Evaluasi terhadap aspek-aspek yang menentukan berhasilnya proyek tersebut.

10

2.5

Aspek Finansial
Menurut Leonardo dan Farida (2013), aspek finansial adalah salah satu

aspek yang digunakan dalam menilai rencana investasi suatu proyek
komersial.Penilaian aspek finansial meliputi penilaian sumber-sumberdana yang
akan dipakai dalam pembiayaan investasi, estimasi pendapatan dan pengeluaran
serta biaya selama periode investasi. Dalam program pembangunan perumahan
mengeluarkan beberapa biaya, diantaranya biaya investasi yang dikeluarkan pada
masa awal konstruksi danbiaya operasional pada saat bangunan sudah
dioperasionalkan. Sedangkan untuk pemasukan diperoleh dari biaya–biaya yang
harus dibayar pemilik unit rumah kepada pihak pengelola.
Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan modal jangka
panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa
investasi akan diikuti oleh sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik perlu
disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional (operation cost),
biaya perawatan (maintenance cost), dan biaya-biaya lainnya yang tidak dapat
dihindarkan. Di samping pengeluaran, investasi akan menghasilkan sejumlah
keuntungan atau manfaat dalam bentuk penjualan-penjualan produk benda atau
jasa atau penyewaan fasilitas. Terdapat berbagai metode dalam mengevaluasi
kelayakan investasi dan yang umum dipakai, yaitu NPV (Net Present Value), IRR
(Internal Rate of Return), BCR (Benefit Cost Ratio), dan analisis sensitivitas.
(Hardinata, 2011).
2.5.1

Net Present Value (NPV)
Lebih lanjut Giatman (2006), Net Present Value (NPV) adalah metode

menghitung nilai bersih (netto) pada waktu sekarang (present). Asumsi present
yaitu menjelaskan waktu awal perhitungan bertepatan dengan saat evaluasi
dilakukan atau pada periode tahun ke-nol (0) dalam perhitungan cash flow
investasi. Dengan demikian metode NPV pada dasarnya memindahkan cash flow
yang menyebar sepanjang umur investasi ke waktu awal investasi (t=0) atau
kondisi present, dengan menerapkan konsep ekuivalensi uang. Cash-flow yang

11

benefit saja perhitungannya disebut dengan Present Worth of Benefit (PWB),
sedangkan jika yang diperhitungkan hanya cash out (cost) disebut dengan Present
Worth of Cost (PWC). Untuk mendapatkan nilai PWB, PWC dan NPV dipakai
formula umum sebagai berikut:
n

PWB   t 0 Cb1 (FBP1 ) ........................................................................2.1
n

PWC   t 0 Cc1 (FBP1 ) ........................................................................2.2
n

PW   t 0 Cf 1 (FBP1 ) ...........................................................................2.3
NPV  PWB  PWC ................................................................................2.4

dimana:
NPV = Net Present Value
Cb

= Cash-flow benefit

Cc

= Cash-flow cost

Cf

= Cash-flow utuh (benefit + cost)

FBP

= Faktor bunga present

t

= Periode waktu

n

= Umur investasi
Untuk mengetahui apakah rencana suatu investasi tersebut layak

ekonomis atau tidak, diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode
NPV, yaitu :
Jika : NPV  0 artinya investasi akan menguntungkan/layak
NPV  0 artinya investasi tidak menguntungkan/tidak layak

12

2.5.2

Internal Rate of Return (IRR)
Lebih lanjut Giatman (2006), pada metode Internal Rate of Return

(IRR) ini yang akan dicari adalah suku bunganya disaat NPV sama dengan nol.
Jadi, pada metode IRR ini informasi yang dihasilkan berkaitan dengan tingkat
kemampuan cash flow dalam mengembalikan investasi yang dijelaskan dalam
bentuk % periode waktu. Logika sederhananya menjelaskan seberapa kemampuan
cash flow dalam mengembalikan modalnya dan seberapa besar pula kewajiban
yang harus dipenuhi. Kemampuan ini disebut dengan Internal Rate of Return
(IRR), sedangkan kewajiban disebut dengan Minimum Atractive Rate of Return
(MARR). Dengan demikian suatu rencana investasi akan dikatakan layak jika
IRR=MARR. Nilai MARR akan berbeda pada jenis industri yang satu dengan
jenis industri yang lainnya. Biasanya perusahaan menetapkan suatu standar
MARR masing-masing sebagai bahan untuk mempertimbangkan investasiinvestasi yang akan dilakukan. Terlepas dari cara yang dipakai dalam menentukan
MARR, nilai MARR harus ditetapkan lebih tinggi dari Cost of Capital. Besarnya
nilai MARR akan dipengaruhi oleh banyak hal diantaranya adalah ketersediaan
modal (uang), ketersediaan kesempatan investasi, kondisi bisnis, tingkat inflasi,
ongkos modal (cost of capital) perusahaan, peraturan pajak, peraturan pemerintah,
tingkat resiko/ketidakpastian dan lain-lain.
2.5.3

Benefit Cost Ratio (BCR)
Lebih lanjut Hardinata (2011), metode benefit cost ratio (BCR) adalah

salah satu metode yang sering digunakan dalam tahap-tahap evaluasi awal
perencanaan investasi atau sebagai analisis tambahan dalam rangka memvalidasi
hasil evaluasi yang telah dilakukan dengan metode lainnya. Metode BCR ini
memberi penekanan terhadap nilai perbandingan antara aspek manfaat (benefit)
yang akan diperoleh dengan aspek biaya dan kerugian yang akan ditanggung
(cost) dengan adanya investasi tersebut. Adapun metode analisis benefit cost ratio
(BCR) ini dijelaskan sebagai berikut:
BCR 

 Benefit
 Cost

.......................................................................................2.5

13

Analisis dilakukan terhadap present:
n

BCR 

PWB  t 0 Cb1 ( FBP1 )
n

PWC  t 0 Cc1 ( FBP1 )

..............................................................2.6

Untuk mengetahui suatu rencana investasi dapat dinyatakan layak secara
finansial maka diperlukan suatu ukuran/kriteria tertentu dalam metode BCR jika :
BCR > 1 artinya investasi layak (feasible)
BCR < 1 artinya investasi tidak layak (unfeasible)
2.6

Analisis Sensitivitas
Lebih lanjut Hardinata (2011), analisis sensitivitas cocok diaplikasikan

pada permasalahan yang mengandung satu atau lebih faktor ketidakpastian.
Analisis sensitivitas dibutuhkan untuk mengetahui sejauh mana parameterparameter investasi yang telah ditetapkan sebelumnya boleh berubah (investasi,
benefit, biaya pengeluaran, suku bunga). Analisis sensitivitas dilakukan dengan
mengubah nilai dari suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat
bagaimana pengaruhnya terhadap suatu alternatif investasi.
Lebih lanjut Giatman (2006), adapun parameter-parameter investasi
yang memerlukan analisa sensitivitas anatara lain:
1. Investasi;
2. Benefit/pendapatan;
3. Biaya/pengeluaran;
4. Suku bunga (i).
2.7

Penelitian terdahulu
Pada penelitian ini, Penulis menggunakan beberapa dari penelitian

sejenis terdahulu sebagai referensi, pedoman ataupun sebagai bahan pembanding

14

dalam mendukung penelitian yang Penulis lakukan. Adapun beberapa peenelitian
terdahulu dapat dijelaskan pada tabel 2.1.
Tabel 2.1 Penelitian Terdahulu
NO

Nama

Judul

Metode

Hasil

Rekomendasi

1

Prastiwi,
A/2013

Studi
Kelayakan
investasi
Perumahan
Green
Semanggi
Manggrove
Surabaya
Ditinjau
Dari Aspek
Finansial

Net Present
Value(NPV),
Benefit Cost
Ratio(BCR)da
n Internal Rate
Of Return
(IRR),
Profitability
index(PI)

Mengetahui kelayakan
investasi khususnya
dalam aspek finansial
berupa NPV, BCR,
IRR, dan PI dalam
mengukur profitability
rencana investasi
royek, serta analisa
sensitivitas sejauh
mana parameter
investasi sebelumnya
boleh berubah.

Dapat membantu
pekerja jasa pelaksana
konstruksi dalam
melakukan investasi
perumahan agar tidak
menyulitkan pelaksana
dalam mencari dan
mengalokasikan
kebutuhan diperlukan.

2

Sikhhy,
D/2014

Studi
Kelayakan
Investasi
Dan
Optimalisasi
Proposional
Jumlah Tipe
Rumah

Net Present
Value(NPV),
Benefit Cost
Ratio(BCR)da
n Internal Rate
Of Return
(IRR),
Simpleks

Mengetahui kelayakan
investasi khususnya
dalam aspek finansial
berupa NPV, BCR,
IRR, dan analisa
sensitivitas sejauh
mana parameter
investasi sebelumnya
boleh berubah, serta
mengetahui
proporsional jumlah
tipe rumah yang
optimal.

Sebaiknya untuk
penelitian selanjutnya
perlu dilakukan
penelitian yang lebih
luas lagi berdasarkan
aspek-aspek studi
kelayakan yang
lainnya untuk
mendapatkan hasil
yang lebih akurat
mengenai kelayakan
suatu proyek,
sehinggamenghasilkan
profit yang maksimal.

3

Penelitian
ini/2016

Studi
Kelayakan
Investasi
Pengembang
Perumahan

Net Present
Value(NPV),
Benefit Cost
Ratio(BCR)da
n Internal Rate
Of Return
(IRR)

Mengetahui kelayakan
investasi khususnya
dalam aspek finansial
berupa NPV, BCR,
IRR, dan analisa
sensitivitas sejauh
mana parameter
investasi sebelumnya
boleh berubah.

Pada penelitian
selanjutnya perlu
dilakukan penelitian
yang lebih luas lagi
berdasarkan aspekaspek studi kelayakan
yang lainnya untuk
mendapatkan hasil
yang lebih akurat
mengenai kelayakan
suatu proyek.

15

BAB III
METODOLOGI PENELITIAN

Metodologi penelitian adalah tuntutan kerja penelitian agar penelitian
tersebut memenuhi tujuan penelitian yang telah ditentukan. Pengertian lain
metodologi adalah suatu proses, prinsip-prinsip, prosedur dalam mendekati
persoalan-persoalan dan usaha untuk mencari jawaban.
Bab ini akan mengurai secara ringkas mengenai lokasi dan situasi
proyek serta prosedur pemecahan masalah. Selain itu juga dijelaskan mengenai
metode analisis dan langkah penyelesaian data. Bagan alir penelitian dapat dilihat
pada Lampiran A Gambar A.3.1 Halaman 41.
3.1

Tahapan Penelitian
Tahapan pertama yang dilakukan yaitu dengan penentuan latar belakang

masalah kemudian dilakukan perumusan masalah untuk selanjutnya dilakukan
penentuan tujuan dan manfaat dari pelaksanaan tugas akhir serta dilakukan
pembatasan masalah yang akan difokuskan dalam studi kelayakan investai
proyek.. Selanjutnya dilakukan kajian teori terhadap masalah yang ada dengan
mengumpulkan data.
Adapun lokasi penelitian yaitu terletak di di Desa Lapang Kecamatan Johan

Pahlawan Kabupaten Aceh Barat, dapat dilihat pada Lampiran A Gambar A.1.1 dan
Gambar A.1.2 Halaman 39-40. Langkah-langkah penelitian ini, diperlihatkan pada Bagan
Alir Penelitian Lampiran A. Gambar A.3.4 Halaman 42.

Pada tahapan metode penelitian ini juga termasuk dalam beberapa
kategori penelitian yaitu:
1. Kategori lokasi
Pada kategori lokasi ini berisi tentang pertanyaan mengenai gambaran
lokasi perumahan yang dihuni masyarakat

yang bertujuan untuk mengetahui

aspek kenyamanan, infrastruktur, kualitas udara, keamanan daerah dan tingkat

16

kepuasan responden terhadap perumahan yang ditempati tersebut. Maka ini akan
menjadi pertimbangan sangat penting bahwa aspek lokasi sangat penting sebelum
menentukan untuk berinvestasi. Karena penentuan lokasi berpengaruh dalam segi
pemasaran/minat konsumen.
2. Kategori bangunan
Pada kategori bangunan ini berisi tentang pertanyaan–pertanyaan
mengenai gambaran unit perumahan yang dihuni

yang bertujuan untuk

mengetahui aspek kenyamanan, atau tingkat kepuasan masyarakat terhadap unit
rumah yang ditempati yang dikhususkan dalam lingkup banguanannya tersebut.
Maka ini akan menjadi pertimbangan saat nantinya mendesain rumah sesuai
dengan harapan masyarakat banyak atau desainnya ideal untuk sebuah keluarga.
Bahwa aspek ini juga harus diperhatikan sebelum menentukan untuk berinvestasi.
Karena penentuan bentuk/desain rumah nantinya juga berpengaruh terhadap
pemasaran/minat konsumen.
3. Kategori aksesibilitas
Pada kategori aksesbilitas ini berisi tentang gambaran jalan atau akses
lokasi (daerah) dan lingkungan perumahan yang dihuni bertujuan untuk
mengetahui tingkat kepuasan terhadap aspek kenyamanan dan kelancaran akses
jalan, terhadap perumahan yang ditempati tersebut, dimana dalam melakukan
kegiatan sehari-hari harus didukung dengan akses jalan yang baik dan mudah agar
nantinya dalam calon penghuni merasa puas. Maka ini akan menjadi
pertimbangan penting bahwa aspek aksesbilitas ini juga ikut berperan nantinya
dalam menentukan investasi. di karenakan berpengaruh kedepan nantinya
terhadap kelancaran mobilitas konsumen sehari hari.
4. Kategori harga
Pada kategori harga ini membicarakan tentang

pendapat mengenai

harga yang akan ditawarkan pihak pengembang untuk memaparkan harga yang
menentukan keputusan daya beli konsumen kemudian harga juga merupakan salah
satu faktor yang bisa mempengaruhi penjualan unit rumah. Dalam penilitian ini
asepek-aspek yang diperhatikan diantaranya jika membangun suatu perumahan
dengan kualitas lebih bagus dan harga yang lebih mahal, harga yang sesuai

17

dengan luas dan kualitas bangunan, sistem pembayaran yang mudah, dan adanya
potongan harga yang cukup.
Dalam tahapan metode penelitian yang harus diperhatikan juga yaitu:
1. Akses
Pertimbangkan kemudahan akses menuju lokasi perumahan, sehingga
bisa menunjang aktivitas penghuni dan keluarga sehari-hari. Pergi ke kantor, pusat
perbelanjaan, sekolah, rumah sakit, taman kota, kantor pemerintahan, terminal dan
transportasi jalan besar. Hal yang tidak kalah pentingnya adalah menghindari arus
kemacetan lalulintas terutama di pagi hari dan sore hari.
2. Fasilitas perumahan
Rumah sebagai hunian keluarga juga perlu didukung dengan fasilitas
umum perumahan yang memadai. Ketersediaan masjid sebagai tempat ibadah,
taman bermain, lapangan olahraga, jaringan telepon, LPJU, PDAM, sistem
keamanan 24 jam dan akses masuk keluar penghuni perumahan dengan satu pintu
gerbang yang terpadu. Jalan yang cukup lebar bisa membuat tenang para orang tua
di kala putra putrinya sedang bermain di luar rumah, bermain sepeda di jalan dan
tidak takut tertabrak kendaraan.
3. Kenyamanan dan Keindahan
Idealnya memiliki rumah, penghuni ingin merasakan waktu istirahat
yang cukup. Selepas beraktivitas seharian dari bekerja atau kegiatan yang lain,
penghuni dapat tinggal dengan tenang di rumah, jauh dari kebisingan lalu lintas,
adem/sejuk tidak panas ketika masuk rumah, lingkungan hijau, dan lain-lain.
3.2

Metode Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data yang diperlukan adalah teknik pengumpulan

data yang paling tepat, sehingga benar-benar didapat data yang valid. Jika
sekiranya tidak dapat dilaksanakan maka semua teknik pengumpulan data tidak
perlu dicantumkan. Selain itu konsekuensi dari mencantumkan ketiga teknik
pengumpulan data itu adalah setiap teknik pengumpulan data yang dicantumkan

18

harus ada datanya, untuk mendapatkan data yang lengkap dan objektif
penggunaan berbagai teknik sangat diperlukan.
Adapun pengumpulan data kualitatif adalah data yang berbentuk katakata

atau

yang

bentuk angka.

berwujud

Data

teknik pengumpulan

pernyataan-pernyataan

kualitatif
data

diperoleh

misalnya

verbal,

melalui

bukan

berbagai

wawancara, analisis

dalam
macam

dokumen,

diskusi didalam metode penelitian kualitatif. Data dalam penelitian ini merupakan
data sekunder yang diperoleh dari pihak terkait atau pihak pelaksana proyek atau
developer yaitu PT. Petra Mega Cipta . Data sekunder yang dibutuhkan dalam
penelitian ini antara lain:
a. Biaya angsuran rumah;
b. Rencana Anggaran Biaya (RAB);
c. Site plan/kavling perumahan;
d. Biaya operasional;
e. Data penjualan.
3.3

Analisis Data
Sumber data adalah tempat didapatkannya data yang diinginkan.

Pengetahuan tentang sumber data merupakan hal yang sangat penting
untuk diketahui agar tidak terjadi kesalahan dalam memilih sumber data yang
sesuaidengan tujuan penelitian.
Adapun beberapa model analisa data yang digunakan dalam penelitian ini
adalah sebagai berikut:
1. Analisa Finansial
Sebagian data menggunakan data dari pengembang (untuk bangunan yang
sudah terbangun) dan metode estimasi atau pendugaan parameter (untuk bangunan
yang belum terbangun) yang berkaitan dengan aspek pembiayaan. Sedangkan
untuk yang berkaitan dengan pendapatan menggunakan data dari pengembang
(untuk pendapatan sampai saat ini) dan prediksi.

19

Perhitungan kelayakan finansial selanjutnya dilakukan setelah data-data
yang telah dikumpulkan kemudian diolah dan dianalisis menggunakan rumusrumus yangada pada bab II ataupun mmenggunakan program komputer dengan
tahapan-tahapan sebagai sebagai berikut:
-

Untuk menghitung nilai NPV digunakan rumus persamaan 2.4 yang telah
dijelasknan pada bab II;

-

Untuk menghitung nilai BCR digunakan rumus persamaan 2.5 yang juga
telah dijelasknan pada bab II;

-

Nilai IRR dihitung dengan menggunakan program rumus IRR pada komputer.

2. Analisa Sensitivitas
Analisis sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari suatu
parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat bagaimana pengaruhnya
terhadap suatu alternatif investasi. Adapun parameter-parameter investasi yang
memerlukan analisa sensitivitas antara lain yaitu investasi, benefit/pendapatan,
biaya/pengeluaran, dan suku bunga (i). Perubahan yang dilakukan untuk
mengetahui bagaimana pengaruhnya terhadap investasi yaitu jika:
a. Pendapatan turun 10% dan biaya tetap;
b. Pendapatan tetap dan biaya naik 10%;
c. pendapatan turun 10% dan biaya naik 10%.

20

BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN

Pada bab ini akan diuraikan tentang hasil dan pembahasan dari studi
kelayakan investasi perumahan dan optimalisasi proporsional jumlah tipe rumah
yang dibangun. Perhitungan yang dilakukan pada Proyek Pembangunan
Perumahan Griya Lapang ini berdasarkan pada beberapa literatur, yaitu dengan
cara pengolahan data yang meliputi data-data yang diberikan oleh perusahaan dan
keseluruhan perhitungan penulis dengan memakai persamaan-persamaan yang
telah dibahas pada bab-bab sebelumnya.
4.1

Hasil
PT. Petra Mega Cipta sebagai pihak developer/pengembang pada

kawasan Perumahan Griya Lapang membangun 110 unit rumah dengan 3 (tiga)
tipe sebagai alternatif bagi para konsumen untuk menentukan pilihan mereka.
Adapun tipe perumahan yang dibangun yaitu tipe 36 sebanyak 80 unit, tipe 45
sebanyak 23 unit, dan tipe 60 sebanyak 7 unit. Untuk lebih jelasnya mengenai
denah, detail cluster/kavling dan site plan Perumahan Griya Lapang dapat dilihat
pada Lampiran A Gambar A.4.1 sampai dengan Gambar A.4.4, Halaman 43-46.
4.1.1

Rencana pendapatan
Pendapatan diperoleh dari hasil penjualan berupa uang muka di awal

dan angsuran kredit untuk setiap bulannya. Konsumen dapat memilih masa
angsuran/kredit atau KPR yang diinginkan mulai mulai dari 10 tahun sampai
dengan 25 tahun masa kredit. Perumahan Griya Lapang memiliki harga yang
berbeda dari tiap unitnya. Harga perumahan sudah termasuk Izin Mendirikan
Bangunan (IMB), Sertifikat Hak Milik (SHM), listrik, dan air.

21

1) Rencana Pembangunan dan Penjualan Perumahan Griya Lapang
Penjualan rumah pada Perumahan Griya Lapang dapat dilihat pada Tabel
4.1.
Tabel 4.1 Rencana Pembangunan dan Penjualan
No
1
2
3

Tipe Rumah Harga Per Unit
Tipe 36
Tipe 45
Tipe 60

118.000.000
170.000.000
285.000.000
Total
Sumber: Developer Griya Lapang, 2016

Rencana

Terjual

80
23
7
110

80
15
3
98

2) Daftar Harga dan Angsuran Rumah
Berikut ini adalah harga jual untuk masing-masing tipe rumah per unit
dan jumlah angsuran yang harus dibayar berdasarkan lama masa kreditnya.
Angsuran ini dapat dibayar di Bank BTN.
Tabel 4.2 Daftar Harga Jual Rumah dan Perkiraan Angsuran KPR – BTN
No Tipe Rumah

Harga Jual
(Rp)

DP
(Rp)

Angsuran KPR - BTN
10 Tahun

15 Tahun

20 Tahun

1

36/100

118.000.000

11.800.000

1.126.000

840.000

701.000

2

45/115

170.000.000

34.000.000

1.991.000

1.676.000

1.545.000

3

60/150

285.000.000

57.000.000

3.337.000

2.810.000

2.590.000

Sumber: Developer Griya Lapang, 2016
4.1.2

Perhitungan biaya
Perhitungan biaya (cost) Pembangunan Perumahan Griya Lapang terdiri

dari biaya investasi. Data-data yang digunakan dalam perhitungan ini adalah data
primer dan data sekunder yang kemudian diolah. Berikut ini adalah rekapitulasi
biaya untuk 3 tipe rumah yang terjual.

22

Tabel 4.3 Rekapitulasi Harga Biaya Investasi Penjualan Rumah

1

IMB (Izin Mendirikan Bangunan)

Jumlah
(Harga)
235,000,000

2

Listrik PLN 1300 Watt

258,400,000

3

Harga Kavling Tanah dan SHM (Sertifikat Hak Milik)

4

Air Bersih

5

Pembangunan Rumah

10,226,100,000

Total Biaya Investasi

12,845,000,000

No

Uraian

1,831,500,000
294,000,000

Sumber: Data Olah, 2016
Data-data investasi di atas merupakan harga yang diperoleh dari
developer dan diolah berdasarkan jumlah unit rumah yang terjual.
4.1.3

Modal
Pembangunan dan pengoperasian proyek ini dibiayai dengan sumber

pembiayaan utama, dengan asumsi sebagai berikut:
1. Modal Sendiri
Modal sendiri adalah jumlah modal yang ditanam pada suatu proyek untuk
membiayai pekerjaan–pekerjaan pra konstruksi, seperti pengadaan tanah,
perencanaan dan biaya–biaya hukum. Sebagai dana awal diperoleh sebesar
61,912% dari total biaya investasi tersebut sebagai modal dengan distribusi
63,16% modal sendiri dan 36,84% modal pinjaman bank.
2. Modal Pinjaman
Modal pinjaman adalah pembiayaan proyek yang berasal dari kredit langsung
dari bank atau institusi keuangan lainnya. Dalam proyek ini, dana pinjaman
terdiri dari kredit langsung dari bank BTN dengan tingkat suku bunga 1,3%
selama 36 bulan atau 3 tahun.
4.2

Aspek Finansial

23

Studi kelayakan aspek finansial ini meliputi analisis pendapatan yang
dihitung berdasarkan data dari developer dan dari berbagai literatur, dimana
selanjutnya dalam perhitungan evaluasi investasi menggunakan rumus secara
manual.
4.2.1

Analisis biaya
Komponen biaya merupakan komponen yang sangat penting dalam

suatu investasi. Oleh karena itu perlu mendapatkan perhatian yang sungguh–
sungguh, terutama dalam menentukan perbandingan antara biaya sebagai modal
sendiri, biaya modal investor dan biaya modal sebagai suatu pinjaman dari badan
keuangan. Dalam analisis ini struktur perbandingan komponen biaya tersebut
adalah 63,16% modal sendiri dan 36,84% modal pinjaman. Untuk biaya modal
diambil sebesar 61,91% dari biaya investasi, yaitu sebesar biaya yang harus
dikeluarkan pada tahun pertama biaya pembangunan. Untuk tahun-tahun
berikutnya biaya pembangunan diperoleh dari sisa investasi tahun pertama dan
uang muka serta angsuran dari penjualan rumah.
4.2.2

Analisis pendapatan
Pendapatan produk terdiri dari penjualan rumah yang didapat dari daftar

harga developer serta jumlah unitnya tiap tahun yang diperoleh dari developer
Griya Lapang dalam bentuk jumlah unit yang terjual. Selanjutnya dihitung
perkiraan (asumsi) penjualan unit rumah untuk tahun ke depannya. Dari
perhitungan ini dapat diketahui pendapatan yang berupa uang muka dan angsuran
dari konsumen setiap bulannya yang kemudian direkapitulasikan dalam bentuk
pendapatan tiap tahunnya. Pendapatan penjualan atau angsuran pada proyek ini
dapat dilihat pada Lampiran B Tabel B.4.1 sampai dengan Lampiran B Tabel
B.4.3, Halaman 48-50.

4.2.3

Analisis finansial

24

Berdasarkan data yang diperoleh dari developer, diketahui jumlah unit
rumah yang direncanakan, yaitu 80 unit tipe 36, 23 unit tipe 45, dan 7 unit tipe 60.
Dari data tersebut dapat dihitung total biaya (cost) yang dibutuhkan untuk
pembangunan Proyek Perumahan Griya Mahoni. Berdasarkan perhitungan
diperoleh total biaya investasi sebesar Rp. 15.345.000.000 (lima belas milyar tiga
ratus empat puluh lima juta rupiah). Besarnya modal untuk pembiayaan proyek ini
hanya diambil sebesar 61,91% dari total biaya investasi, yaitu sebesar
Rp.9.500.000.000 (sembilan milyar lima ratus juta rupiah). Modal terdiri dari
modal sendiri sebesar 63,16% dari modal biaya biaya proyek, yaitu
Rp.6.000.000.000 (enam milyar rupiah) dan modal pinjaman bank sebesar 36,84%
dari modal biaya biaya proyek, yaitu Rp.3.500.000.000 (tiga milyar lima ratus juta
rupiah). Pinjaman diberikan pada tahun pertama dengan bunga pinjaman sebesar
1,3% perbulan dalam jangka waktu pinjaman 3 tahun atau selama 36 bulan.
Adapun total biaya keseluruhan pembangunan proyek perumahan ini dapat dilihat
pada tabel berikut:
Tabel 4.4 Total Biaya (cost) Pembangunan Perumahan Griya Lapang
Jumlah
No
Uraian
(Harga)
1

IMB (Izin Mendirikan Bangunan)

287,000,000

2

Listrik PLN 1300 Watt

313,200,000

3

Harga Kavling Tanah dan SHM (Sertifikat Hak Milik)

4

Air Bersih

5

Pembangunan Rumah

12,309,700,000

Total Biaya Investasi

15,345,000,000

2,105,100,000
330,000,000

Sumber: Data Olah, 2016
Komponen biaya terdiri dari biaya pembangunan dan biaya advertising
dan juga pendapatannya diperoleh dari uang muka dan angsuran rumah yang
terjual. Untuk angsuran pengembalian pinjaman dapat dilihat pada Lampiran
25

Perhitungan C.4.1 sampai dengan Lampiran C.4.3, Halaman 83-84 dengan
perkiraan cash flow untuk masing-masing masa angsuran/kredit yang terdapat
pada Lampiran B Tabel B.4.4 sampai dengan Lampiran B Tabel B.4.6, Halaman
51-59
Berdasarkan perhitungan yang telah dilakukan, maka didapat nilai
NPV, BCR, IRR dan analisa sensitivitas berdasarkan lama masa angsuran/
kreditnya yaitu sebagai berikut:
1. Masa Angsuran/Kredit 10 Tahun
a. Net Pressent Value (NPV)
Berdasarkan perhitungan menggunakan Persamaan 2.4, Halaman 12 pada
Bab II, didapat nilai uang bersih pada waktu present atau NPV sebesar
Rp.1.364.728.246,- (satu milyar tiga ratus enam puluh empat juta tujuh
ratus dua puluh delapan ribu dua ratus empat puluh enam rupiah).
Karena NPV > 0, yaitu Rp.1.364.728.246 > 0 maka investasi pada proyek
ini menguntungkan/layak (feasible.)
b. Benefit Cost Ratio (BCR)
Setelah dihitung dengan menggunakan Persamaan 2.5, Halaman 13 pada
Bab II, maka didapat perbandingan antara nilai manfaat (benefit) dan nilai
biaya (cost) atau nilai BCR sebesar 1,046. Nilai perbandingannya adalah
1,046 : 0,965.
Karena BCR > 1, yaitu 1,046 > 1, maka investasi pada proyek ini layak
(feasible.)
c. Internal Rate of Return (IRR)
Besarnya kewajiban proyek perumahan ini untuk mengembalikan
modalnya atau disebut juga dengan MARR adalah sebesar nilai bunga
bank yaitu 1,3%. Setelah dihitung, maka didapat kemampuan proyek
perumahan ini untuk mengembalikan modalnya atau nilai IRR adalah
sebesar 3,958%.
Karena IRR > MARR, yaitu 3,958% > 1,3% maka kemampuan proyek
ini untuk mengembalikan modalnya menguntungkan/layak (feasible).

26

d. Analisa Sensitivitas
Analisa sensitivitas dilakukan untuk mengantisipasi kemungkinankemungkinan yang terjadi agar bisa diambil langkah–langkah yang tepat
untuk dapat menyelesaikan permasalahan yang mungkin terjadi dan
menjamin bahwa setiap rencana investasi aman untuk dilaksanakan.
Dalam kajian ini analisis sensitivitas dilakukan terhadap tiga kemungkinan
yaitu :
1) Pendapatan turun sedangkan biaya tetap, diasumsikan bahwa semua
komponen pendapatan mengalami penurunan sebesar 10% sedangkan
untuk biaya-biaya yang dikeluarkan tetap. Analisis yang dilakukan pada
kondisi ini mendapatkan hasil sebagai berikut:
 Nilai NPV sebesar (-) Rp.1.230.089.343 < 0
 Nilai BCR sebesar 0,959 < 1
 Nilai IRR sebesar -1,168% < 1,3%
Maka investasi pada proyek perumahan untuk kondisi yang seperti ini
tidak menguntungkan/tidak layak (unfeasible).
2) Pendapatan tetap sedangkan biaya meningkat, diasumsikan bahwa
semua komponen-komponen biaya mengalami peningkatan sebesar
10% sedangkan untuk pendapatannya tetap. Analisis yang dilakukan
pada kondisi ini mendapatkan hasil sebagai berikut:
 Nilai NPV sebesar Rp. 823.630.825 > 0
 Nilai BCR sebesar 1,027 > 1
 Nilai IRR sebesar 2,867% > 1,3%
Maka investasi pada proyek perumahan untuk kondisi yang seperti ini
menguntungkan/layak (feasible).
3) Pendapatan turun dan biaya meningkat, diasumsikan bahwa semua
komponen-komponen pendapatan mengalami penurunan sebesar 10%
dan semua komponen-komponen biaya mengalami peningkatan sebesar

27

10%. Analisis yang dilakukan pada kondisi ini mendapatkan hasil
sebagai berikut:
 Nilai NPV sebesar (-) Rp. 1.982.781.224 < 0
 Nilai BCR sebesar 0,935 < 1
 Nilai IRR sebesar -2,519% < 1,2%
Maka investasi pada proyek perumahan untuk kondisi yang seperti ini
tidak menguntungkan/tidak layak (unfeasible).
Lebih jelasnya mengenai perhitungan studi kelayakan dari aspek
finansial serta analisa sensitivitas untuk masa angsuran 10 tahun dapat dilihat
selengkapnya pada Lampiran B Tabel B.4.7 Halaman 60, Tabel B.4.10 Halaman
63, Tabel B.4.13 Halaman 66, dan Tabel B.4.16, Halaman 69.
2. Masa Angsuran/Kredit 15 Tahun
a. Net Pressent Value (NPV)
Berdasarkan perhitungan menggunakan Persamaan 2.4, Halaman 12 pada
Bab II, didapat nilai uang bersih pada waktu present atau NPV sebesar
Rp.4.300.736.040 (empat milyar tiga ratus juta tujuh ratus tiga puluh enam
ribu empat puluh rupiah).
Karena NPV > 0, yaitu Rp. 4.300.736.040 > 0 maka investasi pada proyek
ini menguntungkan/layak (feasible).
b. Benefit Cost Ratio (BCR)
Setelah dihitung dengan menggunakan Persamaan 2.5, Halaman 13 pada
Bab II, maka didapat perbandingan antara nilai manfaat (benefit) dan nilai
biaya (cost) atau nilai BCR sebesar 1,130. Nilai perbandingannya adalah
1,130 : 0,885.
Karena BCR > 1, yaitu 1,130 > 1, maka investasi pada proyek ini layak
(feasible.)
c. Internal Rate of Return (IRR)
Diketahui nilai MARR adalah sebesar nilai bunga bank yaitu 1,3%.
Setelah dihitung menggunakan rumus pada microsoft excel maka didapat
28

kemampuan proyek perumahan ini untuk mengembalikan modalnya atau
nilai IRR adalah sebesar 6,239%.
Karena IRR > MARR, yaitu 6,239% > 1,3% maka kemampuan proyek
ini untuk mengembalikan modalnya menguntungkan/layak (feasible).
d. Analisa Sensitivitas
Dalam analisis sensitivitas ini dilakukan terhadap tiga kemungkinan yaitu :
1) Pendapatan turun sedangkan biaya tetap, diasumsikan bahwa semua
komponen pendapatan mengalami penurunan sebesar 10% sedangkan
untuk biaya-biaya yang dikeluarkan tetap. Analisis yang dilakukan pada
kondisi ini mendapatkan hasil sebagai berikut:
 Nilai NPV sebesar Rp. 992.172.352 > 0
 Nilai BCR sebesar 1,030 > 1
 Nilai IRR sebesar 2,354% > 1,2%
Maka investasi pada proyek perumahan untuk kondisi yang seperti ini
menguntungkan/layak (feasible).
2) Pendapatan tetap sedangkan biaya meningkat, diasumsikan bahwa
semua komponen-komponen biaya mengalami peningkatan sebesar
10% sedangkan untuk pendapatannya tetap. Analisis yang dilakukan
pada kondisi ini mendapatkan hasil sebagai berikut:
 Nilai NPV sebesar Rp. 3.661.621.093 > 0
 Nilai BCR sebesar 1,108 > 1
 Nilai IRR sebesar 5,209% > 1,2%
Maka investasi pada proyek perumahan untuk kondisi yang seperti ini
menguntungkan/layak (feasible).
3) Pendapatan turun dan biaya meningkat, diasumsikan bahwa semua
komponen-komponen pendapatan mengalami penurunan sebesar 10%
dan semua komponen-komponen biaya mengalami peningkatan sebesar
10%. Analisis yang dilakukan pada kondisi ini mendapatkan hasil
sebagai berikut:
 Nilai NPV sebesar Rp. 238.366.930 > 0

29

 Nilai BCR sebesar 1,007 > 1
 Nilai IRR sebesar 1,466% > 1,2%
Maka investasi pada proyek perumahan untuk kondisi yang seperti ini
menguntungkan/layak (feasible).
Lebih jelasnya mengenai perhitungan studi kelayakan dari aspek
finansial serta analisa sensitivitas untuk masa angsuran 15 tahun dapat dilihat
selengkapnya pada Lampiran B Tabel B.4.8 Halaman 61, Tabel B.4.11, Halaman
64, Tabel B.4.17 Halaman 67, Tabel B.4.17 Halaman 70.
3. Masa Angsuran/Kredit 20 Tahun
a. Net Pressent Value (NPV)
Berdasarkan perhitungan menggunakan Persamaan 2.4, Halaman 12 pada
Bab II, didapat nilai uang bersih pada waktu present atau NPV sebesar
Rp.6.575.345.560 (enam milyar lima ratus tujuh puluh lima juta tiga ratus
empat puluh lima ribu lima ratus enam puluh rupiah).
Karena NPV > 0, yaitu Rp. 6.575.345.560 > 0 maka investasi pada proyek
ini menguntungkan/layak (feasible).
b. Benefit Cost Ratio (BCR)
Setelah dihitung dengan menggunakan Persamaan 2.5, Halaman 13 pada
Bab II, maka didapat perbandingan antara nilai manfaat (benefit) dan nilai
biaya (cost) atau nilai BCR sebesar 1,182. Nilai perbandingannya adalah
1,182 : 0,846.
Karena BCR > 1, yaitu 1,182 > 1, maka investasi pada proyek ini layak
(feasible.)
c. Internal Rate of Return (IRR)
Diketahui nilai MARR adalah sebesar nilai bunga bank yaitu 1,3%.
Setelah dihitung menggunakan rumus pada microsoft excel maka didapat
kemampuan proyek perumahan ini untuk mengembalikan modalnya atau
nilai IRR adalah sebesar 6,698%.

30

Karena IRR > MARR, yaitu 6,698% > 1,3% maka kemampuan proyek
ini untuk mengembalikan modalnya menguntungkan/layak (feasible).
d. Analisa Sensitivitas
Dalam analisis sensitivitas ini dilakukan terhadap tiga kemungkinan yaitu :
1) Pendapatan turun sedangkan biaya tetap, diasumsikan bahwa semua
komponen pendapatan mengalami penurunan sebesar 10% sedangkan
untuk biaya-biaya yang dikeluarkan tetap. Analisis yang dilakukan pada
kondisi ini mendapatkan hasil sebagai berikut:
 Nilai NPV sebesar Rp.2.301.210.141 > 0
 Nilai BCR sebesar 1,064 > 1
 Nilai IRR sebesar 3,198% > 1,3%
Maka investasi pada proyek perumahan untuk kondisi yang seperti ini
menguntungkan/layak (feasible).
2) Pendapatan tetap sedangkan biaya meningkat, diasumsikan bahwa
semua komponen-komponen biaya mengalami peningkatan sebesar
10% sedangkan untuk pendapatannya tetap. Analisis yang dilakukan
pada kondisi ini mendapatkan hasil sebagai berikut:
 Nilai NPV sebesar Rp.5.822.653.679 > 0
 Nilai BCR sebesar 1,158 > 1
 Nilai IRR sebesar 5,888% > 1,3%
Maka investasi pada proyek perumahan untuk kondisi yang seperti ini
menguntungkan/layak (feasible).
3) Pendapatan turun dan biaya meningkat, diasumsikan bahwa semua
komponen-komponen pendapatan mengalami penurunan sebesar 10%
dan semua komponen-komponen biaya mengalami peningkatan sebesar
10%. Analisis yang dilakukan pada kondisi ini mendapatkan hasil
sebagai berikut:
 Nilai NPV sebesar Rp.1.865.873.265 > 0
 Nilai BCR sebesar 1,051 > 1
 Nilai IRR sebesar 2,811% > 1,3%

31

Maka investasi pada proyek perumahan untuk kondisi yang seperti ini
menguntungkan/layak (feasible).
Lebih jelasnya mengenai perhitungan studi kelayakan dari aspek
finansial serta analisa sensitivitas untuk masa angsuran 20 tahun dapat dilihat
selengkapnya pada Lampiran B Tabel B.4. Halaman 62, Tabel B.4.12 Halaman
65, Tabel B.4.15, Halaman 68, Tabel B.4.18, Halaman 71.
4.3

Pembahasan
Studi kelayakan investasi berdasarkan aspek finansial pada penelitian

ini dihitung untuk kondisi investasi terhadap perumahan yang direncanakan oleh
pengembang (developer). Selanjutnya juga dapat dilakukan studi kelayakan
investasi kembali untuk mengetahui keuntungan maksimal yang diperoleh dari
jumlah tipe rumah yang direncanakan tersebut. Pada dasarnya konsumen yang
membeli rumah di Perumahan Griya Lapang ini dengan angsuran yang bervariatif.