EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PERUMAHAN ( Studi kasus : Proyek Pembangunan Perumahan Griya Pekerja Sejahtera Sorong Papua Barat )

TUGAS AKHIR

EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PERUMAHAN ( Studi kasus : Proyek Pembangunan Perumahan Griya Pekerja Sejahtera

Sorong Papua Barat )

Disusun oleh : PANDU ARIOKO PUTRA

20120110141

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA 2016

i

TUGAS AKHIR

EVALUASI KELAYAKAN INVESTASI PROYEK PERUMAHAN ( Studi kasus : Proyek Pembangunan Perumahan Griya Pekerja Sejahtera

Sorong Papua Barat )

Disusun oleh : PANDU ARIOKO PUTRA

20120110141

JURUSAN TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA 2016

ii

KATA PENGANTAR

Puji syukur penuyusun ucapkan ke hadirat Allah SWT atas rahmat dan karunia-Nya, sehingga penuyusun dapat melaksanakan dan menyelesaikan penuyusunan laporan Tugas Akhir ini sebagaimana mestinya. Sholawat serta salam penyusun ucapkan kepada Nabi Muhammad SAW, keluarga serta sahabat-sahabatnya yang telah membawa kita dari zaman kebodohan menuju zaman yang penuh ilmu pengetahuan seperti sekarang ini. Laporan ini disusun sebagai salah satu persyaratan studi dalam menempuh pendidikan jenjang S-1 di Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.

Penyusun menyampaikan banyak terima kasih kepada pihak-pihak yang telah membantu memberikan bimbingan, dukungan, kritik dan saran sehingga Tugas Akhir ini dapat terselesaikan dengan baik, diantaranya :

1. Bapak Jaza‟ul Ikhsan, ST., MT., Ph.D., selaku Dekan Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.

2. Ibu Ir. Anita Widianti, MT., selaku Ketua Program Studi Teknik Sipil

Fakultas Teknik universitas Muhammadiyah Yogyakrta.

3. Bapak Ir. H. Mandiyo priyo, MT., selaku Dosen Pembimbing yang telah

memberikan pengarahan, bimbingan, dan koreksi dalam pembuatan laporan ini.

4. Bapak Yoga Aprianto Harsoyo, ST., M.Eng selaku Dosen Penguji I Tugas

Akhir.

5. Ibu Ir. Anita Widianti, MT., selaku Dosen Penguji II Tugas Akhir.

6. Bapak H. Juni Triatmoko, SE., selaku Direktur PT. Bogowonto Multi

Karya yang telah mendukung penelitian ini dengan memberikan data proyek yang lengkap.

iii

7. Bapak/Ibu Dosen Pengajar Jurusan Teknik Sipil Fakultas Teknik

Universitas Muhammadiayah Yogyakarta atas ilmu yang telah diberikan kepada penyusun, dan semoga dapat bermanfaat serta menjadi amal jariyah bagi kita semua.

8. Seluruh Staff Tata Usaha, Karyawan dan Laboran Jurusan Teknik Sipil

Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Yogyakarta

9. Kedua Orang Tua tercinta yang selalu memberi do‟a, motivasi, dan

dukungan baik secara moral maupun materiil.

10.Sahabat sekaligus saudara dan pembimbing tugas akhir saya Siswoko Adi

Saputro, ST., yang tanpa kenal lelah mendukung saya sepenuhnya sehingga saya bisa menempuh pendidikan S-1 ini tepat pada waktunya.

11.Teman-teman Teknik Sipil 2012Universitas Muhammadiyah Yogyakarta

yang telah memberikan saran, nasehat, bantuan, dukungan, dan semangat untuk menyelesaikan Tugas Akhir.

12.Kepada semua pihak yang terlibat dalam penyusunan Tugas Akhir ini

yang tidak dapat penyusun ungkapkan satu persatu, terima kasih atas

bantuan, dukungan, dan do‟anya.

Penyususn menyadari bahwa laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna, untuk itu diharapkan adanya kritik dan saran yang membangun agar dapat menyempurnakan laporan ini.Akhir kata, semoga laporan ini dapat digunakan sebagai bahan kajian studi dalam bidang Teknik Sipil dan bermanfaat terutama bagi kelanjutan studi penuyusun, Aamiin.

Yogyakarta, 12 Agustus 2016

iv

DAFTAR ISI

Hal. HALAMAN JUDUL ... i

HALAMAN PENGESAHAN ... Error! Bookmark not defined.

KATA PENGANTAR ... i DAFTAR ISI ... iv

INTISARI ... Error! Bookmark not defined.

BAB I PENDAHULUAN ... Error! Bookmark not defined.

A. Latar Belakang ... Error! Bookmark not defined.

B. Rumusan Masalah ... Error! Bookmark not defined.

C. Tujuan ... Error! Bookmark not defined.

D. Ruang Lingkup ... Error! Bookmark not defined.

E. Manfaat Penelitian ... Error! Bookmark not defined.

F. Keaslian ... Error! Bookmark not defined.

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... Error! Bookmark not defined.

A. Perumahan ... Error! Bookmark not defined.

B. Investasi... Error! Bookmark not defined.

C. Hasil Penelitian Lain ... Error! Bookmark not defined.

BAB III LANDASAN TEORI ... Error! Bookmark not defined.

A. Metode Kelayakan Investasi ... Error! Bookmark not defined.

B. Break Event Point ... Error! Bookmark not defined.

C. Net Present Value (NPV) ... Error! Bookmark not defined.

D. Internal Rate of Return (IRR) ... Error! Bookmark not defined.

E. Payback Period (PP) ... Error! Bookmark not defined.

F. Profitability Index (PI) ... Error! Bookmark not defined.

BAB IV METODE PENELITIAN ... Error! Bookmark not defined.

A. Bagan Alir ... Error! Bookmark not defined.

B. Identifikasi Data ... Error! Bookmark not defined.

C. Lokasi Penelitian ... Error! Bookmark not defined.

D. Teknik Analisis Data ... Error! Bookmark not defined.

BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN ... Error! Bookmark not defined.

A. Data Lapangan ... Error! Bookmark not defined.

v

C. Pembahasan ... Error! Bookmark not defined.

BAB VI ... Error! Bookmark not defined.

A. Kesimpulan ... Error! Bookmark not defined.

B. Saran ... Error! Bookmark not defined.

DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN

vi

DAFTAR TABEL

Hal.

Tabel 3.1 Arus Kas Pertahun ... Error! Bookmark not defined.

Tabel 3.2 Arus Kas dengan Tingkat Suku Bunga 15% ... Error! Bookmark not

defined.

Tabel 3.3 Arus Kas Pertahun ... Error! Bookmark not defined.

Tabel 3.4 Nilai PV dan Nilai Investasi Awal dengan Tingkat Suku Bunga 13%

dan 12% ... Error! Bookmark not defined.

Tabel 3.5 Arus Kas Pertahun ... Error! Bookmark not defined.

Tabel 3.6 Arus kas Kumulatif Pertahun ... Error! Bookmark not defined.

Tabel 5.1 Time Schedule Rencana ... Error! Bookmark not defined.

Tabel 5.3 Tahapan Pemasaran Rencana ... Error! Bookmark not defined.

Tabel 5.4 Rencana Anggaran Biaya (RAB) ... Error! Bookmark not defined.

Tabel 5.5 Time Schedule Realisasi ... Error! Bookmark not defined.

Tabel 5.6 Tahapan Pemasaran Realisasi ... Error! Bookmark not defined.

Tabel 5.7 Realisasi Anggaran Biaya Pelaksanaan . Error! Bookmark not defined.

Tabel 5.8 Rencana Jumlah Pengeluaran Pada Tahun 2014 s/d 2016 ... Error!

Bookmark not defined.

Tabel 5.9 Rencana Jumlah Pendapatan Pada Tahun 2014 s/d 2016 ... Error!

Bookmark not defined.

Tabel 5.10 Realisasi Jumlah Pengeluaran Pada Tahun 2014 s/d 2016 ... Error!

Bookmark not defined.

Tabel 5.11 Realisasi Jumlah Pendapatan Pada Tahun 2014 s/d 2016... Error!

Bookmark not defined.

Tabel 5.12 Nilai Sekarang Pendapatan Perusahaan Tahun 2014 – 2016 ... Error!

Bookmark not defined.

Tabel 5.13 Nilai Sekarang Pengeluaran Perusahaan Tahun 2014 – 2016 ... Error!

Bookmark not defined.

Tabel 5.14 Nilai Sekarang Pendapatan Perusahaan Tahun 2014 – 2016 ... Error!

Bookmark not defined.

Tabel 5.15 Nilai Sekarang Pengeluaran Perusahaan Tahun 2014 – 2016 ... Error!

Bookmark not defined.

Tabel 5.16 Nilai Pendapatan Pada Tingkat Suku Bunga 6% Error! Bookmark not

defined.

Tabel 5.17 Nilai Pengeluaran Pada Tingkat Suku Bunga 6% ... Error! Bookmark

not defined.

Tabel 5.18 Nilai Pendapatan Pada Tingkat Suku Bunga 7% Error! Bookmark not

defined.

Tabel 5.19 Nilai Pengeluaran Pada Tingkat Suku Bunga 7% ... Error! Bookmark

not defined.

Tabel 5.20 Nilai Pendapatan Pada Tingkat Suku Bunga 6% Error! Bookmark not

defined.

Tabel 5.21 Nilai Pengeluaran Pada Tingkat Suku Bunga 6% ... Error! Bookmark

vii

Tabel 5.22 Nilai Pendapatan Pada Tingkat Suku Bunga 7% Error! Bookmark not

defined.

Tabel 5.23 Nilai Pengeluaran Pada Tingkat Suku Bunga 7% ... Error! Bookmark

not defined.

Tabel 5.24 Periode Pengembalian Tanpa Diskonto ... Error! Bookmark not

defined.

Tabel 5.25 Periode Pengembalian dengan Diskonto... Error! Bookmark not

defined.

Tabel 5.26 Periode Pengembalian Tanpa Diskonto ... Error! Bookmark not

defined.

Tabel 5.27 Periode Pengembalian Dengan Diskonto ... Error! Bookmark not

defined.

Tabel 5.28 Arus Kas Perbulan ... Error! Bookmark not defined.

Tabel 5.29 Arus kas Perbulan ... Error! Bookmark not defined.

DAFTAR GAMBAR

Hal.

Gambar 3.1 Break Event Point (BEP) (Riyanto, 1996) ... Error! Bookmark not

defined.

Gambar 4.1 Bagan Alir Penelitian ... Error! Bookmark not defined.

Gambar 5.1 Grafik Hubungan Antara Pendapatan dan Pengeluaran (Rencana)

... Error! Bookmark not defined.

Gambar 5.2 Grafik Hubungan Antara Pendapatan dan Pengeluaran (Realisasi)

ix

INTISARI

Pembangunan perumahan di era modern saat ini menjadi bisnis yang menjanjikan melihat kebutuhan akan tempat tinggal semakin meningkat karena tingkat pertumbuhan penduduk yang dari waktu ke waktu semakin tinggi. Sebuah bisnis seperti halnya bisnis perumahan tentunya akan menarik banyak investor jika bisnis yang dijalankan menjanjikan laba yang cukup tinggi. Dalam suatu proyek pembangunan perumahan tentunya memiliki rencana awal dari mulai awal pembebasan lahan sampai akhirnya proses pembangunan dan pemasaran rumah. Cukup menarik tidaknya proyek pembangunan perumahan untuk mendapatkan investasi dari investor, ditentukan dari strategi yang disusun oleh pemilik proyek (owner) dalam pelaksanaan proyeknya. Untuk mengevaluasi dan memberikan rekomendasi kepada investor terkait kelayakan proyek perumahan yang akan di dukung dengan investasinya, maka diperlukan analisis melalui metode tertentu untuk melihat sebarapa layak proyek perumahan tersebut untuk di support. Dalam studi ini peneliti mencoba mengevaluasi proyek pembangunan perumahan yang dilakukan di wilayah Kota Sorong, Papua dengan beberapa metode diantaranya metode Break Event Point (BEP), Net Present Value (NPV), Internal Rate of

Return (IRR), Payback Period (PP) dan Profitability Index (PI). Proyek Perumahan yang

dikaji yaitu Perumahan Griya Pekerja Sejahtera dan data proyek didapatkan dari PT Bogowonto Multi Karya. Evaluasi kelayakan dianalisis pada data rencana dan realisasi. Berdasarkan analisis menggunakan kelima metode di atas, didapatkan hasil pada Rencana Anggaran Biaya (RAB), keuntungan yang direncanakan perusahaan sebesar Rp 2.008.600.000 dan Realisasi Biaya keuntungan yang diperoleh perusahaan sebesar Rp 2.900.500.000. Hasil analisis metode BEP (Break Event Point) rencana terjadi pada 12 Desember 2015 dengan total pendapatan yang diperoleh Rp 16.901.605.710, sedangkan BEP realisasi 8 hari lebih awal yaitu pada 4 Desember 2015 dengan total pendapatan perusahaan Rp 18.173.037.215. Net Present Value (NPV) rencana diperoleh sebesar Rp 1.770.551.614 dan NPV realisasinya sebesar Rp 2.192.094.720. Hasil tersebut menunjukan nilai NPV > 0 dan proyek ini layak untuk dilaksanakan. Metode Internal Rate of Return (IRR) rencana dan realisasi didapatkan nilai masing-masing sebesar 6,74% dan 6,84%. Angka tersebut menunjukan bahwa investasi proyek perumahan layak diterima dan dilaksanakan, karena nilai IRR > MARR (Minimum Attractive Rate of

Return). Hasil analisis metode Payback Period (PP) lamanya waktu yang direncanakan

untuk mengembalikan biaya investasi terjadi pada tanggal 3 Maret 2016 dan periode pengembalian dengan memperhatikan tingkat suku bunga bank terjadi 1 April 2016 sedangkan dalam pelaksanaannya, lama waktu yang diperlukan untuk mengembalikan biaya investasi dengan metode ini terjadi pada 26 Maret 2016 dan periode pengembalian dengan memperhatikan tingkat suku bunga bank juga terjadi pada 26 Maret 2016. Besarnya tingkat keuntungan atau profit yang direncanakan menggunakan metode Profitability Index (PI) yang direncanakan perusahaan adalah 0,984 dan realisasi besarnya tingkat keuntungan perusahaan sebesar 1,134. Hal ini menunjukan bahwa proyek ini diterima dan layak untuk dilaksanakan.

Kata kunci : evaluasi, kelayakan investasi, proyek perumahan, Break Event Point(BEP),

Net Present Value(NPV), Internal Rate of Return(IRR), Payback Period(PP),

1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Peningkatan jumlah penduduk yang semakin tinggi di Kota Sorong, menyebabkan perlunya adanya penanganan khusus untuk memenuhi kebutuhan rumah tinggal yang semakin meningkat juga. Salah satu alternatif yang dapat dilakukan untuk memenuhi kebutuhan tempat tinggal yaitu dengan adanya pembangunan perumahan.

Kemampuan masyarakat yang berbeda – beda membuat pengembang (dalam

hal ini PT. Bogowonto Multi Karya) berinvestasi dalam menyediakan perumahan yang terjangkau oleh masyarakat khususnya masyarakat golongan ekonomi menengah kebawah.

Bisnis perumahan merupakan usaha yang dilakukan oleh pengembang dengan tujuan untuk memperoleh keuntungan atas investasi yang ditanamkan. Dalam pengembangan bisnis perumahan ini, ada dua fungsi yang harus dilaksanakan oleh pengembang, yaitu fungsi bisnis dan fungsi teknis. Fungsi bisnis mempunyai arti bahwa setiap pengeluaran akan memenuhi setiap pendapatan ataupun keuntungan, demikian pula sebaliknya. Fungsi teknis berarti pengembang harus membangun rumah-rumah beserta fasilitasnya bagi konsumen. Kedua fungsi tersebut saling berinteraksi dalam mencapai tujuan, yaitu keuntungan yang diinginkan kedua fungsi tersebut berkaitan sangat erat, karena kelancaran fungsi teknis akan mendukung kelancaran fungsi bisnis, misalnya pembangunan yang tepat waktu (teknis), akan memperoleh pendapatan dari hasil penjualan rumah tersebut sesuai dengan jadwal yang direncanakan (bisnis), demikian pula sebaliknya.

Proyek investasi umumnya memerlukan dana yang cukup besar dan mempengaruhi perusahaan dalam jangka waktu yang cukup panjang, karena itu

2

perlu dilakukan studi kelayakan yang berhati – hati agar jangan sampai proyek

tersebut setelah terlanjur menginvestasikan dana yang sangat besar, ternyata proyek tersebut tidak menguntungkan. Sebelum dilaksanakan proyek tersebut perlu dilakukan suatu analisa kelayakan untuk mengetahui tingkat kelayakan dan analisa investasi untuk memperoleh keuntungan, sehingga dapat diketahui tingkat kelayakan dari investasi tersebut. Analisis tersebut dilakukan dengan memperhatikan aliran dana (arus kas) dalam proses perencanaan, pelaksanaan, hingga pemasarannya.

Kriteria dalam penilaian investasi untuk mengetahui kelayakan dari suatu proyek infrastruktur dapat menggunakan beberapa metode, diantaranya adalah

metode Break Event Point (BEP), Net Present Value (NPV), Benefit Cost Ratio

(BCR), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), Profitability Index

(PI), Tingkat Pengembalian Investasi (TPI), dan Tingkat Pengembalian Modal Sendiri (TPMS).

B. Rumusan Masalah

Suatu proyek dinilai berhasil penyelenggaraannya jika memenuhi 5 (lima) tolak ukur yang diisyaratkan yaitu tepat waktu, tepat kualitas, tertib administrasi dan keuangan, serta memperoleh profit yang wajar. Lima tolak ukur diatas akan dapat terealisasi apabila tersedia dana atau investasi yang cukup. (Dagi, 2011).

Dalam pelaksanaannya, suatu investasi (proyek perumahan) tentunya ada beberapa hal yang harus dipertimbangkan, karena mempengaruhi kelayakan dan keuntungan investasi ini kedepannya. Adapun rumusan masalah dalam penelitian ini adalah :

1. Bagaimana aliran keuangan (cash flow) pada proyek pembangunan

Perumahan Griya Pekerja Sejahtera Sorong Papua Barat?

2. Bagaimana memperkirakan tingkat kelayakan investasi pada proyek

pembangunan perumahan Griya Pekerja Sejahtera Sorong Papua Barat dengan

3

Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), dan Profitability Index

(PI)?

C. Tujuan

Tujuan dari penelitian ini adalah :

1. Mengetahui aliran keuangan (cash flow) pada proyek pembangunan

Perumahan Griya Pekerja Sejahtera Sorong Papua Barat.

2. Memperkirakan tingkat kelayakan investasi pada proyek pembangunan

perumahan Griya Pekerja Sejahtera Sorong Papua Barat dengan menggunakan

metode Break Event Point (BEP), Net Present Value (NPV), Internal Rate of

Return (IRR), Payback Period (PP), dan Profitability Index (PI).

D. Ruang Lingkup

Pembahasan dalam penelitian ini memiliki ruang lingkup yang dibatasi namun tidak mengurangi sasaran penelitian agar pembahasannya lebih terarah. Ruang lingkupnya adalah sebagai berikut:

3. Penelitian ini hanya membahas aspek ekonomi dari segi investasinya.

4. Evaluasi ekonomi didasarkan pada kriteria penilaian kelayakan investasi yang

meliputi : Break Event Point (BEP), Net Present Value (NPV), Internal Rate

of Return (IRR), Payback Period (PP), dan Profitability Index (PI).

5. Data yang digunakan diperoleh dari PT. Bogowonto Multi Karya selaku

pengembang dari pembangunan proyek perumahan Griya Pekerja Sejahtera Sorong Papua Barat.

E. Manfaat Penelitian

Beberapa manfaat yang diharapkan dapat diperoleh dari penelitian yang dilakukan adalah :

6. Bagi para akademisi

Penelitian ini diharapkan dapat memberikan manfaat berupa pengalaman dalam melaksanakan studi kasus mengenai penanaman modal (investasi),

4

khususnya di bidang konstruksi terhadap suatu investasi jangka panjang sehingga bisa diketahui tingkat kelayakan investasi tersebut.

2. Bagi perusahaan atau investor

Penelitian ini diharapkan akan dapat memberi informasi/masukan kepada investor, yaitu membantu pengambilan keputusan dengan mempertimbangkan resiko pada suatu proyek investasi perumahan.

F. Keaslian

Penelitian ini berupa kelayakan investasi perumahan yang pernah dilakukan oleh beberapa peneliti lain, namun perbedaan penelitian ini dengan penelitian sebelumnya adalah lokasi, tipe, dan jumlah unit rumah.

5

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Perumahan

Hakekat pembangunan nasional adalah pembangunan manusia Indonesia seluruhnya dan pembangunan seluruh masyarakat Indonesia berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945. Salah satu bentuk dari pembangunan nasional yaitu pembangunan jangka panjang yang dilaksanakan secara bertahap, dimana setiap tujuan dari setiap tahap pembangunan adalah meningkatkan taraf hidup dan kesejahteraan seluruh rakyat serta meletakkan dasar yang kuat untuk pembangunan tahap berikutnya.

Salah satu segi dari bentuk pembangunan nasional adalah mengusahakan agar rakyat dapat menempati rumah dengan layak. Bermukim pada hakekatnya adalah hidup bersama dan untuk itu fungsi rumah dalam kehidupan manusia adalah sebagai tempat tinggal dan diperlukan masyarakat untuk memasyarakatkan dirinya. Dilihat dari proses bermukim, rumah adalah pusat kegiatan budaya manusia untuk mencapai tujuan dan kesempurnaan hidup.

Perumahan merupakan kebutuhan pokok disamping sandang dan pangan. Karena itu untuk memenuhi kebutuhan atas perumahan yang meningkat bersamaan dengan semakin bertambahnya penduduk, diperlukan penanganan dengan perencanaan yang seksama, diikut sertakan dana dan daya yang ada dalam masyarakat. Pada dasarnya pembangunan perumahan merupakan tanggung jawab dari masyarakat itu sendiri, dalam hal ini pemerintah akan memberikan dorongan dan bantuan untuk mencapai tujuab tersebut, serta menciptakan iklim yang memadai bagi perusahaan swasta yang bergerak dalam bidang perumahan. Adapun tujuan dari pembangunan perumahan dan pemukiman adalah agar setiap orang dapat menempati perumahan yang sehat, untuk mendukung kelangsungan dan peningkatan kesejahteraan sosialnya, juga dapat memberikan rasa aman,

6

nyaman, dan tentram dalam keselarasan dan keseimbangan. Untuk mewujudkan antara lain sistem pembiayaan, kemampuan manajerial, serta peningkatan peran serta masyarakat (Fahrudin, 2004). Menurut Fahrudin (2004) beberapa jenis perumahan adalah sebagai berikut :

1. Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun diatas tanah dengan luas

kavling antara 54m² sampai 200m² dan pembangunan per m² tidak melebihi dari harga satuan per meter² tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas C sampai A yang berlaku.

2. Rumah menengah adalah rumah yang dibangun diatas tanah dengan luas

kavling antara 200 m² sampai 600 m² dan pembangunan per m² sama dengan

harga satuan per m² teringgi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah

kelas C sampai A yang berlaku.

3. Rumah mewah adalah rumah yang dibangun diatas tanah dengan luas kavling

antara 600 m² sampai 2000 m² dan biaya pembangunan per m² diatas harga

satuan per m² tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas pemerintah kelas

A yang berlaku.

Dalam hal luas kavling atau harga satuan pembangunan per m²

masing-masing memenuhi kriteria yang berlainan, sebagaimana yang dimaksudkan dalam butir 1, maka kualitas ditentukan sesuai kriteria yang tertinggi.

B. Investasi

Investasi adalah penanaman atau pengeluaran modal perusahaan untuk membeli barang atau perlengkapan produksi untuk menambah kemampuan memproduksi barang dan jasa yang tersedia dalam perekonimian. Pertambahan jumlah barang dan modal ini memungkinkan perekonomian tersebut menghasilkan lebih banyak barang dan jasa di masa yang akan datang (Sadono,

2006). Adapun faktor – faktor utama yang menentukan tingkat investasi adalah :

1. Estimasi tingkat keuntungan yang akan diperoleh.

2. Suku bunga.

7

4. Perkembangan teknologi

5. Dinamika tingkat pendapatan nasional

Ada 3 (tiga) tipe pengeluaran investasi, yaitu:

1. Investasi dalam barang tetap (business fixed investment) yang melingkupi

peralatan dan struktur dimana dunia usaha membelinya untuk dipergunakan dalam produksi.

2. Investasi perumahan (residential investment) melingkupi perumahan baru

dimana orang membelinya untuk ditempati atau pemilik modal membeli untuk disewakan.

3. Investasi inventori (inventory investment) meliputi bahan baku dan bahan

penolong, barang jadi dan barang setengah jadi (Herlambang, 2001).

Perananan investasi terhadap kapasitas produksi nasional memang sangat besar, karena investasi merupakan penggerak perekonomian, baik untuk penambahan faktor produksi maupun berupa peningkatan kualitas faktor produksi. Investasi ini nantinya akan memperbesar pengeluaran masyarakat melalui

peningkatan pendapatan masyarakat dengan bekerja multilier effect. Faktor

produksi akan mengalami penyusutan, sehingga akan mengurangi produktivitas dari faktor-faktor produksi tersebut. Agar tidak terjadi penurunan produktivitas (kapasitas) nasional harus diimbangi dengan investasi baru yang lebih besar dari penyusutan faktor-faktor produksi. Akhirnya perekonomian masyarakat (nasional) akan berkembang secara dinamis dengan naiknya investasi yang lebih besar dari penyusutan faktor produksi tersebut. Bila penambahan investasi lebih kecil dari penyusutan faktor-faktor produksi, maka terjadi stagnasi perekonomian untuk dapat berkembang (Nasution, 1996).

Proses investasi yaitu mempertemukan penawar (mereka yang memiliki dana yang lebih) dengan peminta (mereka yang membutuhkan dana). Penawar dan peminta dipertemukan bersama melalui lembaga finansial. Terkadang mereka berhubungan langsung, seperti pada transaksi kekayaan.

Lembaga finansial seperti bank, biasanya menerima tabungan dan kemudian meminjamkannya. Pasar finansial adalah forum dimana penawar dan peminta dana dipertemukan melalui perantara. Harga dari wahana investasi dalam

8

pasar tersebut merupakan hasil dari keseimbangan antara kekuatan penawaran dan permintaan. Peserta dalam investasi adalah pemerintah, perusahaan, dan individu.

C. Hasil Penelitian Lain

Beberapa hasil penelitian sejenis yang dibahas oleh peneliti sebelumnya antara lain:

1. Penelitian Herbudiman dkk (2007) mengambil topik “Analisa Kelayakan

Investasi Pada Rumah Sakit X di Cimahi”. Dalam penelitian ini

menggunakan data kunjungan pasien Rumah Sakit „X‟ selama 48 bulan, sehingga akan diperoleh sebuah fungsi yang digunakan untuk meramal

jumlah pasien setiap bulan selama 15 tahun ke depan. Langkah – langkah

pada analisis ini adalah :

a. Perhitungan biaya pendapatan Rumah Sakit dalam periode 15 tahun

mendatang terhitung sejak Rumah Sakit mulai beroperasi, dilakukan menggunakan hasil ramalan yang telah dihitung untuk 15 tahun mendatang.

b. Pembuatan laporan laba rugi menentukan jumlah pajak yang harus dibayar

oleh Rumah Sakit dan hasil akhir dari laporan laba rugi adalah pendapatan bersih Rumah Sakit setelah pajak.

c. Penyusunan arus kas bertujuan untuk mengetahui net cash flow atau arus

kas bersih Rumah Sakit dalam periode 15 tahun mendatang. Arus kas bersih digunakan untuk menganallisa kelayakan investasi dari Rumah

Sakit „X‟.

d. Analisis kelayakan pada Rumah Sakit „X‟ menggunakan metode NPV,

IRR, Payback Period, dan Benefit Cost Ratio.

Kesimpulan dari hasil analisis kelayakan investasi yang dilakukan pada

Rumah Sakit „X‟ Cimahi ini adalah pembangunan Rumah Sakit „X‟ merupakan

investasi yang layak. Hal ini dapat dilihat dari:

a. Net Present Value (NPV) : Rp 6.187.604,321 > 0. Dengan NPV > 0

9

b. Internal Rate of Return (IRR) = 9,75%, dengan IRR = 9,75% > MARR (Minimum Attractive Rate of Return) = 7%, maka dapat dikatakan bahwa

investasi pada Rumah Sakit „X‟ layak dilaksanakan.

c. Payback Period (jangka waktu pengembalian investasi) adalah 9 tahun 3 bulan. Jangka waktu pengembalian yang cukup cepat tersebut, maka proyek dapat dikatakan layak untuk dapat dilaksanakan.

d. Benefit Cost Ratio (BCR), didapat B/C = 1,31 > 1, maka proyek layak untuk dilaksanakan.

2. Analisa Investasi Proyek Perumahan taman Sidorejo Kabupaten Sidorejo.

Langkah – langkah pada analisis ini adalah:

a. Membuat urban analisa

b. Membuat analisa pasar yang didalamnya menganalisa pasar makro.

c. Membuat analisa mikro yang terdiri dari neighborhood analysis, site

analysis, survey kompetisi, peramalan pendapatan dan pengeluaran strategi pemasaran dan rencana manajemen.

d. Merencanakan sumber dana

e. Memutuskan tentang desain dan kontraktor.

f. Menganalisa pesaing (kompetitor)

g. Menganalisa keuangan, dalam menganalisis keuangan menggunakan

metode NPV, IRR, BEP, dan Analisis Sensitifitas

Kesimpulan dari hasil analisis kelayakan investasi yang dilakukan pada Perumahan Sidorejo merupakan investasi yang layak. Hal ini dapat dilihat dari

Net Present Value (NPV) : Rp 1.564.822.401 > 0 dan Anallisa BEP diperoleh 3,71 tahun.

10

BAB III

LANDASAN TEORI

A. Metode Kelayakan Investasi

Evaluasi terhadap kelayakan ekonomi proyek didasarkan pada 2 (dua) konsep analisa, yaitu analisa ekonomi dan analisa finansial. Analisa ekomoni bertujuan untuk menentukan apakah proyek yang direncanakan layak atau tidak untuk dilaksanakan. Analisa ekonomi proyek memperhatikan hasil total, produktivitas atau keuntungan yang diperoleh dari semua sumber yang dipakai dalam proyek untuk proyek dan semua golongan yang menerima hasil proyek tersebut.

Analisa finansial bertujuan untuk melihat dampak investasi terhadap peningkatan pendapat antara rencana pembangunan proyek dan realisasi setelah proyek dilaksanakan. Analisa finansial proyek memperhatikan hasil modal saham (equality capital) yang diinvestasikan. Analisa finansial berperan penting dalam

memperkirakan rangsangan (incentive) bagi mereka yang turut serta dalam

mensukseskan pelaksanaan proyek.

Sesuai dengan sifatnya yang komersial, investor baik institusional maupun perseorangan menginginkan adanya timbal balik yang memadai dari setiap rupiah modal yang telah diinvestasikan. Dengan demikian keputusan finansial harus dilandaskan pada analisis kelayakan finansial yang cukup mendalam. Hal ini sangat relevan bila dikaitkan dengan sifat dan karakteristik resiko investasi infrastruktur swasta yang sangat spesifik, yang berbeda dengan industri lainnya (Wibowo, 2008).

Kriteria penilaian investasi untuk mengetahui kelayakan investasi suatu proyek infrastruktur menggunakan beberapa metode, antara lain :

11

Break Event Point (BEP) adalah suatu titik atau keadaan dimana perusahaan dalam operasinya tidak memperoleh keuntungan dan menderita kerugian. Pada keadaan terssebut keuntungan atau kerugian sama dengan 0 (nol).

2. Metode Net Present Value (NPV)

Metode Net Present Value (NPV) menghitung selisih antara nilai sekarang

investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa yang akan datang. Untuk menghitung nilai sekarang perlu ditentukan dahulu tingkat bunga yang relevan. Apabila nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa yang akan datang lebih besar dari nilai sekarang investasi, maka proyek dikatakan menguntungkan dan dapat diterima sedangkan apabila nilai kas penerimaan lebih kecil dari nilai investasi maka proyek ditolak atau tidak diterima (Salvatore,1996).

3. Metode Benefit Cost Ratio (BCR)

Metode Benefit Cost Ratio (BCR) merupakan perbandingan antara nilai

sekarang arus manfaat yang bernilai positif dengan nilai sekarang arus manfaat yang bernilai negatif. Apabila nilai BCR lebih besar dari 1 (satu), maka proyek dapat diterima dan jika nilai BCR lebih kecil dari 1 (satu), maka proyek tidak layak untuk dilanjutkan.

4. Metode Internal Rate of Return (IRR)

Metode Internal Rate of Return (IRR) merupakan tingkat bunga yang

menyamakan nilai sekarang aliran kas masuk dengan nilai investasi. IRR yang dinyatakan memberi keuntungan apabila lebih besar dari tingkat bunga yang relevan (Salvatorre, 1996).

5. Metode Payback Period (PP)

Metode Payback Period (PP) dapat diartikan lamanya waktu yang

dibutuhkan untuk mengembalikan biaya investasi. Metode Payback Period

(PP) mencoba mengukur seberapa cepat investasi bisa kembali. Satuan hasil

dari Payback Period (PP) ukan persentase, tetapi satuan waktu. Apabila

Payback Period (PP) ini lebih pendek dari yang diisyaratkan, maka proyek

dikatakan menguntungkan. Sedangkan Payback Period (PP) ini lebih lama

12

metode ini adalah diabaikannya nilai waktu uang dan diabaikannya aliran

kas setelah periode Payback (Kadariah, 1996).

6. Metode Profitability Index (PI)

Merupakan perbandingan antara nilai sekarang penerimaan bersih di masa yang akan datang dengan nilai investasi proyek. Proyek dikatakan

menguntungkan bila nilai Profitability Index (PI) lebih besar dari 1.

Sebaliknya bila nilai kurang dari satu maka proyek kurang menguntungkan.

Metode Profitability Index (PI) berguna mengetahui besarnya tingkat profit

atau keuntungan suatu perusahaan sebagai indikator kemampuan manajemen dalam mengelola usahanya (Salvatore, 1996).

7. Metode TPI (Tingkat Pengembalian Investasi)

Tingkat Pengembalian Investasi yaitu perbandingan jumlah nilai sekarang keuntungan bersih terhadap nilai sekarang investasi total. Tujuan dari Tingkat Pengembalian Investasi adalah untuk mengukur tingkat penghasilan bersih yang diperoleh dari investasi total suatu proyek.

8. Metode TPMS (Tingkat Pengembalian Modal Sendiri)

Tingkat Pengembalian Modal Sendiri merupakan pengukuran dari penghasilan yang tersedia atas modal yang diinvestasikan di dalam proyek

B. Break Event Point

Titik impas (Break Event Point, BEP) adalah titik dimana total biaya

produksi sama dengan pendapatan. Titik impas menunjukkan bahwa tingkat produksi telah menghasilkan pendapatan yang sama besarnya dengan biaya produksi yang dikeluarkan. Pada metode BEP akan diketahui kapan terjadi titik impas pengembalian modal yang telah dikeluarkan dalam proyek.

Titik impas diperoleh apabila total biaya produksi yang dikeluarkan (total

cost = TC) sama dengan total pendapatan (total revenue = TR) seperti ditunjukkan pada Persamaan (1) :

13

Total Cost (TC) = Total Revenue (TR) ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .(1)

Grafik hubungan antara total produksi (total cost = TC) dengan

pendapatan (total revenue = TR) hingga terjadi Break Event Point (BEP)disajikan

pada Gambar 3.1.

Gambar 3.1 Break Event Point (BEP) (Riyanto, 1996)

Keterangan :

BEP (Break Event Point) = titik impas

Total Revenue (TR) = total pendapatan

Total Cost (TC) = total produksi

C. Net Present Value (NPV)

Metode Net Present Value (NPV) digunakan untuk menghitung selisih

antara nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan kas bersih di masa yang akan datang lebih besar dari nilai investasi proyek dikatakan layak (feasible) dan apabila NPV yang didapatkan mempunyai nilai kas penerimaan yang lebih kecil dari nilai investasi maka proyek tersebut tidak layak. Secara matematis rumus menghitung nilai NPV adalah sebagai berikut :

TR

Daerah Untung TC

BEP (TR=TC) Daerah rugi

14

∑ ...(2)

Dengan :

NPV = Net Present Value

CF1 = Arus kas pada tahun ke-1

IO = Pengeluaran awal

k = Biaya modal/tingkat bunga

n = Umur proyek

t = 1,2,3,4 dst

Pada metode NPV, tolak ukur yang digunakan adalah sebagai berikut :

 NPV > 0, proyek menguntungkan dan layak dilanjutkan.

 NPV < 0, proyek tidak layak diusahakan.

 NPV = 0, netral atau berada pada Break Event Point (BEP).

Contoh kasus menggunaka metode Net Present Value (NPV) :

Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp 700.000.000 dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan sebesar 15%. Adapun perkiraan arus kas pertahun disajikan pada Tabel 3.1.

Tabel 3.1 Arus Kas Pertahun

Tahun Arus Kas (Rp)

1 300.000.000

2 250.000.000

3 200.000.000

4 150.000.000

5 100.000.000

Dengan menggunakan metode Net Present Value (NPV), tabel perhitungan arus

15

Tabel 3.2 Arus Kas dengan Tingkat Suku Bunga 15% Tahun

(a)

Arus Kas (Rp) (b)

Tingkat Bunga (c)

Nilai sekarang (d) = (b) x (c)

1 300.000.000 0,8696 260.880.000

2 250.000.000 0,7561 189.025.000

3 200.000.000 0,6575 131.500.000

4 150.000.000 0,5718 87.770.000

5 100.000.000 0,4972 49.720.000

Total Nilai Investasi (PV) 716.895.000

Investasi Awal (OI) 700.000.000

Nilai Sekarang Bersih (NPV) 16.895.000

Kesimpulan dari contoh kasus di atas adalah nilai NPV yang diperoleh adalah positif sebesar Rp 16.895.000 maka usulan proyek investasi ini layak diterima.

D. Internal Rate of Return (IRR)

Metode Internal Rate of Return (IRR) merupakan metode untuk mengukur

tingkat pengembalian hasil internal. IRR merupakan tingkat bunga antara aliran kas keluar dengan aliran kas masuk yang diharapkan. Metode ini memperhitungkan nilai waktu uang, jadi arus kas didiskontokan atas dasar biaya modal dan tingkat suku bunga. Rumus yang digunakan sama dengan nilai

sekarang bersih atau Net Present Value (NPV), perbedaannya adalah dalam

metode tingkat kembali investasi atau Internal Rate of Return (IRR) nilai i

(bunga) tidak diketahui dan harus dicar dengan cara trial and error. Persamaan untuk menghitung IRR adalah sebagai berikut :

16

Maka nilai IRR dapat diperkirakan dengan formula sebagai berikut :

...(4) dengan :

IRR = tingkat pengembalian internal

NPV1 = nilai sekarang bersih pada discount rate i1

NPV2 = nilai sekarang bersih pada discount rate i2

i1 = discount rate percobaan pertama

i2 = discount rate percobaan kedua

Berdasarkan metode IRR, tolak ukur yang digunakan adalah sebagai berikut :

 IRR ≥ MARR, maka proyek investasi diterima.

 IRR < MARR, maka proyek investasi ditolak.

Mandiyo Priyo (2012) mendeskripsikan bahwa Minimum Attractive Rat of

Return (MARR) adalah kebijakan yang diputuskan oleh manajemen puncak dari organisasi melalui berbagai pertimbangan antara lain :

1. Jumlah uang yang tersedia untuk investasi dan sumber serta biaya dari dana ini (misalnya: dana sendiri atau dana pinjaman).

2. Jumlah proyek – proyek layak yang tersedia untuk investasi dan

tujuannya (misalnya: apakah akan mempertahankan operasi saat ini atau meningkatkan operasi saat ini).

3. Jumlah resiko yang dirasakan sehubungan dengan kesempatan investasi yang tersedia untuk perusahaan dan perkiraan biaya untuk menjalankan proyek selama rencana jangka pendek dibandingkan dengan rencana jangka panjang.

4. Tipe-tipe organisasi yang terlibat (misalnya : pemerintahan, umum atau industri yang bersaing).

Pada investasi proyek dilakukan dengan jalan pemilihan salah satu atau beberapa alternatif proyek, maka yang dipilih adalah proyek yang menghasilkan IRR terbesar. Cara menghitung usulan investasi dengan metode IRR, dilakukan

dengan trial and error atas menghitung NPV1 dan NPV2. Selisih antara i1 dan i2

17

IRR, perhitungan dengan IRR yang sebenarnya semakin besar. Prosedur perhitungan IRR dilakukan sebagai berikut :

1. Menentukan discount rate sembarang dan menghitung nilai sekarang (NPV)

dari proyek investasi yang akan dicari IRR-nya dengan menggunakan

discount rate tersebut.

2. Apabila discount rate tersebut menghasilkan NPV positif atau negatif yang

terlalu besar, maka besarnya discount rate ditambah atau dikurangi sehingga

menghasilkan NPV positif atau negatif yang mendekati angka 0 (nol).

3. Dari hasil perhitungan NPV positif atau negatif yang mendekati 0 (nol),

sehingga bisa ditentukan i1 dan i2, i1 dianggap sebagai discount rate positif

yang menghasilkan NPV positif dan i2 sebagai discount rate yang

menghasilkan NPV negatif, dan

4. Dari hasil perhitungan NPV dengan discount rate i1 da i2 di atas

menggunakan formula IRR, maka IRR proyek yang dihitung dapat ditemukan.

Contoh kasus menggunakan metode Internal Rate of Return (IRR) :

Sebuah perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp 112.500.000 dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan 15%. Tabel perkiraan arus kas pertahun dapat dilihat pada Tabel 3.3.

Tabel 3.3 Arus Kas Pertahun

Tahun Arus Kas (Rp)

1 45.000.000

2 37.500.000

3 30.000.000

4 22.500.000

18

Dengan menggunakan metode Internal Rate of Return (IRR), tabel perhitungan

arus kas tingkat suku bunga 13% dan 12% dapat dilihat pada Tabel 3.4.

Tabel 3.4 Nilai PV dan Nilai Investasi Awal dengan Tingkat Suku Bunga 13% dan 12%

Tahun (a)

Arus Kas (Rp)

(b)

Tingkat Bunga

(c)

Nilai sekarang (d) = (b) x (c)

Tingkat Bunga

12%

Nilai Sekarang (f) = (b) x (c)

1 45.000.000 0,885 39.825.000 0,8929 40.180.500

2 37.500.000 0,7831 29.366.250 0,7972 29.895.000

3 30.000.000 0,6931 20.793.000 0,7118 21.354.000

4 22.500.000 0,6133 13.799.250 0,6536 14.301.000

5 15.000.000 0,5428 8.142.000 0,5674 8.511.000

Total Nilai Investasi (PV) 111.925.500 114.241.500

Investasi Awal (OI) 112.500.000 112.500.000

Nilai Sekarang Bersih (NPV) -574.500 1.741.500

Hasil Present Value (PV)

1. 13% = -574.500

2. 12% = 1.741.500

Perhitungan interpolasi Tingkat suku bunga 13%

Rp 114.241.500 – Rp 111.925.500 = Rp 2.316.000

Rp 111.925.500 – Rp 112.500.000 = Rp 574.500

Tingkat suku bunga 12%

Rp 114.241.500 – Rp 111.025.500 = Rp 2.316.000

Rp 114.241.500 – Rp 112.500.000 = Rp 1.741.500.000

Mencari nilai IRR

1. Basis 12%

19 IRR = 12% + 0,75%

IRR = 12,75%

IRR = 13% + (Rp -574.000 / Rp 2.316.000) x 1% IRR = 13% + (-0,248%)

IRR = 12,57%

Kesimpulan dari contoh kasus di atas adalah nilai IRR yang diperoleh adalah lebih kecil dari 15%, maka usulan proyek investasi ini ditolak.

E. Payback Period (PP)

Payback Period (PP) dapat diartikan lamanya waktu yang dibutuhkan

untuk mengembalikan biaya investasi. Menurut Arifin dan Fauzi (1999), Payback

Period (PP) adalah metode dalam menentukan jangka waktu yang dibutuhkan

dalam menutupi unitial invesment dari suatu proyek dengan menggunakan cash

inflow yang dihasilkan proyek tersebut. Semakin pendek Payback Period (PP) dari periode yang diisyaratkan perusahaan, maka proyek investasi tersebut dapat

dikatakan layak. Dari definisi di atas, Payback Period (PP) dapat dicari

menggunakan 2 (dua) cara, yaitu :

1. Rumus peirode pengembalian apabila cash flow dari proyek investasi sama

setiap tahun.

Payback Period

...(5)

Contoh kasus dengan arus kas setiap tahun jumlahnya sama :

Usulan proyek investasi sebesar Rp 450.000.000 umurnya diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa. Arus kas pertahun yang dihasilkan selama umur proyek Rp 150.000.000 dan umur proyek yang disyaratkan 4 tahun.

Perhitungan periode pengembalian dengan arus kas pertahun jumlahnya sama sebagai berikut :

Payback Period

20

Kesimpulan yang diperoleh dari perhitungan di atas adalah periode pengembalian 3 tahun lebih kecil dari yang disyaratkan, maka usulan proyek investasi diterima.

2. Rumus periode pengembalian apabila cash flow dari proyek investasi berbeda

setiap tahun.

Payback Period

...(6)

dengan :

n = tahun terakhir dimana jumlah arus kas masih belum bisa menutup investasi mula-mula

a = jumlah investasi mula-mula

b = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke – n

c = jumlah kumulatif arus kas pada tahun ke n + 1 Contoh kasus dengan arus kas setiap tahun jumlahnya berbeda :

Suatu usulan proyek investasi senilai Rp 600.000.000 dengan umur ekonomis 5 tahun. Syarat periode pengembalian 2 tahun tabel perkiraan arus kas pertahun dapat dilihat pada Tabel 3.5.

Tabel 3.5 Arus Kas Pertahun

Tahun Arus Kas (Rp)

1 300.000.000

2 250.000.000

3 200.000.000

4 150.000.000

5 100.000.000

Tabel 3.6 Arus kas Kumulatif Pertahun

Tahun Arus Kas (Rp) Arus Kas Kumulatif

(Rp)

1 300.000.000 300.000.000

21

3 200.000.000 750.000.000

4 150.000.000 900.000.000

5 100.000.000 1.000.000.000

Perhitungan periode pengembalian dengan arus kas pertahun jumlahnya berbeda sebagai berikut :

Payback Period –

Kesimpulan yang diperoleh dari perhitungan di atas adalah periode pengembalian lebih dari yang disyaratkan, maka usulan proyek investasi ditolak. Dengan perhitungan yang mudah dan sederhana, bisa ditentukan lamanya waktu

pengembalian dana investasi dengan metode Payback Period (PP) adalah dapat

digunakan sebagai alat pertimbangan resiko karena semakin pendek periode pengembaliannya, maka semakin kecil resiko kerugiannya. Kelemahan dari metode ini adalah tidak memperhatikan nilai waktu dari uang, nilai sisa dari investasi dan arus kas setelah periode pengembalian tercapai.

F. Profitability Index (PI)

Metode Profitability Index (PI) merupakan perbandingan antara nilai

sekarang penerimaan bersih di masa yang akan datang dengan nilai investasi.

Proyek dikatakan menguntungkan bila nilai Profitability Index (PI) lebih besar

daripada 1 (satu) dan apabila nilai kurang dari satu maka proyek kurang

menguntungkan. Evaluasi Profitability Index (PI) berguna untuk mengetahui

besarnya tingkat profit atau keuntungan suatu perusahaan sebagai indikator kemampuan manajemen dalam mengelola usahanya. (Salvatore, 1996)

Perbandingan antara present value of cash flow dengan initial invesment.

Secara matematis rumus menghitung nilai PI adalah sebagai berikut :

Profitability Index =

…………(7)

Penilaian proyek investasi dengan metode Profitability Index (PI) tolak ukur yang

22

 PI > 1, Proyek investasi layak

 PI < 1, Proyek investasi tidak layak.

 PI = 1, Penilaian kelayakan diteruskan dengan analisis IRR.

Contoh kasus dengan menggunakan metode Profitability Index (PI) :

Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan usulan proyek investasi sebesar Rp 700.000.000 dengan tingkat pengembalian yang disyaratkan sebesar 15%. Tabel perkiraan arus kas pertahun dapat dilihat pada Tabel 3.7.

Dengan menggunakan metode Profitability Index (PI), langkah perhitungan

adalah sebagai berikut :

Profitability Index =

= 1, 024

Kesimpulan dari perhitungan di atas adalah PI = 1,024 > 1, maka usulan proyek dapat diterima.

23

BAB IV

METODE PENELITIAN

A. Bagan Alir

Mulai

Identifikasi Masalah

Survei Pendahulaun - Literatur

- Proyek Penetapan Topik

Penentuan Tujuan

Persetujuan Pembimbing

Data Primer :

1. Pengamatan langsung di lapangan

2. Wawancara (interview)

Data Sekunder :

1. Gambar denah perumahan 2. Rencana Anggaran Biaya (RAB)

3. Time Schedule

4. Jadwal Pemasaran

Modal Jadwal Waktu Investasi Nilai Akhir Investasi

Pembahasan

Kesimpulan

Selesai

Tidak

Ya

Masa Persiapan

Pelaksanaan Peneltian

Pengolahan Data dan Penulisan Hasil Penelitian

24

Gambar 4.1 Bagan Alir Penelitian

B. Identifikasi Data

Data-data yang digunakan untuk evaluasi investasi pembangunan perumahan. Metode pengumpulan data yang digunakan untuk mendapatkan data yang diperlukan dibagi menjadi 2 (dua) jenis yaitu data primer dan data sekunder :

1. Data primer

Merupakan penelitian yang dilakukan secara langsung terhadap objek yang akan diteliti. Data tersebut diperoleh dari :

a. Wawancara (interview)

Wawancara yaitu mengadakan tanya jawab dengan orang-orang atau bagian yang dapat memberikan keterangan antara lain pengumpulan data-data langsung dari catatan dokumen proyek berlandaskan pada tujuan penelitian.

b. Observasi

Observasi yaitu melakukan pengamatan langsung di lapaingan pada objek yang diamati.

2. Data Sekunder

Merupakan data yang diperoleh dari proyek pembangunan perumahan Griya Pekerja Sejahtera berupa data historis mengenai :

a. Gambar daerah perumahan (Site Plan) untuk masing-masing tipe.

b. Data RAB setiap tipe rumah (Tipe 36/70, Tipe36/90, Tipe 45/72, Tipe

54/72)

c. Rencana proyek yang terdiri atas : Rencana Anggaran Biaya (RAB),

jadwal pelaksanaan setiap jenis pekerjaan, dan jadwal pemasaran.

d. Realisasi proyek yang terdiri atas : Realisasi Biaya, jadwal pelaksanaan

25

C. Lokasi Penelitian

Data yang digunakan untuk penelitian ini diperoleh dari sumber data dan

survey yang dilakukan di base camp PT. Bogowonto Multi Karya yang terletak di

Kel. Giwu - Distrik Klaurung - Kota Sorong - Papua Barat.

D. Teknik Analisis Data

Pada tahap ini dilakukan evaluasi terhadap data-data yang telah dikumpulkan. Evaluasi pada penelitian ini menggunakan analisis ekonomi finansial. Kriteria penilaian investasi untuk mengetahui kelayakan finansial suatu

proyek infrastruktur menggunakan metode Break Even Point (BEP), Net Present

Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Payback Period (PP), dan

26

BAB V

HASIL DAN PEMBAHASAN

Data Lapangan

Data umum dan data teknis didapatkan dari Proyek Pembangunan RUMAH GRIYA PEKERJA SEJAHTERA Kota Sorong Papua Barat pada awal penelitian. Data tersebut adalah :

1. Nama : Proyek Pembangunan Perumahan Griya Pekerja

Sejahtera

2. Lokasi Proyek : Kel. Giwu – Distrik Klaurung – Kota Sorong -

Papua Barat

3. Luas Tanah Rencana : 15.000 m²

4. Jumlah Rencana Hunian : 114 Unit

5. Kontraktor Umum : PT. Bogowonto Multi karya

6. Jenis Bangunan : Rumah berlantai dasar

7. Spesifikasi Bangunan

a. Tipe : Tipe 36/70, Tipe36/90, Tipe 45/72, Tipe 54/72

b. Pondasi : Pondasi Batu Gunung, Pondasi Batu Kosong

c. Lantai : Keramik

d. Rangka Atap : Kayu kelas 2

e. Penutup Atap : Spandek 0,25 mm

f. Kusen : Kayu kelas 1

g. Plafond : tripleks t. 6mm

h. Sanitair : INA

i. Air :Sumur Bor

j. Daya Listrik :PLN 1300 Watt

k. Jalan Lingkungan : Sirtu

27

tempat ibadah, pos keamanan, gapura

1. Rencana

Dalam proyek konstruksi perlu adanya suatu perencanaan yang baik dalam rangka mencapai tujuan yang diharapkan. Perencanaan tersebut antara lain

pembuatan time schedule, Rencana Anggara Biaya (RAB), dan rencana

tahapan pemasaran.

a. Time Schedule

Time Schedule dibuat untuk menentukan urutan pekerjaan agar seusai dengan kebutuhan dan kemampuan yang ada, sehingga pelaksanaan berjalan dengan lancar dan mendeteksi keterlambatan pelaksanaan pekerjaan dan apabila terjadi keterlambatan dapat dicegah sedini mungkin agar tidak mengganggu kelancaran pekerja lainnya. Adanya perencanaan time schedule dapat dilihat pada Tabel 5.1.

b. Tahapan Pemasaran

Pada proyek perumahan perlu merencanakan jadwal tahapan pemasaran, sehingga penjualan rumah per unit dapat dicapai sesuai target yang direncanakan. Tahapan pemasaran perumahan dapat dilihat pada Tabel 5.2.

c. Rencana Anggaran Biaya

Rencana Anggaran Biaya (RAB) untuk jangka waktu pendek, mencegah dan jangka pangjang memerlukan perkiraan biaya yang akan perusahaan keluarkan selama periode tertentu. Pembiayaan yang layak untuk setiap pengeluaran disesuaikan dengan kegiatan dan keadaan finansial perusahaan. Rencana Anggaran Biaya (RAB) dapat dilihat pada Tabel 5.3.

28

Tabel 5.1 Time Schedule Rencana

07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

I. PERSIAPAN LAHAN 1. Pembebasan Tanah

- Lahan I (SHGB No. 3222) 1,700,000,000 8.3283% 8.3%

- Lahan II (SHGB No. 3223) 1,400,000,000 6.8586% 6.9% 2. Perencanaan Usaha dan Pengembangan 175,000,000 0.8573% 0.4% 0.4%

3. Pematangan Lahan 25,000 0.0001% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 4. Pameran dan Publikasi 25,000,000 0.1225% 0.1% 0.1%

II. TARGET UNIT

1. Type 36/70 11,077,080,000 54.2664% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 3.2% 2. Type 36/90 2,109,920,000 10.3365% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 0.6% 3. Type 45/72 1,051,260,000 5.1501% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 4. Type 54/72 1,149,400,000 5.6309% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% 0.3% III. FASILITAS UMUM

1. Jalan Lingkungan (Peningkatan) 37,500,000 0.1837% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

2. Lahan untuk tempat ibadah ◊◊◊

3. Pos Keamanan ◊◊◊

4. Gapura 20,000,000 0.0980% 0.1%

IV. INFRASTRUKTUR

1. Jaringan Listrik Kawasan 40,500,000 0.1984% 0.2% 2. Travo

3. Penyambungan Listrik Kawasan 3,000,000 0.0147% 0.0%

4. Penyambungan Listrik PLN 210,900,000 1.0332% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 0.1% 5. Penyediaan Air Bersih (Sumur Bor) 612,000,000 2.9982% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 0.2% 6. Saluran Induk Pembuangan Air Kotor 140,000,000 0.6859% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 7. Pembuatan Talud / Jalan 240,000,000 1.1758% 0.4% 0.4% 0.4%

V. PEKERJAAN ADMINISTRASI DAN PERIJINAN

1. IMB 33,813,000 0.1656% 0.1% 0.1% 2. Sertifikat dan Akta Jual Beli 150,000,000 0.7348% 0.4% 0.4% 3. Biaya Pemasaran dan birokrasi 57,000,000 0.2792% 0.1% 0.1%

4. Operasional ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊ ◊◊◊

5. Pajak (PPh25, PPh 21, PPn) ◊◊◊ ◊◊◊

6. Ijin Prinsip dan Ijin Lokasi 5,000,000 0.0245% 0.0% 0.0% 7. Ijin UKP / UPL 25,000,000 0.1225% 0.1% 0.1% 8. Biaya Margin Pinjaman 150,000,000 0.7348% 0.7%

20,412,398,000

8.8% 1.4% 0.0% 8.0% 0.0% 4.5% 5.0% 5.1% 5.1% 5.1% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% 4.7% 4.8%

0.0000% 8.8% 10.3% 10.3% 18.3% 18.3% 22.8% 27.8% 32.9% 38.0% 43.2% 47.9% 52.6% 57.4% 62.1% 66.8% 71.5% 76.3% 81.0% 85.7% 90.4% 95.2% 100.0%

TAHUN 2014 TAHUN 2015 TAHUN 2016

JENIS PEKERJAAN

No. Harga Satuan (RP) Bobot (%)

Jumlah Prestasi per bulan Prestasi Komulatif

29

Tabel 5.2 Tahapan Pemasaran Rencana

07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

I. PENJUALAN

1. Type 36/70 84 Unit 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 6 84 Unit

2. Type 36/90 16 Unit 4 4 4 4 16 Unit

3. Type 45/72 7 Unit 2 2 2 1 7 Unit

4. Type 54/72 7 Unit 2 2 3 7 Unit

5. Kelebihan Kavling/Tanah 16 Unit 16 16 Unit

6. Kavling Komersiil 1 Unit 1 1 Unit

7. Booking Fee 114 Unit 36 36 42 114 Unit

8. Pendapatan Lain 1 Lsm 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 0 .0 5 1 Lsm

TAHUN 2016

JML

No.

TAHUN 2014 TAHUN 2015

30

Tabel 5.3 Rencana Anggaran Biaya (RAB)

No. VOL. PEK. S AT. KEBTHN LAIN S AT. HARGA S ATUAN

(Rp.) JUMLAH HARGA (Rp.)

01. 03. 04. 05. 06. 07.

A. PERSIAPAN LAHAN 1. Pembebasan Tanah

- Lahan I (SHGB No. 3222) 1 Lsm 7500 m2 1,700,000,000 1,700,000,000 - Lahan II (SHGB No. 3223) 1 Lsm 7500 M 2 1,400,000,000 1,400,000,000 2. Perencanaan Usaha dan Pengembangan 1 Paket 175,000,000 175,000,000 3. Pematangan Lahan 1 Lsm 15000 m2 25,000 25,000 4. Pameran dan Publikasi 1 Lsm 1 Keg 25,000,000 25,000,000

B. TARGET UNIT

1. Type 36/70 84 Unit 131,870,000 11,077,080,000 2. Type 36/90 16 Unit 131,870,000 2,109,920,000 3. Type 45/72 7 Unit 150,180,000 1,051,260,000 4. Type 54/72 7 Unit 164,200,000 1,149,400,000

C. FASILITAS UM UM

1. Jalan Lingkungan (Peningkatan) 1 Lsm 500 m1 75,000 37,500,000 2. Lahan untuk tempat ibadah 1 Paket 180 m2 - -3. Pos Keamanan 1 Paket 54 m2 - -4. Gapura 1 Paket 20,000,000 20,000,000

D. INFRASTRUKTUR

1. Jaringan Listrik Kawasan 1 Paket 9 Tiang 4,500,000 40,500,000 2. Travo 1 Paket 120 KVA - -3. Penyambungan Listrik Kawasan 1 Paket 4400 Watt 3,000,000 3,000,000 4. Penyambungan Listrik PLN 114 Titik 1300 Watt 1,850,000 210,900,000 5. Penyediaan Air Bersih (Sumur Bor) 72 Titik 8,500,000 612,000,000 6. Saluran Induk Pembuangan Air Kotor 800 m1 175,000 140,000,000 7. Pembuatan Talud / Jalan 1 Paket 240,000,000 240,000,000

E. PEKERJAAN ADM INISTRASI DAN PERIJINAN

1. IM B 3978 M 2 8,500 33,813,000 2. Sertifikat dan Akta Jual Beli 2 Paket 15000 m2 75,000,000 150,000,000 3. Biaya Pemasaran dan birokrasi 114 Unit 500,000 57,000,000 4. Operasional

5. Pajak (PPh25, PPh 21, PPn)

6. Ijin Prinsip dan Ijin Lokasi 2 paket 15000 m2 2,500,000 5,000,000 7. Ijin UKP / UPL 2 paket 15000 m2 12,500,000 25,000,000 8. Biaya M argin Pinjaman 1 Lsm 150,000,000 150,000,000

F. PENJUALAN

1. Type 36/70 84 Unit 174,000,000 14,616,000,000 2. Type 36/90 16 Unit 174,000,000 2,784,000,000 3. Type 45/72 7 Unit 220,000,000 1,540,000,000 4. Type 54/72 7 Unit 260,000,000 1,820,000,000 5. Kelebihan Kavling/Tanah 16 Unit 6,000,000 96,000,000 6. Kavling Komersiil 1 Unit 294 M 2 120,000,000 120,000,000 7. Booking Fee 114 Unit 5,000,000 570,000,000 8. Pendapatan Lain 1 Lsm 1,250,000,000 1,250,000,000

08.

Rangkuman Pekerjaan

02.

JUM LAH BIAYA PRODUKSI (A+B+C+D+E) 20,412,398,000

JUM LAH PENJUALAN (F) 22,796,000,000

JUM LAH SETELAH PRODUKSI (F-TOTAL BIAYA) 2,383,602,000

31

2. Realisasi

Dalam kenyataan di lapangan sering kali realisasi pelaksanaan mengalami pergeseran dari yang telah direncanakan. Hal ini sangat mungkin terjadi dan wajar, tetapi perusahaan harus dapat mempertanggung jawabkan sesuai dengan kewajaran teknis dan ekonomis. Dengan demikian bisa menjadi tolak ukur suatu perusahaan dalam mengelola operasional pelaksaan proyek dengan kemampuan proyek dalam melaksanakan dan mencapai sasaran berdasarkan rencana yang dibuat.

a. Time Schedule

Berdasarkan time schedule yang telah dibuat pada tahap perencanaan,

dalam pelaksanaannya time schedule mengalami kemunduran waktu yang

disebabkan oleh beberapa masalah antara lain ketersediaan material yang terbatas, keterlambatan material yang tiba di lokasi proyek dan jumlah pekerja yang tidak memadai, sehingga berpengaruh pada jadwal

pelaksanaan lain. Time schedule pada dilihat pada tabel 5.4

b. Tahapan Pemasaran

Jadwal pemasaran dapat dilihat pada tabel 5.5

c. Realisasi Biaya

Realisasi biaya atau Rencana Anggaran Pelaksanaan (RAP) digunakan untuk memonitor dan mengevaluasi pengelolaan operasional sebagai hasil usaha suatu proyek. Realisasi biaya dapat dilihat pada tabel 5.6

32

Tabel 5.4 Time Schedule Realisasi

07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

I. PERSIAPAN LAHAN 1. Pembebasan Tanah

- Lahan I (SHGB No. 3222) 1,700,000,000.00 8.5044% 8 .50 %

- Lahan II (SHGB No. 3223) 1,400,000,000.00 7.0036% 7.0 0 %

2. Perencanaan Usaha dan Pengembangan 144,555,000.00 0.7231% 0 .72 %

3. Pematangan Lahan 320,250,000.00 1.6021% 0 .4 0 % 0 .4 0 % 0 .4 0 % 0 .4 0 %

4. Pameran dan Publikasi 18,500,000.00 0.0925% 0 .0 5% 0 .0 5%

II. TARGET UNIT

1. Type 36/70 10,626,000,000.00 53.1572% 4 .6 9 % 1.59 % 3 .2 4 % 3 .4 5% 3 .77% 3 .6 4 % 3 .13 % 3 .13 % 3 .13 % 2 .9 0 % 3 .13 % 3 .13 % 3 .13 % 3 .13 % 3 .13 % 3 .13 % 1.74 %

2. Type 36/90 2,024,000,000.00 10.1252% 1.17% 0 .6 0 % 0 .78 % 0 .8 1% 0 .8 1% 0 .8 2 % 0 .8 13 4 % 0 .9 2 % 0 .9 5% 0 .6 0 % 0 .8 9 % 0 .9 5% 0 .8 3 %

3. Type 45/72 1,064,000,000.00 5.3227% 1.3 7% 0 .6 8 % 0 .50 % 0 .50 % 0 .3 1% 0 .3 1% 0 .3 1% 0 .53 % 0 .53 % 0 .2 7%

4. Type 54/72 1,167,250,000.00 5.8392% 1.78 % 0 .73 % 0 .4 4 6 0 5% 0 .8 9 % 0 .8 9 % 0 .73 % 0 .16 % 0 .2 4 % 0 .2 4 % 0 .16 %

III. FASILITAS UMUM

1. Jalan Lingkungan (Peningkatan) 37,500,000.00 0.1876% 0 .0 2 % 0 .0 2 % 0 .0 2 % 0 .0 2 % 0 .0 2 % 0 .0 2 % 0 .0 2 % 0 .0 2 % 0 .0 2 %

2. Lahan untuk tempat ibadah - 0.0000% 3. Pos Keamanan - 0.0000%

4. Gapura 18,755,000.00 0.0938% 0 .0 9 %

IV. INFRASTRUKTUR

1. Jaringan Listrik Kawasan 31,500,000.00 0.1576% 0 .16 %

2. Travo

-3. Penyambungan Listrik Kawasan 2,400,000.00 0.0120% 0 .0 1%

4. Penyambungan Listrik PLN 209,190,000.00 1.0465% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7% 0 .0 7%

5. Penyediaan Air Bersih (Sumur Bor) 493,819,200.00 2.4704% 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 % 0 .16 %

6. Saluran Induk Pembuangan Air Kotor 101,120,000.00 0.5059% 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 % 0 .0 3 %

7. Pembuatan Talud / Jalan 210,000,000.00 1.0505% 0 .3 5% 0 .3 5% 0 .3 5%

V. PEKERJAAN ADMINISTRASI DAN PERIJINAN

1. IMB 33,813,000.00 0.1692% 0 .0 8 % 0 .0 8 %

2. Sertifikat dan Akta Jual Beli 133,000,000.00 0.6653% 0 .3 3 % 0 .3 3 %

3. Biaya Pemasaran dan birokrasi 74,100,000.00 0.3707% 0 .19 % 0 .19 %

4. Operasional

5. Pajak (PPh25, PPh 21, PPn)

6. Ijin Prinsip dan Ijin Lokasi 5,000,000.00 0.0250% 0 .0 1% 0 .0 1%

7. Ijin UKP / UPL 25,000,000.00 0.1251% 0 .0 6 % 0 .0 6 %

8. Biaya Margin Pinjaman 150,000,000.00 0.7504% 0 .3 8 % 0 .3 8 %

19,989,752,200.00

100% 9 .6 7% 1.50 % 7.4 5% 1.50 % 5.9 8 % 2 .2 1% 4 .50 % 6 .2 4 % 5.8 6 % 5.57% 3 .9 1% 6 .4 3 % 5.4 0 % 4 .0 6 % 5.70 % 5.76 % 5.2 1% 3 .55% 3 .6 3 % 3 .6 5% 2 .18 % 0 .0 2 %

9 .6 7% 11.17% 18 .6 2 % 2 0 .12 % 2 6 .10 % 2 8 .3 1% 3 2 .8 1% 3 9 .0 5% 4 4 .9 1% 50 .4 9 % 54 .3 9 % 6 0 .8 2 % 6 6 .2 2 % 70 .2 8 % 75.9 9 % 8 1.75% 8 6 .9 6 % 9 0 .51% 9 4 .14 % 9 7.79 % 9 9 .9 8 % 10 0 .0 0 %

Jumlah Prestasi per bulan Prestasi Komulatif

Bobot (%)

TAHUN 2014 TAHUN 2015 TAHUN 2016

JENIS PEKERJAAN

33

Tabel 5.5 Tahapan Pemasaran Realisasi

07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04 05 06 07 08' 09 10' 11 12 01 02 03 04

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

I. PENJUALAN

1. Type 36/70 84 Unit 8 4 4 12 4 2 12 4 4 8 2 4 8 8 84 Unit

2. Type 36/90 16 Unit 2 2 2 2 2 2 2 2 16 Unit

3. Type 45/72 7 Unit 2 3 1 1 7 Unit

4. Type 54/72 7 Unit 1 1 2 2 1 7 Unit

5. Kelebihan Kavling/Tanah 16 Unit 8 6 2 16 Unit

6. Kavling Komersiil 1 Unit 1 1 Unit

7. Booking Fee 114 Unit 48 50 16 114 Unit

8. Pendapatan Lain 1 Lsm # REF! # REF! # REF! # REF! # REF! # REF! 1 Lsm

TAHUN 2016 TAHUN 2015

TAHUN 2014

JML

34

Tabel 5.6 Realisasi Anggaran Biaya Pelaksanaan

No. VOL.

PEK. S AT.

KEBTHN LAIN S AT.

HARGA S ATUAN (Rp.)

JUMLAH HARGA (Rp.)

01. 03. 04. 05. 06. 07.

A. PERSIAPAN LAHAN 1. Pembebasan Tanah

- Lahan I (SHGB No. 3222) 1 Lsm 7500 m2 1,700,000,000 1,700,000,000 - Lahan II (SHGB No. 3223) 1 Lsm 7500 M 2 1,400,000,000 1,400,000,000 2. Perencanaan Usaha dan Pengembangan 1 Paket 0 0 144,555,000 144,555,000 3. Pematangan Lahan 1 Lsm 15000 m2 21,350 320,250,000 4. Pameran dan Publikasi 1 Lsm 1 Keg 18,500,000 18,500,000

B. TARGET UNIT

1. Type 36/70 84 Unit 0 0 126,500,000 10,626,000,000 2. Type 36/90 16 Unit 0 0 126,500,000 2,024,000,000 3. Type 45/72 7 Unit 0 0 152,000,000 1,064,000,000 4. Type 54/72 7 Unit 0 0 166,750,000 1,167,250,000

C. FASILITAS UM UM

1. Jalan Lingkungan (Peningkatan) 1 Lsm 500 m1 75,000 37,500,000 2. Lahan untuk tempat ibadah 1 Paket 180 m2 - -3. Pos Keamanan 1 Paket 54 m2 - -4. Gapura 1 Paket 0 0 18,755,000 18,755,000

D. INFRASTRUKTUR

1. Jaringan Listrik Kawasan 1 Paket 9 Tiang 3,500,000 31,500,000 2. Travo 1 Paket 120 KVA - -3. Penyambungan Listrik Kawasan 1 Paket 4400 Watt 2,400,000 2,400,000 4. Penyambungan Listrik PLN 114 Titik 1300 Watt 1,835,000 209,190,000 5. Penyediaan Air Bersih (Sumur Bor) 72 Titik 0 0 6,858,600 493,819,200 6. Saluran Induk Pembuangan Air Kotor 800 m1 0 0 126,400 101,120,000 7. Pembuatan Talud / Jalan 1 Paket 0 0 210,000,000 210,000,000

E. PEKERJAAN ADM INISTRASI DAN PERIJINAN

1. IM B 3978 M 2 0 0 8,500 33,813,000 2. Sertifikat dan Akta Jual Beli 2 Paket 15000 m2 66,500,000 133,000,000 3. Biaya Pemasaran dan birokrasi 114 Unit 0 0 650,000 74,100,000 4. Operasional 0 0 0 0

-5. Pajak (PPh25, PPh 21, PPn) 0 0 0 0

-6. Ijin Prinsip dan Ijin Lokasi 2 paket 15000 m2 2,500,000 5,000,000 7. Ijin UKP / UPL 2 paket 15000 m2 12,500,000 25,000,000 8. Biaya M argin Pinjaman 1 Lsm 0 0 150,000,000 150,000,000

F. PENJUALAN

1. Type 36/70 84 Unit 0 0 174,000,000 14,616,000,000 2. Type 36/90 16 Unit 0 0 174,000,000 2,784,000,000 3. Type 45/72 7 Unit 0 0 220,000,000 1,540,000,000 4. Type 54/72 7 Unit 0 0 260,000,000 1,820,000,000 5. Kelebihan Kavling/Tanah 16 Unit 0 0 6,000,000 96,000,000 6. Kavling Komersiil 1 Unit 294 M 2 120,000,000 120,000,000 7. Booking Fee 114 Unit 0 0 5,000,000 570,000,000 8. Pendapatan Lain 1 Lsm 0 0 1,344,250,000 1,344,250,000

08.

Rangkuman Pekerjaan

02.

JUM LAH BIAYA PRODUKSI (A+B+C+D+E) 19,989,752,200

JUM LAH PENJUALAN (F) 22,890,250,000

JUM LAH SETELAH PRODUKSI (F-TOTAL BIAYA) 2,900,497,800

35

Analisis Data

1. Metode Break Event Point (BEP)

a. Rencana

Jumlah pendapatan dan pengeluaran (Net Cash Flow) perusahaan

dapat dilihat pada Tabel 5.7. dan Tabel 5.8. dan grafik hubungan antara pendapatan dan pengeluaran dapat dilihat pada Gambar 5.1

Gambar 5.1 Grafik Hubungan Antara Pendapatan dan Pengeluaran (Rencana)

Perhitungan Interpolasi Break Event Point (BEP)

Diketahui : TR (Y1) = Rp 16.282.857.143

TC (Y1) = Rp16.532.243.844 TR (Y2) = Rp17.911.142.857 TC (Y2) = Rp 17.497.283.945

X1 = Desember (bulan ke-18)

X2 = Januari (bulan ke-19)

1.000.000.000 3.000.000.000 5.000.000.000 7.000.000.000 9.000.000.000 11.000.000.000 13.000.000.000 15.000.000.000 17.000.000.000 19.000.000.000 21.000.000.000 23.000.000.000

J

u

m

la

h

B

ia

y

a

(

R

p

)

Bulan

Pengeluaran Pendapatan

36

Tabel 5.7 Rencana Jumlah Pengeluaran Pada Tahun 2014 s/d 2016

Juli Agustus September Oktober November Desember Januari Februari Maret April Mei

I. PERSIAPAN LAHAN 1. Pembebasan Tanah

- Lahan I (SHGB No. 3222) 1,700,000,000.00 - - - - - - Lahan II (SHGB No. 3223) 1,400,000,000.00 - - - - - -2. Perencanaan Usaha dan Pengembangan 87,500,000.00 87,500,000.00 - - - - - -3. Pematangan Lahan 6,250.00 6,250.00 6,250.00 6,250.00 6,250.00 - - - - -4. Pameran dan Publikasi 12,500,000.00 - 12,500,000.00 - - -

- - - - - - - - - -II. TARGET UNIT - - - - - - - - - - 1. Type 36/70 - - - - - 651,592,941.18 651,592,941.18 651,592,941.18 651,592,941.18 651,592,941.18 651,592,941.18 2. Type 36/90 - - - - - 124,112,941.18 124,112,941.18 124,112,941.18 124,112,941.18 124,112,941.18 124,112,941.18 3. Type 45/72 - - - - - 61,838,823.53 61,838,823.53 61,838,823.53 61,838,823.53 61,838,823.53 61,838,823.53 4. Type 54/72 - - - - - 67,611,764.71 67,611,764.71 67,611,764.71 67,611,764.71 67,611,764.71 67,611,764.71 III. FASILITAS UMUM - - - - - - - - - -

1. Jalan Lingkungan (Peningkatan) - 1,785,714.29 1,785,714.29 1,785,714.29 1,785,714.29 1,785,714.29 1,785,714.29 1,785,714.29 1,785,714.29 1,785,714.29 1,785,714.29 2. Lahan untuk tempat ibadah - - - - - - - - - 3. Pos Keamanan - - - - - - - - - 4. Gapura - - - - - - - - - - -IV. INFRASTRUKTUR - - - - - - - - - - 1. Jaringan Listrik Kawasan - - - - - - 40,500,000.00 - - - 2. Travo - - - - - - - - - - 3. Penyambungan Listrik Kawasan - - - - - - 3,000,000.00 - - - 4. Penyambungan Listrik PLN - - - - - - 13,181,250.00 13,181,250.00 13,181,250.00 13,181,250.00 13,181,250.00 5. Penyediaan Air Bersih (Sumur Bor) - - - - - - 38,250,000.00 38,250,000.00 38,250,000.00 38,250,000.00 38,250,000.00 6. Saluran Induk Pembuangan Air Kotor - 6,666,666.67 6,666,666.67 6,666,666.67 6,666,666.67 6,666,666.67 6,666,666.67 6,666,666.67 6,666,666.67 6,666,666.67 6,666,666.67 7. Pembuatan Talud / Jalan - - - - - - - 80,000,000.00 80,000,000.00 80,000,000.00 -V. PEKERJAAN ADMINISTRASI DAN PERIJINAN - - - - - - - - - - 1. IMB - 16,906,500.00 - 16,906,500.00 - - - - - - 2. Sertifikat dan Akta Jual Beli - 75,000,000.00 - 75,000,000.00 - - - - - - 3. Biaya Pemasaran dan birokrasi - 28,500,000.00 - 28,500,000.00 - - - - - - 4. Operasional

5. Pajak (PPh25, PPh 21, PPn)

6. Ijin Prinsip dan Ijin Lokasi - 2,500,000.00 - 2,500,000.00 - - - - - - 7. Ijin UKP / UPL - 12,500,000.00 - 12,500,000.00 - - - - - - 8. Biaya Margin Pinjaman - 150,000,000.00 - - - - - - - -

-1,800,000,000

293,865,131 8,458,631 1,631,365,131 8,458,631 913,615,102 1,021,040,102 1,045,040,102 1,045,040,102 1,045,040,102 965,040,102 1,800,000,000

2,093,865,131 2,102,323,762 3,733,688,893 3,742,147,524 4,655,762,625 5,676,802,727 6,721,842,828 7,766,882,930 8,811,923,032 9,776,963,133

x bulan Juli Agustus September Oktober November Desember Januari Februari Maret April Mei y pengeluaran perbulan 1,800,000,000 2,093,865,131 2,102,323,762 3,733,688,893 3,742,147,524 4,655,762,625 5,676,802,727 6,721,842,828 7,766,882,930 8,811,923,032 9,776,963,133

No Jenis Pekerjaan

Tahun 2014 Tahun 2015

Jumlah Tiap Bulan Jumlah Komulatif

31

Juni 11 0,9372 1.027.682.134 963.182.149 -4.048.663.119

Juli 12 0,9317 187.896.383 175.068.864 -3.873.594.255

Agustus 13 0,9263 543.846.133 503.741.130 -3.369.853.125

September 14 0,9208 1.555.955.287 1.432.746.493 -1.937.106.632

Oktober 15 0,9154 111.786.979 102.330.320 -1.834.776.311

November 16 0,9100 -86.212.374 -78.455.537 -1.913.231.848

Desember 17 0,9047 1.250.594.518 1.131.387.524 -781.844.323

Januari 18 0,8994 142.382.829 128.054.062 -653.790.262

Februari 19 0,8941 486.216.163 434.716.381 -219.073.881

Maret 20 0,8888 955.305.171 849.101.517 630.027.636

April 21 0,8836 1.767.833.333 1.562.067.084 2.192.094.720

Berdasarkan Tabel 5.24 dan Tabel 5.25 dapat dilakukan perhitungan PP dengan investasi awal sebessar Rp 1.933.867.500 adalah sebagai berikut :

(1) Periode Pengembalian tanpa diskonto Payback Period =

Payback Period =

Payback Period =

= 20,839 ≈ bulan ke 20 lebih 26 hari

= 26 Maret 2016

(2) Periode Pengembalian dengan diskonto

Payback Period =

Payback Period =

= 20,835 ≈ bulan ke 20 lebih 26 hari

= 26 Maret 2016

Metode Profitability Index (PI)

1. Rencana

Besarnya tingkat keuntungan atau profit yang direncanakan menggunakan metode Profitability Index (PI) yang direncanakan perusahaan periode tahun 2014 – 2016, selengkapnya disajikan pada Tabel 5.26

Dengan menggunakan metode

Profitability Index (PI), langkah perhitungannya sebagai berikut :

Profitability Index = Profitability Index =

= 0,984 < 1, proyek tidak diterima dan dikatakan tidak layak

32

Bulan Bulan ke-

Discount Factor

Arus Kas (Rp) Arus Kas Diskonto (Rp)

Juli 0 1 -1.800.000.000 -1.800.000.000

Agustus 1 0,9941 -293.865.131 -292.138.592

September 2 0,9883 -8.458.631 -8.359.529

Oktober 3 0,9825 -1.631.365.131 -1.602.779.572

November 4 0,9767 -8.458.631 -8.261.589

Desember 5 0,9710 -913.615.102 -887.089.914

Januari 6 0,9653 -1.021.040.102 -985.571.294

Februari 7 0,9596 -1.045.040.102 -1.002.810.972

Maret 8 0,9540 583.245.613 556.388.924

April 9 0,9483 583.245.613 553.119.985

Mei 10 0,9428 663.245.613 625.292.371

Juni 11 0,9372 663.245.613 621.618.605

Juli 12 0,9317 663.245.613 617.966.423

Agustus 13 0,9263 663.245.613 614.335.699

September 14 0,9208 663.245.613 610.726.307

Oktober 15 0,9154 663.245.613 607.138.121

November 16 0,9100 663.245.613 603.571.016

Desember 17 0,9047 663.245.613 600.024.869

Januari 18 0,8994 663.245.613 596.499.556

Februari 19 0,8941 663.245.613 592.994.956

Maret 20 0,8888 663.245.613 589.510.947

April 21 0,8836 643.245.613 568.375.298

Jumlah nilai sekarang (PV) 1.770.551.614 Investasi awal (OI) 1.800.000.000 Nilai sekarang bersih (NPV) -29.448.385

2. Realisasi

Pelaksanaan di lapangan yang sesuai dengan perencanaan, berdampak pada

keuntungan atau arus kas masuk yang diperoleh perusahaan. Selengkapnya disajikan pada Tabel 5.27.

33

Tabel 5.27 Arus kas Perbulan

Bulan Bulan ke-

Discount Factor

Arus Kas (Rp) Arus Kas Diskonto (Rp)

Juli 0 1 -1.933.867.500 -1.933.867.500

Agustus 1 0,9941 -299.741.667 -297.980.601

September 2 0,9883 -1.489.285.167 -1.471.836.649

Oktober 3 0,9825 -299.741.667 -294.489.450

November 4 0,9767 -682.908.945 -667.000.715

Desember 5 0,9710 68.889.233 66.889.157

Januari 6 0,9653 -807.033.252 -778.998.597

Februari 7 0,9596 -1.247.506.247 -1.197.095.642

Maret 8 0,9540 791.676.898 755.222.582

April 9 0,9483 -70.414.477 -66.777.449

Mei 10 0,9428 927.144.033 874.089.597

Juni 11 0,9372 1.027.682.134 963.182.149

Juli 12 0,9317 187.896.383 175.068.864

Agustus 13 0,9263 543.846.133 503.741.130

September 14 0,9208 1.555.955.287 1.432.746.493

Oktober 15 0,9154 111.786.979 102.330.320

November 16 0,9100 -86.212.374 -78.455.537

Desember 17 0,9047 1.250.594.518 1.131.387.524

Januari 18 0,8994 142.382.829 128.054.062

Februari 19 0,8941 486.216.163 434.716.381

Maret 20 0,8888 955.305.171 849.101.517

April 21 0,8836 1.767.833.333 1.562.067.084

Jumlah nilai sekarang (PV) 2.192.094.720 Investasi awal (OI) 1.933.867.500 Nilai sekarang bersih (NPV) 258.227.219

Dengan menggunakan metode Profitability Index (PI), langkah perhitungannya adalah sebagai berikut :

Profitability Index =

Profitability Index = = 1,134> 1, proyek diterima dan layak

34

E. Pembahasan

Metode Break Event Point (BEP)

Hasil perhitungan pada

perencanaan proyek, Break Event Point (BEP) terjadi pada tanggal 12 Desember 2015 dengan total pendapatan Rp 16.901.605.710. dalam pelaksanaanya dilapangan, proyek ini justru mengalami kemajuan dan berdampak pada titik impas pengembalian modal yang telah dikeluarkan perusahaan 8 hari lebih awal yaitu pada tanggal 4 Desember 2015 dengan total pendapatan sebesar Rp 18.173.037.215.

Metode Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) dapat dijadikan sebagai tolak ukur kelayakan investasi suatu proyek. Nilai NPV rencana yang didapat pada proyek ini sebesar Rp

1.770.551.614. namun pada

pelaksanaannya, nilai NPV realisasi yang diperoleh perusahaan sebesar Rp 2.192.094.720.

Metode Internal Rate of Return (IRR)

Perhitungan nilai Internal Rate of Return (IRR) dilakukan dengan cara trial and error, hasil yg didapat untuk nilai IRR rencana dan realisasi masing-masing sebesar 6,74% dan 6,84%. Hasil IRR keduanya diatas menunjukan bahwa investasi proyek perumahan ini layak diterima dan dilaksanakan, karena nilai IRR > MARR (Minimum Attractive Rate

of Return) yang bearnya 0,5%. Hasil perhitungan nilai IRR yang lebih dari MARR disebabkan minat masyarakat terhadap perumahan yang sangat tinggi dan berpengaruh pada penjualan perumahannya.

Metode Payback Period (PP)

Pada metode ini lamanya waktu yang direncanakan untuk mengembalikan biaya investasi perusahaan terjadi pada tanggal 3 Maret 2016 dan pengembalian dengan memperhatikan tingkat suku bunga bank terjadi pada tanggal 1 April 2016. Namun pada realisasinya waktu pengembalian biaya investasinya baik dengan atau tanpa memperhatikan tingkat suku bunga bank terjadi pada tanggal 26 Maret 2016.

Metode Profitability Index (PI)

Besarnya tingkat keuntungan atau profit rencana yang dihitung menggunakan metode Profitability Index (PI) yang didapat perusahaan sebesar 0,984. Sedangkan nilai PI realisasi yang didapat perusahaan sebesar 1,134, karena PI realisasi > 1 maka proyek ini layak investasinya dan dapat diterima.

VI. KESIMPULAN DAN SARAN A. Kesimpulan

Berdasarkan analisa studi kelayakan ekonomi pada proyek perumhan Griya

35 Pekerja Sejahtera dapat diambil kesimpulan:

1. Pada Rencana Anggaran Biaya

(RAB), keuntungan yang

direncanakan perusahaan sebesar Rp 2.008.600.000 dan realisasi biaya

keuntungan yang diperoleh

perusahaan sebesar Rp 2.900.500.000. 2. Hasil analisis metode BEP (Break Event Point) rencana terjadi pada tanggal 12 Desember 2015 dengan total pendapatan yang diperoleh Rp 16.901.605.710, sedangkan BEP realisasinya justru 8 hari awal yaitu pada tanggal 4 Desember 2015 dengan total pendapatan perusahaan Rp18.173.037.215

3. Sebagai tolak ukur profitabilitas sebuah proyek dapat dilihat dari hasil NPVnya. Rencana Net Present Value

(NPV) diperoleh perusahaan ini sebesar Rp 1.770.551.614 dan NPV

realisasinya sebesar Rp

2.192.094.720. Hasil diatas menunjukan nilai NPV > 0 dan proyek ini layak untuk dilaksanakan..

4. Internal Rate of Return (IRR) rencana dan IRR realisasi didapatkan nilai sebesar 6,74% dan 6,84%. Angka tersebut menunjukan bahwa investasi proyek perumahan layak diterima dan dilaksanakan, karena nilai IRR > MARR (Minimum Attractive Rate of Return)

5. Lamanya waktu yang direncanakan untuk mengembalikan biaya investasi menggunakan metode Payback Period

(PP) terjadi pada tanggal 3 Maret 2016 dan periode pengembalian dengan memperhatikan tingkat suku bunga bank terjadi 1 April 2016.dalam pelaksanaannya, lama waktu yang diperlukan untuk mengembalikan biaya investasi dengan metode ini terjadi pada 26 Maret 2016. dan periode pengembalian dengan memperhatikan tingkat suku bunga bank juga terjadi pada 26 Maret 2016. 6. Besarnya tingkat keuntungan atau

profit yang direncanakan

menggunakan metode Profitability

Index (PI) yang direncanakan

perusahaan adalah 0,984 dan realisasi besarnya tingkat keuntungan perusahaan sebesar 1,134. Hal ini menunjukan bahwa proyek ini

diterima dan layak untuk

dilaksanakan.

b. Saran

Berdasarkan hasil analisis dan pembahasan yang telah dilakukan, berikut ini ada beberapa saran yang dapat diperhatikan : 1. Untuk peneliti selanjutnya sebaiknya ditambahkan metode kelayakan investasi yang lain, namun dalam hal ini perlu diperhatikan juga ketersediaan data yang

36 diperlukan untuk metode – metode yang akan ditambahkan.

2. Berdasarkan analisis metode indeks profitabilitas, untuk pengembang

disarankan memperbaiki dalam

perencanaan aliran dana proyek. Karena investasi yang tinggi diawal proyek, tanpa didukung dengan pemasukan yang riil membuat proyek ini berdasarkan analisis data rencana menurut metode profitabiiyti index tidak layak untuk dilaksanakan karena nila PI rencana (0,984) < 1.

UCAPAN TERIMA KASIH

Data pada naskah yang disajikan merupakan data proyek dari PT.

Bogowonto Multi Karya yang berperan

sebagai kontraktor pada proyek pembangunan perumahan Griya Pekerja Sejahtera Sorong Papua Barat, tahun 2014-2016. Terima kasih disampaikan kepada

H. Juni Triatmoko, SE yang telah

mendukung penelitian ini dengan memberikan data proyek yang lengkap.

DAFTAR PUSTAKA.

Arifin dan Fauzi, Study Kelayakan Investasi Proyek Dan Bisnis, PT Bumi Aksara, jakarta.

Herlambang, 2001, Manajemen Investasi, Materi Kuliah.

Riyanto, B., 1996, Dasar - dasar Pembelanjaan Perusahaan, Yogyakarta : BPFE UGM.

Sadono, 2006, Studi Kelayakan Proyek:

Konsep dan Teknik, Seri Manajemen

Nomor 66 LPPM, Jakarta. Salvatore, D., 1996, Managerial

Economics, Prentice Hall, USA. Wibowo, A., 2008, Discount Rate

Cashflow Proyek Infrastruktur Yang Melibatkan Pendanaan Swasta, Prosiding Seminar Nasional MKTI, Jurusan Teknik Sipil UNS – ISBN 979-498-402-7.