Balik Nama Sertipikat Hak Milik (SHM) Berdasarkan Pengikatan Jual Beli Yang Penjualnya Meninggal Dunia Di Sumatera Barat
Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018 Kantor Editorial : Fakultas Hukum, Universitas Andalas
Kampus Pancasila, Jalan Pancasila Nomor 10 Padang, Sumatera Barat Phone/Fax : 0751-27404 / 0751-34605 E-mail : nagarilawreview@gmail.com | Website : nalrev.fhuk.unand.ac.id
Balik Nama Sertipikat Hak Milik (SHM) Berdasarkan Pengikatan Jual Beli Yang Penjualnya Meninggal Dunia Di Sumatera Barat
1 2 “Fatrianita Br. Tambunan 3 , Kurnia Warman , Syofiarti ”
A RTICLE H ISTORY ABSTRACT
Received: 25 July 2018; The basic concept of land buying and selling is clearance and cash. If Reviewed: 26 October 2018;
this concept cannot be fulfilled, it does not mean that the transactions Accepted: 31 October 2018;
cannot be carried out. In this situation, notary may use another Published: 31 October 2018
instrument that is by making Commitment of Sale and Purchase Agreement (PJB). The Commitment can be made through the
Commitment of PJB which is not fully paid and the agreement of the
EYWORD
S Commitment of PJB full payment. In the case the seller with the
Certificate of ownership; sale and purchase authority to sell, passed away before the signing of Commitment, the agreement; Transfer of ownership.
problems will arise. The first how is the process of completion of The Commitment of PJB? The second, how is the law protection on the buyer
C ORRESPONDENSE in the process of title transfer of the certificate of ownership based on 1 Alumnus
The Commitment of PJB.? The third how is the title transfer of the Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas
certificate of property rights based on The Commitment of PJB? The Andalas,
Indonesia.
results showed that the process of completion of the sale and purchase
2 Dosen Fakultas Hukum Universitas Andalas, of land through The Commitment of PJB in which the seller passed away Padang, Indonesia.
Fatrianitatambunan01@gmail.com
is carried out by tracking down the heirs, the protection of law against 3 Dosen Fakultas Hukum Universitas Andalas,
buyers in the process of title transfer of property certificates is done by Padang, Indonesia.
filing a court suit to obtain a court decision. The process of title transfer of the property certificate in The Commitment of PJB agreement in can
be executed by tracking down the heirs and / or by court decision.
yang dijadikan tempat Manusia hidup dan berkembang, serta
1. Pendahuluan
tanah pulalah
persemayaman terakhir bagi manusia yang melakukan aktivitas di atas tanah, sehingga
meninggal dunia. 1
setiap saat manusia berhubungan dengan tanah. Tanah mempunyai arti penting dalam
Dapat dikatakan hampir semua kegiatan hidup kehidupan manusia karena tanah mempunyai manusia berhubungan dengan tanah. Hal ini fungsi ganda, selain sebagai social asset juga memberikan pengertian bahwa pentingnya sebagai capital asset. Sebagai social asset, tanah
tanah bagi kehidupan manusia, sehingga merupakan sarana pengikat kesatuan sosial di berusaha untuk memiliki dan menguasainya. kalangan masyarakat Indonesia. Sedangkan Tanah merupakan tempat pemukiman umat sebagai capital asset, tanah telah tumbuh sebagai
manusia di samping
sebagai
sumber
benda ekonomi yang sangat penting, tidak saja penghidupan dalam mencari nafkah, akhirnya
1 Abdurachman, Masalah
Pembebanan Atas Tanah di Indonesia, Sari Hukum Agraria I, Alumni, Bandung, 1987, hlm. 11
Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
disingkat dengan UUPA.
dipergunakan dan dimanfaatkan sebesar- Dengan adanya UUPA, atas dasar Pasal 33 ayat besarnya untuk kesejahteraan dan kemakmuran (3) UUD 1945 terutama kata- kata “dikuasai oleh
rakyat dan di sisi lain harus dijaga
2 kelestariannya. negara” dalam Pasal 2 ayat (2) UUPA, Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat
Tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 pada tingkatan tertinggi menguasai seluruh ayat (1) UUPA yaitu atas dasar hak menguasai
tanah, dalam arti, Negara mempunyai dari negara yang dimaksud dalam Pasal 2
wewenang untuk :
ditentukan adanya macam-macam hak atas
menyelenggarakan permukaan bumi yang disebut tanah. Tanah
1. Mengatur
dan
peruntukan, penggunaan, persediaan dan sebagai bagian dari unsur Negara, menjadi
pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa bagian yang sangat penting bagi kesejahteraan
tersebut;
bangsa. Dalam kaitan itu, Negara mempunyai
2. Menentukan dan mengatur hubungan- tugas dan wewenang untuk menggariskan nilai-
hubungan hukum antara orang-orang nilai dalam upaya menata struktur pertanahan
dengan bumi, air dan ruang angkasa; yang
3. Menentukan dan mengatur hubungan- kesejahteraan, sebagai berikut :
hubungan hukum antara orang-orang dan
1. Semua hak atas tanah mempunyai fungsi perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai sosial;
bumi, air dan ruang angkasa.
2. Pemilikan dan penguasaan tanah yang Kewenangan tersebut dalam Pasal 19 UUPA melampaui batas tidak diperkenankan;
mengatur sebagai berikut :
3. Tanah harus dikerjakan sendiri secara aktif
1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh oleh pemiliknya dan mencegah cara-cara
pemerintah diadakan pendaftaran tanah pemerasan;
4. Usaha dalam bidang agraria tidak boleh menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
diseluruh wilayah Republik Indonesia
bersifat monopoli; dengan Peraturan Pemerintah.
5. Menjamin kepentingan golongan ekonomi
2. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) Pasal ini lemah, dan
meliputi :
6. Untuk kepentingan bersama.
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;
Untuk dapat memberikan perlindungan
b.
terhadap pemilik tanah, mengatur kepemilikan, pendaftaran hak-hak atas tanah dan
peralihan hak-hak tersebut; peralihan dan peruntukan tanah secara adil dan
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, menyeluruh serta dapat mewujudkan cita-cita yang berlaku sebagai alat pembuktian luhur bangsa Indonesia, sebagaimana tertuang
yang kuat;
dalam pembukaan UUD 1945 dan untuk dapat mengejawantahkan amanat Pasal 33 ayat (3)
3. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan UUD 1945 yang berbunyi: “Bumi, air dan
mengingat keadaan Negara dan masyarakat, kekayaan alam yang terkandung di dalamnya
keperluan lalu-lintas sosial ekonomi serta dikuasai oleh negara dan dipergunakan sebesar-
kemungkinan penyelenggaraannya, menurut besarnya untuk kemakmuran rakyat”, perlulah
pertimbangan Menteri Agraria; diciptakan suatu Hukum Agraria Nasional
4. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya- sebagaimana yang telah diundangkan dalam
bersangkutan dengan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor pendaftaran termaksud dalam ayat (1) diatas, 104 Tahun 1960, Undang-Undang Nomor 5 dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak Tahun 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-
biaya
yang
Pokok Agraria yang lebih dikenal dengan nama
2 Achmad Rubaie, Hukum Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum , Bayumedia, Malang, 2007, hlm. 1
Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 43 Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 43
kematian pemilik tanah yang dibuat oleh pajabat yang berwenang, surat keterangan
Agar kegiatan sebagaimana diatur dalam Pasal sebagai ahli waris yang dibuat oleh pejabat
19 UUPA tersebut terlaksana, maka mewajibkan yang berwenang, bukti identitas para ahli
kepada negara
untuk
melaksanakan
waris, sertipikat tanah yang bersangkutan. pendaftaran tanah, yang diselenggarakan dalam Maksud pendaftaran peralihan Hak Milik rangka menjamin kepastian hukum di bidang
3 pertanahan (Rechtkadaster atau Legal cadastre). atas tanah ini adalah untuk dicatat dalam Buku Tanah dan dilakukan perubahan nama Salah satu hak kebendaan atas tanah yang diatur
pemegang hak dari pemilik tanah kepada dalam Pasal 16 ayat (1) UUPA adalah Hak Milik.
ahli warisnya.
2. Dialihkan/Pemindahan Hak Milik adalah hak turun temurun, terkuat dan
Dalam Pasal 20 ayat (1) UUPA, pengertian Hak
hak artinya terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.
Dialihkan/pemindahan
berpindahnya Hak Milik atas tanah dari Turun temurun artinya Hak Milik atas tanah
pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan dapat berlangsung terus selama pemiliknya adanya suatu perbuatan hukum. Perbuatan masih hidup dan bila pemilinya meninggal
hukum ini seperti jual beli, tukar menukar, dunia, maka Hak Miliknya dapat dilanjutkan
hibah, penyertaan (pemasukan dalam modal oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat perusahaan), lelang. Berpindahnya Hak sebagai subjek Hak Milik. Terkuat artinya Hak
tanah karena Milik atas tanah lebih kuat bila dibandingkan
Milik
atas
hak harus dengan hak atas tanah yang lain, tidak dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan mempunyai batas waktu tertentu, mudah
dialihkan/pemindahan
di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan
(PPAT), kecuali lelang dibuktikan dengan tidak mudah hapus. Terpenuh artinya Hak Milik
Berita Acara Lelang yang dibuat oleh Pejabat atas tanah memberi wewenang kepada dari Kantor Lelang. Berpindahnya Hak Milik pemiliknya paling luas bila dibandingkan
atas tanah ini harus didaftarkan ke Kantor dengan hak atas tanah yang lain, dapat menjadi
Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk induk bagi hak atas tanah yang lain, dan tidak dicatat dalam Buku Tanah dan dilakukan berinduk pada hak atas tanah yang lain,
perubahan nama dalam sertipikat dari penggunaan tanahnya lebih luas dibandingkan
pemilik tanah yang lama kepada pemilik dengan hak atas tanah lainnya.
tanah yang baru.
Dalam Pasal 20 ayat (2) UUPA, dijelaskan Peralihan Hak Milik atas tanah baik secara
bahwa Hak Milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain yakni sebagai berikut : 4
langsung maupun tidak langsung kepada orang
asing, kepada seseorang yang mempunyai dua
1. Beralih kewarganegaraan atau kepada badan hukum Beralih artinya berpindahnya Hak Milik atas
yang tidak ditunjuk oleh pemerintah adalah tanah dari pemiliknya kepada pihak lain
batal, karena hukum dan tanahnya jatuh kepada dikarenakan suatu peristiwa hukum. Dengan
negara. 5
meninggalnya pemilik tanah, maka Hak Salah satu perbuatan hukum peralihan hak
Miliknya secara hukum berpindah kepada milik atas tanah ialah dengan jual beli tanah. Jual ahli warisnya sepanjang ahli warisnya beli dilakukan dengan perjanjian atau yang memenuhi syarat sebagai subjek Hak Milik. dikenal dengan perjanjian jual beli. Perjanjian Beralihnya Hak Milik atas tanah yang telah jual beli merupakan perjanjian yang bersifat riil, bersertipikat harus didaftarkan ke Kantor
penyerahan barang yang Pertanahan
maksudnya
Kabupaten/Kota
setempat
3 Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah 5 Lihat, Pasal 23 ayat (3) Paraturan Dasar Pokok-Pokok Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi dan
Agraria
Pelaksanaannya , Djambatan, Jakarta, 2007, hlm. 472. 4 Ibid, hlm. 91-92
44 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018 44 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
(Pasal 612 KUHPerdata). Dengan kata lain, apabila telah diperjanjikan
2. Penyerahan barang tak bergerak, dilakukan sesuatu hal akan tetapi dalam prakteknya belum
dengan pembuatan akta jual beli oleh Pejabat diserahkan objek perjanjian tersebut maka
Pembuat Akta.
perjanjian tersebut dianggap tidak ada atau
3. Penyerahan piutang atas nama dilakukan belum ada perjanjian. 6 dengan cara pembuatan sebuah akta yang diberitahukan kepada si berutang (akta
Dalam Pasal 1457 KUHPerdata yang dimaksud cessie ). (Pasal 613 KUHPerdata).
dengan jual beli adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan
Dalam praktek jual beli tanah penyerahan dirinya untuk menyerahkan suatu kebendaan,
dilakukan dengan pembuatan akta jual beli dan pihak yang lain untuk membayar harga
(AJB) yang dibuat di hadapan pejabat pembuat yang telah diperjanjikan. Selanjutnya Pasal 1458
akta tanah (PPAT). Akta jual beli tanah (AJB) KUHPerdata menyatakan bahwa dianggap
merupakan salah satu persyaratan untuk telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika
melakukan pendaftaran peralihan hak atas setelahnya orang-orang ini mencapai sepakat
tanah di Kantor Badan Pertanahan, yang tentang kebendaan tersebut dan harganya,
berimplikasi pada kepastian hukum tentang meskipun kebendaan itu belum diserahkan
status tanah tersebut. 10
maupun harganya belum dibayar. Jadi, jual beli Mengingat pentingnya kepastian hukum hak
tanah adalah suatu perjanjian dalam mana pihak atas tanah bagi pembeli, maka setiap peralihan
yang mempunyai tanah, yang disebut “penjual”, berjanji dan mengikatkan diri untuk hak atas tanah sebagai akibat dari transaksi jual
beli tanah, diwajibkan untuk melakukan menyerahkan haknya atas tanah yang
pendaftaran peralihan hak karena jual beli bersangkutan kepada pihak lain, yang disebut
“pembeli”, sedangkan pihak “pembeli” berjanji tersebut. Berdasarkan ketentuan UUPA, jual beli tanah tidak lagi dibuat di hadapan kepala desa
dan mengikatkan diri untuk membayar harga yang telah disetujui. 7
atau kepala adat secara di bawahtangan, tetapi
harus di hadapan seorang pejabat pembuat akta Menurut Soetomo jual beli adalah suatu
tanah (PPAT). Sebagaimana diatur dalam Pasal pemindahan hak atas tanah, yaitu untuk
6 PP Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan mengalihkan suatu hak atas tanah kepada pihak
Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah, yakni lain. 8 Dalam jual beli tanah yang harus
sebagai berikut :
diserahkan adalah hak milik atas barangnya, Pejabat Pembuat Akta Tanah adalah pejabat
jadi bukan sekedar kekuasaan atas barang saja. umum yang diberi kewenangan untuk
Artinya yang harus dilakukan adalah
autentik mengenai penyerahan atau levering secara yuridis, perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas bukannya penyerahan secara nyata yaitu tanah atau Hak Milik Satuan Rumah Susun. perbuatan berupa penyerahan kekuasaan
membuat
akta-akta
belaka atau penyerahan secara fisik atas benda Dalam Pasal 37 ayat (1), (2) dan Pasal 38 ayat (1) yang dialihkan (feitelijk). 9 PP Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah juga mengatur sebagai berikut :
Ada 3 (tiga) macam penyerahan secara yuridis yang diatur dalam KUHPerdata, yaitu :
Pasal 37 ayat (1), (2) yakni :
1. Penyerahan barang bergerak, dilakukan Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas
dengan penyerahan yang nyata atau satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan
6 R. Subekti, Aspek-Aspek Hukum Perikatan Nasional,
8 Soetomo, Op. Cit, hlm. 7
Citra Aditya Bakti, Bandung, 1998, hlm. 29
9 Ibid.
7 Boedi Harsono, Sejarah Pembentukan Undang-Undang 10 Wantjik Saleh, Hak Anda Atas Tanah, Ghalia, Jakarta, Pokok Agraria: Isi dan Pelaksanaan , Djambatan. Jakarta,
1982, hlm. 30
2003, hlm. 27
Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 45
Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang- undangan yang berlaku.
Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaf-tar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk men-daftar pemindahan hak yang bersangkutan.
Sedangkan dalam Pasal 38 ayat (1) mengatur pula tentang:
Pembuatan akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dihadiri oleh para pihak yang melakukan
bersangkutan dan disaksikan oleh sekurang- kurangnya 2 (dua) orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan hukum itu.
Pasal 1 PP Nomor 37 tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah menjelaskan, apabila pembeli telah mempunyai akta jual beli (AJB) yang dibuat oleh PPAT, merupakan bukti telah dilaksanakan perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah. Maka pembeli sudah sah menjadi pemiliknya dan PPAT wajib mendaftarkan selambat-lambatnya
7 hari kerja semenjak tanggal ditandatanganinya akta tersebut pada Kantor Badan Pertanahan
sebagai proses balik nama sertipikat. 11
Konsep dasar dalam transaksi jual beli tanah menurut hukum adat yaitu bersifat terang dan tunai. Terang berarti jual beli tanah tersebut dilakukan di hadapan kepala desa (kepala adat) yang tidak hanya bertindak sebagai saksi tetapi juga dalam kedudukannya sebagai pihak yang menanggung bahwa jual beli tanah tersebut tidak melanggar hukum yang berlaku. Jual beli tanah yang dilakukan di hadapan kepala desa
11 Ardian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya , Sinar Grafika, Jakarta, 2007, hlm. 47
(kepala adat) ini menjadi terang bukan berarti perbuatan hukumnya yang gelap artinya pembeli
mendapatkan pengakuan dari masyarakat bersangkutan sebagai pemilik tanah yang baru dan mendapatkan perlindungan hukum jika dikemudian hari ada gugatan terhadapnya dari pihak yang menganggap jual beli tanah tersebut tidak sah.
Sedangkan tunai berarti harga tanah yang dibayar itu bisa seluruhnya, tetapi bisa juga sebagian. Tetapi biarpun dibayar sebagian, menurut hukum dianggap telah dibayar penuh. Pembayaran harga dan penyerahan haknya dilakukan pada saat yang bersamaan. Pada saat itu, jual beli menurut hukum \telah selesai. Sisa harga yang belum dibayar dianggap sebagai utang pembeli kepada bekas pemilik tanah (penjual). Artinya jika kemudian pembeli tidak membayar sisa harganya, maka bekas pemilik tanah tidak dapat membatalkan jual beli tanah tersebut. Penyelesaian pembayaran sisa harga tersebut dilakukan menurut hukum perjanjian
utang piutang. 12 Dalam praktek jual beli tanah apa bila konsep
terang dan tunai belum dapat dipenuhi oleh kedua belah pihak, bukan berarti transaksi jual beli tidak dapat dilaksanakan. Namun, notaris akan membuat instrumen lain, yaitu dengan membuat pengikatan jual beli (PJB). Pengikatan jual beli (PJB) adalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan dan bentuknya bebas. Pengikatan jual beli (PJB) dibuat untuk pengikatan sementara sebelum perbuatan akta jual beli (AJB) resmi di hadapan pejabat pembuat akta tanah (PPAT). Akta pengikatan jual beli (PJB) dapat dibuat dalam 2 (dua) bentuk, yaitu pengikatan jual beli (PJB) belum lunas dan pengikatan jual beli (PJB) lunas. Pengikatan jual beli belum lunas biasanya memang dibuat karena harga jual belinya belum secara penuh dilunasi oleh si pembeli, sedangkan pengikatan jual beli (PJB) lunas terkadang sudah dilakukan serah terima namun belum dapat dilakukan penandatanganan akta jual beli (AJB) dengan alasan, masih dalam proses pemecahan sertipikat, masih sedang dalam proses penggabungan, belum mampu
12 Effendi Perangin, Hukum Agraria Indonesia Suatu Telaah dari Sudut Pandangan Praktisi Hukum, Rajawali, Jakarta,
1989, hlm. 16 1989, hlm. 16
beli tersebut dan berbagai alasan lainnya. 13 belinya (AJB). 16
Pengikatan jual beli (PJB) dengan status Istilah Kuasa Mutlak tidak dikenal di dalam sertipikat hak milik (SHM) merupakan
doktrin dan hanya dalam konteks Instruksi perbuatan hukum awal yang mendahului
Menteri Dalam Negeri Nomor 14 Tahun 1982 perbuatan hukum jual beli tanah. Jadi,
tentang Larangan Penggunaan Kuasa Mutlak pengikatan jual beli (PJB) berbeda dengan
Sebagai Pemindahan Hak Atas Tanah, perbuatan hukum jual beli. Notaris memiliki
dikenal/diperkenalkan, yaitu suatu kuasa yang wewenang membuat akta pengikatan jual beli
mengandung muatan sebagaimana disebut dengan status sertipikat hak milik (SHM) tetapi
dalam diktum keduanya :
a. Kuasa mutlak yang dimaksud dalam Diktum beli bersertipikat hak milik (SHM), karena
tidak berwenang membuat akta autentik jual
PERTMA adalah kuasa yang di dalamnya kewenangan membuat akta jual beli (AJB) ada
mengandung unsur tidak dapat ditarik pada pejabat pembuat akta tanah (PPAT). 14 kembali oleh pemberi kuasa.
b. Kuasa mutlak yang pada hakikatnya Pada prinsipnya pengikatan jual beli (PJB) merupakan pemindahan hak atas tanah tunduk pada ketentuan umum perjanjian yag
adalah kuasa mutlak yang memberikan diatur dalam Pasal 1313 KUHPerdata, yakni
“suatu perjanjian adalah suatu perbuatan kewenangan kepada penerima kuasa untuk menguasai dan menggunakan tanahnya serta
dengan mana satu orang atau lebih melakukan segala perbuatan hukum yang
mengikatkan dirinya terhadap satu orang atau lebih lainnya”. Menurut Subekti perjanjian menurut hukum hanya dapat dilakukan oleh
adalah “suatu peristiwa dimana seorang berjanji pemegang haknya. pada orang lain atau dimana dua orang itu
Dikeluarkannya instruksi tersebut adalah saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu. 15 adanya
penyalahgunaan kuasa mutlak, Dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata
diantaranya, terhadap ketentuan mengenai menyatakan bahwa, semua perjanjian yang
Penentuan Luas Tanah Pertanian yang dibuat secara sah berlaku sebagai Undang-
tercantum dalam UU No. 56 Tahun 1960 tentang Undang bagi mereka yang membuatnya.
pemilikan atas tanah hak oleh subjek hukum Maksudnya adalah setiap orang bebas
tertentu menurut UUPA. 17
mengadakan perjanjian berupa apa saja, baik Adanya janji tidak dapat ditarik kembali tidak
bentuknya, isinya, namanya dan pada siapa serta merta suatu kuasa digolongkan pada perjanjian itu ditujukan. kuasa mutlak sepanjang di dalamnya tidak
Dalam pengikatan jual beli (PJB) lunas biasanya mengandung muatan dalam diktum butir kedua notaris membuatkan kuasa untuk menjual yang
instruksi tersebut. Apalagi pemberian kuasa sifatnya mutlak guna menjamin terlaksananya
yang tidak dapat ditarik kembali objeknya hak pembeli dalam transaksi jual beli, karena si
bukan tanah. 18 Menurut Putusan HR 12 Januari pembeli harus dilindungi jangan sampai tiba-
1984 W 6458, ketentuan Pasal 1814 KUHPerdata tiba ditengah jalan penjual ingkar. Jadi, ketika
tersebut, selain tidak bersifat memaksa, juga semua persyaratan sudah terpenuhi, tanpa
bukan merupakan ketentuan yang bertentangan perlu kehadiran penjual, karena sudah terwakili
dengan ketentuan umum (van openbare orde) dengan kuasa, maka pejabat pembuat akta tanah
sehingga para pihak bebas untuk menyimpang dari ketentuan tersebut, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan umum dan
13 Irma Devita Purnamasari, Kiat-Kiat Cerdas, Mudah dan
16 Ibid, hlm. 186-189
Bijak Memahami Masalah Jukum Waris, Kaifa, Bandung, 17 Larangan pemilikan tanah terhadap orang asing atas 2012, hlm. 180-181
hak milik (Pasal 21 UUPA), hak guna usaha (Pasal 30 14 Muchlis Patahna, Prolematika Notaris, Rajawali,
UUPA), dan hak guna bangunan (Pasal 36 UUPA). Jakarta, 2009, hlm. 9.
18 Herlien Budiono, Kumpulan Tulisan Hukum Perdata di 15 R. Subekri, Hukum Perjanjian, Intermasa, Jakarta, 1996,
Bidang Kenotariatan , PT. Citra Adtya Bakti, Bandung, hlm. 1
2008, hlm. 425.
Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 47 Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 47
menyatakan bahwa harta perjanjian
KUHPerdata
peninggalan merupakan objek pewarisan dan pemberiannya mempunyai alas (titel) hukum
ahli waris berhak atas warisan tersebut. Apabila yang sah. 19 turun waris dilaksanakan terlebih dahulu tentu tidak menjamin kepastian hukum bagi si
Pasal 1792 KUHPerdata sebagaimana telah pembeli karena dikuatirkan setelah turun waris diterjemahkan oleh R. Subekti dan R. dilaksanakan dan sertipikat beralih kepada ahli Tjitrosudbio, menyatakan bahwa : waris dan ahli waris mengingkari jual beli yang
Pemberian kuasa adalah suatu persetujuan sudah dilaksanakan tersebut, tentu saja hal ini dengan mana seorang memberikan kekuasaan
akan merugikan hak pembeli. Maka diperlukan kepada orang lain, yang menerimanya untuk
sebuah instrumen guna perlindungan hukum atas namanya menyelenggarakan suatu urusan.
terhadap hak si pembeli.
Dalam suatu pengikatan jual beli (PJB) yang Berdasarkan uraian yang telah dikemukakan di merupakan perjanjian pendahuluan perlu
atas, maka penulis tertarik untuk melakukan adanya pencantuman kuasa yang tidak dapat
penelitian ilmiah dengan Judul : Balik Nama ditarik kembali oleh bakal penjual kepada bakal
Sertipikat Berdasarkan Pengikatan Jual Beli
pembeli untuk melaksanakan jual belinya di
Yang Penjualnya Meninggal Dunia Di Sumatera
hadapan PPAT. Pasal 1470 KUHPerdata Barat. Adapun maksud dan tujuan penelitian menjelaskan :
adalah untuk mengetahui bagaimana proses Pemberian
penyelesaian jual beli tanah melalui pengikatan dicantumkan secara eksplisit bahwa bakal
jual beli yang penjualnya meninggal dunia di pembeli berhak mewakili, baik bakal penjual
Sumatera Barat, untuk mengetahui bagaimana maupun dirinya sendiri dalam akta jual belinya
perlindungan hukum terhadap pembeli dalam mengingat
proses balik nama sertipikat hak milik berdasarkan pengikatan jual beli yang
penerima kuasa menjadi pembeli dari pemberi kuasa.
penjualnya meninggal dunia di Sumatera Barat, untuk mengetahui bagaimana proses balik
Pengeculian penggunaan kuasa mutlak, nama sertipikat hak milik berdasarkan ditegaskan dalam SE Dirjen Agraria atas nama
pengikatan jual beli yang penjualnya meninggal Menteri Dalam Negeri No. 594/493/AGR
dunia di Sumatera Barat.
Tanggal 31 Maret 1982, bahwa kuasa mutlak
dapat digunakan untuk Akta Pengikatan Jual- Beli dan Akta Kuasa Memasang Hipotek
2. Metode Penelitian
(sekarang Kuasa
Memberikan
Hak
Metode yang digunakan dalam penelitian ini Tanggungan), keduanya harus dibuat di
adalah metode yuridis empiris, maksudnya data hadapan notaris. 20 yang diperoleh dengan berpedoman pada segi
Dalam sebuah pengikatan jual beli (PJB) lunas yuridis dan segi empiris yang dipergunakan dan dibarengi dengan surat kuasa untuk
sebagai alat bantu. Dari segi yuridis, hukum menjual yang dikeluarkan oleh notaris dan
dilihat sebagai norma atau das sollen, karena sebelum penandatanganan akta jual beli (AJB)
dalam membahas permasalahan penelitian ini dilangsungkan, namun, penjualnya terlebih
menggunakan bahan-bahan hukum (baik dahulu meninggal dunia. Berdasarkan hasil
hukum yang tertulis maupun hukum yang tidak penelitian awal penulis, Badan Pertanahan
tertulis atau baik bahan hukum primer maupun Nasional (BPN) Kota Padang menyarankan
bahan hukum sekunder). Sedangkan dari segi dalam pelaksanaan proses balik nama sertipikat
empiris berarti hukum sebagai kenyataan sosial, dapat dilaksanakan dengan turun waris terlebih
kultural atau das sein, karena dalam penelitian dahulu.
19 Herlien Budiono, Ibid, hlm. 6
20 Ibid, hlm. 190
48 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018 48 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
Pendekatan yuridis empiris dalam penelitian ini dari data primer dan data sekunder. Dari data adalah
sekunder inilah diperoleh bahan hukum primer, permasalahan
bahan hukum sekunder dan bahan hukum memadukan bahan-bahan
hukum (data
tersier dengan teknik pengumpulan data yang sekunder) dengan data primer yang diperoleh
dipakai adalah wawancara (Interview), teknik dilapangan. 22 Karena, pengetahuan harus
sampling dan studi dokumen. diperoleh dari pengalaman-pengalaman yang
ada di lapangan, dan bahwa ketidakteraturan dalam ilmu pengetahuan disebabkan karena
3. Hasil Penelitian dan Pembahasan
manusia terlalu mendasarkan pada ketentuan
3.1. Proses Penyelesaian Jual Beli Tanah
berfikir dan mengabaikan dalam pengalaman
Melalui Pengikatan Jual Beli Yang
yang sebenarnya
dapat
memberikan
Penjualnya Meninggal Dunia Di Sumatera Barat.
pengetahuan yang besar. 23
Penelitian ini bersifat deskriptif analitis. Bersifat Sebagai pedoman bagi penulis, sebelum deskriptif karena penelitian ini diharapkan dapat
melakukan penelitian lebih lanjut, penulis telah diperoleh data yang menggambarkan secara
melakukan penelitian awal dengan cara jelas mengenai balik nama sertipikat hak milik
terhadap beberapa berdasarkan pengikatan jual beli yang
meminta
informasi
notaris/pejabat pembuat akta tanah (PPAT)
yang ada dibeberapa kabupaten/kota di karena data yang diperoleh akan dianalisis
penjualnya meninggal dunia. 24 Bersifat analitis,
Sumatera Barat. Untuk mengetahui apakah ada terhadap
permasalahan sehubungan dengan apa yang mendapatkan gambaran secara menyeluruh,
akan penulis teliti dan bagaimana proses sistematik, dan akurat mengenai sistem hukum
penyelesaian jual beli melalui pengikatan jual dan sekaligus juga dilakukan penelitian di
beli yang penjualnya meninggal dunia tersebut. lapangan secara normatif yuridis yang berfungsi
untuk melengkapi data yang diperoleh dari Nama-Nama Notaris/PPAT yang diminta kepustakaan. 25 Berkaitan dengan hal tersebut,
informasinya.
kerangka teori yang digunakan dalam
No
Nama Notaris/PPAT
Wilayah Kerja
1 Enyda, SH., MKn
Pesisir Selatan
2 Suryeni Abra, SH., MKn
Pasaman Barat
3 Gusridawati, SH., MKn
Damasraya
4 Zarmeliza Zainal, SH., MKn
Payakumbuh
5 Zurlina Meryanti, SH., MKn
Bukittinggi
Berdasarkan keterangan dari Notaris/PPAT utarakan dalam penelitian ini yang terjadi di tersebut diatas bahwa mereka tidak mengalami
wilayah kerja mereka, namun bukan berarti permasalahan sebagaimana yang penulis
permasalahan diatas tidak dapat diselesaikan.
21 Soerjono Soekanto dan Sri Mamuji, Penelitian Hukum 24 Salim HS dan Erlies Septiana Nurbaini, Penerapan Teori Normatif Suatu Tinjauan Singkat , RajaGrafindo Persada,
Hukum Pada Penelitian Tesis dan Disertasi , PT. Jakarta, 2010, hlm. 14
RajaGrafindo Persada, Jakarta, 2013, hlm. 24 22 Ibid.
25 Ibid.
23 Ronny Hanitijo Soemitro, Metode Penelitian Hukum dan Jurimetri , Ghalia Indonesia, Jakarta, 1990, hlm. 39.
Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 49
Adapun penyelesaian jual beli tanah melalui sertipikat di BPN. Di BPN hanya pengikatan jual beli yang penjualnya meninggal
kelengkapan dokumen dunia tersebut dapat dilakukan dengan
membutuhkan
sebagai syarat proses balik nama, dengan melaksanakan turun waris terlebih dahulu
meninggalnya si penjual maka identitas dari dengan beberapa alasan :
si penjual tidak bisa digunakan sebagai
a.
dokumen karena Bahwa peralihan hak dengan jual beli belum juga mengikuti si penjual yaitu sudah tidak
kelengkapan
terlaksana, walaupun pembayarannya telah
berlaku lagi (mati).
lunas namun masih sebatas pengikatan jual beli. Jadi secara hukum belum terjadi
Dikarenakan tidak adanya kasus di jumpai oleh peralihan hak, karena peralihan hak terjadi
penulis di beberapa daerah yang ada di ketika penandatanganan akta jual beli (AJB)
Sumatera Barat, penulis memutuskan untuk di hadapan PPAT.
melakukan penelitian terhadap kasus yang terjadi diwilayah kerja pejabat pembuat akta
b. Sebelum adanya penandatanganan akta jual tanah (PPAT) Kota Padang dan/atau dibawah
beli (AJB), penjualnya meninggal dunia, kerja BPN Kota Padang. Dimana setelah
maka akan jatuh kepada pewarisan karena dilaksanakan jual beli dengan menggunakan harta peninggalan merupakan objek dari pengikatan jual beli (PJB) lunas, kemudian pada pewarisan dan ahli waris mempunyai notaris membarenginnya dengan surat kuasa hak terhadap harta peninggalan tersebut. untuk menjual, kemudian setelah selesai dan
c. Apabila tidak dilaksanakan turun waris belum sampai terjadi jual beli di hadapan terlebih dahulu, kemudian PPAT tetap
pejabat pembuat akta tanah (PPAT) ternyata membuatkan
penjualnya terlebih dahulu meninggal dunia. pengikatan jual beli (PJB) lunas dan surat
Berdasarkan penelitian yang penulis lakukan kuasa untuk menjual. Ketika mendaftarkan
terhadap Muhammad Ishaq salah seorang ke BPN untuk proses balik nama sertipikat
Notaris/PPAT Kota Padang menjelaskan bahwa hak milik, BPN tidak akan memprosesnya,
tersebut diatas dikarenakan penjualnya telah meninggal
terhadap
permasalahan
penyelesainnya harus dengan melakukan turun dunia. Dengan meninggal dunianya si
waris terlebih dahulu, karena salah satu pihak penjual, maka segala identitas yang dimilki dalam membuat perjanjian kuasa untuk menjual oleh sipenjual juga otomatis sudah tidak
meninggal dunia, maka kuasa untuk menjual berlaku lagi. Sedangkan proses balik nama di
tersebut turut berakhir. Karena, berdasarkan BPN membutuhkan identitas para pihak baik Pasal 1313 KUHPerdata tentang lahirnya suatu yang pembeli maupun yang mengalihkan
perjanjian dan Pasal 1320 KUHPerdata sebagai haknya. Dengan tidak berlakunya identitas si
syarat sahnya suatu perjanjian, karena penjual maka proses balik nama tidak bisa pengikatan jual beli (PJB) dan kuasa menjual dilakukan karena kekurangan kelengkapan
perjanjian maka berkas.
tersebut
merupakan
berakhirnya suatu perjanjian juga harus tunduk
d. Menurut para notaris/PPAT sehubungan kepada Pasal 1813 KUHPerdata, yakni dengan surat kuasa menjual, surat kuasa
dikarenakan meninggalnya si pemberi kuasa. 26 untuk menjual hanya berlaku sampai dengan
Apabila akta jual beli (AJB) tetap dibuat oleh penandatangan akta jual beli (AJB) di PPAT dengan menggunakan akta pengikatan hadapan PPAT, walaupun yang memberikan
jual beli (PJB) lunas dan surat kuasa menjual kuasa sudah meninggal dunia, surat kuasa
sementara si penjualnya dan/atau si pemberi tersebut masih bisa digunakan oleh si kuasanya telah meninggal dunia, maka BPN penerima kuasa sampai di tandatanganinya
tidak akan memproses untuk balik nama AJB di hadapan PPAT. Jadi tidak ada
sertipikat hak milik sebelum dilakukan turun hubungannya dengan proses balik nama
26 Hasil wawancara dengan Muhammad Ishaq, seorang Notaris/PPAT Kota Padang, pada hari Selasa, tanggal
27 Pebruari 2018, pukul 12.10. WIB
50 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018 50 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
sebagai berikut :
penyelesaian jual beli tanah, namun dalam
a. Surat permohonan pendaftaran peralihan perjalanannya apabila terjadi wanprestasi oleh
hak yang ditandatangani oleh penerima hak ahli waris maka si pembeli dapat menggunakan
atau kuasanya;
jasa pengadilan dengan mengajukan gugatan guna mendapatkan putusan pengadilan sebagai
b. Surat kuasa tertulis dari penerima hak perlindungan hukum bagi si pembeli yang telah
apabila yang mengajukan permohonan membeli secara lunas tersebut. Karena putusan
pendaftaran peralihan hak bukan penerima pengadilan juga dapat dijadikan sebagai syarat
hak;
peralihan hak milik di BPN. 27 c. Akta tentang perbuatan hukum pemindahan Berdasarkan penelitian yang penulis lakukan di
hak yang bersangkutan yang dibuat oleh BPN Kota Padang bahwa menurut Silvia
PPAT yang pada waktu pembuatan akta Septriana
masih menjabat dan yang daerah kerjanya Pemeliharaan Data Hak Tanah dan Pembinaan
meliputi letak tanah yang bersangkutan; PPAT pada Badan Pertanahan Nasional Kota
d. Bukti identitas pihak yang mengalihkan hak; Padang menerangkan bahwa terhadap proses
e. Bukti identitas penerima hak; jual beli (PJB) lunas yang penjualnya meninggal
penyelesaian jual beli tanah melalui pengikatan
f. Sertipikat hak atas tanah atau Hak Milik Atas dunia dan dibarengi dengan surat kuasa untuk
Satuan Rumah Susun yang dialihkan; menjual dapat dilakukan dengan proses turun
g. Izin pemindahan hak sebagaimana dimaksud meninggal dunianya pihak yang mengalihkan
waris terlebih dahulu. Mengingat dengan
dalam Pasal 98 ayat (2);
hak. Berdasarkan Pasal 830 sampai dengan Pasal
h. Bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan 833 KUHPerdata bahwa harta peninggalan
Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana merupakan objek pewarisan dan ahli waris
dimaksud dalam Undang-undang Nomor 21 berhak
Tahun 1997, dalam hal bea tersebut terutang; menghindari sengketa dikemudian hari,
atas warisan
tersebut.
Untuk
pembayaran PPh sebagaimana yang diatur dalam Pasal 834 sebagaimana dimaksud dalam Peraturan KUHPerdata bahwa ahli waris mempunyai hak Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 dan mengajukan gugatan guna memperjuangkan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, hak warisnya. Maka Badan Pertanahan Nasional dalam hal pajak tersebut terutang. menyarankan agar dapat melaksanakan turun
i. Bukti
pelunasan
waris terlebih dahulu. Dengan meninggal dunianya yang mengalihkan hak tersebut maka identitasnya juga sudah tidak
Apabila PPAT menerbitkan akta jual beli (AJB) berlaku lagi. Maka syarat dokumen dalam berdasarkan PJB lunas dan surat kuasa untuk pendaftaran peralihan hak karena peralihan hak menjual, dimana penjualnya telah meninggal tidak memenuhi syarat dan peralihan hak tidak dunia maka proses pendaftaran kelengkapan
dapat dilaksanakan. 28
berkas dalam balik nama sertipikat, akan berbenturan dengan salah satu syarat dokumen
tidak dapat yang harus dipenuhi sebagaimana yang diatur
Dikarenakan
peralihan
dilaksanakan atas jual beli tanah melalui dalam Pasal 103 ayat (2) huruf d Perkaban No. 3
pengikatan jual beli (PJB) lunas dan dibarengi Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan
dengan surat kuasa menjual dimana penjualnya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
meninggal dunia, maka penyelesaiannya Tentang Pendaftaran Tanah yaitu tentang bukti
dilaksanakan dengan turun waris terlebih dahulu.
27 Ibid. PPAT pada Kantor Pertanahan Nosional Kota Padang, 28 Hasil wawancara dengan Silvia Septriana, Kepala Sub
pada hari Senin, tanggal 3 April 2018, pukul 14.15. Seksi Pemeliharaan Data Hak Tanah dan Pembinaan
WIB
Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 51
3.2. Perlindungan Hukum Terhadap Pembeli
gugatan kepengadilan untuk mendapatan
Dalam Proses Balik Nama Sertipikat Hak
putusan pengadilan. 31
Milik Berdasarkan Pengikatan Jual Beli
Berdasarkan Pasal 37 ayat (2) PP Nomor 24
Yang Penjualnya Meninggal Dunia Di
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah juncto
Sumatera Barat.
Pasal 94 ayat (2) huruf h Peraturan Menteri Beatrix Benni seorang Notaris/PPAT Kota
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasioanl Padang menyatakan bahwa apabila turun waris
Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan dilaksanakan terhadap pengikatan jual beli
Pelaksanaan Paraturan Pemerintah Nomor 24 (PJB) lunas yang dibarengi dengan surat kuasa
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, untuk menjual maka tidak menjamin kepastian
menyebutkan bahwa Salah satu perbuatan hukum
hukum peralihan hak milik atas tanah ialah dikhawatirkan setelah turun waris dilaksanakan
bagi pihak
pembeli,
karena
Pengadilan atau dan sertipikat beralih kepada ahli waris dan ahli
berdasarkan
Putusan
Penetapan Ketua Pengadilan. Menurut Beatrix waris mengingkari jual beli yang sudah
Benni, dengan Putusan Pengadilan inilah dilaksanakan tersebut, tentu saja hal ini akan
perlindungan hukum terhadap pembeli dapat merugikan hak pembeli yang sudah membayar
terwujud. Kemudian putusan pengadilan secara lunas. 29 tersebut diserahkan dengan data-data yang lain
Menurut Beatrix Benni, apabila badan ke badan pertanahan untuk didaftarkan dalam pertanahan nasional (BPN) Kota Padang, tidak
proses balik nama sertipikat atas si pembeli dapat memproses balik nama sertipikat
tersebut.
berdasarkan pengikatan jual beli terhadap Silvia Septriana sebagai Kepala Sub Seksi penjualnya meninggal dunia, maka si pembeli
Pemeliharaan Data Hak Tanah dan Pembinaan tidak mendapatkan kepastian hukum, karena
PPAT pada Badan Pertanahan Kota Padang mesti dilaksanakan turun waris terlebih dahulu.
menerangkan bahwa dalam proses balik nama Artinya kewajiban si pembeli yang sudah
sertipikat di BPN dapat dilakukan dengan membayar secara lunas tidak berarti apa-apa,
putusan pengadilan sebagai kelengkapan syarat sehingga merugikan si pembeli tersebut karena
dokumen. BPN akan melaksanakannya apabila tidak bisa mendapatkan kepastian hukum
tersebut telah dalam proses balik nama sertipikat dengan
keputusan
pengadilan
mempunyai kekuatan hukum tetap. 32 menggunakan pengikatan jual beli (PJB) lunas
Berdasarkan keterangan yang disampaikan oleh dan di barengi dengan surat kuasa untuk
menjual yang di milikinya. 30 Sri Hartati, seorang Hakim di Pengadilan Negeri Padang, untuk mendapatkan suatu penetapan
Dengan tidak didapatnya kepastian hukum bagi dari pengadilan harus dilakukan dengan si pembeli dalam hal balik nama sertipikat
mengajukan gugatan ke Pengadilan. gugatan berdasarkan pengikatan jual beli (PJB) lunas,
juga dengan maka menurut Beatrix Benni sudah seharusnya
disini
disebut
gugatan/permohonan. Adapun tata cara hukum melindungi kepentingan si pembeli agar
mengajukan gugatan tersebut adalah 33 : tercapainya
mendapatkan haknya. Jadi, perlindungan Dalam hal ini yang berkepentingan dapat
gugatan sendiri sebagai hukum terhadap pembeli dalam proses balik
mengajukan
nama sertipikat berdasarkan pengikatan jual
penggugat.
Penggugat mengajukan gugatan/permohonan yang diajukan kepada
beli (PJB) lunas yang dibarengi dengan surat Ketua Pengadilan Negeri Padang. Mengenai
kuasa untuk menjual tersebut diatas, menurut Beatrix Benni adalah dengan cara mengajukan
cara mengajukannya dapat mengisi blangko yang sudah disediakan oleh pengadilan dan
29 Hasil wawancara dengan Beatrix Benni, seorang
32 Silvia Septriana, Op. Cit.
Notaris/PPAT Kota Padang, pada hari Rabu, tanggal 33 Hasil wawancara dengan Sri Hartati, seorang Hakim 04 April 2018, pukul 14.00. WIB
pada Pengadilan Negeri Kelas 1 A Padang, pada hari 30 Beatrix Benni, Op. Cit.
Senin 2 Juli 2018, pukul 08.30 WIB 31 Beatrix Benni, Op. Cit.
52 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018 52 Nagari Law Review • Volume 2 Nomor 1, Oktober 2018
d. Pelimpahan berkas perkara kepada ketua Gugatan ini sebagai syarat agar dapat
Pengadilan Negeri Padang. ditindak lanjuti oleh pengadilan dengan
Setelah panitera memberikan nomor perkara beberapa kelengkapan/syarat yang harus berdasarkan nomor urut dalam buku register dipenuhi seperti : perkara, perkara tersebut dilimpahkan
1) Surat Gugatan/permohonan. kepada ketua pengadilan negeri. Pelimpahan tersebut dilakukan secepat mungkin agar
2) Kalau mengunakan kuasa hukum,
prinsip-prinsip melampirkan surat kuasa yang sudah
tidak
melanggar
penyelesaian perkara secara sederhana, cepat dilegalisir. dan biaya ringan, selambat-lambatnya 7
3) Bukti-bukti yang menguatkan untuk (tujuh) hari dari registrasi. mengajukan
e. Penetapan Majelis Hakim. seperti KTP, KK, Akte, PJB Lunas, Akta
gugatan/permohonan,
Kuasa Untuk Menjual, Surat Keterangan Setelah Pengadilan Negeri memeriksa perkas Kematian, Surat Keterangan Ahli Waris
perkara yang diajukan panitera kemudian dan lain sebagainya.
ketua Pengadilan Negeri menetapkan Majelis Hakim yang akan memeriksa dan memutus
b. Membayar panjar uang gugatan dengan perkara. Penetapan itu harus dilakukan oleh
bukti setor pada bank yang sudah ditunjuk ketua Pengadilan Negeri Padang selambat-
oleh pengadilan. lambatnya 7 (tujuh) hari setelah perkara
Setelah melakukan
pertama diterima oleh ketua Pengadilan gugatan/permohonan di pengadilan negeri
pendaftaran
Negeri. Majelis Hakim terdiri dari sekurang- pada kepaniteraan kemudian penggugat
kurangnya 3 (tiga) orang hakim yang wajib membayar biaya perkara. Biaya
komposisinya terdiri dari 1 orang ketua perkara yang dimaksud adalah panjar biaya
Majelis Hakim dan 2 (dua) orang lainya perkara yaitu biaya sementara yang finalnya
Hakim Anggota. Dan Ketua Pengadilan juga akan diperhitungkan setelah adanya putusan
dapat menetapkan Hakim Tunggal dalam atau penetapan pengadilan. Bagi penggugat
memutus perkara dan Tergugat yang tidak mampu membayar
memeriksa
dan
sehubungan dengan penetapan. biaya perkara dapat menggunakan prodeo/free
f.
Penetapan Hari Sidang
of charge atau disebut juga dengan berperkara
tanpa biaya. Untuk itu penggugat dapat Selanjutnya setelah Majelis Hakim terbentuk mengajukan permintaan izin berperkara
atau Hakim Tunggal, maka Majelis Hakim tanpa biaya tersebut dalam surat gugatan
atau Hakim Tunggal tersebut menetapkan atau dengan surat tersendiri. Permintaan izin
hari sidang. Penetapan itu dituangkan dalam berperkara tanpa biaya tersebut dengan
surat penetapan. Penetapan dilakukan melampirkan surat keterangan tidak mampu
dengan segera, setelah Majelis Hakim dari desa/lurah dan camat tempat tinggal
menerima berkas berkara atau selambat- penggugat.
lambatnya 7 (tujuh) hari setelah penerimaan pengajuan perkara.
c. Menerima tanda bukti penerimaan surat gugatan/permohonan disebut juga dengan
Sri Hartati, menerangkan lebih lanjut, dalam masa registrasi perkara.
proses persidangan penetapan tersebut, hakim akan memeriksa kelengkapan berkas yang
Registrasi perkara adalah pencatatan menjadi dasar gugatan oleh penggugat.
gugatan/permohonan
kedalam
buku
Berkenaan dengan perwarisan maka hakim juga register perkara untuk mendapatkan nomor
keterangan ahli waris gugatan agar dapat di proses lebih lanjut.
akan
meminta
yang dimohonkan Register perkara dapat dilakukan setelah
sehubungan perkara
tersebut. apabila ahli waris bersedia untuk membayar panjar biaya perkara. ditetapkan dengan putusan pengadilan, maka
hakim segera menetapkan putusan pengadilan.
Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 53 Nagari Law Review • Volume 1 Nomor 1, October 2017 53
pemerintahan wali nagari tempat domisili segala biaya yang ditimbulkan dari pengurusan
ahli waris tersebut, kemudian di registrasi urusan tersebut, maka hakim juga memberikan
oleh Camat.
putusan agar ahli waris menjalankan pewarisan
4) Bukti identitas ahli waris. Identitas ahli dengan iktikat baik. Setelah selesai pemeriksaan
dilampirkan dalam berkas dan saksi hakim dapat mengambil pelaksanaan turun waris tersebut adalah kesimpulan dan menetapkan hasil putusan kartu keluarga (KK) dan kartu tanda pengadilan. 34 penduduk (KTP) yang masih berlaku.
waris
yang
3.3. Proses Balik Nama Sertipikat Hak Milik
5) Bukti pembayaran SPPT PBB tahun
Berdasarkan Pengikatan Jual Beli Yang
berjalan.
Penjualnya Meninggal Dunia Di Sumatera Barat.
6) Bukti pembayaran pajak perolehan hak atas tanah karena pewarisan yakni terdiri
Berdasarkan wawancara
dengan
Silvia
dari SSB (BPHTB) dan SSP/PPH. Septriana
Sehubungan dengan pembayaran BPHTB Pemeliharaan Data Hak Tanah dan Pembinaan dan PPH dengan pewarisan, berdasarkan PPAT, bahwa dalam proses balik nama
Peraturan Direktur Jenderal Pajak No. sertipikat hak milik berdasarkan pengikatan jual
30/PJ/2009 tentang Tata Cara Pemberian beli yang penjualnya meninggal dunia dapat Pengecualian dari Kewajiban Pembayaran dilakukan dengan melaksanakan turun waris
atau Pemungutan Pajak Penghasilan atas
terlebih dahulu. 35
Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Adapun proses dan prosedur turun waris
Tanah dan/atau Bangunan. Maka ahli menurut Silvia Sepriana pada BPN Kota
waris mengajukan permohonan surat Padang, maka di perlukan bebarapa persyaratan
keterangan babas (SKB) pajak penghasilan dokumen yaitu 36 :
atas penghasilan hak dari pengasilan hak
a. Kelengkapan persyaratan dokumen atas tanah dan/atau bangunan kepada kantor pajak. Apabila surat permohonan
1) Sertipikat hak milik atas nama pewaris. disetujui maka terbebas dari pembayaran
Sertipikat ini adalah sertipikat hak milik PPH, jika permohonan di tolak barulah dari yang meninggal dunia atau pewaris
dibayarkan PPH-nya atas balik nama yang akan dialihkan kepada ahli waris
waris tersebut.
dikarenakan kematian. Sertipikat tersebut sebagai dasar peralihan hak karena
b. Kemudian di daftarkan ke BPN dengan pewarisan.
mengisi formulir permohonan yang sudah disediakan
di
BPN dengan
2) Surat keterangan kematian. Surat menandatanganinya diatas materai dengan