4
dengan memberikan suku bunga yang variatif dalam Kredit Pemilikan Rumah KPR yang cenderung turun, dan juga sebagai
investasi yang cukup menjanjikan kedepan dibandingkan dan deposito yang sekarang bunganya tidak lagi begitu menarik
perhatian dikalangan masyarakat khususnya menengah atas.
3
b. Trend tinggal di apartemen, dilakukan oleh kebanyakan para
kalangan eksekutif, yang mencari tempat tinggal terdekat dengan tempatnya bekerja, dan pusat kota, sehingga menghindari
kemacetan dan efisiensi waktu, maka apartemen yang berada pada pusat bisnis kota dijadikan alternative utama sebagai pilihan
mereka.
4
c. Gaya hidup modern, young urban people profesional’s yang lebih
dikenal dengan eksekutif muda atau professional muda akan lebih banyak memilih tinggal di apartemen dengan alasan lebih praktis,
efisiensi waktu, hemat biaya, keamanan, kenyamanan, prestige, dan faktor jarak terdekat dengan tempat bekerja dan pusat kota.
Pentingnya fungsi rumah bagi kehidupan manusia, kontras dengan masih banyaknya anggota masyarakat yang belum memiliki rumah, dan
sebaliknya tidak sedikit dari sebagian masyarakat kita yang memiliki rumah lebih dari satu, dan karena melihat kondisi tersebut terutama di
Jakarta maka untuk memenuhi kebutuhan rumah yang semakin meningkat, dengan daya beli masyarakat yang sangat beragam, yang
rata-rata berpenghasilan tidak terlalu tinggi, dimana rasanya sangat sulit
3
Harian Surat Kabar, Suara Merdeka, 1 Maret 2008
4
Kosmopolitan On-Line 2008, diakses pada tanggal 27 September 2011
5
untuk memiliki rumah dengan membeli secara kontan, sehingga alternative lain yang dipilih oleh developer adalah dengan menggunakan
lembaga pembiayaan, sebagai contoh pembelian Apartemen melalui Kredit Pemilikan Apartemen dari bank milik pemerintah atau bank swasta
yang ada di Indonesia Bank. Melalui cara pembayaran melalui kredit dari Bank tersebut, maka
secara otomatis akan mengakibatkan timbulnya suatu hubungan hukum antara pihak-pihak terkait, yaitu pihak developer, pihak bank dan calon
pembeli. Hubungan hukum tersebut dituangkan dalam suatu kesepakatan bersama dalam suatu perjanjian tertentu atau kontrak tertulis, yang
memuat klausul-klausul, syarat-syarat, hal-hal tertentu yang disepakati bersama, untuk saling berjanji dan mengikatkan diri satu dengan yang
lainnya, sehingga terjadilah yang dinamakan peristiwa hukum.
Menurut menurut Profesor Subekti suatu perjanjian yang dibuat adalah suatu peristiwa dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau
di mana dua orang itu saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal, yang akan menimbulkan suatu hubungan antara dua orang tersebut, yang
dinamakan perikatan.
5
Perikatan dalam suatu perjanjian jual beli tidak terlepas dari objek perjanjian, dalam hal ini yang akan dibahas secara mendalam yaitu
perjanjian yang dilaksanakan untuk pembelian apartemen sebelum selesai dibangun, dimana objeknya berupa bangunan bertingkat yang terdiri atas
satuan-satuan unit rumah susun, yang berdiri di atas tanah milik bersama
5
Subekti, ”Hukum Perjanjian” , Jakarta: PT Intermasa, 1987, hal. 1
6
baik Hak Guna Bangunan HGB, Hak Pakai , atau Hak Pengelolaan yang melekat pada hak induknya HGB, Hak Pakai sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku. Adapun proses jual beli yang dilakukan untuk sementara waktu
oleh Developer kepada calon pembeli adalah dengan dilakukan terlebih dahulu pengikatan dengan menandatangani PPJB Perjanjian Pengikatan
Jual Beli, dan penandatanganan AJB Akta Jual Beli akan dilakukan selanjutnya jika semua persyaratan yang ditentukan telah terpenuhi,
yaitu apabila : 1. Bangunan Apartemen telah selesai secara keseluruhan;
2. Izin-izinDokumen Perizinan dari instansi yang berwenang, diantarannya IPB Izin pendirian Bangunan, IMB Izin
Mendirikan Bangunan dan Layak Huni telah dikeluarkan oleh instansi terkait;
3. Sertipikat pertelaan atas unit-unit apartemen yang dikenal dengan nama “Sertipikat Hak Milik Satuan Rumah Susun
SHMSRS telah diterbitkan dan diterima oleh developer; 4. Harga pembelian telah dilunasi oleh pembeli;
5. Pajak-pajak dan biaya-biaya yang harus diselesaikan baik oleh pembeli dan penjual telah diselesaikan;
Apabila syarat-syarat yang telah penulis kemukakan diatas belum terpenuhi, sementara pembelian dilakukan dengan menggunakan fasilitas
kredit dari Bank, maka pada umumnya jual beli tersebut akan dilakukan
7
oleh para pihak terkait dengan membuat dan menandatangani dokumen- dokumen tertentu yang diperlukan, yaitu :
1. Penandatanganan PPJB antara Developer dan Pembeli; 2. Penandatangan Perjanjian Kredit PK antara Pembeli danatau
nasabah dengan Pihak Bank; 3. Dari pihak Developer biasanya akan diminta oleh Bank
rekanannya tersebut untuk memberikan suatu jaminan, yang biasanya disebut dengan istilah BUY BACK GARANTIE, dimana
dalam perjanjian tersebut developer bertindak sebagai penjamin debitor, untuk melakukan kewajiban pelunasan kepada Bank,
dengan melakukan pembayaran cicilan kredit secara teratur, dan apabila terjadi suatu penunggakan atau kelalaian dalam
pembayaran wanprestasi maka pihak developer berkewajiban membeli kembali unit apartemen tersebut dari pihak Bank;
Tidak dapat dipungkiri bahwa kenyataan yang tidak selalu berjalan dengan baik sesuai dengan keinginan, maka adanya kemungkinan
terdapatnya faktor-faktor penghambat proses penyelesaian pembangunan oleh developer yang mengakibatkan penyelesaian pembangunan
apartemen tersebut terhambat, dan atau tidak dapat diselesaikan tepat waktu sesuai dengan yang dijanjikan, sementara sebagian konsumen
telah menyelesaikan pembayarannya, atau telah melunasi cicilannya, atau angsurannya, tepat waktu. Dilihat dari kenyataan yang dijelaskan dalam
hal tersebut diatas, maka penulis merasa perlu mengangkat pokok permasalahan tersebut, dalam suatu penelitian khusus, dimana penulis
8
akan menentukan pokok-pokok sasarannya secara jelas, tegas, terarah dengan tujuan mendapatkan hasil yang sesuai dengan yang diharapkan,
maka untuk itu, dalam hal ini penulis akan menganggap perlu untuk mengambil dan memilih judul tepat sesuai dengan yang dikemukakan
sebelumnya yaitu PERLINDUNGAN HUKUM DEBITOR DALAM PELAKSANAAN KREDIT PEMILIKAN APARTEMEN KPA
B. Perumusan Masalah
