Perjanjian Sewa Menyewa Rumah

Perjanjian Sewa Menyewa Rumah

Nama : Biaini Naeli Muna

NIM : 125020300111098

Assalamualaikum wr.wb. Bapak/Ibu dan teman-teman di seluruh Indonesia sekalian.

Semoga dengan file ini, bisa semakin menambah ilmu pengetahuan, wawasan & dapat bermanfaat bagi sesama.

Dengan senang hati saya menerima saran yang bersifat membangun dari Bapak/Ibu dan teman-teman yang dapat disampaikan melalui jaringan dibawah ini :

PIN BBM : 517EB577

Facebook : Biaini Neli

LinkedID : Biaini Neli

Salam,

Pernjanjian adalah . . .

 Perjanjian adalah suatuDefinisi Perjanjian dan Perjanjian Sewa peristiwa di mana seorang berjanji ke pada seorang lain atau di

 “Perjanjian sewa-menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak yang lainya kenikmatan dari suatu barang, selama waktu tertentu dan dengan pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut belakangan telah disanggupi pembayaranya.” (Pasal 1548 KUH Perdata)

 Bab VII Buku III KUH Perdata yang berjudul “Tentang Sewa-Menyewa” yang meliputi pasal 1548 sampai dengan pasal 1600 KUH Perdata.

Syarat-syarat Perjanjian Sewa-Menyewa

Pasal 1320 KUHPerdata

 Unsur essensialia,

 Unsur naturalia,

 Unsur aksidentalia,

 Klausula aksidentalia

Asas Perjanjian

 Asas kebebasan berkontrak

 Asas konsesualisme

 Asas kekuatan mengikat (pacta suntservanda)

 Asas kepribadian

 Asas kepercayaan atau vertrouwensabeginsel

Perjanjian Konsensual

 Artinya ia sudah terjadi dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur

pokoknya, yaitu barang dan harga.

 Kewajiban pihak yang menyewakan adalah

menyerahkan kenikmatan suatu barang, sedangkan kewajiban pihak penyewa adalah membayar harga sewa.

Mengontrak Rumah ?

 Apabila pihak pemilik rumah dan calon penyewa bertemu, maka kemungkinan akan terjadi ataupun terjalin suatu kesepakatan sewa menyewa, yang secara umum dikenal dengan perkataan ”kontrak”; sehingga sering kita dengar bahwa :

- Amran mengontrak rumah di jalan Kepodang No. 5 ; - Saya masih tinggal dirumah kontrakan

 Padahal dikalangan ilmu hukum, yang diistilahkan dengan kontrak = berarti perjanjian, maka kata dikontrakkan, ditafsirkan menjadi diperjanjikan,

dengan demikian kata kontrak saja belum mempunyai arti yang lengkap, karena harus mejawab pertanyaan ”kontrak apa” ? Misalnya kontrak jual beli = perjanjian jual beli ; kontrak sewa menyewa = perjanjian sewa

menyewa. Dengan demikian untuk selanjutnya istilah kontrak rumah disebut sebagai = Sewa-menyewa rumah.

Diperlukan Surat / Naskah Perjanjian

Sewa Menyewa Rumah

Berdasarkan ketentuan perundang - undang (UU No. 4 Tahun 1992 , dan PP no. 44 / 1994) , disebutkan bahwa sebagai persyaratan untuk menyewa rumah, baik untuk tempat tinggal maupun usaha, berdasarkan baik perorangan maupun badaan usaha / badan

hukum diwajibkan untuk membuat Surat Perjajian Sewa-menyewa Rumah/Tempat tinggal .

Bagaimana Jika Tidak ?

 Apabila hal tersebut tidak dipenuhi, maka perjanjian tersebut dapat dibatalkan, atau batal demi hukum. Dengan sendirinya tidak dapat dipergunakan sebagai alat bukti dalam sengketa hukum.

Bagaimana Jika Kesulitan ?

Dasar Hukum

I. Unsur perbuatan hukum perjanian sewa menyewa: II. Subyek Sewa menyewa

III. Obyek Sewa menyewa

IV. Kewajiban Pihak Yang menyewakan V. Kewajiban Pihak Yang menyewa

VI. Resiko

VII. Mengulang –sewakan atau Melepaskan sewa , Boleh Menyewakan

VIII. Hubungan sewa menyewa dengan penjualan obyek. IX. Pand beslag

Unsur perbuatan hukum perjanian sewa

menyewa

Pasal. 1548

Terdapat para pihak yg mengikatkan diri

- Pihak yang satu memberikan kenikmatan &

ketenteraman kpd pihak lainnya : Atas suatu barang - Dengan pembayaran suatu nilai harga sewa yang

disanggupi oleh pihak yang menyewa.

- Untuk suatu jangka waktu tertentu yang ditegaskan dalam pasal 1579 , bahwa penghentian

sewa dapat dilakukan apabila telah ditetapkan sebelumnya , yang berarti harus ditetapkan jangka waktunya.

■ Jenis kontrak : Konsensual. Demikian ada kesepakatan sudah terjadi ikatan.

Subyek Sewa menyewa

II. Subyek Sewa menyewa :

a. Yang menyewakan / menyerahkan

b. Yang menerima sertra menikmati barang tersebut

Obyek Sewa menyewa :

Kewajiban Pihak Yang menyewakan

Pasal 1551 -1552

1. Menyherahkan barang sewa kepada penyewa 2. Melakukan pemeliharaan barang

3. Melakukan pembetulan

4. Apabila cacat tersebut mengakibatkan kerugian bagi penyewa, wajib mengganti kerugian tersebut.

Pasal 1556

Kewajiban Pihak Yang menyewa

Pasal 1561

Memakai barang barang sewa sebagai “bapak yang baik” sesuai tujuan sebagaimana kesepakatan.

Pasal 1581

Membayar harga sewa pada waktu yang disepakati .

Pasal 1583

Perbaikan – perbaikan “kecil”

Pasal 1591

( dalam hal obyek sewa adalah tanah ), maka Penyewa wajib melaporkan / memberitahu kepada pihak yang menyewakan apabila terjadi kegiataan yang meskipun tidak berkaitan dengan tuntutan hak dari pihak ketiga, sehingga dapat diantisipasi apabila terjadi hal-hal yang dapat menyebabkan kerusakan pada tanah tersebut.

Resiko

Kewajiban untk. memikul kerugian yg terjadi pada obyek disebabkan oleh peristiwa diluar kesalahan para pihak

Pasal 1533

Resiko ditanggung pemilik bila obyek musnah , sewa menyewa batal demi hukum.

Mengulang

–

sewakan atau Melepaskan sewa ,

Boleh Menyewakan

a. Mengulang –sewakan

B mengadakan perjanjian sewa menyewa kepada C , dengan obyek X.

b. Melepaskan Sewa

B mengundurkan diri dari perjanjian sewa dengan A, dan menunjuk C untuk menggantikannya.

Bila hal tersebut ( a dan b ) tidak diatur dalam perjanjian antara A dan B, maka : A dapat meminta pembatalan perjanjian sewa menyewa dengan B

A tidak diwajibkan untuk mentaati perjanjian sewa menyewa antara B dengan C

c. Boleh menyewakan

B boleh menyewakan sebagian dari obyek yang disewanya tersebut kepada C , kecuali sudah ada kesepakatan antara A dan B bahwa hal tersebut tidak diperkenankan.

A = Pemilik obyek sewa / Yang menyewakan B = Pihak yang menyewa

C = Pihak ke tiga X = Obyek sewa

Pengaturan berakhirnya masa sewa

a. Bila perjanjian dibuat tertulis

Pasal 1570

Pada dasarnya sewa berakhir secara serta merta sesuai dengan ketentuan yang telah disepakati. b. Bila perjanjian tidak tetulis

Pasal 1571

Hanya dapat diakhiri pada waktu tertentu sesuai dengan adat kebiasaan masyarakat setempat.

Hubungan sewa menyewa dengan

penjualan obyek.

Pasal 1576

Penjualan obyek sewa tidak memutuskan ikatan sewa beli yang dibuat sebelumnya.

Pand beslag

Pasal 1140 , 1152.

Bila terjadi eksekusi (lelang sita) pada rumah yang disewakan, dan dilain pihak penyewa lalai membayar uang sewa, maka pihak yang menyewakan mendapat hak utama / privilige untuk meperoleh perabot

rumah tersebut dalam jumlah yang cukupuntuk melunasi tunggakn sewa tersebut

Mekanisme

1. Ada dua pihak yang saling mengikatkan diri

2. Ada unsur pokok yaitu barang, harga, dan jangka

waktu sewa

3. Ada kenikmatan yang diserahkan

4. Subyek dan Obyek Perjanjian Sewa menyewa

5. Hak dan Kewajiban Para pihakPerjanjian

6. Pihak penyewa memiliki hak, yaitu:

7. Risiko dalam Perjanjian Sewa-Menyewa

Wanprestasi

 Apabila penyewa dalam batas jangka waktu perjanjian tidak mau pergi dari rumah yang disewa dan juga tidak mau memenuhi kewajiban bayar sewa rumah, bagaimana cara penyelesaiannya secara hukum?

Bagaimana penyelesaiannya secara

Perdata?

 Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata (KUH Perdata):

“Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak

dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat

diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang

 Menurut Pasal 1267 KUHPerdata, ada beberapa hal yang dapat Anda gugat atau tuntut dari pihak yang wanprestasi, yaitu:

a) Pemenuhan perikatan,

b) Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian;

Biaya-Rugi-Bunga

c) Pembatalan perjanjian.

Bagaimana penyelesaiannya secara

Pidana?

Penyewa yang tidak beritikad baik dengan tidak

membayar uang sewa dan tidak mengembalikan rumah sewa juga dapat dituntut secara pidana atas dasar

penggelapan.

Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana

Mekanisme

1.

Ada dua pihak yang saling mengikatkan diri

2.

Ada unsur pokok yaitu barang, harga, dan jangka

waktu sewa

3.

Ada kenikmatan yang diserahkan

4.

Subyek dan Obyek Perjanjian Sewa menyewa

5.

Hak dan Kewajiban Para pihakPerjanjian

6.

Pihak penyewa memiliki hak, yaitu:

7.

Risiko dalam Perjanjian Sewa-Menyewa

8.

Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa

Wanprestasi

 Apabila penyewa dalam batas jangka waktu perjanjian tidak mau pergi dari rumah yang disewa dan juga tidak mau memenuhi kewajiban bayar sewa rumah, bagaimana cara penyelesaiannya secara hukum?

Bagaimana penyelesaiannya secara

Perdata?

 Pasal 1243 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUH Perdata):

“Penggantian biaya, kerugian dan bunga karena tak dipenuhinya suatu perikatan mulai diwajibkan, bila debitur, walaupun telah dinyatakan Ialai, tetap Ialai untuk memenuhi perikatan itu, atau jika sesuatu yang harus diberikan atau dilakukannya hanya dapat

diberikan atau dilakukannya dalam waktu yang melampaui waktu yang telah ditentukan.”

 Menurut Pasal 1267 KUHPerdata, ada beberapa hal yang dapat Anda gugat atau tuntut dari pihak yang wanprestasi, yaitu:

a) Pemenuhan perikatan,

b) Pemenuhan perikatan dengan ganti kerugian;

Biaya-Rugi-Bunga

c) Pembatalan perjanjian.

Bagaimana penyelesaiannya secara

Pidana?

Penyewa yang tidak beritikad baik dengan tidak

membayar uang sewa dan tidak mengembalikan rumah sewa juga dapat dituntut secara pidana atas dasar

penggelapan.

Pasal 372 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana