DETERMINAN PERMINTAAN RUMAH PADA PERUMAHAN KPR SUBSIDI DI KABUPATEN BANYUMAS (STUDI KASUS PERUMAHAN PANGEBATAN LESTARI)

DETERMINAN PERMINTAAN RUMAH PADA PERUMAHAN KPR
SUBSIDI DI KABUPATEN BANYUMAS
(STUDI KASUS PERUMAHAN PANGEBATAN LESTARI)
DETERMMINANT HOUSING DEMAND ESPECIALLY FOR THE
HOUSING WITH A MORTGAGE SUBSIDIES PANGEBATAN LESTARI
KABUPATEN BANYUMAS
SKRIPSI

Diajukan Guna Memenuhi Persyaratan untuk Memperoleh
Gelar Sarjana pada Fakultas Ekonomi Program Studi Ilmu Ekonomi
Universitas Muhammadiyah Yogyakarta

Oleh
YUSUF SYAIFULLAH
20130430134

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA
2017

DETERMINAN PERMINTAAN RUMAH PADA PERUMAHAN KPR

SUBSIDI DI KABUPATEN BANYUMAS
(STUDI KASUS PERUMAHAN PANGEBATAN LESTARI)
DETERMMINANT HOUSING DEMAND ESPECIALLY FOR THE
HOUSING WITH A MORTGAGE SUBSIDIES PANGEBATAN LESTARI
KABUPATEN BANYUMAS
SKRIPSI

Diajukan Guna Memenuhi Persyaratan untuk Memperoleh
Gelar Sarjana pada Fakultas Ekonomi Program Studi Ilmu Ekonomi
Universitas Muhammadiyah Yogyakarta

Oleh
YUSUF SYAIFULLAH
20130430134

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH YOGYAKARTA
2017
SKRIPSI

i

MOTTO

“Man Jadda Wajada”
“ Sesungguhnya di setiap kesulitan pasti ada kemudahan”
(Qs Al-Insyirah)
Ilmu ada tiga tahapan. Jika seseorang memasuki tahap pertama dia akan sombong.
Jika dia memaski tahap kedua, dia akan tawadhu. Dan jika dia memasuki tahap
ketiga, dia akan merasa dirinya tidak ada apa-apanya.”
(Umar Bim Khattab)
“ Tak ada yang perlu ditakuti”
(Faizin)
“Kamu ga perlu bayar lagi bila kamu punya berani”
(Junando)
“Aku pecaya kamu”
(Mitha)

iv

PERSEMBAHAN
1. Skripsi ini saya persembahkan untuk almarhum Ayahku, Budiman Masri
dan Ibuku Siti Andayani yang paling saya cintai
2. Untuk saudara kandungku Mas Ahmad, Mas Ibrahim, Mas Musa, Mba
Ayun, Mba Ayun, dan Adikku Jumhur
3. Untuk dosen pembimbingku Bapak Ahmad Ma’aruf, S.E M.Si dan para
Dosen Ilmu Ekonomi yang telah mengajar dari awal kuliah
4. Dan untuk almamater saya, Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.

v

KATA PENGANTAR
Segala puji bagi Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan hidayahNya sehingga penulis menyelesaikan skripsi dengan judul “ DETERMINAN
PERMINTAAN RUMAH PADA PERUMAHAN KPR SUBSIDI ”. Skripsi ini
disusun untuk memenuhi salah satu syarat dalam memperoleh gelah sarjana pada
Fakultas Ekonomi Universitas Muhammadiyah Yogyakarta.
Sholawat serta salam selalu tercurah kepada Rasullulah Muhammad SAW,
bersama para sahabatnya yang telah berjuang keras dengan semangat dakwah islam
dan ilmu pengetahuan, sehingga kita dapat merasakan zaman yang penuh dengan
peradapan islam dan ilmu pengetahuan. Semoga para sahabat, keluarga dan kita

sebagai umat Muhammad SAW, mendapatkan syafa’atnya di Yaumil Qiamah.
Dalam melakukan penelitian dan penyusunan skripsi penulis telah
mendapatkan banyak dukungan dan bantuan dari berbagai pihak. Penulis
mengucapkan terimakasih yang tak terhingga kepada :
1. Bapak Dr. Nano Prawoto, SE, MSi. Dekan Fakultas Ekonomi Universitas
Muhammadiyah Yogyakarta atas segala kemudahan yang diberikan selama
penulis menyelesaikan studi.

vi

2. Bapak Ahmad Ma’aruf, SE, M.Si. selaku dosen pembimbing saya yang
telah memberi kelonggaran waktu untuk membimbing, memberikan
semangat, arahan, dan kemudahan yang diberikan selama menyelesaikan
studi dan skripsi ini.
3. Seluruh ibu dan bapak dosen Ilmu Ekonomi beserta staff dan TU yang tidak
bisa penulis sebutkan satu persatu, terimakasih segala ilmu yang luar biasa,
motivasi, dan dukungan yang telah diberikan selama penulis menyelesaikan
studi.
4. Keluargaku yang aku sayangi
5. Kepada teman-teman kontrakan 1,2,3 yang selalu menjadi keluarga kedua.

6. Teman KKN 017 yang selalu kompak.
7. Sahabat-sahabat terdekatku yang baik hati suka menolong .
8. Keluarga Besar HMI UMY yang membantu memproses kedewasaan.
9. PT INSPECT yang telah memberikan ilmu dan pengalaman.
10. Seluruh teman-teman angkatan 2013 Ilmu Ekonomi yang banyak
memberikan masukan-masukan dan dorongan semangat kepadaku. Semoga
kesuksesan akan menjadi milik kita semua.
11. Thank to Yogie, Amin, Luthfi, Risal, Junan
12. Dan untuk Nikita Sekar Mitha
Penulis menyadari sepenuhnya bahwa skipsi ini masih jauh dari sempurna,
untuk itu semua jenis sara, kritik dan masukan yang bersifat membangun sangat
penulis harapkan. Akhir kata, semoga tulisan ini dapat memberikan manfaat dan
memberikan wawasan tambahan bagi para pembaca dan khususnya penulis sendiri.

vii

Yogyakarta, 5 April 2017

Yusuf Syaifullah
INTISARI

Rumah merupakan kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan.
Dalam perkembangannya rumah juga merupakan alternatif investasi yang menarik
dengan harapan capital gain yang akan diterima di masa depan. Kawasan
perumahan Pangebatan Lestari Banyumas merupakan salah satu alternatif pilihan
yang tepat bagi penanaman investasi di bidang perumahan, baik dari segi harga,
fasilitas, lokasi, lingkungan yang terletak di jalan pagebatan. Penelitian ini
bertujuan untuk menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan
perumahan khususnya perumahan dengan KPR subsidi Pangebatan Lestari
Kabupaten Banyumas. Dalam penelitian ini menggunakan data populasi dengan
jumlah populasi sebanyak 114. Untuk pengolahan data menggunakan metode
regresi linier berganda dengan alat analisis SPSS 16.0
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan menunjukkan bahwa
variabel harga dan pendapatan berpengaruh positif dan signifikan terhadap
keputusan pembelian rumah. Dari pengujian koefisien determinasi diketahui bahwa
22,6% dari variasi yang terjadi di dalam variabel keputusan secara bersama-sama
di pengaruhi oleh variabel persepsi harga, lokasi, fasilitas, lingkungan, dan
pendapatan. Sedangkan sisanya 77,4% dipengaruhi oleh faktor-faktor lain. Dari
hasil penelitian ini didapat bahwa faktor harga dan pendapatan berpengaruh positif
dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah pada perumahan KPR subsidi
Pangebatan Lestari Banyumas. Sedangkan faktor lokasi, fasilitas, dan lingkungan

masing-masing tidak berpengaruh signifikan terhadap keputusan pembelian rumah
pada Perumahan KPR subsidi Pangebatan Lestari Banyumas. Dilihat dari besarnya
koefisien variabel harga sebesar 0,027; variabel pendapatan sebesar 0,010; variabel
lokasi sebesar 0,92; variabel fasilitas sebesar 0,301; variabel lingkungan sebesar
0,242.
Kata Kunci

: Permintaan perumahan, KPR subsidi, Analisis regresi linier

berganda

viii

ABSTRACT
House is representing requierement of human being base besides food and
clothing. In its growth in the reality house also represnt interesting investment
alternative on the chance of capital gain in the future. Area housing of Pangebatan
Lestari Banyumas represent one of the correct choice alternative to cultivation of
invesment in housing area, either from facet, facility, location which located in
Pangebatan Lestari Street. This research aims to analyze the factors that affect

housing demand, especially for the housing with a mortgage subsides Pangebatan
Lestari kabupaten Banyumas. This research is using population data as much as
114. For the procesing of data using multiple linear regression analysis tools SPSS
16.0.
Based on the analysis that has been conducted, it shows that the variabel of
pricing and revenue have a positive effect and significant to affect the decision of a
house purchase. From the testing of coefficient of determination known that 22,6 %
of variation that happened on the variabel of colective decision are influenced by
the variabel of pricing perception, location, facility, neigbourhood, and revenue.
While the remaining 77,4 % is influenced by other factors. Based on the result of
this research we got that pricing and revenue factor very having an effect on in
purchasing of house. Seen from level coefficient influencing decision of purchasing
of pricing equal to 0,027; location equal to 0,92; facility equal to 0,301;
neighbourhood equal to 0,242; and revenue equal to 0,010.
Keywords: housing demand, mortage subsidies, multiple linear regression
analysis.

ix

DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL.............................................................................................. iii
HALAMAN PERSETUJUAN ............................................................................... iii
HALAMAN PENGESAHAN ...............................iError! Bookmark not defined.
HALAMAN PERNYATAAN ............................. Error! Bookmark not defined.v
HALAMAN MOTTO ............................................................................................ iv
HALAMAN PERSEMBAHAN ............................................................................. v
KATA PENGANTAR ........................................................................................... vi
INTISARI............................................................................................................. viii
ABSTRACT ........................................................................................................... ix
DAFTAR ISI ........................................................................................................... x
DAFTAR TABEL ................................................................................................. xii
DAFTAR GAMBAR ........................................................................................... xiii
BAB I PENDAHULUAN ....................................................................................... 1
A. Latar Belakang Penelitian ............................................................................ 1
B. Batasan Masalah Penelitian.......................................................................... 5
C. Rumusan Masalah Penelitian ....................................................................... 5
D. Tujuan Penelitian ......................................................................................... 6
E. Manfaat Penelitian ....................................................................................... 7
BAB II TINJAUAN PUSTAKA............................................................................. 8
A. Landasan Teori ............................................................................................. 8

1.

Teori Permintaan ...................................................................................... 8

2.

Permintaan Lahan ................................................................................... 15

3.

Teori Perumahan .................................................................................... 18

4.

Teori Pemukiman Kota .......................................................................... 23

5.

Teori Mobilitas Tempat Tinggal ............................................................ 24

6.

Proses Pengambilan Keputusan Konsumen ........................................... 25

B. Penelitian Terdahulu .................................................................................. 27
C. Kerangka Pemikiran ................................................................................... 29
D. Hipotesis..................................................................................................... 29
BAB III METODE PENELITIAN........................................................................ 30
A. Objek Penelitian ......................................................................................... 30
x

B. Jenis Data dan Sumber ............................................................................... 30
C. Teknik Pengumpulan Data ......................................................................... 31
D. Definisi Operasional Variabel Penelitian ................................................... 32
E. Uji Kualitas Instrumen dan Data ................................................................ 37
F.

Uji Hipotesis dan Analisis Data ................................................................. 39

G. Uji Asumsi Klasik ...................................................................................... 40
BAB IV GAMBARAN UMUM OBYEK DAN SUBYEK PENELITIAN ......... 44
A. Profil Kabupaten Banyumas ...................................................................... 44
B. Profil Perumahan Pangebatan Lestari ........................................................ 45
C. Subyek Penelitian ....................................................................................... 46
BAB V ANALISIS DATA DAN PEMBAHASAN ............................................. 50
A. Analisis Uji Validitas ................................................................................. 50
B. Analisis Uji Reabilitas ............................................................................... 52
C. Uji Asumsi Klasik ...................................................................................... 53
D. Analisis Regresi Linier Berganda .............................................................. 56
E. Uji Hipotesis .............................................................................................. 57
F.

Pembahasan ................................................................................................ 62

BAB VI PENUTUP .............................................................................................. 67
A. Kesimpulan ................................................................................................ 67
B. Saran ........................................................................................................... 69
C. Keterbatasan masalah ................................................................................. 69
DAFTAR PUSTAKA ........................................................................................... 70
LAMPIRAN ...........................................................................................................72
A. Lampiran 1 : Kuisioner ...............................................................................73
B. Lampiran 2 : Data Hasil Kuisioner .............................................................76
C. Lampiran 3 : Hasil Regresi .........................................................................81
D. Lampiran 4 : Dokumentasi ..........................................................................96

xi

DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Jumlah Penduduk dan Jumlah Rumah Tangga di
Kabupaten Banyumas Tahun 2010-2015 ............................................. 2
Tabel 1.2 Daftar Perumahan di Kabupaten Banyumas ........................................ 4
Tabel 4.1 Karakteristik Responden Berdasakan Jenis Kelamin ........................46
Tabel 4.2 Karakteristik Responden Berdasakan Usia .......................................47
Tabel 4.3 Karakteristik Responden Berdasakan Pendidikan Akhir ...................47
Tabel 4.4 Karakteristik Responden Berdasakan Pekerjaan ................................48
Tabel 4.5 Karakteristik Responden Berdasakan Status Rumah ........................48
Tabel 4.6 Karakteristik Responden Berdasakan Penghasilan Perbulan ............49
Tabel 4.7 Karakteristik Responden Berdasakan Status Martial .........................49
Tabel 5.1 Hasil Uji Validitas Variabel Harga ...................................................50
Tabel 5.2 Hasil Uji Validitas Variabel Lokasi ..................................................50
Tabel 5.3 Hasil Uji Validitas Variabel Lokasi ..................................................51
Tabel 5.4 Hasil Uji Validitas Variabel Lingkungan ...........................................51
Tabel 5.5 Hasil Uji Validitas Variabel Pendapatan ...........................................52
Tabel 5.6 Hasil Uji Validitas Variabel Keputuasan Pembelian ........................52
Tabel 5.7 Hasil Uji Reliabilitas ..........................................................................53
Tabel 5.8 Hasil Regresi Uji Normalitas ............................................................54
Tabel 5.10 Hasil Uji Multikolinearitas ..............................................................55
Tabel 5.11 Hasil Uji Heteroskedasitas ..............................................................56
Tabel 5.12 Regresion .........................................................................................57
Tabel 5.13 Hasil Uji F (Uji Simultan) ...............................................................58
Tabel 5.14 Hasil Koefisien Determinasi (R2) ....................................................59
Tabel 5.15 Hasil Uji T .......................................................................................60

xii

DAFTAR GAMBAR
Gambar 2.1 Kurva Permintaan Individu ............................................................. 9
Gambar 2.2 Kurva Permintaan Pasar ...............................................................12
Gambar 2.3 Jenis-Jenis Elastisitas Permintaan .................................................14
Gambar 2.4 Model Pengambilan Keputusan Konsumen ..................................25
Gambar 4.1 Lokasi Perumahan Pangebatan Lestari .........................................46

xiii

DETERMINAN PERMINTAAN RUMAII PADA PERUMAHAN KPR
SUBSIDI DI KABUPATEN BANYT]MAS (STUDI KASUS PERUMAHAN
PANGEBATAN LESTARI)
DETERMINANT HOUSING DEMAND ESPECIALLY FOR THE HOUSING
WITH A MORTGAGE SABSIDIES PANGEBATAN LESTARI KABUPATEN
BANYUMAS

s

SYAIFULLAH
130430134

ahankan dan Disahkan di depan

u
Agus Tri Basuki. S.E..M.Si.
Anggota Tim Penguji

Anggota Tim Penguji

Mengetahui
Dekan Fakultas Ekonorni dan Bisnis

ftffi
199202 143 016

INTISARI
Rumah merupakan kebutuhan dasar manusia selain sandang dan pangan.
Dalam perkembangannya rumah juga merupakan alternatif investasi yang menarik
dengan harapan capital gain yang akan diterima di masa depan. Kawasan
perumahan Pangebatan Lestari Banyumas merupakan salah satu alternatif pilihan
yang tepat bagi penanaman investasi di bidang perumahan, baik dari segi harga,
fasilitas, lokasi, lingkungan yang terletak di jalan pagebatan. Penelitian ini
bertujuan untuk menganalisis faktor-faktor yang mempengaruhi permintaan
perumahan khususnya perumahan dengan KPR subsidi Pangebatan Lestari
Kabupaten Banyumas. Dalam penelitian ini menggunakan data populasi dengan
jumlah populasi sebanyak 114. Untuk pengolahan data menggunakan metode
regresi linier berganda dengan alat analisis SPSS 16.0
Berdasarkan hasil analisis yang telah dilakukan menunjukkan bahwa
variabel harga dan pendapatan berpengaruh positif dan signifikan terhadap
keputusan pembelian rumah. Dari pengujian koefisien determinasi diketahui bahwa
22,6% dari variasi yang terjadi di dalam variabel keputusan secara bersama-sama
di pengaruhi oleh variabel persepsi harga, lokasi, fasilitas, lingkungan, dan
pendapatan. Sedangkan sisanya 77,4% dipengaruhi oleh faktor-faktor lain. Dari
hasil penelitian ini didapat bahwa faktor harga dan pendapatan berpengaruh positif
dan signifikan terhadap keputusan pembelian rumah pada perumahan KPR subsidi
Pangebatan Lestari Banyumas. Sedangkan faktor lokasi, fasilitas, dan lingkungan
masing-masing tidak berpengaruh signifikan terhadap keputusan pembelian rumah
pada Perumahan KPR subsidi Pangebatan Lestari Banyumas. Dilihat dari besarnya
koefisien variabel harga sebesar 0,027; variabel pendapatan sebesar 0,010; variabel
lokasi sebesar 0,92; variabel fasilitas sebesar 0,301; variabel lingkungan sebesar
0,242.
Kata Kunci

: Permintaan perumahan, KPR subsidi, Analisis regresi linier

berganda

ix

ABSTRACT
House is representing requierement of human being base besides food and
clothing. In its growth in the reality house also represnt interesting investment
alternative on the chance of capital gain in the future. Area housing of Pangebatan
Lestari Banyumas represent one of the correct choice alternative to cultivation of
invesment in housing area, either from facet, facility, location which located in
Pangebatan Lestari Street. This research aims to analyze the factors that affect
housing demand, especially for the housing with a mortgage subsides Pangebatan
Lestari kabupaten Banyumas. This research is using population data as much as
114. For the procesing of data using multiple linear regression analysis tools SPSS
16.0.
Based on the analysis that has been conducted, it shows that the variabel of
pricing and revenue have a positive effect and significant to affect the decision of a
house purchase. From the testing of coefficient of determination known that 22,6 %
of variation that happened on the variabel of colective decision are influenced by
the variabel of pricing perception, location, facility, neigbourhood, and revenue.
While the remaining 77,4 % is influenced by other factors. Based on the result of
this research we got that pricing and revenue factor very having an effect on in
purchasing of house. Seen from level coefficient influencing decision of purchasing
of pricing equal to 0,027; location equal to 0,92; facility equal to 0,301;
neighbourhood equal to 0,242; and revenue equal to 0,010.
Keywords: housing demand, mortage subsidies, multiple linear regression
analysis.

x

BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Penelitian
Kabupaten Banyumas adalah salah satu kabupaten yang berada di
Provinsi Jawa Tengah. Secara astronomis Kabupaten Banyumas terletak
7015’05”-7037’10” lintang selatan dan antara 108039’17”-109027’15” bujur
timur. Luas wilayah Kabupaten Banyumas berupa daratan seluas 1327,59
km2. Kabupaten Banyumas terdiri dari 27 kecamatan, dimana Kecamatan
Cilongok memiliki luas wilayah sebesar 105,34 km2 dan Kecamatan
Purwokerto Barat sebagai kecamatan terkecil dengan luas wilayah sebesar
7,4 km2 (BPS: 2016).
Pada saat pemerintahan Bupati R.T Martadireja II (1832-1882) ibu
kota Kabupaten Banyumas dipindahkan ke wilayah Kecamatan Purwokerto
Utara. Kabupaten yang berbatasan dengan Kabupaten Brebes di utara,
Kabupaten Purbalingga, Kabupaten Banjarnegara, dan Kabupaten Kebumen
di timur, serta Kabupaten Cilacap di sebelah selatan dan barat, hingga saat
ini pusat pemeritahan berada di wilayah Kecamatan Purwokerto Timur,
sehingga banyak orang yang menyebut sebagai Kota Purwokerto.
Perpindahan pusat pemerintahan Kabupaten Banyumas dari wilayah
Kecamatan Banyumas menuju Kecamatan Purwokerto Timur dibarengi
dengan pertambahan jumlah penduduk dan jumlah rumah tangga.

1

2

Tabel 1.1
Jumlah Penduduk dan Jumlah Rumah Tangga
di Kabupaten Banyumas Tahun 2010-2015
Jumlah Rumah
Tangga
2015
1.635.909
445.973
2014
1.620.918
440.796
2013
1.605.579
435.679
2012
1.603.037
430.622
2011
1.570.598
425.728
2010
1.553.902
420.891
Sumber: BPS Kab. Banyumas (2016)
Tahun

Jumlah Penduduk

Penduduk Kabupaten Banyumas Berdasarkan proyeksi penduduk
tahun 2015 sebanyak 1.635.909 jiwa yang terdiri atas 817.383 jiwa
penduduk laki-laki dan 818.526 jiwa penduduk perempuan. Dibandingkan
dengan proyeksi jumlah penduduk tahun 2014, penduduk Kabupaten
Banyumas mengalami pertumbuhan sebesar 0,93 persen. Kepadatan
penduduk di Kabupaten Banyumas tahun 2015 mencapai 1232 jiwa/km2.
Dengan rata-rata jumlah penduduk per rumah tangga 3,67 orang. Kepadatan
penduduk di 27 kecamatan cukup beragam dengan kepadatan penduduk
tertinggi terletak di Kecamatan Purwokerto Utara dengan kepadatan sebesar
7050 jiwa/km2 dan terendah di Kecamatan Lumbir sebesar 430 jiwa/km2
(BPS:2016). Pertambahan penduduk ini secara tidak langsung akan
membawa dampak terhadap tata ruang tempat tinggal serta fasilitas umum.
Pertambahan penduduk jika tidak dibarengi dengan pertambahan tempat
tinggal dan fasilitas umum akan menyebabkan masalah baru.
Menurut pasal 5 ayat (1) UU No 4 tahun 1992 tentang perumahan
dan pemukiman setiap warga negara mempunyai hak untuk menempati dan

3

atau menikmati dan atau memiliki rumah yang layak dalam lingkungan yang
sehat, aman, serasi, dan teratur. Masyarakat saat ini memiliki beberapa
pilihan dalam memiliki rumah. Pilihan tersebut adalah dengan cara
membangun sendiri atau dengan cara sewa, membeli secara tunai atau
angsuran, hibah atau dengan cara lain yang sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.
Pada mulanya rumah ditujukan sebagai pemuas kebutuhan terhadap
kebutuhan hidup manusia atas tempat tinggal yang nyaman, aman, dan
tenang. Namun saat ini kepemilikan rumah tidak hanya ditujukan untuk
pemenuhan kebutuhan pokok akan papan saja, melainkan telah menjadi
suatu alternatif investasi yang cukup menarik dengan pengembalian berupa
penghasilan sewa ataupun peluang keuntungan yang berupa capital gain
yang merupakan selisih antara harga beli dengan harga jual ketika rumah
tersebut dijual. Rumah juga merupakan indikator identitas status sosial
masyarakat, jika seseorang memiliki rumah yang mewah menandakan si
pemiliknya merupakan orang yang memiliki kemampuan tinggi. Dewasa ini
telah berkembang berbagai jenis rumah dari yang modern, seperti
kondominium dan apartemen sampai jenis yang sederhana, seperti rumah
susun sederhana dan rumah biasa. Tidak sedikit pengembang perumahan
yang menawarkan berbagai jenis rumah.
Awang Firdaus (1997) menjelaskan bahwa pembangunan rumah
dipengaruhi oleh faktor-faktor diantaranya adalah lokasi atau pertumbuhan

4

penduduk, pendapatan, kemudahan pendanaan, fasilitas, dan sarana umum.
Harga pasar rumah, selera konsumen serta peraturan perundang-undangan.
Berikut ini adalah daftar perumahan di Kabupaten Banyumas adalah
sebagai berikut:
Tabel 1.2
Daftar Perumahan di Kabupaten Banyumas
No

Pengembang

Nama Perumahan
Taman Pesona Karang Gintung
1 PT. Patriot Indomitra Griya Sejahtera
Purwokerto
2 PT. Graha Perwira Pratama
Mutiara Hijau Bantarwuni
Griya Satria New Cluster
3 PT. Bina Agung Damar Buana Purwokerto
Mandalatama Purwokerto
4 PT. Bina Agung Damar Buana Purwokerto Griya Satria Bantarsoka
5 PT. Duta Safir Utama
Saphire Regency
6 PT. Mutiara Alam Makmur
Cluster Sakura 2 Sumampir
7 PT. Rifa Perkasa
Bukit Intan Permai Sumbang
8 PT. Linggarjati
Grand Safira City Arcawinangun
9 PT. Arbindo
Diamond Residence Kalibagor
10 PT. Bangun Indah Negeri
Perumahan Bumi Citra Lestari
11 PT. Puri Artha Wijaya
Permata Harmoni
12 PT. Tri Bnagun Utama
Cluster Taman Mas
13 PT. Indracipta Purisatria
Perumahan Puri Somagede
14 PT. Duta Safir Utama
Sapphire Regency Tahap 2
15 PT. Faradilla
Mega Asri Regency
16 PT. Nuansa Baru Tata Graha
The Green Vilage Karangnanas
17 PT. Bangun Indah Negeri
Graha Platinum
18 PT. Mitra Sukses Berlian
Casa Royal
19 PT. Mutiara Alam Makmur
Cluster Sakura 2
20 PT. Claviva Pratama
Grand Safira
21 PT. Maha Putra Lestari
Sumampir Residance
22 PT. Duta Sarana Cipta Sejahtera
Duta Graha Rejasari
23 PT. Maha Putra Lestari
Bukit Lestari Banteran
24 PT. Sepakat Cipta Sarana
Zamrud Regency
25 PT. Graha Perwira Pratama
Mutiara Residence
26 PT. Patriot Griya Berdikari
Taman Pesona
27 PT. Republik Muda Sukses
Lavali Cluster
28 PT. Maju Citra Pratama
Citra Pratama Residence
29 PT. Asindo Karya Tama
Bale Prompong
30 PT. Kanca Lawas Makmur Sejahtera
Grand Safira Hill
31 PT. Putra Arbindo
Amira Town House
32 PT. Loka Adya Kencana
Karangnanas Regency
33 PT. Kanca Lawas Makmur Sejahtera
Cluster Ciberem Indah
34 PT. Agasi Propertindo
Pangebatan lestari
Sumber: Dinas Tata Ruang dan Pemukiman Kabupaten Banyumas (2016)

5

Pemilihan Perumahan Pangebatan Lestari sebagai objek penelitian
didasarkan karena perumahan tersebut merupakan perumahan dengan kredit
pemilikan rumah (KPR) subsidi di Kabupaten Banyumas. Perumahan
Pangebatan Lestari dibanggun pada tahun 2011 oleh pengembang PT.Agasi
Propertindo dan selesai pembangunan pada tahun 2013. Karena merupakan
rumah bersubsidi maka harga yang ditawarkan relatif murah.
Berdasarkan latar belakang diatas peneliti ingin melakukan
penelitian yang berjudul DETERMINAN PERMINTAAN RUMAH PADA
PERUMAHAN KPR SUBSIDI DI KABUPATEN BANYUMAS (STUDY
KASUS PERUMAHAN PANGEBATAN LESTARI).
B. Batasan Masalah Penelitian
Dari latar belakang diatas ditentukan batasan masalah yaitu tentang
rumah yang di teliti hanya rumah yang berada di Perumahan Pangebatan
Lestari.
C. Rumusan Masalah Penelitian
Dari latar belakang penelitian ini penulis akan melihat faktor-faktor
yang berpengaruh terhadap permintaan rumah pada perumahan KPR subsidi
di Kabupaten Banyumas tahun 2016. Berdasarkan uraian latar belakang,
maka latar belakang yang dapat dirumuskan dalam penelitian ini adalah:
1. Apakah harga berpengaruh terhadap permintaan rumah pada
perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas?
2. Apakah lokasi berpengaruh terhadap permintaan rumah pada
perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas?

6

3. Apakah fasilitas berpengaruh terhadap permintaan rumah pada
perumahan KPR bersubbsidi di Kabupaten Banyumas?
4. Apakah lingkungan berpengaruh terhadap permintaan rumah
pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas?
5. Apakah pendapatan berpengaruh terhadap permintaan rumah
pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas?
D. Tujuan Penelitian
Berdasarkan latar belakang dan rumusan masalah diatas, maka
tujuan yang akan dicapai dari penelitan ini adalah:
1. Mengetahui apakah harga berpengaruh terhadap permintaan
rumah pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas
2. Mengetahui apakah lokasi berpengaruh terhadap permintaan
rumah pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Banyumas
3. Mengetahui apakah fasilitas berpengaruh terhadap permintaan
rumah pada perumahan KPR bersubsidi di Kabupaten Bayumas
4. Mengetahui

apakah

lingkungan

permintaan rumah pada

berpengaruh

terhadap

perumahan KPR bersubsidi di

Kabupaten Banyumas.
5. Mengetahui

apakah

pendapatan

berpengaruh

terhadap

permintaan rumah pada perumahan KPR bersubsidi di
Kabupaten Banyumas.

7

E. Manfaat Penelitian
Penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat, baik bersifat akademis
maupun praktis :
1. Sebagai tambahan referensi bagi dunia pendidikan dan wawasan
ilmu pengetahuan yang berkaitan dengan investasi properti
perumahan
2. Bahan masukan bagi investor dan masyarakat yang berkaitan
dengan investasi properti perumahan
3. Bahan referensi untuk penelitian penilaian properti dan lebih
lanjut yang berkaitan dengan penelitian ini, bahwa banyak faktor
yang membentuk nilai suatu properti perumahan.

BAB II
TINJAUAN PUSTAKA

A. Landasan Teori
1. Teori Permintaan
Menurut Sukirno (2003) permintaan adalah keinginan konsumen
membeli suatu barang pada berbagai tingkat harga tertentu selama periode
waktu tertentu. Fungsi permintaan seorang konsumen akan suatu barang
dapat dirumuskan sebagai:
Dx = f ( Y, Py, T, u ) ……………………………………(2.1 )
Dimana: Dx =

Jumlah barang yang diminta

Y=

Pendapatan Konsumen

Py =

Harga Barang Lain

T=

Selera

U=

Faktor-faktor Lainnya

Persamaan tersebut berarti jumlah barang X yang diminta dipengaruhi
oleh harga barang X, pendapatan konsumen, harga barang lain, selera dan
faktor-faktor lainnya. Dimana DX adalah jumlah barang X yang diminta
konsumen, Y adalah pendapatan konsumen, Py adalah harga barang selain X,
T adalah selera konsumen dan U adalah Faktor-faktor lainnya. Dalam
kenyataannya permintaan akan suatu barang tidak hanya dipengaruhi oleh
harga barang itu sendiri namun juga oleh faktor-faktor lain.

8

9

a. Kurva Permintaan
Jika dimisalkan permintaan seseorang hanya dipengaruhi oleh harga
barang itu sendiri, maka setiap perubahan harga barang tersebut akan
mempengaruhi keputusan konsumen untuk menentukan berapa jumlah
yang akan diminanya. Pada umumnya jika suatu barang naik mana jumlah
barang yang diminta akan turun, begitu pula sebaliknya.
Kurva permintaan adalah kurva yang menghubungkan antara tingkat
harga suatu barang dengan jumlah yang diminta atas barang tersebut,
ceteris paribus. Hubungan antar harga suatu komoditi dengan jumlah yang
diminta dapat dilihat dalam grafik permintaan di bawah ini (Suryawati,
2005).
P

D

0

Q

Gambar 2.1
Kurva Permintaan Individu
Seperti disebutkan di atas, kita harus dapat membedakan jumlah
yang diminta dan permintaan. Perubahan harga akan mempengaruhi
jumlah yang diminta, bukan permintaan. Sedangkan perubahan
permintaan akan menyebabkan kurva permintaan bergeser ke kanan dan
ke kiri (Gambar 2.1). Pegeseran kurva permintaan berarti jumlah yang
diminta akan berubah di setiap tingkat harga.

10

Kurva permintaan mempunyai slope yang menurun ke kanan
(berslope negatif ) yang berarti jika harga suatu barang naik (asumsi yang
lain tetap- ceteris paribus) maka konsumen akan cenderung untuk
menurunkan permintaanya atas barang tersebut, begitu pula sebaliknya
dan hal ini disebut Hukum Permintaan. (Suryawati, 2005).
b. Permintaan Pasar
Permintaan pasar merupakan jumlah total suatu barang yang ingin
dibeli oleh setiap konsumen pada setiap tingkat harga, atau dengan kata
lain

merupakan

penjumlahan

permintaan

individual.

Permintaan

individual adalah jumlah suatu barang yang dibeli oleh konsumen pada
setiap tingkat harga. (Suryawati, 2005).
Permintaan Pasar

= f ( Px,Ii )
= f ( Px, Ia)+Fb ( Px,Ib )
= a fi ( Px,Ii )…………………………..( 2.2)

Dimana Px adalah harga barang x, Ia adalah pendapatan konsumen
A, Ib adalah pendapatan konsumen B.
c. Faktor- faktor yang mempengaruhi permintaan
Ada beberapa faktor yang menyebabkan mengapa suatu permintaan
konsumen terhadap suatu barang berubah (Suryawati, 2005) :
1) Harga barang itu berubah sedang faktor yang lain tetap. Perubahan
ini hanya menyebabkan pergerakan di sepanjang kurva permintaan.
2) Salah satu atau lebih faktor-faktor lain berubah (tidak ada lagi ceteris
paribus). Perubahan ini menyebabkan terjadi pergeseran seluruh

11

kurva permintaan. Kenaikan permintaan akan menyebabkan kurva
permintaan bergerak naik ke kanan. Sebaliknya jika permintaan
turun makan kurva permintaan akan bergesr turun ke kiri. Adapun
faktor-faktor pembentuk keadaan ceteris paribus adalah:
a) Pendapatan
Bila pendapatan konsumen naik maka permintaan akan naik dan
sebaliknya, Namun untuk kasus barang inferior peningkatan
pendapatan justru akan mengurangi permintaan suatu barang.
b) Jumlah konsumen di pasar
Peningkatan konsumen akan meningkatkan permintaan suatu
barang di pasar.
c) Selera atau preferensi konsumen
Bila selera konsumen terhadap suatu barang naik, maka kurva
permintaan akan bergeser ke kanan, yang berarti di setiap
tingkat harga konsumen akan menambah konsumsinya.
d) Harga brang lain yang terkait
Jika Barang lain yang merupakan barang substitusi. Jika harga
barang substitusi, misal harga gandum turun, maka permintaan
beras menurun (kurva permintaan bergeser ke kiri). Jika barang
lain merupakan barang komplementer. Misal, jika harga gula
naik, maka permintaan kopi akan turun (kurva permintaan
bergeser ke kiri).

12

A

1
2

B
C

3
4

D

100

200

300

400

Sumber: Roger Le Roy Miller & Roger E Meiners Iintermediate
Econmics Theory (2000)

Gambar 2.2
Kurva Permintaan Pasar
d. Elastisitas Permintaan
Elastisitas merupakan suatu hubungan kuantitatif antar variabelvariabel, misal antara jumlah yang diminta dengan harga barang tersebut.
Sesuai dengan hukum permintaan komoditi tersebut. Besar perubahan
permintaan akibat perubahan harga tersebut akan berbeda dari satu
keadaan ke keadaan lain. Secara teori ekonomi dikenal istilah elastisitas
harga permintaan (price elasticity of demand) sebagai suatu konsep yang
menghubungkan perubahan kuantitas pembelian/ permintaan optimal atas
suatu komoditi dengan perubahan harga relatifnya (Miller dan Meiner,
2000).
Menurut Sukirno (2003) pengukuran elastisitas permintaan sangat
bermanfaat bagi pihak swasta dan pemerintah. Bagi pihak swasta
pengukuran elastisitas permintaan dapat digunakan sebagai landasan
untuk menyusun kebijakan perekonomian yang akan dilaksanakannya

13

seperti misalnya kebjakan impor komoditi yang akan mempengaruhi harga
yang ditanggung rakyatnya.
Pengukuran elastisitas permintaan kerap dinyatakan dalam ukuran
koefisien elastisitas permintaan. Koefisien permintaan merupakan ukuran
perbandingan persentase perubahan harga atas barang tersebut (Sukirno,
2003). Koefisien elastisitas permintaan dapat di rumuskan sebagai berikut:
1) Elastis
Barang dikatakan elastis sempurna bila kurva permintaan
mempunyai koefisien elastisitas lebih besar daripada satu.
Hal ini terjadi bila jumlah barang yang diminta lebih besar
daripada persentase perubahan harga barang tersebut.
2) Elastisitas Uniter
Barang dikatakan elastis uniter bila kurva permintaan
mempunyai koefisien elastisitas sebesar satu. Persentase
perubahan harga direspon proporsional terhadap persentase
jumlah barang yang diminta.
3) Tidak Elastis
Barang dikatakan tidak elastis bila presentase perubahan
jumlah yang diminta lebih kecil daripada peresentase
perubahan

harga

sehingga

permintaannya antara nol dan satu.

koefisien

elastisitas

14

P

P

D

D

0

Q

0

Elastis E 1
Gambar 2.3
Jenis-Jenis Elastisitas Permintaan
Menurut

Sukirno

(2003)

terdapat

beberapa

faktor

yang

mempengaruhi elastisitas permintaan suatu barang, yaitu :
1) Tingkat kemampuan barang – barang lain untuk menggantikan barang
yang bersangkutan. Apabila suatu barang mempunyai banyak barang
pengganti (barang substitusi), permintaan atas barang tersebut
cenderung akan bersifat elastis. Perubahan harga yang kecil akan
beralih ke barang lain sebagai penggantiannya. Untuk barang yang
tidak memiliki barang pengganti, permintaan atas barang tersebut
barang yang tidak memiliki barang pengganti, permintaan atas barang
tersebut bersifat tidak elastis. Karena konsumen sukar memperoleh

15

barang pengganti apabila harga barang tersebut naik permintaan tidak
banyak berkurang
2) Persentase pendapatan yang akan dibelanjakan untuk membeli barang
tersebut. Besar bagian pendapatan yang digunakan untuk membeli
suatu barang dapat mempengaruhi elastisitas permintaan terhadap
barang tersebut. Semakin besar bagian pendapatan yang diperlukan
elastisitas permintaan terhadap barang tersebut. Semakin besar bagian
pendapatan yang diperlukan untuk membeli suatu barang, maka
permintaan barang tersebut akan semakin elastis
3) Jangka waktu pengamatan atas permintaan. Semakin lama jangka
waktu permintaan dianalisis, permintaan atas barang tersebut semakin
elastis. Jangka waktu yang singkat permintaan tidak bersifat elastis
karena perubahan pasar belum diketahui oleh konsumen. Dalam
jangka waktu lebih lama konsumen akan mencari barang alternatif
untuk menggantikan barang yang mengalami kenaikan.
2. Permintaan Lahan
Barang dan jasa dikatakan mempunyai nilai bagi seseorang apabila
barang dan jasa tersebut memiliki karakteristik sebagai berikut (Wolcot,
1987) :
a. Kegunaan (utility), artinya memiliki kemampuan untuk memberikan
kepuasan bagi keinginan dan kebutuhan manusia. Kegunaan suatu
properti

tergantung

pada

karakteristiknya,

seperti

lokasi,

16

aksessibilitas, ukuran, disain dan bentuk lain dari kegunaan yang
berpengaruh pada nilai properti.
b. Tersedia secara terbatas (scarcity), artinya ketersediaan/ penawaran
suatu komoditas relatif terhadap permintaannya. Kelangkaan tanah
terkait dengan kegunaan dan kemampuannya dalam memberikan
kepuasan.
c. Hasrat atau keinginan (desire), adalah harapan pembeli terhadap
suatu komoditas untuk dapat memuaskan kebutuhan hidupnya atau
keinginan individunya.
d. Daya beli efektif (efective purchasing power), adalah kemampuan
seseorang secara individu atau kelompok untuk berpartisipasi di
pasar untuk memperoleh suatu komoditas di tukar dengan sejumlah
uang tertentu atau barang lain yang setara nilainya.
Interaksi faktor-faktor tersebut di atas menciptakan nilai yang tercermin
dalam prinsip ekonomi permintaan dan penawaran. Permintaan suatu
komoditas tercipta karena komiditas tersebut memiliki kegunaan dan
keterbatasan di pasar. Permintaan juga dipengaruhi oleh keinginan untuk
memuaskan kebutuhan tetap dibatasi oleh kemampuan oleh kegunaan dan
keterbatasan di pasar. Suatu komoditas akan tersedia di pasar apabila dapat
memberikan kepuasan kepada pembelinya. Apabila daya beli masyarakat
menurun maka penawaran suatu komoditas akan meningkat pula.

17

Nilai suatu property seperti tanah, dipengaruhi oleh faktor-faktor yang
mempengaruhi motivasi suatu kegiatan manusia. Faktor- faktor yang
mempengaruhi nilai tanah adalah(Wolcot, 1987):
a. Faktor sosial, ditunjukan dengan karakteristik penduduk yang
meliputi jumlah penduduk, jumlah keluarga, tingkat pendidikan,
tingkat kejahatan dan lain- lain. Faktor ini membentuk pola
penggunaan tanah pada suatu wilayah.
b. Faktor ekonomi, ditunjukkan dalam hubungan permintaan dan
penawaran dengan kemampuan ekonomi suatu masyarakat untuk
memenuhi kebutuhannya. Variasi permintaan meliputi jumlah
tenaga kerja, tingkat upah, tingkat pendapatan, dan daya beli, suku
bunga dan biaya transaksi. Variabel penawaran meliputi jumlah
tanah yang tersedia, biaya perijinan, pajak, dan biaya overhead
lainnya. Faktor- faktor pemerintah, kebijakan pemerintah baik di
bidang politik maupun hukum akan mempengaruhi nilai tanah,
misalnya fasilitas keamanan, kesehatan, pendidikan, jaringan
transportasi, peraturan perpajakan dan lain-lain.
c. Faktor lingkungan mempengaruhi nilai tanah meliputi kondisi
internal, yaitu lokasi, ukuran, topografi, jenis tanah, dimensi.
Kondisi eksternal / meliputi keasaan lingkungan sekitar lokasi
tersebut seperti keberadaan laut atau pelabuhan, sungai, gunung dan
jaringan transportasi

yang mempengaruhi kemudahan atau

aksesbilitas ke lokasi tanah.

18

3. Teori Perumahan
Ada beberapa pengertian mengenai rumah dan perumahan. Menurut
The Dictioonary of Real Estate Appraisal (2002) pengertian properti
perumahan adalah tanah kosong atau sebidang tanah yang dikembangkan,
digunakan atau disediakan untuk tempat kediaman, seperti single family
houses, apartemen, rumah susun.
Berdasarkan Undang-Undang No 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman.
a) Rumah adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau
hunian dan sarana pembinaan keluarga.
b) Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai
lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi
dengan prasarana dan sarana lingkungan.
c) Permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan
lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan
yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan
unian dan tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan
penghidupan.
Menurut SKB Menteri Dalam Negeri, Menteri PU, Menteri Perumahan
Rakyat No 634-384 tahun 1992

tentang Properti perumahan dapat

dikategorikan menjadi beberapa jenis, yaitu :
a) Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan
luas kaveling antara 54 m2 sampai 200 m2 dan biaya pembangunan

19

per m2 tidak melebihi dari harga satuan per m2 tertinggi untuk
pembangunan perumahan dinas pemerintan kelas C yang berlaku.
b) Rumah menengah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan
luas kaveling antara 200 m2 sampai 600 m2 dan/atau biaya
pembangunan per m2 antara harga satuan per m2 tertinggi untuk
pembangunan perumahan dinas pemerinah kelas C sampai A yang
berlaku.
c) Rumah mewah adalah rumah yang dibangun di atas tanah dengan
luas kaveling antara 600 m2 sampai dengan 2000 m2 dan/ atau biaya
pembangunan per m2 di atas harga satuan per m2 tertinggi untuk
pembangunan perumahan dinas kelas A yang berlaku.
a. Permintaan Perumahan
Permintaan perumahan memainkan peranan penting dalam
mempengaruhi nilai pasar properti jenis perumahan. Hal ini di
karenakan penawaran tanah untuk pembangunan terbatas dari segi
keluasaan akan tetap dari segi permintaan selalu berubah dan
bertambah.

20

Awang Firdaos (1997) menjelaskan bahwa permintaan konsumen
terhadap perumahan dipengaruhi oleh faktor – faktor sebagai berikut:
1) Lokasi
Keberadaan lokasi perumahan, apakah dipusat di pinggir kota
sangat mempengaruhi minat konsumen dalam membeli rumah.
Semakin strategis letak perumahan tersebut berarti semakin baik
dan memiliki tingkat permintaan yang semakin tinggi. Faktorfaktor ekonomi dari keberadaan lokasi perumahan juga menjadi
pertimbangan

konsumen

dalam

memilih

rumah

yang

dikehendakinya. Jarak menuju tempat kerja, tempat hiburan, dan
fasilitas umum sebagai motif efesiensi waktu dan biaya
transportasi

merupakan

faktor

ekonomi

yang

menjadi

pertimbangan konsumen di dalam memilih lokasi rumah yang
dimaksud.
2) Pertambahan Penduduk
Dengan alasan bahwa setiap orang memerlukan tempat tinggal
sebagai tempat berlindung, maka setiap pertambahan penduduk
baik secara alamai maupun non alami (karena urbanisasi) akan
meningkatkan permintaan akan rumah
3) Pendapatan Konsumen
Kesanggupan seseorang di dalam memiliki rumah sangat
dipengaruhi pendapatan yang diperolehnya. Apabila pendapatan
seseorang meningkat dan kondisi perekonomian tidak terjadi

21

resesi dan inflasi, kecenderungan untuk memiliki rumah akan
meningkat baik secara kualitas maupun kuantitas.
4) Kemudahan Mendapatkan Pinjaman
Pada pasar properti perumahan, permintaan perumahan
dipengaruhi juga oleh kebijakan pemerintah dan institusi
keuangan seperti perbankan. Karakteristik pasar properti yaitu
membutuhkan dana besar, menyebabkan konsumen sangat
tergantung pada kemudahan pendanaan. Kemudahan pendanaan
ini dapat berupa fasilitas kredit pinjaman, penurunan tingkat
suku bunga pinjaman, dan jangka waktu pelunasan pinjaman.
Apabila kemudahan tersebut dapat diperoleh konsumen,
dipercaya permintaan akan rumah oleh konsumen akan
bertambah. Sebaliknya jika syarat mendapatkan pinjaman sangat
ketat, atau suku bunga pinjaman yang tinggi akan menurunkan
permintaan rumah oleh masyarakat.
5) Fasilitas dan Sarana Umum
Fasilitas disini meliputi fasilitas umum dan fasilitas sosial,
diantaranya

infrastruktur,

sarana

pendidikan,

kesehatan,

keagamaan, sarana transportasi, dan lain-lain. Keberadaan
fasilitas tersebut membangun serta menarik minta investor yang
selanjutnya akan meningkatkan permintaan akan rumah di
kawasan tersebut.

22

6) Harga Pasar Rumah
Seperti dalam hal teori permintaan dan penawaran, semakin
tinggi harga barang akan mengakibatkan penurunan permintaan
akan barang yang dimaksud. Apabila harga rumah menengah
naik, sementara kecenderungan memiliki rumah dengan tingkat
harga tersebut akan berkurang dan permintaan akan beralih ke
rumah dengan harga yang lebih rendah.
7) Undang-undang
Peraturan tentang jenis hak penggunaan lahan/tanah yang
membatasi hak atas tanah tersebut turut menjadi faktor yang
mempengaruhi permintaan konsumen akan rumah. Demikian
juga dengan peraturan lain seperti peraturan perpajakan (PBB
dan BPHTB) turut menjadi faktor yang menjadi pertimbangan
konsumen dalam membeli rumah.
b. Karakteristik Perumahan
Karakteristik perumahan bersifat unik, terutama menyangkut halhal sebagai berikut (Sidik, 2000. Dalam Sari: 2010) :
1) Lokasinya yang tetap dan hampir tidak mungkin dipindah
2) Pemanfaatannya dalam jangka panjang
3) Bersifat heterogen secara multidimensional, terutama dalam lokasi,
sumber daya alam, dan preferensinya.
4) Secara fisik dapat dimodifikasi

23

4. Teori Pemukiman Kota
Permukiman merupakan usaha padat tanah (land intensive), dimana
sekitar lima puluh persen tanah kota merupakan lahan untuk permukiman.
Besarnya pengeluaran masyarakat untuk permukiman pada umumnya
berkisar antara lima belas persen sampai dengan dua puluh persen dari
penghasilannya (Sukanto, 2001. Dalam Sari: 2010). Di negara dengan tingkat
penghasilan warganya tinggi, elastisitas permintaan akan rumah relatif
rendah, begitu pula sebaliknya.
Keinginan memiliki rumah dibatasi oleh tingkat penghasilan serta biaya
pembangunan perumahan. Tingkat penghasilan rendah serta biaya
pembangunan tinggi mengakibatkan orang tidak dapat membangun rumah
yang memenuhi syarat, meski kebutuhan permukiman merupakan kebutuhan
primer. Kondisi ini akan menyebabkan munculnya rumah yang tidak
memenuhi persyaratan kelayakan sebuah rumah (Sukanto, 2001. Dalam Sari
: 2010). Faktor penting dalam menganalisis permintaan pasar perumahan
(Appraisal Institute, 2002) antara lain:
1) Jumlah populasi pada area pasar
2) Tingkat pendapatan perkapita
3) Jenis pekerjaan dan tingkat pengangguran
4) Jumlah pemilik dan penyewa
5) Pertimbangan keuangan
6) Pola penggunaan tanah
7) Pertumbuhan dan Perkembangan kota

24

8) Faktor fisik lingkungan properti (seperti topografi, cuaca)
9) Struktur pajak daerah
10) Ketersediaan fasilitas pendukung dan jasa publik.
5. Teori Mobilitas Tempat Tinggal
Menurut teori mobilitas tempat tinggal (Yunus, 2000. Dalam Sari:
2010) terdapat perilaku yang berbeda pada masyarakat dalam menentukan
pilihan tempat tinggal. Berdasarkan perilaku menentukan tempat tinggal
tersebut terdapat tiga golongan strata sosial masyarakat, yaitu :
1) Bridgeheaders, golongan masyarakat ekonomi rendah yang
cenderung memilih tempat tinggal dekat dengan tempat kerja
untuk menekan biaya.
2) Consolidator, golongan dengan kemampuan ekonomi yang mulai
mapan dan mencari lingkungan yang lebih nyaman.
3) Status atau Seekers, golongan dengan kemampuan ekonomi yang
sangat kuat dan berusaha mendapatkan pengakuan terkait dengan
status sosialnya.
Pada golongan masyarakat dengan keterbatasan ekonomi umumnya
memilih untuk bertempat tinggal dekat dengan tempat kerjanya dengan
maksud menghemat biaya transportasi. Masyarakat golongan ini bisanya
adalah warga baru di kota tersebut yang masih belum memungkinkan untuk
memiliki rumah sendiri. Pada golongan masyarakat yang telah mengalami
peningkatan kesejahteraan mulai memikirkan untuk memiliki rumah sendiri
di tempat lain dengan kondisi yang lebih baik, prioritas untuk dekat dengan

25

tempat kerja. Pada golongan ini pilihan tempat tinggal diarahkan ke pinggiran
yang menurut mereka menjanjikan kenyamanan dalam bertempat tinggal.
Pada masyarakat yang tingkat kesejahteraannya semakin meningkat,
maka kemampuan ekonomi akan merubah perilaku masyarakat untuk
mencapai suatu kondisi yang mengakibatkan statusnya diakui dalam strata
sosial. Identitas pribadi menjadi prioritas yang sangat tinggi dalam
kehidupannya, serta timbul keinginan untuk memiliki rumah modern.
6. Proses Pengambilan Keputusan Konsumen
Pengaruh lingkungan, perbedaan dan pengaruh individu, serta proses
psikologis dapat membentuk dan mempengaruhi keputusan konsumen
mencakup semua jenis perilaku pemenuhan kebutuhan dan jajaran luas dari
faktor yang memotivasi dan mempengaruhinya. Secara sistematik model
dasar dari proses keputusan konsumen beserta faktor yang mempengaruhi dan