3
1. PENDAHULUAN
Sampai beberapa tahun ke depan kiblat orang mencari rumah di Surabaya belum bergeser dari Surabaya Barat. Stok perumahan sangat melimpah dan sebagian besar
diantaranya adalah perumahan menengah atas seperti CitraRaya, Royal Residence, Wisata Bukit Mas, Graha Famili, Pakuwon Indah, Bukit Darmo Golf .Housing Estate,
2009. Dalam hal menawarkan properti, konsep dan kemasan perumahan menjadi hal
yang sangat penting terkait dengan pembelian rumah di Surabaya. Marketing Manager PT Grande Family View, Harto Laksono mengatakan bahwa konsumen properti
Surabaya lebih berkelas dan sangat mengerti produk. Graha Famili menjadi simbol kesuksesan seseorang, dimana ada anggapan bahwa warga surabaya belum dianggap
sukses bila belum memiliki rumah di Graha Famili. Property Bank, Juni 2009. Dengan adanya perkembangan informasi dan perbaikan tingkat ekonomi,
pengetahuan, dan gaya hidup di masyarakat, maka penentuan dalam pemilihan perumahan di lingkungan masyarakat mengalami perkembangan, terlebih untuk
perumahan kalangan menengah ke atas. Galaty,2006. Keadaan perumahan di suatu tempat mencerminkan taraf hidup, kesejahteraan, kepribadian, dan peradaban manusia
penghuninya. Faktor-faktor perencanaan pengembangan produk properti diantaranya adalah : Konsep pengembangan dan masterplan proyek, fasilitas, kualitas, lingkungan,
layanan pengembang, partisipasi warga, dan potensi pertambahan nilai. Cahyana Sudaryatmo, 2002
Dalam kaitannya dengan keberadaan pesaing yang mengembangkan perumahan menengah ke atas yang ada di Surabaya Barat, PT. Grande Family View harus sigap
dalam menyikapi keberadaan pesaing-pesaing yang lain. Karena itu perlu suatu adanya penelitian yang mengkaji faktor-faktor apakah yang membuat perumahan Graha Famili
diminati oleh pembeli, dan mempengaruhi konsumen untuk membeli hunian di perumahan Graha Famili. Dan selanjutnya adalah hubungan antara karakteristik pembeli
unit rumah dengan kecenderungan faktor dominan yang menjadi pertimbangan pembeli dalam pembelian unit rumah di perumahan Graha Famili. Dengan demikian PT. Grande
Family View akan mengetahui kekuatan utama yang membuat Perumahan Graha Famili selama ini diminati konsumen, dan dengan demikian dapat menentukan prioritas utama
dalam melakukan pengembangan di masa yang akan datang. Batasan permasalahan dalam penelitian ini akan dibatasi oleh pembatasan
tertentu sehingga penelitian yang dilakukan akan lebih terfokus dan tepat sasaran dengan batasan sebagai berikut :
1. Survei Pengambilan data dilakukan pada pembeli rumah di perumahan Graha Famili, Surabaya Barat
2. Populasi yang diambil dibatasi untuk pembelian rumah dari tahun 2007 sampai dengan tahun 2010.
3. Untuk unit Rumah yang diambil sebagai penelitian adalah Luas Bangunan rumah lebih kecil dari 350 m2 yang terletak pada cluster-cluster tertentu.
2. METODOLOGI PENELITIAN
Jenis penelitian yang dilakukan adalah studi korelasi yang mencari hubungan antara karakteristik pembeli dengan faktor yang mempengaruhi pembelian hunian.
Karakteristik Pembeli yang dianalisa adalah Usia, Jenis Kelamin, Tingkat Pendidikan, Pekerjaan Status Pekerjaan, Jarak Tempat Kerja, Penghasilan pengeluaran per-
bulan, Jumlah Anggota Keluarga, Siklus hidup keluarga, Kewarganegaraan dan Ras
4 suku. Untuk Faktor Pembelian yang dianalisa adalah : Masterplan Proyek, Lokasi,
Fasilitas, Kualitas Bangunan, Lingkungan, Layanan Pengembang, Partisipasi Warga, Potensi Pertambahan Nilai, Promosi dan Image.
Populasi yang dipilih adalah pembeli unit rumah untuk tipe hunian di cluster tertentu dengan luas bangunan rumah tidak lebih dari 350 m
2
.Sampel yang digunakan dalam penelitian yaitu pembeli hunian di Perumahan Graha Famili, Surabaya yang
merupakan enduser atau pembeli yang membeli hunian Rumah di Perumahan Graha Famili, Surabaya
Data yang didapat dari survey diolah dengan menggunakan analisis deskriptif untuk mendapatkan pola profil pembeli dan preferensi pembeli terhadap produk, yang
dinyatakan dalam bentuk tabulasi. Berdasarkan tabulasi tersebut kemudian dilakukan pemilihan karakteristik pembeli untuk menetapkan variabel-variabel yang dominan
dalam hal ini karakteristik pembeli dalam proses menuju keputusan membeli dan urutan faktor yang dominan mempengaruhi pembelian hunian dengan analisa diagram
kartesis.. Untuk mengetahui hubungan antara karakteristik pembeli dengan faktor pembelian, digunakan metode Chi-Square. Tahap terakhir adalah melakukan focus
group yaitu penentuan tahapan pengembang yang akan dilakukan dengan mengacu pada hasil penelitian diskusi yang dilakukan.
3. HASIL DAN DISKUSI
Dari analisis secara deskriptif terlihat bahwa secara umum kararakteristik pembeli Graha Famili adalah warga negara setempat dari suku Tionghoa dengan range
usia antara 51 sampai 65 tahun, sudah menikah dan beranggotakan keluarga 3 sampai 4 orang. Dengan tingkat pendidikan terakhir S-1 dan merupakan Wiraswasta sebagai
Pemilik Usaha. Adapun penghasilan per-bulan diatas 55 juta rupiah per-bulan dan memiliki pengeluaran antara 10-25 Juta rupiah per-bulan. Dan jarak lokasi pekerjaan
dari hunian antara 11-15 Km. Tabel 3.1. Hasil Mean Deviasi Standard Variabel
Variabel
Mean
Deviasi Standard
Image IMA 3,63
0,566 Lingkungan LING
3,45 0,548
Layanan Pengembang LAY 3,40
0,492 Kualitas Bangunan KUL
3,30 0,556
Fasilitas FAS 2,84
0,882 Masterplan Proyek MAS
2,80 0,709
Lokasi LOK 2,73
0,824 Potensi Pertambahan Nilai PERT
2,70 0,581
Promosi PRO 2,58
0,546 Partisipasi Warga PART
2,38 0,700
Sumber : hasil olahan peneliti
5
Dari hasil analisis melalui diagram kartesis antara rata-rata nilai jawaban mean dengan
standar deviasi jawaban responden, maka diperoleh hasil yang menyatakan bahwa urutan faktor dominan yang menentukan pembelian unit rumah adalah :
1. Image Pengembang 2. Lingkungan
3. Layanan Pengembang 4. Kualitas Bangunan
Faktor-faktor tersebut dipilih karena berada dalam kuadran I dan kuadran II yang paling mendekati Kuadran I disebabkan nilai mean lebih dari 3, sedangkan untuk
faktor-faktor lain yaitu Masterplan Proyek, Lokasi, Fasilitas, Partisipasi Warga, dan Promosi tidak termasuk faktor-faktor dominan karena berada dalam kuadran II.
Untuk mengetahui hubungan yang ada antara karakteristik pembeli dengan faktor pembelian rumah, maka digunakan metode Chi-Square, dari hasil analisis
Chi-Square, diperoleh karakteristik pembeli yang memiliki pengaruh terhadap pembelian unit rumah. Adapun hipotesis untuk penelitian ini adalah :
1. H : Karakteristik Pembeli tersebut tidak memiliki pengaruh yang signifikan
terhadap faktor pembelian unit rumah. 2. H
1
: Karakteristik pembeli tersebut memiliki pengaruh yang signifikan terhadap faktor pembelian unit rumah.
Untuk dasar pengambilan keputusan berdasarkan probabilitas signifikansi : 1. Jika probabilitas 0,05 , maka H
diterima 2. Jika probabilitas 0,05, maka H
ditolak ,dimana variabel yang memiliki nilai signifikansi Pearson Chi-square ≤ 0,05, dimana H
ditolak, yang berarti karakteristik pembeli memiliki pengaruh terhadap faktor pembelian unit rumah. Untuk Faktor-faktor yang memiliki pengaruh dalam pembelian unit rumah
dipergunakan faktor-faktor dominan yang telah didapatkan dari analisa diagram kartesis yaitu image pengembang, lingkungan, layanan pengembang dan kualitas bangunan.
Tabel 3.2. Hasil Analisis Chi Square Karakteristik Pembeli Terhadap Image Pengembang.
Karakteristik Pembeli Image Pengembang
Pearson Chi-Square Jenis Kelamin
0,093 Usia
0,394 Kewarganegaraan
- Suku
0,612 Status pernikahan
0,001 Jumlah anggota keluarga
0,002 Tingkat Pendidikan
0,380 Pekerjaan
0,364 Posisi jabatan
0,270 Jarak tempat tinggal
0,568 Penghasilan perbulan
0,537 Pengeluaran perbulan
0,576 Sumber : Lampiran
6 Dari tabel hasil analisis Chi-Square di atas dan mengacu pada nilai signifikansi pearson
chi-square ≤ 0,05, diperoleh karakteristik pembeli yang memiliki pengaruh signifikan terhadap faktor Image Pengembang dalam pembelian unit rumah adalah :
Status pernikahan Jumlah anggota keluarga
Tabel 3.3. Hasil Analisis Chi Square Karakteristik Pembeli Terhadap Lingkungan Karakteristik Pembeli
Lingkungan Pearson Chi-Square
Jenis Kelamin 0,145
Usia 0,119
Kewarganegaraan -
Suku 0,360
Status pernikahan 0,189
Jumlah anggota keluarga 0,141
Tingkat Pendidikan 0,631
Pekerjaan 0,527
Posisi jabatan 0,935
Jarak tempat tinggal 0,249
Penghasilan perbulan 0,870
Pengeluaran perbulan 0,919
Sumber : Lampiran Dari tabel hasil analisis Chi-Square di atas dan mengacu pada nilai signifikansi pearson
chi-square ≤ 0,05, diperoleh tidak ada karakteristik pembeli yang memiliki pengaruh signifikan terhadap faktor Lingkungan dalam pembelian unit rumah.
Tabel 3.4. Hasil Analisis Chi Square Karakteristik Pembeli Terhadap Layanan Pengembang
Karakteristik Pembeli Layanan Pengembang
Pearson Chi-Square Jenis Kelamin
0,201 Usia
0,446 Kewarganegaraan
- Suku
0,276 Status pernikahan
0,314 Jumlah anggota keluarga
0,345 Tingkat Pendidikan
0,755 Pekerjaan
0,066 Posisi jabatan
0,095 Jarak tempat tinggal
0,093 Penghasilan perbulan
0,138 Pengeluaran perbulan
0,377 Sumber : Lampiran
Dari tabel hasil analisis Chi-Square di atas dan mengacu pada nilai signifikansi pearson chi-square ≤ 0,05, diperoleh tidak ada karakteristik pembeli yang memiliki pengaruh
signifikan terhadap faktor Layanan Pengembang dalam pembelian unit rumah.
7 Tabel 3.5. Hasil Analisis Chi Square Karakteristik Pembeli Terhadap Kualitas
Bangunan Karakteristik Pembeli
Kualitas Bangunan Pearson Chi-Square
Jenis Kelamin 0,912
Usia 0,617
Kewarganegaraan -
Suku 0,466
Status pernikahan 0,667
Jumlah anggota keluarga 0,762
Tingkat Pendidikan 0,729
Pekerjaan 0,166
Posisi jabatan 0,152
Jarak tempat tinggal 0,920
Penghasilan perbulan 0,301
Pengeluaran perbulan 0,057
Sumber : Lampiran Dari tabel hasil analisis Chi-Square di atas dan mengacu pada nilai signifikansi pearson
chi-square ≤ 0,05, diperoleh tidak ada karakteristik pembeli yang memiliki pengaruh signifikan terhadap faktor Kualitas Bangunan dalam pembelian unit rumah.
Sehingga Faktor dominan yang dipertembangkan oleh responden dalam pembelian unit rumah adalah image pengembang, lingkungan, layanan pengembang dan kualitas
bangunan. Tahap terakhir dalam focus group adalah merencanakan tahapan yang akan dilakukan
oleh pengembang dengan mengacu pada hasil penelitian diskusi yang dilakukan, diperoleh kesepakatan sebagai berikut :
1. Image Pengembang menjadi satu kekuatan sebagai brand yang sudah cukup dikenal oleh pembeli sehingga menjadi acuan dalam pemilihan unit rumah.
2. Studi lebih lanjut untuk menganalisa denah dan tampak bangunan yang diminati oleh pembeli dan menggandeng arsitek yang berpengalaman untuk mendesain tata
ruang yang baik dan mencari konsep-konsep baru untuk tampak bangunan. 3. Mencari variasi baru untuk jenis material yang dipergunakan di dalam rumah yang
akan dipasarkan. 4. Meningkatkan layanan pengembang terutama dalam Manajemen Properti dan
Customer Service. 5. Membuat strategi promosi untuk memberikan potongan harga kepada pembeli yang
mau membeli 2 unit rumah sekaligus atau mensubsitutsi potongan harga dengan pemberian tambahan produk dalam pembelian rumah pembeli seperti gratis
pembuatan kolam renang, dsb. 6. Bekerja sama dengan agen properti untuk dapat saling berbagi info terkait dalam
penjualan di pasar sekunder.
8 7. Studi pangsa pasar baru untuk target usia yang lebih muda, karena pembeli unit
perumahan Graha Famili adalah pembeli yang loyal, dan akan mencari unit rumah berikutnya untuk anggota keluarga mereka anak.
4. KESIMPULAN DAN SARAN