40
maupun hukum tidak tertulis. Pengetahuan hukum ini berkaitan dengan perilaku yang dilarang dan diperbolehkan oleh hukum maupun isi dan
materi hukum itu sendiri. Pemahaman hukum berarti sejumlah informasi yang dimiliki
seseorang terhadap isi peraturan dari produk hukum. Pemahaman hukum ini dapat dilihat dan aspek isi dan tujuan hukum dan bagaimana persepsi
seseorang terhadap isi dan tujuan produk hukum. Sikap hukum dapat diartikan suatu kecenderungan untuk
menerima hukum dalam kehidupan mereka, karena hukum memberikan manfaat atau keuntungan kepada dirinya. Sikap hukum ini terkait dengan
proses selektifitas dalam pemilihan nilai-nilai yang terdapat dalam masyarakat. Sedangkan perilaku hukum legal behavior dapat diartikan
sebagai tolok ukur utama untuk mengetahui sejauhmana kesadaran hukum dalam masyarakat.
2. Dasar Hukum Pendaftaran Peralihan Hak Milik Atas Tanah
1. Pasal 33 ayat 3 Undang -undang dasar 1945 menyebutkan bahwa : “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai
oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar besar kemakmuran rakyat”.
2. Undang-Undang Pokok Agraria UU No. 5 Tahun 1960 • Pasal 23 :
1. Hak milik demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan
pembebanan hak-hak lain yang harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.
2. Pendaftaran termaksud dalam ayat 1 merupakan alat
pembuktian yang kuat mengenai hapusnya.
41
• Pasal 26 : 1.
Jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan-perbuatan lain yang
dimaksudkan untuk memindahkan hak milik setiap pengawasannya diatur dengan peraturan pemerintah.
2. Setiap jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan
wasiat dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan langsung atau tidak langsung hak milik kepada
orang asing, kepada seorang warga negara yang disamping kewarganegaraan Indonesia-nya mempunyai kewarganegaraan
asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat 2, adalah
batal karena hukum dan tanahnya kepada negara, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap
berlangsung serta pembayaran yang telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut kembali.
3. Peraturan pemerintah No. 24 tahun 1997. • Pasal 37
1. Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah
susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam pemisahan dan perbuatan hukum pemindahan hak
lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh
PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
2. Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh
Menteri, kepala kantor pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, yang dilakukan
diantara perorangan warga negara yang dibuktikan dengan akta yang dibuat PPAT, tetapi menurut kepala kantor
pertanahan tersebut kadar sebenarnya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang bersangkutan.
• Pasal 39 1.
PPAT menolak membuat akta, jika; a. Mengenai bidang tanah yang sah terdaftar atau hak milik
atas satuan rumah susun, kepadanya tidak disampaikan sertifikat asli hak yang bersangkutan atau sertifikat yang
diserahkan tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada dikantor pertanahan, atau
42
b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan :
1 Surat bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 24
ayat 2 dan 2
Surat keterangan yang menyatakan bahwa bidang tanah yang bersangkutan belum bersertifikat di kantor
pertanahan, atau untuk tanah yang terletak didaerah yang jauh dari kedudukan kantor pertanahan, dari
pemegang hak yang bersangkutan dengan dikuatkan oleh kepala desa kelurahan,atau
c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau salah satu saksi
sebagaimana dimaksud dalam pasal 38 tidak berhak atau tidak memenuhi syarat untuk bertindak demikian, atau
d. Salah satu pihak atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa mutlak yang pada hakikatnya berisikan
perbuatan hukum pemindahan hak, atau e. Untuk perbuatan hukum yang dilakukan belum diperoleh
izin pejabat atau instansi yang berwenang, apabila izin tersebut diperlukan menurut peraturan perundang-
undangan yang berlaku.
• Pasal 42 a.
Untuk pendaftran peralihan hak karena pewarisan mengenai bidang tanah hak yang sudah di daftar dan hak
milik atas satuan rumah susun sebagai yang diwajibkan menurut ketentuan sebagaimana dimaksud dalam pasal 36.
Wajib diserahkan oleh orang yang menerima hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang
bersangkutan sebagai warisan kepada kantor pertanahan, sertifikat hak yang bersangkutan, surat kematian orang
yang namanya dicatat sebagai pemegang haknya dan surat tanda bukti sebagai ahli waris.
b. Jika bidang tanah yang merupakan warisan belum didaftar,
wajib diserahkan juga dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud dalam pasal 39 ayat 1.
c. Jika penerima warisan terdiri dari satu orang, pendaftaran
peralihan hak tersebut dilakukan kepada orang tersebut berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris
sebagaimana dimaksud pada ayat 1. d.
Jika penerima warisan lebih dari satu orang dan waktu peralihan hak tersebut didaftarkan dengan akta pembagian
waris yang memuat keterangan bahwa hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun tertentu, pendaftaran
peralihan hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah
43
susun itu dilakukan kepada penerima warisan yang bersangkutan berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli
waris dan akta pembagian waris tersebut. e.
Waris berupa hak atas tanah hak milik atas satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi
bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftarkan belum ada akta pembagian warisnya,
didaftarkan peralihan haknya kepada para penerima waris yang berhak sebagai hak bersama mereka berdasarkan
surat tanda bukti hak sebagai ahli waris dan atau akta pembagian waris tersebut.
• Pasal 45 1.
Kepala kantor pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak jika salah satu
syarat dibawah ini tidak dipenuhi : a.
Sertifikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada pada
kantor pertanahan; b.
Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam pasal 37 ayat 1 tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan
risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam pasal 41, kecuali dalam keadaan tertentu sebagaimana dimaksud
dalam pasal 37 ayat 2;
c. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan
atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap; d.
Tidak dipenuhinya syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku;
e. Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa
dipengadilan; f.
Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan pengadilan yang telah
memperoleh kekuatan hukum tetap; g.
Perbuatan-perbuatan sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 37 ayat 1 dibatalkan oleh para pihak sebelum
didaftar oleh kantor pertanahan. 2.
Penolakan oleh kepala kantor pertanahan dilakukan secara tertulis, dengan menyebut alasan-alasan diatas.
4. Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000 juncto Undang-undang Nomor 21 tahun 1997.
5. Peraturan Menteri Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional
44
Nomor 3 Tahun 1997. 6. Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002
7. Surat Edaran Badan Pertanahan 600-900 tanggal 13 Juni Tahun 2003
3. Jaminan kepastian hukum
