Problematika Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Milik Di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo

DAFTAR PUSTAKA

BUKU :

- Katalog BPS, Kabupaten Karo Dalam Angka 2009, Penerbit: Badan Pusat Statistik Kabupaten Karo.

- Chomzah, Ali Achmad, 2004, Hukum Agraria Pertanahan Indonesia.Jakarta: Prestasi Pustakaraya.

- Chandra.S, 2006, Perlindungan Hukum Terhadap Pemengang Sertifikat Hak Atas Tanah, ,Medan, Pustaka Bangsa Press.

- Harsono, Boedi. 2003, Hukum Agraria Indonesia. Undang-Undang Hukum Agraria---Sejarah Isi dan Pelaksanaannya.- Ed.rev.,Cet.9- Jakarta : Djambatan.

- Kartasapoetro,G,dkk., 1991 Hukum Tanah Jaminan UUPA bagai Keberhasilan pendayagunaan Tanah, Rineke CIpta, Jakarta

- Mukti Affan, 2006, Pokok-Pokok Pembahasan Hukum Agraria. Medan: Remaja USUpress.

- Prakoso, Djoko dan Budiman Adi Purwanto., (1985), Eksistensi Prona Sebagai Pelaksanaan Mekanisme Fungsi Agraria, Ghalia Indonesia, Jakarta.

- Parlindungan,A.P, 1999, Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju, Bandung.

- Parlindungan, A.P., 1990. Pedoman Pelaksanaan UUPA Dan Tata Cara Penjabat Pembuat Akta Tanah.Bandung: Alumni Bandung.

- Parlindungan, A.P., 2003. Tanya Jawab Hukum Agraria Dan Pertanahan.Medan : Mandar Maju.

- Saleh, Wanjik, 1997, Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indonesia, Jakarta. - Salindeho,Jhon, Masalah Tanah Dalam Pembanguanan, 1987, Penerbit Sinar

Grafika, Jakatra.

- Suardi. 2005. Hukum Agraria. Jakarta : Badan Penerbit IBLAM. - Supardi, 2007, Hukum Agraria. Jakarta: Sinar Grafika.

- Sumardjo S.W. Maria, 2009, Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi, Sisial Budaya.Jakarta : Kompas.

- Siregar Tampil Ansari, 2001, Undang-Undang Pokok Agraria Dalam Bagan. Medan: Kelompok Studi Hukum dan Masyarakat.

- Siregar, Tampil Ansari.2005. Mempertahankan Hak Atas Tanah.Medan : Multi Grafika Medan.

- Siregar, Tampil Ansari.2007. Pendaftaran Tanah Kepastian Hak,: Multi Grafika Medan.

- Tim Penyusun Kamus Pusat Pembinaan Dan Pengembangan Bahasa.1989.Kamus Besar Bahasa Indonesia. Jakarta : Diperbanyak oleh Balai Pustaka.

- Zaidar. 2006. Dasar Filosofis Hukum Agrarian Indonesia. Medan : Pustaka Bangsa Press

MAKALAH/PAPER :

- Yamin, M., Problematika Mewujudkan Jaminan Kepastian Hukum Atas Tanah Dalam Pendaftaran Tanah, Pidato pengukuhan, Medan, 2 September 2006.

UNDANG-UNDANG :

- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 Tentang undang-undang Pokok-Pokok Agrara

- Undang-undang Nomor 12 tahun 1985 tantang Pajak Bumi dan Bangunan

- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata = Burgerlijk Wetboek Dengan Tambahan Undang-Undang Pokok Agraria Dan Undang-Undang

Perkawinan. diterjemahkan oleh R.Soebakti dan

R.Tjitrosudibio.Jakatra:Pramadya Paramita.

- Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2010, Tentang Jenis Dan Tariff Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional

- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Tentang Pendaftaran Tanah.

- Peratutran pemerintah Nomor 16 tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah.

- Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997.Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, Tentang Pendaftaran Tanah.

- Peraturan Menteri Negara Agraria/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan.

- Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006, Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan Kantor Pertanahan.

BAB III

HAMBATAN DALAM PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK MILIK

A. Hambatan Yang Dihadapi Kantor Pertanahan Kabupaten Karo

Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mengenai pendaftaran peralihan hak atas tanah, telah diatur serta telah ditunjuk instansi maupun pejabat-pejabat yang diberi tugas dan wewenang dalam pelaksanaan pelayanan pendaftaran peralihan hak atas tanah, termasuk juga cara-cara yang ditempuh bagi setiap pemohon maupun syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam memperoleh suatu hak atas tanah yang dimilikinya. Untuk waktu penyelesaian pendaftaran peralihan hak atas tanah untuk tanah hak milik yang bersertifikat ini sekitar 11-20 hari.

Tetapi kenyataannya, waktu yang dipergunakan untuk menyelesaikan tersebut sampai berbulan-bulan lamanya. Hal ini dikarenakan dalam pelaksanaannya terdapat berbagai macam hambatan-hambatan yang menyebabkan pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini selesai tidak tepat pada waktunya, baik dari faktor intern maupun faktor ekstern. Hambatan-hambatan yang berasal dari faktor intern, mengakibatkan masyarakat Kabupaten Karo merasa kecewa karena pelayanan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini

berkesan lambat, tidak sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dan membutuhkan waktu yang lebih lama dari yang sebenarnya.53

1. Hambatan-hambatan yang timbul dari faktor intern, dalam hal ini pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo. Hambatan yang ada pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, dibedakan menjadi dua yakni hambatan dalam segi teknis atau pelaksana dan hambatan dalam segi pembukuan.

Sedangkan hambatan yang berasal dari faktor ekstern, masih banyak masyarakat Kabupaten Karo yang dalam melakukan peralihan hak atas tanahnya tidak dibuat dihadapan PPAT sekaligus tidak dilakukannya pendaftaran peralihannya pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo. Hambatan-hambatan yang terjadi antara lain :

a. Hambatan dalam segi teknis atau pelaksana, maksudnya hambatan yang dilihat dari segi pelaksana, dalam hal ini menyangkut sumber daya manusia, diantaranya :

1) Kurangnya sumber daya manusia, dalam hal ini tenaga ahli di bidang pertanahan, yang menangani pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut pada Sub Seksi peralihan hak pembebanan dan PPAT. Pelaksanaan pelayanan pendaftaran peralihan hak atas tanah bukan merupakan pekerjaan yang ringan akan tetapi merupakan pekerjaan yang berat yang banyak membutuhkan tenaga ahli di bidangnya. Di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo ini, jumlah tenaga ahli yang menangani pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena

53

jual beli ini masih sangat terbatas. Hal ini dilihat dari menumpuknya pekerjaan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini, yang menyebabkan pelayanan menjadi sangat lambat dan tidak tepat waktu. Begitu juga pada petugas pengukuran, jika dalam hal tanah yang dialihkan tersebut belum bersertipikat, walaupun sudah ada petugas ukur keliling yang sudah terjadwal, sering juga terlambat dalam melakukan pengukuran, dikarenakan jumlah tenaga ukur sangat terbatas. Keterlambatan ini dikarenakan banyaknya pekerjaan dari petugas ukur yang lebih penting dari pada pengukuran di lapangan yang akhirnya pekerjaan pengukuran menjadi tertunda.

2) Benturan kepentingan pegawai antara kepentingan pekerjaan dengan kepentingan pribadinya, yang keduanya sama-sama penting. Kurangnya tenaga ahli dalam pekerjaan ini menyebabkan terjadinya benturan kepentingan antara kepentingan pribadi pegawai dengan kepentingan pekerjaan, yang keduanya dirasakan terlihat penting. Hal ini pula yang menyebabkan pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini tidak lancar, dan menghambat waktu penyelesaiannya.

3) Kesibukan Kepala Kantor Pertanahan dalam hal ini Kantor Pertanahan Kabupaten Karo. Pekerjaan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Karo sangat padat. Kesibukannya terkadang menunda pekerjaan ini untuk beberapa waktu lamanya, karena dirasakan ada sesuatu kepentingan yang harus diselesaikan terlebih dahulu, yang sangat penting dari pekerjaan lain.

Misalnya : untuk kepentingan dinas, yang mengharuskan Kepala Kantor Pertanahan meninggalkan semua pekerjaan di Kantor Pertanahan tersebut. Sehingga waktu penyelesaian pekerjaan ini menjadi tertunda sampai beberapa waktu yang lama. Hambatan dari segi teknis atau pelaksana ini menyebabkan pandangan masyarakat menjadi negatif mengenai pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah Karo. Dengan adanya sumber daya manusia yang masih sangat terbatas, Kepala Sub Seksi peralihan hak pembebanan dan PPAT memang mengakui, bahwa merupakan sebagian sebab dari belum lancarnya kegiatan pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.Maka wajarlah kiranya dengan kekurangan tenaga ahli, penyelesaian pekerjaan ini menjadi terlambat karena kurang adanya keseimbangan antara tenaga yang tersedia dan tugas yang harus diselesaikan.54

b. Dari segi pembukuan, maksudnya hambatan yang dilihat dari segi pembukuannya atau pencatatannya, diantaranya :

1) Pencarian buku tanah yang tidak ditemukan Ketika PPAT akan melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut, terlebih dahulu harus dicari buku tanah yang sesuai dengan sertipikat yang bersangkutan, untuk mengetahui apakah data-data yang ada dalam sertipikat sesuai dengan data-data yang ada dalam buku tanah yang bersangkutan sekaligus untuk mencatat adanya peralihan dan hapusnya

54

Hasil wawancara dengan Aronta, Kepala Sub Bagian Tata Usaha pada Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Karo.

hak atas tanah khususnya karena jual beli. Dalam pencarian buku tanah tersebut kadang-kadang mengalami hambatan, diantaranya tidak ditemukannya buku tanah pada almari arsip buku tanah, hal ini dikarenakan buku tanah yang bersangkutan sedang dipakai/digunakan oleh bagian lain dan belum dikembalikan pada almari arsip buku tanah. Hal ini mengakibatkan pencocokan dan pencatatan pada buku tanah mengenai telah terjadinya peralihan hak atas tanah tesebut mengalami katerlambatan, karena menunggu buku tanah tersebut selesai diproses oleh bagian lain. Begitu juga buku tanah yang akan digunakan, ternyata hilang. Hilangnya buku tanah ini pada Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah Karo, dapat juga dikarenakan ketidakteraturan para pegawai dalam menyimpan kembali buku tanah tersebut dalam almari arsip atau buku tanah tersebut telah usang termakan oleh waktu. Di mana hilangnya buku tanah tersebut harus melalui berita acara kehilangan, untuk dibuatkan buku tanah yang baru lagi yang memakan proses yang sangat lama.Hal inilah yang menghambat proses penyelesaian pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut yang tidak selesai tepat pada waktunya.

2) Pengisian akta-akta khususnya jual beli yang dibuat oleh PPAT yang kurang lengkap, kurang teliti dan cenderung tidak sempurna dalam pembuatan aktanya. Hal ini terletak pada banyaknya halaman-halaman yang berisi pasal-pasal dalam akta jual beli yang tidak terpakai, tidak dilakukan pencoretan. Pada setiap perubahannya / penambahannya

pada akta jual beli tersebut tidak dibubuhkan paraf oleh PPAT maupun para pihak serta tidak dibubuhkan cap stempel PPAT yang bersangkutan. Sehingga harus dikembalikan pada PPAT yang bersangkutan, untuk segera melengkapinya. Hal inilah yang menyebabkan pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini menjadi tertunda dan berkesan sangat lambat.

3) Berkas-berkas yang diperlukan untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut, tidak lengkap atau kurang lengkap.Hal ini dilihat dari foto copy KTP yang sudah tidak berlaku lagiataupun belum dilegalisir oleh pejabat yang berwenang, begitu pula sertipikat yang akan dilakukan peralihan haknya belum dilakukan pengecekan terlebih dahulu pada Kantor Pertanahan.Kabupaten Karo. Di mana pengecekan sertipikat tersebut dilakukan oleh PPAT sebelum melakukan pembuatan akta jual beli tanah. Berkas yang kurang lengkap inilah yang nantinya dikembalikan kepada pemohon untuk dilengkapi terlebih dahulu. Hal ini akan memperpanjang waktu pendaftaran peralihannya sehingga berkesan pelaksanaanya sangat lambat.

4) Tanah yang akan dilaksanakan pendaftaran peralihannya tersebut ternyata dalam keadaan sengketa. Dalam hal ini Kantor Pertanahan Kabupaten Karo menolak untuk diadakan pendaftaran peralihan karena

jual beli tersebut, selama tanah tersebut masih bersengketa dengan pihak lain.55

B. Hambatan Yang Dihadapi Masyarakat

Dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, tidak terlepas dari adanya peran serta masyarakat sebagai pemengang hak atas tanah. Namun demikian, masyarakat juga mengalami hambatan-hambatan sehingga pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik tidak berjalan dengan maksud dan harapan yang di ingginkan. Beberapa faktor penghambat yang timbul terdiri dari dari faktor ekstern, dalam hal ini masyarakat Kabupaten Karo sendiri, yakni :

a. Kurangnya Pemahaman Masyarakat

Dari hasil quisioner yang disebarkan penulis, menunjukkan kurangnaya pemahaman masyarakat akan arti pentingnya pelaksanaan pendaftara peralihan hak milik atas tanah. Masih banyaknya masyarakat, khususnya pada desa yang terpencil yang dalam melakukan peralihan hak atas tanahnya melalui jual beli yang dilakukan di bawah tangan, tidak dilakukan di hadapan PPAT.

Mereka beranggapan dengan dilakukannya peralihan hak atas tanah melalui jual beli tersebut yang dilakukan di bawah tangan, yang hanya bermodalkan materai, yang disaksikan oleh para pihak, jual beli tersebut dianggap sah, tanpa didaftarkannya pada Kantor Pertanahan setempat dan beranggapan bahwa pemilik tanah sudah pasti mendapatkan hak atas tanah dan jaminan kepastian hukum.

55

Hal ini disebabkan masih banyaknya masyarakat Kabupaten Karo yang belum mengetahui secara jelas tentang pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo serta syarat-syarat yang harus dipenuhi dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut yang tidak diketahui oleh masyarakat Kabupaten Tanah Karo.56

b. Biya Pendaftaran Yang Mahal

Bagi masyarakat Kabupaten Tanah Karo, khususnya daerah yang terpencil, biaya yang dikeluarkan untuk melakukan peralihan hak atas tanahnya sampai dengan pendaftaran peralihannya cukup mahal, dan mengeluarkan biaya yang sangat besar. Menurut bapak Daniel Sambiring bisa mencapai Rp 1.500.000 s/d Rp.2000.000, serta melalui proses yang berbelit-belit dan lama. Sehingga bagi masyarakat golongan ekonomi lemah, biaya tersebut dirasakan sangat mahal. Yang pada kenyataannya masyarakat ekonomi lemah merasa malas dan enggan untuk melakukan peralihannya pada PPAT dan melakukan pendaftaran peralihannya pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, yang dirasa hanya memakan waktu yang sangat lama, yang hanya akan menyita waktu kerja mereka. Mereka tidak menyadari bahwa dengan tidak didaftarkannya peralihan tersebut, mereka akan kesulitan dalam memperoleh sertifikat atas namanya.

Begitu pula terkadang masyarakat di Kabupaten Karo, terutama di daerah pedesaan yang dalam melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanahnya melalui perantara Kepala Desa, karena kesibukan kepentingan pribadi Kepala Desa untuk mengurusi hal lain, mengakibatkan pendaftaran ke Kantor Pertanahan Kabupaten

56

Karo menjadi tertunda untuk beberapa waktu lamanya. Keterlambatan dan penundaan oleh Kepala Desa inilah yang menyebabkan pendaftaran peralihan hak atas tanah berkesan lama.

Sebagian besar masyarakat Kabupaten Karo belum mengetahui prosedur pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik tersebut dan pelayanan yang diberikan oleh Kantor Pertanahan. Hal ini disebabkan kurangnya penyuluhan kepada masyarakat, terutama pada masyarakat desa yang penduduknya berpendidikan sangat rendah, baik itu yang dilaksanakan oleh pemerintah, Kantor Pertanahan ataupun Kepala Desa itu sendiri. Semuanya ini menghambat dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan status hak milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo

Menurut Pasal 6 Peraturan Menteri Agraria No.10 Tahun 1961, uang jasa/honorarium dapat dipungut oleh pejabat sebesar 0,5% dari harga penjualan/ harga taksiaran hak. Apabila pembutan akta disaksikan oleh kepala Desa dan seorang anggota pemerintah desa, uang saksi dipungut 1% dari harga penjualan/harga taksiran.

Tetapi sangat sering terjadi para camat dan/atau PPAT membebankan biaya 10% dari harga penjualan/ taksiran penjualan tanah. Ini beban yang sangat berat bagi pemengang hak atas tanah sebidang tanah. Dapat dikatakan bahwa naluri manusia untuk mencari untung sekalipun tanpa kerja keras dan tidak halal tercermin juga dalam bidang pendaftaran peralihan hak milik.

Khususnya mengenai mengenai besar dan cara pembayaran biaya Pendaftaran Tanah diatur dalam peraturan pemerintah sendiri. Apabila dikaitkan dengan Anggarn Pendapatan Belanja Negara dan daerah Provinsi, Kabupaten dan Kota (APBN dan APBD) peraturan sendiri itu mengisyaratkan bahwa biaya pendaftaran tersebut akan selalu mengalami perubahan sesui kebutuhan sebagai salah satu sumber pendapatan negara dan daerah.

Berdasarkan ketentuan UUPA, Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2002 dan peraturan pelaksana lainya, biaya pendaftran tanah di tetapkan variatif. Hal-hal yang menyebabkan demikian antara lain :57

1. Luas Tanah

2. Peruntukan Penggunaan Tanah

3. Letak Tanah

4. Pemilik Tanah

5. Besar Pajak

6. Status Tanah

Sebgaian bersar masyarakat selain dari berdagag di Kabupaten Karo khususnya di Kecamatan Kabanjahe Desa Samura adalah menggantungkan hidupnya pada sektor Perkebunan dan Pertanian. Akan tetapi masih banyak penduduk yang hanya memiliki tanah yang tidak terlalu luas atau tidak mencukupi

57

untuk di usahai bagi peningkatan taraf hidup sehingga banyak penduduk hanya sebagai pekerja saja di dalam tanah milik orang lain. Tentu kondisi ini juga merupakan salah satu penghambat masyarakat di Kabupaten Karo khusunsya di Kecamatan Kabanjahe Desa Samura untuk mendaftarkan hak milik atas tanahnya. Karena orientasi mereka lebih kepada bagaimana meningkatkan taraf hidup dan keluarganaya. Sehingga pendaftaran hak milik bukan merupakan hal yang penting bagi mereka. Secara yuridis dikatakan bahwa orang yang tak mampu dibebaskan dari biaya pendaftaran tanah sebagi mana yang dimaksud Pasal 19 Ayat (4) UUPA. Tetapi dalam kenyataannya, ini belum terlaksana secara memadai, kembali masalahnya yaitu terbetur pada masalah biaya. Sehingga bagi petani atau orang yang tidak mampu enggan untuk mendaftarkan tanahnya. Biaya yang cukup mahal menjadikan masyarakat enggan untuk mendaftarkan tanahnya dan akhirnya merasa telah cukup aman dengan hanya memengang surat bukti jual beli, surat bukti milik adat tanpa berniat untuk melakukan pendaftaran hak miliknya pada kantor pertanahan setempat.

c. Amanat undang undang perpajakan

Sekarang yang ingin mendaftarkan tanah disamping harus memenuhi biaya pemohon yang ditetapkan aturan pendaftaran tanah juga ada biaya-biaya lain atas perintah undang-undang yang tidak dapat diabaikan seperti Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2001 tentang BPHTB dan undang-unang Pajak Bumi dan Bangunan lain. Semua biaya yang dibebankan dari ketentuan aturan

pendaftran tanah itu sendiri menjadi orang enggan untuk mendaftarkan tanahnya apalagi di daerah pedesaan.58

Dismaping mahalnya biaya yang harus dikeuarkan dalam pelaksanaan peralihan hak milik, invesatasi undang-undang perpajakan juga mempengaruhi kurangnya minat masyarakat untuk mendaftarkan tanahnya. Undang-undang Nomor 2 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan menyebutkan bahwa, yang menjadi subjek pajak adalah orang atau badan hukum yang secara nyata mempunyai sesuatu hak atas bumi dan atau memperoleh manfaat atas bumi dan atau memiliki, menguasai atau memperoleh manfaat tanah dan bangunan. Masyarakat sering beranggapan bahwa apabila mereka melakukan peralihan hak di hadapan pejabat PPAT atau di Kantor Pertanahan setempa maka mereka harus membayar pajak yang mahal atas tanah yang dialihkan tersebut sehingga mereka merasa enggan bahkan enderung mengabaikan masalah pendaftaran tanah tersebut. Mereka lebih memilih untuk tidak memiliki akta jual beli daripada harus membayar pajak yang menurut mereka cukup mahal. Seperti yang disampaikan bapak : masyarakat enggan mendaftarkan peralihan hak milik karena mahal dan juga sangat lama perosesnya.

58

BAB IV

UPAYA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KARO MENGATASI HAMBATAN

Mengenai Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Milik masih banyak masyarakat melakukan pendaftarannya dengan perantaran Kepala Desa. Dimana penyelenggaraan Pendaftaran Tanah tidak lepas dari fungsi pengukuran dan pemetaan yang tujuannya adalah untuk menghasilakan surat ukur yang akan menjadi kelengkapan sertifikat bukti hak atas tanah.

Dengan berbagai permasalahan-permasalahan yang timbul dalam melaksanakan pendaftaran peralihan hak milik yang terjadi akibat berbagai faktor, ada beberapa upaya yang dilakukan Kantor Pertanahan Kabupaten Karo untuk memperkecil hambatan-hambatan tersebut yang rutin dilakukan oleh pihak Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.

Upaya untuk memperkecil hambatan-hambatan itu antara lain :

1. Dari segi interen

b. Membuat pengumuman-pengumuman kepada setiap kecamatan yang berada diwilayah Kabupaten Karo, tentang informasi-informasi baik mengenai pendaftaran peralihak hak milik atas tanah melalui jual beli maupun pendaftran tanah untuk pertama kalinya.

c. Selalu memanggil setiap Kepala Desa/Kepala Kelurahan untuk mendapat bimbingan dari pihak Badan Pertanahan Kabupaten Karo tentang

pendaftaran tanah. Agar setiap kepala desa selalu melakukan peralihan hak miliknya melalui pejabat yang berwewenang demi menjamin kepastian hukumnya.

d. Memberikan pemahanan-pemahaman kepada msyarakat lewat kepala desa tentang informasi pendaftaran tanah dan besar biaya pendaftaran tanah tdak akan lari dari peraturan pemerintah yang berlaku

2. Dari segi eksteren

a. Penyuluhan lagsung oleh pihak Pegawai Kantor Pertanahan Kabupaten Karo. Seperti yang disebutkan diatas, dimana kantor pertanahan dalam melakukan peralihan hak milik terlebih dahulu melakukan sosialisasi kepada kepala desa setempat, dan apabila perlu ada beberapa pegawai kantor pertanahan yang ikut mndampingi kepala desa untuk mensosialisasiakan mengenai pentingnya pendaftaran peralihan hak milik. Dimana selain sudah menjadi tanggung jawab dari setiap Kepala Desa untuk kemabali mensosialisasikan hal tersebut kepada warganya, namun berdasarkan data yang ada dilapangan perbandingan pendaftarn peralihan hak milik yang dilakukan masyarakat antara PPAT Camat 80% dngan PPAT sekitar 20% saja.59

b. PRONA APBN

Proyek Operasi Nasional Agraria (PRONA) mulai beralaku tanggal 15 Agustus 1981 sejak dikeluarkannya keputusan Menteri dalam Negeri

59

Nomor 189 Tahun 1981. Dengan adanya PRONA ini diharapkan permasalahan tanah yang marak terjadi dapat diatasi dengan penuh pengertian dan kesadaran dari masyarakat.

Penetapan pelaksanaan PRONA dilatar belakangi sejumlah faktor yang sifatnya teknis dan non teknis. Yakni :

a. Faktor teknis

Menyangkut kenyataan, selama ini agraria bersifat pasif (menunggu masyarakat mendaftarkan tanahnya atau adanya rakyat yang membodohi masyarakat)

b. Faktor non teknis

Menyangkut kepekaan masalah tanah yang turut meniungkat, karena dengan meningkatnya jumlah penduduk dan volume pembangunan, permintaan tanah yang luas dan berkualitas baik semakin besar. Sementara tanah semakin sulit didapat terutama dikota-kota besar. Keresahan masyarakat karena persoalan tanah antara lain bersumber dari meningkatnya harga tanah, calo tanah dan campur tagan oknum agraria di luar wewenangnya. Ditengah itu golongan ekonomi lemah sendiri cenderung menjual tanahnya kepada golongan ekonomi kuat.60

60

Djoko Prakoso dan Budiman Ali Purwanto., Op.cit, hal. 67.

Tujuan pendaftaran tanah melalui PRONA harus dapat dimanfaatkan sebagai landasan bagi akselarasi pelaksanaan pendaftaran peralihan tanah selanjutnya, yaitu :

a) Untuk menumbuhkan kesadaran hukum masyarakat dalam bidang pertanahan sebagai usaha untuk berpartisipasi dalam menciptakan stabilitas sosial politik serta pembangunan nasional.

b) Untuk menyelesaikan sengketa tanah yang bersifat strategis agar dapat mengurangi kerawanan/ kepekaan sebagai gangguaan terhadap stabilitas sosial politik dikalangan masyarakat.

c) Ditujuakan kepada golongan ekonomi lemah agar para pemilik dapat memperoleh jaminan kepastian hukum atas tanah yang mereka kuasai sehingga dapat merasa lebih aman dan tentram dalam menggunakan/ menguasai serta memanfaatkan tanahnya.61

Pada awalanya PRONA ditujuakan bagi golongan ekonomi lemah, namun kemudian berkembang secara melembaga dan meluas.

Di Kabupaten Karo program PRONA dilaksanakan sebagai upaya untuk mempercepat proses pendaftaran tanah di daerah ini. Program ini dilaksanakan sekali dalam satu tahun dimana pelaksanaanya sesuai dengan peraturan yang berlaku yang dalam hal ini PMDN Nomor 189 Tahun 1981.

61

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

A. Kesimpulan

1. Pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah Karo cukup baik. Hal ini dikarenakan dalam pelaksanaannya sesuai dengan tata laksana yang sudah ditentukan, yang dilaksanakan oleh Sub Seksi Peralihan Hak, Pembebanan dan PPAT, serta adanya hubungan kerja sama yang baik antara pihak PPAT dengan Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah karo.

2. Hambatan-hambatan yang terjadi dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut, baik itu dari faktor intern (dalam hal ini Kantor Pertanahan Kabupaten Karo) maupun hambatan dari faktor ekstern (dalam hal ini dari masyarakat Kabupaten Karo) adalah :

a. Faktor intern, dibedakan menjadi 2 yakni :

1) Segi teknis (pelaksana), diantaranya kurangnya sumber daya manusia/tenaga ahli, benturan kepentingan pegawai antara kepentingan pekerjaan dengan kepentingan pribadinya, yang keduanya sama-sama penting, serta kesibukan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Karo. 2) Segi pembukuan, diantaranya pencarian buku tanah yang tidak

diketemukan, pengisian akta-akta jual beli yang kurang lengkap dan kurang sempurna, berkas-berkas yang diperlukan tidak lengkap atau

kurang lengkap, serta tanah yang akan dialihkan haknya tersebut dalam keadaan sengketa.

b. Faktor ekstern, dalam hal ini dari masyarakat Kabupaten Karo itu sendiri, diantaranya :

1) Banyaknya peralihan hak atas tanah yang dilakukan di bawah tangan yang hanya bermodalkan materai.

2) Masih minimnya pengetahuan masyarakat akan arti pentingnya pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut.

3) Bagi masyarakat pedesaan, biaya untuk melakukan peralihan hak atas tanah sampai didaftarkan peralihan hak tersebut sangat mahal.

4) Banyak masyarakat di pedesaan yang dalam melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanahnya melalui Kepala Desa, yang terkadang karena kesibukan Kepala Desa mengakibatkan pendaftaran peralihan hak atas tanah menjadi tertunda.

3. Dalam pelaksanaan peralihan hak milik atas tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo dihadapai adanya berbagai kendala baik yang dihadapi oleh kantor Pertanahan seperti kurangnya kesadaran masyarakat, citra buruk BPN serta alas hak berbeda dengan data dilapangan. Kedala yang dihadapi masyarakat seperti pemahaman masyarakat kurang, mahalnya biaya pendaftaran dan adanya Investasi Undang-undang perpajakan (BPHTB dan biaya lain). Untuk mengatasi kendala tersebut maka BPN membuat program-program yang dapat menunjang terlaksananya pendaftaran tanah seperti melakukan penyuluhan-penyuluhan kepada

masyarakat dan melalui program PRONA dan bekerjasama dengan pihak Dinas Penindustrian dan Koperasi Kabupaten Karo.

B. Saran

1. Bagi Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah Karo, hendaknya meningkatkan jumlah pegawai / tenaga ahli yang menangani pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut dan meningkatkan produktifitas kerja.Hal ini dilakukan agar kinerja Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah Karo berkesan sangat baik dan lancar.

2. Hendaknya masyarakat Kabupaten Tanah Karo, ketika akan melakukan peralihan hak atas tanahnya dalam hal ini melalui jual beli, harus dibuat oleh dan dihadapan PPAT setempat yang dibuktikan dengan akta jual beli tanah, sekaligus dilakukan pendaftaran peralihan haknya pada Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah Karo, agar peralihan hak tersebut mendapat jaminan kepastian hukum dan kekuatan hukum serta sahnya peralihan tersebut dan hapusnya hak milik dan untuk penerima hak akan mendapat sertipikat atas namanya.

3. Dalam hal ini khususnya kepada Badan Pertanahan Kabupaten Karo agar lebih giat memberikan penyuluhan-penyuluhan kepada masyarakat dimana agar masyarakat lebih antusias dalam mendaftarkan hak miliknya melalui Kantor Pertanahan setempat dan umumnya kepada pemerintah setempat baik itu bupati serta unsur-unsur pemerintahan lainya agar lebih memperhatikan konsep apa yang harus di berikan kepada masyarakat agar permasalahan-permasalahan dapat diminimalkan dalam setiap peralihan

hak milik atas tanah masyarakat setempat sehingga konflik-konflik dapat teratasi.

BAB II

PENDAFTARAN PERALIHAN HAK MILIK

A. Gambaran Umum Objek Penelitian 1. Gambaran Umum Kantor Pertanahan

Kantor Pertanahan Kabupaten Karo didirikan di atas tanah seluas 1,030 m², sedangkan luas bangunannya sendiri adalah 360 m². Adapun jumlah karyawan Kantor Pertanahan Kabupaten Karo adalah 27 orang, yang terdiri atas golongan II berjumlah 6 orang, golongan III berjumlah 19 orang, golongan IV berjumlah 2 orang sedangkan golongan I tidak ada. Wilayah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah Karo, meliputi 17 Kecamatan, yaitu :41

1. Kabanjahe, sebanyak 8 desa dan 5 kelurahan 2. Berastagi, sebanyak 5 Desa dan 4 Kelurahan 3. Tigapanah, Sebanyak 29 Desa

4. Merek, Sebanyak 19 Desa 5. Barusjahe, Sebanyak 19 Desa 6. Simpang Empat, Sebanyak 40 Desa 7. Payung, sebanyak 25 Desa

8. Kutabuluh, Sebanyak 16 Desa 9. Munte, Sebanyak 22 Desa 10.Juhar, Sebanyak 24 Desa

11.Tigabinanga, Sebanyak 18 Desa dan 1 Kelurahan 41

12.Lau Baleng, Sebanyak 13 Desa 13.Mardinding, Sebanyak 10 Desa 14.Tiganderket, Sebanyak 16 Desa 15. Naman Teran, Sebanyak 14 Desa 16. Dolat Rayat, Sebanyak 6 Desa 17.Merdeka, 9 Desa

Kantor Pertanahan Kabupaten atau Kota memiliki tugas sebagai sumber data pertanahan dan sumber pelayanan. Dalam melaksanakan tugas tersebut di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo mengacu kepada Peraturan Pemerintah Nomor 3 Tahun 1998 yaitu tentang peningkatan efisiensi dan kualitas pelayanan masyarakat di bidang pertanahan. Di mana untuk meningkatkan pelayanan kepada masyarakat terutama di bidang pertanahan, Kantor Pertanahan Kabupaten Karo selalu memberi pelayanan yang prima kepada masyarakat melalui sistem loket.

Adapun loket yang dimaksud adalah sebagai berikut : Loket 1: Informasi Pelayanan

Setiap permohonan yang datang ke loket informasi dapat menerima penjelasan mengenai jenis pelayanan yang diinginkan dari petugas loket ini, antara lain: a. Jenis-jenis pelayanan yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo. b. Syarat-syarat permohonan dan jadwal waktu penyelesaian.

c. Besarnya biaya yang diperlukan. Loket 2 : Pelayanan Dokumen

Pemohon menyerahkan berkas melalui loket ini, yang terlebih dahulu diteliti oleh petugas mengenai kelengkapan persyaratan. Apabila persyaratan telah lengkap

maka pemohon akan mendapatkan slip atau tanda bahwa berkas sudah diterima dalam keadaan lengkap. Dan apabila persyaratan belum lengkap maka pemohon akan diberi slip kekurangan berkas dengan keterangan persyaratan yang kurang lengkap dan berkas akan dikembalikan untuk dilengkapi terlebih dahulu. Adapun loket pelayanan dokumen terbagi dalam beberapa loket pelayanan menurut jenis pelayanan pertanahan yang diberikan, antara lain :

a. Loket pengambilan formulir permohonan b. Loket pengecekan sertipikat tanah

c. Loket pelayanan konversi dan pengakuan hak

d. Loket pelayanan permohonan peningkatan hak rumah sederhana atau rumah sangat sederhana dan rumah tempat tinggal dengan luas di bawah 200 m2 e. Loket balik nama, pemisahan, penggabungan roya, hak tanggungan, warisan

dan lain sebagainya

f. Loket permohonan hak atas tanah g. Loket permohonan ijin lokasi

h. Loket permohonan konsolidasi tanah

Pada masing-masing loket tersebut pemohon akan mendapat informasi tentang besarnya biaya yang harus dibayarkan dan kapan permohonan tersebut selesai serta kapan akan diadakan pengukuran.

Loket 3 : Penerimaan Biaya

Pembayaran dilaksanakan melalui loket ini pada Bendaharawan Khusus Penerima (BKP) dan dibukukan sesuai DI (daftar isian) 305, serta kepada pemohon diberikan tanda bukti pembayaran berupa kwitansi sesuai DI (daftar isian) 306.

Loket 4 : Pengambilan Produk

Produk pelayanan pertanahan dapat diambil pada loket ini. Adapun jenis produk pelayanan antara lain :

a. Sertipikat tanah

b. Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah c. Gambar Ukur

d. Surat Keterangan Pendaftaran Tanah

e. Surat Keputusan izin Perubahan Penggunaan Tanah

f. Pelayanan Permohonan Peralihan Hak, Pembebanan Hak, Pencatatan Roya, Pendaftaran sita, dan ganti nama atau ralat nama

g. Pendaftaran Peningkatan Hak

h. Pembuatan Sertipikat Tanah Pengganti yang Rusak atau Hilang Pelayanan Pertanahan pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo meliputi pelayanan kepada masyarakat atau perorangan, Badan Hukum maupun dinas atau instansi pemerintah.42

2. Dasar Hukum dan Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.

Struktur organisasi adalah kerangka yang mewujudkan pola tetap dari hubungan orang-orang yang menunjukan kedudukan wewenang dan tanggung jawab masing-masing dalam suatu kebulatan kerja sama. Berdasarkan Peraturan Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan

42

Kantor Pertanahan, dalam pelaksanaan tugas dan fungsi masing Kantor Pertanahan Kabupaten Karo tidak berdiri sendiri melainkan bersifat terpadu, terkoordinasi, dan terkait satu sama lain. Untuk itu diperlukan koordinasi dan kerja sama antar bagian yang saling terkait dalam kegiatan yang dilakukan.

Adapun Struktur Organisasi Kantor Pertanahan Kabupaten Karo sesuai dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan Kantor Pertanahan sesuai dengan pasal 1 Ayat (2), Pasal 4, Pasal 7, Pasal 11, Pasal 15, Pasal 19, Pasal 23 dan Pasal 27 sebagai berikut: 1. Kanwil BPN dipimpin seorang Kepala Kantor Pertanahan

2. Bagian Tata Usaha terdiri dari:

a. Subbagian Perencanan Dan Keuangan b. Subbagian Kepegawaian

c. Subbagian Umum Dan Informasi

3. Bagian Survei, Pengukuran dan Pemetaan terdiri dari : a. Seksi pengukuran

b. Seksi Pemetaan Tematik c. Seksi Pengukuran Bidang d. Seksi Survei Potensi Tanah

4. Bidang Hak Tanah Dan Pendaftaran Tanah terdiri dari : a. Seksi Penetapan Hak Tanah Perorangan

b. Seksi Penetapan Hak Tanah Badan Hukum c. Seksi Pengaturan Tanah Pemerintah

d. Seksi Pendaftaran, Peralihan, Pembebanan Hak Dan Pejabat Pembuat Akte Tanah

5. Bidang Pengaturan Dan Penataan Pertanaha terdiri dari : a. Seksi Penataguna Tanah

b. Seksi Penataan Kawasan Tertentu c. Seksi Landreform

d. Seksi Konsolidasi Tanah

6. Bidang Pengendalian Pertanahan Dan Pemberdayaan Masyarakat terdiri dari : a. Seksi Pengendalian Pertanahan

b. Seksi Pemberdayaan Masyarakat

7. Bidang Pengkajian Dan Penaganan Sengketa Dan Konflik Pertanahan terdiri dari :

a. Seksi Pengkajian Dan Penaganan Dengketa Dan Konflik Pertanahan b. Seksi Pengkajian Penaganan perkara Pertanahan.43

3. Uraian Kerja Sub Seksi Peralihan, Pembebanan dan PPAT di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.

Berdasarkan Peraturan Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006 Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan Kantor Pertanahan. Sesuai dengan Pasal 44 Ayat (4) “Sub Seksi Peralihan, Pembebanan Hak dan Pejabat Pembuat Aakte Tanah mempunyai tugas menyiapkan pelaksanaan pendaftaran, peralihan hak atas tanah,

43 _{Peraturan Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun}

2006 Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan Kantor Pertanahan.

pembebanan hak tanggungan dan bimbingan PPAT, serta sarana daftar isian di bidang Pendaftaran tanah.”44

a. Membantu Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah dalam melaksanakan tugas di bidang penyelesaian peralihan hak atas tanah, pembebanan hak atas tanah dan bahan-bahan bimbingan PPAT, serta menyiapkan bahan-bahan daftar isian di bidang pengukuran dan pendaftaran tanah.

Uraian tugas tersebut adalah sebagai berikut :

b. Menghimpun dan mempelajari peraturan perundang-undangan, kebijaksanaan, pedoman dan petunjuk teknis serta bahan-bahan lainnya yang berhubungan dengan bidang tugasnya sebagai pedoman dan landasan kerja.

c. Membuat rencana kegiatan yang akan dilaksanakan oleh Sub Seksi Peralihan Hak, Pembebanan Hak dan Konversi sebagai pedoman pelaksanaan tugas. d. Mempersiapkan bahan-bahan dalam rangka pelaksanaan kebijaksanaan,

pedoman dan petunjuk teknis di bidang penyelesaian peralihan hak atas tanah, pembebanan hak atas tanah dan bahan-bahan bimbingan PPAT, serta menyiapkan bahan-bahan daftar isian di bidang pengukuran dan pendaftaran tanah.

e. Melakukan hubungan kerja dalam rangka kelancaran pelaksanaan tugasnya dengan urusan / Sub Seksi di lingkungan Kantor Pertanahan.

44

f. Mencatat permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah pada DI 301 dan permohonan pembebanan hak atas tanah pada DI 208 sesuai disposisi Kepala Seksi.

g. Meneliti dan memeriksa berkas-berkas permohonan.

h. Menyiapkan dan melaksanakan penjilidan Buku Tanah dan Sertipikat Balik Nama serta sertipikat Hipotik.

i. Mengarsip / menjilid Warkah peralihan hak dan pembebanan hak. j. Menerima dan menghimpun laporan bulanan PPAT.

k. Menyiapkan dan menyalurkan bahan-bahan untuk bimbingan PPAT serta memberikan bimbingan teknis mengenai tata cara pembuatan akta peralihan hak dan pembebanan hak atas tanah.

l. Melaksanakan evaluasi dan menyusun laporan pelaksanaan pekerjaan di bidang dibidang penyelesaian peralihan hak atas tanah, pembebanan hak atas tanah dan bahan-bahan bimbingan PPAT, serta menyiapkan bahan-bahan daftar isian di bidang pengukuran dan pendaftaran tanah.

m. Melakukan tugas-tugas lain yang diberikan oleh Kepala Seksi pengukuran dan pendaftaran tanah, sesuai dengan bidang tugasnya.

Hak milik demikian pula setiap peralihan haknya, hapusnya hak, dan pembebanan tanah Hak milik dengan hak-hak lain, harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan dalam hal ini pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, menurut ketentuan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran Tanah. Pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo tidak dilakukan oleh pemohon, tetapi diwakilkan oleh PPAT

selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah. Hal ini dikarenakan tugas dari PPAT tersebut, selain membuat akta jual beli tanah, PPAT tersebut sekaligus wajib mendaftarkan akta jual beli tanah tersebut pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak ditandatanganinya akta jual beli hak atas tanah tersebut baik oleh PPAT yang bersangkutan maupun kedua belah pihak dan para saksi.

Sebelum melakukan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli dan sebelum dilakukannya peralihan hak tersebut, PPAT yang bersangkutan terlebih dahulu melakukan kegiatan pengecekan sertifikat. Pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo ini merupakan salah satu bentuk kegiatan untuk melakukan pencocokan mengenai kesesuaian sertifikat hak atas tanah dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, dalam hal ini adalah buku tanah, dengan cara memperlihatkan sertifikat asli.

Pengecekan sertifikat ini bertujuan untuk menghindari jika dalam buku tanah terdapat perselisihan atau sengketa tanah. Setelah dilakukan peralihan hak atas tanah dengan dibuatkan akta jual beli hak atas tanah dan berkas-berkas lainnya dari pemohon telah lengkap dan memenuhi persyaratan, selanjutnya PPAT yang bersangkutan melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.

Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo adalah salah satu kegiatan pencatatan mengenai peralihan hak atas tanah. Pencatatan peralihan hak atas tanah adalah suatu kegiatan pencatatan administrasi/yuridis bahkan kadang teknis atas beralihnya/berpindahnya

kepemilikan suatu bidang tanah dari satu pihak ke pihak lain. Di mana dalam menyelenggarakan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, pencatatan administrasinya dibukukan ke dalam daftar isian. Daftar isian yang dimaksud di sini adalah daftar-daftar yang dipergunakan untuk melakukan pencatatan administrasi mengenai pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut.

Pendaftaran ini merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan hak tersebut. Pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, didahului dengan pencarian buku tanah pada almari arsip buku tanah. Dimana buku tanah tersebut disusun berdasarkan klasifkasi setiap Kecamatan dalam Kabupaten Karo yang dikelompokan setiap desa. Setiap buku tanah tersebut dijilid dalam satu album. Di mana satu album tersebut diberi nomor 000001-000100, album kedua diberi nomor 000101-000200, dan seterusnya. Arsip buku tanah tersebut disusun secara vertikal dan tertata rapi dalam almari arsip buku tanah.

Setelah itu kemudian dilakukan pencatatan peralihan hak atas tanah yang sudah bersertifikat karena jual beli tersebut dalam buku tanah, sertifikat dan daftar isian, dengan cara :

a. Pencoretan nama pemegang hak lama atau penjual dan pencantuman nama pemegang hak yang baru atau pembeli dalam buku tanah dan dalam sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan, dengan mencatat dalam kedua dokumen tersebut bahwa telah terjadinya jual beli, dan dinyatakan hapus sekaligus menuliskan tanggal dan nomor akta serta nama PPAT yang membuatnya.

Kemudian ditandatangani oleh Kepala Kantor dan dicap dinas Kantor Pertanahan Kabupaten Karo. Pencoretan catatan ini dilakukan demi ketertiban administrasi pertanahan yang merupakan salah satu tujuan catur tertib pertanahan.

b. Nomor hak dan identitas lain, dari tanah tersebut dicoret dari daftar nama penerima hak. Kegiatan Pendaftaran Peralihan Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo sudah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan yang ada, yang dilakukan oleh Sub Seksi Peralihan Hak Pembebanan dan PPAT. Dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan hak atas tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, pemohon harus memenuhi syarat-syarat yang telah ditentukan, yang harus dilampirkan pemohon, khususnya dalam hal ini untuk tanah dengan status hak milik yang sudah bersertifikat antara lain :

1. Sebelum membuat akta maka sertifikat harus dicocokkan terlebih dahulu pada Kantor Pertanahan, apakah sertifikat tersebut masih sesuai dengan data-data dalam buku tanah atau tidak.

2. Akta jual beli yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT. 3. Sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

4. Foto copy KTP penjual (suami dan istri) jika tanah itu didapat dari harta gono-gini dan foto copy KTP pembeli yang disahkan dan telah dilegalisir oleh pejabat yang berwenang.

5. Lembar SSB yang tertulis berapa besar BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) yang harus disetorkan. BPHTB dikenakan apabila transaksi jual beli diatas Rp. 30.000.000. Untuk Kabupaten Tanah Karo

mulai tahun 2004, batas minimal tidak dikenakan BPHTB adalah Rp. 15.000.000. BPHTB ini dikenakan pada pihak pembeli yang besarnya adalah Rp xx – Rp 15.000.000 dikalikan dengan 5% (lima persen).

6. Bukti setor BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) 7. Bukti setor PPh (Pajak Penghasilan) apabila harga jual beli di atas Rp.

60.000.000,00, yang dikenakan kepada penjual.

8. Jual beli tanah pertanian hanya dapat dilakukan apabila pembeli bertempat tinggal (berdomisili) pada satu wilayah kecamatan, dengan letak atas bidang tanah dimaksud dan tidak boleh dipecahkan.45

Untuk tanah yang sudah bersertifikat, jenis hak atas tanah dapat dicatat dalam sertifikat itu, pada halaman sampul dalam dan ditulis pada kolom sebelah kiri atas dari buku tanah. Setelah semua persyaratan terpenuhi, maka Kantor Pertanahan Kabupaten Karo melaksanakan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut. Di mana dalam menyelenggarakan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini pencatatan administrasinya dibukukan ke dalam daftar isian. Daftar isian yang dimaksud di sini adalah daftar-daftar yang dipergunakan untuk melakukan pencatatan administrasi/pembukuan mengenai pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut.

Adapun daftar-daftar isian yang dipergunakan oleh Kantor Pertanahan Kabupaten Karo untuk melakukan pencatatan adanya peralihan hak atas tanah tersebut serta hapusnya hak atas tanah tersebut pada sertifikat dan buku tanah, antara lain :

45

Hasil wawancara dengan bapak Maruli Surya tambunan, kasubdis Peralihan, pembebanan hak dan PPAT pada Kantor Badan Pertanahan Kabupaten Karo

1. DI 208, yaitu daftar isian tentang daftar penyelesaian pekerjaan pendaftaran tanah.

2. DI 301, yaitu daftar isian tentang daftar permohonan pekerjaan pendaftaran tanah.

3. DI 301 A, yaitu daftar isian tentang daftar penyerahan hasil pekerjaan.

4. DI 305, yaitu daftar isian tentang penerimaan uang muka biaya pendaftaran tanah/buku panjer.

5. DI 307, yaitu daftar isian tentang daftar penghasilan negara.

Adapun tata laksana dari Kegiatan Pendaftaran Peralihan Hak Milik yang dilaksanakan di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, adalah :

1. Pemohon membawa dokumen untuk diterima oleh loket I (Loket informasi Pelayanan). Dokumen-dokumen tersebut, adalah seperti yang tersebut di atas 2. Pada petugas loket I (Loket informasi Pelayanan), menerima dan meneliti fisik

dokumen, dengan meneliti kelengkapan materi dokumen, jika lengkap diserahkan ke petugas loket II (Loket Pelayanan dokumen), ika tidak lengkap diserahkan kembali ke pemohon. Setelah itu petugas membuat STTD (Surat tanda Terima Dokumen) dan diberikannya kepada pemohon, untuk diserahkan ke loket II (Loket Pelayanan Dokumen). Untuk kelengkapan dokumen, pada permohonan pendaftaran agar mencantumkan bahwa semua berkas yang menjadi lampiran permohonan ini adalah sah dan apabila dikemudian hari dapat dibuktikan itu palsu, pemohon bersedia dituntut sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

3. Kemudian petugas loket II (Loket Pelayanan Dokumen) membuat SPS (Surat Perintah Setor), dimana SPS (Surat Perintah Setor) asli ini diberikan kepada pemohon. Pemohon dengan membawa asli SPS (Surat Perintah Setor) dan STTD (Surat Tanda Terima Dokumen) untuk melakukan pembayaran ke petugas loket III (Loket Penerimaan Biaya). Sebelumnya petugas loket II (Loket Pelayanan dokumen), menyerahkan dokumen ke petugas loket III (Loket Penerimaan Biaya).

4. Petugas loket III (Loket Penerimaan Biaya), menerima biaya permohonan sesuai dengan SPS (Surat Perintah Setor) yang diperoleh dari pemohon. Setelah menerima biaya kemudian melakukan pencatatan pada DI 305 (Daftar Isian tentang Daftar Penerimaan Uang Muka Biaya Pendaftaran tanah / Buku Panjer). Kemudian dibuatkan kwitansi pada DI 306 (Kwitansi). Pada STTD (Surat Tanda Terima Dokumen) dicantumkan nomor dan tanggal. Kemudian dokumen yang telah dilakukan pencatatan diserahkan kembali ke petugas loket II (Loket Pelayanan dokumen). Dan kepada pemohon diserahkan kwitansi asli, sebagai bukti permohonan biaya Pendaftaran Peralihan Hak Atas Tanah khususnya karena jual beli tersebut.

5. Pada petugas loket II (Loket Pelayanan Dokumen), melakukan pencatatan pada DI 301 (Daftar Isian tentang Daftar Permohonan Pekerjaan Pendaftaran Tanah), sekaligus mencantumkan nomor dan tanggal DI 301 tersebut pada STTD (Surat Tanda Terima Dokumen), yang kemudian diserahkan kembali kepada pemohon.

6. Oleh petugas loket II (Loket Pelayanan dokumen), dokumen tersebut diserahkan ke Kepala Sub Seksi Peralihan Hak Pembebanan dan PPAT.

7. Kepala Sub Seksi Peralihan Hak Pembebanan dan PPAT, setelah menerima dokumen dari petugas loket II (Loket Pelayanan Dokumen), kemudian mempelajari dokumen tersebut dan membuat disposisi. Di mana disposisi tersebut diserahkan ke petugas buku tanah dan sertifikat untuk melaksanakan tugasnya sekaligus diserahkannya dokumen-dokumen tersebut.

8. Pada petugas buku tanah dan sertipikat, melakukan tugas :

a. Mencari buku tanah yang bersangkutan dalam almari arsip buku tanah. b. Mencatat adanya peralihan hak tersebut pada buku tanah dan sertipikat.

Setelah itu dokumen-dokumen tersebut, buku tanah dan sertifikat diserahkan kembali pada Kepala Sub Seksi Peralihan Hak Pembebanan dan PPAT.

9. Kepala Sub Seksi Peralihan Hak Pembebanan dan PPAT, melakukan pengoreksian, setelah dinyatakan lengkap kemudian membubuhkan paraf catatan peralihan pada buku tanah dan sertifikat yang bersangkutan. Setelah itu diteruskan dokumen tersebut dan buku tanah serta sertifikat yang bersangkutan kepada Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah.

10.Kepala Seksi Pengukuran dan Pendaftaran Tanah melakukan pengoreksian dan membubuhkan paraf catatan peralihan pada buku tanah dan sertipikat, untuk kemudian diteruskan dokumen tersebut pada Kepala Kantor Pertanahan. 11.Oleh Kepala Kantor Pertanahan mengoreksi dan menandatangani catatan

buku tanah dan sertifikat. Kemudian diserahkan kembali pada petugas pembukuan.

12.Oleh petugas pembukuan, melakukan pembukuan pada DI 208 (Daftar Isian tentang Daftar Penyelesaian Pekerjaan Pendaftaran Tanah) dan mencantumkan nomor DI 208 pada buku tanah dan sertifikat serta warkah dan membubuhkan stempel garuda pada buku tanah dan sertifikat serta surat ukur, kemudian melakukan pembukuan pada DI 307 (Daftar Isian tentang Daftar Penghasilan Negara). Setelah itu menginformasikan kepada petugas loket II (Loket Pelayanan Dokumen) untuk melakukan pencoretan pada DI 301 (Daftar Isian tentang Daftar Permohonan Pekerjaan Pendaftaran Tanah) bahwa sertipikat telah selesai diproses. Dokumen-dokumen tersebut diserahkan ke petugas arsip selaku petugas yang menyimpan warkah-warkah adanya peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut. Sertipikat yang telah selesai diproses diserahkan ke petugas loket IV (Loket Pengambilan Produk).

13.Pada petugas loket IV (Loket Pengambilan produk), setelah menerima sertipikat kemudian melakukan pencatatan pada DI 301 A (Daftar Isian tentang Daftar Penyerahan Hasil Pekerjaan) untuk penyelesaian produk. Warkah-warkah, buku tanah, sertifikat dipilih/dipisah-pisahkan. Sertifikat asli dikembalikan kepada pemohon, warkah-warkah dan akta jual beli dijilid menjadi satu untuk disimpan di bagian arsip warkah. Serta buku tanah yang telah selesai diproses dikembalikan pada almari arsip buku tanah.

Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang pendaftaran tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 46 Tahun 2002 tentang

pendapatan negara bukan pajak, yang berlaku pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, bahwa pemohon harus membayar biaya untuk melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut sebesar Rp. 25.000 untuk setiap permohonan. Setiap permohonan pendaftaran peralihan hak atas tanah tersebut, dengan alokasi waktu sekitar 11-20 hari.

Biaya tersebut dibayar melalui loket III yaitu pada pelayanan bendaharawan, yang kwitansi sebagai bukti pembayaran permohonan pendaftaran peralihan tersebut. Untuk pendaftaran peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut yang tidak memerlukan pengukuran, maka dalam sertifikat yang bersangkutan dan buku tanah nama pemegang hak yang lama, dilakukan pencoretan dan diganti dengan nama pemegang hak yang baru dan sekaligus dilakukan penulisan mengenai sebab peralihan hak atas tanah tersebut. Pendaftaran peralihan hak atas tanah dengan status hak milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, maka masyarakat Kabupaten Karo, yang mendaftarkan peralihannya di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo akan mendapat jaminan kepatian hukum mengenai pemegang haknya/subjek haknya, jaminan kepastian mengenai haknya, jaminan kepastian hukum mengenai tanah/objeknya, serta sahnya peralihan hak tersebut, selain dari pada itu akan diperoleh pula surat tanda bukti hak yang sah dan kuat yang disebut sertifikat hak atas tanah.

Jadi tugas Kantor Pertanahan khususnya Kantor Pertanahan Kabupaten Karo dalam hal ini adalah hanya melakukan pencatatan mengenai adanya peralihan hak atas tanah. Pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik karena jual beli di Kantor Pertanahan Kabupaten Tanah Karo ini telah terjadi manakala sudah

dialihkan oleh PPAT setempat, yang dibuktikan dengan akta jual beli tanah dan telah ditandatanganinya oleh kedua belah pihak serta telah didaftarkannya peralihan haknya tersebut pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.

Setelah pelaksanaan peralihan hak atas tanah tersebut selesai, selanjutnya sertipikat hak atas tanah tersebut yang sudah dinyatakan sah berpindah tangan dan telah didaftar pada Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, diserahkan kepada pemegang / pemilik hak atas tanah yang baru.46

4. Manfaat Pelaksanaan Pendaftaran Hak Milik Untuk Kelangsungan Kepemilikan Hak Atas Tanah.

Dalam era pembanguanan dewasa ini, khususnya di bidang pertanahan, maka sasaran pembangunan dibidang pertanahan adalah terwujudnya tertib pertanahan.

Masalah tanah di Indonesia telah mendapat perhatian yang sangat luas dan mendalam dikalangan masyarakat. Pasal 19 UUPA memerintahkan diselenggarakannya Pendaftaran Tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum. Pendaftaran tanah ini sangat penting dan tanah tersebut didaftarkan untuk kepentingan dari pengguna terhadap tanah, sehingga akan terlihat dari manfaat tanah tersebut. Arti pendaftaran tanah adalah untuk memberikan kejelasan atau keterangan supaya tidak menimbulkan permasalahan dalam bidang pertanahan terutama terhadap status tanah tersebut.

46 _{Hasil wawancara dengan, Jeremias Silalahi, Kasi Hak Tanah dan Pendaftaran}

Dewasa ini pembicaraan mengenai tanah sudah merupakan pembicaraan yang menyangkut hidup dan penghidupan manusia. Hal ini terjadi baik di perkotaan maupun di pedesaan, tidak terkecuali di Kabupaten Karo. Memang sering kita dengar bahwa timbul konflik tentang tanah ini karena orangnya tidak menuruti hukum tanahnya, boleh jadi soal timbul karena sangketa batas, boleh jadi karena ada pemerintah konversi lantas tidak dikonversi. Dan yang paling mendasar karena tidak punya sertifikat atau setrtifikatnya telah dirubah dengan tujuan kepentingan masyarakat.47

Demikian pula halnya pelayanan di bidang pertanahan terutama dalam pengurusan hak-hak tanah seperti prosedur permohonan hak-hak atas tanah sampai kepada penerbitan sertifikat oleh masyarakat. Pelayanannya masih dirasakan berbelit-belit disamping banyak dijumpai pengutan-pungutan tambahan,

Sampai sekarang ini sering dijumpai terjadinya penguasaan pemilikan dan penggunaan tanah oleh oknum-oknum yang tidak sesuai atau melanggar ketentuan peraturan perudang-undangan pertanahan yang berlaku, seperti penguasaan tanah tanpa dilandasi sesuatu hak oleh orang-orang atau badan hukum maupun adanya jual beli dibawah tangan. Hal ini dapat disebabkan karena disamping belum dipahaminya ketentuan peraturan di bidang pertanahan yang berlaku juga adanya unsur kesenjangan untuk mencari keuntungan pribadi, sehingga dapat membawa akibat-akibat yang negatif yang dapat merugikan pihak lain serta menjadi sumber persangketaan tanah.

47

sering terjadinya sertifikat atas tanah palsu, buku tanah hilang dan sebagainya. Hal demikian menunjukkan bahwa belum tertibnya Admiistrari Pertanahan.

Bagi tanah-tanah yang pemiliknya terdiri dari beberapa orang seperti tanah adat (tanah yang bersifat publiekrechtelijke), awalnya pendaftaran tanah bukan sebagai hal yang penting dilakukan atasnya. Sebab yang diprioritaskan adalah fungsi haknya yakni bagaimana supaya dapat memberikan manfaat bagi seluruh anggota keluarga sekawasan yang hidup diatas tanah. Namun akibat perkembangan kehidupan manusia yang satu sama lain tidak mempunyai nasib yang sama dalam mengembangkan hidupnya, sudah barang tentu tanah milik bersama akan menjadi sasaran untuk dikeluarkan bahagianya dari kepemilikan bersama tersebut. Proses seperti ini bukan semakin lama menjadi kegiatan manusia yang tidak terelakkan di atas tanah-tanah adat. Akhirnya milik bersama yang sifatnya publiekrechtelijke semakin terindividualisasikan menjadi milik privat. Tidak mungkin ditahan untuk menjadi benda/ barang milik yang tidak dapat dialihkan dan beralih dari kepemilikan bersama tersebut.

Ditengah-tengah terindividualisasinya hak-hak yang pada awalnya hak bersama, lembaga Pendaftaran Tanah menjadi alat yang paling utama dan mendasar untuk menegakkan individualisasi kepemilikan hak atas tanah tersebut. Sebaiknya dengan Pendaftaran Tanah ini dilakukan akan dapat mengamankan hak-hak atas tanah perorangan atau milik sekelompok masyarakat dan badan

hukum. Sehingga pemiliknya dapat terlindungi secara yuridis dan teknis untuk dugunakan, dialihkan dan atau diikatkan sebagai jaminan hutang pemiliknya.48

Diselenggarakanya pendaftaran tanah yang efektif akan memungkinkan barangsiapapun yang berkepentingan dengan mudah membuktikan haknya atas

Sama halnya seperti yang terjadi di Kabupaten Karo untuk menjaga agar tidak terkjadi sengketa tanah, perlu diadakan Pendaftaran Tanah sebab dengan dilakukannya Pendaftaran Tanah maka pihak-pihak yang berkepentingan akan mengetahui status tanah dan hak yang ada diatsnaya, subjek hak atas tanah dan batas-batasnya. Pendaftaran tanah yang dilakukan dengan melalui prosedur sebagaimana yang ditentukan oleh undang-undang akan merupakan kekuatan hukum atau kepastian hukum dan kepastian hak.

Untuk memperoleh kepastian hukum dan kepastian hak atas tanah, UUPA telah meletakkan kewajiaban kepada pemerintah untuk melaksanakan pendaftaran tanah yang ada diseluruh Indonesia disamping bagi para pemengang hak untuk mendaftarkan hak atas tanah yang ada padanya sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Dengan adanya peraturan-peraturan yang tertulis akan memungkinkan barang suapapun yang berkepentingan dengan mudah mengetahui hukum yang bagaimana yang berlaku dan berwenang serta kewajiban-kewajiban apa yang ada padanya bersangkutan dengan tanah yang dipunyainya.

48 _{M.Yamin., Problematika Mewujudkan Jaminan Kepastian Hukum Atas Tanah} Dalam Pendaftaran Tanah, Pidato Pengukuhan, Medan, 2 September 2006, hal.7.

tanah yang dipunyai dan mengetahui hal-hal yang perlu diketahui mengenai tanah-tanah kepunyaan pihak lain, baik segi-segi teknis kadaster maupun yuridisnya.49

Oleh sebab itulah, didalam UUPA khususnya Pasal 19 memerintahkan diadakanya Pendaftaran Tanah. Pasal 19 UUPA ditunjukan kepada pemerintah untuk melaksanakan Pendaftaran Tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia ada merupakan kewajiban pemerintah sebagai penguasa tertinggi terhadap tanah. Selain itu Pasal 23. 32 dan Pasal 38 UUPA yang menyatakan bahwa hak milik, hak guna usaha, dan hak guna banguan setiap peralihan, hapusnya dan pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan merupakan kewajiban bagi yang mempunyai hak tersebut dengan maksud agar mereka mendapat kepastian hukum tentang hak itu. Memang kewajiban itu perlu ditegaskan, kalu

Telah kita sadari bahwa masalah pertanahan realitanya pada dewasa ini menjadi problem dan telah banyak masalah pertanahan ini yang menimbulkan perselisihan antara pihak-pihak yang bersangkutan. Oleh karena itu penanganan tugas keagrariaan dengan cara kerja yang konsepsional dan berprogram meliputi semua fungsi yang ada yaitu tata guna tanah, fungsi landreform, pengurusan hak-hak atas tanah dan pendaftaran tanah yang didukung oleh administrasi yang baik.

Kepastian hukum dan kepastian hak terhadap pemilikan hakl-hak atas tanah adalah sangat penting sekali, untuk menghindari dan mencegah adanya pertentangan dan perselisihan yang ditimbulkan oleh problema ini.

49 _{Djoko Prakoso dan Budiman Adi Purwanto., Eksistensi Prona Sebagai} Pelaksanaan Mekanisme Fungsi Agraria, Ghalia Indonesia, 1985, hal 20.

tidak mungkin yang mempunyai hak tersebut tidak mengetahuii kewajiban atau melalaikan kewajibannya itu, padahal secara keseluruhan usaha pendaftaran tanah yang dibebankan kepada pemerintahan sudah mengeluarkan tenaga dan biaya yang banyak, akan menjadi sia-sia tanpa adanya dukungan orang yang mempnyai hak-hak tersebut diatas.50

Penerbitan sertifikat hak atas tanah di Kabupaten Karo sudah mencapi 70% dengan demikian menunjukan bahwa penguasaan tanah di daerah in sudah mempunyai alas hak yang kuat sehingga apa yang diinginkan oleh tertib pertanahan yaitu untuk menumbuhkan kepastian hukum sebagai pengayoman atas penggunanan/ penguasaaan tanah telah tercapai. Artinya sengketa mengenai penguasaan atas tanah maupun penguasaan tanah tanpa hak yang sering terjadi dapat diatasi. Karena dengan adanyan pendaftaran tanah maka kepemilikan dan penguasaan tanah telah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

51

Salah satu tujuan dari pendaftaran tanah adalah untuk terselenggaranyan tertib administrasi pertanahan. Hal ini dapat dilihat dalam bunyi Pasal 3 PP Nomor 24 Tahun 1997. Tertib administrasi maksudnya bahwa seluruh berkas-berkas dari kanror pertanahan tersebut harus sudah tersimpan dengan baik dan teratur sehingga sangat mudah sekali jika akan mencari suatu data yang

50

K.Wantjik Saleh., Hak Anda Atas Tanah, Ghalia Indnesia, Jakarta, 1977, hal. 22.

51

diperluakan, terbukti dari adanya sejumlah buku-buku yang yang tersedia dalam menunjang Pendaftaran Tanah.52

52 _{Zaidar., Dasar Filosofis Hukum Agraria, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2004,}

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Tanah sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa merupakan sumber daya alam yang sangat diperlukan manusia untuk mencukupi kebutuhan baik yang langsung untuk kehidupanya seperti misalnya untuk bercocok tanam guna mencukupi kebutuhannya (tempat tinggal/ perumahan), maupun untuk melaksanakan usahanya seperti untuk tempat perdagangan, Industri, Pendidikan, pembangunan sarana dan perasarana lainya.1

Masalah yang paling mendasar yang dihadapi bidang pertanahan adalah suatu kenyataan bahwa persediaan tanah yang selalu terbatas sedangkan

Lebih dari itu tanah juga mempunyai hubungan emosional dengan Manusia. Setiap orang tentu memerlukan tanah, bukan hanya dalam kehidupannya saja, untuk meninggalpun manusia masih memerlukan tanah sebagai tempat peristirahatan. Manusia hidup senang serba kecukupan jika mereka dapat menggunakan tanah yang dikuasai atau dimilikinya sesuai dengan hukum alam yang berlaku, dan manusia akan dapat hidup tentram dan damai jika mereka dapat menggunakan hak-hak dan kewajibannya sesuai dengan batas-batas tertentu dalam hukum yang berlaku yang mengatur kehidupan manusia itu dalam masyarakat.

1

kebutuhan manusia akan tanah selalu meningkat. Sengketa ini tidak hanya terjadi di perkotaan tetapi juga di Desa, sehingga tidak jarang kita mendengar bahwa tanah merupakan masalah yang rawan. Untuk menghindari adanya sengketa, masyarakat mengiginkan adanya suatu kepastian hukum atas bidang-bidang tanah.2

Karenanya oleh pemerintah kebijakan mengenai tanah ini diatur dalam berbagai ketentuan Peraturan Perundang-undangan. Pada jaman penjajahan Belanda diatur dalam Agrarische Wet, Agrariche besluit, Domeinverklaring3

2

A.P.Parlindungan., Pendaftaran Tanah Di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 1999, hal.1.

3 ₃

Setelah berkuasa di Indonesia, pemerintah Belanda memberlakukan hukum tanah yang terdapat di Belanda yang dibuat di Belanda pada Tahun 1870, yang bertujuan utama diberlakukannya Agrarische wet (AW) ini adalah membuka kemungkinan dan memberikan jaminan hukum kepada para pengusaha swasta untuk dapat berkembang di Hindia Belanda. Ketentuan yang terdapat dalam

Agrarische we (AW) pelaksanaannya diatuar lebih lanjut oleh beberapa peratuaran dan keputusan, diantaranya adalah Agrarische Besluit tersebut dimuat sebuah pernyataan asas yang sangat penting bagi perkembangan dan pelaksannaanya hukum tanah administratif Hindia Belanda. Asas tersebut dinilai kurang memnghargai , bahkan memerkosa hak-hak rakyat atas tanah yang bersumber pada hukum adat. Dalam ketentuan asas tersebut dinyatakan bahwa “…semua tanah yang pihak lain tidak dapat membuktikan sebagai hak eigendomnya, adalah domei (milik) Negara. Ketentuan yang terdapat dalam asas tersebut lazim disebut Domein Verklaring (Pernyataan Domein). Lihat Supriadi; Hukum Agraria (Jakarta : Sinar Grafika, 2007), hal.48 dan 49.

dan sebagainya mengenai tanah untuk kepentingan penjajah antara lain perkebunan-perkebunan yang ada di Indonesia diberikan kepada perusahaan-perusahaan Belanda. Demikian juga perlindungan terhadap hak-hak atas tanah diberikan kepada kaum penjajah seperti hak eigendom adalah hak milik yang mutlak pada umumnya diberikan kepada kaum penjajah serta diberikan kepastian hukumnya dengan mendaftarkan hak-hak tersebut dalam daftar, kemudian diberikan tanda

bukti hak atas tanah tersebut. Sedangkan kepada penduduk pribumi/rakyat Indonesia yang tunduk pada hukum adat tidak diberikan bukti hak atas tanah dan kalaupun ada hanya berupa bukti pembayaran pajak saja, seperti Girik, Pipil, Ketitir dan lain sebagainya.4

Manusia dalam mengejar kepentingan hidupnya ada yang didasari oleh itikad baik dan ada pula yang didasari itikad buruk. Satu dengan lainya mengadakan interaksi dalam masayarakat. Mengenai kepentingan mereka terhadap tanah dan penggunaanya, tidak jarang sebenarnya manusia mempunyai hak, dikebiri atau dirampas haknya oleh mereka yang tidak berhak seperti pada masa sebelum berlakunya UUPA karena nafsu atau itikad tidak baik mengakibatkan manusia itu inggin menguasai tanah yang bukan miliknya sehinnga menimbulkan kerugian bagi orang lain. Oleh sebab itu Pendaftaran Tanah perlu dilakukan untuk mencegah kerugian-kerugian yang menimpa pihak yang sah.5

4 _{Suardi., Op.cit, hal. 2.} 5

G.Kartasapoetra., dkk, Hukum Tanah Jaminan UUPA Pendayagunaan Tanah, Rineke Cipta, Jakarta,1991, hal.136.

Namun ketidakpastian hukum menyebabkan kekhawatiran pihak-pihak yang akan menguasai sebidang tanah karena peralihan hak ataupun kreditur yang akan memberikan kredit dengan jaminan sebidang tanah. Permasalahan ini sering terjadi pada waktu pemindahan hak atas tanah berlangsung, maka yang penulis maksudkan dengan peralihan hak milik adalah suatu perbuatan hukum yang bertujuan memindahkan hak dari satu pihak ke pihak lain yaitu hak milik atas tanah.

Sebagian besar masyarakat di Kabupaten Tanah Karo mempunyai hak atas tanah dengan status hak milik. Hak Milik di sini merupakan hak atas tanah yang terkuat, maksudnya adalah bahwa hak ini merupakan hak yang paling kuat bila dibandingkan dengan hak-hak lainnya. Dengan terselenggaranya pelaksanaan pendaftaran tanah di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, maka masyarakat Kabupaten Karo yang melakukan pendaftaran peralihan hak tersebut pada pendaftaran peralihan hak atas tanah khususnya hak milik, akan mendapat jaminan kepastian hukum mengenai telah terjadinya peralihan hak atas tanah tersebut, selain daripada itu akan diperoleh pula surat tanda bukti hak yang sah dan kuat yang disebut dengan sertipikat hak atas tanah. Jaminan kepastian hukum yang dimaksud di sini meliputi :

1. Kepastian hukum mengenai orang/Badan Hukum yang menjadi pemegang hak atas tanah. Kepastian mengenai siapa yang memiliki sebidang tanah atau subjek hak.

2. Kepastian hukum bidang tanah yang dimilikinya. Hal ini menyangkut letak, batas serta luas bidang tanah/objek hak.

3. Kepastian hukum mengenai hak atas tanahnya. Demikian juga pada Pasal 19 Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 05 Tahun 1960 disebutkan bahwa : “Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah.”6

6 _{Undang-Undang Nomor 05 Tahun 1960. Tentang Peraturan Dasar Pokok} Agraria, Cetakan Ke-II, Yokyakarta: Penerbit Pusaka Merah Putih, 2007, Hal.16.

Memperhatikan arti pentingnya pendaftaran peralihan hak atas tanah khususnya hak milik tersebut, kenyataannya masih banyak masyarakat khususnya di Kabupaten Karo yang dalam melakukan peralihan hak atas tanahnya belum didaftarkan peralihannya pada Kantor Pertanahan setempat dalam hal ini Kantor Pertanahan Kabupaten Karo, dan dalam proses penyelesaian pekerjaan pendaftaran peralihan hak milik ini terdapat berbagai macam hambatan yang menyebabkan proses pendaftaran peralihan hak milik atas tidak selesai tepat pada waktunya.

Untuk itu perlu kajian lebih lanjut tentang sejauh mana pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo beserta hambatan-hambatan apa yang terjadi dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik tersebut di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo. Berdasarkan uraian tersebut di atas, maka penulis tertarik untuk mengadakan penelitian dengan judul : “PROBLEMATIKA PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK MILIK DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KARO”

B. Rumusan Masalah

Pengaturan tentang tanah sebagai sarana untuk memenuhi kebutuhan dasar manusia dapat dilihat dalam berbagai Peraturan Perundang-undangan. Kesadaran akan pentingnya fungsi tanah terkait dengan Hak Asasi Manusia (HAM) mulai dirasakan semenjak Era Reformasi. Diawali dengan terbitnya Undang-undang Nomor 39 Tahun 1999 tentang Hak Asasi Manusia, arti penting hak untuk hidup, mempertahankan hidup dan meningkatkan taraf kehidupan (Pasal 9 Ayat (1)) itu

memerlukan ketersediaan tanah untuk pemenuhan hak atas kesejahteraan berupa hak milik, yang dapat dipunyai bagi diri sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain untuk pengembangan dirinya bersama-sama dengan masyarakat. Hak milik yang mempunyai fungsi sosial itu dilindungi dari tindakan sewenang-wenang dari pihak lain, sehingga ketika hak milik itu diperlukan untuk kepentingan umum, maka harus diberikan ganti kerugian yang wajar dan segera dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan (Pasal 36, Pasal 37).7

1. Bagaimanakah Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo?

Dengan semakin meningkatnya pertumbuhan penduduk dan kebutuhan manusia akan tanah menyebabkan kedudukan tanah menjadi sangat penting terutama menyangkut kepemilikan, penguasaan dan penggunaannya. Mengingat kebutuhan untuk menempati tanah selalu meningkat akan mendorong laju tingkat peralihan hak.

Berdasarkan uraian latar belakang di atas, maka rumusan masalah yang dapat penulis sampaikan adalah sebagai berikut :

2. Hambatan-hambatan Apa Sajakah Yang Terjadi Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo?

3. Upaya Apakah Yang Dilakukan Kantor Pertanahan Kabupaten Karo Untuk Mengatasi Hambatan-Hambatan Dalam Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo?

7 _{Maria S.W Sumardjono., Tanah Dalam Perspektif Hak Ekonomi Sosial Dan} Budaya, Jakarta: Penerbit Buku Kompas, 2009, hal. 3.

C. Tujuan dan Manfaat Penulisan

Adapun tujuan yang ingin dicapai dalam penulisan skripsi ini adalah : 1. Untuk mengetahui bagaimana pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik di

Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.

2. Untuk mengetahui hambatan-hambatan yang terjadi dalam pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.

3. Upaya apakah yang dilakukan pihak kantor Pertanahan Kabupaten Karo dalam memperkecil hambatan-hambatan dalam pelaksanaan pendaftran peralihan hak milik tersebut.

Manfaat yang diharapkan dari penulisan skripsi ini adalah : 1. Bersifat teoritis

b. Untuk menambah wawasan keilmuan bagi mahasiswa mengenai Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.

c. Bagi Kantor Pertanahan selaku instansi yang ditunjuk oleh pemerintah untuk memberikan pelayanan kepada masyarakat di bidang pertanahan dapat dijadikan sebagai pedoman dalam menentukan kebijakan di bidang pertanahan.

d. Sebagai bahan kajian secara sistimatis dan mendalam tentang Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Milik.

2. Bersifat praktis

a. Dapat dijadikan sebagai masukan bagi Kantor Pertanahan Kabupaten Karo dalam meningkatkan produktifitas kerja dan pelayanan dalam hal Pelaksanaan Pendaftaran Peralihan Hak Milik.

b. Dapat memberi masukan kepada masyarakat di Kabupaten Karo mengenai bagaimana tata cara mengajukan permohonan Pendaftaran Peralihan Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.

c. Dapat memberi masukan kepada masyarakat di Kabupaten Karo mengenai arti pentingnya dengan adanya Pendaftaran Peralihan Hak Milik di Kantor Pertanahan Kabupaten Karo. Dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum dan kekuatan hukum atas diadakannya peralihan hak atas tanah tersebut.

D. Keaslian Penulisan

Penulisan ini dilakukan atas inisiatif sendiri dan tentunya dengan berbagai masukan dari pihak yang membantu penulisan ini. Karena melihat bahwa Tanah sangatlah penting bagi kehidupan manusia dan hak milik rakyat haruslah mendapat jaminan hukum dari pemerintah dengan mendaftarkan hak milik atas tanah tersebut.

Disamping itu banyak masyarakat sebenarnya belum menyadari pentingnya pendaftaran hak milik untuk kepastian hukum, bahkan banyak sekali masyarakat yang tidak tahu menahu mengenai sebatas manakah hak miliknya tersebut. Masyarakat beranggapan bahwa dengan surat-surat atau akta yang biasa

saja (misalnya Akta Camat, Surat perjanjian jual beli tanah dan lain-lain) itu sudah cukup untuk menunjukkan bahwa mereka adalah pemiik tanah yang sah secara hukum.

Kurangnya sosialisasi dan kesadaran masyarakat terhadap hak-haknya terhadap tanah inilah yang melatar belakangi penuliasan ini. Penulisan ini belum pernah dibuat oleh mahasiswa Fakultas Hukum Universiatas Sumatera Utara sebelumnya. Kalaupun ada kesamaan, hal itu pasti dilakukan dengan tidak sengaja dan tentunya dengan pendekatan permasalahan yang berbeda.

Penulis ini juga dilengkapi dengan adanya kutipan-kutipan dari berbagai sumber tertentu yang telah disebutkan di atas dengan tidak bermaksud untuk mengurangi manfaat, tujuan dan keaslian dari penuisan ini.8

E. Tinjauan Pustaka

1. Pengertian Pelaksanaan Pendaftaran Tanah

Pelaksanaan Pendaftaran tanah dimaksudkan untuk memberikan jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan. Pemberian jaminan kepastian hukum dibidang pertanahan, pertama-tama memerlukan tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas, yang dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan jiwa dan isi ketentuan-ketentuannya.9

Disamping itu, untuk mengatasi kasus-kasus pertanahan diperlukan juga terselenggaranya pendaftaran tanah, yang memungkinkan bagi pemengang hak atas tanah untuk dengan mudah membuktikan haknya atas tanah yang

8_Ibid.,hal.8. 9

dikuasainya. Dan bagi para pihak yang berkepentingan seperti calon pembeli dan kreditur untuk memperoleh keterangan yang diperlukan mengenai tanah yang menjadi objek perbuatan hukum yang akan dilakukan, serta bagi pemerintah yang melaksanakan kebijaksanaan pertanahannya. Sehubungan dengan itu UUPA memerintahkan diselenggarakanya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum sebagai yang dimaksud diatas. Hal ini dapat dilihat dalam pasal 19 Ayat (1) UUPA yang menyebutkan bahwa :

“Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peratuaran Pemerintah”

Berdasarkan perintah Pasal 19 Ayat (1) UUPA tersebut maka pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 sebagai telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.10

Pendaftaran tanah berasal dari kata cadastre (bahasa Belanda kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman), menunjukan kepada luas, nilai dan kepemilikan ( atau lain-lain alas hak) terhadap suatu bidang tanah. Kata ini berasal dari bahasa latin “capitastrum” yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah Romawi ( capotatio Torrens. Dalam arti yang tegas cadastre adalah record ( rekaman daripada lahan-lahan, nilai daripada tanah dan pemengang haknya dan untuk kepentingan perpajakan). Dengan Demikian cadastre merupakan alat yang tepat untuk memberikan uraian dan

10 _{S.Chandra., Perlindungan Hukum Terhadap Pemengang Sertifikat Hak Atas} Tanah, Pustaka Bangsa Press, Medan, 2006, hal.6.

identifikasi dari lahan tersebut dan juga sebgai continous recording (rekaman yang berkesinambungan) dari hak atas tanah.

Peraturan pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 memberikan pengertian Pendaftaran Tanah tekanannya pada penyelenggara kegiatan, terutama penyelenggara kegiatan pengukuran desa demi desa.

Pasal 1 : Pendaftaran tanah diselenggarakan oleh jawatan pendaftaran tanah menurut ketentuan-ketentuan dalam peraturan pemerintah ini dan mulai pada tanggal ditetapkan oleh Menteri Agraria untuk masing-masing daerah.

Pasal 2 : Pendaftaran tanah diselenggarakan desa demi desa atau daerah-daerah setingkat dengan itu.11

“Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegitan yang dilakukan oleh Negara/ pemerintah secara terus-menerus dan terukur berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah tertentu yang ada di wilayah-wilayah tertentu, pengolahan, penyimpanan dan penyajian bagi kepentingan rakyat, dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan termasuk penerbitan tanda buktinya dan pemeliharaanya”

Sedagkan pengertian Pendaftaran Tanah Menurut Praturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dalam Pasal 1 Ayat (1) menyebutkan bahwa Pendaftaran Tanah adalah :

“Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya”

Boedi Harsono mengartikan bahwa :

12

11_{Ibid., hal.13.} 12

2. Pengertian Peralihan Hak

Peralihan/pemindahan hak adalah suatu “perbuatan Hukum” yang bertujuan memundahkan hak atau barang/benda bergerak atau tidak bergerak.13

Dengan demikian PPAT bertugas untuk membuat, mencatat dan melaporkan setiap akta yang dibuatnya supaya terjadi koordinasi dan pengawasan terhadap setiap bidang tanah yang akan beralih/berpindahnya hak kepada orang lain. Dengan adanya pencatatan dan pengawasan yang dilakukan Kantor Yang dimaksud dengan pendaftaran peralihan hak atas tanah adalah kegiatan pencatatan mengenai peralihan hak atas tanah. Pencatatan peralihan hak atas tanah adalah suatu kegiatan pencatatan administrasi/yuridis bahkan kadang teknis atas beralihnya / berpindahnya kepemilikan suatu bidang tanah dari satu pihak ke pihak lain. Di mana dalam menyelenggarakan pendaftaran peralihan hak atas tanah ini pencatatan / pembukuannya dibukukan kedalam daftar isian.

Daftar isian yang dimaksud di sini adalah daftar-daftar yang dipergunakan untuk melakukan pencatatan administrasi mengenai peralihan hak atas tanah. Pendaftaran ini merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan hak tersebut.Pendafataran peralihan hak milik merupakan kewajiban bagi setiap orang yang melakukan peralihan hak milik tersebut. Pendaftaran peralihan hak milik atas tanah tersebut, dilakukan oleh Kantor Pertanahan setempat yang dalam melaksanakan tugasnya dibantu oleh PPAT selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah, bila syarat-syarat pendaftaran peralihan hak tersebut dipenuhi.

13 _{Jhon Salindeho., Masalah Tanah Dalam Pembangunan, Penerbit Sinar}

Pertanahan dengan dibantu oleh PPAT maka setiap perbuatan hukum mengenai hak atas tanah tersebut dapat dikontrol dan diawasi. Menurut Pasal 45 Ayat 1, 2 dan 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997, menyatakan bahwa :

(1) Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini tidak dipenuhi : a. Sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah tidak

sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor Pertanahan;

b. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 Ayat 1 tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41, kecuali dalam keadaan tertentu sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 Ayat 2;

c. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap;

d. Tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang bersangkutan;

e. Tanah yang bersangkutan merupakan objek sengketa di pengadilan;

f. Perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal atau dibatalkan oleh putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap; atau

g. Perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 Ayat 1 dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh Kantor Pertanahan.

(2) Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis, dengan menyebut alasan-alasan penolakan itu.

(3) Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan, disertai pengembalian berkas permohonannya, dengan salinan kepada PPAT atau Kepala Kantor lelang yang bersangkutan.

Adapun ketentuan mengenai kewajiban bagi PPAT untuk segera melakukan pendaftaran peralihan hak atas tanah khususnya hak milik yakni pada Pasal 40 Ayat 1 dan 2, yang menyatakan bahwa :

a. Selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta yang bersangkutan, PPAT wajib menyampaikan akta yang dibuatnya berikut dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan untuk didaftar.

b. PPAT wajib menyampaikan pemberitahuan tertulis mengenai telah disampaikannya akta sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) kepada para pihak yang bersangkutan.

Dengan demikian pendaftaran peralihan hak milik atas tanah karena jual beli, adalah kegiatan untuk mendaftarkan tanah miliknya yang telah dilakukan peralihan haknya melalui jual beli, yang dibuktikan dengan akta jual beli tanah yang dibuat oleh dan dihadapan PPAT selaku Pejabat Pembuat Akta Tanah pada Kantor Pertanahan setempat. Hal ini dilakukan agar perbuatan hukum mengenai peralihan hak milik atas tanah karena jual beli tersebut mempunyai kekuatan hukum dan jaminan kepastian hukum telah diadakannya jual beli tanah tersebut.

Menurut Pasal 37 Ayat 1 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menyatakan bahwa :

KATA PENGANTAR

Assalamu Alaikum Wr.Wb.

Puji dan Syukur, penulis ucapakan kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan Rahmat, Hidayah serta Inayah-Nya kepada saya, sehingga saya dapat menyelesaikan skripsi ini dengan judul “PROBLEMATIKA PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK MILIK DI KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KARO”.

Ucapan terimakasih yang tidak pernah biasa terbalas oleh seorang anak adalah kepada kedua orang tuanya, tentu hanya dengan kata-kata dan tulisan ini yang bisa saya sampaikan kepada kedua orang tua saya tercinta Ayahanda Nur Muhammad Nasution dan Ibunda Kartini Lubis yang telah membesarkan saya, mendidik hingga saya dewasa, dan perhatian yang begitu berharga yang mungkin tidak semua anak didunia ini mendapatkan perhatian kedua orang tuanya seperti saya. Dan Mudah-mudahan dengan saya mendapatkan gelar sarjana hukum ini dapat memberikan kebahagian bagi kedua orang tua saya tercinta, dan juga tentu penulis tidak lupa mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah membantu penulis baik secara moral atau materil, antara lain :

1. Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, M.Sc (CTM), Sp.A(K) Rektor Universitas Sumatera Utara.

2. Prof. Dr. Runtung Sitepu.,SH.,Mhum selaku Dekan Fakultas Ilmu Hukum Universitas Sumatera Utara Medan.

3. Prof. Dr. Pendastaren Tarigan,SH,Mhum, selaku ketua departemen administrasi negara Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

4. Prof. Dr. Muhammad Yamin Lubis,SH.,MS.,CN, selaku Ketua Jurusan kekhususan Hukum Agraria Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sekaligus sebagai dosen pembimbing saya dalam menyelesaikan skripsi ini.

5. Zaidar, SH.,Mhum, selaku dosen Hukum Agraria dan juga sekaligus dosen pembimbing saya yang telah banyak membantu memberikan masukan-masukan dalam penulisan skripsi ini sehingga terselesaikan dengan baik.

6. Abang saya Boloansyah Nasution, yang telah banyak membantu memberikan dorongan kepada saya serta membantu kedua orang tua kami sehingga kulliah saya dapat terselesaikan dengan baik.

7. Tentu yang tidak akan pernah saya lupakan kawan-kawan pengurus HMI (Himpunan Mahasiswa Islam) FH-USU, yang telah membantu saya selama menjalankan perkulliahan. Dan merupakan suatu organisasi yang telah banyak mendidik saya menempah diri menjadi seorang yang selalu optimis yang mengajarkan saya bahwa dalam perjuangan itu harus tetap “Yakin Usaha Sampai.”

8. Kepada kedua orang tua Maya Sari, yang telah memberikan bantuan kepada saya selama melaksanakan penelitian dalam menyelesaikan skripsi ini, yang tidak akan pernah dapat saya lupakan dan hanya Allah yang dapat membalasnya nanti.

Serta semua pihak yang telah membantu penulis dalam menyelesaikan skripsi ini, yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu. Semoga Allah SWT memberikan balasan yang setimpal atas segala jasa-jasanya, sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan baik.Penulis menyadari bahwa penyusunan skripsi ini masih banyak kesalahan dan kekurangan.Meskipun usaha kesempurnaan telah penulis lakukan semaksimal mungkin. Oleh karena itu kritik dan saran pembaca sangat penulis harapkan. Akhir kata, semoga skripsi ini bermanfaat bagi penulis pada khususnya, maupun bagi pembaca pada umumnya.

Bilahi Taufik Walhidayah Wassalamu Alaikum Wr.Wb. Yakin Usaha Sampai…

Penulis,

Medan, 17 Agustus 2010

Nim : 060200162

DAFTAR ISI

Halaman

HALAM PENGESAHAN

ABSTRAKSI

KATA PENGANTAR ...

DAFTAR ISI ...

BAB I PENDAHULUAN

A. Latar Belakang ... B. Rumusan Masalah ... C. Tujuan dan Manfaat Penulisan ... D. Keaslian Penulisan ... E. Tinjauan Pustaka ... 1. Pengertian Pelaksanaan Pendaftaran Tanah ... 2. Pengertian Peralihan Hak ... 3. Pengertian Hak Milik dan Hak-hak Tanah lainya ... 4. Dasar Hukum Pendaftaran Peralihan Hak Milik ... F. Metode Penelitian ...

G. Sistematika Penulisan ...

BAB II PENDAFTARAN PERALIHAN HAK MILIK

A. Gambaran Umum Derah Penelitian ... 1. Gambaran Umum Kantor Pertanahan ... 2. Dasar Hukum dan Struktur Organisasi Kantor Pertanahan

Kabupaten Karo ... 3. Uraian kerja Sub Seksi Peralihan, Pembebanan dan PPAT

Kantor Pertanahan Kabupaten Karo... B. Manfaat Pelaksanaan Pendaftaran Hak Milik untuk kelangsungan

kepemilikan hak atas Tanah ...

BAB III HAMBATAN DALAM PELAKSANAAN PENDAFTARAN PERALIHAN HAK MILIK

A. Hambatan yang dihadapi Kantor Pertanahan Kabupaten Karo.... B. Hambatan yang dihadapi Masyarakat ...

BAB IV UPAYA KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN KARO MENGATASIHAMBATAN ...

BAB V PENUTUP

A. Kesimpulan ... B. Saran ...

Lampiran :

- Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2010, Tentang Jenis Dan Tariff Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak Yang Berlaku Pada Badan Pertanahan Nasional.

- Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 2006, Tentang Organisasi Dan Tata Kerja Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Dan Kantor Pertanahan