12
BAB I PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Fenomena pertumbuhan penduduk dari tahun ke tahun yang semakin meningkat membuat perkembangan suatu kota meningkat pesat. Tingginya laju
pertumbuhan ini membuat perkembangan atau permintaan akan perumahan juga meningkat. Properti menjadi salah satu sektor yang berkembang dari kebutuhan
akan perumahan tersebut. Selain itu dalam memenuhi kebutuhan lainnya dalam menunjang suatu usaha, properti juga menjadi sektor yang penting. Dimana suatu
usaha butuh tempat seperti kantor, ruko ataupun gudang. Perkembangan properti di indonesia saat ini dapat dikatakan sangat maju.
Berdasarkan riset dan analisis pasar yang dilakukan Pusat Studi Properti Indonesia PSPI,2005 pertumbuhan properti yang mencakup perumahan, apartemen, pusat
perbelanjaan mal dan pusat perdagangan, hotel, perkantoran, dan rumah toko ruko mencapai 11 persen, dari Rp.63 triliun pada tahun 2004 menjadi sekitar
Rp.70 triliun. Dengan meningkatnya pertumbuhan pasar properti perumahan akan menyebabkan pelaksanaan suatu proyek konstruksi membutuhkan lebih banyak
sumber daya alam, sumber daya manusia dan teknologi canggih. Sedangkan, sumber daya yang kita miliki, baik sumber daya alam maupun sumber daya
manusia masih terbatas, terlebih lagi tekonologi yang kita miliki masih sangat minim. Selain itu, dengan meningkatnya kebutuhan akan infrastruktur, suatu
proyek konstruksi dalam pelaksanaannya dituntut selesai dalam kurun waktu yang
13
relatif singkat atau dengan kata lain pelaksanaan proyek konstruksi dituntut lebih efisien dari segi waktu.
Permasalahan yang timbul dari segala kondisi ini adalah pelaksanaan proyek konstruksi tersebut membutuhkan biaya yang sangat besar, sedangkan
suatu proyek konstruksi pada umumnya sangat terbatas secara finansial. Keterbatasan ini mengakibatkan para pelaku industri konstruksi, dalam hal ini
pemilik modal owner dan pelaksana proyek kontraktor harus berlomba-lomba mencari solusi agar mendapatkan suatu alternatif yang menghasilkan produk
dengan kualitas terbaik dengan biaya paling efisien. Oleh karena itu, pelaku industri konstruksi perlu membuat perencanaan yang baik dalam proses
pelaksanaan suatu proyek konstruksi. Perencanaan suatu proyek konstruksi tentunya mecakup perencanaan estimasi biaya yang baik.
Estimasi biaya merupakan hal penting dalam dunia konstruksi. Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum pelaksanaan fisik konstruksi dilakukan dan
memerlukan analisis detail dan kompilasi dokumen karena estimasi biaya mempunyai dampak pada kesuksesan proyek dan perusahaan. Keakuratan dalam
estimasi biaya tergantung pada informasi-informasi terbaru dalam bidang konstruksi yang didapat, disamping pemilihan jenis estimasi biaya yang
dipergunakan. Secara umum estimasi biaya konstruksi dibedakan menjadi estimasi biaya
konseptual dan estimasi biaya detail. Estimasi biaya konseptual adalah estimasi biaya berdasarkan konsep atau gambaran secara umum terhadap bangunan yang
akan dibangun, misalnya rumah sederhana, rumah mewah, dan sebagainya. Melalui estimasi ini diperoleh biaya konseptual yaitu biaya berdasarkan gambaran
14
umum yang menjadi acuan terhadap konstruksi bangunan yang direncanakan sebelum biaya detail dihitung. Estimasi biaya detail adalah estimasi biaya
berdasarkan perhitungan secara detail terhadap kuantitas dan biaya satuan tiap komponen bangunan sehingga diperoleh biaya total yang lebih akurat.
Menurut Barrie dan Paulson, 1992 keakuratan estimasi biaya konseptual tergantung pada keahlian dan pengalaman estimator dalam menganalisa rencana
proyek yang minim akan informasi dan data. Pengambilan keputusan di tahap awal suatu proyek konstruksi memiliki pengaruh yang besar terhadap kinerja
proyek selanjutnya. Tingkat akurasi dalam estimasi biaya merupakan hal yang penting terutama pada tahap awal estimasi. Tingkat akurasi merupakan suatu
tingkatan dari pengukuran atau perhitungan yang bervariasi terhadap nilai aktual yang terjadi. Akurasi dari suatu estimasi merupakan suatu indikasi dari tingkatan
dari perkiraan biaya terhadap realisasi biaya proyek yang dikeluarkan pada saat proyek selesai Dysert, 2005.
Berbagai metode dipakai dalam melakukan estimasi biaya konseptual pada konstruksi bangunan. Salah satu contoh ialah dengan memakai data dan informasi
proyek yang bersangkutan. Dalam menggunakan metode ini, informasi yang dibutuhkan adalah data dan informasi yang benar-benar dimiliki oleh proyek itu
sendiri. Makin banyak data dan informasi yang ada, akan semakin akurat estimasi yang bisa dilakukan.
Metode estimasi biaya konseptual pada negara maju telah banyak dikenal dan dipergunakan dengan baik dalam dunia konstruksi antara lain untuk
pembuatan fasilitas pabrik proses kimia, peralatan kontrol untuk polusi udara serta bandara Abduh,2006. Estimasi biaya awal proyek merupakan salah satu tahapan
15
yang paling penting dalam manajemen proyek konstruksi. Berhasil atau tidaknya sebuah proyek konstruksi sangat tergantung pada keakurasian estimasi yang
dilakukan sepanjang proyek mulai dari konseptual sampai estimasi kelayakan dan estimasi detail atau bid estimates. Menurut Trost dan Oberlender 2002 estimasi
awal menjadi suatu hal yang kritis karena pada tahap ini terdapat proses pengambilan keputusan untuk proyek-proyek konstruksi terutama untuk
menentukan apakah proyek akan berlanjut terus atau tidak. Karenanya kualitas manajemen proyek sangat ditentukan oleh tingkat akurasi estimasi biaya
konstruksi Adeli dan Wu 1998. Estimasi yang tidak akurat tidak hanya mengakibatkan hilangnya
kesempatan, tetapi juga menyebabkan upaya pengembangan yang terbuang percuma dan hasil yang lebih rendah dari yang diharapkan Oberlender dan Trost
2001. Ada dua metode dasar dalam memperdiksikan keakuratan conseptual cost estimasi yaitu :
1 Data-based methods yaitu dengan mengunakan historical data dan
quantitative models. Biasanya pendekatan ini digunakan pada situasi atau keadaaanyan proyek yang menyerupai.
2 Judgmental-based method yaitu dengan mengunakan pendapat dan
pengalaman seseorang yang ahli dan terbiasa dalam menghitung anggaran biaya suatu proyek. Biasanya para ahli menghitung faktor-faktor apa saja
yang mempengaruhi nilai estimasi dengan mengunakan qualitative model. Seperti yang dijelaskan sebelumnya, conceptual cost estimase dapat
digunakan sebagai studi kelayakan, alternatif desain yang mungkin, dan pemilihan disain yang optimal untuk sebuah proyek. Untuk metode data-based method,
16
banyak cara metode perhitungan yang dapat digunakan dalam menghitung conceptual cost estimasi ini seperti estimasi biaya elemental atau parameter, luas
lantai seperti yang diatur dalam Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor: 332KPTSM2002. Hal yang paling terpenting adalah
conceptual cost estimasi haruslah akurat, mudah, dan tidak mahal dalam pengunaannya.
Menurut Barrie dan Paulson, 1992 keakuratan estimasi biaya konseptual tergantung pada keahlian dan pengalaman estimator dalam menganalisa rencana
proyek yang minim akan informasi dan data. Pengambilan keputusan di tahap awal suatu proyek konstruksi memiliki pengaruh yang besar terhadap kinerja
proyek selanjutnya. Tingkat akurasi dalam estimasi biaya merupakan hal yang penting terutama pada tahap awal estimasi. Tingkat akurasi merupakan suatu
tingkatan dari pengukuran atau perhitungan yang bervariasi terhadap nilai aktual yang terjadi. Akurasi dari suatu estimasi merupakan suatu indikasi dari tingkatan
dari perkiraan biaya terhadap realisasi biaya proyek yang dikeluarkan pada saat proyek selesai Dysert, 2005.
1.2 Rumusan Masalah
Kategori