Studi Perbandingan Perkiraan Biaya Tahap Konseptual, Desain, Dan Pelaksanaan Pada Proyek Perumahan Di Sumatera Utara

(1)

TUGAS AKHIR

STUDI PERBANDINGAN PERKIRAAN BIAYA TAHAP

KONSEPTUAL, DESAIN, DAN PELAKSANAAN PADA

PROYEK PERUMAHAN DI SUMATERA UTARA

Oleh:

Mario Hasian Sitohang

09 0404 154

Dosen Pembimbing :

Ir. Syahrizal, MT

19611231 198811 1 001

Co. Pembimbing :

Ir. Andy Putra Rambe, MBA

19780826 200312 1 001

DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

(2)

2 ABSTRAK

Estimasi atau perkiraan biaya merupakan hal penting dalam dunia konstruksi. Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum pelaksanaan fisik konstruksi dilakukan dan memerlukan analisis detail dan kompilasi dokumen karena estimasi biaya mempunyai dampak pada kesuksesan proyek dan perusahaan. Keakuratan dalam estimasi biaya tergantung pada informasi-informasi terbaru dalam bidang konstruksi yang didapat, disamping pemilihan jenis estimasi biaya yang dipergunakan.

Secara umum estimasi biaya konstruksi dibedakan menjadi estimasi biaya konseptual dan estimasi biaya detail. Estimasi biaya konseptual adalah estimasi biaya berdasarkan konsep atau gambaran secara umum terhadap bangunan yang akan dibangun yang menjadi acuan terhadap konstruksi bangunan yang direncanakan sebelum biaya detail dihitung. Estimasi biaya detail adalah estimasi biaya berdasarkan perhitungan secara detail terhadap kuantitas dan biaya satuan tiap komponen bangunan sehingga diperoleh biaya total yang lebih akurat.

Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui nilai porsentase cash flow yang akan diperoleh owner antara perkiraan biaya tahap konseptual, desain, dan pelaksanaan serta bertujuan untuk mengembangkan model estimasi dengan hasil yang cukup akurat. Data diambil dari 5 paket pekerjaan yang sudah terealisasi dari tahun 2011 hingga tahun 2015. Hasil dari penelitian ini menunjukkan hasil rata-rata persentase cash flow dari perkiraan biaya tahap konseptual, perencanaan, dan pelaksanaan adalah 25,31%, 7,26 %, dan 12,60%. Komponen/pekerjaan antara fisik rumah mememiliki persentase yang paling tinggi terhadap seluruh keuntungan yang diperoleh owner (pemilik). Komponen/pekerjaan antara fisik rumah mememiliki persentase yang paling tinggi terhadap seluruh keuntungan yang diperoleh owner (pemilik).

Kata kunci : Perkiraan biaya, cash flow, cost model estimasi, pembangunan perumahan.

(3)

3 KATA PENGANTAR

Puji dan syukur Penulis panjatkan ke hadirat Tuhan Yang Maha Kuasa, atas berkat dan karunia-Nya lah sehingga penulis dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini dengan baik.

Penulisan Tugas Akhir ini adalah untuk melengkapi persyaratan dalam menempuh ujian Sarjana Teknik Sipil pada Fakultas Teknik Departemen Teknik Sipil Universitas Sumatera Utara.

Dalam penulisan Tugas Akhir ini, Penulis menghadapi berbagai kendala, tetapi karena bantuan dari berbagai pihak, penulisan Tugas Akhir ini dapat terselesaikan. Pada kesempatan ini pula, Penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar – besarnya kepada :

1. Bapak Ir. Syahrizal, MT., sebagai Dosen Pembimbing dan Sekretaris Departemen serta Bapak Ir.Andy Putra Rambe, MBA., sebagai co-pembimbing yang telah sabar memberi bimbingan, arahan, saran, serta motivasi kepada Penulis untuk menyelesaikan tugas akhir ini.

2. Bapak

Pembanding dan Penguji Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara.

3. Bapak Prof. Dr. Ing-.Johannes Tarigan, sebagai Ketua Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara.

4. Bapak

(4)

4 5. Seluruh Bapak dan Ibu Dosen Pengajar Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik

Universitas Sumatera Utara yang telah membimbing dan memberikan pengajaran kepada Penulis selama menempuh masa studi di Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara.

6. Semua abang /kakak angkatan yang telah membantu penulis selama pengerjaan tugas akhir ini : Abangda Indra Jaya dan Bang Gejond serta abang/kakak stambuk 2006.

7. Seluruh staf pegawai Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara.

8. Kedua orang tuaku Bapak Ir. Hasudungan Sitohang dan Ibu Minar Pakpahan yang dengan penuh cinta kasih, kesabaran, dan ketabahan dalam merawat, mendidik, menjaga, mendoakan serta berjuang dengan keras untuk selalu memenuhi kebutuhan hidupku hingga berhasil mendapatkan kesempatan untuk menempuh pendidikan yang tinggi. Semoga Tuhan Yang Maha Kuasa selalu melimpahkan berkat bagi beliau.

9. Seluruh rekan-rekan seperjuangan stambuk 2009: Hans, Partogi, Wahyu, Sandy Prawira, Posma, Sahala, Bembeng, Rozi, Suparta, Irsyad, Hafis, Fandhu, Odoy, Yoppie, Dewi, Ersa, Yusuf, dll yang tidak dapat disebutkan satu persatu namanya yang telah memberi waktu dan tenaga dalam membantu dukungan semangat dalam pengerjaan tugas akhir ini.

10. Adik-adik stambuk 2012, yang namanya tidak dapat disebutkan satu persatu yang telah membantu dalam pengerjaan Tugas Akhir ini.

11. Kepada teman sepelayanan di Pemuda/i dan Remaja gereja CCA yang turut memberikan dukungan doa dan semangat dalam pengerjaan Tugas Akhir ini.

(5)

5 12. Dan segenap pihak yang belum penulis sebut disini atas jasa-jasanya dalam mendukung dan membantu penulis dari segi apapun, sehingga Tugas Akhir ini dapat diselesaikan dengan baik

Penulis menyadari bahwa Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, Penulis sangat mengharapkan kritik dan saran yang membangun dari Bapak dan Ibu Staf Pengajar serta rekan – rekan mahasiswa demi penyempurnaan Tugas Akhir ini.

Akhir kata, Penulis berharap Tugas Akhir ini dapat memberikan manfaat yang sebesar–besarnya bagi kita semua. Amin.

Medan, Oktober 2015 Penulis

(6)

DAFTAR ISI

ABSTRAK ... i

KATA PENGANTAR ... ii

DAFTAR ISI ... v

DAFTAR TABEL ... vii

DAFTAR GAMBAR ... ix

DAFTAR GRAFIK ... x

BAB I PENDAHULUAN ... 1

1.1.Latar Belakang ... 1

1.2.Perumusan Masalah ... 5

1.3.Tujuan Penelitian ... 6

1.4.Manfaat Penelitian ... 6

1.5.Batasan Masalah ... 7

1.6.Sistematika Penulisan ... 8

BAB II TINJAUAN PUSTAKA ... 10

2.1.Defenisi Proyek Konstruksi ... 10

2.2.Biaya... ... 11

2.3.Perencanaan Biaya Proyek ... 14

2.4.Estimasi Biaya ... 15

2.4.1. Estimasi Biaya Proyek Konstruksi ... 21

2.4.2. Jenis-jenis Estimasi Biaya Proyek ... 23

2.4.3. Metode Estimasi Biaya Proyek ... 26

2.5.Perkiraan Biaya Tahap Konseptual ... 29

2.5.1. Tingkatan Estimasi Biaya Tahap Konseptual ... 30

2.5.2. Karakteristik Estimasi Biaya Tahap Konseptual ... 31

2.5.3. Proses Estimasi Biaya Konstruksi Tahap Konseptual ... 33

2.5.4. Kualitas Estimasi Biaya pada Tahap Konseptual ... 35

2.6. Keakuratan Perkiraan Biaya Tahap Konseptual ... 39

2.7. Perkiraan Biaya Tahap Desain ... 41

2.8. Metode Pemakaian Data dan Informasi Proyek ... 42

2.9. Cost-Significant Model ... 42

2.10. Uji SPSS...43

2.11 Analisis Regresi Linier Sederhana...44

(7)

BAB III METODOLOGI PENELITIAN ... 47

3.1.Pendahuluan ... 47

3.2.Lokasi dan Waktu Penelitian ... 47

3.3.Tahap dan Prosedur Penelitian ... 48

3.4.Peralatan Penelitian ... 49

3.5.Jenis Data dan Sumber Data ... 49

3.6.Pengumpulan Data ... 50

3.7.Bagan Alir Penelitian ... 51

BAB IV ANALISA DAN PEMBAHASAN ... 52

4.1.Pengumpulan Data ... 52

4.1.1. Perkiraan Biaya Tahap Konseptual ... 52

4.1.2. Perkiraan Biaya Tahap Desain ... 55

4.1.3. Perkiraan Biaya Tahap Pelaksanaan ... 56

4.2.Pengolahan Data penelitian ... 57

4.2.1 Pengolahan Data Berdasarkan Metode Data Terdahulu ... 57

4.2.2 Pengolahan Data Berdasarkan Metode Analisis Data ... 68

4.3.Data Hasil Penelitian ... 86

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN ...88

5.1.Kesimpulan ... 88

5.2.Saran... ... 88

DAFTAR PUSTAKA ... 90

(8)

DAFTAR TABEL

BAB I

Tidak terdapat tabel BAB II

Tidak terdapat tabel BAB III

Tidak terdapat tabel BAB IV

Tabel 4.1 Data Spesifikasi Pekerjaan Proyek ... 52

Tabel 4.2 Data Harga Satuan Pekerjaan ... 53

Tabel 4.3 Data harga Total Pekerjaan ... 54

Tabel 4.4 Akumulasi Data Tahap Perencanaan. ... 60

Tabel 4.5 Akumulasi data Tahap Pelaksanaan ... . 62

Tabel 4.6 Persentase Margin Komponen/Pekerjaan...66

Tabel 4.7 Kenaikan Harga Komponen Tanah/Lahan...67

Tabel 4.8 Rekap Data Sampel Penelitian Perkiraan Biaya Tahap Konseptual ... 69

Tabel 4.9 Konversi Indeks Data Perkiraan Biaya Tahap Konseptual ... 70

Tabel 4.10 Proporsi Komponen Biaya Tahap Konseptual ... 71

Tabel 4.11 Pengaruh Variabel Terhadap Biaya Tahap Konseptual ... 71

Tabel 4.12 Rekap Data Sampel Penelitian Perkiraan Biaya Tahap Perencanaan...75

Tabel 4.13 Konversi Indeks Data Perkiraan Biaya Tahap Perencanaan ... 76

Tabel 4.14 Proporsi Komponen Biaya Tahap Perencanaan ... 77

(9)

Tabel 4.16 Rekap Data Sampel Penelitian Perkiraan Biaya Tahap Pelaksanaan ... 81

Tabel 4.17 Konversi Indeks Data Perkiraan Biaya Tahap Pelaksanaan ... 82

Tabel 4.18 Proporsi Komponen Biaya Tahap Pelaksanaan ... 83

Tabel 4.19 Pengaruh Variabel Terhadap Biaya Tahap Perencanaan ... 84

Tabel 4.20 Rangkuman Hasil Perhitungan ... 86

BAB V

(10)

DAFTAR GAMBAR

BAB I

Tidak terdapat gambar BAB II

Gambar 2.1 Alur Proses Estimasi Tahap Konseptual... 35 Gambar 2.2 Cara Kerja SPSS...43

BAB III

Gambar 3.1 Bagan Alir Penelitian ... 51

BAB IV

Tidak terdapat gambar BAB V

(11)

DAFTAR GRAFIK

BAB I

Tidak terdapat grafik BAB II

Grafik 2.1 Akurasi Estimasi Biaya versus Tahap Konstruksi ... 24

BAB III

Tidak terdapat grafik BAB IV

Grafik 4.1 Grafik Perbandingan Persentase Cash-flow ... 61 Grafik 4.2 Grafik Perbandingan Rata-rata Cash-flow ... 63

BAB V

(12)

2 ABSTRAK

Kata kunci : Perkiraan biaya, cash flow, cost model estimasi, pembangunan perumahan.

(13)

12 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Fenomena pertumbuhan penduduk dari tahun ke tahun yang semakin meningkat membuat perkembangan suatu kota meningkat pesat. Tingginya laju pertumbuhan ini membuat perkembangan atau permintaan akan perumahan juga meningkat. Properti menjadi salah satu sektor yang berkembang dari kebutuhan akan perumahan tersebut. Selain itu dalam memenuhi kebutuhan lainnya dalam menunjang suatu usaha, properti juga menjadi sektor yang penting. Dimana suatu usaha butuh tempat seperti kantor, ruko ataupun gudang.

Perkembangan properti di indonesia saat ini dapat dikatakan sangat maju. Berdasarkan riset dan analisis pasar yang dilakukan Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI,2005) pertumbuhan properti yang mencakup perumahan, apartemen, pusat perbelanjaan (mal dan pusat perdagangan), hotel, perkantoran, dan rumah toko (ruko) mencapai 11 persen, dari Rp.63 triliun pada tahun 2004 menjadi sekitar Rp.70 triliun. Dengan meningkatnya pertumbuhan pasar properti perumahan akan menyebabkan pelaksanaan suatu proyek konstruksi membutuhkan lebih banyak sumber daya alam, sumber daya manusia dan teknologi canggih. Sedangkan, sumber daya yang kita miliki, baik sumber daya alam maupun sumber daya manusia masih terbatas, terlebih lagi tekonologi yang kita miliki masih sangat minim. Selain itu, dengan meningkatnya kebutuhan akan infrastruktur, suatu proyek konstruksi dalam pelaksanaannya dituntut selesai dalam kurun waktu yang

(14)

13 relatif singkat atau dengan kata lain pelaksanaan proyek konstruksi dituntut lebih efisien dari segi waktu.

Permasalahan yang timbul dari segala kondisi ini adalah pelaksanaan proyek konstruksi tersebut membutuhkan biaya yang sangat besar, sedangkan suatu proyek konstruksi pada umumnya sangat terbatas secara finansial. Keterbatasan ini mengakibatkan para pelaku industri konstruksi, dalam hal ini pemilik modal (owner) dan pelaksana proyek (kontraktor) harus berlomba-lomba mencari solusi agar mendapatkan suatu alternatif yang menghasilkan produk dengan kualitas terbaik dengan biaya paling efisien. Oleh karena itu, pelaku industri konstruksi perlu membuat perencanaan yang baik dalam proses pelaksanaan suatu proyek konstruksi. Perencanaan suatu proyek konstruksi tentunya mecakup perencanaan estimasi biaya yang baik.

Estimasi biaya merupakan hal penting dalam dunia konstruksi. Estimasi biaya konstruksi dikerjakan sebelum pelaksanaan fisik konstruksi dilakukan dan memerlukan analisis detail dan kompilasi dokumen karena estimasi biaya mempunyai dampak pada kesuksesan proyek dan perusahaan. Keakuratan dalam estimasi biaya tergantung pada informasi-informasi terbaru dalam bidang konstruksi yang didapat, disamping pemilihan jenis estimasi biaya yang dipergunakan.

Secara umum estimasi biaya konstruksi dibedakan menjadi estimasi biaya konseptual dan estimasi biaya detail. Estimasi biaya konseptual adalah estimasi biaya berdasarkan konsep atau gambaran secara umum terhadap bangunan yang akan dibangun, misalnya rumah sederhana, rumah mewah, dan sebagainya. Melalui estimasi ini diperoleh biaya konseptual yaitu biaya berdasarkan gambaran

(15)

14 umum yang menjadi acuan terhadap konstruksi bangunan yang direncanakan sebelum biaya detail dihitung. Estimasi biaya detail adalah estimasi biaya berdasarkan perhitungan secara detail terhadap kuantitas dan biaya satuan tiap komponen bangunan sehingga diperoleh biaya total yang lebih akurat.

Menurut Barrie dan Paulson, (1992) keakuratan estimasi biaya konseptual tergantung pada keahlian dan pengalaman estimator dalam menganalisa rencana proyek yang minim akan informasi dan data. Pengambilan keputusan di tahap awal suatu proyek konstruksi memiliki pengaruh yang besar terhadap kinerja proyek selanjutnya. Tingkat akurasi dalam estimasi biaya merupakan hal yang penting terutama pada tahap awal estimasi. Tingkat akurasi merupakan suatu tingkatan dari pengukuran atau perhitungan yang bervariasi terhadap nilai aktual yang terjadi. Akurasi dari suatu estimasi merupakan suatu indikasi dari tingkatan dari perkiraan biaya terhadap realisasi biaya proyek yang dikeluarkan pada saat proyek selesai (Dysert, 2005).

Berbagai metode dipakai dalam melakukan estimasi biaya konseptual pada konstruksi bangunan. Salah satu contoh ialah dengan memakai data dan informasi proyek yang bersangkutan. Dalam menggunakan metode ini, informasi yang dibutuhkan adalah data dan informasi yang benar-benar dimiliki oleh proyek itu sendiri. Makin banyak data dan informasi yang ada, akan semakin akurat estimasi yang bisa dilakukan.

Metode estimasi biaya konseptual pada negara maju telah banyak dikenal dan dipergunakan dengan baik dalam dunia konstruksi antara lain untuk pembuatan fasilitas pabrik proses kimia, peralatan kontrol untuk polusi udara serta bandara (Abduh,2006). Estimasi biaya awal proyek merupakan salah satu tahapan

(16)

15 yang paling penting dalam manajemen proyek konstruksi. Berhasil atau tidaknya sebuah proyek konstruksi sangat tergantung pada keakurasian estimasi yang dilakukan sepanjang proyek mulai dari konseptual sampai estimasi kelayakan dan estimasi detail atau bid estimates. Menurut Trost dan Oberlender (2002) estimasi awal menjadi suatu hal yang kritis karena pada tahap ini terdapat proses pengambilan keputusan untuk proyek-proyek konstruksi terutama untuk menentukan apakah proyek akan berlanjut terus atau tidak. Karenanya kualitas manajemen proyek sangat ditentukan oleh tingkat akurasi estimasi biaya konstruksi Adeli dan Wu (1998).

Estimasi yang tidak akurat tidak hanya mengakibatkan hilangnya kesempatan, tetapi juga menyebabkan upaya pengembangan yang terbuang percuma dan hasil yang lebih rendah dari yang diharapkan Oberlender dan Trost (2001). Ada dua metode dasar dalam memperdiksikan keakuratan conseptual cost estimasi yaitu :

1) Data-based methods yaitu dengan mengunakan historical data dan quantitative models. Biasanya pendekatan ini digunakan pada situasi atau keadaaanyan proyek yang menyerupai.

2) Judgmental-based method yaitu dengan mengunakan pendapat dan pengalaman seseorang yang ahli dan terbiasa dalam menghitung anggaran biaya suatu proyek. Biasanya para ahli menghitung faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi nilai estimasi dengan mengunakan qualitative model.

Seperti yang dijelaskan sebelumnya, conceptual cost estimase dapat digunakan sebagai studi kelayakan, alternatif desain yang mungkin, dan pemilihan disain yang optimal untuk sebuah proyek. Untuk metode data-based method,

(17)

16 banyak cara metode perhitungan yang dapat digunakan dalam menghitung conceptual cost estimasi ini seperti estimasi biaya elemental atau parameter, luas lantai seperti yang diatur dalam Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor: 332/KPTS/M/2002. Hal yang paling terpenting adalah conceptual cost estimasi haruslah akurat, mudah, dan tidak mahal dalam pengunaannya.

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian diatas maka dapat dirumuskan permasalahan sebagai berikut:

1. Berapa selisih nilai porsentase cash flow yang akan diperoleh pemilik (owner) dalam menjalankan proyek tersebut?

2. Berapa perkiraan biaya secara konseptual sebelum diputuskan kedalam tahap desain dan tahap pelaksanaan?

(18)

17 3. Komponen/pekerjaan apakah yang memiliki persentase paling tinggi

terhadap seluruh keuntungan yang di peroleh pemilik (owner)?

4. Bagaimana pengembangan suatu cost model estimasi untuk suatu proyek perumahan?

1.3 Tujuan Penelitian

Penelitian ini bertujuan untuk :

1. Mengetahui perkiraan biaya secara konseptual suatu proyek perumahan tipe 70 sebelum diputuskan kedalam tahap desain.

2. Mengetahui cash flow yang akan diperoleh pemilik (owner) dalam menjalankan proyek tersebut.

3. Komponen/pekerjaan apakah yang memiliki persentase paling tinggi terhadap seluruh keuntungan yang di peroleh pemilik (owner)?

4. Mengetahui suatu cost model estimasi untuk suatu proyek pembangunan perumahan.

1.4 Manfaat Penelitian

Manfaat yang diharapkan dari penelitian ini adalah:

1. Dapat melakukan estimasi biaya konseptual konstruksi bangunan perumahan.

2. Dalam pengambilan keputusan sebagai pemilik (owner), apakah proyek tersebut dapat dilaksanakan atau tidak.

(19)

18 3. Estimasi biaya konseptual konstruksi bangunan perumahan dapat

dijadikan sebagai alternatif dalam melakukan estimasi biaya konstruksi bangunan perumahan yang lebih akurat.

4. Dapat mengetahui pendekatan yang terjadi dengan dilakukannya model estimasi biaya konseptual dan estimasi biaya detail (design estimate) pada proyek perumahan.

1.5 Batasan Masalah

Dalam penelitian ini ada beberapa lingkup masalah yang dibatasi, yaitu : 1. Lokasi obyek penelitian pada 5 (lima) proyek perumahan di Sumatera

Utara.

2. Penelitian akan dilakukan dengan menganalisa data pembiayaan teknis beberapa proyek perumahan dengan tipe perumahan yang sama yaitu bangunan ruman tipe 70.

3. Kepemilikan dan pekerjaan proyek perumahan swasta. 4. Data proyek yang ditinjau ialah :

a) Data perkiraan biaya tahap konseptual termasuk biaya keluar (cash in), biaya masuk (cash out), dan keuntungan (cash flow) .

b) Data perkiraan biaya tahap perencanaan (desain) dari konsultan perencana yakni gambar kerja (denah dan detail), Raancangan Anggaran Biaya (RAB) desain,dan tabel material/upah.

c) Data perkiraan biaya tahap pelaksanaan dari kontraktor yakni Rancangan Anggaran Pelaksanaan (RAP).

(20)

19 1.6 Sistematika Penulisan

Sistematika pembahasan ini bertujuan untuk memberikan gambaran secara garis besar isi setiap bab yang akan dibahas pada tugas akhir ini adalah sebagai berikut :

BAB I. PENDAHULUAN

Bab ini berisi latar belakang, perumusan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, batasan masalah, dan sistematikan penulisan tugas akhir ini. Dengan membaca bab ini, diharapkan pembaca mengetahui konsep penelitian ini yang dilakukan.

BAB II. STUDI PUSTAKA

Berisikan landasan teori mengenai penjelasan dan langkah yang digunakan untuk pemecahan masalah.

BAB III. METODOLOGI PENELITIAN

Bab ini berisikan uraian-uraian tahapan yang dilakukan dalam melakukan penelitian mulai dari identifikasi masalah sampai dengan penarikan kesimpulan.

BAB IV. PENYAJIAN DAN PENGOLAHAN DATA

Bab ini membahas mengenai pengumpulan dan pengolahan data dari hasil penelitian

BAB V. KESIMPULAN DAN SARAN

Dalam bab ini dibahas mengenai kesimpulan atas dasar pembahasan dari bab – bab sebelumnya yang mencerminkan jawaban atas masalah yang dirumuskan, serta bab ini berisikan saran yang merupakan

(21)

20 tindak lanjut dari kesimpulan, berupa anjuran atau rekomendasi, yang menyangkut aspek operasional, kebijaksanaan ataupun konsepsi.

(22)

21 BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Definisi Proyek Konstruksi

Proyek konstruksi merupakan suatu proyek yang erat kaitannya dengan pembangunan infrastruktur, termasuk di dalamnya bidang teknik dan arsitektur. Pembangunan proyek tersebut dapat berjalan mulai dari proses survei sampai bangunan dapat dioperasikan sesuai tujuan fungsionalnya. Proyek konstruksi sebenarnya tidak hanya terlihat pada bangunan fisiknya saja, akan tetapi dalam perencanaan menggunakan sistem rekayasa tertentu yang khusus digunakan dalam pembangunan tersebut. Oleh karenanya kadang memang hanya melihat struktur luar bangunan satu dengan bangunan yang lainnya tampak mirip, atau cenderung sama. Namun hal sebenarnya tetap ada faktor-faktor teknis lain yang mengharuskan dilakukan perubahan sesuai persyaratan. Walaupun letak yang berdekatan sekalipun tetap ada persyaratan semisal pengaruh kondisi sekitar atau parameter kekuatan tanahnya. Dari perbedaan perencanaan bangunan satu dengan yang lainnya inilah merupakan tantangan yang ada dalam pelaksanaan proyek konstruksi, hingga pada akhirnya membawa hal baru (Istimawan, 1995: 69-70).

Semula, biaya suatu proyek konstruksi tidak terlalu dipikirkan, yang penting fisik bangunan dapat diselesaikan, berapapun biayanya, dan baru dapat diketahui setelah bangunan selesai dilaksanakan. Namun demikian karena berkembangnya pemikiran manusia, terlebih-lebih menyadari akan keterbatasan

(23)

22 sumber daya yang ada, maka mulailah dikenal apa yang disebut sebagai cost engineering (Ir. Asiyanto, MBA, IPM, 2010: 2).

2.2 Biaya

Biaya adalah semua pengorbanan yang perlu dilakukan untuk suatu berlaku, baik yang sudah terjadi maupun yang akan terjadi. Biaya terbagi menjadi dua, yaitu biaya eksplisit dan biaya implisit. Biaya eksplisit adalah biaya yang terlihat secara fisik, misalnya berupa uang. Sementara itu, yang dimaksud dengan biaya implisit adalah biaya yang tidak terlihat secara langsung, misalnya

Biaya adalah kewajiban pelaksana proyek, yang harus dibayarkan kepada pihak-pihak terkait dalam rangka proses pelaksanaan pekerjaan. Dalam hal ini juga belum berarti bahwa kewajiban tersebut sudah dibayarkan seluruhnya, tetapi bisa saja baru dibayarkan sebagian atau bahkan seluruhnya, namun telah menjadi suatu kewajiban dimana suatu saat sesuai perjanjian harus dibayar. Untuk istilah umum sering digunakan Cost atau pembelian (Ir. Asiyanto, MBA, IPM : 2010).

Menurut Supriyono (2000;16), Biaya adalah harga perolehan yang dikorbankan atau digunakan dalam rangka memperoleh penghasilan atau revenue yang akan dipakai sebagai pengurang penghasilan. Menurut Henry Simamora (2002;36), Biaya adalah kas atau nilai setara kas yang dikorbankan untuk barang atau jasa yang diharapkan memberi manfaat pada saat ini atau di masa mendatang bagi organisasi.

(24)

23 Menurut Mulyadi (2001;8), Biaya adalah pengorbanan sumber ekonomis yang diukur dalam satuan uang, yang telah terjadi, sedang terjadi atau yang kemungkinan akan terjadi untuk tujuan tertentu. Menurut Masiyah Kholmi,Biaya adalah pengorbanan sumber daya atau nilai ekuivalen kas yang dikorbankan untuk mendapatkan barang atau jasa yang diharapkan memberi manfaat di saat sekarang atau di masa yang akan datang bagi perusahaan.

Menurut Mulyadi (2005:13), Biaya digolongkan sebagai berikut;

1. Menurut Objek Pengeluaran, penggolongan ini merupakan penggolongan yang paling sederhana, yaitu berdasarkan penjelasan singkat mengenai suatu objek pengeluaran, misalnya pengeluaran yang berhubungan dengan telepon disebut “biaya telepon”.

2. Menurut Fungsi Pokok dalam Perusahaan, biaya dapat digolongkan menjadi 3 kelompok, yaitu: (1). Biaya Produksi, yaitu semua biaya yang berhubungan dengan fungsi produksi atau kegiatan pengolahan bahan baku menjadi produk selesai. Biaya produksi dapat digolongkan ke dalam biaya bahan baku, biaya tenaga kerja, dan biaya overhead pabrik. (2). Biaya Pemasaran, adalah biaya-biaya yang terjadi untuk melaksanakan kegiatan pemasaran produk, contohnya biaya iklan, biaya promosi, biaya sampel, dll. (3). Biaya Administrasi dan Umum, yaitu biaya-biaya untuk mengkoordinasikan kegiatan-kegiatan produksi dan pemasaran produk, contohnya gaji bagian akuntansi, gaji personalia, dll.

3. Menurut Hubungan Biaya dengan Sesuatu Yang Dibiayai. Ada 2 golongan, yaitu: (1). Biaya Langsung (direct cost), merupakan biaya yang terjadi dimana penyebab satu-satunya adalah karena ada sesuatu yang harus dibiayai. Dalam kaitannya dengan produk, biaya langsung terdiri dari biaya bahan baku dan biaya

(25)

24 tenaga kerja langsung. (2). Biaya Tidak Langsung (indirect cost), biaya yang terjadi tidak hanya disebabkan oleh sesuatu yang dibiayai, dalam hubungannya dengan produk, biaya tidak langsung dikenal dengan biaya overhead pabrik. 4. Menurut Perilaku dalam Kaitannya dengan Perubahan Volume Kegiatan, biaya dibagi menjadi 4, yaitu (1). Biaya Tetap(fixed cost), biaya yang jumlahnya tetap konstan tidak dipengaruhi perubahan volume kegiatan atau aktivitas sampai tingkat kegiatan tertentu, contohnya; gaji direktur produksi. (2). Biaya Variabel (variable cost), biaya yang jumlah totalnya berubah secara sebanding dengan perubahan volume kegiatan atau aktivitas, contoh; biaya bahan baku, biaya tenaga kerja langsung. (3). Biaya Semi Variabel, biaya yang jumlah totalnya berubah tidak sebanding dengan perubahan volume kegiatan. Biaya semi variabel mengandung unsur biaya tetap dan biaya variabel, contoh; biaya listrik yang digunakan. (4). Biaya Semi Fixed, biaya yang tetap untuk tingkat volume kegiatan tertentu dan berubah dengan jumlah yang konstan pada volume produksi tertentu. 5. Menurut Jangka Waktu Manfaatnya, biaya dibagi 2 bagian, yaitu; (1). Pengeluaran Modal (Capital Expenditure), yaitu pengeluaran yang akan memberikan manfaat/benefit pada periode akuntansi atau pengeluaran yang akan dapat memberikan manfaat pada periode akuntansi yang akan datang. (2). Pengeluaran Pendapatan (Revenue Expenditure), pengeluaran yang akan memberikan manfaat hanya pada periode akuntansi dimana pengeluaran itu

terjadi.

(26)

25 2.3 Perencanaan Biaya Proyek

Perencanaan biaya untuk suatu proyek adalah prakiraan keuangan yang merupakan dasar untuk pengendalian biaya proyek serta aliran kas proyek tersebut. Pengembangan dari hal tersebut diantaranya adalah fungsi dari estimasi biaya, anggaran, aliran kas, pengendalian biaya, dan profit proyek tersebut (Chandra, et al., 2003). Estimasi biaya konstruksi memberikan indikasi utama yang spesifik dari total biaya proyek konstruksi. Estimasi biaya (cost estimate) digunakan untuk mencapai suatu harga kontrak sesuai persetujuan antara pemilik proyek dengan kontraktor, menentukan anggaran, dan sekaligus mengendalikan biaya proyek.

Biaya yang diperlukan untuk suatu proyek dapat mencapai jumlah yang sangat besar dan tertanam dalam kurun waktu yang cukup lama. Oleh karena itu perlu dilakukan identifikasi biaya proyek dengan tahapan perencanaan biaya proyek sebagai berikut :

1. Tahapan pengembangan konseptual, biaya dihitung secara global berdasarkan informasi desain yang minim. Dipakai perhitungan berdasarkan unit biaya bangunan berdasarkan harga per kapasitas tertentu. 2. Tahapan desain konstruksi, biaya proyek dihitung secara agak detail

berdasarkan volume pekerjaan dan informasi harga satuan.

3. Tahapan pelelangan, biaya proyek dihitung oleh beberapa kontraktor agar didapat penawaran terbaik, berdasarkan spesifikasi teknis dan gambar kerja yang cukup dalam usaha mendapatkan kontrak pekerjaan.

(27)

26 4. Tahapan pelaksanaan, biaya proyek pada tahapan ini dihitung lebih detail

berdasarkan kuantitas pekerjaan, gambar shop drawing dan metode pelaksanaan dengan ketelitian yang lebih tinggi.

Untuk menentukan biaya suatu unit pekerjaan sebagai bagian dari kegiatan proyek, dilakukan estimasi biaya (Husen, 2009).

2.4 Estimasi Biaya

Salah satu hal penting dalam pembuatan proposal proyek adalah estimasi dan penganggaran. Penting karena jika estimasi biaya dilakukan dengan dengan kurang hati-hati sehingga menghasilkan perkiraan biaya yang terlalu tinggi, maka akan berakibat perusahaan akan kalah bersaing dengan perusahaan lain yang menawarkan harga lebih rendah dengan kualitas yang sepadan. Sebaliknya bila estimasi biaya yang dilakukan ternyata terlalu rendah, maka meski menang dalam tender namun dalam pelaksanaannya dapat mengalami kesulitan pendanaan yang dapat berujung pada tidak selesainya proyek dan kehilangan kepercayaan dari mereka yang memberi proyek.

Estimasi biaya harus sudah dilakukan sejak tahap konsepsi proyek. Dengan demikian perkiraan biaya proyek dapat dilakukan dengan baik sehingga menghasilkan estimasi biaya yang akurat. Artinya estimasi biaya tidak terlalu tinggi yang menyebabkan tidak mampu bersaing dengan perusahaan lain dalam tahap tender, atau tidak terlalu rendah yang meski dapat memenangkan tender namun ujungnya mengalami kesulitan pendanaan karena diangarkan kurang. Terkadang perkiraan biaya yang rendah dilakukan dengan sengaja untuk maksud sekedar memenangkan tender. Setelah tender dimenangkan, kemudian dilakukan

(28)

27 negosiasi dengan klien untuk memperbesar nilai proyek. Yang demikian ini disebut buy in. Praktek seperti ini beresiko dan tidak etis, namun banyak dilakukan yang berujung pada korupsi.

Perkiraan biaya digunakan untuk menyusun angaran dan menjadi dasar untuk mengevaluasi performance proyek. Evaluasi dilakukan dengan embandingkan tingkat pengeluaran aktual dengan tingkat pengeluaran yang dianggarkan.. Dengan demikian tanpa estimasi yang baik, maka akan menyulitkan evaluasi yang efektif dan efisien.

Memperkirakan biaya proyek relatif sulit dibanding memperkirakan biaya untuk kegiatan yang sudah rutin dilakukan. Perkiraan biaya untuk kegiatan rutin dapat dibuat dengan sekedar menambah y% dari anggaran tahun lalu. Tidak demikian dengan perkiraan biaya pekerjaan proyek.

Estimasi biaya untuk pekerjaan yang sifatnya renovasi atau adaptasi bisa didasarkan pada pekerjaan serupa yang pernah dilakukan, akan tatapi untuk pekerjaan yang bersifat pengembangan dan belum pernah ada pekerjaan serupa di masa lalu, maka estimasi benar-benar menjadi suatu pekerjaan yang kritikal.

Estimasi biaya memegang peranan penting dalam penyelenggaraan proyek. Defenisi estimasi biaya, menurut National Estimating Society USA, ialah seni memperkirakan kemungkinan jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan yang didasarkan atas informasi yang tersedia pada waktu itu. Oleh karena itu, estimasi biaya sangat bergantung pada ketersediaan detail mengenai proyek dalam tahapan proyek ketika estimasi tersebut dilakukan. Estimasi dibutuhkan pada saat proses perencanaan, disaat keputusan-keputusan preliminary mengenai proyek harus ditentukan, kemudian selanjutnya dibutuhkan untuk

(29)

28 tujuan budgetary, lalu estimasi juga dibutuhkan pada tahap development proyek baik dalam proses desain maupun pembangunan.

Rekayasa pembangunan pada dasarnya merupakan suatu kegiatan yang berdasarkan analisis dari berbagai aspek untuk mencapai sasaran dan tujuan tertentu dengan hasil seoptimal mungkin. Aspek itu dapat dikelompokkan menjadi 4 tahapan yaitu (Kodoatie, 1995):

1. Tahapan studi,

2. Tahapan perencanaan, 3. Tahapan pelaksanaan, dan

4. Tahapan operasi dan pemeliharaan.

Manfaat estimasi biaya bagi pihak pihak terkait dalam proyek sebagai berikut : 1. Bagi Pemilik proyek

• Sebagai dasar untuk meyediakan biaya untuk mewujutkan keinginanya untuk membangun.

• Sebagai dasar untuk menyediakan biaya proyek atau investasi.

• Sebagai dasar untuk menetapkan besarnya biaya bagi jasa perencanaan. • Sebagai dasar dalam menentukan mengevaluasi biaya penawaran calon

kontraktor yang mengajukan penawaran. 2. Bagi Pihak Konsultan

• Sebagai dasar dalam membuat perencanaan proyek sesuai dengan keinginan pemilik.

• Sebagai dasar menetapkan perkiraan biaya proyek dalam merealesasikan. • Sebagai dasar dalam mengevaluasi biaya penawaran oleh calon kontraktor.

(30)

29 3. Bagi Pihak Kontraktor

• Sebagai dasar dalam menetapkan besarnya biaya penawaran dalam pelelangan.

• Sebagai acuan dalam menetapkan besarnya biaya pelaksanan pekerjaan. • Sebagai dasar dalam negosiasi dengan sub kontraktor yang akan ikut serta

dalam pelaksanaan pekerjaan.

• Sebagai dasar dalam menetapkan keuntungan.

Pada tahap perencanaan sangat penting untuk memperhatikan perkiraan biaya untuk membangun proyek karena memiliki fungsi dengan spektrum yang amat luas bagi masing-masing organisasi peserta proyek dengan penekanannya yang berbeda-beda. Bagi pemilik, angka yang menunjukkan jumlah perkiraan biaya akan menjadi salah satu patokan untuk menentukan kelanjutan investasi. Untuk kontraktor, keuntungan financial yang akan diperoleh tergantung kepada seberapa jauh kecakapannya membuat perkiraan biaya, bila penawaran harga yang diajukan terlalu tinggi kemungkinan besar kontraktor yang bersangkutan akan mengalami kekalahan, sebaliknya bila memenangkan lelang dengan harga terlalu rendah akan mengalami kesulitan di belakang hari. Untuk konsultan, angka tersebut diajukan kepada pemilik sebagai usulan jumlah biaya terbaik untuk berbagai kegunaan sesuai perkembangan proyek dan sampai derajat tertentu, kredibilitasnya terkait dengan kebenaran atau ketepatan angka-angka yang diusulkan (Soeharto, 1997).

Perkiraan biaya atau estimasi biaya adalah seni memperkirakan (the art of approximating) kemungkinan jumlah biaya yang diperlukan untuk suatu kegiatan yang didasarkan atas informasi yang tersedia pada waktu itu (Soeharto, 1997).

(31)

30 Dalam prosesnya, tiap-tiap kategori estimasi harus secara hati-hati dipersiapkan dari tingkat estimasi konseptual sampai pada estimasi detail untuk memperoleh keakuratan estimasi biaya konstruksi. Keakuratan estimasi biaya konstruksi seharusnya meningkat sesuai dengan perubahan proyek, dari perencanaan, desain hingga estimasi akhir pada saat penyelesaian proyek. Hal ini bisa diprediksi dari estimasi konseptual yang akan membentuk batasan, dengan tingkat keakuratannya relatif luas terhadap nilai kontrak proyek konstruksi, karena tidak semua gambaran desain dan detail disebutkan selama perencanaan awal.

Terdapat bebrapa kategori estimasi biaya, antara lain:

 Estimasi Order of Magnitude, digunakan untuk studi kelayakan, memilih antar alternatif dan menentukan ekonomi dari suatu proyek pada tahap awal (konseptual).

 Estimasi Anggaran, digunakan untuk penganggaran dan persetujuan pendanaan, serta sebagai dasar pengendalian biaya dasar

 Estimasi Definitif, estimasi detail di mana informasi yang digunakan melingkupi gambar, spesifikasi, dan harga usulan dari sub-kontraktor dan supplier.

Estimasi biaya dibedakan menjadi estimasi biaya konseptual dan estimasi biaya detail. Estimasi biaya konseptual adalah estimasi biaya berdasarkan konsep bangunan yang akan dibangun. Estimasi biaya konseptual ini bisa disebut juga sebagai perkiraan biaya pendahuluan. Sebagaimana telah disampaikan sebelumnya bahwa perkiraan biaya pendahuluan dikerjakan pada tahap konseptual di mana dalam tahap ini semua aspek yang berkaitan dengan rencana investasi dikembangkan, dikaji dan disaring untuk sampai pada suatu laporan yang dapat

(32)

31 dipakai sebagai dasar pengambilan keputusan untuk tahap berikutnya (Soeharto, 1997).

Tuntutan yang harus dipenuhi untuk bisa berlanjutnya rencana investasi adalah kualitas perkiraan biaya yang berkaitan dengan akurasi estimasi biaya tersebut. Kualitas suatu estimasi biaya yang berkaitan dengan akurasi dan kelengkapan unsur-unsurnya tergantung pada hal-hal berikut (Soeharto, 1997) :

1) Tersedianya data dan informasi, 2) Teknik atau metode yang digunakan, 3) Kecakapan dan pengalaman estimator, dan 4) Tujuan pemakaian perkiraan biaya.

Tersedianya data dan informasi memegang peranan penting dalam hal kualitas perkiraan biaya yang dihasilkan. Hal ini juga memerlukan kecakapan, pengalaman serta judgement dari estimator dan tergantung pula dengan metode perkiraan biaya yang dipakai.

Menurut American Association of Cost Engineering (AACE), Estimasi biaya perlu dibedakan atau diklasifikasikan, sesuai dengan tingkatan definisi proyek itu sendiri. Yang nantinya pengkalsifikasian itu bertujuan untuk:

a. Sebagai guidelines untuk memudahkan dalam menyediakan dasar sebagai bahan perbandingan dan mengkorelasikan karakteristik utama yang umum dipakai dalam pengklaisifikasian estimasi biaya.

b. Menggunakan tingkatan defenisi proyek sebagai karakteristik dominan dalam mengkategorikan estimasi.

(33)

32 c. Meningkatkan komunikasi antara seluruh stakeholder yang terlibat dalam

proses persiapan, eveluasi, serta mencegah mis-interprestasi estimasi biaya atas kesalahan penafsiran atau kesalahan penggunaan estimasi.

Oleh karena itu pada sub-bab ini akan dijelaskan pengertian dan desktipsi mengenai estimasi biaya proyek secara lebih mendetail, berilut dengan jenis-jenis estimasi biaya menurut tahapan dalam siklus proyek, dilanjutkan dengan tingkat keakurasian masing-masing tahap estimasi, beserta metode yang umum digunakan untuk menghitung estimasi biaya proyek.

2.4.1. Estimasi Biaya Proyek Konstruksi

Menurut L.R Dysert, estimasi biaya merupakan prediksi biaya-biaya yang mungkin terjadi dari suatu proyek dengan ruang lingkup yang sudah diberikan, di mana proyek harus diselesaikan di lokasi yang telah ditentukan dan waktu yang telah ditetapkan. Menurut National Estimating Society (USA), estimasi biaya ialah pekerjaan analisa biaya yang menyangkut pengkajian biaya kegiatan-kegiatan proyek terdahulu yang akan dipakai sebagai bahan untuk menyusun cost.

Di dalam dunia konstruksi, estimasi biaya adalah bagian yang sangant penting. Estimasi biaya digunakan oleh konsultan untuk menyusun budget bagi klien/owner, yang kemudian akan digunakan sebagai bench mark. Estimasi juga digunakan untuk alasan monetary, bagi dasar perhitungan kebutuhan finding kepada institusi finansial. Selain itu estimasi biaya digunakan oleh kontraktor dalam antisipasi memenangkan kontrak proyek (bid estimate). Jika proyek berlanjut, estimasi juga dibuat untuk menghitung actual budget yang mana akan digunakan sebagai salah satu management tool proyek.

(34)

33 Sebagai tambahan, fungsi estimasi biaya dalam dunia konstruksi, menurut Pratt, ialah:

a. Untuk melihat apakah perkiraan biaya konstruksi dapat terpenuhi oleh biaya yang ada.

b. Untuk mengatur aliran dana ketika pelaksanaan konstruksi sedang berjalan.

c. Untuk kompetensi pada saat proses penawaran. Estimasi biaya berdasarkan spesifikasi dan gambar kerja yang disiapkan owner, harus menjamin bahwa pekerjaan akan terlaksana dengan tepat dan kontraktor dapat menerima keuntungan yang layak.

Estimasi biaya merupakan area dari kegiatan engineering dimana pengalaman dan perimbangan teknis dipakai dalam pengaplikasian ilmu pengetahuan khususnya masalah perkiraan biaya dan pengendalian biaya. Estimator harus mengetahui alur dan proses proyek secara spesifik, untuk mempersiapkan tipe estimasi yang akan dilakukan secara tepat. Langkah berikut ialah mengerti bagaimana proses proyek yang akan dibangun atau metode pembangunannya. Dari mulai preliminary, engineering desain, sampai pengadaan, hingga tahap konstruksi, lalu start-up dan close-up. Hal tersebut ialah kunci dari estimasi biaya suatu proyek yang sukses.

Menurut Barrie dan Paulson, keakuratan estimasi biaya tahap konseptual dipengaruhi langsung oleh keahlian dan pengalaman estimator dalam menganalisa rencana proyek yang minim akan informasi dan data. Tingkat akurasi dalam estimasi biaya merupakan hal yang penting terutama pada tahap awal estimasi. Tingkat akurasi merupakan suatu tingkatan dari pengukuran atau perhitungan

(35)

34 yang bervariasi terhadap nilai aktual yang terjadi. Akurasi dari suatu estimasi merupakan suatu indikasi dari tingkatan perkiraan biaya terhadap realisasi biaya proyek yang dikeluarkan pada saat proyek selesai.

Menurut Dan E. Schottlander, mengapa estimasi yang akurat itu penting karena tanpa keakurata, pembuatan keputusan yang efektif hanyalah sebuah kompromi. Oleh karena itu, diperlukan persiapan bagi pencapaian perhitungan estimasi biaya yang akurat, sebagai berikut: menganalisa pekerjaan, mereview dokumen, mengetahui lingkup pekerjaan, mengunjungi site proyek, mengerti metode konstruksi yang akan dipakai, membuat perkiraan layout, engineering check (gambar teknik, pricing bahan, dan lain-lain), membuat jadwal pembuatan estimasi, mengetahui sub kontraktor dan vendor, mengetahui faktor resiko, allowance, porsi pricing, dan mark up.

2.4.2. Jenis-Jenis Estimasi Biaya Proyek

Estimasi biaya dilakukan beberapa kali selama perencanaan maupun saat proyek berlangsung. Estimasi pada tiap tahap, yang akan mempengaruhi performa estimasi tahap berikutnya. Pada tahap pertama, Estimasi biaya dipergunakan untuk mengetahui berapa besar biaya yang diperlukan untuk membangun proyek atau investasi, selanjutnya estimasi biaya berkembang, yaitu memiliki fungsi dengan spektrum yang amat luas dalam merencanakan dan mengendalikan sumber daya seperti material, tenaga kerja, pelayanan, maupun waktu.

(36)

35 Menurut Schexnayder dan Mayo, jenis-jenis estimasi menurut peruntukannya ialah:

a. Estimasi untuk Perencanaan Konseptual

Estimasi pada tahap ini hanya berdasar pada informasi atau parameter yang sangat general seperti, ukuran konstruksi, mutu konstruksi yang diantisipasi, serta kegunaan bangunan. Pada estimasi tahap konseptual ini, owner harus menyediakan scope document, yang berfungsi sebagai basis dari mana estimasi tersebut dijalankan. Estimasi biaya konseptual digunakan untuk menentukan fisibilitas proyek dan mengembangkan project financing. Ekspetasi akurasi pada estimasi tahap ini ialah ± 15 sampai 20%.

b. Estimasi untuk Studi Kelayakan

Menggunakan informasi desain pendahuluan dan setelah lingkup proyek terdefenisi secara jelas, suatu estimasi untuk studi kelayakan dapat disiapkan. Item-item utama yang dibutuhkan dapat dicari biayanya dan menjadi input bagi estimasi. Dengan identifikasi lingkup proyek yang lebih baik tersebut, ekspetasi akurasi meningkat menjadi ± 10 sampai 15% c. Estimasi untuk Engineering dan Desain

Berdasarkan pada dokumen desain level skematik, kebutuhan utama proyek dapat diukur secara kuantitatif, dan tipe konstruksi dapat ditentukan. Contohnya kuantitas baja dalam ton, superstruktur menggunakan baja atau beton. Suatu estimasi dengan tingkat akurasi ± 5 sampai 10% dapat disediakan pada tahap ini.

(37)

36 d. Estimasi untuk Konstruksi

Ini merupakan perhitungan biaya berdasarkan set lengkap dari dokumen kontrak. Estimasi untuk konstruksi dapat dibuat berdasarkan biaya rata-rata historis atau dengan bendata pekerja serta pekerjaan dan menghitung biaya produksi. Metode yang digunakan bergantung pada tipe konstruksi. Seperti contohnya, konstruksi tipe gedung dan perumahan lebih banyak menggunakan data historis untuk perhitungannya, sementara konstruksi jalan raya biasanya mengacu pada produktivitas pekerjaan. Dalam tahap ini , ekspetasi akurasi ialah ± 5%.

e. Estimasi untuk Change Order

Estimasi ini dilakukan pada saat proyek telah berjalan yang diakibatkan oleh perubahan pekerjaan yang diminta oleh Owner pada proyek.

Grafik 2.1 Akurasi Estimasi Biaya versus Tahap Konstruksi

(38)

37 Untuk tiap-tiap tahapan estimasi tersebut tingkat keakurasian bergantung pada ketersediaan informasi, sehingga keakurasian bertambah sesuai dengan tingkatan tahapan proyek. Seperti pendapat Jamshid Sodikov, keakurasian estimasi biaya meningkat seiring dengan berjalannya tahapan proyek yang diakibatkan oleh bertambah detailnya informasi yang tersedia.

2.4.3. Metode Metode Estimasi Biaya Proyek

Untuk melakukan estimasi biaya terdapat beberapa cara atau metode, sesuai dengan informasi yang tersedia atau tahapan konstruksi. Menurut Michael D. Dell’Isola, metode estimasi biaya dapat dibagi menjadi empat kategori utama. Penjelasan akan masing-masing metode yaitu sebagai berikut:

a. Metode Harga Unit Satuan

Metode harga unit satuan dapat juga dikategorikan menjadi pembagian empat kategori utama:

a) Metode Akomodasi

Metode ini pada dasarnya merupakan metode dengan perhitungan kalkulasi dari biaya yang diperlukan dalam membangun suatu fasilitas berdasarkan major measure dari fasilitas tersebut. Seperti contohnya, estimasi biaya untuk sebuah tempat parkir. Perhitungan tersebut dapat didasarkan pada unit price luas parkir bagi tiap unit mobil yang kemudian dikalikan dengan kapasitas unit mobil yang tersedia pada tempat parkir tersebut.

(39)

38 b) Metode Meter Kubik

Metode ini tidak biasa digunakan pada sistem estimasi biaya, kecuali untuk konstruksi yang identik dengan volume, seperti misalnya gudang penyimpanan. Berdasarkan sifat dari pengukurannya, metode meter kubik akan bersifat sensitif terhadap volume dari konstruksi dan varian yang mempengaruhinya. Negara-negara Eropa seperti Jerman sangat sering menggunakan metode ini sebagai perhitungan biaya konstruksi. Metode ini dapat juga efektif, namun cenderung rancu saat digunakan pada konstruksi umum.

c) Metode Meter Persegi

Metode biaya per meter persegi merupakan metode yang paling sering digunakan di Amerika. Area fungsional ditentukan sesuai dengan ruang dengan masing-masing kegunaannya pada suatu bangunan; misalnya, pada sekolah, area fungsionalmya antara lain ruang kelas, kafetaria, gymnasium, dan lain-lain. Kelebihan metode ini dari metode meter persegi ialah variasinya terletak pada ruang sehingga estimasi dapat lebih sesuai.

b. Metode Cost-Modelling dan Parametrik

Metode ini mengutilisasi model yang telah terdeterminasi dari proyek sebelumnya dan menggunakannya untuk memprediksi biaya proyek yang akan dibangun. Pendekatan ini biasanya diaplikasikan pada proyek yang berulang dengan tipe yang serupa atau mirip lalu mereplikasi analisa teoritis dan expectation-nya pada proyek yang diinginkan. Pada prosesnya

(40)

39 fasilitas statistik dapat dimanfaatkan sebagai alat prediksi dan asesmen cost terutama pada sistem konstruksi yang rumit, seperti piping atau proses komponen. Namun pendekatan ini memiliki aplikasi yang paling sedikit di dunia konstruksi.

c. Analisa Biaya Sistem/Elemental

Sistem ini Menjembatani pendekatan estimasi biaya pada tahap konseptual yang telah sebelumnya dengan estimasi quantity survey-based. Konsep dasar dari estimasi dengan pendekatan ini ialah dengan merinci konstruksi hingga komponen elemental, biasanya dengan basis UNIFORMAT. Saat informasi mengenai desain sangat terbatas, merupakan hal yang pernting untuk bekerjasama dengan desainer, dalam membuat asumsi untuk menjadi basis estimasi. Data historis dari konstruksi setipe dapat digunakan sebagai basis estimasi menurut komponen atau elemen bangunannya. Langkah estimasi dengan metode ini ialah menyiapkan format elemental untuk suatu tipe konstruksi spesifik. Kemudian dapat dilakukan mekanisme pengkombinasian, seperti misalnya digunakan cost dari data historis untuk komponen bangunan tertentu, yang kemudian dikombinasikan dengan perhitungan biaya menurut sistem atau asembli bagian konstruksi tertentu, dan analisa biaya detail untuk bagian konstruksi tertentu.

d. Metode Survey Kuantitas

Metode survey kuantitas biasanya digunakan saat detail desain secara terinci tersedia dan estimastor diharuskan untuk menghitung cost keseluruhan proyek atau paling tidak komponen utamanya. Pricing dapat

(41)

40 terdiri dari unit price seluruh bangunan, atau juga termasuk labor, material dan alat. Tingkatan dari detail estimasi adalah individual unit pada tiap pekerjaan, agar dapat diketahui bagaimana pekerjaan akan dilangsungkan.

2.5 Perkiraan Biaya Tahap Konseptual

Conceptual cost estimate adalah salah satu masukan fundamental dalam initial decision-making processes untuk proyek-proyek konstruksi. Menurut Trost dan Oberlender (2002) konseptual estimasi menjadi suatu hal yang kritis karena pada tahap ini terdapat proses pengambilan keputusan untuk proyek-proyek konstruksi terutama untuk menentukan apakah proyek akan lanjut atau tidak. Menurut Stephen D. Schuettedan Roger W. Liska (1998) estimasi tahap konseptual adalah “suatu proses yang tidak pasti, karena perhitungan berdasakan sejumlah besar penilaian, pengalaman, kurang tersedia informasi serta adanya ketidakpastian selama tahap konseptual”.

Tahap konseptual ialah tahap pertama dimana kebutuhan proyek dianalisa, alternatif-alternatif ditinjau, tujuan dan objektif proyek ditentukan, dan sponsor telah teridentifikasi. Aktifitas utama dalam tahap ini ialah mengembangkan estimasi untuk menentukan kelayakan suatu proyek, menganalisa biaya alternatif desain, serta pemilihan desain optimal untuk sebuah proyek. Estimasi biaya tahap konseptual dapat didefenisikan sebagai perkiraan biaya proyek yang dilakukan sebelum sejumlah informasi yang signifikan terkumpul dari detail desain, dengan lingkup pekerjaan yang masih belum lengkap. Bahkan bisa dibilang estimasi biaya pada tahap ini memiliki jumlah informasi yang sedikit.

(42)

41 Hal yang penting dalam pemilihan metode estimasi biaya konseptual ialah harus akurat dan mudah. Dalam hal ini karena estimasi berdasarkan pada beberapa data awal yang ada sangat minim, maka estimasi biasanya didasarkan pada pengalaman mengenai proyek-proyek setipe sebelumnya. Tersedianya data dan informasi proyek masa lalu, oleh karena itu memegang peranan penting dalam kualitas estimasi biaya konseptual proyek yang dihasilkan.

2.5.1 Tingkatan Estimasi Biaya Tahap Konseptual

Estimasi biaya tahap konseptual terdiri dari beberapa tingkatan, yang biasanya bergantung pada perkembangan di proses perencanaan awal suatu proyek. Masing-masing estimasi tersebut biasanya terkait dengan perkembangan pada desain, yang merupakan bahan analisa suatu estimasi. Tingkatan estimasi tahap konseptual tersebut menurut F.E Gould, adalah:

a. Estimasi Preliminary

Tahapan dimana Owner/pemilik membutuhkan informasi biaya seawal mungkin pada suatu proyek, sehingga owner dapat mengambil keputusan untuk besar kecilnya proyek dan memperkirakan nilai proyek. Tahap konseptual dilakukan pada awal perencanaan berdasarkan pengalaman dan intuisi perencana, sehingga ketelitian estimasi ini hanya mencapai ±20% b. Estimasi Skematik

Tahapan dimana proses perencanaan sudah mencapai 30%. Pada tahapan ini estimasi sudah mencapai finishing dasar. Estimasi dilakukan berdasarkan keperluan dari kegunaan bangunan industri misalnya jumlah

(43)

42 lantai atau ruangan yang dibutuhkan dalam bangunan pabrik namun belum detail. Jadi tingkat ketelitian masih berkisar ±15%

c. Estimasi Design Development

Pada tahap estimasi ini dimana proses perencanaan sudah mencapai 60% dan perencanaan sudah lengkap beserta detail-detail yang ada, sehingga waktu yang diperlukan untuk melakukan estimasi pada tahap ini lebih banyak daripada tahap skematik. Estimasi pada tahap ini dilakukan berdasarkan semua detail yang ada sehingga tingkat ketelitiannya sudah mencapai 10%.

2.5.2 Karakteristik Estimasi Biaya Tahap Konseptual

Berikut beberapa karakteristik dari estimasi biaya proyek tahap konseptual:

a. Bersifat Tidak Pasti

Sesuai dengan namanya, tahap konseptual ialah tahap dalam proyek konstruksi di mana konsep dasar suatu proyek beserta dengan atributnya yang lain dibangun. Dalam tahap inia desain, budgeting, maupun aspek proyek lainnya belum mencapai fiksasi sehingga dapat semerta-merta berubah. Oleh sebab itu, seringkali pada tahap ini, dimana ide-ide desain ditampung dan latar belakang finansial diperjelas, terdapat banyak alternatif desain maupun pembiayaan. Hal itulah yang membuat urgensi estimasi biaya tahap konseptual meningkat karena harus dilakukan analisa untuk masing-masing alternatif. Hasil estimasi pada tahap konseptual juga di tahap selanjutnya akan berubah. Estimasi biaya pada proyek konstruksi

(44)

43 akan bertambah akurat seiring tahap proyek berjalan. Menurut AACE, tahap konseptual dimuali consept screening, feasibility study, dan budget authorization. Sehingga harapan akurasi estimasinya hanya berada dari sekitar ±10% hingga ±30%.

b. Krusial

Estimasi pertama yang dipertimbangkan oleh project owner ialah estimasi biaya konseptual. Estimasi yang dihasilkan dapat bernilai terlalu rendah dari biaya sebenarnya dan mengecoh owner untuk tetap menjalankan proyek dan menimpulkan masalah didepannya, atau malah bernilai terlalu tinggi dari biaya aslinya dan menghentikan proyek yang akan berjalan padahal sebenarnya proyek sangat viable. Estimasi biaya tahap konseptual merupakan estimasi yang menyediakan cost informations untuk keputusan-keputusan finansial basis pada proyek. Sementara bagi konsultan desain, desain dengan dasar estimasi konseptual yang salah akan menyebabkan masalah juga pada desain di tahapan proyek yang akan dijalankan berikutnya.

c. Sumbernya Terbatas

Estimasi tahap konseptual dilakukan dengan dasar informasi yang sangat terbatas. Owner mungkin sudah memiliki visi jelas mengenai akomodasi, fungsi dan standar kualitas dari konstruksi, namun masih jauh untuk mencapai detail hingga volume beton maupun mortar yang akan digunakan. Itulah sebabnya banyak dihasilkan estimasi pada tahap ini yang bernilai subjektif, karena perhitungan pada tahap konseptual hanya berdasarkan sejumlah penilaian dan pengalaman. Proyek masa lalu dapat

(45)

44 didasarkan dengan proyek masa lalu dengan ketersediaan data historis. Estimasi pada tahap konseptual merupakan campuran dari seni dan ilmu pengetahuan. Ilmu pengetahuan dari estimasi menginformasikan biaya dari pekerjaan atau proyek terdahulu. Seninya adalah dalam menvisualisasikan proyek yang baru dengan membandingkan faktor-faktor perbandingan dengan proyek sebelumnya dan menyesuaikannya dengan keadaan proyek yang sekarang.

2.5.3. Proses Estimasi Biaya Konstruksi Tahap Konseptual

Estimasi biaya sebuah proyek ialah sebuah kegiatanyang dilakukan secara iteratif hingga dicapai suatu hasil yang maksimal. Estimasi biaya dilakukan di tiap tahap proyek dengan tujuan yang berbeda. Tim manajemen atau owner, seringkali meminta estimasi biaya tahap konseptual untuk mempelajari kelayakan proyek dan mencari bahan pertimbangan bagi keputusan-keputusan penting proyek seperti aspek desain.

Langkah pertama untuk estimator dalam menyusun estimasi biaya tahap konseptual ialah mengumpulkan informasi serta studi lapangan. Meskipun data eksisting pada tahap ini sedikit, namun biasanya owner/tim manajemen telah memberikan scope/lingkup berupa gambaran besar proyek, beserta ekspetasi kualitas atau performance proyek. Dari situ dapat ditarik informasi awal proyek seperti lokasi, tipe struktur utama, faktor mayor desain, serta kualitas konstruksi yang owner/manajemen antisipasi. Selain itu studi lapangan juga perlu dilakukan demi mendapat kondisi lapangan proyek aktual, karena faktor-faktor yang terdapat di lapangan seperti kondisi tanah (seperti apakah pekerjaan pemindahan atau penimbunan tanah yang diperlukan) tidak dapat diprediksi sendiri tanpa

(46)

45 peninjauan langsung. Pengalaman menunjukkan bahwa memberikan perhatian di awal terhadap site issues serta melakukan survey lokasi yang memadai, dapat mengurangi resiko penyimpangan biaya di masa mendatang.

Langkah berikutnya ialah mengumpulkan informasi tambahan. Dalam hal estimasi biaya awal, estimasi sangat bergantung pada data historis, sementara estimasi mendetail hingga quality estimate yang lengkap dapat berkembang seiring tahap perencanaan proyek. Data historis dapat diperoleh dari praktisi konstruksi yang berpengalaman kerja, pada database biaya yang dipublikasikan untuk umum, informasi dari organisasi lain, maupun dari manajemen owner. Dari manapun data historis proyek, harus diperhatikan kesahihan maupun keabsahan data. Data historis yang diperoleh harus comparable dengan proyek yang dilakukan sekarang, selain itu timeframe-nya harus adjusted. Diperlukan pula pengukuran yang konsisten antara data lama dan data baru.

Setelah semua data yang diperlukan dan dapat diperoleh terkumpul, dilakukan estimasi biaya tahap konseptual. Setelah didapatkan output yang sekiranya paling akurat, hasil diserahkan pada manajemen/owner untuk ditindaklanjuti. Pada tahap konseptual, biasanya tersedia alternatif-alternatif desain proyek sehingga apabila satu alternatif tidak disetujui atau dengan kata lain hasil estimasi menunjukkan proyek tidak viable, maka akan dilakukan estimasi ulang untuk alternatif selanjutnya. Berikut seterusnya estimasi biaya menunjukkan alternatif proyek yang paling baik.

(47)

46 Gambar 2.1 Alur Proses Estimasi Biaya Tahap Konseptual

Sumber: Phabounjong K., 2002

2.5.4 Kualitas Estimasi Biaya pada Tahap Konseptual

Kualitas esttimasi biaya tahap konseptual dibutuhkan pada taraf maksimal. Baik dari keakurasiannya maupun kecepatan tersedia hasilnya. Untuk mencapai hal tersebut, kualitas estimasi biaya tahap konseptual bergantung pada aspek-aspek seperti:

a. Kualitas Lingkup Proyek

Pada tahap awal, tersedia lingkup/scope proyek yang dapat menjadi dasar estimasi. Lingkup proyek menggambarkan karakteristik proyek. Adapun

Permintaan manajemen

Penyerahan laporan kepada manajemen Penetapan keputusan

oleh manajemen Studi lapangan dan mengumpulkan informasi

Mengumpulkan informasi tambahan

Estimasi Biaya Awal

Pre liminary budget Setuju

Tidak setuju Estimasi ulang

(48)

47 lingkup itu sendiri umumnya terdiri dari, defenisi proyek, fungsi konstruksi, pendekatan desain, lokasi proyek, informasi kondisi lapangan beserta sekitarnya, serta terkadang metode dan teknologi yang akan dipakai. Namun setiap proyek tidak sama adanya, terkadang owner belum bisa menyediakan lingkup taraf tersebut selama masa perencanaan konseptual. Terkadang pula, lingkup proyek terlalu luas atau terdapat lingkup ganda. Dalam hal ini owner acapkali pula memninta bantuan konsultan untuk membuat/merencanakan desain-desain umum konstruksi, untuk kemudian dianalisa satu-persatu. Pada prakteknya, dapat juga terjadi pelencengan padaperkembangan proyek dari lingkup awal. Sehingga, estimasi yang dibuat di tahap konseptual pun tidak relevan. Penting pula pada pelaksanaannya agar diusahakan tetap tercapai kekonsistensian lingkup proyek. Pihak owner pun harus berkomitmen untuk menentukan lingkup proyek yang sesuai di awal.

b. Kualitas Informasi

Alfredo F Serpell membagi kualitas informasi menjadi dua, yaitu kualitas informasi historis dan kualitas informasi terkini. Pada prakteknya, estimasi biaya pada tahap konseptual sangat bergantung kepada data historis. Karena data proyek yang akan dijalankan tidak cukup kuat untuk menjadi dasar estimasi biaya saat itu. Tersedianya data informasi yang cukup detail dan dan lengkap mengenai proyek serupa masa lalu memegang penting dalam kualitas perkiraan biaya yang dilakukan di masa kini. Namun tetap harus diperhatikan pengaplikasiannya, sebab apabila tidak digunakan secara sesuai, data historis yang bagus pun akan menghasilkan estimasi

(49)

48 biaya yang tidak berkualitas. Untuk dapat mengutilisasi data historis secara maksimal, diperlukan pengetahuan proyek, terutama untuk menangani estimasi untuk konstruksi yang kompleks. Data historis harus comparable dengan data proyek masa kini, sehingga harus divalidasi lagi data historis yang tepat. Informasi terkini mengenai proyek harus didapatkan selengkap mungkin karena mempengaruhi estimasi biaya proyek tersebut. Selain informasi mengenai aspek konstruksi yang nantinya akan diutilisasi bersama dengan data historis pada suatu model estimasi, informasi saat ini juga terkait dengan harga dan indeks harga lokal, produktivitas pekerja di wilayah lokasi pembangunan, serta kondisi spesifik pada lapangan.

c. Tingkat Ketidakpastian

Terdapat beberapa faktor ketidakpastian yang dapat mengakibatkan perubahan kondisi selama atau setelah proses estimasi berlangsung. Hal tersebut diantaranya perubahan kondisi pasar, perubahan besar dalam angka eskalasi dan lain-lain. Karena estimasi dilakukan pada tahap awal, maka dapat pula terjadi ketidakpastian dari aspek proyek seperti perubahan aspek desain, teknologi proyek, dan kompleksitas proyek. Faktor ketidakpastian sangat berperan dalam mempengaruhi kualitas estimasi pada tahap konseptual, karena selain estimasi tersebut didasarkan pada informasi proyek yang sangat minim, perubahan signifikan pada aspek proyek dapat mengurangi keakurasian estimasi dengan sangat besar, hingga pada tahap tidak dapat dipergunakan.

(50)

49 d. Performa Estimator

Estimator ialah orang yang bertanggung jawab untuk mengorganisir dan menganalisis seluruh informasi mengenai proyek dan mengkalkulasikan ke dalam estimasi. Pada masa awal proyek dimana segala sesuatu masih dalam bentuk konseptual, kecakapan dan pengalaman estimator untuk mengambil keputusan mengenai input untuk estimasi yang tepat akan menentukan hasil akhir suatu perkiraan biaya. Keahlian tersebut merupakan penguasaan dalam hal kemampuan mengenali aspek cost driver pada proyek konstuksi, serta pengalaman dan pengetahuan di bidang konstruksi, dan keterampilan dalam menggunakan aplikasi estimasi. Keahlian estimator dalam memahami proyek yang telah dilaksanakan sebelumnya juga krusial untuk menyesuaikan informasi yang didapat dengan informasi eksisting berdasarkan kondisi saat ini.

e. Proses Estimasi

Pada dunia kontruksi banyak dikenal metode estimasi baik yang konvensional maupun pengembangan baru. Industri konstruksi terbukti lambat dalam menyesuaikan diri untuk teknik baru dalam estimasi biaya tahap awal [49]. Menurut penelitian, beberapa teknik estimasi baru yang telah dikembangkan dengan baik, tidak diacuhkan dan tidak dipergunakan. Menurut penelitian tersebut, para estimator skeptikal terhadap kemampuan aplikasi-aplikasi estimasi terbaru yang kebanyakan tidak membutuhkan proffesional judgement dalam korporasi aspek konstruksinya untuk menentukan prediksi biaya. Meski metode konvensional yang menggunakan penilaian subjektif menujukkan hasil yang tidak

(51)

50 memuaskan, bukti menyatakan bahwa masih terjadi peningkatan dalam jumlah sangat sedikit dalam pemakaian teknik-teknik baru pada praktek estimasi biaya di dunia konstruksi.

2.6 Keakuratan Perkiraan Biaya Tahap Konseptual

Estimasi biaya awal proyek merupakan salah satu tahapan yang paling penting dalam manajemen proyek konstruksi. Berhasil atau tidaknya sebuah proyek konstruksi sangat tergantung pada keakurasian estimasi yang dilakukan sepanjang proyek mulai dari konseptual sampai estimasi kelayakan dan estimasi detail atau bid estimates. Menurut Trost dan Oberlender (2002) estimasi awal menjadi suatu hal yang kritis karena pada tahap ini terdapat proses pengambilan keputusan untuk proyek-proyek konstruksi terutama untuk menentukan apakah proyek akan berlanjut terus atau tidak. Karenanya kualitas manajemen proyek sangat ditentukan oleh tingkat akurasi estimasi biaya konstruksi Adeli dan Wu (1998). Estimasi yang tidak akurat tidak hanya mengakibatkan hilangnya kesempatan, tetapi juga menyebabkan upaya pengembangan yang terbuang percuma dan hasil yang lebih rendah dari yang diharapkan Oberlender dan Trost (2001).

Ada dua metode dasar dalam memperdiksikan keakuratan conseptual cost estimasi yaitu;

1) Data-based methods yaitu dengan mengunakan historical data dan quantitative models. Biasanya pendekatan ini digunakan pada situasi atau keadaaanyan proyek yang menyerupai.

(52)

51 2) Judgmental-based method yaitu dengan mengunakan pendapat dan

pengalaman seseorang yang ahli dan terbiasa dalam menghitung anggaran biaya suatu proyek. Biasanya para ahli menghitung faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi nilai estimasi dengan mengunakan qualitative model. Seperti yang dijelaskan sebelumnya, conceptual cost estimasi dapat digunakan sebagai studi kelayakan, alternatif disain yang mungkin, dan pemilihan disain yang optimal untuk sebuah proyek. Untuk metode Data-based method, banyak cara metode perhitunganyang dapat digunakan dalam menghitung conceptual cost estimasi ini seperti estimasi biaya elemental atau parameter, luas lantai seperti yang diatur dalam Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor: 332/KPTS/M/2002. Hal yang paling terpenting adalah conceptual cost estimasi haruslah akurat, mudah, dan tidak mahal dalam pengunaannya.

(53)

52 2.7 Perkiraan Biaya Tahap Desain

Desain merupakan proses pembuatan deskripsi atau gambaran dari suatu fasilitas, dan biasanya dilengkapi dengan detail perencanaan dan spesifikasi, yang kemudian di implementasikan pada tahap kontruksi. Tahap desain merupakan tahap berikutnya setelah tahap perencanaan konseptual, namun masih termasuk di dalam tahap prakontruksi. Tahap desain ini ada 2 (dua) bagian, yaitu : Desain Skematik dan Detail Desain. Pada tahap Desain Skematik, tim desain (yang terdiri dari arsitek dan engineer) menginvestigasikan alternatif desain, material, dan sistem. Sedangkan pada tahap detail desain, tim desain mengevaluasi, memilih, menyelesaikan sistem utama dan komponen proyek. Jadwal proyek dan anggaran terus dikembangkan dan dimonitor selama tahap ini. Dasar Pertimbangan Dalam Estimasi Biaya Proyek Tahap Desain :

- Sumber informasi, pengalaman di masa lampau, - Data-data proyek terdahulu dan laporan yang akurat, - Laporan maupun standar yang berlaku,

- Kondisi perekonomian, baik dalam skala makro maupun mikro, - Kondisi sosial yang sedang terjadi di sekitar, dan

- Kondisi lingkungan, khususnya lingkungan di sekitar proyek yang bersangkutan. Langkah langkah dalam Estimasi biaya tahap desain dan scheduling pada Proyek Pembangunan Perumahan adalah sebagai berikut :

1. Mengumpulkan data-data berupa data-data teknis dan data lapangan. 2. Estimasi pendahuluan berdasarkan luas, klasifikasi dan jumlah lantai. 3. Mengelompokan data kedalam daftar urutan pekerjaan dengan untuk

(54)

53 4. Menghitung volume tiap-tiap jenis pekerjaan sesuai dengan gambar

bestek.

5. Mengelompokan daftar harga material dan upah pekerjaan dalam suatu tabel daftar material, upah dan sewa alat.

6. Menganalisa harga satuan pekerjaan untuk tiap-tiap item pekerjaan. 7. Menghitung rencana anggaran biaya proyek

8. Merencanakan penjadwalan pelaksanaan pekerjaan proyek pembangunan.

2.8 Metode Pemakaian Data dan Informasi Proyek yang Bersangkutan

Dalam menggunakan metode ini, informasi yang dibutuhkan adalah data dan informasi yang benar-benar dimiliki oleh proyek itu sendiri. Makin banyak data dan informasi yang ada, akan semakin akurat estimasi yang bisa dilakukan. Seluruh metode ini dapat digunakan sesuai dengan kebutuhan dan kondisi yang ada yang paling sesuai dengan dengan apa yang ada saat itu dan kemampuan dalam melakukan estimasi. Selain dari jenis estimasi yang ada dan diterangkan diatas, ada beberapa metode konseptual yang dapat dipelajari pada modul berikutnya. Metode konseptual tersebut antara lain:

- Cost Indices

- Cost Capacity Factor

- Location Factor

- Equipment Factored

- Parameter (Elemental)

Seluruh metode dapat digunakan sesuai dengan fase daur hidup konstruksi yang berbeda-beda. Dengan bervariasinya metode-metode tersebut, maka banyak

(55)

54 pilihan. masing kontraktor atau pihak yang melakukan estimasi. Masing-masing metode memiliki kelebihan dan kekurangan yang harus dipelajari sehingga dapat menggunakan dengan tepat.

2.9 Cost-Significant Model

Menurut Poh dan Horner (1995) dalam jurnal “Cost-significant modelling- its potential for use in south-east Asia”, Cost Significant adalah salah satu model peramalan biaya konstruksi berdasarkan informasi & data proyek terdahulu, yang lebih mengandalkan pada harga palingsignifikan didalam mempengaruhi total biaya proyek sebagai dasar peramalan (estimasi) yang di terjemahkan kedalam regresi.

2.10 Uji SPSS

Pada dasarnya komputer berfungsi mengolah data menjadi informasi yang berarti. Data yang diolah dimasukkan sebagai input, kemudian dengan proses pengolahan data oleh komputer dihasilkan output berupa informasi untuk kegunaan lebih lanjut. Berikut sedikit gambaran tentang cara kerja komputer dengan program SPSS dalam mengolah data.

Gambar 2.2 Cara Kerja SPSS

(56)

55 Data hasil penelitian atau data yang akan diproses dimasukkan lewat menu data editor yang secara otomatis muncul di layar komputer.

1. Data yang telah diinput kemudian diproses, juga lewat menu data editor

2. Memilih menu yang akan digunakan pada SPSS 15.0 for windows grafik, statistik dan lain-lain.

3. Hasil pengolahan data muncul di layar windows yang lain dari SPSS yaitu viewer, output SPSS bisa berupa teks, tulisan, tabel atau grafik. Pada viewer, informasi atau output statistik dapat ditampilkan secara:

a. Teks atau Tulisan, pengerjaan (perubahan bentuk huruf, penambahan, pengurangan dan lainnya) yang berhubungan dengan output berbentuk tabel bisa dilakukan lewat menu text output editor.

b. Tabel, pengerjaan (pivoting tabel, penambahan, pengurangan, dan lainnya) yang berhubungan dengan output data yang berbentuk tabel dilakukan lewat menu pivot table editor.

c. Chart atau grafik, pengerjaan (perubahan tipe grafik dan lainnya) yang berhubungan dengan output data yang berbentuk grafis dapat dilakukan lewat menu chart editor.

2.11 Analisis Regresi Linier Sederhana

Analisis ini digunakan untuk memprediksi hubungan antara variabel terikat Y yaitu kinerja sumber daya manusia pekerjaan struktur rangka atap, dengan variabel bebas X yaitu umur, pengalaman kerja, tingkat pendidikan, kesesuaian upah, jumlah tanggungan keluarga, komposisi kelompok kerja dan kebiasaan merokok. Dengan analisis ini kita bisa memprediksi perilaku dari

(57)

56 variabel dependen dengan menggunakan data variabel independen. Bentuk umum persamaan regresi linier adalah sebagai berikut:

Y = a + b X Dimana :

Y : nilai dari variabel dependent a : konstanta , yaitu nilai Y jika X=0 b. : koefisien regresi

X : nilai dari variabel independent

(Purbayu Budi Santosa dan Ashari, 2005 :126)

2.12 Bangunan Perumahan di Indonesia

Pertumbuhan penduduk di Indonesia berada dalam angka positif. Hal itu berarti jumlah penduduk secara umum selalu bertambah dari waktu ke waktu. Demikian juga halnya dengan Provinsi Sumatera Utara dengan Medan sebagai ibukota yang pertumbuhan penduduknya tergolong pesat. Peningkatan jumlah penduduk itu menyebabkan kebutuhan akan rumah tinggal meningkat, karena rumah adalah kebutuhan dasar (basic need) disamping kebutuhan akan sandang dan pangan. Bidang properti khususnya sektor perumahan cenderung menunjukkan perkembangan dibandingkan dengan tahun-tahun sebelumnya karena permintaan masyarakat akan rumah tinggal meningkat cukup pesat. Proyek pembangunan perumahan oleh pengembang juga semakin banyak bermunculan untuk memenuhi kebutuhan pasar. Proyek konstruksi termasuk perumahan memiliki karakteristik unik karena merupakan suatu rangkaian kegiatan yang berlangsung dalam waktu terbatas dengan alokasi sumber daya tertentu untuk

(58)

57 menghasilkan produk dengan kriteria-kriteria yang telah digariskan di dalam dokumen kontrak. Spesifikasi perencanaan harga dan mutu yang direncanakan pada dokumen kontrak, sebenarnya belum tentu sesuai dengan kondisi di lapangan. Karena itu pada saat pelaksanaan proyek konstruksi, maka pengembang akan dibebani oleh berbagai situasi ketidakpastian estimasi proyek. Kegagalan dalam memahami estimasi yang akurat dapat mempengaruhi sasaran proyek konstruksi, yaitu dengan biaya yang seoptimal mungkin namun dengan kualitas yang sesuai dengan konsep serta spesifikasi proyek perumahan yang diinginkan dan dengan pelaksanaan waktu yang tepat. Oleh karena itu perkiraan biaya konseptual dan perkiraan biaya detail suatu proyek perumahan harus di analisis agar sasaran proyek konstruksi dapat tercapai.

(59)

58 BAB III

METODOLOGI PENELITIAN

3.1 Pendahuluan

Metodologi penelitian adalah suatu kerangka pendekatan pola pikir dalam rangka menyusun dan melaksanakan suatu penelitian. Tujuan dari adanya suatu metodologi penelitian adalah untuk mengarahkan proses berfikir dan proses kerja untuk menjawab permasalahan yang akan diteliti lebih lanjut.

Sebuah penelitian dilakukan untuk memperoleh jawaban atas sesuatu yang saat ini terjadi, sehingga dalam melakukan sebuah penelitian, perlu dibuat suatu sistem penelitian yang sistematis dan mudah untuk dilakukan secara efektif agar penelitian tersebut dapat mencapai tujuan yang hendak dicapai dan menjawab permasalahan yang diinginkan. Dalam bab ini, akan dijelaskan bagaimana penulis melakukan metode penelitian yang dapat mencapai tujuan dan sasaran penelitian.

3.2 Lokasi dan Waktu Penelitian

Penelitian ini mengambil lokasi pada 5 (lima) proyek pembangunan perumahan, diantaranya ialah:

1) Proyek A yaitu Proyek Pembangunan Perumahan tipe 70 Tembung, Deli Serdang – Sumatera Utara sebanyak 28 unit.

2) Proyek B yaitu Proyek Pembangunan Perumahan tipe 70 Namukur, Binjai – Sumatera Utara sebanyak 16 unit.

(60)

59 3) Proyek C yaitu Proyek Pembangunan Perumahan tipe 70 Asam

Kumbang, Tanjung Selamat, Medan – Sumatera Utara sebanyak 20 unit.

4) Proyek D yaitu Proyek Pembangunan Perumahan tipe 70 Perintis Baru, Pasar V, Deli Serdang – Sumatera Utara sebanyak 7 unit.

5) Proyek E yaitu Proyek Pembangunan Perumahan tipe 70 Sidikalang, Dairi – Sumatera Utara sebanyak 36 unit.

Pada penelitian ini dilakukan pengamatan tentang estimasi detail pada proyek-proyek pembangunan perumahan tipe 70 dengan mengamati data estimasi proyek pembangunan perumahan tersebut. Pelaksanaan penelitian ini dilakukan selama 3 bulan pada pengumpulan data dan pengolahan data.

3.3 Tahap dan Prosedur Penelitian

Pengumpulan data pada penelitian ini dengan cara mengambil data perkiraan biaya pada tahap desain, dimana pengumpulan data tersebut terdiri atas 3 tahap berikut:

a. Tahap Pertama

Yaitu tahap persiapan. Langkah yang dilakukan yaitu merumuskan masalah penelitian, tujuan penelitian, menentukan hipotesis dan menggali kepustakaan. b. Tahap Kedua

Disebut tahap mencari data lapangan dan pengumpulan data. Langkah yang dilakukan dalam tahap ini adalah :

• Survei lapangan untuk melihat apakah proyek yang ada memenuhi syarat untuk dijadikan lokasi penelitian serta melakukan proses perijinan kepada pelaksana atau pemilik proyek.

(61)

• Menentukan zona yang akan diamati, pengumpulan data tentang estimasi proyek yakni RAB yang diperlukan untuk mendukung penelitian dengan menganalisis data.

c. Tahap Ketiga

Analisis data RAB dengan menggunakan metode Pemakaian Data Terdahulu dan menghasilkan perbandingan cashflow dan pengembangan suatu cost model estimasi biaya konseptual untuk pembangunan proyek perumahan dengan tipe 70.

d. Tahap Keempat

Tahap pembahasan hasil analisis. Langkah yang dilakukan adalah melakukan pembahasan dari hasil penelitian terhadap hubungan dan faktor-faktor yang mempengaruhi terhadap untuk mendapatkan kesimpulan.

3.4 Peralatan Penelitian

Dalam proses pengumpulan data adapun peralatan yang digunakan antara lain:

1. Alat tulis dan alat bantu lain.

2. Komputer serta program Microsoft Excel dan IBM SPSS Statistics 22 sebagai alat untuk proses pengolahan data.

3.5 Jenis Data dan Sumber Data 1. Data Primer

Data primer adalah data yang diperoleh di lapangan. Pencatatan akan dilakukan oleh pengamat. Data primer diperoleh dari hasil wawancara pada

(1)

97 Tabel 4.20 Rangkuman Hasil Perhitungan

No. Jenis Estimasi Persamaan Regresi Harga/m² 1. Konseptual Y = 3.239.365,69 + 1,161 X1 Rp 7.883.365,69 2. Perencanaan Y = 3.038.745,52 + 1,141 X1 Rp 7.602.745,52 3. Pelaksanaan Y = 2.817.987,91 + 1,191 X1 Rp 7.581.987,91

Dari tabel diatas diperoleh jumlah harga estimasi pembangunan perumahan tipe 70 per-m². Perkiraan biaya tahap konseptual menunjukkan jumlah harga yang paling tinggi sebesar Rp. 7.883.365,69/m² dari perkiraan biaya tahap perencanaan sebesar Rp. 7.602.745,52/m² dan tahap pelaksanaan sebesar Rp 7.581.987,91/m².

4.3 Data Hasil Penelitian

Dari hasil analisis yang telah dilakukan, maka diperoleh hasil sebagai berikut :

1. Persentase cash flow yang diperoleh owner dari perkiraan biaya tahap konseptual, perencanaan, dan pelaksanaan pada proyek A yakni Proyek

Pembangunan Perumahan Tembung tipe 70 yang berjumlah 28 unit ialah

24,69%, 3,56%, dan 5,34 %.

2. Persentase cash flow yang diperoleh owner dari perkiraan biaya tahap konseptual, perencanaan, dan pelaksanaan pada proyek B yakni Proyek

Pembangunan Perumahan Namukur - Binjai tipe 70 yang berjumlah 16 unit

ialah 24,27%, 13,44%, dan 19,14 %.

3. Persentase cash flow yang diperoleh owner dari perkiraan biaya tahap konseptual, perencanaan, dan pelaksanaan pada proyek C yakni Proyek

(2)

Pembangunan Perumahan Asam Kumbang – Tanjung Selamat Medan tipe

70 yang berjumlah 20 unit ialah 24,74%, 9,17%, dan 12,91 %.

4. Persentase cash flow yang diperoleh owner dari perkiraan biaya tahap konseptual, perencanaan, dan pelaksanaan pada proyek D yakni Proyek

Pembangunan Perumahan Perintis Baru – Deli Serdang tipe 70 yang

berjumlah 7 unit ialah 26,56%, 7,92%, dan 22,22 %.

5. Persentase cash flow yang diperoleh owner dari perkiraan biaya tahap konseptual, perencanaan, dan pelaksanaan pada proyek E yakni Proyek

Pembangunan Perumahan Sidikalang - Dairi tipe 70 yang berjumlah 36 unit

ialah 22,32%, 2,22%, dan 3,37 %.

6. Hasil rata-rata persentase cash flow dari perkiraan biaya tahap konseptual, perencanaan, dan pelaksanaan adalah 25,31%, 7,26 %, dan 12,60%.

7. Komponen/pekerjaan antara fisik rumah mememiliki persentase yang paling tinggi terhadap seluruh keuntungan yang diperoleh owner (pemilik).

8. Pekerjaan fisik (X1) berpengaruh secara signifikan terhadap jumlah total biaya pekerjaan (Y), yakni 64,2 % pada perkiraan biaya tahap konseptual, 75,2% pada perkiraan biaya tahap perencanaan/desain, dan 65,4% pada perkiraan biaya tahap pelaksanaan.

(3)

99 BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Dari hasil analisis yang telah dilakukan, maka dapat diambil kesimpulan sebagai berikut :

1. Persentase cash flow yang diperoleh pemilik (owner) dari perkiraan biaya pada tahap konseptual terhadap perkiraan biaya pada tahap desain/perencanaan rata- rata mengalami penurunan dari 25,31% ke 7,26% sebesar 18,05% pada setiap proyek pembangunan perumahan yang dilaksanakan.

2. Persentase cash flow yang diperoleh pemilik (owner) dari perkiraan biaya pada tahap desain/pelaksanaan terhadap perkiraan biaya pada tahap pelaksanaan rata- rata mengalami kenaikan dari 7,26% ke 12,60% sebesar 5,34%.

3. Persentase cash flow yang diperoleh dari perkiraan biaya pada tahap konseptual tidak akurat dengan perkiraan biaya pada tahap pelaksanaan.

4. Komponen/pekerjaan antara fisik rumah mememiliki persentase yang paling tinggi terhadap seluruh keuntungan yang diperoleh owner (pemilik).

5. Dari setiap proyek yang dilaksanakan pemilik (owner) tetap dapat melaksanakan/melanjutkan proyek karena memiliki keuntungan yang cukup besar.

6. Pekerjaan fisik (X1) berpengaruh secara signifikan terhadap jumlah total biaya pekerjaan (Y), sehingga sangat besar mempengaruhi naik turunnya jumlah total biaya pekerjaan pada setiap jenis estimasi.

(4)

100 7. Dengan model persamaan regresi linier menunjukkan perkiraan biaya tahap

konseptual memiliki jumlah harga yang paling tinggi dibandingkan tahap perencanaan/desain dan pelaksanaan.

5.2 Saran

1. Bagi pihak pemilik (owner),harus memperhitungkan persentase cash flow yang akan diperoleh agar pemilik (owner) dapat memastikan apakah proyek tersebut dapat dilanjutkan atau tidak.

2. Bagi pihak konsultan dalam membuat perkiraan biaya konseptual, data biaya pekerjaan yang dilakukan harus lebih akurat dengan data biaya pekerjaan yang disusun oleh konsultan perencana.

3. Untuk meningkatkan hasil penelitian kedepan, dapat menambah jumlah data (sampel) yang lebih banyak untuk meningkatkan keakuratan permodelan dan sebaiknya dilakukan dalam cakupan wilayah yang lebih luas.

(5)

101

DAFTAR PUSTAKA

Abduh, K.; Kurniawan, B. 2008. Model Perhitungan Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara. Konteks 2 – 2008. Yogyakarta : Universitas Atma Jaya Yogyakarta.

American Association of Cost Engineers (AACE), (1992) Skills & Knowledge of Cost Engineering 3rd Ed, AACE, West Virginia.

Chandra, Prasanna, 2003, Finance Sense: Finance for non Finance Executives, Tata McGraw Hill, New Delhi.

Dipohusodo, Istimawan, 1995 Manajemen Proyek & Konstruksi Jilid 1. Badan Penerbit Kanisius. Yogyakarta.

Hendry Simamora, 2002. Akuntansi Basis Pengambilan Keputusan Bisnis Jilid 2. Jakarta: Salemba Empat.

Husen, A., 2009. Manajemen Proyek Perencanaan, Penjadwalan & Pengendalian Proyek. Andi : Yogyakarta.

Ir. Asiyanto, MBA., IPM., “Construction Projrct Cost Management”, Penerbit Pradnya Paramita, 2002.

Jumas, Nasril. 2014. Improving Conceptual Cost Estimating Performance Pada Perhitungan Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung di Sumatera Barat. Volume 10, No. 1 – 2014. Padang : Jurusan Arsitektur Fakultas Teknik Sipil Universitas Bung Hatta.

Pemayun. 2003. Praktek Estimasi Biaya Dengan Metode “Cost Significant Model” Pada Bangunan Gedung Yang Memakai Arsitektur Bali (tesis). Yogyakarta: Universitas Atma Jaya.

(6)

102 Roring, H.; Sompie, B. 2014. Model Estimasi Biaya Tahap Konseptual Konstruksi Bangunan Gedung Dengan Metode Parametrik (Studi Kasus pada Bangunan Gedung Publik di Wilayah Kota Manado dan Kabupaten/Kota sekitarnya). Volume 4, No. 2 – 2014. Manado : Universitas Sam Ratulangi.

Santosa, Budi, 2008 Manajemen Proyek Konsep dan Implementasi. Surabaya : Graha Ilmu.

Soeharto, Iman, 2001 Manajemen proyek : dari konseptual sampai operasional, Edisi kedua. Jakarta : Erlangga.

Sudiarta. 2011. Estimasi Biaya Konseptual Konstruksi Gedung Dengan Faktor Kapasitas Biaya (Tesis), Bali : Universitas Udayana.

Sudjana. 1983. Teknik Analisis Regresi dan Korelasi. Tarsito. Bandung.

Supriyono, R.A, 2000. Akuntansi Biaya : Perencanaan dan Pengendalian Biaya serta Pembuatan Keputusan, Edisi Kedua, Buku Kedua, BPFE, Yogyakarta.

Sumber Internet

(https://tryusnita.wordpress. biaya- berbagai macam pengertian-biaya/) yang diakses pada 20 Juni 2015.

Studi Perbandingan Perkiraan Biaya Tahap Konseptual, Desain, Dan Pelaksanaan Pada Proyek Perumahan Di Sumatera Utara

TUGAS AKHIR