40
B. Faktor-faktor yang
Mewajibkan Dilaksanakannya
Terlebih Dahulu
Perjanjian Pengikatan Jual Beli
Perjanjian PengikatanJual Beli PJBadalah perjanjian bantuan yang berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan dan bentuknya bebas. Pada umumnya suatu
perjanjian pengikatan jual beli mengandung janji-janji yang harus dipenuhi terlebih dahulu oleh salah satu pihak atau para pihak sebelum dilakukannya perjanjian pokok
yang merupakan tujuan akhir dari para pihak. Sebagaimana diketahui untuk terjadinya jual beli tanah hak dihadapan Pejabat
Pembuat Akta Tanah PPAT harus telah dilunasi harganya. Mungkin pula adanya keadaan dimana penjual yang sertipikat tanah haknya sedang dalam balik nama pada
kantor Badan Pertanahan Nasional, akan tetapi penjual bermaksud untuk menjual hak tersebut. Guna mengatasi hal itu maka dibuatlah perjanjian pengikatan jual beli.
Sebagai suatu perjanjian pendahuluan untuk sementara menantikan dipenuhinya syarat untuk perjanjian pokoknya yaitu jual beli dihadapan Pejabat Pembuat Akta
Tanah PPAT yang berwenang membuatnya. Oleh karena perjanjian pengikatan jual beli ini merupakan perjanjian
pendahuluan, maka biasanya di dalam perjanjian tersebut memuat janji-janji yang mengandung ketentuan-ketentuan mana kala syarat-syarat untuk jual beli di hadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT telah terpenuhi. Tentu saja para pihak setelah syarat untuk jual beli telah dipenuhi dapat datang lagi untuk melaksanakan jual beli
dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT.
Universitas Sumatera Utara
41
Akan tetapi adakalanya bahwa calon penjual berhalangan untuk datang
kembali, dan pembeli untuk pelaksanaan penandatangan akta jual belinya bertindak sendiri baik mewakili penjual maupun dirinya sendiri selaku pembeli. Maka dalam
hal ini diperlukan kuasa, selain kuasa tersebut biasanya penjual memberikan secara umum hak-hak kepengurusan daden van beheer atas tanah hak tersebut selama
belum dilakukan jual beli dihadapan pejabat yang dimaksud. Hal ini diperlukan mengingat, bahwa adanya kemungkinan penjual tidak berada ditempat untuk
melakukan tindakan hukum yang masih merupakan kewajibannya tersebut. Untuk mengantisipasi keadaan itu maka notaris di dalam akta perjanjian
pengikatan jual beli tersebut selalu mencantumkan kuasa-kuasa blanco volmacht di dalam aktanya dengan maksud agar pembeli tidak dirugikan haknya mengingat telah
dipenuhi semua persyaratan untuk jual beli dihadapan pejabat yang berwenang Pejabat Pembuat Akta Tanah PPAT.
Dalam hal apabila seseorang ingin menjual sebidang tanah dan pihak yang satu lagi berkeinginan untuk membelinya maka mereka akan datang ke hadapan
Pejabat Pembuat Akta Tanah, untuk dimintakan pembuatan akta jual beli atas tanah tersebut. Namun karena suatu sebab tertentu jual beli tersebut tidak dapat
dilaksanakan, misalnya karena jual beli tersebut tidak lunas. Namun seandainya para pihak tersebut tetap berkeinginan untuk dimintakan pembuatan akta jual beli, untuk
mengantisipasi hal itu PPAT yang juga berprofesi sebagai seorang Notaris akan menyarankan kepada para pihak untuk membuat akta persetujuan jual beli. Tujuan
dari dibuatnya akta persetujuan jual beli tersebut salah satunya adalah agar pihak
Universitas Sumatera Utara
42
penjual dapat memperoleh sebagian atau seluruhnya dari harga jual beli tersebut dan pihak pembeli dapat memperoleh hak atas tanah tersebut walaupun secara riil belum
terjadi.
35
Sebab-sebab para pihak mengadakan persetujuan jual beli ini adalah antara lain :
1. Apabila sertipikat tanah tersebut masih dalam proses pendaftaran di Kantor
Badan Pertanahan nasional. 2.
Apabila transaksi jual beli dibayar secara bertahap atau secara mencicil. 3.
Apabila objek sedang ditempati atau sedang disewa oleh pihak lain sedangkan pihak pembeli menginginkan objek yang dibelinya dalam keadaan kosong.
4. Apabila objek sedang terikat Hak Tanggungan dan harus terlebih dahulu
dilakukan proses roya. Ditambahkan lagi bahwa hal yang tak kalah penting dan sering terjadi adalah
dalam hal pembayaran pajak. Kalau sekiranya pihak-pihak ingin menunda pembayaran pajak terhadap suatu transaksi jual beli baik itu Pajak Penghasilan PPh
maupun Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan BPHTB maka mereka biasanya melakukan transaksi dengan memakai akta perikatanperjanjian jual beli.
Akan tetapi
menurut keterangan
dari Notaris
Darmawan, SH.,
M.Kn,dibuatnya pengikatan jual beli ini dalam praktek dilapangan disebabkan oleh
35
Heriyanto Jusran, Hukum Perjanjian Innominaat Dalam Praktek, Citra Media Ilmu, Jakarta, 2009, hal.15.
Universitas Sumatera Utara
43
beberapa faktor antara lain yaitu karena jual beli belum lunas serta sertipikat induk belum di pecah dan sertipikat belum dilakukan pengecekan di Kantor Pertanahan.
36
Kemungkinan lain yang menyebabkan dilakukannya atau dilaksanakannya pembuatan akta perjanjian pengikatan jual beliadalah kalau sertipikat atas tanah
tersebut masih atas nama pewaris atau pemilik awal, sedangkan para ahli waris akan menjual cepat tanah tersebut karena membutuhkan uang. Untuk itu agar mereka
mendapatkan uang dalam jangka waktu yang cepat maka mereka melakukan transaksi dengan membuat akta perikatanperjanjian jual beli dihadapan notaris.
Faktor utama yang menyebabkan orang melakukan perjanjian pengikatanjual beli adalah karena jual beli itu belum lunas secara cicilan dan untuk menunda
kewajiban membayar pajak, karena dengan melakukan transaksi perjanjian jual beli, pajak tidak akan timbul karena tidak ada pendaftaran peralihan hak sebagaimana yang
diwajibkan di dalam peraturan mengenai Pejabat Pembuat Akta Tanah. Dengan kata lain dapat dikatakan hal itu untuk sementara menunda pelaksanaan pembayaran
pajak. Dapat pula ditambahkan bahwa selain faktor-faktor tersebut diatas, adapun
yang menyebabkan orang melakukan perjanjian perikatan jual beli adalah karena untuk melaksanakan jual beli langsung dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah, maka
kewajiban pembayaran pajak baik PPh maupun BPHTB harus telah dipenuhi, sedangkan untuk pembayaran pajak-pajak tersebut terutama BPHTB harus terlebih
36
Wawancara dengan NotarisPPAT, Darmawan, SH., MKn., pada tanggal 28 Juli 2013, Notaris di Aceh Jaya
Universitas Sumatera Utara
44
dahulu dilaksanakan verifikasi di Kantor Dinas Pendapatan Daerah apakah ada atau tidak tunggakan pembayaran PBB Pajak Bumi dan Bangunan atas obyek yang akan
dijual belikan tersebut. Apabila ada, maka seluruh tunggakan PBB tersebut harus dilunasi terlebih dahulu, baru kemudian dibayarkan pajak-pajak jual beli tersebut
yaitu PPh dan BPHTB. Di dalam akte pengikatan jual beli harus tegas diperjanjikan atas beban siapa pajak terhutang atas tanah tersebut dibayar.
Dan untuk mengetahui hasil verifikasi dari Kantor Dinas Pendapatan Daerah tersebut memerlukan waktu beberapa hari lamanya. Sedangkan baik pihak penjual
maupun pihak pembeli ingin agar transaksi jual beli yang mereka lakukan cepat selesai dengan berbagai macam alasan.
Dalam hal tindakan yang harus diambil notaris berupa pembuatan akta perjanjian pengikatan jual beli, harus memperhatikan antara hak dan kewajiban antara
kedua belah pihak calon pembeli dan calon penjual, peraturan perundang-undangan yang berlaku, serta memenuhi syarat-syarat dan pertimbangan-pertimbangan lain.
Dengan telah selesainya para pihak membuat akta perikatanperjanjian jual beli dihadapan notaris, seorang notaris disamping sebagai pejabat umum juga
berfungsi sebagai penasehat hukum bagi pihak-pihak yang datang menghadap kepadanya, sepanjang hal itu berkaitan dengan akta yang dibuatnya. Maka sebagai
penasehat hukum notaris dapat memberikan alternatif-alternatif tindakan yang dapat ditempuh sebagai berikut :
Universitas Sumatera Utara
45
1. Agar segera melunasi pembayarannya atau melunasi utangnya yang nantinya
diperhitungkan sebagai harga jual tanah tersebut. Setelah sertipikat diperoleh, keduanya datang menghadap kepada PPAT untuk melakukan transaksi jual beli.
2. Agar menunggu sertipikat keluar atas nama pihak penjual kemudian keduanya
menghadap ke PPAT untuk melakukan transaksi jual beli. Peranan notaris dalam pembuatan akta pengikatan jual beli yang dimaksudkan di
atas sangat besar sekali, karena notaris harus mengakomodir kepentingan pihak- pihak, sehingga ada kepastian secara hukum
khususnya bagi pihak pembeli sampai dengan terealisasinya jual beli secara defenitif dihadapan Pejabat Pembuat
Akta Tanah PPAT.
37
C. Kekuatan Hukum Dari Akta Pengikatan Jual Beli Hak Atas Tanah Yang Dibuat Dihadapan Notaris
Kategori