10 2. Perumahan Menengah
Jenis perumahan menengah biasanya sudah dilengkapi dengan sarana dan prasarana penunjang operasional perumahan, seperti: perkerasan jalan,
open space berikut tamannya dan fasilitas olah raga. Perumahan menengah biasanya terletak tidak jauh dari pusat kota disesuaikan dengan tuntutan
pemakai rumah konsumen yang menginginkan aksesbilitas yang tinggi dengan kelengkapan sarana dan prasarana penunjangnya. Dengan
demikian perumahan menengah biasanya terletak di kota‐ kota besar yang strategis letaknya terhadap berbagai fasilitas pendukung lain, seperti pusat
perbelanjaan, pusat pendidikan, pusat kegiatan pelayanan barang dan jasa. Tingkat harga perolehan tanahnya berkisar Rp. 350.000,00m2 ke atas.
3. Perumahan Mewah Jenis perumahan mewah merupakan jenis perumahan yang dikhususkan
bagi masyarakat yang berpenghasilan tinggi dan sarana serta prasarananya sangat lengkap, seperti pusat olah raga, taman, fasilitas bermain, gedung
pertemuan, pusat perbelanjaan, bahkan fasilitas rekreasi yang representatif. Lokasinya biasanya berada di pusat kota, karena penghuni rumah tersebut
menginginkan kemudahan akses dan pelayanan sekitar perumahan lengkap. Tingkat harga perolehan tanahnya sudah di atas Rp.
500.000,00m2 .
2.6 Syarat-syarat Perumahan
Sesuai dengan ”Petunjuk perencanaan kawasan perumahan kota” Departemen Pekerjaan Umum, 1987, kawasan perumahan harus memenuhi
persyaratan-persyaratan : 1. Aksesibilitas, yaitu kemungkinan pencapaian dari dan ke kawasan. Dalam
kenyataannya aksesibilitas ini berwujud jalan dan transportasi. 2. Kompabilitas, yaitu keserasian dan keterpaduan antara kawasan yang
menjadi lingkungannya. 3. Fleksibilitas, yaitu kemungkinan pertumbuhan fisik atau pemekaran
kawasan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana.
11 4. Ekologi, yaitu keterpaduan antara tatanan kegiatan alam yang
mewadahinya.
2.7 Studi Utilitas
Studi utilitas disini yaitu mengenai sifat Perumahan atau nilai jual dari Royal Garden Residence. Lokasi pembangunan Royal Garden Residence
berlokasi di Jl. Taman Giri Nusa Dua, Kecamatan Kuta Selatan, Kabupaten Badung, Provinsi Bali. Royal Garden Residence merupakan salah satu perumahan
elit di Nusa Dua dan sekitarnya dengan arsitektur tropis modern yang menghasilkan suasana yang nyaman. Lokasi Royal Garden Residence mudah
diakses dari lokasi wisata yang ada di Bali selatan, yaitu ±20 menit perjalanan kendaraan dari kawasan Pantai Kuta, ±15 menit perjalanan kendaraan dari
Bandara Ngurah Rai, dan ± 5 menit dari Pantai Nusa Dua.
Royal Garden Residence dibangun ditanah seluas 5400 m
2
, perumahan ini menawarkan 284 unit rumah dengan tipe anggrek dengan luas bangunan 120m
2
dan luas tanah 150m
2
, tipe anggrek deluxe dengan luas bangunan 120m
2
dan luas tanah 155m
2
, tipe jasmine dengan luas bangunan 105m
2
dan luas tanah 55m
2
, tipe jasmine deluxe dengan luas bangunan 105m
2
dan luas tanah 60m
2
, tipe cempaka dengan luas bangunan 150m
2
dan luas tanah 140m
2
, tipe tulip dengan luas bangunan 45 m
2
dan luas tanah 100 m
2
, tipe ardenia dengan luas bangunan 108 m
2
dan luas tanah 105 m
2
, tipe lotus dengan luas bangunan 255m
2
dan luas tanah 260m
2
. Perumahan ini juga dilengkapi dengan fasilitas children day care centre, swimming pool, fitness centre, food court, minimart, jogging track club house,
Royal Plaza, dan 24 hours security gate. 2.8 Investasi
Dalam investasi terdapat beberapa unsur di dalamnya, yaitu : pengertian investasi, tujuan investasi. Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur
tersebut.
12
2.8.1 Pengertian Investasi
Pengertian investasi menurut berbagai sumber yang diperoleh : 1. Investasi adalah mengorbankan aset yang dimiliki sekarang guna
mendapatkan aset pada masa mendatang yang tentu saja dengan jumlah yang lebih besar Sharpe et all, 1993 dalam Definisi dan Pengertian Investasi
2. Investasi sebagai komitmen menanamkan sejumlah dana pada satu atau lebih aset selama beberapa periode pada masa mendatang Jones, 2004 dalam
Definisi dan Pengertian Investasi 3. Investasi adalah komitmen meningkatkan aset saat ini untuk beberapa periode
waktu ke masa depan guna mendapatkan penghasilan yang mampu mengkompensasi pengorbanan investor berupa :
a. Keterikatan aset pada waktu tertentu b. Tingkat inflasi
c. Ketidaktentuan penghasilan pada masa mendatang Reilly dan Brown, 2000 dalam Definisi dan Pengertian Investasi
Jadi, kegiatan investasi merupakan kegiatan penting yang memerlukan biaya besar dan berdampak jangka panjang terhadap kelanjutan usaha Giatman,
2006. Oleh karena itu, analisis sistematis dan rasional sangat dibutuhkan sebelum kegiatan itu direalisasikan. Suatu investasi merupakan kegiatan menanamkan
modal jangka panjang, dimana selain investasi tersebut perlu pula disadari dari awal bahwa investasi akan diikuti sejumlah pengeluaran lain yang secara periodik
perlu disiapkan. Pengeluaran tersebut terdiri dari biaya operasional operation cost, biaya perawatan maintenance cost, dan biaya-biaya lainnya yang tidak
dapat dihindarkan.
2.8.2 Tujuan Investasi
Tujuan utama investasi adalah memperoleh berbagai manfaat yang cukup layak di kelak kemudian hari. Manfaat tadi bisa berupa imbalan keuangan
misalnya laba, manfaat non-keuangan atau kombinasi dari kedua-duanya. Sebagai contoh manfaat non keuangan adalah penciptaan lapangan kerja baru, peningkatan
eksport, subsidi impor, ataupun pendayagunaan bahan baku dalam negeri yang berlimpah Giatman, 2006.
13
2.9 Aliran Kas Proyek
Dalam aliran kas proyek suatu investasi terdapat beberapa unsur di dalamnya, yaitu : jadwal penerimaan, kas awal, finansial, kas akhir, dan bunga.
Berikut merupakan penjelasan dari beberapa unsur tersebut.
2.9.1 Cash Flow
Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian sebenarnya, adalah suatu realisasi atau taksiran dari pemasukan uang inflow
maupun pengeluaran outflow yang terjadi pada suatu investasi dalam jangka waktu tertentu. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja,
biaya operasi, biaya produksi dan revenue Soeharto, 1997. Peranan cash flow dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting. Unsur utama
dari cash flow ada dua yaitu : Jadwal Penerimaan, dan Jadwal Pengeluaran. Sedangkan unsur lainnya adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial
disini, dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit. Jadwal penerimaan pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga untuk
mengatur ulang jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa ditempuh dengan jalan negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada
pada kendali perusahaan, namun tetap mengacu pada program kerja yang ada. Kebijakan operasional disinipun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara
Cash tunai dengan credit pembayaran berjangka waktu.
2.9.2 Jadwal Penerimaan
Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk
proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh sistem pembayaran yang telah ditetapkan pada surat perjanjian atau kontrak konstruksi. Jadwal
penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan
umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena itu prestasi pekerjaan pada waktu tertentu, misalnya tiap akhir bulan, harus diperkirakan
14 secara cermat. Pencairan rencana penerimaan akan melalui suatu proses yang
memerlukan waktu, mulai semua persyaratan fisik dan administratif sudah dipenuhi sampai dengan masuknya dana ke dalam kasrekening perusahaan.
2.9.3 Kas Awal
Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun
tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan
dimulai.
Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari
penerimaan di akhir proyek. Kas awal biasanya diperlukan pada awal proyek bulan pertama.
2.9.4 Finansial
Finansial adalah keputusan keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit
maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman
bila ada pinjaman. Tolak ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan dana pinjaman adalah tingkatjumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan
Asiyanto, 2005. 2.9.5 Kas Akhir
Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran
kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan dan aktiva tetap. Aliran kas terminal merupakan arus kas masuk untuk selanjutnya dianalisis
dengan kriteria penilaian investasi.
15
2.10 Bunga
Bunga interest adalah sejumlah uang yang harus dibayarkan akibat pemakaian uang yang dipinjam sebelumnya. Penarikan bunga pada dasarnya
merupakan kompensasi dari penurunan nilai uang selama waktu peminjam sehingga besarnya bunga relatif sama besarnya dengan penurunan nilai uang
tersebut. Besarnya bunga adalah selisih antara jumlah uang dengan utang semula. 1. Tingkat Suku Bunga
Tingkat suku bunga rate of interest merupakan rasio antara bunga yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal
periode dikalikan 100 atau:
= × 100 .......... 2.1
2. Bunga Sederhana Sistem bunga sederhana simple interest, yaitu sistem perhitungan
bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga. Secara
formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:
= . .. . .. . . .. . .. . . .. . . .. . .. . . .. . .. . . .. . . .. . .. . . .. . .. . . .. . .. . . 2.2
Keterangan: i = suku bunga
P = pinjaman semula n = jumlah Periode pinjaman
3. Bunga Majemuk Sistem bunga majemuk compound interest, yaitu sistem perhitungan
bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan,
dengan kata lain bunga berbunga Giatman, 2006.
2.11 Nilai Waktu Dari Uang
