Analisa Perbandingan Investasi Pada Proyek Pembangunan Perumahan (Studi Kasus: Proyek Perumahan Villa Pelita Asri dan Suka Maju Asri) Chapter III V

BAB III
METODE PENELITIAN
3.1 METODOLOGI PENELITIAN
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah metode analisis deskriptif.
Ketentuan yang dijadikan acuan dalam analisi deskriptif antara lain :


Analisa ini dibatasi hanya pada pengumpulan data yang faktual untuk
mengurai suatu keadaan.



Dalam analisa ini memerlukan perencanaan agar

hasilnya mencakup

seluruh persoalan dalam setiap fase.


Data deskriptif dapat digunakan sebagai dasar untuk langsung membuat
keputusan keputusan.



Hasil analisa ini dapat digunakan untuk memperkirakan akibat yang akan
terjadi dari pembangunan ini.

3.2 SUMBER DATA
Lokasi penelitian adalah proyek pembanguna perumahan Suka Maju Asri
dan Perumahan Villa Pelita Asri. Lokasi perumhan Villa Pelita Asri terletak di
Jalan.Pelita Pasar 9- Medan Krio Kecamatan Medan Sunggal, Kota Madya Medan
, Sumatera Utara.Pembangunan ini dilakukan dengan system bangunan bertahap
yang terdiri dari 97 unit perumahan ( type 36/84) dengan fasilitas perumahan
berupa jalan perumahan selebar 7 meter, lapangan tenis, main gate dan PDAM.
Sistem pembiayaan pelaksanaan pembangunan kawasan perumahan Villa
Pelita Asri melibatkan modal awal 45% dan pinjaman bank 55%. Pengelolaan

30
Universitas Sumatera Utara

kawasan perumahan ini beserta fasilitasnya dikelola oleh PT.Annaris Mahogany

Patama yang nantinya akan dibuat manajemen sendiri.

3.1 Site Plan Perumahan Villa Pelita Asri
Lokasi perumahan Suka Maju Asri terletak di Jalan.Balai Desa Suka Maju
Sunggal. Kecamatan Medan Sunggal. Kota Madya Medan, Sumatera Utara.
Pembangunan ini dilakukan dengan system bertahap yang terdiri dari 93 unit

31
Universitas Sumatera Utara

rumah (type 36/91) dengan fasilitas perumahan berupa jalan perumahan selebar 7
m main gate dan PDAM.
Sistem Pembiayaan pelaksanaan pembangunan kawasan perumahan Suka
Maju Asri melibatkan modal awal 45% dan pinjaman bank 55%. Pengelolaan
kawasan perumahan ini beserta isinya dikelola oleh PT.MahoganyPermana Lestari
yang nantinya akan dibuat manajemen sendiri

3.2 Site Plan Perumahan Suka Maju Asri

32

Universitas Sumatera Utara

3.3 JENIS DATA
telah menentukan objek ponelitian dan menetukan batasan batasan
masalah, selanjutnya dilakukan pengumpulan data data yang diperlukan untuk
menganalisa proyek. Menurut sumber data dibagi menjadi dua, yaitu
1.

Data Primer
Data Primer merupakan data-data yang didapat secara langsung melalui
wawancara secara lisan maupun tertulis.kepada staf PT. Mahogany
Permana Lestari selaku developer pembangunan Perumahan Suka MAju
Asri dan PT Annaris Mahogany Patama selaku developer pembangunan
Perumahan Villa Pelita Asri.

2.

Data Sekunder
Data Sekunder merupakan data yang diperoleh secara tidak langsung
ataupun data yang diperoleh dalam kondisi yang sudah jadi. Adapun data

sekunder adalah :
1.

Gambar Site Plan
Untuk menghitung luas area , jalan , drainase dan letak tipe rumah.

3.4

2.

Gambar denah Bangunan

3.

Rencana Anggaran Biaya

4.

Time Schedule proyek.

INSTRUMEN PENELITIAN
Instrumen Penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah teori-

teori/metode-metode investasi seperti Net Present Value (NPV), Internal Rate of
Return (IRR), Pay .Back Period, Profitability Indeks dan Analisa Sensitivitas

33
Universitas Sumatera Utara

3.5

PROSES PENGOLAHAN DATA
Proses pengolahan data sebagai berikut :
1.

Tahap Persiapan
Yaitu merumuskan masalah dan menentukan

tujuan penelitian

kemudian metode yang dipakai dalam penelitian
2.

Tahap Pengumpulan Data
Untuk menentukan zona yang akan diamati dan menentukan
apakah proyek tersebut layak untuk dijadikan objek penelitian serta
melakukan perizinan kepala pemilik proyek. Dari proyej=k didapat
data berupa RAB perunit Time Schedule dan biaya pembangunan
lainnya.

3.

Tahap analisis data
Setelah dilakukan pengumpulan data, kemudian dilakukan penilai
investasi dengan terlebih dahulu membuat aliran kas masuk dan
aliran kas keluar kemudian dibuat Cash Flow Proyek.
Untuk membuat aliran kas masuk digunakan data-data yang
diperoleh dari pihak pengembang ( untuk pemasukan yang sudah
terjadi) dan untuk pemasukan yang akan terjadi digunakan metode
Least Square ( Metode Kuadrat kecil).

Untuk membuat aliran kas keluar digunakan data dari pihak
pengembang ( untuk biaya yang sudah dikeluarkan ) dan metode
estimasi atau pendugaan paremeter ( untuk biaya yang belum
dikeluarkan) berkaitan dengan aspek pembiayaan.

34
Universitas Sumatera Utara

Setelah membuat aliran Cash Flow kemudian kita hitung kelayakan
investasi dengan mencari NPV, IRR, PP dan PI. Kemudian
dilakukan analisa sensitivitas untuk mengantisipasi kemungkinankemungkinan yang terjadi agar dapat diambil langkah-langkah
yang tepat untuk menyelesaikan permasalahan yang mungkin
terjadi dan menjamin bahwa setiap rencana investasi yang
dilakukan aman untuk dilaksanakan. Dalam penelitian ini
dilakukan analisa sensitivitas terhadap 3 kemungkinan yaitu :

4.



Akibat adanya perubahan suku bunga



Akibat bertambah atau berkurang tingkat pendapatan

Tahap pembahasan
Melakukan evaluasi dan pembahasan analisa perbandingan
investasi pada proyek pembangunan perumahan.

35
Universitas Sumatera Utara

3.6 ALUR PENELITIAN

IDENTIFIKASI
MASALAH

RUMUSAN MASALAH

KAJIAN PUSTAKA DAN
TEORI PENDUKUNG

PENGUMPULAN DATA
Data Primer:

Data sekunder :

 Wawamcara
 Foto
dokumentasi

1.Gambar denah
bangunan
2. Biaya Pajak
3. Site Plan
4.Time Schedule
PEMBUATAN CASH FLOW

ANALISIS INVESTASI

NPV, IRR, PP. PI

ANALISIS SENSITIVITAS

KESIMPULAN DAN SARAN

SELESAI

36
Universitas Sumatera Utara

BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1

UMUM

4.1.1 Perumahan Villa Pelita Asri
PT. Annaris Mahogany Patama Selaku Pengembang pada pembangunan
kawasan perumahan Villa Pelita Asri membangun 97 unit rumah sederhana

dengan tipe 36/84 . Spesifikasi bangunan yang akan dibangun dapat kita lihat
sebagai berikut:
Rumah Tipe (36/84)
Luas banguna

: 36m2

Luas Tanah

: 84 m2

Harga Jual

:115.000.000

Jumlah Lantai

:1Ruang

Ruang Tidur Utama

: 1Ruang

Ruang Tidur

: 1Ruang

Kamar Mandi /WC

: 1Ruang

Dapur / Ruang Makan

: 1Ruang

Ruang Keluarga

: 1Ruang

Carport

: Ada

Spesifikasi Pekerjaan untuk semua rumah adalah :
Pondasi

: Cor Beton 1:3:5

Struktur

: Beton bertulang

Dinding

: Batu Bata 1:5

Lantai

: Keramik uk 40 x 40 cm

37
Universitas Sumatera Utara

Kozen pimtu-jendela

: Galvanis

Pintu Kamar mandi

: Fiber

Daun Jendela

: Rangka kayu + kaca polos

Daun Pintu Utama

: Panel petak

Pintu lain

: Panel Biasa

Plafon

: Gypsum type 36

Atap

: Baja Ringan type 36 Multi roof

Sanitasi.Instalasi Air

: Closet Jongkok
Keramik LantaiKeramik Dinding

Air Bersih

: /Sumur Bor +
Pompa listrik

Fasilitas lingkungan

: Jalan Conblok , Saluran cor beton

4.1.2 Perumahan Suka Maju Asri
PT. Mahogany Permana Lestari selaku Pengembang pada pembangunan
kawasan perumahan Suka Maju Asri membangun 93unit rumah sederhana dengan
tipe 36/91. Spesifikasi bangunan yang akan dibangun dapat kita lihat

sebagai

berikut:
Rumah Tipe (36/91)
Luas banguna

: 36m2

Luas Tanah

: 91m2

Harga Jual

:115.000.000

Jumlah Lantai

:1Ruang

Ruang Tidur Utama

: 1Ruang

38
Universitas Sumatera Utara

Ruang Tidur

: 1Ruang

Kamar Mandi /WC

: 1Ruang

Dapur / Ruang Makan

: 1Ruang

Ruang Keluarga

: 1Ruang

Carport

: Ada

Spesifikasi Pekerjaan untuk semua rumah adalah :
Pondasi

: Cor Beton 1:3:5

Struktur

: Beton bertulang

Dinding

: Batu Bata 1:5

Lantai

: Keramik uk 40 x 40 cm

Kozen pimtu-jendela

: Galvanis

Pintu Kamar mandi

: Fiber

Daun Jendela

: Rangka kayu + kaca polos

Daun Pintu Utama

: Panel petak

Pintu lain

: Panel Biasa

Plafon

: Gypsum type 36

Atap

: Baja Ringan type 36 Multi roof

Sanitasi.Instalasi Air

: Closet Jongkok
Keramik Lantai
Keramik Dinding

Air Bersih

: /Sumur Bor + Pompa listrik

Fasilitas lingkungan

: Jalan Conblok , Saluran cor beton

39
Universitas Sumatera Utara

4.2

SUKU BUNGA
Dari Tabel BI Rate dan Suku Bunga Kredit Rupiah Kelompok Bank

periode Mei 2014–April 2016 tingkat suku bunga berfluktuasi mulai dari 12,63%
sampai 12,14%.untuk suku bunga dasar kredit bank BTN sebesar 11%.
Tabel 4.1 Suku Bunga Dasar Kredit

Dari data tersebut maka dalam analisis ini diambil tingkat suku bunga
dengan komposisi 50 % dari suku bunga dasar kredit dan 50 % dari nilai rata- rata
suku bunga kredit kelompok bank Mei 2014 sampai April 2016 sebesar 12.632% ,
sehingga diperoleh sebesar 11.81 % per tahun dibulatkan menjadi 12 % pertahun.

4.3

PERUMAHAN VILLA PELITA ASRI
Perhitungan biaya ( Cost) Pembangunan perumahan Villa Pelita Asri

terdiri dari biaya tanah , biaya prasarana, biaya konstruksi, biaya oprasional dan
biaya bank. Data data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan
data sekunder.. Data biaya dibawah merupakan total rencana biaya pengeluaran
yang diperoleh melalui data primer dan wawancara dengan pihak developer.

4.3.1 Perhitungan Pengeluaran ( Cost)
Perhitungan biaya pembangunan perumahan Villa Pelita Asri terdiri dari
biaya investasi dan biaya operasional.

40
Universitas Sumatera Utara

1.

Biaya Investasi
Komponen biaya investasi terdiri dari :


Biaya Tanah ( land cost )



Biaya konstruksi ( sarana dan prasarana)



Biaya- biaya tidak langsung ( biaya perizinan , biaya
perencanaan , biaya administrasi , dll )

Data-data yang digunakan dalam perhitungan ini merupakan data
sekunder yang diperoleh dari developer sebagai berikut:
1 BIAYA TANAH
- Pembebasan lahan
- Perencaan/ Rekomendasi Proyek
- APHT/ Sertifikat Induk/ PBB/ BBN
- Grading / Persiapan / bdm jalan
Total Biaya Tanah Efektik
2 BIAYA PRASARANA
- Perkerasan jalan Lingkungan
- Jalan Akses Proyek
- Saluran Lingkungan
-Saluran Jalan Akses
-Jaringan PLN + Trafo
- Tembok Talud/ Saluran Akhir
- Plank Proyek
- Pagar Lingkungan
- Gapura
- Jembatan masuk proyek
- Jembatan Lingkungan ( gorong-gorong)
Total Biaya Prasarana
3 Biaya Sarana
- Tipe 36/84
- Kelebihan tanah
- Kaveling sudut
Total Biaya sarana
4 Biaya Konstruksi
- Bowplank
- Selesai progres 100 %
Total Biaya Konstruksi
Tabel 4.2

2,358,000,000
25,000,000
176,850,000
117,900,000
2,677,750,000
277,620,000
29,400,000
130,800,000
15,500,000
220,000,000
27,500,000
3,600,000
5,000,000
1,500,000
5,000,000
10,290,000
726,210,000
1,148,480,000
0
0
1,148,480,000
828,085,442
3,312,341,770
4,140,427,212

Biaya Investasi Perumahan Villa Pelita Asri

41
Universitas Sumatera Utara

Data biaya investasi merupakan harga rata-rata yang didapat melalui data
sekunder

yang didapat

dari developer

yang menangani

proyek

pembangunan perumahan Villa Pelita Asri. Harga tersebut sudah termasuk
PPh . Adapun rincian biaya rata rata sebagai berikut :
a. Biaya pengadaan lahan sebesar Rp 200.000,- / m2
b. Biaya konstruksi rumah sebesar Rp 42.684.817,- / unit
c. Biaya Perkerasan jalan Lingkungan sebesar Rp 150.000 / m2
d. Biaya Pembuatan jalan akses Rp 100.000,-/m2
e. Biapa pembuatan gapura Rp 1.500.000,2. Biaya Operasional
Untuk biaya operasional meliputi :

No

Jenis Pekerjaan
1 Biaya Oprasional
2 Biaya Bank
- Provisi
- Administrasi kredit
- Bunga Kredit
Total Biaya Bank
Jumlah

Tabel 4.3

Harga
1,063,829,998
35,000,000
24,500,000
132,323,972
191,823,972
1,255,653,970

Biaya Operasional Pembangunan Villa Pelita Asri

Biaya Operasional merupakan biaya yang meliputi biaya pemeliharaan
, biaya air, biaya advertising dll.
4.3.2 Rencana Pendapatan
Pendapatan diperoleh dari penjualan rumah . Adapun perincian rumah yang
sudah terjual sebagai berikut :

42
Universitas Sumatera Utara

Data type rumah terjual
Table 4.4

data rumah terjual periode 1-7

Periode ( bulan)

Jumlah rumah terjual (Y)

1

6

2

7

3

9

4

10

5

8

6

9

7

8

JUMLAH

57

Adapun rincian pendapatan adalah sebagai berikut :
a. Harga jual rumah perunit = Rp 115.000.000,b. Harga penjualan kelebihan tanah = Rp 375.000,- / m2
c. Harga penjualan kav .sudut depan = Rp 5.000.000,d. Harga penjualan kav sudut belakang = Rp 4.000.00,-

4.3.3 Modal
Pembiayaan proyek dibiayai oleh sumber pembiayaan utama yaitu :


Modal Sendiri
Modal sendiri merupakan jumlah modal yang ditanam pada suatu proyek
pembangunan

perumahan

untuk

membiayai

pekerjaan-pekerjaan

prakonstruksi seperti : pengadaan tanah, perencanaan/rekomendasi proyek,
pembuatan sertifikat dan biaya-biaya hukum.Sebagai dana awal,
pemrakarsa mendanai sebesar Rp2.800.000.000,- atau sebesar 44,44%.

43
Universitas Sumatera Utara



Modal Pinjaman
Modal Pinjaman merupakan pembiayaan yang berasal dari pinjaman atau
kredit langsung yang diberikan oleh bank ataupun instansi keuangan lain.
Dalam proyek ini modal pinjaman berasal dari kredit langsung dari bank
BTN sebesar Rp.3.500.000.000,- atau sebesar 55,55% yang terdiri dari
Rp700.000.000,-

yang merupakan

kredit pembebasan tanah dan

Rp2.800.000.000,- yang merupakan kredit konsrtuksi.

4.3.4 Analisa Data Ramalan metode Least Square
Untuk menganalisa tingkat penjualan rumah yang belum terjual maka
perlu dilakukan ramalan tingkat penjualan rumah dengan metode least square.
Untuk membuat proyeksi penjualan rumah pada

periode

yang

akan

datang, terlebih dahulu angka-angka pada table diatas disusun sehingga didapat
hasil sebagai berikut :
Table 4.5 Analisa perkembangan penjualan rumah bulan 1-7

Periode
( bulan)
1
2
3
4
5
6
7
JUMLAH

Jumlah rumah terjual
(P)
6
7
9
10
8
9
8
57

D
-3
-2
-1
0
1
2
3

D2
9
4
1
0
1
4
9
∑D2=28

PD
-18
-14
-9
0
8
18
24
∑PD=9

Trend
Penjualan
7.179
7.500
7.821
8.143
8.464
8.786
9.107

44
Universitas Sumatera Utara

Dari angka angka dalam table tersebut Jumlah permintaan rata-rata ( a
dalam persamaan Y =a + Bx ) adalah ∑P : n = 57 : 7 = 8.143 , sedangkan nilai
trend perubahan penjualan perbulan adalah ∑PD : ∑D2 =9 : 28 = 0.3214.
Untuk menghitung proyeksi penjualan rumah periode selanjutnya , tetap
digunakan rumus Y= a+bX.. Dengan menggunakan rumus persamaan tadi , maka
jumlah penjualan rumah periode 8 (satu periode didepan periode 7) dapat
dithitung dengan rumus sebagai berikut : Y= 8.143+(0.3214*8).
Sehingga didapat perkiraan penjualan rumah untuk periode selanjutya
sebagai berikut:
Table 4.6 Proyeksi penjulan rumah bulan 8-11

Periode
8
9
10
11

Jumlah penjualan
rumah
10.714
11.036
11.357
11.679
dapat diperkirakan tingkat jumlah penjualan rumah
Deviasi

+8
+9
+10
+11
Untuk Selanjutnya

setahun sebagai berikut :
Table 4.7 Proyeksi penjualan rumah

Bulan ke-

Jumlah
Penjualan

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
Jumlah

6
7
9
10
8
9
8
10
11
11
8
97
45
Universitas Sumatera Utara

4.3.5 Menyusun aliran kas ( Cash Flow )
merupakan aliran yang terdiri dari aliran masuk dalam perusaahan dan
aliran kas keluar perusahaan serta saldo untuk setiap periode.


Aliran kas masuk
Aliran kas masuk terdiri dari rencana penerimaan-penerimaan yang
akan terjadi di perusahaan tersebut selama masa rencana.Dalam
aliran kas masuk ini digunakan data-data yang diperoleh dari pihak
pengembang dan dari perhitungan metode Least Square.



Aliran kas keluar
Aliran kas keluar terdiri dari rencana pengeluaran yang akan terjadi
di perusahaan tersebut selama masa rencana. Aliran kas keluar ini
digunakan data dari pihak developer untuk data pengeluaran yang
sudah terjadi( selama 7 bulan) dan diestimasikan untuk biaya yang
belum dikeluarkan.

46
Universitas Sumatera Utara

2,913,740,679

1,758,740,679
1,758,740,679
1,526,740679

Cash In (Rp)

1,515,740,679

1,747,740,679

1,515,740,679

1,410,800,000

1,384,740,679
437,740,679

400,000,00
400,000,00 400,000,00
0
0
0

426,740,679

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

Time (Month)

Waktu ( Time)
Cash In Flow

1
2,913,740,679

2
1,384,740,679

3
426,740,679

4
437,740,679

5
6
7
8
9
1,515,740,679 1,526,740,679 1,515,740,679 1,747,740,679 1,758,740,679

10
1,758,740,679

11
1,410,800,000

12
400,000,000

13
400,000,000

Gambar 4.1 Diagram Cash In Flow Perumahan Villa Pelita Asri

47
Universitas Sumatera Utara

14
400,000,000

Time (Month)
2

Cash Out (Rp)

1

3

4

5

6

8

7

9

10

11

12

13

14

141,861,857
227,371,270

331,490,307
695,632,416
767,834.380

744,194,830
979,541,923
1,088,853,950
1,068,115,274
1,404,124,876

1,002,338,678

1,220,395,147
1,389,948,147

2,721,467,857

Cash Out Flow
Waktu ( Time)

2,721,467,857
1

767,834,380 331,490,307 695,632,416 1,389,948,417 1,220,395,147
2
3
4
5
6

1,002,338,678 1,068,115,274
7
8

979,541,923
9

1,404,124,876 1,088,853,950
10
11

744,194,830 227,371,270
12
13

Gambar 4.2 Diagram Cash Out Flow Perumahan Villa Pelita Asri

48
Universitas Sumatera Utara

141,861,857
14

4.3.6 Analisa Investasi


Net Present Value
Untuk menilai kelayakan investasi tersebut menggunakan Net Present
Value maka digunakan rumus berikut :

NPV =

�

�

�

Sehingga, didapat perhitungan sebagai berikut :
Tabel 4.8 Hasil Perhitungan Net Present Value
Analisa finansial
Bulan ke- Investasi awal
Total Pengeluaran Total Pemasukan Cash Flow
Saldo berjalan
1
2,800,000,000
2,721,467,857
2,913,740,679
192,272,822
2
767,834,380
1,384,740,679
616,906,299
3
331,490,307
426,740,679
95,250,372
4
695,632,416
437,740,679
(257,891,737)
5
1,389,948,417
1,515,740,679
125,792,262
6
1,220,395,147
1,526,740,679
306,345,532
7
1,002,338,678
1,515,740,679
513,402,001
8
1,068,115,274
1,747,740,679
679,625,405
9
979,541,923
1,758,740,679
779,198,756
10
1,404,124,876
1,758,740,679
354,615,803
11
1,088,853,950
1,410,800,000
321,946,050
12
744,194,830
400,000,000
(344,194,830)
13
227,371,270
400,000,000
172,628,730
14
141,861,857
400,000,000
258,138,143
IRR =
PI =

(1+i)n
PV
192,272,822 1.010000000
190,369,131
809,179,121 1.020100000
604,750,808
904,429,493 1.030301000
92,449,073
646,537,756 1.040604010
(247,828,890)
772,330,018 1.051010050
119,687,021
1,078,675,550 1.061520151
288,591,349
1,592,077,551 1.072135352
478,859,316
2,271,702,956 1.082856706
627,622,659
3,050,901,712 1.093685273
712,452,454
3,405,517,515 1.104622125
321,029,060
3,727,463,565 1.115668347
288,567,880
3,383,268,735 1.126825030
(305,455,435)
3,555,897,465 1.138093280
151,682,409
3,814,035,608 1.149474213
224,570,625
4.4582%
3,547,347,459
1.266909807 Npv
747,347,459

Dari perhitungan diatas dengan suku bunga 12% pertahun, maka didapat
nilai NPV = 747.347.459
Dimana nilai tersebut NPV > 1 , maka investasi tersebut layak dilanjutkan


Internal Rate of Return
Metode ini untuk menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai
sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas
bersih dari masa mendatang.

49
Universitas Sumatera Utara

IRR = ∑�

�

∑�

�

Dari rumus diatas sehingga didapat perhitungan :

Tabel 4.9 Hasil Perhitungan Internal Rate of Return
Analisa finansial
Bulan ke- Investasi awal
Total Pengeluaran Total Pemasukan
Cash Flow
Saldo berjalan
1
2,800,000,000
2,721,467,857
2,913,740,679
192,272,822
2
767,834,380
1,384,740,679
616,906,299
3
331,490,307
426,740,679
95,250,372
4
695,632,416
437,740,679
(257,891,737)
5
1,389,948,417
1,515,740,679
125,792,262
6
1,220,395,147
1,526,740,679
306,345,532
7
1,002,338,678
1,515,740,679
513,402,001
8
1,068,115,274
1,747,740,679
679,625,405
9
979,541,923
1,758,740,679
779,198,756
10
1,404,124,876
1,758,740,679
354,615,803
11
1,088,853,950
1,410,800,000
321,946,050
12
744,194,830
400,000,000
(344,194,830)
13
227,371,270
400,000,000
172,628,730
14
141,861,857
400,000,000
258,138,143

192,272,822
809,179,121
904,429,493
646,537,756
772,330,018
1,078,675,550
1,592,077,551
2,271,702,956
3,050,901,712
3,405,517,515
3,727,463,565
3,383,268,735
3,555,897,465
3,814,035,608

(1+i)n
PV
1.010000000
1.020100000
1.030301000
1.040604010
1.051010050
1.061520151
1.072135352
1.082856706
1.093685273
1.104622125
1.115668347
1.126825030
1.138093280
1.149474213

1.266909807 IRR =

PI =

190,369,131
604,750,808
92,449,073
(247,828,890)
119,687,021
288,591,349
478,859,316
627,622,659
712,452,454
321,029,060
288,567,880
(305,455,435)
151,682,409
224,570,625
3,547,347,459
53.4982%

Dari perhitungan diatas maka didapat nilai IRR = 53,4982% , sehingga
dapat disimpulkan : IRR = 53,4982% > i= 12 % maka dengan metode
IRR investasi tersebut layak dilaksanakan.


Metode PayBack Period
Merupakan metode untuk mencari lama periode yang diperlukan untuk
mengembalikan uang yang telah diinvestasikandari aliran cash flow
periode yang dihasilkan proyek tersebut..
Adapun rumus mencari PayBack Period adalah

PP = n +

x 1 tahun

PP = 8 +

x 1 bulan

PP = 8 + 0.1871 bulan
PP = 8.1871 bulan

50
Universitas Sumatera Utara

Dari hasil perhitungan dapat disimpulkan PP=8.1871 bulan < 14 bulan.
Sehinnga proyek layak untuk dilanjutkan.


Metode Profitability Indeks
Metode untuk menghitung perbandingan antara nilai sekaran gpenerimaan
kas bersih masa yang akan datang dengan nilai sekarang investasi

PI =

∑ �� �

∑ �� ����

�

PI =

�

�

= 1.267

Dari perhitungan diatas didapat nilai Profitability Indeks = 1.267> 1
sehingga dapat disimpulkan investasi tersebut layak untuk dilakukan.
4.4 PERUMAHAN SUKA MAJU ASRI
Perhitungan biaya (Cost) Pembangunan perumahan Suka Maju Asri terdiri
dari biaya tanah , biaya prasarana, biaya konstruksi, biaya operasional dan biaya
bank. Data data yang digunakan dalam penelitian ini adalah data primer dan data
sekunder. Data biaya dibawah merupakan total rencana biaya pengeluaran yang
diperoleh melalui data primer dan wawancara dengan pihak developer.
4.4.1 Perhitungan Pengeluaran
Perhitungan biaya pembangunan perumahan Villa Pelita Asri terdiri dari
biaya investasi dan biaya operasional.
1. Biaya Investasi
Komponen biaya investasi terdiri dari :


Biaya Tanah ( land cost )



Biaya konstruksi ( sarana dan prasarana)

51
Universitas Sumatera Utara



Biaya- biaya tidak langsung ( biaya perizinan , biaya
perencanaan , biaya administrasi , dll )

Data-data yang digunakan dalam perhitungan ini merupakan data
primer dan sekunder yang diperoleh dari developer sebagai berikut:
Tabel 4.10 Biaya Investasi Perumahan Suka Maju Asri
1 BIAYA TANAH
- Pembebasan lahan
- Perencaan/ Rekomendasi Proyek
- APHT/ Sertifikat Induk/ PBB/ BBN
- Grading / Persiapan / bdm jalan
Total Biaya Tanah Efektik
2 BIAYA PRASARANA
- Perkerasan jalan Lingkungan
- Jalan Akses Proyek
- Saluran Lingkungan
-Saluran Jalan Akses
-Jaringan PLN + Trafo
- Tembok Talud/ Saluran Akhir
- Plank Proyek
- Pagar Lingkungan
- Gapura
- Jembatan masuk proyek
- Jembatan Lingkungan ( gorong-gorong)
Total Biaya Prasarana
3 Biaya Sarana
- Tipe 36/91 couple
- Kelebihan tanah
- Kaveling sudut
Total Biaya sarana
4 Biaya Konstruksi
- Bowplank
- Selesai progres 100 %

2,394,570,000
18,000,000
189,045,000
163,839,000
2,765,454,000
356,580,000
36,750,000
21,821,800
2,170,000
300,000,000
25,000,000
3,600,000
15,000,000
10,000,000
5,000,000
9,870,000
785,791,800
1,094,796,000
0
0
1,094,796,000
805,448,124
3,221,792,503

Data biaya investasi merupakan harga rata-rata yang didapat melalui data
sekunder

yang didapat dari developer

yang menangani proyek

pembangunan perumahan Suka Maju Asri. Harga tersebut sudah termasuk
PPh . Adapun rincian biaya rata rata sebagai berikut :

52
Universitas Sumatera Utara

a. Biaya pengadaan lahan sebesar Rp190.000,- / m2
b. Biaya konstruksi rumah sebesar Rp43.303.663 ,- / unit
c. Biaya Perkerasan jalan Lingkungan sebesar Rp150.000 / m2
d. Biapa pembuatan gapura Rp 10.000.000,e. Biaya pembuatan jalan akses Rp70.000,-/m
2. Biaya Operasional
Untuk biaya operasional meliputi :
1 Biaya Oprasional
2 Biaya Bank
- Provisi
- Administrasi kredit
- Bunga Kredit
Total Biaya Bank
Total

875,291,000
34,000,000
23,800,000
122,910,748
180,710,748
1,056,001,748

Tabel 4.11 biaya Operasional Perumahan Suka Maju Asri

Biaya Operasional merupaka biaya yang meliputi biaya pemeliharaan ,
biaya air, biaya advertising dll.
4.4.2 Rencana Pendapatan
Pendapatan diperoleh dari penjualan rumah . Adapun perincian rumah yang
sudah terjual sebagai berikut :
Data type rumah terjual
Table 4.12 data rumah terjual periode 1-5
Periode (
bulan)
1
2
3
4
5
JUMLAH

Jumlah rumah terjual
(P)
8
9
7
11
9
44

53
Universitas Sumatera Utara

Adapun rincian pendapatan adalah sebagai berikut :
a. Harga jual rumah perunit = Rp 115.000.000,b. Harga penjualan kelebihan tanah = Rp 375.000,- / m2
c. Harga penjualan kav .sudut = Rp 4.400.000,4.4.3 Modal
Pembiayaan proyek dibiayai oleh sumber pembiayaan utama yaitu :


Modal Sendiri
Modal sendiri merupakan jumlah modal yang ditanam pada suatu proyek
pembangunan

perumahan

untuk

membiayai

pekerjaan-pekerjaan

prakonstruksi seperti : pengadaan tanah, perencanaan/rekomendasi proyek,
pembuatan sertifikat dan biaya-biaya hukum.Sebagai dana awal,
pemrakarsa mendanai sebesar Rp2.700.000.000,- atau sebesar 44,26%.


Modal Pinjaman
Modal Pinjaman merupakan pembiayaan yang berasal dari pinajman atau
kredit langsung yang diberikan oleh bank ataupun instansi keuangan lain.
Dalam proyek ini modal pinjaman berasal dari kredit langsung dari bank
BTN sebesar Rp.3.400.000.000,- atau sebesar 55,74% yang terdiri dari
Rp700.000.000,-

yang merupakan

kredit pembebasan tanah dan

Rp2.700.000.000,- yang merupakan kredit konstruksi yang dibiayai oleh
bank BTN.
4.4.4 Analisa Data Ramalan metode Least Square
Untuk menganalisa tingkat penjualan rumah yang belum terjual maka
perlu dilakukan ramalan tingkat penjualan rumah dengan metode least square.

54
Universitas Sumatera Utara

Untuk membuat proyeksi penjualan rumah pada

periode

yang

akan

datang, terlebih dahulu angka-angka pada table diatas disusun sehingga didapat
hasil sebagai berikut :
Tabel 4.13 Perkembangan pejualan rumah bulan 1-5
Periode ( bulan) Jumlah rumah terjual (P)
1
8
2
9
3
7
4
11
5
9
JUMLAH
44

D2
4
1
0
1
4
10

D
-2
-1
0
1
2

PD
-16
-9
0
11
18
4

trend
7.4
7.8
8.2
8.6
9

Dari angka angka dalam table tersebut Jumlah permintaan rata-rata ( a
dalam persamaan Y =a + Bx ) adalah ∑P : n = 44:5 = 8,8 , sedangkan nilai trend
perubahan penjualan perbulan adalah ∑PD : ∑D2 =4:10 = 0,4
Untuk menghitung proyeksi penjualan rumah periode selanjutnya, tetap
digunakan rumus Y= a+bX.. Dengan menggunakan rumus persamaan tadi , maka
jumlah penjualan rumah periode 6 ( satu periode didepan periode 5 ) dapat
dithitung dengan rumus sebagai berikut : Y= 8,8+(0.4*5)=11,8.
Sehinga didapat perkiraan penjualan rumah untuk periode selanjutya
sebagai berikut:
Table 4.14 Proyeksi Penjualan rumah pada bulan berikutnya

Periode

Deviasi

6

+3

7

+4

8

+5

9

+6

Jumlah penjualan
rumah
11.2
11.6
12
12.4

55
Universitas Sumatera Utara

Untuk Selanjutnya dapat diperkirakan tingkat jumlah penjualan rumah
setahun sebagai berikut :
Table 4.15 Proyeksi penjualan rumah suka maju
Bulan ke-

Jumlah Penjualan

1

8

2

9

3

7

4

11

5

9

6

11

7

11

8

12

9

12

10

3

Jumlah

93

4.4.5 Menyusun aliran kas ( Cash Flow )
Cash Flow adalah sejumlah uang kas yang keluar dan yang masuk sebagai
dari aktivitas perusahaan, dengan kata lain merupakan aliran yang terdiri dari
aliran masuk dalam perusaahan dan aliran kas keluar perusahaan serta saldo untuk
setiap periode.


Aliran kas masuk
Aliran kas masuk terdiri dari rencana penerimaan-penerimaan yang
akan terjadi di perusahaan tersebut selama masa rencana.Dalam
aliran kas masuk ini digunakan data-data yang diproleh dari pihak
pengembang dan dari metode Least Square.

56
Universitas Sumatera Utara



Aliran kas keluar
Aliran kas keluar terdiri dari rencana pengeluaran yang akan terjadi
di perusahaan tersebut selama masa rencana. Aliran kas keluar ini
digunakan data dari pihak developer untuk data pengeluaran yang
sudah terjadi( selama 5 bulan) dan diestimasikan untuk biaya yang
belum dikeluarkan.

57
Universitas Sumatera Utara

Cash In (Rp)

2,820,693,676

1,423,693,676
1,623,693,676
1,644,693,676
1,371,693,676
1,401,693,676
1,444,693,676
1,222,8000,000
1,345,693,676
,371,693,676
900,000,00 800,000,000
0
423,693,676
379,693.676

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

Time (Month)

Waktu ( Time)
Cash In Flow

1
2,820,693,676

2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
1,371,693,676 379,693,676 423,693,676 1,401,693,676 1,423,693,676 1,623,693,676 1,644,693,676 1,444,693,676 1,345,693,676 1,222,800,000 900,000,000 800,000,000

Gambar 4.3 Diagram Cash In Flow Perumahan Suka Maju
Asri

58
Universitas Sumatera Utara

14
0

Time (Month)
2

Cash Out (Rp)

1

3

4

6

5

7

8

9

10

11

12

14

13

288,329,176

281,479,986
339,664,227

629,008,561

638,273,780

819,320,726
1,004,504,762
1,039,594,425
1,162,574,262

921,756,227
930,969,017

1,217,228,743
1,283,180,501

2,794,199,786

Cash Out Flow
Waktu ( Time)

2,794,199,786
1

629,008,561 288,329,176 638,273,780 1,217,228,743 1,162,574,262 1,039,594,425 1,004,504,762
2
3
4
5
6
7
8

819,320,726 1,283,180,501
9
10

930,969,017 921,756,227 339,664,227 281,479,986
11
12
13
14

Gambar 4.4 Diagram Cash Out Flow Perumahan Suka Maju Asri
59
Universitas Sumatera Utara

4.4.6 Analisa Investasi


Net Present Value
Untuk menilai kelayakan investasi tersebut menggunakan Net Present
Value maka digunakan rumus berikut :
NPV =

�

�

Sehingga, didapat perhitunggan sebagai berikut:

Bulan ke1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

Investasi awal Total Pengeluaran Total Pemasukan
2,700,000,000
2,794,199,786
2,820,693,676
629,008,561
1,371,693,676
288,329,176
379,693,676
638,273,780
423,693,676
1,217,228,743
1,401,693,676
1,162,574,262
1,423,693,676
1,039,594,425
1,623,693,676
1,004,504,762
1,644,693,676
819,320,726
1,444,693,676
1,283,180,501
1,345,693,676
930,969,017
1,222,800,000
921,756,227
900,000,000
339,664,227
800,000,000
281,479,986
-

Analisa finansial
Cash Flow
26,493,890
742,685,115
91,364,500
(214,580,104)
184,464,933
261,119,414
584,099,251
640,188,914
625,372,950
62,513,175
291,830,983
(21,756,227)
460,335,773
(281,479,986)
IRR =
PI =

�

Saldo berjalan

(1+i)n
26,493,890 1.010000000
769,179,006 1.020100000
860,543,506 1.030301000
645,963,402 1.040604010
830,428,336 1.051010050
1,091,547,750 1.061520151
1,675,647,001 1.072135352
2,315,835,915 1.082856706
2,941,208,866 1.093685273
3,003,722,041 1.104622125
3,295,553,024 1.115668347
3,273,796,798 1.126825030
3,734,132,571 1.138093280
3,452,652,585 1.149474213
44.528%
1.194267 Npv =

4.16 Tabel perhitungan NPV Suka Maju Asri

Dari perhitungan diatas dengan suku bunga 12% pertahun, maka didapat
nilai NPV = 524,520,978
Dimana nilai tersebut NPV > 1 , maka investasi tersebut layak dilanjutkan.


Internal Rate of Return
Metode ini untuk menghitung tingkat bunga yang menyamakan nilai
sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaan-penerimaan kas
bersih dari masa mendatang.
IRR = ∑�

�

∑�

�

60
Universitas Sumatera Utara

PV
26,231,575
728,051,284
88,677,484
(206,207,262)
175,512,055
245,986,300
544,799,917
591,203,722
571,803,393
56,592,362
261,575,032
(19,307,547)
404,479,827
(244,877,164)
3,224,520,978
524,520,978

Dari rumus diatas sehingga didapat perhitunggan
4.17 Perhitungan IRR Suka Maju Asri
Bulan ke1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14

Investasi awal Total Pengeluaran Total Pemasukan
2,700,000,000
2,794,199,786
2,820,693,676
629,008,561
1,371,693,676
288,329,176
379,693,676
638,273,780
423,693,676
1,217,228,743
1,401,693,676
1,162,574,262
1,423,693,676
1,039,594,425
1,623,693,676
1,004,504,762
1,644,693,676
819,320,726
1,444,693,676
1,283,180,501
1,345,693,676
930,969,017
1,222,800,000
921,756,227
900,000,000
339,664,227
800,000,000
281,479,986
-

Analisa finansial
Cash Flow
26,493,890
742,685,115
91,364,500
(214,580,104)
184,464,933
261,119,414
584,099,251
640,188,914
625,372,950
62,513,175
291,830,983
(21,756,227)
460,335,773
(281,479,986)
IRR =

Saldo berjalan
26,493,890
769,179,006
860,543,506
645,963,402
830,428,336
1,091,547,750
1,675,647,001
2,315,835,915
2,941,208,866
3,003,722,041
3,295,553,024
3,273,796,798
3,734,132,571
3,452,652,585
44.528%

(1+i)n
1.010000000
1.020100000
1.030301000
1.040604010
1.051010050
1.061520151
1.072135352
1.082856706
1.093685273
1.104622125
1.115668347
1.126825030
1.138093280
1.149474213

PV
26,231,575
728,051,284
88,677,484
(206,207,262)
175,512,055
245,986,300
544,799,917
591,203,722
571,803,393
56,592,362
261,575,032
(19,307,547)
404,479,827
(244,877,164)
3,224,520,978

Dari perhitungan diatas maka didapat nilai IRR = 44,528% , sehingga
dapat disimpulkan : IRR =44,528% > i= 12 % maka dengan metode IRR
investasi tersebut layak dilaksanakan.



Metode PayBack Period
Merupakan metode untuk mencari lama periode yang diperlukan untuk
mengembalikan uang yang telah diinvestasikandari aliran cash flow
periode yang dihasilkan proyek tersebut..
Adapun rumus mencari PayBack Period adalah

PP = n +

x 1 tahun

PP = 8 +

x 1 bulan

PP = 8 + 0.614 bulan
PP = 8.614 bulan
Dari hasil perhitungan dapat disimpulkan PP=8.614 bulan < 14 bulan.
Sehinnga proyek layak untuk dilanjutkan.

61
Universitas Sumatera Utara



Metode Profitability Indeks
Metode untuk menghitung perbandingan antara nilai sekaran gpenerimaan
kas bersih masa yang akan datang dengan nilai sekarang investasi

PI =

∑ �� �

∑ �� ����

PI =

�

�

�

= 1.194267

Dari perhitungan diatas didapat nilai Profitability Indeks = 1.194267 > 1
sehingga dapat disimpulkan investasi tersebut layak untuk dilakukan.
4.5

ANALISA SENSITIVITAS
Dalam analisa sensitivitas setiap kemungkinan itu harus dicoba , yang

berarti bahwa tiap kali harus diadakan analisis kembali. Ini perlu sekali, karena
analisis proyek didasarkan pada proyeksi-proyeksi yang mengandung banyak
ketidakpastian tentang apa yang akan terjadi diwaktu yang akan datang.
Dalam analisa ini akan dilakukan analisa sensitivitas terhadap perubahan
pada investasi awal, pendapatan periode dan tingkat bunga yang berfluktuasi
karena adanya inflasi.
4.5.1

Perumahan Villa Pelita Asri

1. Perubahan tingkat suku bunga
Bila terjadi perubahan tingkat suku bunga yang disebabkan oleh adanya
inflasi ataupun kebijakan bank. Sehinnga ,terjadi perubahan pada nilai
NPV ataupun PI dalam perhitungan analisa investasi menjadi

62
Universitas Sumatera Utara

4.18 Analisa sensitivitas alibat perubahan suku bunga
perumahan Villa Pelita

NPV
Tingkat Bunga
(96,711,983)
60%
53.4982% NPV= 0
85,624,975
392,939,124
563,748,770
623,473,070
759,024,173
877,412,353

Keterangan

IRR
53.4982%
53.4982%
53.4982%
53.4982%
53.4982%
53.4982%
53.4982%
53.4982%

48% bertambah 300% dari suku bunga awal
30% bertambah 150% dari suku bunga awal
21% bertambah 75 % dari suku bunga awal
18% bertambah 50 % dari suku bunga awal
12% suku bunga awal
6% berkurang 50 % dari suku bunga awal

PI
0.965460006
1.000000
1.0305803
1.140335401
1.201338846
1.222668954
1.271080062
1.313361555

Sehingga apabila terjadi kenaikan tingkat suku bunga menjadi lebih
dari 53,4982% dari suku bunga awal akan menyebabkan proyek menjadi
tidak layak karena NPV < 0 dan PI 12% .

-

Pay Back Period diperoleh 8.1871 bulan < umur rencana 14 bulan.

-

Profitability Index sebesar 1. 1.267 > 1.

b). Dari segi finansial, Proyek pembangunan perumahan Suka Maju
Asri layak dilaksanakan berdasarkan kriteria:
-

Net Present Value diperoleh sebesar 524,520,978> 0.

-

Internal Rate of Return diperoleh sebesar 44,528% > i= 12%

-

Pay Back Period diperoleh 8.614 bulan < umur rencana 14 bulan.

-

Profitability Index sebesar 1.194267 > 1

c). Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa
proyek pembangunan Perumahan Villa Pelita Asri akan menjadi tidak
layak dari aspek finansial jika:

66
Universitas Sumatera Utara

- Tingkat suku bunga berubah naik hingga 53,4982% .
- Pendapat bulanan berkurang hingga 7,18817%.dari pendapatan awal
atau total pendapatan seluruhnya kurang dari Rp3.001.973.170.d). Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa
proyek pembangunan Perumahan Suka Maju Asri akan menjadi tidak
layak dari segi finansial jika:
- Tingkat suku bunga berubah naik hingga 44,5284%
- Pendapat bulanan berkurang hingga 5,32832%.dari pendapatan awal
atau total pendapatan seluruhnya kurang dari Rp2.882.376.522,2. Dari perhitungan finansial didapat bahwa tingkat keuntungan yang dapat
diperoleh oleh developer sebesar:
- Perumahan Villa Pelita Asri sebesar Rp1.014.035.608,- Perumahan Suka Maju Asri sebesar Rp 752.652.585,-

67
Universitas Sumatera Utara

5.2

SARAN
Berdasarkan penelitian yang telah dilakukan dapat diberikan beberapa

saran sebagai berikut.
1. Penelitian ini hanya membahas aspek finansial sehingga diperlukan
penelitian lebih lanjut mengenai aspek-aspek lain dari studi kelayakan
yaitu aspek pasar, aspek teknik, aspek manajemen untuk mendapatkan
keakuratan dari penilaian kelayakan suatu proyek.
2. Developer disarankan untuk melakukan penelitian sejenis pada tahap awal
perencanaan sehingga dapat diperoleh gambaran mengenai tingkat
pengembalian investasi.
3. Developer disarankan untuk lebih cermat dalam melakukan perhitungan
proyeksi laba-rugi sehingga tingkat keuntungan atau kerugian dapat
diketahui lebih awal.
4. Agar developer lebih mengoptimalkan jumlah rumah yang akan dibangun ,
agar memperoleh laba yang lebih besar.

68
Universitas Sumatera Utara