Analisa Perbandingan Investasi Pada Proyek Pembangunan Perumahan (Studi Kasus: Proyek Perumahan Villa Pelita Asri dan Suka Maju Asri)
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1
PENGERTIAN PROYEK
Proyek didefinisikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung
dalam jangka waktu yang terbatas, dengan alokasi sumber daya yang tertentu,
dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan
dengan jelas (Soeharto, 1999). Metodelogi yang erat yang berhubungan dengan
kegiatan proyek adalah sistem teknis dan sistem manajeman. Sistem teknis
berfungsi untuk menjelaskan secara jelas teknis–teknis dari gagasan atau ide
yang direncanakan sedangkan sistem manajemen merupakan pengendalian
terhadap pelaksanaan sistem teknis agar terciptanya target atau tujuan sesuai
dengan yang direncanakan. Wujud dari proses pelaksanaan proyek tersebut dapat
berupa pembangunan bangunan sipil seperti gedung, jalan raya, jembatan,
saluran
irigasi,
membuat produk baru ataupun melakukan penelitian dan
pengembangan. Adapun ciri-ciri pokok proyek adalah :
1.
Memiliki tujuan khusus, produk akhir atau hasil kerja akhir.
2.
Jumlah biaya sasaran jadwal serta kriteria mutu dalam proses mencapai
tujuan yang telah ditentukan.
3.
Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas.
4.
Titik awal dan titik akhir ditentukan dengan jelas.
5.
Nonrutin, tidak berulang-ulang. Jenis dan intensitas kegiatan berubah
sepanjang proyek berlangsung.
5
Universitas Sumatera Utara
Menurut (Prijono, 1994) daur kegiatan untuk mencapai tujuan proyek
dapat diuraikan tahapannya sebagai berikut dimana ketiga kegiatan tersebut
saling berhubungan dan tidak dapat dipisahkan.
1.
2.
Tahapan perencanaan
a.
Menentukan sasaran
b.
Survey sumber daya
c.
Menyusun strategi
Tahapan pelaksanaan
a.
Alokasi sumber dana
b.
Arahan pelaksanaan
c.
3.
Motivasi staf
Tahapan Pengendalian
a.
Membandingkan hasil dengan rencana
b.
Laporan kemajuan proyek
c.
Pemecahan masalah
2.1 Siklus Perencanaan Pembangunan
6
Universitas Sumatera Utara
2.1.1
Perencanaan Proyek
Perencanaan merupakan salah satu fungsi manajemen proyek yang sangat
penting, yaitu memilih dan menentukan langkah-langkah kegiatan yang akan
datang yang diperlukan untuk mencapai sasaran. Hal ini berarti pertama-tama
menentukan sasaran yang hendak dicapai kemudian mencoba menyusun urutan
langkah-langkah kegiatan untuk mencapainya.
Dalam menyelenggarakan proyek, tahap dan kegunaan perencanaan dapat
dibedakan menjadi perencanaan dasar dan perencanaan untuk pengendalian.
Segera setelah kegiatan proyek dimulai maka dipersiapkan perencanaan dasar
yang berupa penyusunan jadwal induk, anggaran, penetapan standar mutu,
penetapan organisasi pelaksana dan urutan langkah-langkah pelaksanaan
pekerjaan. Jadi perencanaan tahap ini dimaksudkan untuk meletakkan dasar-dasar
berpijak bagi suatu penyelenggara proyek, yaitu bila pelaksanaan fisik sudah
berjalan, data-data dan informasi ini kemudian dianalisis dan dibandingkan
dengan data-data perencanaan dasar. Kegiatan ini berupa menganalisis dan
membandingkan hasil pelaksanaan fisik di lapangan terhadap perencanaan dasar
kemudian membuat pembetulan-pembetulan yang diperlukan, seringkali harus
diikuti dengan pembuatan perencanaan ulang. Pembuatan perencanaan ulang
bertujuan agar pelaksanaan pekerjaan selalu terbimbing menuju sasaran yang
disebut perencanaan untuk pengendalian.
Unsur-unsur perencanaan yang berkaitan dengan manajemen proyek
adalah jadwal, prakiraan, sasaran, prosedur dan anggaran. Tidak semua
perencanaan mengandung semua unsur tersebut. Suatu perencanaan yang baik
memerlukan keterangan yang jelas mengenai hubungan antara unsur-unsur
7
Universitas Sumatera Utara
yang menjadi bagian dari perencanaan, sehingga seluruh bagian organisasi dan
personil yang terlibat mengetahui arah tindakan yang dituju.
2.1.2
Pelaksanaan Proyek
Tahap
pelaksanaan
di
lapangan
dimulai
sejak ditetapkannya
pemenang lelang dan diawali dengan menerbitkan Surat Perintah Kerja serta
penyerahan lapangan dengan segala keadaannya kepada kontraktor. Kontraktor
mengawali kegiatannya dengan mengeluarkan surat pemberitahuan saat mulai
bekerja yang sekaligus memuat informasi mengenai organisasi dan petugas
lapangannya. Kemudian dimulailah pekerjaan-pekerjaan persiapan, pengujian
material, survei pengukuran dan persiapan pula tata cara dan prosedur penanganan
masalah- masalah administratif. Selanjutnya perlu mengembangkan jadwal
rencana kerja menjadi jadwal yang lebih terinci.
2.1.3
Proses Pengendalian Proyek
Proses pengendalian proyek terdiri dari beberapa kegiatan yang dilakukan
secara sistematis dan berurutan. Pengendalian adalah usaha yang sistematis
untuk menentukan standar yang sesuai dengan sasaran perencanaan, merancang
sistem informasi, membandingkan standar dengan pelaksanaan, kemudian
mengadakan tindakan pembetulan yang diperlukan agar sumber daya digunakan
secara efektif dan efisien dalam rangka mencapai sasaran.
2.2
DEFINISI PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman mendefinisikan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi
dengan prasarana dan sarana lingkungan. Hal utama yang harus dipertimbangkan
8
Universitas Sumatera Utara
dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan
terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat
menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi
karena baik buruknya kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni
perumahan.
Pengertian permukiman secara jelas dan rinci dapat kita temukan dalam
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,
yang mengandung pengertian sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar
kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang
berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau
lingkungan hunian dan
tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Berdasarkan Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri
Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.643-384 tahun 1992
yaitu pembangunan hunian hendaknya berimbang agar terwujudnya kawasan
lingkungan perumahan dan pemukiman yang nyaman dan asri. Kriteria yang
dimaksud adalah tipe dan perbandingan yang akan dibangun diantaranya :
1.
Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun atas tanah seluas kaveling
antara 54m2 sampai 200 m2 dan biaya pembangunan tidak melebihi dari
harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas
C yang berlaku.
2.
Rumah menengah adalah rumah yang dibangun diatas tanah seluas
kaveling 200m2-600m2 dan biaya pembangunan antara harga satuan per
m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas C sampai kelas A
yang berlaku.
9
Universitas Sumatera Utara
3.
Rumah mewah adalah rumah yang dibangun diatas tanah seluas kaveling
600m2-2000m2 dan biaya pembangunan diatas harga satuan per m2
tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas A yang berlaku.
Dengan perbandingan rumah mewah : rumah menengah : rumah sederhana
yaitu 1:3:6
sehingga tercipta hunian yang serasi dan dapat menampung
masyarakat dari berbagai kelas ekonomi .
2.3
PROSES PERIJINAN PERUMAHAN
Pembangunan perumahan kadangkala terkendala karena tidak adanya
proses perijinan, hal ini terjadi karena keterbatasan informasi yang dimiliki oleh
pengembang. Untuk itu perlu diketahui apa saja pengertian tentang proses
ijin yang dilakukan dan persyaratan yang dibutuhkan. Adapun beberapa perijinan
dalam pembangunan perumahan, yaitu:
1.
Ijin Prinsip
Merupakan surat pernyataan yang dikeluarkan oleh Gubernur/Bupati/
Walikota bahwa calon lokasi perumahan yang diajukan pengembang
sesuai dengan rencana tata ruang wilayah atau daerah. Jangka waktu
penerbitan ijin selama 12 hari kerja, terhitung sejak segala persyaratan
administrasi, teknis dan materialnya terpenuhi.
2.
Ijin Lokasi
Ijin lokasi merupakan landasan hukum yang dapat difungsikan untuk
membeli atau melaksanakan pembebasan tanah masyarakat.
3.
Pembebasan Tanah
Pembebasan tanah dilaksanakan oleh Panitia Pembebasan Tanah dengan
menggunakan azas ganti rugi berdasarkan musyawarah. Enam bulan atau
10
Universitas Sumatera Utara
paling lambat 12 bulan setelah ijin lokasi dikeluarkan pengembang harus
melaksanakan pembebasan tanah secara bertahap.
4.
Permohonan dan Pelepasan Hak Atas Tanah
Permohonan dan pelepasan hak atas tanah diajukan oleh pengembang
kepada PPAT dengan legalitas dari Kepala BPN Kabupaten/Kota, Camat
dan Notaris.
5.
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Ijin mendirikan bangunan adalah ijin yang diberikan oleh pemerintah
daerah kepada orang pribadi atau badan untuk mendirikan suatu
bangunan yang dimaksud agar desain, pelaksanaan pembangunan, sesuai
rencana tata ruang yang berlaku, sesuai dengan koefisien dasar
bangunan, koefisien luas bangunan, koefisien ketinggian bangunan yang
ditetapkan
sesuai
dengan
syarat-syarat
keselamatan
bagi
yang
menempati bangunan tersebut.
2.4
LAHAN SEBAGAI UNSUR UTAMA
Seiring dengan pertumbuhan penduduk , khususnya di perkotaan
kebutuhan akan perumahan beserta sarana dan prasarana mempunyai akibat akan
meningkatnya kebutuhan tanah untuk perumhan menjadi lebih besar. Untuk
mendapatkan tanah yang luas dengan harga yang murah sudah sangat langka.
Jikapun ada harganya akan sangat tinggi untuk daerah perkotaan. Selain itu proses
pembebasan lahan juga memakan waktu yang lama dengan prosedur yang sangat
panjang hal ini diperparah dengan semakin banyaknya spekulan tanah yang
menambah rumit proses pembebesan lahan ini.
11
Universitas Sumatera Utara
Hal tersebut mendorong meningkatnya nilai lahan yang akan digunakan
untuk mengembangkan perumahan dan pemukiman sehingga untuk mendapatkan
lahan, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah semakin sulit.
2.5 PENGERTIAN PENGEMBANG PERUMAHAN ( DEVELOPER )
Pengertian Pengembang Perumahan (developer) menurut Peraturan
Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan
Pembangunan
Perumahan
yang
dapat
pula
masuk
dalam
pengertian
developer adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan
perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah
yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi
dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang
diperlukan oleh masyarakat penghuninya. Dalam Undang-Undang Perlindungan
Konsumen developer masuk dalam kategori sebagai pelaku usaha.
Pengertian Pelaku Usaha dalam Pasal 1 angka 3 Undang-Undang
Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yaitu Pelaku Usaha
adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berkedudukan
atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia,
baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan
kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi.Developer juga dapat diartikan
suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan
rumah tinggal dan atau ruang usaha dengan cara pengalihan hak atas produk
tersebut
dari
perusahaan
kepada
konsumen melalui proses yang telah
ditentukan. Developer adalah juga sebagai badan usaha yang berbadan hukum,
mempunyai kantor yang tetap, memiliki izin usaha dan terdaftar pada
12
Universitas Sumatera Utara
pemerintahan sesuai dengan undang-undang yang berlaku.
Selain itu Developer memiliki hak dan kewajiban yang harus dipenuhi.
Dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Kunsumen
diperinci apa saja yang menjadi hak dan kewajiban Developer. Developer juga
mempunyai hak-hak yang harus dihargai dan dihormati oleh konsumen,
pemerintah dan masyarakat pada umumnya karena pengusaha tanpa dilindungi
hak-haknya akan akibat berhentinya aktivitas perusahaan. Hal ini sejalan dengan
asas-asas perlindungan konsumen, yaitu :
(1) Asas Manfaat,
(2) Asas Keadilan,
(3) Asas Keseimbangan,
(4) Asas Keamanan dan Keselamatan Konsumen,
(5) Asas Kepastian Hukum.Adapun hak-hak Developer yang dimuat
dalam Pasal 6
Undang-Undang perlindungan Konsumen meliputi sebagai berikut:
1. Hak untuk menerima pembayaran sesuai dengan kesepakatan mengenai
kondisi dan nilai tukar barang/jasa yang diperdagangkan.
2. Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang
beriktikad tidak baik.
3. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian
hukum sengketa konsumen.
4. Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa
kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang/jasa yang diperdagangkan.
5. Hak-hak diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.
13
Universitas Sumatera Utara
Sedangkan kewajiban Developer terhadap konsumen, masyarakat,
dan pemerintah
dimuat
dalam
Pasal
7
Undang-Undang
Perlindungan
Konsumen meliputi :
1.
Menyiapkan
tanah
yang
diberikan
kepadanya
dan
membangun
diatasnya jenis-jenis rumah sebagaimana disebutkan dalam rencana
proyek yang sudah disetujui oleh pemerintah yang harus meliputi pula
rumah-rumah murah menurut imbangan yang ditetapkan dalam rencana
proyek tersebut.
2.
Membangun dan memelihara, selama waktu yang di tentukan prasarana
lingkungan, sarana umum dan fasilitas sosial yang diperlukan oleh
masyarakat penghuni lingkungan yang dibangun itu, seperti jalan, saluran
pembuangan air limbah, persediaan air minum, listrik, telepon, tempat
peribadatan, tempat rekreasi, pasar, pertokoan, sekolah dan lain-lain.
3.
Menyerahkan prasarana-prasarana lingkungan
dan fasilitas-fasilitas
sosial yang telah dibangun itu kepada pemerintah/ pemerintah daerah,
setelah dipelihara oleh perusahaan itu selama waktu yang telah ditentukan.
4.
Beriktikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.
5.
Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi
dan jaminan barang/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan,
perbaikan dam pemeliharaan.
6.
Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta
tidak diskriminatif.
7.
Menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau
dperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau
14
Universitas Sumatera Utara
jasa yang berlaku.
8.
Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, atau mencoba
barang atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas
barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan.
9.
Memberi kompensasi,
ganti kerugian, dan/atau penggantian atas
kerugian akibat penggunaan, pemakaian, dan/atau pemanfaatan barang
dan/atau jasa yang diperdagangkan.
10.
Memberi kompensasi, ganti kerugian, dan/atau penggantian apabila barang
dan/atau yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.
Disahkannya undang-undang no. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan
Pemukiman (UUPP) di Indonesia salah satunya sebagai upaya penataan dan
pengendalian tanah untuk perumahan. Hal ini mengingat kebutuhan akan rumah
begitu besar dan mendesak.
Pada saat perencanaan dan pembangunan pengembang dimana mengikuti
kebijakan pemerintah yang tertuang dalam surat keputusan bersama antara
Menteri
Dalam Negeri (No.648.384), Menteri
Pekerjaan
Umum (No.
09/KPTS/I992) tanggal 16 November 1992 mengenai hunian berimbang.Isinya
menyatakan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman pada hakekatnya
adalah pemanfaatan tanah yang berdaya guna dan berhasil guna sebagaimana
ditetapkan dalam rencana tata ruang, dan perlu pengaturan, serta pedoman
pembangunan perumahan dan pemukiman dengan lingkungan hunian berimbang
yang dikaitkan dengan ketentuan perijinan penggunaan lahan bagi pengembang.
Kriteria perimbangan dimaksud adalah meliputi rumah sederhana, rumah
menengah dan rumah mewah dengan perbandingan sebesar 6 (enam) atau lebih,
15
Universitas Sumatera Utara
berbanding 3(tiga), atau lebih, berbanding 1(satu), sehingga dapat terwujud
lingkungan hunian yang serasi yang dapat mengakomodasikan kelompok
masyarakat dalam berbagai status sosial, tingkat ekonomi dan profesi. Pola
hunian ini lebih dikenal dengan sebutan 6: 3 : 1 (Blaang, 1986).
2.6
BIAYA
Secara umum biaya (cost) adalah suatu pengorbanan yang dikeluarkan
untuk memperoleh manfaat, termasuk didalamnya pengeluaran yang termasuk
pemborosan atau pengeluran yang tidak dapat dihindarkan . Untuk membangun
kawasan perumahan tentunya dibutuhkan biaya yang besar, mulia dari pembelian
tanah, pembersihan lahan, perencanaan dan pelaksanaan.
Biaya-biaya pada proyek kontruksi dapat dikelompokkan menjadi 2 macam:
1)
Biaya langsung (direct cost)
Biaya langsung adalah biaya yang berhubungan langsung dengan
kontruksi. Biaya langsung terdiri dari :
a. Bahan/material
b. Upah buruh
c. Biaya peralatan
2)
Biaya tidak langsung (indirect cost)
Biaya tidak langsung adalah biaya yang tidak langsung berhubungan
dengan kontruksi melainkan biaya pengeluaran untuk manajemen dan
pembayaran material serta jasa untuk pengadaan bagian proyek yang
tidak
akan
menjadi
produk
permanen
dari
proyek
kontruksi
diantaranya :
a. Overhead
16
Universitas Sumatera Utara
b. Biaya tak terduga
c. Keuntungan
Dalam rangka pembangunan perumahan diperlukan sebuah kebijakan
untuk mengembangkan sistem pembiayaan perumahan dan pemukiman
yang terpadu, yaitu keseluruhan komponen dan mekanisme pelaksanaan
operasional pembiayaan yang menyangkut pengerahan, pengumpulan serta
pemupukan dan pemanfaatan dana untuk mencapai tujuan pembangunan
perumahan.
Komponen Sistem pembiayaan terdiri dari:
1. Lembaga keuangan bidang perumahan yang diperlukan, yaitu Bank
Tabungan
Perumahan,
Bank
Hipodik
perumahan
dan
lembaga
pembiayaan pemilikan perumahan serta badan usaha bersama simpan
pinjam perumahan.
2. Dana yang
diperlukan
dan
cara
dana
tersebut
dikerahkan
dari
masyarakat.
3. Penggunaan dana yang tersedia untuk pembangunan perumahan dana
pemukiman, termasuk sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan sistem
penyewaan.
4. Rangsangan, kebijaksanaan perpajakan, bantuan, dan subsidi pemerintah.
Pengerahan dana akan berhasil jika sekaligus dikembangkan sistem
kelembagaan keuangan perumahan yang diperlukan. Dana yang telah di
kerahkan di kelola oleh lembaga-lembaga perumahan tersebut. Karena itu jenis
lembaga keuangan perumahan yang didirikan kadang- kadang sesuai dengan
cara-cara pengerahan dana dari masyarakat.
17
Universitas Sumatera Utara
Selama ini sistem pembiayaan perumahan di Indonesia masih
tertumpu pada dukungan perbankan. Meskipun ada beberapa altematif, sumber
pembiayaan seperti modal sendiri, transaksi dengan konsumen atau penerbitan
Surat berharga namun itu masih relatif belum berkembang dan masih sedikit.
Perkembangan transaksi jual beli rumah via perbankan kian mencapai
puncaknya tatkala di gulirkan serangkaian deregulasi pada 28 Oktober 1988,
yang lebih dikenal dengan nama pakto 28, dimana salah satunya menyatakan
bahwa semua
kegiatan dan usahabank diserahkan pada kekuatan dan
mekanisme pasar. Semenjak itulah kucurandana oleh perbankan untuk
pembangunan proyek diperluas dan diperbanyak melalui pemberian kredit.
Pengertian kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat
dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan
pinjammeminjam
antara bank dengan pihak
lain,
yang mewajibkan
pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu
dengan jumlah bunga, imbalan atau pembagian basil keuntungan.
Ada tiga jenis kredit yang diberikan pihak perbankan untuk pembiayaan proyek
perumahan yaitu:
1.
Kredit investasi
Sesuai dengan tujuan penggunaan adalah untuk pembiaya an
jangkapanjang
dan
pengembaliannya
secara
bertahap
melalui
penurunan saldo kredit. Jenis kredit ini lebih di utamakan untuk
pengadaan barang modal. Pembangunan untuk proyek gedung bertingkat,
apartemen, mall, hotel, perumahan dan resort. Pembiayaannya selain
dilakukan oleh lembaga perbankan, juga dapat dilaksanakan dan lembaga
18
Universitas Sumatera Utara
keuangan bukan bank.
2.
Kredit modal rumah
Merupakan pembiayaan jangka pendek sebagai tambahan modal kerja
dan didasarkan
pada
arus
kas
perusahaan. Untuk pro yek
pembangunan perumahan, kredit modal kerja diarahkan pada
kebutuhan pembiayaan sampai pada tahap penerimaan uang muka,
dengan tambahan toleransi kebutuhan berdasarkan aliran kas 2-3 tahun.
3.
Kredit Pemilikan Rumah
Yakni kredit pembiayaan kepemilikan rumah untuk konsumen
denganjangka waktu tertentu, dan umumnya 3 sampai 20 tahun.
Biasanya
pelaksana
perkembangannya
KPR
seluruh
adalah
bank
umum
BTN,
tetapi
dalam
dan
komersial
dapat
melaksanakan pembiayaan KPR.
Walaupun hakekatnya pemenuhan kebutuhan akan perumahan adalah
tanggung jawab masyarakat sendiri, namun harus disadari bahwa kemampuan
pengadaan dan usaha pemenuhan kebutuhan perumahan tersebut tergantung pada
kemampuan dan tingkat daya beli masyarakat yang didasarkan pada tingkat
pendapatan masyarakat pada umumnya Pemenuhan kebutuhan perumahan
tersebut harus dilihat dalam kaitannya dengan lingkungan pemukiman, yang
dilengkapi oleh sarana dan prasarana serta fasilitas lingkungan yang memadai.
Sehubungan dengan itu kebutuhan akan dana tersebut dimaksudkan untuk
pembebasan tanah, pembiayaan prasarana dan fasilitas lingkungan, pembiayaan
kegiatan konstruksi, serta pembiayaan pemilikan rumah atau untuk dapat
menyewanya maupun memugarnya. Sebagai barang ekonomi, pembangunan
19
Universitas Sumatera Utara
perumahan dan pemukiman yang fungsional dapat melibatkan berbagai
kontraktor. Demikian pula dalam pelaksanaan pembangunan tersebut berbagai
jenis kegiatan ekonomi lainnya dapat terangsang untuk ikut berperan
didalamnya. Namun untuk menggerakkan kegiatan ekonomi yang berkaitan
dengan pembangunan perumahan tersebut diperlukan dana.
Dilihat dari besarnya kebutuhan akan rumah baik untuk mengimbangi
pertumbuhan penduduk yang pesat maupun untuk mengatasi kekurangan rumah
yang ada dalam masyarakat, serta memperbaiki keadaan rumah yang
tidak memenuhi persyaratan rumah yang sehat, maka jumlah dana yang
dibutuhkan temyata sangat besar dan rupanya sulit terpenuhi seluruhnya.
2.7
ARUS KAS (CASH FLOW)
Cash flow (Aliran Kas) merupakan sejumlah uang kas yang keluar dan
yang masuk sebagai akibat dari aktivitas perusahaan dengan kata lain adalah
aliran kas yang terdiri dari aliran masuk dalam perusahaan dan aliran kas keluar
perusahaan serta berapa saldonya setiap periode. Analisis arus kas (Cashflow)
adalah Laporan yang disusun guna menunjukkan perubahan bertambahnya atau
berkurangnya uang kas selama satu periode. Pengeluaran uang kas suatu
perusahaan dapat bertambah terus, misalnya untuk pengeluaran pembelian bahan
mentah, pembayaran gajki, upah, honor, dan lain sebagainya.
Hal utama yang perlu selalu diperhatikan yang mendasari dalam mengatur
arus kas adalah memahami dengan jelas fungsi dana/uang yang miliki, simpan
atau investasikan. Secara sederhana fungsi itu terbagi menjadi tiga yaitu :
20
Universitas Sumatera Utara
1.
Fungsi likuiditas, yaitu dana yang tersedia untuk tujuan memenuhi kebutuhan
sehari-hari dan dapat dicairkan dalam waktu singkat relatif tanpa ada
pengurangan investasi awal.
2.
Fungsi Anti Inflasi, dana yang disimpan guna menghindari resiko penurunan
pada daya beli di masa datang yang dapat dicairkan dengan relatif cepat.
3.
Capital Growth, dana yang diperuntukkan untuk penambahan/perkembangan
kekayaan dengan jangka waktu relatif panjang.
Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat di bagi menjadi
tiga kelompok yaitu:
a)
Aliran kas awal (Initial Cash Flow) merupakan aliran kas yang berkaitan
dengan pengeluaran untuk kegiatan investasi misalnya; pembelian tanah,
gedung, biaya pendahuluan dsb. Aliran kas awal dapat dikatakan aliran kas
keluar (cash out flow)
b)
Aliran kas operasional (Operational Cash Flow) merupakan aliran kas yang
berkaitan dengan operasional proyek seperti; penjualan, biaya umum, dan
administrasi. Oleh sebab itu aliran kas operasional merupakan aliran kas
masuk (cash in flow) dan aliran kas keluar (cash out flow).
c)
Aliran kas akhir (Terminal Cash Flow) merupakan aliran kas yang berkaitan
dengan nilai sisa proyek (nilai residu) seperti sisa modal kerja, nilai sisa
proyek yaitu penjualan peralatan proyek.
2.8
Pajak
Pajak properti merupakan pajak yang dikenakan oleh pemerintah, baik
dalam bentuk pajak bumi dan bangunan ataupun pajak yang dikenakan sewaktu
transaksi properti dilakukan. Besarnya tarif pajak berdasarkan ketentuan
21
Universitas Sumatera Utara
UU nomor 12/1985 yang telah diubah dengan UU Nomor 12/1997 tentang
PBB adalah marginal tax rate 5% x 20% dari NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak)
untuk nilainya kurang dari 1 milyar. Untuk obyek pajak yang NJKP (Nilai
Jual Kena Pajak)nya di atas 1 milyar dikenakan sebesar 5% x 40% x NJOP
baik dari nilai tanah maupun nilai bangunannya. (Prawoto, 2003).
Besarnya
pajak
pendapatan
yang
harus
dihitung
oleh
sebuah
perusahaan bisa dihitung dengan rumus dasar sebagai berikut :
P = (TI) T
dimana :
P = besarnya pajak
TI = pendapatan terkena pajak
T = tingkat pajak yang dikenakan untuk pendapatan terkena pajak sebesar TI
dengan
TI = GI – E – D – B
dimana :
GI = Pendapatan kotor
E = Pengeluaran
D = Depresiasi atau penyusutan
B = Bunga
Tingkat pajak biasanya berbeda-beda menurut besarnya pendapatan
terkena pajak dari suatu perusahaan. Perusahaan-perusahaan yang TI-nya lebih
kecil biasanya akan dikenakan pajak yang lebih rendah. Besarnya tingkat
pajak untuk tiap interval TI tertentu bisa berubah-ubah, tergantung pada
kebijakan pemerintah yang mengaturnya. (Pujawan, 2003)
22
Universitas Sumatera Utara
Dasar hukum Pajak Penghasilan (PPh) adalah Undang-Undang No.7
tahun 1984 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No.7 tahun 1991
dan terakhir diubah dengan Undang-Undang No. 10 tahun 1994. Pajak
Penghasilan Pasal 23 merupakan Pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun
yang dipotong atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dalam
negeri dan bentuk usaha tetap yang berasal dari modal, penyerahan jasa atau
penyelenggaraan kegiatan selain yang telah dipotong pajak sebagaimana
dimaksud dalam pasal 21.
Tarif PPh berdasarkan besarnya penghasilan sebagai berikut :
1) Penghasilan sampai dengan Rp 50.000.000,-
tarif pajak 10%
2) Rp 50.000.000,- sampai Rp 100.000.000,-
tarif pajak 15%
3) Di atas Rp 100.000.000,-
tarif pajak 30%
2.9
NVESTASI
Investasi adalah penempatan uang atau dana dengan harapan akan
memperoleh tambahan atau keuntungan tertentu atas uang atau dana tersebut.
Menurut Abdul Hakim,”Investasi selalu memiliki dua sisi, yaitu return dan
resiko”. Dalam Berinvestasi semakin tinggi return yang ditawarkan makan akan
semkain tinggi resiko yang harus ditanggung investor. Para investor dapat
mengalami kerugian atau bahkan kehilangn modal yang ditanamkan. Hal ini
menyebabkan tidak semua investor mengalokasikan dananya pada semua
investasi yang menawarkan return yang tinggi. Suatu rencana investasi perlu
dianalisis secara seksama. Analisis rencana investasi pada dasarmya merupakan
penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (baik besar atau kecil) dapat
dilaksanakan dengan berhasil, atau suatu metode penjajakkan dari suatu gagasan
23
Universitas Sumatera Utara
usaha/bisnis tentang kemungkinan layak atau tidaknya gagasan usaha/bisnis
tersebut dilaksanakan. suatu proyek investasi umumnya memerlukan dana yang
besar dan akan mempengaruhi perusahaan dalam jangka panjang. Oleh karena itu
dilakukan perencanaan investasi yang lebih teliti agar tidak terlanjur
menanamkan investasi pada proyek yang tidak menguntungkan.
Pengeluaran itu terdiri dari biaya operasional, biaya perawatan dan biaya
biaya lain yang harus dikeluarkan. Selain itu investasi juga akan menghasilkan
sejummlah keuntunan atau manfaat dalam bentuk penjualan produk.
Terdapat berbagai metode dalam menilai investasi dan yang umum dipakai antara
lain :
1.
Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV ) adalah Metode menghitung nilai bersih (Netto)
pada waktu sekarang (Present). Asumsi Present yaitu menjelaskan waktu awal
perhitungan bertepatan dengan saat periode waktu tahun ke 0 dalam perhitungan
cash flow investasi. Jadi dapat disimpulkan jika NPV pada dasarnya
memindahkan cash flow yang menyebar di sepanjang umur investasi ke nilai
awal investasi (t=0) atau kondisi present, dengan menerapkan nilai ekivalensi
uang.
NPV =
Dimana:
NPV
= Nilai sekarang bersih
Kt
= Capital yang digunakan pada periode investasi
b1,b2,bn,...
= Penerimaan pada tahun ke-1 sampai tahun ke-n
c1,c2,cn,..
= Pengeluaran pada tahun ke-1 sampai tahun ke-n
i
= Tingkat Discount Rate
24
Universitas Sumatera Utara
Dengan demikian, faktor nilai waktu dari uang (time value of money) dan
selisih aliran kas dan keluar telah diperhatikan, sehingga sangat membantu
penambilan keputusan untuk menetukan pilihan. Adapun kriteria diterima atau
ditolak suatu usulan investasi menurut standar analisa ini adalah jika nilai NPV
positif maka proyek/usulan investasi dapat diterima, sedangkan apabila NPV
negative maka usulan investasi ditolak.
2.
NPV > 0 maka proyek diterima
NPV < 0 maka proyek ditolak
Metode Internal Rate of Return (IRR)
Internal rate of Return adalah metode yang menghitung tingkat bunga
yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaanpenerimaan kas bersih dari masa yang akan datang atau dapat dikatakan IRR
adalah discounted rate yang menjadikan NPV= 0. Jadi pada metode IRR ini
informasi yang dihasilkan berkaitan dengan tingkat kemampuan Cash flow dalam
mengembalikan investasi yang dijelaskan dalam bentuk % periode waktu. Logika
sederhananya
menjelaskan
seberapa
kemampuan
cash
flow
dalam
mengembalikan modalnya.
Dimana :
IRR
IRR = ∑
∑
= Arus pengembalian internal
(C)t
= Aliran kas masuk tahun ke-t
(C0) t
= Aliran kas keluar tahun ke-t
n
= Umur investasi
I
= Discount Rate
T
= Tahun
25
Universitas Sumatera Utara
Kelayakan investasi menurut standar analisa ini adalah apabila tingkat
suku bunga pengembalian ini lebih besar daripada tingkat bunga relevan (tingkat
bunga yang disyaratkan), maka investasi dikatakan menguntungkan, kalau lebih
kecil dikatakan merugikan atau dapat dituliskan:
3.
IRR > tingat bunga , maka usulan diterima
IRR< tingkat bunga, maka usulan ditolak
Payback Period
Payback period adalah metode yang mencoba mengukur seberapa cepat
investasi bisa kembali. Oleh karena itu satuan hasilnya bukan persentase,
melainkan satuan waktu (bulan, tahun, dan sebagainya). Kalau hasil payback
period lebih kecil dari waktu yang diisyaratkan, maka proyek dikatakan
menguntungkan, sedangkan kalo lebih lama makan usulan proyek ditolak.
Karena, metode ini mengukur seberapa cepat suatu investasi bisa kembali, maka
dasar yang digunakan adalah aliran kas, bukan laba. Jadi kita hitung dulu aliran
kas dari proyek tersebut. Kelemahan dari metode ini adalah diabaikannya nilai
waktu dari uang dan juga diabaikan aliran kas setelah periode payback.
PP = n +
x 1 tahun
Dimana : n = Tahun terakhir dimana arus kas masih belum dapat menutupi
investasi awal
a = Jumlah Investasi awal
b = Jumlah komulatif arus kas pada tahun ke-n
c = jumlah komulatif arus kas pada tahun ke n+1
26
Universitas Sumatera Utara
4.
Profitabilty Indeks ( PI)
Profitability indeks adalah metode menghitung perbandingan antara nilai
sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dari masa yang akan datang dengan
nilai sekarang investasi. Adapun kelayakan investasi menurut standar analisa
Profitabilty indeks adalah jika Profitabilty Indeks (PI) nya lebih besar dari satu,
maka proyek dikatakan menguntungkan, tetapi kalau kurang dari satu dikatakan
tidak menguntungkan. Sebagaimana NPV , maka metode ini perlu menentukan
terlebih dahulu tingkat bunga yang dipergunakan .
PI =
5.
∑
∑
Analisa Sensitivitas
Apabila suatu rencana proyek sudah diputuskan untuk dilaksanakan
dengan didasarkan pada perhitungan-perhitungan/ analisa serta didasarkan pada
hasil evaluasi, namun pada kenyataannya tidak tertutup kemungkinan terjadi
kesalahan-kesalahan dalam perhitungan, ataupun terjadi perhitungan yang meleset
yang disebabkan kenaikan harga-harga misalnya: Karena adanya kenaikan harga
bahan sehingga biaya produksi meningkat , ataupun bisa karena menurunnya
harga penjualan yang menyebabkan akan berkurangnya keuntungan yang
diharapkan semula. Dengan adanya kemungkinan kemungkinan tersebut, maka
harus dilakukan lagi sebuah analisa kembali untuk mengetahui sampai sejauh
mana dapat diadakan penyesuaian (Adjustmants) sehubungan dengan adanya
perubahan harga tersebut. Tindakan menganalisa ini dinamakan sensitivity
analysis.
Sensitivity analysis bertujuan untuk melihat apa yang akan terjadi dengan
27
Universitas Sumatera Utara
hasil analisa proyek jika ada sesuatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar
perhitungan biaya keluar ataupun biaya masuk. Analisa ini dilakukan untuk
mengantisipasi kemungkinan yang dapat terjadi agar dapat diambil langkah yang
tepat untuk penyelesaian masalah yang mungkin terjadi. Perubahan yang terjadi
biasanya dapat merubah keputusan investasi .
Perubahan yang terjadi dalam dasar perhitungan biaya produksi ataupun benefit
memperlihatkan kemungkinan sebagai berikut :
a.
Kenaikan biaya konstruksi, misalnya kerena pada perhitungan awal yang
terlalu rendah tetapi pada pelaksanaannya biayanya meningkat disebabkan
kenaikan harga peralatan ataupun kenaikan harga bahan bangunan,
kenaikan biaya konstruksi ini dinamakan “cost overrun”.
b.
Perubahan dalam harga penjualan produk, misalnya karena turunya harga
dipasaran pada umumnya atau pun menurunnya tingkat penjualan.
c.
Terjadinya penundaan/delay sehingga biaya produksi meningkat/
d.
Terjadinya kesalahan perhitungan.
2.10
Analisa Data Ramalan metode Least Square
Merupakan suatu metode analisis yang ditujukan untuk melakukan suatu
estimasi atau peramalan pada masa yang akan datang. Untuk melakukan
peramalan dengan baik maka dibutuhkan berbagai macam informasi (data) yang
cukup banyak dan diamati dalam periode waktu yang relatif cukup panjang,
sehingga dari hasil analisis tersebut dapat diketahui sampai berapa besar fluktuasi
yang terjadi dan faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi terhadap perubahan
tersebut. Secara teoristis, dalam analisis time series yang paling menentukan
28
Universitas Sumatera Utara
adalah kualitas atau keakuratan dari informasi atau data-data yang diperoleh serta
waktu atau periode dari data-data tersebut dikumpulkan.
Untuk menganalisa tingkat penjualan rumah yang belum terjual maka
perlu dilakukan ramalan tingkat penjualan rumah . Dalam Analisa ini dilakukan
ramalan dengan metode Demand Forecasting Least Square, Metode ini
menyatakan apabila Fluktuasi permintaan produk pada masa lampau tidak terlalu
tajam ,maka permintaan produk yang akan datang dapat diperkirakan dengan jalan
mengekstrapolasi
trend
perkembangan
permintaan
dengan
menggunakan
persamaan matematis garis lurus , yaitu Y= a+bX.
Untuk membuat proyeksi penjualan rumah pada
periode
yang
akan
datang, maka perlu mengikuti langkah-langkah sebagai berikut :
1.
Tentukan titik tengah (mean) urutan data yang lampu
2.
Menghitung jarak ( deviasi,D) tiap-tiap data dengan mean.
3.
Mengkuadratkan deviasi ( D2 ) masing-masing data , serta menjumlahkan
seluruh kuadrat deviasi (∑D )
4.
Mengalikan jumlah penjualan rumah (p) masing masing periode dengan
angka deviasi periode yang bersangkutan (∑PD).
5.
Membagi jumlah perkalian (∑PD) dengan jumlah kuadrat deviasi. Hasil
pembagian tersebut merupakan nilai trend perkembangan penjualan dari
satu periode ke periode berikutnya, yang jika didalam persamaan Y= a+bX
adalah nilai b.
6.
Menambahkan atau mengurangi jumlah permintaan rata –rata pada periode
lampau ( atau a dalam persamaan diatas) dengan hasil perkalian b dan
deviasi yang bersangkutan.
29
Universitas Sumatera Utara
TINJAUAN PUSTAKA
2.1
PENGERTIAN PROYEK
Proyek didefinisikan sebagai suatu kegiatan sementara yang berlangsung
dalam jangka waktu yang terbatas, dengan alokasi sumber daya yang tertentu,
dan dimaksudkan untuk melaksanakan tugas yang sasarannya telah digariskan
dengan jelas (Soeharto, 1999). Metodelogi yang erat yang berhubungan dengan
kegiatan proyek adalah sistem teknis dan sistem manajeman. Sistem teknis
berfungsi untuk menjelaskan secara jelas teknis–teknis dari gagasan atau ide
yang direncanakan sedangkan sistem manajemen merupakan pengendalian
terhadap pelaksanaan sistem teknis agar terciptanya target atau tujuan sesuai
dengan yang direncanakan. Wujud dari proses pelaksanaan proyek tersebut dapat
berupa pembangunan bangunan sipil seperti gedung, jalan raya, jembatan,
saluran
irigasi,
membuat produk baru ataupun melakukan penelitian dan
pengembangan. Adapun ciri-ciri pokok proyek adalah :
1.
Memiliki tujuan khusus, produk akhir atau hasil kerja akhir.
2.
Jumlah biaya sasaran jadwal serta kriteria mutu dalam proses mencapai
tujuan yang telah ditentukan.
3.
Bersifat sementara, dalam arti umurnya dibatasi oleh selesainya tugas.
4.
Titik awal dan titik akhir ditentukan dengan jelas.
5.
Nonrutin, tidak berulang-ulang. Jenis dan intensitas kegiatan berubah
sepanjang proyek berlangsung.
5
Universitas Sumatera Utara
Menurut (Prijono, 1994) daur kegiatan untuk mencapai tujuan proyek
dapat diuraikan tahapannya sebagai berikut dimana ketiga kegiatan tersebut
saling berhubungan dan tidak dapat dipisahkan.
1.
2.
Tahapan perencanaan
a.
Menentukan sasaran
b.
Survey sumber daya
c.
Menyusun strategi
Tahapan pelaksanaan
a.
Alokasi sumber dana
b.
Arahan pelaksanaan
c.
3.
Motivasi staf
Tahapan Pengendalian
a.
Membandingkan hasil dengan rencana
b.
Laporan kemajuan proyek
c.
Pemecahan masalah
2.1 Siklus Perencanaan Pembangunan
6
Universitas Sumatera Utara
2.1.1
Perencanaan Proyek
Perencanaan merupakan salah satu fungsi manajemen proyek yang sangat
penting, yaitu memilih dan menentukan langkah-langkah kegiatan yang akan
datang yang diperlukan untuk mencapai sasaran. Hal ini berarti pertama-tama
menentukan sasaran yang hendak dicapai kemudian mencoba menyusun urutan
langkah-langkah kegiatan untuk mencapainya.
Dalam menyelenggarakan proyek, tahap dan kegunaan perencanaan dapat
dibedakan menjadi perencanaan dasar dan perencanaan untuk pengendalian.
Segera setelah kegiatan proyek dimulai maka dipersiapkan perencanaan dasar
yang berupa penyusunan jadwal induk, anggaran, penetapan standar mutu,
penetapan organisasi pelaksana dan urutan langkah-langkah pelaksanaan
pekerjaan. Jadi perencanaan tahap ini dimaksudkan untuk meletakkan dasar-dasar
berpijak bagi suatu penyelenggara proyek, yaitu bila pelaksanaan fisik sudah
berjalan, data-data dan informasi ini kemudian dianalisis dan dibandingkan
dengan data-data perencanaan dasar. Kegiatan ini berupa menganalisis dan
membandingkan hasil pelaksanaan fisik di lapangan terhadap perencanaan dasar
kemudian membuat pembetulan-pembetulan yang diperlukan, seringkali harus
diikuti dengan pembuatan perencanaan ulang. Pembuatan perencanaan ulang
bertujuan agar pelaksanaan pekerjaan selalu terbimbing menuju sasaran yang
disebut perencanaan untuk pengendalian.
Unsur-unsur perencanaan yang berkaitan dengan manajemen proyek
adalah jadwal, prakiraan, sasaran, prosedur dan anggaran. Tidak semua
perencanaan mengandung semua unsur tersebut. Suatu perencanaan yang baik
memerlukan keterangan yang jelas mengenai hubungan antara unsur-unsur
7
Universitas Sumatera Utara
yang menjadi bagian dari perencanaan, sehingga seluruh bagian organisasi dan
personil yang terlibat mengetahui arah tindakan yang dituju.
2.1.2
Pelaksanaan Proyek
Tahap
pelaksanaan
di
lapangan
dimulai
sejak ditetapkannya
pemenang lelang dan diawali dengan menerbitkan Surat Perintah Kerja serta
penyerahan lapangan dengan segala keadaannya kepada kontraktor. Kontraktor
mengawali kegiatannya dengan mengeluarkan surat pemberitahuan saat mulai
bekerja yang sekaligus memuat informasi mengenai organisasi dan petugas
lapangannya. Kemudian dimulailah pekerjaan-pekerjaan persiapan, pengujian
material, survei pengukuran dan persiapan pula tata cara dan prosedur penanganan
masalah- masalah administratif. Selanjutnya perlu mengembangkan jadwal
rencana kerja menjadi jadwal yang lebih terinci.
2.1.3
Proses Pengendalian Proyek
Proses pengendalian proyek terdiri dari beberapa kegiatan yang dilakukan
secara sistematis dan berurutan. Pengendalian adalah usaha yang sistematis
untuk menentukan standar yang sesuai dengan sasaran perencanaan, merancang
sistem informasi, membandingkan standar dengan pelaksanaan, kemudian
mengadakan tindakan pembetulan yang diperlukan agar sumber daya digunakan
secara efektif dan efisien dalam rangka mencapai sasaran.
2.2
DEFINISI PERUMAHAN DAN PEMUKIMAN
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan
Permukiman mendefinisikan perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi
sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi
dengan prasarana dan sarana lingkungan. Hal utama yang harus dipertimbangkan
8
Universitas Sumatera Utara
dalam perencanaan perumahan adalah manajemen lingkungan yang baik dan
terarah, karena lingkungan suatu perumahan merupakan faktor yang sangat
menentukan dan keberadaannya tidak boleh diabaikan. Hal tersebut dapat terjadi
karena baik buruknya kondisi lingkungan akan berdampak terhadap penghuni
perumahan.
Pengertian permukiman secara jelas dan rinci dapat kita temukan dalam
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman,
yang mengandung pengertian sebagai bagian dari lingkungan hidup di luar
kawasan lindung, baik berupa kawasan perkotaan maupun pedesaan yang
berfungsi sebagai lingkungan tempat
tinggal atau
lingkungan hunian dan
tempat kegiatan yang mendukung perikehidupan dan penghidupan.
Berdasarkan Surat Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri
Pekerjaan Umum dan Menteri Negara Perumahan Rakyat No.643-384 tahun 1992
yaitu pembangunan hunian hendaknya berimbang agar terwujudnya kawasan
lingkungan perumahan dan pemukiman yang nyaman dan asri. Kriteria yang
dimaksud adalah tipe dan perbandingan yang akan dibangun diantaranya :
1.
Rumah sederhana adalah rumah yang dibangun atas tanah seluas kaveling
antara 54m2 sampai 200 m2 dan biaya pembangunan tidak melebihi dari
harga satuan per m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas
C yang berlaku.
2.
Rumah menengah adalah rumah yang dibangun diatas tanah seluas
kaveling 200m2-600m2 dan biaya pembangunan antara harga satuan per
m2 tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas C sampai kelas A
yang berlaku.
9
Universitas Sumatera Utara
3.
Rumah mewah adalah rumah yang dibangun diatas tanah seluas kaveling
600m2-2000m2 dan biaya pembangunan diatas harga satuan per m2
tertinggi untuk pembangunan perumahan dinas kelas A yang berlaku.
Dengan perbandingan rumah mewah : rumah menengah : rumah sederhana
yaitu 1:3:6
sehingga tercipta hunian yang serasi dan dapat menampung
masyarakat dari berbagai kelas ekonomi .
2.3
PROSES PERIJINAN PERUMAHAN
Pembangunan perumahan kadangkala terkendala karena tidak adanya
proses perijinan, hal ini terjadi karena keterbatasan informasi yang dimiliki oleh
pengembang. Untuk itu perlu diketahui apa saja pengertian tentang proses
ijin yang dilakukan dan persyaratan yang dibutuhkan. Adapun beberapa perijinan
dalam pembangunan perumahan, yaitu:
1.
Ijin Prinsip
Merupakan surat pernyataan yang dikeluarkan oleh Gubernur/Bupati/
Walikota bahwa calon lokasi perumahan yang diajukan pengembang
sesuai dengan rencana tata ruang wilayah atau daerah. Jangka waktu
penerbitan ijin selama 12 hari kerja, terhitung sejak segala persyaratan
administrasi, teknis dan materialnya terpenuhi.
2.
Ijin Lokasi
Ijin lokasi merupakan landasan hukum yang dapat difungsikan untuk
membeli atau melaksanakan pembebasan tanah masyarakat.
3.
Pembebasan Tanah
Pembebasan tanah dilaksanakan oleh Panitia Pembebasan Tanah dengan
menggunakan azas ganti rugi berdasarkan musyawarah. Enam bulan atau
10
Universitas Sumatera Utara
paling lambat 12 bulan setelah ijin lokasi dikeluarkan pengembang harus
melaksanakan pembebasan tanah secara bertahap.
4.
Permohonan dan Pelepasan Hak Atas Tanah
Permohonan dan pelepasan hak atas tanah diajukan oleh pengembang
kepada PPAT dengan legalitas dari Kepala BPN Kabupaten/Kota, Camat
dan Notaris.
5.
Ijin Mendirikan Bangunan (IMB)
Ijin mendirikan bangunan adalah ijin yang diberikan oleh pemerintah
daerah kepada orang pribadi atau badan untuk mendirikan suatu
bangunan yang dimaksud agar desain, pelaksanaan pembangunan, sesuai
rencana tata ruang yang berlaku, sesuai dengan koefisien dasar
bangunan, koefisien luas bangunan, koefisien ketinggian bangunan yang
ditetapkan
sesuai
dengan
syarat-syarat
keselamatan
bagi
yang
menempati bangunan tersebut.
2.4
LAHAN SEBAGAI UNSUR UTAMA
Seiring dengan pertumbuhan penduduk , khususnya di perkotaan
kebutuhan akan perumahan beserta sarana dan prasarana mempunyai akibat akan
meningkatnya kebutuhan tanah untuk perumhan menjadi lebih besar. Untuk
mendapatkan tanah yang luas dengan harga yang murah sudah sangat langka.
Jikapun ada harganya akan sangat tinggi untuk daerah perkotaan. Selain itu proses
pembebasan lahan juga memakan waktu yang lama dengan prosedur yang sangat
panjang hal ini diperparah dengan semakin banyaknya spekulan tanah yang
menambah rumit proses pembebesan lahan ini.
11
Universitas Sumatera Utara
Hal tersebut mendorong meningkatnya nilai lahan yang akan digunakan
untuk mengembangkan perumahan dan pemukiman sehingga untuk mendapatkan
lahan, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah semakin sulit.
2.5 PENGERTIAN PENGEMBANG PERUMAHAN ( DEVELOPER )
Pengertian Pengembang Perumahan (developer) menurut Peraturan
Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974, disebutkan pengertian Perusahaan
Pembangunan
Perumahan
yang
dapat
pula
masuk
dalam
pengertian
developer adalah suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan
perumahan dari berbagai jenis dalam jumlah yang besar di atas suatu areal tanah
yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang dilengkapi
dengan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang
diperlukan oleh masyarakat penghuninya. Dalam Undang-Undang Perlindungan
Konsumen developer masuk dalam kategori sebagai pelaku usaha.
Pengertian Pelaku Usaha dalam Pasal 1 angka 3 Undang-Undang
Nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen yaitu Pelaku Usaha
adalah setiap orang perseorangan atau badan usaha, baik yang berkedudukan
atau melakukan kegiatan dalam wilayah hukum Negara Republik Indonesia,
baik sendiri maupun bersama-sama melalui perjanjian menyelenggarakan
kegiatan usaha dalam berbagai bidang ekonomi.Developer juga dapat diartikan
suatu kegiatan yang diarahkan untuk memenuhi kebutuhan konsumen akan
rumah tinggal dan atau ruang usaha dengan cara pengalihan hak atas produk
tersebut
dari
perusahaan
kepada
konsumen melalui proses yang telah
ditentukan. Developer adalah juga sebagai badan usaha yang berbadan hukum,
mempunyai kantor yang tetap, memiliki izin usaha dan terdaftar pada
12
Universitas Sumatera Utara
pemerintahan sesuai dengan undang-undang yang berlaku.
Selain itu Developer memiliki hak dan kewajiban yang harus dipenuhi.
Dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Kunsumen
diperinci apa saja yang menjadi hak dan kewajiban Developer. Developer juga
mempunyai hak-hak yang harus dihargai dan dihormati oleh konsumen,
pemerintah dan masyarakat pada umumnya karena pengusaha tanpa dilindungi
hak-haknya akan akibat berhentinya aktivitas perusahaan. Hal ini sejalan dengan
asas-asas perlindungan konsumen, yaitu :
(1) Asas Manfaat,
(2) Asas Keadilan,
(3) Asas Keseimbangan,
(4) Asas Keamanan dan Keselamatan Konsumen,
(5) Asas Kepastian Hukum.Adapun hak-hak Developer yang dimuat
dalam Pasal 6
Undang-Undang perlindungan Konsumen meliputi sebagai berikut:
1. Hak untuk menerima pembayaran sesuai dengan kesepakatan mengenai
kondisi dan nilai tukar barang/jasa yang diperdagangkan.
2. Hak untuk mendapat perlindungan hukum dari tindakan konsumen yang
beriktikad tidak baik.
3. Hak untuk melakukan pembelaan diri sepatutnya di dalam penyelesaian
hukum sengketa konsumen.
4. Hak untuk rehabilitasi nama baik apabila terbukti secara hukum bahwa
kerugian konsumen tidak diakibatkan oleh barang/jasa yang diperdagangkan.
5. Hak-hak diatur dalam ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.
13
Universitas Sumatera Utara
Sedangkan kewajiban Developer terhadap konsumen, masyarakat,
dan pemerintah
dimuat
dalam
Pasal
7
Undang-Undang
Perlindungan
Konsumen meliputi :
1.
Menyiapkan
tanah
yang
diberikan
kepadanya
dan
membangun
diatasnya jenis-jenis rumah sebagaimana disebutkan dalam rencana
proyek yang sudah disetujui oleh pemerintah yang harus meliputi pula
rumah-rumah murah menurut imbangan yang ditetapkan dalam rencana
proyek tersebut.
2.
Membangun dan memelihara, selama waktu yang di tentukan prasarana
lingkungan, sarana umum dan fasilitas sosial yang diperlukan oleh
masyarakat penghuni lingkungan yang dibangun itu, seperti jalan, saluran
pembuangan air limbah, persediaan air minum, listrik, telepon, tempat
peribadatan, tempat rekreasi, pasar, pertokoan, sekolah dan lain-lain.
3.
Menyerahkan prasarana-prasarana lingkungan
dan fasilitas-fasilitas
sosial yang telah dibangun itu kepada pemerintah/ pemerintah daerah,
setelah dipelihara oleh perusahaan itu selama waktu yang telah ditentukan.
4.
Beriktikad baik dalam melakukan kegiatan usahanya.
5.
Memberikan informasi yang benar, jelas, dan jujur mengenai kondisi
dan jaminan barang/atau jasa serta memberi penjelasan penggunaan,
perbaikan dam pemeliharaan.
6.
Memperlakukan atau melayani konsumen secara benar dan jujur serta
tidak diskriminatif.
7.
Menjamin mutu barang dan/atau jasa yang diproduksi dan/atau
dperdagangkan berdasarkan ketentuan standar mutu barang dan/atau
14
Universitas Sumatera Utara
jasa yang berlaku.
8.
Memberi kesempatan kepada konsumen untuk menguji, atau mencoba
barang atau jasa tertentu serta memberi jaminan dan/atau garansi atas
barang yang dibuat dan/atau yang diperdagangkan.
9.
Memberi kompensasi,
ganti kerugian, dan/atau penggantian atas
kerugian akibat penggunaan, pemakaian, dan/atau pemanfaatan barang
dan/atau jasa yang diperdagangkan.
10.
Memberi kompensasi, ganti kerugian, dan/atau penggantian apabila barang
dan/atau yang diterima atau dimanfaatkan tidak sesuai dengan perjanjian.
Disahkannya undang-undang no. 4 tahun 1992 tentang Perumahan dan
Pemukiman (UUPP) di Indonesia salah satunya sebagai upaya penataan dan
pengendalian tanah untuk perumahan. Hal ini mengingat kebutuhan akan rumah
begitu besar dan mendesak.
Pada saat perencanaan dan pembangunan pengembang dimana mengikuti
kebijakan pemerintah yang tertuang dalam surat keputusan bersama antara
Menteri
Dalam Negeri (No.648.384), Menteri
Pekerjaan
Umum (No.
09/KPTS/I992) tanggal 16 November 1992 mengenai hunian berimbang.Isinya
menyatakan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman pada hakekatnya
adalah pemanfaatan tanah yang berdaya guna dan berhasil guna sebagaimana
ditetapkan dalam rencana tata ruang, dan perlu pengaturan, serta pedoman
pembangunan perumahan dan pemukiman dengan lingkungan hunian berimbang
yang dikaitkan dengan ketentuan perijinan penggunaan lahan bagi pengembang.
Kriteria perimbangan dimaksud adalah meliputi rumah sederhana, rumah
menengah dan rumah mewah dengan perbandingan sebesar 6 (enam) atau lebih,
15
Universitas Sumatera Utara
berbanding 3(tiga), atau lebih, berbanding 1(satu), sehingga dapat terwujud
lingkungan hunian yang serasi yang dapat mengakomodasikan kelompok
masyarakat dalam berbagai status sosial, tingkat ekonomi dan profesi. Pola
hunian ini lebih dikenal dengan sebutan 6: 3 : 1 (Blaang, 1986).
2.6
BIAYA
Secara umum biaya (cost) adalah suatu pengorbanan yang dikeluarkan
untuk memperoleh manfaat, termasuk didalamnya pengeluaran yang termasuk
pemborosan atau pengeluran yang tidak dapat dihindarkan . Untuk membangun
kawasan perumahan tentunya dibutuhkan biaya yang besar, mulia dari pembelian
tanah, pembersihan lahan, perencanaan dan pelaksanaan.
Biaya-biaya pada proyek kontruksi dapat dikelompokkan menjadi 2 macam:
1)
Biaya langsung (direct cost)
Biaya langsung adalah biaya yang berhubungan langsung dengan
kontruksi. Biaya langsung terdiri dari :
a. Bahan/material
b. Upah buruh
c. Biaya peralatan
2)
Biaya tidak langsung (indirect cost)
Biaya tidak langsung adalah biaya yang tidak langsung berhubungan
dengan kontruksi melainkan biaya pengeluaran untuk manajemen dan
pembayaran material serta jasa untuk pengadaan bagian proyek yang
tidak
akan
menjadi
produk
permanen
dari
proyek
kontruksi
diantaranya :
a. Overhead
16
Universitas Sumatera Utara
b. Biaya tak terduga
c. Keuntungan
Dalam rangka pembangunan perumahan diperlukan sebuah kebijakan
untuk mengembangkan sistem pembiayaan perumahan dan pemukiman
yang terpadu, yaitu keseluruhan komponen dan mekanisme pelaksanaan
operasional pembiayaan yang menyangkut pengerahan, pengumpulan serta
pemupukan dan pemanfaatan dana untuk mencapai tujuan pembangunan
perumahan.
Komponen Sistem pembiayaan terdiri dari:
1. Lembaga keuangan bidang perumahan yang diperlukan, yaitu Bank
Tabungan
Perumahan,
Bank
Hipodik
perumahan
dan
lembaga
pembiayaan pemilikan perumahan serta badan usaha bersama simpan
pinjam perumahan.
2. Dana yang
diperlukan
dan
cara
dana
tersebut
dikerahkan
dari
masyarakat.
3. Penggunaan dana yang tersedia untuk pembangunan perumahan dana
pemukiman, termasuk sistem Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan sistem
penyewaan.
4. Rangsangan, kebijaksanaan perpajakan, bantuan, dan subsidi pemerintah.
Pengerahan dana akan berhasil jika sekaligus dikembangkan sistem
kelembagaan keuangan perumahan yang diperlukan. Dana yang telah di
kerahkan di kelola oleh lembaga-lembaga perumahan tersebut. Karena itu jenis
lembaga keuangan perumahan yang didirikan kadang- kadang sesuai dengan
cara-cara pengerahan dana dari masyarakat.
17
Universitas Sumatera Utara
Selama ini sistem pembiayaan perumahan di Indonesia masih
tertumpu pada dukungan perbankan. Meskipun ada beberapa altematif, sumber
pembiayaan seperti modal sendiri, transaksi dengan konsumen atau penerbitan
Surat berharga namun itu masih relatif belum berkembang dan masih sedikit.
Perkembangan transaksi jual beli rumah via perbankan kian mencapai
puncaknya tatkala di gulirkan serangkaian deregulasi pada 28 Oktober 1988,
yang lebih dikenal dengan nama pakto 28, dimana salah satunya menyatakan
bahwa semua
kegiatan dan usahabank diserahkan pada kekuatan dan
mekanisme pasar. Semenjak itulah kucurandana oleh perbankan untuk
pembangunan proyek diperluas dan diperbanyak melalui pemberian kredit.
Pengertian kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat
dipersamakan dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan
pinjammeminjam
antara bank dengan pihak
lain,
yang mewajibkan
pihak peminjam untuk melunasi hutangnya setelah jangka waktu tertentu
dengan jumlah bunga, imbalan atau pembagian basil keuntungan.
Ada tiga jenis kredit yang diberikan pihak perbankan untuk pembiayaan proyek
perumahan yaitu:
1.
Kredit investasi
Sesuai dengan tujuan penggunaan adalah untuk pembiaya an
jangkapanjang
dan
pengembaliannya
secara
bertahap
melalui
penurunan saldo kredit. Jenis kredit ini lebih di utamakan untuk
pengadaan barang modal. Pembangunan untuk proyek gedung bertingkat,
apartemen, mall, hotel, perumahan dan resort. Pembiayaannya selain
dilakukan oleh lembaga perbankan, juga dapat dilaksanakan dan lembaga
18
Universitas Sumatera Utara
keuangan bukan bank.
2.
Kredit modal rumah
Merupakan pembiayaan jangka pendek sebagai tambahan modal kerja
dan didasarkan
pada
arus
kas
perusahaan. Untuk pro yek
pembangunan perumahan, kredit modal kerja diarahkan pada
kebutuhan pembiayaan sampai pada tahap penerimaan uang muka,
dengan tambahan toleransi kebutuhan berdasarkan aliran kas 2-3 tahun.
3.
Kredit Pemilikan Rumah
Yakni kredit pembiayaan kepemilikan rumah untuk konsumen
denganjangka waktu tertentu, dan umumnya 3 sampai 20 tahun.
Biasanya
pelaksana
perkembangannya
KPR
seluruh
adalah
bank
umum
BTN,
tetapi
dalam
dan
komersial
dapat
melaksanakan pembiayaan KPR.
Walaupun hakekatnya pemenuhan kebutuhan akan perumahan adalah
tanggung jawab masyarakat sendiri, namun harus disadari bahwa kemampuan
pengadaan dan usaha pemenuhan kebutuhan perumahan tersebut tergantung pada
kemampuan dan tingkat daya beli masyarakat yang didasarkan pada tingkat
pendapatan masyarakat pada umumnya Pemenuhan kebutuhan perumahan
tersebut harus dilihat dalam kaitannya dengan lingkungan pemukiman, yang
dilengkapi oleh sarana dan prasarana serta fasilitas lingkungan yang memadai.
Sehubungan dengan itu kebutuhan akan dana tersebut dimaksudkan untuk
pembebasan tanah, pembiayaan prasarana dan fasilitas lingkungan, pembiayaan
kegiatan konstruksi, serta pembiayaan pemilikan rumah atau untuk dapat
menyewanya maupun memugarnya. Sebagai barang ekonomi, pembangunan
19
Universitas Sumatera Utara
perumahan dan pemukiman yang fungsional dapat melibatkan berbagai
kontraktor. Demikian pula dalam pelaksanaan pembangunan tersebut berbagai
jenis kegiatan ekonomi lainnya dapat terangsang untuk ikut berperan
didalamnya. Namun untuk menggerakkan kegiatan ekonomi yang berkaitan
dengan pembangunan perumahan tersebut diperlukan dana.
Dilihat dari besarnya kebutuhan akan rumah baik untuk mengimbangi
pertumbuhan penduduk yang pesat maupun untuk mengatasi kekurangan rumah
yang ada dalam masyarakat, serta memperbaiki keadaan rumah yang
tidak memenuhi persyaratan rumah yang sehat, maka jumlah dana yang
dibutuhkan temyata sangat besar dan rupanya sulit terpenuhi seluruhnya.
2.7
ARUS KAS (CASH FLOW)
Cash flow (Aliran Kas) merupakan sejumlah uang kas yang keluar dan
yang masuk sebagai akibat dari aktivitas perusahaan dengan kata lain adalah
aliran kas yang terdiri dari aliran masuk dalam perusahaan dan aliran kas keluar
perusahaan serta berapa saldonya setiap periode. Analisis arus kas (Cashflow)
adalah Laporan yang disusun guna menunjukkan perubahan bertambahnya atau
berkurangnya uang kas selama satu periode. Pengeluaran uang kas suatu
perusahaan dapat bertambah terus, misalnya untuk pengeluaran pembelian bahan
mentah, pembayaran gajki, upah, honor, dan lain sebagainya.
Hal utama yang perlu selalu diperhatikan yang mendasari dalam mengatur
arus kas adalah memahami dengan jelas fungsi dana/uang yang miliki, simpan
atau investasikan. Secara sederhana fungsi itu terbagi menjadi tiga yaitu :
20
Universitas Sumatera Utara
1.
Fungsi likuiditas, yaitu dana yang tersedia untuk tujuan memenuhi kebutuhan
sehari-hari dan dapat dicairkan dalam waktu singkat relatif tanpa ada
pengurangan investasi awal.
2.
Fungsi Anti Inflasi, dana yang disimpan guna menghindari resiko penurunan
pada daya beli di masa datang yang dapat dicairkan dengan relatif cepat.
3.
Capital Growth, dana yang diperuntukkan untuk penambahan/perkembangan
kekayaan dengan jangka waktu relatif panjang.
Aliran kas yang berhubungan dengan suatu proyek dapat di bagi menjadi
tiga kelompok yaitu:
a)
Aliran kas awal (Initial Cash Flow) merupakan aliran kas yang berkaitan
dengan pengeluaran untuk kegiatan investasi misalnya; pembelian tanah,
gedung, biaya pendahuluan dsb. Aliran kas awal dapat dikatakan aliran kas
keluar (cash out flow)
b)
Aliran kas operasional (Operational Cash Flow) merupakan aliran kas yang
berkaitan dengan operasional proyek seperti; penjualan, biaya umum, dan
administrasi. Oleh sebab itu aliran kas operasional merupakan aliran kas
masuk (cash in flow) dan aliran kas keluar (cash out flow).
c)
Aliran kas akhir (Terminal Cash Flow) merupakan aliran kas yang berkaitan
dengan nilai sisa proyek (nilai residu) seperti sisa modal kerja, nilai sisa
proyek yaitu penjualan peralatan proyek.
2.8
Pajak
Pajak properti merupakan pajak yang dikenakan oleh pemerintah, baik
dalam bentuk pajak bumi dan bangunan ataupun pajak yang dikenakan sewaktu
transaksi properti dilakukan. Besarnya tarif pajak berdasarkan ketentuan
21
Universitas Sumatera Utara
UU nomor 12/1985 yang telah diubah dengan UU Nomor 12/1997 tentang
PBB adalah marginal tax rate 5% x 20% dari NJOP (Nilai Jual Obyek Pajak)
untuk nilainya kurang dari 1 milyar. Untuk obyek pajak yang NJKP (Nilai
Jual Kena Pajak)nya di atas 1 milyar dikenakan sebesar 5% x 40% x NJOP
baik dari nilai tanah maupun nilai bangunannya. (Prawoto, 2003).
Besarnya
pajak
pendapatan
yang
harus
dihitung
oleh
sebuah
perusahaan bisa dihitung dengan rumus dasar sebagai berikut :
P = (TI) T
dimana :
P = besarnya pajak
TI = pendapatan terkena pajak
T = tingkat pajak yang dikenakan untuk pendapatan terkena pajak sebesar TI
dengan
TI = GI – E – D – B
dimana :
GI = Pendapatan kotor
E = Pengeluaran
D = Depresiasi atau penyusutan
B = Bunga
Tingkat pajak biasanya berbeda-beda menurut besarnya pendapatan
terkena pajak dari suatu perusahaan. Perusahaan-perusahaan yang TI-nya lebih
kecil biasanya akan dikenakan pajak yang lebih rendah. Besarnya tingkat
pajak untuk tiap interval TI tertentu bisa berubah-ubah, tergantung pada
kebijakan pemerintah yang mengaturnya. (Pujawan, 2003)
22
Universitas Sumatera Utara
Dasar hukum Pajak Penghasilan (PPh) adalah Undang-Undang No.7
tahun 1984 sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No.7 tahun 1991
dan terakhir diubah dengan Undang-Undang No. 10 tahun 1994. Pajak
Penghasilan Pasal 23 merupakan Pembayaran Pajak Penghasilan dalam tahun
yang dipotong atas penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak dalam
negeri dan bentuk usaha tetap yang berasal dari modal, penyerahan jasa atau
penyelenggaraan kegiatan selain yang telah dipotong pajak sebagaimana
dimaksud dalam pasal 21.
Tarif PPh berdasarkan besarnya penghasilan sebagai berikut :
1) Penghasilan sampai dengan Rp 50.000.000,-
tarif pajak 10%
2) Rp 50.000.000,- sampai Rp 100.000.000,-
tarif pajak 15%
3) Di atas Rp 100.000.000,-
tarif pajak 30%
2.9
NVESTASI
Investasi adalah penempatan uang atau dana dengan harapan akan
memperoleh tambahan atau keuntungan tertentu atas uang atau dana tersebut.
Menurut Abdul Hakim,”Investasi selalu memiliki dua sisi, yaitu return dan
resiko”. Dalam Berinvestasi semakin tinggi return yang ditawarkan makan akan
semkain tinggi resiko yang harus ditanggung investor. Para investor dapat
mengalami kerugian atau bahkan kehilangn modal yang ditanamkan. Hal ini
menyebabkan tidak semua investor mengalokasikan dananya pada semua
investasi yang menawarkan return yang tinggi. Suatu rencana investasi perlu
dianalisis secara seksama. Analisis rencana investasi pada dasarmya merupakan
penelitian tentang dapat tidaknya suatu proyek (baik besar atau kecil) dapat
dilaksanakan dengan berhasil, atau suatu metode penjajakkan dari suatu gagasan
23
Universitas Sumatera Utara
usaha/bisnis tentang kemungkinan layak atau tidaknya gagasan usaha/bisnis
tersebut dilaksanakan. suatu proyek investasi umumnya memerlukan dana yang
besar dan akan mempengaruhi perusahaan dalam jangka panjang. Oleh karena itu
dilakukan perencanaan investasi yang lebih teliti agar tidak terlanjur
menanamkan investasi pada proyek yang tidak menguntungkan.
Pengeluaran itu terdiri dari biaya operasional, biaya perawatan dan biaya
biaya lain yang harus dikeluarkan. Selain itu investasi juga akan menghasilkan
sejummlah keuntunan atau manfaat dalam bentuk penjualan produk.
Terdapat berbagai metode dalam menilai investasi dan yang umum dipakai antara
lain :
1.
Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV ) adalah Metode menghitung nilai bersih (Netto)
pada waktu sekarang (Present). Asumsi Present yaitu menjelaskan waktu awal
perhitungan bertepatan dengan saat periode waktu tahun ke 0 dalam perhitungan
cash flow investasi. Jadi dapat disimpulkan jika NPV pada dasarnya
memindahkan cash flow yang menyebar di sepanjang umur investasi ke nilai
awal investasi (t=0) atau kondisi present, dengan menerapkan nilai ekivalensi
uang.
NPV =
Dimana:
NPV
= Nilai sekarang bersih
Kt
= Capital yang digunakan pada periode investasi
b1,b2,bn,...
= Penerimaan pada tahun ke-1 sampai tahun ke-n
c1,c2,cn,..
= Pengeluaran pada tahun ke-1 sampai tahun ke-n
i
= Tingkat Discount Rate
24
Universitas Sumatera Utara
Dengan demikian, faktor nilai waktu dari uang (time value of money) dan
selisih aliran kas dan keluar telah diperhatikan, sehingga sangat membantu
penambilan keputusan untuk menetukan pilihan. Adapun kriteria diterima atau
ditolak suatu usulan investasi menurut standar analisa ini adalah jika nilai NPV
positif maka proyek/usulan investasi dapat diterima, sedangkan apabila NPV
negative maka usulan investasi ditolak.
2.
NPV > 0 maka proyek diterima
NPV < 0 maka proyek ditolak
Metode Internal Rate of Return (IRR)
Internal rate of Return adalah metode yang menghitung tingkat bunga
yang menyamakan nilai sekarang investasi dengan nilai sekarang penerimaanpenerimaan kas bersih dari masa yang akan datang atau dapat dikatakan IRR
adalah discounted rate yang menjadikan NPV= 0. Jadi pada metode IRR ini
informasi yang dihasilkan berkaitan dengan tingkat kemampuan Cash flow dalam
mengembalikan investasi yang dijelaskan dalam bentuk % periode waktu. Logika
sederhananya
menjelaskan
seberapa
kemampuan
cash
flow
dalam
mengembalikan modalnya.
Dimana :
IRR
IRR = ∑
∑
= Arus pengembalian internal
(C)t
= Aliran kas masuk tahun ke-t
(C0) t
= Aliran kas keluar tahun ke-t
n
= Umur investasi
I
= Discount Rate
T
= Tahun
25
Universitas Sumatera Utara
Kelayakan investasi menurut standar analisa ini adalah apabila tingkat
suku bunga pengembalian ini lebih besar daripada tingkat bunga relevan (tingkat
bunga yang disyaratkan), maka investasi dikatakan menguntungkan, kalau lebih
kecil dikatakan merugikan atau dapat dituliskan:
3.
IRR > tingat bunga , maka usulan diterima
IRR< tingkat bunga, maka usulan ditolak
Payback Period
Payback period adalah metode yang mencoba mengukur seberapa cepat
investasi bisa kembali. Oleh karena itu satuan hasilnya bukan persentase,
melainkan satuan waktu (bulan, tahun, dan sebagainya). Kalau hasil payback
period lebih kecil dari waktu yang diisyaratkan, maka proyek dikatakan
menguntungkan, sedangkan kalo lebih lama makan usulan proyek ditolak.
Karena, metode ini mengukur seberapa cepat suatu investasi bisa kembali, maka
dasar yang digunakan adalah aliran kas, bukan laba. Jadi kita hitung dulu aliran
kas dari proyek tersebut. Kelemahan dari metode ini adalah diabaikannya nilai
waktu dari uang dan juga diabaikan aliran kas setelah periode payback.
PP = n +
x 1 tahun
Dimana : n = Tahun terakhir dimana arus kas masih belum dapat menutupi
investasi awal
a = Jumlah Investasi awal
b = Jumlah komulatif arus kas pada tahun ke-n
c = jumlah komulatif arus kas pada tahun ke n+1
26
Universitas Sumatera Utara
4.
Profitabilty Indeks ( PI)
Profitability indeks adalah metode menghitung perbandingan antara nilai
sekarang penerimaan-penerimaan kas bersih dari masa yang akan datang dengan
nilai sekarang investasi. Adapun kelayakan investasi menurut standar analisa
Profitabilty indeks adalah jika Profitabilty Indeks (PI) nya lebih besar dari satu,
maka proyek dikatakan menguntungkan, tetapi kalau kurang dari satu dikatakan
tidak menguntungkan. Sebagaimana NPV , maka metode ini perlu menentukan
terlebih dahulu tingkat bunga yang dipergunakan .
PI =
5.
∑
∑
Analisa Sensitivitas
Apabila suatu rencana proyek sudah diputuskan untuk dilaksanakan
dengan didasarkan pada perhitungan-perhitungan/ analisa serta didasarkan pada
hasil evaluasi, namun pada kenyataannya tidak tertutup kemungkinan terjadi
kesalahan-kesalahan dalam perhitungan, ataupun terjadi perhitungan yang meleset
yang disebabkan kenaikan harga-harga misalnya: Karena adanya kenaikan harga
bahan sehingga biaya produksi meningkat , ataupun bisa karena menurunnya
harga penjualan yang menyebabkan akan berkurangnya keuntungan yang
diharapkan semula. Dengan adanya kemungkinan kemungkinan tersebut, maka
harus dilakukan lagi sebuah analisa kembali untuk mengetahui sampai sejauh
mana dapat diadakan penyesuaian (Adjustmants) sehubungan dengan adanya
perubahan harga tersebut. Tindakan menganalisa ini dinamakan sensitivity
analysis.
Sensitivity analysis bertujuan untuk melihat apa yang akan terjadi dengan
27
Universitas Sumatera Utara
hasil analisa proyek jika ada sesuatu kesalahan atau perubahan dalam dasar-dasar
perhitungan biaya keluar ataupun biaya masuk. Analisa ini dilakukan untuk
mengantisipasi kemungkinan yang dapat terjadi agar dapat diambil langkah yang
tepat untuk penyelesaian masalah yang mungkin terjadi. Perubahan yang terjadi
biasanya dapat merubah keputusan investasi .
Perubahan yang terjadi dalam dasar perhitungan biaya produksi ataupun benefit
memperlihatkan kemungkinan sebagai berikut :
a.
Kenaikan biaya konstruksi, misalnya kerena pada perhitungan awal yang
terlalu rendah tetapi pada pelaksanaannya biayanya meningkat disebabkan
kenaikan harga peralatan ataupun kenaikan harga bahan bangunan,
kenaikan biaya konstruksi ini dinamakan “cost overrun”.
b.
Perubahan dalam harga penjualan produk, misalnya karena turunya harga
dipasaran pada umumnya atau pun menurunnya tingkat penjualan.
c.
Terjadinya penundaan/delay sehingga biaya produksi meningkat/
d.
Terjadinya kesalahan perhitungan.
2.10
Analisa Data Ramalan metode Least Square
Merupakan suatu metode analisis yang ditujukan untuk melakukan suatu
estimasi atau peramalan pada masa yang akan datang. Untuk melakukan
peramalan dengan baik maka dibutuhkan berbagai macam informasi (data) yang
cukup banyak dan diamati dalam periode waktu yang relatif cukup panjang,
sehingga dari hasil analisis tersebut dapat diketahui sampai berapa besar fluktuasi
yang terjadi dan faktor-faktor apa saja yang mempengaruhi terhadap perubahan
tersebut. Secara teoristis, dalam analisis time series yang paling menentukan
28
Universitas Sumatera Utara
adalah kualitas atau keakuratan dari informasi atau data-data yang diperoleh serta
waktu atau periode dari data-data tersebut dikumpulkan.
Untuk menganalisa tingkat penjualan rumah yang belum terjual maka
perlu dilakukan ramalan tingkat penjualan rumah . Dalam Analisa ini dilakukan
ramalan dengan metode Demand Forecasting Least Square, Metode ini
menyatakan apabila Fluktuasi permintaan produk pada masa lampau tidak terlalu
tajam ,maka permintaan produk yang akan datang dapat diperkirakan dengan jalan
mengekstrapolasi
trend
perkembangan
permintaan
dengan
menggunakan
persamaan matematis garis lurus , yaitu Y= a+bX.
Untuk membuat proyeksi penjualan rumah pada
periode
yang
akan
datang, maka perlu mengikuti langkah-langkah sebagai berikut :
1.
Tentukan titik tengah (mean) urutan data yang lampu
2.
Menghitung jarak ( deviasi,D) tiap-tiap data dengan mean.
3.
Mengkuadratkan deviasi ( D2 ) masing-masing data , serta menjumlahkan
seluruh kuadrat deviasi (∑D )
4.
Mengalikan jumlah penjualan rumah (p) masing masing periode dengan
angka deviasi periode yang bersangkutan (∑PD).
5.
Membagi jumlah perkalian (∑PD) dengan jumlah kuadrat deviasi. Hasil
pembagian tersebut merupakan nilai trend perkembangan penjualan dari
satu periode ke periode berikutnya, yang jika didalam persamaan Y= a+bX
adalah nilai b.
6.
Menambahkan atau mengurangi jumlah permintaan rata –rata pada periode
lampau ( atau a dalam persamaan diatas) dengan hasil perkalian b dan
deviasi yang bersangkutan.
29
Universitas Sumatera Utara