Analisis Studi Kelayakan Investasi Pengembangan Usaha Pada Cv. Anugerah Sejati
BAB II
LANDASAN TEORI
2.1 Studi Kelayakan Bisnis
2.1.1 Definisi Studi Kelayakan Bisnis
Proyek investasi pada umumnya membutuhkan dana yang tidak sedikit
dan berpengaruh bagi perusahaan dalam jangka waktu yang panjang, karena itu
perlu dilakukan studi kelayakan bisnis agar dana yang telah diinvestasikan tidak
terbuang percuma.
Studi kelayakan bisnis dapat diartikan sebagai penelitian
tentang akan didirikan atau perluasan suatu proyek guna mengetahui apakah layak
atau tidaknya proyek tersebut dilaksanakan atau menguntungkan. Studi kelayakan
bisnis bila dilakukan secara professional akan dapat berperan penting dalam
proses pengambilan keputusan investasi.
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 : 6), Kelayakan artinya penelitian yang
dilakukan secara mendalam untuk menentukan apakah usaha yang akan
dijalankan akan memberikan manfaat yang lebih besar dibandingkan dengan biaya
yang akan dikeluarkan. Sedangkan bisnis adalah usaha yang dijalankan yang
tujuan utamanya untuk memperoleh keuntungan.
Dengan demikian, dapat
disimpulkan bahwa pengertian Studi Kelayakan Bisnis (SKB) adalah suatu
kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu usaha atau bisnis
yanga akan dijalankan, dalam rangka menentukan layak atau tidak usaha tersebut
dijalankan.
Husein Umar (Sunyoto 2014 :2), studi kelayakan bisnis merupakan
penelitian terhadap rencana bisnis yang tidak hanya menganalisis layak atau
tidaknya bisnis dibangun, tetapi juga saat dioperasionalkan secara rutin dalam
Universitas Sumatera Utara
rangka pencapaian keuntungan yang maksimal untuk waktu yang tidak
ditentukan.
Studi kelayakan biasanya digolongkan menjadi dua bagian yang
berdasarkan pada orientasi yang diharapkan oleh satu perusahaan yaitu
berdasarkan orientasi laba dan orientasi tidak pada laba (sosial).
2.1.2 Tujuan Studi Kelayakan Bisnis
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 : 13), ada lima tujuan dari studi kelayakan bisnis,
yaitu :
1. Menghindari resiko kerugian.
Untuk mengatasi risiko kerugian dimasa yang akan datang, karena di masa
yang akan datang ada semacam kondisi ketidakpastian. Kondisi ini ada yang
dapat diramalkan akan terjadi atau memang dengan sendirinya terjadi tanpa
dapat diramalkan.
Dalam hal ini, fungsi studi kelayakan adalah untuk
meminimalkan risiko yang tidak kita inginkan, baik risiko yang dapat
dikendalikan maupun yang tidak dapat dikendalikan.
2. Memudahkan perencanaan.
Perencanaan meliputi berapa jumlah dana yang diperlukan, kapan usaha akan
dijalankan, dimana lokasi proyek akan dibangun, siapa-siapa yang akan
melaksanakannya, berapa besar keuntungan yang akan diperoleh serta
bagaimana mengawasi jika terjadi penyimpangan.
3. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan.
Dengan adanya berbagai rencana yang sudah disusun akan sangat
memudahkan pelaksanaan bisnis. Para pelaksana yang mengerjakan bisnis
tersebut telah memiliki pedoman yang harus dikerjakan.Kemudian pengerjaan
usaha dapat dilakukan secara sistematik, sehingga tepat sasaran dan sesuai
Universitas Sumatera Utara
dengan rencana yang sudah disususn.Rencana yang sudah disusun dijadikan
acuan dalam mengerjakan setiap tahap yang sudah direncanakan.
4. Memudahkan pengawasan.
Dengan telah dilaksanakannya suatu usaha atau proyek sesuai dengan rencana
yang sudah disusun, maka akan memudahkan perusahaan untuk melakukan
pengawasan terhadap jalannya usaha. Pengawasan ini perlu dilakukan agar
pelaksanaan usaha tidak melenceng dari rencana yang telah disusun.
5. Memudahkan pengendalian.
Jika dalam pelaksanan pekerjaan telah dilakukan pengawasan, maka apabila
terjadi suatu penyimpangan akan mudah terdeteksi, sehingga akan dapat
dilakukan pengendalian atas penyimpangan tersebut. Tujuan pengendalian
adalah untuk mengembalikan pelaksanaan pekerjaan yang melenceng ke rel
yang sesungguhnya, sehingga pada akhirnya tujuan perusahaan akan tercapai.
2.1.3 Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis
2.1.3.1 Aspek Hukum
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 :24), untuk memulai studi kelayakan
suatu usaha pada umumnya dimulai dari aspek hukum. Tujuan dari aspek hukum
adalah untuk meneliti keabsahan, kesempurnaan, dan keaslian dari dokumendokumen yang dimiliki.Penelitian keabsahan dokumen dapat dilakukan sesuai
dengan lembaga yang mengeluarkan dan yang mengesahkan dokumen yang
bersangkutan.
Penelitian ini sangat penting mengingat sebelum usaha tersebut
dijalankan, maka segala prosedur yang berkaitan dengan izin-izin atau berbagai
persyaratan harus terlebih dahulu sudah terpenuhi. Adapun dokumen yang perlu
Universitas Sumatera Utara
diteliti keabsahan, kesempurnaan dan keasliannya meliputi badan hukum, izinizin yang dimiliki, sertifikat tanah atau dokumen lainnya yang mendukung
kegiatan usaha tersebut.
1. Jenis-Jenis Badan Hukum Usaha
Adapun jenis badan hukum yang ada di Indonesia sebagai berikut ( Kasmir&
Jakfar 2012 : 26 ) :
a. Perseorangan.
Perusahaan perseorangan
merupakan perusahaan
yang dimiliki oleh
perseorangan (hanya seorang).Untuk mendirikan perusahaan perseorangan
sangatlah sederhana dan tidak memerlukan persyaratan khusus, sebagaimana
bentuk
badan
hukum
lainnya.disamping
itu,
pendirian
perusahaan
perseorangan tidak memerlukan modal besar. Kebutuhan modal hanyalah dari
pemilik sendiri dan untuk mencari modal dari luar relatif lebih sulit.Tujuan
utama didirikannya perusahaan perseorangan adalah semata-mata hanya untuk
mencari keuntungan.
b. Firma (Fa).
Firma adalah perusahaan yang didirikan oleh dua orang atau lebih dan
menjalankan perusahaan atas nama perusahaan.
terdiri dari dua cara.
Untuk mendirikan firma
Pertama melalui akta resmi dan yang kedua akta
dibawah tangan. Jika melalui akta resmi , maka proses selanjutnya harus
sampai diberita negara. Namun jika memiliki akta dibawah tangan proses ini
tidak perlu, cukup melalui kesepakatan pihak-pihak yang terlibat.
Modal
firma diperoleh dari mereka yang terlibat dalam firma dan perolehan dana dari
pihak luar cukup memungkinkan dan relative lebih mudah jika dibandingkan
Universitas Sumatera Utara
dengan perusahaan perseorangan.
Tujuan firma adalah untuk mencari
keuntungan.
c. Perseorangan Komanditer (Commanditaire Vennotschap)
Perseorangan komanditer, atau lebih sering disingkat dengan CV, merupakan
persekutuan yang didirikan atas dasar kepercayaan.Dalam CV terdapat
beberapa sekutu yang secara penuh bertanggung jawab atas sekutu
lainnya.Kemudian ada satu atau lebih sekutu yang bertindak sebagai pemberi
modal.Perusahaan berbadan hukum CV dijalankan oleh seorang sekutu aktif
dan bertanggung jawab atas semua resiko atau kewajiban kepada pihak
ketiga.Tujuan pendirian CV guna memberikan peluang bagi perseorangan
untuk ikut menanamkan modalnya dengan tanggungjawab terbatas.
d. Perseorangan Terbatas (PT).
Perseorangan Terbatas (PT) adalah badan hukum yang didirikan berdasarkan
perjanjian yang melakkan kegiatan usaha dengan modal tertentu, yang
seluruhnya terbagi dalam saham.Modal dasar perseorangan terdiri atas seluruh
nilai nominal saham. Besarnya modal dasar perseorangan paling sedikit Rp.
50.000.000,- paling sedikit 25% dari modal dasar harus ditempatkan dan
disetor penuh. Penyetoran modal saham dapat dilakukan dalam bentuk uang
dan atau dalam bentuk lainnya.Dalam hal pencarian modal tambahan
perseorangan terbatas sangatlah mudah dilakukan karena sudah memiliki
badan hukum yang kuat serta modal dan usaha yang cenderung besar.
e. Koperasi.
Tujuan koperasi adalah untuk membangun dan mengembangkan potensi
kemampuan ekonomi anggota pada khususnya, dan masyarakat pada
Universitas Sumatera Utara
umumnya. Koperasi memiliki arti kerja sama hal ini berarti setiap anggota
harus aktif dan kerja sama dalam mengembangkan kopersi tersebut. Menurut
pasal 6 UUD ada dua bentuk koperasi yaitu koperasi primer dan koperasi
skunder.Koperasi primer adalah koperasi yang didirikan oleh minimal 20
orang, sedangkan koperasi skunder adalah koperasi yang didirikan oleh
minimal tiga koperasi primer.
2. Dokumen Yang Diteliti.
Menurut Kasmir & Jakfat (2012 : 34), dokumen yang akan diteliti sehubungan
dengan aspek hukum sebagai berikut :
a. Bentuk Badan Usaha.
Ada bebrapa jenis bentuk badan hukum yang lazim di Indonesia misalnya,
Perseorangan, Firma (Fa), Perseorangan Komanditer (CV), Perseorangan
Terbatas (PT) dan Koperasi. Kebanyakan perusahaan yang akan melakukan
suatu investasi, biasanya merupakan perusahaan besar, baik dari segi modal
maupun jangkauan usaha.
b. Bukti Diri.
Yaitu kartu identitas diri para pemilik usaha yang dikeluarkan oleh kelurahan
setempat yang dikenal dengan kartu nama tanda penduduk (KTP)
c. Tanda Daftar Perusahaan (TDP)
Setiap perusahaan yang beropersi di Indonesia, haruslah membuat surat tanda
daftar perusahaan (TDP) sesuai dengan bidang usahanya masing-masing.
Biasanya pengurusan TDP dilakukan pada saat perusahaan mengurus akta
pendirian perusahaan.
d. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Universitas Sumatera Utara
Nomor pokok wajib pajak merupakan hal yang penting, pentingnya NPWP
tiap usaha yang dijalankan nantinya akan memberikan penghasilan kepada
pemerintah.
e. Izin-Izin Perusahaan.
Izin-izin perusahaan antara lain :
1) Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), bagi usaha perusahaan yang
bergerak dalam bidang usaha perdagangan wajib dari Departemen
Perdagangan dan Perindustrian.
2) Surat Izin Usaha Industri (SIUI), bagi perusahaan atau usaha yang
bergerak dalam bidang usaha industri dari Departemen Perdagangan
dan Perindustrian.
3) Izin usaha tambang dari Departemen Pertambangan
4) Isin usaha perhotelan dan pariwisata dari Departemen Pariwisata Pos
dan Telekomunikasi.
5) Izin usaha farmasi dan rumah sakit dari Departemen Kesehatan
6) Izin usaha peternakan dan pertanian dari Departemen Pertanian.
7) Izin domisili dimana perusahaan/ lokasi proyek berada dari Pemda.
8) Izin
gangguan
untuk
usaha
tertentu
guna
menghindari
segala
kemungkinan hal-hal yang tidak diinginkan.
9) Izin mendirikan bangunan (IMB), khusus untuk pendirian gedung baru
atau merehab pembangunan suatu gedung.
10) Izin tenaga kerja asing jika ada.
f. Keabsahan Dokumen Lainnya.
Adapun Keabsahan Dokumen Lainnya antara lain :
Universitas Sumatera Utara
Keabsahan yang perlu diperhatikan adalah status tanah antara lain :
1) Jenis hak atas tanah :
a) Hak milik
b) Hak guna bangunan
c) Hak guna usaha
d) Hak pakai
e) Hak sewa
2) Harga tanah sekarang dan prediksi di masa yang akan datang.
3) Nama dan alamat pemilik sebenarnya.
4) Kondisi tanah dalam sengketa atau tidak.
5) Tanah tersebut dapat diperjualbelikan atau tidak, karena tanah yang
tidak dapat diperjualbelikan yaitu :
a) Tanah adat
b) Tanah wakaf
c) Tanah sengketa
d) Tanah transmigrasi
e) Tanah badan pemerintahan.
2.1.3.2 Aspek Pemasaran dan Pasar
Pemasaran
merupakan
ujung
tombak
perusahaan.Dalam
dunia
persaingan yang semakin ketat, perusahaan dituntut agar tetap bertahan hidup dan
berkembang.Oleh karena itu seorang pemasar dituntut untuk memahami
permasalahan pokok di bidangnya dan menyusun strategi adgar dapat mencapai
tujuan perusahaan.
Universitas Sumatera Utara
Menurut William J. Stanton (Sunyoto 2014 : 32), pemasaran adalah
suatu sistem total dari kegiatan bisnis yang dirancang untuk merencanakan,
menentukan harga, promosi dan mendistribusikan barang-barang yang dapat
memuaskan keinginan dan mencapai pasar sasaran serta tujuan perusahaan.
Pengertian pasar secara sederhana dapat diartikan sebagai tempat bertemunya para
penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi.Pengertian ini mengandung arti
pasar memiliki tempat atau lokasi tertentu sehingga memungkinkan pembeli dan
penjual bertemu untuk melakukan transaksi jual beli produk baik barang maupun
jasa.
Pasar dan pemasaran merupakan dua sisi yang tidak dapat dipisahkan
satu sama lainnya. Pasar dan pemasaran memiliki tingkat ketergantungan yang
tinggi dan saling mempengaruhi satu sama lainnya. Dengan kata lain, setiap
adanya pasar selalu diikuti oleh pemasaran dan setiap kegiatan pemasaran adalah
untuk mencari atau menciptakan pasar (Kasmir & Jakfar 2012 : 43).
1. Segmentasi Pasar
Pasar yang luas berupa orang-orang atau organisasi yang tentu saja akan
memiliki kondisi yang sangat beraneka ragam atau heterogen. Untuk itu perlu
dipisah-pisahkan menjadi kelompok-kelompok yang memiliki sifat atau kondisi
yang sama atau sejenis (homogen) membentuk segmentasi pasar. Segmentasi
pasar adalah merupakan usaha untuk mengelompok-kelompokkan pasar dari pasar
yang bersifat heterogen menjadi bagian-bagian pasar yang memiliki sifat
homogen (Sunyoto 2014 : 45).
Menurut Kotler, segmentasi pasar yaitu usaha pemisahan pasar pada
kelompok-kelompok pembeli menurut jenis-jenis produk tertentu dan yang
Universitas Sumatera Utara
memerlukan bauran pemasaran tersendiri. Perusahaan menetapkan berbagai cara
yang berbeda dalam memisahkan pasar tersebut, kemudian mengembangkan
profil-profil yang ada pada setiap segmen pasar, dan menilai daya tarik masingmasing segmen-segmen pasar.
Berikut ini adalah variabel utama melakukan
segmentasi pasar konsumen menurut Kotler (Sunyoto 2014 :45) :
a. Segmentasi pasar geografi
Segmentasi pasar berdasarkan geografis perlu membagi pasar kedalam unitunit geografis yang berbeda seperti negara, negara bagian, provinsi, wilayah,
daerah, desa.
b. Segmentasi pasar demografis
Segmentasi demografis merupakan pembagian pasar ke dalam kelompokkelompok berdasarkan variabel-variabel demografis seperti usia, jenis
kelamin, jumlah penduduk, jumlah keluarga, pendapatan, pekerjaan, jenjang
pendidikan, kewarganegaraan.
c. Segmentasi pasar psikografi
Dalam segmentasi psikografi, para pembeli dibagi ke dalam kelompok yang
berbeda-beda berdasarkan kelas sosial, gaya hidup dan ciri-ciri kepribadian.
d. Segmentasi pasar behavioristik
Dalam segmentasi behavioristik (perilaku) para konsumen dibagi ke dalam
kelompok-kelompok berdasarkan pengetahuan, sikap, penggunaan atau
tanggapan mereka terhadap sebuah produk.
2. Pasar Sasaran (Market Targeting)
Universitas Sumatera Utara
Pasar sasaran adalah mengevaluasi keaktifan setiap segmen, kemudian
memilih salah satu dari segmen pasar atau lebih untuk dilayani menetapkan pasar
sasaran dengan cara mengembangkan ukuran dan daya tarik segmen kemudian
memilih segmen sasaran yang diinginkan (Kasmir dan Jakfar 2012 : 50). Memilih
segmen, yaitu menentukan satu atau lebih segmen yang memiliki nilai tinggi bagi
perusahaan. Adapun segmen yang dapat dimasuki dan dilayani oleh perusahaan,
yaitu :
a. Pemasaran serbasama, melayani semua pasar dan tawaran pasar dalam arti
tidak ada perbedaan. Mencari apa yang sama dalam kebutuhan konsumen.
b. Pemasaran serbaaneka, merancang tawaran untuk semua pendapatan, tujuan
atau kepribadian. Seperti beda desain yang diinginkan oleh konsumen dan
biasanya memerlukan biaya yang tinggi.
c. Pemasaran terpadu, khusus untuk sumber daya manusia yang terbatas.
3. Bauran Pemasaran
Konsep bauran pemasaran (marketing mix) pertama kali dicetus oleh
Jeremo Mc. Charty yang disingkat dengan 4P terdiri dari Product, (Produk), Price
(Harga), Place (Distribusi), dan Promotion (Promosi).
a. Produk
Menurut Syahyuna (2014 : 75), produk berarti kombinasi barang dan jasa
yang ditawarkan perusahaan kepada pasar sasaran. Pasar sasarn memandang
produk yang baik adalah dari bagaimana produk memberikan solusi bagi
kebutuhan dan keinginan konsumen.
Pembedaan yang bisa dilakukan
perusahaan atas produk yang ditawarkan kepada pelanggan :
1) Bedakan Atribut Produk
Universitas Sumatera Utara
Hal
ini
adalah
strategi
yang
paling
banyak
dilakukan
oleh
perusahaan.Pembedaan ini sangat kasat mata karena menonjolkan
perbedaan dari karakteristik produk seperti kandungan atau cirri-ciri
produk.
2) Bedakan Manfaat
Membedakan produk dari segi manfaat berarti menunjukkan fungsi
produknya.Manfaat bisa bermacam-macam seperti mengkhsuskan hanya
pada satu manfaaat saja, dua manfaat ataupun banyak manfaat.
3) Bedakan Kemasan
Kemasan atau pembungkus juga merupakan sarana pembeda.Penciptaan
kemasan pun harus memenuhi berbagai persyaratan, seperti kualitas
kemasan, bentuk, warna, dan persyaratan lainnya.
b. Harga
Harga adalah sejumlah nilai yang dipertukarkan untuk memperoleh suatu
produk atau jasa.Penentuan harga menjadi sangat penting untuk diperhatikan,
mengingat harga merupakan salah satu penyebab laku tidaknya produk yang
ditawarkan. Terdapat beberapa metode penetapan harga yang sering
digunakan (Kasmir & Jakfar 2012 : 55) yaitu :
1) Penetapan harga berdasarkan biaya
a) Cost plus pricing
Metode penentuan cost plus pricing menggunakan rumus :
Harga Pokok = VC +
FC
Total Sales
Universitas Sumatera Utara
Di mana :
VC = variable cost (biaya variabel)
FC = fixed cost (biaya tetap)
TS = total sales
b) Cost plus pricing dengan mark up
Penetapan harga mark up
adalah biaya pembelian produk dari
produsen ditambah sejumlah keuntungan yang diinginkan.
Harga dengan mark up =
Harga Pokok Per Unit
(1-Laba yang diinginkan )
2) Break Even Pricing (BEP) atau Target Pricing
Break even pricing adalah harga ditentukan berdasarkan titik impas
(pulang pokok).
BEP =
FC
P-VC
atau
BEP =
FC
1-VC/P
3) Perceived Value Pricing
Perceived value pricing adalah harga yang ditentukan oleh kesan pembeli
terhadap produk yang ditawarkan. Biasanya penetapan harga seperti ini
berdasarkan nilai yang dipersepsikan sesuai dengan penentuan posisi
produk oleh perusahaan di pasar.
c. Distribusi
Menurut Stern dan El-Ansary (Abdullah & Tantri 2012 : 207), distribusi atau
saluran pemasaran dapat dilihat sebagai sekumpulan organisasi yang saling
ketergantungan satu sama lainnya yang terlibat dalam proses penyediaan
sebuah produk atau pelayanan untuk digunakan atau dikonsumsi. Distribusi
usaha–usaha dilakukan perusahaan untuk menjamin ketersediaan produk bagi
Universitas Sumatera Utara
pasar sasaran pada saat dibutuhkan.
Perusahaan perlu menjamin bahwa
produk yang ditawarkan akan tersedia pada saat konsumen membutuhkan
dimanapun, kapanpun dan berapapun.
d. Promosi
Menurut Syahyunan (2014 : 77), promosi adalah aktivitas komunikasi
pemasaran mengenai produk, dan mempersuasi pasar sasaran untuk
membelinya.
Aktivitas
promosi
banyak
menyangkut
bagaimana
mengkomunikasikan dan mempersuasi pelanggan.Upaya ini dapat dijalankan
dengan berbagai bentuk baik periklanan, promosi penjualan, penjualan pribadi
maupun kehumasan.Hal yang terpenting dari kegiatan ini adalah bagaimana
perusahaan bisa berkomunikasi dengan pasar sasaran.variabel promosi
meliputi :
1) Periklanan (advertising) yaitu semua bentuk presentasi nonpersonal dan
promosi ide, barang, atau jasa oleh sponsor yang ditunjuk dengan
mendapat bayaran.
2) Promosi penjualan (sales promotion) yaitu insentif jangka pendek untuk
mendorong keinginan mencoba atau pembelian produk dan jasa.
3) Publisitas (publicity) yaitu berbagai program yang dirancang untuk
mempromosikan dan/ atau melindungi citra perusahaan atau produk
individual yang dihasilkan.
4) Penjualan pribadi (personal selling) yaitu interaksi langsung antara satu
atau lebih calon pembeli dengan tujuan melakukan penjualan.
Universitas Sumatera Utara
2.1.3.3 Aspek Keuangan
Menurut Fahmi (2014 : 145),penelitian dalam aspek ini dilakukan untuk
menilai biaya-biaya apa saja yang akan dikeluarkan dan seberapa besar biayabiaya yang akan dikeluarkan. Kemudian juga meneliti seberapa besar pendapatan
yang akan diterima jika usaha dijalankan. Dari banyaknya aspek penilaian
kelayakan bisnis, maka aspek keuangan dilihat sebagai aspek yang memiliki
pengaruh besar karena keputusan keuangan bukan hanya berdampak secara jangka
pendek namun juga bisa berdampak secara jangka panjang.
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 : 88), investasi yang dilakukan dalam
berbagai bidang bisnis (usaha), tentu memerlukan sejumlah modal, disamping
keahlian lainnya. Modal yang digunakan untuk membiayai suatu bisnis, mulai dari
prainvestasi, biaya investasi dalam aktiva tetap, hingga modal kerja.Modal
digunakan untuk membiayai biaya investasi seperti pengurusan izin-izin dan
pembuatan studi usaha.Kemudian selanjutnya yang harus dikeluarkan adalah
untuk pembelian aktiva tetap seperti pembelian tanah, pendirian bangunan atau
gedung, pembelian mesin-mesin, dan aktiva tetap lainnya. Modal juga digunakan
untuk biaya operasi pada saat bisnis tersebut dijalankan, misalnya untuk biaya
bahan baku, gaji, dan biaya operasi lainnya.
1. Sumber-Sumber Dana
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 : 90), untuk mendanai suatu kegiatan
investasi biasanya diperlukan dana yang relatif besar. Perolehan dana dapat dicari
dari berbagai sumber dana yang ada, misalnya modal sendiri dan atau modal asing
(modal pinjaman).
Dalam praktiknya kebutuhan modal untuk melakukan
investasi terdiri dari dua macam, yaitu modal investasi dan modal kerja.Modal
Universitas Sumatera Utara
investasi digunakan untuk membeli aktiva tetap, misalnya tanah, bangunan,
mesin-mesin, peralatan, serta inventaris lainnya dan biasanya modal investasi
diperoleh dari pinjaman yang berjangka waktu panjang.
Kemudian modal kerja yaitu modal yang digunakan untuk membiayai
operasional perusahaan selama perusahaan beroperasi.Jangka waktu penggunaan
modal kerja relatif pendek, yaitu untuk satu atau beberapa siklus operasi
perusahaan. Modal kerja digunakan untuk kepentingan membeli bahan baku,
membayar gaji karyawan dan biaya pemeliharaan serta biaya-biaya lainnya.
Dilihat dari segi sumber asalanya, modal dibagi dua macam yaitu: (Kasmir &
Jakfar 2012 : 91).
a. Modal Asing (Modal Pinjaman)
Modal asing atau modal pinjaman merupakan modal yang diperoleh dari
pihak luar perusahaan dan biasanya diperoleh secara pinjaman.
Menggunakan modal pinjaman untuk membiayai suatu usaha akan terkena
beban biaya, yaitu biaya administrasi, provisi, dan komisi, serta bunga
yang besarnya relatif. Kemudian adanya kewajiban untuk mengembalikan
pinjaman setelah jangka waktu tertentu sesuai perjanjian sebelumnya.
Sumber dana dari modal asing dapat diperoleh antara lain dari :
1) Pinjaman dari dunia perbankan.
2) Pinjaman dari lembaga keuangan seperti perusahaan modal ventura,
asuransi, leasing, atau lembaga keuangan lainnya.
3) Pinjaman dari perusahaan nonbank.
Universitas Sumatera Utara
b. Modal Sendiri
Modal sendiri adalah modal yang diperoleh dari pemilik perusahaan
dengan cara mengeluarkan saham baik secara tertutup atau terbuka.
Tertutup artinya hanya dari kalangan internal pemilik saham sebelumnya,
sedangkan
terbuka
dengan
menjual
saham
kepada
masyarakat
luas.Keuntungan menggunakan modal sendiri untuk membiayai suatu
usaha adalah tidak adanya beban biaya bunga seperti modal pinjaman.
2. Arus Kas (Cash Flow)
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 : 95), Cash Flow merupakan arus kas
atau aliran kas yang ada diperusahaan dalam suatu periode tertentu. Cash flow
menggambarkan berapa uang yang masuk (cash in) ke perusahaan dan jenis-jenis
pemasukan tersebut. Cash flow juga menggambarkan berapa uang yang keluar
(cash out) serta jenis-jenis biaya yang dikeluarkan.
Uang masuk dapat berupa pinjaman dari lembaga keuangan atau hibah
dari pihak tertentu.Uang masuk juga dapat diperoleh dari penghasilan atau
pendapatan yang diperoleh dari yang berhubungan langsung dengan usaha yang
sedang dijalankan seperti penjualan.Uang masuk juga bisa pula berasal dari
pendapatan lainnya yang bukan dari usaha utama.
Uang keluar merupakan sejumlah uang yang dikeluarkan perusahaan
dalam suatu periode, baik yang langsung berhubungan dengan usaha yang
dijalankan, maupun yang tidak ada hubungan sama sekali dengan usaha utama.
Uang keluar ini merupakan biaya-biaya yang harus dikeluarkan perusahaan untuk
berbagai keperluan yang berkaitan dengan kegiatan usaha, seperti pembayaran
cicilan utang dan bunga pinjaman, biaya produksi, biaya tenaga kerja, dan biaya
Universitas Sumatera Utara
pemasaran.
Menurut Syahyunan (2014 :164), Cash Flow atau arus kas pada
suatu investasi dapat dibedakan atas 3 (tiga) bagian yaitu :
a. Arus kas awal (Intial Cash Flows)
Arus kas yang terjadi pada awal investor melaksanakan pendirian atau
pembangunan sebuah usaha/ proyek.Arus kas awal ini lazim didefinisikan
terjadi pada periode ke-0 dan pengeluaran kas yang bersangkutan
berkaitan dengan pelaksanaan pendirian atau pembangunan sebuah usaha/
proyek investasi.
b. Arus kas operasi (operating cash flows)
Arus kas yang terjadi pada sebuah investasi/ proyek atau perusahaan yang
sudah dan sedang beroperasi.Untuk menghitung arus kas operasi dapat
dilakukan dengan 2 (dua) cara, yaitu:
1) Apabila pembiayaan investasi/ proyek menggunakan 100% modal
sendiri, artinya tanpa modal pinjaman, maka perhitungan arus kas
operasi dapat dilakukan dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
Arus Kas Operasional = Laba bersih setelah pajak + Depresiasi
2) Apabila pembiayaan investasi/ proyek menggunakan kombinasi modal
sendiri dan pinjaman, artinya pembiayaan investasi/ proyek tidak
seluruhnya menggunakan modal sendiri melainkan ada menggunakan
modal pinjaman, maka perhitungan arus kas operasi dapat dilakukan
dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
Arus Kas Operasional = Laba bersih setelah pajak + Depresiasi +
Bunga (1 – Pajak)
Universitas Sumatera Utara
c. Arus kas terminal (terminal cash flows)
Arus kas yang terjadi pada saat sebuah investasi/ proyek sudah tiba pada
akhir usia ekonomis, meliputi penerimaan nilai sisa investasi/ proyek dan
pemulihan atau pengembalian modal kerja.
2.2 Investasi
2.2.1 Definisi Investasi
Secara umum, investasi merupakan penanaman modal (baik modal tetap
maupun modal tidak tetap) yang digunakan dalam proses produksi untuk
memperoleh keuntungan suatu perusahaan. Menurut Frank J. Fabozzi “investasi
adalah proses pengolahan uang”.
Menurut Halim (2005: 4), investasi hakekatnya merupakan penempatan
sejumlah dana pada saat ini dengan harapan untuk memperoleh di masa
mendatang. Lebih jauh lagi ekonom asal Amerika Paul R. Krugman dan Maurice
Obstfeld (dalam Fahmi 2014 : 8), mengatakan bahwa bagian output yang
digunkan oleh perusahaan-perusahaan swasta guna menghasilkan output di masa
mendatang ini bisa disebut sebagai investasi.
Menurut Fahmi (2014: 8), menyatakan dapat dipahami bahwa asal-usul
investasi tidak mesti berasal dari bagian keuangan. Namun investasi juga dapat
berasal dari bagian pemasaran (misal, membuka jaringan distribusi baru), bagian
produksi (mengganti mesin lama dengan mesin baru), dan melibatkan berbagai
bagian (meluncurkan produk baru, mendirikan pabrik baru).
Sebuah investasi diperlukan untuk kegiatan berjaga-jaga dalam
menghadapi peristiwa usaha yang tidak terduuga, dan bisa juga untuk memenuhi
kebutuhan hidup.Untuk memperoleh investasi diperlukan modal dasar, yaitu dapat
Universitas Sumatera Utara
berupa uang, motivasi atau semangat.Oleh karena itu sebuah investasi tidak dapat
terlepas dari suatu kegiatan bisnis dan merupakan aspek yang utama untuk
lahirnya suatu usaha.
2.2.2 Tujuan Investasi
Untuk mencapai suatu efisiensi dan efektivitas dalam keputusan maka
diperlukan ketegasan akan tujuan yang diharapkan. Begitu pula halnya dalam
bidang investasi kita perlu menetapkan tujuan yang hendak dicapai yaitu (Fahmi
2014 : 8) :
1. Terciptanya keberlanjutan (continuity) dalam investasi tersebut.
2. Terciptanya profit yang maksimum atau keuntungan yang diharapkan (profit
actual)
3. Terciptanya kemakmuran bagi para pemegang saham
4. Turut memberikan andil bagi pembangunan bangsa.
2.2.3 Bentuk-Bentuk Investasi
Menurut William F.S (Fahmi 2014 : 9), dikenal dua bentuk investasi yaitu :
1. Real investment
Investasi nyata (real investment) secara umum melibatkan aset berwujud,
seperti tanah, mesin, atau pabrik.
2. Financial investment
Investasi keuangan (Financial investment) melibatkan kontrak tertulis, seperti
saham biasa (common stock) dan obligasi (bond).
Pada dua bentuk investasi ini William F. Sharpe menegaskan bahwa pada
perekonomian primitif hampir semua investasi lebih ke investasi nyata,
Universitas Sumatera Utara
sedangkan pada perekonomian modern, lebih banyak dilakukan investasi
keuangan.
2.2.4 Metode Penilaian Investasi
Ada beberapa metode yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan satu
usaha atau investasi yaitu :
1. Metode Payback Period
Payback Period (Periode Pengembalian) adalah suatu metode untuk
mengetahui berapa lama jangka waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan
dana yang diinvestasikan pada suatu proyek (Syahyuna 2014 :165).
Rumus menghitung payback period :
a. Apabila kas bersih setiap tahun sama :
PP =
Investasi
Kas Bersih/tahun
x1tahun
b. Apabila kas bersih setiap tahun berbeda :
Investasi
= Rp. . . . . . . . . .
Kas bersih tahun 1
= Rp. . . . . . . . . . (-)
Rp. . . . . . . . . .
Kas Bersih tahun 2
= Rp. . . . . . . . . . (-)
= Rp. . . . . . . . . .
Kriteria Keputusan :
1) Jika Payback Period suatu rencana investasi/ proyek mempunyai
waktu yang lebih pendek dibandingkan dengan payback period yang
ditetapkan oleh investor/ perusahaan, maka rencana investasi/ proyek
dapat diterima.
Universitas Sumatera Utara
2) Jika payback period suatu rencana investasi/ proyek mempunyai waktu
yang lebih panjang dibandingkan dengan payback period yang
ditetapkan oleh investor/ perusahaan, maka rencana investasi/ proyek
ditolak.
2. Net Present Value (NPV)
Menurut Sugiono ( 2014 : 19) Net Present Value (NPV) atau nilai bersih
sekarang adalah analisis keuangan yang digunakan untuk mengukur layak
tidaknya suatu usaha dilaksanakan dilihat dari nilai sekarang arus kas bersih
yang akan diterima dibandingkan dengan nilai sekarang dari jumlah investasi
yang dikeluarkan. Dengan kata lain NPV dihitung dari aliran kas bersih
dikurang dengan biaya investasi.
Rumus menghitung Net Present Value(NPV) :
NPV=
kas bersih 1 kas bersih 2 kas bersih N
+
+
- Investasi
(1+r)2
(1+r)n
(1+r)
Kriteria Keputusan :
a) NPV positif, maka investasi diterima.
b) NPV negatif, maka investasi ditolak.
3. Internal Rate of Return (IRR)
Menurut Kasmir & Jakfar ( 2012 : 105) Internal Rate of Return (IRR)
merupakan alat untuk mengukur besarnya tingkat pengembalian modal sendiri
yang digunakanan menjalankan usaha.
Rumus menghitung Internal Rate of Return (IRR) :
IRR=i1 + �
NPV1
NPV 1+NPV 2
� (i1 -i2 )
Universitas Sumatera Utara
Keterangan:
�1
= Tingkat bunga 1 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1)
�2
=Tingkat bunga 2 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2)
NPV1 = Net Present Value 1
NPV2 = Net Present Value2
Kriteria Keputusan :
a) Jika IRR lebih besar ( > ) dari bunga pinjaman, maka diterima.
b) Jika IRR lebih kecil ( < ) dari bunga pinjaman, maka ditolak.
2.3 Kerangka Konseptual
Dalam penelitian ini, penulis menggunakan kerangka konseptual untuk membantu
melakukan pemahaman dan pembahasan masalah seperti berikut ini:
Gambar 2.1
Kerangka Konseptual
Rencana
Pengembangan
Aspek Hukum
Aspek pasar &
pemasaran
Aspek Keuangan
Analisis
Kelayakan
Layak
Tidak
layak
2.5Penelitian Terdahulu
Dalam mendukung penelitian ini penulis berpedoman pada penelitianpenelitian terdahulu yang terkait dengan judul yang diambil oleh penulis,
diantaranya yaitu:
Universitas Sumatera Utara
1.
Skripsi dengan judul “Analisis Kelayakan Bisnis Studi Kasus Di PT. Pemuda
Mandiri Sejahtera” oleh Dwi Febry Nurcahyo (2011). Hasil penelitian ini
menunjukkan aspek pasar dari perdagangan Cutting tool-ceratech, sia
abrasive dan pembuatan part komponen unit filter elemen memiliki prospek
yang cukup besar dan masih terbuka potensi yang masih besar dan
berdasarkan analisis finansial yang telah dilakukan dapat diambil kesimpulan
bahwa perhitungan laba, setiap tahun usaha ini akan menghasilkan
keuntungan terus menerus dan dapat diketahui bahwa periode pengembalian
dari usaha ini terbiang cepat yaitu 7 bulan 21 hari. Dengan demikian dari
segi financial rencana usaha ini layak untuk diimplementasikan.
2.
Penelitian yang dilakukan oleh Afandi (2012) yang berjudul “Analisis Studi
Kelayakan Investasi Pengembangan Usaha PT. Aneka Andalan Karya”.
Hasil penelitian ini menunjukkan dari keseluruhan aspek yang diteliti, yaitu
aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis produksi dan dan teknologi, aspek
manajemen dan sumber daya manusia, aspek hukum dan legalitas, serta
aspek keuangan dan ekonomi menunjukkan bahwa kondisi PT. Aneka
Andalan Karya pada saat ini layak untuk mengembangkan usahanya.
Kemampuan investasi PT. Aneka Andalan Karya dapat memberikan
keuntungan terhadap jumlah modal yang ditanamkan dimana pada
perhitungan ARR ditunjukkan
bahwa tingkat keuuntungan yang dapat
diperoleh dengan menjalankan rencana pengembangan ini adalah sebesar
215,91% lebih besar dari tingkat keuntungan yang disyaratkan yaitu 100%.
3.
Skripsi dengan judul “Studi Kelayakan Investasi Dari Aspek Finansial Pada
Baracks Laundy Kediri” oleh Ratriana (2016). Hasil penelitian ini
Universitas Sumatera Utara
menunjukkan penilaian investasi yang dengan mmenggunakan Net Present
Value (NPV) investasi yang dilakukan oleh barracks laundry diperoleh nilai
positif yaitu sebesar Rp 210.972.311 maka penambahan mesin cuci image
tersebut layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan penilaian investasi dengan
menggunakan metode internal rate of return (IRR) diperoleh nilai sebesar
38,75%
maka investasi tersebut layak diterima karena hasil dari IRR >
tingkat suku bunga yang disyaratkan.
Berdasarkan penilaian investasi
dengan menggunakan metode payback period (PP) diperoleh nilai sebesar 2
tahun 1 bulan, maka investasi tersebut layak untuk dilaksanakan karena PP >
suatu periode yang ditentukan.
4.
Penelitian yang dilakukan oleh Muhammad Idwenda Dachyar (2012) dengan
judul “ Analisis Kelayakan Investasi dan Resiko Proyek Pembangunan PLTU
Indramay PT PLN (Perseroan)”. Penelitian ini berfokus pada penggunaan
metode NPV, IRR, DPP, dan PI dengan hasil : NPV bernilai positif Rp
36.149.744.697.776, IRR sebesar 9,03% dimana lebih besar dari WACC
5,6%, DPP 14 tahun 7 bulan, PI sebesar 2,9, maka proyek tersebut layak
untuk dijalankan dengan pertimbangan diatas.
5.
Skripsi dengan judul “ Analisis Kelayakan Bisnis Usaha Dan Strategi
Pengembangan Industri Kecil Tempe Di Kecamatan Mateshi Kabupaten
Karanganyar” oleh Mega Indah Mujiringsih. Hasil penelitian menunjukkan
usaha industri kecil tempe di Kecamatan Matesih, Kabupaten Karanganyar
layak dijalankan kerena memiliki nilai NPV positif, nilai BCR > 1 dan nilai
IRR adalah sebesar 38,72% > bunga pinjaman (14%) sehingga dikatakan
Universitas Sumatera Utara
bahwa industri kecil tempe di Kecamatan Matesih, Kabupaten Karanganyar
layak untuk dilakukan investasi dan menjalankan operasional perusahaan.
Universitas Sumatera Utara
LANDASAN TEORI
2.1 Studi Kelayakan Bisnis
2.1.1 Definisi Studi Kelayakan Bisnis
Proyek investasi pada umumnya membutuhkan dana yang tidak sedikit
dan berpengaruh bagi perusahaan dalam jangka waktu yang panjang, karena itu
perlu dilakukan studi kelayakan bisnis agar dana yang telah diinvestasikan tidak
terbuang percuma.
Studi kelayakan bisnis dapat diartikan sebagai penelitian
tentang akan didirikan atau perluasan suatu proyek guna mengetahui apakah layak
atau tidaknya proyek tersebut dilaksanakan atau menguntungkan. Studi kelayakan
bisnis bila dilakukan secara professional akan dapat berperan penting dalam
proses pengambilan keputusan investasi.
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 : 6), Kelayakan artinya penelitian yang
dilakukan secara mendalam untuk menentukan apakah usaha yang akan
dijalankan akan memberikan manfaat yang lebih besar dibandingkan dengan biaya
yang akan dikeluarkan. Sedangkan bisnis adalah usaha yang dijalankan yang
tujuan utamanya untuk memperoleh keuntungan.
Dengan demikian, dapat
disimpulkan bahwa pengertian Studi Kelayakan Bisnis (SKB) adalah suatu
kegiatan yang mempelajari secara mendalam tentang suatu usaha atau bisnis
yanga akan dijalankan, dalam rangka menentukan layak atau tidak usaha tersebut
dijalankan.
Husein Umar (Sunyoto 2014 :2), studi kelayakan bisnis merupakan
penelitian terhadap rencana bisnis yang tidak hanya menganalisis layak atau
tidaknya bisnis dibangun, tetapi juga saat dioperasionalkan secara rutin dalam
Universitas Sumatera Utara
rangka pencapaian keuntungan yang maksimal untuk waktu yang tidak
ditentukan.
Studi kelayakan biasanya digolongkan menjadi dua bagian yang
berdasarkan pada orientasi yang diharapkan oleh satu perusahaan yaitu
berdasarkan orientasi laba dan orientasi tidak pada laba (sosial).
2.1.2 Tujuan Studi Kelayakan Bisnis
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 : 13), ada lima tujuan dari studi kelayakan bisnis,
yaitu :
1. Menghindari resiko kerugian.
Untuk mengatasi risiko kerugian dimasa yang akan datang, karena di masa
yang akan datang ada semacam kondisi ketidakpastian. Kondisi ini ada yang
dapat diramalkan akan terjadi atau memang dengan sendirinya terjadi tanpa
dapat diramalkan.
Dalam hal ini, fungsi studi kelayakan adalah untuk
meminimalkan risiko yang tidak kita inginkan, baik risiko yang dapat
dikendalikan maupun yang tidak dapat dikendalikan.
2. Memudahkan perencanaan.
Perencanaan meliputi berapa jumlah dana yang diperlukan, kapan usaha akan
dijalankan, dimana lokasi proyek akan dibangun, siapa-siapa yang akan
melaksanakannya, berapa besar keuntungan yang akan diperoleh serta
bagaimana mengawasi jika terjadi penyimpangan.
3. Memudahkan pelaksanaan pekerjaan.
Dengan adanya berbagai rencana yang sudah disusun akan sangat
memudahkan pelaksanaan bisnis. Para pelaksana yang mengerjakan bisnis
tersebut telah memiliki pedoman yang harus dikerjakan.Kemudian pengerjaan
usaha dapat dilakukan secara sistematik, sehingga tepat sasaran dan sesuai
Universitas Sumatera Utara
dengan rencana yang sudah disususn.Rencana yang sudah disusun dijadikan
acuan dalam mengerjakan setiap tahap yang sudah direncanakan.
4. Memudahkan pengawasan.
Dengan telah dilaksanakannya suatu usaha atau proyek sesuai dengan rencana
yang sudah disusun, maka akan memudahkan perusahaan untuk melakukan
pengawasan terhadap jalannya usaha. Pengawasan ini perlu dilakukan agar
pelaksanaan usaha tidak melenceng dari rencana yang telah disusun.
5. Memudahkan pengendalian.
Jika dalam pelaksanan pekerjaan telah dilakukan pengawasan, maka apabila
terjadi suatu penyimpangan akan mudah terdeteksi, sehingga akan dapat
dilakukan pengendalian atas penyimpangan tersebut. Tujuan pengendalian
adalah untuk mengembalikan pelaksanaan pekerjaan yang melenceng ke rel
yang sesungguhnya, sehingga pada akhirnya tujuan perusahaan akan tercapai.
2.1.3 Aspek-Aspek Studi Kelayakan Bisnis
2.1.3.1 Aspek Hukum
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 :24), untuk memulai studi kelayakan
suatu usaha pada umumnya dimulai dari aspek hukum. Tujuan dari aspek hukum
adalah untuk meneliti keabsahan, kesempurnaan, dan keaslian dari dokumendokumen yang dimiliki.Penelitian keabsahan dokumen dapat dilakukan sesuai
dengan lembaga yang mengeluarkan dan yang mengesahkan dokumen yang
bersangkutan.
Penelitian ini sangat penting mengingat sebelum usaha tersebut
dijalankan, maka segala prosedur yang berkaitan dengan izin-izin atau berbagai
persyaratan harus terlebih dahulu sudah terpenuhi. Adapun dokumen yang perlu
Universitas Sumatera Utara
diteliti keabsahan, kesempurnaan dan keasliannya meliputi badan hukum, izinizin yang dimiliki, sertifikat tanah atau dokumen lainnya yang mendukung
kegiatan usaha tersebut.
1. Jenis-Jenis Badan Hukum Usaha
Adapun jenis badan hukum yang ada di Indonesia sebagai berikut ( Kasmir&
Jakfar 2012 : 26 ) :
a. Perseorangan.
Perusahaan perseorangan
merupakan perusahaan
yang dimiliki oleh
perseorangan (hanya seorang).Untuk mendirikan perusahaan perseorangan
sangatlah sederhana dan tidak memerlukan persyaratan khusus, sebagaimana
bentuk
badan
hukum
lainnya.disamping
itu,
pendirian
perusahaan
perseorangan tidak memerlukan modal besar. Kebutuhan modal hanyalah dari
pemilik sendiri dan untuk mencari modal dari luar relatif lebih sulit.Tujuan
utama didirikannya perusahaan perseorangan adalah semata-mata hanya untuk
mencari keuntungan.
b. Firma (Fa).
Firma adalah perusahaan yang didirikan oleh dua orang atau lebih dan
menjalankan perusahaan atas nama perusahaan.
terdiri dari dua cara.
Untuk mendirikan firma
Pertama melalui akta resmi dan yang kedua akta
dibawah tangan. Jika melalui akta resmi , maka proses selanjutnya harus
sampai diberita negara. Namun jika memiliki akta dibawah tangan proses ini
tidak perlu, cukup melalui kesepakatan pihak-pihak yang terlibat.
Modal
firma diperoleh dari mereka yang terlibat dalam firma dan perolehan dana dari
pihak luar cukup memungkinkan dan relative lebih mudah jika dibandingkan
Universitas Sumatera Utara
dengan perusahaan perseorangan.
Tujuan firma adalah untuk mencari
keuntungan.
c. Perseorangan Komanditer (Commanditaire Vennotschap)
Perseorangan komanditer, atau lebih sering disingkat dengan CV, merupakan
persekutuan yang didirikan atas dasar kepercayaan.Dalam CV terdapat
beberapa sekutu yang secara penuh bertanggung jawab atas sekutu
lainnya.Kemudian ada satu atau lebih sekutu yang bertindak sebagai pemberi
modal.Perusahaan berbadan hukum CV dijalankan oleh seorang sekutu aktif
dan bertanggung jawab atas semua resiko atau kewajiban kepada pihak
ketiga.Tujuan pendirian CV guna memberikan peluang bagi perseorangan
untuk ikut menanamkan modalnya dengan tanggungjawab terbatas.
d. Perseorangan Terbatas (PT).
Perseorangan Terbatas (PT) adalah badan hukum yang didirikan berdasarkan
perjanjian yang melakkan kegiatan usaha dengan modal tertentu, yang
seluruhnya terbagi dalam saham.Modal dasar perseorangan terdiri atas seluruh
nilai nominal saham. Besarnya modal dasar perseorangan paling sedikit Rp.
50.000.000,- paling sedikit 25% dari modal dasar harus ditempatkan dan
disetor penuh. Penyetoran modal saham dapat dilakukan dalam bentuk uang
dan atau dalam bentuk lainnya.Dalam hal pencarian modal tambahan
perseorangan terbatas sangatlah mudah dilakukan karena sudah memiliki
badan hukum yang kuat serta modal dan usaha yang cenderung besar.
e. Koperasi.
Tujuan koperasi adalah untuk membangun dan mengembangkan potensi
kemampuan ekonomi anggota pada khususnya, dan masyarakat pada
Universitas Sumatera Utara
umumnya. Koperasi memiliki arti kerja sama hal ini berarti setiap anggota
harus aktif dan kerja sama dalam mengembangkan kopersi tersebut. Menurut
pasal 6 UUD ada dua bentuk koperasi yaitu koperasi primer dan koperasi
skunder.Koperasi primer adalah koperasi yang didirikan oleh minimal 20
orang, sedangkan koperasi skunder adalah koperasi yang didirikan oleh
minimal tiga koperasi primer.
2. Dokumen Yang Diteliti.
Menurut Kasmir & Jakfat (2012 : 34), dokumen yang akan diteliti sehubungan
dengan aspek hukum sebagai berikut :
a. Bentuk Badan Usaha.
Ada bebrapa jenis bentuk badan hukum yang lazim di Indonesia misalnya,
Perseorangan, Firma (Fa), Perseorangan Komanditer (CV), Perseorangan
Terbatas (PT) dan Koperasi. Kebanyakan perusahaan yang akan melakukan
suatu investasi, biasanya merupakan perusahaan besar, baik dari segi modal
maupun jangkauan usaha.
b. Bukti Diri.
Yaitu kartu identitas diri para pemilik usaha yang dikeluarkan oleh kelurahan
setempat yang dikenal dengan kartu nama tanda penduduk (KTP)
c. Tanda Daftar Perusahaan (TDP)
Setiap perusahaan yang beropersi di Indonesia, haruslah membuat surat tanda
daftar perusahaan (TDP) sesuai dengan bidang usahanya masing-masing.
Biasanya pengurusan TDP dilakukan pada saat perusahaan mengurus akta
pendirian perusahaan.
d. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Universitas Sumatera Utara
Nomor pokok wajib pajak merupakan hal yang penting, pentingnya NPWP
tiap usaha yang dijalankan nantinya akan memberikan penghasilan kepada
pemerintah.
e. Izin-Izin Perusahaan.
Izin-izin perusahaan antara lain :
1) Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), bagi usaha perusahaan yang
bergerak dalam bidang usaha perdagangan wajib dari Departemen
Perdagangan dan Perindustrian.
2) Surat Izin Usaha Industri (SIUI), bagi perusahaan atau usaha yang
bergerak dalam bidang usaha industri dari Departemen Perdagangan
dan Perindustrian.
3) Izin usaha tambang dari Departemen Pertambangan
4) Isin usaha perhotelan dan pariwisata dari Departemen Pariwisata Pos
dan Telekomunikasi.
5) Izin usaha farmasi dan rumah sakit dari Departemen Kesehatan
6) Izin usaha peternakan dan pertanian dari Departemen Pertanian.
7) Izin domisili dimana perusahaan/ lokasi proyek berada dari Pemda.
8) Izin
gangguan
untuk
usaha
tertentu
guna
menghindari
segala
kemungkinan hal-hal yang tidak diinginkan.
9) Izin mendirikan bangunan (IMB), khusus untuk pendirian gedung baru
atau merehab pembangunan suatu gedung.
10) Izin tenaga kerja asing jika ada.
f. Keabsahan Dokumen Lainnya.
Adapun Keabsahan Dokumen Lainnya antara lain :
Universitas Sumatera Utara
Keabsahan yang perlu diperhatikan adalah status tanah antara lain :
1) Jenis hak atas tanah :
a) Hak milik
b) Hak guna bangunan
c) Hak guna usaha
d) Hak pakai
e) Hak sewa
2) Harga tanah sekarang dan prediksi di masa yang akan datang.
3) Nama dan alamat pemilik sebenarnya.
4) Kondisi tanah dalam sengketa atau tidak.
5) Tanah tersebut dapat diperjualbelikan atau tidak, karena tanah yang
tidak dapat diperjualbelikan yaitu :
a) Tanah adat
b) Tanah wakaf
c) Tanah sengketa
d) Tanah transmigrasi
e) Tanah badan pemerintahan.
2.1.3.2 Aspek Pemasaran dan Pasar
Pemasaran
merupakan
ujung
tombak
perusahaan.Dalam
dunia
persaingan yang semakin ketat, perusahaan dituntut agar tetap bertahan hidup dan
berkembang.Oleh karena itu seorang pemasar dituntut untuk memahami
permasalahan pokok di bidangnya dan menyusun strategi adgar dapat mencapai
tujuan perusahaan.
Universitas Sumatera Utara
Menurut William J. Stanton (Sunyoto 2014 : 32), pemasaran adalah
suatu sistem total dari kegiatan bisnis yang dirancang untuk merencanakan,
menentukan harga, promosi dan mendistribusikan barang-barang yang dapat
memuaskan keinginan dan mencapai pasar sasaran serta tujuan perusahaan.
Pengertian pasar secara sederhana dapat diartikan sebagai tempat bertemunya para
penjual dan pembeli untuk melakukan transaksi.Pengertian ini mengandung arti
pasar memiliki tempat atau lokasi tertentu sehingga memungkinkan pembeli dan
penjual bertemu untuk melakukan transaksi jual beli produk baik barang maupun
jasa.
Pasar dan pemasaran merupakan dua sisi yang tidak dapat dipisahkan
satu sama lainnya. Pasar dan pemasaran memiliki tingkat ketergantungan yang
tinggi dan saling mempengaruhi satu sama lainnya. Dengan kata lain, setiap
adanya pasar selalu diikuti oleh pemasaran dan setiap kegiatan pemasaran adalah
untuk mencari atau menciptakan pasar (Kasmir & Jakfar 2012 : 43).
1. Segmentasi Pasar
Pasar yang luas berupa orang-orang atau organisasi yang tentu saja akan
memiliki kondisi yang sangat beraneka ragam atau heterogen. Untuk itu perlu
dipisah-pisahkan menjadi kelompok-kelompok yang memiliki sifat atau kondisi
yang sama atau sejenis (homogen) membentuk segmentasi pasar. Segmentasi
pasar adalah merupakan usaha untuk mengelompok-kelompokkan pasar dari pasar
yang bersifat heterogen menjadi bagian-bagian pasar yang memiliki sifat
homogen (Sunyoto 2014 : 45).
Menurut Kotler, segmentasi pasar yaitu usaha pemisahan pasar pada
kelompok-kelompok pembeli menurut jenis-jenis produk tertentu dan yang
Universitas Sumatera Utara
memerlukan bauran pemasaran tersendiri. Perusahaan menetapkan berbagai cara
yang berbeda dalam memisahkan pasar tersebut, kemudian mengembangkan
profil-profil yang ada pada setiap segmen pasar, dan menilai daya tarik masingmasing segmen-segmen pasar.
Berikut ini adalah variabel utama melakukan
segmentasi pasar konsumen menurut Kotler (Sunyoto 2014 :45) :
a. Segmentasi pasar geografi
Segmentasi pasar berdasarkan geografis perlu membagi pasar kedalam unitunit geografis yang berbeda seperti negara, negara bagian, provinsi, wilayah,
daerah, desa.
b. Segmentasi pasar demografis
Segmentasi demografis merupakan pembagian pasar ke dalam kelompokkelompok berdasarkan variabel-variabel demografis seperti usia, jenis
kelamin, jumlah penduduk, jumlah keluarga, pendapatan, pekerjaan, jenjang
pendidikan, kewarganegaraan.
c. Segmentasi pasar psikografi
Dalam segmentasi psikografi, para pembeli dibagi ke dalam kelompok yang
berbeda-beda berdasarkan kelas sosial, gaya hidup dan ciri-ciri kepribadian.
d. Segmentasi pasar behavioristik
Dalam segmentasi behavioristik (perilaku) para konsumen dibagi ke dalam
kelompok-kelompok berdasarkan pengetahuan, sikap, penggunaan atau
tanggapan mereka terhadap sebuah produk.
2. Pasar Sasaran (Market Targeting)
Universitas Sumatera Utara
Pasar sasaran adalah mengevaluasi keaktifan setiap segmen, kemudian
memilih salah satu dari segmen pasar atau lebih untuk dilayani menetapkan pasar
sasaran dengan cara mengembangkan ukuran dan daya tarik segmen kemudian
memilih segmen sasaran yang diinginkan (Kasmir dan Jakfar 2012 : 50). Memilih
segmen, yaitu menentukan satu atau lebih segmen yang memiliki nilai tinggi bagi
perusahaan. Adapun segmen yang dapat dimasuki dan dilayani oleh perusahaan,
yaitu :
a. Pemasaran serbasama, melayani semua pasar dan tawaran pasar dalam arti
tidak ada perbedaan. Mencari apa yang sama dalam kebutuhan konsumen.
b. Pemasaran serbaaneka, merancang tawaran untuk semua pendapatan, tujuan
atau kepribadian. Seperti beda desain yang diinginkan oleh konsumen dan
biasanya memerlukan biaya yang tinggi.
c. Pemasaran terpadu, khusus untuk sumber daya manusia yang terbatas.
3. Bauran Pemasaran
Konsep bauran pemasaran (marketing mix) pertama kali dicetus oleh
Jeremo Mc. Charty yang disingkat dengan 4P terdiri dari Product, (Produk), Price
(Harga), Place (Distribusi), dan Promotion (Promosi).
a. Produk
Menurut Syahyuna (2014 : 75), produk berarti kombinasi barang dan jasa
yang ditawarkan perusahaan kepada pasar sasaran. Pasar sasarn memandang
produk yang baik adalah dari bagaimana produk memberikan solusi bagi
kebutuhan dan keinginan konsumen.
Pembedaan yang bisa dilakukan
perusahaan atas produk yang ditawarkan kepada pelanggan :
1) Bedakan Atribut Produk
Universitas Sumatera Utara
Hal
ini
adalah
strategi
yang
paling
banyak
dilakukan
oleh
perusahaan.Pembedaan ini sangat kasat mata karena menonjolkan
perbedaan dari karakteristik produk seperti kandungan atau cirri-ciri
produk.
2) Bedakan Manfaat
Membedakan produk dari segi manfaat berarti menunjukkan fungsi
produknya.Manfaat bisa bermacam-macam seperti mengkhsuskan hanya
pada satu manfaaat saja, dua manfaat ataupun banyak manfaat.
3) Bedakan Kemasan
Kemasan atau pembungkus juga merupakan sarana pembeda.Penciptaan
kemasan pun harus memenuhi berbagai persyaratan, seperti kualitas
kemasan, bentuk, warna, dan persyaratan lainnya.
b. Harga
Harga adalah sejumlah nilai yang dipertukarkan untuk memperoleh suatu
produk atau jasa.Penentuan harga menjadi sangat penting untuk diperhatikan,
mengingat harga merupakan salah satu penyebab laku tidaknya produk yang
ditawarkan. Terdapat beberapa metode penetapan harga yang sering
digunakan (Kasmir & Jakfar 2012 : 55) yaitu :
1) Penetapan harga berdasarkan biaya
a) Cost plus pricing
Metode penentuan cost plus pricing menggunakan rumus :
Harga Pokok = VC +
FC
Total Sales
Universitas Sumatera Utara
Di mana :
VC = variable cost (biaya variabel)
FC = fixed cost (biaya tetap)
TS = total sales
b) Cost plus pricing dengan mark up
Penetapan harga mark up
adalah biaya pembelian produk dari
produsen ditambah sejumlah keuntungan yang diinginkan.
Harga dengan mark up =
Harga Pokok Per Unit
(1-Laba yang diinginkan )
2) Break Even Pricing (BEP) atau Target Pricing
Break even pricing adalah harga ditentukan berdasarkan titik impas
(pulang pokok).
BEP =
FC
P-VC
atau
BEP =
FC
1-VC/P
3) Perceived Value Pricing
Perceived value pricing adalah harga yang ditentukan oleh kesan pembeli
terhadap produk yang ditawarkan. Biasanya penetapan harga seperti ini
berdasarkan nilai yang dipersepsikan sesuai dengan penentuan posisi
produk oleh perusahaan di pasar.
c. Distribusi
Menurut Stern dan El-Ansary (Abdullah & Tantri 2012 : 207), distribusi atau
saluran pemasaran dapat dilihat sebagai sekumpulan organisasi yang saling
ketergantungan satu sama lainnya yang terlibat dalam proses penyediaan
sebuah produk atau pelayanan untuk digunakan atau dikonsumsi. Distribusi
usaha–usaha dilakukan perusahaan untuk menjamin ketersediaan produk bagi
Universitas Sumatera Utara
pasar sasaran pada saat dibutuhkan.
Perusahaan perlu menjamin bahwa
produk yang ditawarkan akan tersedia pada saat konsumen membutuhkan
dimanapun, kapanpun dan berapapun.
d. Promosi
Menurut Syahyunan (2014 : 77), promosi adalah aktivitas komunikasi
pemasaran mengenai produk, dan mempersuasi pasar sasaran untuk
membelinya.
Aktivitas
promosi
banyak
menyangkut
bagaimana
mengkomunikasikan dan mempersuasi pelanggan.Upaya ini dapat dijalankan
dengan berbagai bentuk baik periklanan, promosi penjualan, penjualan pribadi
maupun kehumasan.Hal yang terpenting dari kegiatan ini adalah bagaimana
perusahaan bisa berkomunikasi dengan pasar sasaran.variabel promosi
meliputi :
1) Periklanan (advertising) yaitu semua bentuk presentasi nonpersonal dan
promosi ide, barang, atau jasa oleh sponsor yang ditunjuk dengan
mendapat bayaran.
2) Promosi penjualan (sales promotion) yaitu insentif jangka pendek untuk
mendorong keinginan mencoba atau pembelian produk dan jasa.
3) Publisitas (publicity) yaitu berbagai program yang dirancang untuk
mempromosikan dan/ atau melindungi citra perusahaan atau produk
individual yang dihasilkan.
4) Penjualan pribadi (personal selling) yaitu interaksi langsung antara satu
atau lebih calon pembeli dengan tujuan melakukan penjualan.
Universitas Sumatera Utara
2.1.3.3 Aspek Keuangan
Menurut Fahmi (2014 : 145),penelitian dalam aspek ini dilakukan untuk
menilai biaya-biaya apa saja yang akan dikeluarkan dan seberapa besar biayabiaya yang akan dikeluarkan. Kemudian juga meneliti seberapa besar pendapatan
yang akan diterima jika usaha dijalankan. Dari banyaknya aspek penilaian
kelayakan bisnis, maka aspek keuangan dilihat sebagai aspek yang memiliki
pengaruh besar karena keputusan keuangan bukan hanya berdampak secara jangka
pendek namun juga bisa berdampak secara jangka panjang.
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 : 88), investasi yang dilakukan dalam
berbagai bidang bisnis (usaha), tentu memerlukan sejumlah modal, disamping
keahlian lainnya. Modal yang digunakan untuk membiayai suatu bisnis, mulai dari
prainvestasi, biaya investasi dalam aktiva tetap, hingga modal kerja.Modal
digunakan untuk membiayai biaya investasi seperti pengurusan izin-izin dan
pembuatan studi usaha.Kemudian selanjutnya yang harus dikeluarkan adalah
untuk pembelian aktiva tetap seperti pembelian tanah, pendirian bangunan atau
gedung, pembelian mesin-mesin, dan aktiva tetap lainnya. Modal juga digunakan
untuk biaya operasi pada saat bisnis tersebut dijalankan, misalnya untuk biaya
bahan baku, gaji, dan biaya operasi lainnya.
1. Sumber-Sumber Dana
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 : 90), untuk mendanai suatu kegiatan
investasi biasanya diperlukan dana yang relatif besar. Perolehan dana dapat dicari
dari berbagai sumber dana yang ada, misalnya modal sendiri dan atau modal asing
(modal pinjaman).
Dalam praktiknya kebutuhan modal untuk melakukan
investasi terdiri dari dua macam, yaitu modal investasi dan modal kerja.Modal
Universitas Sumatera Utara
investasi digunakan untuk membeli aktiva tetap, misalnya tanah, bangunan,
mesin-mesin, peralatan, serta inventaris lainnya dan biasanya modal investasi
diperoleh dari pinjaman yang berjangka waktu panjang.
Kemudian modal kerja yaitu modal yang digunakan untuk membiayai
operasional perusahaan selama perusahaan beroperasi.Jangka waktu penggunaan
modal kerja relatif pendek, yaitu untuk satu atau beberapa siklus operasi
perusahaan. Modal kerja digunakan untuk kepentingan membeli bahan baku,
membayar gaji karyawan dan biaya pemeliharaan serta biaya-biaya lainnya.
Dilihat dari segi sumber asalanya, modal dibagi dua macam yaitu: (Kasmir &
Jakfar 2012 : 91).
a. Modal Asing (Modal Pinjaman)
Modal asing atau modal pinjaman merupakan modal yang diperoleh dari
pihak luar perusahaan dan biasanya diperoleh secara pinjaman.
Menggunakan modal pinjaman untuk membiayai suatu usaha akan terkena
beban biaya, yaitu biaya administrasi, provisi, dan komisi, serta bunga
yang besarnya relatif. Kemudian adanya kewajiban untuk mengembalikan
pinjaman setelah jangka waktu tertentu sesuai perjanjian sebelumnya.
Sumber dana dari modal asing dapat diperoleh antara lain dari :
1) Pinjaman dari dunia perbankan.
2) Pinjaman dari lembaga keuangan seperti perusahaan modal ventura,
asuransi, leasing, atau lembaga keuangan lainnya.
3) Pinjaman dari perusahaan nonbank.
Universitas Sumatera Utara
b. Modal Sendiri
Modal sendiri adalah modal yang diperoleh dari pemilik perusahaan
dengan cara mengeluarkan saham baik secara tertutup atau terbuka.
Tertutup artinya hanya dari kalangan internal pemilik saham sebelumnya,
sedangkan
terbuka
dengan
menjual
saham
kepada
masyarakat
luas.Keuntungan menggunakan modal sendiri untuk membiayai suatu
usaha adalah tidak adanya beban biaya bunga seperti modal pinjaman.
2. Arus Kas (Cash Flow)
Menurut Kasmir & Jakfar (2012 : 95), Cash Flow merupakan arus kas
atau aliran kas yang ada diperusahaan dalam suatu periode tertentu. Cash flow
menggambarkan berapa uang yang masuk (cash in) ke perusahaan dan jenis-jenis
pemasukan tersebut. Cash flow juga menggambarkan berapa uang yang keluar
(cash out) serta jenis-jenis biaya yang dikeluarkan.
Uang masuk dapat berupa pinjaman dari lembaga keuangan atau hibah
dari pihak tertentu.Uang masuk juga dapat diperoleh dari penghasilan atau
pendapatan yang diperoleh dari yang berhubungan langsung dengan usaha yang
sedang dijalankan seperti penjualan.Uang masuk juga bisa pula berasal dari
pendapatan lainnya yang bukan dari usaha utama.
Uang keluar merupakan sejumlah uang yang dikeluarkan perusahaan
dalam suatu periode, baik yang langsung berhubungan dengan usaha yang
dijalankan, maupun yang tidak ada hubungan sama sekali dengan usaha utama.
Uang keluar ini merupakan biaya-biaya yang harus dikeluarkan perusahaan untuk
berbagai keperluan yang berkaitan dengan kegiatan usaha, seperti pembayaran
cicilan utang dan bunga pinjaman, biaya produksi, biaya tenaga kerja, dan biaya
Universitas Sumatera Utara
pemasaran.
Menurut Syahyunan (2014 :164), Cash Flow atau arus kas pada
suatu investasi dapat dibedakan atas 3 (tiga) bagian yaitu :
a. Arus kas awal (Intial Cash Flows)
Arus kas yang terjadi pada awal investor melaksanakan pendirian atau
pembangunan sebuah usaha/ proyek.Arus kas awal ini lazim didefinisikan
terjadi pada periode ke-0 dan pengeluaran kas yang bersangkutan
berkaitan dengan pelaksanaan pendirian atau pembangunan sebuah usaha/
proyek investasi.
b. Arus kas operasi (operating cash flows)
Arus kas yang terjadi pada sebuah investasi/ proyek atau perusahaan yang
sudah dan sedang beroperasi.Untuk menghitung arus kas operasi dapat
dilakukan dengan 2 (dua) cara, yaitu:
1) Apabila pembiayaan investasi/ proyek menggunakan 100% modal
sendiri, artinya tanpa modal pinjaman, maka perhitungan arus kas
operasi dapat dilakukan dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
Arus Kas Operasional = Laba bersih setelah pajak + Depresiasi
2) Apabila pembiayaan investasi/ proyek menggunakan kombinasi modal
sendiri dan pinjaman, artinya pembiayaan investasi/ proyek tidak
seluruhnya menggunakan modal sendiri melainkan ada menggunakan
modal pinjaman, maka perhitungan arus kas operasi dapat dilakukan
dengan menggunakan rumus sebagai berikut:
Arus Kas Operasional = Laba bersih setelah pajak + Depresiasi +
Bunga (1 – Pajak)
Universitas Sumatera Utara
c. Arus kas terminal (terminal cash flows)
Arus kas yang terjadi pada saat sebuah investasi/ proyek sudah tiba pada
akhir usia ekonomis, meliputi penerimaan nilai sisa investasi/ proyek dan
pemulihan atau pengembalian modal kerja.
2.2 Investasi
2.2.1 Definisi Investasi
Secara umum, investasi merupakan penanaman modal (baik modal tetap
maupun modal tidak tetap) yang digunakan dalam proses produksi untuk
memperoleh keuntungan suatu perusahaan. Menurut Frank J. Fabozzi “investasi
adalah proses pengolahan uang”.
Menurut Halim (2005: 4), investasi hakekatnya merupakan penempatan
sejumlah dana pada saat ini dengan harapan untuk memperoleh di masa
mendatang. Lebih jauh lagi ekonom asal Amerika Paul R. Krugman dan Maurice
Obstfeld (dalam Fahmi 2014 : 8), mengatakan bahwa bagian output yang
digunkan oleh perusahaan-perusahaan swasta guna menghasilkan output di masa
mendatang ini bisa disebut sebagai investasi.
Menurut Fahmi (2014: 8), menyatakan dapat dipahami bahwa asal-usul
investasi tidak mesti berasal dari bagian keuangan. Namun investasi juga dapat
berasal dari bagian pemasaran (misal, membuka jaringan distribusi baru), bagian
produksi (mengganti mesin lama dengan mesin baru), dan melibatkan berbagai
bagian (meluncurkan produk baru, mendirikan pabrik baru).
Sebuah investasi diperlukan untuk kegiatan berjaga-jaga dalam
menghadapi peristiwa usaha yang tidak terduuga, dan bisa juga untuk memenuhi
kebutuhan hidup.Untuk memperoleh investasi diperlukan modal dasar, yaitu dapat
Universitas Sumatera Utara
berupa uang, motivasi atau semangat.Oleh karena itu sebuah investasi tidak dapat
terlepas dari suatu kegiatan bisnis dan merupakan aspek yang utama untuk
lahirnya suatu usaha.
2.2.2 Tujuan Investasi
Untuk mencapai suatu efisiensi dan efektivitas dalam keputusan maka
diperlukan ketegasan akan tujuan yang diharapkan. Begitu pula halnya dalam
bidang investasi kita perlu menetapkan tujuan yang hendak dicapai yaitu (Fahmi
2014 : 8) :
1. Terciptanya keberlanjutan (continuity) dalam investasi tersebut.
2. Terciptanya profit yang maksimum atau keuntungan yang diharapkan (profit
actual)
3. Terciptanya kemakmuran bagi para pemegang saham
4. Turut memberikan andil bagi pembangunan bangsa.
2.2.3 Bentuk-Bentuk Investasi
Menurut William F.S (Fahmi 2014 : 9), dikenal dua bentuk investasi yaitu :
1. Real investment
Investasi nyata (real investment) secara umum melibatkan aset berwujud,
seperti tanah, mesin, atau pabrik.
2. Financial investment
Investasi keuangan (Financial investment) melibatkan kontrak tertulis, seperti
saham biasa (common stock) dan obligasi (bond).
Pada dua bentuk investasi ini William F. Sharpe menegaskan bahwa pada
perekonomian primitif hampir semua investasi lebih ke investasi nyata,
Universitas Sumatera Utara
sedangkan pada perekonomian modern, lebih banyak dilakukan investasi
keuangan.
2.2.4 Metode Penilaian Investasi
Ada beberapa metode yang biasa digunakan untuk menentukan kelayakan satu
usaha atau investasi yaitu :
1. Metode Payback Period
Payback Period (Periode Pengembalian) adalah suatu metode untuk
mengetahui berapa lama jangka waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan
dana yang diinvestasikan pada suatu proyek (Syahyuna 2014 :165).
Rumus menghitung payback period :
a. Apabila kas bersih setiap tahun sama :
PP =
Investasi
Kas Bersih/tahun
x1tahun
b. Apabila kas bersih setiap tahun berbeda :
Investasi
= Rp. . . . . . . . . .
Kas bersih tahun 1
= Rp. . . . . . . . . . (-)
Rp. . . . . . . . . .
Kas Bersih tahun 2
= Rp. . . . . . . . . . (-)
= Rp. . . . . . . . . .
Kriteria Keputusan :
1) Jika Payback Period suatu rencana investasi/ proyek mempunyai
waktu yang lebih pendek dibandingkan dengan payback period yang
ditetapkan oleh investor/ perusahaan, maka rencana investasi/ proyek
dapat diterima.
Universitas Sumatera Utara
2) Jika payback period suatu rencana investasi/ proyek mempunyai waktu
yang lebih panjang dibandingkan dengan payback period yang
ditetapkan oleh investor/ perusahaan, maka rencana investasi/ proyek
ditolak.
2. Net Present Value (NPV)
Menurut Sugiono ( 2014 : 19) Net Present Value (NPV) atau nilai bersih
sekarang adalah analisis keuangan yang digunakan untuk mengukur layak
tidaknya suatu usaha dilaksanakan dilihat dari nilai sekarang arus kas bersih
yang akan diterima dibandingkan dengan nilai sekarang dari jumlah investasi
yang dikeluarkan. Dengan kata lain NPV dihitung dari aliran kas bersih
dikurang dengan biaya investasi.
Rumus menghitung Net Present Value(NPV) :
NPV=
kas bersih 1 kas bersih 2 kas bersih N
+
+
- Investasi
(1+r)2
(1+r)n
(1+r)
Kriteria Keputusan :
a) NPV positif, maka investasi diterima.
b) NPV negatif, maka investasi ditolak.
3. Internal Rate of Return (IRR)
Menurut Kasmir & Jakfar ( 2012 : 105) Internal Rate of Return (IRR)
merupakan alat untuk mengukur besarnya tingkat pengembalian modal sendiri
yang digunakanan menjalankan usaha.
Rumus menghitung Internal Rate of Return (IRR) :
IRR=i1 + �
NPV1
NPV 1+NPV 2
� (i1 -i2 )
Universitas Sumatera Utara
Keterangan:
�1
= Tingkat bunga 1 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1)
�2
=Tingkat bunga 2 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2)
NPV1 = Net Present Value 1
NPV2 = Net Present Value2
Kriteria Keputusan :
a) Jika IRR lebih besar ( > ) dari bunga pinjaman, maka diterima.
b) Jika IRR lebih kecil ( < ) dari bunga pinjaman, maka ditolak.
2.3 Kerangka Konseptual
Dalam penelitian ini, penulis menggunakan kerangka konseptual untuk membantu
melakukan pemahaman dan pembahasan masalah seperti berikut ini:
Gambar 2.1
Kerangka Konseptual
Rencana
Pengembangan
Aspek Hukum
Aspek pasar &
pemasaran
Aspek Keuangan
Analisis
Kelayakan
Layak
Tidak
layak
2.5Penelitian Terdahulu
Dalam mendukung penelitian ini penulis berpedoman pada penelitianpenelitian terdahulu yang terkait dengan judul yang diambil oleh penulis,
diantaranya yaitu:
Universitas Sumatera Utara
1.
Skripsi dengan judul “Analisis Kelayakan Bisnis Studi Kasus Di PT. Pemuda
Mandiri Sejahtera” oleh Dwi Febry Nurcahyo (2011). Hasil penelitian ini
menunjukkan aspek pasar dari perdagangan Cutting tool-ceratech, sia
abrasive dan pembuatan part komponen unit filter elemen memiliki prospek
yang cukup besar dan masih terbuka potensi yang masih besar dan
berdasarkan analisis finansial yang telah dilakukan dapat diambil kesimpulan
bahwa perhitungan laba, setiap tahun usaha ini akan menghasilkan
keuntungan terus menerus dan dapat diketahui bahwa periode pengembalian
dari usaha ini terbiang cepat yaitu 7 bulan 21 hari. Dengan demikian dari
segi financial rencana usaha ini layak untuk diimplementasikan.
2.
Penelitian yang dilakukan oleh Afandi (2012) yang berjudul “Analisis Studi
Kelayakan Investasi Pengembangan Usaha PT. Aneka Andalan Karya”.
Hasil penelitian ini menunjukkan dari keseluruhan aspek yang diteliti, yaitu
aspek pasar dan pemasaran, aspek teknis produksi dan dan teknologi, aspek
manajemen dan sumber daya manusia, aspek hukum dan legalitas, serta
aspek keuangan dan ekonomi menunjukkan bahwa kondisi PT. Aneka
Andalan Karya pada saat ini layak untuk mengembangkan usahanya.
Kemampuan investasi PT. Aneka Andalan Karya dapat memberikan
keuntungan terhadap jumlah modal yang ditanamkan dimana pada
perhitungan ARR ditunjukkan
bahwa tingkat keuuntungan yang dapat
diperoleh dengan menjalankan rencana pengembangan ini adalah sebesar
215,91% lebih besar dari tingkat keuntungan yang disyaratkan yaitu 100%.
3.
Skripsi dengan judul “Studi Kelayakan Investasi Dari Aspek Finansial Pada
Baracks Laundy Kediri” oleh Ratriana (2016). Hasil penelitian ini
Universitas Sumatera Utara
menunjukkan penilaian investasi yang dengan mmenggunakan Net Present
Value (NPV) investasi yang dilakukan oleh barracks laundry diperoleh nilai
positif yaitu sebesar Rp 210.972.311 maka penambahan mesin cuci image
tersebut layak untuk dilaksanakan. Berdasarkan penilaian investasi dengan
menggunakan metode internal rate of return (IRR) diperoleh nilai sebesar
38,75%
maka investasi tersebut layak diterima karena hasil dari IRR >
tingkat suku bunga yang disyaratkan.
Berdasarkan penilaian investasi
dengan menggunakan metode payback period (PP) diperoleh nilai sebesar 2
tahun 1 bulan, maka investasi tersebut layak untuk dilaksanakan karena PP >
suatu periode yang ditentukan.
4.
Penelitian yang dilakukan oleh Muhammad Idwenda Dachyar (2012) dengan
judul “ Analisis Kelayakan Investasi dan Resiko Proyek Pembangunan PLTU
Indramay PT PLN (Perseroan)”. Penelitian ini berfokus pada penggunaan
metode NPV, IRR, DPP, dan PI dengan hasil : NPV bernilai positif Rp
36.149.744.697.776, IRR sebesar 9,03% dimana lebih besar dari WACC
5,6%, DPP 14 tahun 7 bulan, PI sebesar 2,9, maka proyek tersebut layak
untuk dijalankan dengan pertimbangan diatas.
5.
Skripsi dengan judul “ Analisis Kelayakan Bisnis Usaha Dan Strategi
Pengembangan Industri Kecil Tempe Di Kecamatan Mateshi Kabupaten
Karanganyar” oleh Mega Indah Mujiringsih. Hasil penelitian menunjukkan
usaha industri kecil tempe di Kecamatan Matesih, Kabupaten Karanganyar
layak dijalankan kerena memiliki nilai NPV positif, nilai BCR > 1 dan nilai
IRR adalah sebesar 38,72% > bunga pinjaman (14%) sehingga dikatakan
Universitas Sumatera Utara
bahwa industri kecil tempe di Kecamatan Matesih, Kabupaten Karanganyar
layak untuk dilakukan investasi dan menjalankan operasional perusahaan.
Universitas Sumatera Utara