Pembatalan Hak Sewa Bangunan oleh Ahli Waris Terhadap Ruko yang Dibangun di Atas Tanah Milik Orang Lain (Studi Putusan : Pengadilan Negeri Medan No. 227 Pdt.G 2012 PN MEDAN)
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Manusia adalah mahluk hidup yang bersifat sosial yang tidak dapat hidup
sendiri tanpa orang lain, masing-masing berdampingan satu dengan yamg lainnya,
saling tolong-menolong, tukar-menukar barang untuk memenuhi kehidupannya
baik dengan cara jual beli, sewa menyewa, pinjam meminjam atau suatu usaha
lain yang bersifat pribadi maupun untuk kesejahteraan bersama.
Berkenaan dengan perjanjian sewa-menyewa terdapat 2 (dua) pihak yaitu
pihak penyewa dan pihak yang menyewakan. Pihak yang menyewakan
menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati
sepenuhnya. 1 Keuntungan yang didapat oleh masing-masing pihak tersebut dalam
melaksanakan perjanjian sewa-menyewa adalah pihak penyewa dapat menghemat
sebagian dari dananya bila menyewakan suatu barang dari pada harus
membelinya, sedangkan bagi pihak yang menyewakan bisa mendapat keuntungan
dari pembayaran dan harga sewa serta dapat memperluas bidang usahanya.
Pihak yang menyewakan barang harus percaya bahwa penyewa akan
membayar sewa dari barang tersebut. Akan tetapi tentunya masih ada
kekhawatiran apabila si penyewa tidak memenuhi janjinya tersebut dan malah
menjual barang yang yang disewakan kepada pihak ketiga, dan akhirnya pihak
yang menyewakan akan memgalami kerugian. Maka untuk menolong orang yang
1
M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Penerbit Alumni, Bandung, hal 220.
1
Universitas Sumatera Utara
2
menyewakan barang dibuatlah pokok perjanjian yang disebut sewa-menyewa
barang.
Perjanjan sewa menyewa merupakan suatu perjanjian yang diatur dalam
Burgelijk Wetboek (BW). Perjanjain sewa-menyewa ini tunduk kepada ketentuan
-ketentuan umum dari perjanjian yang diatur dalam Buku III KUHPerdata
sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1548 KUHPerdata yang menyatakan bahwa
sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu
mengikatkam diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang
lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh
pihak tersebut.
Perkembangannya didasarkan pada “ kebebasan hukum berkontrak “
sebagai asas dari perjanjian yang diatur dalam
Pasal 1338 jo Pasal 1320
KUHPerdata. Dalam form pranata sewa-menyewa merupakan pranata hukum
perjajian yang of contract ( tertulis ) biasanya
penyewa disodori perjanjian
dengan syarat-syarat yang ditetapkan sendiri oleh yang menyewakan, sedangkan
penyewa hanya dapat mengajukan perubahan pada hal-hal tertentu saja
umpamanya tentang harga, tempat penyerahan barang dan cara pembayaran,
dimana hal ini pun apabila dimungkinkan oleh yang menyewakan.
Wirjono Prodjodikoro menyatakan bahwa sistem Burgelijk Wetboek (BW)
juga memungkinkan para pihak mengadakan persetujuan-persetujuan yang sama
sekali tidak diatur dalam BW, Wvk atau undang-undang lain 2.
Negara Indonesia sebagai negara yang berkembang dimana struktur
kehidupan masyarakat dan perekonomiannya sebagian besar menggunakan tanah
2
Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-persetujuan Tertentu,
Sumur Bandung, Bandung , 1964, hal 12.
Universitas Sumatera Utara
3
maka tanah sangat penting bagi kehidupan dan penghidupan bangsa, juga sebagai
sarana pokok dalam pembangunan, begitu pentingnya tanah bagi penghidupan
bangsa maka manusia sama sekali tidak dapat dipisahkan dari tanah. Manusia
hidup di atas tanah untuk memperoleh kebutuhan hidup dan mendaya-gunakan
tanah, oleh karena itu pemegang hak atau pemilik tanah mempunyai hak untuk
mempergunakan tanah yang merupakan hak miliknya.
Mengalihkan hak atas tanah kepada orang lain atau memberikan hak
menguasai dan menggunakan hak atas tanah miliknya kepada orang lain secara
sewa dapat dilakukan, sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang dan
peraturan hukum serta kebiasaan masayarakat, sehingga pemegang hak atas tanah
berhak mengambil hasil dari penyewaan tanah hak miliknya untuk penunjang
perekonomiannya. Penggunaan tanah bukan oleh pemiliknya masih sering
dijumpai dalam masyarakat, hal ini disebabkan karena harga tanah yang tiap tahun
terus meningkat sehingga mendorong orang yang tidak memiliki tanah menyewa
tanah milik orang lain agar dapat memenuhi kebutuhan baik untuk digunakan
sebagai tempat tinggal maupun dibangunnya bangunan guna usaha sebagai
penyewa tanah, oleh karena itu maka penyewa tanah tersebut mengadakan
perjanjian sewa-menyewa tanah unruk mendirikan bangunan.
Pembangunan sebuah bangunan di tanah yang bukan miliknya, khususnya
dengan perjanjian sewa-menyewa tanah hak milik yang terjadi antara pemilik
tanah dan penyewa, dimana pemilik tanah memberikan kesempatan kepada
penyewa untuk membangun bangunan tanpa memiliki tanahnya, dengan
membayar sewa sebelum dan sesudah tanah tersebut digunakan setiap tahunnya
Universitas Sumatera Utara
4
sesuai dengan kesepakatan yang telah diperjanjikan sebelumnya oleh pemilik
tanah dan pihak penyewa.
Berkaitan dengan hak sewa yang diuraikan secara khusus di Pasal 44 ayat
(1) UUPA dinyatakan bahwa “ seorang atau badan hukum mempunyai hak sewa
atas tanah apabila ia tidak berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk
keperluan pembangunan , dengan membayar uang sebagai sewanya “ dalam
penjelasan Pasal 44 UUPA disebutkan bahwa oleh karena hak sewa merupakan
hak pakai yang intinya adalah hak untuk menggunakan dan atau untuk memungut
hasil dari tanah milik orang lain dalam selang jangka waktu tertentu.
Pengertian perjanjian menurut Pasal 1313 KUHPerdata adalah ‘ perbuatan dengan
mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lain”
perjanjian tersebut mengikat para pihak secara hukum untuk melaksanakan hak
dan kewajiban yang ditentukan dalam perjanjian itu. Perjanjian memberikan
kepastian bagi penyelesaian sengketa dan perjanjian ditujukan untuk memperjelas
hubungan hukum 3.
Salah satu hak medapatkan hak atas tanah adalah dengan melakukan
perjanjian sewa-menyewa. Perjanjian sewa-menyewa diatur dalam buku III
KUHPerdata tentang perikatan. Pasal 1233 KUHPerdata menentukan “ tiap-tiap
perikatan dilahirkan baik karena perjanjian, maupun karena undang-undang”
Perjanjian sewa-menyewa pun dapat berakhir, berakhirnya perjanjian
sewa-menyewa secara umum diatur di dalam undang-undang. Penentuan
berakhirnya perjanjian sewa-menyewa terkait dengan bentuk perjanjian.
Ketentuan hukum perjanjian sewa menyewa di dalam KUHPerdata membedakan
3
I Ketut Artadi, I Dewa Nyoman Rai Asmara Putra, Implementasi Ketentuan-ketentuan
Hukum Perjanjian Kedalam Perancangan Perjanjian, Udayana University Press, Denpasar, 2010,
hal 27.
Universitas Sumatera Utara
5
antara perjanjian sewa-menyewa yang dibuat secara lisan dan tertulis.
Berakhirnya sewa-menyewa bisa dikarenakan batas waktu tertentu yang sudah
ditentukan. . Perjanjian sewa-menyewa tertulis diatur di dalam Pasal 1570
KUHPerdata yang berbunyi “jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa tersebut
berakhir dengan hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau tanpa
diperlukannya suatu pemberitahuan untuk itu”, sedangkan perjanjian sewa
menyewa lisan diatur dalam Pasal 1571 KUHPerdata yang berbunyi “ jika sewa
tidak dibuat dengan tulisan maka sewa tersebut tidak berakhir pada waktu yang
tidak ditentukan, melainkan jika pihak lain menyatakan bahwa hendak
menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan
menurut kebiasaan setempat.
Batas akhir sewa menyewa tidak ditentukan waktu juga bisa menjadi
alasan berakhirnya perjanjian sewa-menyewa, penghentian atau berakhirnya
waktu sewa dalam perjanjian sewa menyewa seperti ini didasarkan pada pedoman
bahwa berakhirnya sewa-menyewa pada saat yang dianggap pantas oleh para
pihak. Undang-undang tidak mengatur perjanjian sewa-menyewa tanpa batas
waktu, sehinga kesepakatan diserahkan kepada kedua belah pihak 4. Berakhirnya
sewa menyewa dengan ketentuan khusus juga dapat dilakukan pertama dengan
dilakukannya permohonan dari salah satu pihak. Perjanjian sewa-menyewa hanya
dapat dilakukan atas pesetujuan kedua belah pihak yang menyewakan dengan
pihak penyewa. Penghentian karena para pihak ini bisa dilakukan tanpa
persetujuan dari pengadilan diatur dalam Pasal 1579 KUHPerdata yang
menyatakan bahwa pemilik barang tidak dapat menghentikan sewa dengan
4
M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Op.cit, hal 240.
Universitas Sumatera Utara
6
mengatakan bahwa ia akan menggunakan sendiri barangnya, kecuali apabila
waktu membentuk perjanjian sewa-menyewa ini diperbolehkan. Kedua putusan
pengadilan penghentian sewa-menyewa yang dikehendaki oleh salah satu pihak
saja hanya dapat dilakukan dengan putusan pengadilan seperti yang diatur di
dalam Pasal 10 ayat (3) PP No. 49 Tahun 1963 jo PP No. 55 Tahun 1981 tentang
hubungan sewa menyewa perumahan. Ketiga apabila benda objek sewa-menyewa
musnah dicantumkan dalam Pasal 1553 KUHPerdata mengatur apabila benda
sewaan musnah sama sekali bukan karena kesalahan salah satu pihak , maka
perjanjian sewa-menyewa gugur demi hukum. Dengan demikian perjanjian
terakhir bukan karena kehendak para pihak melainkan karena keadaan yang
memaksa.
Kasus putusan Pengadilan Negeri No.227/Pdt.G/2012/PN. Mdn yang di
dalamnya terdapat perjanjian sewa-menyewa yang mengikat para pihak terjadi
pembatalan sewa-menyewa secara sepihak yang dilakukan oleh pemilik tanah
yang menyewakan tanahnya untuk dibangun sebuah bangunan mesjid dan 6
(enam) pintu ruko dimana satu buah ruko diperjanjikan untuk disewakan kepada
pihak kedua. Akan tetapi perjanjian sewa menyewa tersebut tidak menentukan
batas waktu perjanjian sewa-menyewa tersebut terus berlangsung.
Duduk perkara putusan ini dinyatakan bahwa penggugat bersama dengan
ayah tergugat II (ahli waris) telah mendirikan perseroan yang bernama CV.Cipta
Jaya dan penggugat bersama ayah dari ahli waris telah menyetorkan modal kepada
perseroan tersebut dan ayah dari ahli waris tersebut telah menjadi persero
pengurus dengan jabatan Direktur. Kemudian ayah dari ahli waris tersebut
membuat perjanjian kepada Tergugat I (pemilik tanah) untuk membongkar mesjid
Universitas Sumatera Utara
7
yang dibangun oleh pemilik tanah dan membangun mesjid baru dan 6 (enam)
pintu rumah ruko. Secara faktual bangunan rumah ruko tersebut adalah milik
CV.Cipta Jaya tetapi secara yuridis, karena tanah
tersebut merupakan tanah
wakaf dan tidak boleh diperjual-belikan maka secara yuridis 1(satu) Mesjid dan
6(enam) bangunan rumah ruko tersebut tetap dibuat atas nama Tergugat I (pemilik
tanah) . Jika dilihat dalam Pasal 4 huruf a Akta Perjanjian yang dibuat oleh kedua
belah pihak jelas bahwa antara Tergugat I (pemilik tanah) dengan penggugat telah
mengikatkan diri sebagai kesepakatan sewa-menyewa yang dilakukan selama
waktu yang tidak ditentukan dan selagi rumah ruko tersebut masih tetap tegak
berdiri dapat ditempati dan juga kepada keluarga serta kepada ahli waris
Penggugat. Tetapi Tergugat I melakukan pembatalan perjanjian sewa-menyewa
tersebut terhadap penggugat dengan dasar hukum Peraturan Pemerintah No. 44
Tahun 1994 tentang penghuni rumah bukan pemilik dalam Pasal 21 yang
menyatakan bahwa “ sewa-menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis
maupun dengan perjanjian tidak tertulis dan telah berlangsung sebelum
berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan
permukiman, dinyatakan berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya
undang-undang tersebut”. Hal ini sungguh sangat menarik untuk dikaji yaitu
mengenai pembatalan perjanjian sewa secara sepihak yang dilakukan oleh pemilik
tanah dengan persetujuan ahli waris dari mantan Direktur CV.Cipta jaya.
Beberapa hal tersebut yang menimbulkan rasa ketertarikan sehingga
memilih judul mengenai “Pembatalan hak sewa bangunan oleh ahli waris terhadap
ruko yang dibangun diatas tanah milik orang lain (studi putusan : Pengadilan
Negeri Medan No. 227/ Pdt.G/2012/PN.Mdn).
Universitas Sumatera Utara
8
B. Permasalahan
Adapun permasalahan yang akan diangkat di dalam skripsi ini adalah:
1. Apakah pembatalan sewa-menyewa dapat dilakukan tanpa persetujuan dari
pihak penyewa ?
2. Apakah yang menjadi dasar pembatalan dan berakhirnya perjanjian sewa
menyewa yang dilakukan oleh pemilik tanah dan ahli waris terhadap
penyewa bangunan ruko berdasarkan putusan Pengadilan Negeri No.
227/Pdt.G/2012/PN.Mdn?
3. Bagaimanakah kajian dan analisis kasus, apakah putusan tersebut telah
berkeadilan atau tidak ?
C. Tujuan Penulisan
Tujuan dari penulisan ini selain guna memperoleh gelar sarjana hukum,
juga untuk memperluas wawasan dan pola pikir tentang pembatalan sewamenyewa yang dilakukan secara sepihak terhadap bangunan rumah ruko yang
dilakukan oleh ahli waris dan pemilik hak atas tanah di tinjau dari Putusan
Pengadilan Negeri No.227/Pdt.G/2012/PN.Mdn.
Adapun tujuan penulisan skripsi ini adalah :
1. Untuk mengetahui apakah sewa-menyewa
dapat dibatalkan tanpa
persetujuan pihak penyewa.
2. Untuk mengetahui apa yang menjadi dasar ahli waris dan pemilik tanah
melakukan pembatalan sewa-menyewa terhadap penyewa atau yang
disebut
sebagai
penggugat
dalam
Putusan
Pengadilan
Negeri
No.227/Pdt.G /2012/ PN. Mdn.
Universitas Sumatera Utara
9
3. Untuk
mengetahui
apakah
putusan
Pengadilan
Negeri
No.
227/Pdt.G/2012/ PN.Mdn sudah berkeadilan atau tidak.
D. Manfaat Penulisan
Adapun manfaat penulisan skripsi ini adalah :
1. Secara Teoretis, penulisan skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi
perkembangan ilmu pengetahuan, khususnya dalam hal pembatalan
hak sewa-menyewa.
2. Secara Praktis, skripsi ini dapat menjadi salah satu pedoman bagi
pihak-pihak dalam melakukan perjanjian sewa-menyewa.
E. Metode Penelitian
1. Jenis Penilitian
Didalam penulisan skripsi ini menggunakan metode penelitian hukum
Normatif dan Study Kasus. Penelitian Normatif yaitu metode penelitian yang
dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder, penelitian
hukum normatif atau kepustakaan tersebut mencakup penelitian hukum normatif
dengan cara
mengumpulkan data sekunder yang diperoleh dari buku-buku
perpustakaan
maupun
perundang-undangan
yang
berhubungan
dengan
permasalahan di dalam skripsi ini 5. Sedangkan studi kasus adalah metode
penelitian dengan memeriksa kasus dengan melakukan pengamatan putusan,
pengumpulan data, dan analisis informasi dan pelaporan hasilnya pada putusan
Pengadilan Negeri Medan.
2. Sumber data
5
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Rajawali Pers,
Jakarta, 2001, hal 13-14.
Universitas Sumatera Utara
10
Adapun data merupakan bahan yang sangat diperlukan dalam penyusunan
sebuah skripsi, data yang digunakan dalam sebuah skripsi meliputi data sekunder
dan data primer.
a. Data sekunder adalah yang diperoleh secara tidak langsung yang berasal
dari buku-buku dan dokumen yang disediakan di perpustakaan atau milik
pribadi dan bahan-bahan sekunder seperti kamus besar bahasa Indonesia
dan Black’s Law Dictionary 6. Data sekunder yang diperoleh untuk skripsi
ini adalah berasal dari KUHPerdata, buku-buku tentang perjanjian sewamenyewa, pendapat para ahli tetang perjanjian dan sewa-menyewa.
b. Data primer dari penulisan skripsi ini merupakam putusan yang diambil
langsung dari Pengadilan Negeri Medan yaitu berupa Putusan dengan
No.227/Pdt.G/2012/PN.Mdn.
Untuk memperoleh data dalam penulisan skripsi ini digunakan teknik
library research yang merupakan kegiatan mengumpulkan data yang dibutuhkan
dengan bantuan perpustakaan, seperti buku-buku, tulisan-tulisan serta perundangundangan yang hubungannya dengan pembahasan skripsi ini. Selain itu juga
menggunakan fasilitas teknologi yang memalui media internet (online) dengan
mencari situs yang berhubungan dengan pembahasan skripsi ini.
F. Keaslian Penulisan
Judul yang dipilih adalah PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN
OLEH AHLI WARIS TERHADAP BANGUNAN RUKO DI ATAS TANAH
6
ibid
Universitas Sumatera Utara
11
MILIK ORANG LAIN (Studi Putusan Pengadilan Negeri Medan No.
227/Pdt.G/PN.Mdn).
Skripsi ini mengkhususkan pembahasan terhadap pembatalan sewa yang
dilakukan sepihak oleh pemilik tanah dan ahli waris yang dulunya membangun
kerja sama terhadap ayah dari ahli waris dan penggugat dalam putusan ini. Kerja
sama yang dilakukan merupakan pembangunan satu Mesjid dan 6 (enam) pintu
rumah ruko, dimana 1 (satu) pintu rumah ruko tersebut merupakan objek sewamenyewa.
Permasalahan dan putusan yang belum pernah dipergunakan, bahwa
skripsi ini berbeda dari skripsi-skripsi yang sebelumnya dan skripsi ini merupakan
hasil pemikiran dan bukan hasil membajak atau meniru skripsi-skripsi
sebelumnya.
G. Sistematika Penulisan
Untuk memudahkan pembahasan, maka dibuat sistematika secara teratur
dalam bagian-bagian yang semuanya saling berhubungan satu dengan yang lain.
Sistematika atau gambaran isi tersebut dibagi dalam beberapa bab, dimana pada
masing-masing bab menggunakan beberapa masalah-masalah.
Adapun gambaran isi atau sistematika tersebut adalah sebagi berikut ;
Bab I
: PENDAHULUAN
Pada bab ini disajikan atau dibicarakan uraian pengantar untuk
dimengerti sejauh mana ruang lingkup pembahasan penulisan. Pokokpokok penjelasan pada bab ini yang terdiri dari : Latar Belakang,
Universitas Sumatera Utara
12
Tujuan Penulisan, Manfaat Penulisan, Metode Penulisan, Keaslian
Penulisan dan Sistematika Penulisan.
Bab II
: TINJAUAN UMUM TENTANG SEWAMENYEWA
Bab ini berisikan tentang sewa-menyewa pada umumnya, dimana pada
bab ini menguraikan tentang sejarah sewa-menyewa, jenis-jenis
tentang sewa-menyewa, subjek dan objek sewa-menyewa, risiko dalam
sewa-menyewa, dan bagaimana berakhirnya sewa-menyewa.
Bab III : TINJAUAN TENTANG SEWA-MENYEWA TANAH ORANG LAIN
Bab ini menjelaskan pengaturan hukum secara khusus mengenai sewamenyewa tanah, hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian sewamenyewa tersebut, dan bagaimana penyewaan tanah milik orang lain
yang digunakan untuk dibangun dan serta bagaimana kerja sama di
atas tanah milik menggunakan modal orang lain dengan bagi hasil.
Bab IV : PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN OLEH AHLI WARIS
TERHADAP RUKO YANG DIBANGUN DI ATAS TANAH MILIK
ORANG LAIN (STUDY PUTUSAN : PENGADILAN NEGERI
MEDAN NO. 227/Pdt.G/2012/PN.Mdn)
Bab ini berisikan tentang kajian terhadap suatu pembatalan perjanjian
sewa-menyewa yang dilakukan oleh ahli waris dan pemilik tanah
dimana tanah tersebut telah dibangun dan telah dibuat perjanjian sewamenyewa atas 1 (satu) rumah ruko untuk disewakan kepada si
penyewa. Bagaimana bisa pembatalan sewa-menyewa dapat dilakukan
tanpa persetujuan dari pihak penyewa, mengetahui dasar dari
pembatalan yang dilakukan oleh pemilik tanah dan ahli waris sehingga
Universitas Sumatera Utara
13
penyewa membawa hal ini ke ranah hukum, serta menganalisis apakah
Putusan Pengadilan Negeri No. 227/Pdt.G/2012/PN.Mdn ini telah
berkeadilan atau tidak.
Bab V
: KESIMPULAN DAN SARAN
Sebagaimana lazimnya pada setiap penulisan skripsi, maka tulisan ini
juga diakhiri oleh suatu bagian yang menyangkut kesimpulan dan
saran-saran yang baru dapat dirumuskan berdasarkan analisis kajian
dalam masalah-masalah tersebut.
Universitas Sumatera Utara
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Manusia adalah mahluk hidup yang bersifat sosial yang tidak dapat hidup
sendiri tanpa orang lain, masing-masing berdampingan satu dengan yamg lainnya,
saling tolong-menolong, tukar-menukar barang untuk memenuhi kehidupannya
baik dengan cara jual beli, sewa menyewa, pinjam meminjam atau suatu usaha
lain yang bersifat pribadi maupun untuk kesejahteraan bersama.
Berkenaan dengan perjanjian sewa-menyewa terdapat 2 (dua) pihak yaitu
pihak penyewa dan pihak yang menyewakan. Pihak yang menyewakan
menyerahkan barang yang hendak disewa kepada pihak penyewa untuk dinikmati
sepenuhnya. 1 Keuntungan yang didapat oleh masing-masing pihak tersebut dalam
melaksanakan perjanjian sewa-menyewa adalah pihak penyewa dapat menghemat
sebagian dari dananya bila menyewakan suatu barang dari pada harus
membelinya, sedangkan bagi pihak yang menyewakan bisa mendapat keuntungan
dari pembayaran dan harga sewa serta dapat memperluas bidang usahanya.
Pihak yang menyewakan barang harus percaya bahwa penyewa akan
membayar sewa dari barang tersebut. Akan tetapi tentunya masih ada
kekhawatiran apabila si penyewa tidak memenuhi janjinya tersebut dan malah
menjual barang yang yang disewakan kepada pihak ketiga, dan akhirnya pihak
yang menyewakan akan memgalami kerugian. Maka untuk menolong orang yang
1
M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Penerbit Alumni, Bandung, hal 220.
1
Universitas Sumatera Utara
2
menyewakan barang dibuatlah pokok perjanjian yang disebut sewa-menyewa
barang.
Perjanjan sewa menyewa merupakan suatu perjanjian yang diatur dalam
Burgelijk Wetboek (BW). Perjanjain sewa-menyewa ini tunduk kepada ketentuan
-ketentuan umum dari perjanjian yang diatur dalam Buku III KUHPerdata
sebagaimana ditentukan dalam Pasal 1548 KUHPerdata yang menyatakan bahwa
sewa menyewa adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu
mengikatkam diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang
lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh
pihak tersebut.
Perkembangannya didasarkan pada “ kebebasan hukum berkontrak “
sebagai asas dari perjanjian yang diatur dalam
Pasal 1338 jo Pasal 1320
KUHPerdata. Dalam form pranata sewa-menyewa merupakan pranata hukum
perjajian yang of contract ( tertulis ) biasanya
penyewa disodori perjanjian
dengan syarat-syarat yang ditetapkan sendiri oleh yang menyewakan, sedangkan
penyewa hanya dapat mengajukan perubahan pada hal-hal tertentu saja
umpamanya tentang harga, tempat penyerahan barang dan cara pembayaran,
dimana hal ini pun apabila dimungkinkan oleh yang menyewakan.
Wirjono Prodjodikoro menyatakan bahwa sistem Burgelijk Wetboek (BW)
juga memungkinkan para pihak mengadakan persetujuan-persetujuan yang sama
sekali tidak diatur dalam BW, Wvk atau undang-undang lain 2.
Negara Indonesia sebagai negara yang berkembang dimana struktur
kehidupan masyarakat dan perekonomiannya sebagian besar menggunakan tanah
2
Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Persetujuan-persetujuan Tertentu,
Sumur Bandung, Bandung , 1964, hal 12.
Universitas Sumatera Utara
3
maka tanah sangat penting bagi kehidupan dan penghidupan bangsa, juga sebagai
sarana pokok dalam pembangunan, begitu pentingnya tanah bagi penghidupan
bangsa maka manusia sama sekali tidak dapat dipisahkan dari tanah. Manusia
hidup di atas tanah untuk memperoleh kebutuhan hidup dan mendaya-gunakan
tanah, oleh karena itu pemegang hak atau pemilik tanah mempunyai hak untuk
mempergunakan tanah yang merupakan hak miliknya.
Mengalihkan hak atas tanah kepada orang lain atau memberikan hak
menguasai dan menggunakan hak atas tanah miliknya kepada orang lain secara
sewa dapat dilakukan, sepanjang tidak bertentangan dengan undang-undang dan
peraturan hukum serta kebiasaan masayarakat, sehingga pemegang hak atas tanah
berhak mengambil hasil dari penyewaan tanah hak miliknya untuk penunjang
perekonomiannya. Penggunaan tanah bukan oleh pemiliknya masih sering
dijumpai dalam masyarakat, hal ini disebabkan karena harga tanah yang tiap tahun
terus meningkat sehingga mendorong orang yang tidak memiliki tanah menyewa
tanah milik orang lain agar dapat memenuhi kebutuhan baik untuk digunakan
sebagai tempat tinggal maupun dibangunnya bangunan guna usaha sebagai
penyewa tanah, oleh karena itu maka penyewa tanah tersebut mengadakan
perjanjian sewa-menyewa tanah unruk mendirikan bangunan.
Pembangunan sebuah bangunan di tanah yang bukan miliknya, khususnya
dengan perjanjian sewa-menyewa tanah hak milik yang terjadi antara pemilik
tanah dan penyewa, dimana pemilik tanah memberikan kesempatan kepada
penyewa untuk membangun bangunan tanpa memiliki tanahnya, dengan
membayar sewa sebelum dan sesudah tanah tersebut digunakan setiap tahunnya
Universitas Sumatera Utara
4
sesuai dengan kesepakatan yang telah diperjanjikan sebelumnya oleh pemilik
tanah dan pihak penyewa.
Berkaitan dengan hak sewa yang diuraikan secara khusus di Pasal 44 ayat
(1) UUPA dinyatakan bahwa “ seorang atau badan hukum mempunyai hak sewa
atas tanah apabila ia tidak berhak menggunakan tanah milik orang lain untuk
keperluan pembangunan , dengan membayar uang sebagai sewanya “ dalam
penjelasan Pasal 44 UUPA disebutkan bahwa oleh karena hak sewa merupakan
hak pakai yang intinya adalah hak untuk menggunakan dan atau untuk memungut
hasil dari tanah milik orang lain dalam selang jangka waktu tertentu.
Pengertian perjanjian menurut Pasal 1313 KUHPerdata adalah ‘ perbuatan dengan
mana satu orang atau lebih mengikatkan diri terhadap satu orang atau lain”
perjanjian tersebut mengikat para pihak secara hukum untuk melaksanakan hak
dan kewajiban yang ditentukan dalam perjanjian itu. Perjanjian memberikan
kepastian bagi penyelesaian sengketa dan perjanjian ditujukan untuk memperjelas
hubungan hukum 3.
Salah satu hak medapatkan hak atas tanah adalah dengan melakukan
perjanjian sewa-menyewa. Perjanjian sewa-menyewa diatur dalam buku III
KUHPerdata tentang perikatan. Pasal 1233 KUHPerdata menentukan “ tiap-tiap
perikatan dilahirkan baik karena perjanjian, maupun karena undang-undang”
Perjanjian sewa-menyewa pun dapat berakhir, berakhirnya perjanjian
sewa-menyewa secara umum diatur di dalam undang-undang. Penentuan
berakhirnya perjanjian sewa-menyewa terkait dengan bentuk perjanjian.
Ketentuan hukum perjanjian sewa menyewa di dalam KUHPerdata membedakan
3
I Ketut Artadi, I Dewa Nyoman Rai Asmara Putra, Implementasi Ketentuan-ketentuan
Hukum Perjanjian Kedalam Perancangan Perjanjian, Udayana University Press, Denpasar, 2010,
hal 27.
Universitas Sumatera Utara
5
antara perjanjian sewa-menyewa yang dibuat secara lisan dan tertulis.
Berakhirnya sewa-menyewa bisa dikarenakan batas waktu tertentu yang sudah
ditentukan. . Perjanjian sewa-menyewa tertulis diatur di dalam Pasal 1570
KUHPerdata yang berbunyi “jika sewa dibuat dengan tulisan, maka sewa tersebut
berakhir dengan hukum, apabila waktu yang ditentukan telah lampau tanpa
diperlukannya suatu pemberitahuan untuk itu”, sedangkan perjanjian sewa
menyewa lisan diatur dalam Pasal 1571 KUHPerdata yang berbunyi “ jika sewa
tidak dibuat dengan tulisan maka sewa tersebut tidak berakhir pada waktu yang
tidak ditentukan, melainkan jika pihak lain menyatakan bahwa hendak
menghentikan sewanya dengan mengindahkan tenggang waktu yang diharuskan
menurut kebiasaan setempat.
Batas akhir sewa menyewa tidak ditentukan waktu juga bisa menjadi
alasan berakhirnya perjanjian sewa-menyewa, penghentian atau berakhirnya
waktu sewa dalam perjanjian sewa menyewa seperti ini didasarkan pada pedoman
bahwa berakhirnya sewa-menyewa pada saat yang dianggap pantas oleh para
pihak. Undang-undang tidak mengatur perjanjian sewa-menyewa tanpa batas
waktu, sehinga kesepakatan diserahkan kepada kedua belah pihak 4. Berakhirnya
sewa menyewa dengan ketentuan khusus juga dapat dilakukan pertama dengan
dilakukannya permohonan dari salah satu pihak. Perjanjian sewa-menyewa hanya
dapat dilakukan atas pesetujuan kedua belah pihak yang menyewakan dengan
pihak penyewa. Penghentian karena para pihak ini bisa dilakukan tanpa
persetujuan dari pengadilan diatur dalam Pasal 1579 KUHPerdata yang
menyatakan bahwa pemilik barang tidak dapat menghentikan sewa dengan
4
M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, Op.cit, hal 240.
Universitas Sumatera Utara
6
mengatakan bahwa ia akan menggunakan sendiri barangnya, kecuali apabila
waktu membentuk perjanjian sewa-menyewa ini diperbolehkan. Kedua putusan
pengadilan penghentian sewa-menyewa yang dikehendaki oleh salah satu pihak
saja hanya dapat dilakukan dengan putusan pengadilan seperti yang diatur di
dalam Pasal 10 ayat (3) PP No. 49 Tahun 1963 jo PP No. 55 Tahun 1981 tentang
hubungan sewa menyewa perumahan. Ketiga apabila benda objek sewa-menyewa
musnah dicantumkan dalam Pasal 1553 KUHPerdata mengatur apabila benda
sewaan musnah sama sekali bukan karena kesalahan salah satu pihak , maka
perjanjian sewa-menyewa gugur demi hukum. Dengan demikian perjanjian
terakhir bukan karena kehendak para pihak melainkan karena keadaan yang
memaksa.
Kasus putusan Pengadilan Negeri No.227/Pdt.G/2012/PN. Mdn yang di
dalamnya terdapat perjanjian sewa-menyewa yang mengikat para pihak terjadi
pembatalan sewa-menyewa secara sepihak yang dilakukan oleh pemilik tanah
yang menyewakan tanahnya untuk dibangun sebuah bangunan mesjid dan 6
(enam) pintu ruko dimana satu buah ruko diperjanjikan untuk disewakan kepada
pihak kedua. Akan tetapi perjanjian sewa menyewa tersebut tidak menentukan
batas waktu perjanjian sewa-menyewa tersebut terus berlangsung.
Duduk perkara putusan ini dinyatakan bahwa penggugat bersama dengan
ayah tergugat II (ahli waris) telah mendirikan perseroan yang bernama CV.Cipta
Jaya dan penggugat bersama ayah dari ahli waris telah menyetorkan modal kepada
perseroan tersebut dan ayah dari ahli waris tersebut telah menjadi persero
pengurus dengan jabatan Direktur. Kemudian ayah dari ahli waris tersebut
membuat perjanjian kepada Tergugat I (pemilik tanah) untuk membongkar mesjid
Universitas Sumatera Utara
7
yang dibangun oleh pemilik tanah dan membangun mesjid baru dan 6 (enam)
pintu rumah ruko. Secara faktual bangunan rumah ruko tersebut adalah milik
CV.Cipta Jaya tetapi secara yuridis, karena tanah
tersebut merupakan tanah
wakaf dan tidak boleh diperjual-belikan maka secara yuridis 1(satu) Mesjid dan
6(enam) bangunan rumah ruko tersebut tetap dibuat atas nama Tergugat I (pemilik
tanah) . Jika dilihat dalam Pasal 4 huruf a Akta Perjanjian yang dibuat oleh kedua
belah pihak jelas bahwa antara Tergugat I (pemilik tanah) dengan penggugat telah
mengikatkan diri sebagai kesepakatan sewa-menyewa yang dilakukan selama
waktu yang tidak ditentukan dan selagi rumah ruko tersebut masih tetap tegak
berdiri dapat ditempati dan juga kepada keluarga serta kepada ahli waris
Penggugat. Tetapi Tergugat I melakukan pembatalan perjanjian sewa-menyewa
tersebut terhadap penggugat dengan dasar hukum Peraturan Pemerintah No. 44
Tahun 1994 tentang penghuni rumah bukan pemilik dalam Pasal 21 yang
menyatakan bahwa “ sewa-menyewa rumah baik dengan perjanjian tertulis
maupun dengan perjanjian tidak tertulis dan telah berlangsung sebelum
berlakunya Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang perumahan dan
permukiman, dinyatakan berakhir dalam jangka waktu 3 tahun sejak berlakunya
undang-undang tersebut”. Hal ini sungguh sangat menarik untuk dikaji yaitu
mengenai pembatalan perjanjian sewa secara sepihak yang dilakukan oleh pemilik
tanah dengan persetujuan ahli waris dari mantan Direktur CV.Cipta jaya.
Beberapa hal tersebut yang menimbulkan rasa ketertarikan sehingga
memilih judul mengenai “Pembatalan hak sewa bangunan oleh ahli waris terhadap
ruko yang dibangun diatas tanah milik orang lain (studi putusan : Pengadilan
Negeri Medan No. 227/ Pdt.G/2012/PN.Mdn).
Universitas Sumatera Utara
8
B. Permasalahan
Adapun permasalahan yang akan diangkat di dalam skripsi ini adalah:
1. Apakah pembatalan sewa-menyewa dapat dilakukan tanpa persetujuan dari
pihak penyewa ?
2. Apakah yang menjadi dasar pembatalan dan berakhirnya perjanjian sewa
menyewa yang dilakukan oleh pemilik tanah dan ahli waris terhadap
penyewa bangunan ruko berdasarkan putusan Pengadilan Negeri No.
227/Pdt.G/2012/PN.Mdn?
3. Bagaimanakah kajian dan analisis kasus, apakah putusan tersebut telah
berkeadilan atau tidak ?
C. Tujuan Penulisan
Tujuan dari penulisan ini selain guna memperoleh gelar sarjana hukum,
juga untuk memperluas wawasan dan pola pikir tentang pembatalan sewamenyewa yang dilakukan secara sepihak terhadap bangunan rumah ruko yang
dilakukan oleh ahli waris dan pemilik hak atas tanah di tinjau dari Putusan
Pengadilan Negeri No.227/Pdt.G/2012/PN.Mdn.
Adapun tujuan penulisan skripsi ini adalah :
1. Untuk mengetahui apakah sewa-menyewa
dapat dibatalkan tanpa
persetujuan pihak penyewa.
2. Untuk mengetahui apa yang menjadi dasar ahli waris dan pemilik tanah
melakukan pembatalan sewa-menyewa terhadap penyewa atau yang
disebut
sebagai
penggugat
dalam
Putusan
Pengadilan
Negeri
No.227/Pdt.G /2012/ PN. Mdn.
Universitas Sumatera Utara
9
3. Untuk
mengetahui
apakah
putusan
Pengadilan
Negeri
No.
227/Pdt.G/2012/ PN.Mdn sudah berkeadilan atau tidak.
D. Manfaat Penulisan
Adapun manfaat penulisan skripsi ini adalah :
1. Secara Teoretis, penulisan skripsi ini dapat memberikan manfaat bagi
perkembangan ilmu pengetahuan, khususnya dalam hal pembatalan
hak sewa-menyewa.
2. Secara Praktis, skripsi ini dapat menjadi salah satu pedoman bagi
pihak-pihak dalam melakukan perjanjian sewa-menyewa.
E. Metode Penelitian
1. Jenis Penilitian
Didalam penulisan skripsi ini menggunakan metode penelitian hukum
Normatif dan Study Kasus. Penelitian Normatif yaitu metode penelitian yang
dilakukan dengan cara meneliti bahan pustaka atau data sekunder, penelitian
hukum normatif atau kepustakaan tersebut mencakup penelitian hukum normatif
dengan cara
mengumpulkan data sekunder yang diperoleh dari buku-buku
perpustakaan
maupun
perundang-undangan
yang
berhubungan
dengan
permasalahan di dalam skripsi ini 5. Sedangkan studi kasus adalah metode
penelitian dengan memeriksa kasus dengan melakukan pengamatan putusan,
pengumpulan data, dan analisis informasi dan pelaporan hasilnya pada putusan
Pengadilan Negeri Medan.
2. Sumber data
5
Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif, Rajawali Pers,
Jakarta, 2001, hal 13-14.
Universitas Sumatera Utara
10
Adapun data merupakan bahan yang sangat diperlukan dalam penyusunan
sebuah skripsi, data yang digunakan dalam sebuah skripsi meliputi data sekunder
dan data primer.
a. Data sekunder adalah yang diperoleh secara tidak langsung yang berasal
dari buku-buku dan dokumen yang disediakan di perpustakaan atau milik
pribadi dan bahan-bahan sekunder seperti kamus besar bahasa Indonesia
dan Black’s Law Dictionary 6. Data sekunder yang diperoleh untuk skripsi
ini adalah berasal dari KUHPerdata, buku-buku tentang perjanjian sewamenyewa, pendapat para ahli tetang perjanjian dan sewa-menyewa.
b. Data primer dari penulisan skripsi ini merupakam putusan yang diambil
langsung dari Pengadilan Negeri Medan yaitu berupa Putusan dengan
No.227/Pdt.G/2012/PN.Mdn.
Untuk memperoleh data dalam penulisan skripsi ini digunakan teknik
library research yang merupakan kegiatan mengumpulkan data yang dibutuhkan
dengan bantuan perpustakaan, seperti buku-buku, tulisan-tulisan serta perundangundangan yang hubungannya dengan pembahasan skripsi ini. Selain itu juga
menggunakan fasilitas teknologi yang memalui media internet (online) dengan
mencari situs yang berhubungan dengan pembahasan skripsi ini.
F. Keaslian Penulisan
Judul yang dipilih adalah PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN
OLEH AHLI WARIS TERHADAP BANGUNAN RUKO DI ATAS TANAH
6
ibid
Universitas Sumatera Utara
11
MILIK ORANG LAIN (Studi Putusan Pengadilan Negeri Medan No.
227/Pdt.G/PN.Mdn).
Skripsi ini mengkhususkan pembahasan terhadap pembatalan sewa yang
dilakukan sepihak oleh pemilik tanah dan ahli waris yang dulunya membangun
kerja sama terhadap ayah dari ahli waris dan penggugat dalam putusan ini. Kerja
sama yang dilakukan merupakan pembangunan satu Mesjid dan 6 (enam) pintu
rumah ruko, dimana 1 (satu) pintu rumah ruko tersebut merupakan objek sewamenyewa.
Permasalahan dan putusan yang belum pernah dipergunakan, bahwa
skripsi ini berbeda dari skripsi-skripsi yang sebelumnya dan skripsi ini merupakan
hasil pemikiran dan bukan hasil membajak atau meniru skripsi-skripsi
sebelumnya.
G. Sistematika Penulisan
Untuk memudahkan pembahasan, maka dibuat sistematika secara teratur
dalam bagian-bagian yang semuanya saling berhubungan satu dengan yang lain.
Sistematika atau gambaran isi tersebut dibagi dalam beberapa bab, dimana pada
masing-masing bab menggunakan beberapa masalah-masalah.
Adapun gambaran isi atau sistematika tersebut adalah sebagi berikut ;
Bab I
: PENDAHULUAN
Pada bab ini disajikan atau dibicarakan uraian pengantar untuk
dimengerti sejauh mana ruang lingkup pembahasan penulisan. Pokokpokok penjelasan pada bab ini yang terdiri dari : Latar Belakang,
Universitas Sumatera Utara
12
Tujuan Penulisan, Manfaat Penulisan, Metode Penulisan, Keaslian
Penulisan dan Sistematika Penulisan.
Bab II
: TINJAUAN UMUM TENTANG SEWAMENYEWA
Bab ini berisikan tentang sewa-menyewa pada umumnya, dimana pada
bab ini menguraikan tentang sejarah sewa-menyewa, jenis-jenis
tentang sewa-menyewa, subjek dan objek sewa-menyewa, risiko dalam
sewa-menyewa, dan bagaimana berakhirnya sewa-menyewa.
Bab III : TINJAUAN TENTANG SEWA-MENYEWA TANAH ORANG LAIN
Bab ini menjelaskan pengaturan hukum secara khusus mengenai sewamenyewa tanah, hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian sewamenyewa tersebut, dan bagaimana penyewaan tanah milik orang lain
yang digunakan untuk dibangun dan serta bagaimana kerja sama di
atas tanah milik menggunakan modal orang lain dengan bagi hasil.
Bab IV : PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN OLEH AHLI WARIS
TERHADAP RUKO YANG DIBANGUN DI ATAS TANAH MILIK
ORANG LAIN (STUDY PUTUSAN : PENGADILAN NEGERI
MEDAN NO. 227/Pdt.G/2012/PN.Mdn)
Bab ini berisikan tentang kajian terhadap suatu pembatalan perjanjian
sewa-menyewa yang dilakukan oleh ahli waris dan pemilik tanah
dimana tanah tersebut telah dibangun dan telah dibuat perjanjian sewamenyewa atas 1 (satu) rumah ruko untuk disewakan kepada si
penyewa. Bagaimana bisa pembatalan sewa-menyewa dapat dilakukan
tanpa persetujuan dari pihak penyewa, mengetahui dasar dari
pembatalan yang dilakukan oleh pemilik tanah dan ahli waris sehingga
Universitas Sumatera Utara
13
penyewa membawa hal ini ke ranah hukum, serta menganalisis apakah
Putusan Pengadilan Negeri No. 227/Pdt.G/2012/PN.Mdn ini telah
berkeadilan atau tidak.
Bab V
: KESIMPULAN DAN SARAN
Sebagaimana lazimnya pada setiap penulisan skripsi, maka tulisan ini
juga diakhiri oleh suatu bagian yang menyangkut kesimpulan dan
saran-saran yang baru dapat dirumuskan berdasarkan analisis kajian
dalam masalah-masalah tersebut.
Universitas Sumatera Utara