Pembatalan Hak Sewa Bangunan oleh Ahli Waris Terhadap Ruko yang Dibangun di Atas Tanah Milik Orang Lain (Studi Putusan : Pengadilan Negeri Medan No. 227 Pdt.G 2012 PN MEDAN)

PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN OLEH AHLI WARIS
TERHADAP RUKO YANG DI BANGUN DI ATAS TANAH MILIK
ORANG LAIN (STUDY PUTUSAN : PENGADILAN NEGERI MEDAN
N0: 227/PDT.G/2012/PN.MEDAN)

SKRIPSI

Disusun dan Diajukan Untuk Melengkapi Persyaratan Memperoleh
Gelar Sarjana Hukum Pada Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara

Oleh

CRISTH DESSY NATALIA TARIGAN
120200490
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN
PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN

2016

Universitas Sumatera Utara

LEMBARAN PENGESAHAN

PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN OLEH AHLI WARIS
TERHADAP RUKO YANG DI BANGUN DI ATAS TANAH MILIK
ORANG LAIN (STUDY PUTUSAN : PENGADILAN NEGERI MEDAN
N0: 227/PDT.G/2012/PN.MEDAN)

Oleh
CRISTH DESSY NATALIA TARIGAN
120200490

Disetujui Oleh
DEPARTEMEN HUKUM KEPERDATAAN
PROGRAM KEKHUSUSAN HUKUM PERDATA BW

Prof. Dr. H. Hasim Purba, SH. M.Hum

NIP. 1966030319850811001

Pembimbing I

Prof. Dr. H. Hasim Purba, SH. M.Hum
NIP. 1966030319850811001

Pembimbing II

Rabiatul Syahriah SH, M.Hum
NIP. 195902051986012001

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016

Universitas Sumatera Utara

ABSTRAK

* Hasim Purba
** Rabiatul Syahriah
*** Cristh Dessy Natalia Tarigan
Penelitian ini dilatar belakangi dengan kebutuhan manusia akan suatu bangunan
sehingga mendorong satu sama lain untuk melakukan sewa menyewa suatu bangunan
baik untuk rumah tinggal maupun bangunan untuk usaha yang di dalamnya terdapat 2
(dua) pihak yang saling membuat janji baik tertulis maupun lisan. Adapun permasalahan
yang di tetapkan dalam penulisan skripsi mengenai Pembatalan Hak Sewa Bangunan
Oleh Ahli Waris Terhadap Ruko Yang Dibangun Di Atas Tanah Milik Orang Lain (Studi
Putusan: Pengadilan Negeri Medan No. 227/Pdt.G/2012/PN MEDAN) ini adalah
pembatalan sepihak hak sewa atas bangunan Rumah Ruko yang di bangunan di atas tanah
milik orang lain tersebut dan pengkajian mengenai putusan yang telah berkeadilan atau
tidak.
Metode yang digunakan dalam penelitian ini adalah yuridis normatif yaitu
dengan meneliti bahan kepustakaan atau data sekunder yang meliputi buku-buku serta
norma-norma hukum yang terdapat pada peraturan perundang-undangan, asas-asas
hukum, kaidah hukum, sistematika hukum dan studi kasus pada Pengadilan Negeri
Medan, serta data lain yang memiliki kaitan dengan skripsi ini.
Pembatalan sewa menyewa yang dilakukan secara sepihak tanpa persetujuan
pihak penyewa merupakan salah satu pembatalan perjanjian yang dapat dilakukan oleh si

pemberi sewa dengan ketentuan apabila si penyewa melakukan wanprestasi atau apabila
dalam perjanjian tidak ditetapkan jangka waktu berakhirnya perjanjian sewa menyewa
tersebut. Dalam putusan Pengadilan Negeri Medan No.227/Pdt.G/2012/PN.Medan dasar
dari pembatalan sewa terhadap penyewa bangunan ruko adalah sewa menyewa tanpa
tenggang waktu tertentu. Perkara yang diajukan oleh Penggugat dengan daftar
No.227/Pdt.G/2012/PN.Mdn adalah perkara yang sebelumnya telah diperiksa dan objek
yang dipersengketakan baik setelah diputuskan di tingkat kasasi No. 1543 K/Pdt/2005
tanggal 08 Maret 2006 serta keputusan permohonan Peninjauan Kembali No.30
PK/Pdt/2009 Tanggal 22 Juli 2009 adalah sama yakni Rumah Toko yang terletak di Jl. H.
Zainul Arifin No.200- C Kelurahan Petisah Tengah, Kecamatan Medan Barat dan semua
telah berkekuatan hukum yang tetap dengan objek gugatan dan para pihak baik pihak
Penggugat dan Pihak Tergugat dalam perkara No. 227/Pdt.G/2012/PN.Mdn. Maka secara
hukum perkara ini tidak dapat di tuntut untuk kedua kalinya karena bertentangan dengan
asas Nebis In Indem. Maka tuntutan Penggugat terhadap Tergugat I yang menyatakan
bahwa Tergugat I telah melakukan perbuatan melawan hukum terhadap Penggugat adalah
salah atau tidak terbukti.Sehingga pelaksana an pembatalan ataupun penundaan eksekusi
perdata adalah dinyatakan ditolak.Maka dalam hal tersebut Penggugat menurut hukum
adalah pihak yang dikalahkan dikarenakan Tergugat I dan Tergugat II telah berhasil
membuktikan dalil-dalil sangkalannya terhadap gugatan yang diajukan oleh Penggugat.

Kata Kunci : Pembatalan Sewa Menyewa, Bangunan Ruko, Tanah Orang
Lain
* Pembimbing I Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
** Pembimbing II Dosen Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara
*** Mahasiswi Fakultas Hukum Sumatera Utara

i
Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kehadirat Allah SWT atas segala rahmad
dan karunia-Nyalah sehingga penulis dapat menyelesaikan skripsi ini, sebagai
salah satu syarat untuk memperoleh gelar Sarjana Hukum pada Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara Medan. Adapun judul dari skripsi ini adalah
Pembatalan Hak Sewa Bangunan Oleh Ahli Waris Terhadap Ruko Yang Dibangun Di
Atas Tanah Milik Orang Lain (Studi Putusan: Pengadilan Negeri Medan No.
227/Pdt.G/2012/PN MEDAN). Untuk penulisan skripsi ini penulis berusaha agar

hasil penulisan skripsi ini mendekati kesempurnaan yang diharapkan, tetapi

walaupun demikian penulisan ini belumlah dapat dicapai dengan maksimal,
karena ilmu pengetahuan penulis masih terbatas. Oleh karena itu, segala saran dan
kritik akan penulis terima dari semua pihak dalam rangka penyempurnaan
penulisan skripsi ini.
Dalam penyusunan skripsi ini penulis banyak mendapat bantuan dari
berbagai pihak sehingga pada kesempatan ini penulis tidak lupa mengucapkan
terima kasih kapada :
1. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Dr. OK. Saidin, SH, M.Hum selaku Wakil Dekan I Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
3. Ibu Puspa Melati Hasibuan, SH, M.Hum, selaku Wakil Dekan II Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara.
4. Bapak Dr. Jelly Levisa, SH, M.Hum, selaku

Wakil Dekan III Fakultas

Hukum Universitas Sumatera Utara.

ii

Universitas Sumatera Utara

5. Prof. Dr. H. Hasim Purba, SH., M.Hum, selaku Ketua Departemen Hukum
Keperdataan dan selaku Dosen Pembimbing I, yang telah meluangkan
waktunya untuk memberikan petunjuk dan bimbingan pada penulis dalam
menyelesaikan skripsi ini.
6. Ibu Rabiatul Syahriah, SH., M.Hum selaku Dosen Pembimbing II, yang telah
meluangkan waktunya untuk memberikan petunjuk dan bimbingan pada
penulis dalam menyelesaikan skripsi ini.
7. Seluruh staf dan pengajar Fakultas Hukum USU yang dengan penuh dedikasi
menuntun dan membimbing penulis selama mengikuti perkuliahan sampai
dengan menyelesaikan skripsi ini.
8. Terima kasih yang sebesar-besarnya kepada kakak dan adik penulis Jesscy
Putri Giovana Tarigan S.E dan Yosscy Putra Santiago Tarigan, yang telah
banyak memberikan dukungan moril, materil, dan kasih sayang mereka yang
tidak pernah putus sampai sekarang dan selamanya.
9. Terima kasih pula kepada papa H. Djumali S.H dan mama Hj. Yeni Indrawati,
serta kak Yurista Arini S.H selaku keluarga kedua penulis yang juga telah
mendukung penulis dalam penulisan skripsi ini.
10. Terima kasih yang sebesar-besarnya untuk yang terkasih Haryo Kuncoro Jati

yang tak henti-hentinya memberi dukungan dan motivasi kepada penulis,
dengan sabar mendengarkan keluh kesah penulis serta membantu penulis
dalam penyelesaian skripsi ini .
11. Terima kasih buat teman-teman stambuk 012, Satya, Hanna, Judith, Natali,
Rio, Monang, Eldbert, Linton, Anthoni, Goklas, Denis, Stefano dan yang tak
bisa penulis sebutkan satu persatu terima kasih atas dukungan dan motivasinya
sehingga terselesaikan skripsi ini.
12. Buat teman SMA Karen Oka yang selalu memberikan dukungan kepada saya
iii
Universitas Sumatera Utara

sehingga saya dapat menyelesaikan skripsi ini.
Terkhusus untuk kedua orangtua penulis papi P.E Tarigan dan mami Yusta
Karim yang sangat penulis kasihi, terimakasih sebesar-besarnya untuk motivasi,
kasih sayang, cinta dan bantuan materil dari awal penulis memulai perkuliahan
bahkan dari penulis masih menginjak bangku dasar sampai dengan penulis
menyelesaikan skripsi ini dengan baik.
Demikianlah yang dapat saya sampaikan, semoga apa yang telah kita
lakukan mendapatkan Balasan dari Tuhan Yang Maha Esa. Penulis memohon
maaf kepada Bapak atau Ibu dosen pembimbing, dan dosen penguji atas sikap dan

kata yang tidak berkenan selama penulisan skripsi ini.

Medan,
Juni 2016
Penulis,

Cristh Dessy Natalia Tarigan
120200490

iv
Universitas Sumatera Utara

DAFTAR ISI

ABSTRAK……………………………………………………………...…..…... .i
KATA PENGANTAR......................................................................................... ii
DAFTAR ISI…………………………………………………………………… v
BAB I : PENDAHULUAN……………………………………………………. 1
A. Latar Belakang……………………………………………………. 1
B. Permasalahan……………………………………………………... 7

C. Tujuan Penulisan…………………………………………………. 8
D. Manfaat Penulisan………………………………………………... 8
E. Metode Penelitian………………………………………….……... 9
F. Keaslian Penulisan…………………………………………….…. 10
G. Sistematika Penulisan…………………………………………… 10

BAB II : SEWA MENYEWA RUMAH / BANGUNAN…………………… 13
A. Sejarah, Pengertian, Subjek dan Objek Serta Dasar Hukum
Sewa Menyewa.....................................………………………….. 13
B. Jenis-jenis Sewa Menyewa……………………………………… 25
C. Risiko dan Berakhirnya Perjanjian Sewa Menyewa……………….27
D. Pengaturan Hukum Tentang Sewa Menyewa Rumah / Bangunan 36

BAB III : TINJAUAN UMUM TENTANG HAK MILIK ATAS
TANAH DAN BANGUNAN……………………......…………… 38
A. Pengertian dan Pengaturan Hukum Tentang Hak Milik………… 38
B. Hak Milik Atas Tanah Sebagai Hak Guna Bangunan…………… 50
C. Hak dan Kewajiban Bagi Pemegang Hak Guna Bangunan
Diatas Tanah Hak Milik Atas Tanah yang Diatasnya Diberikan
Hak Guna Banguna………………………………………..……

56

D. Perlindungan Hukum Bagi Pemegang Hak Atas Bangunan
Diatas Tanah Hak Milik Pihak Lain……………….……………

63

v
Universitas Sumatera Utara

BAB IV : PEMBATALAN HAK SEWA BANGUNAN OLEH AHLI
WARIS TERHADAP RUKO YANG DIBANGUN DIATAS
TANAH MILIK ORANG LAIN (STUDI PUTUSAN :
PENGADILAN NEGERI MEDAN NO: 227/PDT.G/2012.PN.
MDN)……………………………………………………………... 65
A. Pembatalan Sewa Menyewa Tanpa persetujuan Pihak Penyewa

65

B. Dasar Pembatalan Perjanjian Sewa Menyewa Oleh Pemilik
Tanah dan Ahli Waris Terhadap Si Penyewa Bangunan Ruko…

70

C. Kajian dan Analisi Kasus Putusan Pengadilan Negeri Medan
Nomor: 227/Pdt.G/2012/PN.Mdn…………………………………72

BAB V : KESIMPULAN DAN SARAN…………………………..………… 85
A. Kesimpulan……………………………………………………..… 85
B. Saran……………………………………………………………

86

DAFTAR PUSTAKA……………………………………………......………

88

LAMPIRAN

vi
Universitas Sumatera Utara