BAB III HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS A. Hasil Penelitian 1. Hak Guna Usaha Dalam Undang-Undang Pokok Agraria - Institutional Repository | Satya Wacana Christian University: Konsistensi Pengaturan Hak Guna Usaha dalam Hukum Tanah Indonesia

BAB III HASIL PENELITIAN DAN ANALISIS A. Hasil Penelitian 1. Hak Guna Usaha Dalam Undang-Undang Pokok Agraria HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah

  yang dikontrol secara langsung oleh negara untuk waktu tertentu, yang dapat diberikan kepada perusahaan yang berusaha dibidang pertanian, perikanan atau peternakan. Suatu HGU hanya dapat di berikan atas tanah seluas minimum 5 hektar, dengan catatan bahwa jika tanah yang bersangkutan lebih luas dari 25 hektar, investasi Sistem Penguasaan undang Indonesia dan berdomisili di Indonesia dapat memperoleh HGU. HGU dapat digunakan sebagai kolateral pinjaman dengan menambahkan hak tanggungan.

  1 Pasal 28 UUPA

  1) Hak guna-usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam

  pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. 2)

  Hak guna-usaha diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan tehnik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman. 3)

  Hak guna-usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

  Pasal ini menyatakan bahwa : Hak ini adalah hak yang khusus untuk mengusahakan tanah guna diberikan kepada orang-orang asing, sedang kepada badan-badan hukum yang bermodal asing hanya mungkin dengan pembatasan yang disebutkan dalam (lihat Pasal 55). Untuk mendorong supaya pemakaian dan pengusahaan tanahnya dilakukan secara yang tidak baik, karena didalam hal yang demikian hak guna-usahanya dapat dicabut (lihat Pasal 34 UUPA).

Pasal 29 UUPA

  (1) Hak guna-usaha diberikan untuk waktu paling lama 25 tahun. (2) Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna-usaha untuk waktu paling lama 35 tahun.

  (3) Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu yang dimaksud dalam ayat (1) dan (2) pasal ini dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 pengusahaan tanaman-tanaman yang berumur panjang Penetapan jangka-waktu 35 tahun.

Pasal 30 UUPA

  1) Yang dapat mempunyai hak guna-usaha ialah.warga-negara Indonesia; badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia,

  2) Orang atau badan hukum yang mempunyai hak guna-usaha dan tidak lagi memenuhi syarat- syarat sebagai yang tersebut dalam ayat (1)

  pasal ini dalam jangka waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Ketentuan ini berlaku juga terhadap pihak yang memperoleh hak guna-usaha, jika ia tidak memenuhi syarat tersebut. Jika hak gunausaha,yang bersangkutan tidak dilepaskan atau dialihkan dalam jangka waktu tersebut maka hak itu hapus karena hukum, dengan ketentuan bahwa hak-hak pihak lain akan diindahkan, menurut ketentuan-ketentuan yang ditetapkan dengan Peraturan Pemerintah. HGU maupun tidak asli. Bagi badan - badan hukum yang bermodal asing HGU hanya dibuka kemungkinannya untuk diberikan jika hal itu diperlukan oleh Undang- undang yang mengatur pembangunan Nasional semesta berencana.

  Pasal 31 UUPA : Hak guna-usaha terjadi karena penetapan Pemerintah. Pasal 32 UUPA.

  1) Hak guna-usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut, harus didaftarkan menurut ketentuan- ketentuan yang dimaksud dalampasal 19.

  2) Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya hak guna usaha, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.

  Pasal 33 UUPA : Hak guna-usaha dapat e. diterlantarkan; f. tanahnya musnah; g. ketentuan dalam pasal 30 ayat (2).

  Pasal Pasal 31 sampai 34 UUPA menyatakan bahwa : Adapun pendaftaran itu akan diselenggarakan dengan mengingat pada kepentingan serta keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomi dan kemungkinan-kemungkinannya dalam bidang personil dan peralatannya. Oleh karena itu maka akan didahulukan penyelenggaraannya dikota- kota untuk lambat laun meningkat pada kadaster yang meliputi seluruh wilayah Negara.

  Sesuai dengan tujuannya yaitu akan memberikan kepastian hukum maka pendaftaran itu diwajibkan menjamin kepastian hukum. Adapun pendaftaran itu akan diselenggarakan dengan mengingat pada kepentingan serta keadaan Negara dan masyarakat, keperluan lalu-lintas sosial ekonomi dan kemungkinan-kemungkinannya dalam bidang personil dan peralatannya. Oleh karena itu lambat laun meningkat pada kadaster yang meliputi seluruh wilayah Negara. Sesuai dengan tujuannya yaitu akan memberikan kepastian hukum maka pendaftaran itu diwajibkan bagi para pemegang hak yang bersangkutan. Jika tidak diwajibkan maka diadakannya pendaftaran tanah, yang terang akan memerlukan banyak tenaga, alat dan biaya itu, tidak akan ada

  Menurut sifat dan tujuannya HGU adalah hak yang

  2 waktu berlakunya terbatas.

  Badan hukum yang dapat mempunyai hak itu, hanyalah badan-badan hukum yang bermodal nasional yang progresif, baik asli maupun tidak asli. Bagi badan

• badan hukum yang bermodal asing hak guna-usaha hanya dibuka kemungkinannya untuk diberikan jika hal itu diperlukan oleh Undang-undang yang mengatur pembangunan nasional semesta berencana. Tanah merupakan suatu faktor sangat penting dalam kehidupan suatu masyarakat, terlebih-lebih di lingkungan masyarakat Indonesia yang sebagian besar penduduknya menggantungkan kehidupan dari tanah.

maupun sebagai faktor produksi untuk menghasilkan komoditas-komoditas perdagangan yang sangat

  3 diperlukan guna meningkatkan pendapatan Nasional.

2. HGU Dalam PP No 40 Tahun 1996

  Ketentuan umum. HGU disebutkan dalam PP No. 40/1996 tentang HGU, HGB dan HP.

  Pengertian HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara dalam jangka waktu tertentu guna kegiatan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan (lihat Pasal 28 ayat (1), PP No.40/1996).

a. Pemberian Hak Guna Usaha ( Subyek Hak Guna Usaha )

  Pasal 2

  Usaha itu kepada pihak lain yang memenuhi syarat. 2)

  Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) Hak Guna Usaha itu tidak dilepaskan atau dialihkan, Hak Guna Usaha tersebut hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah Negara.

  Pasal 2 Jo Pasal 3 PP Nomor 40 1996 menyatakan bahwa : dalam waktu satu tahun wajib melepaskan atau mengalihkan HGU nya kepada pihak yang memenuhi syarat sebagai pemegang HGU. Jika dalam jangka waktu tersebut tidak mengalihkan atau melepaskan HGU nya, maka HGU tersebut akan menjadi hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah yang dikuasai oleh Negara. Akan menjadi masalah jika HGU tersebut dibebani dengan Hak Tanggungan. Jika

  Pasal 4 1)

  Tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha adalah tanah Negara. 2)

  Dalam hal tanah yang akan diberikan dengan Hak Guna Usaha itu adalah tanah Negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian Hak Guna Usaha dapat dilakukan setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan. 3)

  Pemberian Hak Guna Usaha atas tanah yang telah dikuasai dengan hak tertentu sesuai ketentuan yang berlaku, pelaksanaan ketentuan Hak Guna Usaha tersebut baru dapat dilaksanakan setelah terselesaikannya pelepasan hak tersebut sesuai dengan tata cara yang diatur dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku. 4)

  Dalam hal di atas tanah yang akan diberikan dengan Hak Guna Usaha itu terdapat tanaman dan/atau bangunan milik pihak lain yang keberadaannya berdasarkan alas hak yang sah, pemilik bangunan dan tanaman tersebut diberi ganti kerugian yang dibebankan pada pemegang Hak Guna Usaha baru. 5)

  Ketentuan lebih lanjut mengenai pemberian ganti rugi sebagaimana dimaksud dalam ayat (4), berlaku, maka tanah tersebut harus terlebih dahulu dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan.

  Pasal 5 1)

  Luas minimum tanah yang dapat diberikan Hak Guna Usaha adalah lima hektar. 2)

  Luas maksimum tanah yang dapat diberikan Hak Guna Usaha kepada perorangan adalah dua puluh lima hektar. Luas maksimum tanah yang dapat diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada Badan Hukum ditetapkan oleh Menteri dengan memperhatikan pertimbangan dari pejabat yang berwenang dibidang usaha yang bersangkutan, dengan mengingat luas yang diperlukan untuk pelaksanaan suatu satuan usaha yang paling berdayaguna di bidang yang bersangkutan.

  Pasal ini mau menyatakan bahwa : memberikan batasan bahwa minimal luas tanah untuk HGU adalah lima hektar. Oleh karena itu jika luas tanah kurang dari lima hektar, maka kemungkinan kepada yang Pasal 5 ayat ( 2 ) akan ditetapkan oleh Menteri, dengan demikian badan hukum dapat mempunya HGU dengan l hektar sampai dengan luas yang nanti akan ditetapkan oleh Menteri dengan pertimbangan pejabat yang berwenang.

c. Terjadinya Hak Guna Usaha,

  Pasal 6 dan Pasal 7 UUPA. Pasal 6 ayat (1) Hak Guna Usaha diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk. ayat (2) Ketentuan mengenai tata cara dan syarat permohonan pemberian HGU diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden.

  Pasal 6 menyatakan bahwa : Hak Guna Usaha diberikan dengan keputusan pemberian hak oleh dengan ketentuan peraturan perundang- undangan yang berlaku. Sebagai tanda bukti hak kepada pemegang HGU diberikan sertifikat hak atas tanah.

  d. Jangka Waktu Hak Guna Usaha Pasal 8 sampai dengan Pasal 11 UUPA.

  Pasal 8 (1)

  Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam

  Pasal 6 diberikan untuk jangka waktu paling lama tiga puluh lima tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama dua puluh lima tahun.

  (2) ( 2 ) Sesudah jangka waktu Hak Guna Usaha

  dan perpanjangannya sebagaimanadimaksud dalam ayat (1) berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaharuan Hak Guna Usaha di atas tanah yang sama. Tanggungan, yang akan hapus dengan sendirinya apabila HGU itu hapus.

  Pasal 9 (1) Hak Guna Usaha dapat diperpanjang atas permohonan pemegang hak, jika memenuhi syarat :

  1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;

  2) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhidengan baik oleh pemegang hak; dan

  3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

  (2) Hak Guna Usaha dapat diperbaharui atas permohonan pemegang hak, jika memenuhi syarat : 1) tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuaidengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;

  2) syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak;

  3) pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.

  Pasal 10 1)

  Permohonan perpanjangan jangka waktu Hak Guna Usaha atau pembaharuannya diajukan selambat-lambatnya dua tahun sebelum berakhirnya jangka waktu Hak Guna Usaha tersebut.

  2) Perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna

  Usaha dicatat dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan. 3)

  Ketentuan mengenai tata cara permohonan perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Usaha dan persyaratannya diatur lebih lanjut dengan Keputusan Presiden. dalam ayat (2) dicantumkan dalam keputusan pemberian Hak Guna Usaha yang bersangkutan.

  Pasal 11 1) kepentingan penanaman modal,

  Untuk permintaan perpanjangan atau pembaharuan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam Pasal 10 dapat dilakukan sekaligus dengan membayar uang pemasukan yang ditentukan untuk itu pada saat pertama kali mengajukan permohonan Hak Guna Usaha. 2)

  e.

  

Kewajiban dan Hak Pemegang Hak Guna Usaha (

  Pasal 12 sampai Pasal 14. ) Pasal 12 1. Pemegang Hak Guna Usaha berkewajiban

  untuk :

  a) membayar uang pemasukan kepada Negara;

  b) usaha pertanian, melaksanakan perkebunan, perikanan dan/atau peternakan sesuai peruntukan dan persyaratan sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian haknya; c) mengusahakan sendiri tanah Hak Guna

  Usaha dengan bik sesuai dengan kelayakan usaha berdasarkan criteria yang ditetapkan oleh instansi teknis;

  d) membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal Hak Guna Usaha;

  e) memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber daya alam dan menjaga kelestarian kemampuan lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang

  Guna Usaha kepada pihak lain, kecuali dalam hal-hal diperbolehkan menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku.

  Pasal ini ayat (2) mau menyatakan bahwa : Dalam hal-hal tertentu kegiatan pengusahaantanah Hak Guna Usaha mungkin juga dilakukan atas dasar kerjasama dengan pihak-pihak lainnya. Ketentuan perundang-undangan yang dimaksud dalam ayat ini adalah peraturan perundangundangan yang memungkinkan untuk kerjasama tersebut.

  Pasal 13 Jika tanah Hak Guna Usaha karena keadaan geografis atau lingkungan atau sebab-sebab lain letaknya sedemikian rupa sehingga mengurung atau menutup pekarangan atau bidang tanah lain dari lalu lintas umum atau jalan air, maka pemegang Hak Guna Usaha wajib memberikan jalan keluar atau jalan air atau kemudahan lain bagi pekarangan atau bidang tanah yang terkurung itu.

  1) Pemegang Hak Guna Usaha berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha untuk melaksanakan usaha di bidang pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan.

  2) dan penggunaan Penguasaan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha oleh pemegang Hak Guna Usaha hanya dapat dilakukan untuk mendukung usaha sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) dengan mengingat ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan kepentingan masyarakat sekitarnya.

  Pasal ini pada ayat (2) menyatakan bahwa : Karena pada umumnya HGU meliputi tanah yang luas, di dalam tanah HGU seringkali terdapat sumber air

  f. Pembebanan Hak Guna Usaha (Pasal 15 – 16)

  Ayat (1) HGU dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan. Ayat (2) Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) hapus dengan hapusnya HGU.

g. Peralihan Hak Guna Usaha

  Pasal 16 1)

  Hak Guna Usaha dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. 2)

  Peralihan Hak Guna Usaha terjadi dengan cara :

  a) Jual beli;

  b) Tukar menukar;

  c) penyertaan dalam modal; d)

  Hibah;

e) Pewarisan.

  3) Peralihan Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) harus didaftarkan pada Kantor Pertanahan.

  4) Peralihan Hak Guna Usaha karena jual beli kecuali melalui lelang, tukar menukar,

  Pasal 17 1)

  Hak Guna Usaha hapus karena :

  a) berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya; b) dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena : tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuanketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12,

  Pasal 13 dan/atau Pasal 14; 2)putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;

  c) dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;

  d) berdasarkan Undang-Undang dicabut Nomor 20 Tahun 1961;

  e) ditelantarkan; f) tanahnya musnah;

  2) Hapusnya Hak Guna Usaha sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) mengakibatkan tanahnya menjadi Tanah Negara.

  3) Ketentuan lebih lanjut mengenai hapusnya Hak

  Guna Usaha sebagaimanadimaksud dalam ayat (1) dan ayat (2) diatur dengan Keputusan Presiden. pembongkaran ditanggung oleh bekas pemegang hak. Jika dalam waktu yang ditentukan bekas pemegang hak tidak melakukan pembokaran terhadap bangunan tersebut, maka pembongkaran dapat dilakukan oleh Pemerintah dengan biaya ditanggung oleh bekas pemegang hak sebaliknya jika pemerintah masih membutuhkan bangunan tersebut, maka kepada bekas pemegang hak akan diberi ganti rugi sebagaimana akan diatur dalam keputusan Presiden.

  Pasal 18 : 1)

  Apabila Hak Guna Usaha hapus dan tidak diperpanjang atau diperbaharui, bekas pemegang hak wajib membongkar bangunan- bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya dan menyerahkan tanah dan tanaman yang ada di atas tanah bekas Hak Guna Usaha tersebut kepada Negara dalam batas waktu

  4) Jika bekas pemegang Hak Guna Usaha lalai dalam memenuhi kewajibansebagaimana dimaksud dalam ayat (3), maka bangunan dan benda-benda yang ada di atas tanah bekas Hak Guna Usaha itu dibongkar oleh Pemerintah atas biaya bekas pemegang hak.

  Dalam Pasal ini menyatakan bahwa : Ketentuan mengenai diperlukan atau tidaknya bangunan tersebut untuk melangsungkan atau memulihkan pengusahaan tanah HGU dilakukan dengan memperhatikan kepentingan bekas pemegang HGU dan pemegang hak yang baru. Untuk penyesuaian pencatatannya pada Kantor Pertanahan, perubahan ini perlu didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Dalam pengaturan ini antara lain ditetapkan pula ketentuan penggunaan dan apabila tanah Negara itu termasuk di dalam kawasan hutan, yang berarti tanah itu harus dipergunakan untuk hutan sesuai peraturan yang berlaku, maka tanah tersebut harus terlebih dahulu dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan.Yang dimaksud dengan tanaman dan bangunan yang keberadaannya berdasarkan alas hak yang sah adalah tanaman dan bangunan milik bekas pemegang HGU. Sebelum didaftar sesuai ketentuan yang berlaku HGU belum terjadi dan status tanahnya masih tetap tanah Negara.

  Karena pada umumnya HGU meliputi tanah yang luas, di dalam tanah HGU seringkali terdapat sumber air atau sumber daya alam lainnya. Pemegang HGU National Treatment Clausule dalam Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007, sebagaimana telah diutarakan di atas, merupakan salah satu ketentuan yang sesungguhnya ada dalam Perjanjian mengenai Trade Related Investment

  Measure , yaitu perjanjian dagang dalam kerangka

  WTO yang berkaitan bdengan investasi. Salah satu kesepakatan dalam Trims sebagaimana dimuat dalam Pasal 4 Trims, adalah bahwa klausul national tersebut dapat disimpangi oleh negara

  treatment

  berkembang, dan tidak ada keharusan untuk memberi perlakuan national treatment tersebut kecuali yang berkaitan dengan perdagangan barang dan jasa,

  Oleh karena itu dengan mengingat Pasal 33 UUD 1945 dan tafsir serta rumusan penguasaan negara atas bumi, air dan segala yang ada didalam bumi dikuasai negara atas mandat rakyat sebagai pemilik kolektif bangsa, pembentuk undang-undang telah melebihi keinginan Trims dengan diadopsinya Pasal 4 ayat (2) huruf a tersebut secara inkonstitusional. Pemilik bumi dan air, yang terdiri dari rakyat yang membentuk negara dan Pemerintahan Indonesia tidak adil jika akan diperlakukan sama dalam perolehan tanah yang menjadi miliknya secara kolektif untuk diusahakan bagi negara karena boleh digunakan sebagai hak

  5 tanggungan.

  Argumen akan perlunya menarik modal asing dalam kompetisi dengan Negara Asia lainnya, khususnya dengan memberikan kemudahan memperoleh fasilitas hak-hak atas tanah, tampaknya tidak didukung oleh fakta, karena matriks perundang-undangan negara Asia lain yang diajukan Pemerintah dalam lampiran jawabannya, ada yang justru menunjukkan bahwa kebutuhan lahan bagi investor asing diberikan dalam bentuk hak sewa, dan bukan dengan HGU dan HGB sebagaimana diberikan dalam Undang-Undang

3. Hak Guna Usaha Dalam UU 25 Tahun 2007

  Pasal 5 1)

  Penanaman modal dalam negeri dapat dilakukan dalam bentuk badan usaha yang berbentuk badan hukum, tidak berbadan hukum atau usaha perseorangan, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang- undangan. 2)

  Penanaman modal asing wajib dalam bentuk perseroan terbatas berdasarkan hukum Indonesia dan berkedudukan di dalam wilayah negara Republik Indonesia, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang. 3)

  Penanam modal dalam negeri dan asing yang melakukan penanaman modal dalam bentuk perseorangan terbatas dilakukan dengan:

  a) mengambil bagian saham pada saat pendirian perseroan terbatas;

  b) membeli saham; dan c) melakukan cara lain sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

  Pasal 21 Selain fasilitas sebagaimana dimaksud dalam Pasal muka sekaligus dan dapat diperbarui kembali atas permohonan penanam modal, berupa: 1)

  Hak Guna Usaha dapat diberikan dengan jumlah 95(sembilan puluh lima) tahun dengan cara dapatdiberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama60 (enam puluh) tahun dan dapat diperbarui selama35 (tiga puluh lima) tahun;

  2) Hak Guna Bangunan dapat diberikan dengan jumlah 80 (delapan puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 50 (lima puluh) tahun dan dapat diperbarui selama 30 (tiga puluh) tahun; dan

  3) Hak Pakai dapat diberikan dengan jumlah 70

  (tujuh puluh) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 45 (empat puluh lima) tahun dan dapat diperbarui selama 25 (dua puluh lima) tahun. Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus untuk kegiatan penanaman modal, dengan persyaratan antara lain:

  1) penanaman modal yang dilakukan dalam jangka panjang dan terkait dengan perubahan

  5) penanaman modal yang tidak mengganggu rasa keadilan masyarakat dan tidak merugikan kepentingan umum.

  b) Hak atas tanah dapat diperbarui setelah dilakukan evaluasi bahwa tanahnya masih digunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat,dan tujuan pemberian hak.

  c) Pemberian dan perpanjangan hak atas tanah yang diberikan sekaligus di muka dan yang dapat diperbarui sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dan ayat (2) dapat dihentikan atau dibatalkan oleh Pemerintah jika perusahaan penanaman modal menelantarkan tanah, merugikan kepentingan umum, menggunakan atau memanfaatkan tanah tidak sesuai dengan maksud dan tujuan pemberian hak atas tanahnya, serta melanggar ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan.

  Pasal ini mau menyatakan bahwa : Hak atas tanah sebagaimana dimaksud pada Ayat (1) dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus untuk kegiatan penanaman modal, dengan persyaratan antara lain:

  1) penanaman modal yang dilakukan

  4) penanaman modal dengan menggunakan hak atas tanah negara; dan 5). penanaman modal yang tidak mengganggu rasa keadilan masyarakat dantidak merugikan kepentingan umum.

  Menurut Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 21- 22/PUU-V/2007 Melalui undang-undang No 25 Tahun 2007, Pasal 22 Ayat (1) sepanjang menyangkut kata- kata “di muka sekaligus Undang-Undang Penanaman Modal menyebutkan HGU dapat diberikan dengan cara diperpanjang di muka sekaligus selama 60 tahun, dan dapat diperbarui selama 35 tahun. Sehingga, jika dijumlah dapat mencapai 95 tahun sekaligus. Hak Guna Bangunan dapat diberikan untuk jangka waktu 80 tahun dengan cara dapat diberikan dan Modal ( Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 67, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4724 ) tidak mempunyai kekuatan hukum mengikat, ketika ada permasalahan solusinya dikembalikan ke UUPA dan PP No 40 tahun 1996.

B. Perbandingan peraturan HGU menurut Pasal dalam Perundang - undangan.

  Pada sub bab ini penulis menggunakan UUPA, PP No 40 Tahun 1996 dan UU No 25 Tahun 2007 sebagai dasar bagi tolok ukur dalam penelitian ini. Hal yang penulis akan jelaskan dalam sub bab ini merupakan isi dari Perundangan yang mengatur tentang HGU, dimulai dari pengertian HGU dalam UUPA itu sendiri, sampai pada HGU dalam Undang-

  No

  Indikator UUPA PP No 40 1996 UU No 25 2007 Ket

Pasal 1 ayat ( 1 ) HGU adalah hak atas

  1 Defenisi Pasal 28.

  HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.

  tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria

  ( Tidak diatur di UU No 25 2007 )

  2 Subyek

  pemegang HGU

  Pasal 30

  a. warga-negara Indonesia; b. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di

  Pasal 2

a. Warga Negara Indonesia.

  b. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Indonesia.

  Objek HGU Pasal 28.

Pasal 4 ( Tidak diatur

  3 HGU adalah tanah Tanah yang dapat

  di UU No 25 Negara. diberikan dengan

  2007 ) HGU adalah tanah Negara.

  Dalam hal tanah yang akan diberikan dengan HGU itu adalah tanah Negarayang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU dapat dilakukan setelah tanah yang bersangkutan dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan.

  Cara

  Pasal 31 Pasal 6 ( Tidak diatur

  4

  memperoleh HGU terjadi karena HGU diberikan di UU No 25 penetapan dengan keputusan

  HGU 2007 )

  Pemerintah. pemberian hak oleh Menteri atau Pejabat yang ditunjuk.

  Jangka

  Pasal 29 Pasal 8 Pasal

  22

  5

  waktu HGU

  1. HGU sebagaimana huruf a HGU diberikan untuk waktu dimaksud dalam Pasal

  a. HGU dapat paling lama 25 8 diberikan untuk diberikan tahun. jangka waktu paling dengan jumlah

  2. lama tiga puluh lima

  95 Untuk perusahaan yang memerlukan tahun. (sembilan waktu yang lebih puluh lima) lama dapat tahun dengan diberikan hak cara dapat guna-usaha untuk diberikan dan waktu paling diperpanjang lama 35 tahun. di muka sekaligus selama

  60 (enam puluh) tahun dan dapat diperbarui selama 35 (tiga puluh lima) tahun.

  Perpanjang

  Pasal 29 ayat ( 3 ) Pasal 8 Pasal 22 ayat

  6

  jangka Atas permintaan HGUDapatdiperpanjan ( 4 ) pemegang hak dan g untuk jangka waktu Pemberian dan waktu HGU mengingat keadaan paling lama dua puluh perpanjangan perusahaannya jangka lima tahun. hak atas tanah waktu, Dapat yang diperpanjang dengan diberikan waktu yang paling sekaligus di lama 25 tahun. muka dan yang dapat diperbarui dapat dihentikan atau dibatalkan oleh Pemerintah jika perusahaan penanaman modal menelantarkan tanah, merugikan kepentingan umum.

  7 Pendaftaran

  HGU

   Pasal 32 HGU, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut,harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.

  Pasal 7 Pemberian HGU wajib didaftar dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan.HGU terjadi sejak didaftar oleh Kantor Pertanahan dalam buku tanah

  ( Tidak diatur di UU No 25 2007 )

  8 Luas tanah

  Pasal 28 ayat ( 2 ) Paling sedikit

  

5

hektar ( dalam hal luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investor modal yang layak.

  Pasal 5 Luas HGU minimal 5 hektar dan Nampak yang diberikan kepada perorangan maksimum 25 hektar, sedangkan untuk badan hukum, luas maksimum

  ( Tidak diatur di UU No 25 2007 ) ditetapkan oleh Menteri/kepala.

  9 Hak Pasal 4.

  (1) Atas dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam- macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan- badan hukum. (2) Hak-hak atas tanah yang dimaksud dalam ayat (1) pasal

  Pasal 14 Pemegang HGU

  berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan HGU untuk melaksanakan usaha di bidang pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan. Penguasaan dan penggunaan sumber air dan sumber daya alam lainnya di atas tanah yang diberikan dengan HGU oleh pemegang HGU hanya dapat dilakukan untuk mendukung usaha

  ( Tidak diatur di UU No 25 2007 ) ini memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut Undang- undang ini dan peraturan- peraturan hukum lain yang lebih tinggi. (3) Selain hak-hak atas tanah sebagai yang dimaksud dalam ayat (1)

pasal ini ditentukan

  pula hak-hak atas air dan ruang angkasa .

  10 Kewajiban

  pemegang HGU .

  Pasal 28 ayat ( 1 ) Melaksanakanusaha pertanian,perkebunan , perikanan atau pertenakan sesuai dengan peruntukan dan syarat yang ditetapkan dalam kepurusan pemberian haknya.

  Pasal 12 sampai Pasal 13 1) Pemegang HGU berkewajiban untuk : membayar uang pemasukan kepada Negara; a. mengusahakan sendiri tanah

  HGU dengan baik membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal HGU; b. memelihara kesuburan tanah, mencegah kerusakan sumber

  ( Tidak diatur di UU No 25 2007 ) daya alam dan menjaga kelestarian

kemampuan

lingkungan hidup sesuai dengan peraturan perundang- undangan yang berlaku; c.

menyampaikan

laporan tertulis setiap akhir tahun mengenai

penggunaan

HGU; d. menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan Hak Guna Usaha kepada Negara sesudah HGU tersebut hapus; e. menyerahkan sertifikat HGU

yang telah hapus kepada Kepala Kantor Pertanahan.

  11 Pembebanan

  HGU

  Pasal 33 HGU bisa dibebani hak tanggungan

  Pasal 15 HGU dapat Hak Tanggungan . ( Tidak diatur di UU No 25 2007 )

  12 Peralihan

  HGU

  Pasal 28 ayat ( 3 ) HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

  Pasal 16 HGU dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain. Peralihan Hak Guna Usaha terjadi dengan cara:

  a. Jual beli; b.Tukar menukar; c.Penyertaan dalam modal;

  d. Hibah; e. Pewarisan. Peralihan HGU harus

  ( Tidak diatur di UU No 25 2007 ) didaftarkan pada Kantor Pertanahan. Peralihan Hak Guna Usaha karena jual beli kecuali melalui lelang, tukar menukar, penyertaan dalam modal, dan hibah dilakukan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah. Jual beli dilakukan melalui pelelangan dibuktikan dengan Berita Acara Lelang. Peralihan HGU karena warisan harus dibuktikan dengan surat wasiat atau surat keterangan waris yang dibuat oleh instansi yang berwenang .

  Hapusnya

  Pasal 34 Pasal 17

  13

  HGU HGU hapus karena: a. jangka

waktunya

berakhir;

b.

dihentikan

sebelum

jangka

waktunya

berakhir

karena

sesuatu

syarat tidak

dipenuhi;

c.

dilepaskan

oleh

pemegang

haknya

sebelum

jangka

waktunya

1.

  HGU hapus karena : a. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjanganya; b. dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena : 2. tidak terpenuhinya kewajiban- kewajiban pemegang hak.

  3. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap; berakhir; d. dicabut untuk kepenting an umum; e. diterlantar kan;

  f.

  tanahnya musnah

  .

  dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir.

  

Sumber: Diolah dari UUPA, PP No 40 Tahun 1996 dan UU No 25 Tahun 2007

C. Analisis 1.

   Defenisi HGU

  Hak atas tanah bersumber dari hak menguasai dari negara atas tanah dapat diberikan kepada perseorangan baik warga Negara Indonesia maupun warga negara asing, sekelompok orang secara bersama-sama, dan badan hukum baik badan hukum privat maupun badan hukum publik. Pemegang HGU berhak menguasai dan mempergunakan tanah yang diberikan dengan HGU untuk melaksanakan usaha di bidang pertanian, perkebunan, perikanan dan atau peternakan. Seiring perkembangan zaman maka lahirlah PP No 40 tahun 1996 dalam Pasal 12 langsung oleh Negara, sebagaimana menurut , wewenang yang dipunyai

  Soedikno Mertokusumo

  oleh pemegang hak atas tanah terhadap tanahnya

  7

  dibagi menjadi dua, yaitu:

  “Wewenang khusus yaitu pemegang hak atas tanah mempunyai wewenang untuk menggunakan tanahnya sesuai dengan macam hak atas tanahnya, misalnya wewenang pada HGU adalah menggunakan tanah hanya untuk kepentingan perusahaan di bidang pertanian, perikanan, peternakan, atau perkebunan.”

  Memberi wewenang kepada yang mempunyai hak untuk menggunakan atau mengambil manfaat dari

2. Subyek Hak Guna Usaha

  Suatu hak hanya dimungkinkan diperoleh apabila orang atau badan yang akan memiliki hak tersebut cakap secara hukum untuk menghaki objek yang menjadi haknya. HGU tidak dapat dipunyai oleh orang asing. Badan hukum yang dapat mempunyai hak itu, hanyalah badan-badan hukum yang bermodal nasional yang progresif, baik asli maupun tidak asli. Bagi badan - badan hukum yang bermodal asing HGU hanya dibuka kemungkinannya untuk diberikan jika hal itu diperlukan oleh Undang-undang yang mengatur pembangunan Nasional semesta berencana. Pengertian yang termasuk pada hak, meliputi : hak dalam arti

3. Objek Hak Guna Usaha

  HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara. Sesuai untuk peruntukannya Objek tanah yang dapat diberikan dengan HGU adalah tanah Negara. tanah yang dikuasai langsung oleh negara dan belum atau tidak terdapat hak- hak lain di atas tanah tersebut. Jika tanah yang diberikan HGU tersebut merupakan tanah negara yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU baru dapat dilakukan setelah adanya pencabutan statusnya sebagai kawasan hutan. Tanah Negara yang diberikan dengan HGU harus bebas dari kepentingan pihak lain. Oleh karena itu apabila tanah Negara itu termasuk di dalam

4. Cara memperoleh HGU

  HGU terjadi karena penetapan Pemerintah. melalui pemberian keputusan hak oleh Menteri atau pejabat yang ditunjuk. Pemberian HGU wajib didaftarkan dikantor Pertanahan dan terjadi sejak didaftarkan.

  Adapun tanah yang diberikan dengan HGU adalah tanah Negara. Hak atas tanah dapat diperbarui setelah dilakukan evaluasi bahwa tanahnya masih digunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat,dan tujuan pemberian hak. Asas perlakuan pelayanan non diskriminasi berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan, baik antara penanam modal dalam negeri dan penanam modal

5. Jangka waktu HGU

  Konstitusi adalah hukum dasar yang dijadikan pegangan dalam penyelenggaraan suatu negara.

  Konstitusi merupakan hukum tertinggi (the supreme ), di mana ia menjadi roh bagi

  law of the land ketentuan peraturan perundang-undangan di bawahnya.

  Sehingga, tiap peraturan perundang-undangan yang bertentangan dengan isi dan jiwa dari suatu konstitusi haruslah dinyatakan tidak mempunyai kekuatan mengikat.

  Menurut putusan MK Nomor 21-22/PUU-V/2007 Pada tanggal 29 Maret 2007, Dewan Perwakilan Rakyat (DPR) dalam Sidang Paripurnanya mengesahkan programnya adalah mengubah Undang-Undang (UU) Penanaman Modal yang memuat prinsip - prinsip dasar, antara lain: perluasan definisi modal, transparansi, perlakuan sama investor domestik dan asing (di luar Negative List), dan Dispute

  

Settlement . Paket perbaikan kebijakan ini di danai oleh

  Bank Dunia melalui utang program yaitu, Development

  

Policy Loan (DPL) III sebesar US$ 600 juta, utang

  dalam bentuk technical assistance ini adalah hutang jangka pendek yang mulai disepakati sejak bulan Desember 2006 dan berakhir pada bulan Maret 2007. Melalui undang-undang ini, beragam kemewahan disediakan demi mengundang investasi. Pertama,

  Menurut pendapat Christianto Wibisono menyatakan, dari Anyer hingga Merak itu luas sekali yang dikuasai oleh pengusaha. Terlebih-lebih lagi kalau kaitannya dengan masalah HGU, sehingga kalau tanah itu diberikan kebebasan sedemikian rupa untuk memiliki tanah padahal tanah itu sendiri merupakan kebutuhan semua rakyat, baik untuk pemukiman bagi rakyat kecil yang harus juga mendapatkan pemukiman yang baik, akan semakin kesulitan. Sedangkan para pemodal malah diberi kesempatan yang sangat luas, 95 tahun dan sebagainya. Ketika dihadapkan dengan Putusan MK Nomor 21-22/PUU-V/2007 Undang- Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman

6. Perpanjang Jangka Waktu HGU

  Amar Putusan MK Nomor 21-22/PUU-V/2007 HGU dapat diberikan dengan jumlah 95 (Sembilan puluh lima) tahun dengan cara dapat diberikan dan diperpanjang di muka sekaligus selama 60 (enam puluh) tahun dan dapat diperbarui selama 35 (tiga puluh lima) tahun Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 67, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4724) bertentangan dengan UUD 1945. Bahwa hak asasi manusia itu adalah kodrati bukan dari negara, oleh karena itu kasus yang diadukan ke Komnas HAM berakar dari diberikannya HGU kepada mereka yang

  9

  memohonkan hak guna usaha itu. Atas permintaan pemegang hak dan mengingat keadaan perusahaannya jangka waktu. Dapat diperpanjang dengan waktu yang paling lama 25 tahun. Perpanjangan hak adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut. Pemberian dan perpanjangan hak atas tanah yang diberikan sekaligus di muka dan yang dapat diperbarui dapatdihentikan atau dibatalkan oleh Pemerintah jika perusahaan penanaman modal menelantarkan tanah, merugikan kepentingan umum,

  Modal bertentangan dengan asas kepastian hukum sebagaimana harus dipenuhi dalam suatu Negara hukum. Undang - Undang Penanaman Modal mengandung kerancuan dalam hal kalimat dapat diberikan dan diperpanjang dimuka sekaligus.

7. Pendaftaran HGU

  HGU, termasuk syarat-syarat pemberiannya, demikian juga setiap peralihan dan penghapusan hak tersebut,harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam Pasal 19 Jo Pasal 32 UUPA.

  Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut Pendaftaran tersebut meliputi: berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat. mengenai peralihan serta hapusnya HGU, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir. Sedangkan di PP No 40 1996 Pasal 7 menyatakan bahwa : Pembaharuan hak adalah pemberian hak yang sama kepada pemegang hak atas tanah yang telah dimilikinya dengan HGU, jangka waktu hak tersebut atau perpanjangannya habis. Ini berbeda dengan pengaturan di Undang

• – Undang Penanaman modal; Hak atas tanah dapat diperbarui setelah dilakukan evaluasi bahwa tanahnya masih digunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat, dan tujuan pemberian hak. Bahwa untuk mempercepat pembangunan

diperlukan untuk bahwa di bidang pertanian pemberian HGU adalah usaha untuk mengurangiresiko ketidakpastian tersebut. Bahwa waktu dulu kepemilikan lahan perkebunan dan tambak udang oleh petani kecil sangat sulit sekali tetapi dengan adanya pemilik HGU perusahaan besar dengan model inti plasma tersebut mereka menjadi ikut di dalam proses itu. Dari pengalaman inti plasma ini sebenarnya tidak perlu adanya istilah diskriminasi. Menjalankan usahanya, yaitu Hak Guna Bangunan. Dalam hal demikian maka diperlukan perubahan hak tersebut menjadi HGU Menurut proses yang biasa, maka hak

pada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kotamadya. Permohonan HGU untuk keperluan suatu usaha patungan yang pada saat ditetapkannya Keputusan Presiden ini sudah diajukan atas nama peserta Indonesia, tetapi belum mendapat keputusan, diajukan kembali oleh Perusahaan Patungan dengan persetujuan dari peserta Indonesia dengan ketentuan bahwa tata cara yang sudah dilalui dan diselesaikan dalam rangka pengajuan permohonan terdahulu tidak perlu diulang.

8. Luas Tanah HGU

  Luas Hak Guna minimal 5 dan maksimum 25 hektar. Perbedaan di UUPA dipertegas lebih harus Pemerintah dengan pertimbangan Pejabat yang berwenang. Mengapa HGU diberikan dalam areal yang luas? Hal itu disebabkan karena beberapa komoditas pertanian membutuhkan skala ekonomi yang cukup besar agar dapat menghasilkan keuntungan. Pasal 17 ayat (3) UUPA bahwa pembatasan luas maksimum dan minimum tanah merupakan hal yang penting karena pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan dapat merugikan kepentingan umum.

  Selain itu, pembatasan juga dapat memberi pengaturan untuk mengatur hubungan antara orang dengan tanah beserta wewenang yang timbul darinya. penyelesaian konflik pertanahan yang timbul di kemudian hari.

9. Hak

  Hak-hak atas tanah memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada diatasnya.ditentukan pula hak-hak atas air dan ruang angkasa . Karena pada umumnya Hak guna usaha meliputi tanah yang luas, di dalam tanah HGU seringkali terdapat sumber air atau sumber daya alam lainnya. Pemegang HGU berhak menggunakan sumber daya alam ini sepanjang hal itu diperlukan untuk keperluan usaha yang dijalankannya, dengan niscaya bagi kelangsungan hidup manusia. Ini tidak berarti masyarakat hanya mempunyai arti pargmatis demi kepentingan kelangsungan hidup setiap orang. Karena hukum kodrat menuntut manusia untuk mempertahankan hidupnya dan pada akhirnya hidup sesamanya, atau paling kurang menuntut adanya keselarasan antara hidup pribadi dan hidup orang lain.

  Sebaliknya masyarakat merupakan bagian hakikat manusia.dan Negara (sebagai organisasi Masyarakat ) menjamin kepastian hukum tiap – tiap individunya. Dan semua orang mempunyai kedudukan sama didepan hukum.