Evaluasi Arus Kas Kontraktor Dengan Sistem Angsuran Pembayaran Bulanan.
EVALUASI ARUS KAS KONTRAKTOR DENGAN SISTEM
ANGSURAN PEMBAYARAN BULANAN
Ivonne
NRP : 0021048
Pembimbing : Yohanes Lim Dwi Adianto, Ir., MT.
FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL
UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA
BANDUNG
ABSTRAK
Dalam penyelenggaran suatu proyek, kontraktor harus mengetahui kondisi
keuangannya selama proyek berjalan. Untuk maksud tersebut maka penjajakan
arus kas diperlukan untuk menentukan apakah dana yang diperlukan tersedia atau
tidak. Arus kas terdiri dari cash in dan cash out. Cash in kontraktor di dapat dari
penagihan termin pembayaran. Sedangkan cash out nya berupa pengeluaran biaya
untuk meterial/bahan, upah, peralatan, dan lainnya. Adapun tujuan dari penulisan
Tugas Akhir ini untuk mengevaluasi arus kas kontraktor sepanjang proyek dengan
sistem termin pembayaran bulanan.
Dalam Tugas Akhir ini, dibahas arus kas kontraktor sepanjang waktu
pelaksanaan proyek baik rencana maupun asumsi kenyataan. Proyek ruko yang
berlokasi di Jalan Belakang Pasar No. 44, Bandung ini bernilai Rp.
560.000.000,00 dengan sistem lump sum. Jangka waktu pelaksanaan proyek
selama 36 minggu. Pembayaran dari pemilik kepada kontraktor di lakukan secara
bulanan.
Dari hasil evaluasi dengan sistem termin bulanan ini diperoleh Net Cash
rencana yang positif dari minggu pertama sampai minggu terakhir. Sedangkan
kenyataannya terdapat Net Cash yang negatif pada minggu ke-25. Persentase
pekerjaan di lapangan mencapai 100% pada minggu ke-32, ini ini berarti
pekerjaan lebih cepat 4 minggu dari rencana. Keuntungan rencana kontraktor
yang semula Rp 112.000.000 (20% dari anggaran), pada kenyataannya menjadi
Rp 86.740.000,00 (15.49% dari anggaran).
Untuk mengatasi net cash yang negatif pada minggu ke-25, Kontraktor
dapat melakukan penundaan pembayaran material proyek. Dengan melakukan
penundaan pembayaran tersebut maka kontraktor tidak perlu mengeluarkan modal
sendiri selama pelaksanaan proyek.
iii
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT KETERANGAN TUGAS AKHIR ………………………………….. i
SURAT KETERANGAN SELESAI TUGAS AKHIR ………………….…… ii
ABSTRAK ……………………………………………………………………. iii
PRAKATA ……………………………………………………………………... iv
DAFTAR ISI ……………………………………………………………….…... vi
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN ……………………………………... ix
DAFTAR GAMBAR …………………………………………………………… x
DAFTAR TABEL ………………………………………………………….….. xi
DAFTAR LAMPIRAN ……………………………………………………….. xii
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Masalah …………………………………………… 1
1.2
Tujuan Penulisan …………….………………………...……….….. 2
1.3
Ruang Lingkup Pembahasan …………………………………..…... 2
1.4
Sistematika Pembahasan …………………………………………... 3
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA
2.1
Kontrak Konstruksi ……………………………………………….. 4
2.1.1 Kontrak Dengan Harga Tetap …..………………….….…... 5
2.1.2 Kontrak Dengan Harga Tidak Tetap……………………….. 7
2.2
Indikator-Indikator ACWP, BCWP, dan BCWS………………….. 9
2.3
Bagan Balok …….……………………………………………….… 9
2.3.1 Keunggulan Bagan Balok ………………………………... 10
vi
2.3.2 Kelemahan Bagan Balok …………………………………. 10
2.4
Grafik “S” …. ………………………………………………….…. 12
2.5
Komponen Biaya Proyek .. ………………………………………. 14
2.5.1 Modal Tetap ……………………………………………… 14
2.5.2 Modal Kerja ……………………………………………… 16
2.6
Sumber Dana Proyek ………………………………….……….…. 17
2.7
Pembayaran ……………………..………………………………... 18
2.7.1 Dasar Perhitungan Pembayaran ………………………….. 19
2.7.2 Cara Pembayaran Kepada Kontraktor ……………………. 22
2.8
Arus Kas (Cash Flow) ……...………………………………….…. 25
2.8.1 Tujuan Arus Kas (Cash Flow) …………………………… 24
2.8.2
Komponen Arus Kas (Cash Flow) ……………………… 25
2.8.3 Pembuatan Cash Flow …………………………………… 25
BAB 3 STUDI KASUS
3.1
Data Umum Proyek …...………………………………………….. 27
3.2
Data Teknis Proyek ………………………………………………. 28
3.3
Anggaran Biaya …………………………………………………... 28
3.4
Cara Pembayaran ………………………………………………… 29
3.5
Bagan Balok Rencana Pelaksanaan Proyek ……………………... 30
3.6
Persentase Penyelesaian Fisik (BCWP) dan Pengeluaran
Nyata Proyek (ACWP) Di Lapangan ……………………………. 32
BAB 4 ANALISIS DATA
4.1
Perhitungan Persentase Bobot Rencana Proyek ..…….. ……….. 34
4.2
Perhitungan Persentase Bobot Kenyataan Proyek
vii
Di Lapangan ……………………………………………………… 35
4.3
Grafik “S” Rencana (BCWS) dan Kenyataan (BCWP) Proyek …. 38
4.4
Grafik Besar Angsuran Bulanan …………………………………. 40
4.5
Rencana Biaya Pengeluaran Proyek Tiap Minggu ………………. 42
4.6
Rencana Biaya Pengeluaran Proyek Aktual Tiap Minggu ………. 43
4.7
Rencana Arus Dana Proyek ……………………………………... 44
4.8
Asumsi Biaya Kenyataan Proyek Di Lapangan (ACWP) ………. 47
4.9
Asumsi Kenyataan Arus Dana Proyek ………………………….. 49
4.10 Perbandingan Cash Flow Rencana Dan Kenyataan Proyek …….. 52
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN
5.1
Kesimpulan ………………………………………………………. 54
5.2
Saran ……………………………………………………………… 55
DAFTAR PUSTAKA …………………………………………………………. 56
LAMPIRAN
viii
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 2.1
Perkiraan Waktu Yang Diperlukan
Masing-masing Elemen Pekerjaan …………………………
11
Tabel 3.1
Anggaran Biaya Pekerjaan Tiap Lantai …………………….
28
Tabel 3.2
Cara Pembayaran Angsuran Kepada Kontraktor ……………
30
Tabel 3.3
Asumsi Persentase Penyelesaian Fisik Dan
Pengeluaran Nyata Proyek Tiap Minggu ……………………
33
Tabel 4.1
Biaya Pengeluaran Proyek Tiap Minggu ……………………
42
Tabel 4.2
Biaya Pelaksanaan Proyek Aktual Tiap Minggu ……………
43
Tabel 4.3
Rencana Arus Dana Proyek …………………………………
44
Tabel 4.4
Asumsi Kenyataan Arus Dana Proyek …………………….. .
49
xi
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar 2.1
Contoh Penyajian Perencanaan Proyek
Dengan Metode Bagan Balok ………………………………
11
Gambar 2.2
Grafik “S” …………………………………………………..
13
Gambar 2.3
Klasifikasi Perkiraan Biaya Proyek ………………………..
17
Gambar 2.4
Cash Flow Out dan Cash Flow In ………………………….
26
Gambar 3.1
Bagan Balok Jadwal Proyek (BCWS) ………………………
31
Gambar 4.1
Persentase Bobot Rencana Proyek ………………………….
36
Gambar 4.2
Asumsi Persentase Bobot Kenyataan Proyek Di Lapangan ..
37
Gambar 4.3
Grafik “S” Rencana (BCWS) Dan Asumsi
Kenyataan (BCWP) Proyek …………………………………
39
Gambar 4.4
Grafik Angsuran Bulanan ……………………………………
41
Gambar 4.5
Cash Flow Rencana Proyek …………………………………
46
Gambar 4.6
Asumsi Biaya Kenyataan Proyek Di Lapangan (ACWP) …..
48
Gambar 4.7
Cash Flow Kenyataan Proyek ………………………………
51
Gambar 4.8
Perbandingan Cash Flow Rencana Dan
Kenyataan Proyek …………………………………………..
x
53
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Lampiran 1
Surat Perjanjian Kontrak ………………………………………. 57
Lampiran 2
Rencana Anggaran Proyek …………………………………….. 60
xii
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
+
= positif
-
= negatif
%
= persen
A
= angsuran yang diterima
ACWP = Actual Cost Of Works Performed
BCWP = Budgeted Cost Of Works Performed
BCWS = Budgeted Cost Of Works Scheduled
J
= jaminan
P
= prestasi pekerjaan
Rp.
= rupiah
X
= uang muka
ix
UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA
FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL
BANDUNG
SEMINAR ISI TUGAS AKHIR
Bidang
: Manajemen Rekayasa Konstruksi
Judul
: EVALUASI
ARUS
KAS
KONTRAKTOR
DENGAN
SISTEM TERMIN PEMBAYARAN BULANAN
Nama
: Ivonne
NRP
: 0021048
Pembimbing : Yohanes Lim Dwi Adianto, Ir., MT.
Penguji
: 1. Maksum Tanubrata, Ir., MT.
2. V. Hartanto, Ir., M.Sc.
3. Herianto S. Wibowo, Ir., MT.
Hari/Tanggal : Rabu / 9 Juni 2004
Waktu
:
: s/d selesai
Tempat
: Ruang Sidang Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil
Bandung,
2004
Menyetujui,
Rini Rusandi, Ir.
Koor. Tugas Akhir
Yohanes Lim Dwi Adianto, Ir., MT
Pembimbing Tugas Akhir
180000000
160000000
120000000
100000000
80000000
60000000
40000000
20000000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Net Cash (Rp.)
140000000
Minggu ke
Gambar 4.5 Cash Flow Rencana Proyek
200000000
Net Cash (Rp.)
150000000
100000000
50000000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
-50000000
Minggu ke
Gambar 4.7 Cash Flow Kenyataan Proyek
200000000
Net Cash (Rp.)
150000000
100000000
rencana
Series3
50000000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
-50000000
Minggu ke
Gambar 4.8 Perbandingan Cash Flow Rencana Dan Kenyataan Proyek
29
30
31
32
33
34
35
36
160000000
140000000
120000000
100000000
80000000
60000000
40000000
20000000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Angsuran Pembayaran (Rp)
180000000
Minggu ke
Gambar 4.4 Grafik Angsuran Bulanan
No.
pekerjaan
bln ke 1
bln ke 2
bln ke 3
bln ke 4
bln ke 5
bln ke 6
bln ke 7
bln ke 8
bln ke 9
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
4 Pek. Plafond
5 Pek. Pengecatan & Politur
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
8 Pek. Instalasi Listrik
9 Pek. Lain-lain
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
C. LANTAI 3
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
Gambar 3.1 Bagan Balok Jadwal Proyek (BCWS)
No.
pekerjaan
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
4 Pek. Plafond
5 Pek. Pengecatan & Politur
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
8 Pek. Instalasi Listrik
9 Pek. Lain-lain
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
C. LANTAI 3
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
Prestasi Pekerjaan Rencana
Prestasi Pekerjaan Kumulatif Rencana
Bobot
1.63
22.40
1.21
2.16
3.34
5.03
1.87
1.04
5.89
1
0.54
bln ke 1
2
3
0.55
4
1
2.24
2.24
2.24
bln
2
0.54
2.24
19.29
2.63
2.02
3.48
5.32
1.08
1.08
5.23
0.85
7.27
0.86
0.64
1.19
1.39
0.32
0.48
2.12
0.18
100.00
0.54
0.55
2.78
2.24
2.24
2.24
0.54
1.09
3.87
6.11
8.35
10.59
ke 2
3
2.24
4
2.24
1
2.24
bln ke 3
2
3
4
2.24
2.24
2.24
0.4
0.41
0.4
1
bln ke 4
2
3
0.72
0.72
4
bln ke 5
2
3
1
4
1
0.72
1.11
1
0.46
0.47
0.47
1
1.01
1.01
1.01
0.47
0.34
0.35
0.35
0.58
2.14
2.14
2.14
2.14
2.14
2.14
2.15
2.15
2.15
0.87
0.88
0.88
0.67
1.74
0.27
0.27
1.74
1.75
0.27
0.27
0.36
0.36
1.04
1.04
0.71
2.24
2.24
2.7
3.11
3.12
5.59
3.21
3.21
2.86
4.88
5.15
6.05
4.31
5.71
4.47
12.83
15.07
17.77
20.88
24
29.59
32.8
36.01
38.87
43.75
48.9
54.95
59.26
64.97
69.44
Gambar 4.1 Persentase Bobot Rencana Proyek (
bln ke 6
2
3
1.11
1.12
0.59
0.59
0.67
0.68
4
1
bln ke 7
2
3
4
0.59
0.59
0.59
0.59
0.59
1.06
1.06
1.06
1.07
1.07
1
bln ke 8
2
3
4
0.59
0.59
0.87
0.87
0.87
0.87
0.17
0.17
0.17
0.17
0.35
0.35
0.35
0.34
1
bln ke 9
2
3
4
0.36
1.04
1.04
1.04
1.04
1.03
0.43
0.43
0.32
0.17
0.32
0.3
0.71
0.16
0.16
0.16
0.16
0.3
0.3
0.29
0.06
0.06
0.06
0.16
0.7
4.48
4.13
2.69
3.44
3.43
2.14
1.98
1.98
1.98
1.39
1.38
0.47
0.36
0.36
0.35
73.92
78.05
80.74
84.18
87.61
89.75
91.73
93.71
95.69
97.08
98.46
98.93
99.29
99.65
100
(BCWS)
No.
pekerjaan
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
4 Pek. Plafond
5 Pek. Pengecatan & Politur
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
8 Pek. Instalasi Listrik
9 Pek. Lain-lain
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
C. LANTAI 3
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
Prestasi Pekerjaan Di Lapangan
Prestasi Pekerjaan Kumulatif Di Lapangan
Bobot
1.63
22.40
1.21
2.16
3.34
5.03
1.87
1.04
5.89
bln ke 1
2
3
1
0.49
0.57
4
1
1.12
1.12
0.57
19.29
2.63
2.02
3.48
5.32
1.08
1.08
5.23
0.85
7.27
0.86
0.64
1.19
1.39
0.32
0.48
2.12
0.18
100.00
0.49
0.57
0.57
1.12
1.12
0.49
1.06
1.63
2.75
3.87
bln ke 2
2
3
1.12
3.36
bln ke 3
2
3
4
1
4.48
4.48
3.36
0.48
0.73
4
2.24
1.12
0.43
1.08
1
bln ke 4
2
3
4
1
1.01
1.51
bln ke 5
2
3
0.65
0.67
0.75
0.38
0.56
0.56
4
0.75
0.51
0.67
0.5
0.37
0.2
0.42
0.42
0.29
0.96
0.96
0.96
0.96
1.93
0.96
0.1
1.05
1.05
2.9
2.9
6.76
0.79
1.05
0.79
0.22
1.04
0.32
0.41
0.4
0.22
0.22
0.1
0.22
0.73
0.73
2.09
0.42
1.12
3.36
4.86
5.52
4.65
4.2
3.58
2.03
1.71
3.73
3.12
6.46
6.87
10.18
2.95
4.99
8.35
13.21
18.73
23.38
27.58
31.16
33.19
34.9
38.63
41.75
48.21
55.08
65.26
68.21
Gambar 4.2 Asumsi Persentase Bobot Kenyataan Proyek Di Lapangan (B
1
bln ke 6
2
3
0.33
1.67
0.29
0.29
4
1
bln ke 7
2
3
4
1
bln ke 8
2
3
0.59
0.3
0.3
1.18
2.65
0.7
1.57
0.09
0.08
0.42
0.24
0.59
0.08
0.05
4
1.21
0.17
1.06
1.06
1.07
0.52
0.52
0.04
0.04
2.13
0.76
0.73
1.45
0.36
0.34
0.73
0.64
0.06
0.15
0.12
0.24
0.28
0.28
0.55
2.54
0.35
0.28
0.07
0.09
0.52
0.29
0.06
0.09
0.2
0.26
1.06
0.05
3.96
5.66
1.97
1.79
3.03
3.65
1.78
0.67
0.79
2.81
4.62
1.06
72.17
77.83
79.8
81.59
84.62
88.27
90.05
90.72
91.51
94.32
98.94
100
BCWP)
bln ke 1
No.
pekerjaan
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
4 Pek. Plafond
5 Pek. Pengecatan & Politur
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
8 Pek. Instalasi Listrik
9 Pek. Lain-lain
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
C. LANTAI 3
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
Prestasi Pekerjaan Rencana
Prestasi Pekerjaan Kumulatif Rencana
Prestasi Pekerjaan Di Lapangan
Prestasi Pekerjaan Kumulatif Di lapangan
Rencana Pembayaran (Rp)
Rencana Pembayaran Komulatif (Rp)
Bobot
1
2
3
1.63
22.40
1.21
2.16
3.34
5.03
1.87
1.04
5.89
19.29
2.63
2.02
3.48
5.32
1.08
1.08
5.23
0.85
7.27
0.86
0.64
1.19
1.39
0.32
0.48
2.12
0.18
100.00
0.54
0.55
2.78
0.54
1.09
3.87
0.49
0.57
0.57
0.49
1.06
1.63
168.000.000
168.000.000
bln ke 2
4
1
2
bln ke 3
3
4
1
2
3
4
2.24
2.24
2.24
2.24
2.24
2.7
3.11
3.12
5.59
6.11
8.35
10.59
12.83
15.07
17.77
20.88
24
29.59
1.12
1.12
1.12
3.36
4.86
5.52
4.65
4.2
3.58
2.75
3.87
4.99
8.35
13.21
18.73
23.38
27.58
31.16
45.000.000
45.000.000
213.000.000
258.000.000
Gambar 4.3
bln ke 4
1
2
bln ke 5
3
4
1
2
3
4
1
3.21
3.21
2.86
4.88
5.15
6.05
4.31
5.71
4.47
32.8
36
38.86
43.74
48.89
54.95
59.26
64.97
69.44
2.03
1.71
3.73
3.12
6.48
6.87
10.18
2.95
3.96
33.19
34.9
38.63
41.75
48.21
55.08
65.26
68.21
72.17
45.000.000
45.000.000
303.000.000
348.000.000
Grafik "S" Rencana (BCWS) Dan Asumsi Kenyataan (BCWP) Proyek
bln ke 6
2
bln k
bln ke 7
3
4
1
2
3
4
1
2
4.48
4.13
2.69
3.44
3.43
2.14
1.98
1.98
1.98
73.92
78.05
80.74
84.18
87.61
89.75
91.73
93.71
95.69
5.66
1.97
1.79
3.03
3.65
1.78
0.67
0.79
2.81
77.83
79.8
81.59
84.62
88.27
90.05
90.72
91.51
94.32
45.000.000
45.000.000
45.000.000
393.000.000
438.000.000
483.000.000
ke 8
bln ke 9
3
4
1
2
3
4
BCWS
BCWP
1.39
1.38
0.47
0.36
0.36
0.35
97.08
98.46
98.93
99.29
99.65
100
4.62
1.06
98.94
100
45.000.000
32.000.000
528.000.000
560.000.000
1
2
3
4
5
6
0.54
1.09
3.87
6.11
8.35
10.59
0.49
1.06
1.63
2.75
3.87
4.99
7
8
9
10
11
12
13
14
12.83
15.07
17.77
20.88
24
29.59
32.8
36
8.35
13.21
18.73
23.38
27.58
31.16
33.19
34.9
15
16
17
18
19
20
21
22
38.86
43.74
48.89
54.95
59.26
64.97
69.44
73.92
38.63
41.75
48.21
55.08
65.26
68.21
72.17
77.83
23
24
25
26
27
28
29
30
78.05
80.74
84.18
87.61
89.75
91.73
93.71
95.69
79.8
81.59
84.62
88.27
90.05
90.72
91.51
94.32
31
32
33
34
35
36
97.08
98.46
98.93
99.29
99.65
100
98.94
100
No.
pekerjaan
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
4 Pek. Plafond
5 Pek. Pengecatan & Politur
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
8 Pek. Instalasi Listrik
9 Pek. Lain-lain
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
C. LANTAI 3
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
Biaya Kenyataan Proyek (Rp)
Biaya Kenyataan Proyek Komulatif (Rp)
Rencana Pembayaran (Rp)
Rencana Pembayaran Komulatif (Rp)
Bobot
1.63
22.40
1.21
2.16
3.34
5.03
1.87
1.04
5.89
1
2.250.000
2
bln ke 1
3
2.625.000
4
2.625.000
5.350.000
19.29
2.63
2.02
3.48
5.32
1.08
1.08
5.23
0.85
7.27
0.86
0.64
1.19
1.39
0.32
0.48
2.12
0.18
2.250.000
2.625.000
2.625.000
5.350.000
2.250.000
4.875.000
7.500.000
12.850.000
168.000.000
168.000.000
bln ke 2
1
5.350.000
2
5.350.000
bln ke 3
3
16.050.000
4
21.400.000
1.780.000
1
2
21.400.000
16.050.000
2.320.000
3.480.000
2.670.000
2.670.000
3
4
1
10.700.000
5.350.000
2.060.000
5.150.000
3.090.000
980.000
1.960.000
1.960.000
4.500.000
4.500.000
4.500.000
1.780.000
5.350.000
5.350.000
16.050.000
23.180.000
26.390.000
22.200.000
20.020.000
16.960.000
9.550.000
18.200.000
23.550.000
39.600.000
62.780.000
89.170.000
111.370.000
131.390.000
148.350.000
157.900.000
45.000.000
45.000.000
213.000.000
258.000.000
2
bln ke 4
3
4
1
bln ke 5
2
3
3.600.000
3.600.000
4.800.000
7.200.000
2.400.000
3.200.000
4.500.000
9.000.000
4.500.000
bln k
4
1
2
3.200.000
1.600.000
8.000.000
1.400.000
1.400.000
1.400.000
1.930.000
1.930.000
5.790.000
1.027.000
1.027.000
520.000
1.040.000
3.640.000
3.350.000
3.350.000
3.350.000
2.400.000
13.500.000
13.500.000
31.500.000
3.750.000
5.000.000
3.750.000
5.080.000
5.000.000
513.500
1.027.000
1.540.500
5.000.000
5.000.000
10.000.000
6.700.000
320.000
375.000
1.920.000
2.880.000
4.800.000
8.100.000
17.600.000
14.813.500
30.477.000
32.440.500
47.677.000
13.867.000
18.660.000
26.675.000
166.000.000
183.600.000
198.413.500
228.890.500
261.331.000
309.008.000
322.875.000
341.535.000
368.210.000
45.000.000
45.000.000
45.000.000
303.000.000
348.000.000
393.000.000
Gambar 4.6 Asumsi Biaya Kenyataan Proyek Di Lapangan (ACWP)
ke 6
bln ke 7
3
4
1
2
bln ke 8
3
2.800.000
825.000
5.080.000
5.080.000
1.675.000
1.600.000
2.475.000
2.475.000
200.000
200.000
1.400.000
1
1.400.000
2
3
5.600.000
12.600.000
3.300.000
7.425.000
400.000
400.000
1.140.000
10.160.000
3.350.000
400.000
400.000
570.000
1.140.000
1.340.000
1.340.000
1.340.000
2.680.000
262.500
350.000
13.382.500
21.915.000
11.725.000
2.400.000
1.350.000
320.000
4
1.650.000
960.000
750.000
1.375.000
9.425.000
8.440.000
14.335.000
17.125.000
8.465.000
3.140.000
3.710.000
377.635.000
386.075.000
400.410.000
417.535.000
426.000.000
429.140.000
432.850.000
446.232.500 468.147.500
45.000.000
45.000.000
438.000.000
483.000.000
bln ke 9
4
1
2
1
3
4
2.000.000
2.850.000
262.500
5.112.500
473.260.000
45.000.000
32.000.000
528.000.000
560.000.000
2250000
2
3
4
5
6
7
8
9
4875000
7500000
12850000
18200000
23550000
39600000
62780000
89170000
10
11
12
13
14
15
16
17
111370000
131390000
148350000
157900000
166000000
183600000
198413500
228890500
18
19
20
21
22
23
24
25
261331000
309008000
322875000
341535000
368210000
377635000
386075000
400410000
26
27
28
29
30
31
32
417535000
426000000
429140000
432850000
446232500
468147500
473260000
Tabel 3.3 Asumsi Persentase penyelesaian Fisik Dan Pengeluaran Nyata Proyek
bobot
No.
pekerjaan
Minggu 1
Persentase
Pengeluaran
Penyelesaian
Nyata
Fisik
(Rp)
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
1.63
30
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
22.4
0
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
1.21
0
4 Pek. Plafond
2.16
0
5 Pek. Pengecatan & Politur
3.34
0
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
5.03
0
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
1.87
0
8 Pek. Instalasi Listrik
1.04
0
9 Pek. Lain-lain
5.89
0
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
19.29
0
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
2.63
0
3 Pek. Plafond
2.02
0
4 Pek. Pengecatan & Politur
3.48
0
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
5.32
0
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
1.08
0
7 Pek. Instalasi Listrik
1.08
0
8 Pek. Atap
5.23
0
9 Pek. Lain-lain
0.85
0
1 Pek. Pasangan/Plesteran
7.27
0
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
0.86
0
3 Pek. Plafond
0.64
0
4 Pek. Pengecatan & Politur
1.19
0
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
1.39
0
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
0.32
0
7 Pek. Instalasi Listrik
0.48
0
8 Pek. Atap
2.12
0
9 Pek. Lain-lain
0.18
0
C. LANTAI 3
2.250.000
Tiap Minggu
Minggu 2
Minggu 3
Minggu 4
Mingg
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
65
2.625.000
100
2.625.000
100
100
0
0
5
5.350.000
0
0
0
10
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
gu 5
Minggu 6
Minggu 7
Minggu 8
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
100
5.350.000
15
100
5.350.000
30
100
16.050.000
50
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
20
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
21.400.000
1.780.000
Minggu 9
Minggu 10
Persentase
Pengeluaran
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Fisik
(Rp)
Fisik
100
Persentase Pengeluaran
Minggu 11
Pengeluaran
Persentase
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
100
100
70
21.400.000
85
16.050.000
95
40
2.320.000
100
3.480.000
100
0
0
20
0
0
0
0
0
0
50
2.670.000
80
Mingg
Persentase
2.670.000
100
10.700.000
100
100
1.780.000
70
0
0
100
1.780.000
100
980.000
60
0
0
20
0
0
0
0
0
5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4.500.000
10
gu 12
Minggu 13
Minggu 15
Minggu 14
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
100
100
100
5.350.000
100
100
100
5.150.000
100
100
1.960.000
4.500.000
3.090.000
100
100
100
100
0
0
0
15
100
100
100
100
1.960.000
0
3.600.000
30
100
100
0
0
0
0
15
4.500.000
20
4.500.000
30
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
20
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3.600.000
9.000.000
5.000.000
Minggu 16
Minggu 17
Minggu 18
Mingg
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
50
4.800.000
80
7.200.000
90
20
2.400.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
0
35
50
13.500.000
65
13.500.000
100
0
30
3.750.000
70
5.000.000
100
0
0
0
20
0
0
0
0
0
0
0
10
4.500.000
513.500
30
5.000.000
60
0
40
0
1.027.000
60
5.000.000
100
0
0
0
1.540.500
80
10.000.000
100
0
10
0
0
0
0
0
10
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
gu 19
Minggu 20
Minggu 21
Minggu 22
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
40
2.400.000
100
100
100
100
100
100
100
100
5
3.200.000
1.400.000
50
100
3.200.000
10
1.600.000
100
100
1.400.000
15
31.500.000
100
100
100
3.750.000
100
100
100
1.930.000
40
1.027.000
520.000
3.350.000
1.930.000
100
5.790.000
0
0
0
0
20
100
1.027.000
100
30
1.040.000
100
3.640.000
100
100
0
0
0
3.350.000
30
3.350.000
5.080.000
100
100
20
1.400.000
100
0
100
8.000.000
50
6.700.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
20
0
0
15
375.000
100
4.800.000
20
0
1.920.000
50
0
2.880.000
0
320.000
Minggu 23
Minggu 24
Minggu 25
Mingg
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
0
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
5
40
5.080.000
60
5.080.000
100
100
825.000
20
10.160.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
5
55
1.675.000
0
40
1.600.000
100
65
2.400.000
3.350.000
100
100
100
0
0
0
45
0
0
0
0
0
0
0
0
100
100
40
320.000
100
45
750.000
960.000
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
0
gu 26
Minggu 27
Minggu 28
Minggu 29
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
25
2.475.000
2.800.000
30
100
1.400.000
35
100
100
100
100
100
100
100
100
100
35
2.475.000
0
0
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
10
11.725.000
100
100
100
100
100
1.650.000
100
100
1.340.000
40
100
0
20
1.375.000
20
100
200.000
1.350.000
200.000
1.400.000
400.000
30
400.000
100
0
1.340.000
10
570.000
60
1.340.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
Minggu 30
Minggu 31
Minggu 32
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
55
5.600.000
100
100
12.600.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
55
3.300.000
100
100
7.425.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
40
400.000
50
100
400.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
30
1.140.000
50
100
2.680.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
30
262.500
70
2.000.000
1.140.000
100
2.850.000
100
350.000
100
262.500
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Pada proses awal pembangunan suatu gedung, diperlukan perhitungan
anggaran biaya, sehingga dihasilkan perkiraan biaya yang optimal. Biaya total
pembangunan suatu gedung terdiri dari beberapa kelompok biaya atau paket-paket
biaya yang lebih kecil. Jika paket-paket biaya ini diuraikan lebih lanjut, maka
akan diperoleh komponen biaya yang terkecil, yaitu : biaya material/bahan, biaya
tenaga kerja, biaya peralatan, dan biaya lainnya.
Sebelum pembangunan suatu proyek dilaksanakan, kontraktor harus
merencanakan biaya yang akan dikeluarkan untuk komponen-komponen biaya
tersebut. Kontraktor membuat perkiraan terhadap arus kas-nya yang terdiri dari
cash in dan cash out. Cash in kontraktor didapat dari penagihan termin
pembayaran. Sedangkan cash out nya berupa pengeluaran biaya untuk
material/bahan, upah, peralatan, dan lainnya. Dengan membuat perkiraan arus kas
ini, kontraktor dapat merencanakan dan mengatur keuangannya sepanjang proyek.
1.2 Tujuan Penulisan
Tujuan dari penulisan Tugas Akhir ini untuk mengevaluasi rencana dan
kenyataan arus kas kontraktor sepanjang proyek dengan sistem termin
pembayaran bulanan.
1.3 Ruang Lingkup Pembahasan
Dalam Tugas Akhir ini akan digunakan batasan-batasan sebagai berikut :
•
Data yang digunakan adalah data proyek pembangunan Ruko di Jl.
Belakang Pasar No. 44, Bandung.
•
Kontrak yang digunakan adalah kontrak lump sum dengan sistem
pembayaran termin bulanan.
•
Diasumsikan besarnya rencana anggaran proyek aktual sebesar 80%
anggaran proyek.
•
Cash out pengeluaran proyek dianggap dibayar pada akhir minggu prestasi
pekerjaan tercapai.
•
Data- data persentase penyelesaian fisik di lapangan dan biaya
pengeluaran proyek actual di lapangan merupakan asumsi.
1.4 Sistematika Pembahasan
Adapun sistematika dari penulisan Tugas Akhir ini adalah sebagai berikut:
Bab 1 Pendahuluan
Menjelaskan tentang latar belakang yang mendasari penyusunan Tugas
Akhir ini, tujuan penulisan, ruang lingkup pembahasan dan sistematika
penulisan.
Bab 2 Tinjauan Pustaka
Berisi tentang teori-teori yang dianggap menunjang dalam pembahasan,
antara lain: dokumen kontrak, bagan balok, arus kas, termin pembayaran
bulanan.
Bab 3 Studi Kasus
Berupa kumpulan data-data yang membahas tentang dokumen kontrak
yang memuat ketentuan pembayaran dengan sistem termin bulanan.
Bab 4 Analisis Data
Bab ini berisi tentang rencana progres kerja, perencanaan biaya yang
dikeluarkan tiap satuan waktu, penagihan termin pembayaran dan arus kas
yang terdiri dari cash in dan cash out.
Bab 5 Kesimpulan dan Saran
Merupakan bab terakhir yang berisikan kesimpulan dan saran terhadap
analisa yang telah dilakukan.
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
Berdasarkan hasil analisa, maka pada bab terakhir ini akan ditarik
kesimpulan sebagai berikut :
1. Rencana pelaksanaan proyek selama 36 minggu, kenyataannya di lapangan
proyek selesai dalam waktu 32 minggu. Ini berarti proyek selesai 4 minggu
lebih cepat dari rencana.
2. Net Cash rencana terbesar terdapat pada minggu ke-1, yaitu sebesar Rp
165.580.800,00. Dan Net Cash rencana terkecil terdapat pada minggu ke-25,
yaitu sebesar Rp 15.873.600,00.
3. Net Cash kenyataan proyek terbesar terdapat pada minggu ke-6, yaitu sebesar
Rp 189.450.000,00. Dan Net Cash kenyataan terkecil terdapat pada minggu
ke-25, yaitu sebesar – Rp 7.410.000,00
4. Dari gambar Cash Flow
rencana terlihat bahwa Net Cash dari minggu
pertama sampai dengan minggu ke-36 bernilai positif. Ini berarti kontraktor
tidak perlu mengeluarkan modal sendiri untuk pelaksanaan proyek.
5. Dari gambar Cash Flow kenyataan proyek terlihat bahwa minggu ke-25
bernilai negatif. Ini berarti kontraktor harus menyediakan modal waktu
pelaksanaan proyek tersebut.
6. Berdasarkan asumsi penyelesaian fisik di lapangan dan biaya pelaksanaaan
proyek, maka keuntungan semula yang kontraktor rencanakan sebesar Rp
112.000.000,00 (20% dari anggaran) berubah menjadi Rp 86.740.000,00
(15.49% dari anggaran).
5.2 Saran
1. Surat perjanjian kontrak harus lebih jelas dan rinci. Sebaiknya perjanjian
kontrak memuat tentang aturan pembayaran yang berkaitan dengan kemajuan
pekerjaan di lapangan, agar kedua belah pihak tidak dirugikan.
2. Kontraktor dapat melakukan penundaan pembayaran material proyek agar
kontraktor tidak perlu mengeluarkan modal untuk Net Cash yang negatif.
DAFTAR PUSTAKA
1. Adianto, Yohanes L. D. (2004), Modul Pelatihan Manajemen Proyek,
Universitas Katolik Parahyangan, Bandung.
2. Dipohusodo, Istimawan (1996), Manajemen Proyek & Konstruksi,
Penerbit Kanisius, Yogyakarta.
3. Soeharto, Iman (1997), Manajemen Proyek : Dari Konseptual Sampai
Operasional, Penerbit Erlangga, Jakarta.
4. Tanubrata, Maksum, Diktat Kuliah Manajemen Konstruksi, Universitas
Kristen Maranatha, Bandung.
56
ANGSURAN PEMBAYARAN BULANAN
Ivonne
NRP : 0021048
Pembimbing : Yohanes Lim Dwi Adianto, Ir., MT.
FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL
UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA
BANDUNG
ABSTRAK
Dalam penyelenggaran suatu proyek, kontraktor harus mengetahui kondisi
keuangannya selama proyek berjalan. Untuk maksud tersebut maka penjajakan
arus kas diperlukan untuk menentukan apakah dana yang diperlukan tersedia atau
tidak. Arus kas terdiri dari cash in dan cash out. Cash in kontraktor di dapat dari
penagihan termin pembayaran. Sedangkan cash out nya berupa pengeluaran biaya
untuk meterial/bahan, upah, peralatan, dan lainnya. Adapun tujuan dari penulisan
Tugas Akhir ini untuk mengevaluasi arus kas kontraktor sepanjang proyek dengan
sistem termin pembayaran bulanan.
Dalam Tugas Akhir ini, dibahas arus kas kontraktor sepanjang waktu
pelaksanaan proyek baik rencana maupun asumsi kenyataan. Proyek ruko yang
berlokasi di Jalan Belakang Pasar No. 44, Bandung ini bernilai Rp.
560.000.000,00 dengan sistem lump sum. Jangka waktu pelaksanaan proyek
selama 36 minggu. Pembayaran dari pemilik kepada kontraktor di lakukan secara
bulanan.
Dari hasil evaluasi dengan sistem termin bulanan ini diperoleh Net Cash
rencana yang positif dari minggu pertama sampai minggu terakhir. Sedangkan
kenyataannya terdapat Net Cash yang negatif pada minggu ke-25. Persentase
pekerjaan di lapangan mencapai 100% pada minggu ke-32, ini ini berarti
pekerjaan lebih cepat 4 minggu dari rencana. Keuntungan rencana kontraktor
yang semula Rp 112.000.000 (20% dari anggaran), pada kenyataannya menjadi
Rp 86.740.000,00 (15.49% dari anggaran).
Untuk mengatasi net cash yang negatif pada minggu ke-25, Kontraktor
dapat melakukan penundaan pembayaran material proyek. Dengan melakukan
penundaan pembayaran tersebut maka kontraktor tidak perlu mengeluarkan modal
sendiri selama pelaksanaan proyek.
iii
DAFTAR ISI
Halaman
SURAT KETERANGAN TUGAS AKHIR ………………………………….. i
SURAT KETERANGAN SELESAI TUGAS AKHIR ………………….…… ii
ABSTRAK ……………………………………………………………………. iii
PRAKATA ……………………………………………………………………... iv
DAFTAR ISI ……………………………………………………………….…... vi
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN ……………………………………... ix
DAFTAR GAMBAR …………………………………………………………… x
DAFTAR TABEL ………………………………………………………….….. xi
DAFTAR LAMPIRAN ……………………………………………………….. xii
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1
Latar Belakang Masalah …………………………………………… 1
1.2
Tujuan Penulisan …………….………………………...……….….. 2
1.3
Ruang Lingkup Pembahasan …………………………………..…... 2
1.4
Sistematika Pembahasan …………………………………………... 3
BAB 2 TINJAUAN PUSTAKA
2.1
Kontrak Konstruksi ……………………………………………….. 4
2.1.1 Kontrak Dengan Harga Tetap …..………………….….…... 5
2.1.2 Kontrak Dengan Harga Tidak Tetap……………………….. 7
2.2
Indikator-Indikator ACWP, BCWP, dan BCWS………………….. 9
2.3
Bagan Balok …….……………………………………………….… 9
2.3.1 Keunggulan Bagan Balok ………………………………... 10
vi
2.3.2 Kelemahan Bagan Balok …………………………………. 10
2.4
Grafik “S” …. ………………………………………………….…. 12
2.5
Komponen Biaya Proyek .. ………………………………………. 14
2.5.1 Modal Tetap ……………………………………………… 14
2.5.2 Modal Kerja ……………………………………………… 16
2.6
Sumber Dana Proyek ………………………………….……….…. 17
2.7
Pembayaran ……………………..………………………………... 18
2.7.1 Dasar Perhitungan Pembayaran ………………………….. 19
2.7.2 Cara Pembayaran Kepada Kontraktor ……………………. 22
2.8
Arus Kas (Cash Flow) ……...………………………………….…. 25
2.8.1 Tujuan Arus Kas (Cash Flow) …………………………… 24
2.8.2
Komponen Arus Kas (Cash Flow) ……………………… 25
2.8.3 Pembuatan Cash Flow …………………………………… 25
BAB 3 STUDI KASUS
3.1
Data Umum Proyek …...………………………………………….. 27
3.2
Data Teknis Proyek ………………………………………………. 28
3.3
Anggaran Biaya …………………………………………………... 28
3.4
Cara Pembayaran ………………………………………………… 29
3.5
Bagan Balok Rencana Pelaksanaan Proyek ……………………... 30
3.6
Persentase Penyelesaian Fisik (BCWP) dan Pengeluaran
Nyata Proyek (ACWP) Di Lapangan ……………………………. 32
BAB 4 ANALISIS DATA
4.1
Perhitungan Persentase Bobot Rencana Proyek ..…….. ……….. 34
4.2
Perhitungan Persentase Bobot Kenyataan Proyek
vii
Di Lapangan ……………………………………………………… 35
4.3
Grafik “S” Rencana (BCWS) dan Kenyataan (BCWP) Proyek …. 38
4.4
Grafik Besar Angsuran Bulanan …………………………………. 40
4.5
Rencana Biaya Pengeluaran Proyek Tiap Minggu ………………. 42
4.6
Rencana Biaya Pengeluaran Proyek Aktual Tiap Minggu ………. 43
4.7
Rencana Arus Dana Proyek ……………………………………... 44
4.8
Asumsi Biaya Kenyataan Proyek Di Lapangan (ACWP) ………. 47
4.9
Asumsi Kenyataan Arus Dana Proyek ………………………….. 49
4.10 Perbandingan Cash Flow Rencana Dan Kenyataan Proyek …….. 52
BAB 5 KESIMPULAN DAN SARAN
5.1
Kesimpulan ………………………………………………………. 54
5.2
Saran ……………………………………………………………… 55
DAFTAR PUSTAKA …………………………………………………………. 56
LAMPIRAN
viii
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel 2.1
Perkiraan Waktu Yang Diperlukan
Masing-masing Elemen Pekerjaan …………………………
11
Tabel 3.1
Anggaran Biaya Pekerjaan Tiap Lantai …………………….
28
Tabel 3.2
Cara Pembayaran Angsuran Kepada Kontraktor ……………
30
Tabel 3.3
Asumsi Persentase Penyelesaian Fisik Dan
Pengeluaran Nyata Proyek Tiap Minggu ……………………
33
Tabel 4.1
Biaya Pengeluaran Proyek Tiap Minggu ……………………
42
Tabel 4.2
Biaya Pelaksanaan Proyek Aktual Tiap Minggu ……………
43
Tabel 4.3
Rencana Arus Dana Proyek …………………………………
44
Tabel 4.4
Asumsi Kenyataan Arus Dana Proyek …………………….. .
49
xi
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar 2.1
Contoh Penyajian Perencanaan Proyek
Dengan Metode Bagan Balok ………………………………
11
Gambar 2.2
Grafik “S” …………………………………………………..
13
Gambar 2.3
Klasifikasi Perkiraan Biaya Proyek ………………………..
17
Gambar 2.4
Cash Flow Out dan Cash Flow In ………………………….
26
Gambar 3.1
Bagan Balok Jadwal Proyek (BCWS) ………………………
31
Gambar 4.1
Persentase Bobot Rencana Proyek ………………………….
36
Gambar 4.2
Asumsi Persentase Bobot Kenyataan Proyek Di Lapangan ..
37
Gambar 4.3
Grafik “S” Rencana (BCWS) Dan Asumsi
Kenyataan (BCWP) Proyek …………………………………
39
Gambar 4.4
Grafik Angsuran Bulanan ……………………………………
41
Gambar 4.5
Cash Flow Rencana Proyek …………………………………
46
Gambar 4.6
Asumsi Biaya Kenyataan Proyek Di Lapangan (ACWP) …..
48
Gambar 4.7
Cash Flow Kenyataan Proyek ………………………………
51
Gambar 4.8
Perbandingan Cash Flow Rencana Dan
Kenyataan Proyek …………………………………………..
x
53
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Lampiran 1
Surat Perjanjian Kontrak ………………………………………. 57
Lampiran 2
Rencana Anggaran Proyek …………………………………….. 60
xii
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
+
= positif
-
= negatif
%
= persen
A
= angsuran yang diterima
ACWP = Actual Cost Of Works Performed
BCWP = Budgeted Cost Of Works Performed
BCWS = Budgeted Cost Of Works Scheduled
J
= jaminan
P
= prestasi pekerjaan
Rp.
= rupiah
X
= uang muka
ix
UNIVERSITAS KRISTEN MARANATHA
FAKULTAS TEKNIK JURUSAN TEKNIK SIPIL
BANDUNG
SEMINAR ISI TUGAS AKHIR
Bidang
: Manajemen Rekayasa Konstruksi
Judul
: EVALUASI
ARUS
KAS
KONTRAKTOR
DENGAN
SISTEM TERMIN PEMBAYARAN BULANAN
Nama
: Ivonne
NRP
: 0021048
Pembimbing : Yohanes Lim Dwi Adianto, Ir., MT.
Penguji
: 1. Maksum Tanubrata, Ir., MT.
2. V. Hartanto, Ir., M.Sc.
3. Herianto S. Wibowo, Ir., MT.
Hari/Tanggal : Rabu / 9 Juni 2004
Waktu
:
: s/d selesai
Tempat
: Ruang Sidang Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil
Bandung,
2004
Menyetujui,
Rini Rusandi, Ir.
Koor. Tugas Akhir
Yohanes Lim Dwi Adianto, Ir., MT
Pembimbing Tugas Akhir
180000000
160000000
120000000
100000000
80000000
60000000
40000000
20000000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Net Cash (Rp.)
140000000
Minggu ke
Gambar 4.5 Cash Flow Rencana Proyek
200000000
Net Cash (Rp.)
150000000
100000000
50000000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36
-50000000
Minggu ke
Gambar 4.7 Cash Flow Kenyataan Proyek
200000000
Net Cash (Rp.)
150000000
100000000
rencana
Series3
50000000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
-50000000
Minggu ke
Gambar 4.8 Perbandingan Cash Flow Rencana Dan Kenyataan Proyek
29
30
31
32
33
34
35
36
160000000
140000000
120000000
100000000
80000000
60000000
40000000
20000000
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
Angsuran Pembayaran (Rp)
180000000
Minggu ke
Gambar 4.4 Grafik Angsuran Bulanan
No.
pekerjaan
bln ke 1
bln ke 2
bln ke 3
bln ke 4
bln ke 5
bln ke 6
bln ke 7
bln ke 8
bln ke 9
1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
4 Pek. Plafond
5 Pek. Pengecatan & Politur
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
8 Pek. Instalasi Listrik
9 Pek. Lain-lain
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
C. LANTAI 3
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
Gambar 3.1 Bagan Balok Jadwal Proyek (BCWS)
No.
pekerjaan
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
4 Pek. Plafond
5 Pek. Pengecatan & Politur
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
8 Pek. Instalasi Listrik
9 Pek. Lain-lain
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
C. LANTAI 3
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
Prestasi Pekerjaan Rencana
Prestasi Pekerjaan Kumulatif Rencana
Bobot
1.63
22.40
1.21
2.16
3.34
5.03
1.87
1.04
5.89
1
0.54
bln ke 1
2
3
0.55
4
1
2.24
2.24
2.24
bln
2
0.54
2.24
19.29
2.63
2.02
3.48
5.32
1.08
1.08
5.23
0.85
7.27
0.86
0.64
1.19
1.39
0.32
0.48
2.12
0.18
100.00
0.54
0.55
2.78
2.24
2.24
2.24
0.54
1.09
3.87
6.11
8.35
10.59
ke 2
3
2.24
4
2.24
1
2.24
bln ke 3
2
3
4
2.24
2.24
2.24
0.4
0.41
0.4
1
bln ke 4
2
3
0.72
0.72
4
bln ke 5
2
3
1
4
1
0.72
1.11
1
0.46
0.47
0.47
1
1.01
1.01
1.01
0.47
0.34
0.35
0.35
0.58
2.14
2.14
2.14
2.14
2.14
2.14
2.15
2.15
2.15
0.87
0.88
0.88
0.67
1.74
0.27
0.27
1.74
1.75
0.27
0.27
0.36
0.36
1.04
1.04
0.71
2.24
2.24
2.7
3.11
3.12
5.59
3.21
3.21
2.86
4.88
5.15
6.05
4.31
5.71
4.47
12.83
15.07
17.77
20.88
24
29.59
32.8
36.01
38.87
43.75
48.9
54.95
59.26
64.97
69.44
Gambar 4.1 Persentase Bobot Rencana Proyek (
bln ke 6
2
3
1.11
1.12
0.59
0.59
0.67
0.68
4
1
bln ke 7
2
3
4
0.59
0.59
0.59
0.59
0.59
1.06
1.06
1.06
1.07
1.07
1
bln ke 8
2
3
4
0.59
0.59
0.87
0.87
0.87
0.87
0.17
0.17
0.17
0.17
0.35
0.35
0.35
0.34
1
bln ke 9
2
3
4
0.36
1.04
1.04
1.04
1.04
1.03
0.43
0.43
0.32
0.17
0.32
0.3
0.71
0.16
0.16
0.16
0.16
0.3
0.3
0.29
0.06
0.06
0.06
0.16
0.7
4.48
4.13
2.69
3.44
3.43
2.14
1.98
1.98
1.98
1.39
1.38
0.47
0.36
0.36
0.35
73.92
78.05
80.74
84.18
87.61
89.75
91.73
93.71
95.69
97.08
98.46
98.93
99.29
99.65
100
(BCWS)
No.
pekerjaan
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
4 Pek. Plafond
5 Pek. Pengecatan & Politur
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
8 Pek. Instalasi Listrik
9 Pek. Lain-lain
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
C. LANTAI 3
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
Prestasi Pekerjaan Di Lapangan
Prestasi Pekerjaan Kumulatif Di Lapangan
Bobot
1.63
22.40
1.21
2.16
3.34
5.03
1.87
1.04
5.89
bln ke 1
2
3
1
0.49
0.57
4
1
1.12
1.12
0.57
19.29
2.63
2.02
3.48
5.32
1.08
1.08
5.23
0.85
7.27
0.86
0.64
1.19
1.39
0.32
0.48
2.12
0.18
100.00
0.49
0.57
0.57
1.12
1.12
0.49
1.06
1.63
2.75
3.87
bln ke 2
2
3
1.12
3.36
bln ke 3
2
3
4
1
4.48
4.48
3.36
0.48
0.73
4
2.24
1.12
0.43
1.08
1
bln ke 4
2
3
4
1
1.01
1.51
bln ke 5
2
3
0.65
0.67
0.75
0.38
0.56
0.56
4
0.75
0.51
0.67
0.5
0.37
0.2
0.42
0.42
0.29
0.96
0.96
0.96
0.96
1.93
0.96
0.1
1.05
1.05
2.9
2.9
6.76
0.79
1.05
0.79
0.22
1.04
0.32
0.41
0.4
0.22
0.22
0.1
0.22
0.73
0.73
2.09
0.42
1.12
3.36
4.86
5.52
4.65
4.2
3.58
2.03
1.71
3.73
3.12
6.46
6.87
10.18
2.95
4.99
8.35
13.21
18.73
23.38
27.58
31.16
33.19
34.9
38.63
41.75
48.21
55.08
65.26
68.21
Gambar 4.2 Asumsi Persentase Bobot Kenyataan Proyek Di Lapangan (B
1
bln ke 6
2
3
0.33
1.67
0.29
0.29
4
1
bln ke 7
2
3
4
1
bln ke 8
2
3
0.59
0.3
0.3
1.18
2.65
0.7
1.57
0.09
0.08
0.42
0.24
0.59
0.08
0.05
4
1.21
0.17
1.06
1.06
1.07
0.52
0.52
0.04
0.04
2.13
0.76
0.73
1.45
0.36
0.34
0.73
0.64
0.06
0.15
0.12
0.24
0.28
0.28
0.55
2.54
0.35
0.28
0.07
0.09
0.52
0.29
0.06
0.09
0.2
0.26
1.06
0.05
3.96
5.66
1.97
1.79
3.03
3.65
1.78
0.67
0.79
2.81
4.62
1.06
72.17
77.83
79.8
81.59
84.62
88.27
90.05
90.72
91.51
94.32
98.94
100
BCWP)
bln ke 1
No.
pekerjaan
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
4 Pek. Plafond
5 Pek. Pengecatan & Politur
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
8 Pek. Instalasi Listrik
9 Pek. Lain-lain
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
C. LANTAI 3
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
Prestasi Pekerjaan Rencana
Prestasi Pekerjaan Kumulatif Rencana
Prestasi Pekerjaan Di Lapangan
Prestasi Pekerjaan Kumulatif Di lapangan
Rencana Pembayaran (Rp)
Rencana Pembayaran Komulatif (Rp)
Bobot
1
2
3
1.63
22.40
1.21
2.16
3.34
5.03
1.87
1.04
5.89
19.29
2.63
2.02
3.48
5.32
1.08
1.08
5.23
0.85
7.27
0.86
0.64
1.19
1.39
0.32
0.48
2.12
0.18
100.00
0.54
0.55
2.78
0.54
1.09
3.87
0.49
0.57
0.57
0.49
1.06
1.63
168.000.000
168.000.000
bln ke 2
4
1
2
bln ke 3
3
4
1
2
3
4
2.24
2.24
2.24
2.24
2.24
2.7
3.11
3.12
5.59
6.11
8.35
10.59
12.83
15.07
17.77
20.88
24
29.59
1.12
1.12
1.12
3.36
4.86
5.52
4.65
4.2
3.58
2.75
3.87
4.99
8.35
13.21
18.73
23.38
27.58
31.16
45.000.000
45.000.000
213.000.000
258.000.000
Gambar 4.3
bln ke 4
1
2
bln ke 5
3
4
1
2
3
4
1
3.21
3.21
2.86
4.88
5.15
6.05
4.31
5.71
4.47
32.8
36
38.86
43.74
48.89
54.95
59.26
64.97
69.44
2.03
1.71
3.73
3.12
6.48
6.87
10.18
2.95
3.96
33.19
34.9
38.63
41.75
48.21
55.08
65.26
68.21
72.17
45.000.000
45.000.000
303.000.000
348.000.000
Grafik "S" Rencana (BCWS) Dan Asumsi Kenyataan (BCWP) Proyek
bln ke 6
2
bln k
bln ke 7
3
4
1
2
3
4
1
2
4.48
4.13
2.69
3.44
3.43
2.14
1.98
1.98
1.98
73.92
78.05
80.74
84.18
87.61
89.75
91.73
93.71
95.69
5.66
1.97
1.79
3.03
3.65
1.78
0.67
0.79
2.81
77.83
79.8
81.59
84.62
88.27
90.05
90.72
91.51
94.32
45.000.000
45.000.000
45.000.000
393.000.000
438.000.000
483.000.000
ke 8
bln ke 9
3
4
1
2
3
4
BCWS
BCWP
1.39
1.38
0.47
0.36
0.36
0.35
97.08
98.46
98.93
99.29
99.65
100
4.62
1.06
98.94
100
45.000.000
32.000.000
528.000.000
560.000.000
1
2
3
4
5
6
0.54
1.09
3.87
6.11
8.35
10.59
0.49
1.06
1.63
2.75
3.87
4.99
7
8
9
10
11
12
13
14
12.83
15.07
17.77
20.88
24
29.59
32.8
36
8.35
13.21
18.73
23.38
27.58
31.16
33.19
34.9
15
16
17
18
19
20
21
22
38.86
43.74
48.89
54.95
59.26
64.97
69.44
73.92
38.63
41.75
48.21
55.08
65.26
68.21
72.17
77.83
23
24
25
26
27
28
29
30
78.05
80.74
84.18
87.61
89.75
91.73
93.71
95.69
79.8
81.59
84.62
88.27
90.05
90.72
91.51
94.32
31
32
33
34
35
36
97.08
98.46
98.93
99.29
99.65
100
98.94
100
No.
pekerjaan
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
4 Pek. Plafond
5 Pek. Pengecatan & Politur
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
8 Pek. Instalasi Listrik
9 Pek. Lain-lain
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
C. LANTAI 3
1 Pek. Pasangan/Plesteran
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
3 Pek. Plafond
4 Pek. Pengecatan & Politur
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
7 Pek. Instalasi Listrik
8 Pek. Atap
9 Pek. Lain-lain
Biaya Kenyataan Proyek (Rp)
Biaya Kenyataan Proyek Komulatif (Rp)
Rencana Pembayaran (Rp)
Rencana Pembayaran Komulatif (Rp)
Bobot
1.63
22.40
1.21
2.16
3.34
5.03
1.87
1.04
5.89
1
2.250.000
2
bln ke 1
3
2.625.000
4
2.625.000
5.350.000
19.29
2.63
2.02
3.48
5.32
1.08
1.08
5.23
0.85
7.27
0.86
0.64
1.19
1.39
0.32
0.48
2.12
0.18
2.250.000
2.625.000
2.625.000
5.350.000
2.250.000
4.875.000
7.500.000
12.850.000
168.000.000
168.000.000
bln ke 2
1
5.350.000
2
5.350.000
bln ke 3
3
16.050.000
4
21.400.000
1.780.000
1
2
21.400.000
16.050.000
2.320.000
3.480.000
2.670.000
2.670.000
3
4
1
10.700.000
5.350.000
2.060.000
5.150.000
3.090.000
980.000
1.960.000
1.960.000
4.500.000
4.500.000
4.500.000
1.780.000
5.350.000
5.350.000
16.050.000
23.180.000
26.390.000
22.200.000
20.020.000
16.960.000
9.550.000
18.200.000
23.550.000
39.600.000
62.780.000
89.170.000
111.370.000
131.390.000
148.350.000
157.900.000
45.000.000
45.000.000
213.000.000
258.000.000
2
bln ke 4
3
4
1
bln ke 5
2
3
3.600.000
3.600.000
4.800.000
7.200.000
2.400.000
3.200.000
4.500.000
9.000.000
4.500.000
bln k
4
1
2
3.200.000
1.600.000
8.000.000
1.400.000
1.400.000
1.400.000
1.930.000
1.930.000
5.790.000
1.027.000
1.027.000
520.000
1.040.000
3.640.000
3.350.000
3.350.000
3.350.000
2.400.000
13.500.000
13.500.000
31.500.000
3.750.000
5.000.000
3.750.000
5.080.000
5.000.000
513.500
1.027.000
1.540.500
5.000.000
5.000.000
10.000.000
6.700.000
320.000
375.000
1.920.000
2.880.000
4.800.000
8.100.000
17.600.000
14.813.500
30.477.000
32.440.500
47.677.000
13.867.000
18.660.000
26.675.000
166.000.000
183.600.000
198.413.500
228.890.500
261.331.000
309.008.000
322.875.000
341.535.000
368.210.000
45.000.000
45.000.000
45.000.000
303.000.000
348.000.000
393.000.000
Gambar 4.6 Asumsi Biaya Kenyataan Proyek Di Lapangan (ACWP)
ke 6
bln ke 7
3
4
1
2
bln ke 8
3
2.800.000
825.000
5.080.000
5.080.000
1.675.000
1.600.000
2.475.000
2.475.000
200.000
200.000
1.400.000
1
1.400.000
2
3
5.600.000
12.600.000
3.300.000
7.425.000
400.000
400.000
1.140.000
10.160.000
3.350.000
400.000
400.000
570.000
1.140.000
1.340.000
1.340.000
1.340.000
2.680.000
262.500
350.000
13.382.500
21.915.000
11.725.000
2.400.000
1.350.000
320.000
4
1.650.000
960.000
750.000
1.375.000
9.425.000
8.440.000
14.335.000
17.125.000
8.465.000
3.140.000
3.710.000
377.635.000
386.075.000
400.410.000
417.535.000
426.000.000
429.140.000
432.850.000
446.232.500 468.147.500
45.000.000
45.000.000
438.000.000
483.000.000
bln ke 9
4
1
2
1
3
4
2.000.000
2.850.000
262.500
5.112.500
473.260.000
45.000.000
32.000.000
528.000.000
560.000.000
2250000
2
3
4
5
6
7
8
9
4875000
7500000
12850000
18200000
23550000
39600000
62780000
89170000
10
11
12
13
14
15
16
17
111370000
131390000
148350000
157900000
166000000
183600000
198413500
228890500
18
19
20
21
22
23
24
25
261331000
309008000
322875000
341535000
368210000
377635000
386075000
400410000
26
27
28
29
30
31
32
417535000
426000000
429140000
432850000
446232500
468147500
473260000
Tabel 3.3 Asumsi Persentase penyelesaian Fisik Dan Pengeluaran Nyata Proyek
bobot
No.
pekerjaan
Minggu 1
Persentase
Pengeluaran
Penyelesaian
Nyata
Fisik
(Rp)
A. LANTAI 1
1 Pek. Persiapan
1.63
30
2 Pek. Galian/Pasangan/Plesteran
22.4
0
3 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
1.21
0
4 Pek. Plafond
2.16
0
5 Pek. Pengecatan & Politur
3.34
0
6 Pek. Penutup Lantai & Dinding
5.03
0
7 Pek. Instalasi Air & Saniter
1.87
0
8 Pek. Instalasi Listrik
1.04
0
9 Pek. Lain-lain
5.89
0
B. LANTAI 2
1 Pek. Pasangan/Plesteran
19.29
0
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
2.63
0
3 Pek. Plafond
2.02
0
4 Pek. Pengecatan & Politur
3.48
0
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
5.32
0
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
1.08
0
7 Pek. Instalasi Listrik
1.08
0
8 Pek. Atap
5.23
0
9 Pek. Lain-lain
0.85
0
1 Pek. Pasangan/Plesteran
7.27
0
2 Pek. Kusen/Pintu/Jendela/Kunci/Kaca
0.86
0
3 Pek. Plafond
0.64
0
4 Pek. Pengecatan & Politur
1.19
0
5 Pek. Penutup Lantai & Dinding
1.39
0
6 Pek. Instalasi Air & Saniter
0.32
0
7 Pek. Instalasi Listrik
0.48
0
8 Pek. Atap
2.12
0
9 Pek. Lain-lain
0.18
0
C. LANTAI 3
2.250.000
Tiap Minggu
Minggu 2
Minggu 3
Minggu 4
Mingg
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
65
2.625.000
100
2.625.000
100
100
0
0
5
5.350.000
0
0
0
10
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
gu 5
Minggu 6
Minggu 7
Minggu 8
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
100
5.350.000
15
100
5.350.000
30
100
16.050.000
50
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
20
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
21.400.000
1.780.000
Minggu 9
Minggu 10
Persentase
Pengeluaran
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Fisik
(Rp)
Fisik
100
Persentase Pengeluaran
Minggu 11
Pengeluaran
Persentase
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
100
100
70
21.400.000
85
16.050.000
95
40
2.320.000
100
3.480.000
100
0
0
20
0
0
0
0
0
0
50
2.670.000
80
Mingg
Persentase
2.670.000
100
10.700.000
100
100
1.780.000
70
0
0
100
1.780.000
100
980.000
60
0
0
20
0
0
0
0
0
5
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
4.500.000
10
gu 12
Minggu 13
Minggu 15
Minggu 14
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
100
100
100
5.350.000
100
100
100
5.150.000
100
100
1.960.000
4.500.000
3.090.000
100
100
100
100
0
0
0
15
100
100
100
100
1.960.000
0
3.600.000
30
100
100
0
0
0
0
15
4.500.000
20
4.500.000
30
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
20
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
3.600.000
9.000.000
5.000.000
Minggu 16
Minggu 17
Minggu 18
Mingg
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
50
4.800.000
80
7.200.000
90
20
2.400.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
0
35
50
13.500.000
65
13.500.000
100
0
30
3.750.000
70
5.000.000
100
0
0
0
20
0
0
0
0
0
0
0
10
4.500.000
513.500
30
5.000.000
60
0
40
0
1.027.000
60
5.000.000
100
0
0
0
1.540.500
80
10.000.000
100
0
10
0
0
0
0
0
10
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
gu 19
Minggu 20
Minggu 21
Minggu 22
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
40
2.400.000
100
100
100
100
100
100
100
100
5
3.200.000
1.400.000
50
100
3.200.000
10
1.600.000
100
100
1.400.000
15
31.500.000
100
100
100
3.750.000
100
100
100
1.930.000
40
1.027.000
520.000
3.350.000
1.930.000
100
5.790.000
0
0
0
0
20
100
1.027.000
100
30
1.040.000
100
3.640.000
100
100
0
0
0
3.350.000
30
3.350.000
5.080.000
100
100
20
1.400.000
100
0
100
8.000.000
50
6.700.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
20
0
0
15
375.000
100
4.800.000
20
0
1.920.000
50
0
2.880.000
0
320.000
Minggu 23
Minggu 24
Minggu 25
Mingg
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
0
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
5
40
5.080.000
60
5.080.000
100
100
825.000
20
10.160.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
5
55
1.675.000
0
40
1.600.000
100
65
2.400.000
3.350.000
100
100
100
0
0
0
45
0
0
0
0
0
0
0
0
100
100
40
320.000
100
45
750.000
960.000
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
0
gu 26
Minggu 27
Minggu 28
Minggu 29
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
25
2.475.000
2.800.000
30
100
1.400.000
35
100
100
100
100
100
100
100
100
100
35
2.475.000
0
0
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
10
11.725.000
100
100
100
100
100
1.650.000
100
100
1.340.000
40
100
0
20
1.375.000
20
100
200.000
1.350.000
200.000
1.400.000
400.000
30
400.000
100
0
1.340.000
10
570.000
60
1.340.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
0
0
0
Minggu 30
Minggu 31
Minggu 32
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Persentase
Pengeluaran
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Penyelesaian
Nyata
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
Fisik
(Rp)
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
55
5.600.000
100
100
12.600.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
55
3.300.000
100
100
7.425.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
40
400.000
50
100
400.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
30
1.140.000
50
100
2.680.000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
30
262.500
70
2.000.000
1.140.000
100
2.850.000
100
350.000
100
262.500
BAB 1
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang Masalah
Pada proses awal pembangunan suatu gedung, diperlukan perhitungan
anggaran biaya, sehingga dihasilkan perkiraan biaya yang optimal. Biaya total
pembangunan suatu gedung terdiri dari beberapa kelompok biaya atau paket-paket
biaya yang lebih kecil. Jika paket-paket biaya ini diuraikan lebih lanjut, maka
akan diperoleh komponen biaya yang terkecil, yaitu : biaya material/bahan, biaya
tenaga kerja, biaya peralatan, dan biaya lainnya.
Sebelum pembangunan suatu proyek dilaksanakan, kontraktor harus
merencanakan biaya yang akan dikeluarkan untuk komponen-komponen biaya
tersebut. Kontraktor membuat perkiraan terhadap arus kas-nya yang terdiri dari
cash in dan cash out. Cash in kontraktor didapat dari penagihan termin
pembayaran. Sedangkan cash out nya berupa pengeluaran biaya untuk
material/bahan, upah, peralatan, dan lainnya. Dengan membuat perkiraan arus kas
ini, kontraktor dapat merencanakan dan mengatur keuangannya sepanjang proyek.
1.2 Tujuan Penulisan
Tujuan dari penulisan Tugas Akhir ini untuk mengevaluasi rencana dan
kenyataan arus kas kontraktor sepanjang proyek dengan sistem termin
pembayaran bulanan.
1.3 Ruang Lingkup Pembahasan
Dalam Tugas Akhir ini akan digunakan batasan-batasan sebagai berikut :
•
Data yang digunakan adalah data proyek pembangunan Ruko di Jl.
Belakang Pasar No. 44, Bandung.
•
Kontrak yang digunakan adalah kontrak lump sum dengan sistem
pembayaran termin bulanan.
•
Diasumsikan besarnya rencana anggaran proyek aktual sebesar 80%
anggaran proyek.
•
Cash out pengeluaran proyek dianggap dibayar pada akhir minggu prestasi
pekerjaan tercapai.
•
Data- data persentase penyelesaian fisik di lapangan dan biaya
pengeluaran proyek actual di lapangan merupakan asumsi.
1.4 Sistematika Pembahasan
Adapun sistematika dari penulisan Tugas Akhir ini adalah sebagai berikut:
Bab 1 Pendahuluan
Menjelaskan tentang latar belakang yang mendasari penyusunan Tugas
Akhir ini, tujuan penulisan, ruang lingkup pembahasan dan sistematika
penulisan.
Bab 2 Tinjauan Pustaka
Berisi tentang teori-teori yang dianggap menunjang dalam pembahasan,
antara lain: dokumen kontrak, bagan balok, arus kas, termin pembayaran
bulanan.
Bab 3 Studi Kasus
Berupa kumpulan data-data yang membahas tentang dokumen kontrak
yang memuat ketentuan pembayaran dengan sistem termin bulanan.
Bab 4 Analisis Data
Bab ini berisi tentang rencana progres kerja, perencanaan biaya yang
dikeluarkan tiap satuan waktu, penagihan termin pembayaran dan arus kas
yang terdiri dari cash in dan cash out.
Bab 5 Kesimpulan dan Saran
Merupakan bab terakhir yang berisikan kesimpulan dan saran terhadap
analisa yang telah dilakukan.
BAB 5
KESIMPULAN DAN SARAN
5.1 Kesimpulan
Berdasarkan hasil analisa, maka pada bab terakhir ini akan ditarik
kesimpulan sebagai berikut :
1. Rencana pelaksanaan proyek selama 36 minggu, kenyataannya di lapangan
proyek selesai dalam waktu 32 minggu. Ini berarti proyek selesai 4 minggu
lebih cepat dari rencana.
2. Net Cash rencana terbesar terdapat pada minggu ke-1, yaitu sebesar Rp
165.580.800,00. Dan Net Cash rencana terkecil terdapat pada minggu ke-25,
yaitu sebesar Rp 15.873.600,00.
3. Net Cash kenyataan proyek terbesar terdapat pada minggu ke-6, yaitu sebesar
Rp 189.450.000,00. Dan Net Cash kenyataan terkecil terdapat pada minggu
ke-25, yaitu sebesar – Rp 7.410.000,00
4. Dari gambar Cash Flow
rencana terlihat bahwa Net Cash dari minggu
pertama sampai dengan minggu ke-36 bernilai positif. Ini berarti kontraktor
tidak perlu mengeluarkan modal sendiri untuk pelaksanaan proyek.
5. Dari gambar Cash Flow kenyataan proyek terlihat bahwa minggu ke-25
bernilai negatif. Ini berarti kontraktor harus menyediakan modal waktu
pelaksanaan proyek tersebut.
6. Berdasarkan asumsi penyelesaian fisik di lapangan dan biaya pelaksanaaan
proyek, maka keuntungan semula yang kontraktor rencanakan sebesar Rp
112.000.000,00 (20% dari anggaran) berubah menjadi Rp 86.740.000,00
(15.49% dari anggaran).
5.2 Saran
1. Surat perjanjian kontrak harus lebih jelas dan rinci. Sebaiknya perjanjian
kontrak memuat tentang aturan pembayaran yang berkaitan dengan kemajuan
pekerjaan di lapangan, agar kedua belah pihak tidak dirugikan.
2. Kontraktor dapat melakukan penundaan pembayaran material proyek agar
kontraktor tidak perlu mengeluarkan modal untuk Net Cash yang negatif.
DAFTAR PUSTAKA
1. Adianto, Yohanes L. D. (2004), Modul Pelatihan Manajemen Proyek,
Universitas Katolik Parahyangan, Bandung.
2. Dipohusodo, Istimawan (1996), Manajemen Proyek & Konstruksi,
Penerbit Kanisius, Yogyakarta.
3. Soeharto, Iman (1997), Manajemen Proyek : Dari Konseptual Sampai
Operasional, Penerbit Erlangga, Jakarta.
4. Tanubrata, Maksum, Diktat Kuliah Manajemen Konstruksi, Universitas
Kristen Maranatha, Bandung.
56