Analisis Cash Flow dengan Variasi Sistem Pembayaran Terhadap Keuntungan Kontraktor

ANALISIS

CASH FLOW

DENGAN VARIASI SISTEM

PEMBAYARAN TERHADAP KEUNTUNGAN KONTRAKTOR

TUGAS AKHIR

Diajukan untuk melengkapi syarat penyelesaian Pendidikan Sarjana Teknik Sipil

Oleh:

Elfridani Saragih

100404085

Dosen Pembimbing:

Ir. Syahrizal, MT

NIP 19611231 198111 1 001

BIDANG STUDI STRUKTUR

DEPARTEMEN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

2014

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur dipanjatkan kepada Tuhan Yesus Kristus atas kasih dan penyertaanNya, sehingga penulis mampu menyelesaikan penulisan tugas akhir yang berjudul ANALISIS CASH FLOW DENGAN VARIASI SISTEM PEMBAYARAN TERHADAP KEUNTUNGAN KONTRAKTOR. Tugas akhir ini diajukan sebagai syarat untuk menempuh ujian sarjana di Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil Universitas Sumatera Utara.

Saya menyadari bahwa penyelesaian Tugas Akhir ini tidak terlepas dari dukungan, bantuan serta bimbingan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan ini saya menyampaikan ucapan terimakasih yang sebesar-besarnya kepada kedua orangtua saya yang sangat saya cintai, Bapak saya Arifin Saragih dan Ibu saya Rosly Sinaga.

Selain itu, saya juga menyampaikan ucapan terimakasih kepada beberapa pihak yang berperan penting yaitu:

1. Bapak Ir. Syahrizal, MT, selaku dosen pembimbing skripsi, dan sekretaris Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.

2. Bapak Prof. Dr.-Ing. Johannes Tarigan, selaku ketua Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.

3. Bapak/Ibu dosen dan staf tata usaha Departemen Teknik Sipil, Fakultas Teknik, Universitas Sumatera Utara.

4. Saudara-saudara terkasih Rofendo Saragih, Nathalia Saragih, Rivaldo Saragih, Wella Sinaga, Sandy Sinaga yang selalu setia memberi semangat dan doa kepada saya.

5. Sahabat terkasih Zefanya Hutasoit, Jernih Putri N Gulo, Prisquila Sembiring, Essy Santaria Ginting, Rebekka Silalahi, Anggi Badia Raja Sihite, Hopnagel Sinaga, Tohap Pakpahan, Elwis Sitorus, Boby Hutapea, Alfian Simbolon, Rid Grandson Tumorang, Mardi Banurea, dan semua teman-teman seperjuangan sipil 2010 yang telah banyak memberikan bantuan, semangat, doa, dan hiburan selama perkuliahan maupun penyelesaian tugas akhir ini.

6. Sahabat serumah selama kuliah yang selalu ada mendukung saya Rohana Sirait, Haga Prana Bangun, Mei Sianipar, Lina Munthe, Libert Sijabat, Rudi Purba.

7. Abang/ kakak/ adek seperjuangan teknik sipil angkatan 2007, 2008, 2009, 2011, 2012, 2013, sedikit banyak telah membantu saya dalam menyelesaikan pendidikan di Departemen Teknik Sipil FT USU.

Saya menyadari sepenuhnya bahwa tugas akhir ini masih banyak terdapat kekurangan dan jauh dari sempurna, karena keterbatasan pengetahuan dan pengalaman, serta referensi yang dimiliki. Oleh karena itu sangat diharapkan saran-saran serta kritikan yang membangun dari pembaca untuk kesempurnaan tugas akhir ini.

Akhir kata, diharapkan tugas akhir ini bermanfaat bagi rekan mahasiswa lainnya dan pihak-pihak lain yang membutuhkan.

Medan, Desember 2014

Elfridani Saragih Penulis

ABSTRAK

Perusahaan jasa konstruksi tidak jarang mengalami hambatan likuidasi karena kurangnya pemahaman tentang manajemen keuangan proyek karena beranggapan bahwa cash flow adalah urusan bagian keuangan. Dari beberapa variasi sistem pembayaran, dianalisis besar keuntungannya. Penentuan sistem pembayaran yang tepat dapat memberikan keuntungan maksimum bagi kontraktor.

Penelitian dilakukan pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta, Medan. Metode yang digunakan untuk menganalisis data adalah penjadwalan proyek dengan membuat uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas proyek, menentukan durasi waktu untuk setiap aktivitas, dan membuat diagram jaringan proyek dengan metode PDM dengan bantuan Microsoft Project. Kemudian membuat analisis cash flow dengan sistem pembayaran bulanan dan termin progress 10% pada kondisi penjadwalan ES dan LS, dan mencari keuntungan maksimum dari ke dua belas alternatif.

Hasil analisis data menunjukkan bahwa sistem pembayaran yang memberikan keuntungan maksimum adalah sistem pembayaran termin progress 10% dengan uang muka 30% pada kondisi ES dengan nilai overdraft Rp. 1.052.361.434,80 dan keuntungan 9,984%.

DAFTAR ISI

Halaman

KATA PENGANTAR ... i

ABSTRAK ... iii

DAFTAR ISI ... iv

DAFTAR TABEL ... vi

DAFTAR GAMBAR ... vii

DAFTAR LAMPIRAN ... viii

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Masalah ... 1

1.2 Perumusan Masalah ... 3

1.3 Tujuan Penelitian ... 3

1.4 Manfaat Penelitian ... 3

1.5 Batasan Masalah ... 3

BAB II TINJAUAN PUSTAKA 2.1 Pengertian ... 5

2.2 Studi Kelayakan Proyek ... 5

2.3 Profil Biaya dan Pendanaan ... 7

2.3.1 Biaya Konstruksi ... 7

2.3.2 Sumber Dana Proyek ... 11

2.3.3 Bunga Bank ... 12

2.4 Rencana Anggaran Biaya ... 13

2.5 Penjadwalan Proyek ... 13

2.5.1 Float Time ... 17

2.5.2 Identifikasi Jalur Kritis ... 17

2.5.3 Crash Program ... 18

2.5.4 Penjadwalan dengan Microsoft Project ... 19

2.6 Analisis Cash Flow ... 22

2.6.2 Jadwal Penerimaan (Cash In) ... 22

2.6.3 Jadwal Pengeluaran (Cash Out) ... 24

2.6.4 Kas Awal ... 26

2.6.5 Kas Akhir ... 26

2.6.6 Finansial ... 26

2.6.7 Retention ... 27

2.7 Overdraft ... 27

2.8 Penelitian Terdahulu ... 27

BAB III METODE PENELITIAN 3.1 Objek Penelitian ... 29

3.2 Pengumpulan Data ... 29

3.3 Pengolahan Data ... 29

3.4 Analisis Data ... 29

3.5 Kerangka Penelitian ... 30

BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 Gambaran Umum Proyek ... 34

4.2 Pengmpulan Data ... 34

4.3 Pengolahan Data ... 35

4.3.1 Penjadwalan PDM ... 35

4.3.2 Hubungan dan Karakteristik Tiap Item Pekerjaan ... 38

4.4 Analisis Cash Flow ... 42

4.4.1 Perhitungan Cash Flow Tanpa Uang Muka (0%) ... 49

4.4.2 Perhitungan Cash Flow dengan Uang Muka ... 47

4.5 Pembahasan ... 60

4.5.1 Grafik Cash Flow ... 60

4.5.2 Persentase Keuntungan Proyek ... 66

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN 5.1 Kesimpulan ... 70

5.2 Saran ... 70

DAFTAR PUSTAKA ... 71 LAMPIRAN

DAFTAR TABEL

Halaman Tabel 1.1 Sistem Pembayaran Proyek Pembangunan Cemara Kuta 2

Tabel 3.1 Alternatif Variasi Sistem Pembayaran 32

Tabel 4.1 Daftar Pekerjaan, Durasi, Biaya, dan Predecessor 36

Tabel 4.2 Daftar Pekerjaan Kritis dan Non Kritis 40

Tabel 4.3 Rencana Anggaran Biaya Proyek Pembangunan

Perumahan Cemara Kuta pada Kondisi EST dan LST 43

Tabel 4.4 Rekapitulasi Hasil Analisis Cash Flow untuk Overdraft

Tiap Bulan Tanpa Uang Muka (0%) 57

Tabel 4.5 Rekapitulasi Hasil Analisis Cash Flow untuk Overdraft

Tiap Bulan dengan Uang Muka 20% 58

Tabel 4.6 Rekapitulasi Hasil Analisis Cash Flow untuk Overdraft

Tiap Bulan dengan Uang Muka 30% 59

Tabel 4.7 Rekapitulasi Hasil Analisis Cash Flow Proyek

Pembangunan Perumahan Cemara Kuta 60

Tabel 4.8 Biaya Total Overdraft Negatif Tanpa Uang Muka 61

Tabel 4.9 Biaya Penutupan Akhir Tanpa Uang Muka 61

Tabel 4.10 Biaya Total Overdraft Negatif dengan Uang Muka 20% 63

Tabel 4.11 Biaya Penutupan Akhir dengan Uang Muka 20% 63

Tabel 4.12 Biaya Total Overdraft Negatif Dengan Uang Muka 30% 65

Tabel 4.13 Biaya Penutupan Akhir Dengan Uang Muka 30% 65

Tabel 4.14 Persentase Keuntungan Proyek Tanpa Uang Muka 67

Tabel 4.15 Persentase Keuntungan Proyek Dengan Uang Muka 20% 68 Tabel 4.16 Persentase Keuntungan Proyek Dengan Uang Muka 20% 68

DAFTAR GAMBAR

Halaman

Gambar 2.1 Aktivitas Finish to Start 16

Gambar 2.2 Aktivitas Start to Start 16

Gambar 2.3 Aktivitas Finish to Finish 16

Gambar 2.4 Aktivitas Start to Finish 17

Gambar 2.5 Lembar Kerja Microsoft Project 21

Gambar 2.6 Tampilan Float Time pada Microsoft Project 21 Gambar 2.7 Tampilan Network Diagram pada Microsoft Project 22

Gambar 2.8 Grafik Penerimaan 23

Gambar 2.9 Grafik Pengeluaran 26

Gambar 3.1 Kerangka Penelitian 30

Gambar 4.1 Grafik Cash Flow Sistem Bulanan Tanpa Uang Muka (0%) 62 Gambar 4.2 Grafik Cash Flow Sistem Termin Progress 10%

Tanpa Uang Muka (0%) 62

Ganbar 4.3 Grafik Cash Flow Sistem Bulanan Dengan

Uang Muka 20% 64

Gambar 4.4 Grafik Cash Flow Sistem Progress 10% Dengan

Uang Muka 20% 64

Gambar 4.5 Grafik Cash Flow Sistem Bulanan Dengan

Uang Muka 30% 66

Gambar 4.6 Grafik Cash Flow Sistem Progress 10% Dengan

DAFTAR LAMPIRAN

Lampiran 1 Time Schedule Proyek Lampiran 2 Rencana Anggaran Biaya Lampiran 3 Dokumen Kontrak

ABSTRAK

Perusahaan jasa konstruksi tidak jarang mengalami hambatan likuidasi karena kurangnya pemahaman tentang manajemen keuangan proyek karena beranggapan bahwa cash flow adalah urusan bagian keuangan. Dari beberapa variasi sistem pembayaran, dianalisis besar keuntungannya. Penentuan sistem pembayaran yang tepat dapat memberikan keuntungan maksimum bagi kontraktor.

Penelitian dilakukan pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta, Medan. Metode yang digunakan untuk menganalisis data adalah penjadwalan proyek dengan membuat uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas proyek, menentukan durasi waktu untuk setiap aktivitas, dan membuat diagram jaringan proyek dengan metode PDM dengan bantuan Microsoft Project. Kemudian membuat analisis cash flow dengan sistem pembayaran bulanan dan termin progress 10% pada kondisi penjadwalan ES dan LS, dan mencari keuntungan maksimum dari ke dua belas alternatif.

Hasil analisis data menunjukkan bahwa sistem pembayaran yang memberikan keuntungan maksimum adalah sistem pembayaran termin progress 10% dengan uang muka 30% pada kondisi ES dengan nilai overdraft Rp. 1.052.361.434,80 dan keuntungan 9,984%.

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Proyek konstruksi adalah suatu kegiatan yang mempunyai jangka waktu tertentu dengan sumber daya terbatas untuk melaksanakan suatu tugas yang telah ditentukan berupa pembangunan/perbaikan sarana fasilitas (gedung, jalan, jembatan, bendungan), atau berupa kegiatan penelitian/pengembangan. Dari pengertian tersebut, maka proyek merupakan kegiatan yang bersifat sementara (waktu terbatas), tidak berulang, tidak bersifat rutin, mempunyai waktu awal dan akhir, sumber daya terbatas, dan dimaksudkan untuk mencapai sasaran yang ditentukan. Sumber daya pada proyek kontruksi biasanya berupa: tenaga kerja, material, peralatan, metode, dan finansial.

Semakin besar skala proyek konstruksi maka potensi resiko proyek konstruksi akan semakin berkembang. Resiko-resiko itu akan dapat menjadi kendala dalam penyelesaian pekerjaan sesuai dengan kualifikasi yang telah ditentukan yaitu pelaksanaan pekerjaan diselesaikan tepat pada waktunya dengan biaya pengeluaran yang paling minimum.

Untuk kontraktor, keuntungan finansial yang akan diperoleh tergantung dari kecakapannya untuk mengatur sumber daya yang ada. Semakin pintar kontraktor mengatur modal yang dimilki semakin besar pula keuntungan yang akan diperoleh. Tersedianya modal kerja (uang) dari kontraktor akan memperlancar pekerjaan proyek konstruksi dimana kontraktor dapat terus bekerja tanpa harus menunggu turunnya dana dari pemilik ataupun mengadakan pinjaman dana dari pihak bank sehingga memperlancar pelaksanaan pembangunan konstruksi dan akhirnya dapat terpenuhi target jadwal waktu kerja proyek konstruksi.

Keterbatasan sumberdaya finansial ini sering kali kurang dicermati oleh para kontraktor, dimana kontraktor cenderung berusaha untuk mendapatkan untung yang sebesar-besarnya tetapi kurang memahami bahwa dengan terbatasnya sumber daya finansial diperlukan adanya analisis variasi sistem pembayaran terhadap aliran dana/cash flow. Peranan cash flow sangatlah penting dalam pelaksanaan proyek konstruksi. Cash flow adalah alat pengendali arus kas agar arus uang yang masuk dan uang yang keluar dapat dijaga keseimbangannya.

Tidak jarang perusahaan jasa konstruksi mengalami likudasi yang diakibatkan kurang memahami tentang manajemen keuangan karena punya anggapan bahwa cash flow

adalah urusan bagian keuangan. Dengan demikian, perlu mengkaji lebih lanjut tentang variasi sistem pembayaran dalam suatu proyek konstruksi untuk mendapatkan cash flow yang optimal sehingga diperoleh keuntungan yang maksimal.

Variasi sistem pembayaran yang dimaksud disini adalah 12 alternatif sistem pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka, pembayaran bulanan, dan pembayaran termin progress 10% yang ditinjau pada kondisi Early Start (ES) dan Latest Start (LS).

Sistem pembayaran yang dipakai pada proyek pembangunan Perumahan Cemara Kuta ini adalah sistem pembayaran termin progress 10% dan tanpa uang muka. Pembayaran pertama pada sistem termin 10% ini dilakukan setelah pekerjaan telah selesai 15% dari pekerjaan keseluruhan dengan retensi 10%. Dan pembayaran selanjutnya dapat diberikan sesuai progress yang dicapai, seperti pada tabel berikut.

Tabel 1.1 Sistem Pembayaran Proyek Perumahan Cemara Kuta No. Progress

Pekerjaan Tagihan Retensi

1. 15% 5% 10%

2. 25% 15% 10%

3. 35% 25% 10%

4. 45% 35% 10%

5. 55% 45% 10%

6. 65% 55% 10%

7. 75% 65% 10%

8. 85% 75% 10%

9. 95% 85% 10%

10. 100% 5% 10%

Dengan sistem pembayaran yang seperti ini, pihak kontraktor sering kesulitan karena kurangnya modal yang dimiliki oleh kontraktor sehingga harus melakukan pinjaman Bank.

1.2 Perumusan Masalah

Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan di atas, maka permasalahan yang akan dibahas adalah:

1. Bagaimana bentuk jaringan kerja (Network Planning) dengan bantuan metode PDM (Precedence Diagram Method) pada proyek perumahan Cemara Kuta 2. Bagaimana merencanakan cash flow optimal pada proyek perumahan Cemara

Kuta dengan variasi sistem pembayaran yang dapat memberikan keuntungan yang paling maksimal bagi kontraktor

1.3 Tujuan Penelitian

Tujuan dari penelitian iniadalah:

1. Mengetahui waktu tenggang proyek (float time) untuk pembuatan jadwal kegiatan yang lebih optimal.

2. Mengetahui perencanaan cash flow optimum dengan variasi sistem pembayaran yang dapat memberikan keuntungan yang paling maksimal bagi kontraktor.

1.4 Manfaat Penelitian

Manfaat yang dapat diperoleh dari penelitian ini adalah:

- Bagi penulis, menambah wawasan tentang penerapan ilmu disiplin manajemen konstruksi dalam merencanakan cash flow optimum dengan beberapa variasi sistem pembayaran.

- Bagi jasa kontraktor, memberikan masukan dalam menentukan sistem pembayaran untuk mendapatkan keuntungan yang maksimal.

- Bagi institusi, sebagai salah satu bahan bacaan/referensi untuk meningkatkan dan mengembangkan ilmu pengetahuan di bidang manajemen konstruksi.

1.5 Batasan Masalah

Agar penelitian lebih terarah, terfokus, dan tidak menyimpang dari sasaran pokok penelitian, maka penulis memfokuskan kepada pembahasan atas masalah-masalah pokok yang dibatasi dalam konteks permasalahan yang terdiri dari:

1. Penelitian dilakukan pada proyek pembangunan Perumahan Cemara Kuta, Medan. 2. Penelitian hanya dikhususkan pada masalah keuangan (finansial) proyek, tanpa ada

keterkaitannya dengan sumber daya material maupun tenaga kerja.

3. Profit kontraktor termasuk di dalamnya overhead umum, diasumsikan sebesar 10% dari harga kontrak.

5. Sistem pembayaran ditinjau dengan dua cara yaitu bulanan dan termin progress 10%, dengan masing-masing uang muka 0%, 20% dan 30%, pada kondisi ES (Earliest Start) dan LS (Latest Start).

6. Untuk sistem pembayaran termin progress 10%, pembayaran dapat langsung dibayarkan setelah mencapai bobot pekerjaan yang telah ditentukan dalam kontrak. 7. Untuk sistem pembayaran bulanan, pembayaran selalu dilakukan di awal bulan

setelah pekerjaan selesai.

8. Hari kerja proyek dipakai Senin sampai Sabtu, Minggu libur. Dengan jam kerja 8 jam/hari.

9. Kurva S proyek dianggap sebagai Early Start proyek.

10.Overdraft negative merupakan kekurangan dana dan diasumsikan pinjaman dengan dikenakan bunga.

11.Retention money atau penahan oleh owner sebesar 10%. 12.Suku bunga pinjaman yang berlaku sebesar 1% per bulan

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

2.1 Pengertian

Proyek adalah suatu tugas yang perlu didefenisikan dan terarah ke suatu sasaran yang dituturkan secara konkret serta yang harus diselesaikan dalam kurun waktu tertentu dengan menggunakan tenaga manusia yang terbatas dan dengan alat-alat yang terbatas pula dan sedemikian rumit atau barunya sehingga diperlukan suatu jenis pimpinan dan bentuk kerjasama yang berlainan dari yang biasa digunakan.

Semula, biaya suatu proyek tidak terlalu dipikirkan, yang penting fisik bangunan dapat diselesaikan, berapapun biayanya, dan baru dapat diketahui setelah bangunan selesai dilaksanakan. Namun demikian karena berkembangnya pemikiran manusia, terlebih-lebih manyadari akan keterbatasan sumber daya yang ada, maka mulailah dikenal apa yang disebut sebagai cost engineering. Pada awalnya cost engineering dilakukan oleh sedikit orang yang memiliki latar belakang akademis dan pelatihan.

Cost engineering menjadi semakin berkembang didorong oleh kesadaran manajemen dalam industri, mengenai hal-hal yang menyangkut cost.

Cost engineering terbagi menjadi dua bidang besar (Asiyanto, 2005) : 1. Cost estimating (estimasi biaya)

2. Cost control (pengendalian biaya, termasuk anggaran/budget)

Jadi, dengan demikian peran seorang cost engineer ada dua yaitu, memperkirakan biaya proyek dan mengendalikan (mengontrol) realisasi biaya sesuai batasan-batasan yang ada pada estimasi. Dalam proyek konstruksi, apalagi proyek-proyek yang besar, peranan cost engineer penting sekali dalam pelaksanaan proyek, agar tidak terjadi kekacauan keuangan (financial chaos) yang disebabkan oleh lemahnya estimasi maupun kontrol.

2.2 Studi Kelayakan Proyek

Dalam proses mengkaji kelayakan proyek atau investasi dari aspek finansial, pendekatan konvensional yang dilakukan adalah dengan menganalisis perkiraaan kas keluar dan masuk (cash out dan cash in) selama umur proyek atau investasi. Aliran kas terbentuk dari perkiraan biaya pertama, modal kerja, biaya operasi, biaya produksi, dan revenue. Sistematika analisis aspek finansial di atas mengikuti urutan sebagai berikut (Soeharto, I., 1997):

1. Menentukan parameter dasar

Sebagai titik tolak analisis finansial, di sini dianggap telah diselesaikan studi-studi terdahulu yang menghasilkan parameter dasar untuk landasan membuat perkiraan investasi. Parameter dasar memberikan ketentuan antara lain mengenai kapasitas produksi, teknologi yang dipakai, pilihan peralatan utama, fasilitas pendukung, jumlah produksi, pangsa pasar, proyeksi harga produk dan lain-lain.

Parameter penting bagi penyelenggara proyek yang sering diasosiasikan sebagai sasaran proyek yaitu:

a. Anggaran

Proyek harus diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi anggaran. Untuk proyek-proyek yang melibatkan dana dalam jumlah besar dan jadwal bertahun-tahun, anggarannya bukan hanya ditentukan untuk total proyek tetapi dipecah dalam setiap komponen-komponen atau per periode tertentu yang jumlahnya disesuaikan dengan keperluan. Dengan demikian, penyelesaian bagian-bagian proyek juga harus memenuhi sasaran anggaran per periode.

b. Jadwal

Proyek harus dikerjakan sesuai dengan kurun waktu yang telah ditentukan. Bila hasil akhir yang diperoleh berupa produk baru, maka penyerahannya tidak boleh melebihi batas waktu yang telah ditentukan.

c. Mutu

Produk atau hasil dari kegiatan proyek harus memenuhi spesifikasi dari kriteria yang dipersyaratkan. Sebagai contoh, apabila hasil kegiatan proyek tersebut berupa instalasi pabrik, maka krieria yang harus dipenuhi adalah pabrik harus mampu beroperasi secara memuaskan dalam kurun waktu yang telah ditentukan.

2. Membuat perkiraan biaya investasi

Dikenal tiga komponen utama biaya investasi, yaitu biaya pertama atau pembangunan, modal kerja (working capital) dan biaya operasi/produksi.

3. Proyeksi pendapatan

Bila komponen biaya pada butir ke-2 tersebut adalah biaya yang diperlukan (dikeluarkan) untuk merealisasikan proyek atau investasi menjadi sebuah unit usaha yang diinginkan, maka perkiraan atau proyeksi pendapatan (revenue) adalah perkiraan dana

yang masuk sebagai hasil penjualan produksi dari unit usaha yang bersangkutan. Dalam pada itu, analisis titik impas (break even point analysis) akan menunjukkan hubungan antara jumlah produksi, harga satuan dan profitabilitas suatu unit usaha.

4. Membuat model

Sebagai model untuk dianalisis dalam rangka mengkaji kelayakan finansial adalah aliran kas (cash flow) selama umur investasi dan bukannya neraca atau statemen rugi laba. Aliran kas tersebut dikelompokan menjadi aliran kas awal, operasional dan terminal. Selanjutnya, dihitung diskonto aliran kas tersebut. Di sini diteliti pula penyusutan serta pengeruh inflasi terhadap perkiraan aliran kas (cash flow).

2.3 Profil Biaya dan Pendanaan 2.3.1 Biaya Konstruksi

Keseluruhan biaya konstruksi biasanya meliputi analisis perhitungan terhadap dua unsur utamanya, yaitu (Dipohusodo, 1996) :

1. Biaya Langsung

Yang termasuk biaya langsung adalah: a. Biaya material.

Analisis meliputi perhitungan seluruh kebutuhan volume dan biaya material yang digunakan untuk setiap komponen bangunan, baik material pekerjaan pokok maupun penunjang. Dalam menghitung volume material akan dijumpai beberapa kondisi yang sekaligus membatasi pemahamannya.

Pertama adalah kebutuhan material berdasarkan pada volume pekerjaan terpasang, yaitu hasil pekerjaan yang dibayar pemberi tugas yang akurasi dimensinya harus dijamin benar-benar sesuai dengan spesifikasi dan garnbar. Untuk mewujudkan pekerjaan terpasang, sudah tentu dalam pelaksanaannya membutuhkan volume material lebih banyak. Dalam arti luas harus memperhitungkan bagian material yang tercecer pada waktu mengangkut, kebutuhan untuk struktur sambungan, rusak dan cacat atau susut oleh berbagai sebab lain. Kemudian harus memperhitungkan material yang dibutuhkan untuk pekerjaan penunjang terkait yang bersifat sementara. Sedangkan sewaktu membeli material mentah yang bakal diprosees harus dioptimalkan dua kondisi yang biasanya tidak pernah akur, yaitu antara volume yang dibutuhkan sesuai spesifikasi dan dimensi standar setiap satuan volume material.

Sehingga paling tidak ada tiga langkah pemahaman dalam memperhitnngkan volume material yang diperlukan untuk mewujudkan pekerjaan terpasang. Sudah tentu

pihak pemberi tugas tidak mau tahu adanya tingkat-tingkat pengertian tersebut, yang dikehendakinya hanya membayar hasil terpasang yang tepat memenuhi persyaratan mutu dan dimensi. Maka estimasi biaya selalu dimulai dari menghitung volume kebutuhan material bersih sesuai hasil terpasang (sesuai gambar), kemudian dikembangkan melalui analisis hitungan untuk mendapatkan kebutuhan senyatanya.

Biaya material diperoleh dengan menerapkan harga satuan yang berlaku pada saat dibeli. Harga satuan material merupakan harga ditempat pekerjaan jadi sudah termasuk memperhitungkan biaya pengangkutan, menaikkan dan menurunkan, pengepakan, asuransi, pengujian, penyusutan, penyimpangan di gudang, dan sebagainya.

b. Biaya Tenaga Kerja.

Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek paling sulit dari keseluruhan analisis biaya konstruksi. Banyak sekali faktor berpengaruh yang harus diperhitungkan antara lain: kondisi tempat kerja, keterampilan, lama waktu kerja, kepadatan penduduk, persaingan, produktivitas, dan indeks biaya hidup setempat.

Dari sekian banyak faktor, yang paling sulit adalah mengukur dan menetapkan tingkat produktivitas, yaitu prestasi pekerjaan yang dapat dicapai oleh pekerja atau regu kerja setiap satuan waktu yang ditentukan. Tingkat produktivitas selain tergantung pada keahlian, keterampilan, juga terkait dengan sikap mental pekerja yang sangat dipengaruhui oleh keadaan setempat dan lingkungannya. Apabila faktor-faktor lainnya dapat dengan mudah diperhitungkan menjadi bentuk imbalan uang tertentu dan dapat dipertahankan secara relatif konstan, tidak demikian halnya dengan produktivitas pekerja selama konstruksi berlangsung. Sehingga menilai produktivitas pekerja bidang konstruksi dikenal lebih sulit ketimbang pada industri pabrik, manufaktur, dan sebagainya.

Untuk dapat menilai produktivitas pekerja tidak cukup hanya dengan berdasarkan ketelitian dan kecermatan dalam mencatat segala sesuatu yang terkait, akan tetapi diperlukan pula pengalaman kerja dan pemahaman matang tentang perilaku kehidupan tenaga kerja. Kualifikasi manajemen juga berpengaruh terhadap lingkungan produktivitas tenaga kerja.

c. Biaya Peralatan.

Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau sewa, mobilisasi, demobilisasi, memindahkan, transportasi, memasang, membongkar, dan pengoperasian selama konstruksi berlangsung. Dengan sendirinya termasuk pula kebutuhan struktur bangunan

sementara seperti landasan dan pondasi, bengkel, gudang, garasi, kemudian perkakas, alat bantu berupa mesin-mesin ringan ikutannya, dan bahkan upah bagi operator, mekanik dan segenap pembantunya. Karena menyangkut pembiayaan mahal, maka untuk memilih sesuatu peralatan harus dinilai dari segi kesangkilan termasuk mempertimbangkan kebutuhan sebenarnya berdasarkan kemampuannya, kapasitas, cara operasi, dan spesifikasi teknis lainnya.

2. Biaya Tak Langsung

Biaya tidak langsung dibagi tiga golongan, biaya umum atau lazim disebut overhead cost, biaya proyek dan keuntungan kontraktor.

1. Pembukuan biaya umum biasanya tidak segera dimasukkan ke dalam pembelanjaan suatu pekerjaan dalam proyek. Umumnya yang dikelompokkan sebagai biaya umum adalah:

a. gaji personil tetap kantor pusat dan lapangan;

b. pengeluaran kantor pusat seperti sewa kantor pusat, telepon, dan sebagainya c. perjalanan beserta akomodasi

d. biaya dokumentasi e. bunga bank

f. biaya notaris

g. peralatan kecil dan material habis pakai.

2. Sedangkan yang dapat dikelompokkan sebagai biaya proyek, pengeluaraannya dapat dibebankan pada proyek tetapi tidak dimasukkan pada biaya material, upah kerja, atau peralatan, yaitu:

a. bangunan kantor lapangan beserta perlengkapannya b. biaya telepon kantor lapangan

c. kebutuhan akomodasi lapangan seperti listrik, air bersih, air mmum, sanitasi, dan sebagainya

d. jalan kerja dan parkir, batas perlindungan daan pagar di lapangan e. pengukuran lapangan

f. tanda-tanda untuk pekerjaan daan kebersihan lapangan pada umumnya g. pelayanan keamanan daan keselamatan kerja

h. pajak pertambahan nilai i. biaya asuransi

k. asuransi resiko pembangunan dan asuransi kerugian l. surat ijin dan lisensi

m. inspeksi, pengujian, dan pengetesan n. sewa peralatan cesar dan

o. premi pekerja bila diperlukan.

Jumlah seluruh biaya tak langsung (umum dan proyek) dapat mencapai sekitar 12%-30% dari biaya langsung, tergantung pada macam pekerjaan dan kondisi lapangannya. Pada penelitian ini biaya tidak langsung yang dipakai dalam perhitungan cash flow adalah overhead proyek yang besarnya 5% dari keseluruhan biaya konstruksi.

3. Keuntungan Kontraktor. Nilai keuntungan kontraktor pada umumnya dinyatakan sebagai persentase dari seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara 8%-12%, yang mana sangat tergantung pada seberapa kehendak kontraktor untuk meraih pekerjaan sekaligus motivasi pemikiran pantas tidaknya untuk mendapatkannya. Pada prinsipnya penetapan besarnya keuntungan dipengaruhi oleh besarnya resiko atau kesulitan-kesulitan yang akan dihadapi, yang seringkali tidak nampak nyata. Sebagai contoh, keterlambatan pihak pemberi tugas dalam melaksanakan tugas untuk membayar pekerjaan, dan sebagainya. Dalam penelitian ini keuntungan kontraktor dibuat 10%.

Estimasi keseluruhan pembiayaan di atas merupakan Rencana Anggan Biaya (RAB) sebagai harga penawaran yang diserahkan pada waktu mengiku pelelangan. Harga tersebut merupakan hasil estimasi nilai tertinggi yang dapat dicapai dan aman dalam rangka upaya memenangkan lelang. Apabila kontraktor memenangkan lelang rnaka harga penawaran tersebut merupakan kesepakata kontrak. Kesepakatan kontrak ini selalu diharapkan agar dapat merupakan harga yang mendekati biaya aktual (actual cost) yang biasanya sering disebut Rencana Anggaran Pe1aksanaan (RAP) Rcncana Anggaran Pelaksanaan (RAP) menempa posisi penting dalam keseluruhan tugas yang harus dipertanggungjawabkan kontraktor.

2.3.2 Sumber Dana Proyek

Pemilihan sumber dana bertujuan untuk memilih sumber dana yang pada akhirnya bisa memberikan kombinasi dengan biaya yang terendah dan tidak menimbulkan kesulitan likuditas bagi proyek proyek atau perusahaan yang mensponsori proyek tersebut (jangka waktu pengembalian sesuai dengan jangka waktu penggunaan dana). Pada dasarnya secara

potensial sumber pendanaan proyek yang dimiliki seorang kontraktor, yaitu (Soeharto, 1999):

1. Modal sendiri

Modal sendiri atau equity capital dapat berasal dari: a. Menerbitkan saham

Hasil penjualan dari saham yang baru diterbitkan akan merupakan dana yang dapat dipakai untuk membiayai proyek. Harga pasar suatu saham ditentukan oleh kinerja ekonomi perusahaan yang bersangkutan. Dalam pada itu pembeli menjadi pemegang saham atau disebut share holder atau stock holder.

b. Laba ditahan

Dana dapat pula dihimpun dari laba ditahan atau retained earning dari perusahaan. Seringkali ini merupakan sumber yang penting untuk pendanaan proyek.

2. Sumber dari luar/ utang

Ini terjadi bila sejumlah uang (pinjaman pokok) dipinjam dalam jangka waktu tertentu. Dalam pada itu kreditor membebankan bunga dengan persentase tetap dan pembayaran kembali utang pokok sesuai syarat perjanjian.

3. Sumber dari proyek

Berasal dari proyek sendiri yaitu biasanya berupa uang muka dan pembayaran oleh owner yaitu sesuai dengan prestasi proyek dan berdasarkan waktu atau termin pembayaran.

2.3.3 Bunga Bank

Pada pelaksanaan suatu proyek, pemilik bisa saja memberikan uang muka baru kemudian melakukan pembayaran berdasarkan termin tertentu atau pembayaran secara bulanan seperti yang telah disepakati bersama. Selisih antara pendapatan (revenue) dari owner dengan pengeluaran (expense) pada pelaksanaan proyek merupakan jumlah uang yang harus disediakan oleh kontraktor. Apabila kontraktor tidak cukup modal, biasanya mereka akan meminjam uang dari bank dengan jangka waktu tertentu dan bunga tertentu. Besar bunga bank tergantung dari keadaan ekonomi, resiko yang timbul akibat meminjamkan uang dan laju inflasi.

1. Tingkat Suku Bunga

Tingkat suku bunga (rate of interest) merupakan rasio antara bunga yang dibebankan per periode waktu dengan jumlah uang yang dipinjam awal periode dikalikan 100% atau:

Rate of interest = 100% awal pinjaman jumlah tu satuan wak per dibayarkan yang bunga

x ...(2.1) 2. Bunga Sederhana

Sistem bunga sederhana (simple interest), yaitu sistem perhitungan bunga yang didasarkan atas besarnya pinjaman semula, dan bunga periode sebelumnya yang belum dibayar tidak termasuk faktor pengali bunga.

Secara formula sistem bunga sederhana dapat dihitung sebagai berikut:

Bunga = i x P x n ...(2.2) Dimana: i = suku bunga

P = pinjaman semula

n = jumlah periode pinjaman 3. Bunga Majemuk

Sistem bunga majemuk (compound interest), yaitu sistem perhitungan bunga di mana bunga tidak hanya dihitung terhadap pinjaman awal, tetapi perhitungan didasarkan atas besarnya utang awal periode yang bersangkutan, dengan kata lain bunga berbunga (Giatman, 2006).

2.4 Rencana Anggaran Biaya

Pada dasarnya rencana anggaran biaya ini merupakan bagian terpenting dalam menyelenggarakan pembuatan bangunan. Rencana anggaran biaya adalah besarnya biaya yang diperkirakan dalam pekerjaan proyek yang disusun berdasarkan volume dari setiap item pekerjaan pada gambar atau bestek. RAB diajukan oleh kontraktor pada saat terjadi penawaran, yang mana RAB ini dipakai patokan bagi kontraktor untuk mengajukan penawaran. Biaya ini disamping tergantung pada volume, juga sangat tergantung pada upah tenaga kerja dan karyawan, harga material yang dibutuhkan dan jasa kontraktor serta pajak.

Maksud dan tujuan penyusunan RAB bangunan adalah untuk menghitung biaya-biaya yang diperlukan suatu bangunan dan dengan biaya-biaya ini bangunan tersebut dapat terwujud sesuai dengan yang direncanakan.

Ada tiga faktor penting yang berpengaruh dalam penyusunan RAB, yaitu:

1. Ketentuan-ketentuan dan persyaratan yang harus dipenuhi dalam pelaksanaan pembuatan bangunan serta gambar-gambar konstruksi bangunan.

2. Harga bahan-bahan dan upah kerja. 3. Koefisien-koefisien yang telah ada.

Dalam RAB itu disusun banyaknya tiap bagian dari pekerjaan itu sebagaimana disebutkan dalam bestek, secara berurutan dari tiap item pekerjaan. Misal, jumlah satuan sudah didapat, kemudian jumlah ini dikalikan dengan harga satuan dari tiap-tiap macam pekerjaan itu. Selanjutnya jumlah semua bagian-bagian itu adalah rencana anggaran biaya bangunan itu (Ervianto, 2007).

2.5 Penjadwalan Proyek

Penjadwalan atau scheduling adalah pengalokasian waktu yang tersedia untuk melaksanakan masing-masing pekerjaan dalam rangka menyelesaikan suatu proyek hingga tercapai hasil optimal dengan mempertimbangkan keterbatasan-keterbatasan yang ada.

Ada beberapa metode penjadwalan proyek yang digunakan untuk mengelola waktu dan sumber daya proyek. Pertimbangan penggunaan metode-metode tersebut didasarkan atas kebutuhan dan hasil yang ingin dicapai terhadap kinerja penjadwalan.

1. Bagan Balok atau Barchart

Metode bagan balok ditemukan oleh Gantt dan Fredick W. Taylor pada tahun 1917. Bagan balok terdiri dari sumbu y yang menyatakan kegiatan atau paket kerja dari lingkup proyek dan sumbu x yang menyatakan satuan waktu dalam hari, minggu, atau bulan sebagai durasinya.

Format penyajian bagan balok yang lengkap berisi perkiraan urutan pekerjaan, skala waktu, dan analisis kemajuan pekerjaan pada saat pelaporan. Proses penyusunan diagram batang dilakukan dengan langkah sebagai berikut:

 Daftar item kegiatan, yang berisi seluruh jenis kegiatan pekerjaan yang ada dalam rencana pelaksanaan pembangunan.

 Urutan pekerjaan, dari daftar item kegiatan tersebut di atas, disusun urutan pelaksanaan pekerjaan berdasarkan prioritas item kegiatan yang akan dilaksanakan lebih dahulu dan item kegiatan yang akan dilaksanakan kemudian, dan tidak mengesampingkan kemungkinan pelaksanaan pekerja secara bersamaan.

 Waktu pelaksanaan pekerjaan, adalah jangka waktu pelaksanaan dari seluruh kegiatan yang dihitung dari permulaan kegiatan sampai seluruh kegiatan berakhir. Waktu pelaksanaan pekerjaan diperoleh dari penjumlahan waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan setiap item kegiatan.

 Diagram balok mudah dibuat dan dipahami sehingga sangat berfaedah sebagai alat perencanaan dan komunikasi

 Bila digabungkan dengan metode lain, misalnya grafik “S” dapat dipakai untuk aspek yang lebih luas

 Tidak menunjukkan secara spesifik hubungan ketergantungan antara satu kegiatan dengan yang lain, sehingga sulit untuk mengetahui dampak yang diakibatkan oleh keterlambatan suatu kegiatan terhadap jadwal keseluruhan proyek

 Sukar mengadakan perbaikan atau pembaharuan (updating), karena umumnya harus dilakukan dengan membuat bagan balok baru.

2. Kurva S

Kurva S adalah sebuah grafik yang dikembangkan oleh Warren T. Hanumm atas dasar pengamatan terhadap sejumlah besar proyek sejak awal hingga akhir proyek. Kurva S dapat menunjukkan kemajuan proyek berdasarkan kegiatan, waktu, dan bobot pekerjaan yang direpresentasikan sebagai persentase kumulatif dari seluruh kegiatan proyek. Dari kurva S dapat diketahui persentase (%) pekerjaan yang harus dicapai pada waktu tertentu. Untuk menentukan bobot tiap pekerjaan harus dihitung terlebih dahulu volume pekerjaan dan biayanya, serta biaya nominal dari seluruh pekerjaan tersebut.

3. Diagram Jaringan Kerja (Network Planning)

Metode jaringan kerja dimaksudkan untuk merencanakan dan mengendalikan sejumlah besar kegiatan yang memiliki hubungan ketergantungan yang kompleks dalam masalah desain-engineering, konstruksi, dan pemeliharaan.

Diagram jaringan kerja ada 3 macam yang bisa dipakai, yaitu: a. CPM (Critical Path Method)

b. PERT (Programme Evaluation and Review Technique) c. PDM (Precedence Diagram Method)

Dalam menganalisis biaya proyek, akan digunakan program manajemen yaitu Microsoft project yang menggunakan prinsip jaringan kerja PDM. Metode ini mempunyai karakteristik yaitu (Husen, 2010):

1. Pembuatan diagram network dengan menggunakan simpul/ node untuk menggambarkan kegiatan.

2. Float, waktu tenggang maksimum dari suatu kegiatan

 Relation float (RF), float pada hubungan keterkaitan: FS, RF = LSj - Eei – Lead, SS, RF = LSj - Esi – Lag FF, RF = LFj – Efi – Lead, SF, RF = LFj – Esi – Lag

3. Lag, jumlah waktu tunggu dari suatu periode kegiatan j terhadap kegiatan i telah dimulai, pada hubungan SS dan SF.

4. Lead, jumlah waktu yang mendahuluinya dari suatu periode kegiatan j sesudah kegiatan i belum selesai, pada hubungan FS dan FF.

5. Dangling, keadaan dimana terdapat beberapa kegiatan yang tidak mempunyai kegiatan pendahulu (predecessor) atau kegiatan yang mengikuti (successor). Agar hubungan kegiatan tersebut tetap terikat oleh suatu kegiatan, dibuatkan dummy finish atau dummy start.

Secara garis besar PDM mempunyai 4 macam hubungan aktivitas, yaitu:

1. FS (Finish to start): mulainya suatu kegiatan bergantung pada selesainya kegiatan pendahulunya, dengan waktu mendahului lead.

No. keg ES

Jenis keg EF

LS LF

durasi

lead

Gambar 2.1 Aktivitas Finish to Start (Sumber : Abrar Husen, 2010)

2. SS (Start to start): mulainya suatu kegiatan bergantung pada mulainya kegiatan pendahulunya, dengan waktu tunggu lag.

No. keg ES

Jenis keg EF

LS LF

durasi

No. Keg ES

Jenis keg EF

LS LF

lag

Gambar 2.2 Aktivitas Start to Start (Sumber : Abrar Husen, 2010)

3. FF (Finish to finish): selesainya suatu kegiatan bergantung pada selesai kegiatan pendahulunya, dengan waktu mendahului lead.

No. keg ES

Jenis keg EF

LS LF

durasi

lead

Gambar 2.3 Aktivitas Finish to Finish (Sumber : Abrar Husen, 2010)

4. SF (Start to finish): selesainya suatu kegiatan bergantung pada mulainya kegiatan pendahulunya, dengan waktu tunggu lag.

No. keg ES

Jenis keg EF

LS LF

durasi Lag

Gambar 2.4 Aktivitas Start to Finish (Sumber : Abrar Husen, 2010)

2.5.1 Float Time

Float adalah waktu tenggang (waktu penundaan) yang dimiliki suatu kegiatan non kritis untuk dimulai paling awal/ dini atau paling akhir atau diantaranya. Float terdapat pada kegiatan yang EST ≠ LST. Kegiatan kritis mempunyai float = 0 yaitu (EST = LST), dan pekerjaan tidak dapat ditunda. Jika ditunda, menyebabkan pekerjaan terlambat dan proyek akan terlambat. Bagi kontraktor, float merupakan “potensi” yang dapat digunakan dalam pengelolaan dan keberhasilan pelaksanaan proyeknya. Makin banyak kegiatan yang mempunyai float, maka makin banyak “potensi” kontraktor untuk mencari variasi

No. Keg ES

Jenis keg EF

LS LF

durasi

No. keg ES

Jenis keg EF

LS LF

Durasi

No. keg ES

Jenis keg EF

LS LF

perencanaan dan pengendalian yang optimal terhadap sumber daya (tenaga kerja dan finansial), waktu dan material.

1. Total Float

Total Float adalah waktu tenggang maksimum yang diizinkan untuk keterlambatan suatu kegiatan tanpa menunda waktu penyelesaian proyek. Total Float berguna untuk menentukan lintasan kritis, dimana TF = 0

2. Free Float

Free Float adalah waktu tenggang maksimum yang diizinkan untuk keterlambatan suatu kegiatan tanpa menunda penyelesaian suatu kegiatan. Free Float berguna untuk alokasi sumber daya dan waktu dengan memindahkannya ke kegiatan lain

2.5.2 Identifikasi Jalur Kritis

Peristiwa kritis adalah peristiwa yang tidak mempunyai tenggang waktu atau saat paling awal sama dengan saat paling akhir. Untuk mengetahui suatu peristiwa termasuk kritis adalah apabila bilangan ruang kanan bawah sama dengan bilangan ruang kanan atas. Kegiatan yang kritis sangatlah sensitif terhadap keterlambatan, sehingga bila sebuah kegiatan kritis terlambat satu hari saja, walaupun kegiatan-kegiatan yang lainnya tidak terlambat, maka proyek akan mengalami keterlambatan selama satu hari. Lintasan kritis merupakan lintasan yang terdiri dari kegiatan/ peristiwa kritis dan dummy. Maka dapat disimpulkan, umur lintasan kritis sama dengan umur proyek dan lintasan yang paling lama umur pelaksanaannya dari semua lintasan yang ada. Jalur dan kegiatan kritis pada PDM mempunyai sifat yang sama dengan CPM, yaitu :

a. Waktu mulai paling awal dan akhir harus sama, ES = LS b. Waktu selesai paling awal dan akhir harus sama, EF = LF

c. Kurun waktu kegiatan adalah sama dengan perbedaan waktu selesai paling akhir dengan waktu mulai paling awal, LF – ES = D

d. Bila hanya sebagian dari kegiatan yang bersifat kritis, maka kegiatan tersebut secara utuh dianggap kritis.

2.5.3 Crash Program

Dalam suatu keadaan tertentu antara umur perkiraan proyek dengan umur rencana proyek terdapat perbedaan. Umur rencana proyek biasanya lebih pendek daripada umur perkiraan proyek. Umur perkiraan proyek ditentukan oleh lintasan kritis yang terlama waktu pelaksanaannya, dan waktu pelaksanaan tersebut merupakan jumlah lama kegiatan

perkiraan dan kegiatan-kegiatan kritis yang membentuk lintasan tersebut. Sedang umur rencana proyek ditentukan berdasarkan kebutuhan manajemen atau sebab-sebab lain.

Adakalanya jadwal proyek harus dipercepat dengan berbagai pertimbangan dari pemilik proyek. Proses mempercepat kurun waktu tersebut disebut crash program. Di dalam menganalisis proses tersebut digunakan asumsi sebagai berikut:

a. Jumlah sumber daya yang tersedia tidak merupakan kendala. Ini berarti dalam menganalisis program mempersingkat waktu, alternatif yang akan dipilih tidak dibatasi oleh tersedianya sumber daya.

b. Bila diinginkan waktu penyelesaian kegiatan lebih cepat dengan lingkup yang sama, maka keperluan sumber daya akan bertambah. Sumber daya ini dapat berupa tenaga kerja, material, peralatan, atau bentuk lain yang dapat dinyatakan dalam sejumlah dana. Jadi tujuan utama dari program mempercepat waktu adalah memperpendek jadwal penyelesaian kegiatan atau proyek dengan kenaikan biaya yang minimal. Untuk mempercepat umur suatu proyek diperlukan syarat-syarat sebagai berikut:

a. Telah ada diagram jaringan kerja yang tepat.

b. Lama kegiatan perkiraan masing-masing kegiatan telah ditentukan.

c. Berdasarkan ketentuan diatas, dihitung saat paling awal (Earliest Start) dan saat paling lambat (Latest Start).

2.5.4 Penjadwalan dengan Microsoft Project

Microsoft Project adalah program aplikasi komputer yang berguna untuk mengelola proyek konstruksi. Microsoft Project menggunakan perhitungan network planning dan menggunakan diagram bar chart atau gantt chart sebagai tampilan grafisnya agar memudahkan pembacaan. Microsoft Project mempunyai kelebihan antara lain: 1. Mengijinkan pemasangan prioritas pekerjaan antara 1 sampai dengan 1000.

2. Pengetesan kalender, termasuk waktu kerja untuk sebuah pekerjaan, dapat dilakukan. 3. Dapat memberikan tanda kepada pemakai jika proyek selesai sesudah batas waktu

yang telah ditentukan.

4. Menyediakan sumber daya berupa material. 5. Network Diagram View yang lengkap.

6. Pada network diagram dapat pula diatur mengenai outlining, seperti menyembunyikan subtask dan memunculkannya kembali, serta menampilkan hanya pekerjaan utama saja.

7. Diperkenalkan group pekerjaan dan group sumberdaya yang lebih memudahkan pengontrolannya.

8. Pada proses penyimpan, project dapat diset sesuai dengan waktu yang diperlukan, baik penyimpanan satu buah proyek ataupun semua proyek yang sedang dibuka.

Untuk memahami bagaimana Microsoft Project menghitung, perlu kiranya dimengerti terlebih dahulu indikator-indikator yang dipergunakan, yaitu:

 Durasi (D) adalah waktu yang diperlukan untuk melaksanakan kegiatan  Earliest Start (ES) adalah saat paling cepat kegiatan tersebut dilaksanakan  Earliest Finish (EF) adalah saat paling cepat kegiatan terebut diselesaikan  Latest Start (LS) adalah saat paling lambat kegiatan tersebut dilaksanakan  Latest Finish (LF) adalah saat paling lambat kegiatan tersebut diselesaikan  Free Float (FF) adalah jumlah waktu tunda atau memperpanjang waktu kegiatan

tanpa memengaruhi waktu awal kegiatan berikutnya

 Total Float (TF) adalah jumlah waktu tunda atau memperpanjang waktu kegiatan tanpa memengaruhi akhir proyek.

Lembaran Task Sheet pada tampilan gantt chart terdiri dari field-field (kolom):  Task Name, yaitu nama kegiata atau tugas.

 Duration, yaitu waktu yang diperlkan untuk menyeesaikan suatu pekerjaaan.  Start, untuk data tanggal kapan kegiatan tersebut dimulai

 Finish, kolom ini akan otomatis terisi dengan kapan kegiatan itu akan selesai apabila telah ditentukan durasi kegiatan tersebut.

 Predecessors, adalah suatu kegiatan yang harus dimulai atau selesai sebelum kegiatan pada baris ini dilaksanakan. Dalam suatu proyek, suatu kegiatan

senantiasa selalu berkaitan dengan kegiatan yang lain sehingga antara satu kegiatan dengan kegiatan lain memiliki hubungan. Jika kegiatan B terkait hubungan dengan kegiatan A, maka kegiatan A dikatakan predecessor bagi kegiatan B, dan

sebaliknya kegiatan B sebagai successor bagi kegiatan A. Kolom predecessor diisi dengan nomor baris dan jenis hubungan ketergantungan.

Setelah lembar kerja (task sheet) terbuka, data dapat diisikan pada kolom-kolom task sheet. Data yang diisikan adalah:

1. data kegiatan proyek dimasukkan dengan mengetikkan pada kolom task name, waktu kegiatan pada kolom durasi

2. kolom start dan finish akan terisi sendiri

3. masukkan hubungan ketergantungan “sebelum” pada kolom predecessor, dimana yang dimasukkan adalah nomor ID-nya. Misalkan pekerjaan persiapan dengan nomor 1, pekerjaan tanah nomor 2, galian tanah pondasi nomor 3, dan seterusnya

Pada lembaran kanan (grafik gantt chart) akan tergambar dengan sendirinya bar chart kegiatan tersebut dengan hubungan keterkaitannya.

Gambar 2.5 Lembar Kerja Microsoft Project

Nilai ES, EF, LS, LF, FF, TF dapat diketahui dengan menukar lembaran kerja untuk gant chart yang dapat disesuaikan kolom isiannya (task sheet), yaitu dengan cara menuju menu View, Table:Entri, pilih Schedulle sehingga tampilan gantt chart akan berubah seperti gambar berikut:

Catatan: pada microsoft project Float = Slack

Microsoft Project terdiri dari beberapa tampilan yaitu: gantt chart, calendar, dan network diagram. Penukaran tampilan dapat dilakukan dengan memilih View, dan menentukan tampilan yang dikehendaki, misalnya Network Diagram seperti berikut:

Gabar 2.7 Tampilan Network Diagram pada Microsoft Project

2.6 Analisis Cash Flow

2.6.1 Cash Flow

Cash flow menurut arti katanya adalah arus kas. Namun dalam pengertian sebenarnya, adalah anggaran kas (cash budget), tetapi karena kata cash flow sudah begitu popular, maka yang dimaksud dengan cash flow adalah anggaran kas (Asiyanto, 2005). Peranan cash flow dalam pelaksanaan proyek adalah besar sekali dan sangat penting. Unsur utama dari cash flow ada dua yaitu : Jadwal Penerimaan, dan Jadwal Pengeluaran. Sedangkan unsur lainnya adalah kas awal, finansial dan kas akhir. Unsur finansial disini, dimaksudkan untuk mengatasi bila cash flow mengalami defisit.

Jadwal penerimaan pada umumnya sudah diatur pada surat perjanjian, sehingga untuk mengatur ulang jadwal penerimaan tidaklah mudah, walaupun masih bisa ditempuh dengan jalan negosiasi. Sedangkan jadwal pengeluaran sepenuhnya ada pada kendali perusahaan, namun tetap mengacu pada program kerja yang ada. Kebijakan operasional disinipun dapat mengatur jadwal pengeluaran, yaitu antara Cash (tunai) dengan Credit (pembayaran berjangka waktu).

2.6.2 Jadwal Penerimaan (Cash In)

Unsur utama dari cash flow adalah penerimaan, karena dari penerimaan atau rencana penerimaan yang ada, maka terjadilah kegiatan pengeluaran. Untuk proyek konstruksi, realisasi penerimaan sangat ditentukan oleh sistem pembayaran yang telah ditetapkan pada surat perjanjian atau kontrak konstruksi.

Cara pembayaran proyek konstruksi ada bermacam-macam, yaitu antara lain: - Pembayaran dengan uang muka atau tanpa uang muka

- Pembayaran bulanan (monthly payment) - Pembayaran termin (progress payment)

- Pembayaran sesekali diakhir (turn key payment)

Jadwal penerimaan harus dapat disusun secara tepat dan akurat, artinya jumlah penerimaannya benar dan waktu cairnya tepat. Rencana jumlah penerimaan umumnya berkaitan dengan besarnya prestasi pekerjaan, oleh karena itu prestasi pekerjaan pada waktu tertentu, misalnya tiap akhir bulan, harus diperkirakan secara cermat.

Grafik penerimaan berbentuk sebagai garis bertangga, yang bergerak dari nol (belum ada penerimaan) sampai dengan total penerimaan. Grafik tangga disini bentuknya sangat dipengaruhi oleh syarat pembayaran dari kontrak dan proses pelaksanaan (progress pekerjaan dan proses pencairan tagihan). Contoh grafik penerimaan dapat digambarkan seperti Gambar berikut ini :

Gambar 2.8 Grafik Penerimaan (sumber : Asiyanto, 2005)

b) Bila syarat pembayaran sebagai berikut:

- Termin I sebesar 20%, setelah prestasi mencapai 25% - Termin II sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 50% - Termin III sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 75% - Termin IV sebesar 25%, setelah prestasi mencapai 100%

- Termin V sebesar 5%, setelah selesai masa pemeliharaan 1 bulan.

c) Proses pencairan penerimaan memerlukan waktu satu bulan setelah prestasi dicapai (untuk menyelesaikan prosedur penagihan).

Dari grafik tersebut dapat dijelaskan sebagai berikut :

1. Prestasi 25% dicapai pada minggu ke 18, waktu penyelesaian prosedur penagihan selama satu bulan, maka termin pertama cair pada minggu ke 22, sebesar 20%.

2. Prestasi 50% dicapai pada minggu ke 22 (pertengahan bulan keenam), maka termin kedua cair pada minggu ke 26 (pertengahan bulan ketujuh), sebesar 25%.

3. Prestasi 75% dicapai pada minggu ke 26, maka termin ketiga cair pada minggu ke 30 (pertengahan bulan kedelapan), sebesar 25%.

4. Prestasi 100% dicapai pada minggu ke 40 (bulan ke sepuluh), maka termin keempat cair pada minggu ke 44 (bulan kesebelas), sebesar 25%.

5. Waktu pemeliharaan satu bulan sehingga selesai pemeliharaan pada minggu ke 44 (bulan kesebelas), maka termin kelima cair pada minggu ke 48 (bulan kedua belas) sebesar 5%.

Dengan demikian, sesuai kondisi pada contoh tersebut, maka grafik penerimaan berupa garis bertangga seperti yang terlihat pada Gambar 2.8 di atas. Tentunya grafik tersebut bentuknya dapat berubah-ubah, tergantung dari tiga variabel yang mempengaruhinya, yaitu:

- Kurva “S” - Cara Pembayaran

- Proses pencairan tagihan

2.6.3 Jadwal Pengeluaran (Cash Out)

Pedoman dasar dari pengeluaran adalah rencana kegiatan kerja, dimana berpengaruh langsung. Sebagai contoh, bila kegiatan membesar maka pengeluaran juga membesar, namun hubungan tidak linear tergantung kebijakan pembiayaannya (cash atau credit). Bisa

saja kegiatan membesar, tetapi pengeluarannya bertambah tidak terlalu besar (banyak credit) atau sebaliknya kegiatan bertambah tidak terlalu besar, tetapi pengeluarannya bertambah cukup besar (banyak cash).

Untuk perhitungan Cash flow proyek, biasanya pengeluaran biaya tidak langsung, pajak-pajak, investasi dan deviden tidak termasuk, tetapi hanya pengeluaran untuk biaya langsung saja. Pengeluaran untuk pembiayaan proyek polanya atau sistemnya tergantung dengan kebijakan operasional proyek yang diterapkan, yaitu pembayaran secara tunai (cash) dan pembayaran dengan jangka waktu tertentu (credit).

Untuk pembayaran tunai yang umumnya didukung dengan pinjaman dari bank, kelebihannya adalah harga beli relatif murah, tetapi kelemahannya harus membayar bunga pinjaman. Sebaliknya untuk pembayaran kredit, kelebihannya tidak memerlukan pinjaman yang konsekuensinya bunga tetapi kelemahannya harga beli barang/ jasa relatif tinggi. Porsi kedua cara pembayaran masing-masing diatur sedemikian rupa sehingga menimbulkan dampak tambahan biaya yang terkecil.

Grafik biaya terjadi sebagai akibat kebijakan pelaksanaan proyek yang dilakukan di lapangan. Grafik ini berbentuk “C” sehingga dapat disebut kurva “C”. Grafik ini diperoleh dengan cara menghubungkan titik-titik biaya yang terjadi pada tiap bulan secara komulatif. Oleh karena itu bentuknya tergantung biaya yang terjadi pada tiap bulan pelaksanaan contohnya pengadaan tenaga kerja pada tahap awal atau sebelum proyek dimulai, pengadaan peralatan kerja dan pengadaan material proyek.

Grafik ini ada hubungannya dengan grafik prestasi, karena atas pembiayaan

yang terjadi akan menghasilkan prestasi pekerjaan. Tetapi hubungan kedua grafik ini tidak dapat disimpulkan secara jelas (Asiyanto, 2005). Hal tersebut disebabkan karena adanya beberapa kemungkinan, yaitu :

- Pembiayaan yang seluruhnya menyebabkan prestasi pekerjaan. - Pembiayaan yang tidak menyebabkan prestasi pekerjaan - Pembiayaan yang sebagian menyebabkan prestasi pekerjaan

Tanpa melihat tiga macam kejadian pembiayaan tersebut di atas, grafik biaya dapat ditunjukkan pada Gambar 2.9.

Gambar 2.9 Grafik Pengeluaran (sumber : Asiyanto, 2005)

2.6.4 Kas Awal

Pada umumnya setiap proyek memerlukan kas awal untuk dapat memulai kegiatannya. Walaupun proyek dengan fasilitas pembayaran uang muka sekalipun tetap memerlukan kas awal. Hal ini disebabkan karena pencairan uang muka pekerjaan memerlukan waktu, sehingga tidak mungkin cair sebelum pekerjaan dimulai.

Yang dimaksud kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan dari penerimaan di akhir proyek (Giatman, 2006). Kas awal biasanya diperlukan diawal-awal proyek (bulan pertama). Di dalam cash flow, kas awal adalah sejumlah uang yang harus tersedia pada setiap awal bulan. Dengan demikian kas akhir pada bulan n adalah merupakan kas awal pada bulan n+1.

2.6.5 Kas Akhir

Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal dan total finansial. Oleh karena itu, aliran kas ini berasal dari pengembalian modal kerja dan penjualan dan aktiva tetap (Asiyanto, 2005).

2.6.6 Finansial

Finansial adalah keputusan tentang keuangan untuk mengatasi dan menyesuaikan kondisi kas sesudah kas awal. Bila kondisi kas setelah selesai kas awal defisit maka perlu dicarikan jalan keluar seperti memasukkan dana pinjaman dan bila sudah surplus cukup besar dapat dipergunakan untuk mengembalikan pinjaman (bila ada pinjaman). Tolok

ukurnya jika melakukan keputusan untuk melakukan dana pinjaman adalah tingkat/jumlah suku bunga pinjaman yang harus dibayarkan (Asiyanto, 2005).

2.6.7 Retention

Retention sebesar 5% dari nilai kontrak akan dikembalikan setelah proyek selesai (setelah pemeliharaan). Guna retention adalah (Halpin, 1998) :

1. Untuk memastikan bahwa kontraktor akan menyelesaikan proyek dengan kondisi yang telah disetujui.

2. Sebagai bukti nyata untuk menghadapi kontraktor apabila standart pekerjaan tidak terpenuhi atau terjadi kegagalan.

3. Menyediakan dana apabila kontraktor lain diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan.

4. Kepercayaan owner akan lebih kuat jika menggunakan jaminan uang.

2.7 Overdraft

Untuk mengetahui jumlah kredit bank yang harus dibuat, kontraktor perlu untuk mengetahui overdraft maksimum yang akan terjadi selama umur proyek. Jika bunga rata-rata dari overdraft diasumsikan satu persen per bulan, artinya kontraktor harus membayar kepada bank 1% tiap bulan untuk jumlah overdraft pada akhir bulan. Yang dimaksud overdraft adalah selisih antara pengeluaran pada suatu proyek dengan pembayaran dari owner kepada kontraktor, sehingga merupakan kebutuhan dari kontraktor untuk menyediakan dana terlebih dahulu sebelum menerima pembayaran dari owner (Halpin, 1998).

2.8 Penelitian Terdahulu

Penelitian terdahulu yang menganalisa mengenai cash flow optimal dilakukan oleh Feri Harianto dan Tri Wahyu Ardiansyah (2007) dengan judul “Sistem Pembayaran dan Pemodalan yang Menguntungkan bagi Kontraktor Pada proyek Perumahan Lawang Asri Puri Mojokerto”. Pada penelitian ini dibandingkan sistem pembayaran down payment dengan sistem pembayaran termin dan system pembayaran full financiering. Penelitian ini dilakukan pada perumahan Lawang Asri Puri Mojokerto. Tujuan dari penelitian ini adalah mencari alternatif terbaik pada sistem pembayaran dan pemodalan yang menguntungkan bagi kontraktor dengan faktor-faktor yang mempengaruhi adalah sistem pembayaran, pinjaman pihak luar, dan total modal yang dimiliki oleh kontraktor. Dari penelitian ini

didapat bahwa sistem down payment lebih menguntungkan dari pada sistem termin progress dan sistem full financiering.

Penelitian yang berjudul “Analisis Cash Flow Optimal Pada Kontraktor Poyek Pembangunan Perumahan” juga telah dilakukan oleh Martho F. Tolangi (2012). Pada penelitian ini dilakukan analisis perencanaan cash flow berdasarkan uang muka 10% dan 15% dengan pembayaran bulanan dilakukan selama 5 tahun, 10 tahun, 15 tahun. Dari hasil analisa perencanaan cash flow Kontraktor disimpulkan bahwa perencanaan cash flow optimal adalah perencanaan cash flow dengan sistem pembayaran selama 5 tahun dengan uang muka 15%, karena pembayaran yang dilakukan lebih besar sehingga besar overdraft positif lebih kecil.

Penelitian yang dilakukan oleh Karina Renardi (2013) yang berjudul “Analisis Variasi Sistem Pembayaran Terhadap Keuntungan Kontraktor juga menganalisis tentang cash flow. Penelitian ini dilakukan untuk mengetahui besar keuntungan dari variasi system pembayaran yang maksimum. Penelitian ini dilakukan pada Proyek Pembangunan Villa Pulau Bali Canggu. Metode yang digunakan untuk menganalisis data adalah penjadwalan proyek dengan membuat uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas, dan membuat diagram jaringan proyek dengan metode PDM dengan bantuan Microsoft Project. Kemudian membuat analisis cash flow dengan system pembayaran bulanan dan termin progress 20% pada kondisi penjadwalan EST dan LST, dan mencari keuntungan maksimum dari ke dua belas alternatif. Hasil analisis data menunjukkan bahwa system pembayaran yang memberikan keuntungan maksimum adalah system pembayaran bulanan uang muka 20% pada kondisi ES dengan nilai overdraft Rp.120.600.736,99 dan keuntungan 9,97%.

BAB III

METODE PENELITIAN

3.1 Objek Penelitian

Penentuan objek penelitian harus terkait dengan pokok permasalahan yang diangkat. Dalam tugas akhir ini, yang menjadi obyek penelitian adalah cash flow proyek dengan memanfaatkan float time, dimana studi kasus diambil pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta, Medan.

3.2 Pengumpulan Data

Jenis data terdiri dari data primer dan data sekunder. Data primer adalah data yang diperoleh dari pengamatan oleh peneliti sendiri sedangkan data sekunder adalah data yang diperoleh dari hasil penelitian sebelumnya yang dilakukan oleh orang lain. Dalam Tugas Akhir ini menggunakan data sekunder, diperoleh dari pihak-pihak yang terkait dalam pelaksanaan proyek yaitu kontraktor. Data-data sekunder yang diperlukan meliputi :

 Time Schedule Manajemen  Rencana Anggaran Biaya  Dokumen Kontrak

3.3 Pengolahan Data

Pengolahan data dilakukan dari aspek penjadwalan. Peneliti membuat uraian dan urutan setiap kegiatan dalam aktivitas proyek. Kemudian menentukan durasi waktu tenggang untuk setiap aktivitas dengan metode PDM menggunakan bantuan Microsoft Project.

3.4 Analisis Data

Analisis dilakukan pada aspek pendapatan. Peneliti menghitung cash flow pada kegiatan-kegiatan yang memiliki waktu tenggang dengan membandingkan antara sistem pembayaran bulanan dengan sistem pembayaran termin progress 10% dengan uang muka 0%, 20 % dan 30%, pada kondisi ES (Earliest Start) dan LS (Latest Start) sehingga mendapatkan suatu bentuk cash flow yang optimal. Analisis cash flow dilakukan dengan menggunakan hitungan komputasi antara data cash in dan data cash out kemudian dicari selisihnya sehingga diperoleh keuntungan proyek. Selanjutnya membandingkan keuntungan maksimal yang diperoleh dari kondisi yang ditinjau.

3.5 Kerangka Penelitian

Penelitian ini adalah menganalisis variasi sistem pembayaran terhadap keuntungan kontraktor. Adapun kerangka penelitiannya sebagai berikut :

3.6 Langkah-langkah Perhitungan Cash flow

Langkah-langkah perhitungan cash flow pada penulisan ini adalah sebagai berikut :

MULAI

LATAR BELAKANG MASALAH

STUDI LITERATUR

PENENTUAN OBJEK STUDI

PENGUMPULAN DATA SEKUNDER - TIME SCHEDULE MANJEMEN - RENCANA ANGGARAN BIAYA - DOKUMEN KONTRAK

PENGOLAHAN DATA

ANALISIS DATA

ES DAN LS (DENGAN UANG MUKA 0%, 20 % DAN 30%)

HASIL

KESIMPULAN DAN SARAN

SELESAI FLOAT TIME

PENJADWALAN DENGAN PDM

SISTEM PEMBAYARAN BULANAN & TERMIN 10%

1. Dari data proyek berupa time schedule, kurva S proyek tersebut disusun ulang dengan bantuan Microsoft project dibuat barchart ES, LS yang dihasilkan RAB (Rencana Anggaran Biaya). Kemudian membuat actual cost proyek berupa RAP (Rencana Anggaran Pelaksanaan), dengan asumsi bahwa pada nilai kontrak (RAB) sudah termasuk profit kontraktor yang sudah termasuk overhead umum sebesar 10%.

RAB = RAP + Profit RAP = RAB – 10% RAB RAP = 0,9 RAB

Actual cost proyek /RAP dibedakan menjadi :

a) Biaya tak langsung / overhead proyek b) Biaya langsung

Merupakan biaya pelaksanaan konstruksi fisik yang besarnya adalah selisih

antara RAP dan biaya tak langsung.

2. Untuk menghitung besarnya profit kontraktor :

Diasumsikan profit kontraktor sebesar 10% dari RAB (Rencana Anggaran Biaya)

Profit = 0,1 RAB

3. Besarnya tagihan dari kontraktor kepada owner :

Tagihan dari kontraktor kepada owner tergantung pada prestasi yang telah dicapai pada pelaksanaan proyek.

Tagihan = prestasi Tagihan = RAP + Profit

= 0,9 RAB + 0,1 RAB

Tagihan = RAB

4. Diasumsikan bahwa owner melakukan retensi sebesar 10% dari tagihan.

Retensi = 0,1 x tagihan

= 0,1 x RAB

Retensi 10% ini akan dibayar pada akhir masa pemeliharaan konstruksi sebagai jaminan biaya untuk pemeliharaan.

5. Pembayaran dari owner kepada kontraktor dilakukan setelah pekerjaan konstruksi.

Pembayaran = tagihan – 0,1 x tagihan

= tagihan – retensi

6. Overdraft merupakan selisih antara biaya yang diperlukan dengan pembayaran.

7. Bunga overdraft

Besar bunga overdraft tiap bulan diasumsikan sebesar 10% per tahun atau dibulatkan 1% per bulan dari overdraft.

Bunga overdraft = 0,01 x overdraft

Perhitungan cash flow ini akan dijabarkan hanya sampai bulan kedua setiap sistem pembayarannya dan dengan cara yang sama, hasil perhitungan bulan selanjutnya akan ditunjukkan dalam bentuk tabel pada lampiran. Untuk perhitungan tiap variasi sistem pembayaran dibuat beberapa alternatif yang ditunjukkan dalam tabel 3.1 dan penjelasannya dapat dilihat pada keterangan berikut.

Tabel 3.1 Alternatif Variasi Sistem Pembayaran

Variasi Sistem Pembayaran

Bulanan Termin Progress 10% 1. Tanpa uang muka

a. ES b. B

(Alternatif 1) (Alternatif 3)

c. LS (Alternatif 2) (Alternatif 4)

2. Uang muka 20%

a. ES (Alternatif 5) (Alternatif 7)

b. LS (Alternatif 6) (Alternatif 8)

3. Uang muka 30%

a. ES (Alternatif 9) (Alternatif 11)

b. LS (Alternatif 10) (Alternatif 12)

Keterangan:

Alternatif 1 = Perhitungan tanpa uang muka (0%) dengan sistem pembayaran bulanan pada kondisi penjadwalan ES

Alternatif 2 = Perhitungan tanpa uang muka (0%) dengan sistem pembayaran bulanan pada kondisi penjadwalan LS

Alternatif 3 = Perhitungan tanpa uang muka (0%) dengan sistem pembayaran termin progress 10% pada kondisi penjadwalan ES

Alternatif 4 = Perhitungan tanpa uang muka (0%) dengan sistem pembayaran termin progress 10% pada kondisi penjadwalan LS

Alternatif 5 = Perhitungan dengan uang muka 20% dengan sistem pembayaran bulanan pada kondisi penjadwalan ES

Alternatif 6 = Perhitungan dengan uang muka 20% dengan sistem pembayaran bulanan pada kondisi penjadwalan LS

Alternatif 7 = Perhitungan dengan uang muka 20% dengan sistem pembayaran termin progress 10% pada kondisi penjadwalan ES

Alternatif 8 = Perhitungan dengan uang muka 20% dengan sistem pembayaran termin progress 10% pada kondisi penjadwalan LS

Alternatif 9 = Perhitungan dengan uang muka 30% dengan sistem pembayaran bulanan pada kondisi penjadwalan ES

Alternatif 10 = Perhitungan dengan uang muka 30% dengan sistem pembayaran bulanan pada kondisi penjadwalan LS

Alternatif 11 = Perhitungan dengan uang muka 30% dengan sistem pembayaran termin progress 10% pada kondisi penjadwalan ES

Alternatif 12 = Perhitungan dengan uang muka 30% dengan sistem pembayaran termin progress 10% pada kondisi penjadwalan LS

BAB IV

HASIL DAN PEMBAHASAN 4.1 Gambaran Umum Proyek

Proyek pembangunan Perumahan Cemara Kuta Nama Proyek : Perumahan Cemara Kuta Nomor Kontrak : 003/CK/1.CC.1/XI/2013 Nilai Kontrak : Rp. 11.495.825.000 Waktu Pelaksanaan : 51 Minggu Kalender Tanggal Pekerjaan Dimulai : 7 November 2013 Tanggal Pekerjaan Selesai : 26 November 2014

Lokasi : Jalan Haji Anif, Medan

Pemilik Proyek : PT. Cemara Kuta

Kontraktor Proyek : CV. Bangun Karya Utama CV. Gaharu Design

Konsultan Arsitek : HBI (Hish Brand Indonesia) Konsultan Struktur : Ong Gimseng

4.2 Pengumpulan Data

Data yang digunakan dalam menganalisis cash flow adalah data sekunder, yaitu data yang diperoleh dari kontraktor yang diantaranya didapat dengan melihat dokumen yang berhubungan dengan penelitian. Data yang dimaksud didapat dari PT. Bangun Karya Utama. Adapun data sekunder yang dibutuhkan (lampiran) antara lain:

- Time Schedule Proyek - Rencana Anggaran Biaya - Dokumen Kontrak

Dalam tahapannya, data sekunder merupakan data yang didapatkan terlebih dahulu. Setelah mendapatkan data proyek dan lokasinya kemudian dilakukan survey. Selanjutnya menganalisis cash flow dari aspek pendapatan untuk mengetahui keuntungan kontraktor yang didapat.

4.3 Pengolahan Data

Analisis perencanaan biaya dilakukan dengan konsep cash flow, yaitu membandingkan suatu bentuk cash flow dari proyek diatas dengan beberapa kondisi pembayaran yang berbeda yaitu dengan sistem pembayaran bulanan dan sistem pembayaran termin progress 10% dengan pembanding uang muka 0%, 20%, dan 30%, sehingga diperoleh keuntungan yang maksimum.

4.3.1 Penjadwalan PDM (Precedence Diagram Method)

Penjadwalan proyek dengan metode PDM diolah dengan menggunakan Microsoft Project. Barchart disusun dari identifikasi pekerjaan yang ada dan hubungan antar pekerjaan. Berdasarkan data hubungan tiap item pekerjaan yang diperoleh dari analisis dengan mengunakan PDM, dapat ditentukan mana pekerjaan kritis dan non kritis (yang memiliki float). Kemudian dapat disusun barchart dan kurva S pada kondisi LS, yang dapat dilihat pada lampiran 2. Hasilnya adalah sebagai berikut:

Tabel 4.1 (Lanjutan 3)

(Sumber: Hasil Pengolahan Data, 2014)

4.3.2 Hubungan dan Karakteristik Tiap Item Pekerjaan

Berdasarkan data hubungan tiap item pekerjaan yang diperoleh dari analisis dengan menggunakan PDM pada Microsoft Project 2007 yang dapat dilihat pada lampiran B, dapat ditentukan mana pekerjaan kritis dan non kritis (yang memiliki float). Jenis pekerjaan kritis dan non kritis dapat dilihat pada tabel 4.2 berikut :

Tabel 4.2 (Lanjutan 2)

4.4 Analisis Cash Flow

4.4.1 Perhitungan Cash Flow Tanpa Uang Muka (0%)

Dari Microsoft Project diperoleh kondisi LS, kemudian bobot disusun dalam barchart. Berdasarkan berbagai kondisi keuangan proyek, sehingga RAB untuk Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta, seperti terdapat dalam tabel berikut :

Tabel 4.3 Rencana Anggaran Biaya Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta pada kondisi ES dan LS

Bulan ES (Rp) % %

Kumulatif LS (Rp) %

% Kumulatif

1 _{129.358.903,81 1,227 1,227 37.617.897,86 0,357 0,357}

2 506.337.322,42 4,804 6,031 305.367.355,61 2,897 3,254

3 _{1.168.881.897,13 11,090 17,121 794.915.652,68 7,542 10,796}

4 _{1.084.573.687,06 10,290 27,411 785.593.511,64 7,453 18,249}

5 _{672.668.402,90 6,382 33,793 782.058.092,66 7,420 25,669}

6 _{611.160.923,34 5,798 39,592 777.672.369,86 7,378 33,048}

7 _{1.304.939.132,87 12,381 51,973 882.653.067,05 8,374 41,422}

8 _{763.316.187,61 7,242 59,215 897.861.505,36 8,519 49,941}

9 552.108.539,09 5,238 64,453 508.314.558,93 4,823 54,763

10 _{1.464.793.906,47 13,897 78,350 1.571.031.416,55 14,905 69,669}

11 _{1.408.075.815,22 13,359 91,710 1.447.826.564,69 13,736 83,405}

12 _{651.164.786,18 6,178 97,888 816.627.759,57 7,748 91,153}

13 _{222.620.495,89 2,112 100,000 932.460.247,53 8,847 100,000}

Ʃ 10.540.000.000,00 100,00 10.540.000.000,00 100,00

A. Sistem Pembayaran Bulanan

Perhitungan berdasarkan ES dengan sistem pembayaran bulanan tanpa uang muka (cash in = 0) pada Proyek Pembangunan Perumahan Cemara Kuta (alternatif 1) adalah sebagai berikut:

1) Cash Out bulan ke – 1

Yang dimaksud cash out dari proyek adalah RAP (Biaya Langsung dan Biaya Tak Langsung).

RAB bulan ke – 1 = Rp. 129.358.903,81 RAP1 = 0,90 x RAB

= 0,90 x Rp. 129.358.903,81 = Rp. 116.423.013,43

2) Cash in bulan ke – 1

Yang termasuk ke dalam cash in proyek adalah RAB, profit, tagihan dan retensi oleh owner.

Profit1 = 0,1 x RAB

= 0,1 x Rp. 129.358.903,81 = Rp. 12.935.890,38

Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor: Tagihan1 = prestasi

= RAP + profit

= Rp. 116.423.013,43 + Rp. 12.935.890,38 = Rp. 129.358.903,81

Owner melakukan retensi sebesar: Retensi1 = 0,1 x tagihan

= 0,1 x Rp. 129.358.903,81 = Rp. 12.935.890,38

Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke – 2 adalah sebagai berikut:

Pembayaran1 = tagihan1 – retensi1

= Rp. 129.358.903,81 - Rp. 12.935.890,38 = Rp. 116.423.013,43

3) Cash flow bulan ke – 1

Overdraft pada akhir pembayaran 1 dapat dihitung dengan persamaan: Overdraft pembayaran1 = cash in1– cash out1

= 0 - Rp. 116.423.013,43 = Rp. (-116.423.013,43)

Dari perhitungan di atas diperoleh bunga overdraft yaitu: Bunga overdraft1 = 0,01 x overdraft

= 0,01 x Rp. (-116.423.013,43) = Rp.( -1.164.230,13)

Overdraft1 + bunga overdraft1 = Rp. (-116.423.013,43)+ Rp. (-1.164.230,13)

= Rp. (-117.587.243,57)

4) Cash out bulan ke - 2

RAB bulan ke – 2 = Rp. 506.337.322,42 Besarnya RAP adalah

RAP2 = 0,90 x RAB

= 0,90 x Rp. 506.337.322,42 = Rp. 455.703.590,18

5) Cash in bulan ke – 2

Besarnya profit kontraktor: Profit2 = 0,1 x RAB

= 0,1 x Rp. 506.337.322,42 = Rp. 50.633.732,24 Besarnya tagihan yang dibuat kontraktor:

Tagihan2 = prestasi

= RAP + profit

= Rp. 455.703.590,18 + Rp. 50.633.732,24 = Rp. 506.337.322,42 Owner melakukan retensi sebesar:

Retensi2 = 0,1 x tagihan

= 0,1 x Rp. 506.337.322,42 = Rp. 50.633.732,24

Setelah diketahui besarnya tagihan dan retensi, maka besarnya pembayaran yang dilakukan owner kepada kontraktor pada pembayaran bulan ke – 3 adalah sebagai berikut:

Pembayaran2 = tagihan2– retensi2

= Rp. 506.337.322,42 - Rp. 50.633.732,24 = Rp. 455.703.590,18

6) Cash flow bulan ke – 2

Overdraft pada akhir pembayaran 2 dapat dihitung dengan persamaan: Overdraft pembayaran2 = cash in2– cash out2 + (overdraft + bunga)1

= Rp. 116.423.013,43 - Rp. 455.703.590,18 + Rp. (-117.587.243,57)

= Rp. (-456.867.820,31)

Dari perhitungan di atas diperoleh bunga overdraft yaitu: Bunga overdraft2 = 0,01 x overdraft

= 0,01 x Rp. (-456.867.820,31) = Rp. (-4.568.678,20) Overdraft2 + bunga overdraft2= Rp. (-498.299.099,66)+ Rp. (-4.982.991,00)

grafik cash flow untuk masing-masing pembayaran dengan biaya overdraft seperti ditunjukkan dalam gambar 4.5 & 4.6.

Gambar 4.5 Grafik cash flow sistem bulanan dengan uang muka 30%

Gambar 4.6 Grafik cash flow sistem progress 10% dengan uang muka 30% -1.000.000.000,00

-500.000.000,00 0,00 500.000.000,00 1.000.000.000,00 1.500.000.000,00 2.000.000.000,00 2.500.000.000,00 3.000.000.000,00 3.500.000.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

ES LS

-1.000.000.000,00 -500.000.000,00 0,00 500.000.000,00 1.000.000.000,00 1.500.000.000,00 2.000.000.000,00 2.500.000.000,00 3.000.000.000,00 3.500.000.000,00

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

ES LS

Bulan

Pada grafik cash flow dengan uang muka 30%, terlihat bahwa pada kedua kondisi dibulan awal, kontraktor tidak meminjam uang pada bank. Hal tersebut ditunjukkan oleh biaya overdraft yang positif. Hal ini dikarenakan besarnya jumlah uang muka pada bulan awal. Biaya total overdraft negatif terkecil pada kondisi ES pembayaran termin progress 10% menunjukkan bahwa semakin kecil biaya overdraft negatif yang dikeluarkan, maka semakin besar keuntungan maksimum yang didapat. Sedangkan dari biaya penutupan akhir proyek terlihat bahwa pada sistem pembayaran termin progress 10% kondisi ES bernilai lebih besar daripada biaya penutupan akhir sistem bulanan. Hal ini ditunjukkan karena semakin besar biaya penutupan akhir yang diperoleh, maka semakin besar keuntungan maksimum yang diperoleh kontraktor.

4.5.2 Persentase Keuntungan Proyek

Persentase keuntungan diperoleh dengan membandingkan sistem pembayaran bulanan dan termin progress 10% dengan meninjau sistem pembayaran uang muka 0%, 20%, dan 30% pada kondisi ES dan LS. Dari pembanding ini maka akan diperoleh keuntungan yang paling maksimal untuk masing-masing sistem pembayaran proyek yang ditinjau.

A. Tanpa Uang Muka (0%)

Berdasarkan hasil analisis keuntungan dengan cash flow, maka untuk masing-masing sistem pembayaran yang ditinjau dapat diketahui persentase keuntungan proyek terhadap nilai RAB, seperti terdapat dalam tabel 4.15 berikut :

Tabel 4.14 Persentase keuntungan proyek tanpa uang muka

Penjadwalan Bulanan (%) Progress 10% (%)

ES 9,045 9,387

LS 9,037 9,123

(Sumber : Hasil pengolahan data 2012)

Dengan sistem pembayaran tanpa uang muka, keuntungan proyek maksimum diberikan oleh sistem pembayaran termin progress 10% pada penjadwalan kondisi ES dengan keuntungan 9,387%. Hal ini dikarenakan jadwal pembayaran sistem pembayaran progress 10% lebih cepat dari pembayaran dengan sistem bulanan. Atau progress 10% tercapai dalam waktu kurang dari satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih kecil dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan.

B. Dengan Uang Muka 20%

Persentase keuntungan proyek untuk masing-masing sistem pembayaran dengan uang muka 20% terdapat dalam tabel 4.15 berikut :

Tabel 4.15 Persentase keuntungan proyek dengan uang muka 20%

Penjadwalan Bulanan (%) Progress 10% (%)

ES 9,824 9,947

LS 9,799 9,872

(Sumber : Hasil pengolahan data 2012)

Dengan sistem pembayaran uang muka 20%, keuntungan proyek maksimal diberikan oleh sistem pembayaran termin progress 10% pada penjadwalan kondisi ES dengan profit 9,947%. Hal ini dikarenakan jadwal pembayaran sistem pembayaran progress 10% lebih cepat dari pembayaran dengan sistem bulanan. Atau progress 10% tercapai dalam waktu kurang dari satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih kecil dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan. Sistem pembayaran dengan uang muka 20% memberikan keuntungan yang lebih besar dibandingkan tanpa uang muka. Hal ini terjadi karena dengan adanya uang muka, maka dapat mengurangi jumlah pinjaman bank yang dilakukan kontraktor untuk menyelesaikan pekerjaannya.

C. Dengan Uang Muka 30%

Persentase keuntungan proyek untuk masing-masing sistem pembayaran dengan uang muka 30% terdapat dalam tabel 4.16 berikut :

Tabel 4.16 Persentase keuntungan proyek dengan uang muka 20%

Penjadwalan Bulanan (%) Progress 10% (%)

ES 9,904 9,984

LS 9,819 9,924

(Sumber : Hasil pengolahan data 2012)

Dengan sistem pembayaran uang muka 30%, keuntungan proyek maksimal diberikan oleh sistem pembayaran termin progress 10% pada penjadwalan kondisi ES dengan profit 9,984%. Hal ini dikarenakan jadwal pembayaran sistem pembayaran progress 10% lebih cepat dari pembayaran dengan sistem bulanan. Atau progress 10% tercapai dalam waktu kurang dari satu bulan sehingga biaya pinjaman kontraktor dari bank akan lebih kecil dibandingkan dengan sistem pembayaran bulanan. Sistem pembayaran

dengan uang muka 30% memberikan keuntungan yang lebih besar dibandingkan tanpa uang muka maupun dengan uang muka 20%. Hal ini dapat terjadi karena semakin besar uang muka yang diberikan owner, maka keuntungan kontraktor akan semakin besar. Maka kemungkinan untuk melakukan pinjaman pada bank akan lebih kecil.

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN

5.1 Kesimpulan

Dari hasil analisis dan perhitungan untuk perencanaan cash flow yang telah dilakukan, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:

1. Untuk sistem pembayaran bulanan, pembayaran pada kondisi penjadwalan ES memiliki profit dan penutupan akhir (overdraft + bunga overdraft) yang lebih besar daripada kondisi penjadwalan LS.

2. Untuk sistem pembayaran termin progress 10%, pembayaran pada kondisi penjadwalan ES memiliki profit dan penutupan akhir (overdraft + bunga overdraft) yang lebih besar daripada kondisi penjadwalan LS.

3. Variasi sistem pembayaran yang maksimum terhadap keuntungan kontraktor dari 12 alternatif adalah alternatif ke sebelas yaitu sistem pembayaran termin progress 10% dengan uang muka 30% pada kondisi ES dengan nilai overdraft Rp. 1.052.361.434,80 dan persentase keuntungan9,984%.

5.2 Saran

Untuk memperoleh hasil yang lebih memuaskan dan lebih lengkap, ada beberapa hal yang dapat menjadi saran untuk melengkapi atau melanjutkan penelitian-penelitian sejenis, sebagai berikut:

1. Untuk mendapatkan keuntungan yang lebih maksimum, kontraktor sebaiknya memakai sistem pembayaran bulanan dengan uang muka agar angka overdraft negatif semakin kecil.

2. Untuk memperoleh hasil yang akurat dalam menyusun diagram jaringan kerja dan penjadwalan waktu, dianjurkan untuk lebih menguasai keadaan proyek agar hasil yang didapat sesuai dengan keadaan proyek.

3. Untuk memperolah pembanding yang lebih lengkap, disarankan selain sistem pembayaran, maka nilai kontrak proyek pun perlu untuk dibandingkan antara proyek kecil, sedang, dan besar.

DAFTAR PUSTAKA

Asiyanto, 2005. Construction Project Cost Management. Pradnya Paramita: Jakarta.

Dipohusodo, Istimawan. 1996. Manajemen Proyek & Konstruksi – Jilid I. Kanisius: Yogyakarta.

Ervianto, L., Wulfram. 2005.Manajemen Proyek Konstruksi., Andi: Yogyakarta.

Halpin, W. Daniel and Woodhead, W. Ronald. 1998, Constraction Management, Second Edition, John Willey and Sons, New York.

Harianto, Feri & Ardiansyah, Tri Wahyu. 2007. System Pembayaran dan Permodalan yng Menguntungkan bagi Kontraktor pada Proyek Perumahan Lawang Asri Puri Mojokerto.

Jurnal IPTEK Vol. 10, No.2, Mei 2007.

Husen, Abrar. 2010. Manajemen Proyek Perencanaan, Penjadwalan, & Pengendalian Proyek. Andi: Yogyakarta.

Nurhayati. 2010. Manajemen Proyek. Graha Ilmu: Yogyakarta.

Renardi, Karina. 2013. Analisis Variasi Sistem Pembayaran Terhadap Keuntungan Kontraktor. Jurnal Ilmiah Elektronik Infrastruktur Teknik Sipil, Volume 2, No. 1, Februari 2013.

Soeharto, Imam. 1995. Manajemen Proyek: Dari Konseptual Sampai Operasional. Erlangga: Jakarta.

Tolangi, Martho F. 2012. Analisis Cash Flow Optimal pada Kontraktor Proyek Proyek Pembangunan Perumahan. Jurnal Sipil Statik Vol. 1, No. 1, November 2012.