Dari Mana Memulai Bisnis Property Sebaga
Dari Mana Memulai Bisnis Property Sebagai Developer?
Langkah awal yang dilakukan adalah mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek. Porsi modal untuk
mengakuisisi lahan mengambil bagian yang signifikan jika dibandingkan dengan komponen biaya lainnya.
Menurut kebiasaan proyek yang sudah kami jalani porsi untuk harga lahan bisa mencapai 30% dari
keseluruhan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Bisa dibayangkan jika kita membeli lahan secara tunai akan
membutuhkan modal yang sangat besar.
Membeli Lahan Tanpa Uang
Membeli lahan tanpa uang, bagi saya pemikiran seperti ini adalah pemikiran yang progresif dan melawan
kodrat!, karena sudah menjadi hukum jual beli bahwa jika kita membeli sesuatu sudah pasti dibutuhkan
alat tukar berupa uang untuk mengganti barang yang kita peroleh atau kenikmatan yang kita dapatkan
jika objek jual beli adalah jasa.
Untungnya property memiliki sifat baik yang memungkinkan kita membeli tanpa uang. Caranya bisa
bermacam-macam diantaranya membeli dengan bayar bertahap, membeli dengan sistem bagi hasil atau
dikenal dengan istilah kerjasama lahan dan membeli dengan mengundang investor. (dan masih banyak
metode beli tanpa uang lainnya.)
Beli Lahan Tanpa Uang Dengan Bayar Bertahap
Tentu saja dengan pembayaran bertahap kita tidak perlu membayar harga tanah di muka. Dalam
prakteknya membeli dengan bertahap ini bisa dengan pembayaran uang muka atau bahkan dengan
tanpa uang muka. Lho kok bisa? Kok pemilik tanah mau? Jelas mau kalau kita menyatakan sanggup
membayar lebih tinggi dari harga yang ditawarkan pemilik.
Contohnya:
Bang Haji Pitung bermaksud menjual sebidang tanahnya seluas 5000 m2 di Jl. TB. Simatupang dengan
harga 1 juta per-meter. Lalu kita sebagai developer melakukan riset tentang permintaan hunian dan
harga rumah di sekitar lokasi tanah Bang Haji Pitung. Dari riset didapat bahwa rumah tipe 50/100 dijual
dengan harga Rp. 500 s.d. 600 juta. Dengan perhitungan yang matang kita bisa menawar tanah Bang Haji
Pitung dengan harga Rp. 2 juta/m2. Dengan perjanjian bahwa pembayaran dilakukan enam bulan lagi
sebesar limapuluh persen kemudian limapuluh persen sisanya dibayarkan dua kali masing-masing tiap
tiga bulan. (tahapan pembayaran ini bisa dinegosiasikan dengan owner, oh ya yang terpenting adalah
tawarkan kepada owner sesuatu yang nggak mungkin mereka tolak!!, silahkan di-explore sendiri)
Ini sebagai contoh bahwa kita bisa menawar dengan harga yang lebih tinggi dengan syarat pembayaran
dimundurkan.
Jika owner bersedia dengan sistem pembayaran yang kita tawarkan, deretan langkah-langkah
selanjutnya sudah antri menunggu, yakni mengurus perijinan dan legalitas turutannya. Sekali lagi
dibutuhkan biaya untuk mengurus perijinan, dimana biaya-biaya tersebut harus ada pada saat pengajuan
perijinan agar bisa diproses di instansi berwenang. Terus kenapa saya berani mengatakan bahwa menjadi
developer bisa tanpa modal?
Ya, untuk perijinan kita bisa memakai uang orang lain, apakah dalam wujud uang saudara, uang teman,
dana ADB (Ayah dan Bunda), bahkan menggunakan uang investor dengan perjanjian dengan format
tertentu. Gampang kan?
Ketika pengurusan perijinan selesai kita bisa langsung memasarkan proyek dengan program yang
dirancang dengan baik, sehingga dalam waktu kurang dari enam bulan sudah terjual sebagian dimana
hasil penjualan tersebut digunakan untuk membayar harga tanah kepada pemilik.
Beli Lahan Tanpa Uang dengan Sistem Bagi Hasil
Dengan sistem bagi hasil ini kewajiban membayar harga tanah adalah pada saat proyek sudah mulai
terjual atau bisa juga pada saat proyek sudah terjual semua, tergantung kenyamanan para pihak.
Kesepakatan tentang besarnya bagian masing-masing pihak harus dibicarakan terlebih dahulu dan
dikongkritkan dalam bentuk perjanjian tertulis yang bisa menjadi bukti di kemudian hari jika terjadi
perselisihan.
Besarnya bagian masing-masing tergantung sistem kerjasamanya, sebagai contoh jika pemilik lahan
hanya menyediakan lahan tanpa ikut mengelola proyek maka besarnya bagiannya 30 s.d. 40 persen dari
laba bersih proyek. Prosentase akan berbeda jika pemilik tanah juga menyediakan modal kerja atau ikut
mengelola proyek, pembagian 40 s.d. 60 persen adalah wajar untuk pemilik tanah. Sekali lagi besarnya
prosentase ini hanya sebagai contoh, tiap orang dan lokasi bisa menerapkan sistem yang berbeda.
Sistem Pembayaran Kepada Pemilik Tanah
Sistem pembayaran harga tanah kepada pemilik tanah bisa dilakukan dengan melibatkan pihak bank,
yaitu dengan membuat kesepakatan bahwa uang harga pembayaran unit rumah oleh konsumen akan
langsung ditransfer kepada rekening pengelola dan ke rekening pemilik tanah sesuai dengan besaran
jumlah yang diperjanjikan. Asumsi di atas jika konsumen membeli dengan KPR, jika pembayaran dengan
cash atau cash bertahap akan lebih mudah karena kita tinggal perintahkan konsumen untuk mentransfer
uang ke rekening yang diminta.
Beli Lahan Tanpa Uang dengan Mengundang Investor
Cara ini tergolong paling aman, karena lahan yang akan dijadikan proyek sudah dibeli oleh investor
sehingga tidak ada lagi hubungan dengan pemilik tanah. Developer pengelola selanjutnya membuat
perjanjian dengan investor mengenai pelaksanaan proyek dan rencana bagi hasil.
Besarnya porsi bagi hasilnya bisa mengadopsi sistem bagi hasil antara pengelola dengan pemilik tanah
diatas, hanya saja yang berposisi sebagai pemilik lahan adalah investor.
Contoh ini hanya sebagian cara yang bisa digunakan untuk mewujudkan impian kita menjadi developer,
walaupun kita tidak mempunyai modal. Keberhasilan metode ini tergantung kepada masing-masing
orang.
Tips #1 Banyak Belajar
Apapun jenis usahanya, tahap pertama memang harus banyak belajar. Sebagai seorang developer
pemula, anda dapat menggali informasi dengan mengikuti seminar, diskusi dengan para pengembang
yang telah sukses, dan menambah ilmu dari media internet, atau lewat membaca buku, seperti buku
Property Magic oleh Simon Zutshi, buku Make Cash in Property Market Crash oleh Rob Moore dan Mark
Homer, dan lainnya.
Tips #2 Pakai CCTV ATM
Sebagai develepor pemula yang minim pengalaman, anda sebaiknya mengamati strategi dan inovasi
yang dilakukan oleh developer berpengalaman. Pakai CCTV ATM yang diartikan sebagai Contek Cermati
Tela’ah dan Variasikan atau Amati, Tiru, lalu Modifikasi. Jadi lakukan pengamatan, tiru sedikit, kemudian
dimodifikasikan.
Tips #3 Fokus pada Trendmarket
Dalam mengembangkan bisnis properti untuk hunian, rasa ego harus dihilangkan. Meskipun anda sangat
suka dengan sebuah model rumah, namun bila pasar belum meresponnya dengan baik, maka jangan
membangun bentuk tersebut. Amati seperti apa keinginan konsumen saat ini. Namun bila modal anda
telah berlimpah, maka membangun sebuah hunian dengan konsep dan model yang anda anggap yang
terbaik dan futuristik bisa anda lakukan sebagai salah satu bentuk inovasi perusahaan. Bila anda lebih
berfokus pada trendmarket, maka pelanggan yang akan mencari anda, sehingga tidak perlu melakukan
extra marketing untuk meraih konsumen sebanyak-banyaknya.
Tips #4 Pelajari Aturan Tata Ruang Wilayah
Sebagai seorang developer properti, peraturan pemerintah baik pusat maupun daerah adalah salah satu
pijakan yang harus dipelajari dengan cermat. Masing-masing daerah memliki aturan tata ruang yang
berbeda. Jadi sesuaikan rencana pengembangan bisnis anda dengan aturan yang berlaku agar mudah
dalam pengurusan izin warga, IMB, IPPT, dan lainnya.
Tips #5 Siapkan Dana Ekstra
Apa pun jenis usahanya, modal ekstra wajib disediakan, apalagi menjadi developer properti. Modal
ekstra tersebut dipakai untuk menutupi bunga dan biaya lainnya selama masa belum terjualnya hunian.
Dana ekstra juga digunakan untuk hal yang terduga, misalnya penundaan transaksi, penggajian tenaga
tambahan, biaya promosi dan sebagainya. Manfaatkan sumber dana pinjaman dari lembaga keuangan,
kerabat, atau investor/mitra bisnis anda.
Tips #6 Jaga Citra Diri dan Perusahaan
Tips yang terakhir adalah berusaha menjaga nama diri dan perusahaan, sehingga dikenal sebagai
perusahaan yang profesional, bukan hanya di mata konsumen, tetapi juga bagi rekan-rekan bisnis dan
mitra usaha anda, seperti bank tempat anda melakukan kredit. Jika image perusahaan anda terjaga,
maka akan lebih mudah untuk mengerjakan dan membangun bisnis properti tahap berikutnya
Langkah awal yang dilakukan adalah mengakuisisi lahan untuk dijadikan proyek. Porsi modal untuk
mengakuisisi lahan mengambil bagian yang signifikan jika dibandingkan dengan komponen biaya lainnya.
Menurut kebiasaan proyek yang sudah kami jalani porsi untuk harga lahan bisa mencapai 30% dari
keseluruhan Rencana Anggaran Biaya (RAB). Bisa dibayangkan jika kita membeli lahan secara tunai akan
membutuhkan modal yang sangat besar.
Membeli Lahan Tanpa Uang
Membeli lahan tanpa uang, bagi saya pemikiran seperti ini adalah pemikiran yang progresif dan melawan
kodrat!, karena sudah menjadi hukum jual beli bahwa jika kita membeli sesuatu sudah pasti dibutuhkan
alat tukar berupa uang untuk mengganti barang yang kita peroleh atau kenikmatan yang kita dapatkan
jika objek jual beli adalah jasa.
Untungnya property memiliki sifat baik yang memungkinkan kita membeli tanpa uang. Caranya bisa
bermacam-macam diantaranya membeli dengan bayar bertahap, membeli dengan sistem bagi hasil atau
dikenal dengan istilah kerjasama lahan dan membeli dengan mengundang investor. (dan masih banyak
metode beli tanpa uang lainnya.)
Beli Lahan Tanpa Uang Dengan Bayar Bertahap
Tentu saja dengan pembayaran bertahap kita tidak perlu membayar harga tanah di muka. Dalam
prakteknya membeli dengan bertahap ini bisa dengan pembayaran uang muka atau bahkan dengan
tanpa uang muka. Lho kok bisa? Kok pemilik tanah mau? Jelas mau kalau kita menyatakan sanggup
membayar lebih tinggi dari harga yang ditawarkan pemilik.
Contohnya:
Bang Haji Pitung bermaksud menjual sebidang tanahnya seluas 5000 m2 di Jl. TB. Simatupang dengan
harga 1 juta per-meter. Lalu kita sebagai developer melakukan riset tentang permintaan hunian dan
harga rumah di sekitar lokasi tanah Bang Haji Pitung. Dari riset didapat bahwa rumah tipe 50/100 dijual
dengan harga Rp. 500 s.d. 600 juta. Dengan perhitungan yang matang kita bisa menawar tanah Bang Haji
Pitung dengan harga Rp. 2 juta/m2. Dengan perjanjian bahwa pembayaran dilakukan enam bulan lagi
sebesar limapuluh persen kemudian limapuluh persen sisanya dibayarkan dua kali masing-masing tiap
tiga bulan. (tahapan pembayaran ini bisa dinegosiasikan dengan owner, oh ya yang terpenting adalah
tawarkan kepada owner sesuatu yang nggak mungkin mereka tolak!!, silahkan di-explore sendiri)
Ini sebagai contoh bahwa kita bisa menawar dengan harga yang lebih tinggi dengan syarat pembayaran
dimundurkan.
Jika owner bersedia dengan sistem pembayaran yang kita tawarkan, deretan langkah-langkah
selanjutnya sudah antri menunggu, yakni mengurus perijinan dan legalitas turutannya. Sekali lagi
dibutuhkan biaya untuk mengurus perijinan, dimana biaya-biaya tersebut harus ada pada saat pengajuan
perijinan agar bisa diproses di instansi berwenang. Terus kenapa saya berani mengatakan bahwa menjadi
developer bisa tanpa modal?
Ya, untuk perijinan kita bisa memakai uang orang lain, apakah dalam wujud uang saudara, uang teman,
dana ADB (Ayah dan Bunda), bahkan menggunakan uang investor dengan perjanjian dengan format
tertentu. Gampang kan?
Ketika pengurusan perijinan selesai kita bisa langsung memasarkan proyek dengan program yang
dirancang dengan baik, sehingga dalam waktu kurang dari enam bulan sudah terjual sebagian dimana
hasil penjualan tersebut digunakan untuk membayar harga tanah kepada pemilik.
Beli Lahan Tanpa Uang dengan Sistem Bagi Hasil
Dengan sistem bagi hasil ini kewajiban membayar harga tanah adalah pada saat proyek sudah mulai
terjual atau bisa juga pada saat proyek sudah terjual semua, tergantung kenyamanan para pihak.
Kesepakatan tentang besarnya bagian masing-masing pihak harus dibicarakan terlebih dahulu dan
dikongkritkan dalam bentuk perjanjian tertulis yang bisa menjadi bukti di kemudian hari jika terjadi
perselisihan.
Besarnya bagian masing-masing tergantung sistem kerjasamanya, sebagai contoh jika pemilik lahan
hanya menyediakan lahan tanpa ikut mengelola proyek maka besarnya bagiannya 30 s.d. 40 persen dari
laba bersih proyek. Prosentase akan berbeda jika pemilik tanah juga menyediakan modal kerja atau ikut
mengelola proyek, pembagian 40 s.d. 60 persen adalah wajar untuk pemilik tanah. Sekali lagi besarnya
prosentase ini hanya sebagai contoh, tiap orang dan lokasi bisa menerapkan sistem yang berbeda.
Sistem Pembayaran Kepada Pemilik Tanah
Sistem pembayaran harga tanah kepada pemilik tanah bisa dilakukan dengan melibatkan pihak bank,
yaitu dengan membuat kesepakatan bahwa uang harga pembayaran unit rumah oleh konsumen akan
langsung ditransfer kepada rekening pengelola dan ke rekening pemilik tanah sesuai dengan besaran
jumlah yang diperjanjikan. Asumsi di atas jika konsumen membeli dengan KPR, jika pembayaran dengan
cash atau cash bertahap akan lebih mudah karena kita tinggal perintahkan konsumen untuk mentransfer
uang ke rekening yang diminta.
Beli Lahan Tanpa Uang dengan Mengundang Investor
Cara ini tergolong paling aman, karena lahan yang akan dijadikan proyek sudah dibeli oleh investor
sehingga tidak ada lagi hubungan dengan pemilik tanah. Developer pengelola selanjutnya membuat
perjanjian dengan investor mengenai pelaksanaan proyek dan rencana bagi hasil.
Besarnya porsi bagi hasilnya bisa mengadopsi sistem bagi hasil antara pengelola dengan pemilik tanah
diatas, hanya saja yang berposisi sebagai pemilik lahan adalah investor.
Contoh ini hanya sebagian cara yang bisa digunakan untuk mewujudkan impian kita menjadi developer,
walaupun kita tidak mempunyai modal. Keberhasilan metode ini tergantung kepada masing-masing
orang.
Tips #1 Banyak Belajar
Apapun jenis usahanya, tahap pertama memang harus banyak belajar. Sebagai seorang developer
pemula, anda dapat menggali informasi dengan mengikuti seminar, diskusi dengan para pengembang
yang telah sukses, dan menambah ilmu dari media internet, atau lewat membaca buku, seperti buku
Property Magic oleh Simon Zutshi, buku Make Cash in Property Market Crash oleh Rob Moore dan Mark
Homer, dan lainnya.
Tips #2 Pakai CCTV ATM
Sebagai develepor pemula yang minim pengalaman, anda sebaiknya mengamati strategi dan inovasi
yang dilakukan oleh developer berpengalaman. Pakai CCTV ATM yang diartikan sebagai Contek Cermati
Tela’ah dan Variasikan atau Amati, Tiru, lalu Modifikasi. Jadi lakukan pengamatan, tiru sedikit, kemudian
dimodifikasikan.
Tips #3 Fokus pada Trendmarket
Dalam mengembangkan bisnis properti untuk hunian, rasa ego harus dihilangkan. Meskipun anda sangat
suka dengan sebuah model rumah, namun bila pasar belum meresponnya dengan baik, maka jangan
membangun bentuk tersebut. Amati seperti apa keinginan konsumen saat ini. Namun bila modal anda
telah berlimpah, maka membangun sebuah hunian dengan konsep dan model yang anda anggap yang
terbaik dan futuristik bisa anda lakukan sebagai salah satu bentuk inovasi perusahaan. Bila anda lebih
berfokus pada trendmarket, maka pelanggan yang akan mencari anda, sehingga tidak perlu melakukan
extra marketing untuk meraih konsumen sebanyak-banyaknya.
Tips #4 Pelajari Aturan Tata Ruang Wilayah
Sebagai seorang developer properti, peraturan pemerintah baik pusat maupun daerah adalah salah satu
pijakan yang harus dipelajari dengan cermat. Masing-masing daerah memliki aturan tata ruang yang
berbeda. Jadi sesuaikan rencana pengembangan bisnis anda dengan aturan yang berlaku agar mudah
dalam pengurusan izin warga, IMB, IPPT, dan lainnya.
Tips #5 Siapkan Dana Ekstra
Apa pun jenis usahanya, modal ekstra wajib disediakan, apalagi menjadi developer properti. Modal
ekstra tersebut dipakai untuk menutupi bunga dan biaya lainnya selama masa belum terjualnya hunian.
Dana ekstra juga digunakan untuk hal yang terduga, misalnya penundaan transaksi, penggajian tenaga
tambahan, biaya promosi dan sebagainya. Manfaatkan sumber dana pinjaman dari lembaga keuangan,
kerabat, atau investor/mitra bisnis anda.
Tips #6 Jaga Citra Diri dan Perusahaan
Tips yang terakhir adalah berusaha menjaga nama diri dan perusahaan, sehingga dikenal sebagai
perusahaan yang profesional, bukan hanya di mata konsumen, tetapi juga bagi rekan-rekan bisnis dan
mitra usaha anda, seperti bank tempat anda melakukan kredit. Jika image perusahaan anda terjaga,
maka akan lebih mudah untuk mengerjakan dan membangun bisnis properti tahap berikutnya