TINJAUAN HUKUM ATAS PERLINDUNGAN PEMILIK RUMAH KONTRAKAN

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

TINJAUAN HUKUM ATAS PERLINDUNGAN PEMILIK RUMAH
KONTRAKAN

Dhoni Yusra1, Sri Lestari Noviyanti1
Fakultas Hukum Universitas Esa Unggul Jakarta
Jln. Arjuna Utara Tol Tomang kebun Jeruk, Jakarta 11510
dhoni.yusra@esaunggul.ac.id
1

Abstract
The practice of leasing a house plot is more often done based on the principle of faith alone and
rarely use the terms black and white binding. So that the parties did not know the details and
certainly nothing are its rights and obligations. Especially when there is dispute as a result
wanprestasinya by one party, the other will be in a weak position and generally kontrakanlah
homeowners who are in a weak position. Issues to be raised in this study, namely: How is legal
protection for homeowners who rent out a house rented rented to tenants verbally, how the
settlement of disputes between the owner of the rented house with a tenant does not pay rent
associated with the rented house, and how responsibility for the maintenance of the rented house
leased by tenants of the owner of the rented house. This study uses Normative Empirical Research

Methods. The results show, the lease rental house is done verbally in terms of evidence is very
weak. In the event of disputes between landlord and tenant house associated with the failure to pay
rent by the tenant, to put forward the deliberations and communications of peace, although often
the aggrieved homeowners. In terms of responsibility for the maintenance of the rented house, the
dominant owner is responsible for heavy damages, while the tenant is responsible only limited to
home maintenance, which is limited to clean up the environment.
Keywords: Protecting, Home, Rental

kau dirasa sangat sulit bagi sebagian besar warga

Pendahuluan
Pembangunan nasional pada hakikatnya

Jakarta. Hal ini disebabkan karena berbagai faktor

adalah pembangunan manusia Indonesia seutuhnya

yang mempengaruhinya, seperti harga tanah dan ba-

dan pembangunan seluruh masyarakat Indonesia,

ngunan di Jakarta yang sudah sangat tidak terjang-

mencakup pembangunan perumahan dan pemu-

kau. Adapun konteks “tidak terjangkau“ menurut

kiman yang layak, sehat , aman, serasi, dan teratur.

penulis dikarenakan sebagian besar masyarakat

Perumahan merupakan kebutuhan dasar manusia

Indonesia memiliki pendapatan sebesar Rp. 21,7 ju-

yang mempunyai peranan yang sangat strategis da-

ta atau setara dengan US$ 2.271,2 per orang per ta-

lam pembentukan watak serta kepribadian bangsa

hun pada Tahun 2008. Serta melihat angka nominal

dan perlu dibina serta dikembangkan demi kelang-

UMP (Upah Minimum Provinsi) DKI Jakarta yang

sungan dan peningkatan kehidupan dan penghi-

untuk Tahun 2010 ini yang sesuai dengan SK Gu-

dupan masyarakat. Perumahan tidak dapat dilihat

bernur DKI No. 167 Tahun 2009 dalam Pasal 1

sebagai sarana kebutuhan kehidupan semata-mata,

(satu) nya ditetapkan sebesar Rp.1.118.009,- (satu

tetapi lebih dari itu merupakan proses bermukim

juta seratus delapan belas ribu sembilan Rupiah).

manusia dalam menciptakan ruang kehidupan un-

Dengan pendapatan yang dimiliki, maka

tuk memasyarakatkan dirinya dan menampakkan

dapat dipastikan uang tersebut akan habis untuk ke-

jati dirinya. Namun untuk memenuhi kebutuhan

butuhan pangan dan sandang saja dan kalaupun

akan perumahan yang layak dengan harga terjang-

yang dapat disimpan tidak seberapa, sehingga sulit

197

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

bagi mereka untuk membeli rumah sebagaimana

Berdasarkan penjelasan latar belakang ma-

berdasarkan data – data di atas. Kondisi ini sangat

salah tersebut diatas, maka rumusan masalah yang

bertolak belakang sekali dengan tujuan pembangu-

dirumuskan oleh Penulis untuk diteliti adalah:

nan nasional yaitu: “Mewujudkan kesejahteraan

1. Bagaimana perlindungan hukum bagi pemilik

masyarakat adil makmur yang merata baik materiil

rumah kontrakan yang menyewakan rumah kon-

maupun spiritual.” Yang salah satu upaya untuk

trakannya kepada penyewa secara lisan?

mewujudkan kesejahteraan masyarakat tersebut

2. Bagaimana penyelesaian sengketa antara pemi-

adalah dengan semakin ditingkatkannya pembangu-

lik rumah kontrakan dengan penyewa terkait de-

nan perumahan terutama yang terjangkau oleh daya

ngan tidak dibayarnya sewa rumah kontrakan?

beli masyarakat. Karena yang terjadi saat ini ba-

3. Bagaimana tanggungjawab atas pemeliharaan

nyak dibangun perumahan elit, dan ini sangat ironis

rumah kontrakan yang disewa oleh penyewa

karena pembangunan Rumah Sederhana dan Ru-

dari pemilik rumah kontrakan?

mah Sederhana Sekali sangat kurang.
Upaya yang dilakukan sebagian besar ma-

Adapun menjadi tujuan dari penelitian ini

syarakat Indonesia khususnya wilayah Jakarta

secara objektif dan subjektif adalah sebagai berikut:

Barat adalah mengontrak rumah, atau praktek sewa

1. Mendapatkan gambaran yang jelas secara kom-

menyewa rumah yang biasa dikenal masyarakat“

prehensif tentang perlindungan hukum yang di-

sewa menyewa rumah kontrakan“. Rumah sewa ini

miliki pemilik rumah kontrakan yang menyewa-

didirikan oleh masyarakat Jakarta yang memiliki

kan rumah kontrakannya secara lisan;

tanah lebih. Macam-macam sewa menyewa rumah

2. Mendapatkan gambaran yang jelas secara kom-

kontrakan yang ada dimasyarakat saat ini, antara

prehensif tentang penyelesaian sengketa dalam

lain: sewa menyewa rumah petakan yang terdiri da-

hal tidak dibayarnya sewa rumah kontrakan

ri beberapa petak lurus, dengan fasilitas ada yang

(wanprestasi) oleh si Penyewa; dan

kamar mandi didalam/diluar gabung dengan penghuni kontrakan lainnya.

3. Mendapatkan gambaran yang jelas secara komprehensif tentang tanggungjawab pemeliharaan

Hanya saja praktek sewa menyewa rumah
petakan lebih seringnya dilakukan berdasarkan asas

rumah kontrakan yang timbul dari sewa menyewa rumah kontrakan.

kepercayaan saja dan jarang menggunakan ketentuan mengikat secara hitam diatas putih. Sehingga

Penelitian hukum merupakan suatu kegia-

para pihak tidak mengetahui dengan detail dan pasti

tan yang ilmiah, yang didasarkan pada metode, sis-

apa-apa saja yang menjadi hak dan kewajibannya.

tematika dan pemikiran tertentu yang bertujuan un-

Apalagi ketika terjadi sengketa akibat wanpresta-

tuk mempelajari satu atau beberapa gejala hukum

sinya yang dilakukan salah satu pihak, pihak yang

tertentu, dengan jalan menganalisanya. (Seorjono,

lain akan berada dalam posisi yang lemah dan pada

1986) Penulisan dalam penelitian ini adalah mela-

umumnya para pemilik rumah kontrakanlah yang

kukan penelitian lapangan, yaitu berupa penelitian

berada pada posisi yang lemah.

hukum empiris. Penelitian hukum empiris dikenal
juga sebagai penelitian lapangan (Field Research)
adalah pengumpulan materi atau bahan penelitian
Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

198

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

yang harus diupayakan atau dicari sendiri oleh

hukum, artikel cetak maupun yang online tersedia

karena belum tersedia. Kegiatan yang dilakukan da-

diInternet yang dapat digunakan dan berguna dalam

pat berbentuk membuat pedoman wawancara dan

penelitian ini.

diikuti dengan mencari serta mewawancarai para
informan, menyusun kuisioner dan kemudian me-

Pembahasan

ngedarkan kuisioner itu pada responden, melakukan

Suatu perjanjian adalah “suatu perikatan

pengamatan (observasi). (Valerine, 1996) Dimana

dimana seorang berjanji kepada seorang lain atau

bahan-bahan yang didapat berupa data lapangan

dimana dua orang itu saling berjanji untuk melak-

maupun data kepustakaan disusun secara sistematis,

sanakan suatu hal”. Dari peristiwa ini, timbullah

dikaji, kemudian ditarik suatu kesimpulan dalam

suatu hubungan antara dua orang tersebut yang di-

hubungannya dengan masalah yang diteliti.

namakan perikatan. Perjanjian itu menerbitkan sua-

Dalam penelitian ini, sifat penelitian yang

tu perikatan antara dua orang yang membuatnya.

digunakannya adalah penelitian Deskriptif. Peneli-

Dalam bentuknya, perjanjian itu berupa suatu rang-

tian Deskriftif (menggambarkan) dimaksudkan un-

kaian perkataan yang mengandung janji-janji atau

tuk memberikan data yang seteliti mungkin tentang

kesanggupan

manusia, keadaan atau gejala lainnya. Mempertegas

(Soebekti, 1995). Menurut M. Yahya Harahap yang

hipotesa, memperkuat teori lama. Memberikan

memberikan definisi perjanjian sebagai berikut:

gambaran terhadap peristiwa/gejala dalam masya-

”Perjanjian adalah suatu hubugan hukum kekayaan

rakat. (Heru, 2006) Sehingga Penulis dalam pene-

atau harta benda antara dua orang atau lebih, yang

litian ini akan menggambarkan serta menguraikan

memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk mem-

semua data yang diperoleh dari hasil studi lapangan

peroleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pi-

dan hasil studi kepustakaan yang berkaitan dengan

hak lain untuk menunaikan prestasi.“ Pengertian

judul penulisan hukum yang Penulis angkat dengan

perjanjian menurut Kitab Undang Undang Hukum

jelas dan rinci yang dilanjutkan dengan melakukan

Perdata Perjanjian pada umumnya diatur dalam

analisa untuk menjawab permasalahan yang diteliti.

Buku III Bab II, ketentuan khususnya diatur dalam

Berdasarkan jenis penelitian dan sifat pene-

Bab V sampai dengan Bab XVII ditambah Bab

litian serta pendekatan penelitiannya yang telah Pe-

VIIA. Perjanjian menurut Pasal 1313 Kitab Undang

nulis kemukan diatas, maka jenis data yang Penulis

Undang Hukum Perdata yang berbunyi: “Suatu

pergunakan dalam penelitian ini berupa Data Pri-

Perjanjian adalah suatu perbuatan dengan mana

mer, yaitu data dan informasi yang diperoleh dari

satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap

hasil studi penelitian lapangan (empiris), berupa

satu orang lain atau lebih”. Pada umumnya perjan-

hasil wawancara dengan beberapa pemilik rumah

jian tidak terikat kepada suatu bentuk tertentu, per-

kontrakan dan penyewa rumah kontrakan yang ada

janjian dapat dibuat secara tertulis dan secara lisan.

di wilayah Jakarta Barat. Serta ditambah dengan

(Soesilowati, 2005)

yang

diucapkan

atau

ditulis.

beberapa data sekunder, yaitu berupa data atau in-

Asas-asas dalam hukum perjanjian dila-

formasi hasil penelaahan dokumen penelitian seru-

pangan hukum keperdataan kita antara lain adalah

pa yang pernah dilakukan sebelumnya, bahan ke-

sebagai berikut ini (Salim, 2005):

pustakaan seperti buku-buku, literatur, jurnal-jurnal
199

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

perjanjian sudah sah dan mengikat para pihak

a. Asas kebebasan berkontrak
Suatu asas yang penting dalam hukum perjanjian

tanpa perlu suatu formalitas tertentu atau perbua-

adalah asas kebebasan berkontrak yang terkan-

tan tertentu. Asas konsensualisme itu tercermin

dung dalam Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata

dalam perjanjian Pasal 1458 KUHPerdata tentang

yang berbunyi: ”Setiap perjanjian yang dibuat

perjanjian jual-beli. Terhadap asas konsensualis-

secara sah, mengikat sebagai Undang-undang ba-

me terdapat pengecualian yaitu bagi perjanjian

gi para pihak yang membuatnya.”

formil dan perjanjian riil. Perjanjian formil ialah

Ketentuan tersebut memberikan kebebasan kepa-

perjanjian yang disamping memenuhi syarat kata

da para pihak untuk dengan bebas membuat per-

sepakat juga harus memenuhi formalitas tertentu,

janjian apa saja asalkan tidak bertentangan de-

seperti perjanjian perdamaian yang harus dibuat

ngan Undang-undanng, ketertiban umum dan ke-

secara tertulis sebagaimana diatur dalam Pasal

susilaan. Dengan demikian para pihak diberikan

1851 ayat (2) KUHPerdata, demikian pula ten-

kesempatan untuk membuat klausula-klausula

tang perjanjian jual beli atas tanah dan bangunan

yang dapat menyimpang dari ketentuan Buku III

tidak dimungkinkan dibuat hanya secara lisan sa-

KUHPerdata. Ketentuan yang dapat disimpangi

ja. Sedangkan perjanjian riil ialah perjanjian yang

adalah ketentuan yang bersifat optional atau pi-

harus memenuhi kata sepakat dan perbuatan ter-

lihan, sedangkan ketentuan yang bersifat memak-

tentu untuk melahirkan perjanjian seperti per-

sa seperti syarat sahnya perjanjian perjanjian

janjian penitipan. Perjanjian penitipan yaitu per-

adalah ketentuan yang tidak dapat disimpangi

janjian yang mensyaratkan adanya penyerahan

oleh para pihak. Salah satu contoh ketentuan

dari pihak yang menitipkan dan penerimaan dari

yang bersifat optional adalah ketentuan tentang

pihak yang dititpkan (Pasal 1694 KUHPerdata).

resiko. Dengan adanya asas kebebasan berkon-

c. Asas itikad baik (vertrouwensbeginsel)

trak maka diharapkan para pihak dapat membuat

Disamping itu hukum perjanjian menganut asas

perjanjianperjanjian apa saja secara bebas sesuai

itikad baik, seperti yang terkandung dalam Pasal

dengan perkembangan zaman, mengingat ma-

1338 ayat (3) KUHPerdata, yang menyatakan

syarakat yang terus berkembang akan menjadi

”Perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad

sulit jika setiap perjanjian harus ada terlebih

baik.” ketentuan ini memberi wewenang kepada

dahulu ketentuan Undang-undang yang menga-

hakim untuk mengawasi pelaksananaan perjan-

turnya sehingga terbukanya sistem yang dianut

jian supaya tidak bertentangan dengan rasa kea-

Buku III KUHPerdata dan asas kebebasan ber-

dilan. Dalam praktek hakim dapat mencampuri

kontrak ini akan memberikan kepastian hukum

isi perjanjian yang berat sebelah yang merugikan

bagi para pihak yang membuat perjanjian.

pihak yang lemah dan tidak sesuai dengan rasa

b. Asas konsensualisme (persesuaian kehendak)

keadilan. Itikad baik dalam perjanjian mengacu

hukum perjanjian dalam Buku III KUHPerdata

pada kepatutan dan keadilan, sehingga dalam pe-

menganut asas konsensualisme, artinya perjanji-

laksanaan perjanjian disyaratkan dilaksanakan

an sudah mengikat para pihak yang membuatnya,

dengan itikad baik. Jika dianalisa lebih jauh

sejak detik tercapainya kata sepakat mengenai

itikad baik ini merupakan pengecualian dari asas

hal-hal yang diperjanjikan. Dengan demikian

kebebasan berkontrak para pihak diberi kebeba-

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

200

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

san untuk membuat dan menentukan isi perjan-

yang dibuat para pihak. Asas pacta sun servanda

jian, masalahnya dalam perjanjian seringkali po-

dapat disimpulkan dalam Pasal 1338 KUHPerda-

sisi para pihak tidak seimbang baik dari segi eko-

ta yang berbunyi: “perjanjian yang dibuat secara

nomi, pendidikan dan pengaruh atau akses, se-

sah berlaku sebagai undang – undang.”

hingga dimungkinkan perjanjian ditentukan seca-

f. Asas persamaan hukum

ra sepihak oleh pihak yang lebih kuat sementara

Asas persamaan hukum mengandung maksud

pihak yang lain karena kelemahannya diman-

bahwa subjek hukum yang mengadakan perjan-

faatkan oleh pihak yang kuat secara tidak adil.

jian mempunyai kedudukan, hak dan kewajiban
yang sama dalam hukum. Mereka tidak boleh

d. Asas kekuatan mengikat
Asas ini mengandung maksud bahwa setiap per-

dibeda-bedakan antara satu sama lainnya, walau-

janjian yang dibuat oleh para pihak mengikat

pun subjek hukum itu berbeda warna kulit, aga-

atau menjadi undang – undang kepada para pihak

ma, dan ras.

yang membuatnya. Hal ini sesuai dengan keten-

g. Asas keseimbangan hukum

tuan Pasal 1338 KUHPerdata dimana dinyatakan

Asas keseimbangan adalah asas yang menghen-

bahwa : ”Semua perjanjian yang dibuat secara

daki kedua belah pihak memenuhi dan melak-

sah berlaku sebagai Undang-undang bagi mereka

sanakan perjanjian. Kreditur mempunyai kekua-

yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat

tan untuk menuntut prestasi dan jika diperlukan

ditarik kembali selain dengan sepakat kedua

dapat menuntut pelunasan prestasi melalui keka-

belah pihak, atau karena alasan-alasan yang bo-

yaan debitur, namun debitur memikul pula kewa-

leh Undang-undang dinyatakan cukup untuk itu.

jiban untuk melaksanakan perjanjian itu dengan

Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan iti-

itikad baik.

kad baik.”

h. Asas moral
Asas moral ini terikat dalam perikatan wajar, yai-

e. Asas kepastian hukum
Asas ini pada intinya adalah kepanjangan/

tu suatu perbuatan sukarela dari seseorang tidak

lanjutan dari asas kekutan mengikat, dimana de-

dapat menuntut hak baginya untuk menggugat

ngan telah terpenuhi kekuatan hukum yang me-

prestasi dari pihak debitur. Hal ini terlihat dalam

ngikat para pihak sebagaimana dijelaskan diatas.

zaakwarneming, yaitu seseorang melakukan per-

Maka kepastian hukum menjadi suatu yang pasti

buatan dengan sukarela (moral). Yang bersang-

karena syarat perjanjian telah terpenuhi dan

kutan mempunyai kewajiban hukum untuk mene-

menjadilah Undang-undang bagi para pihak yang

ruskan dan menyelesaikan perbuatannya. Salah

membuatnya. Asas kepastian hukum atau juga

satu faktor yang memberikan motivasi pada yang

disebut asas pacta sun servanda berhubungan de-

bersangkutan melakukan perbuatan hukum itu

ngan akibat perjanjian. Asas pacta sun servanda

adalah didasarkan pada kesusilaan (moral) seba-

adalah asas bahwa hakim atau pihak ke 3 (tiga)

gai panggilan hati nuraninya.

harus menghormati substansi kontrak yang di-

i. Asas kebiasaan

buat oleh para pihak, sebagaimana layaknya se-

Asas ini dipandang sebagai bagian dari perjan-

buah undang – undang. Mereka tidak boleh me-

jian. Suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk

lakukan intervensi terhadap substansi kontrak
201

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

apa yang secara tegas diatur, akan tetapi juga

Perjanjian bernama adalah perjanjian yang mem-

hal-hal yang menurut kebiasaan lazim diikuti.

punyai nama sendiri. Maksudnya, ialah perjanjian tersebut diatur dan diberi nama oleh pem-

j. Asas kepribadian/personalitas
Menurut Pasal 1325 Kitab Undang-undang Hu-

bentuk undang–undang. Perjanjian bernama ter-

kum Perdata, pada umumnya tiada seorang pun

dapat

dapat mengikatkan diri atas nama sendiri atau

KUHPerdata. Perjanjian tidak bernama ialah per-

meminta ditetapkannya suatu janji, melainkan

janjian-perjanjian

untuk dirinya sendiri. Asas tersebut dinamakan

KUHPerdata tetapi terdapat di masyarakat.

asas keperibadian. Mengikatkan diri ditujukan

dalam

Bab

V

yang

sampai
tidak

bab
diatur

XVIII
dalam

d. Perjanjian campuran

pada memikul kewajiban-kewajiban atau me-

Perjanjian campuran ialah perjanjian yang me-

nyanggupi melakukan sesuatu, sedangkan me-

ngandung unsur perjanjian. Misalnya, pemilik

minta ditetapkannya suatu janji ditujukan pada

hotel yang menyewakan kamar (sewamenyewa),

memperoleh hak-hak atas sesuatu atau dapat me-

tetapi menyajikan makanan (jual-beli) dan juga

nuntut sesuatu. Berdasarkan asas ini suatu per-

memberikan pelayanan.

janjian hanya melekatkan hak-hak dan kewaji-

e. Perjanjian obligatoir

ban-kewajiban antara para pihak yang membuat-

Perjanjian obligatoir adalah perjanjian antara

nya sedangkan pihak ketiga yang tidak ada kai-

pihak-pihak yang mengikatkan diri untuk mela-

tannya dengan perjanjian tersebut tidak terikat.

kukan penyerahan kepada pihak lain (perjanjian
menimbulkan perikatan). Contohnya, perjanjian
jual-beli.

Jenis-jenis perjanjian
Perjanjian dapat dibedakan menurut berba-

f. Perjanjian kebendaan

gai cara. Perbedaan tersebut adalah sebagai berikut

Perjanjian kebendaan adalah perjanjian hak atas

(Mariam, 2005):

benda dialihkan/diserahkan kepada pihak lain.
g. Perjanjian konsensual dan perjanjian riil

a. Perjanjian timbal balik
Perjanjian timbal balik adalah perjanjian yang

Perjanjian konsensual ialah perjanjian diantara

menimbulkan kewajiban pokok bagi kedua belah

kedua belah pihak yang telah tercapai persesuai-

pihak. Misalnya perjanjian jualbeli.

an kehendak untuk mengadakan perikatan. Me-

b. Perjanjian dengan cuma-cuma dan perjanjian

nurut KUHPerdata perjanjian ini sudah mempu-

atas beban

nyai kekuatan mengikat (Pasal 1338 KUHPerda-

Perjanjian dengan cuma-cuma adalah perjanjian

ta). Namun demikian di dalam KUHPerdata ada

yang memberikan keuntungan bagi salah satu pi-

juga perjanjian-perjanjian yang hanya berlaku se-

hak saja. Misalnya, hibah. Perjanjian atas beban

sudah terjadinya penyerahan barang. Misalnya,

adalah perjanjian terhadap prestasi dari pihak

perjanjian penitipan barang (Pasal 1694 KUH

yang satu selalu terdapat kontra prestasi dari pi-

Perdata), pinjam-pakai (Pasal 1740 KUHPerda-

hak lain dan antara kedua prestasi itu ada hu-

ta). Perjanjian yang terakhir ini dinamakan per-

bungannya menurut hukum.

janjian riil yang merupakan peninggalan hukum

c. Perjanjian bernama, tidak bernama

Romawi.

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

202

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

h. Perjanjian-perjanjian yang istimewa sifatnya

yang telah memperjanjikan sesuatu seperti itu,

1. Perjanjian liberatoir : yaitu perjanjian para

tidak boleh menariknya kembali, apabila pihak

pihak yang membebaskan diri dari kewajiban

ketiga tersebut telah menyatakan hendak mem-

yang ada, misalnya pembebasan hutang (Pasal

pergunakannya.” (Soebekti, 2003)

1438 KUHPerdata).
2. Perjanjian pembuktian : yaitu perjanjian antara

Menurut Pasal 1318 KUHPerdata, jika se-

para pihak untuk menentukan pembuktian apa-

orang membuat suatu perjanjian yang ia telah me-

kah yang berlaku diantara mereka.

minta diperjanjikannya sesuatu hak, dapat dianggap

3. Perjanjian untung-untungan, misalnya, perjanjian asuransi (Pasal 1774 KUHPerdata).

bahwa hak itu untuk dia sendiri atau untuk para ahli
warisnya, atau orang-orang yang memperoleh hak

4. Perjanjian publik: yaitu perjanjian yang seba-

dari padanya, kecuali jika dengan tegas ditetapkan

gian atau seluruhnya dikuasai oleh hukum pu-

hal yang sebaliknya atau pun jika dari sifat per-

blic karena salah satu pihak bertindak sebagai

janjian itu dapat disimpulkan hal yang sebaliknya.

penguasa (pemerintah). Misalnya, perjanjian

Beralihnya hak kepada ahli waris adalah akibat per-

ikatan dinas dan perjanjian pengadaan barang

alihan dengan alas hak umum yang terjadi pada ahli

pemerintah.

warisnya. Beralihnya perjanjian kepada orang-orang
yang memperoleh hak berdasarkan atas alas hak
khusus, misalnya orang yang menggantikan pem-

Subjek perjanjian
Yang dimaksud dengan subjek perjanjian

beli mendapat haknya sebagai pembeli. Hak yang

ialah pihak-pihak yang terkait dengan suatu perjan-

terikat kepada suatu kualitas itu dinamakan hak

jian. KUHPerdata membedakan tiga golongan yang

kualitatif. Dalam kaitannya dengan janji guna pihak

tersangkut pada perjanjian, yaitu;

ketiga, maka siapa saja boleh menarik kembali apa-

a. Para pihak yang mengadakan perjanjian itu sen-

bila pihak ketiga telah menyatakan kehendaknya
atau

diri
b. Para ahli waris mereka dan mereka yang men-

kemauannya

untuk

mempergunakannya.

(Soebekti, 2003)

dapatkan hak daripadanya

Syarat sahnya sebuah perjanjian

c. Pihak ke tiga.
Pada dasarnya suatu perjanjian berlaku bagi

Menurut Pasal 1320 Kitab Undang Undang

pihak yang mengadakan perjanjian itu. Asas ini

Hukum Perdata, sahnya perjanjian harus memenuhi

merupakan asas pribadi (Pasal 1315 jo. 1340

empat syarat yaitu : ”Untuk sahnya suatu perjanjian

KUHPerdata) Para pihak tidak dapat mengada-

diperlukan empat syarat :

kan perjanjian yang mengikat pihak ketiga. “la-

1 sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

gi pun diperbolehkan untuk meminta ditetap-

2. kecakapan untuk membuat suatu perjanjian;

kannya suatu janji guna kepentingan pihak ke-

3. suatu hal tertentu; dan

tiga, apabila suatu penetapan janji, yang dibuat

4. sebab yang halal.

oleh seorang untuk dirinya sendiri, atau suatu

203

pemberian yang dilakukannya kepada seorang

Makna kata sepakat untuk mengikatkan diri

lain, memuat suatu janji yang seperti itu. Siapa

Sepakat maksudnya adalah bahwa para pihak yang

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

mengadakan perjanjian itu harus bersepakat, setuju

rang yang dimaksudkan dalam perjanjian paling

untuk seia-sekata mengenai hal-hal yang pokok dari

sedikit harus ditentukan jenisnya.
Berikutnya adalah syarat sahnya yang ter-

perjanjian yang diadakan itu. (Soebekti, 1995)
Kata sepakat ini harus diberikan secara be-

akhir yaitu: Sebab yang halal. Undang-undang

bas, artinya tidak ada pengaruh dipihak ketiga dan

menghendaki untuk sahnya perjanjian harus ada

tidak ada gangguan berupa: Paksaan, Kealpaan, dan

causa/sebab yang diperbolehkan. Menurut Pasal

Penipuan. Untuk makna kecakapan untuk membuat

1335, suatu perjanjian tanpa sebab, atau dibuat de-

suatu perjanjian Kecakapan untuk membuat suatu

ngan sebab yang palsu atau terlarang, tidak mempu-

perjanjian berarti mempunyai wewenang untuk

nyai kekuatan.” Sebab adalah tujuan yang dikehen-

membuat perjanjian atau mengadakan hubungan

daki oleh kedua belah pihak yang mengadakan per-

hukum. Pada asasnya setiap orang yang sudah de-

janjian. Adapun sebab yang tidak diperbolehkan ia-

wasa dan sehat pikirannya adalah cakap menurut

lah yang bertentangan dengan undang-undang, ke-

hukum. Dalam Pasal 1330 KUHPerdata disebutkan

susilaan atau ketertiban. Dua syarat yang pertama

orang-orang yang tidak cakap untuk membuat suatu

yaitu kesepakatan dan kecakapan yang disebut sya-

perjanjian yaitu :

rat-syarat subyektif, karena mengenai orang atau

1. Orang yang belum dewasa.

subyeknya yang mengadakan perjanjian. Dua syarat

2. Mereka yang berada dibawah pengampuan.

yang terakhir dinamakan syarat objektif, karena me-

3. Orang perempuan dalam hal-hal yang ditetapkan

ngenai perjanjian itu sendiri atau obyek dari per-

Undang-Undang. Akan tetapi dalam perkemba-

buatan hukum yang dilakukan. Apabila syarat sub-

ngannya istri dapat melakukan perbuatan hukum,

yektif tersebut di atas tidak dipenuhi maka perjan-

sebagaimana yang diatur dalam Pasal 31 Un-

jiannya dapat dibatalkan vernietigbaar, dan apabila

dang-Undang No. 1 Tahun 1974 tentang Perka-

syarat obyektif tersebut di atas tidak dipenuhi maka

wian jo.SEMA No. 3 Tahun 1963

perjanjian adalah batal demi hukum. (Soebekti,
2003)

Yang dimaksud orang belum dewasa adalah mereka yang belum mencapai usia/umur genap

Akibat hukum dari sahnya perjanjian

21 tahun dan tidak lebih dulu menikah atau belum

Undang-undang menentukan bahwa perjan-

menikah. Artinya seseorang dikatakan sudah de-

jian yang sah, berkekuatan sebagai undang-undang.

wasa apabila sudah mencapai usia 21 tahun atau su-

Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku

dah menikah. Dengan demikian, apabila persya-

sebagai undang-undang bagi mereka yang mem-

ratan tersebut telah dipenuhi, maka tersebut berhak

buatnya. Persetujuan-persetujuan itu tidak dapat di-

untuk masuk dalam perjanjian.

tarik kembali, selain kesepakatan kedua belah pihak

Selanjutnya makna suatu hal tertentu, yang

atau karena alasan-alasan yang oleh undang–undang

diperjanjikan dalam suatu perjanjian, haruslah suatu

dinyatakan cukup untuk itu. Persetujuan–persetujan

hal atau suatu barang yang cukup jelas atau ter-

harus dilaksanakan dengan itikad baik.. Dengan is-

tentu. Syarat ini perlu, untuk dapat menetapkan ke-

tilah “semua” pembentuk undang-undang menun-

wajiban si berhutang, jika terjadi perselisihan. Ba-

jukkan bahwa perjanjian yang dimaksud bukanlah
semata-mata perjanjian bernama, tetapi juga meli-

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

204

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

puti perjanjian yang tak bernama. Di dalam istilah

Pemukiman, yang berbunyi sebagai berikut: ”Setiap

“semua” itu, terkandung suatu asas yang dikenal

warga negara mempunyai hak untuk menempati

dengan asas partij autonomie.Dengan istilah “se-

dan/atau menikmati dan/atau memiliki rumah yang

cara sah” pembentuk Undang Undang hendak me-

layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi,

nunjukan bahwa pembuatan perjanjian harus me-

dan teratur.”

nurut hukum. Semua persetujuan yang dibuat me-

Selain tentunya Undang-undang No. 4 Ta-

nurut hukum atau secara sah adalah mengikat. Pe-

hun 1992 tentang Perumahan Dan Pemukiman ini

ngertian secara sah disini ialah bahwa perbuatan

juga mengatur tentang kewajiban-kewajiban warga

perjanjian harus mengikuti apa yang ditentukan

Negara/masyarakat akan fungsi dan perannya dalam

oleh Pasal 1320 KUHPerdata. Berdasarkan Pasal

pembangunan pengembangan perumahan dan pe-

1329 dan Pasal 1327 KUHPerdata, dapat disimpul-

mukiman di Indonesia. Dan yang menjadi tujuan

kan bahwa isi perjanjian terdiri dari elemen-elemen

dari di Undang-undangkannya Undang-undang No.

sebagai berikut: Isi perjanjian, Kepatutan, dan Ke-

4 Tahun 1992 tentang Perumahan Dan Pemukiman

biasaan. Dimana Isi perjanjian adalah apa yang di-

ini adalah sangat baik dan mulai, yaitu sebagai be-

nyatakan secara tegas oleh kedua belah pihak di da-

rikut:

lam perjanjian itu. sedangkan Kepatutan ialah ula-

1. memenuhi kebutuhan rumah sebagai salah satu

ngan dari kepatuhan yang terdapat dalam Pasal

kebutuhan dasar manusia, dalam rangka pening-

1338 KUHPerdata. Dan Kebiasaan adalah yang di-

katan dan pemerataan kesejahteraan rakyat;

atur dalam Pasal 1339 KUHPerdata berlainan de-

2. mewujudkan perumahan dan permukiman yang

ngan yang terdapat dalam Pasal 1347 KUHPerdata.

layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi,

Kebiasaan yang tersebut dalam Pasal 1339 KUH

dan teratur;

Perdata bersifat umum, sedangkan yang disebutkan
Pasal 1427 KUHPerdata ialah kebiasaan yang hidup

ditengah

masyarakat

khusus

bestending

gebruikelijk beding, misalnya pedagang. Yang di-

3. memberi arah pada pertumbuhan wilayah dan
persebaran penduduk yang rasional;
4. menunjang pembangunan di bidang ekonomi,
sosial, budaya, dan bidang-bidang lain.

maksud dengan undang-undang di atas adalah undang-undang pelengkap, undang-undang yang ber-

Berikut ini adalah persyaratan mengenai

sifat memaksa tidak dapat dilanggar para pihak.

rumah se-hat yang layak huni:

(Mariam, 2005)

a. Kebutuhan minimal masa (penampilan) dan
ruang (luar-dalam).

Tinjauan Hukum Perumahan Dan Pemuki-

Kebutuhan ruang per orang dihitung berdasar-

man Indonesia

kan aktivitas dasar manusia di dalam rumah.

Dalam hukum perumahan dan pemukiman

Aktivitas seseorang tersebut meliputi aktivitas

di Indonesia sesungguhnya telah diatur tentang hak

tidur, makan, kerja, duduk, mandi, kakus, cuci

dari setiap warga Negara akan haknya untuk men-

dan masak serta ruang gerak lainnya. Dari hasil

dapatkan rumah yang layak baginya, sebagaimana

kajian, kebutuhan ruang per orang adalah 9 m2

diatur dalam ketentuan Pasal 5 Ayat (1) Undang-

dengan perhitungan ketinggian rata-rata langit-

undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan Dan

langit adalah 2.80 m. Rumah sederhana sehat

205

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

memungkinkan penghuni untuk dapat hidup

a. Satu ruang tidur yang memenuhi persyaratan kea-

sehat, dan menjalankan kegiatan hidup sehari-

manan dengan bagian-bagiannya tertutup oleh

hari secara layak. Kebutuhan minimum ruangan

dinding dan atap serta memiliki pencahayaan

pada rumah sederhana sehat perlu memperha-

yang cukup berdasarkan perhitungan serta ven-

tikan beberapa ketentuan sebagai berikut:

tilasi cukup dan terlindung dari cuaca. Bagian ini

1. kebutuhan luas per jiwa

merupakan ruang yang utuh sesuai dengan fung-

2. kebutuhan luas per Kepala Keluarga (KK)

si utamannya.

3. kebutuhan

luas

bangunan

per

kepala

Keluarga (KK)

b. Satu ruang serbaguna merupakan ruang kelengkapan rumah dimana didalamnya dilakukan in-

4. kebutuhan luas lahan per unit bangunan.

teraksi antara keluarga dan dapat melakukan aktivitas-aktivitas lainnya. Ruang ini terbentuk dari

b. Kebutuhan kesehatan dan kenyamanan

kolom, lantai dan atap, tanpa dinding sehingga

Rumah sebagai tempat tinggal yang memenuhi

merupakan ruang terbuka namun masih meme-

syarat kesehatan dan kenyamanan dipengaruhi

nuhi persyaratan minimal untuk menjalankan

oleh tiga aspek, yaitu pencahayaan, penghawaan,

fungsi awal dalam sebuah rumah sebelum di-

serta suhu udara dan kelembaban dalam ruangan.

kembangkan.

c. Kebutuhan minimal keamanan dan kese-

c. Satu kamar mandi/kakus/cuci marupakan bagian

lamatan.

dari ruang servis yang sangat menentukan apa-

Pada dasarnya bagian-bagian struktur pokok un-

kah rumah tersebut dapat berfungsi atau tidak,

tuk bangunan rumah tinggal sederhana adalah

khususnya untuk kegiatan mandi cuci dan kakus.

pondasi, dinding (dan kerangka bangunan), atap

Ketiga ruang tersebut diatas merupakan ruang-

serta lantai. Sedangkan bagian-bagian lain seperti

ruang minimal yang harus dipenuhi sebagai stan-

langit-langit, talang dan sebagainya merupakan

dar minimal dalam pemenuhan kebutuhan dasar

estetika struktur bangunan saja.

dari penghuni.

Konsepsi Rumah Sederhana Sehat

Lingkungan rumah sehat

Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat) yaitu

Lingkungan rumah sehat harus didukung

rumah yang dibangun dengan menggunakan bahan

prasarana lingkungan yang baik, agar membentuk

bangunan dan konstruksi sederhana akan tetapi

satu kawasan yang utuh. Prasarana lingkungan be-

masih memenuhi standar kebutuhan minimal dari

rupa :

aspek kesehatan, keamanan, dan kenyamanan, de-

a. Jalan.

ngan mempertimbangkan dan memanfaatkan poten-

Jalan terdiri dari dua macam, yaitu:

si lokal meliputi potensi fisik seperti bahan bangu-

Jalan lingkungan untuk kendaraan, selain ber-

nan, geologis, dan iklim setempat serta potensi so-

fungsi sebagai jalan kendaraan beroda empat,

sial budaya seperti arsitektur lokal, dan cara hidup.

berfungsi juga sebagai jalan untuk kendaraan

Untuk memenuhi tuntutan kebutuhan paling men-

yang diperlukan dalam keadaan darurat, antara

dasar dari penghuni ruang-ruang yang perlu dise-

lain: mobil pemadam kebakaran dan ambulan.

diakan sekurang-kurangnya, terdiri dari:

Jalan lingkungan untuk pejalan kaki berfungsi

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

206

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

sebagai penghubung antara rumah ke rumah atau

kutan sampah, dan tempat pembuangan sampah.

ke jalan lingkungan kendaraan, selain itu juga

(Andi, 2006)

berfungsi untuk jalan kendaraan yang ditarik/ diNamun terlepas dari itu semuanya kenya-

dorong, antara: gerobak sampah.

taan tetaplah harus dihadapi, bahwa tidak semua

b. Pembuangan air limbah
Sistem pembuangan air limbah harus dapat me-

warga Negara ini memiliki kemampuan dana yang

layani kebutuhan pembuangan dengan persya-

cukup mendapatkan rumah sehat yang layak huni,

ratan ukuran pipa pembawa minimum 200 meter,

namun dalam konsep hukum keperdataan kita da-

sambungan pipa harus rapat air, pada jalan pipa

patlah dimungkinkan seseorang untuk dapat me-

pembawa dilengkapi dengan lubang pemeriksa,

miliki rumah dengan cara menyewa sepanjang hal

dan air limbah harus diolah sedemikian rupa, se-

tersebut saling disepakati oleh para pihak. Untuk itu

hingga memenuhi standar yang berlaku sebelum

dibawah ini Penulis akan sampaikan pengertian per-

dibuang ke perairan terbuka. (Andi, 2006)

janjian yang terkait dengan praktek sewa-menyewa,

c. Saluran pembuangan air hujan

khususnya praktek sewa menyewa rumah.

Saluran pembuangan air hujan harus diperhitungkan secara teknis sehingga lingkungan be-

Tinjauan perjanjian sewa menyewa rumah

bas dari genangan air dan harus mempunyai uku-

menurut hukum positif

ran sekurang-kurangnya; lebar atas 30 cm, lebar

Sewa menyewa ialah dengan mana pihak

bawah 20 cm, tinggi 30 cm. Pembuatan saluran

yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan

sekurangkurangnya harus ditempatkan di sepan-

kepada pihak yang lainnya kenikmatan dari sesuatu

jang jalan, disalah satu tepi sisi jalan atau di ke-

barang, selama suatu waktu tertentu dan dengan

dua tepi sisi jalan.

pembayaran suatu harga, yang oleh pihak tersebut

d. Air bersih

belakangan itu disanggupi pembayarannya. Rumah

Sistem penyediaan air bersih harus dapat melaya-

adalah bangunan yang berfungsi sebagai tempat

ni kebutuhan dengan persyaratan bahwa untuk

tinggal atau hunian yang digunakan untuk ber-

sambungan rumah, kapasitasnya adalah 100 liter/

lindung dari gangguan iklim dan makhluk hidup

orang/hari, untuk sambungan halaman kapasitas-

lainnya, rumah juga tempat awal pengembangan

nya minimum 60 liter/orang/hari, sedangkan un-

kehidupan dan penghidupan keluarga, dalam ling-

tuk keran umum kapasitas minimumnya 30 liter/

kungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur.

orang/hari. (Andi, 2006)

Sewa-menyewa rumah menurut Peraturan

e. Jaringan listrik

Pemerintah RI No. 44 Tahun 1994 tentang Penghu-

Jaringan listrik harus disediakan sampai masuk

nian Rumah oleh Bukan Pemilik adalah keadaan di-

kedalam lingkungan rumah.

mana rumah dihuni oleh bukan pemilik berdasarkan

f. Pembuangan sampah

perjanjian sewa-menyewa. Penghunian rumah de-

Setiap lingkungan perumahan harus dilengkapi

ngan cara sewamenyewa didasarkan kepada suatu

dengan sistem pembuangan sampah yang meli-

perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa. Per-

puti, fasilitas pengumpulan sampah, pengang-

janjian tertulis sekurang-kurangnya mencantumkan

207

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

ketentuan mengenai hak dan kewajiban, jangka
waktu sewa, dan besarnya harga sewa.

2. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang
telah ditentukan menurut perjanjian.

Perjanjian sewa menyewa rumah merupa-

Kewajiban memakai sewaan sebagai “Ba-

kan suatu perjanjian konsensuil yang artinya sudah

pak rumah yang baik”, berarti kewajiban untuk me-

sah apabila telah ada kesepakatan mengenai unsur

makai seakan-akan itu miliknya sendiri. Kewajiban

pokoknya yaitu rumah dan harga sewa. Perjanjian

kedua merupakan kewajiban utama yaitu pemba-

sewa menyewa bertujuan untuk memberikan hak

yaran harga sewa, bentuk pembayarannya tidak di-

kebendaan, tapi hanya memberikan hak perseora-

atur dalam Undang Undang.namun dalam hal sewa-

ngan terhadap orang yang menyewakan rumah un-

menyewa ini, pembayarannya dalam bentuk uang.

tuk dinikmati dan bukannya hak milik atas rumah.

Pembayaran uang sewa ditempat kreditur, yaitu pi-

Subyek dari perjanjian adalah para pihak

hak yang menyewakan. Waktu pembayaran ber-

yang terlibat dalam perjanjian sewa menyewa yaitu

langsung selama waktu sewa berlangsung, bisa ha-

pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. Pihak

rian, mingguan, bulanan atau tiga bulanan, dan ta-

yang menyewakan adalah orang atau badan hukum

hunan. Tanggung jawab penyewa rumah meliputi

yang menyewakan rumah kepada pihak penyewa,

juga perbuatan dan kesalahan seisi rumah serta

sedangkan pihak penyewa adalah orang atau badan

orang lain yang mengambil alih atau oper penyewa

hukum yang menyewa rumah dari pihak yang

dari si penyewa rumah. Pihak penyewa harus me-

menyewakan. Sedangkan yang menjadi objek da-

ngembalikan sebagaimana keadaan rumah pada

lam perjanjian sewa menyewa adalah rumah dan

waktu diterima penyewa dari pihak yang menye-

harga. Dengan syarat rumah yang disewakan adalah

wakan rumah. Sedangkan hak dari yang me-

rumah yang halal, artinya tidak bertentangan

nyewakan rumah adalah :

dengan Undang Undang, ketertiban, dan kesusilaan.

1. Menerima pembayaran uang sewa pada waktu
yang telah ditentukan.

(Salim, 2003)
Perjanjian sewa menyewa pasti dan layak

2. Berhak menerima kembali rumah yang disewa-

haruslah memuat hak dan kewajiban para pihak

kan dari pihak penyewa sebagaimana keadaan

antara lain yaitu hak penyewa rumah, adalah

rumah pada waktu diserahkannya pada penye-

sebagai berikut :

wa.

1. Menerima rumah yang disewanya dari pihak

yang menyewakan rumah adalah :

yang menyewakan
2. Memakai rumah yang disewanya tersebut dalam keadaan yang terpelihara untuk keper-luan

1. Menyerahkan rumah yang disewakan kepada si
penyewa.
2. Memelihara yang disewakan hingga dapat dipa-

si penyewa.
Sedangkan kewajiban pokok dari penyewa

kai untuk keperluan yang dimaksudkan.
3. Memberikan kepada si penyewa kenikmatan

rumah yaitu: (Soebekti, 2003)
1. Memakai rumah yang disewa sebagai “Bapak
rumah yang baik” sesuai dengan tujuan yang
diberikan kepada itu menurut perjanjian sewa
menyewa.

Adapun yang menjadi kewajiban dari pihak

tentram dari yang disewakan selama berlangsungnya persewaan.
Mengenai kewajiban yang pertama, yakni
menyerahkan rumah yang disewa kepada penyewa.

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

208

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

Sesuai dengan ketentuan Pasal 1551 KUHPerdata,

berakhir tepat pada waktunya. Berakhirnya perjan-

yang menyerahkan rumah yang disewakan dalam

jian sewa menyewa rumah setelah ada pemberita-

keadaan yang sebaik-baiknya. (Yahya, 1986) Se-

huan dari salah satu pihak yang hendak meng-

lanjutnya ia juga diwajibkan selama waktu sewa-

akhirinya sewa menyewa tersebut. Sedangkan per-

menyewa, menyuruh melakukan pembetulan-pem-

janjian sewa menyewa rumah baik tertulis atau ti-

betulan pada rumah yang disewakan yang perlu di-

dak tertulis mengenai waktunya tidak ditentukan

lakukan. Juga ia harus menanggung si penyewa ter-

batas waktu berakhirnya maka penghentian dan ber-

hadap semua cacad dari rumah yang disewakan,

akhirnya sewa menyewa rumah berjalan sampai sa-

biarpun pihak yang menyewakan sendiri tidak me-

at yang dianggap pantas oleh kedua belah pihak.

ngetahuinya pada waktu dibuatnya perjanjian sewa-

(Yahya, 2005) Pihak yang menyewakan tidak bo-

menyewa.(Subekti, 1995)

leh mengakhiri sewa atas alasan mau dipakai sen-

Kewajiban memberikan kenikmatan ten-

diri rumah yang disewakan, kecuali ditentukan le-

tram kepada penyewa rumah sebagai kewajiban pi-

bih dahulu dalam perjanjian (Pasal 1579 KUH Per-

hak yang menyewakan untuk menanggulangi tun-

data). Sewa-menyewa menurut hukum adat adalah

tutan-tuntutan hukum dari pihak ketiga, jadi bukan

suatu transaksi yang mengizinkan orang lain untuk

gangguan fisik (Pasal 1556 KUHPerdata)

bertempat tinggal dirumahnya dengan membayar

Meskipun sewa menyewa rumah adalah su-

sesudah tiap bulan atau tiap tahun uang sewa yang

atu perjanjian konsensuil, namun oleh Undang Un-

tetap (Soerojo, 1987). Apabila ada sengketa, maka

dang diadakan perbedaan (dalam akibatakibatnya)

penyelesaian sengketa sewa-menyewa dilakukan

antara perjanjian sewa menyewa rumah secara ter-

dengan cara kekeluargaan, yakni secara musyawa-

tulis dan sewa menyewa secara lisan. Jika perjan-

rah mufakat. Ajaran musyawarah adalah suatu aja-

jian sewa menyewa itu diadakan secara tertulis, ma-

ran hukum adat yang dijunjung tinggi dalam meng-

ka sewa menyewa rumah berakhir demi hukum

hadapi segala persoalan kehidupan bermasyarakat.

atau (otomatis), apabila waktu yang ditentukan te-

Musyawarah adalah landasan perikehidupan masya-

lah habis, maka tanpa diperlukan sesuatu pembe-

rakat kita, menurut hukum adat dan ditempatkan se-

ritahuan pemberhentian untuk itu.

cara sentral dalam kehidupan bermasyarakat. Kebu-

Sebaliknya sewa menyewa rumah itu dibuat dengan lisan, Sebaliknya jika perjanjian sewa-

latan pendapat sebagai hasilnya bukan suatu hal
yang sama dengan kata sepakat (Koesno, 1992)

menyewa rumah dalam waktu tertentu dibuat secara
lisan, maka perjanjian seperti ini tidak berakhir pa-

Analisa terhadap perlindungan hukum bagi

da waktu yang diperjanjikan (Yahya, 2005), me-

pemilik rumah kontrakan yang menyewa-

lainkan pihak yang menyewakan harus membe-

kan rumah kontrakannya kepada penyewa

ritahukan kepada penyewa bahwa ia akan menghentikan sewanya. Pemberitahuan mana harus dilakukan dengan mengindahkan jangka waktu yang
diharuskan menurut kebiasaan setempat. Meskipun
waktunya telah ditentukan tetapi tidak dibuat secara

se-cara lisan.
Perjanjian menurut Pasal 1313 KUHPerdata adalah “suatu perjanjian adalah suatu perbuatan
dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan diri
terhadap satu orang atau lebih”. Bahwa suatu asas

tertulis maka perjanjian sewa menyewa rumah tidak
209

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

yang penting dalam hukum perjanjian adalah asas

Menurut Pasal 1320 KUHPerdata, untuk sahnya

kebebasan berkontrak yang terkandung dalam Pasal

perjanjian diperlukan empat syarat, yaitu:

1338 ayat (1) KUHPerdata yang berbunyi: ”Setiap

1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya;

perjanjian yang dibuat secara sah, mengikat sebagai

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

Undang-undang bagi para pihak yang membuat-

3. Suatu hal tertentu;

nya.” Ketentuan tersebut memberikan kebebasan

4. Suatu sebab yang halal.

kepada para pihak untuk dengan bebas membuat

Berdasarkan pengalaman empiris penulis

perjanjian apa saja asalkan tidak bertentangan de-

dan berdasarkan hasil pengamatan ketika melak-

ngan Undang-undang, ketertiban umum dan kesu-

sanakan wawancara dan pengisian questioner, pro-

silaan.

ses perjanjian sewa-menyewa yang terjadi di
Perjanjian sewa-menyewa adalah suatu per-

Jakarta Barat diawali dengan diajukannya penawa-

janjian di mana pihak yang satu menyanggupi akan

ran harga dari pemilik rumah setelah penyewa me-

menyerahkan suatu benda untuk di pakai selama

rasa cocok dengan rumah yang akan disewanya. Se-

waktu tertentu, sedangkan pihak lainnya menyang-

telah itu penyewa melakukan penawaran harga,

gupi akan membayar harga yang telah ditetapkan

kemudian terjadilah perundingan antara pemilik dan

untuk pemakaian itu pada waktu yang ditentukan.

penyewa. Dalam perundingan tersebut selain mem-

Pihak penyewa memikul dua kewajiban pokok,

bahas tentang harga sewa, membahas juga tentang

yaitu: (Subekti, 2003)

waktu pembayaran dan cara pembayaran. Jika su-

1. Memakai rumah yang disewa sebagai “Bapak

dah tercapai kesepakatan maka terjadilah perjanjian

rumah yang baik” sesuai dengan tujuan yang

sewa-menyewa. Secara hukum perjanjian sewa-me-

diberikan kepada itu menurut perjanjian sewa

nyewa tersebut sudah memenuhi syarat sahnya per-

menyewa.

janjian, karena adanya kata sepakat dari kedua be-

2. Membayar harga sewa pada waktu-waktu yang

lah pihak seperti halnya perjanjian konsensuil. Ar-

telah ditentukan menurut perjanjian.

tinya, ia sudah sah dan mengikat pada detik terca-

Perjanjian sewa-menyewa, bertujuan untuk

painya sepakat mengenai unsur-unsur pokok, yaitu

memberikan hak pemakaian saja, bukan hak

barang dan harga (Subekti, 2003)

milik atas suatu benda. Perjanjian sewa-menye-

Meskipun sewa menyewa rumah adalah

wa juga tidak memberikan suatu hak kebenda-

suatu perjanjian konsensuil, namun oleh undang-

an, ia hanya memberikan suatu hak perseora-

undang diadakan perbedaan (dalam akibat-aki-

ngan terhadap orang yang menyewakan suatu

batnya) antara perjanjian sewa menyewa rumah se-

barang. Karena hak sewa bukan suatu hak ke-

cara tertulis dan sewa menyewa secara lisan. Jika

bendaan, maka jika si penyewa di ganggu oleh

perjanjian sewa-menyewa dengan batas waktu yang

pihak ketiga dalam melakukan haknya itu, ia ti-

ditentukan diadakan secara tertulis, maka sewa me-

dak dapat secara langsung menuntut orang yang

nyewa rumah berakhir demi hukum atau (otomatis),

mengganggu itu, tetapi ia dapat mengajukan

apabila waktu yang ditentukan telah habis, maka

tuntutannya pada orang yang menyewakan.

tanpa diperlukan sesuatu pemberitahuan pemberhentian untuk itu.

Lex Jurnalica Volume 7 Nomor 3, Agustus 2010

210

Tinjauan Hukum Atas Perlindungan Pemilik Rumah Kontrakan

Tetapi apabila pada perjanjian sewa tertulis, dan

diwajibkan membuktikan adanya hak atau peristiwa

masa sewa yang ditentukan telah berakhir, akan te-

tersebut”.

tapi secara nyata penyewa masih tetap tinggal men-

Dengan demikian apabila ada yang men-

duduki rumah yang disewa, dan pihak yang menye-

dalilkan bahwa telah terjadi perjanjian sewa me-

wakan membiarkan saja, maka atas kejadian seperti

nyewa, maka ia harus mampu dan bisa membuk-

ini telah menerbitkan persewaan baru secara diam-

tikannya yakni dengan bukti otentik, bahwa benar

diam. Akibatnya persewaan baru tersebut takluk

telah terjadi secara hukum perjanjian tersebut baik

dan diatur sesuai dengan ketentuan sewa-menyewa

dengan perjanjian otentik maupun dengan perjan-

secara lisan (Pasal 1573 KUHPerdata).(Yahya,

jian di bawah tangan (pasal 1867 KUHPerdata).

1986).

Untuk membuktikan hal tersebut minimal harus meSebaliknya jika perjanjian sewa-menyewa

menuhi dua alat bukti, yang terdiri dari :

rumah dalam waktu tertentu dibuat secara lisan,

1. Bukti tulisan

maka perjanjian seperti ini tidak berakhir pada

2. Bukti dengan saksi-saksi

waktu yang diperjanjikan, melainkan setelah ada-

3. Pengakuan dan

nya pemberitahuan dari salah satu pihak tentang ke-

4. Sumpah

hendak mengakhiri sewa-menyewa. Pemberitahuan

Artinya sepatutnya perjanjian harus dila-

mana harus dilakukan dengan mengindahkan jang-

kukan secara tertulis, karena bila secara lisan per-

ka waktu yang diharuskan menurut kebiasaan se-

lindungan hukumnya sangat lemah, karena bila ada

tempat. Sedangkan perjanjian sewa menyewa ru-

penyangkalan dari pihak ketiga maka harus bisa

mah baik tertulis atau tidak tertulis mengenai wak-

membuktikannya bahwa benar apa yang telah dida-

tunya tidak ditentukan batas waktu berakhirnya ma-

lilkan. Dan dalam Peraturan Pemerintah Republik

ka penghentian dan berakhirnya sewa menyewa ru-

Indonesia No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian

mah berjalan sampai saat yang dianggap pantas

rumah oleh bukan pemilik Pasal 4 ayat 1 “penghu-

oleh kedua belah pihak. Namun pada kenyataannya

nian rumah dengan cara sewa menyewa didasarkan

ada sebuah kesulitan tentang pembuktian dan per-

kepada suatu