PROPOSAL PEMBENTUKAN DIRE DANA INVESTASI
PROPOSAL PEMBENTUKAN DIRE
(DANA INVESTASI REAL ESTAT)
Jasa Capital Asset management
Pengertian DIRE
1. DIRE merupakan wadah yang berbentuk KIK yang dipergunakan untuk
menghimpun dana dana masyarakat pemodal yang selanjutnya di investasikan
pada aset real estat, berkaitan dengan real estat, kas dan setara kas.
2. DIRE berinvestasi pada :
a. Minimal 80% di investasikan Aset Real Estat dan aset yang berkaitan dengan Aset
Real Estat yang diterbitkan oleh Perusahaan Real Estat di wilayah Indonesia.
b. Aset Real Estat (yang memiliki tanah dan bangunan) yang mempuyai recurring
income (penghasilan sewa), minimal 50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB)
c. Kas dan setara kas maksimal 20%.
3. DIRE dilarang Berinvestasi pada :
a. tanah kosong, atau
b. Property yang masih dalam tahap pembangunan (tidak termasuk dekorasi ulang,
perbaikan (Retrofitting) dan renovasi).
4. DIRE dapat melakukan Penawaran Umum atau tidak melakukan Penawaran Umum
atas Unit Penyertaannya.
5. DIRE dapat mencatatkan unit penyertaannya di Bursa Efek
1
Bentuk KIK-DIRE
Equity DIRE/REITs : Dimana Manajer Investasi melalui SPC yang di miliki oleh manajer
Investasi 99,9%. Melakukan akuisisi perusahaan pemilik awal
property melalui SPC. Dimana hasil dari pembelian saham
tersebut, SPC akan menjadi pemilik property, dengan pendapatan
berupa sewa.
Mortgage DIRE/REITs : Manajer Investasi membeli hutang dari bank/perusahaan
pemilik property menerbitkan surat hutang (MTN) Rating atau
non rating. Dimana jaminan dari pinjaman ini berupa aset yang
dimiliki oleh penerbit MTN/pemilik hutang yang di hipotikkan.
Hybrid DIRE/REITs : Kombinasi antara Equity DIRE dan Mortgage DIRE
2
Skema Transaksi DIRE (kepemilikan langsung)
A. Aliran Kas pada saat perolehan property
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
Pemilik
Propert
Bank Kustodian
B. Aliran Kas atas hasil dari property
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
Penyewa
Propert
Bank Kustodian
Skema kepemilikan langsung properti belum dimungkinkan karena KIK tidak dapat
memiliki tanah. Berdasarkan pasal 4 UU.No.5 Tahun 1960. Tentang Peraturan DasarDasar Pokok Agraria hanya badan hukum dan perseroan yang dapat memiliki tanah.
3
Skema Transaksi DIRE (Kepemilikan Tidak langsung)
A. Aliran Kas pada saat perolehan property
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
SPC
Kas
SPC
Kas
Pemilik
Propert
Bank Kustodian
B. Aliran Kas atas hasil dari property
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
Penyewa
Propert
Bank Kustodian
4
Perpajakan Transaksi DIRE (kepemilikan Tidak langsung)
A. Perpajakan Saat Perolehan Property
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
SPC
Kas
Pemilik
Propert
Bank Kustodian
I. Pajak Kepada SPC
a. PPN 10% (Resttusi 1 Bulan) *
b. PBHTB 5%
II.Pajak kepada Pemilik
Propert
a. PPH Badan 25% dari keuntungan *
•Biaya-biaya sudah harus dibayarkan sejak awal, dimana saat itu KIK-DIRE/SPC belum menerima penghasilan.
•Berdasarkan PMK No.200/PMK 03/2015 Percepatan restitusi PPN semula 1 tahun menjadi 1 bulan dan PPH final
semula 5% menjadi non final 25% dari keuntungan.
5
Perpajakan Transaksi DIRE (kepemilikan Tidak langsung)
B. Perpajakan Atas Hasil Property :
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
SPC
Kas
Penyewa
Propert
Bank Kustodian
Dividen kepada KIK DIRE
tdak kena Pajak *
Pajak atas sewa yang
diterima SPC PPH final
10%
Berdasarkan PMK no.200/PMK 03/2015 Pajak Penhasilan Atas Dividen kepada KIK DIRE yang semula 25%
menjadi tidak kena pajak karena antara KIK-DIRE dan SPC dianggap sebagai satu kesatuan.
6
Perkembangan Terkini
Pada tanggal 29 Maret 2016, Pemerintah telah mengeluarkan Paket Kebijakan
Ekonomi XI dimana salah satunya adalah memberikan insentif bagi produk
DIRE. Berikut isi dari Paket Kebijakan Ekonomi XI:
• Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi
Kolektif Tertentu yang mengatur pemberian fasilitas Pajak Penghasilan
final berupa pemotongan tarif yang semula 5% menjadi 0,5% dari nilai
transaksi.
• Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Insentif dan Kemudahan
Investasi di Daerah yang antara lain mendorong penurunan tarif BPHTB
untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE
dari maksimum 5% menjadi lebih rendah.
• Penerbitan Peraturan Daerah bagi daerah yang berminat untuk
mendukung pelaksanaan DIRE di daerahnya.
• Penerapan perubahan –perubahan Paket Kebijakan Ekonomi XI menunggu
penerbitan/perubahan peraturan pemerintah/daerah pelaksanaan terkait
7
Perkembangan Terkini
Pada tanggal 16 Maret 2016,Otoritas Jasa Keuangan telah mengeluarkan Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 tentang Pedoman Bagi Manajer
Investasi dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat
Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif Adapun perubahan yang mendasar adalah
sebagai berikut:
Peraturan XI.M.1
Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam
dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa
penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan
total nilai paling banyak 20% (dua puluh persen) dari total nilai aset Real Estat yang
akan dibeli.
POJK Nomor 19/POJK.04/2016
Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana
melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan
Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan nilai paling
banyak 45% (empat puluh lima persen) dari total nilai aset Real Estat yang akan dibeli.
8
Perbandingan Perpajakan DIRE
Singapura
Malaysia
Indonesia
2005-2015 : Bebas Stamp Duty
Sejak Maret 2015 : 3%
Bebas Stamp Study
5%
PPN Penjualan Property
7% , restitusi max 6 bulan
6%
10% (restitusi
1 bln)
PPH Penjualan Property
Bebas Pajak
Bebas Pajak
PPH non Final
25%
PPH Pendapatan sewa
Bebas Pajak
Bebas Pajak
PPH Final 10%
PPH Dividen SPC
Bebas Pajak
Bebas Pajak
Bebas Pajak
Stamp Duty (PBHTB)
PPH Dividen DIRE
• Resident & Non Resident
•Resident & Non Resident
Individu : Bebas Pajak
Individu : Bebas Pajak
• Resident Corporate 17%
• Non Resident Corporate 10%
Bebas Pajak
• Resident Corporate 24%
• Non Resident Corporate 25%
9
RUANG LINGKUP PERLAKUAN PERPAJAKAN KIK-DIRE
SEBELUM PMK-200/2015
SETELAH PMK-200/2015
RPP- KIK DIRE
10
ASPEK PAJAK KIK-DIRE DI INDONESIA SEBELUM PMK-200/2015
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
KIKA-DERE/REITs
KAS
Kas
KIKA-DERE/REITs
Atas pembagian laba yang diterima pemegang
unit KIK-DIRE, bukan merupakan objek PPh
Pasal 4 ayat (3) huruf I (UU PPH)
KAS
SPC
1.Menyetor BPHTB atas tanah
dan /atau bangunan
(properti) yang diterima dari
pemilik sebesar 5%
2. Menanggung PPN pasal 16 D
atas pembelian properti
sebesar 10% dan apabila
SPC merupakan PKP, maka
dapat jadi pajak Masukan
3. PPN masukan atas perolehan
real estat dapat dimintakan
dengan pengajuan restitusi
pajak.
Dasar Hukum :
I.
PP no 48 tahun 1994 sttd PP.no.71 tahun
2008 ttg Pembayaran PPh atas
Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas tanah
atau Bangunan
II.
Pasal 16D UU PPN
III.
Pasal 88 UU PDRT
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
SPC
KAS
Kas
SPC
Atas penghasilan dividen yang di terima
DIRE dari SPC merupakan objek PPh
dan dipotong PPh Pasal 23 sebesar 15%
(Pasal 4 Ayat 1 huruf g dan pasal 23 UU
PPh)
PEMILIK
PROPERTY
Pemilik Property
1. Menyetor PPh Pasal 4 ayat 2
atas penghasilan yang berasal
dari penghasilan hak
atas tanah/bangunan (properti)
sebesar 5%.
2. Memungut PPN Pasal 16 D
atas penyerahan properti
kepada SPC sebesar 10%.
Kas
PENYEWA
PROPERTY
1. Atas penghasilan sewa yang di
terima SPC terhutang PPh Final atas
penghasilan sewa sebesar 10%
oleh penyewa (PP.no.29/1996)
2. SPC memungut PPN sebesar 10%
atas jasa sewa yang diberikan
kepada penyewa (UU PPN)
11
ASPEK PAJAK KIK-DIRE DI INDONESIA SETELAH PMK-200/2015
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
KAS
KIKA-DERE/REITs
KAS
SPC
KAS
PEMILIK
PROPERTY
PEMILIK PROPERTY
SPC/KIK-DIRE
1. Atas penghasilan yang berasal dari pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan yang dibebaskan dari
pengenaan PPh Final Sebesar 5% .
2. Atas penghasilan yang berasal dari pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan merupakan objek PPh berupa
keuntungan dari pengalihan harta
1. SPC/ KIK-DIRE merupakan PKP Resiko Rendah.
2. Pengembalian pendahuluan kelebihan PPN
kepada SPC/KIK untuk masa pajak saat terdapat
PM perolehan real estat.
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
Kas
KIKA-DERE/REITs
Kas
SPC DAN KIK DIRE
Atas pembagian laba yang
diterima pemegang unit
KIK-DIRE, bukan
merupakan objek PPh Pasal
4 ayat (3) huruf I (UU PPH)
SPC
1. Untuk kepentngan perlakukan PPh, SPC dan KIK –
DIRE merupakan satu kesatuan yang tdak
terpisahkan.
2. Pembebasan pemotongan PPh Pasal 23 atas
pembayaran dividen dari SPC kepada KIK DIRE
3. Dividen yang diterima KIK dari SPC tdak
diperhitungkan dalam menghitung penghasilan
kena pajak KIK.
Kas
PENYEWA
PROPERTY
1. Atas penghasilan sewa yang di
terima SPC terhutang PPh Final
atas penghasilan sewa sebesar
10%
oleh
penyewa
(PP.no.29/1996)
2. SPC memungut PPN sebesar 10%
atas jasa sewa yang diberikan
kepada penyewa (UU PPN)
13
ASPEK PAJAK UNTUK KIK-DIRE SETELAH RPP KIK DIRE
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
KAS
KIKA-DERE/REITs
KAS
SPC
1. SPC/ KIK-DIRE merupakan PKP Resiko Rendah.
2. Pengembalian pendahuluan kelebihan PPN
kepada SPC/KIK untuk masa pajak saat terdapat
PM perolehan real estat.
3. PBHTB diusulkan maksimal 1% untuk perolahan
SPC atau KIK DIRE
Kas
Atas pengalihan yang berasal dari pengalihan real estat
dikenakan PPh Final dengan tarif sebesar 0,5% dari
jumlah bruto nilai pengalihan real estat
KIKA-DERE/REITs
Kas
SPC DAN KIK DIRE
Atas pembagian laba yang
diterima pemegang unit
KIK-DIRE, bukan
merupakan objek PPh Pasal
4 ayat (3) huruf I (UU PPH)
PEMILIK
PROPERTY
PEMILIK PROPERTY
SPC/KIK-DIRE
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
KAS
SPC
1. Untuk kepentngan perlakukan PPh, SPC dan KIK –
DIRE merupakan satu kesatuan yang tdak
terpisahkan.
2. Pembebasan pemotongan PPh Pasal 23 atas
pembayaran dividen dari SPC kepada KIK DIRE
3. Dividen yang diterima KIK dari SPC tdak
diperhitungkan dalam menghitung penghasilan
kena pajak KIK.
Kas
PENYEWA
PROPERTY
1. Atas penghasilan sewa yang di
terima SPC terhutang PPh Final
atas penghasilan sewa sebesar
10%
oleh
penyewa
(PP.no.29/1996)
2. SPC memungut PPN sebesar 10%
atas jasa sewa yang diberikan
kepada penyewa (UU PPN)
14
Perkembangan DIRE di Indonesia
• Saat ini terdapat 1 (satu) DIRE, yaitu DIRE Ciptadana Propert Ritel Indonesia
- Tanggal efektif : 6 Novembber 2012
- Manager Investasi : PT.Ciptadana Asset Management
- Bank Custodian : Standard Chartered bank
- Aset : Solo Grand Mall
- Nilai Akuisisi Aset : Rp.356 Miliar
- Nilai Dana Kelolaan DIRE : Rp.534,22 Milyar per Februari 2016
- Skema KIK DIRE : Skema Tidak langsung menggunakan SPC (Special Purpose Company)
• Peluang Pasar DIRE di Indonesia
- Nilai potensi pasar DIRE di Indonesia sekitar 5 Miliar USD atau Rp.71 Triliun
(Chandra Ciputra Direktur PT.Ciputra Development.Tbk )
15
Aturan-Aturan DIRE
• Peraturan no.IX.C.15 tentang pernyataan pendaftaran
dalam rangka penawaran umum oleh Dana Investasi
Real Estate berbentuk KIK.
• Peraturan no.IX.C.16 tentang pedoman mengenai
bentuk dan isi prospektus.
• Peraturan no.IX.M.1 tentang pedoman bagi MI dan
bank kustodian yang melakukan pengelolaan DIRE.
• Peraturan no.IX.M.2 tentang pedoman KIK DIRE.
16
Dokumen pendaftaran DIRE
1.
2.
3.
4.
5.
Kontrak KIK DIRE berbentuk DIRE (hard & soft copy)
Perjanjian pengelolaan real estat
Dokumen penilaian Real Estat
Perjanjian Agen Penjualan Unit Penyertaan (jika ada)
Perjanjian pendahuluan antara MI dan BEI jika unit penyertaan di catatkan di
bursa.
6. Perjanjian unit penyimpanan unit penyertaan dalam penitipan kolektif antara MI
dan bank kustodian unit penyertaan dicatat di bursa.
7. Opini Hukum dan Legal Audit
8. Prospektus (diberi materai dan di ttd para pihak disertai soft copy)
9. Salinan perjanjian sewa menyewa yang terkait dengan real estat
10. Salinan perjanjian jual beli real estat
11. Copy SHGB dan sertifikat hak atas tanah atau bangunan lainnya
12. Dalam hal DIRE berbentuk KIK menggunakan SPC wajib menyertakan :
a. akte pendirian dan perubahan anggaran dasar SPC.
b. Izin usaha dari pihak yang berwenang
c. daftar pihak yang terafiliasi dengan SPC.
17
(DANA INVESTASI REAL ESTAT)
Jasa Capital Asset management
Pengertian DIRE
1. DIRE merupakan wadah yang berbentuk KIK yang dipergunakan untuk
menghimpun dana dana masyarakat pemodal yang selanjutnya di investasikan
pada aset real estat, berkaitan dengan real estat, kas dan setara kas.
2. DIRE berinvestasi pada :
a. Minimal 80% di investasikan Aset Real Estat dan aset yang berkaitan dengan Aset
Real Estat yang diterbitkan oleh Perusahaan Real Estat di wilayah Indonesia.
b. Aset Real Estat (yang memiliki tanah dan bangunan) yang mempuyai recurring
income (penghasilan sewa), minimal 50% dari Nilai Aktiva Bersih (NAB)
c. Kas dan setara kas maksimal 20%.
3. DIRE dilarang Berinvestasi pada :
a. tanah kosong, atau
b. Property yang masih dalam tahap pembangunan (tidak termasuk dekorasi ulang,
perbaikan (Retrofitting) dan renovasi).
4. DIRE dapat melakukan Penawaran Umum atau tidak melakukan Penawaran Umum
atas Unit Penyertaannya.
5. DIRE dapat mencatatkan unit penyertaannya di Bursa Efek
1
Bentuk KIK-DIRE
Equity DIRE/REITs : Dimana Manajer Investasi melalui SPC yang di miliki oleh manajer
Investasi 99,9%. Melakukan akuisisi perusahaan pemilik awal
property melalui SPC. Dimana hasil dari pembelian saham
tersebut, SPC akan menjadi pemilik property, dengan pendapatan
berupa sewa.
Mortgage DIRE/REITs : Manajer Investasi membeli hutang dari bank/perusahaan
pemilik property menerbitkan surat hutang (MTN) Rating atau
non rating. Dimana jaminan dari pinjaman ini berupa aset yang
dimiliki oleh penerbit MTN/pemilik hutang yang di hipotikkan.
Hybrid DIRE/REITs : Kombinasi antara Equity DIRE dan Mortgage DIRE
2
Skema Transaksi DIRE (kepemilikan langsung)
A. Aliran Kas pada saat perolehan property
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
Pemilik
Propert
Bank Kustodian
B. Aliran Kas atas hasil dari property
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
Penyewa
Propert
Bank Kustodian
Skema kepemilikan langsung properti belum dimungkinkan karena KIK tidak dapat
memiliki tanah. Berdasarkan pasal 4 UU.No.5 Tahun 1960. Tentang Peraturan DasarDasar Pokok Agraria hanya badan hukum dan perseroan yang dapat memiliki tanah.
3
Skema Transaksi DIRE (Kepemilikan Tidak langsung)
A. Aliran Kas pada saat perolehan property
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
SPC
Kas
SPC
Kas
Pemilik
Propert
Bank Kustodian
B. Aliran Kas atas hasil dari property
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
Penyewa
Propert
Bank Kustodian
4
Perpajakan Transaksi DIRE (kepemilikan Tidak langsung)
A. Perpajakan Saat Perolehan Property
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
SPC
Kas
Pemilik
Propert
Bank Kustodian
I. Pajak Kepada SPC
a. PPN 10% (Resttusi 1 Bulan) *
b. PBHTB 5%
II.Pajak kepada Pemilik
Propert
a. PPH Badan 25% dari keuntungan *
•Biaya-biaya sudah harus dibayarkan sejak awal, dimana saat itu KIK-DIRE/SPC belum menerima penghasilan.
•Berdasarkan PMK No.200/PMK 03/2015 Percepatan restitusi PPN semula 1 tahun menjadi 1 bulan dan PPH final
semula 5% menjadi non final 25% dari keuntungan.
5
Perpajakan Transaksi DIRE (kepemilikan Tidak langsung)
B. Perpajakan Atas Hasil Property :
Manager Investasi
Pemegang
Unit
Penyertaan
Kas
KIK DIRE
Kas
SPC
Kas
Penyewa
Propert
Bank Kustodian
Dividen kepada KIK DIRE
tdak kena Pajak *
Pajak atas sewa yang
diterima SPC PPH final
10%
Berdasarkan PMK no.200/PMK 03/2015 Pajak Penhasilan Atas Dividen kepada KIK DIRE yang semula 25%
menjadi tidak kena pajak karena antara KIK-DIRE dan SPC dianggap sebagai satu kesatuan.
6
Perkembangan Terkini
Pada tanggal 29 Maret 2016, Pemerintah telah mengeluarkan Paket Kebijakan
Ekonomi XI dimana salah satunya adalah memberikan insentif bagi produk
DIRE. Berikut isi dari Paket Kebijakan Ekonomi XI:
• Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Pajak Penghasilan Atas
Penghasilan Dari Pengalihan Real Estat Dalam Skema Kontrak Investasi
Kolektif Tertentu yang mengatur pemberian fasilitas Pajak Penghasilan
final berupa pemotongan tarif yang semula 5% menjadi 0,5% dari nilai
transaksi.
• Penerbitan Peraturan Pemerintah mengenai Insentif dan Kemudahan
Investasi di Daerah yang antara lain mendorong penurunan tarif BPHTB
untuk pengalihan hak atas tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE
dari maksimum 5% menjadi lebih rendah.
• Penerbitan Peraturan Daerah bagi daerah yang berminat untuk
mendukung pelaksanaan DIRE di daerahnya.
• Penerapan perubahan –perubahan Paket Kebijakan Ekonomi XI menunggu
penerbitan/perubahan peraturan pemerintah/daerah pelaksanaan terkait
7
Perkembangan Terkini
Pada tanggal 16 Maret 2016,Otoritas Jasa Keuangan telah mengeluarkan Peraturan
Otoritas Jasa Keuangan Nomor 19/POJK.04/2016 tentang Pedoman Bagi Manajer
Investasi dan Bank Kustodian Yang Melakukan Pengelolaan Dana Investasi Real Estat
Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif Adapun perubahan yang mendasar adalah
sebagai berikut:
Peraturan XI.M.1
Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam
dana melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa
penerbitan Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan
total nilai paling banyak 20% (dua puluh persen) dari total nilai aset Real Estat yang
akan dibeli.
POJK Nomor 19/POJK.04/2016
Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif dilarang meminjam dana
melalui penerbitan Efek bersifat utang namun dapat meminjam dana tanpa penerbitan
Efek bersifat utang untuk kepentingan pembelian aset Real Estat dengan nilai paling
banyak 45% (empat puluh lima persen) dari total nilai aset Real Estat yang akan dibeli.
8
Perbandingan Perpajakan DIRE
Singapura
Malaysia
Indonesia
2005-2015 : Bebas Stamp Duty
Sejak Maret 2015 : 3%
Bebas Stamp Study
5%
PPN Penjualan Property
7% , restitusi max 6 bulan
6%
10% (restitusi
1 bln)
PPH Penjualan Property
Bebas Pajak
Bebas Pajak
PPH non Final
25%
PPH Pendapatan sewa
Bebas Pajak
Bebas Pajak
PPH Final 10%
PPH Dividen SPC
Bebas Pajak
Bebas Pajak
Bebas Pajak
Stamp Duty (PBHTB)
PPH Dividen DIRE
• Resident & Non Resident
•Resident & Non Resident
Individu : Bebas Pajak
Individu : Bebas Pajak
• Resident Corporate 17%
• Non Resident Corporate 10%
Bebas Pajak
• Resident Corporate 24%
• Non Resident Corporate 25%
9
RUANG LINGKUP PERLAKUAN PERPAJAKAN KIK-DIRE
SEBELUM PMK-200/2015
SETELAH PMK-200/2015
RPP- KIK DIRE
10
ASPEK PAJAK KIK-DIRE DI INDONESIA SEBELUM PMK-200/2015
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
KIKA-DERE/REITs
KAS
Kas
KIKA-DERE/REITs
Atas pembagian laba yang diterima pemegang
unit KIK-DIRE, bukan merupakan objek PPh
Pasal 4 ayat (3) huruf I (UU PPH)
KAS
SPC
1.Menyetor BPHTB atas tanah
dan /atau bangunan
(properti) yang diterima dari
pemilik sebesar 5%
2. Menanggung PPN pasal 16 D
atas pembelian properti
sebesar 10% dan apabila
SPC merupakan PKP, maka
dapat jadi pajak Masukan
3. PPN masukan atas perolehan
real estat dapat dimintakan
dengan pengajuan restitusi
pajak.
Dasar Hukum :
I.
PP no 48 tahun 1994 sttd PP.no.71 tahun
2008 ttg Pembayaran PPh atas
Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas tanah
atau Bangunan
II.
Pasal 16D UU PPN
III.
Pasal 88 UU PDRT
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
SPC
KAS
Kas
SPC
Atas penghasilan dividen yang di terima
DIRE dari SPC merupakan objek PPh
dan dipotong PPh Pasal 23 sebesar 15%
(Pasal 4 Ayat 1 huruf g dan pasal 23 UU
PPh)
PEMILIK
PROPERTY
Pemilik Property
1. Menyetor PPh Pasal 4 ayat 2
atas penghasilan yang berasal
dari penghasilan hak
atas tanah/bangunan (properti)
sebesar 5%.
2. Memungut PPN Pasal 16 D
atas penyerahan properti
kepada SPC sebesar 10%.
Kas
PENYEWA
PROPERTY
1. Atas penghasilan sewa yang di
terima SPC terhutang PPh Final atas
penghasilan sewa sebesar 10%
oleh penyewa (PP.no.29/1996)
2. SPC memungut PPN sebesar 10%
atas jasa sewa yang diberikan
kepada penyewa (UU PPN)
11
ASPEK PAJAK KIK-DIRE DI INDONESIA SETELAH PMK-200/2015
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
KAS
KIKA-DERE/REITs
KAS
SPC
KAS
PEMILIK
PROPERTY
PEMILIK PROPERTY
SPC/KIK-DIRE
1. Atas penghasilan yang berasal dari pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan yang dibebaskan dari
pengenaan PPh Final Sebesar 5% .
2. Atas penghasilan yang berasal dari pengalihan hak atas
tanah dan/atau bangunan merupakan objek PPh berupa
keuntungan dari pengalihan harta
1. SPC/ KIK-DIRE merupakan PKP Resiko Rendah.
2. Pengembalian pendahuluan kelebihan PPN
kepada SPC/KIK untuk masa pajak saat terdapat
PM perolehan real estat.
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
Kas
KIKA-DERE/REITs
Kas
SPC DAN KIK DIRE
Atas pembagian laba yang
diterima pemegang unit
KIK-DIRE, bukan
merupakan objek PPh Pasal
4 ayat (3) huruf I (UU PPH)
SPC
1. Untuk kepentngan perlakukan PPh, SPC dan KIK –
DIRE merupakan satu kesatuan yang tdak
terpisahkan.
2. Pembebasan pemotongan PPh Pasal 23 atas
pembayaran dividen dari SPC kepada KIK DIRE
3. Dividen yang diterima KIK dari SPC tdak
diperhitungkan dalam menghitung penghasilan
kena pajak KIK.
Kas
PENYEWA
PROPERTY
1. Atas penghasilan sewa yang di
terima SPC terhutang PPh Final
atas penghasilan sewa sebesar
10%
oleh
penyewa
(PP.no.29/1996)
2. SPC memungut PPN sebesar 10%
atas jasa sewa yang diberikan
kepada penyewa (UU PPN)
13
ASPEK PAJAK UNTUK KIK-DIRE SETELAH RPP KIK DIRE
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
KAS
KIKA-DERE/REITs
KAS
SPC
1. SPC/ KIK-DIRE merupakan PKP Resiko Rendah.
2. Pengembalian pendahuluan kelebihan PPN
kepada SPC/KIK untuk masa pajak saat terdapat
PM perolehan real estat.
3. PBHTB diusulkan maksimal 1% untuk perolahan
SPC atau KIK DIRE
Kas
Atas pengalihan yang berasal dari pengalihan real estat
dikenakan PPh Final dengan tarif sebesar 0,5% dari
jumlah bruto nilai pengalihan real estat
KIKA-DERE/REITs
Kas
SPC DAN KIK DIRE
Atas pembagian laba yang
diterima pemegang unit
KIK-DIRE, bukan
merupakan objek PPh Pasal
4 ayat (3) huruf I (UU PPH)
PEMILIK
PROPERTY
PEMILIK PROPERTY
SPC/KIK-DIRE
PEMEGANG
UNIT PENYERTAAN
KAS
SPC
1. Untuk kepentngan perlakukan PPh, SPC dan KIK –
DIRE merupakan satu kesatuan yang tdak
terpisahkan.
2. Pembebasan pemotongan PPh Pasal 23 atas
pembayaran dividen dari SPC kepada KIK DIRE
3. Dividen yang diterima KIK dari SPC tdak
diperhitungkan dalam menghitung penghasilan
kena pajak KIK.
Kas
PENYEWA
PROPERTY
1. Atas penghasilan sewa yang di
terima SPC terhutang PPh Final
atas penghasilan sewa sebesar
10%
oleh
penyewa
(PP.no.29/1996)
2. SPC memungut PPN sebesar 10%
atas jasa sewa yang diberikan
kepada penyewa (UU PPN)
14
Perkembangan DIRE di Indonesia
• Saat ini terdapat 1 (satu) DIRE, yaitu DIRE Ciptadana Propert Ritel Indonesia
- Tanggal efektif : 6 Novembber 2012
- Manager Investasi : PT.Ciptadana Asset Management
- Bank Custodian : Standard Chartered bank
- Aset : Solo Grand Mall
- Nilai Akuisisi Aset : Rp.356 Miliar
- Nilai Dana Kelolaan DIRE : Rp.534,22 Milyar per Februari 2016
- Skema KIK DIRE : Skema Tidak langsung menggunakan SPC (Special Purpose Company)
• Peluang Pasar DIRE di Indonesia
- Nilai potensi pasar DIRE di Indonesia sekitar 5 Miliar USD atau Rp.71 Triliun
(Chandra Ciputra Direktur PT.Ciputra Development.Tbk )
15
Aturan-Aturan DIRE
• Peraturan no.IX.C.15 tentang pernyataan pendaftaran
dalam rangka penawaran umum oleh Dana Investasi
Real Estate berbentuk KIK.
• Peraturan no.IX.C.16 tentang pedoman mengenai
bentuk dan isi prospektus.
• Peraturan no.IX.M.1 tentang pedoman bagi MI dan
bank kustodian yang melakukan pengelolaan DIRE.
• Peraturan no.IX.M.2 tentang pedoman KIK DIRE.
16
Dokumen pendaftaran DIRE
1.
2.
3.
4.
5.
Kontrak KIK DIRE berbentuk DIRE (hard & soft copy)
Perjanjian pengelolaan real estat
Dokumen penilaian Real Estat
Perjanjian Agen Penjualan Unit Penyertaan (jika ada)
Perjanjian pendahuluan antara MI dan BEI jika unit penyertaan di catatkan di
bursa.
6. Perjanjian unit penyimpanan unit penyertaan dalam penitipan kolektif antara MI
dan bank kustodian unit penyertaan dicatat di bursa.
7. Opini Hukum dan Legal Audit
8. Prospektus (diberi materai dan di ttd para pihak disertai soft copy)
9. Salinan perjanjian sewa menyewa yang terkait dengan real estat
10. Salinan perjanjian jual beli real estat
11. Copy SHGB dan sertifikat hak atas tanah atau bangunan lainnya
12. Dalam hal DIRE berbentuk KIK menggunakan SPC wajib menyertakan :
a. akte pendirian dan perubahan anggaran dasar SPC.
b. Izin usaha dari pihak yang berwenang
c. daftar pihak yang terafiliasi dengan SPC.
17