Tinjauan Yuridis Penggunaan Formulir Akta Jual Beli Kapling Perumahan Oleh Ppat Di Kota Medan

TINJAUAN YURIDIS PENGGUNAAN FORMULIR
AKTA JUAL BELI KAPLING PERUMAHAN OLEH
PPAT DI KOTA MEDAN

TESIS

Oleh

SHERLI RAHMADANI ZEBUA
087011116/M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2012

TINJAUAN YURIDIS PENGGUNAAN FORMULIR
AKTA JUAL BELI KAPLING PERUMAHAN OLEH
PPAT DI KOTA MEDAN

TESIS

Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan Pada
Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara

Oleh

SHERLI RAHMADANI ZEBUA
087011116/M.Kn

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2012

Judul Tesis

Nama Mahasiswa
Nomor Pokok
Program Studi

: TINJAUAN YURIDIS PENGGUNAAN FORMULIR
AKTA JUAL BELI KAPLING PERUMAHAN
OLEH PPAT DI KOTA MEDAN
: SHERLI RAHMADANI ZEBUA
: 087011116
: Kenotariatan

Menyetujui
Komisi Pembimbing

(Prof. H. T. Syamsul Bahri, SH)

Pembimbing

Pembimbing

(Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)

Ketua Program Studi,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Tanggal lulus : 31 Juli 2012

Dekan,

(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

Telah diuji pada
Tanggal : 31 Juli 2012

PANITIA PENGUJI TESIS
Ketua

: Prof. H. T. Syamsul Bahri, SH.

Anggota

: 1. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum

2. Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn
3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN
4. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn

SURAT PERNYATAAN

Saya yang bertanda tangan dibawah ini :
Nama

: SHERLI RAHMADANI ZEBUA

Nim

: 087011116

Program Studi

: Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis

: TINJAUAN YURIDIS PENGGUNAAN FORMULIR
AKTA JUAL BELI KAPLING PERUMAHAN OLEH
PPAT DI KOTA MEDAN

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas
perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan
sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan

Nama : SHERLI RAHMADANI ZEBUA
Nim : 087011116

ABSTRAK

Akta Jual Beli digunakan sebagai pembuktian di pengadilan manapun.
Dengan adanya Akta Jual Beli berarti telah terjadi peralihan hak atas tanah.
Banyaknya peralihan hak atas tanah yang terjadi di masyarakat menyebabkan
kelangkaan Formulir Akta Jual Beli. Formulir Akta Jual Beli didapat di BPN
setempat dengan menggunakan Surat Keterangan bilamana PPAT yang bersangkutan
tidak dapat mengambil langsung. Namun, belakangan ini Formulir Akta Jual Beli
sering tidak ada persediaan yang di BPN setempat,maka dibuatlah Fotocopy Formulir
Akta Jual Beli berdasarkan Surat Edaran Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6401884 tertanggal 31 Juli 2003 perihal Formulir Akta PPAT.
Fotocopy Formulir Akta Jual Beli sah juga digunakan oleh PPAT untuk
membuat pengikatan antara Developer dengan Pembeli. Namun, keabsahan itu harus
dibarengi dengan legalisasi di BPN setempat. Kegunaan legalisasi adalah untuk
mengontrol seluruh Formulir Akta Jual Beli yang difotocopy. Legalisasi yang
dilakukan juga dibarengi dengan registrasi yang dilakukan di BPN setempat. Masalah
yang timbul adalah mengenai pelaksanaan jual beli perumahan menggunakan
Formulir akta jual beli di Kota Medan, keabsahan Formulir akta jual beli, dan
hambatan-hambatan dalam penggunaan Formulir akta jual beli.
Metode penelitian adalah penelitian hukum normatif menggunakan
pendekatan juridis normatif, bersifat deskriptif. Sumber bahan hukum terdiri dari
sumber bahan hukum primer, sekunder, dan tertier. Teknik pengumpulan data adalah
studi kepustakaan (library research). Metode wawancara adalah in-dept interview.

Teknik sampling wawancara adalah sampling purposive. Selanjutnya data-data
tersebut dianalisis menggunakan metode analisis deskriptif kualitatif. Penarikan
kesimpulan dilakukan menggunakan logika berfikir deduktif – induktif.
Kesimpulan yang didapat adalah bahwasanya BPN tidak akan menyerahkan
Formulir Akta Jual Beli kepada pihak yang tidak ada Surat Pengantar dari PPAT,
penggunaan Formulir Akta Jual Bli adalah sah menurut hukum, dan hambatan yang
dihadapi adalah kekosongan Formulir Akta Jual Beli, Pasal 51 Peraturan Kepala BPN
No. 1 Tahun 2006 bertentangan dengan Peraturan Pemerintah No. 37 No. 1998,
kesadaran hukum pengembang, konsumen masih rendah. Saran berdasarkan
kesimpulan di atas adalah sebaiknya BPN setempat lebih selektif dalam memberikan
atau menjual Formulir Akta Jual Beli kepada pihak lain, sebaiknya para pengembang
menggunakan jasa PPAT dalam mengurusi Akta Jual Beli kapling perumahan
peralihan hak atas tanahnya dapat dilakukan dengan baik di BPN; sebaiknya
Pemerintah membuat aturan main yang baru dalam hal penggunaan Formulir Akta
Jual Beli ini agar dapat terciptanya kepastian hukum, kemanfaatan hukum, serta
keadilan hukum.
Kata Kunci : Penggunaan Formulir Akta Jual Beli, Jual Beli Kapling Perumahan.

i

ABSTRACT
Deed of Sale and Purchase used as evidence in any court. With the Deed of
Sale and Purchase there is a transfer of land rights. The amount of transfer of land
rights that occur in society led to form was the scarcity of Sale and Purchase Deed.
Deed of Sale and Purchase form obtained in the local BPN using the Certificate when
the PPAT in question cannot pick up immediately. However, this latter form was the
Deed of Sale and Purchase are no supplies in the local BPN, hence made a copy of
the Deed of Sale and Purchase form was based on a Circular Letter No. Head of
National Land Agency. 640-1884 dated July 31, 2003, concerning form was PPAT
deed.
Copy of Deed of Sale and Purchase legitimate form was also used by the
PPAT to create a binding between Developer with buyers. However, the validity of its
hould be coupled with the legalization of the local BPN. Usefulness of legalization is
to control the entire form was a copy at the Sale and Purchase Deed. Legalization is
performed ac companied by the registration do neat the local BPN. The problem that
arises is whether the implementation of the sale and purchase of residential uses form
deed of sale in the city of Medan, the validity of form deed of sale, and obstacles to
the use of form deed of sale.
The research method is a normative legal research using a normative
juridical approach, is descriptive. Sources of legal materials from the source material

consists of primary law, secondary, and tertiary. Data collection techniques are
literary study (library research). The method is in-dept interview interview. Sampling
technique was purposive sampling interviews. Subsequently these data were analyzed
using qualitative descriptive analysis method. Inferences made using deductive logic
thinking - inductive.
The conclusion is that BPN will not submit form was the Deed of Sale and
Purchase to the party that no Letter of PPAT, the use of Bli is a Deed of Sale form
was lawful, and the obstacles faced by the Deed of Sale and Purchase form was void,
Article 51 of Regulation No BPN. 1 of 2006 against the Government Regulation no.
No. 37. 1998, the legal awareness of developers, consumers are still low. Advice
based on the conclusions above are local BPN should be more selective in giving or
selling the Sale and Purchase Deed form was to the other party, the developers
should use the services of PPAT in the care of the Deed of Sale and Purchase of
housing transfer rights to the land can be done well in the BPN; Government should
make the rules the new game in terms of the Deed of Sale and Purchase of this form
was to be the creation of legal certainty, legal benefits, as well as legal justice.
Key words :

The Form of Deed of Sale and Purchase usefulness, Sale and Purchase
lot of house.

ii

KATA PENGANTAR

Puji dan syukur ke hadirat Allah Tuhan Yang Maha Kuasa yang telah
melimpahkan rahmat dan karunia-Nya kepada penulis sehingga penulis masih
diberikan kesehatan, hikmat, kebijaksanaan dan kesempatan serta kemudahan dalam
mengerjakan penelitian ini.
Pada penelitian ini, penulis dengan ketulusan hati, mengucapkan terima kasih
yang sebesar-besarnya kepada semua pihak yang telah membantu dalam penyelesaian
penelitian ini. Ucapan terima kasih disampaikan kepada :
1. Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSc (CTM), Sp.A.(K.), sebagai
Rektor Universitas Sumatera Utara;
2. Prof. Dr. Runtung, SH., M.Hum., sebagai Dekan Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara;
3. Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH., MS., CN., sebagai Ketua Program Studi
Magister (S2) Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sekaligus sebagai
Penguji I yang memberikan kritikan dan saran-saran membangun dalam
penulisan penelitian ini;

4. Prof. T. Syamsul Bahri, SH., sebagai Pembimbing I yang telah memberikan
banyak masukan dalam hal cara pengutipan yang benar sampai dengan
selesai;
5. Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH., M.Kn., sebagai Pembimbing II yang banyak
telah memberikan ide-ide penulisan dan bahan-bahan dalam penelitian ini;
iii

6. Dr. T. Keizerina Devi Azwar, SH., CN., M.Hum., sebagai Pembimbing III
yang meluangkan sedikit waktunya untuk mengajarkan penulisan judul dan
berbagai pembahasan;
7. Chairani Bustami, SH., Sp.N., M.Kn., sebagai Dosen Penguji II yang telah
memberikan masukan untuk kesempurnaan penulisan;
8. Para Guru Besar dan Staff Pengajar yang telah memberikan tambahan ilmu
pengetahuan selama penulis menjalani studi di Program Studi Magister
Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara;
9. Terima kasih yang sangat besar kepada kedua orang tua penulisAyahanda
Ahmad Sani Zebua dan Ibunda Basyaniah, yang selalu mendoakan,
mencurahkan segenap kasih sayangnya dan segala pengorbanannya sehingga
penulis dapat menyelesaikan penelitian ini;
10. Terima kasih penulis kepada Suami tercintaDenny Apriyandy, SE, dan anakanakku tersayang Shofie Aurelia Arsa dan Shiren Athalia Arsa, karena selama
penulis mengikuti pendidikan di Progam Studi Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara telah menyita waktu dan
perhatian yang seharusnya dicurahkan kepada mereka, akan tetapi semua ini
penulis lakukan demi masa depan keluarga tercinta. Kepada mereka penulis
menaruh apresiasi karena mereka sangat memberikan motivasi kepada penulis
dalam menyelesaikan studi;
11. Tidak ketinggalan terima kasih kepada sahabat-sahabatku rekan mahasiswa,
yang tidak dapat penulis sebutkan namanya satu-persatu.
iv

Akhir kata kiranya tulisan ini dapat berguna dan bermanfaat bagi semua pihak
yang berkepentingan, terutama dalam penerapan serta pengembangan ilmu hukum di
Indonesia.

Medan,
Juli 2012
Penulis

Sherli Rahmadani Zebua

v

DAFTAR RIWAYAT HIDUP

I.

DATA PRIBADI
Nama

: Sherli Rahmadani Zebua

Tmpt /Tgl Lahir

: Medan, 28Mei 1984

Alamat

: Jalan Pahlawan Gg. Rukun No. 47, Medan
Perjuangan

Pekerjaan

: Wiraswasta

Agama

: Islam

Nama Ayah

: Ahmad Sani Zebua

Nama Ibu

: Basyaniah

Suami

: Denny Apriyandy, SE

Anak

: 1. Shoefie Aurelia Arsa
2. Shiren Athalia Arsa

Suku / Bangsa

II.

: Nias / Indonesia

LATAR BELAKANG PENDIDIKAN
1.

2.

Pendidikan Dasar dan Menengah Umum
a.

SD

: Negeri No. 070975 Gunung Sitoli – Nias, lulus
tahun 1996

b.

SLTP

: Negeri 1Gunung Sitoli – Nias,lulus tahun 1999

c.

SMU

: Negeri 11 Medan, lulus tahun 2002

Pendidikan Tinggi
a.

S1

: Fakultas Hukum Universitas Islam Sumatera
Utara, Medan, lulus tahun 2006;

b.

S2

: Program Studi Magister Kenotariatan, Fakultas
Hukum Universitas Sumatera Utara, Medan,
(2008 – 2012)

vi

DAFTAR ISI

Halaman
ABSTRAK ..........................................................................................................

i

ABSTRACT ..........................................................................................................

ii

KATA PENGANTAR.........................................................................................

iii

DAFTAR RIWAYAT HIDUP ...........................................................................

vi

DAFTAR ISI ....................................................................................................... vii
DAFTAR TABEL ...............................................................................................

xi

DAFTAR BAGAN............................................................................................... xii
BAB I

PENDAHULUAN .........................................................................

1

A. Latar Belakang..........................................................................

1

B. Rumusan Masalah..................................................................... 11
C. Tujuan Penelitian ...................................................................... 11
D. Manfaat Penelitian .................................................................... 12
E. Keaslian Penelitian ................................................................... 12
F. Kerangka Teori dan Konsep ..................................................... 14
1.

Kerangka Teori .................................................................. 14

2.

Konsep .............................................................................. 25

G. Metode Penelitian ..................................................................... 27

BAB II

1.

Jenis dan Sifat Penelitian .................................................. 28

2.

Sumber Bahan Hukum....................................................... 29

3.

Teknik Pengumpulan Data ................................................ 31

4.

Analisis Data...................................................................... 33

PELAKSANAAN JUAL BELI KAPLING PERUMAHAN
DENGAN FORMULIR AKTA JUAL BELI DI KOTA
MEDAN .......................................................................................... 36
A. Tinjauan Umum Tentang Perjanjian ........................................ 36
1.

Perjanjian Merupakan Sumber Perikatan .......................... 37
vii

2.

Asas-Asas Hukum Perjanjian ............................................ 39

3.

Jenis-Jenis Perjanjian......................................................... 41
a.

Perjanjian Timbal Balik dan Perjanjian Sepihak........ 42

b.

Perjanjian Cuma-Cuma dan Perjanjian Atas Beban ... 42

c.

Perjanjian Bernama dan Perjanjian Tidak Bernama... 43

d.

Perjanjian Kebendaan (Zakelijke Overenkomst) dan
Perjanjian Obligatoir .................................................. 44

e.

Perjanjian Campuran (Contractus Sui Generis) ......... 44

4.

Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian ....................................... 45

5.

Penyebab Berakhirnya Suatu Perjanjian............................ 48
a.

Pembayaran ................................................................ 48

b.

Penawaran Pembayaran Tunai Diikuti Dengan
Penyimpanan Atau Penitipan...................................... 50

c.

Pembaharuan Hutang (Novasi)................................... 51

d.

Perjumpaan Hutang (Kompensasi)............................. 51

e.

Pencampuran Hutang.................................................. 52

f.

Pembebasan Hutang ................................................... 53

g.

Musnahnya Barang yang Terhutang........................... 54

h.

Pembatalan atau Kebatalan......................................... 54

i.

Berlakunya Suatu Syarat Batal ................................... 56

j.

Lewatnya Waktu (daluarsa)....................................... 56

B. Proses Jual Beli Kapling Perumahan Oleh Pengembang
Dengan Menggunakan Formulir Akta Jual Beli PPAT di Kota
Medan ....................................................................................... 56
1.

Pelaksanaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Oleh
Pengembang Terhadap Konsumen .................................... 57

2.

Pelaksanaan Jual Beli Kapling Perumahan Oleh
Pengembang Dengan Menggunakan Formulir Akta Jual
Beli PPAT di Kota Medan................................................. 61
a.

Syarat Materil ............................................................. 64

viii

b.
BAB III

Syarat Formil .............................................................. 68

KEABSAHAN PENGGUNAAN FORMULIR AKTA JUAL
BELI KAPLING PERUMAHAN OLEH PPAT DI KOTA
MEDAN .......................................................................................... 73
A. Tinjauan Umum Tentang Keabsahan Suatu Akta yang Dibuat
Oleh Notaris/PPAT ................................................................... 73
1.

Kewenangan Notaris/PPAT dalam Pembuatan Akta ........ 73

2.

Akta Notaris dan PPAT sebagai Alat Bukti di
Persidangan........................................................................ 79

B. Keabsahan Foto Copy Formulir Akta Jual Beli yang
Digunakan Pengembang Untuk Jual Beli Kapling Perumahan 81
1.

Keabsahan Foto Copy Formulir Akta Jual Beli yang
Digunakan Oleh Pengembang ........................................... 81

2.

Akta Jual Beli Sebagai Bukti Peralihan Hak Atas Tanah.. 89

C. Kedudukan Hukum dan Arti Penting Formulir Akta Tanah
Bagi Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai Pejabat Umum ..... 93
1.

Kedudukan Hukum Formulir Akta Tanah PPAT .............. 93

2.

Arti Penting Formulir Akta Bagi PPAT ............................ 97

D. Kekuatan Pembuktian Dari Akta Pertanahan yang Dibuat
Oleh PPAT Dengan Menggunakan Foto Copy Formulir Akta
yang Dilegalisir Oleh Kepala Kantor Wilayah BPN ................ 100
BAB IV

HAMBATAN
YANG
TERJADI
PADA
SAAT
PENGGUNAAN FORMULIR AKTA JUAL BELI KAPLING
PERUMAHAN OLEH PPAT DI KOTA MEDAN..................... 103
A. Kekosongan Formulir Akta Jual Beli Kapling Perumahan di
BPN Medan .............................................................................. 103
B. Kewenangan Notaris/PPAT dalam Membuat Akta Jual Beli
Kapling Perumahan .................................................................. 109
C. Kesadaran Hukum Pengembang, Konsumen (Masyarakat)
Sudah Baik Dalam Menggunakan Jasa Notaris/PPAT Untuk
Pendaftaran/Peralihan Hak Atas Tanah Atau Kapling
Perumahan Melalui Jual Beli.................................................... 111

ix

BAB V

KESIMPULAN DAN SARAN ...................................................... 114
A. Kesimpulan ............................................................................... 114
B. Saran ......................................................................................... 117

DAFTAR PUSTAKA ......................................................................................... 119

x

DAFTAR TABEL

Halaman
Tabel 1.

Pendaftaran Tanah Melalui Peralihan Hak Atas Tanah Tahun
2008 – 2010

71

Tabel 2.

Peralihan Hak Atas Tanah Melalui Jual Beli Tahun 2008 – 2010

82

Tabel 3.

Jenis Perjanjian Pemilikan Rumah Pada PT. Bangun Indah
Makmur Abadi Tahun 2008 – 2010

85

Jenis Perjanjian Pemilikan Rumah Pada PT. Toha Property Tahun
2008 – 2010

87

Tabel 4.

xi

DAFTAR BAGAN

Halaman
Bagan 1.

Bagan 2.

Pelaksanaan Jual Beli Kapling Perumahan oleh Developer dengan
Menggunakan Formulir Akta Jual Beli PPAT

62

Prosedur Pemeriksaan Sertifikat Hak Atas Tanah (Cek Bersih)

67

xii