PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI TANAH MESKIPUN TELAH MEMILIKI AKTA JUAL BELI TANAH DARI PPAT OLEH PENGADILAN NEGERI

Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala

ISSN 2302-0180
pp. 106- 115

12 Pages

PEMBATALAN PERJANJIAN JUAL BELI TANAH
MESKIPUN TELAH MEMILIKI AKTA JUAL BELI TANAH
DARI PPAT OLEH PENGADILAN NEGERI
(Studi Penelitian Putusan di Pengadilan Negeri Bireuen
Nomor: 11 / Pdt.G / 2008 / PN-BIR, tanggal 23 Februari 2009)
Budi Sunanda1, Amiruddin A. Wahab2, Muzakkir Abubakar2
1)

Magister Ilmu Hukum Program Pascasarjana Universitas Syiah Kuala Banda Aceh
2)
Fakultas Hukum Universitas Syiah Kuala

Abstract: This research looks at the cancellation of the purchase agreement even though it had a

deed of land sale and purchase of PPAT by the Court through the process of filing a lawsuit,
which would bring certain legal consequences to the parties which is joined to the land purchase
agreement. Land purchase agreement set forth in the Deed of Sale and Purchase of land issued by
PPAT is a proof of the legal actions that give rise to the civil rights of a person or corporation on
the ground. So the court based on the authority available to him, should have strong legal grounds
to cancel the contract of sale of land that has had PPAT deed. To that end, the purpose of this
study was to determine the authority of the district court stated that the Deed of Sale issued by
PPAT flawed or not legally enforceable, and to determine the factors that led to the cancellation of
the deed binding sale and purchase of land, and to investigate the protective law for good faith
purchasers in the implementation of the land purchase agreement. The research is a descriptive
analysis illustrating the application of the rule of law in society, and analyze data obtained in a
systematic, factual and accurate and thorough regarding the cancellation deed of sale and
purchase agreements made by PPAT. So the focus of this research is focused on documentary
research using empirical juridical approach, in the sense that this kind of research is a normative
legal research, the research literature with the approach of the legislation primarily to examine
the rules relating to cancellation of contract of sale of land that had been no sale deed of land
from PPAT by the Court.
Keywords: Land of sale and purchase and Made by PPAT
Abstrak: Penelitian ini mengkaji mengenai pembatalan perjanjian jual beli tanah meskipun telah
memiliki akta jual beli tanah dari PPAT oleh Pengadilan melalui proses pengajuan gugatan, yang

tentunya akan membawa konsekuensi yuridis tertentu kepada pihak-pihak yang mengikatkan
dirinya dalam perjanjian jual beli tanah tersebut. Perjanjian jual beli tanah yang dituangkan dalam
Akta Jual Beli tanah yang dikeluarkan oleh PPAT merupakan tanda bukti atas perbuatan hukum
yang menimbulkan hak keperdataan kepada seseorang atau badan hukum atas tanah. Pengadilan
berdasarkan kewenangan yang ada padanya, haruslah mempunyai alasan hukum yang kuat untuk
dapat membatalkan perjanjian jual beli tanah yang telah mempunyai akta PPAT. Jadi berdasarkan
kewenangannya Pengadilan Negeri semestinya hanya membatalkan isi perjanjiannya saja, namun
terhadap akta yang telah dibuat oleh PPAT, maka pembatalannya dalam bentuk pernyataan
(declaratoir) dalam putusan Pengadilan Negeri yang menyatakan akta PPAT tersebut tidak
berkekuatan hukum.Tujuan penelitian ini adalah untuk mengetahui kewenangan dari Pengadilan
Negeri yang menyatakan Akta Jual Beli yang dikeluarkan oleh PPAT cacat hukum atau tidak
berkekuatan hukum. Faktor-faktor yang menyebabkan terjadinya pembatalan akta perjanjian jual
beli tanah serta untuk mengetahui perlindungan hukum bagi pembeli yang beritikad baik dalam
pelaksanaan perjanjian jual beli tanah.
Kata Kunci: Jual beli tanah dan Akta PPAT

Volume 2, No. 1, Agustus 2013

- 106

Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
e)

PENDAHULUAN

Berdasarkan Pasal 37 ayat (1) Peraturan

Pembatalan

oleh

pihak

yang

diberi

kewenangan khusus berdasarkan undang-

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

undang.

Pendaftaran Tanah dapat diketahui bahwa untuk

Apabila perjanjian batal demi hukum,

peralihan hak atas tanah diperlukan suatu akta

artinya dari semula tidak pernah dilahirkan

otentik yang dibuat oleh seorang pejabat umum

suatu perjanjian, dan dengan demikian tidak

yang disebut dengan Pejabat Pembuat Akta

pernah ada suatu perikatan. Sedangkan arti dari

Tanah (PPAT) yang diangkat oleh pemerintah.

perjanjian yang dapat dibatalkan dimaksudkan

Namun terhadap ketentuan dalam pasal 37 ayat

apabila perjanjian tersebut tidak memenuhi

(1)

unsur

tersebut

tidak

mengenyampingkan

subjektif

untuk

sahnya

perjanjian

ketentuan-ketentuan yang berlaku dalam hukum

sebagaimana diatur dalam pasal 1320 KUH

adat. Dengan demikian peralihan hak atas tanah

Perdata, yaitu kesepakatan pada pihak dan

tidak dapat dilakukan

kecakapan

begitu saja

tanpa

memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan
oleh

peraturan

perundang-undangan

yang

berlaku.

para

pihak

untuk

melakukan

perbuatan hukum.
Berangkat dari uraian di atas, ada satu
sengketa tanah yang terjadi di Kabupaten

Dalam

Perjanjian

Bireuen yang diperiksa dan diadili pada tingkat

Indonesia menurut KUH Perdata, terdapat

pertama oleh Pengadilan Negeri Bireuen, dan

beberapa alasan untuk membatalkan perjanjian.

terhadap sengketa tanah ini Pengadilan Negeri

Alasan itu dapat dikelompokkan ke dalam lima

Bireuen

kategori sebagai berikut:

tanggal 23 Februari 2009, Nomor 11 / Pdt.G /

a)

Tidak

konteks

Hukum

terpenuhinya

c)

d)

putusan pada

2008 / PN-BIR, dalam putusan tingkat pertama

ditetapkan oleh undang-undang untuk jenis

oleh Pengadilan Negeri Bireuen tersebut telah

perjanjian

membatalkan Akta jual beli tanah yang telah

yang

berakibat

perjanjian batal demi hukum;
b)

menjatuhkan

yang

formil,

persyaratan

telah

Tidak

terpenuhinya

syarat

terjadi, di mana dalam salah satu amar
sahnya

putusannya dinyatakan bahwa Membatalkan

perjanjian, yang berakibat:

jual-beli

1) Perjanjian batal demi hukum, atau

Tergugat II sekaligus Akta Jual-beli No.

2) Perjanjian dapat dibatalkan;

172/KJ/2007, tanggal 5 November 2007. Hal ini

Terpenuhinya syarat batal pada jenis

berkonsekuensi yuridis bahwa perbuatan hukum

perjanjian bersyarat;

atas jual beli tanah yang tertuang dalam akta

Pembatalan oleh pihak ketiga atas dasar

jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada

action paulina;

karena cacat hukum.

antara

para Tergugat

KAJIAN KEPUSTAKAAN

107 -

Volume 2, No. 1, Agustus 2013

I dengan

Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
Perjanjian adalah suatu peristiwa dimana

disaksikan oleh Kepala Desa, karena Kepala

seseorang berjanji kepada orang lain atau

Desa dianggap orang yang mengetahui hukum

dimana dua orang itu saling ber janji untuk

dan kehadirannya mewakili warga masyarakat

melaksanakan sesuatu hal. Berdasarkan definisi

desa tersebut. Sekarang sifat terang berarti jual

tersebut, maka dapat terlihat bahwa timbul

beli itu dilakukan menurut peraturan tertulis yang

hubungan antara dua orang tersebut yang

berlaku.
Namun demikian, akta jual beli tanah

dinamakan perikatan.
Hukum Perjanjian di Indonesia menganut

tersebut

menurut

hukum

syarat-syarat

sepanjang

tidak

sebagaimana

yang

ketentuan dari Belanda yang dapat dilihat dalam

memenuhi

Buku III KUH Perdata. Belanda mendasarkan

disebutkan dalam pasal 1320 KUH Perdata, maka

Hukum Perjanjian kedalam 3 (tiga) prinsip,

terhadap akta tersebut dapat terjadi kebatalan,

yaitu:

yang dalam lapangan ilmu hukum perdata

a) Prinsip kewajiban para pihak.

dikenal ajaran mengenai kebatalan akta tersebut,

b) Prinsip kebebasan berkontrak.

yaitu kebatalan mutlak (absolute nietigheid) dan

c) Prinsip Konsensualisme.

kebatalan nisbi (relatief nietigheid). Pembedaan

Menurut Maria S.W. Sumardjono, yang

kedua jenis kebatalan ini terkait dengan akibat

dimaksud dengan kontan/tunai dalam pengertian

yang dapat muncul dari hubungan hukum yang

jual beli hak atas tanah adalah penyerahan hak

tercipta.

oleh penjual

dilakukan bersamaan dengan

Pembatalan adalah pernyataan batalnya

pembayaran oleh pembeli dan seketika itu juga

suatu tindakan hukum atau perbuatan hukum

hak sudah beralih. Harga yang dibayarkan itu

atas tuntutan dari pihak-pihak yang oleh

tidak harus lunas, selisih harga dianggap sebagai

undang-undang dibenarkan untuk menuntut

utang pembeli kepada penjual yang termasuk

pembatalan tersebut.

dalam lingkup hukum utang piutang.
Sifat

riil

dengan

ditegaskan dalam Pasal 1 ayat (1) dan Pasal 3

mengucapkan kata-kata dengan mulut saja

ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun

belumlah terjadi jual beli, hal ini dikuatkan

1998

dengan

No.

Pembuat Akta Tanah adalah akta otentik.

271/K/Sip/1956 dan No. 840/K/Sip/1971. Jual

Sebagai akta otentik, terhadap akta PPAT

beli dianggap telah terjadi dengan penulisan

berlaku ketentuan-ketentuan tentang syarat-

kontrak jual beli di muka Kepala Kampung serta

syarat dan tata cara pembuatan akta otentik.

penerimaan harga oleh penjual, meskipun tanah

Bentuk akta otentik ditentukan oleh undang-

yang

undang,

Putusan

bersangkutan

berarti

bahwa

Akta PPAT adalah sebagaimana yang

Mahkamah

masih

Agung

berada

dalam

tentang

Peraturan

sedangkan

Jabatan

pejabat

yang

Pejabat

dapat

penguasaan penjual. Sifat terang dipenuhi pada

membuatnya tidak dapat dihindarkan agar

umumnya pada saat dilakukannya jual beli itu

berbobot yang sama harus pula ditentukan oleh
Volume 2, No. 1, Agustus 2013

- 108

Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
undang-undang

atau

peraturan

perundang-

undangan setingkat dengan undang-undang.
Akta tersebut membuktikan bahwa benar
telah dilakukan perbuatan hukum pemindahan

merupakan

bentuk

putusan

yang

bersifat

declaratoir

dengan

putusan

condemnatoir,

sehingga putusan tersebut dapat dilakukan
eksekusinya.

hak untuk selama-lamanya dan pembayaran
harganya. Karena perbuatan hukum yang

METODE PENELITIAN

hukum

Jenis penelitian ini bersifat deskriptif

tersebut

analitis yang berupaya untuk mendeskripsikan

membuktikan bahwa penerima hak (pembeli)

atau menggambarkan penerapan suatu peraturan

sudah menjadi pemegang haknya yang baru.

hukum dalam kontek teori-teori hukum dan

dilakukan

merupakan

pemindahan

hak,

perbuatan

maka

akta

Pembatalan yang diputuskan oleh Hakim

pelaksanaannya

dalam

berupaya

berbentuk batal demi hukum (van rechtswege

cermat, menyeluruh dan sistematis mengenai

neiting) atau dapat dibatalkan (verniettigbear),

putusan Pengadilan Negeri tentang pembatalan

apabila suatu akta PPAT tidak memenuhi

perjanjian jual beli tanah yang diikat dengan

persyaratan yang telah ditentukan oleh Undang-

Akta Jual Beli yang dikeluarkan PPAT di

undang (pasal 1320 Kitab Undang-undang

wilayah hukum Pengadilan Negeri Bireuen.

Hukum Perdata), yaitu apabila tidak memenuhi

Lokasi

syarat

mengambil lokasi di Kabupaten Bireuen,

(sepakat

mereka

yang

mengikatkan dirinya, cakap untuk berbuat

Penelitian

ini

penjelasan

serta

Pengadilan Negeri atas suatu akta PPAT dapat

subyektif

menguraikan

masyarakat,

dilakukan

secara

dengan

Provinsi Aceh.

sesuatu perjanjian) dan syarat objektif (suatu
hal tertentu, suatu sebab yang halal. Dengan
dasar pertimbangan tersebut Hakim Pengadilan

HASIL PEMBAHASAN

Kompetensi

Peradilan

Umum

atau

Negeri dapat membatalkan suatu akta PPAT

Peradilan Negeri dalam sengketa dengan objek

dalam bentuk batal demi hukum apabila tidak

perjanjian jual beli tanah meskipun telah

memenuhi syarat objektif atau dapat dibatalkan

memiliki akta jual beli tanah dari PPAT

apabila tidak memenuhi syarat subyektif.

diidentifikasi

berdasarkan

kewenangan

Dalam kasus perdata yang telah diputuskan

Peradilan Umum itu sendiri. Peradilan Umum

oleh Pengadilan Negeri Bireuen pada tanggal 23

berwenang mengadili perkara perdata yang

Februari 2009 Nomor : 11 / Pdt.G / 2008 / PN-BIR,

bersumber dari sengketa dalam bidang yang

maka dalam amar putusannya yang antara lain

diatur dalam hukum perdata materiil. Sengketa

menyatakan membatalkan akta jual beli dan

yang timbul pada perjanjian jual beli tanah

memerintahkan

yang

meskipun telah memiliki akta jual beli tanah

menguasai tanah objek perkara untuk dikembalikan

dari PPAT adalah bersifat keperdataan atau

ke dalam status semula tanah tersebut adalah

dengan

109 -

kepada

pihak-pihak

Volume 2, No. 1, Agustus 2013

kata

lain

Akta

jual

beli

yang

Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
dikeluarkan PPAT dari sisi sebagai alat bukti

dipulihkan sama seperti keadaan perjanjian

hak milik keperdataan. Identifikasi tersebut

dibuat. Namun, terhadap hal perjanjian tersebut

dilakukan dalam isi gugatan Penggugat yang

untuk dibatalkan

dinilai oleh Hakim.

pembatalan melalui Pengadilan Negeri yang

maka

dapat

dimintakan

Dalam analisis kasus perdata di Pengadilan

berwenang dengan dasar tidak dipenuhinya

Negeri Bireuen Nomor : 11 / Pdt.G / 2008 / PN-

syarat subjektif sahnya suatu perjanjian. Para

BIR,

bahwa

pihak yang merasa dirugikan harus mampu

pertimbangan hakim dalam putusannya yang

membuktikan bahwa perjanjian tersebut cacat

membatalkan Akta Jual-beli No. 172/KJ/2007,

hukum atau tidak sah menurut hukum.

penulis

berkesimpulan

tanggal 5 November 2007 dengan dasar
pertimbangan

yang

akta jual beli tanah yang dibuat oleh PPAT

No.

mengandung suatu kecacatan hukum adalah

172/KJ/2007, tanggal 5 November 2007 adalah

akta jual beli tanah tersebut dapat dibatalkan.

tanah yang masih dalam bodel warisan, maka

Artinya bahwa pernyataan batalnya suatu

seharusnya jual beli objek tanah tersebut

tindakan hukum atas tuntutan dari pihak-pihak

haruslah melibatkan seluruh ahli waris yang

yang

berhak atas bodel warisan tersebut, namun

dibenarkan untuk menuntut pembatalan seperti

dalam akta jual beli No. 172/KJ/2007, tanggal 5

itu.

tercantum

bahwa

dalam

objek

Akta

tanah

Dengan demikian, Akibat hukum terhadap

Jual

beli

oleh

peraturan

perundang-undangan

Menurut peraturan perundang-undangan

November 2007, bahwa yang menjual objek
tanah tersebut hanyalah seorang saja dari ahli

dan

literatur,

warisnya, yaitu Tergugat I, maka Majelis

melatarbelakangi pembatalan perjanjian jual

Hakim yang memeriksa dan mengadili perkara

beli tanah yang diikat dengan akta jual beli

tersebut menyatakan bahwa jual beli tersebut

yang dikeluarkan oleh PPAT adalah:

cacat hukum.

a.

Tidak

bahwa

faktor-faktor

terpenuhinya

persyaratan

yang

yang

ditetapkan oleh undang-undang untuk jenis

Dengan demikian, menurut Penulis bahwa
pertimbangan Majelis Hakim tersebut di atas

perjanjian

formil,

yang

telah tepat dan benar menerapkan hukum untuk

perjanjian batal demi hukum;

berakibat

membatalkan akta jual beli yang dikeluarkan

b.

Tidak terpenuhinya syarat sah perjanjian;

PPAT, yang dalam hal ini adalah Akta Jual Beli

c.

Terpenuhinya syarat batal pada jenis
perjanjian yang bersyarat;

No. 172/KJ/2007, tanggal 5 November 2007.
Akibat pembatalan terhadap perjanjian
yang

telah

ketidakcakapan

dibuat
dan

yang

karena
terjadi

d.

Pembatalan oleh pihak ketiga atas dasar

adanya

action paulina;

karena

Sedangkan

menurut

Yurisprudensi

kehilafan, paksaan, penipuan, membawa akibat

Mahkamah Agung Republik Indonesia, bahwa

bahwa semua kebendaan dan orang-orangnya

faktor-faktor yang melatarbelakangi pembatalan
Volume 2, No. 1, Agustus 2013

- 110

Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
perjanjian jual beli tanah yang diikat dengan

a.

pihak yang berhak menjual tanah;

akta jual beli yang dikeluarkan oleh PPAT
dapat dikelompokkan sebagai berikut:
e.

Kebatalan

perjanjian

memenuhi

syarat

karena
objektif

b.

g.

Pembeli

pihak

yang

diperkenankan

membeli tanah.

sebagaimana diatur dalam pasal 1320

Berdasarkan uraian tersebut di atas, penulis
sependapat

Kebatalan

perjanjian

memenuhi

syarat

karena

tidak

Hakim

dengan

Pengadilan

pertimbangan
Negeri

Majelis

Bireuen

atas

sahnya

pembatalan akta jual beli No. 172/KJ/2007,

perjanjian, yaitu hal tertentu sebagaimana

tanggal 5 November 2007, yang terbukti cacat

diatur dalam pasal 1320 KUH Perdata;

hukum karena tidak melibatkan Penggugat

Kebatalan

perjanjian

tidak

sebagai salah satu ahli waris yang sah yang

memenuhi

syarat

sahnya

memiliki hak juga atas tanah objek dalam

halal

perjanjian jual beli tersebut, sehingga akta jual

sebagaimana diatur dalam pasal 1320

beli tersebut dibatalkan dan tidak mempunyai

KUH Perdata;

kekuatan hukum yang mengikat.

perjanjian,

h.

c.

perjanjian, yaitu kesepakatan para pihak

KUH Perdata;
f.

Penjual adalah pihak yang berwenang
menjual; dan

tidak
sahnya

Kedudukan atau status Penjual adalah

yaitu

objektif

karena
objektif

sebab

yang

Kebatalan karena hak membeli kembali

Suatu akta pada dasarnya memiliki ragam

objek dalam perjanjian jual beli;

fungsi berkenaan dengan tindakan hukum,

Kebatalan perjanjian karena menggunakan

antara lain, fungsi menentukan keabsahan

surat kuasa mutlak;

(Menurut

Kebatalan dalam hal jual beli harta

Koosmargono, akta dilihat dari fungsinya untuk

bersama;

menentukan lengkap atau sempurnanya (bukan

k.

Kebatalan perjanjian jual beli;

sahnya) suatu perbuatan hukum), atau syarat

l.

Kebatalan dalam hal keadaan darurat

pembentukan dan fungsi sebagai alat bukti.

(noodtoestand);

Dilihat dari segi fungsinya sebagai alat bukti,

i.

j.

m. Kebatalan perjanjian mengenai hak atas

Mochammad

Dja’is

dan

RMJ

akta otentik mempunyai kekuatan pembuktian

tanah.

sempurna (hanya satu bukti cukup sebagai dasar

Namun, bila dilihat dari kewenangan

pemutus perkara, akta otentik dianggap benar

PPAT dalam membuat Akta Jual beli tanah,

adanya dan pihak yang membantah dibebani

maka faktor-faktor pembatalan perjanjian jual

untuk membuktikan kebenaran bantahannya).

beli tanah meskipun telah memiliki Akta Jual

Dalam hal pembuatan akta jual beli tanah

Beli Tanah dari PPAT harus memperhatikan

dengan konstruksi pembuatan akta jual belinya,

hal-hal:

sebagai berikut:

111 -

Volume 2, No. 1, Agustus 2013

Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
a.

Akta jual beli telah ditandatangani tetapi

Selanjutnya, akibat hukum dari ketujuh

harga pembelian belum dibayar lunas oleh

konsruksi pembuatan akta jual tersebut di atas

pembeli serta Pajak Penghasilan Atas

adalah:

Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas

-

Tanah Dan/Atau Bangunan (Peraturan

menjadi akta di bawah tangan karena tidak

Pemerintah

2008

memenuhi persyaratan yang ditentukan

Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan

oleh undang-undang dan atau peraturan-

Pemerintah

peraturan lain;

Nomor

Nomor

71

48

Tahun

Tahun

1994

Tentang Pembayaran Pajak Penghasilan

b.

d.

f.

g.

Berdasarkan Pasal 28 ayat (2) Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor

Atas Tanah Dan/Atau Bangunan) dan

1

pajak atau Bea Perolehan Hak Atas Tanah

Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor

dan

berdasarkan

37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan

Undang-undang Nomor 20 Tahun 2000

Pejabat Pembuat Akta Tanah, bahwa

tentang BPHTB juga belum dibayar.

PPAT dapat diberhentikan dengan tidak

Penandatanganan akta jual beli oleh para

hormat dari jabatannya.

Bangunan

(BPHTB)

-

Tahun

2006

Tentang

Ketentuan

Menurut Pasal 26 ayat (1) Undang-Undang

yang menandatangani akta jual beli (titipan

Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Perubahan

akta).

Atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun

Penandatanganan akta jual

beli

oleh

1997 Tentang Bea Perolehan Hak Atas

penjual dan pembeli tidak dilakukan dalam

Tanah, bahwa PPAT yang membuat

waktu yang bersamaan di hadapan PPAT.

aktanya dikenakan sanksi administratif dan

Akta jual beli telah ditandatangani tapi

denda untuk setiap pelanggaran.

sertipikat belum diperiksa kesesuaiannya

e.

-

Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak

pihak dilakukan tidak dihadapan PPAT

c.

Akta terdegradasi kekuatan pembuktiannya

-

Para

pihak

atau

pihak

ketiga

yang

dengan buku tanah di kantor pertanahan.

berkepentingan

Pembuatan akta jual beli dilakukan di luar

keadaan ini, misalkan pihak ketiga tersebut

daerah kerja PPAT dan tanpa dihadiri oleh

akan mengajukan gugatan akan tetapi

saksi-saksi.

terbentur oleh adanya akta otentik yang

Akta ditandatangani di luar kantor PPAT

memiliki

dan tanpa dihadiri oleh saksi-saksi.

sempurna (hanya satu bukti cukup sebagai

Nilai harga transaksi yang dimuat dalam

dasar pemutus perkara). Hal ini sesuai

akta jual beli berbeda dengan nilai

dengan bunyi Pasal 1870 KUH Perdata

transaksi yang sebenarnya.

yang menegaskan bahwa “Bagi para pihak

dapat

kekuatan

memanfaatkan

pembuktian

yang

yang berkepentingan beserta para ahli
warisnya ataupun bagi orang-orang yang
Volume 2, No. 1, Agustus 2013

- 112

Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
mendapatkan hak dari mereka, suatu akta

pidana penipuan berdasarkan ketentuan pasal

otentik memberikan suatu bukti yang

378 Kitab Undang-undang Hukum Pidana

sempurna tentang apa yang termuat di

(KUHP), di mana dasar dan alasan pengajuan

dalamnya”.

laporan

Dengan adanya celah bahwa akta otentik

bermaksud menguntungkan dirinya sendiri

tersebut dapat didegradasikan menjadi akta di

dengan cara menipu pembeli agar mau membeli

bawah tangan, sehingga pihak bersangkutan

tanah

yang

pembayaran harga pembelian tanah tersebut.

berkepentingan

tersebut

memiliki

kemungkinan untuk memenangkan gugatannya.
Dengan dinyatakanya batal demi hukum

tersebut

dan

adalah

bahwa

menyerahkan

uang

penjual

seharga

Sehubungan dengan perkara perdata yang
telah

diputuskan

oleh

Pengadilan

Negeri

akta jual beli tanah oleh Putusan Pengadilan

Bireuen Nomor : 11 / Pdt.G / 2008 / PN-BIR,

sebagai akibat ditemukannya cacat hukum

tanggal 23 Februari 2009, pembeli dalam hal ini

dalam pembuatannya, pembeli yang beritikad

Tergugat II yaitu Azhari Bin H. Asyek dapat

baik dalam proses pembuatan akta jual beli

mengajukan gugatan kepada para Tergugat I

tanah

mendapatkan

selaku penjual tanah sebagaimana objek tanah

perlindungan hukum oleh peraturan perundang-

yang tertera di Akta Jual Beli No. 172/KJ/2007

undangan yang berlaku.

tanggal

tersebut

Adapun
terhadap

bentuk

pembeli

berhak

perlindungan
yang

beritikad

5

November

2007,

yang

telah

hukum

dibatalkan oleh Pengadilan Negeri Bireuen,

baik

berdasarkan ketentuan pasal 1244 KUH Perdata

sehubungan dengan dinyatakannya batal demi
hukum akta jual beli tanah oleh Putusan

dan pasal 1246 KUH Perdata.
Adapun

alasan

hukum

yang

dapat

Pengadilan dapat ditinjau dari 2 aspek hukum,

dijadikan dasar dalam pengajuan gugatan

yaitu aspek hukum perdata dan aspek hukum

tersebut adalah bahwa Tergugat II selaku

pidana.

pembeli

telah

menderita

kerugian

akibat

Perlindungan hukum terhadap pembeli

perbuatan para Tergugat I, dan untuk itu

yang beritikad baik atas pembatalan akta jual

Tergugat II berhak meminta atau menuntut

beli tanah bila ditinjau dari aspek hukum

kembali uang harga pembelian tanah tersebut

perdata adalah dalam bentuk pengajuan gugatan

yang telah Tergugat II serahkan kepada para

perdata terhadap penjual yang merupakan pihak

Tergugat I.

serta notaris dan PPAT yang merupakan Pejabat

Selain

itu,

Tergugat

II

dalam

hal

Umum yang terlibat dalam proses pembuatan

mengajukan gugatannya, dapat pula menuntut

akta jual beli tanah tersebut. Sedangkan bila

kerugian kepada Tergugat III dan Tergugat IV

ditinjau dari aspek hukum pidana, perlindungan

karena

hukun terhadap pembeli yang beritikad baik

Tergugat I yang menyatakan tanah objek akta

adalah dapat melaporkan adanya dugaan tindak

jual beli No. 172/KJ/2007 tanggal 5 November

113 -

Volume 2, No. 1, Agustus 2013

telah

melegalisir

pernyataan

para

Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
2007 adalah milik para Tergugat I, padahal para

dituangkan dalam akta tersebut dapat diuji

Penggugat berhak juga atas tanah objek tersebut

kebenaran dan keabsahannya oleh Pengadilan

karena merupakan tanah warisan yang masih

Negeri berdasarkan kewenangan yang ada pada

dalam boedel dan belum dibagi wariskan atau

Pengadilan Negeri tersebut. Putusan Pengadilan

difaraidhkan, sehingga akta jual beli tersebut

dalam membatalkan perjanjian jual beli yang diikat

dinyatakan batal demi hukum oleh Putusan

dengan akta jual beli yang dikeluarkan oleh PPAT

Pengadilan Negeri Bireuen, di mana dasar

adalah merupakan bentuk putusan yang bersifat

pengajuan tuntutan kerugian kepada Tergugat

declaratoir. Dasar pertimbangan Majelis Hakim

III dan Tergugat IV tersebut adalah pasal 1365

dalam putusannya membatalkan Akta Jual Beli

KUH Perdata dan 1366 KUH Perdata.

No. 172/KJ/2007 tanggal 5 November 2007,

Sehubungan dengan kasus yang menjadi
objek analisi

dalam penelitian tesis

berdasarkan fakta hukum dari alat bukti yang

ini,

diperiksa di persidangan bahwa objek jual beli

Tergugat II selaku pembeli dapat melaporkan

tersebut adalah merupakan boedel warisan yang

adanya dugaan tindak pidana penipuan yang

belum dibagi-wariskan atau di-faraidh-kan, di

dilakukan oleh para Tergugat I selaku penjual

mana para Penggugat adalah merupakan ahli

kepada

berdasarkan

waris dari harta warisan tersebut, sehingga para

ketentuan pasal 378 Kitap Undang-undang

Penggugat berhak juga atas objek tanah

Hukum Pidana (KUHP), di mana dasar dan

tersebut.

penyidik

kepolisian

alasan pengajuan laporan bahwa para Tergugat

Faktor-faktor

yang

melatarbelakangi

I bermaksud menguntungkan dirinya sendiri

pembatalan perjanjian jual beli tanah dapat

dengan cara menipu Tergugat II agar mau

dilihat menurut peraturan perundang-undangan

membeli tanah objek dalam Akta Jual Beli No.

dan

172/KJ/2007 tanggal 5 November 2007, dan

Mahkamah Agung Republik Indonesia, dan

menyerahkan uang seharga pembayaran harga

dapat dilihat dari kewenangan PPAT dalam

pembelian tanah tersebut.

membuat Akta Jual beli tanah.

literatur,

,

menurut

Yurisprudensi

Perlindungan hukum terhadap pembeli
yang beritikad baik atas pembatalan akta jual

KESIMPULAN

Berdasarkan

uraian

di

atas,

dapat

beli tanah bila ditinjau dari aspek hukum

disimpulkan bahwa dalam hal yang dituntut

perdata adalah dalam bentuk pengajuan gugatan

adalah Akta Jual Beli yang dikeluarkan oleh

perdata terhadap penjual yang merupakan pihak

Pejabat Umum yang dalam kasus ini adalah

serta notaris dan PPAT yang merupakan Pejabat

akta yang dikeluarkan oleh PPAT, maka penulis

Umum yang terlibat dalam proses pembuatan

berkesimpulan pula bahwa akta jual beli adalah

akta jual beli tanah tersebut. Sedangkan bila

bentuk perjanjian pengikatan atas perbuatan

ditinjau dari aspek hukum pidana, perlindungan

hukum jual beli, di mana perjanjian yang

hukun terhadap pembeli yang beritikad baik
Volume 2, No. 1, Agustus 2013

- 114

Jurnal Ilmu Hukum
Pascasarjana Universitas Syiah Kuala
adalah dapat melaporkan adanya dugaan tindak
pidana penipuan berdasarkan ketentuan pasal
378 Kitab Undang-undang Hukum Pidana
(KUHP), di mana dasar dan alasan pengajuan
laporan

tersebut

adalah

bahwa

penjual

bermaksud menguntungkan dirinya sendiri
dengan cara menipu pembeli agar mau membeli
tanah

dan

menyerahkan

uang

seharga

pembayaran harga pembelian tanah tersebut.
DAFTAR KEPUSTAKAAN
Adrian, S., 2008. Peralihan Hak Atas Tanah Dan
Pendaftarannya. Jakarta: Sinar Grafika.
Boedi, H., 1997. Perkembangan Hukum Tanah Adat
Melakui
Yurisprudensi.
(Ceramah,
disampaikan
pada
Simposium
Undang‐Undang Pokok Agraria dan

115 -

Volume 2, No. 1, Agustus 2013

Kedudukan Tanah‐Tanah Adat Dewasa Ini,
Banjarmasin, 7 Oktober 1977).
Dhaniswara, K. H., 2009. Aspek Hukum Dalam
Bisnis. Jakarta: Pusat Pengembangan
Hukum dan Bisnis Indonesia.
Elly, E., dan Herlien Budiono, 2010. Penjelasan
Hukum Tentang Kebatalan Perjanjian,
Nasional Legal Reform Program. Jakarta.
Hasan, B., dan Sarjita, 2005. Pembatalan dan
Kebatalan Hak Atas Tanah. Yogyakarta:
Tugujogia Pustaka.
Herlien, B., 2007. Kumpulan Tulisan Hukum
Perdata di Bidang Kenotariatan. Bandung:
PT. Citra Aditya Bakti.
______________, 2007. Asas Keseimbangan Bagi
Hukum Perjanjian Indonesia Hukum
Perjanjian Berlandaskan Asas‐Asas Wigati
Indonesia. Bandung: PT. Citra Aditya
Bakti.
Maria, S.W.S., 2007. Kebijakan Pertanahan Antara
Regulasi Dan Implementasi, Jakarta: PT.
Kompas Media Nusantara.