Tinjauan Yuridis atas Kegiatan Pendaftaran Tanah sebagai Wujud Landrefom di Kantor Pertanahan Kota Kisaran
11
BAB II
TINJUAN UMUM
TENTANG PENDAFTARAN TANAH
2.1. Pengertian Pendaftaran Tanah Dan Pendaftaran Tanah Menurut PP
No.24 Tahun 1997
Pendaftaran tanah berasal dari bahasa Belanda,cadaster , yaitu suatu istilah
teknis untuk suatu record menunjuk kepada luas,nilai dan kepemilikan
misalnya atas sebidang tanah.Kata ini berasal dari bahasa Latin “capistrum„‟
yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak
tanah Romawi (Capotio Terreus). Dalam artian yang tegas, cadaster adalah
record (rekaman dari pada lahan,nilai dari pada tanah dan pemegang
haknya, dan untuk kepentingann perpajakan .
Menurut Rudolf Hemanses S.H, seorang mantan Kepala jawatan Pendaftaran
Tanah dan Menteri Agraria,pendaftaran tanah (kadaster) adalah pendaftaran
atau pembukuan bidang-bidang tanah dalam daftar-daftar, berdasarkan
pengukuran dan pemetaan yang seksama dari bidang-bidang itu.5
Dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 pasal 1 angka 1,Pendaftaran
Tanah adalah rangkaian kegiatan-kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah
secara
terus
menerus,
berkesinambungan
dan
teratur,
meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidangbidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,termasuk pemberian Surat
Tanda Bukti hanya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan
hak milik atas satuan rumah susun,serta hak –hak tertentu yang
membebaninya.
Menurut Boedi Harsono,pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh negara/pemerintah secara terus-menerus dan teratur
berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah
5
Lihat : Hukum Agraria Pertanahan Indonesia . H.Ali Achmad Chomaz ,SH. Hal : 30
11
Universitas Sumatera Utara
12
tertentu yang ada diwilayah-wilayah tertentu,pengelolaan,penyimpanan, dan
penyajian bagi kepentingan rakyat,dalam rangka memberikan jaminan
kepastian hukum dibidang pertanahan termasuk penerbitan tanda buktinya
dan pemeliharaanya.6
Penjabaran terinci dari ketentuan pokok tentang pendaftaran tanah dalam
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 di atas memberi pengertian
sebagai berikut.
a. Bahwa pendaftaran tanah itu bukan hanya sekali kegiatan,tetapi kegiatan
yang berkesinambungan sesuai dengan perbuatan / kebutuhan hukum.
b. Pengumpulan,pengelohan,pembukuan,penyajian,dan pemeliharaan data
pendaftaran tanah merupakan inti pokok kegiatan pendaftaran tanah.
c. Pemberian surat tanda bukti hak (sertifikat) bagi yang mendaftarkan
tanahnya adalah wujud konkrit bahwa tanahnya telah terdaftar.
d. Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan
satuan rumah susun yang didaftar,termasuk keterangan mengenai
adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya.
e. Daftar nama adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat
keterangan mengenai penguasaan tanah dengan sesuatu hak atas tanah,
atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan
rumah susun oleh orang perseorangan atau badan hukum tertentu.
2.1.1.
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Melalui pasal 5 dan 6 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997
ditegaskan bahwa penyelenggara pendaftran tanah adalah Badan
Pertanahan Nasional dan pelaksana pendaftran tanah dilakukan
oleh kepala Kantor Pertanahan yang ada disetiap kabupaten dan
kota. Pengecualian bagi kegiatan-kegiatan tertentu ditugaskan
kepada pejabat lain yang ditetapkan dengan suatu peraturan
perundang-undangan.
PPAT yang diangkat dan diberhentikan oleh Kepala Badan
Pertanahan Nasional,baik PPAT umum,khusus, ataupun sementara
6
Lihat : Hukum Agraria Indonesia. Boedi Harsono. Hal : 72
Universitas Sumatera Utara
13
difungsikan pada kegiatan pendaftaran tanah lanjut bagi tanahtanah yang telah terdaftar/bersertifikat yang biasa disebut kegiatan
pemeliharaan data pendaftran tanah seperti pengalihan hak,
pembebanan hak, dan pemberian hak lain diatas tanah hak tertentu
sebagimana pada hak milik dan hak pengelolaan.Sementara pejabat
lain dimaksudkan seperti Panitia Ajukasi yang difungsikan pada
pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematik bagi tanahtanah yang belum terdaftar/bersertifikat yang susunanya sebagai
berikut :
a. Seorang Ketua Panitia merangkap anggota yang dijabat oleh
seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional.
b. Beberapa orang yang terdiri dari :
1. Seorang pegawai
Badan
Pertanahan
Nasional
yang
mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang pendaftaran
tanah .
2. Seorang pegawai
Badan
Pertanahan
Nasional
yang
mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang hak-hak
atas tanah.
3. Kepala desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang
pamong desa/kelurahan yang ditunjuknya.
Keanggotaan Panitia Ajukasi dapat ditambah dengan seorang
anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data
yuridis mengenai bidang-bidang tanah di desa /kelurahan yang
bersangkutan.Prioritas utama harus diberikan kepada para tetua
adat yang dianggap sangat mengetahui masalah tanah di desanya
dan juga Panitia Ajukasi itu dibantu lagi oleh satuan tugas
pengukuran dan pemetaan,satuan tugas pengumpul data yuridis,
dan satuan administrasi.
Jika bertolak dari ketentuan UUPA terutama pasal 2 ayat 4 dan
pejelasan pasal 2 bahwa kewenangan agraria itu ada ditangan
Pemerintah Pusat, namunjika diperlukan dapat didelegasikan
Universitas Sumatera Utara
14
kepada Pemerintah Daerah asalkan tidak bertentangan dengan
kepentingan nasional; Sebagai contoh melalui Peraturan Menteri
Dalam Negeri No.6 Tahun 1972 (telah diganti dengan Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.5
Tahun 1999)dan Peraturan dalam Negri No.1 Tahun 1977.7
Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1999 tentang pelimpahan
kewenangan pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak
atas
tanah
negara
bahwa
Kepala
Kantor
Pertanahan
Kabupaten/Kota berwenang memberi keputusan mengenai :
a. Pemberian hak milik atas tanah pertanian tidak lebih dari 2
hektar,
b. Pemberian hak milik atas tanah non pertanian tidak lebih dari
2000m2 kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha,
c. Pemberian hak milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan
program transmigrasi, retribusi tanah,konsolidasi tanah, dan
pendaftaran tanah secara sistematik maupun sporadik,
d. Pemberian hak guna bangunan atas tanah yang luasnya tidak
lebih dari 2000m2 kecuali mengenai tanah bekas hak guna
usaha,
e. Semua pemberian hak guna bangunan atas tanah hak
pengelolaan,
f. Pemberian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya tidak
lebih dari 2 hektar.
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan di provinsi berwenang
memberi keputusan mengenai :
a. Pemberian hak milik atas tanah pertanian yang luasnya lebih
dari 2 hektar,
7
Lihat : Pendaftaran Tanah Kepastian Hak. Tampil Anshari Siregar. Hal : 29
Universitas Sumatera Utara
15
b. Pemberian hak milik atas tanah non pertanian yang luasnya
tidak lebih dari 5000m2,kecuali kewenangan pemberiannya
telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan,
c. Pemberian hak guna usaha atas tanah yang luasnya tidak lebih
dari 200 hektar,
d. Pemberian hak guana bangunan atas tanah yang luasnya tidak
lebih dari 150.000m2,kecuali kewenangan pemberiannya telah
dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan,
e. Penbelian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya lebih
dari 2 hektar,
f. Pemberian hak pakai atas tanah non pertanian yang luasnya
tidak lebih dari 150.000m2,kecuali kewenangan pemberiannya
telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Menteri Negara Agraria/Badan Pertanahan Nasional berwenang
untuk :
1. Menetapkan pemberian hak atas tanah yang diberikan secara
umum.
2. Memberikan keputusan mengenai ;
a. Pemberian dan pembatalan hak atas tanah yang tidak
dilimpahkan
kewenangannya
kepada
Kepala
Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kepala Kantor
Pertanahan.
b. Pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak atas
tanah yang telah dilimpahkan kewenangannya kepada
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional atau
Kepala Kantor Pertanahan apabila atas laporan Badan
Pertanahan Nasional hal tersebut diperlukan berdasarkan
keadaan dilapangan.
Pada pasal 2 Keputusan Presiden No. 34 Tahun 2003 ditegaskan :
(1) Sebagaimana kewenangan Pemerintah dibidang pertanahan
dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota.
Universitas Sumatera Utara
16
(2) Kewenangan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)adalah :
a. pemberian ijin lokasi,
b. penyelenggaraan pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan,
c. penyelesaian sengketa tanah garapan,
d. penyelesain masalah ganti kerugian dan satuan tanah
untuk pembangunan,
e. penetapan subyek dan obyek retribusi tanah serta ganti
kerugian tanah kelebihan maksimum dan tanah absente,
f.
penetapan dan penyelesain masalah tanah kosong.
(3) Kewenangan sebagaimana dimaksud dalam ayat ( 2 ) yang
bersifat
lintas
Kabupaten/Kota
dalam
satu
Propinsi
dilaksanakan oleh Pemerintah Propinsi yang bersangkutan.
Pada pasal 5 Keputusan Presiden No.34 Tahun 2003 dinyatakan
bahwa
Keputusan
Presiden
No.30
Tahun
2003
tentang
kedudukan,tugas,fungsi,kewenangan,susunan organisasi, dan tata
kerja lembaga pemerintahan non departemen (termasuk Badan
Pertanahan Nasional) tidak berlaku lagi .
Pada Peraturan Mentri Dalam Negeri No.1 Tahun 1997 ditegaskan
bahwa bagian-bagian tanah hak pengelolaan yang diberikan kepada
Pemerintah Daerah,Lembaga, instansi atau badan-badan hukum
(milik) Pemerintah untuk pembangunan wilayah pemukiman, dapat
diserahkan kepada pihak ketiga dan diusulkan kepada Mentri dalam
Negeri atau Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan untuk
diberikan dengan hak milik,hak guna bangunan atau hak pakai,
sesuai dengan rencana peruntukan dan penggunaan tanah yang
telah
dipersiapkan
oleh
pemegang hak
pengelolaan
yang
bersangkutan. Tetapi jika bagian-bagian tanah hak pengelolaan
yang diberikan kepada Pemerintah Daerah, lembaga,instansi,
badan-badan hukum Indonesia itu seluruh modalnya dimiliki oleh
Pemerintah dan/ Pemerintah Daerah untuk pembangunan dan
Universitas Sumatera Utara
17
pengembangan wilayah industri dan parawisata, dapat diserahkan
kepada pihak ketiga dan diusulkan kepada Mentri Dalam Negeri
atau Gubenur dalam daerah yang bersangkutan untuk diberikan
dengan hak guna bangunan atau hak pakai sesuai dengan rencana
peruntukan dan pembangunan tanah yang telah dipersiapkan oleh
pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan.
Pandangan Sir Charles Fortescue – Brickdate yang dikutip A.P
Perlindungan ( 1990 ; 4 ) yang menyatakan ada 6 yang harus
digabungkan dalam pendaftaran tanah yaitu :
1. Security, bertolak kemantapan sistem sehingga seseorang akan
merasa aman atas hak tersebut karena membeli tanah tersebut
ataupun mengikatkan tanah tewrsebut untuk suatu jaminan atas
uang (hutang),
2. Simplicity, sederhana sehingga setiap orang dapat mengerti,
3. Accuracy,
bahwa
terdapat
ketelitian
dari
pada
sistem
pendaftaran tersebut secara lebih efektif,
4. Expedition,
artinya
dapat
lancar
dan
segera
sehingga
menghindari tidak jelas yang bisa berakibat berlarut-larut dalam
pendaftaran tersebut,
5. Cheapness, yaitu agar biaya tersebut dapat semurah mungkin,
6. Suitability to circumstances, yaitu akan tetap berharga baik
sekarang maupun kelak di kemudian hari pendaftaran tanah
tersebut.8
2.1.2.
Tujuan Pendaftaran Tanah
Untuk mengukur suatu kegiatan di bidang pendaftaran tanah, tentu
terkait
dengan
tujuan
pendaftaran
tanah
yang
sudah
ditetapkan.Melalui ketentuan pokok pada pasal 19 ayat (1) UUPA
ditegaskan bahwa tujuan pendaftaran tanah itu adalah untuk
menjamin kepastian hukum di seluruh wilayah Indonesia.Tujuan
8
Lihat : Pendaftaran Tanah Kepastian Hak. Tampil Anshari Siregar. Hal : 34
Universitas Sumatera Utara
18
pokok tersebut dijabarkan lebih lanjut pada pasal 3 Peraturan
Pemerintah No.24 Tahun 1997 sebagai berikut.
Pendaftaran tanah bertujuan :
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah
susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah
dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang yang
bersangkutan;
b. Untuk menyediakan informasi kepada
pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah
dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan
perbuatan hukum mengenal bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun yang sudah terdaftar ;
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Tujuan untuk memberikan kepastian hukum itu kepada pemegang
hak atas tanah dapat diukur dari kekuatan hukum pembuatan
sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat, kebenaran dari data
dan kesempatan peruntukan dari pihak-pihak lain yang merasa
lebih berhak atas tanah tersebut.
2.1.3.
Azas Pendaftaran Tanah
Azas atau prinsip yang merupakan pikiran dasar yang umum
sifatnya dan melatarbelakangi peraturan-peraturan konkrit pada
pendaftaran tanah, secara khusus telah ditegaskan didalam
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997. Dalam pengertian bahwa
semua azas-azas umum yang berlaku dalam hukum tertentu tetap
berlaku dalam pendaftaran tanah tersebut .
Pada pasal 2 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997, dinyatakan
bahwa
pendaftaran
tanah
dilaksanakan
berdasarkan
azas
sederhana,aman,terjangkau,mutakhir, dan terbuka.
1. Azas sederhana dimaksudkan bahwa ketentuan-ketentuan
pokok dan prosedur pendaftaran tanah mudah dipahami oleh
Universitas Sumatera Utara
19
pihak-pihak yang berkepentingan terutama pemegang hak atas
tanah. Bahkan dalam praktek selalu disediakan informasi yang
cukup bagi yang memerlukannya diKantor Pertanahan apabila
ada mendaftarkan tanahnya.
2. Azas aman dimaksudkan bahwa pelaksanaan pendaftaran tanah
itu dilakukan dengan seteliti dan secermat mungkin sehingga
hasil pendaftaran tanah dapat memberikan jaminan kepastian
hukum yang tinggi dan memperkecil kemungkinan munculnya
gugatan dari pihak lain kemudian.
3. Azas terjangkau berkaitan dengan biaya yang dipungut dalam
pendaftaran
tanah
yaitu
harus
terjangkau
bagi
yang
memerlukannya bahkan bagi golongan ekonomi lemah dapat
dibebaskan dari pemungutan biaya.
4. Azas mutakhir berkaitan dengan penerapan teknologi guna
mendapatkan
kelengkapan
pengolahan,penyajian,dan
data
yang
akurat,
termasuk
data
dengan
pemeliharaan
menggunakan peralatan elektrtonik dan mikro film.
5. Azas terbuka dimaksudkan bahwa pendaftaran tanah itu berlaku
pada semua bidang tanah,siapapun pemiliknya, dan setiap
orang dapat memperoleh informasi bila memerlukannya.
Perlu dicermati bahwa azas tidak sama dengan sistem.Dalam
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 ditegaskan bahwa pada
pendaftaran tanah tidak dikenal azas negatif,tetapi sistem
pendaftarannya memakai sistem negatif.
Untuk memperluas pemahaman mengenai hal tersebut oleh A.P
Perlindungan ( 1991;113-115 ) berpendapat bahwa pasal 19 UUPA
dan Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 ) menyebutkan ada
beberapa ciri pendaftaran tanah diindonesia yaitu;
a.
Azas negatif artinya belum tentu seseorang yang tertulis
namanya pada suatu sertifikat adalah mutlak sebagai pemilik.
Universitas Sumatera Utara
20
b.
Azas publisitas dimaksudkan bahwa pendaftaran tanah itu
bersifat umum terbuka,setiap orang berhak untuk meminta
informasi dan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah.
c.
Kepastian Hukum artinya sebagaimana disebut pada pasal 19
ayat (1) UUPA.
Pemastian Lembaga dimaksudkan bahwa lembaga PPAT adalah
satu-satunya
pejabat
yang
berwenang
membuat
akta-akta
peralihan,pendiri hak baru dan pengikatan tanah sebagai jaminan
dan Badan Pertanahan Nasional sebagai satu-satunya secara khusus
yang melakukan pendaftaran tanah.
2.1.4.
Obyek Pendaftaran Tanah
Obyek Pendaftaran Tanah menurut Peraturan Pemerintah No.24
Tahun 1997 meliputi ;
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyaidengan hak milik,hak guna
usaha,hak guna bangunan,dan hak pakai
b. Tanah hak pengelolaan
c. Tanah wakaf
d. Hak milik atas satuan rumah susun
e. Hak tanggungan
f. Tanah negara
Dari ketentuan diatas ada beberapa pengertian obyek pendaftaran
tanah sebagai berikut :
a. Khusus
tanah
negara
sebagai
obyek
pendaftaran
tanah,pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukannya
dalam daftar tanah tidak sampai menerbitkan sertifikat.
b. Obyek
pendaftaran
tanah
(selain
tanah
negara)
harus
dipahamkan “akan atau telah„‟ menjadi suatu hak, dalam
pengertian harus didaftarkan untuk mendapatkan hak dan
seterusnya harus didaftar lagi jika terjadi perbuatan hukum
atasnya atau hapusnya haknya.
Universitas Sumatera Utara
21
c. Hak Ulayat tidak tercantum sebagai obyek pendaftaran tanah
sekalipun menurut ketentuan pasal 3 UUPA hak ulayat itu
eksistensinya diakui sepanjang memenuhi syarat-syarat yang
ditentukan. Hal ini menjadi tambah menarik perhatian karena
tanah negara telah ditetapkan menjadi obyek pendaftaran tanah.
d. Satuan wilayah tata usaha pendaftaran hak milik, hak guna
bangunan, hak pakai, tanah wakaf, dan hak milik atas satuan
rumah
susun
adalah
desa/kelurahan,
sementara
hak
pengelolaan, hak tanggungan, dan tanah negara adalah
kabupaten/kota.
2.2. Ketentuan Hak-Hak Atas Tanah Menurut UUPA No. 5 Tahun 1960
Hak –hak atas tanah dalam UUPA No. 5 Tahun 1960 terdiri
dari beberapa hak antara lain :
2.2.1
Hak Milik
Hak milik adalah hak yang turun temurun,terkuat, dan terpenuh.Turun
temurun artinya bahwa hak milik ini dapat diturunkan/dialihkan
kepada ahli warisnya jika sipemeganng hak milik meninggal dunia.
Menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961,jika
seseorang meninggal dunia wajib untuk mengalihkan bidang tanah
yang dimilikinya kepada ahli waris dalam jangka waktu 6 bulan
sejak meninggalnya orang yang bersangkutan ke atas nama ahli
warisnya,namun demikian jangka waktu 6 bulan tersebut dapat
diperpanjang seperti yang dijelaskan didalam penjelasan Peraturan
Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 kemungkinan hukum adat atau
agama tertentu belum membenarkan adanya pewaris tersebut. Pasal
42 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan ;
pendaftaran peralihan hak karena pewarisan terhadap tanah yang
sudah terdaftar dan hak milik atas satuan rumah susun wajib
diserahkan oleh yang menerima hak atau hak milik atas satuan
rumah susun sebagai warisan kepada kantor pertanahan.
Universitas Sumatera Utara
22
1. Sertifikat yang bersangkutan,
2. Surat kematian orang namanya tertera sebagai pemegang
hak,
3. Surat bukti sebagai ahli waris.
Hal ini menunjukkan tidak adanya keharusan dalam jangka waktu
tertentu untuk mengalihkan haknya kepada ahli Waris.
a.
Terkuatdan terpenuhi memberi arti bahwa hak milik tersebut
adalah hak yang ter/paling kuat dan penuh dibandingkan
dengan hak-hak lainnya yang diatur dalam ketentuan UUPA
misalnya dibandingkan dengan hak guna usaha,hak guna
bangunan, hak pakai,hak sewa, dan hak lainnya.
b.
Hak milik dapat dipunyai oleh orang atau badan hukum
tertentu dalam pasal 21 disebutkan hanya warga negara
Indonesia yang dapat mempunyai hak milik,hal ini sesuai
dengan prisip nasionalitas dan tidak memungkinkan warga
negara asing untuk memperoleh semua hak yang ada atau
diatur didalam ketentuan UUPA jika harus diberikan hanya
hak-hak tertentu saja yang bisa mereka peroleh seperti,hak
guna bangunan, hak guna usaha, hak sewa ataupun hak pakai,
namun harus memenuhi beberapa persyaratan seperti :
1. Harus berpendudukan Indonesia,
2. Kalau berbentuk badan hukum harus didirikan berdasarkan
hukum indonesia dan berada di Indonesia,
3. Segala usahanya harus dapat mengembangkan atau
memajukan usaha perekonomian bangsa.
Hak
milik
juga
dapat
diberikan
kepada
lembaga-
lembaga/badan keagamaan dan sosial, ini berarti bahwa negara
memberi perlindungan terhadap pemberian hak milik kepada
badan-badan keagamaan untuk memperoleh hak milik untuk
Universitas Sumatera Utara
23
kepentingan peribadatan dan keperluan suci lainnya seperti
perwakafan tanah hak milik.9
2.2.2
Pendaftaran Hak Milik
Hak Milik demikian pula setiap peralihan hak,hapusnya hak, dan
pembebasan tanah hak milik dengan hak-hak lain harus didaftarkan
menurut menurut ketentuan yang diatur dengan peraturan
pemerintah. Pendaftaran hak atas tanah dimaksudkan untuk
menjamin kepastian hukum oleh pemerintah dan merupakan alat
pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Milik serta sahnya
peralihan dan pembebanan atas Hak Milik tersebut.Pendaftaran
tanah Hak Milik merupakan kewajiban bagi setiap orang yang
memegang Hak milik tersebut.
2.2.3
Hapusnya Hak Milik
Hak Milik terhapus apabila :
1.
Tanahnya jatuh kepada negara,antara lain :
a.
Karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18
UUPA (untuk kepentingan umum),
b. Karena
penyerahan
dengan
sukarela
oleh
pemiliknya karena diterlantarkan,
c.
Karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 22
UUPA (dimiliki oleh seseorang yang merupakan
warga negara asing dan atau dimiliki oleh
seseorang
yang
memiliki
kewarganegaraan
indonesia rangkap).
2.
Tanahnya Musnah
9
Lihat Pokok-Pokok Bahasan Hukum agraria . Affan Mukti. Hal : 59-60
Universitas Sumatera Utara
24
2.2.4
Pembebanan Hak Milik
Hak milik dapat dibebani dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
berdasarkan atas perjanjian yang berbentuk autentik antara pemilik
tanah dengan pihak yang memperoleh Hak Guna Bangunan atau
Hak Pakai. Hal ini sesuai dengan pasal 37 UUPA .
2.2.5
Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha adalah hak untuk megusahakan tanah yang dikuasai
langssung oleh negara dalam jangka waktu tertentu guna perushaan
pertanian, perikanan, atau peternakan, Hak Guna Usaha hanya
diberikan kepada orang atau badan hukum yang melakukan
kegiatan pertanian saja.Kegiatan pertanian mengandung dua
pengertian, yaitu pertanian dalam arti luas dan dalam arti
sempit.Pengertian pertanian dalam arti luas adalah kegiatan
pertanian
yang
disertai
atau
meliputi
pula
kegiatan
perikanan,perkebunan, perternakan, dan sebagainya.Sedangkan arti
sempit adalah pertanian yang kegiatannya hanyalah pertanian
semusim
panen
saja.Berlainan
dengan
Hak
Milik
tujuan
penggunaan tanah yang dipunyai dengan Hak Guna Usaha terbatas,
yaitu pada pertanian,perikanan,dan perkebunan.Hak Guna Usaha
diatur dalaam pasal 28-34 UUPA.
A.
Jangka Waktu Pemberian Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk jangka waktu selama 35
tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun.Setelah berakhirnya
perpanjang hak guna usaha tersebut,maka hak guna usaha
tersebut dapat diperbaharui. Ada beberapa syarat agar hak
guna usaha tersebut dapat diperpanjang atau diperbaharui
yaitu,
1.
Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan
keadaan,sifat,dan tujuan dari pemberian hak tersebut.
Universitas Sumatera Utara
25
2.
Syarat-syarat pemberian hak guna usaha tersebut dipenuhi
dengan baik oleh pemegang hak tersebut.
3.
Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang
hak guna usaha.
B.
Pendaftaran Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, juga setiap
peralihannya dan hapusnya Hak Guna Usaha harus didaftarkan
menurut ketentuan Peraturan Pemerintah. Peraturan ini merupakan
alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Guna Usaha
serta sahnya peralihan Hak Guna Usaha, kecuali dalam hal Hak
Guna Usaha tersebut hapus karena jangka waktu berakhir. Adapun
syarat-syarat Pemberian Hak Guna Usaha adalah sebagai berikut :
1. Harus ada izin prinsip dari Bupati/Kepala Daerah dimana
Hak Guna Usaha itu dimohonkan,
2. Harus ada izin lokasi dari Bupati / Kepala Daerah di mana
Hak Guna Usaha tersebut dimohonkan,
3. Harus ada akte pendirian perusahaan,
4. Proposal perusahaan,
5. Referensi bank mengenai bonafitas dari perusahaan.
C.
Hak dan Kewajiban pemegang Hak Guna Usaha
Yang menjadi hak pemegang hak guna usaha adalah bahwa
pemegang hak berhak untuk mengusahakan tanah-tanah hak
guna usaha sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta berhak
pula untuk memperoleh hasil yang diperoleh dari hak guna
usaha tersebut. Sedangkan yang menjadi kewajiban pemegang
hak guna usaha adalah sebagai berikut :
1. Membayar uang pemasukan kepada negara,
2. Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha berdasarkan
kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis,
Universitas Sumatera Utara
26
3. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan
fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna
usaha tersebut,
4. Menyamapaikan
laporan tertulis
setiap
akhir tahun
mengenai pengunaan hak guna usaha tersebut,
5. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak
guna usaha kepada negara sesudah hak guna usaha tersebut
hapus,
6. Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus
kepada Kepala Kantor Pertanahan.
D.
Peralihan dan Hapusnya Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha dapat beralih melalui pewarisan dan dialihkan
kepada pihak lain melalui jual beli,hibah, hibah wasiat.
Peralihan Hak Guna Usaha memerlukan izin balik nama dan
instansi yang berwenang. Dikecualikan dari ketentuan tersebut
meliputi
warisa
tanpa
wasiat,pemisahan
pustaka,serta
percampuran harta karena perkawianan. Hak Guna Usaha
hapus karena beberapa sebab, yaitu :
1. Jangka waktu berakhir,
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu
syarat tidak dipenuhi,
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir,
4. Dicabut untuk kepentingan umum,
5. Tanahnya diterlantarkan,
6. Tanahnya musnah,
7. Pemegang hak tidak memenuhi syarat sebagaimana telah
dijelaskan pada bagian 3 (yang dapat memegang HGU).
Universitas Sumatera Utara
27
2.2.6
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka
waktu paling lama
30 tahun. Dengan demikian,hak guna
bangunan adalah suatu hak yang memberikan wewenang kepada
pemegangnya untuk dapat mendirikan bangunan diatas tanah
yang bukan miliknya sendiri. Berlainan dengan hak guna usaha,
hak guna bangunan tidak mengenai tanah pertanian, karena itu
tanah yang dapat diberikan hak guna bangunan meliputi baik
tanah yang merupakan milik orang atau pihak lain maupun tanah
yang langsung dikuasai oleh negara Hak Guna Bangunan diatur
dalam pasal 35-40 UUPA
A.Luasnya Hak Guna Bangunan
Luas yang diberikan kepada Pemegang hak guna bangunan adalah tidak
ditentukan batasnya tetapi sesuai dengan permohonan dari pemegang hak
tersebut serta memenuhi syarat-syarat di dalam permohonan tersebut.
B.Jangka waktu Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan diberikan untuk jangka waktu 30 tahun dan dapat
diperpanjang selama 20 tahun apabila pemohon hak memenuhi syarat-syarat
sebagai berikut ;
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan
keadaan,sifat,dan tujuan pemeberian hak tersebut .
b. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh
npemegang hak .
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 19 ( prinsip
nasioanalitas)
d. Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah yang bersangkutan
Universitas Sumatera Utara
28
Perpanjangan atau pembaruhuan permohona hak guna guna bangunan deapat
diajukan selambat-lambatnya 2 tahun dan harus sesuai dengan tata cara
permohonan hak serta memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh
peraturan perundang-undangan yang berlaku serta harus dicatat di Kantor
Pertanahan.
2.2.7 Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang
langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain , yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditetukan dalam keputusan pemeberiannya
oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan
pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian
pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa daan
ketentuan UUPA. Hak pakai merupakan hak atas tanah baik untuk tanah
bangunan maupun tanah pertanian.Perkataan “menggunakan “ menunjuk
pada tanah bangunan sedangkan perkataan “memungut hasil “ menunjuk
pada tanah pertanian. Hak pakai dapat diberikan oleh pemerintah tetapi
dapat pula diberikan oleh pemilik tanah.Hak pakai diatur dalam pasal 41-43
UUPA.
A.Terjadinya Hak Pakai
Terjadinya hak pakai terbagi 2 sesuai dengan siapa yang memberikan Hak Pakai
tersebut, yaitu ;
1. Diatas tanah negara ; Terjadi sesuai dengan keputusan pejabat
yang berwenang untuk memberikan hak pakai atas tanah negara.
2. Diatas tanah milik orang lain ; Terjadi karena perjanjian yang
bersifat autentik, yang bermaksud menimbulkan Hak Pakai,
antara pemilik tanah dan orang yang akan memperoleh hak
pakai itu.
Universitas Sumatera Utara
29
B.Pemeganng Hak Pakai
Sesuai dengan ketentuan UUPA maka yang dapat menjadi Pemegang Hak Pakai
adalah ;
1. Warga Negara Indonesia
2. Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum indonesia dan
berkedudukan diindonesia .
4. Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan d Indonesia.
Orang dan Badan hukum asing dapat diberikan Hak pakai atas tanah yang ada
diindonesia karena Hak pakai hanya memberikan wewenang yang
terbatas.untuk gedung-gedung kedutaan negara asing dapat pula diberikan
hak pakai oleh karena hak ini dapat berlaku selama tanahnya tersebut
dipergunakan.
C.Hapusnya Hak Pakai
Hak Pakai dapat berakhir atau hapus karena ;
1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau atau perpanjangnya atau dalam
perjanjian pemberiannya.
2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka
waktunya berakhir karena ;
a. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang
hak
dan
atau
dilanggarnya
ketentuan-ketentuan
sebagaimana dimaksusd dalam pasal 50 dan 51.
b. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajibankewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian
hak pakai antara pemegang hak pakai dan pemegang
hak
milik
atau
perjanjian
penggunaan
hak
pengelolaan.
Universitas Sumatera Utara
30
c. Putusan pengadilan yan telah mempunyai kekuatan
hukum tetap.
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktu berakhir .
4. Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun
1961.
5. Diterlantarkan
6. Tanahnya musnah
2.3.
Konversi Hak atas Tanah
Konversi adalah penyusaian ketentuan-ketentuan hak –hak atas
nama yang pernah berlaku sebelum keluarnya UUPA Nomor 5 Tahun
1960 kedalam ketentuan-ketentuan yang diatur oleh ketentuan UUPA
Nomor 5 Tahun 1960 .
UUPA dalam dictum kedua tentang ketentuan-ketentuan konversinya,artinya
penyusaian hak-hak yang diatur oleh hukum adat tanah,dan Kitab UndangUndang Hukum Perdata kepada hak-hak tanah yang diatur oleh UUPA.
Oleh Mentri Agraria dikeluarkan PMA 2/1960 yang bertujuan
merubah berbagai jenis hak-hak tanah kepada sistem hak pertanahan yang
diatur UUPA.
Pengertian Konversi menurut UUPA juga sebagai dasar untuk
perubahan hak tanah dari pada yang satu kepada yang lai, adakalanya dari
hak yang lebih kuat kepada hak yang agak rendah ataupun kepada sesuatu
hak yang ditentukan oleh peraturan yang ada.10
Ketentuan Konversi diatur didalam pasal 5 UUPA Nomor 5 Tahun
1960 yang meyebutkan :11
1. Hak-hak asing yang menurut ketentuan konversi pasal I,II,III,IV, dan V
dijadikan Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha hanya berlaku untuk
10
Lihat : Pedoman Pelaksanaan UUPA dan Tata Cara Pejabat Pembuat Akta Tanah . Hal 20
Lihat : Pokok-Pokok Bahasan Hukum Agraria . Siapa. Hal : 95
11
Universitas Sumatera Utara
31
sementara selama sisa waktu hak-hak tersebut, dengan jangka waktu
paling lama.
2. Hak
Guna
Usaha
dan
Hak
Guna
Bangunan
hanya
terbuka
kemungkinannya untuk diberikan kepada Bdan Hukum yang untuk
sebagian dan seluruhnya bermodal asing, jika hal itu diperlukan oleh
undang-undang yang berlaku pembanguanan nasional semesta berencana.
Dalam Ketentuan Konversi dikenal dengan adanya prinsip-prinsip sebagai
berikut:12
1. Prinsip Nasionalitas
Hal ini juga diatur oleh pasal 9 UUPA yang menyebutkan hanya warga
negara indonesia yang mempunyai hubungan dengan BAR, ini memnunjukkan
tidak mungkin warga negara asing untuk memilik BAR diIndonesia., namun akan
diberi dengan hak-hak tertentu misalnya Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,
Hak Pakai, dan Hak Sewa tentu dengan persyaratan yang ditentukan oleh
undang-undang, demikian juga terhadap Badan Hukum untuk memperoleh hak
milik hanya badan-badan hukum tertentu saja yang dapat memperoleh hak milik
yang diatur diadalam PP No. 38 Tahun 1963 yaitu :
a. Bank-bank yang didirikan oleh negara
b. Perkumpulan-perkumpulan koperas, Pertanian berdasarkan UU No. 79 Tahun
1958
c. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertania/ Agraria
setelah mendengar Menteri Agama
d. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah
mendengar Menteri Sosial
Kemudian mengenai ketentuan kewarganegaraan didalam ketentuaan UUPA
juga tidak dikenal adanya perbedaan antara lelaki dan wanita dan sesama
wargangara Indonesia baik asli maupun keturunan, sama haknya untuk
memperoleh hak atas tanah di Indonesia.
Maka terhadap warganegara yang mempunyai dwikewarganegaraan atau
warganegara turunan berlakulah ketentuan Pasal 54 yang menyatakan :
12
Ibid hal :95-101
Universitas Sumatera Utara
32
Berhubung dengan ketentuan-ketentuan dalam pasal 21 dan pasal 26 maka jika
seseorang disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan
RRC dan telah menyatakan menolak kewarganegaraannya RRC itu dan telah
disahkan menurut peraturan perundangan yang bersangkutan maka ia dianggap
kewarganegaraan Indonesia saja m menurut pasal 21 ayat 1.
2. Pengakuan Hak-Hak Terdahulu
Ketentuan ini mengambil sikap yang bersifat human atau kemanusiaan yaitu tetap
mengakui terhadap hak-hak yang pernah tunduk kepada ketentuan-ketentuan
hukum Barat dan Adat, namun oleh pemerintah telah diterbitkan Kepres No.
32 Tahun 1979 semua tanah-tanah eks Kitab Undang-Undang Perdata/ BW
harus dikonversi, sedangkan untuk ketentuan yang tunduk kepada Hukum
Adat belum ada pengaturannya. Jika hak-hak eks Kitab UU Perdata/ BW
tersebut dikonversi maka tanah tersebut akan menjadi tanah yang dikuasai
negara.
Keputusan presiden Nomor 32 Tahun 1979 menetapkan sebagai berikut ;
a. Hak Guna Usaha,Hak Guna Banguna, dan Hak Pakai yang berasal dari
konversi hak barat (BW) dalam jangka waktunya akan berakhir selambatlambatnya tanggal 24 september 1980 menjadi tanah yang dikuasai oleh
negara.
b. Kepada pemilik lama yang memenuhi syarat dan meguasai atau
menggunakan sendiri tanah/bangunan tersebut akan diberikan hak baru
atas tanah tersebut kecuali apabila tanah tersebut diperlukan untuk
proyek-proyek pembangunan bagi penyelenggaraan kepentingan umum
dan pemiliknya akan diberi ganti kerugian besarnya ditetapkan oleh
Panitia Penaksir.
c. Tanah Hak Guna Usaha asal konversi hak barat yang sudah diduduki oleh
rakyat dan ditinjau dari sudut tata guna tanah dan keselamatan lingkungan
hidup lebih tepat dipergunakan untuk pemukiman atau kegiatan usaha
pertanian akan diberikan hak baru kepada rakyat yang mendudukinya.
d. Tanah-tanah perkampungan bekas Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
asal konversi hak barat yang telah menjadi perkampungan atau diduduki
Universitas Sumatera Utara
33
rakyat akan diberikan prioritas kepada rakyat yang mendudukinya,setelah
memenuhi persyaratan-persyartan yang menyangkut kepentingan bekas
pemegang hak tanah.
e. Hak Guna Usaha,Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai asal konversi hak
barat yang dimiliki oleh perusahaan milik negara,perusahaan daerah,serta
badan-badan negara diberikan pembahuruan hak atas tanah tersebut.
3.Adanya Suatu Kepentingan-kepentingan Umum
Artinya bahwa hak-hak tersebut yang pernah berlaku sebelum ketentuan
UUPA diakui bahwa adanya suatu pemastian hukum untuk dialihkan
kepada pihak lain.Dalam pasal 3 Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun
1979 menyebutkan kepada pemegang hak yang tanahnya diperlukan untuk
proyek-proyek pembangunan akan diberi ganti kerugian yang besarnya
ditetapkan oleh suatu panitia penaksir.
Demikian juga pasal 5 menyebutkan tanah-tanah perkampungan
bekas hak guna usaha dan hak pakai asal konversi hak barat yang telah
menjadi perkampungan atau diduduki oleh rakyat akan diberi prioritas
kepada rakyat yang mendudukinya setelah dipenuhi persyaratanpersyaratan yang menyangkut kepentingan bekas pemegang hak atas
tanah.
4.Penyesuaian Kepada Ketentuan Konversi
Bahwa sesuai dengan pasal-pasal dari ketentuan –ketentuan
konversi, surat-surat keputusan mentri dan surat-surat edaran yang
diterbitkan ada padanan dari hak-hak tanah yang pernah tunduk kepada
ketentuan hukum barat dan hukum adat.
Dengan demikian dapat mengetahui kesulitan-kesulitan yang
mungkin terjadi, dalam hal tentang kewarganegaraan sebelum berlakunya
ketentuan
UUPA,
yang
tidak
mungkin
mempergunakan
prinsip
nasionalitas.
5.Status Quo
Universitas Sumatera Utara
34
Bahwa hak-hak yang pernah berlaku baik berdasarkan hukum barat
ataupun hukum adat tidak mungkin diadakan pembaruhuan hak demikian
juga akte-akte yang pernah terbit tidak dibuatkan lagi surat tanda bukti
terhadap surat-surat tersebut setelah berlakunya atau keluarnya UUPA
Nomor 5 Tahun 1960, Misalnya akte hak eigindom,akte hak erfacht,akte
hak opstal,dan alin sebagainya tidak mungkin diperbahurui lagi.
Pasal 1 Ketentuan Konversi 13
Ayat (1)
Hak eigindom atas tanah yang ada pada mulai berlakunya undang-undang ini
sejak saat tersebut menjadi hak milik,kecuali jika yang mempunyai tidak
memenuhi syarat sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 21. Hal ini
telah dijelaskan diatas tentang prinsip nasionalitas.
Ayat ( 2 )
Hak eigindom kepunyaan Pemerintah negara asing yang dipergunakan untuk
keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan sejak
mulai berlakunya UU ini menjadi Hak Pakai,dalam pasal 41 ayat ( 1 )
yang akan berlangsung tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut .
Ayat ( 3 )
Hak eigindom kepunyaan orang asing atau seseorang berkewarganegaraan
yang disamping berkewarganegaraan indonesia mempunyai warga negara
asing dan badan-badan hukum asing yang tidak ditunjuk oleh pemerintah
sebagaimana yang dimaksud pasal 21 ayat 2 maka sejak berlakunya UU
ini dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan tersebut dalam pasal 35
dengan jangka waktu 30 Tahun.Ketentuan ini juga yang menyatakan hak
eigindom kepunyaan orang asing akan dikonversi menjadi hak guna
bangunan dalam hal ini UU tidak memberikan kemungkinan orang asing
untuk mempunyai hak milik,hak guna usaha, dan hak guna bangunan .
Ayat ( 4 )
Jika hak eigindom tersebut dalam ayat 1 pasal ini dibebani dengan hak opstal
atau hak erfacht, maka hak opstal dan hak erfacht itu sejak berlakunya UU
13
Lihat Pokok-Pokok Bahasan Hukum Agraria : 101-102
Universitas Sumatera Utara
35
ini menjadi Hak Guna Bangunan tersebut dalam pasal 356 ayat 1 yang
membebani hak milik selama sisa waktu hak opstal atau hak
erfacht,tersebut diatas tetapi selama-lamanya 20 Tahun.
Ayat ( 5 )
Jika hak eigindom tersebut dalam ayat 3 pasal ini dibebani dengan hak opstal
atau hak erfacht, maka hubungan antara yang mempunyai hak-hak
eigindom tersebut dan pemegang hak opstal atau hak erfacht selanjutnya
diselesaikan menurut pedoman yang ditetapkan oleh mentri.
Pasal II Ketentuan Konversi
Ayat ( 1 )
Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana dalam pasal 20
ayat 1 seperti yang disebutkan dengan nama sebagai di bawah yang ada
pada mulai berlakunya UU ini yaitu hak agrarisch eigindom,milik dan
lebih lanjut oleh mentri agararia sejak berlakunya UU ini menjadi hak
milik tersebut dalam pasal 20 ayat 1,kecuali jika tidak memenuhi syaratsyarat yang tersebut dalam pasal 21.
Ayat ( 2 )
Hak-hak tersebut dalam ayat 1 kepunyaan oran asing warga negara disamping
kewarganegaraan indonesia, mempunyai kewarganegaraan asing dan
badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah sebagaimana yang
dimaksud dalam pasal 21 ayat 2 menjadi Hak Guna Usaha atau Hak Guna
Bangunan sesuai dengan peruntukan tanahnya sebagai yang akan
ditegaskan lebih lanjut oleh mentri agraria.
Bahwa ketentuan memberikan kejelasan hak-hak tersebut di atas akan
dikonversi menjadi hak milik apabila pemegang hak eks barat ( BW ) dan
adat tersebut telah memenuhi syarat yang ditentukan oleh UU ( PMA
Nomor 2/ 60 dan Sk Mentri Agraria No. SK.272/61 tertanggal 29 Mei
1961 ) .
Pasal III Ketentuan Konversi
Ayat ( 1 )
Universitas Sumatera Utara
36
Hak erfacht untuk perusahaan kebun besar yang ada pada mulai berlakunya
UU ini,sejak saat tersebut menjadi Hak Guna Usaha tersebut dalam pasal
28 ayat 1 yang berlangsung selama sisa waktu hak erfacht tersebut,tetapi
selama-lamanya 20 Tahun .
Ayat ( 2 )
Hak erfacht untuk pertanian kecil yang ada pada mulai berlaku UU ini,sejak
tersebut hapus dan selanjutnya diselesaikan menurut ketentuan-ketentuan
yang diadakan oleh Mentri Agraria.
Mengenai pasal III ini dipertegas oleh Peraturan Mentri Agraria
Nomor 4 Tahun 1961 dikonversi menjadi hak guna bangunan asal saja sisa
waktu consesienya atau sewanya masih lebih dari 5 Tahun sesudah tanggal
24 September 1960 dengan perubahan syarat-syarat sedangkan ayat 2
menyatakan untuk pertanian-pertanian kecil telah dihapuskan .
2.3.1 Kepentingan Hukum
Terkecuali hak-hak tanah yang tunduk kepada hukum adat, yang
belum berakhir ketentuan konversinya seperti sudah diungkapkan diatas
maka sungguhpun sudah ada kepres 32 Tahun 1979 tentang dinyatakannya
bahwa tanah-tanah tersebut yang tunduk kepada ex BW telah berakhir
ketentuan konversinya dan tanahnya telah menjadi tanah yang dikuasai
oleh negara kembali,namun dalam kenyataanya hak-hak yang terdahulu
tetap diakui bahwa dalam pemastian untuk dapat dialihkan kepada orang
lain,dengan pernyataan persetujuan yang bersangkutan maka seperti yang
diatur oleh Kepres 32 Tahun 1979 tersebut sebagai berikut :
Pasal 3 menyebutkan :
kepada pemegang hak yang tanahnya diperlukan untuk proyek pembangunan
akan diberikan ganti rugi yang besarnya ditetapkan oleh suatu Panitia
Penaksir.
Pasal 5 menyebutkan :
Tanah-tanah perkampungan bekas Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai asal
konversi hak barat yang telah menjadi perkampungan atau diduduki
rakyat, akan diberikan prioritas kepada rakyat yang mendudukinya, setelah
Universitas Sumatera Utara
37
dipenuhi persyaratan-persyaratan yang menyangkut kepentingan bekas
pemegang hak tanah.
Demikian pula peraturan Mentri dalam Negri nomor 3 Tahun 1979
yang sama juga mengatur tentang hak-hak dari mereka yang sebelumnya
seperti tersebut dalam pasal 8,ayat 3,kepada bekas pemegang hak guna
usaha yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini dapat diberi ganti rugi atas
tanaman dan bangunan serta mesin-mesin miliknya yang diperintahkan
untuk dibongkar.
Pasal 13 menyebutkan
bahwa jika Hak Guna Bangunan atau Hak pakai ex konversi hak barat tidak
diberikan dengan hak baru kepada pemegang haknya,maka dapat diberikan
sesuatu hak kepada pihak lain yang saat mulai berlakunya peraturan itu
nyata-nyata secara sah, sedangkan terhadap bangunan yang ada di atasnya
maka pemohon hak harus menyelesaikan dengan bekas pemegang hak
haknya.
Kemudian PMDN 3 Tahun 1979 ini oleh Dirjen Agraria telah
diterbitkan surat edaran no.Btu.8/356/8/79Tanggal 30 Agustus 1979.Dari
edaran tersebut ada beberapa hal yang patut menjadi perhatian kita :
a. .wewenang
untuk
menentukan
kembali
peruntukkan
dan
penggunaan tanah tersebut sesuai dengan PMDN 3 Tahun 1979
langsung dipegang oleh Mentri Dalam Negri (pasal 2 ayat 3)
sehingga Gubernur ataupun Bupati /Walikota tidak dapat
mengambil kebijaksanaan sendiri.
b. .Rencana
Gubernur
untuk
memberikan
tanah-tanah
bekas
perkebunan yang sudah diduduki oleh rakyat harus dilaporkan
dahulu kepada Mentri dalam Negri untuk mendapatkan persetujuan
dan adanya fatwa tata guna tanah dan rencana pembangunan di
daerah dan pendapat dari panitia pemeriksaan tanah
c. .Penjelasan pengertian dikuasai dan dipergunakan sendiri atas
tanah-tanah Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, maka diartikan
disini dikuasai artinya tidak harus ada bangunan diatasnya, bisa
Universitas Sumatera Utara
38
saja tanah kosong tetapi untuk peralatan parkir atau halaman
terbuka.
Dengan surat keputusan bersama Mentri dalam Negri,Mentri Pertanian
dan Mentri Kehakiman nomor 297 Tahun 1981 diterbitkan syarat-syarat
khusus dalam pemberian Hak Guna Usaha baru untuk perusahaan
perkebunan besar dalam rangka melaksanaan keputusan Presiden Republik
Indonesia no.32 tahun 1979.14
2.2.4.Status quo hak-hak tanah terdahulu
Hal yang sama tentunya juga untuk hak-hak tanah ada, artinya
setelah berlakunya ketentuan-ketentuan UUPA dan PP 10 Tahun 1961
maka tidak mungkin diterbitkan lagi hak-hak tanah yang tunduk kepada
hukum adat.
Ada dua pandangan mengenai hal ini, yang satu memandang
setelah berlakunya UUPA,maka tidak mungkin lagi diterbitkan hak-hak
adat tetapi pandangan lain menyebutkan oleh karena PP 10 Tahun 1961
saja baru dianggap ketentuan status quo ini berlaku.
Dengan berlakunya status quo atas tanah-tanah dari sistem
lama,maka dapatlah
kita laksanakan dengan konsekuen jonversi
tersebut.Dengan demikian pula setiap ada pembuatan suatu bukti hak baru
atas tanah yang tunduk atau yang akan ditundukkan kepada sistem lama
adalah batal dan tidak berkekuatan hukum.
Yang dapat ditolerir adalah pernyataan bahwa sesutau bidang tanah
itu tunduk kepada Hukum Adat.Hal ini berkaitan dengan pandangan
pragmatis bahwa tanah-tanah yang tunduk kepada hukum adat pada
umumnya tidak mempunyai bukti-bukti hak-atas tanah,hanya diketahui
batas-batasnya oleh para jiran tetangganya dan berdasarkan kenyataan
itulah maka kepala desa menerbitkan surat keterangan tentang hak tanah
tersebut yang disahkan oleh camat stempat.Keterangan itu adalah bersifat
dekleratif (hanya menerangkan saja dan tidak bersifat konsitutif).
14
Lihat konversi hak-hak atas tanah hal : 20
Universitas Sumatera Utara
39
Kita harus tetap ingat bahwa girik,letter c,petuk dan sebagiannya
itu bukan bukti hak milik atas menurut hukum adat, tetapi adalah bukti
pajak yang sudah dibayar,dan bukti penagihan pajak itu sekarang namanya
bukan lagi
girik
dan seterusnya tetapi
telah berubah menjadi
ireda,kemudian Ipeda dan sekarang bernama PBB.Dan PBB ini berlaku
untuk semua tanah saja yang ada di tanah air kita yang dimanfaatkan untuk
dimiliki/dikuasai oleh seseorang.Khusus Propinsi Irian Jaya maka konversi
dari hak-hak atas tanahnya dengan surat Keputusan Mentri dalam Negri
nomor Sk.59/Dja/1973 sebagimana telah diatur dalam Peraturan Mentri
dalam Negri no.8 Tahun 1971 diperpanjang sampai dengan tanggal 26b
September 1973.15
2.4 .Kepastian Hukum Hak-Hak Atas Tanah
2.4.1.Pelaksanaan Pendaftaran tanah
Garis-garis Besar Haluan Negara 1993 mengamanatkan tentang
pertanahan sebagai berikut :
Penguasaan tanah oleh negara diarahkan agar pemanfaatannya dapat
mewwujudkan keadilan sosial bagi seluruh rakyat indonesia, sedangkan
penataan
pengunaan
mewujudkan
tanah
kemakmuran
dilaksanakan
rakyat
yang
secara
berencana
guna
sebesar-besarnya.Penataan
penggunaan tanah perlu memperhatikan hak-hak rakyat atas tanah,fungsi
sosial hak atas tanah batas maksimum pemilik tanah pertanian dan
perkotaan,serta pencegahan penelantaran tanah, termasuk berbagai upaya
untuk
mencegah
pemusatan
penguasaan
tanah
yang
merugikan
kepentingan rakyat.16
Didalam pelaksanaanya jelas telah diuraikan didalam berbgai
perauran pelaksanaanya.Namun di dalam praktek masih dijumpai berbagai
masalah terutama di dalam pembuktian penguasaan tanahnya, karena
tanah-tanah tersebut tidak terdaftar di Kantor Pertanahan.
15
16
Lihat konversi hak-hak atas tanah hal:22-23
Lihat Pelaksanaan Landrefom di indonesia dan permasalahannya hal 131
Universitas Sumatera Utara
40
Banyak tanah-tanah yang tidak jelas kepemilikannya dan
penggunaanya. Terjadinya peralihan secara terus menerus tanpa melaui
instansi yang berwenang ketidak jelasan tentang penguasaan tanah dan
penggunaan tanah mengakibatkan usaha pemerintah untuk melaksanakan
pembagian yang adil atas tanah dan hasil yang adil
Banyak masyarakat yang mempunyai tanah yang cukup luas dan
yang tidak mempunyai tanah sama sekali, banyak tanah-tanah yang
statusnya absentee, namun pemilik yang bersangkutan tidak mengetahui,
bahwa kepemilikan tersebut dilarang atau pemiliknya tidak tahu dengan
peraturan yang ada. Karena tanah-tanah tersebut tidak terdaftar, maka
jangkauan pelaksanaan landrefom tidak sampai kepada sasaran.
Pasal
19
UUPA
menyebutkan,bahwa
untuk
menjaminkan
kepastian hukum hak-hak atas tanah harus didaftarkan,Pendataran tanah
berfungsi untuk melindungi si pemilik.Disamping itu pendaftaran tanah
juga
berfungsi
untuk
mengetahui
status
sebidang
tanah,siapa
pemiliknya,apa haknya,berapa luasnya,untuk apa dipergunakan dan
sebagainya, dengan kata lain pendaftaran tanah bersifat land information
system dan geografis information system.
A. Pendaftaran Tanah dan Konversi
Konversi adalah penyusaian hak-hak yang lama yang berlaku sebelum,
berlakunya UUPA kepada hak-hak yang diatur didalam pasal 16 UUPA
atau dengan kata lain penyuasian hak-hak sesuai dengan sistem yang
dianut oleh UUPA.
Didalam ketentuan konversi disebutkan,bahwa hak-hak atas tanah
yang dikenal sebelum berlakunya UUPA yaitu hak-hak adat dan hak-hak
barat harus disesuaikan dengan hak-hak menurut UUPA.Oleh karena
kedudukan hak adat dan hak barat pada pada zaman hindia belanda
berbeda,yaitu dimana hak-hak barat jelas statusnya,yaitu semuanya
Universitas Sumatera Utara
41
terdaftar,sedangkan hak-hak adat hanya sebagian kecil yang terdaftar,maka
di dalam penyelesaian konversinya juga diadakan perbedaan.
Sebagai dimaksudkan dalam 4 dan tidak dimintakan penegasan
konversi menurut ketentuan-ketentuan peraturan ini, maka hak yang
bersangkutan dianggap sebagai hak pakai dengan jangka waktu paling
lama 5 Tahun sejak berlakunya UUPA dan sesuai jangka waktu tersebut
lampau tanahnya menjadi tanah negara.
Namun kenyataanya di lapangan masih banyak hak-hak adat ini
yang diperjual belikan di bawah tangan,sehingga usaha pemerintah agar
hak-hak adat itu secara berangsur-angsur hapus dan menjadi hak-hak
menurut UUPA menjadi terkendala.
Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para
pemegang hak atas tanah diberikan diberikan penegasan tentang sejauh
mana kekuatan pembuktian sertifikat,yang dinyatakan sebagai alat
pembuktian yang kuat.Untuk itu dikatakan bahwa selama belum
dibuktikan yang sebaliknya,
BAB II
TINJUAN UMUM
TENTANG PENDAFTARAN TANAH
2.1. Pengertian Pendaftaran Tanah Dan Pendaftaran Tanah Menurut PP
No.24 Tahun 1997
Pendaftaran tanah berasal dari bahasa Belanda,cadaster , yaitu suatu istilah
teknis untuk suatu record menunjuk kepada luas,nilai dan kepemilikan
misalnya atas sebidang tanah.Kata ini berasal dari bahasa Latin “capistrum„‟
yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak
tanah Romawi (Capotio Terreus). Dalam artian yang tegas, cadaster adalah
record (rekaman dari pada lahan,nilai dari pada tanah dan pemegang
haknya, dan untuk kepentingann perpajakan .
Menurut Rudolf Hemanses S.H, seorang mantan Kepala jawatan Pendaftaran
Tanah dan Menteri Agraria,pendaftaran tanah (kadaster) adalah pendaftaran
atau pembukuan bidang-bidang tanah dalam daftar-daftar, berdasarkan
pengukuran dan pemetaan yang seksama dari bidang-bidang itu.5
Dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 pasal 1 angka 1,Pendaftaran
Tanah adalah rangkaian kegiatan-kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah
secara
terus
menerus,
berkesinambungan
dan
teratur,
meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar mengenai bidangbidang tanah dan satuan-satuan rumah susun,termasuk pemberian Surat
Tanda Bukti hanya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan
hak milik atas satuan rumah susun,serta hak –hak tertentu yang
membebaninya.
Menurut Boedi Harsono,pendaftaran tanah adalah suatu rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh negara/pemerintah secara terus-menerus dan teratur
berupa pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tanah-tanah
5
Lihat : Hukum Agraria Pertanahan Indonesia . H.Ali Achmad Chomaz ,SH. Hal : 30
11
Universitas Sumatera Utara
12
tertentu yang ada diwilayah-wilayah tertentu,pengelolaan,penyimpanan, dan
penyajian bagi kepentingan rakyat,dalam rangka memberikan jaminan
kepastian hukum dibidang pertanahan termasuk penerbitan tanda buktinya
dan pemeliharaanya.6
Penjabaran terinci dari ketentuan pokok tentang pendaftaran tanah dalam
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 di atas memberi pengertian
sebagai berikut.
a. Bahwa pendaftaran tanah itu bukan hanya sekali kegiatan,tetapi kegiatan
yang berkesinambungan sesuai dengan perbuatan / kebutuhan hukum.
b. Pengumpulan,pengelohan,pembukuan,penyajian,dan pemeliharaan data
pendaftaran tanah merupakan inti pokok kegiatan pendaftaran tanah.
c. Pemberian surat tanda bukti hak (sertifikat) bagi yang mendaftarkan
tanahnya adalah wujud konkrit bahwa tanahnya telah terdaftar.
d. Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan
satuan rumah susun yang didaftar,termasuk keterangan mengenai
adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya.
e. Daftar nama adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat
keterangan mengenai penguasaan tanah dengan sesuatu hak atas tanah,
atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan
rumah susun oleh orang perseorangan atau badan hukum tertentu.
2.1.1.
Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Melalui pasal 5 dan 6 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997
ditegaskan bahwa penyelenggara pendaftran tanah adalah Badan
Pertanahan Nasional dan pelaksana pendaftran tanah dilakukan
oleh kepala Kantor Pertanahan yang ada disetiap kabupaten dan
kota. Pengecualian bagi kegiatan-kegiatan tertentu ditugaskan
kepada pejabat lain yang ditetapkan dengan suatu peraturan
perundang-undangan.
PPAT yang diangkat dan diberhentikan oleh Kepala Badan
Pertanahan Nasional,baik PPAT umum,khusus, ataupun sementara
6
Lihat : Hukum Agraria Indonesia. Boedi Harsono. Hal : 72
Universitas Sumatera Utara
13
difungsikan pada kegiatan pendaftaran tanah lanjut bagi tanahtanah yang telah terdaftar/bersertifikat yang biasa disebut kegiatan
pemeliharaan data pendaftran tanah seperti pengalihan hak,
pembebanan hak, dan pemberian hak lain diatas tanah hak tertentu
sebagimana pada hak milik dan hak pengelolaan.Sementara pejabat
lain dimaksudkan seperti Panitia Ajukasi yang difungsikan pada
pendaftaran tanah untuk pertama kali secara sistematik bagi tanahtanah yang belum terdaftar/bersertifikat yang susunanya sebagai
berikut :
a. Seorang Ketua Panitia merangkap anggota yang dijabat oleh
seorang pegawai Badan Pertanahan Nasional.
b. Beberapa orang yang terdiri dari :
1. Seorang pegawai
Badan
Pertanahan
Nasional
yang
mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang pendaftaran
tanah .
2. Seorang pegawai
Badan
Pertanahan
Nasional
yang
mempunyai kemampuan pengetahuan di bidang hak-hak
atas tanah.
3. Kepala desa/kelurahan yang bersangkutan dan atau seorang
pamong desa/kelurahan yang ditunjuknya.
Keanggotaan Panitia Ajukasi dapat ditambah dengan seorang
anggota yang sangat diperlukan dalam penilaian kepastian data
yuridis mengenai bidang-bidang tanah di desa /kelurahan yang
bersangkutan.Prioritas utama harus diberikan kepada para tetua
adat yang dianggap sangat mengetahui masalah tanah di desanya
dan juga Panitia Ajukasi itu dibantu lagi oleh satuan tugas
pengukuran dan pemetaan,satuan tugas pengumpul data yuridis,
dan satuan administrasi.
Jika bertolak dari ketentuan UUPA terutama pasal 2 ayat 4 dan
pejelasan pasal 2 bahwa kewenangan agraria itu ada ditangan
Pemerintah Pusat, namunjika diperlukan dapat didelegasikan
Universitas Sumatera Utara
14
kepada Pemerintah Daerah asalkan tidak bertentangan dengan
kepentingan nasional; Sebagai contoh melalui Peraturan Menteri
Dalam Negeri No.6 Tahun 1972 (telah diganti dengan Peraturan
Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No.5
Tahun 1999)dan Peraturan dalam Negri No.1 Tahun 1977.7
Berdasarkan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
Pertanahan Nasional No.3 Tahun 1999 tentang pelimpahan
kewenangan pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak
atas
tanah
negara
bahwa
Kepala
Kantor
Pertanahan
Kabupaten/Kota berwenang memberi keputusan mengenai :
a. Pemberian hak milik atas tanah pertanian tidak lebih dari 2
hektar,
b. Pemberian hak milik atas tanah non pertanian tidak lebih dari
2000m2 kecuali mengenai tanah bekas hak guna usaha,
c. Pemberian hak milik atas tanah dalam rangka pelaksanaan
program transmigrasi, retribusi tanah,konsolidasi tanah, dan
pendaftaran tanah secara sistematik maupun sporadik,
d. Pemberian hak guna bangunan atas tanah yang luasnya tidak
lebih dari 2000m2 kecuali mengenai tanah bekas hak guna
usaha,
e. Semua pemberian hak guna bangunan atas tanah hak
pengelolaan,
f. Pemberian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya tidak
lebih dari 2 hektar.
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan di provinsi berwenang
memberi keputusan mengenai :
a. Pemberian hak milik atas tanah pertanian yang luasnya lebih
dari 2 hektar,
7
Lihat : Pendaftaran Tanah Kepastian Hak. Tampil Anshari Siregar. Hal : 29
Universitas Sumatera Utara
15
b. Pemberian hak milik atas tanah non pertanian yang luasnya
tidak lebih dari 5000m2,kecuali kewenangan pemberiannya
telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan,
c. Pemberian hak guna usaha atas tanah yang luasnya tidak lebih
dari 200 hektar,
d. Pemberian hak guana bangunan atas tanah yang luasnya tidak
lebih dari 150.000m2,kecuali kewenangan pemberiannya telah
dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan,
e. Penbelian hak pakai atas tanah pertanian yang luasnya lebih
dari 2 hektar,
f. Pemberian hak pakai atas tanah non pertanian yang luasnya
tidak lebih dari 150.000m2,kecuali kewenangan pemberiannya
telah dilimpahkan kepada Kepala Kantor Pertanahan.
Menteri Negara Agraria/Badan Pertanahan Nasional berwenang
untuk :
1. Menetapkan pemberian hak atas tanah yang diberikan secara
umum.
2. Memberikan keputusan mengenai ;
a. Pemberian dan pembatalan hak atas tanah yang tidak
dilimpahkan
kewenangannya
kepada
Kepala
Kantor
Wilayah Badan Pertanahan Nasional dan Kepala Kantor
Pertanahan.
b. Pemberian dan pembatalan keputusan pemberian hak atas
tanah yang telah dilimpahkan kewenangannya kepada
Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional atau
Kepala Kantor Pertanahan apabila atas laporan Badan
Pertanahan Nasional hal tersebut diperlukan berdasarkan
keadaan dilapangan.
Pada pasal 2 Keputusan Presiden No. 34 Tahun 2003 ditegaskan :
(1) Sebagaimana kewenangan Pemerintah dibidang pertanahan
dilaksanakan oleh Pemerintah Kabupaten/Kota.
Universitas Sumatera Utara
16
(2) Kewenangan sebagaimana dimaksud dalam ayat (1)adalah :
a. pemberian ijin lokasi,
b. penyelenggaraan pengadaan tanah untuk kepentingan
pembangunan,
c. penyelesaian sengketa tanah garapan,
d. penyelesain masalah ganti kerugian dan satuan tanah
untuk pembangunan,
e. penetapan subyek dan obyek retribusi tanah serta ganti
kerugian tanah kelebihan maksimum dan tanah absente,
f.
penetapan dan penyelesain masalah tanah kosong.
(3) Kewenangan sebagaimana dimaksud dalam ayat ( 2 ) yang
bersifat
lintas
Kabupaten/Kota
dalam
satu
Propinsi
dilaksanakan oleh Pemerintah Propinsi yang bersangkutan.
Pada pasal 5 Keputusan Presiden No.34 Tahun 2003 dinyatakan
bahwa
Keputusan
Presiden
No.30
Tahun
2003
tentang
kedudukan,tugas,fungsi,kewenangan,susunan organisasi, dan tata
kerja lembaga pemerintahan non departemen (termasuk Badan
Pertanahan Nasional) tidak berlaku lagi .
Pada Peraturan Mentri Dalam Negeri No.1 Tahun 1997 ditegaskan
bahwa bagian-bagian tanah hak pengelolaan yang diberikan kepada
Pemerintah Daerah,Lembaga, instansi atau badan-badan hukum
(milik) Pemerintah untuk pembangunan wilayah pemukiman, dapat
diserahkan kepada pihak ketiga dan diusulkan kepada Mentri dalam
Negeri atau Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan untuk
diberikan dengan hak milik,hak guna bangunan atau hak pakai,
sesuai dengan rencana peruntukan dan penggunaan tanah yang
telah
dipersiapkan
oleh
pemegang hak
pengelolaan
yang
bersangkutan. Tetapi jika bagian-bagian tanah hak pengelolaan
yang diberikan kepada Pemerintah Daerah, lembaga,instansi,
badan-badan hukum Indonesia itu seluruh modalnya dimiliki oleh
Pemerintah dan/ Pemerintah Daerah untuk pembangunan dan
Universitas Sumatera Utara
17
pengembangan wilayah industri dan parawisata, dapat diserahkan
kepada pihak ketiga dan diusulkan kepada Mentri Dalam Negeri
atau Gubenur dalam daerah yang bersangkutan untuk diberikan
dengan hak guna bangunan atau hak pakai sesuai dengan rencana
peruntukan dan pembangunan tanah yang telah dipersiapkan oleh
pemegang hak pengelolaan yang bersangkutan.
Pandangan Sir Charles Fortescue – Brickdate yang dikutip A.P
Perlindungan ( 1990 ; 4 ) yang menyatakan ada 6 yang harus
digabungkan dalam pendaftaran tanah yaitu :
1. Security, bertolak kemantapan sistem sehingga seseorang akan
merasa aman atas hak tersebut karena membeli tanah tersebut
ataupun mengikatkan tanah tewrsebut untuk suatu jaminan atas
uang (hutang),
2. Simplicity, sederhana sehingga setiap orang dapat mengerti,
3. Accuracy,
bahwa
terdapat
ketelitian
dari
pada
sistem
pendaftaran tersebut secara lebih efektif,
4. Expedition,
artinya
dapat
lancar
dan
segera
sehingga
menghindari tidak jelas yang bisa berakibat berlarut-larut dalam
pendaftaran tersebut,
5. Cheapness, yaitu agar biaya tersebut dapat semurah mungkin,
6. Suitability to circumstances, yaitu akan tetap berharga baik
sekarang maupun kelak di kemudian hari pendaftaran tanah
tersebut.8
2.1.2.
Tujuan Pendaftaran Tanah
Untuk mengukur suatu kegiatan di bidang pendaftaran tanah, tentu
terkait
dengan
tujuan
pendaftaran
tanah
yang
sudah
ditetapkan.Melalui ketentuan pokok pada pasal 19 ayat (1) UUPA
ditegaskan bahwa tujuan pendaftaran tanah itu adalah untuk
menjamin kepastian hukum di seluruh wilayah Indonesia.Tujuan
8
Lihat : Pendaftaran Tanah Kepastian Hak. Tampil Anshari Siregar. Hal : 34
Universitas Sumatera Utara
18
pokok tersebut dijabarkan lebih lanjut pada pasal 3 Peraturan
Pemerintah No.24 Tahun 1997 sebagai berikut.
Pendaftaran tanah bertujuan :
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum
kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah
susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah
dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang yang
bersangkutan;
b. Untuk menyediakan informasi kepada
pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah
dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan
perbuatan hukum mengenal bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun yang sudah terdaftar ;
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan
Tujuan untuk memberikan kepastian hukum itu kepada pemegang
hak atas tanah dapat diukur dari kekuatan hukum pembuatan
sertifikat sebagai alat pembuktian yang kuat, kebenaran dari data
dan kesempatan peruntukan dari pihak-pihak lain yang merasa
lebih berhak atas tanah tersebut.
2.1.3.
Azas Pendaftaran Tanah
Azas atau prinsip yang merupakan pikiran dasar yang umum
sifatnya dan melatarbelakangi peraturan-peraturan konkrit pada
pendaftaran tanah, secara khusus telah ditegaskan didalam
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997. Dalam pengertian bahwa
semua azas-azas umum yang berlaku dalam hukum tertentu tetap
berlaku dalam pendaftaran tanah tersebut .
Pada pasal 2 Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997, dinyatakan
bahwa
pendaftaran
tanah
dilaksanakan
berdasarkan
azas
sederhana,aman,terjangkau,mutakhir, dan terbuka.
1. Azas sederhana dimaksudkan bahwa ketentuan-ketentuan
pokok dan prosedur pendaftaran tanah mudah dipahami oleh
Universitas Sumatera Utara
19
pihak-pihak yang berkepentingan terutama pemegang hak atas
tanah. Bahkan dalam praktek selalu disediakan informasi yang
cukup bagi yang memerlukannya diKantor Pertanahan apabila
ada mendaftarkan tanahnya.
2. Azas aman dimaksudkan bahwa pelaksanaan pendaftaran tanah
itu dilakukan dengan seteliti dan secermat mungkin sehingga
hasil pendaftaran tanah dapat memberikan jaminan kepastian
hukum yang tinggi dan memperkecil kemungkinan munculnya
gugatan dari pihak lain kemudian.
3. Azas terjangkau berkaitan dengan biaya yang dipungut dalam
pendaftaran
tanah
yaitu
harus
terjangkau
bagi
yang
memerlukannya bahkan bagi golongan ekonomi lemah dapat
dibebaskan dari pemungutan biaya.
4. Azas mutakhir berkaitan dengan penerapan teknologi guna
mendapatkan
kelengkapan
pengolahan,penyajian,dan
data
yang
akurat,
termasuk
data
dengan
pemeliharaan
menggunakan peralatan elektrtonik dan mikro film.
5. Azas terbuka dimaksudkan bahwa pendaftaran tanah itu berlaku
pada semua bidang tanah,siapapun pemiliknya, dan setiap
orang dapat memperoleh informasi bila memerlukannya.
Perlu dicermati bahwa azas tidak sama dengan sistem.Dalam
Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 ditegaskan bahwa pada
pendaftaran tanah tidak dikenal azas negatif,tetapi sistem
pendaftarannya memakai sistem negatif.
Untuk memperluas pemahaman mengenai hal tersebut oleh A.P
Perlindungan ( 1991;113-115 ) berpendapat bahwa pasal 19 UUPA
dan Peraturan Pemerintah No.24 Tahun 1997 ) menyebutkan ada
beberapa ciri pendaftaran tanah diindonesia yaitu;
a.
Azas negatif artinya belum tentu seseorang yang tertulis
namanya pada suatu sertifikat adalah mutlak sebagai pemilik.
Universitas Sumatera Utara
20
b.
Azas publisitas dimaksudkan bahwa pendaftaran tanah itu
bersifat umum terbuka,setiap orang berhak untuk meminta
informasi dan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah.
c.
Kepastian Hukum artinya sebagaimana disebut pada pasal 19
ayat (1) UUPA.
Pemastian Lembaga dimaksudkan bahwa lembaga PPAT adalah
satu-satunya
pejabat
yang
berwenang
membuat
akta-akta
peralihan,pendiri hak baru dan pengikatan tanah sebagai jaminan
dan Badan Pertanahan Nasional sebagai satu-satunya secara khusus
yang melakukan pendaftaran tanah.
2.1.4.
Obyek Pendaftaran Tanah
Obyek Pendaftaran Tanah menurut Peraturan Pemerintah No.24
Tahun 1997 meliputi ;
a. Bidang-bidang tanah yang dipunyaidengan hak milik,hak guna
usaha,hak guna bangunan,dan hak pakai
b. Tanah hak pengelolaan
c. Tanah wakaf
d. Hak milik atas satuan rumah susun
e. Hak tanggungan
f. Tanah negara
Dari ketentuan diatas ada beberapa pengertian obyek pendaftaran
tanah sebagai berikut :
a. Khusus
tanah
negara
sebagai
obyek
pendaftaran
tanah,pendaftarannya dilakukan dengan cara membukukannya
dalam daftar tanah tidak sampai menerbitkan sertifikat.
b. Obyek
pendaftaran
tanah
(selain
tanah
negara)
harus
dipahamkan “akan atau telah„‟ menjadi suatu hak, dalam
pengertian harus didaftarkan untuk mendapatkan hak dan
seterusnya harus didaftar lagi jika terjadi perbuatan hukum
atasnya atau hapusnya haknya.
Universitas Sumatera Utara
21
c. Hak Ulayat tidak tercantum sebagai obyek pendaftaran tanah
sekalipun menurut ketentuan pasal 3 UUPA hak ulayat itu
eksistensinya diakui sepanjang memenuhi syarat-syarat yang
ditentukan. Hal ini menjadi tambah menarik perhatian karena
tanah negara telah ditetapkan menjadi obyek pendaftaran tanah.
d. Satuan wilayah tata usaha pendaftaran hak milik, hak guna
bangunan, hak pakai, tanah wakaf, dan hak milik atas satuan
rumah
susun
adalah
desa/kelurahan,
sementara
hak
pengelolaan, hak tanggungan, dan tanah negara adalah
kabupaten/kota.
2.2. Ketentuan Hak-Hak Atas Tanah Menurut UUPA No. 5 Tahun 1960
Hak –hak atas tanah dalam UUPA No. 5 Tahun 1960 terdiri
dari beberapa hak antara lain :
2.2.1
Hak Milik
Hak milik adalah hak yang turun temurun,terkuat, dan terpenuh.Turun
temurun artinya bahwa hak milik ini dapat diturunkan/dialihkan
kepada ahli warisnya jika sipemeganng hak milik meninggal dunia.
Menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 10 Tahun 1961,jika
seseorang meninggal dunia wajib untuk mengalihkan bidang tanah
yang dimilikinya kepada ahli waris dalam jangka waktu 6 bulan
sejak meninggalnya orang yang bersangkutan ke atas nama ahli
warisnya,namun demikian jangka waktu 6 bulan tersebut dapat
diperpanjang seperti yang dijelaskan didalam penjelasan Peraturan
Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 kemungkinan hukum adat atau
agama tertentu belum membenarkan adanya pewaris tersebut. Pasal
42 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyebutkan ;
pendaftaran peralihan hak karena pewarisan terhadap tanah yang
sudah terdaftar dan hak milik atas satuan rumah susun wajib
diserahkan oleh yang menerima hak atau hak milik atas satuan
rumah susun sebagai warisan kepada kantor pertanahan.
Universitas Sumatera Utara
22
1. Sertifikat yang bersangkutan,
2. Surat kematian orang namanya tertera sebagai pemegang
hak,
3. Surat bukti sebagai ahli waris.
Hal ini menunjukkan tidak adanya keharusan dalam jangka waktu
tertentu untuk mengalihkan haknya kepada ahli Waris.
a.
Terkuatdan terpenuhi memberi arti bahwa hak milik tersebut
adalah hak yang ter/paling kuat dan penuh dibandingkan
dengan hak-hak lainnya yang diatur dalam ketentuan UUPA
misalnya dibandingkan dengan hak guna usaha,hak guna
bangunan, hak pakai,hak sewa, dan hak lainnya.
b.
Hak milik dapat dipunyai oleh orang atau badan hukum
tertentu dalam pasal 21 disebutkan hanya warga negara
Indonesia yang dapat mempunyai hak milik,hal ini sesuai
dengan prisip nasionalitas dan tidak memungkinkan warga
negara asing untuk memperoleh semua hak yang ada atau
diatur didalam ketentuan UUPA jika harus diberikan hanya
hak-hak tertentu saja yang bisa mereka peroleh seperti,hak
guna bangunan, hak guna usaha, hak sewa ataupun hak pakai,
namun harus memenuhi beberapa persyaratan seperti :
1. Harus berpendudukan Indonesia,
2. Kalau berbentuk badan hukum harus didirikan berdasarkan
hukum indonesia dan berada di Indonesia,
3. Segala usahanya harus dapat mengembangkan atau
memajukan usaha perekonomian bangsa.
Hak
milik
juga
dapat
diberikan
kepada
lembaga-
lembaga/badan keagamaan dan sosial, ini berarti bahwa negara
memberi perlindungan terhadap pemberian hak milik kepada
badan-badan keagamaan untuk memperoleh hak milik untuk
Universitas Sumatera Utara
23
kepentingan peribadatan dan keperluan suci lainnya seperti
perwakafan tanah hak milik.9
2.2.2
Pendaftaran Hak Milik
Hak Milik demikian pula setiap peralihan hak,hapusnya hak, dan
pembebasan tanah hak milik dengan hak-hak lain harus didaftarkan
menurut menurut ketentuan yang diatur dengan peraturan
pemerintah. Pendaftaran hak atas tanah dimaksudkan untuk
menjamin kepastian hukum oleh pemerintah dan merupakan alat
pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Milik serta sahnya
peralihan dan pembebanan atas Hak Milik tersebut.Pendaftaran
tanah Hak Milik merupakan kewajiban bagi setiap orang yang
memegang Hak milik tersebut.
2.2.3
Hapusnya Hak Milik
Hak Milik terhapus apabila :
1.
Tanahnya jatuh kepada negara,antara lain :
a.
Karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18
UUPA (untuk kepentingan umum),
b. Karena
penyerahan
dengan
sukarela
oleh
pemiliknya karena diterlantarkan,
c.
Karena ketentuan pasal 21 ayat 3 dan 26 ayat 22
UUPA (dimiliki oleh seseorang yang merupakan
warga negara asing dan atau dimiliki oleh
seseorang
yang
memiliki
kewarganegaraan
indonesia rangkap).
2.
Tanahnya Musnah
9
Lihat Pokok-Pokok Bahasan Hukum agraria . Affan Mukti. Hal : 59-60
Universitas Sumatera Utara
24
2.2.4
Pembebanan Hak Milik
Hak milik dapat dibebani dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai
berdasarkan atas perjanjian yang berbentuk autentik antara pemilik
tanah dengan pihak yang memperoleh Hak Guna Bangunan atau
Hak Pakai. Hal ini sesuai dengan pasal 37 UUPA .
2.2.5
Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha adalah hak untuk megusahakan tanah yang dikuasai
langssung oleh negara dalam jangka waktu tertentu guna perushaan
pertanian, perikanan, atau peternakan, Hak Guna Usaha hanya
diberikan kepada orang atau badan hukum yang melakukan
kegiatan pertanian saja.Kegiatan pertanian mengandung dua
pengertian, yaitu pertanian dalam arti luas dan dalam arti
sempit.Pengertian pertanian dalam arti luas adalah kegiatan
pertanian
yang
disertai
atau
meliputi
pula
kegiatan
perikanan,perkebunan, perternakan, dan sebagainya.Sedangkan arti
sempit adalah pertanian yang kegiatannya hanyalah pertanian
semusim
panen
saja.Berlainan
dengan
Hak
Milik
tujuan
penggunaan tanah yang dipunyai dengan Hak Guna Usaha terbatas,
yaitu pada pertanian,perikanan,dan perkebunan.Hak Guna Usaha
diatur dalaam pasal 28-34 UUPA.
A.
Jangka Waktu Pemberian Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha dapat diberikan untuk jangka waktu selama 35
tahun dan dapat diperpanjang 25 tahun.Setelah berakhirnya
perpanjang hak guna usaha tersebut,maka hak guna usaha
tersebut dapat diperbaharui. Ada beberapa syarat agar hak
guna usaha tersebut dapat diperpanjang atau diperbaharui
yaitu,
1.
Tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan
keadaan,sifat,dan tujuan dari pemberian hak tersebut.
Universitas Sumatera Utara
25
2.
Syarat-syarat pemberian hak guna usaha tersebut dipenuhi
dengan baik oleh pemegang hak tersebut.
3.
Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang
hak guna usaha.
B.
Pendaftaran Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, juga setiap
peralihannya dan hapusnya Hak Guna Usaha harus didaftarkan
menurut ketentuan Peraturan Pemerintah. Peraturan ini merupakan
alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya Hak Guna Usaha
serta sahnya peralihan Hak Guna Usaha, kecuali dalam hal Hak
Guna Usaha tersebut hapus karena jangka waktu berakhir. Adapun
syarat-syarat Pemberian Hak Guna Usaha adalah sebagai berikut :
1. Harus ada izin prinsip dari Bupati/Kepala Daerah dimana
Hak Guna Usaha itu dimohonkan,
2. Harus ada izin lokasi dari Bupati / Kepala Daerah di mana
Hak Guna Usaha tersebut dimohonkan,
3. Harus ada akte pendirian perusahaan,
4. Proposal perusahaan,
5. Referensi bank mengenai bonafitas dari perusahaan.
C.
Hak dan Kewajiban pemegang Hak Guna Usaha
Yang menjadi hak pemegang hak guna usaha adalah bahwa
pemegang hak berhak untuk mengusahakan tanah-tanah hak
guna usaha sesuai dengan ketentuan yang berlaku serta berhak
pula untuk memperoleh hasil yang diperoleh dari hak guna
usaha tersebut. Sedangkan yang menjadi kewajiban pemegang
hak guna usaha adalah sebagai berikut :
1. Membayar uang pemasukan kepada negara,
2. Mengusahakan sendiri tanah hak guna usaha berdasarkan
kriteria yang ditetapkan oleh instansi teknis,
Universitas Sumatera Utara
26
3. Membangun dan memelihara prasarana lingkungan dan
fasilitas tanah yang ada dalam lingkungan areal hak guna
usaha tersebut,
4. Menyamapaikan
laporan tertulis
setiap
akhir tahun
mengenai pengunaan hak guna usaha tersebut,
5. Menyerahkan kembali tanah yang diberikan dengan hak
guna usaha kepada negara sesudah hak guna usaha tersebut
hapus,
6. Menyerahkan sertifikat hak guna usaha yang telah hapus
kepada Kepala Kantor Pertanahan.
D.
Peralihan dan Hapusnya Hak Guna Usaha
Hak Guna Usaha dapat beralih melalui pewarisan dan dialihkan
kepada pihak lain melalui jual beli,hibah, hibah wasiat.
Peralihan Hak Guna Usaha memerlukan izin balik nama dan
instansi yang berwenang. Dikecualikan dari ketentuan tersebut
meliputi
warisa
tanpa
wasiat,pemisahan
pustaka,serta
percampuran harta karena perkawianan. Hak Guna Usaha
hapus karena beberapa sebab, yaitu :
1. Jangka waktu berakhir,
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena suatu
syarat tidak dipenuhi,
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka
waktunya berakhir,
4. Dicabut untuk kepentingan umum,
5. Tanahnya diterlantarkan,
6. Tanahnya musnah,
7. Pemegang hak tidak memenuhi syarat sebagaimana telah
dijelaskan pada bagian 3 (yang dapat memegang HGU).
Universitas Sumatera Utara
27
2.2.6
Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri dengan jangka
waktu paling lama
30 tahun. Dengan demikian,hak guna
bangunan adalah suatu hak yang memberikan wewenang kepada
pemegangnya untuk dapat mendirikan bangunan diatas tanah
yang bukan miliknya sendiri. Berlainan dengan hak guna usaha,
hak guna bangunan tidak mengenai tanah pertanian, karena itu
tanah yang dapat diberikan hak guna bangunan meliputi baik
tanah yang merupakan milik orang atau pihak lain maupun tanah
yang langsung dikuasai oleh negara Hak Guna Bangunan diatur
dalam pasal 35-40 UUPA
A.Luasnya Hak Guna Bangunan
Luas yang diberikan kepada Pemegang hak guna bangunan adalah tidak
ditentukan batasnya tetapi sesuai dengan permohonan dari pemegang hak
tersebut serta memenuhi syarat-syarat di dalam permohonan tersebut.
B.Jangka waktu Hak Guna Bangunan
Hak Guna Bangunan diberikan untuk jangka waktu 30 tahun dan dapat
diperpanjang selama 20 tahun apabila pemohon hak memenuhi syarat-syarat
sebagai berikut ;
a. Tanahnya masih dipergunakan dengan baik sesuai dengan
keadaan,sifat,dan tujuan pemeberian hak tersebut .
b. Syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh
npemegang hak .
c. Pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak
sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 19 ( prinsip
nasioanalitas)
d. Tanah tersebut masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah yang bersangkutan
Universitas Sumatera Utara
28
Perpanjangan atau pembaruhuan permohona hak guna guna bangunan deapat
diajukan selambat-lambatnya 2 tahun dan harus sesuai dengan tata cara
permohonan hak serta memenuhi persyaratan yang ditentukan oleh
peraturan perundang-undangan yang berlaku serta harus dicatat di Kantor
Pertanahan.
2.2.7 Hak Pakai
Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah yang
langsung dikuasai oleh negara atau tanah milik orang lain , yang memberi
wewenang dan kewajiban yang ditetukan dalam keputusan pemeberiannya
oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan
pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian
pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa daan
ketentuan UUPA. Hak pakai merupakan hak atas tanah baik untuk tanah
bangunan maupun tanah pertanian.Perkataan “menggunakan “ menunjuk
pada tanah bangunan sedangkan perkataan “memungut hasil “ menunjuk
pada tanah pertanian. Hak pakai dapat diberikan oleh pemerintah tetapi
dapat pula diberikan oleh pemilik tanah.Hak pakai diatur dalam pasal 41-43
UUPA.
A.Terjadinya Hak Pakai
Terjadinya hak pakai terbagi 2 sesuai dengan siapa yang memberikan Hak Pakai
tersebut, yaitu ;
1. Diatas tanah negara ; Terjadi sesuai dengan keputusan pejabat
yang berwenang untuk memberikan hak pakai atas tanah negara.
2. Diatas tanah milik orang lain ; Terjadi karena perjanjian yang
bersifat autentik, yang bermaksud menimbulkan Hak Pakai,
antara pemilik tanah dan orang yang akan memperoleh hak
pakai itu.
Universitas Sumatera Utara
29
B.Pemeganng Hak Pakai
Sesuai dengan ketentuan UUPA maka yang dapat menjadi Pemegang Hak Pakai
adalah ;
1. Warga Negara Indonesia
2. Orang Asing yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan Hukum yang didirikan menurut hukum indonesia dan
berkedudukan diindonesia .
4. Badan Hukum asing yang mempunyai perwakilan d Indonesia.
Orang dan Badan hukum asing dapat diberikan Hak pakai atas tanah yang ada
diindonesia karena Hak pakai hanya memberikan wewenang yang
terbatas.untuk gedung-gedung kedutaan negara asing dapat pula diberikan
hak pakai oleh karena hak ini dapat berlaku selama tanahnya tersebut
dipergunakan.
C.Hapusnya Hak Pakai
Hak Pakai dapat berakhir atau hapus karena ;
1. Berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam
keputusan pemberian atau atau perpanjangnya atau dalam
perjanjian pemberiannya.
2. Dibatalkan oleh pejabat yang berwenang, pemegang hak
pengelolaan atau pemegang hak milik sebelum jangka
waktunya berakhir karena ;
a. Tidak dipenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang
hak
dan
atau
dilanggarnya
ketentuan-ketentuan
sebagaimana dimaksusd dalam pasal 50 dan 51.
b. Tidak dipenuhinya syarat-syarat atau kewajibankewajiban yang tertuang dalam perjanjian pemberian
hak pakai antara pemegang hak pakai dan pemegang
hak
milik
atau
perjanjian
penggunaan
hak
pengelolaan.
Universitas Sumatera Utara
30
c. Putusan pengadilan yan telah mempunyai kekuatan
hukum tetap.
3. Dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya
sebelum jangka waktu berakhir .
4. Dicabut berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun
1961.
5. Diterlantarkan
6. Tanahnya musnah
2.3.
Konversi Hak atas Tanah
Konversi adalah penyusaian ketentuan-ketentuan hak –hak atas
nama yang pernah berlaku sebelum keluarnya UUPA Nomor 5 Tahun
1960 kedalam ketentuan-ketentuan yang diatur oleh ketentuan UUPA
Nomor 5 Tahun 1960 .
UUPA dalam dictum kedua tentang ketentuan-ketentuan konversinya,artinya
penyusaian hak-hak yang diatur oleh hukum adat tanah,dan Kitab UndangUndang Hukum Perdata kepada hak-hak tanah yang diatur oleh UUPA.
Oleh Mentri Agraria dikeluarkan PMA 2/1960 yang bertujuan
merubah berbagai jenis hak-hak tanah kepada sistem hak pertanahan yang
diatur UUPA.
Pengertian Konversi menurut UUPA juga sebagai dasar untuk
perubahan hak tanah dari pada yang satu kepada yang lai, adakalanya dari
hak yang lebih kuat kepada hak yang agak rendah ataupun kepada sesuatu
hak yang ditentukan oleh peraturan yang ada.10
Ketentuan Konversi diatur didalam pasal 5 UUPA Nomor 5 Tahun
1960 yang meyebutkan :11
1. Hak-hak asing yang menurut ketentuan konversi pasal I,II,III,IV, dan V
dijadikan Hak Guna Bangunan dan Hak Guna Usaha hanya berlaku untuk
10
Lihat : Pedoman Pelaksanaan UUPA dan Tata Cara Pejabat Pembuat Akta Tanah . Hal 20
Lihat : Pokok-Pokok Bahasan Hukum Agraria . Siapa. Hal : 95
11
Universitas Sumatera Utara
31
sementara selama sisa waktu hak-hak tersebut, dengan jangka waktu
paling lama.
2. Hak
Guna
Usaha
dan
Hak
Guna
Bangunan
hanya
terbuka
kemungkinannya untuk diberikan kepada Bdan Hukum yang untuk
sebagian dan seluruhnya bermodal asing, jika hal itu diperlukan oleh
undang-undang yang berlaku pembanguanan nasional semesta berencana.
Dalam Ketentuan Konversi dikenal dengan adanya prinsip-prinsip sebagai
berikut:12
1. Prinsip Nasionalitas
Hal ini juga diatur oleh pasal 9 UUPA yang menyebutkan hanya warga
negara indonesia yang mempunyai hubungan dengan BAR, ini memnunjukkan
tidak mungkin warga negara asing untuk memilik BAR diIndonesia., namun akan
diberi dengan hak-hak tertentu misalnya Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan,
Hak Pakai, dan Hak Sewa tentu dengan persyaratan yang ditentukan oleh
undang-undang, demikian juga terhadap Badan Hukum untuk memperoleh hak
milik hanya badan-badan hukum tertentu saja yang dapat memperoleh hak milik
yang diatur diadalam PP No. 38 Tahun 1963 yaitu :
a. Bank-bank yang didirikan oleh negara
b. Perkumpulan-perkumpulan koperas, Pertanian berdasarkan UU No. 79 Tahun
1958
c. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh Menteri Pertania/ Agraria
setelah mendengar Menteri Agama
d. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria setelah
mendengar Menteri Sosial
Kemudian mengenai ketentuan kewarganegaraan didalam ketentuaan UUPA
juga tidak dikenal adanya perbedaan antara lelaki dan wanita dan sesama
wargangara Indonesia baik asli maupun keturunan, sama haknya untuk
memperoleh hak atas tanah di Indonesia.
Maka terhadap warganegara yang mempunyai dwikewarganegaraan atau
warganegara turunan berlakulah ketentuan Pasal 54 yang menyatakan :
12
Ibid hal :95-101
Universitas Sumatera Utara
32
Berhubung dengan ketentuan-ketentuan dalam pasal 21 dan pasal 26 maka jika
seseorang disamping kewarganegaraan Indonesia mempunyai kewarganegaraan
RRC dan telah menyatakan menolak kewarganegaraannya RRC itu dan telah
disahkan menurut peraturan perundangan yang bersangkutan maka ia dianggap
kewarganegaraan Indonesia saja m menurut pasal 21 ayat 1.
2. Pengakuan Hak-Hak Terdahulu
Ketentuan ini mengambil sikap yang bersifat human atau kemanusiaan yaitu tetap
mengakui terhadap hak-hak yang pernah tunduk kepada ketentuan-ketentuan
hukum Barat dan Adat, namun oleh pemerintah telah diterbitkan Kepres No.
32 Tahun 1979 semua tanah-tanah eks Kitab Undang-Undang Perdata/ BW
harus dikonversi, sedangkan untuk ketentuan yang tunduk kepada Hukum
Adat belum ada pengaturannya. Jika hak-hak eks Kitab UU Perdata/ BW
tersebut dikonversi maka tanah tersebut akan menjadi tanah yang dikuasai
negara.
Keputusan presiden Nomor 32 Tahun 1979 menetapkan sebagai berikut ;
a. Hak Guna Usaha,Hak Guna Banguna, dan Hak Pakai yang berasal dari
konversi hak barat (BW) dalam jangka waktunya akan berakhir selambatlambatnya tanggal 24 september 1980 menjadi tanah yang dikuasai oleh
negara.
b. Kepada pemilik lama yang memenuhi syarat dan meguasai atau
menggunakan sendiri tanah/bangunan tersebut akan diberikan hak baru
atas tanah tersebut kecuali apabila tanah tersebut diperlukan untuk
proyek-proyek pembangunan bagi penyelenggaraan kepentingan umum
dan pemiliknya akan diberi ganti kerugian besarnya ditetapkan oleh
Panitia Penaksir.
c. Tanah Hak Guna Usaha asal konversi hak barat yang sudah diduduki oleh
rakyat dan ditinjau dari sudut tata guna tanah dan keselamatan lingkungan
hidup lebih tepat dipergunakan untuk pemukiman atau kegiatan usaha
pertanian akan diberikan hak baru kepada rakyat yang mendudukinya.
d. Tanah-tanah perkampungan bekas Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai
asal konversi hak barat yang telah menjadi perkampungan atau diduduki
Universitas Sumatera Utara
33
rakyat akan diberikan prioritas kepada rakyat yang mendudukinya,setelah
memenuhi persyaratan-persyartan yang menyangkut kepentingan bekas
pemegang hak tanah.
e. Hak Guna Usaha,Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai asal konversi hak
barat yang dimiliki oleh perusahaan milik negara,perusahaan daerah,serta
badan-badan negara diberikan pembahuruan hak atas tanah tersebut.
3.Adanya Suatu Kepentingan-kepentingan Umum
Artinya bahwa hak-hak tersebut yang pernah berlaku sebelum ketentuan
UUPA diakui bahwa adanya suatu pemastian hukum untuk dialihkan
kepada pihak lain.Dalam pasal 3 Keputusan Presiden Nomor 32 Tahun
1979 menyebutkan kepada pemegang hak yang tanahnya diperlukan untuk
proyek-proyek pembangunan akan diberi ganti kerugian yang besarnya
ditetapkan oleh suatu panitia penaksir.
Demikian juga pasal 5 menyebutkan tanah-tanah perkampungan
bekas hak guna usaha dan hak pakai asal konversi hak barat yang telah
menjadi perkampungan atau diduduki oleh rakyat akan diberi prioritas
kepada rakyat yang mendudukinya setelah dipenuhi persyaratanpersyaratan yang menyangkut kepentingan bekas pemegang hak atas
tanah.
4.Penyesuaian Kepada Ketentuan Konversi
Bahwa sesuai dengan pasal-pasal dari ketentuan –ketentuan
konversi, surat-surat keputusan mentri dan surat-surat edaran yang
diterbitkan ada padanan dari hak-hak tanah yang pernah tunduk kepada
ketentuan hukum barat dan hukum adat.
Dengan demikian dapat mengetahui kesulitan-kesulitan yang
mungkin terjadi, dalam hal tentang kewarganegaraan sebelum berlakunya
ketentuan
UUPA,
yang
tidak
mungkin
mempergunakan
prinsip
nasionalitas.
5.Status Quo
Universitas Sumatera Utara
34
Bahwa hak-hak yang pernah berlaku baik berdasarkan hukum barat
ataupun hukum adat tidak mungkin diadakan pembaruhuan hak demikian
juga akte-akte yang pernah terbit tidak dibuatkan lagi surat tanda bukti
terhadap surat-surat tersebut setelah berlakunya atau keluarnya UUPA
Nomor 5 Tahun 1960, Misalnya akte hak eigindom,akte hak erfacht,akte
hak opstal,dan alin sebagainya tidak mungkin diperbahurui lagi.
Pasal 1 Ketentuan Konversi 13
Ayat (1)
Hak eigindom atas tanah yang ada pada mulai berlakunya undang-undang ini
sejak saat tersebut menjadi hak milik,kecuali jika yang mempunyai tidak
memenuhi syarat sebagaimana yang dimaksud dalam pasal 21. Hal ini
telah dijelaskan diatas tentang prinsip nasionalitas.
Ayat ( 2 )
Hak eigindom kepunyaan Pemerintah negara asing yang dipergunakan untuk
keperluan rumah kediaman kepala perwakilan dan gedung kedutaan sejak
mulai berlakunya UU ini menjadi Hak Pakai,dalam pasal 41 ayat ( 1 )
yang akan berlangsung tanahnya dipergunakan untuk keperluan tersebut .
Ayat ( 3 )
Hak eigindom kepunyaan orang asing atau seseorang berkewarganegaraan
yang disamping berkewarganegaraan indonesia mempunyai warga negara
asing dan badan-badan hukum asing yang tidak ditunjuk oleh pemerintah
sebagaimana yang dimaksud pasal 21 ayat 2 maka sejak berlakunya UU
ini dikonversi menjadi Hak Guna Bangunan tersebut dalam pasal 35
dengan jangka waktu 30 Tahun.Ketentuan ini juga yang menyatakan hak
eigindom kepunyaan orang asing akan dikonversi menjadi hak guna
bangunan dalam hal ini UU tidak memberikan kemungkinan orang asing
untuk mempunyai hak milik,hak guna usaha, dan hak guna bangunan .
Ayat ( 4 )
Jika hak eigindom tersebut dalam ayat 1 pasal ini dibebani dengan hak opstal
atau hak erfacht, maka hak opstal dan hak erfacht itu sejak berlakunya UU
13
Lihat Pokok-Pokok Bahasan Hukum Agraria : 101-102
Universitas Sumatera Utara
35
ini menjadi Hak Guna Bangunan tersebut dalam pasal 356 ayat 1 yang
membebani hak milik selama sisa waktu hak opstal atau hak
erfacht,tersebut diatas tetapi selama-lamanya 20 Tahun.
Ayat ( 5 )
Jika hak eigindom tersebut dalam ayat 3 pasal ini dibebani dengan hak opstal
atau hak erfacht, maka hubungan antara yang mempunyai hak-hak
eigindom tersebut dan pemegang hak opstal atau hak erfacht selanjutnya
diselesaikan menurut pedoman yang ditetapkan oleh mentri.
Pasal II Ketentuan Konversi
Ayat ( 1 )
Hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana dalam pasal 20
ayat 1 seperti yang disebutkan dengan nama sebagai di bawah yang ada
pada mulai berlakunya UU ini yaitu hak agrarisch eigindom,milik dan
lebih lanjut oleh mentri agararia sejak berlakunya UU ini menjadi hak
milik tersebut dalam pasal 20 ayat 1,kecuali jika tidak memenuhi syaratsyarat yang tersebut dalam pasal 21.
Ayat ( 2 )
Hak-hak tersebut dalam ayat 1 kepunyaan oran asing warga negara disamping
kewarganegaraan indonesia, mempunyai kewarganegaraan asing dan
badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah sebagaimana yang
dimaksud dalam pasal 21 ayat 2 menjadi Hak Guna Usaha atau Hak Guna
Bangunan sesuai dengan peruntukan tanahnya sebagai yang akan
ditegaskan lebih lanjut oleh mentri agraria.
Bahwa ketentuan memberikan kejelasan hak-hak tersebut di atas akan
dikonversi menjadi hak milik apabila pemegang hak eks barat ( BW ) dan
adat tersebut telah memenuhi syarat yang ditentukan oleh UU ( PMA
Nomor 2/ 60 dan Sk Mentri Agraria No. SK.272/61 tertanggal 29 Mei
1961 ) .
Pasal III Ketentuan Konversi
Ayat ( 1 )
Universitas Sumatera Utara
36
Hak erfacht untuk perusahaan kebun besar yang ada pada mulai berlakunya
UU ini,sejak saat tersebut menjadi Hak Guna Usaha tersebut dalam pasal
28 ayat 1 yang berlangsung selama sisa waktu hak erfacht tersebut,tetapi
selama-lamanya 20 Tahun .
Ayat ( 2 )
Hak erfacht untuk pertanian kecil yang ada pada mulai berlaku UU ini,sejak
tersebut hapus dan selanjutnya diselesaikan menurut ketentuan-ketentuan
yang diadakan oleh Mentri Agraria.
Mengenai pasal III ini dipertegas oleh Peraturan Mentri Agraria
Nomor 4 Tahun 1961 dikonversi menjadi hak guna bangunan asal saja sisa
waktu consesienya atau sewanya masih lebih dari 5 Tahun sesudah tanggal
24 September 1960 dengan perubahan syarat-syarat sedangkan ayat 2
menyatakan untuk pertanian-pertanian kecil telah dihapuskan .
2.3.1 Kepentingan Hukum
Terkecuali hak-hak tanah yang tunduk kepada hukum adat, yang
belum berakhir ketentuan konversinya seperti sudah diungkapkan diatas
maka sungguhpun sudah ada kepres 32 Tahun 1979 tentang dinyatakannya
bahwa tanah-tanah tersebut yang tunduk kepada ex BW telah berakhir
ketentuan konversinya dan tanahnya telah menjadi tanah yang dikuasai
oleh negara kembali,namun dalam kenyataanya hak-hak yang terdahulu
tetap diakui bahwa dalam pemastian untuk dapat dialihkan kepada orang
lain,dengan pernyataan persetujuan yang bersangkutan maka seperti yang
diatur oleh Kepres 32 Tahun 1979 tersebut sebagai berikut :
Pasal 3 menyebutkan :
kepada pemegang hak yang tanahnya diperlukan untuk proyek pembangunan
akan diberikan ganti rugi yang besarnya ditetapkan oleh suatu Panitia
Penaksir.
Pasal 5 menyebutkan :
Tanah-tanah perkampungan bekas Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai asal
konversi hak barat yang telah menjadi perkampungan atau diduduki
rakyat, akan diberikan prioritas kepada rakyat yang mendudukinya, setelah
Universitas Sumatera Utara
37
dipenuhi persyaratan-persyaratan yang menyangkut kepentingan bekas
pemegang hak tanah.
Demikian pula peraturan Mentri dalam Negri nomor 3 Tahun 1979
yang sama juga mengatur tentang hak-hak dari mereka yang sebelumnya
seperti tersebut dalam pasal 8,ayat 3,kepada bekas pemegang hak guna
usaha yang dimaksud dalam ayat (1) pasal ini dapat diberi ganti rugi atas
tanaman dan bangunan serta mesin-mesin miliknya yang diperintahkan
untuk dibongkar.
Pasal 13 menyebutkan
bahwa jika Hak Guna Bangunan atau Hak pakai ex konversi hak barat tidak
diberikan dengan hak baru kepada pemegang haknya,maka dapat diberikan
sesuatu hak kepada pihak lain yang saat mulai berlakunya peraturan itu
nyata-nyata secara sah, sedangkan terhadap bangunan yang ada di atasnya
maka pemohon hak harus menyelesaikan dengan bekas pemegang hak
haknya.
Kemudian PMDN 3 Tahun 1979 ini oleh Dirjen Agraria telah
diterbitkan surat edaran no.Btu.8/356/8/79Tanggal 30 Agustus 1979.Dari
edaran tersebut ada beberapa hal yang patut menjadi perhatian kita :
a. .wewenang
untuk
menentukan
kembali
peruntukkan
dan
penggunaan tanah tersebut sesuai dengan PMDN 3 Tahun 1979
langsung dipegang oleh Mentri Dalam Negri (pasal 2 ayat 3)
sehingga Gubernur ataupun Bupati /Walikota tidak dapat
mengambil kebijaksanaan sendiri.
b. .Rencana
Gubernur
untuk
memberikan
tanah-tanah
bekas
perkebunan yang sudah diduduki oleh rakyat harus dilaporkan
dahulu kepada Mentri dalam Negri untuk mendapatkan persetujuan
dan adanya fatwa tata guna tanah dan rencana pembangunan di
daerah dan pendapat dari panitia pemeriksaan tanah
c. .Penjelasan pengertian dikuasai dan dipergunakan sendiri atas
tanah-tanah Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai, maka diartikan
disini dikuasai artinya tidak harus ada bangunan diatasnya, bisa
Universitas Sumatera Utara
38
saja tanah kosong tetapi untuk peralatan parkir atau halaman
terbuka.
Dengan surat keputusan bersama Mentri dalam Negri,Mentri Pertanian
dan Mentri Kehakiman nomor 297 Tahun 1981 diterbitkan syarat-syarat
khusus dalam pemberian Hak Guna Usaha baru untuk perusahaan
perkebunan besar dalam rangka melaksanaan keputusan Presiden Republik
Indonesia no.32 tahun 1979.14
2.2.4.Status quo hak-hak tanah terdahulu
Hal yang sama tentunya juga untuk hak-hak tanah ada, artinya
setelah berlakunya ketentuan-ketentuan UUPA dan PP 10 Tahun 1961
maka tidak mungkin diterbitkan lagi hak-hak tanah yang tunduk kepada
hukum adat.
Ada dua pandangan mengenai hal ini, yang satu memandang
setelah berlakunya UUPA,maka tidak mungkin lagi diterbitkan hak-hak
adat tetapi pandangan lain menyebutkan oleh karena PP 10 Tahun 1961
saja baru dianggap ketentuan status quo ini berlaku.
Dengan berlakunya status quo atas tanah-tanah dari sistem
lama,maka dapatlah
kita laksanakan dengan konsekuen jonversi
tersebut.Dengan demikian pula setiap ada pembuatan suatu bukti hak baru
atas tanah yang tunduk atau yang akan ditundukkan kepada sistem lama
adalah batal dan tidak berkekuatan hukum.
Yang dapat ditolerir adalah pernyataan bahwa sesutau bidang tanah
itu tunduk kepada Hukum Adat.Hal ini berkaitan dengan pandangan
pragmatis bahwa tanah-tanah yang tunduk kepada hukum adat pada
umumnya tidak mempunyai bukti-bukti hak-atas tanah,hanya diketahui
batas-batasnya oleh para jiran tetangganya dan berdasarkan kenyataan
itulah maka kepala desa menerbitkan surat keterangan tentang hak tanah
tersebut yang disahkan oleh camat stempat.Keterangan itu adalah bersifat
dekleratif (hanya menerangkan saja dan tidak bersifat konsitutif).
14
Lihat konversi hak-hak atas tanah hal : 20
Universitas Sumatera Utara
39
Kita harus tetap ingat bahwa girik,letter c,petuk dan sebagiannya
itu bukan bukti hak milik atas menurut hukum adat, tetapi adalah bukti
pajak yang sudah dibayar,dan bukti penagihan pajak itu sekarang namanya
bukan lagi
girik
dan seterusnya tetapi
telah berubah menjadi
ireda,kemudian Ipeda dan sekarang bernama PBB.Dan PBB ini berlaku
untuk semua tanah saja yang ada di tanah air kita yang dimanfaatkan untuk
dimiliki/dikuasai oleh seseorang.Khusus Propinsi Irian Jaya maka konversi
dari hak-hak atas tanahnya dengan surat Keputusan Mentri dalam Negri
nomor Sk.59/Dja/1973 sebagimana telah diatur dalam Peraturan Mentri
dalam Negri no.8 Tahun 1971 diperpanjang sampai dengan tanggal 26b
September 1973.15
2.4 .Kepastian Hukum Hak-Hak Atas Tanah
2.4.1.Pelaksanaan Pendaftaran tanah
Garis-garis Besar Haluan Negara 1993 mengamanatkan tentang
pertanahan sebagai berikut :
Penguasaan tanah oleh negara diarahkan agar pemanfaatannya dapat
mewwujudkan keadilan sosial bagi seluruh rakyat indonesia, sedangkan
penataan
pengunaan
mewujudkan
tanah
kemakmuran
dilaksanakan
rakyat
yang
secara
berencana
guna
sebesar-besarnya.Penataan
penggunaan tanah perlu memperhatikan hak-hak rakyat atas tanah,fungsi
sosial hak atas tanah batas maksimum pemilik tanah pertanian dan
perkotaan,serta pencegahan penelantaran tanah, termasuk berbagai upaya
untuk
mencegah
pemusatan
penguasaan
tanah
yang
merugikan
kepentingan rakyat.16
Didalam pelaksanaanya jelas telah diuraikan didalam berbgai
perauran pelaksanaanya.Namun di dalam praktek masih dijumpai berbagai
masalah terutama di dalam pembuktian penguasaan tanahnya, karena
tanah-tanah tersebut tidak terdaftar di Kantor Pertanahan.
15
16
Lihat konversi hak-hak atas tanah hal:22-23
Lihat Pelaksanaan Landrefom di indonesia dan permasalahannya hal 131
Universitas Sumatera Utara
40
Banyak tanah-tanah yang tidak jelas kepemilikannya dan
penggunaanya. Terjadinya peralihan secara terus menerus tanpa melaui
instansi yang berwenang ketidak jelasan tentang penguasaan tanah dan
penggunaan tanah mengakibatkan usaha pemerintah untuk melaksanakan
pembagian yang adil atas tanah dan hasil yang adil
Banyak masyarakat yang mempunyai tanah yang cukup luas dan
yang tidak mempunyai tanah sama sekali, banyak tanah-tanah yang
statusnya absentee, namun pemilik yang bersangkutan tidak mengetahui,
bahwa kepemilikan tersebut dilarang atau pemiliknya tidak tahu dengan
peraturan yang ada. Karena tanah-tanah tersebut tidak terdaftar, maka
jangkauan pelaksanaan landrefom tidak sampai kepada sasaran.
Pasal
19
UUPA
menyebutkan,bahwa
untuk
menjaminkan
kepastian hukum hak-hak atas tanah harus didaftarkan,Pendataran tanah
berfungsi untuk melindungi si pemilik.Disamping itu pendaftaran tanah
juga
berfungsi
untuk
mengetahui
status
sebidang
tanah,siapa
pemiliknya,apa haknya,berapa luasnya,untuk apa dipergunakan dan
sebagainya, dengan kata lain pendaftaran tanah bersifat land information
system dan geografis information system.
A. Pendaftaran Tanah dan Konversi
Konversi adalah penyusaian hak-hak yang lama yang berlaku sebelum,
berlakunya UUPA kepada hak-hak yang diatur didalam pasal 16 UUPA
atau dengan kata lain penyuasian hak-hak sesuai dengan sistem yang
dianut oleh UUPA.
Didalam ketentuan konversi disebutkan,bahwa hak-hak atas tanah
yang dikenal sebelum berlakunya UUPA yaitu hak-hak adat dan hak-hak
barat harus disesuaikan dengan hak-hak menurut UUPA.Oleh karena
kedudukan hak adat dan hak barat pada pada zaman hindia belanda
berbeda,yaitu dimana hak-hak barat jelas statusnya,yaitu semuanya
Universitas Sumatera Utara
41
terdaftar,sedangkan hak-hak adat hanya sebagian kecil yang terdaftar,maka
di dalam penyelesaian konversinya juga diadakan perbedaan.
Sebagai dimaksudkan dalam 4 dan tidak dimintakan penegasan
konversi menurut ketentuan-ketentuan peraturan ini, maka hak yang
bersangkutan dianggap sebagai hak pakai dengan jangka waktu paling
lama 5 Tahun sejak berlakunya UUPA dan sesuai jangka waktu tersebut
lampau tanahnya menjadi tanah negara.
Namun kenyataanya di lapangan masih banyak hak-hak adat ini
yang diperjual belikan di bawah tangan,sehingga usaha pemerintah agar
hak-hak adat itu secara berangsur-angsur hapus dan menjadi hak-hak
menurut UUPA menjadi terkendala.
Dalam rangka memberikan kepastian hukum kepada para
pemegang hak atas tanah diberikan diberikan penegasan tentang sejauh
mana kekuatan pembuktian sertifikat,yang dinyatakan sebagai alat
pembuktian yang kuat.Untuk itu dikatakan bahwa selama belum
dibuktikan yang sebaliknya,