TINJAUAN YURIDIS PENERAPAN PETA ZONA NILAI TANAH DAN TARIF PENERIMAAN NEGARA BUKAN PAJAK DALAM PROSES PENDAFTARAN PERALIHAN HAK ATAS TANAH DI KOTA DENPASAR.

TINJAUAN YURIDIS PENERAPAN
PETA ZONA NILAI TANAH DAN
TARIF PENERIMAAN NEGARA
BUKAN PAJAK DALAM PROSES
PENDAFTARAN PERALIHAN HAK
ATAS TANAH
DI KOTA DENPASAR

Latar Belakang
• Tanah sebagai sumber penghidupan yang
amat sangat penting dalam mewujudkan
masyarakat yang adil, makmur dan sejahtera
sebagaimana tujuan nasional Negara
• Kebutuhan akan tanah cenderung meningkat
seiring dengan kebutuhan pembangunan;
• Secara empiris hakikat tanah merupakan
suatu kebutuhan hidup yang mendasar

• Tanah adalah suatu komoditas yang sifatnya
terbatas, sedangkan kebutuhan akan tanah
tidak ada batasnya.

• jumlah manusia yang meningkat berbanding
terbalik dengan kuantitas tanah yang terbatas
bahkan bertendensi secara global justru
berkurang.
• Fenomena dari sifat terbatasnya tanah ini
berimplikasi terhadap nilai ekonomis

• Tanah telah menjadi komoditas ekonomi,
barang modal, infestasi, simbol prestise,
diperankan lebih dari fungsinya yang hakiki.
• Di Kota Besar nilai tanah melambung tinggi,
bagi sebagian masyarakatnya dijadikan sarana
untuk memperoleh keuntungan secara
ekonomi.
• pemerintahpun
turut
ambil
bagian
menjadikan tanah sebagai salah satu obyek
yang merupakan sumber pendapatan Negara

• Pungutan Pemerintah :
- BPHTB ( UU No. 28 Tahun 2009 )
- PPH (PP No. 71 Tahun 2008 )
- PNBP ( PP No. 13 Tahun 2010 )

• Dalam 3 jenis pungutan pemerintah terhadap
peralihan hak atas tanah, hal yang menjadi
parameter tarif pungutan adalah nilai tanah.
• Nilai tanah dalam BPHTB dan PPH atas
peralihan hak atas tanah ditetapkan
berdasarkan NJOP yg perhitungannya
berdasarkan nilai transaksi.
• Nilai tanah dalam PNBP ditetapkan
berdasarkan Peta zona tanah (2013)

Permasalahan
• Urgensi Peta Zona Tanah dalam menenyukan
nilai tanah sebagai dasar penetapan tarif
PNBP atas peralihan hak atas tanah.

• Bagaimana penerapan peta zona tanah di
kabupaten Badung.

Tinjauan Pustaka
•
•
•
•
•

Tindak Pemerintahan
Asas Legalitas
Pendaftaran Tanah
Pungutan Pemerintah
Tujuan Hukum

Metode Penelitian
Metode yuridis empiris
Sifat penelitian deskriptif
Lokasi Penelitian Kabupaten Badung

Data : Primer dan sekunder
Teknik pengambilan data dengan teknik
wawancara dan studi pustaka
• Analisa kwalitatif.
•
•
•
•
•

Pembahasan
• Hak Atas Tanah
Kekuasaan untuk bertindak dalam mengambil
manfaat atas tanah.
• Jenis-jenis Hak Atas Tanah :
- Hak milik
- Hak Guna Usaha
- Hak Guna Bangunan
- Hak Pakai

• Peralihan Hak Atas Tanah
-Suatu perbuatan hukum yang bertujuan
memindahkan hak dari satu pihak ke pihak lainnya. (
Jual Beli )
-kewajiban pendaftaran atas peralihan hak atas tanah
- Proses Peralihan hak atas tanah secara jual beli.
• Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP)
Penerimaan Negara Bukan Pajak adalah seluruh
penerimaan Pemerintah pusat yang tidak berasal dari
penerimaan perpajakan( UU No 20 Th. 1997)

• PNBP untuk BPN
PP. No. 13 Tahun 2010 Tentang Penerimaan
Negara Bukan Pajak Badan Pertanahan Nasional.
• Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang
berlaku pada Badan Pertanahan Nasional adalah
penerimaan yang berasal dari:
a. Pelayanan Survei, Pengukuran, dan Pemetaan;
b. Pelayanan Pemeriksaan Tanah;
c Pelayanan Konsolidasi Tanah Secara Swadaya;

d. Pelayanan Pertimbangan Teknis
Pertanahan;
e. Pelayanan Pendaftaran Tanah;
f. Pelayanan Informasi Pertanahan;
g. Pelayanan Lisensi;
h. Pelayanan Pendidikan;

• Peta Zona Nilai Tanah
- Gambar dan daftar nilai tanah di wilayah
tertentu.
• Nilai Tanah
- Nilai pasar (Market valeu) yang ditetapkan
oleh BPN dalam peta Zon Nilai Tanah yang
disahkan oleh Kepala Kantor Pertanahan
untuk tahun berkenaan.

• Tarif
Pelayanan
Pemeliharaan

Data
Pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud
dalam berupa Pelayanan Pendaftaran
Pemindahan Peralihan Hak Atas
• Tanah untuk Perorangan dan Badan Hukum,

• Urgensi Peta Zona Nilai Tanah
- Sebagai parameter menetapkan tarif pelayanan
pendaftaran tanah pertama kalinya berupa
pelayanan Keputusan Perpanjangan Hak Atas
Tanah untuk Hak Guna Usaha, Hak Guna
Bangunan, atau Hak Pakai Berjangka Waktu; dan
- Keputusan Pembaruan Hak Atas Tanah untuk Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai
Berjangka Waktu;

- Sebagai
parameter
Tarif
Pelayanan

Pemeliharaan Data
pendaftaran Tanah
berupa Pelayanan Pendaftaran Pemindahan
Peralihan Hak Atas Tanah untuk Perorangan
dan Badan Hukum
- Adanya kepastian hukum dan kemamfaatan
dari sisi pemerintah maupun kepentingan
masyarakat.

• Penerapan Peta zona nilai tanah di Kabupaten
badung
- Dasar Hukum : SE No. 1/SE-100/I/2013
- Pada proses pendaftaran peralihan hak atas
tanah , penentuan nilai tanah berdasarkan
peta zona nilai tanah merupakan langkah
awal.
- Cara penghitungan nilai tanah yaitu : Nilai
Zona x luas tanah dibagi 1000.
- Penetapan nilai zona tanah oleh Kepala
Kantor Pertanahan;

- Peta zona nilai tanah dibuat dalam beberapa
warna yang mendakan perbedaan nilai tanah
yaitu zona merah menandakan nilai tanah
tertinggi, zona kuning nilai tanah lebih rendah
dari zona merah, zona hijau nilai tanah lebih
rendah dari zona merah dan kuning.
- Ada kemungkinan penetapan nilai tanah
berdasarkan zona akan lebih tinggi daripada
nilai tanah yang penetapannya berdasarkan
nilai jual obyek pajak yang diambil dari nilai
transaksi.

Simpulan
• Urgensi Peta Zona Nilai Tanah adalah sebagai
parameter dari pengenaan tarif atas Penerimaan
Negara Bukan Pajak terhadap pendaftaran
peralihan hak atas tanah.
• Penerapan Peta Zona Nilai Tanah Di Kabupaten
Badung dilakukan sejak 2013, dengan penetapan

nilai zona tanah oleh Kepala Kantor Pertanahan
Kabupaten Badung , dengan menggunakan rumus
nilai zona x luas tanah dibagi 1000.

TERIMA KASIH