Manajemen Kontrak

Manajemen Kontrak Konstruksi

Pengertian Kontrak Konstruksi

Imam Soehanto (1995 : 552) mendefinisikan kontrak konstruksi sebagai suatu proses dimana pemilik proyek membuat suatu ikatan dengan agen dengan tugas mengkoordinasikan seluruh kegiatan penyelenggaraan proyek termasuk studi kelayakan, desain, perencanaan, persiapan kontrak konstruksi dan lain-lain, kegiatan proyek dengan tujuan meminimkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek.

Selanjutnya dalam standar akuntansi keuangan definisi kontrak konstruksi adalah kontrak dan dinegosiasikan secara khusus untuk konstruksi suatu asset yang berhubungan giat satu sama lain atau saling tergantung dalam hal rancangan, teknologi, fungsi dan tujuan penggunaan pokok. Dari definisi tersebut diatas, dapat disimpulkan bahwa kontrak konstruksi adalah suatu ikatan perjanjian atau negosiasi antara pemilik proyek dengan agen-agen mengkoordinasikan seluruh kegiatan proyek dengan tujuan untuk meminimalkan biaya dan jadwal serta menjaga mutu proyek. Dalam kontrak konstruksi ada dua jenis kontrak yaitu :

1. Kontrak harga tetap, yakni pihak kontraktor setuju dalam melaksanakan semua pekerjaan proyek yang dicanangkan di dalam kontrak dengan imbalan uang muka (harga) dengan jumlahnya tetap. Variasi jenis kontrak ini terdiri dari :

1. Harga tetap dari ekskalasi yaitu harga kontrak yang dapat disesuaikan, naik atau harga yang didasarkan atas suatu indeks eskalasi yang disetujui bersama.

2. Harga tetap dengan perangsang. Dalam hal ini kontraktor tambahan harga yang telah disetujui sebagai perangsang misalnya bila kontraktor dapat menyelesaikan lebih dari rencana.

c. Kontaktor dengan satuan harga tetap. Kontrak ini bila mana jenis pekerjaan dan spesifikasinya dapat secara jelas ditentukan sedangkan jumlah pekerjaan belum dapat diketahui secara tepat.

2. Kontrak dengan harga yang tidak tetap, yakni pihak pemilik membayar biaya-biaya (jasa dan material) yang dikeluarkan untuk melaksanakan proyek diatur dalam kontrak ditambah dengan sejumlah uang yang ada dalam bentuk upah. Variasi jenis kontrak ini terdiri dari :

1. Harga tidak tetap dengan upah tetap. Pemilik membayar kembali semua biaya proyek yang dikeluarkan oleh kontraktor, ditambah fee yang jumlahnya tetap.

2. Harga tidak tetap dengan suatu batas maksimum. Pemilik membayar semua biaya yang dikeluarkan oleh kontraktor untuk merampungkan proyek, ditambah upah sampai pada suatu batas maksimum.

3. Harga tidak tetap dengan resiko ditanggung bersama. Disini jumlah upah akan naik sesuai dengan penghematan yang dihasilkan, tetapi akan mendapat hukuman sesuai dengan jumlah keseimbangan yang terjadi di atas sasaran.

4. Harga tidak tetap dengan upah berubah-ubah jumlah upah bila pada akhir ternyata biaya proyek sesungguhnya berada di bawah sasaran maka jumlah upah akan naik demikian sebaliknya

I. Bentuk-bentuk Kontrak Konstruksi Dalam Negeri 1. Aspek Perhitungan Biaya :

a. Fixed Lump Sum Price

Fixed Lump Sum Price ialah volume kontrak tidak boleh diukur ulang, harga penawaran tidak boleh diubah kecuali pada salah satu volume dan harga satuan. Resiko akibat perubahan karena koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab penyedia jasa. Penyedia jasa menanggung semua resiko. Jenis kontrak ini bersifat tetap dan pasti. Pemenang tender harus menyelesaikan kontrak pengadaan barang dan jasa sampai pekerjaan tersebut selesai sesuai dengan jangka waktu penyelesaian yang sudah ditentukan. Apabila ada risiko dalam penyelesaian pekerjaan tersebut menjadi tanggungjawab pemenang tender. Dalam kontrak lump sum, pemilik dasarnya telah ditetapkan seluruh risiko kepada kontraktor, yang pada gilirannya dapat diharapkan untuk meminta markup yang lebih tinggi dalam rangka untuk mengurus kontinjensi yang tidak terduga. Selain harga lump sum tetap, Komitmen lainnya adalah sering dibuat oleh kontraktor dalam bentuk submittals seperti jadwal tertentu, sistem manajemen pelaporan atau program kendali mutu. Jika biaya aktual dari proyek ini adalah rendah, mengecilkan biaya akan mengurangi keuntungan kontraktor dengan jumlah tersebut. melebih-lebihkan Suatu memiliki efek sebaliknya, tetapi dapat mengurangi kemungkinan terjadinya penawar rendah untuk proyek tersebut.

Penjelasan Pasal 21 ayat (1) PP No. 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi, tertulis : “Pada pekerjaan dengan bentuk Lump Sum, dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga penawaran, karena adanya kesalahan aritmatik maka harga penawaran total tidak boleh diubah. Perubahan dan semua resiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia Jasa, selanjutnya harga penawaran menjadi harga

kontrak/harga pekerjaan” b. Unit Price

Volume kontrak diukur ulang, harga penawaran dapat berubah tetapi harga satuan tidak dapat berubah. Resiko akibat perubahan karena koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab penyedia jasa dan pengguna jasa sama-sama memikul semua resiko. Adanya opname menimbulkan peluang kolusi. Jenis kontrak ini bersifat tetap dan pasti, berdasarkan harga satuan pekerjaan

dengan spesifikasi tertentu. Sehingga pembayarannya dilakukan atas dasar pengukuran bersama atas volume pekerjaan. Dalam kontrak harga satuan, risiko estimasi tidak akurat dalam jumlah yang tidak pasti untuk beberapa tugas utama yang telah dihapus dari kontraktor. Namun,

beberapa kontraktor dapat mengajukan “tawaran seimbang” ketika menemukan perbedaan yang besar antara estimasi dan perkiraan pemilik dari kuantitas. Tergantung pada kepercayaan

kontraktor pada perkiraan sendiri dan kecenderungan pada risiko, seorang kontraktor bisa sedikit menaikkan harga unit pada tugas diremehkan sambil menurunkan harga unit pada tugas-tugas lainnya. Jika kontraktor benar di dalam pengkajian, maka dapat meningkatkan keuntungan secara substansial sejak pembayaran dilakukan pada jumlah yang sebenarnya tugas, dan jika sebaliknya adalah benar, maka bisa kehilangan atas dasar ini. Selanjutnya, pemilik mungkin

mendiskualifikasi kontraktor jika tawaran tersebut tampak sangat tidak seimbang. Sejauh bahwa meremehkan atau melebih-lebihkan disebabkan oleh perubahan dalam jumlah kerja, kesalahan tidak akan mempengaruhi laba kontraktor luar me-markup harga unit.

Penjelasan Pasal 21 ayat (2) PP No. 29/2000 tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi, tertulis : “Pada pekerjaan dengan bentuk imbalan harga satuan, dalam hal terjadi pembetulan perhitungan perincian harga penawaran dikarenakan adanya kesalahan aritmatik, harga penawaran total dapat diubah, tetapi harga satuan tidak boleh diubaj. Koreksi aritmatik hanya boleh dilakukan pada perkalian antara volume dengan harga satuan. Semua resiko akibat perubahan karena adanya koreksi aritmatik menjadi tanggung jawab sepenuhnya Penyedia Jasa. Penetapan pemenang lelang berdasarkan harga terkoreksi. Selanjutnya harga penawaran terkoreksi menjadi harga kontrak/harga pekerjaan. Harga satuan juga menganut prinsip lump sum”

c. Kontrak gabungan lumpsun dan harga satuan

Jenis kontrak ini, merupakan gabungan antara lumpsum dengan harga satuan. d. Kontrak terima jadi

Jenis kontrak ini, seluruh pekerjaan diselesaikan dengan waktu tertentu sampai kontruksi dan peralatan penunjang lainnya dapat berfungsi sesuai dengan spesifikasi yang ditetapkan.

pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh bangunan/konstruksi peralatan dan jaringan utama maupun penunjangnya dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yang telah ditetapkan.

e. Kontrak persentase

Jenis kontrak ini, pelaksana kontrak atau pekerjaan pemborongan tersebut akan menerima imbalan jasa berdasarkan persentase nilai pekerjaan konstruksi. kontrak pelaksanaan jasa konsultansi bidang konstruksi atau pekerjaan pemborongan tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima imbalan jasa berdasarkan prosentase tertentu dari nilai pekerjaan fisik konstruksi/pemborongan tersebut.

Jenis kontrak ini, pelaksanaan pekerjaannya mengikat dana anggaran untuk satu tahun masa anggaran negara.

g. Kontrak tahun jamak

Jenis kontrak ini, pelaksanaan pekerjaan mengikat dana anggaran untuk satu tahun lebih masa anggaran negara dengan persetujuan pejabat pemerintah.

h. Kontrak pengadaan tunggal

Jenis kontrak ini, dilaksanakan oleh satu kontraktor untuk menyelesaikan proyek dalam waktu tertentu.

1. Kontrak pengadaan bersama

Jenis kontrak ini, dilaksanakan oleh beberapa kontraktor untuk menyelesaikan proyek dan waktu tertentu secara bersama berdasarkan kesepakatan.

A. Non Traditional Contracts

2.1 Design & Build / Turnkey / EPC

Perbedaan contract ini dengan jenis contract tradisional adalah Owner menyerahkan pekerjaan design dan konstruksi kepada satu perusahaan. Owner cukup memberikan kriteria hasil akhir yang diinginkan. Keterlibatan Owner dalam proyek sangat minimal karena Kontraktor akan mengurus semuanya dari design sampai commissioning. Saat pekerjaan selesai, Owner tinggal “minta kunci untuk menghidupkan plant ( = turn key )”. Istilah design & build contracts umumnya digunakan pada proyek gedung, sedangkan istilah turnkey / EPC contracts banyak digunakan pada proyek industri atau migas.

2.2 Fast tracking

Sering disebut phased construction, dimana pekerjaan konstruksi dimulai sebelum design selesai 100%. Pembayaran biasanya menggunakan sistem cost plus. Keuntungan contract jenis ini adalah waktu penyelesaian lebih singkat, kerugiannya terutama masalah perubahan design dan biaya.

2.3 Construction Management

Dalam jenis contract ini, Owner menunjuk satu perusahaan sebagai Construction Manager untuk mengendalikan pelaksanaan proyek. Pekerjaan konstruksi akan dilaksanakan oleh kontraktor lain yang punya perjanjian kerja langsung dengan Owner. Construction Manager bertugas untuk memberi saran kepada Owner mengenai strategi / prosedur tender, pemilihan kontraktor, mengawasi pelaksanaan pekerjaan konstruksi dan administrasi contract.

Co-operative contracting ( oleh kontraktor ) bertujuan untuk menggabungkan keahlian, kemampuan finansial serta sumber daya manussia dari beberapa perusahaan kontraktor untuk menyelesaikan suatu proyek. Ada berbagai skenario perjanjian internal antar perusahaan kontraktor tersebut :

 Biaya dan potensi keuntungan / kerugian proyek ditanggung bersama, berdasarkan pada persentase yang disepakati ( 55%-45%, 60%-40%, dll. )

 Pekerjaan proyek dibagi atas beberapa bagian. Tiap Kontraktor akan bertanggung jawab terhadap pekerjaan tertentu sesuai keahliannya. Biaya dan potensi keuntungan / kerugian dari tiap pekerjaan ditanggung oleh masing-masing kontraktor pelaksana.

 Kombinasi dari dua skenario di atas, ada pekerjaan yang ditangani bersama dan ada pekerjaan yang menjadi tanggung jawab masing-masing kontraktor.

Bentuk co-operative contracting yang banyak dikenal adalah Joint Ventures dan Consortium. 4. Concession Based Method

Umumnya jenis contract ini dilakukan oleh Pemerintah yang membutuhkan dukungan pihak swasta untuk membangun proyek infrastuktur. Contoh dari contract jenis ini antara lain Build-Operate-Transfer ( BOT ) dan Production Sharing Contracts ( PSC ). Dari uraian di atas, bisa dilihat bahwa terdapat berbagai pilihan jenis contract. Dari yang tradisional sampai dengan yang telah dimodifikasi. Tidak tertutup kemungkinan akan ada modifikasi contract baru, yang dibuat untuk menyesuaikan kebutuhan industri konstruksi yang terus berkembang.

Owner akan memilih jenis contract yang paling sesuai berdasarkan pertimbangan :

 biaya

 kualitas

 waktu, dan

 kesiapan Owner untuk ikut terlibat dalam pelaksanaan proyek B. Traditional Contracts

Dalam contract tradisional, pekerjaan design dan pekerjaan konstruksi dilakukan oleh

perusahaan yang berbeda. Jadi Owner mengawasi pekerjaan dari beberapa perusahaan. Ada 3 principal types yang masuk kategori ini :

1.1. Lump sum contracts

Dalam kontrak jenis ini, harga yang fixed disepakati untuk menyelesaikan seluruh scope pekerjaan. Umumnya tersedia Bill of Quantities yang menjabarkan lingkup pekerjaan yang di

cover oleh harga lump sum. Juga tersedia schedule of rates untuk mengantisipasi variation works selama pelaksanaan proyek.

1.2. Unit Rates atau Remeasurement Contracts

Dalam contract jenis ini, nilai akhir proyek dihitung berdasarkan volume pekerjaan yang terlaksana di lapangan. Bill of Quantities menyediakan fixed unit rates dan perkiraan quantity untuk berbagai jenis pekerjaan. Pada akhir proyek, quantity pekerjaan yang terlaksana akan dihitung ulang / re-measured untuk menentukan nilai akhir proyek.

1.3 Cost Plus Contracts

Sering disebut sebagai fixed fee contracts, dimana Kontraktor dibayar berdasarkan biaya aktual yang dikeluarkan ditambah dengan fixed fee, yang umumnya dinyatakan dalam bentuk

persentase terhadap actual cost. 2. Aspek Perhitungan Jasa a. Biaya Tanpa Jasa

Misalnya pembangunan tempat ibadah, yayasan sosial dan lain-lain. b. Biaya Ditambah Jasa

Biasanya dalam bentuk persentase tidak ada batasan yang jelas yang dapat dikategorikan sebagai biaya. Peluang keuntungan bagi penyedia jasa Peluang rugi bagi pengguna jasa. c. Biaya Ditambah jasa pasti

Imbalan/ jasa bervariasi tergantung besarnya biaya, jumlah fee sudah ditetapkan. Berisiko bagi pengguna jasa karena tidak ada batasan biaya yang diperlukan.

d. Cost Plus Kontrak Persentase Tetap

Untuk beberapa jenis konstruksi yang melibatkan teknologi baru atau sangat menekan kebutuhan, pemilik kadang-kadang terpaksa menanggung semua risiko terjadinya overruns biaya. Kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual langsung ditambah persentase tetap, dan memiliki sedikit insentif untuk mengurangi biaya pekerjaan. Lebih lanjut, jika ada kebutuhan mendesak untuk menyelesaikan proyek tersebut, pembayaran lembur untuk pekerja yang umum dan selanjutnya akan meningkatkan biaya pekerjaan. Kecuali ada alasan kuat, seperti urgensi dalam pembangunan instalasi militer, pemilik tidak harus menggunakan jenis kontrak.

e. Kontrak Cost Plus Biaya Tetap

Di bawah ini jenis kontrak, kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual langsung ditambah biaya tetap, dan akan memiliki beberapa insentif untuk menyelesaikan pekerjaan dengan cepat karena biaya adalah tetap terlepas dari durasi proyek. Namun, pemilik masih menganggap risiko biaya langsung pekerjaan overrun sementara kontraktor tersebut mungkin resiko erosi dari keuntungan bila proyek tersebut diseret di luar waktu yang diharapkan.

f. Biaya Variabel Plus Kontrak Persentase

Untuk jenis kontrak, kontraktor setuju untuk hukuman jika biaya aktual melebihi perkiraan biaya pekerjaan, atau hadiah jika biaya yang sebenarnya berada di bawah estimasi biaya pekerjaan. Sebagai imbalan untuk mengambil resiko atas taksiran sendiri, kontraktor diperbolehkan

persentase variabel biaya-pekerjaan langsung untuk biaya nya. Selain itu, durasi proyek biasanya ditentukan dan kontraktor harus mematuhi batas waktu penyelesaian. Jenis kontrak

mengalokasikan resiko yang cukup untuk Kelebihan biaya kepada pemilik, tetapi juga memberikan insentif kepada kontraktor untuk mengurangi biaya sebanyak mungkin.

g. Perkirakan Target Kontrak

Ini adalah bentuk lain dari kontrak yang menentukan hukuman atau hadiah kepada kontraktor, tergantung pada apakah biaya yang sebenarnya lebih besar dari atau kurang dari biaya yang diperkirakan langsung pekerjaan kontraktor. Biasanya, persentase tabungan atau overrun untuk dibagikan oleh pemilik dan kontraktor adalah ditentukan dan durasi proyek ditentukan dalam kontrak. Bonus atau denda mungkin akan diatur untuk tanggal penyelesaian proyek yang berbeda.

f. Dijamin Kontrak Maximum Cost

Bila ruang lingkup proyek didefinisikan dengan baik, pemilik dapat memilih untuk meminta kontraktor untuk mengambil semua risiko, baik dari segi biaya proyek aktual dan waktu proyek. Setiap perintah perubahan kerja dari pemiliknya harus sangat kecil jika sama sekali, karena spesifikasi kinerja yang diberikan kepada pemilik pada awal konstruksi. Pemilik dan kontraktor sepakat untuk biaya proyek yang dijamin oleh kontraktor sebagai maksimum. Mungkin ada atau mungkin tidak ketentuan tambahan untuk berbagi tabungan jika ada dalam kontrak. Jenis kontrak ini sangat cocok untuk operasi turnkey.

3. Aspek Cara Pembayaran a. Bulanan

Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan dan dibayar setiap bulan. PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (3) huruf c angka 2.

Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)

 Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan

 Kelemahan cara pembayaran ini adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi kelemahan cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselarasakan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal

 Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan prestasi bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. Untuk mengatasinya bisa

dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung sebagai prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai/terpasang atau bisa juga barang-barang setengah jadi

b. Prestasi

Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentaes. PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (50) huruf angka 1.

Cara Pembayaran Termin atau Prestasi (Stage Payment)

 Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak.

 Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase. Contoh :

No. Nilai Prestasi Pekerjaan Nilai Pembayaran

1. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak

2. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak

3. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak

4. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak

5. 20% x nilai kontrak 15% x nilai kontrak

100% x nilai kontrak 95% x nilai kontrak

– Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi fisik (pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi walaupun barang-barang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading)

 Pra Pendanaan penuh Dari Penyedia Jasa

o Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100 % diterima baik oleh pengguna jasa barulh dibayar oleh penyedia jasa.

o Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan Bank o Kontrak bentuk ini nilainya lebih tinggi

PEMBAYARAN UANG MUKA DAN PRESTASI PEKERJAAN 1. UANG MUKA DAPAT DIBERIKAN:

a. UNTUK USAHA KECIL MAX. 30% NILAI KONTRAK; b. UNTUK USAHA NON KECIL MAX. 20% NILAI KONTRAK.

2. PEMBAYARAN:

 ATAS DASAR PRESTASI PEKERJAAN

 SISTEM SERTIFIKAT BULANAN/TERMIJN,

 MEMPERHITUNGKAN ANGSURAN UANG MUKA DAN PAJAK. c. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia jasa

Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100% diterima baik oleh pengguna jasa barulah penyedia jasa dibayar. Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan bank. Kontrak bentuk ini nilainya lebih tinggi.

Masa Pemeliharaan & Cara Pembayaran untuk Pekerjaan Pemborongan

 Masa Pemeliharaan

o Min. 6 bulan untuk pekerjaan permanen (jika umur rencananya > 1 tahun) o Min. 3 bulan utk pekerjaan semi permanen (umur rencananya < 1 tahun) o Cara pembayaran dapat dilakukan :

o Dibayar 95%, sedangkan Retensi 5% (ditahan selama masa pemeliharaan) o Dibayar 100%, tapi penyedia harus menyediakan jaminan pemeliharaan sebesar

5%

 Cara pembayaran dapat dilakukan :

o Dibayar 100%, tapi penyedia harus menyediakan jaminan pemeliharaan sebesar 5%

Keterlambatan pelaksanaan pekerjaan/pembayaran. Sanksi keterlambatan, kecuali akibat keadaan kahar

Keterlamabatan pekerjaan sanksi berupa denda 1 o/ooo per hari (Pasal 37 ayat (1)

Keterlambatan pembayaran sebesar suku bunga (Bank Indonesia) terhadap nilai tagihan yang terlambat dibayar.

Keadaan kahar.

Keadaan diluar kehendak para pihak sehingga kewajiban tidak dapat dipenuhi. Akibat kerugian dan tindakan untuk mengatasi keadaan kahar merupakan kesepakatan para pihak.

HAK DAN TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PELAKSANAAN KONTRAK 1. SETELAH PENANDATANGANAN KONTRAK, PENGGUNA & PENYEDIA B/J

SEGERA MELAKUKAN PEMERIKSAAN LAPANGAN DAN MEMBUAT BA KEADAAN LAPANGAN/SERAH TERIMA LAPANGAN.

2. PENYEDIA B/J BERHAK MENERIMA UANG MUKA.

3. PENYEDIA B/J DILARANG MENGALIHKAN TANGGUNG JAWAB SELURUH PEK. UTAMA/MENSUBKONTRAKKAN KEPADA PIHAK LAIN.

4. PENYEDIA B/J DILARANG MENGALIHKAN TANGGUNG JAWAB SEBAGIAN PEK. UTAMA, KECUALI DISUBKONTRAKKAN KEPADA PENYEDIA B/J SPESIALIS.

5. PELANGGARAN LARANGAN AYAT (3), DIKENAKAN SANKSI DENDA SESUAI KETENTUAN KONTRAK.

PEMBAYARAN UANG MUKA DAN PRESTASI PEKERJAAN 1. UANG MUKA DAPAT DIBERIKAN:

a. UNTUK USAHA KECIL MAX. 30% NILAI KONTRAK; b. UNTUK USAHA NON KECIL MAX. 20% NILAI KONTRAK.

2. PEMBAYARAN:

 SISTEM SERTIFIKAT BULANAN/TERMIJN,

cover oleh harga lump sum. Juga tersedia schedule of rates untuk mengantisipasi variation works selama pelaksanaan proyek.

1.2. Unit Rates atau Remeasurement Contracts

Dalam contract jenis ini, nilai akhir proyek dihitung berdasarkan volume pekerjaan yang terlaksana di lapangan. Bill of Quantities menyediakan fixed unit rates dan perkiraan quantity untuk berbagai jenis pekerjaan. Pada akhir proyek, quantity pekerjaan yang terlaksana akan dihitung ulang / re-measured untuk menentukan nilai akhir proyek.

1.3 Cost Plus Contracts

Sering disebut sebagai fixed fee contracts, dimana Kontraktor dibayar berdasarkan biaya aktual yang dikeluarkan ditambah dengan fixed fee, yang umumnya dinyatakan dalam bentuk

persentase terhadap actual cost.

2. Aspek Perhitungan Jasa

a. Biaya Tanpa Jasa

Misalnya pembangunan tempat ibadah, yayasan sosial dan lain-lain. b. Biaya Ditambah Jasa

Biasanya dalam bentuk persentase tidak ada batasan yang jelas yang dapat dikategorikan sebagai biaya. Peluang keuntungan bagi penyedia jasa Peluang rugi bagi pengguna jasa. c. Biaya Ditambah jasa pasti

Imbalan/ jasa bervariasi tergantung besarnya biaya, jumlah fee sudah ditetapkan. Berisiko bagi pengguna jasa karena tidak ada batasan biaya yang diperlukan.

d. Cost Plus Kontrak Persentase Tetap

Untuk beberapa jenis konstruksi yang melibatkan teknologi baru atau sangat menekan kebutuhan, pemilik kadang-kadang terpaksa menanggung semua risiko terjadinya overruns biaya. Kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual langsung ditambah persentase tetap, dan memiliki sedikit insentif untuk mengurangi biaya pekerjaan. Lebih lanjut, jika ada kebutuhan mendesak untuk menyelesaikan proyek tersebut, pembayaran lembur untuk pekerja yang umum dan selanjutnya akan meningkatkan biaya pekerjaan. Kecuali ada alasan kuat, seperti urgensi dalam pembangunan instalasi militer, pemilik tidak harus menggunakan jenis kontrak.

e. Kontrak Cost Plus Biaya Tetap

Di bawah ini jenis kontrak, kontraktor akan menerima biaya pekerjaan aktual langsung ditambah biaya tetap, dan akan memiliki beberapa insentif untuk menyelesaikan pekerjaan dengan cepat karena biaya adalah tetap terlepas dari durasi proyek. Namun, pemilik masih menganggap risiko biaya langsung pekerjaan overrun sementara kontraktor tersebut mungkin resiko erosi dari keuntungan bila proyek tersebut diseret di luar waktu yang diharapkan.

f. Biaya Variabel Plus Kontrak Persentase

Untuk jenis kontrak, kontraktor setuju untuk hukuman jika biaya aktual melebihi perkiraan biaya pekerjaan, atau hadiah jika biaya yang sebenarnya berada di bawah estimasi biaya pekerjaan. Sebagai imbalan untuk mengambil resiko atas taksiran sendiri, kontraktor diperbolehkan

persentase variabel biaya-pekerjaan langsung untuk biaya nya. Selain itu, durasi proyek biasanya ditentukan dan kontraktor harus mematuhi batas waktu penyelesaian. Jenis kontrak

mengalokasikan resiko yang cukup untuk Kelebihan biaya kepada pemilik, tetapi juga memberikan insentif kepada kontraktor untuk mengurangi biaya sebanyak mungkin.

g. Perkirakan Target Kontrak

Ini adalah bentuk lain dari kontrak yang menentukan hukuman atau hadiah kepada kontraktor, tergantung pada apakah biaya yang sebenarnya lebih besar dari atau kurang dari biaya yang diperkirakan langsung pekerjaan kontraktor. Biasanya, persentase tabungan atau overrun untuk dibagikan oleh pemilik dan kontraktor adalah ditentukan dan durasi proyek ditentukan dalam kontrak. Bonus atau denda mungkin akan diatur untuk tanggal penyelesaian proyek yang berbeda.

f. Dijamin Kontrak Maximum Cost

Bila ruang lingkup proyek didefinisikan dengan baik, pemilik dapat memilih untuk meminta kontraktor untuk mengambil semua risiko, baik dari segi biaya proyek aktual dan waktu proyek. Setiap perintah perubahan kerja dari pemiliknya harus sangat kecil jika sama sekali, karena spesifikasi kinerja yang diberikan kepada pemilik pada awal konstruksi. Pemilik dan kontraktor sepakat untuk biaya proyek yang dijamin oleh kontraktor sebagai maksimum. Mungkin ada atau mungkin tidak ketentuan tambahan untuk berbagi tabungan jika ada dalam kontrak. Jenis kontrak ini sangat cocok untuk operasi turnkey.

3. Aspek Cara Pembayaran

a. Bulanan

Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan dan dibayar setiap bulan. PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (3) huruf c angka 2.

Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)

 Prestasi penyedia jasa dihitung setiap akhir bulan

 Kelemahan cara pembayaran ini adalah berapapun kecilnya prestasi penyedia jasa pada suatu bulan tertentu, tetap harus dibayar. Untuk menutupi kelemahan cara pembayaran ini sering dimodifikasi dengan mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk setiap bulan diselarasakan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal  Seringkali penyedia jasa mengkompensasi kurangnya prestasi kerja dengan prestasi

bahan dengan cara menimbun bahan di lapangan. Untuk mengatasinya bisa dipersyaratkan bahwa bahan yang ada di lapangan tidak dihitung sebagai prestasi, kecuali pekerjaan yang betul-betul selesai/terpasang atau bisa juga barang-barang setengah jadi

b. Prestasi

Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/ kemajuan prestasi. Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentaes. PP no. 29/2000 Pasal 20 ayat (50) huruf angka 1.

Cara Pembayaran Termin atau Prestasi (Stage Payment)

 Pembayaran dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan ketentuan dalam kontrak.

 Besarnya prestasi dinyatakan dalam persentase. Contoh :

No. Nilai Prestasi Pekerjaan Nilai Pembayaran 1. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak 2. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak 3. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak 4. 20% x nilai kontrak 20% x nilai kontrak 5. 20% x nilai kontrak 15% x nilai kontrak 100% x nilai kontrak 95% x nilai kontrak

– Seringkali prestasi yang diakui penyedia jasa bukan saja prestasi fisik (pekerjaan selesai) tetapi termasuk pula prestasi bahan mentah dan setengah jadi walaupun barang-barang tersebut sudah berada di lapangan (front end loading)

 Pra Pendanaan penuh Dari Penyedia Jasa

o Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100 % diterima baik oleh pengguna jasa barulh dibayar oleh penyedia jasa.

o Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan Bank o Kontrak bentuk ini nilainya lebih tinggi

PEMBAYARAN UANG MUKA DAN PRESTASI PEKERJAAN

1. UANG MUKA DAPAT DIBERIKAN:

a. UNTUK USAHA KECIL MAX. 30% NILAI KONTRAK; b. UNTUK USAHA NON KECIL MAX. 20% NILAI KONTRAK.

2. PEMBAYARAN:

 ATAS DASAR PRESTASI PEKERJAAN  SISTEM SERTIFIKAT BULANAN/TERMIJN,

 MEMPERHITUNGKAN ANGSURAN UANG MUKA DAN PAJAK. c. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia jasa

Penyedia jasa mendanai terlebih dahulu sampai pekerjaan selesai 100% diterima baik oleh pengguna jasa barulah penyedia jasa dibayar. Pengguna jasa memberi jaminan kepada penyedia jasa berupa jaminan bank. Kontrak bentuk ini nilainya lebih tinggi.

Masa Pemeliharaan & Cara Pembayaran untuk Pekerjaan Pemborongan

 Masa Pemeliharaan

o Min. 6 bulan untuk pekerjaan permanen (jika umur rencananya > 1 tahun) o Min. 3 bulan utk pekerjaan semi permanen (umur rencananya < 1 tahun) o Cara pembayaran dapat dilakukan :

o Dibayar 95%, sedangkan Retensi 5% (ditahan selama masa pemeliharaan) o Dibayar 100%, tapi penyedia harus menyediakan jaminan pemeliharaan sebesar

5%

 Cara pembayaran dapat dilakukan :

o Dibayar 100%, tapi penyedia harus menyediakan jaminan pemeliharaan sebesar 5%

Keterlambatan pelaksanaan pekerjaan/pembayaran.

Sanksi keterlambatan, kecuali akibat keadaan kahar

Keterlamabatan pekerjaan sanksi berupa denda 1 o/ooo per hari (Pasal 37 ayat (1)

Keterlambatan pembayaran sebesar suku bunga (Bank Indonesia) terhadap nilai tagihan yang terlambat dibayar.

Keadaan kahar.

Keadaan diluar kehendak para pihak sehingga kewajiban tidak dapat dipenuhi. Akibat kerugian dan tindakan untuk mengatasi keadaan kahar merupakan kesepakatan para pihak.

HAK DAN TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PELAKSANAAN KONTRAK

1. SETELAH PENANDATANGANAN KONTRAK, PENGGUNA & PENYEDIA B/J SEGERA MELAKUKAN PEMERIKSAAN LAPANGAN DAN MEMBUAT BA KEADAAN LAPANGAN/SERAH TERIMA LAPANGAN.

2. PENYEDIA B/J BERHAK MENERIMA UANG MUKA.

3. PENYEDIA B/J DILARANG MENGALIHKAN TANGGUNG JAWAB SELURUH PEK. UTAMA/MENSUBKONTRAKKAN KEPADA PIHAK LAIN.

4. PENYEDIA B/J DILARANG MENGALIHKAN TANGGUNG JAWAB SEBAGIAN PEK. UTAMA, KECUALI DISUBKONTRAKKAN KEPADA PENYEDIA B/J SPESIALIS.

5. PELANGGARAN LARANGAN AYAT (3), DIKENAKAN SANKSI DENDA SESUAI KETENTUAN KONTRAK.

PEMBAYARAN UANG MUKA DAN PRESTASI PEKERJAAN

1. UANG MUKA DAPAT DIBERIKAN:

a. UNTUK USAHA KECIL MAX. 30% NILAI KONTRAK; b. UNTUK USAHA NON KECIL MAX. 20% NILAI KONTRAK.

2. PEMBAYARAN:

 SISTEM SERTIFIKAT BULANAN/TERMIJN,