Perancangan Terminal dalam Kawasan Pembangunan Berorientasi Transit (Studi Kasus : Terminal Pinang Baris Medan) Chapter III VI

80

BAB III
METODOLOGI

3.1

Metodologi Pendekatan
Metode adalah instrumen utama dalam melakukan sebuah penelitian. tanpa

adanya metodologi, penelitian tidak akan berjalan secara maksimal. metodologi
meliputi asumsi dasar, model dan konsep penelitian. metode juga berarti suatu proses
dan prosedur dalam melakukan sebuah penelitian, bisa juga berarti teori hingga hasil
analisis ketika hendak melakukan sebuah penelitian. metodologi bersifat konseptual
teoritis. Metode tidak sama dengan metodologi. metode lebih bersifat teknis, yaitu
instrumen yang digunakan oleh peneliti untuk melakukan penelitian, sedangkan
metodologi lebih kepada konsep dan teori.
Metodologi penelitian ilmiah ada dua macam. yaitu metodologi penelitian
kuantitatif dan metodologi penelitian kualitatif. metodologi penelitian kuantitatif
adalah metodologi yang lebih mementingkan jumlah atau banyaknya kajian,
sementara metodologi penelitian kualitatif lebih mementingkan kepada mutu atau

kualitas dari penelitian tersebut.

3.2

Pengertian Metodologi Penelitian Kualitatif
Metodologi penelitian kualitatif adalah metodologi yang berdasarkan pada

mutu atau kualitas tujuan penelitian tersebut (Muhadjir, Noeng, 2000). Penelitian
kualitatif adalah penelitian yang bertujuan memahami realitas sosial, yaitu melihat
dunia dari apa adanya, bukan dunia yang seharusnya.
66

Universitas Sumatera Utara

67

Dalam penelitian sosial, masalah penelitian, tema, topik, dan judul penelitian
berbeda secara kualitatif maupun kuantitatif. Baik substansial maupun materil kedua
penelitian itu berbeda berdasarkan filosofis dan metedologis. Masalah kuantitatif
umum memiliki wilayah yang luas, tingkat variasi yang kompleks namun berlokasi

dipermukaan. Akan tetapi masalah-masalah kualitatif berwilayah pada ruang yang
sempit dengan tingkat variasi yang rendah namun memiliki kedalaman bahasa yang
tak terbatas.
Menurut teori penelitian kualitatif, agar penelitinya dapat betul-betul
berkualitas, maka data yang dikumpulkan harus lengkap, yaitu berupa data primer
dan data sekunder. Data primer adalah data dalam bentuk verbal atau kata-kata yang
diucapkan secara lisan,gerak-gerik atau perilaku yang dilakukan oleh subjek yang
dapat dipercaya, dalam hal ini adalah subjek penelitian (informan) yang berkenaan
dengan variabel yang diteliti. Sedangkan data sekunder adalah data yang diperoleh
dari dokumen-dokumen grafis (tabel, catatan, notulen rapat, dll), foto-foto, film,
rekaman video, benda-benda, dan lain-lain yang dapat memperkaya data primer.

3.2.1

Karakteristik metodologi penelitian kualitatif
Metode penelitian kualitatif adalah metode penelitian yang dikembangkan

berdasarkan hasil penelitian di lapangan, secara langsung peneliti melakukan
penelitian kepada sumber data/responden. Hasil yang diperoleh dalam metode
penelitian kualitatif ini akan berupa dokumen-dokumen, baik dokumen pribadi

Universitas Sumatera Utara

68

peneliti, catatan lapangan, ucapan dan tindakan responden, dll. Analisis dilakukan
sejak awal hingga akhir penelitian.
Ada lima ciri pokok karakteristik metodologi penelitian kualitatif, yaitu:
1. Menggunakan lingkungan alamiah sebagai sumber data
Penelitian kualitatif menggunakan lingkungan alamiah sebagai sumber
data. Peristiwa-peristiwa yang terjadi dalam suatu situasi sosial
merupakan kajian utama penelitian kualitatif. Studi dilakukan pada waktu
interaksi berlangsung di tempat kejadian. Peneliti mengamati, mencatat,
bertanya, menggali sumber yang erat hubungannya dengan peristiwa yang
terjadi saat itu. Lokasi yang diteliti adalah kawasan terminal Pinang Baris
Kota Medan.
2. Memiliki sifat deskriptif analitik
Penelitian kualitatif sifatnya deskriptif analitik. Data yang diperoleh
seperti hasil pengamatan, hasil wawancara, hasil pemotretan, analisis
dokumen, catatan lapangan, disusun peneliti di lokasi penelitian, tidak

dituangkan dalam bentuk dan angka-angka. Peneliti segera melakukan
analisis data dengan memperkaya informasi, mencari hubungan,
membandingkan, menemukan pola atas dasar data aslinya (tidak
ditransformasi dalam bentuk angka). Hasil analisis data berupa pemaparan
mengenai situasi yang diteliti yang disajikan dalam bentuk uraian naratif.
3. Tekanan pada proses bukan hasil

Universitas Sumatera Utara

69

Tekanan penelitian kualitatif ada pada proses bukan pada hasil. Data dan
informasi yang diperlukan berkenaan dengan pertanyaan apa, mengapa,
dan bagaimana untuk mengungkap proses bukan hasil suatu kegiatan.
Pertanyaan di atas menuntut gambaran nyata tentang kegiatan, prosedur,
alasan-alasan, dan interaksi yang terjadi dalam konteks lingkungan di
mana dan pada saat mana proses itu berlangsung. Makna suatu proses
dimunculkan konsep-konsepnya untuk membuat prinsip bahkan teori
sebagai suatu temuan atau hasil penelitian tersebut.
4.

Bersifat induktif
Penelitian kualitatif sifatnya induktif. Penelitian kualitatif tidak dimulai
dari deduksi teori, tetapi dimulai dari lapangan yakni fakta empiris.
Peneliti terjun ke lapangan, mempelajari suatu proses atau penemuan yang
tenjadi secara alami, mencatat, menganalisis, menafsirkan dan melaporkan
serta menarik kesimpulan-kesimpulan dari proses tersebut. Kesimpulan
atau generalisasi kepada lebih luas tidak dilakukan, sebab proses yang
sama dalam konteks lingkungan tertentu, tidak mungkin sama dalam
konteks lingkungan yang lain baik waktu maupun tempat. Temuan
penelitian dalam bentuk konsep, prinsip, hukum, teori dibangun dan
dikembangkan dari lapangan bukan dari teori yang telah ada. Prosesnya
induktif yaitu dari data yang terpisah namun saling berkaitan.

Universitas Sumatera Utara

70

5. Mengutamakan makna
Penelitian kualitatif mengutamakan makna. Makna yang diungkap

berkisar pada persepsi orang mengenai suatu peristiwa. Ketepatan
informasi

dari

partisipan

diungkap

oleh

peneliti

agar

dapat

menginterpretasikan hasil penelitian secara sahih dan tepat.
Metodologi penelitian merupakan sesuatu yang berusaha membahas konsep
teoristik berbagai metode, kelebihan dan kelemahan-kelemahannya yang dalam karya

ilmiah dilanjutkan dengan pemilihan metode yanng akan digunakan. Maka dari itu
dengan mengetahui metodologi penelitian yang digunakan, filsafat ilmu dan kajian
teoritisnya, kelemahan dan kelebihannya diharapkan akan mampu memberikan
kesesuaian metodologi dengan fokus masalah penelitian.
Sedangkan hipotesis dalam penelitian ini yaitu diduga ada pengaruh antara
fungsi terminal pinang baris Kota Medan terhadap pertumbuhan kawasan sekitar
pengembangan yang diindikasikan bahwa fungsi kawasan dan bangunan semakin ke
arah fungsi komersial, permukiman dan jasa, maka akan semakin tumbuh sebuah
kawasan terminal berorientasi transit. Penelitian juga bertujuan mengeluarkan model
perancangan untuk tingkat pelayanan, keamanan dan kenyamanan yang diakibatkan
oleh aktivitas penggunaan lahan pada terminal berorientasi transit dan kawasan
pendukungnya. Ilustrasi kerangka model dasar penelitian pada Gambar 3.1.

Universitas Sumatera Utara

71

Identifikasi isu-isu strategis dan
studi awal


Proses
Perijinan




Penentuan tema dan
permasalahan yang diangkat
Penentuan tujuan, ssasaran dan
manfaat studi
Penentuan ruang lingkup

Study literartur & Hipotesis
Ada hubungan yang erat antara
kawasan pembangunan dengan
fungsi terminal transit







Analisa :
Analisa Kawasan
Analisa Tapak
Analisa bangunan terminal
Perkembangan kawasan
berorientasi transit

Olah data &
informasi (editing,
pengelompokan
dan tabulating)

Pembuktian Hipotesa

Interpretasi/ Pemaknaan
Kesimpulan
Rekomendasi Desain

Gambar 3.1 Kerangka Metode Dasar Penelitian

Universitas Sumatera Utara

72

3.2.2

Sistematika penelitian kualitatif
Dalam penelitian kualitaif belum terdapat format baku tahapan-tahapan atau

sistematika yang dpat dijadikan patokan dalam penelitian (Kristi, Poerwandari, 2001).
Ini dikarenakan penelitian kualitaif terkait dengan salah-satu karakteristik dari
penelitian kualitas itu sendiri, yaitu fleksibel. Sehingga dengan ke-fleksibelan-nya
jalan penelitian berubah-ubah sesuai dengan kondisi yang ada. Akan tetapi, meskipun
demikian para ahli sependapat bahwa setidaknya terdapat lima tahapan sebagai
patokan dalam penelitian, yaitu sebagai berikut:
1. Mengangkat permasalahan.
Permasalahan yang biasanya diangkat dalam penelitian ini adalah bersifat
unik, khas, memiliki daya tarik tertentu, spesifik, dan terkadang sangat

bersifat invidual (karena beberapa penelitian kualitaif yang dilaksanakan
memang hukan untuk kepentingan generalisasi).
2. Memunculkan pertanyaan penelitian.
Pertanyaan merupakan cirri khas dari penelitian kualitatif. Adalah
sebagai spirit yang fungsinya sama penting seperti hipotesis dalam
penelitian kuantitaif.
3. Mengumpulkan data yang relevan.
Data dalam penelitian kualitaif pada umumnya berupa kumpulan kata,
kalimat, pernyataan, atau uraian yang mendalam.
4. Melakukan analisis data

Universitas Sumatera Utara

73

Analisis data merupakan langkah berikutnya setelah data relevan
diperoleh.
5. Menjawab pertayaan penelitian
Tahap ini adalah tahapan terakhir dalam penelitian kualitaif. Dalam
menjawab pertanyaan, peneliti dapat mengunakan gaya menulis yan lebih
bebas, seperti

narasi atau storytelling. Sehingga dalam menjawab

pertanyaan penelitian

3.3

dapat lebih menarik untuk dibaca.

Metodologi Penelitian Perancangan
Menurut M. Iqbal Hasan, 2002, dalam buku "Pokok-pokok Materi Metodologi

Penelitian dan Aplikasinya". Metodologi perancangan pada Tesis ini dimulai pada
kajian literatur, sebagai usaha untuk membangun suatu teori sesuai dengan Tema
tesis, yaitu terminal berorientasi transit. Teori-teori tentang pengembangan kawasan
TOD ini akan digunakan sebagai landasan untuk merumuskan suatu kerangka analisis
untuk meninjau dan menganalisis kasus proyek kawasan terminal. Selain teori-teori
yang diperoleh dari literatur, untuk melakukan analisis kasus proyek juga dilakukan
penelitian kecil di kawasan terminal pinang baris Kota Medan berupa pengamatan
lapangan, pembagian kuesioner serta wawancara bagi pengguna. Dari pengamatan
terhadap kawasan terminal pinang baris Kota Medan dan sekitarnya akan dirumuskan
temuan-temuan berupa masalah dan potensi yang akan dianalisis lebih lanjut untuk
menemukan prospek yang tepat bagi kawasan terminal pinang baris Kota Medan.

Universitas Sumatera Utara

74

Prospek tersebut akan dirumuskan menjadi beberapa alternatif skenario perancangan
kawasan.
Pokok-pokok bahasan yang terdapat dalam bab metode penelitian paling tidak
mencakup aspek (1) rancangan penelitian, (2) populasi dan sampel, (3) instrumen
penelitian, (4) pengumpulan data, dan (5) analisis data.
a. Rancangan Penelitian
Penjelasan mengenai rancangan atau desain penelitian yang digunakan
perlu diberikan untuk setiap jenis penelitian, terutama penelitian
eksperimental. Rancangan penelitian diartikan sebagai strategi mengatur
latar penelitian agar peneliti memperoleh data yang valid sesuai dengan
karakteristik

variabel

dan

tujuan

penelitian.

Dalam

penelitian

eksperimental, rancangan penelitian yang dipilih adalah yang paling
memungkinkkan peneliti untuk mengendalikan variabel-variabel lain yang
diduga ikut berpengaruh terhadap variabel-variabel terikat. Pemilihan
rancangan penelitian dalam penelitian eksperimental selalu mengacu pada
hipotesis yang akan diuji.
b. Populasi dan Sampel
Istilah populasi dan sampel tepat digunakan jika penelitian yang dilakukan
mengambil sampel sebagai subjek penelitian. Akan tetapi jika sasaran
penelitiannya adalah seluruh anggota populasi, akan lebih cocok
digunakan

istilah

subjek

penelitian,

terutama

dalam

penelitian

eksperimental. Dalam survai, sumber data lazim disebut responden dan

Universitas Sumatera Utara

75

dalam penelitian kualitatif disebut informan atau subjek tergantung pada
cara pengambilan datanya. Penjelasan yang akurat tentang karakteristik
populasi penelitian perlu diberikan agar besarnya sampel dan cara
pengambilannya dapat ditentukan secara tepat. Tujuannya adalah agar
sampel yang dipilih benar-benar representatif, dalam arti dapat
mencerminkan keadaan populasinya secara cermat.
c. Instrumen penelitian
Pada bagian ini dikemukakan instrumen yang digunakan untuk mengukur
variabel yang diteliti. Sesudah itu barulah dipaparkan prosedur
pengembangan instrumen pengumpulan data atau pemilihan alat dan
bahan yang digunakan dalam penelitian. Dengan cara ini akan terlihat
apakah instrumen yang digunakan sesuai dengan variabel yang diukur,
paling tidak ditinjau dari segi isinya. Dalam tesis, terutama disertasi, harus
ada bagian yang menjelaskan proses validasi instrumen. Apabila
instrumen yang digunakan tidak dibuat sendiri oleh peneliti, tetap ada
kewajiban untuk melaporkan tingkat validitas dan reliabilitas instrumen
yang digunakan. Hal lain yang perlu diungkapkan dalam instrumen
penelitian adalah cara pemberian skor atau kode terhadap masing-masing
butir pertanyaan/pernyataan. Untuk alat dan bahan harus disebutkan secara
cermat spesifikasi teknis dari alat yang digunakan dan karakteristik bahan
yang dipakai.
d. Pengumpulan Data

Universitas Sumatera Utara

76

Bagian ini menguraikan (a) langkah-langkah yang ditempuh dab teknik
yang digunakan untuk mengumpulkan data, (b) kualifikasi dan jumlah
petugas yang terlibat dalam proses pengumpulan data, serta (c) jadwal
waktu pelaksanaan pengumpulan data. Jika peneliti menggunakan orang
lain sebagai pelaksana pengumpulan data, perlu dijelaskan cara pemilihan
serta upaya mempersiapkan mereka untuk menjalankan tugas. Proses
mendapatkan ijin penelitian, menemui pejabat yang berwenang, dan hal
lain yang sejenis tidak perlu dilaporkan, walaupun tidak dapat dilewatkan
dalam proses pelaksanaan penelitian.
e. Analisis Data
Pada bagian ini diuraikan jenis analisis statistik yang digunakan. Dilihat
dari metodenya, ada dua jenis statistik yang dapat dipilih, yaitu statistik
deskriptif dan statistik inferensial. Dalam statistik inferensial terdapat
statistik parametrikdan statistik nonparametrik. Pemilihan jenis analisis
data sangat ditentukan oleh jenis data yang dikumpulkan dengan tetap
berorientasi pada tujuan yang hendak dicapai atau hipotesis yang hendak
diuji. Oleh karena itu, yang pokok untuk diperhatikan dalam analisis data
adalah ketepatan teknik analisisnya, bukan kecanggihannya. Beberapa
teknik analisis statistik parametrik memang lebih canggih dan karenanya
mampu memberikan informasi yang lebih akurat jika dibandingkan
dengan teknik analisis sejenis dalam statistik nonparametrik. Penerapan
statistik parametrik secara tepat harus memenuhi beberapa persyaratan

Universitas Sumatera Utara

77

(asumsi), sedangkan penerapan statistik nonparametrik tidak menuntut
persyaratan tertentu.
Objek penelitian kualitatif adalah seluruh bidang/aspek kehidupan manusia,
yakni manusia dan segala sesuatu yang dipengaruhi manusia. Objek itu diungkapkan
kondisinya sebagaimana adanya atau dalam keadaan sewajarnya natural setting,
mungkin berkenaan dengan aspek/bidang kehidupannya yang disebut ekonomi
kebudayaan, hukum, administrasi, agama dan sebagainya. Data kualitatif tentang
objeknya dinyatakan dalam kalimat, yang pengolahannya dilakukan melalui proses
berpikir (logika) yang bersifat kritik, analitik/sintetik dan tuntas.
Hasil pemilihan dan atau kombinasi dari beberapa alternatif skenario
perancangan akan dirumuskan sebagai suatu Sasaran Kebijakan Perancangan
Kawasan terminal pinang baris Kota Medan berorientasi transit. Untuk mencapai
sasaran kebijakan maka dibuat suatu Strategi Perancangan yang antara lain meliputi
aspek-aspek perancangan urban, seperti: tata guna lahan, perancangan kawasan
terminal, perancanagan pusat transit, blok komersial (mall, hotel, pusat kuliner, dll),
ruang terbuka hijau dan jasa. Strategi Perancangan tersebut akan diterjemahkan
menjadi simulasi Perancangan Pengembangan Kawasan terminal pinang baris Kota
Medan. Gambar 3.2 menjelaskan skematik metodologi perancangan.

Universitas Sumatera Utara

78

M
A
S
U
K
A
N

Tema :
Pengembangan
Berorientasi Transit
(TOD)

Kajian Teoritik :
 Teori Pengembangan kawasan Berorientasi
Transit (TOD)
 Teori Kawasan Terminal secara umum.

Kasus :
Terminal terpadu
pinang baris Kota
Medan

Studi Banding :
Keberhasilan dan kekurangan perancangan kawasan
berorientasi transit di beberapa negara maju

Pengumpulan
Data Lapangan

P
R
O
S
E
S

K
E
L
U
A
R
A
N

Maksud dan
tujuan Tesis

Kerangka Analisis

Analisa Data
Lapangan

Analisis :
 Analisa Kawasan
 Analisa Tapak
 Analisa bangunan terminal
 Perkembangan kawasan
berorientasi transit

FASE AWAL DAN ANALISIS
KARYA LITERTUR

Prinsip dan kriteria perancanagn
terminal berorientasi transit

Identifikasi
Masalah,
potensi dan
prospek
kawasan
perancangan

Rumusan
sasaran
Perancangan

Skenario
Perancangan

Strategi
Perancangan

Simulasi
Perancangan

FASE PERANCANGAN
KARYA GRAFIS

Gambar 3.2 Skematik Metodologi Perancangan

Universitas Sumatera Utara

79

3.4

Teknik Penyajian Data dan Informasi
Data dan informasi yang diperoleh dan diolah dalam penelitian ini akan

disajikan peneliti dalam bentuk:
a) Secara deskriptif untuk data-data yang berkaitan dengan gambaran umum
lokasi studi, seperti: fungsi bangunan, kondisi, aktivitas dalam bangunan,
bentuk dan gaya bangunan, serta perilaku masyarakat pengguna.
b) Tabulasi untuk data angka dan rangkuman potensi maupun masalah yang
spesifik;
c) Peta secara tematik dan skalatis untuk mendukung data deskriptif;
d) Foto dan sketsa gambar; secara perspektif maupun isometri sesuai dengan
kebutuhan analisis visual.

Universitas Sumatera Utara

80

BAB IV
ANALISIS TERMINAL TERPADU PINANG BARIS KOTA
MEDAN
4.1

Deskripsi Kawasan Pembangunan Berorientasi Transit
Kawasan pembangunan berorientasi transit atau TOD memiliki pusat aktivitas

seperti stasiun transit, dan dikelilingi oleh perkembangan kawasan dengan kepadatan
tinggi. Pembangunan Berorientasi Transit adalah kawasan terpadu dari berbagai
kegiatan fungsional kota dengan fungsi penghubung lokal dan antar lokal.
Pengembangan kawasan maupun tempat transit itu sendiri dengan harapan
penggunaan fasilitas transportasi massal yang lebih efektif dan efisien dapat
ditingkatkan. Kawasan pembangunan berorientasi transit yang akan dianalisis berada
pada perbatasan Kota Medan dengan Aceh. Kawasan ini merupakan satu-satunya
kawasan transit antara Kota Medan dan Aceh.

4.1.1 Keadaan Kawasan Pembangunan
Proyek kawasan pembangunan berorientasi transit berada pada jalan TB
Simatupang. Pengembangan kawasan TOD yang diteliti dan dirancang akan
dilakukan pada lahan redevelopable. Lahan yang redevelopable yang di maksud pada
kasus proyek disini adalah kawasan terminal yang akan dikembangkan kembali
dengan fungsi-fungsi baru yang lebih intensif, modern, dan melayani fungsi-fungsi
yang berhubungan dengan aktifitas transit. Berikut deskripsi untuk kawasan
pembangunan terhadap Kota Medan (Gambar 4.1).
80

Universitas Sumatera Utara

81

a. Lokasi Kawasan Pembangunan
Kawasan penelitian berada pada Kota Medan (Gambar 4.1).

Gambar 4.1 Terminal Pinang Baris terhadap Kota Medan

b. Lokasi Proyek
Site yang dipilih adalah terminal Pinang Baris Medan (Gambar 4.3)
dengan luas site 10,7 Ha dan batas-batas site sebagai berikut;
a. Utara: Jalan Swadaya

b. Selatan

: Jalan Dinas PU

c. Timur: Jalan TB Simatupang

d. Barat

: Jalan Dinas PU

Universitas Sumatera Utara

82

Kondisi eksisting pada kawasan terminal pinang baris Medan. Terdapat gedung
kantor terminal, area parkir untuk kendaraan umum dan pribadi serta pusat jajanan di
sepanjang jalan pada terminal. Kondisi eksisting dijelaskan pada Gambar 4.2.

Gambar 4.2 Kondisi Eksisting Terminal Pinang Baris Medan

Universitas Sumatera Utara

83

Suasana pada kawasan terminal pinang baris Kota Medan (Gambar 4.3)

A

B

C

D
Gambar 4.3 Suasana Terminal Pinang Baris Medan
Gambar A merupakan bangunan terminal dengan fungsi bagi penumpang

untuk kenyamanan menunggu, kenyamanan membeli tiket, maupun layanan
informasi bagi para penumpang maupun pegawai yang bertugas. Gambar B adalah
fasilitas parkir bagi kendaraan pribadi yang terletak didepan bangunan induk. Gambar
C berfungsi sebagai teluk atau tempat penyimpanan angkutan umum berupa angkot,
beberapa bus antar provinsi dan kota. Sebagian besar bus-bus di simpan di pool bus
atau gudang bus. Gambar D berfungsi sebagai fasilitas penunjang pengguna terminal
(kios, toilet dan sebagian nya merupakan loket tiket)

Universitas Sumatera Utara

84

Denah terminal beserta ukuran nya pada Gambar 4.4.

Gambar 4.4 Denah Terminal Terpadu Pinang Baris
84

Universitas Sumatera Utara

85

Kondisi eksisting kawasan penelitian pada Gambar 4.5.

Gambar 4.5 Kondisi Eksisting Terminal Terpadu Pinang Baris
85

Universitas Sumatera Utara

86

4.2

Tinjauan Permasalahan di sekitar Kawasan Perencanaan (Kawasan
Pengaruh)
Sebelum dilakukan analisis yang mempengaruhi terhadap fungsi Terminal

terlebih dahulu dilakukan orientasi lapangan untuk mendapatkan informasi,
sedangkan informasi diperoleh dengan melakukan peninjauan lapangan (kondisi
terminal, pool angkutan, dan kondisi lalu lintas disekitar terminal), wawancara
dengan pihak pemerintah /regulator, wawancara dengan pengusaha angkutan sebagai
operator (pengusaha/pengemudi) dan wawancara dengan pengguna (penumpang dan
calon penumpang) di lokasi pool, kantor perusahaan yang berfungsi sebagai tempat
menaikkan dan menurunkan penumpang. Kondisi yang dimaksud dari hasil orientasi
lapangan dan wawancara adalah sebagai berikut:
1. Tingkat Pelayanan Jalan, dari pengamatan dilapangan disekitar pintu
masuk dan pintu keluar sering terjadi kemacetan, hal ini diakibatkan : oleh
adanya kendaraan angkutan umum yang menaikkan dan menurunkan
penumpang pada pintu masuk dan pintu keluar tersebut, tidak adanya
pengaturan lalulintas pada dua pintu tersebut dan eksisting geometrik
persimpangan yang kurang menguntungkan untuk manuver bus angkutan
umum. Kondisi ini adalah salah satu penilaian yang mempengaruhi
efektifitas fungsi Terminal Pinang Baris Medan.
2. Aksessibilitas, Berdasarkan data Dinas Perhubungan Kota Medan dan
pengamatan kondisi lapangan menjelaskan telah diaturnya sistem
pergerakan angkutan dalam kota, yang antara lain:

Universitas Sumatera Utara

87

a. Penyediaan bus kota dan angkot sebagai moda angkutan umum Kota.
b. Trayek Angkutan Kota diarahkan melayani fasilitas-fasilitas primer dan
sekunder yaitu pasar, Terminal, lokasi perkantoran, pendidikan, industri
dan lokasi wisata.
c. Pengaturan trayek angkutan umum yang mempertimbangkan biaya dan
waktu perjalanan yang mana dalam perencanaan trayek angkutan umum
semua nilai waktu di minimumkan sehingga menghasilkan aksessibilitas
yang merata ke semua lokasi.
Dari penjelasan diatas bahwa lokasi Terminal terhadap aksessibilitas telah
diatasi, dari pengamatan kondisi lapangan pengaturan tata letak parkir Angkutan Kota
dan bus Antar Kota Dalam Propinsi (AKDP) berjauhan, tidak adanya petunjuk dan
fasilitas informasi dan sedikitnya jumlah Agkutan Kota yang masuk kedalam
Terminal Pinang Baris Medan yang semuanya berakibat tidak tercapainya
kemudahan untuk melakukan perpindahan yang melanjutkan perjalanan yang aman
dan nyaman dan hal tersebut merupakan salah satu penilaian yang mempengaruhi
efektifitas fungsi Terminal Pinang Baris Medan.
3. Fasilitas dan Manajemen Terminal, Ketersediaan fasilitas dalam suatu
Terminal dimaksudkan adalah sesuatu yang diberikan dalam hal ini
fasilitas yang tersedia yang dapat memberikan pelayanan kepada angkutan
umum penumpang, penumpang dan calon penumpang saat tiba dan
menunggu atau berangkat dan hal ini merupakan sangat menentukan

Universitas Sumatera Utara

88

dalam penentuan efektifitas Terminal. Kenyataan dilapangan banyak
fasilitas yang tidak difungsikan dan pengaturan dalam operasinya terkesan
tanpa dilakukan dengan baik, pada bangunan inti hanya digunakan oleh
pegawai pemerintahan yang bertugas sedangakan area pelataran bus hanya
di kuasai oleh pemilik angkutan sehingga para penumpang dan calon
penumpang tidak memiliki teritorialnya sendiri, dimana hal ini salah satu
penyebab tidak efektifnya fungsi Terminal Pinang Baris Medan.
4. Keamanan

Terminal,

Kondisi

keamanan

penumpang

atau

calon

penumpang dan pengemudi pada saat berada didalam Terminal adalah
satu penilaian yang mempengaruhi tercapainya tujuan atau sasaran
penyelenggaan Terminal Pinang Baris Medan yang efektif. Kondisi
keamanan Terminal Pinang Baris Medan berdasarkan informasi dari data
yang diperoleh dari instansi POLRES Kota Medan, bahwa belum pernah
terjadi tindak kriminal tapi melihat kondisi lingkungan sekitar Terminal
Pinang Baris Medan yang sepi diduga membuat para pengguna jasa
layanan merasa takut untuk masuk kedalam Terminal.
5. Kenyamanan Lingkungan, Kenyamanan lingkungan Terminal Terpadu
Pinang Baris ditinjau dari kebersihan, dan polusi masih dalam keaadan
baik dan kondisi ini akibat belum beroperasi maksimalnya. Artinya
kondisi kenyamanan lingkungan dalam pelayanan kepada pengguna jasa
mempengaruhi tujuan dan sasaran Terminal yang efektif. Setelah

Universitas Sumatera Utara

89

mengetahui pola distribusi yang terjadi, langkah selanjutnya adalah
menghitung kebutuhan kapasitas parkir kendaraan yang ada di dalam
lokasi Terminal. Kapasitas kebutuhan ruang parkir ini didasarkan pada
jumlah kendaraan yang ada dikalikan dengan Satuan Ruang Parkir (SRP).
Apabila kebutuhan ruang parkir lebih kecil dari ruang parkir yang ada,
maka dapat dikatakan bahwa lokasi tersebut cukup mampu untuk
menampung kendaraan yang ada didalam lokasi pelayanan. Begitu pula
apabila terjadi sebaliknnya, apabila kebutuhan ruang parkir lebih besar
dari ruang parkir yang ada, makadapat dikatakan bahwa lokasi tersebut
tidak mampu menampung semua kendaraan yang ada secara baik.
Pengunaan terminal dan fasilitas terminal yang kurang maksimal, berdasarkan
hasil penelitian pada terminal terpadu pinang baris penggunaan hanya terjadi pada
pagi hingga sore hari, sedangkan pada malam hari tidak ada aktivitas yang terjadi
didalam area terminal, sehingga angkutan maupun bus yang ingin berangkat hanya
meregistrasi melalui pos satpam.

4.2.1

Pemanfaatan Lahan di Sekitar Kawasan Perancangan
Kawasan perkotaan adalah wilayah yang mempunyai kegiatan utama bukan

pertanian, dengan susunan fungsi kawasan sebagai tempat permukiman perkotaan,
pemusatan dan distribusi pelayanan jasa pemerintahan, pelayanan sosial dan kegiatan
ekonomi. Konsep TOD mengintegrasikan jaringan transportasi dengan pusat-pusat

Universitas Sumatera Utara

90

aktivitas masyarakat perkotaan sehingga lebih mudah terjangkau dan mengurangi
penggunaan kendaraan bermotor pribadi. Percampuran fungsi ini dikombinasikan
dengan keseluruhan ruang-ruang publik seperti plaza, berbentuk seperti sebuah
kompleks kawasan yang compact, dimana warganya dapat hidup, bekerja, dan
bersantai pada ruang-ruang pedestrian dan menawarkan variasi pilihan aktivitas
dengan akses yang nyaman.
Pemanfaatan lahan, adalah penggunaan tanah untuk aktivitas/kegiatan orang
atau badan hukum yang dapat ditunjukkan secara nyata. Pemanfaatan lahan
merupakan suatu ketentuan dasar dalam melakukan pemanfaatan lahan sesuai dengan
berbagai pertimbangan, komponen dan kriteria dalam menghasilkan output
pemanfaatan lahan yang optimal. Dalam pemanfaatan lahan perlu dikelola serta
direncanakan fungsi dan penggunaannya sesuai dengan karakteristik lahan dan sesuai
dengan rencana fungsi kawasan sebagaimana ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang
Wilayah.
Pengamatan terhadap wilayah pengaruh pengembangan bertujuan untuk
melakukan peninjauan secara eksternal. Misalnya pada bagian Timur kawasan
pengaruh, tata guna lahan didominasi oleh kegiatan komersial yang bersifat
sementara, sedangkan di bagian Utara lebih didominasi oleh kegaitan permukiman
dan hunian. Akibatnya, pada saat tertentu ketika aktivitas komersial berakhir, maka
kawasan ini menjadi mati, atau kurang aktif (Gambar 4.6).

Universitas Sumatera Utara

91

U

Legenda :
Permukiman
Perkantoran
Perdagangan/jasa
sekolah
hotel
peribadatan
Ruang Terbuka
Komplek Kodam

Gambar 4.6 Peta persebaran pemanfaatan lahan di sekitar kawasan perencanaan
(kawasan pengaruh)

Universitas Sumatera Utara

92

Pengamatan pada kawasan yang berpengaruh pada lokasi perancangan, terdapat
fungsi-fungsi komersial seperti mall dan hotel dengan skala hotel berbintang dan
hotel melati. Permasalahan pada kawasan terminal yaitu tidak terdapat hotel transit
bagi pengguna terminal, sehingga jarak tempuh penguna terminal yang akan ke hotel
sangat jauh. oleh sebab itu, kawasan pada terminal memiliki potensi sebagai kawasan
komersil untuk menunjang aktivitas terminal transit. Beberapa generator aktivitas di
sekitar kawasan pengaruh (Gambar 4.7).

Gambar 4.7 Generator Aktivitas di sekitar kawasan perencanaan (kawasan pengaruh)

Universitas Sumatera Utara

93

4.2.2

Jaringan dan Pola Pergerakan Di Sekitar Kawasan Perancangan
Penggunaan transportasi di Medan semakin bertambah, baik kendaraan

pribadi (roda dua dan roda empat), juga angkutan umum yang diakibatkan
pertumbuhan penduduk yang semakin meningkat. Kawasan perancangan merupakan
kawasan perbatasan kota medan bagian barat anatara Kota Medan dengan NAD,
beberapa daerah seperti binjai,stabat,brandan dll adalah pengguna transportasi
terbesar pada pintu masuk Kota Medan dengan alasan transport barang, migrasi
pekerja, serta alasan pendidikan (Gambar 4.8).

Gambar 4.8 Persimpangan jalan TB Simatupang yang sering mengalami kemacetan

Jaringan pola pergerakan kendaraan pada kawasan berpengaruh, dimana
terdapat jalur utama lintas sumatera dengan NAD, jalur utara selatan dan barat timur,
titik-tik traffic light serta lokasi yang memiliki tingkat kemacetan tinggi kawasan
tersebut (Gambar 4.9).

Universitas Sumatera Utara

94

Keterangan :
Perbatasan Kota Medan
Jalan utama Utara-Selatan dan Barat-Timur
Jalur Utama lintas Sumatera-Banda Aceh
Pusat Kemacetan kawasan pengaruh
Titik-titik Traffic Light
Gambar 4.9 Jaringan dan Pola Pergerakan Di Sekitar Kawasan Perancangan
(kawasan pengaruh)

Universitas Sumatera Utara

95

4.3

Perencanaan Fungsi Lahan sebagai Area Pengembangan Kawasan TOD
Konsep kawasan TOD adalah menciptakan beberapa fungsi lahan, sebagai

area pengembangan dan mendukung fasilitas transit. Pembangunan komersial dan
jasa didahulukan agar terjadi pemasukan pada pihak pembangun (investor) dengan
asumsi pembangunan blok komersial dan jasa dapat dilakukan dalam 1 (satu) tahun,
sehingga pembangunan blok perkantoran, hotel, dan apartemen dapat disubsidi untuk
sementara waktu dari pemasukan penjualan blok komersial dan jasa. Selain itu,
perhitungan terhadap pengkondisian yang dapat menghidupkan kawasan menjadi
pertimbangan dalam pemilihan pembangunan blok komersial dan jasa. Kawasan yang
sudah hidup akibat fungsi-fungsi komersial dan jasa akan mudah dijual sebagai
kawasan hunian di tengah kota yang memang menuntut adanya aktivitas yang padat
pada kawasan pengembangan.
Dalam kriteria pengembangan TOD disebutkan bahwa fungsi-fungsi yang
dikembangkan harus saling melengkapi dan mengusahakan agar aktivitas tetap
terjaga dalam waktu lebih lama sehingga pengembangan diarahkan dalam konsep
mixed-use. Fungsi-fungsi prospektif itu antara lain: hunian, komersial, perkantoran
dan fungsi publik (ruang terbuka).
Melalui kajian studi kasus kawasan TOD pada bagian terdahulu juga telah
disinggung mengenai fungsi-fungsi prospektif yang dapat dikembangkan pada sebuah
kawasan yang berorientasi pada transit. Masing-masing kawasan memiliki

Universitas Sumatera Utara

96

karakternya sendiri, baik mengenai jenis maupun proporsi fungsi-fungsi prospektif
yang dapat dikembangkan. Fungsi-fungsi tersebut antara lain:
1. Fungsi komersial (core/employment), terdiri dari:
a. retail, shopping mall, convenience retail, restoran
2. Fungsi hunian, terdiri dari:
b. townhouse, service apartment, transit hotel, business hotel
3. Fungsi publik, terdiri dari:
c. cultural space, community park, rumah sakit, kantor polisi, penitipan anak.
Kecenderungan pasar menunjukkan bahwa fungsi komersial pada Kota Medan
mengarah pada kawasan komersial bidang jasa bernuansa tematik. Kawasan
komersial tersebut harus mempunyai karakteristik yang berbeda dengan tempat
lainnya. Cakupan pelayanan kawasan komersial di Kota Medan menurut pandangan
stakeholder harus mengarah pada skala regional dengan pasar penduduk Kota Medan
maupun di luar Kota Medan. Tren tersebut dapat dilihat pada hari-hari libur atau
akhir dimana seluruh kawasan komersial Kota Medan sangat padat khususnya di
pusat-pusat perdagangan.

4.3.1

Tinjauan Sosio-Ekonomi
Sebagai daerah yang berada pada pinggiran jalur pelayaran Selat Malaka,

Kota Medan sebagai ibukota Provinsi Sumatera Utara memiliki posisi strategis.
Kota ini menjadi pintu bagi arus penumpang dan juga perdagangan barang dan jasa,

Universitas Sumatera Utara

97

baik perdagangan domestik maupun luar negeri. Bagi Kota Medan, kegiatan
perdagangan bersama aktivitas hotel dan restoran menjadi motor penggerak roda
perekonomian kota.
Medan kota terbesar ketiga setelah Jakarta dan Surabaya, tampilan tadi masih
kental dan toleran. Dinamis dan terbuka, adalah karakter warga kota yang kerap
terlihat di setiap aktifitas sosial. Sebuah kota majemuk yang masih dilapisi ruh
persahabatan dan religius ditengah keragaman budaya dan keyakinan. Pertumbuhan
penduduk mulai tak sebanding dengan ketersediaan lahan. Bertambahnya kendaraan
semakin tak terimbangi dengan kondisi ruas jalan. Lahan semakin menyempit, jumlah
kenderaan terus melejit. Jalan raya kian padat dibanjiri penumpukkan kendaraan yang
macet.
Pembangunan dalam segi ekonomi kota merupakan upaya strategis untuk
mengurangi beban pusat kota. Suatu kawasan atau wilayah yang diprioritaskan
pengembangannya merupakan daerah pengembangan yang potensial. Hal ini
disebabkan karena kawasan ini akan diperkirakan akan cepat berkembang di masa
akan datang, baik karena kekuatan internal yang terdapat di kawasan itu ataupun
karena adanya investor baru yang masuk ke wilayah tersebut. Kawasan seperti ini
dengan sedikit investasi tambahan (berupa prasarana dan fasilitas kepentingan umum)
dari pemerintahan akan mempercepat perkembangannya. Kawasan yang berkembang
perlu ditindaklanjuti dengan pengembangan sektor lain yang bersinergi dan
perencanaan penyediaan fasilitas kepentingan umum (Tabel 4.1).

Universitas Sumatera Utara

98

Tabel 4.1 Distribusi PDRB Kota Medan 2010 – 2012 (%)
No

1
2
3
4
5
6
7
8
9

Lapangan Usaha

Distribusi PDRB (%)

2010

2011

2012

Pertanian

2,15

2,06

2,05

Pertambangan dan
Penggalian

0,00

0,00

0,00

Industri Pengolahan

13,34

12,86

12,39

Listrik, Gas, dan Air Minum

1,39

1,35

1,28

Bangunan

11,15

11,17

11,11

26,69

27,09

27,07

20,46

20,52

20,76

14,55

14,52

14,65

10,30

10,45

10,69

100

100

100

Perdagangan, Hotel, dan
Restoran
Pengangkutan dan
Komunikasi
Keuangan, Ansuransi, Usaha
Persewaan Bangunan, Tanah
dan Jasa Perusahaan
Jasa-jasa
Total

Sektor perdagangan, hotel, dan restoran masih menjadi andalan utama, namun
terlihat terjadi adanya perlambatan pertumbuhan pada sub-sektor perdagangan besar
dan eceran. Hal ini berkait dengan lambatnya pertumbuhan pada sub-sektor
transportasi jalan raya dan angkutan laut yang merupakan moda perdagangan utama.
Berdasarkan tinjauan sosio ekonomi pada kawasan terminal pinang baris berada pada
kategori ekonomi menengah ke bawah jika di tinjau dari segi tingkat kepadatan
penduduk serta fasilitas yang ada pada kawasan sekitar dan kawasan berpengaruh.

Universitas Sumatera Utara

99

Sektor perdagangan tetap menjadi andalan utama perekonomian Kota Medan,
sementara sektor transportasi menjadi andalan kedua, sekalipun perannya hampir
seimbang dengan sektor manufaktur dan sektor jasa keuangan. Namun,
kecenderungan penurunan peran sektor manufaktur dan perdagangan serta
peningkatan peran sektor transportasi secara konsisten tetap terlihat.
Peran ruang publik di kota Medan merupakan bagian dari pengembangan
suatu kawasan untuk meningkatkan nilai social pada masyarakat. Berdasarkan analisa
pada beberapa ruang publik di Kota Medan tidak beraturan, karena diperebutkan oleh
banyak pihak, seperti pengguna lalu lintas, pedagang kaki lima, pejalan kaki,
pengguna tempat parkir, maupun pengguna papan reklame. Tempat-tempat tertentu,
seperti taman kota diperebutkan juga oleh kelompok masyarakat kecil yang
melakukan kegiatan ekonomi di satu pihak dan dipihak lain terdapat kelompok
masyarakat atas dan menengah yang ingin melakukan aktivitas rekreasi, olahraga,
maupun bersantai.

4.3.2

Tren properti
Pertumbuhan ekonomi Kota Medan dalam kurun waktu terakhir menunjukan

keadaan yang lebih baik, tingkat infalsi Kota Medan tercatat sebagai salah satu Kota
dengan inflasi terendah yaitu 0,04 persen dengan laju pertumbuhan ekonomi kota,
mencapai 7,54 persen. Angka pertumbuhan ekonomi daerah ini masih di atas rata-rata
nasional dan memiliki masyarakat lapisan menengah yang relatif besar dengan daya

Universitas Sumatera Utara

100

beli yang relatif stabil. Golongan menengah tersebut terdiri dari golongan muda
produktif yang pola konsumsinya tidak dipengaruhi oleh pinjaman perbankan, namun
kekuatan modal sendiri, sehingga kasus kemacetan kredit perbankan sangat jarang
ditemukan. Mereka juga memiliki daya beli sangat kuat untuk melakukan investasi.
Sumatera Utara dipilih sebagai lokasi peruntungan bisnis karena provinsi ini
memberi peluang besar mengembangkan hunian vertikal. Hal itu tercermin dari
adanya pertumbuhan yang cukup signifikan terhadap permintaan unit hunian vertikal
di Sumatera Utara. Pertumbuhan angka permintaannya cukup besar, karena adanya
pergeseran gaya hidup, menyusul makin terbatasnya lahan kosong untuk
pembangunan rumah tapak. Hal ini kemudian memacu Sumatera Utara, khususnya
Kota Medan sangat prospektif untuk bisnis properti, baik perumahan, kondominium,
pusat perbelanjaan, dan properti lainnya. Berikut gambaran kondisi perkembangan
bisnis properti di Kota Medan:
a. Hotel
Pada dasarnya keberadaan fungsi hotel adalah sarana penunjang kegiatan
berpergian yang berjarak jauh dari tempat tinggal sehingga dibutuhkan
sarana akomodasi untuk tempat beristirahat berupa kamar tidur.
Pertumbuhan dan perkembangan perhotelan tidak dapat lepas dari
pertumbuhan dan perkembangan pariwisata. Sebagai kota terbesar ketiga
di Indonesia, Medan memiliki hotel berbagai kelas, mulai dari kelas
Melati hingga kelas Bintang 5. Namun, masih ada yang kurang yaitu

Universitas Sumatera Utara

101

belum terdapat hotel transit yang terletak di sekitar pusat transit seperti
terminal, yang dapat memudahkan pergerakan/mobilitas pengunjung dan
wisatawan. Hotel-hotel yang ada pada kawasan pengaruh kebanyakan
berupa hotel keluarga, dimana pengunjung kawasan ini kebanyakan
adalah masyarakat aceh dengan tujuan berbelanja serta berekreasi di Kota
Medan. Sehingga kebutuhan untuk kamar hotel berupa hotel-hotel bintang
3 maupun hotel melati. Beberapa hotel yang berada pada wilayah yang
mempengaruhi kawasan (Gambar 4.10).

Gambar 4.10 Hotel-hotel yang berada pada wilayah yang mempengaruhi kawasan
perancangan

b. Pusat Perbelanjaan
Tingginya minat investor untuk membangun mall di Kota Medan, juga
menjadi satu indikasi bahwa pertumbuhan ekonomi di Medan akan
semakin menjanjikan pada tahun mendatang.

Pusat perbelanjaan

shopping mall di Kota Medan terdistribusi di kawasan pusat kota dengan
jumlah yang sudah cukup banyak. Kawasan pertokoan berkembang tanpa
standar yang mengikat sehingga aksesnya mengganggu fungsi lainnya

Universitas Sumatera Utara

102

seperti trotoar, sempadan, jalan, drainase, dan jalan utama. Pedagang kaki
lima (PKL), keberadaannya belum terakomodasi dalam penataan ruang
kota sehingga banyak menggunakan ruang publik. Pusat perbelanjaan
yang berada dekat site perancangan adalah intero (mall perabotan),
lottemart (supermarket) serta berbagai macam toko-toko elektronik di
sepanjang jalan medan-binjai. Minat masyarakat sekitar dan pendatang
dari aceh-sekitar adalah berbelanja barang-barang elektronik dan
kebutuhan rumah tangga sehingga perkembangan toko-toko kecil
berbentuk ruko kian hari semakin banyak pada kawasan pengaruh
(Gambar 4.11).

Gambar 4.11 Pusat perbelanjaan yang berada pada wilayah yang mempengaruhi
kawasan perancangan
c. Perkantoran
Trend dalam pertumbuhan dan perkembangan kawasan perkotaan yang
tengah terjadi pada saat sekarang ini, juga diiringi dengan trend perubahan
perilaku (dan juga gaya hidup) dari masyarakat kawasan perkotaan yang
bersangkutan. Di banyak kota besar bahkan di kota yang sudah berstatus

Universitas Sumatera Utara

103

metropolitan, kegiatan masyarakat warganya bukan saja dalam bidang
industri (awal) tetapi sudah berkembang kearah industri. Pada sebagian
besar dari masyarakat warga kota besar dan metropolitan, kegiatan utama
atau mata pencaharian yang dilakukannya sudah mengarah ke bidang
perdagangan (bisnis) dan jasa. Keberadaan perkantoran memiliki dampak
penting terhadap suatu kawasan, yang menjelaskan bahwa kawasan
tersebut merupakan kawasan produktif dengan berbagai macam kegiatan.
Beberapa kantor besar yang berada dekat lokasi terminal yaitu kantor
BKN (Badan Kepegawaian Negara), kantor dinas PU dan Kantor
Kementrian Agama bagian diklat pelatihan (Gambar 4.12).

Gambar 4.12 Perkantoran yang berada pada wilayah yang mempengaruhi
kawasan perancangan

d. Apartemen
Pangsa pasar apartemen di Sumatera Utara (Sumut) khususnya Kota
Medan semakin meningkat. Berdasarkan penyaluran kredit apartemen
oleh perbankan Sumut tumbuh signifikan. Penyaluran kredit untuk flat
atau apartemen tipe 22 sampai dengan tipe 70 meroket sampai 618,25%

Universitas Sumatera Utara

104

dengan nilai kreditnya naik menjadi Rp114,173 miliar pada Agustus 2012
dari hanya Rp15,896 miliar saja pada Agustus 2011. Meski budaya
masyarakat Sumut belum banyak mengarah tinggal di apartemen, namun 5
hingga 10 tahun mendatang akan terlihat perubahannya. Keinginan untuk
tinggal di dalam kota dan lokasi strategis, harganya sulit dijangkau.
Kawasan

terminal

memiliki

potensi

tersendiri

dalam

pembangunan

apartemen. Konsep apartemen yang akan di terapkan pada kawasan ini adalah
apartemen ruang terbuka hijau karena unitnya lebih optimal. Ini juga yang
menginspirasi pengembang membangun apartemen. Karena membangun land house
di daerah perkotaan sudah tidak mamadai lagi karena kurangnya lahan.

4.3.3

Potensi Kawasan berdasarkan Lokasi
Berdasarkan lokasinya, terminal ini berada pada lahan redevelopable, yaitu

kawasan terminal yang akan dikembangkan kembali dengan fungsi-fungsi baru yang
lebih intensif, modern, dan melayani fungsi-fungsi yang berhubungan dengan
aktifitas transit. Kawasan pembangunan berorientasi transit pada Terminal Terpadu
Pinang Baris Medan memiliki potensi dan keunggulan sebagai berikut:
1. Salah satu pemberhentian (titik transit) jalur angkutan umum dan bus.
Terminal ini terletak di Kecamatan Medan Sunggal yang merupakan pintu
masuk Kota Medan bagian sebelah barat.

Universitas Sumatera Utara

105

2. Salah satu kawasan dengan potensi transit bagi beberapa sistem moda
transportasi darat dalam pola transportasi makro, seperti bus antar kota
dan angkutan umum.
3. Salah satu kawasan dengan potensi pusat pertumbuhan ekonomi baru di
dalam kawasan strategis sebagai penghubung Kota Medan dan NAD.
Melalui analisis pasar, diketahui kecenderungan pasar dan kompetensi
kawasan Terminal Terpadu Pinang Baris Kota Medan tidak memiliki saingan dalam
hal pasar dan jumlah moda transportasi yang melalui kawasan, karena kawasan
tersebut satu-satunya kawasan terminal penghubung Kota Medan bagian barat. Selain
itu juga, kawasan Terminal Terpadu Pinang Baris Medan adalah satu-satunya
kawasan utama sebagai pintu masuk Kota Medan.
Berdasarkan kajian fungsi-fungsi prospektif pada literatur dan kasus-kasus
TOD serta potensi kawasan, maka program ruang yang akan dikembangkan dalam
kawasan terminal Pinang Baris Medan adalah:
1. Transit center/eksisting.
Fungsi terminal eksisting tetap dipertahankan, hanya saja terdapat
penambahan fasilitas pendukung kegiatan dalam terminal, area transit
angkutan, tempat menunggu bagi calon penumpang dan lain-lain.
2. Transit mall

Universitas Sumatera Utara

106

Fungsi mall yang akan diterapkan pada kawasan perancangan adalah mall
sebagai pusat elektronik dan pusat perbelanjaan alat-alat rumah
tangga/furniture (seperti Ace Hardware, informa dll).
3. Hotel transit
Berdasarkan analisa trend properti serta keberadaan fungsi-fungsi hotel
pada kawasan pengaruh, maka fungsi hotel yang akan diterapkan berupa
hotel bintang 3.
4. Taman Kota
5. Pusat makanan, jajanan dan oleh-oleh khas Kota Medan

4.4

Analisa Kawasan Pembangunan TOD
Kawasn terminal terpadu pinang baris memeiliki beberapa masalah kompleks

mulai dari tata guna lahan, tata masa bangunan sekitar, sirkulasi kendaraan dan
pejalan kaki, serta lokasi parkir dan ruang terbuka hijau. Berikut analisa terhadap
kawasan pembangunan TOD.

4.4.1

Analisa Tata Guna Lahan Kawasan
Analisa tata guna lahan dilakukan untuk menentukan potensi-potensi

pengembangan kawasan berdasarkan kriteria yang telah ditetapkan sebelumnya.
Analisa akan dilakukan terhadap empat aspek. Keempat akpek tersebut adalah
land use kawasan, perletakan magnet aktifitas, akses visual, dan sirkulasi.

Universitas Sumatera Utara

107

Sebelah Utara kawasan didominasi bangunan komersial, terutama di
sepanjang Jalan Pinang Baris. Sebelah Selatan masih banyak terdapat lahan kosong,
sekolah (SMP Negri 9 Medan), dan beberapa kantor pemerintahan. Sebelah Barat
terdapat Kantor Dinas PU dan Kantor Dinas Kebersihan Kota Medan, lahan kosong
dan permukiman penduduk. Sebelah Timur didominasi area komersil dan
permukiman penduduk. Berikut analisa tata guna lahan kawasan pada terminal
Pinang Baris Medan. Kondisi eksisting tata guna lahan dijelaskan pada Gambar 4.13.
Retail/ruko
Perumahan
Kantor
Sekolah

1
1

2

Jl Swadaya

3
Jl TB Simatupang

2
4
3

Jl Dinas PU
Jl Dinas PU

`

4

U
Gambar 4.13 Analisa Tata Guna Lahan Kawasan

Universitas Sumatera Utara

108

Sebagian besar tata guna lahan di sekitar kawasan didominasi oleh ruko dan
residensial. Fungsi ruko paling banyak ditemukan terutama di sepanjang Jalan TB
Simatupang merupakan bengkel serta ruko yang menjual onderdil kendaraan.
Sedangkan fungsi residensial banyak terdapat di daerah dalam atau jauh dari jalan
Protokol. Fungsi-fungsi yang ada cukup mendukung dalam menghidupkan kawasan
ini. Banyaknya lahan kosong juga memberikan nilai dan prospek yang bagus
kedepannya bagi kawasan ini sebagai pengembangan kawasan TOD dengan konsep
bangunan mixed-use (Gambar 4.14).

Jl TB Simatupang
Jl Swadaya

Jl Dinas PU

Lokasi Terminal Pinang
baris Medan

Jl Dinas PU

U

Lahan kosong yang
akan digunakan sebagai
kawasan mixed-use

Gambar 4.14 Lokasi perancangan terminal dan kawasan mixed-use

Universitas Sumatera Utara

109

Berdasarkam kriteria TOD optimalisasi sirkulasi, maka terdapat persyaratanpersyaratan yang dapat dipertemukan dengan permasalahan dan potensi kawasan
sebagai berikut:
1. Densitas Fungsi
Dalam hal densitas terdapat beberapa prinsip dalam TOD yang dapat
dipertemukan dengan permasalahan dan potensi kawasan (Tabel 4.2)

Tabel 4.2 Indikator Perancangan pada Densitas TOD
Prinsip
Rancangan
Densitas
TOD
antara land
use
komersial:
hunian:
publik
maksimal=
70:20:10

Indikator
Kepadatan hunian pada
Urban TOD sebaiknya
minimal 12 unit/acre
(30 unit/ha) dan ratarata 15 unit/acre (37,5
unit/ha). Dan pada
urban downtown ratarata 60 unit/acre. yang
harus dihubungkan
dengan peraturan
setempat

Permasalahan dan Potensi Kawasan
a. Kawasan
eksisting
memiliki
kepadatan peduduk pada bagian utara,
sedangkan sekitar terminal masih
banyak area kosong yang dapat
dikembangkan
b. Dengan pengembangan superblok
maka pengalihan KLB dan intervensi
land use diperbolehkan. KDB dan
KLB yang digunakan dapat dirataratakan.

Berdasarkan indikator perancangan pada densitas TOD, dapat disimpulkan
bahwa dalam pengembangan kawasan terminal pinang baris menggunakan konsep
neighborhood TOD . Dimana neighborhood TOD harus berada pada lingkungan
hunian dengan densitas menengah, fasilitas umum, servis, retail dan rekreasi. Hunian
dan pertokoan lokal harus disesuaikan dengan konteks lingkungan dan tingkat
pelayanan transit. Konsep neighborhood TOD ini juga membantu pengembangan

Universitas Sumatera Utara

110

hunian bagi masyarakat menengah kebawah, dengan dimungkinkannya pencampuran
variasi hunian.
2. Jenis Land Use
Jenis land use terdapat beberapa prinsip dalam TOD yang dapat
dipertemukan dengan permasalahan dan potensi kawasan (Tabel 4.3).

Tabel 4.3 Indikator Perancangan pada Land Use
Prinsip
Perancangan
Memaksimalkan
fungsi terminal
berdasarkan
aktivitas pagi
hingga malam
hari dan
meningkatkan
keamanan dan
kenyaman
penggunanya

Indikator
Mixed use
pada
setiap area
pembangunan
dengan jenis
fungsi
berdasarkan
analisa pasar

Permasalahan dan Potensi Kawasan
a. Kawasan eksisiting belum memiliki
fasilitas yang memadai seperti fasilitas
untuk fungsi transit maupun fungsi
pendukung lainnya.
b. Keberadaan mall, hunian serta perkantoran
pada kawasan pengaruh menggambarkan
tingkat ekonomi masyarakat sekitar dengan
jumlah tingkat kepadatan penduduk
sedang.
c. Berdasarkan analisa pasar yang disarankan
antara fungsi komersial, hunian dan publik
dengan menerapkan tema pembangunan
berorientasi transit diharapkan kawasan ini
menjadi lebih hidup.

Berdasarkan tabel jenis fungsi pada kawasan eksisiting belum terintegrasi
dengan fasilitas transit. Keragaman fungsi komersial di sekitar kawasan dapat
ditambah dengan jenis-jenis fungsi baru yang lebih prospektif, menjangkau
kebutuhan pasar yang lebih luas, dan dapat mendukung fasilitas transit. Seperti yang

Universitas Sumatera Utara

111

telah diarahkan dalam analisis pasar, bahwa pada kawasan perancangan dapat
dikembangkan jenis-jenis fungsi yang bersifat tematik sebagai berikut:
a. Transit center (eksisting)
b. Transit mall
c. Hotel transit
3. Letak dan Konfigurasi Land Use
Dalam perletakan dan konfigurasi land use terdapat beberapa prinsip
dalam TOD yang dapat dipertemukan dengan permasalahan dan
potensi kawasan (Tabel 4.4).
Tabel 4.4