Contoh studi kasus kelayakan investasi p

STUDI KASUS KELAYAKAN INVESTASI
PENGEMBANGAN PERUMAHAN
A.

Rumusan Masalah:
1.

Bagaimana besarnya demand perumahan
Kota malang?

2. Bagaimana ketersediaan perumahan di kota Malang?
3. Bagaimana pangsa pasar perumahan Permata Jingga?
4. Bagaimanakah kelayakan investasi pengambangan perumahan Permata
Jingga?

B. Analisa Aspek “Demand” Dan “Suplly” Perumahan Kota Malang
Proyek beroperasi secara efisien bilamana produk yang dihasilkan
mampu mendapat tempat dipasar dan mampu mendapatkan hasil penjualan
yang menguntungkan bagi perusahaan. Beberapa pertanyaan yang perlu
dipahami dari aspek demand dan suplly adalah beberapa pasaran yang
potensial dan berapa bagian yang dapat dicapai oleh proyek yang diusulkan,

serta strategi apa yang akan digunakan untuk memperebutkan konsumen
diantara pesaing yang ada.
Untuk

menjawab

pertanyaaan-pertanyaan

tersbut,maka

harus

mengetahui beberapa faktor yang berpengaruh diantaranya analisa
pendapatan masyarakat sekitar lokasi proyek, analisa pesaing dari proyek
yang sejenis, jangka waktu pengembangan proyek, jangka waktu penjualan
serta daerah pemasaran yang potensial.

33

1. Analisa Aspek Permintaan “Demand” Rumah

a.

Pendapatan Penduduk
Menurut Suad Husnan dan Suwarsono (1994: 40) aspek pasar
merupakan aspek yang utama yang perlu mendapatkan perhatian dalam
membuka suatu proyek.
Dimana yang dimaksud dengan pendapatan adalah seluruh upah/gaji
atau keuntungan usaha atau penerimaan lainnya yang diterima oleh
anggota rumah tangga yang bekerja, ditambah dengan seluruh usaha
dan penerimaan lainnya yang diterima setiap bulan oleh anggota yang
bersangkutan pada wilayah yang ditinjau. Adapun kelompok jumlah
pendapatan yang diterima masyarakat pada wilayah malang dapat
dilihat pada table 4.1

Tabel 4.1. Kelompok Pendapatan Penduduk Wilayah Malang
Pendapatan
Jumlah penduduk
( Rupiah )
< 750.000

314.448

750.000 – 999.999

90.031

1.000.000 –1. 249.999

60.406

1.250.000 –1. 449.999

50.084

1.500.000 – 1.749.999

41.084

1.750.000 – 1.999.999

36.681

2.000.000 –2. 249.999

25.673

2.250.000 – 2.449.999

17.785

2.500.000 – 2.749.999

13.554

2.750.000 – 2.999.999

9.011

> 3.000.000

5.051

34

Sumber : BPS Malang
b.

Suku Bunga KPR
Untuk suku bunga KPR dipakai acuan KPR dari Bank BTN dengan
mempertimbangkan syarat-syarat untuk memperoleh KPR:
i.

Warga Negara indinesia

ii.

Telah berumur 21 tahun atau telah menikah

iii.

Mempunyai penghasilan yang cukup terjamin

iv.

Mempunyai masa kerja sedikitnya 2 tahun

v.

Jangka waktu kredit maksimum 15 tahun dengan:
 Maksimum kredit Rp. 127.125.000, bunga 10 % per tahun (bunga
subsidi)
 Maksimum kredit Rp. 199.125.000, bunga 14 % per tahun (bunga
subsidi)
 Maksimum kredit senilai 70 % dari harga jual, bunga 29 % per
tahun (bunga komersial)

vi.

Minimal penghasilan keluarga yang dimiliki oleh pembeli adalah 3
kali lipat dari angsuran kredit rumah yang akan diambil perbulannya.

Perhitungan angsuran tergantung dari suku bunga dan lamanya
angsuran. Pada umumnya batas angsuran adalah kelipatan 5 tahun yaitu
5 tahun,10 tahun, dan maksimal 15 tahun. Besarnya anuitas angsuran
dapat dilihat pada table 4.2

35

Tabel 4.2 Anuitas Angsuran
Bunga KPR

5 Tahun

10 Tahun

15 Tahun

10 %

0.26380

0.16275

0.13147

14 %

0.29128

0.19171

0.16280

29 %

0.40274

0.31465

0.29650

Table diatas digunakan untuk menentukan besar angsuran bulanan tiaptiap tipe rumah.
c.

Batas Minimum Pendapatan masyarakat yang layak membeli
rumah
Perhitungan batas pendapatan masyarakat yang berpeluang memiliki
rumah adalah sebagai berikut:
 misal tipe rumah 60 dengan harga jual Rp.194.300.000
 uang muka 40 % = Rp. 77.720.000
 KPR

= Rp. 116.580.000

 Koefisien anuitas ( bunga 10 % ) angsuran maksimum 15 tahun =
0.13147 angsuran perbulan

= (Rp. 116.580.000 X 0.13147)/12
= Rp. 1.277.232.

Jadi minimal pendapatan perbulannya = 3 X Rp. 1.277.232

= Rp. 3.831.694
Peluang jumlah penduduk yang dapat memiliki adalah penduduk yang
memiliki range penghasilan diatas Rp 3.000.000, sehingga peluang
penduduk yang dapat membeli rumah sebesar 5.051 jiwa.

36

d.

Pertumbuhan Penduduk Kota Malang
Pertumbuhan penduduk kota Malang setiap tahun mengalami
peningkatan, hal ini mengakibatkan meningkatnya kebutuhan akan rumah
di kota malang sehingga menjadikan kota Malang menjadi sasaran
pengembangan perumahan yang diharapkan dapat mengimbangi seiring
dengan pertumbuhan tersebut. Oleh karena itu dengan jumlah penduduk
yang membutuhkan rumah dapat dihitung dengan melihat data
pertumbuhan penduduk dan juga tingkat usia penduduk yang berpotensi
membeli rumah pada tahun 2006. Data diperoleh dari Badan Pusat
Statistik Kota Malang.
Tabel 4.3. Data Pertumbuhan Penduduk Kota Malang.

Tahun

Jumlah Penduduk

2002

772.642

2003

780. 865

2004

789.349

2005

798.349

2006

816.444

Sumber : BPS Malang
Dari tabel 4.3 populasi didaerah malang pada tahun 2002 kurang
lebih 772.642 jiwa kemudian pada tahun 2006 meningkat menjadi 816.444
jiwa.
Tabel 4.4 Jumlah Penduduk Kota Malang dalam Golongan Umur
Kelompok
Umur
20 – 24

2002

2003

2004

2005

2006

115.123

116.393

117.704

119.055

120.448

37

Kelompok
Umur
25 – 29

2002

2003

2004

2005

2006

74.184

74.936

75.713

76.516

77.345

30 – 34

63.024

63.668

64.333

65.019

65.727

35 – 39

55.666

56.267

56.887

57.527

58.186

40 – 44

48.861

49.366

49.887

50.424

50.979

45 – 49

38.439

38.818

39.210

39.615

40.033

50 – 54

28.589

28.851

29.122

29.403

29.694

Jumlah
424.036
Sumber : BPS Malang

428.299

432.856

437.559

442.412

Dengan asumsi bahwa usia penduduk yang secara ekonomi sudah
sudah mulai mapan dan punya kemampuan membeli rumah adalah
penduduk yang berusia diatas 30 tahun.
Dari tabel 4.4 diatas dapat dilihat bahwa jumlah penduduk
Pada penelitian ini penduduk yang ditinjau adalah penduduk pada
wilayah wilayah Malang dikarenakan lokasi perumahan yang distudikan
pada wilayah Malang, tetapi tidak menutup kemungkinan penduduk dari
luar kota malang juga berpeluang untuk membeli rumah.Untuk
menentukan proyeksi demand dan supply untuk perumahan Permata
Jingga perlu ditentukan segmen pasar potensialnya disesuaikan dengan
kemampuan

untuk

membeli

rumah

berdasarkan

pendapatannya.

Sedangkan untuk menentukan harga jual yang layak untuk perencanaannya
berpedoman atau mempertimbangkan harga jual yang ditawarkan oleh
kompetitor di sekitar lokasi yang ditinjau. Sehingga dalam penentuan
market share (pembagian pasar) dilakukan analisa penentuan pasar
potensial berdasarkan batasan pendapatan masyarakat.

38

Dengan asumsi bahwa satu unit rumah dihuni oleh 4 orang dan
prosentase keseluruhan penduduk yang belum mempunyai rumah adalah
50%, maka demand atau permintaan rumah daerah Malang dapat dilihat
pada tabel 4.5.

Tabel 4.5 Demand Kota Malang
Batasan Pendapatan
(Rupiah)

Peluang 50%
(jiwa)

Demand
(unit)

157.224

39.306

90.031

45.016

11.254

60.406

30.203

7.551

–

50.084

25.042

6.261

–

41.084

20.542

5.136

–

36.681

18.341

4.585

–

25.673

12.837

3.209

–

17.785

8.893

2.223

–

13.554

6.777

1.694

–

9.011

4.506

1.126

5.051

2.526

631

< 750.000
750.000 – 999.999
1.000.000
1.249.000
1.250.000
1.499.999
1.500.000
1.749.999
1.750.000
1.999.999
2.000.000
2.249.999
2.250.000
2.499.999
2.500.000
2.749.999
2.750.000
2.999.999
> 3.000.000

Jumlah
penduduk
(jiwa)
314.448

–

Sumber : Hasil Analisa
Keterangan:
1. Peluang 50% adalah prosentase dari total penduduk yang berpotensial
membeli rumah/belum memiliki rumah.
2. Demand kebutuhan/permintaan rumah jika dari 50 % penduduk yang
potensial membeli rumah diasumsikan setiap rumah dihuni oleh 4
orang.

39

Untuk perkiraan demand dari luar kota malang yakni dengan
mempertimbangkan jumlah pembeli yang berasal dari luar kota malang

Tabel 4.6 Prosentase Pembeli Dari Dalam Dan Luar Kota Malang
Kompetitor
GRAHA DEWATA
VILLA BUKIT TIDAR
PUNCAK DIENG
EKSLUSIF
PERMATA JINGGA
Rata - rata

Pembeli dari kota
Malang
65 %
75 %

Pembeli luar kota
Malang
35 %
25 %

60 %

40 %

45 %
61.25 %

55 %
38.75 %

Dari tabel 4.6 diatas dapat dilihat bahwa rata-rata prosentase pembeli
dari luar kota malang adalah sebesar 38.75 % sehingga dapat diperkirakan
demand dari luar kota Malang adalah sebesar 399 unit.

e.

Analisis Deskriptif Untuk Para Pesaing
Untuk melakukan analisis yang diperoleh dari pengumpulan data
para pesaing (kompetitor), diperlukan adanya data-data pengembang
sekitar wilayah yang ditinjau, diantaranya adalah:
a. Area pengembangan, antara lain meliputi: lokasi, luas area/lahan,
gambaran secara pesaing, maka dicari pesaing yang mempunyai lokasi
berdekatan.
b. Fasilitas yang disediakan oleh masing-masing pesaing.
c. Tipe dan harga rumah yang ditawarkan.
d. Sistem pembayaran yang disediakan.

40

e. Pembeli yang meliputi : golongan ekonomi pembeli.
Adapun analisa kompetitor dapat dilihat pada table 4.7.

41

Tabel 4.7. Analisa Kompetitor
SPESIFIKASI
Luas area
Tipe dan harga rumah

GRAHA DEWATA
20 Ha
1. tipe 60/150)= 169.000.000

VILLA BUKIT TIDAR
25 Ha
1.tipe70/16 = 194.300.000

PUNCAK DIENG EKSLUSIF
25 Ha
1. tipe 64/200 = 274.700.000

PERMATA JINGGA
25 Ha
1. tipe 60/105 = 267.250.000

2. tipe 80/250 = 265.000.000

2.tipe80/195=249.800.000

2. tipe 70/200 = 312.000.000

2. tipe 70/135 = 318.250.000

3. tipe 76/250 = 384.100.000

3. tipe 70/163 = 351.300.000

4. tipe 85/240 = 460.200.000

4. tipe 70/169 = 357.900.000

5. tipe 91/270 = 543.400.000

5. tipe 76/180 = 390.800.000

6. tipe 235/490 = 601.900.000

7. tipe100/162 = 513.600.000

3. tipe 125/250= 343.000.000

8. tipe 102/180 = 554.500.000
9. tipe 129/240 = 710.250.000
9. tipe 133/240 = 719.250.000
10. tipe 154/300= 871.500.000
Tipe yang diminati
Fasilitas yang
disediakan

Tipe 60/150

Tempat belanja

Taman

Sarana ibadah

Jaringan listrik

Jaringan telepon

Jaringan air bersih

Keamanan 24 jam

Sistem pembayaran
yang disediakan
Golangan ekonomi
pembeli
Jumlah unit (Supply)




Tunai
KPR max 15 tahun
Menengah keatas

260 unit

Tipe 70/162

Tempat belanja

Taman

Sarana ibadah

Jaringan listrik

Jaringan telepon

Jaringan air bersih

Keamanan 24 jam
Tunai
KPR max 15 tahun




Menengah keatas
152 unit

Tipe 70/200
 Mini market
 taman

Sarana ibadah

Jaringan listrik

Jaringan telepon

Jaringan air bersih

Keamanan 24 jam

Sarana olah raga

Tunai
 KPR max 15 tahun
Menengah keatas
290 unit

11.tipe280/390=1.513.500.000
Tipe 70/135
 Mini market
 taman

Sarana ibadah

Jaringan listrik

Jaringan telepon

Jaringan air bersih

Keamanan 24 jam

Sarana olah raga

Tunai
 KPR max 15 tahun
Menengah keatas
300 unit

Dari analiasa kompetitor pada tabel 4.5 yang meliputi luas area, tipe
dan harga rumah, fasilitas yang disediakan, sistem pembayaran yang
ditawarkan, serta golongan ekonomi pembeli maka perumahan Graha
Dewata,Villa Bukit Tidar, dan Puncak Dieng Eksklusif dianggap layak
untuk dijadiakan sebagai pesaing bagi perumahan Permata Jingga.

f.

Analisa aspek Supply (persediaan) rumah
Dari data dianalisa mengenai supply dari pengembang yang ada di
sekitar lokasi perumahan yang ditinjau. Analisa ini dimaksudkan untuk
mengetahui besarnya kekurangan permintaan rumah yang harus disediakan
oleh Permata Jingga Malang sebelum melakukan investasi perumahan.
Dari supply kompetitor tabel 4.7 juga dapat diketahui bahwa dari
penyediaan rumah oleh kompetitor tersebut, ternyata masih ada
kekurangan

supply

yang

merupakan

target

pasar

dari

rencana

pembangunan Permata Jingga. Untuk perkiraan demand dari Permata
Jingga didasarkan pada demand atau peluang pasar yang tidak dapat
dipenuhi oleh kompetitor.
Jumlah demand total

: 1030 unit

Jumlah supply kompetitor

:

702 unit

Peluang pasar Permata Jingga

:

328 unit

Dari analisa aspek demand diperoleh permintaan rumah untuk kota
malang sebanyak 631 unit dan dari luar kota malang sebanyak 399 unit
sehingga demand totalnya adalah 1030 unit

44

Dari analisa mengenai supply dari pengembang disekitar lokasi
maka terdapat kekurangan persediaan rumah sebanyak 328 unit. Sehingga
kekurangan ini menjadi target pasar dari Perumahan Permata Jingga.

2. Penentuan Harga Jual Dan Rencana Pengembangan Perumahan
Harga jual merupakan biaya yang harus dibayar oleh pihak pembeli
terhadap biaya-biaya yang sudah dikeluarkan oleh pihak pengembang. Biayabiaya yang harus dibayar oleh pihak pembeli rumah adalah meliputi biaya
pembangunan fisik bangunan, biaya pembangunan prasarana dan fasilitas
umum serta biaya tanah (land cost). Di dalam harga jual rumah tersebut
pengembang juga telah memasukkan keuntungan dan pajak.
Sebelum menentukan harga jual dari perumahan yang akan ditawarkan
maka terlebih dahulu harus ditentukan pada tingkatan harga berapa yang akan
kita targetkan sesuai dengan lokasi dan fasilitas lingkungan. Target pasar dari
perumahan Permata Jingga pada tingkat di atas dari harga perumahan Graha
Dewata, Villa Bukit Tidar, dan Puncak Dieng Eksklusif.

i. Perhitungan Harga Tanah Dan Pengembangan Lahan
Pada saat penentuan harga jual rumah, perlu diperhatikan mengenai
harga tanah (land cost) mentah yang telah dikeluarkan pada waktu
pembebasan lahannya (land development cost) selain harga konstruksi
bangunannya sendiri. Biaya pengembangan lahan untuk perumahan Permata
Jingga harus disesuaikan dengan target harga yang mengacu pada

45

penawaran

dari

kompetitor,

khususnya

yang

mempunyai

konsep

pengembangan yang hampir sama sehingga nantinya harga mentah per m 2
pada daerah/ lahan efektif yang dapat dijual (saleable area) ditambah
dengan

biaya-biaya

pengembangannya

merupakan

pedoman

dalam

menentukan harga jual tanah kavling.
Secara umum rencana pengembangan lahan Permata Jingga adalah
sebagai berikut:
1.

Lahan kavling untuk berbagai rumah sebanyak 60 % dari total lahan,
dengan pembangunan berbagai tipe rumah.

2.

Lahan untuk infrastruktur dan fasilitas umum sebanyak 40 % dari
total lahan.
Total luas lahan

= 250.000 m2

Luas lahan untuk kavling rumah

= 150.000 m2

Luas lahan untuk komersial (toko)

= 35.000 m2

Luas lahan untuk fasilitas umum:
o

Sarana olah raga

o

Tempat pembuangan sampah

o

Prasarana jalan dan saluran

Taman kota penghijauan

=

3.000 m2
=

90 m2

= 50.000 m2
= 11.910 m2

Jadi luas lahan untuk prasarana dan fasilitas umum adalah 65.000 m2.
Prosentase luas lahan efektif =

( 250.000 – 65.000 )

250.000

x 100 %=¿ 74 %

46

Harga mentah di lokasi perumahan yaitu desa pada saat pembebasannya
selama 3 tahun berfariasi antara Rp 16.000 - Rp 35.000 per m2.
Sedangkan untuk pembebasan lahan Permata Jingga seluas tersebut
adalah sebagai berikut:
Biaya pembebasan lahan:
(Rp 16.000 x 53.794,12 m2) + (Rp 17.500 x 55.000 m 2) + (Rp 20.000 x
2.950 m2) + (Rp 32.500 x 200.663 m2) + (Rp 35.000 x 82.535,99 m2) =
Rp 11.292.513.070
Harga

rata-rata

pembebasan

tanah

per

m2=

Rp 11.292 .513 .070
=Rp 45.170
250.000 m2
Harga tanah mentah per m2 dari lahan efektif yang dapat dijual (saleable
area) dengan prosentase lahan efektif 74% =

Rp 45.170
=Rp61.041
74 %

Dari data kompetitor diatas dapat direncanakan harga jual tanah untuk
perumahan dengan mempertimbangkan kondisi, fasilitas umum yang
disediakan, prasarana jalan, saluran serta keamanan. Sebagai gambaran
dalam perencanaan harga pokok penjualan tanah direncanakan harga
jualnya diatas harga penawaran dari Graha Dewata, Villa Bukit Tidar,
dan Puncak Dieng Eksklusif.
Sesuai dengan master plan Permata Jingga untuk spesifikasi sarana
infrastruktur adalah sebagai berikut:
Prasarana jalan dan saluran
 Jalan utama “Double Way” aspal hot mix dengan lebar 15 meter.

47

 Jalan sekunder, aspal hot mix, dengan lebar 10 dan 8 meter.
 Saluran pembuangan di jalan utama menggunakan sistem terbuka
dan tertutup.
 Saluran pembuangan di jalan dengan menggunakan sistem terbuka.
Prasaran Landscape
 Landscape akan sebanyak mungkin menggunakan tanaman yang
disesuaikan dengan daerah setempat
 Tanaman yang mempunyai bunga ditempatkan sedemikian rupa
hingga ada kelompok yang masing-masing mempunyai warna
tersendiri.
Jaringan listrik dan telekomunikasi
 Di sekitar lokasi Permata Jingga sudah ada jaringan listrik sehingga
kebutuhan akan listrik mudah didapat.
 Jaringan kontak dengan sistem kabel bawah tanah, dan sampai pada
setiap rumah.
 Letak trafo PLN ditempel pada rumah-rumah trafo yang diletakkan
pada jalur hijau sehingga tidak mengganggu pandangandiatas jalan.
 Jaringan Telkom sampai di depan rumah.
Jaringan air bersih
 Supply air bersih sampai setiap rumah, dan kwalitas air bersih
memenuhi syarat.
Sedangkan biaya pengembangan

prasarana dan fasilitas

umum

mempunyai biaya yang dijadikan salah satu acuan pengembangan dalam

48

menentukan harga jual dari suatu rumah maupun area komersil dalam
suatu kawasan perumahan. Dimana pada akhirnya semua biaya
pengembangan tersebut akan dibebankan kepada pembeli (customer)
pada harga jual rumah dan dimasukkan dalam komponen harga penjualan
tanah.
Biaya-biaya pengembangan lahan dapat dilihat pada rencana anggaran
biaya pengembangan (development cost) prasarana dan fasilitas-fasilitas
umum pada kawasan Perumahan Permata Jingga sesuai dengan master
plan, untuk lebih jelasnya dapat dilihat pada tabel 4.8

Tabel 4.8 Biaya Pengembangan Prasarana dan Fasilitas Umum
No.
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.

Macam Pekerjaan
Persiapan lahan
Prasarana jalan
dan saluran
Taman
penghijauan kota
Jaringan listrik
Jaringan air
bersih
Jaringan telepon
Sarana olahraga
Tempat pembuangan sampah
Biaya ijin lokasi
Biaya notaries
Biaya pengurusan
IMB
TOTAL

Luas
250.000
50.000
11.910
1
1
1
3.000
90
1
1
1

Sat
m2
m2

Biaya Satuan
Total biaya
Rp.
17.500 Rp. 4.375.000.000
Rp.
65.000 Rp. 3.250.000.000

m2

Rp.

45.000

Rp.

535.950.000

Ls
Ls

Rp.
Rp.

1.850.000
1.750.000

Rp.
Rp.

606,800,000
574,000,000

Ls
m2
m2

Rp.
Rp.
Rp.

1.600.000
800.000
375.000

Rp. 541,200,000
Rp. 2.400.000.000
Rp.
33.750.000

Ls
Ls
Ls

Rp. 450.000.000
Rp.3.444.000.000
Rp.7.675.639.820

Rp.
450.000.000
Rp. 3.444.000.000
Rp. 7.675.639.820
Rp. 23.886.339.820

Sumber : Hasil Perhitungan

49

Dari perhitungan biaya-biaya pengembangan lahan diatas untuk
prasarana-prasarana dan fasilitas umum untuk keseluruhan lahan
jumlahnya sebesar Rp 23.886.339.820
Untuk biaya pengembangan lahan untuk prasarana dan fasilitas umum
sebesar 23.886.339.820 dan luas lahan efektif 185.000 maka dapat
dihitung biaya infrastuktur per saleable area yakni sebanyak 74 % adalah:

Biaya infarastruktur =

23.886.339.820
185.000

= Rp.270.146.-

Perkiraan harga jual tanah perumahan Permata Jingga, adalah:
Harga rumah tipe 60/105

= Rp 267.250.000

Harga jual dikurangi profit 20%

= (Rp 267.250.000 – 20%)
= Rp 200.437.500

Harga bangunan per m2

= Rp 1.500.000

Harga bangunan (luas 60 m2)

= Rp 1.500.000 x 60 m2
= Rp 90.000.000

Harga tanah

= Rp 200.437.500 – Rp 90.000.000
= Rp 110.437.500

Harga tanah per m2

= Rp 110.437.500/105
= Rp 1.031.191

maka harga pedoman pengembangan lahan yang layak atau sesuai
dengan harga jual tanahnya sebagai berikut:
Harga tanah per m2

= Rp 1.031.191

Harga tanah mentah per m2 dari lahan efektif yang dapat dijual
(saleable area)

= Rp

61.041

50

 Harga prasarana

per m2

= Rp

970.150

Dari harga pedoman pengembangan lahan (site development cost) per
m2 sebesar Rp 975.150, maka perhitungan pengembangan infrastruktur
sesuai dengan yang diharapkan yakni sebesar Rp.270.146 lebih rendah
dari harga pengembangan lahan dari perumahan Permata Jingga Malang.

ii.

Harga Pokok Penjualan Bangunan
Sedangkan untuk perhitungan secara rinci biaya pengembangan
bangunan untuk kawasan perumahan pada masing-masing tipe tidak
dilampirkan pada penelitian ini. Dalam perhitungan selanjutnya digunakan
harga satuan per m2 untuk masing-masing tipe bangunan sesuai dengan yang
digunakan oleh pengembang, dalam hal ini PT. Buana Karya Adi Mandiri.
Spesifikasi teknik untuk perumahan Permata Jingga untuk tiap-tiap
tipe rumah yang dibangun adalah:
a. Pondasi

: Batu gunung

b. Struktur

: Beton praktis

c. Lantai

: R. Utama

: Keramik 40 x 40 cm kualitas eksport

R. Lain

: Keramik 30 x 30 cm kualitas eksport

d. Dinding

: Batu bata plester

e. Plafon

: Rangka
Penutup

: Kayu Kalimantan Kempas
: Gypsum board

List plafon : Gypsum
f. Kusen, pintu & jendela

: Kamper finishing semi duco

51

g. Kaca

: Rayban coklat 5 mm

h. Atap

: Rangka
Penutup

: Kayu Kalimantan Kempas
: Genting beton dicat

i. Sanitair

: Monoblok ex. TOTO/setara

j. Listrik

: 1.300 watt

k. Air bersih

: PDAM

Biaya konstruksi per m2 tiap tipe rumah adalah sebagai berikut:
 Tipe 100 ke bawah (Tipe 60, 70, 76) = Rp 1.500.000
 Tipe 100 ke atas (Tipe 100, 102, 129, 133, 154, 280) = Rp 1.750.000

iii.

Harga Penjualan Rumah
Untuk perhitungan analisa kelayakan proyek ini direncanakan bahwa
perusahaan tidak menjual kavling siap bangun tapi menjual rumah yang
sudah terbangun, jadi harga yang diberikan kepada konsumen merupakan
harga dari bangunan dan kavling tanah.
Biaya-biaya yang menjadi dasar penentuan harga jual rumah adalah:
a. Biaya tanah

( termasuk lanah efektif dan biaya pengembangan

infrastruktur dan failitas umum)
b. Biaya over head
c. Biaya operasional.
d. Keuntungan perusahaan.
e. Pajak.

52

Tabel 4.9 Harga Jual Rumah
Tipe
Rumah
60/105
70/135
70/163
70/169
76/180
100/16
2
102/18
0
129/24
0
133/24
0
154/30
0
280/29
0

Luas
Bang.
m2
60
70
70
70
76
100
102
129
133
154
280

Luas
Tnh
105
135
163
169
180
162
180
240
240
300
290

Harga
Tanah (Rp)
110.799.950
139.210.650
168.083.970
174.217.110
186.614.200
167.062.780
185.614.200
247.485.600
247.485.600
309.357.000
299.045.100

Harga
Bangunan
(Rp)
90.000.000
105.000.000
105.000.000
105.000.000
114.000.000
175.000.000
178.500.000
225.750.000
232.750.000
269.500.000
490.000.000

Harga Jual
Rumah
(Rp.)
267,250,000
318,250,000
351,300,000
357,900,000
390,800,000
513,600,000
554,500,000
710,250,000
719,250,000
871,500,000
1,513,500,000

Sumber:Hasil analisa

iv.

Rencana Pengembangan Lahan
Sesuai dengan master plan dari lahan seluas 250.000 m 2 direncanakan
dikembangkan dalam beberapa tahap pengembangan, dalam hal ini ada 3
tahap pembangunan perumahan pada masing-masing tahap direncanakan
dikembangkan keseluruhan tipe yaitu mulai tipe 60, 70, 76, 100, 102, 129,
133, 154, dan 280. Sedangkan untuk mengembangkan fasilitas umum
maupun prasaran jalan dan saluran sesuai dengan pengembangan lahan
untuk perumahan yang sedang dikembangkan.

53

Dalam perencanaan Permata Jingga, rencana pengembangan lahannya
disesuaikan dengan mutu dari kompetitor di daerah lokasi proyek.
Luas lahan yang akan dibangun rumah adalah 150.000 m2 dengan
perincian sebagai berikut :
1. 60/105
2. 70/135
3. 70/163
4. 70/169
5. 76/180
6. 100/162
7. 102/180
8. 129/240
9. 133/240
10. 154/300
11. 280/290
Total

(9%)
(29%)
(20%)
(15%)
(8%)
(5%)
(4%)
(4%)
(3%)
(3%)
(3%)

=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=

13.500
43.500
30.000
22.500
12.000
7.500
6.000
6.000
4.500
4.500
4.500
150.000

m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2
m2

Jumlah unit rumah yang akan dibangun adalah:
1. 60/105
2. 70/135
3. 70/163
4. 70/169
5. 76/180
6. 100/162
7. 102/180
8. 129/240
9. 133/240
10. 154/300
11. 280/290
Total

=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=
=

29
84
70
37
27
19
17
14
14
8
9
328

unit
unit
unit
unit
unit
unit
unit
unit
unit
unit
unit
unit

Untuk lebih jelasnya rencana pentahapan pembangunan rumah
dapat dilihat pada tabel 4.10. Sedangkan rencana pengembangan prasarana
infrastruktur dan fasilitas umum sesuai dengan pengembangan lahan untuk
perumahan yang dibangun.

54

Jadwal pembebasan lahan seluas 250.000 m2 adalah :
 Tahun I 49% dari total lahan (122.500 m2)
 Tahun II 51% dari total lahan (127.500 m2)
Jadwal pengembangan infrastruktur dan jaringan perumahan :
a. Jadwal pekerjaan persiapan lahan seluas 250.000 m2 adalah :
 Tahun I

= 15% dari total lahan

 Tahun II = 30% dari total lahan
 Tahun III = 25% dari total lahan
 Tahun IV = 20% dari total lahan
 Tahun V = 10% dari total lahan
b. Jadwal pekerjaan prasarana jalan dan saluran seluas 50.000 m2 adalah :
 Tahun I

= 15% dari total yang akan dikerjakan

 Tahun II = 30% dari total yang akan dikerjakan
 Tahun III = 25% dari total yang akan dikerjakan
 Tahun IV = 20% dari total yang akan dikerjakan
 Tahun V = 10% dari total yang akan dikerjakan
c. Jadwal pekerjaan taman penghijauan kota seluas 11.910 m2 adalah :
 Tahun II = 20% dari total yang akan dikerjakan
 Tahun III = 25% dari total yang akan dikerjakan
 Tahun IV = 35% dari total yang akan dikerjakan
 Tahun V = 20% dari total yang akan dikerjakan

55

d. Jadwal pekerjaan jaringan listrik, air minum dan telepon dikerjakan
mengikuti pekerjaan pembangunan perumahan.
e. Jadwal pembangunan sarana olahraga seluas 3.000 m2 adalah :
 Tahun II = 40% dari total yang akan dikerjakan
 Tahun III = 30% dari total yang akan dikerjakan
 Tahun IV = 30% dari total yang akan dikerjakan
f. Jadwal pembangunan tempat pembuangan sampah seluas 90 m2 adalah :
 Tahun I

= 50% dari total yang akan dikerjakan

 Tahun II = 50% dari total yang akan dikerjakan

v.

Rencana Penjualan Rumah
Kecepatan

penjualan

banyak

dipengaruhi

oleh

beberapa

hal

diantaranya adalah kondisi ekonomi Negara, kondisi lokasi proyek, dan
kecepatan penjualan pengembangan-pengembangan di sekitar lokasi
perumahan Permata Jingga.. Untuk asumsi Penjualan rumah disesuaikan
dengan kemampuan penjualan perumahan Permata Jingga. Pada tabel 4.11
dapat dilihat mengenai rencana penjualan rumah sampai dengan 3 tahap
penjualan.
Untuk

mendukung

penjualan

perumahan

diperlukan

strategi

pemasaran guna dapat memenuhi target pemasaran yang diterapkan, untuk
menciptakan peluang adalah sebagi berikut:
a.

Menjalin kerja sama dengan koperasi karyawan, pegawai negeri,
instansi pemerintah maupun swasta.

56

b.

Menjalin kerja sama dengan pihak bank swasta maupun pemerintah
guna mendapatkan fasilitas KPR.

c.

Promosi pada berbagai media cetak, brosur, papan reklame, maupun
pameran perumahan.

57

Tabel 4.10
Rencana Pembangunan Rumah
N
o
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10
.
11
.

Tipe
Bangunan
Tipe 60/105
Tipe 70/135
Tipe 70/163
Tipe 70/169
Tipe 76/180
Tipe 100/162
Tipe 102/180
Tipe 129/240
Tipe 133/240
Tipe 154/300
Tipe 280/290
Total unit

Tahap I

Tahap I

Tahap I

Tahap I

Tahap II

Tahap II

Tahap II

Tahap II

Smt1

Smt2

Smt3

Smt4

Smt5

Smt6

Smt7

Smt8

Tahap
III
Smt9

Tahap
III
Smt10

Tahap
III
Smt11

Tahap
III
Smt12

Sub

7
8
8
3
-

7
8
8
3
-

7
8
8
3
-

8
8
8
3
-

9
8
3
-

9
8
3
4
-

9
8
3
4
4
2
-

9
8
3
4
4
4
2
1
-

4
4
3
3
4
4
3
3
1
2

4
2
3
4
3
3
3
3
2
2

4
3
4
2
2
3
3
2
3

4
3
4
2
2
2
2
2
2

Total
29
84
70
37
27
19
17
14
14
8
9

26

26

26

28

20

24

30

38

32

29

26

23

328

Tabel 4.11
Rencana Penjualan Rumah
N
o
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10
.
11
.

Tipe
Bangunan
Tipe 60/105
Tipe 70/135
Tipe 70/163
Tipe 70/169
Tipe 76/180
Tipe 100/162
Tipe 102/180
Tipe 129/240
Tipe 133/240
Tipe 154/300
Tipe 280/290

Tahap I

Tahap I

Tahap I

Tahap I

Tahap II

Tahap II

Tahap II

Tahap II

Smt1

Smt2

Smt3

Smt4

Smt5

Smt6

Smt7

Smt8

4
4
10
2
-

5
4
10
3
-

5
5
10
3
-

5
5
10
3
-

5
10
10
3
3
2
1
-

5
10
10
4
3
2
2
-

10
10
4
3
2
2
2
2
1
1

10
5
3
2
2
2
2
1
1

Tahap
III
Smt9

Tahap
III
Smt10
6
5
3
2
3
2
2
1
2

Tahap
III
Smt11
6
3
4
3
3
3
3
2
2

Tahap
III
Smt12
7
2
4
3
2
3
3
2
2

Sub
7
4
3
2
2
2
1
1

Total
29
84
70
37
27
19
17
14
14
8
9

Total unit

Sumber:Hasil Analisis

20

22

23

23

34

36

37

28

26

29

28

22

328

b. Analisa Kelayakan Ditinjau Dari Aspek Keuangan
Dari segi keuangan, proyek dapat dikatakan sehat antara lain jika dapat
mendatangkan keuntungan yang layak bagi pemiliknya, artinya adalah
manfaat yang didapat lebih besar daripada biaya yang dikeluarkan. Untuk
mengkaji beberapa besar manfaat yang diperoleh dibandingkan dengan biaya
yang dikeluarkan, maka perlu dipersiapkan perkiraan aliran kas (projected
cash flow statement) proyek selama umur ekonomisnya.
Untuk menghindari kesalahan dalam menaksir aliran kas proyek, maka
cara yang termudah adalah kita perlakukan proyek tersebut sebagai suatu
proyek yang terpisah dari kegiatan perusahaan yang barangkali sudah ada.
Dalam analisa aspek keuangan ini membahas mengenai biaya-biaya yang
dikeluarkan

untuk

pengembangan

lahan

sesuai

dengan

rencana

pengembangnnya dan juga mengenai penerimaan-penerimaan dari penjualan
rumah. Dari perhitungan cash out flow dan cash inflow akan didapat nilai net
cash flow yang merupakan dasar dalam penentuan nilai NPV, IRR, dan
payback period (PP) proyek.

1)

Aliran Kas Keluar
Yang termasuk dalam aliran kas keluar atau cash outflow adalah:
a. Biaya konstruksi pembangunan rumah
b. Biaya pembebasan lahan
c. Biaya pengembangan fasilitas pendukung
d. Biaya perijinan

e. Biaya lain-lain ; jasa professional, pajak
f. Biaya operasional
g. Pembayaran bunga cicilan
h. Pajak penghasilan

1. Biaya konstruksi pembangunan rumah
Biaya konstruksi pembangunan rumah untuk berbagai macam tipe
bangunan pada perumahan Permata Jingga dapat dilihat pada tabel 5.1
Tabel 5.1 Biaya Konstruksi Pembangunan Rumah
Harga per m2
Tipe rumah
Unit
Total harga
(rupiah)
Tipe 60/105
29
1.500.000
2.610.000.000
Tipe 70/135
84
1.500.000
8.820.000.000
Tipe 70/163
70
1.500.000
7.350.000.000
Tipe 70/169
37
1.500.000
3.885.000.000
Tipe 76/180
27
1.500.000
3.078.000.000
Tipe 100/162
19
1.750.000
3.325.000.000
Tipe 102/180
17
1.750.000
3.034.000.000
Tipe 129/240
14
1.750.000
3.160.500.000
Tipe 133/240
14
1.750.000
3.258.500.000
Tipe 154/300
8
1.750.000
2.156.000.000
Tipe 280/290
9
1.750.000
4.410.000.000
Total
328
45.087.500.000
Sumber : Hasil perhitungan
Untuk perhitungan selengkapnya dapat dilihat pada lampiran (L-7)
Perhitumgan proyeksi biaya konstruksi rumah

2. Biaya Pengembangan Fasillitas Pendukung
Biaya untuk pengembangan fasilitas pendukung perumahan Permata
Jingga dapat dilihat pada tabel 5.3.

Tabel 5.3 Biaya pengembangan fasilitas pendukung
Pekerjaan
Sarana Olah Raga
Tempat pembuangan
sampah (TPS)
Total
Sumber : Hasil Analisa

Luas
(m2)
3.000

Harga satuan
(rupiah)
800.000

Total harga
(rupiah)
2.400.000.000

90

375.000

33.750.000
2.433.750.000

3. Biaya pembebasan lahan, pengembangan infrastruktur dan jaringan.
Biaya untuk pembebasan lahan, pengembangan infrastruktur dan
jaringan pada perumahan Permata Jingga dapat dilihat pada tabel 5.2.

Tabel 5.2 Biaya Pembebasan Lahan, Pengembangan Infrastruktur
Dan Jaringan
Pekerjaan
Pembebasan lahan
Persiapan lahan
Pekerjaan jalan dan saluran
Taman penghijauan kota
Jaringan listrik
Jaringan air bersih
Jaringan telpon
Total

Luas
(m2)
250.00
0
250.00
0
50.000
11.910
Ls
Ls
Ls

Harga satuan
(rupiah)

Total harga
(rupiah)

38.600

9.650.000.000

17.500

4.375.000.000

65.500
45.000
1.850.000
1.750.000
1.600.000

3.250.000.000
535.950.000
606,800,000
574,000,000
541,200,000
19.532.750.000

Sumber : Hasil Analisa

4. Biaya Perijinan
Biaya perijinan untuk pengembangan perumahan Permata Jingga
dapat dilihat pada tabel 5.4.

Tabel 5.4 Biaya perijinan
Uraian
Biaya Notaris
Pengurusan IMB
Total
Sumber : Hasil Perhitungan

Satuan
Ls
Ls

Total (rupiah)
3.444.000.000
7.675.639.820
11.119.639.820

5. Biaya lain-lain
a. Biaya jasa professional sebesar 5 % dari total biaya pengembangan.
b. Pajak (PPN) sebesar 10 % dari total biaya pengembangan + biaya jasa
professional.

6. Biaya operasional
Biaya operasional terdiri dari:
1. Biaya sales dan marketing yaitu sebesar 2,5 % dari total pendapatan
(income) dari penjualan rumah.
2. Biaya administrasi, yaitu sebesar 2,5 % dari total pendapatan.

7. Modal Investasi
Total biaya awal pengembangan Perumahan Permata Jingga adalah
Rp 26.338.700.000,-. Kemudian diperlukan untuk pembebasan lahan mulai
semester 1 sampai semester 4 total sebesar Rp 9.650.000.000,- dengan
modal pinjaman dari bank yang dibutuhkan adalah sebesar Rp
10.000.000.000,- Sehingga rasio pembiayaan proyek Perumahan Permata

Jingga berdasarkan modal sendiri (equity) dan modal pinjaman (load)
adalah sebagai berikut:
Modal sendiri

= Rp 26.338.700.000,-

Modal pinjaman

= Rp 10.000.000.000,-

8. Pembayaran bunga dari cicilan
Pembayaran

pinjaman

disesuaikan

dengan

kemampuan

pengembangan, sebesar pendapatan yang diperoleh dari hasil penjualan
rumah perumahan Permata Jingga. Perhitungan pinjaman menggunakan
bunga (interest) sebesar 14 % dengan total pinjaman Rp 10.000.000.000
yang dapat dilihat pada tabel 5.5. Pembayaran dilakukan dengan
memisahkan pembayaran bunga dan pokok pinjaman. Pembayaran bunga
pinjaman dimulai pada periode 1.Untuk menentukan besarnya bunga
pinjaman ditentukan dari total komulatif pinjaman bank (pokok pinjaman)
pada tiap-tiap periode dengan memperhitungkan bunga pinjaman bank 14
% pertahun. Pada tabel 5.5 di bawah terlihat bahwa pembayaran bunga
dimulai pada akhir semester 1 sampai akhir semester 6, sedangkan pokok
pinjaman dapat dilunasi pada akhir semester 6.
Tabel 5.5 Pembayaran bunga dan pokok pinjaman
Periode
Semeste
r
1
2
3
4

Pinjaman
1.500.000.000
2.500.000.000
3.000.000.000
3.000.000.000

Pembayaran
Bunga
83.353.044
225,454,126
384,793,362
526,576,315

Cicilan Pokok
Pinjaman
179.915.519
497.671.692
842.230.836
1.153.243.771

Periode
Semeste
Pinjaman
r
5
6
7
8
9
10
11
12
Total
10.000.000.000
Sumber : Hasil Perhitungan

Pembayaran
Bunga

Cicilan Pokok
Pinjaman

476.147.854
384.083.018
285.382.532
179.568.128
66.127.063

1.277.333.101
1.369.397.938
1.468.098.423
1.573.912.828
1.638.195.889

2.611.485.443

10.000.000.000

Perhitungan pembayaran bunga dan pokok pinjaman selengkapnya
dapat dilihat pada lampiran.

2)

Aliran Kas Masuk
Pendapatan yang diperoleh adalah yang berasal dari penjualan rumah
Perumahan Permata Jingga sesuai dengan jadwal penjualan yang
direncanakan. Sistem penjualan perumahan menggunakan sistem KPR,
yaitu uang muka ditetapkan 30 % maksimal 1 bulan dan sisanya dengan
cara KPR. Perincian harga rumah Perumahan Permata Jingga dapat dilihat
pada tabel 5.6 di bawah ini.
Tabel 5.6 Pendapatan Penjualan Rumah Permata Jingga
Macam Tipe
Rumah
Tipe 60/105
Tipe 70/135
Tipe 70/163
Tipe 70/169
Tipe 76/180

Jumlah
(unit)
29
84
70
37
27

Harga jual/unit
(rupiah)
267.250.000
318.250.000
351.300.000
357.900.000
390.800.000

Total Penerimaan
(rupiah)
7.750.250.000
26.733.000.000
24.591.000.000
13.242.300.000
10.551.600.000

Macam Tipe
Jumlah
Rumah
(unit)
Tipe 100/162
19
Tipe 102/180
17
Tipe 129/240
14
Tipe 133/240
14
Tipe 154/300
8
Tipe 280/290
9
Total
Sumber : Hasil Analisa

Harga jual/unit
(rupiah)
513.600.000
554.500.000
710.250.000
719.250.000
871.500.000
1.513.500.000

Total Penerimaan
(rupiah)
9.758.400.000
9.426.500.000
9.943.500.000
10.069.500.000
6.972.000.000
13.621.500.000
142.659.550.000

Untuk perhitungan selengkapnya dapat dilihat pada lampiran (L-2)
Perhitungan proyeksi pendapatan penjualan rumah.

3)

Analisa Kelayakan
Dalam perhitungan analisa keuangan digunakan beberapa perhitungan
di dalam menganalisa kelayakan investasi Perumahan Permata Jingga
diantaranya adalah:
 Perhitungan Net Present Value
 Perhitungan Internal Rate Of Return
 Perhitungan Payback Period

a) Perhitungan Net Present Value
Net Present Value dari Perumahan Permata Jingga ini dapat dihitung
berdasarkan aliran kas bersih yang diterima (net cash flow) setelah
memperhitungkan pembayaran bunga, cicilan (debt service) dan faktor
pajak.

Perhitungan NPV dengan bunga pinjaman 14 % per tahun dan waktu
pengembangan 6 tahun dapat dilihat pada tabel 5.7 di bawah ini dan
perhitungan analisa keuangan selengkapnya dapat dilihat pada lampiran.

Tabel 5.7 Perhitungan Net Present Value
Semeste
r
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12

Aliran Kas Bersih
(1)
-2,036,486,703
-1,847,552,882
-2,774,323,837
-2,999,323,837
4,388,074,889
4,723,039,236
9,251,834,343
4,566,839,990
5,623,001,103
8,337,907,583
8,345,614,971
5,386,890,225

Total

Disc Faktor
(2)
0.9386
0.8772
0.8234
0.7695
0.7223
0.6750
0.6336
0.5921
0.5558
0.5194
0.4875
0.4556

-

NPV
(1) * (2)
-1,911,446,419
-1,620,673,388
-2,284,378,248
-2,307,979,693
3,169,506,493
3,188,051,484
5,861,962,240
2,704,025,958
3,125,264,013
4,330,709,199
4,068,487,298
2,454,267,186

20,777,796,124

Sumber : Hasil Perhitungan

Dari perhitungan NPV pada Tabel 5.7. diatas, menunjukkan bahwa NPV
bernilai positif sebesar Rp 20,777,796,124,b) Perhitungan Internal Rate Of Return
Pada perhitungan Rate Of Return untuk Perumahan Permata Jingga
dapat dilakukan perhitungan dengan melakukan trial and error untuk

mendapatkan nilai IRR nya. Perhitungan IRR nya, dengan menggunakan
trial and error.
Karena aliran kas tidak tetap, maka dihitung terlebih dahulu rata-rata
faktor anuitas:
a.

Menghitung rata-rata aliran kas masuk anuitas =
(1/6) x (Rp 4,388,074,889 + Rp 4,723,039,236 + Rp 9,251,834,343 + Rp
4,566,839,990

+

Rp

5,623,001,103+

Rp

8,337,907,583

+

Rp

8,345,614,971+Rp 5,386,890,225– Rp 2,036,486,703 – Rp 1,847,552,882–
Rp 2,774,323,837 – Rp 2,999,323,837 ) = Rp 6,827,585,847,Faktor anuitas (1/ Rp 6,827,585,847) * (Rp 25.410.200.000) = 3.722
Dengan memakai daftar di Apendiks III (Imam Soeharto hal 709) untuk n = 6
dan faktor anuitas = 3.722 diperoleh i = 23 %
b.

Mengecek besarnya NPV untuk i = 23 %

Smt

i = 23 %

0

i = 24%
-25,410,200,000

-25,410,200,000

1

-2,036,486,703 0.9630=

-1,961,034,871

-2,036,486,703

0.9587=

-1,952,379,802

2

-1,847,552,882 0.9259=

-1,710,649,213

-1,847,552,882

0.9174=

-1,694,945,014

3

-2,774,323,837 0.8916=

-2,473,587,133

-2,774,323,837

0.8796=

-2,440,156,531

4

-2,999,323,837 0.8573=

-2,571,320,326

-2,999,323,837

0.8417=

-2,524,530,874

5

4,388,074,889 0.8256=

3,622,575,225

4,388,074,889

0.8070=

3,540,957,032

6

4,723,039,236 0.7938=

3,749,148,546

4,723,039,236

0.7722=

3,647,130,898

7

9,251,834,343 0.7644=

7,072,102,172

9,251,834,343

0.7403=

6,849,132,964

8

4,566,839,990 0.7350=

3,356,627,393

4,566,839,990

0.7084=

3,235,149,449

9

5,623,001,103 0.7078=

3,979,960,181

5,623,001,103

0.6792=

3,818,861,199

10

8,337,907,583 0.6806=

5,674,779,901

8,337,907,583

0.6499=

5,418,806,138

11

8,345,614,971 0.6554=

5,469,716,052

8,345,614,971

0.6231=

5,200,152,689

12

5,386,890,225 0.6302=

3,394,818,220

5,386,890,225

0.5963=

3,212,202,641

PV

26,154,087,655

25,012,790,082

Untuk i =23 % diperoleh NPV = Rp 26,154,087,655– Rp 25.410.200.000 =
Rp 743,887,655. jadi nilai NPV > 0.
Dicoba dengan i =24 % diperoleh NPV = Rp 25,012,790,082 – Rp
25.410.200.000 = Rp -397,409,918. Di sini nilai NPV < 0, berarti i terletak
antara 23 % dan 24 %.

c.

Interpolasi
Untuk memperoleh angka yang lebih akurat dilakukan interpolasi.
Untuk (i) a = 23%
Untuk (i) b = 24 %
Selisih : (i) a – (i) b = 1 %
Diperoleh (PV) a = Rp 26,154,087,655,Diperoleh (PV) b = Rp 25,012,790,082,Selisih : (PV) a – (PV) b = Rp 1,141,297,573,Dicari (i)c yang mempunyai (PV)c = Rp 25.410.200.000 dan (PV)a – (PV)c
= Rp 743,887,655,-. Hal ini dapat digambarkan sebagai berikut:
(i) a = 1 %

Rp 25.855.910.116,-

(i) c = ?

Rp 25.410.200.000

(i) b = 2 %

Rp 24,791,514,975,-

Sehingga (i) c diperoleh dari:
(i) c =23 + [(Rp 743,887,655/ Rp 1,074,263,152) x 1] = 23 + (0,247) x 1
= 23.651

Maka dengan interpolasi diperoleh (i) c =23.651%. Jadi nilai IRR nya adalah
23.651%. Dari perhitungan diperoleh IRR sebesar 23.651 % pertahun, lebih
besar dari suku bunga pinjaman Bank yang berlaku yaitu 14 %.

c) Perhitungan Payback Period
Untuk menghitung Payback Period (waktu pengembalian investasi)
adalah

dengan

memperhatikan

aliran

kas

bersih

tiap

semester

dibandingkan dengan modal yang dikeluarkan untuk investasi. Perhitungan
Payback Period seperti terlihat pada tabel 5.9 dengan cara menguraikan
perhitungan aliran kas bersih dan sisa investasi.

Tabel 5.9 Perhitungan Payback Period
Aliran Kas
Netto (Rp)
Netto Komulatif (Rp)
1
-2,102,526,703
-2,102,526,703
2
-1,944,850,382
-4,047,377,085
3
-2,887,533,837
-6,934,910,922
4
-3,093,033,837
-10,027,944,759
5
4,005,097,389
-6,022,847,370
6
4,340,041,736
-1,682,805,633
7
8,779,149,343
7,096,343,710
Sumber : Hasil Perhitungan
semester

Dari perhitungan di atas didapatkan nilai Payback Period jika
menggunakan modal sendiri dan modal pinjaman bank sebagai berikut:

Pp=2,5 thn+

(8,779,149,343−4,340,041,736)
x (365 hari/2)
8,779,149,343

= 3 thn + 90 hari
Dari hasil perhitungan Payback Period maka diketahui jangka
waktu pengembalian investasinya adalah selama 3 tahun 90 hari.
Perhitungan analisa keuangan selengkapnya dengan waktu pengembangan
6 tahun dan suku bunga bank 14 % dapat dilihat pada lampiran.

4)

Analisa Sensitifitas
Pada analisa sensitifitas ditinjau dari suku bunga pinjaman bank
proyek sangat sensitif pada tingkat suku bunga yang lebih besar dari 23.651
% pertahun namun proyek pengembangan ini masih layak untuk
dilaksanakan karena dari hasil perhitungan diperoleh IRR sebesar 23.651 %
pertahun.

KESIMPULAN DAN SARAN

Kesimpulan
Setelah dilakukan analisa kelayakan investasi yang ditinjau dari aspek
demand dan supply pada Perumahan Permata Jingga Malang, maka dapat
diambil kesimpulan sebagai berikut:
1. Berdasarkan analisa pendapatan masyarakat didapatkan perkiraan
permintaan rumah atau demand kota malang sebanyak 631 unit dan dari
analisa kompetitor diperoleh demand luar kota malang sebanyak 399 unit
2. Berdasarkan analisa aspek supply dari masing-masing kompetitor yang
berada di sekitar lokasi Perumahan Permata Jingga diantaranya adalah
Perumahan Graha Dewata, Perumahan Villa Bukit Tidar, dan Perumahan
Puncak Dieng Eksklusif. Dari analisa tersebut terdapat kekurangan
penyediaan rumah atau supply sebanyak 328 unit untuk keseluruhan tipe
rumah, dan diharapkan penawaran dari Perumahan Permata Jingga dapat
memenuhi permintaan pasar.
3. Berdasarkan aspek kelayakan Dalam jangka waktu penjualan rumah 6
tahun, suku bunga pinjaman dari Bank 14 % didapat hasil:
~

NPV menunjukkan nilai positif sebesar Rp 20,777,796,124,-

~

IRR sebesar 23.651 % pertahun, lebih besar dari suku bunga
pinjaman Bank yang berlaku yaitu 14 %.

~

Payback Period selama 3 tahun + 90 hari

4. Untuk analisis sensitifitas diketahui bahwa investasi Perunahan Permata
Jingga Malang sangat sensitif terhadap tingkat suku bunga pinjaman
diatas 23 %