BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang - Kajian hukum terhadap Pengalokasian Lahan Untuk Fasilitas Umum diatas Hak Pengelolaan Untuk Kegiatan Perumahan (studi Pada Perumahan Plamo Garden dan Taman Harapan Indah di Kota Batam)
BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh
1
negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat. Merujuk penafsiran dari Mahkamah Konstitusi (“MK”) sebagai pengawal konstitusi (the
guardian of the constitution
), memberikan konsekuensi MK berfungsi sebagai penafsir konstitusi (the sole interpreter of the constitution) melalui proses judicial
review
MK pernah melakukan penafsiran Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 melalui
2 Putusan MK No. 01-021-022/PUU-I/2003. Pokok dari putusan MK No 01-021-
022/PUU-I/2003 adalah sebagai berikut: “........pengertian ”dikuasai negara” haruslah diartikan mencakup makna penguasaan oleh negara dalam arti luas yang bersumber dan diturunkan dari konsepsi kedaulatan rakyat Indonesia atas segala sumber kekayaan “bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, termasuk pula di dalamnya pengertian kepemilikan publik oleh kolektivitas rakyat atas sumber sumber kekayaan yang dimaksud. Rakyat secara kolektif itu dikonstruksikan oleh UUD 1945 memberikan mandat kepada negara untuk melakukan fungsinya dalam mengadakan kebijakan (beleid) dan tindakan pengurusan (bestuursdaad), pengaturan (regelendaad), pengelolaan (beheersdaad), dan
3
pengawasan (toezichthoudensdaad) oleh negara...” Setiap orang berhak untuk hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal layak, mendapatkan lingkungan hidup yang baik, mempunyai hak untuk dapat standar 1 2 Undang–Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat (3).
Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2003 tentang Mahkamah Konstitusi, Pasal 10 ayat (1) huruf a. hidup yang layak atas kesehatan dan kehidupan serta keluarganya termasuk makanan, perumahan dan pelayanan sosial yang dibutuhkan untuk diperlakukan yang sama
4
yang merupakan kebutuhan pokok manusia. Kebutuhan akan tempat tinggal
5
merupakan kebutuhan dasar (basic need) disamping sandang dan pangan. Negara bertanggung jawab melindungi segenap Bangsa Indonesia melalui pengawasan penyelenggaraan perumahan demi mewujudkan masyarakat adil dan makmur yang merata material dan spiritual berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar
6
1945. Peranan negara adalah mengarahkan, membimbing, dan menciptakan suasana kondusif, demi terciptanya tujuan pembangunan nasional/daerah. masyarakat juga berperan sebagai perilaku utama program pembangunan perumahan yang di
7
jalankan. Kegiatan masyarakat dan pemerintah harus saling mendukung dan
8 melengkapi sehingga terjadi satu kesatuan langkah.
Pihak pengembang adalah sebagai pihak pengusaha yang melalui badan hukum dimana kegiatannya adalah penyelenggaraan pembangunan perumahan yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas
4 5 Paulus Haryono, Sosiologi Kota Untuk Arsitek, (Jakarta: Bumi Aksara, 2007), hal 1.
Sunaryati Hartono, Hukum Pembangunan Indonesia, (Jakarta : Badan Pembinaan Hukum Nasional Departemen Kehakiman 1982), hal 2. 6 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman Pasal 129. 7 AP Parlindungan, Hukum Agraria Beberapa Pemikiran dan Gagasan, (Medan : USU Press 1998), hal 79.
9
sosial sesuai standar yang ditentukan oleh pemerintah. fasilitas umum merupakan
10 satu keterkaitan dengan prasarana lingkungan utilitas umum dan fasilitas sosial.
Properti di jaman sekarang adalah sektor riil karena merupakan sektor bisnis yang fundamental untuk pembangunan sebuah negara, karena dengan bisnis tersebut tingkat penyerapan tenaga kerja, investasi jangka panjang akan mendorong
11
peningkatan di sisi konsumsi juga investasi perekonomian akan bergerak. Menurut
12 Aryo Diponegoro dalam buku Rahasia Bisnis Properti Cerdik mengatakan:
Resesi ekonomi di Amerika Serikat pada tahun 1930 yang di kenal dengan “The
Great Deprression
” faktanya dapat disembuhkan dengan kegiatan properti. Kota Dijadikan sebagai pusat perekonomian sedangkan pinggiran kota dibangun menjadi pemukiman. Ini adalah fakta bahwa properti adalah salah satu obat untuk keluar dari resesi ekonomi, tidak cepat memang tapi berhasil. Bisnis properti juga berpartisipasi untuk membantu membangun negeri.
GBHN 1993 mengamanatkan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman bertujuan untuk memenuhi kebutuhan pokok masyarakat akan tempat tinggal, baik kualitas maupun kuantitas dan untuk meningkatkan mutu lingkungan
13 hidup.
Untuk membuat sebuah perencanaan perumahan yang betul-betul dapat menjawab tuntutan pembangunan perumahan perlu dipertimbangkan secara matang aspek-aspek perencanaan sepanjang pembangunannya. Diharapkan agar laju pembangunan perumahan akan mencapai suatu kondisi dimana jumlah dan 9 Andi Hamzah,
I Wayan Suandra dan BA manalu , Dasar-Dasar Hukum Perumahan,(Jakarta: Rineka Cipta, 1990) ,hal 15 10 Eko Budihardjo, Percikan Masalah Arsitektur Perumahan Perkotaan, (Semarang:Gajah Mada University Press), hal 80. 11 Sunaryati Hartono, Hukum Properti, (Jakarta:Bina Cipta 1982), hal 14
14
kualitasnya sesuai dengan tuntutan kebutuhan masyarakat. Aspek-aspek yang mendasari perencanaan pembangunan perumahan tersebut antara lain lingkungan,
15 daya beli, kelembagaan yang terdiri dari pemerintah dan swasta.
Manajemen pengembang (Developer) bisa diselesaikan menggunakan tenaga ahli sesuai bidangnya misal untuk perencanaan gambar kerja dapat menggunakan jasa konsultan perencanaan, untuk pembangunan menggunakan jasa kontraktor untuk kegiatan pemasaran gunakan jasa marketing agent. Kesemua tenaga ahli ini bertanggung jawab atas pekerjaannya untuk menjalankan proyek sesuai pasal dan
16
ayat yang ada dalam dokumen kontrak. Isi suatu Kontrak tersebut adalah tergantung dari kesepakatan kedua belah pihak. Suatu kontrak bisa di buat internal
17 antar perusahaan melalui akte bawah tangan atau akte otentik di buat di notaris.
Manajemen yang baik juga memiliki fungsi perencanaan/perancangan, pengaturan
18 dan penyediaan staf, pengarahan, pengawasan dan koordinasi.
Dalam skala prioritas pengembangan yang dilakukan ada kalanya terjadi konflik antara kepentingan hukum dan kepentingan pembangunan, antara hak azasi manusia dan kepentingan umum, antara kepentingan pemerintah dengan
19
masyarakat. Pembangunan daerah perkotaan perlu dilakukan secara berencana dan
14 15 Boedi Harsono, Aspek Yuridis Penyediaan Tanah, (Jakarta: UI Press 1990), hal 7 16 John Salindeho, Masalah Tanah Dalam Pembangunan, (Jakarta:Sinar Grafika 1987), hal 17 17 Tony Setiawan, Step by Step Jadi Kontraktor Sukses, (Jakarta:PT Buku kita,2010), hal 73 Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan analisa Kasus,(Jakarta:Prenada Media Group 2004, hal 5 18 Joe Hartanto, Property Cash Machine – langkah Cerdas membangun Kekayaan melalui lebih memperhatikan keserasian hubungan antar kota dengan lingkungan antar kota
20
serta keserasian pertumbuhan kota itu sendiri Konsep dasar pembangunan haruslah di dasarkan pada rencana tata ruang
21
(Spatial Planning) dan tata guna tanah (land use planning). Kegagalan dalam pelaksanaan pembangunan adalah di akibatkan banyaknya instansi yang terlibat di dalamnya. Misalnya Dinas Pekerjaan Umum, Dinas Tata Kota, Direktorat Agraria (sekarang Badan Pertanahan Nasional) dan Bappeda ( Badan Perencanaan
22 Pembangunan Daerah). Rencana tata ruang/tata guna tanah , ketentuan mengenai
garis sepadan beberapa bagian yang boleh di bangun, batas tinggi bangunan dan lain- lain peraturan yang di tetapkan oleh pemerintah daerah merupakan juga pembatasan
23
bagi kewenangan penggunaan tanah yang bersangkutan Dalam rangka menunjang suksesnya pelaksanaan program pembangunan maka perlu digariskan kebijakan dan pengaturan lebih lanjut mengenai penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial perumahan dalam lingkungan
24
pemukiman kepada pemerintah daerah. Perusahaan pembangunan perumahan beserta prasarana lingkungan pemukiman yang sehat memerlukan suatu pedoman dan tata cara pengaturan. Penjabaran lebih lanjut mengenai tata cara penyerahan prasarana lingkungan dan fasilitas sosial dan lingkungan pemukiman pemukiman 20 H Muhammad Yamin Lubis dan Abd Rahim, Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria,
(Medan:Pustaka Bangsa press, 2004), hal 31 21 22 Ekobudiharjo, Penataan Ruang Pembangunan Perkotaan, (Bandung: Alumni 2011, hal 10) 23 Suparmo Sastra, Perencanaan Pembangunan Perumahan, (Bandung: Alumni 2011, hal 30) AP Parlindungan, Beberapa Pelaksanaan Kegiatan UUPA, (Bandung :Mandar maju,
yang di bangun perusahaan pembangunan perumahan kepada Pemerintah Daerah. Penyerahan Prasarana Lingkungan utilitas umum dan fasilitas sosial adalah penyerahan seluruh atau sebagian prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial berupa tanah atau tanpa bangunannya dalam bentuk aset dan atau pengelolaan dan tanggung jawab dari Perum Perumnas atau perusahaan pembangunan perumahan
25 kepada pemerintah daerah.
Prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang diserahkan adalah yang telah memenuhi persyaratan selesai dilaksanakan sesuai dengan rencana tapak yang telah di sahkan oleh pemerintah daerah, telah memenuhi
26 pedoman pembangunan perumahan, telah dipelihara perusahaan pembangunan.
Lingkungan Perumahan harus di lengkapi dengan :
a. Prasarana Lingkungan Meliputi jalan, air minum, keran kebakaran, pembuangan air limbah, pembuangan air hujan, jaringan listrik, pembuangan sampah.
b. fasilitas lingkungan fasilitas pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga, parkir umum, tempat peribadatan, tempat rekreasi dan kebudayaan serta fasilitas olah raga, dan
27 lapangan terbuka.
Pemerintah telah berupaya semaksimal mungkin untuk memenuhi kebutuhan masyarakat. Hal ini adalah demi terciptanya: a. Adanya kepastian hukum.
b. Untuk melindungi konsumen.
c. Untuk melindungi pelaksana pembangunan perumahan (Developer) dari
28 perbuatan / tindakan yang tidak di inginkan. 25 Peraturan Mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan,Utilitas Umum Dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah ,Pasal 1 26 27 Ibid , Pasal 2
Andi Hamzah, I wayan Suandra, BA Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, Kota Batam adalah suatu kota yang berbeda kondisinya dengan kota lain di Indonesia dikarenakan letak strategis Kota Batam yang berdekatan dengan luar negeri sehingga menjadi daerah wilayah usaha bonded warehouse atau kawasan berikat
29
yang menjadikan lahirnya Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973. Mengingat Batam adalah kota yang berbeda kondisinya dengan kota-kota lainnya di Indonesia sehingga terciptanya Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 dengan tujuan untuk memperlancar pelaksanaan pengembangan daerah industri, otomatis prosedur pemilikan hak atas tanah menjadi berbeda. Jika di kota-kota lain di Indonesia melalui alas hak adat proses untuk peroleh sertifikat bisa langsung ke Badan Pertanahan Nasional tidak demikian dengan Kota Batam. Hal-hal yang berhubungan dengan pengurusan tanah di Kota Batam diatur lebih lanjut oleh Menteri Dalam Negeri Nomor 43 Tahun 1977 tentang Pengelolaan dan Penggunaan Tanah di Daerah Industri Pulau Batam, sesuai dengan peraturan perundang–undangan yang berlaku di bidang agraria. Hak Pengelolaan diberikan hanya kepada departemen, pemerintah daerah dan badan-badan lain yang untuk melaksanakan tugasnya memerlukan
30
penguasaan tanah negara . Hak Pengelolaan merupakan hak atas tanah yang tidak dikenal dalam Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960. Objek dan subjek hak pengelolaan ini diatur pada Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977
29 Peraturan pemerintah nomor 20 tahun 1972 tentang Bonded Ware House
tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian
31 Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya .
Jika kita meninjau dari segi hierarki perundang-undangan, posisi undang- undang adalah di atas Keppres dalam pembahasan antar wewenang pemerintah kota dan Otorita Batam, namun hal ini belum dapat di wujudkan mengingat pertimbangan letak strategis Pulau Batam yang sangat berdekatan dengan luar negeri sehingga menjadi daerah wilayah usaha bonded warehouse, disamping itu semenjak tahun 1973 pada waktu Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 lahir sampai dengan sekarang perkembangan Kota Batam adalah berkembang pesat. Yang terberat adalah pertimbangan mengenai serah terima aset, apabila keseluruhan aset Otorita Batam yang mencapai triliyunan di pindahkan ke pemerintah kota, bukanlah hal yang mudah dan terlebih untuk pengaturan administrasinya.
Kewenangan otorita tersebut meliputi kewenangan untuk menggunakan tanah untuk keperluan usahanya dan menyerahkan bagian-bagian tanah itu kepada pihak ketiga. Kewenangan tersebut membuat dikuasainya suatu usaha dalam bidang agraria oleh salah satu pelaku usaha tertentu yang dalam hal ini adalah pemegang Hak
32 Pengelolaan atau pihak ketiga. Suatu kontrak atau perjanjian harus memenuhi syarat
31 AP Parlindungan, Bunga Rampai Hukum Agraria beserta Landreform, (Bandung:mandar maju 1989 Bandung), hal 96 32 Slamet Haryanto & Rekan, Seputar Hak Pengelolaan, http://gagasanhukum.wordpress.com/ sah nya perjanjian yaitu kata sepakat, kecakapan, hal tertentu dan suatu sebab yang
33 halal.
Dalam hal perjanjian di Otorita Batam, pemerintah adalah sebagai pihak pertama, dan Otorita Batam adalah sebagai pihak kedua. Namun yang akan dibahas lebih lanjut adalah mekanisme pihak ketiga dari sudut pandang sebagai perusahaan pengembang untuk memperoleh hak atas tanah yaitu mengenai status hak atas tanah yang diberikan Otorita Batam kepada pihak pengembang dan pihak pengembang yang memberikan kembali lahan fasilitas umum kepada pemerintah kota, pihak pengembang dan kewajibannya untuk menyerahkan tanah prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial kepada pemerintah daerah sampai dengan tanah tersebut memiliki bukti kepemilikan yang sah berikut dengan pengaturan dan pelaksanaannya. Setelah melewati beberapa tahapan mekanisme permohonan tanah di Kota Batam yang akan dijelaskan pada bab-bab selanjutnya, dan sebelum proses pendaftaran tanah dan perolehan sertifikat sebagai tanda bukti hak. Pada saat pembuatan rencana tapak (site plan) sudah di tetapkan besarnya prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang harus di serahkan oleh pihak pengembang kepada pemerintah untuk kepentingan masyarakat.
Lebih lanjut mengenai perusahaan pembangunan perumahan menurut A.P.
34 Parlindungan adalah:
33 34 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1320 A.P Parlindungan, Hak Pengelolaan menurut sistem UUPA, (Bandung: Mandar Maju suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan di atas suatu areal Tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang di lengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang di perlukan oleh masyarakat dan penghuninya. Perusahaan yang di maksud adalah badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Perusahaan pembangunan perumahan wajib mengajukan kepada pemerintah rencana proyek yang akan di bangunnya, mematangkan tanah yang diberikan kepadanya dan membangun di atasnya jenis rumah sebagai yang disebutkan di dalam rencana proyek yang di setujui oleh pemerintah, membantu dan memelihara selama waktu ditentukan prasarana lingkungan dan fasilitas sosial yang di perlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan yang di bangun itu, menyerahkan prasarana- prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang telah di bangun kepada pemerintah/pemerintah daerah, setelah di pelihara oleh perusahaan selama jangka waktu yang di tentukan, dan menyimpan sebagian modal kerjanya di dalam bank yang di tunjuk oleh Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan sebagai jaminan bahwa perusahaan akan benar-benar melaksanakan proyek sebagaimana tercantum di dalam rencana yang telah mendapat persetujuan dari pemerintah sepanjang
35
perusahaan tersebut didirikan dengan modal swasta Kewajiban-kewajiban yang harus dilaksanakan oleh pihak pengembang ini tidak terealisasi semuanya ada juga pihak pengembang yang tidak menyerahkan fasilitas umum dan fasilitas sosial kepada pemerintah daerah yang seharusnya fasilitas umum dan fasilitas sosial itu adalah aset pemerintah daerah. Ada pengembang yang membuat brosur perumahan begitu indahnya dengan berbagai fasilitas umum sebagai tehnik pemasaran, namun setelah terbangun perumahan sesuai rencana tapak (site plan) yang di rencanakan dan telah terjual semua fasilitas tersebut tidak di bangun. Begitu juga yang terjadi di salah satu pengembang di Kota Batam dimana dilahan tersebut seharusnya menjadi row jalan bagi warga perumahan yang dilengkapi dengan penerangan namun setelah perumahan tersebut telah penuh di huni jalan tersebut di bangun perumahan lain. Hal ini tentunya membingungkan masyarakat penghuni tentang nasib pengelolaan, tidak bertanggung jawabnya pihak pengembang karena tidak melaksanakan kewajiban dan merugikan hak konsumen.
Prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas umum adalah sebagai sarana dan prasarana yang di desain untuk di gunakan bersama guna mencapai suatu kepentingan atau tujuan tertentu maka tanggung jawab untuk memastikan fasilitas itu dapat berfungsi tidak semata mata hanya menjadi kewajiban pihak pemerintah
36
untuk membangun fasilitas tersebut. Namun pihak pengembang dan masyarakat pun memiliki kewajiban untuk mematuhi, peraturan yang ada, ikut menjaga dan merawat karena pada hakekatnya prasarana lingkungan,utilitas umum dan fasilitas
37
sosial adalah milik bersama. Kota dengan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial yang terawat akan menjadikan kota tersebut menjadi bersih, asri menjadi seperti negara yang berkembang pesat menandakan kesuksesan pemerintah. Perkembangan beberapa kota yang semakin pesat menjadikan negara terlihat seperti 36 Joe Hartanto, 256 Rahasia jadi Developer Properti Modal Dengkul, (Jakarta:Gramedia
38
negara maju. Prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas umum identik dengan pusat pelayanan masyarakat baik yang berkaitan dengan kebutuhan, pemerintahan, perekonomian, keamanan ataupun kebutuhan-kebutuhan yang lain. Dengan fasilitas ini pemerintah daerah dapat mengembangkan sayapnya dengan selebar-lebarnya untuk mencapai kesejahterahan masyarakat seperti yang di cita-
39
citakan. Pihak pengembang (developer) memiliki kewajiban untuk menghibahkan lahan untuk prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial kepada pemerintah yaitu instansi pemerintah Kota Batam. Penyediaan lahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial tersebut akan digunakan untuk pembangunan lapangan olah raga, puskesmas, tempat ibadah, pasar rakyat dan sekolah, dan lain-lain. Pembangunan dan pengawasannya langsung di lakukan oleh
40 Dinas Tata Kota.
Dari hasil Penelitian awal di beberapa perumahan di Kota Batam, ditemukan adanya pihak pengembang (developer) yang tidak memberikan apa yang seharusnya menjadi hak masyarakat kepada pemerintah kota dengan merubah fungsi yang tadinya pada perumahan ada lebar jalan row (right of way) 30 meter tapi nyatanya di jadikan lebar jalan row 10 meter karena untuk kepentingan komersil yaitu direncanakan untuk di bangun perumahan lagi. Hal ini adalah tidak sesuai dengan yang diperjanjikan dan menyebabkan beralih fungsinya prasarana lingkungan, utilitas 38 Rahardja Adisas, Pembangunan Pedesaan dan perkotaan, (Jakarta: Graha ilmu 2006), hal
78 39 Xisuca, Pemahaman kebutuhan rumah (housing need),www.xicuca.blogspot.com, di
umum dan fasilitas sosial menjadi perumahan. Dengan pengalihan fungsi dari fasilitas umum, maka mendorong penulis untuk mengadakan penelitian ini dengan judul “Kajian Hukum Terhadap Pengalokasian Lahan Fasilitas Umum Di atas Hak pengelolaan Untuk Kegiatan Perumahan (Studi Pada Perumahan Plamo Garden dan Taman Harapan Indah Di Kota Batam)”
B. Permasalahan
Berdasarkan Uraian Latar Belakang di atas maka permasalahan yang akan di bahas dirumuskan sebagai berikut:
1. Bagaimana pengaturan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam?
2. Bagaimana pelaksanaan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam?
3. Bagaimana pengawasan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam?
C. Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah tersebut di atas maka yang menjadi tujuan penelitian adalah:
1. Untuk menjelaskan pengaturan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam.
2. Untuk menjelaskan pelaksanaan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam
3. Untuk menjelaskan pengawasan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam.
D. Manfaat Penelitian
Disamping tujuan yang hendak di capai seperti tersebut di atas, maka penelitian ini juga diharapkan mempunyai manfaat antara lain:
1. Secara Teoritis.
Hasil penelitian ini di harapkan dapat dijadikan sebagai bahan kajian lebih lanjut untuk melahirkan berbagai konsep kajian yang dapat memberikan andil bagi konsep hukum perumahan dengan teori atau landasan hukum yang lengkap mengenai pengaturan dan pelaksanaan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan dan pengawasannya di Kota Batam.
2. Secara Praktis.
Penelitian ini dapat digunakan sebagai pedoman atau masukan atau informasi kepada perusahaan pengembang agar dapat mematuhi peraturan yang berlaku, mengimplementasikan dan menjalankan kewajibannya untuk penyerahan fasilitas umum dan juga pihak pemerintah dalam hal ini adalah pemerintah kota.
E. Keaslian Penelitian
Penelitian ini dilakukan dengan pertimbangan bahwa berdasarkan informasi dan dari penelusuran di kepustakaan Program Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara bahwa penelitian dengan judul “Kajian Hukum Terhadap Pengalokasian Lahan Fasilitas Umum Di Atas Hak Pengelolaan Untuk Kegiatan perumahan (Studi Pada Perumahan Plamo Garden Dan Taman Harapan Indah Di Kota Batam)” belum pernah di lakukan.
Pernah ada penelitian sebelumnya terkait dengan pengembang perumahan, pengadaan tanah dan fasilitas umum yaitu:
1. Stephanus Elgin, Mahasiswa Program Pasca Sarjana Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2003, dengan judul “Tanggung jawab pengembang perumahan terhadap konsep pengembangan pemukiman terpadu yang berwawasan lingkungan, studi terhadap perusahaan pengembang perumahan di Kota Medan”, dengan beberapa permasalahan yang diteliti apakah konsep wawasan lingkungan telah termasuk dalam perusahaan pengembang telah melaksanakan konsep pengembangan perumahan dan pemukiman terpadu dan bagaimana penyimpangan yang dilakukan oleh perusahaan pengembang dan bentuk sanksinya.
2. Bukhari, Mahasiswa Program Pasca Sarjana Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2008, dengan judul “Problematika Pelaksanaan Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Kepentingan Umum (Studi kasus pada pembangunan Kampus Unimal di Desa Reuleut Timur Kecamatan Muara Batu Kabupaten Aceh Utara”, dengan beberapa permasalahan yang diteliti apakah pelaksanaan pelepasan hak atas tanah untuk pembangunan Kampus Universitas Malikussaleh sudah sesuai dengan prosedur, hambatan apa yang ditemui pada pelaksanaan pengadaan tanah untuk pembangunan Kampus Universitas Malikussaleh dan upaya apa saja yang dilakukan untuk mengatasi hambatan yang ditemui antara pemilik tanah dan universitas Malikulsaleh di lapangan.
3. Enrico Nugraha Simatupang, Mahasiswa Program Pasca Sarjana Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2010, dengan judul ”Suatu Kajianhukum Status dan eksistensi tanah marga yang di jadikan fasilitas umum oleh Pemerintah Kabupaten Dairi”, dengan beberapa permasalahan yang diteliti bagaimana eksistensi tanah marga di Kecamatan Sidikalang yang menurut masyarakat adat haknya di ambil oleh negara, bagaimana Proses peralihan kepemilikan tanah marga yang di jadikan fasilitas pemerintah Kabupaten Dairi untuk memperoleh kepastian hukum hak atas tanah yang telah di bangun fasilitas umum.
Beberapa tesis di atas mengambil tema pengadaan tanah, pengembang perumahan dan fasilitas umum. Namun dari judul, lokasi penelitian dan permasalahan tidak ada yang sama. Oleh sebab itu tesis ini dapat dikatakan asli.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi.Suatu teori harus di uji dengan menghadapkannya pada
41 fakta–fakta yang menunjukan ketidakbenarannya.
Teori hukum juga bertujuan untuk menjelaskan kejadian-kejadian dalam bidang hukum dan mencoba untuk memberikan penilaian. Menurut Radburch tugas dari teori hukum adalah membikin jelas nilai-nilai oleh postulat-postulat hukum sampai kepada dasar-dasar filsafat yang paling dalam. Teori hukum merupakan kelanjutan dari usaha untuk mempelajari hukum positif. Teori hukum menggunakan hukum positif sebagai bahan kajian dengan telaah filosofis sebagai salah satu sarana
42
bantuan untuk menjelaskan tentang hukum. Teori yang tepat untuk karya tulis ini adalah teori kemanfaatan atau utilitarian theory, disebut juga teori kebahagiaan terbesar. Teori ini dipelopori oleh Jeremy Bentham yang terkenal sebagai salah 41 DJJ M Wuisman, Penelitian Ilmu–Ilmu Sosial jilid I, Penyunting M Hisyam (Jakarta :UI
Press 1996) hlm 203 seorang tokoh positivisme hukum, dilahirkan di London pada 15 Februari 1748. Dalam bukunya yang berjudul “introduction to the morals and legislation”, berpendapat bahwa hukum bertujuan untuk mewujudkan semata-mata apa yang berfaedah/ manfaat bagi orang. Menurut teori ini, tujuan hukum ialah menjamin adanya kemanfaatan atau kebahagiaan sebanyak-banyaknya pada orang sebanyak-banyaknya
43
(The greatest happiness for the greatest number) .Asas manfaat hukum nyaris tidak pernah kita lupakan. Dalam proses pembentukan, hukum yang akan dibuat dan diberlakukan selalu dengan pertimbangan kemanfaatan dari hukum itu sendiri. Menurut Bentham, hukum juga mesti berperan sebagai penjaga keseimbangan dari berbagai macam kepentingan
44 (balance of interests) .
Dalam konteks inilah fasilitas umum harus memberikan manfaat (utility) kepada masyarakat sehingga pihak pengembang wajib untuk memberikan apa yang menjadi kewajibannya dalam pembangunan perumahan. Kesenangan individu atau asas manfaat bagi individu merupakan hal pokok yang terlebih dahulu harus diwujudkan hukum. Sementara masyarakat baginya hanyalah lembaga fiktif yang terdiri dari individu-individu yang menjadi anggotanya. Oleh karena itu, kepentingan masyarakat tidak lebih dari jumlah kepentingan beberapa orang yang membentuknya.
43 Scribd, Teori Tujuan Hukum, http://www.scribd.com/doc/56939542/TEORI-TUJUAN- HUKUM, di publikasikan tanggal 11 juli 2010 , diakses tanggal 21 juni 2011 44 Khairul, Kritik atas kekaburan Filsafat Jermy Bentham, http://www.facebook.com/
Dalam hal ini berarti kepentingan pihak pengembang tidak boleh lebih besar dari jumlah masyarakat yang bermukim di perumahan. Sudah sewajarnya mereka mendapatkan perumahan yang layak untuk tinggal bukan hanya tidak tercemar, nyaman, asri saja tapi dengan dilengkapi fasilitas umum yang merupakan fasilitas dari perumahan itu sendiri. Tentu akan sangat berguna bagi masyarakat. Contohnya jika di perumahan tersebut akan di bangun fasilitas umum sekolah TK-SD tentu akan memudahkan penghuni perumahan tersebut untuk menyekolahkan anaknya di lokasi terdekat dari rumahnya, jika di bangun tempat ibadah akan mempermudah untuk masyarakat penghuni perumahan tersebut untuk beribadah dan lebih aktif menjalankan aktifitas keagamaan, dan jika akan di bangun suatu tempat untuk olah raga (club house) akan mempermudah masyarakat untuk berolah raga dalam komplek tempat tinggal mereka.
Hal ini adalah untuk pihak pengembang yang tidak memberikan kewajibannya kepada warga masyarakat. Dalam artian lahan yang seharusnya menjadi fasilitas umum tetapi di jadikan beberapa rumah lagi bahkan kemungkinan pada saat pemasaran pihak pengembang menawarkan brosur terindah dengan sejumlah fasilitas umum yang menjadi daya tarik pembeli untuk memiliki rumah di perumahan tersebut dan kenyataannya waktu telah terjadi jual beli dan tinggal di lokasi tersebut ternyata tidak sesuai dengan yang di perjanjikan pada brosur. Menurut teori klasik hukum kontrak tidak dapat di tuntut pertanggungjawabannya karena janji–janji tersebut adalah janji-janji pra kontrak yang tidak tercantum dalam pengikatan jual teori kontrak modern dimana janji-janji pra kontrak dalam brosur iklan perumahan
45 mempunyai akibat hukum jika janji-janji ini diingkari.
Fasilitas yang di perjanjikan di bangun beberapa rumah lagi oleh pihak pengembang. Di samping kepentingan individu, ada kepentingan masyarakat yang juga mesti diperhatikan.Kepentingan individu dengan kepentingan masyarakat bisa diselaraskan, maka dibutuhkan “simpati”. Bentham meyakini bahwa dengan adanya “simpati”, jika setiap orang mementingkan kepentingan orang lain, maka kebahagiaan umum dengan sendirinya akan terwujud. Dalam penyelarasan kepentingan individu dengan masyarakat tersebut, titik berat perhatian mesti tetap pada individu. Sebab apabila setiap individu telah memperoleh kebahagiaannya, dengan sendirinya kebahagiaan masyarakat akan dapat diwujudkan secara simultan. Bentham mengatakan bahwa tujuan hukum adalah untuk melengkapi penghidupan, mengendalikan kelebihan, memajukan persamaan dan menjaga kepastian. Hukum baginya harus ditujukan untuk mencapai kebahagiaan tertinggi dengan cara melengkapi kehidupan, mengendalikan kelebihan, mengedepankan persamaan dan menjaga kepastian. Dengan demikian, hukum itu pada prinsipnya ditujukan untuk menciptakan ketertiban masyarakat, disamping untuk memberikan manfaat yang
46 sebesar-besarnya kepada jumlah orang yang terbanyak. 45 Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, (Jakarta:Kencana Prenada Media Group,2009),hal 2 46 Scribd, Pembangunan Hukum di Indonesia, http://www.scribd.com/doc/25009936/
Mengapa-Pembangunan-Hukum-Di-Indonesia-Menghadapi-Berbagai kendala dalam mewujudkan Pihak pengembang seharusnya memperhatikan peraturan mengenai kepastian berapa persentasi dari perumahan yang dimilikinya yang menjadi prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial demi tercapainya kepentingan umum.
2. Kerangka Konsepsi
Dalam kerangka konsepsional diungkapkan beberapa konsepsi atau pengertian
47
yang dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum. Konsepsi di terjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi sesuatu yang konkrit. Konsepsi merupakan definisi operasional dari intisari objek penelitian yang dilaksanakan. Pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan pengertian dan penafsiran dari suatu istilah yang di pakai. Selain itu dipergunakan juga untuk memberikan pegangan pada proses penelitian ini. Dalam penelitian ini dirumuskan serangkaian kerangka konsepsi atau definisi operasional sebagai berikut :
Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya, kewenangan tersebut meliputi kewenangan untuk menggunakan tanah untuk keperluan usahanya dan menyerahkan bagian-bagian tanah itu kepada pihak ketiga. Kewenangan tersebut membuat dikuasainya suatu usaha dalam bidang agraria oleh salah satu pelaku usaha tertentu yang dalam hal ini adalah pemegang hak pengelolaan dan atau pihak
48 ketiga. 47 Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat ,Edisi I ,Cetakan 7,( Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003), hal 7
Bonded warehouse zone
adalah kawasan berikat (KB) yaitu suatu bangunan, tempat atau kawasan dengan batas–batas tertentu yang di dalamnya dilakukan industri pengolahan barang dan bahan kegiatan rancang bangun perekayasaan, penyortiran, pemeriksaan awal, pemeriksaan akhir dan pengepakan atas barang dan bahan asal impor atau barang atau bahan dalam negeri yang hasilnya terutama untuk tujuan ekspor. Tujuan utama pembentukan kawasan berikat adalah mendorong peningkatan ekspor sehingga perlu di berikan insentif diantaranya fasilitas di bidang
49 perpajakan termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN) .
Properti (property) adalah harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan. Beberapa artikel dan buku mungkin juga medefinisikan properti sebagai hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya sehingga menjadi sebuah aset. secara ekonomis, sebuah asset dapat
50 menguntungkan atau merugikan, tergantung cara pemilik mengelolanya .
Site plan
adalah rencana tapak yaitu gambaran/peta rencana peletakan bangunan/kavling dengan segala unsur penunjangnya dalam skala batas-batas luas
51 lahan tertentu.
/ Peraturan Kepala BadanPertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian
Dan Pembatalan hak atas tanah negara Dan Hak Pengelolaan , Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah 49 Artikel Rahmanto Surahmat, PPN Jasa Kena Pajak di kawasan Berikat, Bisnis Indonesia, senin 09 februari 2004 50 Bicara Properti.com, http://bicaraproperti.com/2010/pengertian-properti.di publikasikan tahun 2010, di akses tanggal 22 juni 2011Fasilitas umum adalah fasilitas yg disediakan untuk kepentingan umum,
52
seperti jalan dan alat penerangan umum Fasilitas sosial adalah fasilitas yg disediakan oleh pemerintah atau swasta
53
untuk masyarakat, seperti sekolah, klinik, dan tempat ibadah. Fasilitas sosial adalah fasilitas yang di butuhkan masyarakat dalam lingkungan pemukiman yang meliputi antara lain:
a. Pendidikan
b. Kesehatan
c. Perbelanjaan / niaga
d. pemerintahan dan pelayanan umum
e. Peribadatan
f. Rekreasi dan kebudayaan
g. Olahraga lapangan terbuka
54
h. Pemakaman umum Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman dan
55
nyaman. Prasarana lingkungan adalah kelengkapan lingkungan yang meliputi:
a. Jalan
b. Saluran pembuangan air limbah
56
c. Saluran Pembuangan air hujan .52 Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka,2005,hal 314 53 54 ibid
Peraturan mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana , Bab I Lingkungan,Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah Ketentuan Umum,Pasal 1 55 Undang –undang nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman, pasal 1(2,21 dan 22) 56 Peraturan Mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya dan
57 ekonomi.
Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian yaitu bangunan-bangunan yang di butuhkan dalam sistem pelayanan lingkungan yang diselenggarakan oleh instansi pemerintah dan antara lain :
a. Jaringan air bersih
b. Jaringan listrik
c. Jaringan gas
d. Jaringan telepon
e. Terminal angkutan umum/ bus shelter
f. Kebersihan/ pembuangan sampah
58 g. Pemadam kebakaran.
Pihak pengembang (developer) adalah orang yang mengembangkan atau perusahaan yang melakukan kegiatan pengadaan dan pengolahan tanah serta pengadaan bangunan dan/atau sarana dan prasarana dengan maksud dijual atau
59 disewakan.
Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun perdesaan yang di lengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas
60 umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.
57 58 ibid Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana
Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah , Pasal 1 59 Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai
G. Metode Penelitian
Istilah “Metodologi” berasal dari kata” metode” yang berarti “jalan ke” namun demikian menurut kebiasaan metode dirumuskan dengan kemungkinan-
61
kemungkinan sebagai berikut : 1. suatu tipe pemikiran yang dipergunakan dalam penelitian dan penilaian
2. Suatu tehnik yang umum bagi ilmu pengetahuan 3. Cara tertentu untuk melaksanakan suatu prosedur.
Metode penelitian adalah cara berfikir dan berbuat yaitu dipersiapkan dengan baik-baik untuk mengadakan penelitian dan untuk mencapai suatu tujuan
62
penelitian. Metode Penelitian ini di susun dengan :
1. Spesifikasi Penelitian
Penelitian dalam Bahasa Inggris disebut research adalah suatu aktifitas pencarian kembali pada kebenaran”truth”. Pencarian kebenaran yang dimaksud adalah upaya-upaya manusia untuk memahami dunia dengan segala rahasia yang terkandung di dalamnya untuk mendapat solusi atau jalan keluar dari setiap masalah yang di hadapinya.
Penelitian ini merupakan penelitian empiris karena merupakan penelitian yang dilakukan dengan meneliti bahan-bahan yang bersumber dari bahan yang bersumber
63
dari kepustakaan digabung dengan penelitian lapangan. Oleh karena itu kerangka teori diarahkan secara khas ilmu hukum maksudnya penelitian ini berusaha untuk 61 Soerjono Soekanto, Pengantar Penelitian hukum , (Jakarta: UI Press, 2000), hal 5 memahami masalah pengaturan pemberian tanah untuk fasilitas umum,pelaksanaan pemberian tanah untuk fasilitas umum yang di bebankan pada pihak pengembang, dan kendala dalam pemberian tanah untuk fasilitas umum beserta upaya untuk mengatasinya yang terjadi di kota Batam. Penelitian ini memiliki sifat deskriptif analistis yaitu suatu penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan dan menganalistis hukum baik dalam bentuk teori maupun praktek dari hasil penelitian di
64 lapangan.
2. Lokasi Penelitian
Sesuai dengan keberadaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial dari pada para pengembang perumahan di Kota Batam maka dilakukan penelitian di: a. Perumahan Plamo Garden, berlokasi di Batam Centre, Kota Batam.
b. Perumahan Taman Harapan Indah, Kota Batam. Karena di lokasi tersebut adalah contoh lokasi yang telah melaksanakan kewajiban menyerahkan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial dan terdapat permasalahan yang ingin diteliti.
3. Sumber Data
Sumber Data dalam penelitian ini terdiri dari :
a. Data Primer, yaitu: 1). Data yang diperoleh langsung dari Perumahan Plamo Garden 2). Data yang di peroleh dari Otorita Batam. b. Data Sekunder Sumber data sekunder dalam hal ini adalah Bahan kepustakaan baik di bidang hukum maupun bahan pendukung di luar bidang hukum (non hukum) seperti
Kamus Bahasa Indonesia, kamus ensiklopedia atau majalah yang terkait dengan masalah penelitian ini.
4. Alat Pengumpulan Data
Untuk mendapat data yang akurat dan relevan baik berupa pengetahuan ilmiah maupun tentang suatu fakta atau gagasan maka pengumpulan data dilakukan dengan cara sebagai berikut: a. Pedoman Wawancara.
Wawancara mendalam dilakukan secara langsung kepada informan, dengan menggunakan pedoman wawancara yaitu dengan membuat daftar pertanyaan sebagai pedoman wawancara dilakukan secara terpimpin agar mendapatkan informasi yang lebih fokus dan menyeluruh sesuai dengan permasalahan yang di teliti yaitu menghimpun data dengan aktif melakukan wawancara yang menggunakan pedoman wawancara untuk mendapatkan data primer dari narasumber yang telah di tentukan yaitu : 1). Kantor Badan Pengusahaan Kota Batam sebanyak 2 (dua) orang yaitu : a). Bambang Eko, Kasubdit Legal Badan Pengusahaan Kota Batam.
b). Bambang Marjito, Direktur Alokasi Lahan Badan Pengusahaan Kota Batam.
2). Dinas Tata Kota Batam sebanyak 2 (dua) orang yaitu : a). Gintoyono, Kepala Dinas Tata Kota Batam.
b). Mustofa,wakil Kepala Tata Kota Batam
c). Yani, Bagian Perijinan Dinas Tata kota Batam 3). Dinas Pekerjaan Umum Kota Batam sebanyak 1(satu) orang yaitu:
Dohar, Kepala Bagian Prasarana Jalan Kota Batam 3). Badan Pertanahan Nasional di Kota Batam dan Medan sebanyak 2 (dua) orang yaitu : a). Sugianto Tampubolon, Kepala Seksi Hak Atas Tanah dan Pendaftaran
Tanah (HTPT)
b). Abd.Rahim Lubis, Pejabat pada Kanwil Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sumatera Utara
4). Notaris kota Batam dan Medan sebanyak 2 (dua ) orang yaitu :
a). Syaifudin, Notaris di Batam
b). Hanugrah, Notaris di Batam
c). Agus Setyadi Hadi Susilo, Notaris di Batam
d). Syahril Sofyan, Notaris di Medan 5). Pihak pengembang (developer ) sebanyak 2 (dua) orang yaitu : a). Rudi.
b). Agus 6). Pengacara di Kota Batam dan Jakarta b). Minggus, Pengacara di Batam b. Studi Dokumen.
Yaitu menghimpun data dengan melakukan penelaahan bahan kepustakaan/data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan Bahan non hukum.
5. Analisis Data
Data yang dikumpulkan baik dari penelitian kepustakaan maupun penelitian lapangan selanjutnya di analis secara kualitatif yaitu metode analisa yang mengelompokan dan menyeleksi data yang di peroleh dari penelitian lapangan menurut kualitas dan kebenarannya kemudian di hubungkan dengan teori-teori yang diperoleh dari kepustakaan sehingga diperoleh jawaban atas permasalahan yang di ajukan. Kemudian berdasarkan analisa tersebut ditarik kesimpulan dengan menggunakan metode deduktif.
Pengertian analisis di sini dimaksudkan sebagai suatu penjelasan dan penginterprestasian secara logis dan sistematis yang menunjukan cara berpikir deduktif dan mengikuti tata tertib dalam penulisan laporan penelitian ilmiah. Setelah analisis data selesai maka hasilnya akan disajikan secara deskriptif yaitu dengan menuturkan dan menggambarkan apa adanya sesuai dengan permasalahan yang
65 diteliti.