Kajian hukum terhadap Pengalokasian Lahan Untuk Fasilitas Umum diatas Hak Pengelolaan Untuk Kegiatan Perumahan (studi Pada Perumahan Plamo Garden dan Taman Harapan Indah di Kota Batam)

TESIS

Oleh

CANDY DESITA PARAMITHA MARIA

107011117/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

TESIS

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan dalam Program Studi Kenotariatan

pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara

Oleh

CANDY DESITA PARAMITHA MARIA

107011117/M.Kn

FAKULTAS HUKUM

UNIVERSITAS SUMATERA UTARA

MEDAN

HARAPAN INDAH DI KOTA BATAM)

Nama Mahasiswa : CANDY DESITA PARAMITHA MARIA

Nomor Pokok : 107011117

Program Studi : Kenotariatan

Menyetujui Komisi Pembimbing

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN)

Pembimbing Pembimbing

(Prof. Dr. Runtung, SH, MHum) (Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum)

Ketua Program Studi, Dekan,

(Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN) (Prof. Dr. Runtung, SH, MHum)

PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN

Anggota : 1. Prof. Dr. Runtung, SH, MHum

2. Dr. T. Keizerina Devi A, SH, CN, MHum 3. Chairani Bustami, SH, SpN, MKn

Nim : 107011117

Program Studi : Magister Kenotariatan FH USU

Judul Tesis : KAJIAN HUKUM TERHADAP PENGALOKASIAN

LAHAN UNTUK FASILITAS UMUM DIATAS HAK PENGELOLAAN UNTUK KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI PADA PERUMAHAN PLAMO GARDEN DAN

TAMAN HARAPAN INDAH DI KOTA BATAM)

Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri bukan Plagiat, apabila dikemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi Magister Kenotariatan FH USU dan saya tidak akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.

Demikianlah surat pernyataan ini saya buat dengan sebenarnya dan dalam keadaan sehat.

Medan,

Yang membuat Pernyataan

Nama :CANDY DESITA PARAMITHA MARIA

i

tersebut akan di gunakan sebagai fasilitas demi kepentingan bersama penghuni dan juga penghijauan agar perumahan terlihat asri. Namun pada kenyataannya telah ditemukan pihak pengembang yang tidak memberikan apa yang seharusnya menjadi hak masyarakat kepada Pemerintah Kota dengan merubah fungsi yang tadinya pada Perumahan di janjikan akan di bangun prasarana lingkungan, utilitas umum,fasiltas umum dan fasilitas sosial ternyata pada saat perumahan itu sudah terjual beberapa unit di areal tersebut di rencanakan akan di bangun ruko/ rumah. Pengalihan fungsi ini tidak sesuai dengan yang di perjanjikan sehingga merugikan konsumen

Untuk itu perlu diteliti untuk mengetahui pengaturan,pelaksanaan,dan pengawasan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan di Kota Batam. Untuk mengkaji hal tersebut dilakukan penelitian empiris karena merupakan penelitian yang dilakukan dengan meneliti bahan-bahan yang bersumber dari kepustakaan di gabung dengan penelitian lapangan.di samping itu sifat penelitian ini adalah deskriptif analistis dengan mengambil sumber data primer dan sekunder

Dari hasil temuan penelitian ditemukan kesimpulan bahwa Pengaturan Permohonan alokasi lahan di Pulau Batam didasarkan kepada Keputusan Presiden No 41 Tahun 1973 yang menyatakan bahwa seluruh tanah yang terletak di Pulau Batam diserahkan kepada Otorita Batam dengan Hak pengelolaan, Kemudian pengaturan penyerahan fasilitas umum yang menjadi tanggung jawab perusahaan pengembang kepada Pemda Kota Batam. Sedangkan pengaturan perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan di atur berdasarkan peraturan pendaftaran tanah yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Kemudian untuk Pelaksanaan permohonan lahan oleh pihak pengembang di Kota Batam adalah melalui beberapa tahapan yang di tetapkan oleh Otorita Batam.Kemudian diurus sertifikat Hak guna Bangunan di atas HPL Otorita Batam dengan ketentuan pemenuhan pembangunan fasilitas umum 40% dari luas areal yang diberikan Hak Guna Bangunan serta penyerahan dilakukan dengan berita acara serah terima yang di serahkan bersamaSite plan. Dan untuk Pengawasan perolehan lahan untuk pihak pengembang dilakukan oleh Otorita Batam berdasarkan Rekomendasi yang diterbitkan. Pengawasan untuk penyerahan Fasilitas umum dilakukan oleh Pemerintah Kota Batam untuk memastikan peyerahan melalui pembuatan Berita Acara. Sedangkan Pengawasan perolehan status haknya yang berupa Hak Guna Bangunan dilakukan oleh instansi Badan Pertanahan Republik Indonesia dalam hal ini Kantor Pemerintah Kota Batam dengan konsekwensi di kenakan sanksi administratif Perdata atau Tata Usaha Negara dan Pidana terhadap pelanggaran yang dilakukan oleh pengembang dan sanksi kepada pejabat yang menerbitkan Fatwa planologi yang menyalahi ketentuan.

Terhadap hal tersebut diatas maka disarankan agar Pengaturan penyediaan Fasilitas umum oleh pengembang lebih diperketat dan di tuangkan dalam aturan yang lebih tinggi. Termasuk membuat aturan yang menegaskan bahwa perusahaan pengembang yang tidak melaksanakan penyerahan fasilitas umum dan pejabat yang menerbitkan Fatwa Planologi yang menyimpang dikenakan sanksi yang tegas, dan pengawasan penyediaan dan penyerahan fasilitas umum benar-benar dilaksanakan oleh pihak pengembang, dilakukan dengan memonitoring secara berkala oleh pemerintah Kota Batam,sehingga dengan pengawasan yang lebih diperketat maka Pihak pengembang perumahan akan semakin konsisten terhadap apa yang dijanjikan serta memperhatikan aspek-aspek penting dalam perumahan.

Kata Kunci: Pengalokasian Lahan Fasilitas umum, pengaturan, pelaksanaan,Penyerahan fasilitas umum, perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan

ii

community to the local government. The developers changed the function of the land by building shop houses instead of environmental infrastructure, public utilities, public facilities and social facilities as they promised. This action inflicted a loss to the consumers.

The purpose of this descriptive analytical empirical study was to find out the regulation, implementation and control of the application for land allocation, public facility submission and status acquisition of right to the land under the right of management in the City of Batam. The primary and secondary data for this study were obtained through library and field researches.

The result of this study showed that the Regulation of Land Allocation Application in Batam Island was based on Presidential Decree No. 41/1973 stating that all of the land located in Batam Island is submitted to Batam Authority under the right of management. Then the regulation of public facility submission which became the responsibility of the real estate companies to the City Government of Batam. The regulation of status acquisition of right to the land under the right of management was regulated based on the regulation of land registration which is applicable at the National Land Board of the Republic of Indonesia. The implementation of application for land by the developers in the City of Batam was through several stages defined by Batam Authority. Then the certificate of right to use the building on the land under the right of management of Batam Authority was arranged under one condition that 40% of the total area of land which was given Right to Use the Building must be for the construction of public facility and this part of land was submitted to the City Government of Batam with the official report of handover ceremony and Site Plan. The supervision of land acquisition for the developers was done by Batam Authority based on the issued recommendation. The supervision of facility submission was done by the City Government of Batam to ensure that the submission was done under an Official Report. The supervision of the right status acquisition in the form of Right to Use the Building was done by the Indonesian National Land Board in this case represented by the City Government of Batam with consequence that any violation done by either the developers or the government officials issuing fatwa of city planning will be subject to Civil or State Administrative and Criminal sanctions.

It is suggested that the regulation of public facility allocation by the developers should be stricter and included in the higher rule. A strict rule confirming that the developers that do not provide land for public facilities and the government officials who issue the deviating fatwa of city planning will be subject to firm sanctions must be made, the supervision of provision and submission of public facilities must be actually implemented by the developers under periodical monitoring by the City Government of Batam that with a stricter control the real estate developers will be more consistent about what they have promised and pay more attention to the important housing aspects.

Keywords: Public Facility, Land Allocation, Regulation, Implementation, Public Facility Submission, Status Acquisition, Right to Land, Right of Management

iii

TERHADAP PENGALOKASIAN LAHAN FASILITAS UMUM DI ATAS

HAK PENGELOLAAN UNTUK KEGIATAN PERUMAHAN (STUDI

TERHADAP PENGEMBANG PERUMAHAN DI KOTA BATAM)” yang

merupakan salah satu persyaratan yang harus ditempuh guna menyelesaikan Pendidikan Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera dapat saya selesaikan.

Penyelesaian Tesis ini tidak terlepas dari bantuan berbagai pihak baik itu berupa bimbingan, pengarahan, nasehat maupun dorongan moral. Karena itu tidaklah berlebihan jika penulis ingin mengucapkan terima kasih yang sebesar-besarnya kepada:

1. Bapak Prof. Dr. dr. Syahril Pasaribu, DTM&H, MSC (CTM), Sp.A (K) selaku Rektor Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan kesempatan dan fasilitas kepada penulis sehingga penulis dapat menyelesaikan penulisan Tesis ini.

2. Bapak Prof. Dr. Runtung, SH, M.Hum selaku Dekan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan juga selaku Pembimbing 2 penulis dalam tesis ini, yang telah dengan sabar memberikan segala petunjuk dan arahan dalam proses penyelesaian tesis ini.

3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, MS, CN selaku Ketua Program Studi Magister Kenotariatan dan selaku ketua komisi pembimbing penulis dalam penulisan tesis ini yang telah banyak memberikan ilmunya di Bidang Pertanahan dan dengan sabar memberikan bimbingan.

4. Bapak Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, MHum, selaku Pembantu Dekan I (satu) yang telah banyak membantu penulis dalam memberikan masukan untuk Teori Hukum dan juga memberikan spirit agar terselesaikannya tesis ini

iv informasi dan cara penulisan tesis yang benar.

7. Bapak Prof. Sulaiman Hamid beserta keluarga yang telah memberi dukungan, dengan kebaikan dan kesabaran menolong penulis ketika menjalankan perkuliahan di Universitas Sumatera Utara.

8. Suamiku tercinta, Agus Ardiansyah, SE, SH, atas segala jerih payahnya, memberi dukungan doa, moriil dan materiil, dorongan, dan perhatiannya selama ini, serta yang terpenting adalah kebersamaannya dalam mendukung penulis selama menjalankan pendidikan di lain kota.

9. Papi dan Mamiku tercinta. Kolonel Stefanus Subandi dan Arianne Marijke untuk semua doa restu yang dukungan yang diberikan.

10. Anak-anakku tersayang Monica Andriani, Veramitha Andriani, Rosalinda Candriansy, Clarissa Indira Candriansy dan Rodrigo Auffaa Ghatfaan untuk doa, dukungannya dan yang dengan sabar menunggu penulis dalam menjalankan pendidikan di lain kota, yang terkadang dengan air mata.

11. Bapak dan Ibu Guru Besar juga Dosen pengajar pada Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan banyak ilmu selama penulis menempuh pendidikan di Universitas Sumatera Utara 12. Para Pegawai/ karyawan pada Program Studi Magister Kenotariatan Fakultas

Hukum Universitas Sumatera Utara yang selalu membantu kelancaran dalam manajemen administrasi yang di perlukan

13. Rekan - rekan mahasiswa Magister Kenotariatan Universitas Sumatera Utara yang telah memberikan banyak dukungan dan kerjasamanya yang baik dalam tugas-tugas kelompok selama penulis menjalankan pendidikan, terutama Jojor Imelda Limbong, Raymond, Willy Tanjaya, dan Lydia Lim yang selalu

v mewawancara untuk penyelesaian tesis ini.

15. Bapak Agus Setyadi Hadi Susilo, selaku Notaris di Batam yang telah memberikan pendapat, ilmu dan masukan untuk penyempurnaan tesis ini.

16. Kepada semua pihak yang telah membantu yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu.

Dengan keterbatasan pengalaman, pengetahuan maupun pustaka yang ditinjau, penulis menyadari sepenuhnya bahwa tesis ini masih jauh dari sempurna karena keterbatasan kemampuan dan kurangnya pengetahuan yang penulis miliki untuk itulah saran dan kritikan yang bersifat konstruktif dari pembaca sangat penulis harapkan sebagai masukan bagi penulis untuk penelitian dan penulisan karya ilmiah di masa yang akan datang.

Akhir kata, Penulis mengharapkan agar kiranya tesis ini bermanfaat bagi semua pihak, termasuk bagi kemajuan negara dan bangsa melalui pengembangan penelitian yang terus berkesinambungan dari waktu ke waktu

Medan, Mei 2012 Penulis

vi

Tempat/tanggal lahir : Bandung, 24 Januari 1976

JenisKelamin : Perempuan

Status : Menikah

Agama : Islam

Pekerjaan : Wiraswasta

Alamat : Baloi Persero 38 , Batam

No. HP : 087894075888 /085264079566

II. IDENTITAS KELUARGA :

NamaSuami : AgusArdiansyah, SE, SH

Anak : 1. Monica Andriani

2. Veramitha Andriani 3. Rosalinda Candriansy 4. Clarissa Indira Candriansy 5. Rodrigo Auffaa Ghatfaan

Nama Ayah : Stevanus Subandi

NamaIbu : Arianne Marijke

III. PENDIDIKAN :

SD SANTA MARIA ,Cimahi Bandung SMP SANTO ALOYSIUS , Bandung SMA YOS SUDARSO ,Batam (kelas 1) SMA BPI I Bandung (kelas 2-3)

S-1 Fakultas Ilmu Hukum UniversitasBatam

vii

ABSTRACT... ii

KATA PENGANTAR ... iii

RIWAYAT HIDUP ... vi

DAFTAR ISI ... vii

DAFTAR SINGKATAN... x

BAB I PENDAHULUAN ... 1

A. Latar Belakang ... 1

B. Permasalahan ... 13

C. Tujuan Penelitian ... 13

D. Manfaat Penelitian ... 14

E. Keaslian Penelitian ... 15

F. Kerangka Teori dan Konsepsi ... 17

1. Kerangka Teori ... 17

2. Konsepsi ... 21

G. Metode Penelitian ... 25

1. Spesifikasi Penelitian ... 25

2. Lokasi Penelitian ... 26

3. Sumber Data ... 26

4. Alat Pengumpulan Data ... 27

5. Analisis Data ... 29

BAB II PENGATURAN PERMOHONAN ALOKASI LAHAN, PENYERAHAN FASILITAS UMUM, DAN PEROLEHAN STATUS HAK ATAS TANAH DI ATAS HAK PENGELOLAAN DI KOTA BATAM ... 30

viii

Perusahaan Pembangunan Perumahan ... 45 4. Mekanisme Permohonan Lahan ... 47 C. Ketentuan Perbandingan Luasan Persil terbangun dan

Luasan Persil Seluruhnya (Building coverage)……… .. 49 D. Penyerahan Fasilitas Umum ... 50 E. Perolehan Status Hak Atas Tanah Diatas Hak Pengelolaan... 52

1. Permohonan Status Hak Atas Tanah di Badan

Pertanahan Kota Batam ... 52 2. Ketentuan Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat

Akta Tanah Dalam Pengurusan Hak Atas Tanah dan Jual Beli... 54

BAB III PELAKSANAAN PENGALOKASIAN LAHAN,

PENYERAHAN FASILITAS UMUM DAN PEROLEHAN HAK ATAS TANAH DI KOTA BATAM... 58 A. Pelaksanaan Permohonan Alokasi Lahan ... 58 B. Pelaksanaan Perencanaan Pembangunan Perumahan

dan Persyaratan Lingkungan ... 70 1. Konsep Pembangunan Berwawasan Lingkungan ... 70 2. Konsep Pola Hunian... 73 C. Pelaksanaan Penyerahan Fasilitas Umum Kepada

Pemerintah ... 79 D. Kesesuaian fungsi Fasiltias Umum ... 81 E. Peranan Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah dalam

ix

B. Pengawasan Pengalokasian Lahan, Penyerahan Fasilitas

Umum dan Perolehan Hak Atas Tanah di Kota Batam ….. 105

1. Tugas dan Wewenang Pemerintah Dalam Pengalokasian Lahan, Penyerahan Fasilitas Umum dan Perolehan Hak Atas Tanah ... 105

2. Akibat Hukum Bagi Pihak Pengembang Yang Tidak Mengikuti Peraturan... 108

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN……… 120

A. Kesimpulan ……… 120

B. Saran ……… .. 122

x

AT2 : Alokasi Tanah Terdaftar

BAST : Berita Acara Serah Terima

BP : Badan Pengusahaan

BPHTB : Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan

BPN : Badan Pertanahan Nasional

DPP REI : Dewan Pengurus Pusat Real Estate Indonesia

HGB : Hak Guna Bangunan

HPL : Hak Pengelolaan

IMB : Izin Mendirikan Bangunan

IPL : Izin Penetapan Lokasi

IPPT : Izin penggunaan dan Peruntukan Lahan

KBK : Kontrak Bangunan Kaveling

KPR : Kredit Pemilikan Rumah

KSD : Koefisien Dasar Bangunan

MK : Mahkamah Konstitusi

NJOP : Nilai Jual Objek Pajak

NPWP : Nomor Pokok Wajib Pajak

OB : Otorita Batam

xi

PPJB : Perjanjian Pendahuluan Jual beli

PPJB : Perjanjian Perikatan Jual Beli

PSJB : Perjanjian Sementara Jual Beli

PTUN : Peradilan Tata usaha Negara

RDTR : Rencana detail Tata Ruang

RTRW : Rencana Tata Ruang Wilayah

SBPMB : Surat Bukti Pelaksanaan Mendirikan Bangunan

SIUP : Surat Ijin Usaha Perusahaan

SKEP : Surat Keputusan

SKPH : Surat Keputusan Pemindahan Hak

SKPT : Surat Keterangan pendaftaran Tanah

SPJ : Surat Perjanjian

SPK : Surat pernyataan Kesanggupan

SSP : Surat Setoran Pajak

STUN : Sengketa Tata Usaha Negara

TDP : Tanda Daftar Perusahaan

TUN : Tata Usaha Negara

i

tersebut akan di gunakan sebagai fasilitas demi kepentingan bersama penghuni dan juga penghijauan agar perumahan terlihat asri. Namun pada kenyataannya telah ditemukan pihak pengembang yang tidak memberikan apa yang seharusnya menjadi hak masyarakat kepada Pemerintah Kota dengan merubah fungsi yang tadinya pada Perumahan di janjikan akan di bangun prasarana lingkungan, utilitas umum,fasiltas umum dan fasilitas sosial ternyata pada saat perumahan itu sudah terjual beberapa unit di areal tersebut di rencanakan akan di bangun ruko/ rumah. Pengalihan fungsi ini tidak sesuai dengan yang di perjanjikan sehingga merugikan konsumen

Untuk itu perlu diteliti untuk mengetahui pengaturan,pelaksanaan,dan pengawasan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan di Kota Batam. Untuk mengkaji hal tersebut dilakukan penelitian empiris karena merupakan penelitian yang dilakukan dengan meneliti bahan-bahan yang bersumber dari kepustakaan di gabung dengan penelitian lapangan.di samping itu sifat penelitian ini adalah deskriptif analistis dengan mengambil sumber data primer dan sekunder

Dari hasil temuan penelitian ditemukan kesimpulan bahwa Pengaturan Permohonan alokasi lahan di Pulau Batam didasarkan kepada Keputusan Presiden No 41 Tahun 1973 yang menyatakan bahwa seluruh tanah yang terletak di Pulau Batam diserahkan kepada Otorita Batam dengan Hak pengelolaan, Kemudian pengaturan penyerahan fasilitas umum yang menjadi tanggung jawab perusahaan pengembang kepada Pemda Kota Batam. Sedangkan pengaturan perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan di atur berdasarkan peraturan pendaftaran tanah yang berlaku pada Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Kemudian untuk Pelaksanaan permohonan lahan oleh pihak pengembang di Kota Batam adalah melalui beberapa tahapan yang di tetapkan oleh Otorita Batam.Kemudian diurus sertifikat Hak guna Bangunan di atas HPL Otorita Batam dengan ketentuan pemenuhan pembangunan fasilitas umum 40% dari luas areal yang diberikan Hak Guna Bangunan serta penyerahan dilakukan dengan berita acara serah terima yang di serahkan bersamaSite plan. Dan untuk Pengawasan perolehan lahan untuk pihak pengembang dilakukan oleh Otorita Batam berdasarkan Rekomendasi yang diterbitkan. Pengawasan untuk penyerahan Fasilitas umum dilakukan oleh Pemerintah Kota Batam untuk memastikan peyerahan melalui pembuatan Berita Acara. Sedangkan Pengawasan perolehan status haknya yang berupa Hak Guna Bangunan dilakukan oleh instansi Badan Pertanahan Republik Indonesia dalam hal ini Kantor Pemerintah Kota Batam dengan konsekwensi di kenakan sanksi administratif Perdata atau Tata Usaha Negara dan Pidana terhadap pelanggaran yang dilakukan oleh pengembang dan sanksi kepada pejabat yang menerbitkan Fatwa planologi yang menyalahi ketentuan.

Terhadap hal tersebut diatas maka disarankan agar Pengaturan penyediaan Fasilitas umum oleh pengembang lebih diperketat dan di tuangkan dalam aturan yang lebih tinggi. Termasuk membuat aturan yang menegaskan bahwa perusahaan pengembang yang tidak melaksanakan penyerahan fasilitas umum dan pejabat yang menerbitkan Fatwa Planologi yang menyimpang dikenakan sanksi yang tegas, dan pengawasan penyediaan dan penyerahan fasilitas umum benar-benar dilaksanakan oleh pihak pengembang, dilakukan dengan memonitoring secara berkala oleh pemerintah Kota Batam,sehingga dengan pengawasan yang lebih diperketat maka Pihak pengembang perumahan akan semakin konsisten terhadap apa yang dijanjikan serta memperhatikan aspek-aspek penting dalam perumahan.

Kata Kunci: Pengalokasian Lahan Fasilitas umum, pengaturan, pelaksanaan,Penyerahan fasilitas umum, perolehan status hak atas tanah di atas hak pengelolaan

ii

community to the local government. The developers changed the function of the land by building shop houses instead of environmental infrastructure, public utilities, public facilities and social facilities as they promised. This action inflicted a loss to the consumers.

The purpose of this descriptive analytical empirical study was to find out the regulation, implementation and control of the application for land allocation, public facility submission and status acquisition of right to the land under the right of management in the City of Batam. The primary and secondary data for this study were obtained through library and field researches.

The result of this study showed that the Regulation of Land Allocation Application in Batam Island was based on Presidential Decree No. 41/1973 stating that all of the land located in Batam Island is submitted to Batam Authority under the right of management. Then the regulation of public facility submission which became the responsibility of the real estate companies to the City Government of Batam. The regulation of status acquisition of right to the land under the right of management was regulated based on the regulation of land registration which is applicable at the National Land Board of the Republic of Indonesia. The implementation of application for land by the developers in the City of Batam was through several stages defined by Batam Authority. Then the certificate of right to use the building on the land under the right of management of Batam Authority was arranged under one condition that 40% of the total area of land which was given Right to Use the Building must be for the construction of public facility and this part of land was submitted to the City Government of Batam with the official report of handover ceremony and Site Plan. The supervision of land acquisition for the developers was done by Batam Authority based on the issued recommendation. The supervision of facility submission was done by the City Government of Batam to ensure that the submission was done under an Official Report. The supervision of the right status acquisition in the form of Right to Use the Building was done by the Indonesian National Land Board in this case represented by the City Government of Batam with consequence that any violation done by either the developers or the government officials issuing fatwa of city planning will be subject to Civil or State Administrative and Criminal sanctions.

It is suggested that the regulation of public facility allocation by the developers should be stricter and included in the higher rule. A strict rule confirming that the developers that do not provide land for public facilities and the government officials who issue the deviating fatwa of city planning will be subject to firm sanctions must be made, the supervision of provision and submission of public facilities must be actually implemented by the developers under periodical monitoring by the City Government of Batam that with a stricter control the real estate developers will be more consistent about what they have promised and pay more attention to the important housing aspects.

Keywords: Public Facility, Land Allocation, Regulation, Implementation, Public Facility Submission, Status Acquisition, Right to Land, Right of Management

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang

Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat.1 Merujuk penafsiran dari Mahkamah Konstitusi (“MK”) sebagai pengawal konstitusi (the guardian of the constitution), memberikan konsekuensi MK berfungsi sebagai penafsir konstitusi (the sole interpreter of the constitution) melalui proses judicial review MK pernah melakukan penafsiran Pasal 33 ayat (3) UUD 1945 melalui Putusan MK No. 01-021-022/PUU-I/2003.2 Pokok dari putusan MK No 01-021-022/PUU-I/2003 adalah sebagai berikut:

“...pengertian ”dikuasai negara” haruslah diartikan mencakup makna penguasaan oleh negara dalam arti luas yang bersumber dan diturunkan dari konsepsi kedaulatan rakyat Indonesia atas segala sumber kekayaan “bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, termasuk pula di dalamnya pengertian kepemilikan publik oleh kolektivitas rakyat atas sumber sumber kekayaan yang dimaksud. Rakyat secara kolektif itu dikonstruksikan oleh UUD 1945 memberikan mandat kepada negara untuk melakukan fungsinya dalam mengadakan kebijakan (beleid) dan tindakan pengurusan (bestuursdaad), pengaturan (regelendaad), pengelolaan (beheersdaad), dan pengawasan (toezichthoudensdaad) oleh negara...”3

Setiap orang berhak untuk hidup sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal layak, mendapatkan lingkungan hidup yang baik, mempunyai hak untuk dapat standar

1_{Undang–Undang Dasar 1945 Pasal 33 ayat (3).} 2

Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2003 tentang Mahkamah Konstitusi, Pasal 10 ayat (1) huruf a.

3 _{Hukum Online,Konsep Penguasaan SDA oleh negara, http://hukumonline.com/klinik/}

detail/lt4db0437a336ec,di publikasikan tanggal 22 Maret 2009,diakses tanggal 29 Juli 2011.

hidup yang layak atas kesehatan dan kehidupan serta keluarganya termasuk makanan, perumahan dan pelayanan sosial yang dibutuhkan untuk diperlakukan yang sama yang merupakan kebutuhan pokok manusia.4 Kebutuhan akan tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar (basic need) disamping sandang dan pangan.5 Negara bertanggung jawab melindungi segenap Bangsa Indonesia melalui pengawasan penyelenggaraan perumahan demi mewujudkan masyarakat adil dan makmur yang merata material dan spiritual berdasarkan Pancasila dan Undang-Undang Dasar 1945.6Peranan negara adalah mengarahkan, membimbing, dan menciptakan suasana kondusif, demi terciptanya tujuan pembangunan nasional/daerah. masyarakat juga berperan sebagai perilaku utama program pembangunan perumahan yang di jalankan.7 Kegiatan masyarakat dan pemerintah harus saling mendukung dan melengkapi sehingga terjadi satu kesatuan langkah.8

Pihak pengembang adalah sebagai pihak pengusaha yang melalui badan hukum dimana kegiatannya adalah penyelenggaraan pembangunan perumahan yang dilengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas

4_{Paulus Haryono,Sosiologi Kota Untuk Arsitek, (Jakarta: Bumi Aksara, 2007), hal 1.}

5 _{Sunaryati Hartono, Hukum Pembangunan Indonesia, (Jakarta : Badan Pembinaan Hukum}

Nasional Departemen Kehakiman 1982), hal 2.

6_{Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentangPerumahan dan Kawasan PemukimanPasal}

129.

7

AP Parlindungan,Hukum Agraria Beberapa Pemikiran dan Gagasan, (Medan : USU Press 1998), hal 79.

8_{Landasan Hukum Internasional yang dituangkan dalam DUHAM (Deklarasi Umum HAM)}

sosial sesuai standar yang ditentukan oleh pemerintah.9 fasilitas umum merupakan satu keterkaitan dengan prasarana lingkungan utilitas umum dan fasilitas sosial.10

Properti di jaman sekarang adalah sektor riil karena merupakan sektor bisnis yang fundamental untuk pembangunan sebuah negara, karena dengan bisnis tersebut tingkat penyerapan tenaga kerja, investasi jangka panjang akan mendorong peningkatan di sisi konsumsi juga investasi perekonomian akan bergerak.11Menurut Aryo Diponegoro dalam buku Rahasia Bisnis Properti Cerdik mengatakan:12

Resesi ekonomi di Amerika Serikat pada tahun 1930 yang di kenal dengan “The Great Deprression” faktanya dapat disembuhkan dengan kegiatan properti. Kota Dijadikan sebagai pusat perekonomian sedangkan pinggiran kota dibangun menjadi pemukiman. Ini adalah fakta bahwa properti adalah salah satu obat untuk keluar dari resesi ekonomi, tidak cepat memang tapi berhasil. Bisnis properti juga berpartisipasi untuk membantu membangun negeri.

GBHN 1993 mengamanatkan bahwa pembangunan perumahan dan pemukiman bertujuan untuk memenuhi kebutuhan pokok masyarakat akan tempat tinggal, baik kualitas maupun kuantitas dan untuk meningkatkan mutu lingkungan hidup.13

Untuk membuat sebuah perencanaan perumahan yang betul-betul dapat menjawab tuntutan pembangunan perumahan perlu dipertimbangkan secara matang aspek-aspek perencanaan sepanjang pembangunannya. Diharapkan agar laju pembangunan perumahan akan mencapai suatu kondisi dimana jumlah dan

9 _{Andi Hamzah, I Wayan Suandra dan BA manalu , Dasar-Dasar Hukum}

Perumahan,(Jakarta:Rineka Cipta, 1990) ,hal 15

10

Eko Budihardjo, Percikan Masalah Arsitektur Perumahan Perkotaan, (Semarang:Gajah Mada University Press), hal 80.

11_{Sunaryati Hartono,Hukum Properti, (Jakarta:Bina Cipta 1982), hal 14} 12

Aryo Diponegoro ,Rahasia Bisnis Properti cerdik, (Yogyakarta: Buku Seru 2011),hal 30

kualitasnya sesuai dengan tuntutan kebutuhan masyarakat.14 Aspek-aspek yang mendasari perencanaan pembangunan perumahan tersebut antara lain lingkungan, daya beli, kelembagaan yang terdiri dari pemerintah dan swasta.15

Manajemen pengembang (Developer) bisa diselesaikan menggunakan tenaga ahli sesuai bidangnya misal untuk perencanaan gambar kerja dapat menggunakan jasa konsultan perencanaan, untuk pembangunan menggunakan jasa kontraktor untuk kegiatan pemasaran gunakan jasa marketing agent. Kesemua tenaga ahli ini bertanggung jawab atas pekerjaannya untuk menjalankan proyek sesuai pasal dan ayat yang ada dalam dokumen kontrak.16 Isi suatu Kontrak tersebut adalah tergantung dari kesepakatan kedua belah pihak. Suatu kontrak bisa di buat internal antar perusahaan melalui akte bawah tangan atau akte otentik di buat di notaris.17 Manajemen yang baik juga memiliki fungsi perencanaan/perancangan, pengaturan dan penyediaan staf, pengarahan, pengawasan dan koordinasi.18

Dalam skala prioritas pengembangan yang dilakukan ada kalanya terjadi konflik antara kepentingan hukum dan kepentingan pembangunan, antara hak azasi manusia dan kepentingan umum, antara kepentingan pemerintah dengan masyarakat.19Pembangunan daerah perkotaan perlu dilakukan secara berencana dan

14_{Boedi Harsono,Aspek Yuridis Penyediaan Tanah, (Jakarta: UI Press 1990), hal 7}

15_{John Salindeho,Masalah Tanah Dalam Pembangunan, (Jakarta:Sinar Grafika 1987), hal 17} 16_{Tony Setiawan,Step by Step Jadi Kontraktor Sukses, (Jakarta:PT Buku kita,2010), hal 73} 17 _{Suharnoko, Hukum Perjanjian Teori dan analisa Kasus,(Jakarta:Prenada Media Group}

2004, hal 5

18

Joe Hartanto, Property Cash Machine – langkah Cerdas membangun Kekayaan melalui properti Tanpa Modal, (Jogjakarta:Media Pressindo 2011), hal 11

lebih memperhatikan keserasian hubungan antar kota dengan lingkungan antar kota serta keserasian pertumbuhan kota itu sendiri20

Konsep dasar pembangunan haruslah di dasarkan pada rencana tata ruang (Spatial Planning) dan tata guna tanah (land use planning).21 Kegagalan dalam pelaksanaan pembangunan adalah di akibatkan banyaknya instansi yang terlibat di dalamnya. Misalnya Dinas Pekerjaan Umum, Dinas Tata Kota, Direktorat Agraria (sekarang Badan Pertanahan Nasional) dan Bappeda ( Badan Perencanaan Pembangunan Daerah).22 Rencana tata ruang/tata guna tanah , ketentuan mengenai garis sepadan beberapa bagian yang boleh di bangun, batas tinggi bangunan dan lain-lain peraturan yang di tetapkan oleh pemerintah daerah merupakan juga pembatasan bagi kewenangan penggunaan tanah yang bersangkutan23

Dalam rangka menunjang suksesnya pelaksanaan program pembangunan maka perlu digariskan kebijakan dan pengaturan lebih lanjut mengenai penyerahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial perumahan dalam lingkungan pemukiman kepada pemerintah daerah.24 Perusahaan pembangunan perumahan beserta prasarana lingkungan pemukiman yang sehat memerlukan suatu pedoman dan tata cara pengaturan. Penjabaran lebih lanjut mengenai tata cara penyerahan prasarana lingkungan dan fasilitas sosial dan lingkungan pemukiman pemukiman

20_{H Muhammad Yamin Lubis dan Abd Rahim, Beberapa Masalah Aktual Hukum Agraria,}

(Medan:Pustaka Bangsa press, 2004), hal 31

21_{Ekobudiharjo,Penataan Ruang Pembangunan Perkotaan, (Bandung: Alumni 2011, hal 10)} 22

Suparmo Sastra,Perencanaan Pembangunan Perumahan, (Bandung: Alumni 2011, hal 30)

23 _{AP Parlindungan, Beberapa Pelaksanaan Kegiatan UUPA, (Bandung :Mandar maju,}

1992), hal 62

yang di bangun perusahaan pembangunan perumahan kepada Pemerintah Daerah. Penyerahan Prasarana Lingkungan utilitas umum dan fasilitas sosial adalah penyerahan seluruh atau sebagian prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial berupa tanah atau tanpa bangunannya dalam bentuk aset dan atau pengelolaan dan tanggung jawab dari Perum Perumnas atau perusahaan pembangunan perumahan kepada pemerintah daerah.25

Prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang diserahkan adalah yang telah memenuhi persyaratan selesai dilaksanakan sesuai dengan rencana tapak yang telah di sahkan oleh pemerintah daerah, telah memenuhi pedoman pembangunan perumahan, telah dipelihara perusahaan pembangunan.26

Lingkungan Perumahan harus di lengkapi dengan : a. Prasarana Lingkungan

Meliputi jalan, air minum, keran kebakaran, pembuangan air limbah, pembuangan air hujan, jaringan listrik, pembuangan sampah.

b. fasilitas lingkungan

fasilitas pendidikan, kesehatan, perbelanjaan dan niaga, parkir umum, tempat peribadatan, tempat rekreasi dan kebudayaan serta fasilitas olah raga, dan lapangan terbuka.27

Pemerintah telah berupaya semaksimal mungkin untuk memenuhi kebutuhan masyarakat. Hal ini adalah demi terciptanya:

a. Adanya kepastian hukum. b. Untuk melindungi konsumen.

c. Untuk melindungi pelaksana pembangunan perumahan (Developer) dari perbuatan / tindakan yang tidak di inginkan.28

25_{Peraturan Mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana}

Lingkungan,Utilitas Umum Dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah,Pasal 1

26

Ibid, Pasal 2

27

Andi Hamzah, I wayan Suandra, BA Manalu, Dasar-Dasar Hukum Perumahan, ,(Jakarta:Rineka Cipta, 1990),hal 24

Kota Batam adalah suatu kota yang berbeda kondisinya dengan kota lain di Indonesia dikarenakan letak strategis Kota Batam yang berdekatan dengan luar negeri sehingga menjadi daerah wilayah usaha bonded warehouse atau kawasan berikat yang menjadikan lahirnya Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973.29 Mengingat Batam adalah kota yang berbeda kondisinya dengan kota-kota lainnya di Indonesia sehingga terciptanya Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 dengan tujuan untuk memperlancar pelaksanaan pengembangan daerah industri, otomatis prosedur pemilikan hak atas tanah menjadi berbeda. Jika di kota-kota lain di Indonesia melalui alas hak adat proses untuk peroleh sertifikat bisa langsung ke Badan Pertanahan Nasional tidak demikian dengan Kota Batam. Hal-hal yang berhubungan dengan pengurusan tanah di Kota Batam diatur lebih lanjut oleh Menteri Dalam Negeri Nomor 43 Tahun 1977 tentang Pengelolaan dan Penggunaan Tanah di Daerah Industri Pulau Batam, sesuai dengan peraturan perundang–undangan yang berlaku di bidang agraria. Hak Pengelolaan diberikan hanya kepada departemen, pemerintah daerah dan badan-badan lain yang untuk melaksanakan tugasnya memerlukan penguasaan tanah negara .30 Hak Pengelolaan merupakan hak atas tanah yang tidak dikenal dalam Undang-Undang Pokok Agraria Tahun 1960. Objek dan subjek hak pengelolaan ini diatur pada Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977

29_{Peraturan pemerintah nomor 20 tahun 1972 tentangBonded Ware House}

30_{AP Parlindungan,Hak Pengelolaan Menurut System UUPA, (Bandung:Mandar maju 1989),}

tentang Tata Cara Permohonan dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian-Bagian Tanah Hak Pengelolaan serta Pendaftarannya31.

Jika kita meninjau dari segi hierarki perundangan, posisi undang-undang adalah di atas Keppres dalam pembahasan antar wewenang pemerintah kota dan Otorita Batam, namun hal ini belum dapat di wujudkan mengingat pertimbangan letak strategis Pulau Batam yang sangat berdekatan dengan luar negeri sehingga menjadi daerah wilayah usaha bonded warehouse, disamping itu semenjak tahun 1973 pada waktu Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 lahir sampai dengan sekarang perkembangan Kota Batam adalah berkembang pesat. Yang terberat adalah pertimbangan mengenai serah terima aset, apabila keseluruhan aset Otorita Batam yang mencapai triliyunan di pindahkan ke pemerintah kota, bukanlah hal yang mudah dan terlebih untuk pengaturan administrasinya.

Kewenangan otorita tersebut meliputi kewenangan untuk menggunakan tanah untuk keperluan usahanya dan menyerahkan bagian-bagian tanah itu kepada pihak ketiga. Kewenangan tersebut membuat dikuasainya suatu usaha dalam bidang agraria oleh salah satu pelaku usaha tertentu yang dalam hal ini adalah pemegang Hak Pengelolaan atau pihak ketiga.32Suatu kontrak atau perjanjian harus memenuhi syarat

31_{AP Parlindungan, Bunga Rampai Hukum Agraria beserta Landreform, (Bandung:mandar}

maju 1989 Bandung), hal 96

32

Slamet Haryanto & Rekan,Seputar Hak Pengelolaan, http://gagasanhukum.wordpress.com/ 2010/07/12/seputar-hak-pengelolaan, di publikasikan tanggal 12 Juli 2010, di akses tanggal 20 Juni 2011

sah nya perjanjian yaitu kata sepakat, kecakapan, hal tertentu dan suatu sebab yang halal.33

Dalam hal perjanjian di Otorita Batam, pemerintah adalah sebagai pihak pertama, dan Otorita Batam adalah sebagai pihak kedua. Namun yang akan dibahas lebih lanjut adalah mekanisme pihak ketiga dari sudut pandang sebagai perusahaan pengembang untuk memperoleh hak atas tanah yaitu mengenai status hak atas tanah yang diberikan Otorita Batam kepada pihak pengembang dan pihak pengembang yang memberikan kembali lahan fasilitas umum kepada pemerintah kota, pihak pengembang dan kewajibannya untuk menyerahkan tanah prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial kepada pemerintah daerah sampai dengan tanah tersebut memiliki bukti kepemilikan yang sah berikut dengan pengaturan dan pelaksanaannya. Setelah melewati beberapa tahapan mekanisme permohonan tanah di Kota Batam yang akan dijelaskan pada bab-bab selanjutnya, dan sebelum proses pendaftaran tanah dan perolehan sertifikat sebagai tanda bukti hak. Pada saat pembuatan rencana tapak (site plan) sudah di tetapkan besarnya prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang harus di serahkan oleh pihak pengembang kepada pemerintah untuk kepentingan masyarakat.

Lebih lanjut mengenai perusahaan pembangunan perumahan menurut A.P. Parlindungan adalah:34

33_{Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Pasal 1320} 34

A.P Parlindungan, Hak Pengelolaan menurut sistem UUPA, (Bandung: Mandar Maju 1989), hal 124

suatu perusahaan yang berusaha dalam bidang pembangunan perumahan di atas suatu areal Tanah yang akan merupakan suatu kesatuan lingkungan pemukiman yang di lengkapi dengan prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial yang di perlukan oleh masyarakat dan penghuninya. Perusahaan yang di maksud adalah badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Perusahaan pembangunan perumahan wajib mengajukan kepada pemerintah rencana proyek yang akan di bangunnya, mematangkan tanah yang diberikan kepadanya dan membangun di atasnya jenis rumah sebagai yang disebutkan di dalam rencana proyek yang di setujui oleh pemerintah, membantu dan memelihara selama waktu ditentukan prasarana lingkungan dan fasilitas sosial yang di perlukan oleh masyarakat penghuni lingkungan yang di bangun itu, menyerahkan prasarana-prasarana lingkungan dan fasilitas-fasilitas sosial yang telah di bangun kepada pemerintah/pemerintah daerah, setelah di pelihara oleh perusahaan selama jangka waktu yang di tentukan, dan menyimpan sebagian modal kerjanya di dalam bank yang di tunjuk oleh Gubernur Kepala Daerah yang bersangkutan sebagai jaminan bahwa perusahaan akan benar-benar melaksanakan proyek sebagaimana tercantum di dalam rencana yang telah mendapat persetujuan dari pemerintah sepanjang perusahaan tersebut didirikan dengan modal swasta35

Kewajiban-kewajiban yang harus dilaksanakan oleh pihak pengembang ini tidak terealisasi semuanya ada juga pihak pengembang yang tidak menyerahkan fasilitas umum dan fasilitas sosial kepada pemerintah daerah yang seharusnya fasilitas umum dan fasilitas sosial itu adalah aset pemerintah daerah. Ada

pengembang yang membuat brosur perumahan begitu indahnya dengan berbagai fasilitas umum sebagai tehnik pemasaran, namun setelah terbangun perumahan sesuai rencana tapak (site plan) yang di rencanakan dan telah terjual semua fasilitas tersebut tidak di bangun. Begitu juga yang terjadi di salah satu pengembang di Kota Batam dimana dilahan tersebut seharusnya menjadirowjalan bagi warga perumahan yang dilengkapi dengan penerangan namun setelah perumahan tersebut telah penuh di huni jalan tersebut di bangun perumahan lain. Hal ini tentunya membingungkan masyarakat penghuni tentang nasib pengelolaan, tidak bertanggung jawabnya pihak pengembang karena tidak melaksanakan kewajiban dan merugikan hak konsumen.

Prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas umum adalah sebagai sarana dan prasarana yang di desain untuk di gunakan bersama guna mencapai suatu kepentingan atau tujuan tertentu maka tanggung jawab untuk memastikan fasilitas itu dapat berfungsi tidak semata mata hanya menjadi kewajiban pihak pemerintah untuk membangun fasilitas tersebut.36 Namun pihak pengembang dan masyarakat pun memiliki kewajiban untuk mematuhi, peraturan yang ada, ikut menjaga dan merawat karena pada hakekatnya prasarana lingkungan,utilitas umum dan fasilitas sosial adalah milik bersama.37Kota dengan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial yang terawat akan menjadikan kota tersebut menjadi bersih, asri menjadi seperti negara yang berkembang pesat menandakan kesuksesan pemerintah. Perkembangan beberapa kota yang semakin pesat menjadikan negara terlihat seperti

36_{Joe Hartanto, 256 Rahasia jadi Developer Properti Modal Dengkul, (Jakarta:Gramedia}

pustaka Utama 2011), hal 72

negara maju.38 Prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas umum identik dengan pusat pelayanan masyarakat baik yang berkaitan dengan kebutuhan, pemerintahan, perekonomian, keamanan ataupun kebutuhan-kebutuhan yang lain. Dengan fasilitas ini pemerintah daerah dapat mengembangkan sayapnya dengan selebar-lebarnya untuk mencapai kesejahterahan masyarakat seperti yang di cita-citakan.39 Pihak pengembang (developer) memiliki kewajiban untuk menghibahkan lahan untuk prasarana lingkungan, utilitas umum, fasilitas umum dan fasilitas sosial kepada pemerintah yaitu instansi pemerintah Kota Batam. Penyediaan lahan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial tersebut akan digunakan untuk pembangunan lapangan olah raga, puskesmas, tempat ibadah, pasar rakyat dan sekolah, dan lain-lain. Pembangunan dan pengawasannya langsung di lakukan oleh Dinas Tata Kota.40

Dari hasil Penelitian awal di beberapa perumahan di Kota Batam, ditemukan adanya pihak pengembang (developer) yang tidak memberikan apa yang seharusnya menjadi hak masyarakat kepada pemerintah kota dengan merubah fungsi yang tadinya pada perumahan ada lebar jalan row (right of way) 30 meter tapi nyatanya di jadikan lebar jalan row 10 meter karena untuk kepentingan komersil yaitu direncanakan untuk di bangun perumahan lagi. Hal ini adalah tidak sesuai dengan yang diperjanjikan dan menyebabkan beralih fungsinya prasarana lingkungan, utilitas

38_{Rahardja Adisas,Pembangunan Pedesaan dan perkotaan, (Jakarta: Graha ilmu 2006), hal}

78

39

Xisuca, Pemahaman kebutuhan rumah (housing need),www.xicuca.blogspot.com, di publikasikan tanggal 10 juni 2009, di akses tanggal 15 Maret 2012

umum dan fasilitas sosial menjadi perumahan. Dengan pengalihan fungsi dari fasilitas umum, maka mendorong penulis untuk mengadakan penelitian ini dengan judul “Kajian Hukum Terhadap Pengalokasian Lahan Fasilitas Umum Di atas Hak pengelolaan Untuk Kegiatan Perumahan (Studi Pada Perumahan Plamo Garden dan Taman Harapan Indah Di Kota Batam)”

B. Permasalahan

Berdasarkan Uraian Latar Belakang di atas maka permasalahan yang akan di bahas dirumuskan sebagai berikut:

1. Bagaimana pengaturan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam? 2. Bagaimana pelaksanaan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas

umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam?

3. Bagaimana pengawasan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam?

C. Tujuan Penelitian

Berdasarkan rumusan masalah tersebut di atas maka yang menjadi tujuan penelitian adalah:

1. Untuk menjelaskan pengaturan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam.

2. Untuk menjelaskan pelaksanaan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam

3. Untuk menjelaskan pengawasan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan di Kota Batam.

D. Manfaat Penelitian

Disamping tujuan yang hendak di capai seperti tersebut di atas, maka penelitian ini juga diharapkan mempunyai manfaat antara lain:

1. Secara Teoritis.

Hasil penelitian ini di harapkan dapat dijadikan sebagai bahan kajian lebih lanjut untuk melahirkan berbagai konsep kajian yang dapat memberikan andil bagi konsep hukum perumahan dengan teori atau landasan hukum yang lengkap mengenai pengaturan dan pelaksanaan permohonan alokasi lahan, penyerahan fasilitas umum dan perolehan status hak atas tanah di atas Hak Pengelolaan dan pengawasannya di Kota Batam.

2. Secara Praktis.

Penelitian ini dapat digunakan sebagai pedoman atau masukan atau informasi kepada perusahaan pengembang agar dapat mematuhi peraturan yang berlaku, mengimplementasikan dan menjalankan kewajibannya untuk penyerahan fasilitas umum dan juga pihak pemerintah dalam hal ini adalah pemerintah kota.

E. Keaslian Penelitian

Penelitian ini dilakukan dengan pertimbangan bahwa berdasarkan informasi dan dari penelusuran di kepustakaan Program Pasca Sarjana Universitas Sumatera Utara bahwa penelitian dengan judul “Kajian Hukum Terhadap Pengalokasian Lahan Fasilitas Umum Di Atas Hak Pengelolaan Untuk Kegiatan perumahan (Studi Pada Perumahan Plamo Garden Dan Taman Harapan Indah Di Kota Batam)” belum pernah di lakukan.

Pernah ada penelitian sebelumnya terkait dengan pengembang perumahan, pengadaan tanah dan fasilitas umum yaitu:

1. Stephanus Elgin, Mahasiswa Program Pasca Sarjana Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2003, dengan judul “Tanggung jawab pengembang perumahan terhadap konsep pengembangan pemukiman terpadu yang berwawasan lingkungan, studi terhadap perusahaan pengembang perumahan di Kota Medan”, dengan beberapa permasalahan yang diteliti apakah konsep wawasan lingkungan telah termasuk dalam peraturan perusahaan pengembang perumahan dan pemukiman, apakah

perusahaan pengembang telah melaksanakan konsep pengembangan perumahan dan pemukiman terpadu dan bagaimana penyimpangan yang dilakukan oleh perusahaan pengembang dan bentuk sanksinya.

2. Bukhari, Mahasiswa Program Pasca Sarjana Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2008, dengan judul “Problematika Pelaksanaan Pengadaan Tanah untuk Pembangunan Kepentingan Umum (Studi kasus pada pembangunan Kampus Unimal di Desa Reuleut Timur Kecamatan Muara Batu Kabupaten Aceh Utara”, dengan beberapa permasalahan yang diteliti apakah pelaksanaan pelepasan hak atas tanah untuk pembangunan Kampus Universitas Malikussaleh sudah sesuai dengan prosedur, hambatan apa yang ditemui pada pelaksanaan pengadaan tanah untuk pembangunan Kampus Universitas Malikussaleh dan upaya apa saja yang dilakukan untuk mengatasi hambatan yang ditemui antara pemilik tanah dan universitas Malikulsaleh di lapangan.

3. Enrico Nugraha Simatupang, Mahasiswa Program Pasca Sarjana Magister Kenotariatan, Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara, pada tahun 2010, dengan judul ”Suatu Kajianhukum Status dan eksistensi tanah marga yang di jadikan fasilitas umum oleh Pemerintah Kabupaten Dairi”, dengan beberapa permasalahan yang diteliti bagaimana eksistensi tanah marga di Kecamatan Sidikalang yang menurut masyarakat adat haknya di ambil oleh negara, bagaimana Proses peralihan kepemilikan tanah marga yang di jadikan fasilitas umum oleh pemerintah Kabupaten Dairi dan upaya apakah yang dilakukan

pemerintah Kabupaten Dairi untuk memperoleh kepastian hukum hak atas tanah yang telah di bangun fasilitas umum.

Beberapa tesis di atas mengambil tema pengadaan tanah, pengembang perumahan dan fasilitas umum. Namun dari judul, lokasi penelitian dan permasalahan tidak ada yang sama. Oleh sebab itu tesis ini dapat dikatakan asli.

F. Kerangka Teori dan Konsepsi

1. Kerangka Teori

Teori adalah untuk menerangkan atau menjelaskan mengapa gejala spesifik atau proses tertentu terjadi.Suatu teori harus di uji dengan menghadapkannya pada fakta–fakta yang menunjukan ketidakbenarannya.41

Teori hukum juga bertujuan untuk menjelaskan kejadian-kejadian dalam bidang hukum dan mencoba untuk memberikan penilaian. Menurut Radburch tugas dari teori hukum adalah membikin jelas nilai-nilai oleh postulat-postulat hukum sampai kepada dasar-dasar filsafat yang paling dalam. Teori hukum merupakan kelanjutan dari usaha untuk mempelajari hukum positif. Teori hukum menggunakan hukum positif sebagai bahan kajian dengan telaah filosofis sebagai salah satu sarana bantuan untuk menjelaskan tentang hukum.42 Teori yang tepat untuk karya tulis ini adalah teori kemanfaatan atau utilitarian theory, disebut juga teori kebahagiaan terbesar. Teori ini dipelopori oleh Jeremy Bentham yang terkenal sebagai salah

41

DJJ M Wuisman,Penelitian Ilmu–Ilmu Sosial jilid I, Penyunting M Hisyam (Jakarta :UI Press 1996) hlm 203

42_{Allan Banjarnahor, Teori Hukum,http://tubiwityu.typepad.com/blog/2010/02/teori-hukum.}

seorang tokoh positivisme hukum, dilahirkan di London pada 15 Februari 1748. Dalam bukunya yang berjudul “introduction to the morals and legislation”, berpendapat bahwa hukum bertujuan untuk mewujudkan semata-mata apa yang berfaedah/ manfaat bagi orang. Menurut teori ini, tujuan hukum ialah menjamin adanya kemanfaatan atau kebahagiaan sebanyak-banyaknya pada orang sebanyak-banyaknya (The greatest happiness for the greatest number)43.

Asas manfaat hukum nyaris tidak pernah kita lupakan. Dalam proses pembentukan, hukum yang akan dibuat dan diberlakukan selalu dengan pertimbangan kemanfaatan dari hukum itu sendiri. Menurut Bentham, hukum juga mesti berperan sebagai penjaga keseimbangan dari berbagai macam kepentingan (balance of interests)44.

Dalam konteks inilah fasilitas umum harus memberikan manfaat (utility) kepada masyarakat sehingga pihak pengembang wajib untuk memberikan apa yang menjadi kewajibannya dalam pembangunan perumahan. Kesenangan individu atau asas manfaat bagi individu merupakan hal pokok yang terlebih dahulu harus diwujudkan hukum. Sementara masyarakat baginya hanyalah lembaga fiktif yang terdiri dari individu-individu yang menjadi anggotanya. Oleh karena itu, kepentingan masyarakat tidak lebih dari jumlah kepentingan beberapa orang yang membentuknya.

43 _{Scribd, Teori Tujuan Hukum,}

http://www.scribd.com/doc/56939542/TEORI-TUJUAN-HUKUM, di publikasikan tanggal 11 juli 2010 , diakses tanggal 21 juni 2011

44

Khairul, Kritik atas kekaburan Filsafat Jermy Bentham, http://www.facebook.com/ topic.php?uid=87059425184&topic=8849, di publikasikan tanggal 14 April 2009, di akses tanggal 21 juni 2011

Dalam hal ini berarti kepentingan pihak pengembang tidak boleh lebih besar dari jumlah masyarakat yang bermukim di perumahan. Sudah sewajarnya mereka mendapatkan perumahan yang layak untuk tinggal bukan hanya tidak tercemar, nyaman, asri saja tapi dengan dilengkapi fasilitas umum yang merupakan fasilitas dari perumahan itu sendiri. Tentu akan sangat berguna bagi masyarakat. Contohnya jika di perumahan tersebut akan di bangun fasilitas umum sekolah TK-SD tentu akan memudahkan penghuni perumahan tersebut untuk menyekolahkan anaknya di lokasi terdekat dari rumahnya, jika di bangun tempat ibadah akan mempermudah untuk masyarakat penghuni perumahan tersebut untuk beribadah dan lebih aktif menjalankan aktifitas keagamaan, dan jika akan di bangun suatu tempat untuk olah raga (club house) akan mempermudah masyarakat untuk berolah raga dalam komplek tempat tinggal mereka.

Hal ini adalah untuk pihak pengembang yang tidak memberikan kewajibannya kepada warga masyarakat. Dalam artian lahan yang seharusnya menjadi fasilitas umum tetapi di jadikan beberapa rumah lagi bahkan kemungkinan pada saat pemasaran pihak pengembang menawarkan brosur terindah dengan sejumlah fasilitas umum yang menjadi daya tarik pembeli untuk memiliki rumah di perumahan tersebut dan kenyataannya waktu telah terjadi jual beli dan tinggal di lokasi tersebut ternyata tidak sesuai dengan yang di perjanjikan pada brosur. Menurut teori klasik hukum kontrak tidak dapat di tuntut pertanggungjawabannya karena janji–janji tersebut adalah janji-janji pra kontrak yang tidak tercantum dalam pengikatan jual beli, sehingga konsumen tidak dapat menuntut ganti rugi.namun bertentangan dengan

teori kontrak modern dimana janji-janji pra kontrak dalam brosur iklan perumahan mempunyai akibat hukum jika janji-janji ini diingkari.45

Fasilitas yang di perjanjikan di bangun beberapa rumah lagi oleh pihak pengembang. Di samping kepentingan individu, ada kepentingan masyarakat yang juga mesti diperhatikan.Kepentingan individu dengan kepentingan masyarakat bisa diselaraskan, maka dibutuhkan “simpati”. Bentham meyakini bahwa dengan adanya “simpati”, jika setiap orang mementingkan kepentingan orang lain, maka kebahagiaan umum dengan sendirinya akan terwujud. Dalam penyelarasan kepentingan individu dengan masyarakat tersebut, titik berat perhatian mesti tetap pada individu. Sebab apabila setiap individu telah memperoleh kebahagiaannya, dengan sendirinya kebahagiaan masyarakat akan dapat diwujudkan secara simultan. Bentham mengatakan bahwa tujuan hukum adalah untuk melengkapi penghidupan, mengendalikan kelebihan, memajukan persamaan dan menjaga kepastian. Hukum baginya harus ditujukan untuk mencapai kebahagiaan tertinggi dengan cara melengkapi kehidupan, mengendalikan kelebihan, mengedepankan persamaan dan menjaga kepastian. Dengan demikian, hukum itu pada prinsipnya ditujukan untuk menciptakan ketertiban masyarakat, disamping untuk memberikan manfaat yang sebesar-besarnya kepada jumlah orang yang terbanyak.46

45_{Suharnoko,Hukum Perjanjian Teori dan Analisa Kasus, (Jakarta:Kencana Prenada Media}

Group,2009),hal 2

46

Scribd, Pembangunan Hukum di Indonesia, http://www.scribd.com/doc/25009936/ Mengapa-Pembangunan-Hukum-Di-Indonesia-Menghadapi-Berbagai kendala dalam mewujudkan tatanan hukum sebagai supremasi dalam memecahkan persoalan bangsa dan negara, di publikasikan tanggal 19 Mei 2010, diakses tanggal 21 juni 2011

Pihak pengembang seharusnya memperhatikan peraturan mengenai kepastian berapa persentasi dari perumahan yang dimilikinya yang menjadi prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial demi tercapainya kepentingan umum. 2. Kerangka Konsepsi

Dalam kerangka konsepsional diungkapkan beberapa konsepsi atau pengertian yang dipergunakan sebagai dasar penelitian hukum.47 Konsepsi di terjemahkan sebagai usaha membawa sesuatu dari abstrak menjadi sesuatu yang konkrit. Konsepsi merupakan definisi operasional dari intisari objek penelitian yang dilaksanakan. Pentingnya definisi operasional adalah untuk menghindarkan perbedaan pengertian dan penafsiran dari suatu istilah yang di pakai. Selain itu dipergunakan juga untuk memberikan pegangan pada proses penelitian ini. Dalam penelitian ini dirumuskan serangkaian kerangka konsepsi atau definisi operasional sebagai berikut :

Hak Pengelolaan adalah hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya, kewenangan tersebut meliputi kewenangan untuk menggunakan tanah untuk keperluan usahanya dan menyerahkan bagian-bagian tanah itu kepada pihak ketiga. Kewenangan tersebut membuat dikuasainya suatu usaha dalam bidang agraria oleh salah satu pelaku usaha tertentu yang dalam hal ini adalah pemegang hak pengelolaan dan atau pihak ketiga.48

47

Soerjono Soekanto dan Sri Mamudji, Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat,Edisi I ,Cetakan 7,( Jakarta: Raja Grafindo Persada, 2003), hal 7

48_{Pasal 1 Angka 2 Peraturan pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha,}

Bonded warehouse zone adalah kawasan berikat (KB) yaitu suatu bangunan, tempat atau kawasan dengan batas–batas tertentu yang di dalamnya dilakukan industri pengolahan barang dan bahan kegiatan rancang bangun perekayasaan, penyortiran, pemeriksaan awal, pemeriksaan akhir dan pengepakan atas barang dan bahan asal impor atau barang atau bahan dalam negeri yang hasilnya terutama untuk tujuan ekspor. Tujuan utama pembentukan kawasan berikat adalah mendorong peningkatan ekspor sehingga perlu di berikan insentif diantaranya fasilitas di bidang perpajakan termasuk Pajak Pertambahan Nilai (PPN)49.

Properti (property) adalah harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan. Beberapa artikel dan buku mungkin juga medefinisikan properti sebagai hak untuk memiliki sebidang tanah dan memanfaatkan apa saja yang ada didalamnya sehingga menjadi sebuah aset. secara ekonomis, sebuah asset dapat menguntungkan atau merugikan, tergantung cara pemilik mengelolanya50.

Site plan adalah rencana tapak yaitu gambaran/peta rencana peletakan bangunan/kavling dengan segala unsur penunjangnya dalam skala batas-batas luas lahan tertentu.51

/ Peraturan Kepala BadanPertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan hak atas tanah negara Dan Hak Pengelolaan, Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentangPendaftaran Tanah

49_{Artikel Rahmanto Surahmat, PPNJasa Kena Pajak di kawasan Berikat, Bisnis Indonesia,}

senin 09 februari 2004

50

Bicara Properti.com, http://bicaraproperti.com/2010/pengertian-properti.di publikasikan tahun 2010, di akses tanggal 22 juni 2011

51 _{Hassan Shadily,Ensiklopedia Indonesia,Ichtiar Baru Van Hoeve dan Elsevier Publising}

Fasilitas umum adalah fasilitas yg disediakan untuk kepentingan umum, seperti jalan dan alat penerangan umum52

Fasilitas sosial adalah fasilitas yg disediakan oleh pemerintah atau swasta untuk masyarakat, seperti sekolah, klinik, dan tempat ibadah.53Fasilitas sosial adalah fasilitas yang di butuhkan masyarakat dalam lingkungan pemukiman yang meliputi antara lain:

a. Pendidikan b. Kesehatan

c. Perbelanjaan / niaga

d. pemerintahan dan pelayanan umum e. Peribadatan

f. Rekreasi dan kebudayaan g. Olahraga lapangan terbuka h. Pemakaman umum54

Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar tertentu untuk kebutuhan bertempat tinggal yang layak, sehat, aman dan nyaman.55Prasarana lingkungan adalah kelengkapan lingkungan yang meliputi:

a. Jalan

b. Saluran pembuangan air limbah c. Saluran Pembuangan air hujan56.

52 _{Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai}

Pustaka,2005,hal 314

53_ibid

54 _{Peraturan mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana}

Lingkungan,Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Bab I Ketentuan Umum,Pasal 1

55_{Undang –undang nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Pemukiman, pasal 1(2,21}

dan 22)

56

Peraturan Mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan,Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Bab I Ketentuan umum

Sarana adalah fasilitas dalam lingkungan hunian yang berfungsi untuk mendukung penyelenggaraan dan pengembangan kehidupan sosial, budaya dan ekonomi.57

Utilitas umum adalah kelengkapan penunjang untuk pelayanan lingkungan hunian yaitu bangunan-bangunan yang di butuhkan dalam sistem pelayanan lingkungan yang diselenggarakan oleh instansi pemerintah dan antara lain :

a. Jaringan air bersih b. Jaringan listrik c. Jaringan gas d. Jaringan telepon

e. Terminal angkutan umum/bus shelter f. Kebersihan/ pembuangan sampah g. Pemadam kebakaran.58

Pihak pengembang (developer) adalah orang yang mengembangkan atau perusahaan yang melakukan kegiatan pengadaan dan pengolahan tanah serta pengadaan bangunan dan/atau sarana dan prasarana dengan maksud dijual atau disewakan.59

Perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari pemukiman, baik perkotaan maupun perdesaan yang di lengkapi dengan prasarana, sarana dan utilitas umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni.60

57_ibid

58 _{Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 Tentang Penyerahan Prasarana}

Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas sosial Perumahan Kepada Pemerintah Daerah, Pasal 1

59

Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai Pustaka,2005,hal 538

G. Metode Penelitian

Istilah “Metodologi” berasal dari kata” metode” yang berarti “jalan ke” namun demikian menurut kebiasaan metode dirumuskan dengan kemungkinan-kemungkinan sebagai berikut61:

1. suatu tipe pemikiran yang dipergunakan dalam penelitian dan penilaian 2. Suatu tehnik yang umum bagi ilmu pengetahuan

3. Cara tertentu untuk melaksanakan suatu prosedur.

Metode penelitian adalah cara berfikir dan berbuat yaitu dipersiapkan dengan baik-baik untuk mengadakan penelitian dan untuk mencapai suatu tujuan penelitian.62Metode Penelitian ini di susun dengan :

1. Spesifikasi Penelitian

Penelitian dalam Bahasa Inggris disebut research adalah suatu aktifitas pencarian kembali pada kebenaran”truth”. Pencarian kebenaran yang dimaksud adalah upaya-upaya manusia untuk memahami dunia dengan segala rahasia yang terkandung di dalamnya untuk mendapat solusi atau jalan keluar dari setiap masalah yang di hadapinya.

Penelitian ini merupakan penelitian empiris karena merupakan penelitian yang dilakukan dengan meneliti bahan-bahan yang bersumber dari bahan yang bersumber dari kepustakaan digabung dengan penelitian lapangan.63 Oleh karena itu kerangka teori diarahkan secara khas ilmu hukum maksudnya penelitian ini berusaha untuk

61_{Soerjono Soekanto,Pengantar Penelitian hukum, (Jakarta: UI Press, 2000), hal 5} 62_{Kartini Kartono,Pengantar Metodelogi Riset sosial(Bandung: Alumni 2005), hal 15} 63_{Soejono Soekanto,Loc.cit, hal 28}

memahami masalah pengaturan pemberian tanah untuk fasilitas umum,pelaksanaan pemberian tanah untuk fasilitas umum yang di bebankan pada pihak pengembang, dan kendala dalam pemberian tanah untuk fasilitas umum beserta upaya untuk mengatasinya yang terjadi di kota Batam. Penelitian ini memiliki sifat deskriptif analistis yaitu suatu penelitian yang menggambarkan, menelaah, menjelaskan dan menganalistis hukum baik dalam bentuk teori maupun praktek dari hasil penelitian di lapangan.64

2. Lokasi Penelitian

Sesuai dengan keberadaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial dari pada para pengembang perumahan di Kota Batam maka dilakukan penelitian di:

a. Perumahan Plamo Garden, berlokasi di Batam Centre, Kota Batam. b. Perumahan Taman Harapan Indah, Kota Batam.

Karena di lokasi tersebut adalah contoh lokasi yang telah melaksanakan kewajiban menyerahkan prasarana lingkungan, utilitas umum dan fasilitas sosial dan terdapat permasalahan yang ingin diteliti.

3. Sumber Data

Sumber Data dalam penelitian ini terdiri dari : a. Data Primer, yaitu:

1). Data yang diperoleh langsung dari Perumahan Plamo Garden 2). Data yang di peroleh dari Otorita Batam.

b. Data Sekunder

Sumber data sekunder dalam hal ini adalah Bahan kepustakaan baik di bidang hukum maupun bahan pendukung di luar bidang hukum (non hukum) seperti Kamus Bahasa Indonesia, kamus ensiklopedia atau majalah yang terkait dengan masalah penelitian ini.

4. Alat Pengumpulan Data

Untuk mendapat data yang akurat dan relevan baik berupa pengetahuan ilmiah maupun tentang suatu fakta atau gagasan maka pengumpulan data dilakukan dengan cara sebagai berikut:

a. Pedoman Wawancara.

Wawancara mendalam dilakukan secara langsung kepada informan, dengan menggunakan pedoman wawancara yaitu dengan membuat daftar pertanyaan sebagai pedoman wawancara dilakukan secara terpimpin agar mendapatkan informasi yang lebih fokus dan menyeluruh sesuai dengan permasalahan yang di teliti yaitu menghimpun data dengan aktif melakukan wawancara yang menggunakan pedoman wawancara untuk mendapatkan data primer dari narasumber yang telah di tentukan yaitu :

1). Kantor Badan Pengusahaan Kota Batam sebanyak 2 (dua) orang yaitu : a). Bambang Eko, Kasubdit Legal Badan Pengusahaan Kota Batam. b). Bambang Marjito, Direktur Alokasi Lahan Badan Pengusahaan Kota

2). Dinas Tata Kota Batam sebanyak 2 (dua) orang yaitu : a). Gintoyono, Kepala Dinas Tata Kota Batam.

b). Mustofa,wakil Kepala Tata Kota Batam c). Yani, Bagian Perijinan Dinas Tata kota Batam

3). Dinas Pekerjaan Umum Kota Batam sebanyak 1(satu) orang yaitu: Dohar, Kepala Bagian Prasarana Jalan Kota Batam

3). Badan Pertanahan Nasional di Kota Batam dan Medan sebanyak 2 (dua) orang yaitu :

a). Sugianto Tampubolon, Kepala Seksi Hak Atas Tanah dan Pendaftaran Tanah (HTPT)

b). Abd.Rahim Lubis, Pejabat pada Kanwil Badan Pertanahan Nasional Provinsi Sumatera Utara

4). Notaris kota Batam dan Medan sebanyak 2 (dua ) orang yaitu : a). Syaifudin, Notaris di Batam

b). Hanugrah, Notaris di Batam

c). Agus Setyadi Hadi Susilo, Notaris di Batam d). Syahril Sofyan, Notaris di Medan

5). Pihak pengembang (developer) sebanyak 2 (dua) orang yaitu : a). Rudi.

b). Agus

6). Pengacara di Kota Batam dan Jakarta

b). Minggus, Pengacara di Batam b. Studi Dokumen.

Yaitu menghimpun data dengan melakukan penelaahan bahan kepustakaan/data sekunder yang meliputi bahan hukum primer, bahan hukum sekunder dan Bahan non hukum.

5. Analisis Data

Data yang dikumpulkan baik dari penelitian kepustakaan maupun penelitian lapangan selanjutnya di analis secara kualitatif yaitu metode analisa yang mengelompokan dan menyeleksi data yang di peroleh dari penelitian lapangan menurut kualitas dan kebenarannya kemudian di hubungkan dengan teori-teori yang diperoleh dari kepustakaan sehingga diperoleh jawaban atas permasalahan yang di ajukan. Kemudian berdasarkan analisa tersebut ditarik kesimpulan dengan menggunakan metodededuktif.

Pengertian analisis di sini dimaksudkan sebagai suatu penjelasan dan penginterprestasian secara logis dan sistematis yang menunjukan cara berpikir deduktif dan mengikuti tata tertib dalam penulisan laporan penelitian ilmiah. Setelah analisis data selesai maka hasilnya akan disajikan secara deskriptif yaitu dengan menuturkan dan menggambarkan apa adanya sesuai dengan permasalahan yang diteliti.65

65_{HB Sutopo,Metodologi Penelitian Kualitatif, Bagian II, (Surabaya:UNS Press 1998), Hal}

BAB II

PENGATURAN PERMOHONAN ALOKASI LAHAN, PENYERAHAN FASILITAS UMUM, DAN PEROLEHAN STATUS HAK ATAS TANAH DI

ATAS HAK PENGELOLAAN DI KOTA BATAM

A. Gambaran Lokasi Penelitian

Lokasi yang dipilih untuk melakukan penelitian ini adalah di lokasi Perumahan di Kota Batam tepatnya di perumahan Plamo Garden dan Taman Harapan Indah. Perumahan Plamo Garden secara administratif letaknya di Batam Centre dan Perumahan Taman Harapan Indah letaknya di daerah Batu Ampar. Perumahan Plamo Garden dikelola oleh perusahaan berbadan hukum yaitu PT.Plamo Karya, berkedudukan di Batam. Perumahan Taman Harapan Indah dikelola oleh perusahaan berbadan hukum yaitu PT.Pratama Dwiniaga Sejati berkedudukan di Kota Batam.

Pemilihan lokasi penelitian ini di dasarkan pada pertimbangan bahwa di perumahan Taman Harapan Indah tersebut ditemukan hal yang khusus yaitu pihak pengembang yang tidak memberikan apa yang menjadi hak konsumen yaitu row (right of way) jalan yang tadinya harus menjadi jalan dengan luas yang ditentukan ternyata direncanakan untuk diubah fungsinya menjadi perumahan dan di perumahan Plamo Garden adalah sebagai contoh pelaksanaan yang sesuai fungsinya dari pihak pengembang.

Hal terpenting yang akan di kaji dan menjadi pertimbangan kuat untuk melakukan penelitian adalah aspek hukum penyerahan fasilitas umum yang sesuai

dengan ketentuan yang berlaku sehingga terpenuhinya apa yang menjadi hak masyarakat, terutama masyarakat sebagai Konsumen pembeli perumahan.

Berdasarkan sejarahnya Kota Batam dikembangkan sejak awal tahun 1970 sebagai basis logistik dan operasional untuk industri minyak dan gas bumi oleh Pertamina. Berdasarkan Keputusan Presiden No 41 Tahun 1973 tentang Industri Pulau Batam, pembangunan Kota Batam dipercayakan kepada lembaga pemerintah bernama Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam (OPDIPB) yang dikenal dengan Otorita Batam.

Pengembangan Pulau Batam terbagi dalam beberapa periode dengan penjelasan sebagai berikut:

“Periode pertama yaitu tahun 1971-1976 yaitu sebagai periode persiapan yang di pimpin oleh Dr. Ibnu Sutowo. Periode kedua yaitu tahun 1976-1978 adalah Periode Konsolidasi di pimpin oleh Prof. BJ. Sumarlin. Setelah itu adalah periode pembangunan sarana prasarana dan penanaman modal yang berlangsung selama 20 tahun yaitu tahun 1978-1998 yang di ketuai oleh Prof. Dr. BJ. Habibie. Kemudian Pada tahun 1998-2005 di sebut Periode Pengembangan Pembangunan Prasarana dan Penanaman Modal Lanjutan dengan perhatian lebih besar pada kesejahterahan rakyat dan perbaikan iklim investasi. Dan tahun 2005 sampai sekarang adalah Periode Pengembangan Batam yang ditekankan pada peningkatan sarana dan prasarana, penanaman modal serta kualitas lingkungan hidup yang dipimpin oleh Mustofa Wijaya.66 Secara geografis Kota batam memiliki letak yang sangat strategis yaitu jalur pelayaran internasional dengan jarak 12,5 mil laut dari Singapura. Selain itu letak Kota Batam juga dekat dengan Malaysia. Perkembangan jumlah penduduk di Kota Batam adalah sangat pesat. Terbukti dari tahun 1970 yang hanya berjumlah 6000

66 _{Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam, Badan Penguasaan Kawasan}

Perdagangan Bebas Dan Pelabuhan Bebas Batam, (Kota Batam: Development Progress of Batam Indonesia, edisi pertama 2010), hal 5

(enam ribu) jiwa dan saat ini berkembang menjadi 1.081.527 (satu juta delapanpuluh satu ribu lima ratus dua puluh tujuh) jiwa.67 Kota Batam adalah suatu kota yang berbeda kondisinya dengan kota lain di Indonesia di karenakan letak strategis Kota Batam yang berdekatan dengan luar negeri sehingga menjadi daerah wilayah usaha bonded warehouse atau kawasan berikat yang menjadikan lahirnya Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 dengan tujuan untuk memperlancar pelaksanaan pengembangan daerah industri. Melalui Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 dinyatakan bahwa seluruh tanah yang terletak di Pulau Batam diserahkan kepada Otorita Batam dengan Hak pengelolaan (HPL). Ketua Otorita Batam memiliki wewenang untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah serta menyerahkan pada pihak ketiga. Hak pengelolaan yang diberikan kepada Otorita Batam secara parsial diberikan hak guna bangunan (HGB) dan hak pakai. Namun tetap melakukan pendaftaran tanah di kantor Badan Pertanahan Kota Batam.68

Dengan pengaturan tersebut menjadikan ada perbedaan dalam prosedur kepengurusan status hak atas tanah di Kota Batam dengan kota lainnya. Jika di kota lain di Indonesia melalui alas hak adat proses untuk memperoleh sertifikat bisa langsung ke Badan Pertanahan Nasional tidak demikian dengan di Kota Batam. Keputusan Presiden Nomor 41 Tahun 1973 harus di sesuaikan Keputusan Menteri

67_{Wikipedia, http://id.wikipedia.org/wiki/Kota_Batam, Kota Batam, di publikasikan tanggal}

26 November 2011, di akses tanggal 03 Januari 2012

68

Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam, Badan Penguasaan kawasan perdagangan Bebas dan pelabuhan Bebas Batam, (Kota Batam: Development Progress of Batam Indonesia,edisi pertama 2010), hal 7

Dalam Negeri Nomor 43 Tahun 1977 tentang Pengelolaan dan Penggunaan Tanah di Daerah Industri Pulau Batam.69

Dalam hubungan kerja antara Otorita Batam dengan Kotamadya Batam, Otorita Batam bertanggung jawab untuk pelaksanaan pengembangan daerah industri Pulau Batam sesuai dengan perencanaan yang di tetapkan. Walikotamadya memimpin pemerintahan, membina kehidupan masyarakat Kotamadya Batam di segala bidang dan mengkoordinasikan bantuan dan dukungan untuk pembangunan daerah industri Pulau Batam. Untuk mencapai daya guna dan hasil guna sebesar-besarnya dalam penyelenggaraan pemerintahan, pembangunan dan pembinaan kehidupan masyarakat maka harus ada kerjasama yang baik antara Otorita Batam dengan Kotamadya Batam.70Kerjasama yang di maksud di atur sebagai berikut :71

1. Rencana Induk pengembangan Daerah Industri Pulau Batam ditetapkan oleh presiden atau usul Ketua Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam.

2. pengembangan Kawasan Daerah Industri Pulau Batam berdasarkan dan sesuai dengan rencana induk.

3. Izin dan rekomendasi dalam bidang usaha dan pengembangan Industri diselenggarakan secara fungsional oleh instansi yang bersangkutan kecuali izin dan rekomendasi dalam bidang usaha dan pengembangan daerah industri yang menurut ketentuan di limpahkan kepada Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam.

4. Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam membantu kelancaran pemasukan sumber pendapatan daerah dan negara yang berhubungan dengan bidang tugasnya.

5. Pemerintah Kotamadya Batam dan instansi-instansi pemerintah lainnya membantu mewujudkan tercapainya tujuan pemerintah dan perizinan.

69_{AP Parlindungan,Hak Pengelolaan menurut sistem UUPA, (Bandung: Mandar Maju 1989)}

hal 33

70

Keputusan Presiden Republik Indonesia nomor 7 tahun 1984 tentang Hubungan Kerja Antara Kotamadya Batam dengan Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam,pasal 1-3

6. Walikotamadya Batam bersama Otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam secara periodik mengadakan rapat koordinasi dengan instansi-instansi pemerintah lainya guna mewujudkan sinkronisasi program di antara mereka sejauh mengenai pelaksanaan pembangunan sarana, prasarana dan fasilitas lainnya yang diperlukan dalam rangka pengembangan fasilitas lainnya yang di perlukan dalam rangka pengembangan Daerah Industri Pulau Batam, koordinasi tersebut dilaksanakan oleh Otorita pengembangan Daerah industri Pulau Batam. B. Pengaturan Permohonan Alokasi Lahan

1. Hak Pengelolaan di Kota Batam

Hak pengelolaan merupakan hak atas tanah yang tidak di kenal dalam Undang-Undang Pokok Agraria tahun 1960. Kebutuhan akan tanah dalam rangka meningkatkan kegiatan usaha semakin tinggi. Dalam rangka kegiatan tersebut diperlukan suatu hak yang memberikan kewenangan besar kepada pemegang hak untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan guna keperluan usahanya. Hak Guna Usaha yang di atur pada Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) dirasa tidak cukup untuk mengakomodasi kebutuhan kegiatan usaha yang semakin meningkat. Oleh karena itu pemerintah memberikan suatu hak yang tidak disebutkan secara eksplisit dalam UUPA yang dinamakan Hak Pengelolaan. Hak Pengelolaan ini lahir dan berkembang sesuai dengan perkembangan suatu daerah.72

Nama Hak Pengelolaan berasal dari Bahasa Belanda yaitu beheersrechtyang artinya hak penguasaan yang merupakan perwujudan dari asal-muasal hukum pertanahan di Indonesia secara yuridis di atur di peraturan pemerintah yang isinya :73

a. Merencanakan peruntukan, penggunaan tanah tersebut

b. Menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan tugasnya c. Menerima uang pemasukan/ganti rugi atau uang wajib tahunan.

Hak Pengelolaan adalah hak menguasai negara yang sebagian kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegangnya antara lain instansi pemerintah termasuk pemerintah daerah, Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, PT Persero, Badan Otorita serta badan-badan hukum pemerintah lainnya.74

Kewenangan tersebut meliputi kewenangan untuk menggunakan tanah untuk keperluan usahanya dan menyerahkan bagian-bagian tanah itu kepada pihak ketiga. Kewenangan tersebut membuat dikuasainya suatu usaha dalam bidang agraria oleh salah satu pelaku usaha tertentu yang dalam hal ini adalah pemegang Hak Pengelolaan atau pihak ketiga. Istilah hak pengelolaan berasal dari hak penguasaan yakni hak yang di berikan pemerintah kepada suatu kementrian atau jawatan atau daerah swatantra untuk keperluan dan peruntukan kepentingan tertentu dari kementrian atau jawatan tersebut.75

73 _{Peraturan Pemerintah nomor 8 tahun 1953 tentangHak Penguasaan Tanah-tanah negara} 74

http://Gagasan hukum.wordpress.com/2010/07/12/seputar Hak Pengelolaan, Seputar Hak Pengelolaan, dipublikasikan tanggal 12 Juli 2010, di akses tanggal 20 Juni 2011

75_{Peraturan pemerintah nomor 8 tahun 1953 tentangPenguasaan Tanah-Tanah negara,pasal}

Eddy Richard, Aspek Legal property, teori,contoh dan Aplikasi, Andi Offset, Yogyakarta 2010

Goenawan, Kian, Panduan Mengurus Sertifikat tanah dan property, Best Publisher Jogjakarta,2009

Halim, A Ridwan, Perumahan dan Pemukiman di Indonesia,Penhnas 2005

Hamzah,Andi, I Wayan Suandra dan BA manalu , Dasar-Dasar Hukum Perumahan,Rineka Cipta, Jakarta 1990

Harsono, Boedi Aspek Yuridis Penyediaan Tanah, UI Press, Jakarta 1990

__________, Hukum Agraria Indonesia, himpunan Peraturan-Peraturan Hukum Tanah,

Hartanto Joe , Property Cash Machine-langkah Cerdas membangun Kekayaan melalui properti

___________,256 Rahasia jadi Developer Properti Modal Dengkul, Gramedia Pustaka Utama, Jakarta 2011

Hartono, Sunaryati, Hukum Pembangunan Indonesia, Badan Pembinaan Hukum Nasional Departemen kehakiman, Jakarta1982

______________ , Hukum Properti, Bina Cipta 1982

Haryono, Paulus, Sosiologi Kota Untuk Arsitek, Bumi Aksara, Jakarta 2007 Hasni, Hukum Penataan Ruang dan Penatagunaan Tanah, Rajawali Press, Jakarta 2008

Kartono KartiniPengantar Metodelogi Riset SosialAlumni Bandung,2005

Mas’oed, Mochtar, Tanah dan Pembangunan, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta 1997 Muhammad Abdulkadir,Hukum perjanjian, Alumni, Bandung 1986

Muslim, Asep, Penataan Ruang, Fokusmedia,Bandung 2007 Otorita Pengembangan Daerah Industri Pulau Batam, Badan Pengusahaan Kawasan Perdagangan bebas dan pelabuhan Bebas Batam,

Development progress of Batam Indonesia, edisi Pertama, Batam 2010

Parlindungan, AP , Hukum Agraria beberapa Pemikiran dan gagasan, USU Press, Medan 1998

_______________ ,Kapita Selekta Hukum AgrariaAlumni Bandung 1981

________________, Beberapa Pelaksanaan Kegiatan UUPA,Mandar maju, Bandung 1992

________________, Hak Pengelolaan menurut system UUPA, Mandar Maju, Bandung 1989

________________, Bunga Rampai Hukum Agraria beserta Landreform, Mandar Maju, Bandung,1989

Property Pluss- 2015,Strategi membanbgun Bisnis Properti, Ufuk Press, Jakarta 2011 Raharjo, Handri,Hukum Perjanjian di Indonesia, Pustaka yustisia, Yogyakarta 2009 Ramdani, Sarjan, DY, Mengurus Sendiri Dokumen-dokumen Penting Pribadi, Pustaka

Yustisia, Yogyakarta,2009

Salindeho, John ,Masalah Tanah Dalam Pembangunan, Sinar Grafika, Jakarta 1987 Salim Joko,108 tanya jawab investasi dan bisnis properti, Visimedia 2011

Sastra, Suparmo,Perencanaan Pembangunan Perumahan, Alumni Bandung 2011, Setiawan,TonyStep by Step Jadi Kontraktor Sukses, PT Buku kita,Jakarta 2010

Siahaan N.H.T, Hukum Perlindungan Konsumen dan Tanggung Jawab Produk, Panta Rei Jakarta 2005

Soekanto ,Soerjono,Pengantar Penelitian hukum, Jakarta: UI ,2000

Soekanto Soerjono dan sri Mamudji,Penelitian Hukum Normatif Suatu Tinjauan Singkat Edisi I,Raja Grafindo Persada,Jakarta 2003

Suharnoko,Hukum Perjanjian Teori dan analisa Kasus, Prenada Media Group, Jakarta, 2004

Suharnoko, Hukum Perjanjian,Teori dan Analisa Kasus, Prenada Media Group,Jakarta 2004

Supriadi,Hukum Agraria, Sinar Grafika, Jakarta 2007

Sutopo, HB,Metodologi Penelitian kualitatif,Bagian II, UNS Press, Surabaya 1998 Syahwal Husni,Hukum Perlindungan Konsumen, Mandar Maju, Bandung 2000

Tan Thong Kie, Studi Notariat dan Serba Serbi Praktek Notaris, ichtiar Baru Van Hoeve, Jakarta 2007

Wuisman, DJJ M,Penelitian Ilmu-ilmu Sosial Jilid I, UI Press, Jakarta 1996 Widjaja Gunawan,Seri Hukum Bisnis: Jual beli,Rajawali Press, Jakarta,2000

Yamin Muhammad ,Lubis dan Abd Rahim,Beberapa masalah aktual Hukum Agraria,Pustaka Bangsa press,Medan 2004

B. Makalah,Jurnal,Majalah,Wawancara

Artikel Rahmanto Surahmat,PPN Jasa Kena Pajak di kawasan Berikat,Bisnis Indonesia,senin 09 februari 2004

Hassan Shadil ,Ensiklopedia Indonesia,Ichtiar Baru Van Hoeve dan Elsevier Publising Projects,2001,hal 4055

Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional,Kamus Besar Bahasa Indonesia,Balai Pustaka, 2005

Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional,Kamus Besar Bahasa Indonesia,Balai Pustaka,2005

Wawancara dengan Agus Setyadi Hadi Susilo, Notaris di Batam tanggal 03 April 2012 Wawancara dengan Bambang Marjito, Direktur Alokasi Lahan Otorita Batam tanggal

06 Februari 2012

Wawancara dengan Bambang Eko, Kasubdit Legal Badan Pengusahaan Kota Batam, tanggal 12 Februari 2012

Wawancara dengan Agus, Manager Operasional Perumahan Plamo Garden tanggal 13 Februari 2012

Wawancara dengan Gintoyono, Kepala Dinas Tata Kota Batam, tanggal 22 Maret 2012 Wawancara dengan Minggus, pengacara yang mewakili Warga Taman Harapan

Indah, tanggal 05 Februari 2012

Wawancara dengan Syaifudin , Notaris di Batam, tanggal 06 Februari 2012

Wawancara dengan Sugianto Tampubolon, kantor Badan Pertanahan Batam, tanggal 06 Februari 2012

Wawancara dengan Hanugrah, Notaris di Batam, tanggal 06 Februari 2012 Wawancara dengan Syahril Sofyan, Notaris di Medan tanggal 12 Februari 2012

Wawancara dengan Bapak Gempar Soekarnoputra, pengacara di Jakarta tanggal 25 Februari 2012

C. Internet

Allan Banjarnahor, Teori Hukum, http://tubityu.typepad.com/blog/2010/02/teori-hukum.html

Badan Pengusahaan Batam, Pemko Batam Tata Cara Pengurusan IMB, http://www.bpbatam.go.id/ini/aboutBida/pemko.jsp

Bicara properti.com,properti, http://bicaraproperti.com/2010/pengertian-properti Badan Penguasaan Batam,Tentang BP Batam, www.bpbatam.go.id

Herman,Tata Cara Jual Beli Tanah, -Http:// herman-Notary.blogspot.com/2009/03/tata cara jual beli Tanah. html,di Publikasikan tanggal 3 maret 2009, di akses tanggal 02 februari 2012

Hukum Online,Konsep Penguasaan SDA oleh Negara,

http://hukumonline.com/klinik/detail/lt4db0437a336ec Irma Devita, perbedaan Akta Otentik dan Surat di bawah tangan,

http://irmadevita.com/2008/perbedaan-akta otentik dengan surat di bawah tangan

Khairul,Kritik Atas Kekaburan Filsafat Jeremy Bentham,

Slamet Haryanto& Rekan,Seputar Hak Pengelolaan,

http://gagasanhukum.wordpress.com/2010/07/12/seputar-hak-pengelolaan,

Scribd,Pembangunan Hukum di Indonesia,

http:www.scribd.com/doc/25009936/Mengapa-Pembangunan-Hukum -Di - Indonesia - Menghadapi berbagai kendala dalam mewujudkan tatanan hukum sebagai supremasi dalam memecahkan persoalan bangsa dan Negara

Scribd,Teori Tujuan Hukum, Http://www.scribd.com/doc/56939542/TEORI-TUJUAN-HUKUM

Wikipedia,Kota Batam, http://id.wikipedia.org/wiki/Kota Batam Wordpress, Seputar hak Pengelolaan, http://Gagasan hukum.wordpress/2010/07/12/seputar hak pengelolaan

Xisuca,Pemahaman kebutuhan rumah (housing need), www.xicuca.blogspot.com D. Perundang-undangan

Undang-undang Nomor 24 Tahun 2003 tentang Mahkamah Konstitusi

Undang undang Nomor 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Pemukiman Undang-undang nomor 30 tahun 2004 tentang Jabatan Notaris

Undang-undang nomor 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Undang-undang nomor 4 tahun 1992 tentang perumahan dan pemukiman Undang-undang nomor 8 tahun 1999 tentang Perlindungan konsumen Undang-undang nomor 5 tahun 1986 tentang peradilan Tata Usaha Negara

Keputusan Presiden Republik Indonesia nomor 7 tahun 1984 tentang Hubungan Kerja Antara Kotamadya Batam dengan otorita pengembangan Daerah Industri Pulau Batam

Peraturan Pemerintah nomor 20 tahun 1972 tentang Bonded Ware House

Peraturan Pemerintah nomor 37 tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah

Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak GunaBangunan Dan Hak Pakai Atas Tanah

Peraturan Pemerintah nomor 8 tahun 1953 tentang penguasaan tanah-tanah Negara

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1977 tentang Tata Cara Permohonan dan penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian Tanah Hak Pengelolaan

Peraturan Mentri Dalam Negeri Nomor 1 tahun 1987 tentang Penyerahan Prasarana Lingkungan,Utilitas umum dan Fasilitas Sosial Perumahan kepada Pemerintah Daerah

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 tahun 1974 tentang ketentuan

mengenai Penyediaan dan Pemberian Tanah untuk Keperluan Perusahaan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 43 tahun 1977 tentang Pengelolaan dan

Penggunaan Tanah di Daerah Industri pulau Batam

Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala BadanPertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian Dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara Dan Hak Pengelolaan

Peraturan Daerah Kota Batam nomor 2 tahun 2006 tentang Tata Cara Penyusunan Rencana Pembangunan Daerah dan Pelaksanaan Musyawarah Perencanaan Pembangunan Daerah Kota Batam

Landasan Hukum Internasional yang dituangkan dalam DUHAM (Deklarasi Umum HAM) Pasal 25 ayat 1