PEROLEHAN HAK ATAS TANAH OLEH PENYELENGGARA PEMBANGUNAN PERUMAHAN MELALUI PEMBERIAN HAK ATAS TANAH NEGARA

  PEROLEHAN HAK ATAS TANAH OLEH PENYELENGGARA PEMBANGUNAN PERUMAHAN MELALUI PEMBERIAN HAK ATAS TANAH NEGARA (Jurnal) Oleh Dea Natasya 1212011082

FAKULTAS HUKUM UNIVERSITAS LAMPUNG BANDAR LAMPUNG 2016

  

ABSTRAK

PEROLEHAN HAK ATAS TANAH OLEH PENYELENGGARA PEMBANGUNAN

PERUMAHAN MELALUI PEMBERIAN

HAK ATAS TANAH NEGARA

Oleh

Dea Natasya, Upik Hamidah, S.H., M.H, Ati Yuniati, S.H.,M.H

  Hukum Administrasi Negara, Fakultas Hukum, Universitas Lampung Jalan Prof. Dr. Ir. Soemantri Brojonegoro No.1 Bandar Lampung

  Email : deanatasya7@gmail.com Perumahan merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, kewajiban pemerintah untuk menyelenggarakan perumahan bagi rakyat dijelaskan di dalam UUD 1945 Pasal 28 H ayat (1) dan

  Pasal 28 H ayat (2). Dalam pembangunan perumahan tata cara perolehan hak atas tanah melalui pemberian hak atas tanah negara sesuai dengan prosedur tata caranya yang diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999, akan tetapi dalam tata cara perolehan hak atas tanah negara PT. Jaya Nusantara tidak mengikuti tata cara sesuai prosedur yang diatur. Permasalahan dalam penelitian ini adalah bagaimanakah perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan melalui pemberian hak atas tanah negara serta faktor apakah yang menjadi penghambat dalam perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan melalui pemberian hak atas tanah negara.

  Penelitian ini dilakukan dengan pendekatan normatif dan empiris, data yang digunakan adalah data sekunder kemudian dianalisis dengan deskriptif kualitatif yaitu dengan memberikan ulasan atau interprestasi terhadap data yang diperoleh. Dari hasil penelitian yang diperoleh bahwa: 1) Perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan melalui pemberian hak atas tanah negara diawali syarat-syarat bagi pemohon yaitu PT. Jaya Nusantara bahwa permohon hak atas tanah mengajukan permohonan hak milik atas tanah negara secara tertulis, yang diajukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandar Lampung yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan. Dalam permohonan tersebut memuat keterangan mengenai pemohon, keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik serta keterangan lainnya berupa keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon termasuk bidang tanah yang dimohon serta keterangan lain yang dianggap perlu, sehingga terbitlah Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah tersebut. 2) faktor penghambat yaitu kurang tertibnya administrasi pertanahan di masa lalu. Seiring dengan perjalanan waktu telah terjadi perubahan data baik mengenai subyek maupun fisik tanahnya, tetapi tidak diikuti dengan perubahan data administrasinya serta tingginya biaya perolehan hak atas tanah yang harus dibayarkan ke kas negara.

  Kata kunci: Pembangunan Perumahan, Perolehan Hak Atas Tanah, Pemberian Hak Atas Tanah.

  

ABSTRACT

THE ACQUISITION OF LAND RIGHTS BY THE HOUSING DEVELOPERS THROUGH

THE STATE LAND-GRANT

By

  

Dea Natasya, Upik Hamidah, S.H., M.H, Ati Yuniati, S.H.,M.H

  Hukum Administrasi Negara, Fakultas Hukum, Universitas Lampung Jalan Prof. Dr. Ir. Soemantri Brojonegoro No.1 Bandar Lampung

  Email : deanatasya7@gmail.com Housing is one of the basic human needs according to Act No. 1/ 2011 regarding Housing and Settlement Region, and it is the government's obligation to organize housing for the welfare of the citizens as described in the 1945 Constitution Republic of Indonesia Article 28 H paragraph (1) and Article 28 H paragraph (2). In the procedure of housing construction of land rights acquisitions through the state land-grant in accordance with the legal procedures as set out in the Regulation of the State Minister of Agrarian / Head of National Land Agency No. 9/1999. Unfortunately, in the case of land rights acquisition by PT. Nusantara Jaya, the applicant did not follow the procedures accordingly. The problems in this research are formulated as follows: How is the acquisition of the land rights by the housing developers through the state land-grant? And what are the inhibiting factors in the acquisition of land by the housing developers through the state land-grant? This research was conducted with normative and empirical approach. The data sources included secondary data which was being analyzed in qualitative descriptive way, which was by giving The research results showed that: 1) The acquisition of land rights to acquire the state land was started with the applicant, namely PT. Jaya Nusantara applied for the right to own the lands of the government, in which the application was then submitted to the Minister through the Chief Officer of the Land Agency of Bandar Lampung with the area of work included the position of the lands. The application itself should contain information on the applicant, a description of the land that includes juridical and physical data as well as other information such as the number of fields, spacious and status of land owned by the applicant, including the plots of land being requested as well as other information if necessary, so that the letter of decision could be issued regarding the land-grant by the State. 2) The inhibiting factors included: lack of data management of the land administration in the past. Consequently, the data record remained unchanged while the data of the applicant and the physical land has changed overly. Further, it was important that after the issuance of the letter of decision on land-grant, the developers has not fully hold the rights of ownership, yet had to pay for the Land Title Transfer Fee to the State treasury, However, in fact, the developers did not fulfilled what was required to pay off.

  Keywords: Housing Development, Acquisition of Land Right, Land-Grant

  PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

  Dalam kehidupan masyarakat sehari-hari dapat kita lihat bahwa tingkat kebutuhan manusia semakin lama semakin meningkat, dalam upaya untuk meningkatkan taraf hidupnya masyarakat akan berusaha untuk memenuhi kebutuhannya. Misalnya, Perumahan yang merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia. Perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi prasarana dan sarana lingkungan. Dalam rangka memenuhinya, perlu diperhatikan kebijakan umum pembangunan perumahan, kelembagaan, masalah pertanahan, pembiayaan dan unsur penunjang pembangun perumahan

1 Perumahan merupakan kebutuhan dasar

  Pemberian hak atas tanah untuk keperluan Perusahaan Pembangunan Perumahan, harus dapat menciptakan keadaan yang serasi dan ₄ Penjelasan Umum, UU No. 1 tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. ₅ Irene Eka Sihombing, Segi-Segi Hukum Tanah Nasional dalam Pengadaan Tanah untuk

  ”. Tanah juga merupakan kekayaan nasional yang dibutuhkan oleh manusia baik secara individual, badan usaha maupun pemerintah dalam rangka mewujudkan pembangunan nasional. Perkembangan pembangunan di Indonesia semakin hari semakin meningkat, sementara pembangunan memerlukan tanah sebagai sarana utamanya. Persoalan yang kemudian muncul yaitu perolehan hak atas tanah untuk keperluan pembangunan perumahan melalui pemberian hak atas tanah.

  “Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat

  tersebut, dalam pelaksanaan pembangunan nasional digariskan kebijakan nasional dibidang pertanahan, sebagai yang dimuat Dasar 1945 yang berbunyi:

  5 Sehubungan dengan hal

  dibutuhkan manusia akan terus meningkat seiring dengan pertambahan jumlah penduduk, kondisi sosial dan ekonomi masyarakat. Masalah perumahan adalah masalah yang cukup kompleks, sebab tidak hanya menyangkut proses pembangunan secara fisiknya saja, melainkan berkaitan erat pula dengan masalah tanah sebagai faktor penting yang menentukan dimana dan bagaimana perumahan tersebut akan didirikan. Tanah sebagai karunia Tuhan Yang maha Esa mempunyai fungsi yang amat penting untuk membangun masyarakat Indonesia yang adil dan makmur.

  4 Kualitas dan kuantitas rumah yang

  kemajuan dimasa akan datang, sehingga terpenuhinya kebutuhan tempat tinggal merupakan kebutuhan dasar bagi setiap manusia.

  dan Permukiman , Yayasan REI-Raka-Sindo, Jakarta, 1997,hlm. 46. ₂ C.Djemabut Blaang, Perumahan dan Pemukiman Sebagai Kebutuhan Pokok,Yayasan Obor Indonesia, Jakarta, 1986, hlm. 4 ₃

  strategis sebagai sarana pembinaan keluarga dan pendidikan dasar dan juga berfungsi dalam pembentukan watak serta kepribadian bangsa dan pengakaran nilai-nilai budaya sebagai salah satu upaya membangun manusia Indonesia seutuhnya, berjati diri, mandiri, dan produktif baik untuk saat ini maupun bagi ₁ Komarudin, Menelusuri Pembangunan Perumahan

  warga masyarakat secara individual yang dapat membangun rumah dan perumahan dapat juga Badan Hukum Indonesia, Warganegara asing dan badan asing yang berkedudukan di Indonesia dan pemerintahan yang menurut peraturan perundang-undangan yang berlaku telah dibenarkan untuk membangun rumah atau perumahan.

  disamping pangan dan sandang. Oleh karena itu memenuhi kebutuhan akan perumahan yang meningkat bersamaan dengan pertambahan pendudukan diperlukan seksama disertai keikutsertaan dana dan daya yang ada dalam masyarakat.

2 Di samping

3 Rumah mempunyai peran yang sangat

  seimbang dalam menunjang kegiatan pembangunan, dengan tujuan disatu pihak kebutuhan pengusaha akan tanah dapat dicukupi dan dipihak lain dapat tercapai tertib pengusaha dan penggunaan tanah berdasarkan perundangan yang berlaku, sehingga tanah berdasarkan perundangan yang berlaku sehingga tanah yang tersedia benar-benar dapat dimanfaatkan secara optimal sesuai dengan fungsinya.

  Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 5 Tahun 1974 tentang Ketentuan-Ketentuan Mengenai Penyediaan Dan Pemberian Tanah Untuk Keperluan Perusahaan dalam (Pasal 1 angka 3) mengatakan bahwa dalam melaksanakan kebijaksanaan mengenai penyediaan dan pemberian tanah untuk keperluan perusahaan-perusahaan itu, maka selain segi-segi ekonomis dan juridis dari pada perusahaan yang bersangkutan, perl u mendapatkan perhatian juga yang menyangkut aspek-aspek sosial, politis, psikologis atas dasar azas-azas Pembangunan Nasional dan Wawasan Nusantara.

  Hak-hak atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional pada dasarnya meliputi hak-hak atas tanah yang primer yaitu hak-hak atas tanah yang diberikan oleh Negara dan bersumber langsung pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah, dan Hak-hak atas tanah yang sekunder yaitu hak-hak atas tanah yang diberikan oleh pemilik tanah dan bersumber secara tidak langsung pada Hak Bangsa Indonesia atas tanah. Hak atas tanah yang sekunder disebut pula hak baru yang diberikan diatas tanah Hak Milik dan selalu diperjanjikan antara tanah dan pemegang hak baru dan akan berlangsung selama jangka waktu tertentu.

  Pada dasarnya tujuan memakai tanah adalah untuk memenuhi 2 (dua) jenis kebutuhan, yaitu untuk diusahakan misalnya usaha pertanian, perkebunan, perikanan atau peternakan; dan untuk tempat membangun sesuatu (wadah) misalnya untuk mendirikan bangunan, perumahan, bangunan bertingkat, hotel, proyek pariwisata, pabrik, pelabuhan, dan lain-lain. Setiap jenis hak atas tanah memberikan kewenangan kepada pemegang yang dihaki. Kewenangan memakai dalam arti menguasai, menggunakan dan mengambil manfaat dari suatu bidang tanah tertentu yang dihaki.

  Dalam rangka memakai tanah mengandung kewajiban untuk memelihara tanah termasuk menambah kesuburannya serta mencegah kerusakannya, yang diatur dalam Pasal 15 Undang-undang Pokok Agraria. Pemakaian tanah tersebut harus sesuai dengan tujuan pemberian dan isi hak atas tanahnya serta menurut peruntukannya yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Wilayah yang berlaku didaerah letak hak berada baik kabupaten ataupun kota. Segala sesuatunya dengan tujuan untuk mencapai sebesar-besar kemakmuran rakyat dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur (Pasal 2 ayat (2) dan (3)). Adapun kekuasaan negara yang dimaksudkan mengenai semua bumi, air dan ruang angkasa, jadi baik yang sudah dihaki oleh seseorang maupun yang tidak. Kekuasaan negara mengenai tanah yang sudah dipunyai orang dengan sesuatu hak seberapa negara memberi kekuasaan haknya sampai disitulah batas kekuasaan negara tersebut. Kekuasaan negara atas tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak oleh seseorang atau pihak lainnya adalah lebih luas dan penuh. Dengan berpedoman pada tujuan yang disebutkan diatas negara dapat memberikan tanah yang demikian itu kepada seseorang atau badan hukum dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan keperluannya, salah satunya misalnya Hak Pakai Atas Tanah.

  6 Perolehan tanah dapat dilakukan dengan cara

  pencabutan, pembebasan dan pelepasan hak- hak atas tanah tidak hanya dilakukan oleh Pemerintah untuk proyek pembangunan berbagai proyek pemerintah namun juga diperuntukan bagi proyek pembangunan untuk kepentingan umum oleh pihak swasta tetapi pelaksanaannya dilakukan dalam bentuk dan cara yang berbeda. ₆ Pemerintah melaksanakan pembebasan atau proyek fasilitas umum seperti kantor pemerintah, jalanraya, pelabuhan laut/udara dan sebagainya. Sedangkan tujuan pembebasan dilakukan oleh pihak swasta dipergunakan untuk pembangunan berbagai fasilitas umum yang bersifat komersil misalnya, pembangunan perumahan/

7 Dalam rangka menunjang pelaksanaan

  realestate .

  pembangunan pada umumnya, maka perlu digariskan kebijaksanaan dan ditetapkan ketentuan-ketentuan mengenal penyediaan dan pemberian hak atas tanah untuk keperluan perusahaan-perusahaan baik yang diselenggarakan maupun tanpa fasilitas penanaman modal sebagaimana di atur dalam UU No. 11 Tahun 1967 tentang penanaman Modal Asing dan UU No. 6 Tahun 1968 tentang Penanaman Modal Dalam Negeri sebagaimana telah diubah dengan keluarnya UU No. 11 Tahun 1970. Sejalan dengan maksud diatas maka pemerintah telah mengeluarkan PMDN (Penanaman Modal Tata Cara Pemberian Hak Atas Tanah, PMDN No. 5 Tahun 1974 tentang ketentuan mengenai penyediaan dan pemberian Tanah untuk keperluan perusahaan. Untuk memecahkan masalah diatas, maka di dalam Undang-Undang No.1 Tahun 2011 tentang Perumahan Pemukiman telah diberikan pengarahan terhadap pembangunan perumahan dan pemukiman yang dilakukan oleh berbagai pelaku pembangunan tersebut agar tidak terpencar-pencar, tetapi berkonsetrasi sehingga dapat mencapai skala ekonomi yang memadai. Dalam pembangunan perumahan harus ada perencanaan dan perancangan rumah yang harus memenuhi persyaratan. Misalnya, persyaratan teknis (Struktur Bangunan, Keamanan, Keselamatan, Kesehatan dan Kenyamanan yang berhubungan dengan rancang bangunan termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas lingkungan persyaratan ₇ Andrian Sutedi, Implementasi Prinsip Kepentingan administrasif (Perizinan Usaha dari

  Perusahaan, Izin Lokasi, Peruntukannya, Status Hak Atas Tanah, dan Izin Mendirikan Bangunan). Pada dasarnya, Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik yang berwenang memberikan hak atas tanah negara kepada perseorangan atau badan hukum. Dalam pelaksanaannya dapat dilimpahkan Kepada Kepala Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi atau Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

  Dalam tata cara pemberian hak atas tanah diatur dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Menurut Pasal 1 angka 6 Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Nasional No. 9 Tahun 1999, yang dimaksud pemberian hak adalah penetapan pemerintah yang memberikan suatu hak atas tanah negara, termasuk perpanjangan jangka waktu hak dan pembaharuan hak. Pasal 1 Ayat (8) Peraturan Menteri Negara No. 9 Tahun 1999 memperluas pengertian pemberian hak, yaitu penetapan pemerintah yang memberikan suatu hak atas tanah negara, perpanjangan jangka waktu hak, pembaruan hak, perubahan hak, termasuk pemberian hak diatas Hak Pengelolaan.

  8 Masalah yang melatarbelakangi penulisan ini

  dalam kerangka prosedur hak atas tanah, dirasakan masih panjangnya prosedur yang harus ditempuh. Perumahan Jaya Nusantara yang terletak di Kota Bandar Lampung dalam penyelenggaraan pembangunan perumahan melalui pemberian hak atas tanah masih tidak sesuai dengan Undang-Undang dan prosedur yang berlaku karena perumahan Jaya Nusantara setelah terbitnya SKPH (Surat Keputusan Pemberian Hak) perumahan ini sudah membangun perumahan tetapi belum membayar BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah Negara dan Bangunan) ke kas negara. Seharusnya setelah Surat Keputusan Pemberian Hak terbit belum melahirkan hak atas tanah. ₈ Berdasarkan uraian diatas maka peneliti pembangunan perumahan melalui menulis dan menetapkan judul tentang pemberian hak atas tanah negara. “Perolehan Hak Atas Tanah Oleh

  Penyelenggara Pembangunan Melalui

  1.5 Kegunaan Penelitian Pemberian Hak Atas Tanah Negara ”.

  Kegunaan atau manfaat yang dapat diambil

  1.2

  dari penelitian yang penulis lakukan ini antara

   Rumusan Masalah

  lain adalah sebagai berikut: Berdasarkan latarbelakang tersebut, maka 1.

  Secara teoritis, penulisan ini diharapkan permasalahan dalam penulisan skripsi ini hasil penelitian dapat digunakan dalam adalah: perkembangan ilmu hukum, khususnya 1. dalam hukum agraria serta bidang

  Bagaimanakah perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan pemberian hak atas tanah oleh perumahan melalui pemberian hak atas penyelenggara pembangunan perumahan tanah negara? yang sesuai dengan Undang-Undang

  2. Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan Faktor-faktor apakah yang menjadi penghambat dalam perolehan hak atas dan Kawasan Permukiman. tanah oleh penyelenggara pembangunan 2.

  Secara praktis, penulisan ini diharapkan perumahan melalui pemberian hak atas dapat berguna sebagai sumbangan tanah? pemikiran dalam proses ilmu pengetahuan dan pembelajaran mahasiswa penelitian

  1.3

  ini dapat memberikan informasi kepada

   Ruang Lingkup Penelitian

  masyarakat mengenai akta pelepasan hak Berdasarkan permasalahan penelitian maka sebagai syarat pemberian hak atas tanah ruang lingkup penelitian ini adalah sebagai pada Badan Hukum, serta berharap dapat

  1. mengembangkan ilmu pengetahuan

  Ruang lingkup bidang illmu adalah Hukum Adminitrasi Negara, khususnya hukum. hukum tata guna tanah dan hukum perumahan.

  2. METODE PENELITIAN Ruang lingkup objek adalah perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan melalui 3.1.

   Metode Pendekatan pemberian hak atas tanah.

  3. Pendekatan masalah yang digunakan pada Ruang lingkup lokasi penelitian adalah

  Perumahan Jaya Nusantara Kota Bandar penelitian ini adalah pendekatan normatif dan Lampung. pendekatan empiris.

  1. Pendekatan normatif adalah pendekatan melalui studi kepustakaan dengan cara

1.4 Tujuan Penelitian

  membaca, mengutip, dan menganalisis Setiap kegiatan penelitian, tentunya ada teori-teori hukum dan peraturan sesuatu tujuan tertentu yang ingin dicapai. perundang-undangan yang berhubungan Tujuan dalam penelitian ini baik dalam dengan permasalahan dalam penelitian.

  2. lingkup teori maupun praktis, antara lain

  Pendekatan empiris adalah upaya untuk sebagai berikut: memperoleh kejelasan dan pemahaman

  1. dari permasalahan berdasarkan realitas

  Untuk mengetahui perolehan hak atas oleh penyelenggara pembangunan yang ada atau studi kasus. perumahan melalui pemberian hak atas tanah negara.

  3.2. Sumber Data 2.

  Untuk mengetahui faktor-faktor yang menjadi penghambat dalam perolehan Sumber data yang digunakan dalam penelitian

  1. Data Primer Data primer adalah data utama yang diperoleh secara langsung dari lapangan penelitian dengan cara melakukan wawancara dengan informan yaitu Badan Pertanahan Nasional (BPN) Kota Bandar Lampung dan PT Jaya Nusantara, untuk memperoleh data yang diperlukan dalam penelitian.

  9) Peraturan Presiden Nomor 20

  b.

  Studi Kepustakaan Studi Kepustakaan yaitu data yang diperoleh berdasarkan studi kepustakaan baik dari bahan hukum primer berupa undang-undang dan peraturan pemerintah maupun dari bahan hukum skunder berupa penjelasan bahan hukum primer, dilakukan dengan cara mencatat dan mengutip buku dan literatur maupun pendapat para sarjana atau ahli hukum lainnya yang berhubungan dengan penulisan ini.

  Untuk mendapatkan data yang diperoleh dalam penelitian ini digunakan dengan dengan cara: a.

  3.3. Prosedur Pengumpulan Data

  Bahan Hukum Tersier Bahan hukum tersier, adalah bahan- bahan yang memberikan petunjuk atau penjelasan terhadap bahan hukum Besar Bahasa Indonesia dan bahan- bahan dari internet yang berkaitan dengan masalah yang diteliti.

  c.

  Bahan hukum sekunder adalah bahan hukum yang erat hubungannya dengan bahan hukum primer sehingga dapat membantu memahami dan menganalisis bahan hukum primer, yaitu buku-buku, literatur-literatur, atau dokumen-dokumen yang berhubungan dengan masalah yang diteliti.

  Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah b. Bahan Hukum Sekunder

  11) Peraturan Kepala BPN Nomor 2

  Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Pemberian Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

  10) Peraturan Menteri Agraria/Kepala

  Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional

  Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum

  2. Data Sekunder Data sekunder adalah data yang diperoleh dari studi kepustakaan dengan mempelajari peraturan perundang- undangan, buku-buku hukum, dan dokumen yang berhubungan dengan permasalahhan yang dibahas. Dari data sekunder terdiri dari: a.

  Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional. 8)

  7) Peraturan Pemerintah Nomor 26

  Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah

  6) Peraturan Pemerintah Nomor 24

  Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah

  5) Peraturan Pemerintah Nomor 40

  Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman

  Pembangunan Nasional 4)

  3) Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan

  Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria

  Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945

  Bahan Hukum Primer Bahan Hukum Primer dalam penulisan hukum ini adalah norma atau kaidah dasar dalam hukum di Indonesia dan beberapa peraturan perundang- undangan yang berlaku antara lain: 1)

  Studi Lapangan Studi lapangan adalah prosedur yang dilakukan dengan kegiatan wawancara langsung kepada informan penelitian Badarrudin Umar sebagai informan dan Badan Pertanahan Nasional Kota Bandar Lampung serta Faizil Hakim YHS sebagai informan Perumahan Jaya Nusantara sebagai usaha mengumpulkan berbagai data dan wawancara menggunakan teknik tanya jawab.

  3.4. Prosedur Pengolahan Data

  Perumusan kebijakan nasional di bidang pertanahan. Tugas Badan Pertanahan Nasional melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional dan sektoral. Sementara fungsi Badan Pertanahan Nasional meliputi: 1.

  7. Pelaksanaan penatagunaan tanah, reformasi agraria dan penataan wilayah- wilayah khusus.

  6. Pengaturan dan penetapan hak-hak atas tanah.

  5. Pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum.

  4. Penyelenggaraan dan pelaksanaan survei, pengukuran dan pemetaan di bidang pertanahan.

  3. Pembinaan dan pelayanan administrasi umum di bidang pertanahan.

  2. Koordinasi kebijakan, perencanaan dan program di bidang pertanahan.

  Perumusan kebijakan teknis di bidang pertanahan.

  Badan Pertanahan Nasional mempunyai tugas melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan secara nasional, regional dan sektoral sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

  Pengolahan data dilakukan untuk mempermudah analisis data yang telah diperoleh sesuai dengan permasalahan yang diteliti. Pengolahan data dilakukan dengan tahapan sebagai berikut: a.

  Badan Pertanahan Nasional (BPN) adalah Lembaga Pemerintah Non Kementrian yang berada di bawah dan bertanggung jawab kepada Presiden dan dipimpin oleh Kepala (Sesuai dengan Perpres No. 63 Tahun 2013).

  PEMBAHASAN 4.1. Gambaran Umum Badan Pertanahan Nasional Kota Bandar Lampung

  Analisis data adalah menguraikan data dalam bentuk kalimat yang tersusun secara sistematis, jelas, dan terperinci yang kemudian diinterpretasikan untuk memperoleh suatu kesimpulan. Analisis data yang dipergunakan dalam penelitian ini adalah analisis deskiptif kualitatif yaitu dengan memberikan ulasan atau interpretasi terhadap data yang diperoleh sehingga menjadi lebih jelas dan bermakna dibandingkan dengan sekedar angka-angka dan penarikan kesimpulan dilakukan dengan metode induktif, yaitu mengurangi hal-hal yang bersifat khusus lalu menarik kesimpulan yang bersifat umum sesuai dengan permasalahan yang dibahas dalam penelitian kualitatif, yaitu pengumpulan data yang berasal dari studi dokumen yang kemudian akan diolah dan dianalisa untuk menghasilkan data yang menggambarkan tentang pemberian hak sebagai syarat untuk penyelenggaraan pembangunan perumahan sebagai Hak Pakai Atas Tanah pada Badan Hukum.

  3.5. Analisis Data

  Klasifikasi data, adalah kegiatan penempatan data menurut kelompok- kelompok yang telah ditetapkan dalam rangka memperoleh data yang benar- benar diperlukan dan akurat untuk c. Penyusunan data, adalah kegiatan menyusun data yang saling berhubungan dan merupakan satu kesatuan yang bulat dan terpadu pada sub pokok bahasan sehingga mempermudah interpretasi data.

  b.

  Seleksi data, adalah kegiatan pemeriksaan untuk mengetahui kelengkapan data, selanjutnya data dipilih sesuai dengan permasalahan yang diteliti dalam penelitian ini.

  8. Penyiapan administrasi atas tanah yang dikuasai dan/atau milik negara/daerah bekerja sama dengan Departemen

  9. Pengawasan dan pengendalian penguasaan pemilikan tanah.

  19. Pembatalan dan penghentian hubungan hukum dengan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

  4. Pelaksanaan tugas lain yang diberikan oleh walikota sesuai dengan tugas dan fungsinya. Bidang penataan Bangunan mempunyai tugas melaksanakan sebagian tugas dinas dibidang penataan ruang kota meliputi penyelenggaraan bangunan gedung yang tertib baik secara administratif maupun teknis agar terwujud bangunan gedung yang funsional, menjamin keselamatan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan pengguna serta serasi dan selaras dengan lingkungannya. Untuk melaksanakan tugas dibidang Penataan Bangunan yang dimaksud yaitu : 1.

  3. Pembinaan dan pelaksanaan tugas sesuai dengan lingkup tugasnya;

  2. Pemberian dukungan atas penyelenggaraan pemerintahan daerah sesuai dengan lingkup tugasnya;

  3. Memberikan petunjuk, bimbingan dan pengarahan kepada pemohon, perencanaan dan pelaksanaan membangun;

  10. Kerja sama dengan lembaga-lembaga lain.

  20. Fungsi lain di bidang pertanahan sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku:

  18. Pembinaan fungsional lembaga-lembaga yang berkaitan dengan bidang pertanahan.

  Melakukan penelitian dan penilaian terhadap persyaratan administrasi dan teknis sesuai dengan fungsi bangunan gedung dengan pertimbangan ketentuan lingkungan serta persyaratan keselamatan dan kesehatan penggunaan lingkungan;

  17. Pengelolaan data dan informasi di bidang pertanahan.

  16. Pendidikan, latihan dan pengembangan sumber daya manusia di bidang pertanahan.

  15. Penelitian dan pengembangan di bidang pertanahan.

  14. Pengkajian dan pengembangan hukum pertanahan.

  13. Pengkajian dan penanganan masalah, sengketa, perkara dan konflik di bidang pertanahan.

  12. Pemberdayaan masyarakat di bidang pertanahan.

  11. Penyelenggaraan dan pelaksanaan kebijakan, perencanaan dan program di bidang pertanahan.

  Merumuskan ketetapan pemenuhan persyaratan teknis bangunan gedung ditunjang dari segi tata bangunan dan lingkungan maupun keadaan gedung dengan mengacu pada rencana tata ruang;

4.1.3 Dinas Tata Kota Bandar Lampung

  Perumusan kebijakan teknis, perencanaan, pemanfaatan, pembinaan, pengawasan dan pengendalian dibidang penataan ruang kota;

  4. Memberikan petunjuk, bimbingan dan pengarahan kepada pemilik atau pemakai serta pelaksana teknis bangunan tentang penggunaan dan pemeliharaan gedung.

  4.2. Perolehan Hak Atas Tanah Oleh Penyelenggara Pembangunan Perumahan Melalui Pemberian Hak Atas Tanah Negara

  Menurut hasil wawancara dengan Bapak Loedi Ratrianto selaku Staf Bagian Pengukuran dan Pemetaaan Badan Pertanahan Kota Bandar Lampung pada tanggal 16 Mei 2016, perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan

  Dinas Tata Kota Bandar Lampung adalah unsur pelaksana otonomi daerah yang melaksanakan urusan Pemerintahan Daerah Kota Bandar Lampung yang dipimpin oleh seorang Kepala Dinas yang berkedudukan di bawah dan bertanggung jawab kepada Walikota melalui Sekretaris Daerah Kota Bandar Lampung. Tugas Pokok Dinas Tata Kota melaksanakan urusan pemerintah daerah dalam hal penyusunan dan pelaksanaan kebijakan daerah di bidang perencanaan dan penataan ruang kota. Fungsi Dinas Tata Kota Bandar Lampung adalah: 1. melalui pemberian hak pakai atas tanah badan hukum yaitu :

  Hak Guna Bangunan dan dijelaskan bahwa tanah yang dimohon adalah tanah yang dikuasai langsung oleh negara; 2. Pemohon mempergunakan tanah untuk tempat tinggal sesuai dengan rencana peruntukan dan penggunaan tanahnya setelah itu panitia pemeriksa tanah berpendapat terhadap permohonan tersebut dapat dipertimbangkan dengan pemberian Hak Guna Bangunan, maka pemohon Hak Guna Bangunan dimaksud dipandang telah cukup dan memenuhi syarat serta telah sesuai dengan kebijaksanaan pemerintah sehingga dapat dipertimbangkan serta dikabulkan;

  3. Syarat permohonan hak atas tanah telah lengkap dan telah diproses serta dikabulkan maka diterbitkannya Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah (SKPH); 4. Setelah semua syarat permohonan telah dikabulkan dan telah diterbitkannya Surat

  (SKPH) maka berdasarkan Undang- Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang pajak daerah dan retribusi daerah, terhadap permohonan tersebut terkena Bea Perolehan Hak Atas Tanah Negara (BPHTB); 5. Setelah Surat Keputusan Hak Atas Tanah diterbitkan, dan badan hukum tersebut ingin membangun perumahan maka badan hukum harus memperoleh izin lokasi badan hukum atau pengembang (developer) harus mengajukan permohonan terlebih dahulu kepada Pemerintah Kota Bandar Lampung, Selanjutnya Pemerintah Kota Bandar Lampung mengadakan pemeriksaan terhadap semua persyaratan dan melakukan pemeriksaan di lapangan. Tugas ini tidak ditangani langsung oleh Pemerintah Kota Bandar Lampung tetapi dilakukan tim koordinasi yang melibatkan berbagai instansi pemerintahan yaitu Dinas Tata Kota dan setelah itu mengajukan permohonan Izin Mendirikan

  Bangunan (IMB) yang terdapat di Badan Penanaman Modal dan Perizinan (BPMP)

  9 Tim koordinasi ini bertugas melaksanakan

1. Pemohon harus mengajukan permohonan

  koordinasi dalam rangka mengkaji kesesuaian penentuan lokasi rencana penggunaan tanah dengan rencana tata ruang Adapun tim koordinasi untuk pembangunan adalah sebagai berikut: 1.

  Bagian Pemerintah Daerah Kota Bandar Lampung; 2. Dinas Tata Kota; 3. Badan Penanaman Modal dan Perizinan

  (BPMP); 4. Kantor

  Pertanahan Kota Bandar Lampung.

  Pasal 41 ayat (1) UUPA disebutkan bahwa hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam surat keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang-Undang ini.

  Pasal 5 huruf c Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah, dinyatakan bahwa Kepala Kantor Pertanahan memberi keputusan mengenai: a. pemberian Hak Pakai untuk orang perseorangan atas tanah pertanian yang luasnya tidak lebih dari 50.000 m² (lima puluh ribu meter persegi); b. pemberian Hak Pakai untuk orang perseorangan atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 3.000 m² (tiga ribu meter persegi); c. pemberian Hak Pakai untuk badan hukum swasta, BUMN/BUMD atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 20.000 m² (dua puluh ribu meter persegi); d. pemberian Hak Pakai atas tanah Hak

  Pengelolaan; dan ₉ Hasil wawancara, Loedi Ratrianto, Staf Bagian e. pemberian Hak Pakai aset Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.

  Atas dasar Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 2 Tahun 2013, maka perolehan hak atas tanah dalam pembangunan perumahan merupakan pemberian Hak Pakai untuk badan hukum swasta, BUMN/BUMD atas tanah non pertanian yang luasnya tidak lebih dari 20.000 m² (dua puluh ribu meter persegi) sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 huruf c.

  Pengukuran dan Pemetaan, Badan Pertanahan Kota Bandar Lampung, 21 April 2016 ₁₁ Hasil wawancara, Loedi Ratrianto, Staf Bagian

  4.3. Faktor yang Menjadi Penghambat dalam Perolehan Hak Atas Tanah oleh Penyelenggara Pembangunan Perumahan Melalui Pemberian Hak Atas Tanah Negara

  Dalam hal keputusan pemberian hak pakai tidak dilimpahkan kepada Kepala Kantor Wilayah, maka berkas permohonan tersebut diteruskan kepada Menteri (Kepala BPN Republik Indonesia) disertai pendapat dan pertimbangannya.

  d.

  Pertanahan, maka berkas permohonan tersebut diteruskan kepada Kepala Kantor Wilayah disertai pendapat dan pertimbangannya.

  Memberi tanda terima berkas permohonan; Sampai pada proses, bahwa berkas permohonan tersebut siap untuk diterbitkan keputusan pemberian hak atau keputusan penolakan yang disertai dengan alasan penolakannya. Dalam hal keputusan pemberian hak pakai tidak dilimpahkan kepada Kepala Kantor

  Mencatat dalam formulir; 3)

  Memeriksa dan meneliti kelengkapan data yuridis dan fisik; 2)

  Setelah berkas permohonan diterima, Kepala Kantor Pertanahan: 1)

  b.

  Dalam Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999, dinyatakan bahwa Permohonan Hak Pakai, diajukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan.

  bekas tanah hak, pendaftaran, peralihan, pembebanan hak atas tanah. Perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan PT. Jaya Nusantara yaitu melalui pemberian hak pakai atas tanah badan hukum dapat diberikan dengan cara : a.

  lebih lanjut mengemukakan bahwa tugas dan fungsi dalam penetapan hak pakai atas tanah badan usaha antara lain menyiapkan bahan dan melakukan penetapan hak dalam rangka pemberian, perpanjangan dan pembaruan hak tanah, perijinan, pendataan dan penertiban ₁₀ Hasil wawancara, Loedi Ratrianto, Staf Bagian

  Dengan demikian, perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan merupakan hak pakai atas tanah yang diberikan oleh negara.

  11

  Tanah Hak Pengelolaan; 3. Tanah Hak Milik. Bapak Loedi Ratrianto

  1. Tanah Negara; 2.

  7. Perwakilan Negara asing dan perwakilan badan Internasional. Selanjutnya, obyek atau tanah yang dapat diberikan dengan hak pakai adalah:

  Indonesia; 6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia;

  Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah; 4. Badan-badan keagamaan dan sosial; 5. Orang asing yang berkedudukan di

  Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;

  1. Warga Negara Indonesia; 2.

  , bahwa yang menjadi subyek atau yang dapat mempunyai hak pakai atas tanah antara lain meliputi:

  10

  Ditambahkan oleh Bapak Loedi Ratrianto

  Perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan melalui pemberian hak atas tanah negara khususnya di Kota Bandar Lampung pada dasarnya terdapat beberapa hambatan sesuai dengan hasil wawancara dengan narasumber antara lain:

  1. Kurang tertibnya administrasi pertanahan di Kota Bandar Lampung Menurut Bapak Badarrudin Umar

  12

  mengemukakan bahwa faktor penghambat dalam perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan melalui pemberian hak atas tanah negara yaitu administrasi pertanahan di masa lalu tidak dilaksanakan secara tertib, bahwa pencatatan data pertanahan, sebenarnya dapat dipergunakan sebagai bukti petunjuk dari kepemilikan sebidang tanah. Seiring dengan perjalanan waktu telah terjadi perubahan data baik mengenai subyek maupun fisik tanahnya, tetapi tidak diikuti dengan perubahan data administrasinya. Kondisi administrasi pertanahan tersebut terjadi dalam kurun waktu yang sangat lama, sehingga dengan bergantinya generasi dan perubahan sosial budaya dalam masyarakat, dapat menciptakan permasalahan pertanahan.

  2. Tingginya biaya perolehan hak atas tanah yang harus dibayarkan ke kas negara Lebih lanjut Bapak Loedy Trianto

  13

  yang terdapat dalam perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan melalui pemberian hak atas tanah negara yaitu hambatan yang ada untuk perolehan hak atas tanah negara tingginya biaya perolehan hak atas tanah yang harus dibayarkan ke kas negara. Sebagaimana diketahui bahwa PT. Jaya Nusantara telah megikuti prosedur dan memenuhi persyaratan yang ada dan seharusnya setelah semua prosedur dipenuhi maka akan dikeluarkannya Surat Keputusan Pemberian Hak (SKPH) maka pengembang belum sepenuhnya memegang haknya tetapi harus membayar Biaya Perolehan Hak Atas Tanah melunasi uang pemasukan ke kas negara, namum dalam prakteknya pengembang belum melunasi uang pemasukan tersebut.

  PENUTUP ₁₂ Hasil wawancara, Badarrudin Umar, Kepala Seksi Hak Tanah dan Pendaftaran Tanah, Badan Pertanahan Kota Bandar Lampung, 16 Mei 2016 ₁₃ Hasil wawancara, Loedi Ratrianto, Staf Bagian

  5.1 Kesimpulan

  Berdasarkan hasil penelitian dapat disimpulkan mengenai perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan melalui pemberian hak atas tanah negara sebagai berikut : 1.

  Perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan melalui pemberian hak atas tanah negara diawali syarat-syarat bagi pemohon yaitu yaitu PT. Jaya Nusantara bahwa permohon hak atas tanah mengajukan permohonan hak milik atas tanah negara secara tertulis, yang diajukan kepada Menteri melalui Kepala Kantor Pertanahan Kota Bandar Lampung yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan. Dalam permohonan tersebut memuat keterangan mengenai pemohon, keterangan mengenai tanahnya yang meliputi data yuridis dan data fisik serta keterangan lainnya berupa keterangan mengenai jumlah bidang, luas dan status tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon termasuk bidang tanah yang dianggap perlu, sehingga terbitlah Surat Keputusan Pemberian Hak Atas Tanah tersebut.

  2. Faktor yang menjadi penghambat dalam perolehan hak atas tanah oleh penyelenggara pembangunan perumahan melalui pemberian hak atas tanah negara adalah sebagai berikut: a.

  Kurang tertibnya administrasi pertanahan di masa lalu. Seiring dengan perjalanan waktu telah terjadi perubahan data baik mengenai subyek maupun fisik tanahnya, tetapi tidak diikuti dengan perubahan data administrasinya.

  b.

  Tingginya biaya perolehan hak atas tanah yang harus dibayarkan ke kas negara.

  5.2 Saran

  Saran yang dapat diberikan dalam penelitian ini dapat diuraikan adalah mengingat bahwa perolehan hak atas tanah untuk pembangunan perumahan menurut proses dan persyaratan yang berlaku setelah terbitnya SKPH (Surat Keputusan Pemberian Hak) pengembang harus membayar (Bea Perolehan Hak Atas Tanah) BPHTB setelah itu dapat melanjutkan proses pembangunan perumahan tetapi pada kenyataan pengembang membangun setelah itu baru melunasi ke kas negara, seharusnya pengembang harus mengikuti prosedur yang telah ditentukan untuk proses perolehan hak tersebut.

DAFTAR PUSTAKA A.

   Buku

  Blaang, C. Djemabut. 1986. Perumahan dan Pemukiman Sebagai Kebutuhan Pokok. Jakarta: Yayasan Obor Indonesia. Hamidah, Upik. 2009. Hukum Perumahan (Buku Ajar). Bandar Lampung: Universitas Lampung. Komarudin. 1997. Menelusuri Pembangunan Perumahan dan Permukiman. Jakarta: Yayasan REI- Raka-Sindo. Muljadi, Kartini & Gunawan Widjaja. 2004. Hak-Hak Atas Tanah. Jakarta: Kencana. Santoso, Urip. 2009. Pendaftaran dan Peralihan Hak Atas Tanah. Surabaya: Kencana. Sihombing, Irene Eka. 2009. Segi-Segi Hukum Tanah Nasional dalam Pengadaan Tanah untuk Pembanguna n. Jakarta: Universitas Trisakti. Sutedi, Andrian. 2008. Implementasi Prinsip Kepentingan Umum (Dalam Pengadaan Tanah Untuk Pembangunan) . Sinar Grafika. Jakarta.

B. PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

  Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2004 tentang Sistem Perencanaan Pembangunan Nasional. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman. Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah.

  Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Nasional. Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006 tentang Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.

  Peraturan Presiden Nomor 20 Tahun 2015 tentang Badan Pertanahan Nasional. Peraturan Menteri Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Pemberian Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.

  Peraturan Kepala BPN Nomor 2 Tahun 2013 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian Hak atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah.