Tabel 1 Dokumemn yang Harus Dilengkapi Pada Saat Pengajuan Pembiayaan
BAB IV
PELAKSANAAN PEMBIAYAAN iB PEMILIKAN RUMAH
DI BANK SYARI’AH BUKOPIN CAPEM UPI YPTK PADANG
A. Prosedur Pelaksanaan Pembiayaan iB Pemilikan Rumah di Bank Syariah
Bukopin Cabang Pembantu UPI YPTK Padang
Untuk mengajukan Pembiayaan iB Pemilikan Rumah, terlebih dahulu
nasabah akan mendapatkan informasi dari Account Officer pembiayaan iB
Pemilikan Rumah di Bank syari’ah Bukopin dan apa saja syarat/ ketentuan calon
nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan dan bagaimana prosedur yang akan
dilakukan oleh nasabah. Prosedur Pembiayaan iB pemilikan Rumah Di Bank
Syariah Bukopin Cabang Pembantu UPI YPTK Padang :
1. Tahapan Permohonan
Permohonan merupakan proses awal dari serangkaian proses
pembiayaan
murabahah.
Pengajuan
permohonan
pembiayaan
memenuhi kriteria dan kelengkapan dokumen yang dipersyaratkan.
41
harus
42
Tabel 1
Dokumemn yang Harus Dilengkapi Pada Saat Pengajuan Pembiayaan
No
Jenis Dokumen
Pegawai
Wira Profesi
Swasta
1.
Copy KTP/SIM/Passport (Pemohon)
2.
Copy KTP/SIM/Passport (Suami/Istri)
3.
4.
-
-
8.
Copy Kartu Keluarga
Copy Surat Nikah/Surat Cerai (Bagi yang
menikah/cerai)
Rekening Koran/tabungan 3 bulan terakhir
Copy NPWP/SPT PPh 21 (sesuai ketentuan
BI)
Asli Slip Gaji Terakhir/ SK Pengangkatan/
Surat Keterangan Penghasilan Tetap
Akta Perusahaan, TDP, dan SIUP
-
-
9.
Surat Ijin Praktek Profesi
-
-
10.
Laporan Keuangan (Neraca dan Laba Rugi)/
Laporan Cash Flow / Invoice / Kwitansi /
Catatan Penjualan/Pembelian / Biaya 2 tahun
terakhir
-
5.
6.
7.
*) khusus wiraswasta dan professional, rekening Koran/tabungan 6 bulan
terakhir1
Setiap permohonan pembiayaan wajib dilakukan analisis kelayakan
nasabah meliputi aspek kualitatif (non financial) dan aspek kuantitatif. Setelah
itu seluruh pengajuan pembiayaan harus dilakukan analisis nasabah pada
Sistem Informasi Debitur Bank Indonesia (SID-BI).
1
Ibid.,15-20
43
2. Wawancara
Pada saat pertemuan antara Account Officer (AO) dengan calon
nasabah, diharapkan dapat menggali informasi awal mengenai kebutuhan
calon nasabah akan pembiayaan. Wawancara awal dengan calon nasabah
sangat bermanfaat bagi seorang AO untuk memutuskan apakah permohonan
itu layak diteruskan atau tidak. Informasi pokok yang harus digali oleh
seorang AO pada saat wawancara dengan calon nasabah adalah Latar
belakang nasabah meliputi: Status pemohon, Jenis usaha yang dijalankan,
Domisili calon nasabah, Repayment Capacity (kemampuan membayar),
Sumber penghasilan, dan jumlah pembiayaan yang dibutuhkan.
3. Memeriksa Dokumen Permohonan
Dalam memeriksa dokumen permohonan, yang harus dilakukan
Account Officer dalam menerima berkas pembiayaan adalah:
a.
Segera melakukan pemeriksaan atas kelengkapan dokumen sesuai dengan
status pemohon sebagai subjek hukum.
b.
Apabila ada dokumen yang belum lengkap jangan ditunda untuk memberi
tahu calon nasabah segera
c.
Pastikan
dokumen
keabsahannya.
yang
diserahkan
benar
adanya
dan
diakui
44
4. Penilaian
Setelah nasabah mengajukan permohonan, maka akan dinilai apakah
layak atau tidak suatu pembiayaan diberikan kepada nasabah, dengan itu perlu
dilakukan suatu penilaian dengan menggunakan 5C, sebagai berikut:
a. Character (Karakter)
Merupakan data tentang kepribadian dari calon nasabah seperti sifatsifat pribadi, kebiasaan, cara hidup, dan latar belakang keluarga maupun
hobinya. Sebab walaupun calon nasabah mampu menyelesaikan hutangnya
tapi jika tidak mempunyai itikad baik tentu membawa kesulitan bagi bank
dikemudian hari.
b. Capacity (Kemampuan)
Kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami
kemampuan seseorang untuk melunasi hutang-hutangnya. Hal ini dapat
dipahami karena watak yang baik semata-mata tidak menjamin seseorang
untuk berbisnis dengan baik. Untuk mengetahui kapasitas nasabah, bank
harus memperhatikan laporan keuangan calon nasabah, slip gaji dan
rekening tabungan, dan survei ke lokasi usaha calon nasabah
c. Capital (Modal)
Menganalisa kondisi kekayaan yang dimiliki oleh perusahaan yang
dikelolanya. Hal ini bisa dilihat dari neraca, laporan laba rugi, struktur
permodalan dan lainnya. Dari kondisi di atas bisa dilihat apakah layak
45
calon nasabah diberi pembiayaan dan berapa plafon pembiayaan yang
layak diberikan.
d. Condition of Economic (Kondisi Perekonomian)
Analisa ini untuk melihat kondisi perekonomian pada kondisi
sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap
calon nasabah seperti bencana alam atau gejolak ekonomi yang
menyebabkan perbankan akan menolak pembiayaan tersebut.
e. Collateral (Jaminan)
Analisa ini diarahkan terhadap jaminan yang mungkin bisa disita
apabila calon nasabah tidak mampu memenuhi kewajibannya.
5. Peninjauan
Setelah memperoleh keyakinan atas keabsahan dokumen dari hasil
penyelidikan dan wawancara, maka langkah selanjutnya adalah melakukan
peninjauan. Dalam menjalankan tugasnya seorang AO dapat menggunakan
atau memanfaatkan sumber lain sebagai berikut:
a. SID BI (Sistem Informasi Debitur Bank Indonesia)
Suatu sistem pelaporan nasabah pembiayaan perbankan pada Bank
Indonesia.
b. DHN (Daftar Hitam Nasional)
Pelaporan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia mengenai pemilik
rekening giro diseluruh perbankan di indonesia yang mengalami black list.
Hal ini menjelaskan manajemen keuangan pemohon yang kurang baik.
46
c. Trade checking (pihak ketiga)
Suatu kegiatan yang bertujuan untuk melakukan pengecekan melalui
pihak ketiga mengenai informasi yang dibutuhkan mengenai pemohon.
d. Informasi sumber lain
Kegiatan yang dilakukan dalam mencari-cari sumber informasi
tambahan dari berbagai pihak untuk menyelidiki calon nasabah
6. Persetujuan
Setelah melakukan beberapa pertimbangan dari beberapa pihak terkait,
maka akan dikeluarkan keputusan apakah disetujui/tidak. Jika permohonan
pembiayaan tersebut tidak dapat disetujui oleh komite pembiayaan, maka
pihak bank akan membuat surat penolakan pembiayaan dan mengembalikan
seluruh persyaratan yang telah dilengkapi oleh calon nasabah. Namun jika
dapat disetujui maka pihak bank akan mengirimkan Surat Persetujuan
Pemberian Pembiayaan kepada calon nasabah.
7. Biaya-biaya
Sebelum pembiayaan dicairkan maka terlebih dahulu calon nasabah
mengurus biaya-biaya yang wajib dibayar sebelum penanda tanganan akad.
Biaya-biaya tersebut sebagai berikut:
a. Biaya administrasi
Biaya administrasi ini sebesar 1% dari plafond (harga beli) yang
menjadi ketetapan bagi PT. Bank Syariah Bukopin.
47
b. Biaya penilaian jaminan
Dalam melakukan penilaian sebuah jaminan, maka akan dikenakan
sejumlah biaya. Biaya ini digunakan sebagai biaya penilaian jaminan.
Biaya penilaian jaminan ini adalah sebesar Rp. 500.000,c. Biaya Asuransi Jiwa dan Asuransi Jaminan
Dalam melakukan pembiayaan disebuah bank, sudah pasti memiliki
kerjasama dengan beberapa asuransi terkait sebagai perlindungan bagi
nasabahnya. Pembiayaan murabahah pada PT. Bank Syariah Bukopin
dijamin oleh pihak asuransi syari’ah. Salah satu perusahaan asuransi yang
bekerja sama dengan Bank Syariah Bukopin adalah asuransi ACA
Syari’ah. Biaya asuransi ditetapkan oleh pihak asuransi dan nasabah wajib
membayarnya.
d. Biaya notaris
Supaya akad yang dilakukan oleh bank dan nasabah mempunyai
kekuatan hukum, maka harus dilakukan di depan notaries. Biaya notaries
terdiri dari akad murabahah dan biaya akta pendirian hak tanggung
(APHT) yang ditetapkan oleh notaris.
48
e. Biaya materai
Karena dalam pembiayaan ini nasabah harus menanda tangani
beberapa surat agar berkekuatan hukum dan bisa dipertanggung jawabkan
keabsahannya maka digunakan beberapa materai Rp 6000,- 2
f. Denda
Apabila nasabah mengalami keterlambatan dalam pembayaran,
maka akan dikenakan denda sebesar 5% dari kewajiban setiap bulannya.
Semua biaya-biaya yang dikenakan harus dilunasi selambat-lambatnya saat
penanda tanganan akad pembiayaan.3
8. Pencairan
Sebelum melakukan proses pencairan, pihak bank harus melakukan
pemeriksaan kembali atas semua kelengkapan yang harus dipenuhi. Adapun
syarat pencairan pembiayaan sebagai berikut:
a. Nasabah telah menandatangani akad pembiayaan
b. Telah dilakukan pengikatan agunan secara sempurna
c. Nasabah telah membayar semua biaya-biaya yang telah disebutkan
d. Nasabah telah menandatangani seluruh dokumen terkait pembiayaan yang
diberikan
2
Yoga Phareska, Account Officer, Wawancara, (Bank Syariah Bukopin Cabang Pembantu
UPI YPTK Padang, Jum’at, 21 April 2017, pukul 13.45 WIB)
3
Yoga Phareska, Account Officer, Wawancara, (Bank Syariah Bukopin Cabang Pembantu
UPI YPTK Padang, Jum’at, 21 April 2017, pukul 13.45 WIB)
49
Setelah syarat pencairan terpenuhi, maka pihak bank akan melakukan
proses pencairan sebagai berikut:
1) Pencairan pembiayaan dengan cara mentransfer langsung ke rekening
penjual melalui rekening nasabah yang ada di Bank Syari’ah Bukopin.
2) Apabila pembelian rumah dilakukan langsung oleh nasabah maka
pencairan dana dapat dilakukan ke rekening nasabah disertai Surat Kuasa
pembelian rumah dari Bank kepada nasabah (wakalah)
3) Dalam hal Bank mewakilkan kepada nasabah (wakalah) untuk membeli
rumah, maka akad Murabahah harus dilakukan setelah rumah secara
prinsip menjadi milik Bank
4) Dalam hal bank memberikan fasilitas pembiayaan iB Pemilikan Rumah
dengan rumah yang akan dibiayai belum tersedia secara utuh, maka
pencairan fasilitas pembiayaan iB Pemilikan Rumah hanya dapat dilakukan
secara bertahap sesuai pembangunan rumah yang dibiayai.
5) Pencairan fasilitas pembiayaan iB Pemilikan Rumah hanya dapat dilakukan
secara bertahap sesuai perkembangan pembangunan Rumah yang dibiayai. 4
9. Uang Muka
Pembayaran uang muka adalah sebesar 20% dari jumlah plafond yang
diajukan. Pembayaran
dilakukan oleh nasabah saat penandatanganan
kesepakatan di awal akad. Apabila nasabah membatalkan pembelian, maka
uang muka yang dibayarkan oleh nasabah tidak dapat dikembalikan dan
4
Pedoman pembiayaan iB Pemilikan Rumah (iB KPR), h.21
50
menjadi milik bank guna untuk menutupi kerugian yang ditanggung bank
akibat pembatalan tersebut. Jika kerugian bank sudah tertutupi dari biaya uang
muka tersebut, maka bank wajib mengembalikan kelebihan uang muka kepada
nasabah. Bank dilarang memberikan pembiayaan iB Pemilikan Rumah untuk
pemenuhan uang muka karena uang muka adalah kewajiban nasabah.
10. Agunan
Agunan adalah objek yang dibiayai bank maupun yang diserahkan
nasabah untuk menjamin sebuah pembiayaan. Nilai agunan ditetapkan
berdasarkan nilai taksiran yang dilakukan penilai intern Bank atau penilai
independen terhadap rumah yang menjadi agunan, yang berarti rumah tersebut
langsung menjadi agunannya. Tujuan dari pengikatan agunan adalah
memberikan hak kepada bank untuk mendapatkan pelunasan jika nasabah
cidera janji atau tidak dapat melunasi hutangnya pada waktu yang telah
ditetapkan dalam perjanjian.
11. Monitoring
Setelah pencairan pembiayaan, bank harus melakukan monitoring.
Monitoring dilakukan minimal 1(satu) kali sebulan untuk mengetahui
kondisi usaha nasabah, termasuk kemungkinan pembiayaan terhadap
pekerjaan yang dilakukan. Media monitoring dilakukan dengan cara call
visit, customer visit dan membuat customer report untuk dilakukan filling ke
file pembiayaan.
51
12. Pelunasan
Pelunasan oleh nasabah dilakukan secara bertahap sesuai kesepakatan.
Pelunasan dibayarkan secara angsuran selama periode tertentu sesuai dengan
jadwal angsuran yang telah disepakati antara bank dan nasabah di dalam
akad. Pembayaran dilakukan dengan cara mendebed rekening nasabah di
Bank Syari’ah Bukopin berdasarkan kuasa yang tersebut dalam akad.
Apabila sebelum habis periode nasabah melunasi hutang-hutangnya, maka
nasabah tidak akan dikenakan penalty.5
Dalam pembiayaan di Bank Syariah Bukopin, jika nasabah yang
bersangkutan meninggal sebelum habis periode pembayaran, maka sisa
hutang nasabah di Bank Syari’ah Bukopin dinyatakan lunas dan ditanggung
pihak asuransi.6
B. Syarat dan Ketentuan Pembiayaan iB Pemilikan Rumah
1. Persyaratan Umum
a. Merupakan Warga Negara Indonesia (WNI) yang sudah/pernah menikah
atau berusia sekurangnya 21 tahun;
b. Usia maksimum sampai dengan pembiayaan dinyatakan lunas diatur
sebagai berikut:
1) Karyawan/ pegawai tetap: 56 tahun
2) Pegawai Negeri Sipil: 58 – 65 tahun
5
Ibid., h.25-29
Yoga Phareska, Account Officer, Wawancara, (Bank Syariah Bukopin Cabang Pembantu
UPI YPTK Padang, Jum’at, 21 April 2017, pukul 13.45 WIB)
6
52
3) Professional/ Wirausaha: 65 Tahun
c. Tidak termasuk data kredit bermasalah di Bank Indonesia;
d. Penghasilan
suami/
istri
(joint
income)
dapat
dipertimbangkan/
digabungkan sebagai sumber pengembalian pembiayaan;
e. Menandatangani SPPFP (Surat Persetujuan Prinsip Fasilitas Pembiayaan)
dan melengkapi persyaratan lainnya yang tertuang dalam SPPFP;
f. Mengisi,
melengkapi
dan
menandatangani
formulir
Permohonan
pembiayaan;
g. Menandatangani akad pembiayaan iB Murabahah serta surat/dokumen
pendukung lainnya;
h. Memiliki/ membuka rekening Tabunga iB SiAga di Bank Syariah
Bukopin;
i. Membayar biaya administrasi, biaya premi asuransi dan biaya-biaya
lainnya;
j. Menyerahkan agunan yang layak dan mencukupi sesuai ketentuan yang
berlaku di Bank.
2. Ketentuan Pembiayaan
a. Bank menjual Rumah kepada nasabah sebesar harga yang disepakati
sesuai dengan spesifikasi kualitas, kuantitas dan tempat.
b. Harga jual rumah kepada nasabah telah diperhitungkan harga pokok
pembelian ditambah margin keuntungan Bank.
53
c. Apabila nasabah telah sepakat maka harga tersebut akan dicantumkan di
dalam akad.
d. Besar margin keuntungan bank adalah 14% yang ditetapkan dalam ALCO
atau memorandum direksi Bank Syari’ah Bukopin.
e. Kesepakatan margin ditentukan di awal akad dan tidak dapat berubah
selama periode akad7
C. Penetapan Margin Pembiayaan iB Pemilikan Rumah di Bank Syariah
Bukopin Cabang Pembantu UPI YPTK Padang
1. Tingkat margin ditentukan oleh kantor pusat Bank Syari’ah Bukopin, yaitu
sebesar 14% dan ditetapkan sebagai harga jual standar yang berlaku diseluruh
cabang.
2. Bank Syari’ah Bukopin akan menentukan besar margin di awal dengan
ketentuan yang berlaku.
3. Biasanya Bank Syari’ah Bukopin cabang akan menawarkan margin yang
lebih tinggi dari ketetapan ALCO.
4. Apabila nasabah menginginkan margin yang lebih rendah dari ketetapan
Bank, maka nasabah harus mengajukan Muqosah atau Discount ke Bank
7
Pedoman Produk Pembiayaan iB Kepemilikan Rumah (IB KPR), h.15-16
PELAKSANAAN PEMBIAYAAN iB PEMILIKAN RUMAH
DI BANK SYARI’AH BUKOPIN CAPEM UPI YPTK PADANG
A. Prosedur Pelaksanaan Pembiayaan iB Pemilikan Rumah di Bank Syariah
Bukopin Cabang Pembantu UPI YPTK Padang
Untuk mengajukan Pembiayaan iB Pemilikan Rumah, terlebih dahulu
nasabah akan mendapatkan informasi dari Account Officer pembiayaan iB
Pemilikan Rumah di Bank syari’ah Bukopin dan apa saja syarat/ ketentuan calon
nasabah yang ingin mengajukan pembiayaan dan bagaimana prosedur yang akan
dilakukan oleh nasabah. Prosedur Pembiayaan iB pemilikan Rumah Di Bank
Syariah Bukopin Cabang Pembantu UPI YPTK Padang :
1. Tahapan Permohonan
Permohonan merupakan proses awal dari serangkaian proses
pembiayaan
murabahah.
Pengajuan
permohonan
pembiayaan
memenuhi kriteria dan kelengkapan dokumen yang dipersyaratkan.
41
harus
42
Tabel 1
Dokumemn yang Harus Dilengkapi Pada Saat Pengajuan Pembiayaan
No
Jenis Dokumen
Pegawai
Wira Profesi
Swasta
1.
Copy KTP/SIM/Passport (Pemohon)
2.
Copy KTP/SIM/Passport (Suami/Istri)
3.
4.
-
-
8.
Copy Kartu Keluarga
Copy Surat Nikah/Surat Cerai (Bagi yang
menikah/cerai)
Rekening Koran/tabungan 3 bulan terakhir
Copy NPWP/SPT PPh 21 (sesuai ketentuan
BI)
Asli Slip Gaji Terakhir/ SK Pengangkatan/
Surat Keterangan Penghasilan Tetap
Akta Perusahaan, TDP, dan SIUP
-
-
9.
Surat Ijin Praktek Profesi
-
-
10.
Laporan Keuangan (Neraca dan Laba Rugi)/
Laporan Cash Flow / Invoice / Kwitansi /
Catatan Penjualan/Pembelian / Biaya 2 tahun
terakhir
-
5.
6.
7.
*) khusus wiraswasta dan professional, rekening Koran/tabungan 6 bulan
terakhir1
Setiap permohonan pembiayaan wajib dilakukan analisis kelayakan
nasabah meliputi aspek kualitatif (non financial) dan aspek kuantitatif. Setelah
itu seluruh pengajuan pembiayaan harus dilakukan analisis nasabah pada
Sistem Informasi Debitur Bank Indonesia (SID-BI).
1
Ibid.,15-20
43
2. Wawancara
Pada saat pertemuan antara Account Officer (AO) dengan calon
nasabah, diharapkan dapat menggali informasi awal mengenai kebutuhan
calon nasabah akan pembiayaan. Wawancara awal dengan calon nasabah
sangat bermanfaat bagi seorang AO untuk memutuskan apakah permohonan
itu layak diteruskan atau tidak. Informasi pokok yang harus digali oleh
seorang AO pada saat wawancara dengan calon nasabah adalah Latar
belakang nasabah meliputi: Status pemohon, Jenis usaha yang dijalankan,
Domisili calon nasabah, Repayment Capacity (kemampuan membayar),
Sumber penghasilan, dan jumlah pembiayaan yang dibutuhkan.
3. Memeriksa Dokumen Permohonan
Dalam memeriksa dokumen permohonan, yang harus dilakukan
Account Officer dalam menerima berkas pembiayaan adalah:
a.
Segera melakukan pemeriksaan atas kelengkapan dokumen sesuai dengan
status pemohon sebagai subjek hukum.
b.
Apabila ada dokumen yang belum lengkap jangan ditunda untuk memberi
tahu calon nasabah segera
c.
Pastikan
dokumen
keabsahannya.
yang
diserahkan
benar
adanya
dan
diakui
44
4. Penilaian
Setelah nasabah mengajukan permohonan, maka akan dinilai apakah
layak atau tidak suatu pembiayaan diberikan kepada nasabah, dengan itu perlu
dilakukan suatu penilaian dengan menggunakan 5C, sebagai berikut:
a. Character (Karakter)
Merupakan data tentang kepribadian dari calon nasabah seperti sifatsifat pribadi, kebiasaan, cara hidup, dan latar belakang keluarga maupun
hobinya. Sebab walaupun calon nasabah mampu menyelesaikan hutangnya
tapi jika tidak mempunyai itikad baik tentu membawa kesulitan bagi bank
dikemudian hari.
b. Capacity (Kemampuan)
Kapasitas calon nasabah sangat penting diketahui untuk memahami
kemampuan seseorang untuk melunasi hutang-hutangnya. Hal ini dapat
dipahami karena watak yang baik semata-mata tidak menjamin seseorang
untuk berbisnis dengan baik. Untuk mengetahui kapasitas nasabah, bank
harus memperhatikan laporan keuangan calon nasabah, slip gaji dan
rekening tabungan, dan survei ke lokasi usaha calon nasabah
c. Capital (Modal)
Menganalisa kondisi kekayaan yang dimiliki oleh perusahaan yang
dikelolanya. Hal ini bisa dilihat dari neraca, laporan laba rugi, struktur
permodalan dan lainnya. Dari kondisi di atas bisa dilihat apakah layak
45
calon nasabah diberi pembiayaan dan berapa plafon pembiayaan yang
layak diberikan.
d. Condition of Economic (Kondisi Perekonomian)
Analisa ini untuk melihat kondisi perekonomian pada kondisi
sekitar yang secara langsung maupun tidak langsung berpengaruh terhadap
calon nasabah seperti bencana alam atau gejolak ekonomi yang
menyebabkan perbankan akan menolak pembiayaan tersebut.
e. Collateral (Jaminan)
Analisa ini diarahkan terhadap jaminan yang mungkin bisa disita
apabila calon nasabah tidak mampu memenuhi kewajibannya.
5. Peninjauan
Setelah memperoleh keyakinan atas keabsahan dokumen dari hasil
penyelidikan dan wawancara, maka langkah selanjutnya adalah melakukan
peninjauan. Dalam menjalankan tugasnya seorang AO dapat menggunakan
atau memanfaatkan sumber lain sebagai berikut:
a. SID BI (Sistem Informasi Debitur Bank Indonesia)
Suatu sistem pelaporan nasabah pembiayaan perbankan pada Bank
Indonesia.
b. DHN (Daftar Hitam Nasional)
Pelaporan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia mengenai pemilik
rekening giro diseluruh perbankan di indonesia yang mengalami black list.
Hal ini menjelaskan manajemen keuangan pemohon yang kurang baik.
46
c. Trade checking (pihak ketiga)
Suatu kegiatan yang bertujuan untuk melakukan pengecekan melalui
pihak ketiga mengenai informasi yang dibutuhkan mengenai pemohon.
d. Informasi sumber lain
Kegiatan yang dilakukan dalam mencari-cari sumber informasi
tambahan dari berbagai pihak untuk menyelidiki calon nasabah
6. Persetujuan
Setelah melakukan beberapa pertimbangan dari beberapa pihak terkait,
maka akan dikeluarkan keputusan apakah disetujui/tidak. Jika permohonan
pembiayaan tersebut tidak dapat disetujui oleh komite pembiayaan, maka
pihak bank akan membuat surat penolakan pembiayaan dan mengembalikan
seluruh persyaratan yang telah dilengkapi oleh calon nasabah. Namun jika
dapat disetujui maka pihak bank akan mengirimkan Surat Persetujuan
Pemberian Pembiayaan kepada calon nasabah.
7. Biaya-biaya
Sebelum pembiayaan dicairkan maka terlebih dahulu calon nasabah
mengurus biaya-biaya yang wajib dibayar sebelum penanda tanganan akad.
Biaya-biaya tersebut sebagai berikut:
a. Biaya administrasi
Biaya administrasi ini sebesar 1% dari plafond (harga beli) yang
menjadi ketetapan bagi PT. Bank Syariah Bukopin.
47
b. Biaya penilaian jaminan
Dalam melakukan penilaian sebuah jaminan, maka akan dikenakan
sejumlah biaya. Biaya ini digunakan sebagai biaya penilaian jaminan.
Biaya penilaian jaminan ini adalah sebesar Rp. 500.000,c. Biaya Asuransi Jiwa dan Asuransi Jaminan
Dalam melakukan pembiayaan disebuah bank, sudah pasti memiliki
kerjasama dengan beberapa asuransi terkait sebagai perlindungan bagi
nasabahnya. Pembiayaan murabahah pada PT. Bank Syariah Bukopin
dijamin oleh pihak asuransi syari’ah. Salah satu perusahaan asuransi yang
bekerja sama dengan Bank Syariah Bukopin adalah asuransi ACA
Syari’ah. Biaya asuransi ditetapkan oleh pihak asuransi dan nasabah wajib
membayarnya.
d. Biaya notaris
Supaya akad yang dilakukan oleh bank dan nasabah mempunyai
kekuatan hukum, maka harus dilakukan di depan notaries. Biaya notaries
terdiri dari akad murabahah dan biaya akta pendirian hak tanggung
(APHT) yang ditetapkan oleh notaris.
48
e. Biaya materai
Karena dalam pembiayaan ini nasabah harus menanda tangani
beberapa surat agar berkekuatan hukum dan bisa dipertanggung jawabkan
keabsahannya maka digunakan beberapa materai Rp 6000,- 2
f. Denda
Apabila nasabah mengalami keterlambatan dalam pembayaran,
maka akan dikenakan denda sebesar 5% dari kewajiban setiap bulannya.
Semua biaya-biaya yang dikenakan harus dilunasi selambat-lambatnya saat
penanda tanganan akad pembiayaan.3
8. Pencairan
Sebelum melakukan proses pencairan, pihak bank harus melakukan
pemeriksaan kembali atas semua kelengkapan yang harus dipenuhi. Adapun
syarat pencairan pembiayaan sebagai berikut:
a. Nasabah telah menandatangani akad pembiayaan
b. Telah dilakukan pengikatan agunan secara sempurna
c. Nasabah telah membayar semua biaya-biaya yang telah disebutkan
d. Nasabah telah menandatangani seluruh dokumen terkait pembiayaan yang
diberikan
2
Yoga Phareska, Account Officer, Wawancara, (Bank Syariah Bukopin Cabang Pembantu
UPI YPTK Padang, Jum’at, 21 April 2017, pukul 13.45 WIB)
3
Yoga Phareska, Account Officer, Wawancara, (Bank Syariah Bukopin Cabang Pembantu
UPI YPTK Padang, Jum’at, 21 April 2017, pukul 13.45 WIB)
49
Setelah syarat pencairan terpenuhi, maka pihak bank akan melakukan
proses pencairan sebagai berikut:
1) Pencairan pembiayaan dengan cara mentransfer langsung ke rekening
penjual melalui rekening nasabah yang ada di Bank Syari’ah Bukopin.
2) Apabila pembelian rumah dilakukan langsung oleh nasabah maka
pencairan dana dapat dilakukan ke rekening nasabah disertai Surat Kuasa
pembelian rumah dari Bank kepada nasabah (wakalah)
3) Dalam hal Bank mewakilkan kepada nasabah (wakalah) untuk membeli
rumah, maka akad Murabahah harus dilakukan setelah rumah secara
prinsip menjadi milik Bank
4) Dalam hal bank memberikan fasilitas pembiayaan iB Pemilikan Rumah
dengan rumah yang akan dibiayai belum tersedia secara utuh, maka
pencairan fasilitas pembiayaan iB Pemilikan Rumah hanya dapat dilakukan
secara bertahap sesuai pembangunan rumah yang dibiayai.
5) Pencairan fasilitas pembiayaan iB Pemilikan Rumah hanya dapat dilakukan
secara bertahap sesuai perkembangan pembangunan Rumah yang dibiayai. 4
9. Uang Muka
Pembayaran uang muka adalah sebesar 20% dari jumlah plafond yang
diajukan. Pembayaran
dilakukan oleh nasabah saat penandatanganan
kesepakatan di awal akad. Apabila nasabah membatalkan pembelian, maka
uang muka yang dibayarkan oleh nasabah tidak dapat dikembalikan dan
4
Pedoman pembiayaan iB Pemilikan Rumah (iB KPR), h.21
50
menjadi milik bank guna untuk menutupi kerugian yang ditanggung bank
akibat pembatalan tersebut. Jika kerugian bank sudah tertutupi dari biaya uang
muka tersebut, maka bank wajib mengembalikan kelebihan uang muka kepada
nasabah. Bank dilarang memberikan pembiayaan iB Pemilikan Rumah untuk
pemenuhan uang muka karena uang muka adalah kewajiban nasabah.
10. Agunan
Agunan adalah objek yang dibiayai bank maupun yang diserahkan
nasabah untuk menjamin sebuah pembiayaan. Nilai agunan ditetapkan
berdasarkan nilai taksiran yang dilakukan penilai intern Bank atau penilai
independen terhadap rumah yang menjadi agunan, yang berarti rumah tersebut
langsung menjadi agunannya. Tujuan dari pengikatan agunan adalah
memberikan hak kepada bank untuk mendapatkan pelunasan jika nasabah
cidera janji atau tidak dapat melunasi hutangnya pada waktu yang telah
ditetapkan dalam perjanjian.
11. Monitoring
Setelah pencairan pembiayaan, bank harus melakukan monitoring.
Monitoring dilakukan minimal 1(satu) kali sebulan untuk mengetahui
kondisi usaha nasabah, termasuk kemungkinan pembiayaan terhadap
pekerjaan yang dilakukan. Media monitoring dilakukan dengan cara call
visit, customer visit dan membuat customer report untuk dilakukan filling ke
file pembiayaan.
51
12. Pelunasan
Pelunasan oleh nasabah dilakukan secara bertahap sesuai kesepakatan.
Pelunasan dibayarkan secara angsuran selama periode tertentu sesuai dengan
jadwal angsuran yang telah disepakati antara bank dan nasabah di dalam
akad. Pembayaran dilakukan dengan cara mendebed rekening nasabah di
Bank Syari’ah Bukopin berdasarkan kuasa yang tersebut dalam akad.
Apabila sebelum habis periode nasabah melunasi hutang-hutangnya, maka
nasabah tidak akan dikenakan penalty.5
Dalam pembiayaan di Bank Syariah Bukopin, jika nasabah yang
bersangkutan meninggal sebelum habis periode pembayaran, maka sisa
hutang nasabah di Bank Syari’ah Bukopin dinyatakan lunas dan ditanggung
pihak asuransi.6
B. Syarat dan Ketentuan Pembiayaan iB Pemilikan Rumah
1. Persyaratan Umum
a. Merupakan Warga Negara Indonesia (WNI) yang sudah/pernah menikah
atau berusia sekurangnya 21 tahun;
b. Usia maksimum sampai dengan pembiayaan dinyatakan lunas diatur
sebagai berikut:
1) Karyawan/ pegawai tetap: 56 tahun
2) Pegawai Negeri Sipil: 58 – 65 tahun
5
Ibid., h.25-29
Yoga Phareska, Account Officer, Wawancara, (Bank Syariah Bukopin Cabang Pembantu
UPI YPTK Padang, Jum’at, 21 April 2017, pukul 13.45 WIB)
6
52
3) Professional/ Wirausaha: 65 Tahun
c. Tidak termasuk data kredit bermasalah di Bank Indonesia;
d. Penghasilan
suami/
istri
(joint
income)
dapat
dipertimbangkan/
digabungkan sebagai sumber pengembalian pembiayaan;
e. Menandatangani SPPFP (Surat Persetujuan Prinsip Fasilitas Pembiayaan)
dan melengkapi persyaratan lainnya yang tertuang dalam SPPFP;
f. Mengisi,
melengkapi
dan
menandatangani
formulir
Permohonan
pembiayaan;
g. Menandatangani akad pembiayaan iB Murabahah serta surat/dokumen
pendukung lainnya;
h. Memiliki/ membuka rekening Tabunga iB SiAga di Bank Syariah
Bukopin;
i. Membayar biaya administrasi, biaya premi asuransi dan biaya-biaya
lainnya;
j. Menyerahkan agunan yang layak dan mencukupi sesuai ketentuan yang
berlaku di Bank.
2. Ketentuan Pembiayaan
a. Bank menjual Rumah kepada nasabah sebesar harga yang disepakati
sesuai dengan spesifikasi kualitas, kuantitas dan tempat.
b. Harga jual rumah kepada nasabah telah diperhitungkan harga pokok
pembelian ditambah margin keuntungan Bank.
53
c. Apabila nasabah telah sepakat maka harga tersebut akan dicantumkan di
dalam akad.
d. Besar margin keuntungan bank adalah 14% yang ditetapkan dalam ALCO
atau memorandum direksi Bank Syari’ah Bukopin.
e. Kesepakatan margin ditentukan di awal akad dan tidak dapat berubah
selama periode akad7
C. Penetapan Margin Pembiayaan iB Pemilikan Rumah di Bank Syariah
Bukopin Cabang Pembantu UPI YPTK Padang
1. Tingkat margin ditentukan oleh kantor pusat Bank Syari’ah Bukopin, yaitu
sebesar 14% dan ditetapkan sebagai harga jual standar yang berlaku diseluruh
cabang.
2. Bank Syari’ah Bukopin akan menentukan besar margin di awal dengan
ketentuan yang berlaku.
3. Biasanya Bank Syari’ah Bukopin cabang akan menawarkan margin yang
lebih tinggi dari ketetapan ALCO.
4. Apabila nasabah menginginkan margin yang lebih rendah dari ketetapan
Bank, maka nasabah harus mengajukan Muqosah atau Discount ke Bank
7
Pedoman Produk Pembiayaan iB Kepemilikan Rumah (IB KPR), h.15-16