KETERPADUAN STRATEGI PENGEMBANGAN KABUPATEN PULAU MOROTAI
Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
V - 1 KETERPADUAN STRATEGI PENGEMBANGAN KABUPATEN PULAU MOROTAI
Dalam Penyusunan Rencana Tata Ruang Kabupaten Pulau Morotai ditetapkan beberapa Kawasan Strategis. Adapun yang dimaksud dengan kawasan strategis kabupaten adalah wilayah yang penataan ruangnya diprioritaskan karena mempunyai pengaruh yang cukup penting dalam lingkup kabupaten/kota terhadap pengembangan ekonomi, sosial, budaya dan atau lingkungan. Kawasan strategis yang terdapat di wilayah Kabupaten Pulau Morotai ada dua, yaitu Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Tilei sebagai Kawasan Strategis Kabupaten, dan Kawasan Strategis Nasional Daruba sebagai Kawasan Strategis Nasional. Kawasan tersebut memilki nilai potensi dan peluang investasi serta perkembangan perekonomian yang cukup potensial dan menjadi daya tarik yang tinggi apabila ditindaklanjuti dengan sungguh-sungguh dan dengan perencanaan/manajemen yang matang.
Rencana penetapan kawasan strategis Tilei sebagai kawasan strategis merupakan kebijakan dan keputusan yang tepat sebagai langkah awal memotivasi laju pertumbuhan perekonomian Kabupaten Pulau Morotai. Lokasi kawasan strategis ini terdapat di sebagian besar wilayah barat selatan Kabupaten Pulau Morotai dengan luas areal kawasan sekitar 260 Ha. Kawasan ini mampu menjadi pusat pertumbuhan sendiri yang akan menarik minat investasi di Kabupaten Pulau Morotai. Apalagi KEK Tilei langsung berhadapan dengan kawasan pulau-pulau kecil di sebelah barat pulau Morotai yang sangat potensial untuk dikembang sebagai kawasan perikanan budi daya dan pengembangan pariwisata bahari. Potensi Kawasan ekonomi khusus tilei adalah sebagai berikut : (1) Masih tersedianya cukup lahan untuk menunjang kegiatan industri (260 ha); dan (2) Secara lokasi, langsung berhadapan dengan potensi perikanan budi daya dan tangkap.
05
5.1. ARAHAN RENCANA TATA RUANG WILAYAH KABUPATEN/KOTA
5.1.1. Kawasan Strategis Kabupaten
1. Kawasan Ekonomi Khusus (KEK) Tilei
2. Kawasan Strategis Nasional Daruba
Penetapan kawasan strategis strategis nasional Daruba merupakan ketetapan dari RTRW Nasional. Kawasan ini merupakan ibu kota Kabupaten Pulau Morotai. Beberapa isu strategis terkait Kawasan Strategis Nasional Darubai adalah: (1) Ibu kota Kabupaten Pulau Morotai yang merupakan Kabupaten Perbatasan negara; (2) Di kawasan ini terdapat Landasan Pitu yang merupakan landasan bersejaran peninggalan Perang Dunia ke dua.
Sebagai kawasan strategis nasional, maka perencanaan tata ruang rincinya menjaidi tanggung jawab Pemerintah Pusat.
Tabel 5.1. Identifikasi Kawasan Strategis Kabupaten Berdasarkan RTRWKawasan Strategis Kabupaten Sudut Lokasi/Batas Kawasan Kepentingan kawasan ekonomi khusus (KEK) Bere-bere Ekonomi Kecamatan Morotai Utara
kawasan perkotaan di Kota Daruba Ekonomi Kecamatan Morotai Selatan
kawasan kota terpadu mandiri di Dehegila, Ekonomi Kecamatan Morotai Selatan
Barat
kawasan megapolitan Tilei (Kecamatan Morotai Ekonomi Kecamatan Morotai Selatan
Selatan Barat) dan Bere-bere (Kecamatan Barat, Kecamatan Morotai
Morotai Utara)Utara
kawasan Navy Base di Kecamatan Morotai Ekonomi Selatan.
Sumber : RTRW Kab. Pulau Morotai
V - 2 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program Bidang Cipta Karya – Provinsi Maluku Utara Tahun 2014 V - 3
Gambar 5.1. Kawasan Strategis Kabupaten Pulau Morotai (Sumber : RTRW Kabupaten)5.1.2. Arahan Pengembangan Pola Ruang dan Struktur Ruang
Arahan Pengembangan Pola Ruang terkait dengan pembangunan Bidang Cipta Karya antara lain:
1. Permukiman dan Pusat Pelayanan Perkotaan
Kawasan perkotaan adalah kawasan yang memiliki ciri utama kegiatan non pertanian (seperti perdagangan, jasa, industri), merupakan tempat konsentrasi penduduk dengan kepadatan tinggi, pusat pelayanan sosial ekonomi bagi wilayah belakangnya dan pusat pemerintahan. Di Kabupaten Pulau Morotai di indikasikan terdapat 5 (lima) kawasan perkotaan. Untukpengembangan kegiatan perkotaan di Kabupaten Pulau Morotai sampai tahun 2030 adalah:
a. Perkotaan Daruba, diarahkan sebagai pusat kegiatan ekonomi di wilayah Kabupaten
Pulau Morotai di masa datang, sebagai ibu kota kabupaten, sebagai kawasan kegiatan strategis nasional (kawasan perbatasan), serta sebagai kawasan ekonomi khusus. namun melihat kondisi perkotaan saat ini maka perlu ada beberapa penambahan sarana pelayanan sosial ekonomi dan prasarana dasarnya, sehingga dapat menjadi motor pemacu pembangunan. Kegiatan ekonomi utama yang perlu di pacu di perkotaan Daruba adalah perdagangan, industri, jasa, pelabuhan, bandara dan pergudangan disamping fungsi lain sebagai pusat pemerintahan dan pelayanan sosial (kesehatan dan pendidikan). Pengembangan fisik kota lebih cenderung berkembang secara linier mengikuti garis pantai, namun alangkah baiknya jika diarahkan menjadi perkembangan konsentrik dengan CBD sebagai titik sentralnya yang mengarah pada daratan dan untuk kepentingaan mitigasi bencana maka ketinggan tempat adalah di atas 5 meter dari permukaan laut, sehingga perlu juga disiapkan jalan mitigas yang menuju secara linear ke arah ketingggan/pegunungan..
b.
Perkotaan Wayabula, lebih di arahkan sebagai pusat kegiatan kawasan ekonomi khusus sehingga posisinya juga adalah sebagai pusat kegiatan lokal (PKL I) yang diarahkan sebagai perkotaan jasa, perdagangan dan industri skala regional. Prasarana dasar yang ada saat ini perlu dikembangkan khususnya air bersih, drainase dan persampahan serta pengembangan pelabuhan laut.
c. Perkotaan Berebere, di arahkan sebagai pusat kegiatan lokal I (PKL I) sedangkan
sangowo dan sopi di arahkan sebagai pusat kegiatan lokal II (PKL II) dalam pengembangannya lebih diarahkan pada upaya pembangunan sarana dan prasarana dasar perkotaan serta pengembangan sektor perdagangan, transportasi, industri dan agribisnis.
2. Permukiman dan Pusat Pelayanan Perdesaan
Sistem permukiman perdesaan adalah arahan hirarki pusat-pusat permukiman perdesaan sebagai pusat pelayanan ekonomi, pusat pelayanan pemerintahan dan pusat pelayanan jasa bagi wilayah permukiman perdesaan sekitarnya. Pusat permukiman perdesaan merupakan pusat-pusat terkonsentrasinya penduduk dan kelengkapan fasilitas dengan dominasi kegiatan utama di sektor pertanian. Kriteria dalam penentuan pusat permukiman perdesaan adalah :
V - 4 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya a. Wilayah desa yang mempunyai potensi cepat berkembang dan dapat meningkatkan perkembangan desa sekitarnya; b.
Desa-desa yang memiliki potensi untuk tumbuhnya investasi;
c. Dapat berfungsi sebagai pusat perantara wilayah; d.
Dapat berfungsi sebagai tempat penyediaan pelayanan pada desa-desa sekitarnya;
e. Ketersediaan sarana dan prasarana wilayah yang lebih lengkap dibandingkan desa- desa sekitarnya. Berdasarkan kriteria-kriteria diatas, maka pusat pelayanan perdesaan adalah pusat- pusat wilayah selain 5 kota yang telah ditetapkan di atas (yakni : Daruba, Wayabula, Berebere, Sangowo, Sopi. Pengembangan kawasan permukiman perdesaan di Kabupaten Pulau Morotai sampai tahun 2030, adalah: a.
Pembangunan sarana dan prasarana permukiman perdesaan yang memadai terutama penyediaan air bersih, jalan dan listrik.
b.
Penataan pusat-pusat perdesaan sehingga memberikan kesan yang asri, indah dan fungsional.
c.
Perbaikan perumahan penduduk sehingga terpenuhinya persyaratan rumah tinggal yang layak huni.
d. Pengembangan permukiman perdesaan di masa datang lebih diorientasikan ke lahan-lahan pertanian atau lahan usaha penduduknya dengan konsep kawasan pertanian, perikanan dan perkebunan serta ekowisata.
e. Menghindari pembangunan permukiman perdesaan di kawasan hutan lindung dan rawan bencana alam.
V - 5 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
Tabel 5.2. Rencana Pola Ruang Kabupaten Pulau Morotai Tahun 2030Hutan Hutan Luas Areal Hutan Produksi Produksi Perairan/ Pola Ruang Penggunaan Lindung Konvesi Terbatas Danau Lain (APL) (HL) Ha % (HPK) (HPT)
I. KAWASAN LINDUNG
Hutan Lindung 106587 43.77 1105 75438 6181 23864
Hutan Lindung Promosi 12072 4.96 1050 3700 7321 Zona Sempadan Pantai
903 0.37 230 637
21 Zona Sempadan Pantai Pulau Rao 198 0.08 118
70 Zona Sempadan Sungai 538
0.22 39 130 278
90 Perairan/Danau
16
0.01
16 II. KAWASAN BUDIDAYA
II.I Kawasan budidaya terbatas
Hutan Produksi Terbatas 29643 12.17 942 12575 1936 14178
5 Kawasan Perkebunan Konservasi 8371 3.44 708 7663 TPLBK
237 0.10 111
70 Pangkalan Angkatan Udara 317 0.13 317 Terumbu Karang
68
0.03
67 Mangrove 310 0.13 171 114
Pulau Kecil 2870 1.18 2288 446 123
II.2 Kawasan budidaya intensif
Kawasan Permukiman 4369 1.79 1988 2161 188
3 V - 6
Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program Bidang Cipta Karya – Provinsi Maluku Utara Tahun 2014
Hutan Hutan Luas Areal Hutan Produksi Produksi Perairan/ Pola Ruang Penggunaan Lindung Konvesi Terbatas Danau Lain (APL) (HL) Ha % (HPK) (HPT)
Kawasan Perkantoran Pemda
11
0.00
11 Zona Pusat Industri Energi Kelautan Terpadu 419 0.17 419 Zona Pusat Industri Pengolahan Perikanan
54
0.02
53 Zona Pusat Pengembangan Bioteknologi Kelautan
1
0.00
1 Zona Marine Ecotourism Park
69
0.03
9
60 Kawasan Industri Kopra 353 0.15 134 20 108
Perkebunan 31246 12.83 6890 3984 17101 2879
Hutan Produksi Promosi 19990 8.21 2257 5555 5418 6739 Kawasan Ekonomi Khusus 267
0.11 43 224 TPLB
16495 6.77 10160 1765 3891 478 TPLK
8117 3.33 2367 3657 1888
TOTAL LUAS
243522 100 30873 100027 53775 57753
24 Sumber: RTRW 2010 V - 7
Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program Bidang Cipta Karya – Provinsi Maluku Utara Tahun 2014 Arahan pengembangan jaringan drainase meliputi :
1. Saluran primer adalah jaringan yang terletak pada jalan-jalan kolektor primer (Trans Morotai) yang mengalirkan limbah ke laut.
2. Saluran sekunder adalah jaringan yang terletak pada jalan penghubung dan jalan lingkungan yang mengalirkan limbah ke saluran primer.
3. Saluran tersier adalah saluran yang menampung buangan dari rencana industri pusat- pusat kegiatan perikanan baik tangkap maupun budi daya, pertanian / perkebunan dan pariwisata serta rumah tangga ke saluran sekunder.
5.2. ARAHAN PERATURAN DAERAH TENTANG BANGUNAN GEDUNG
Kabupaten Pulau Morotai sampai dengan saat ini belum memiliki Peraturan Daerah mengenai Bangunan Gedung. Status penyusunan Peraturan Daerah Bangunan Gedung Kabuapten Halmahera Utara telah sampai pada tahapan telah Ranperda tapi belum
Prolegda. Berdasarkan prosesnya, Perda Bangunan Gedung Kab. Pulau Morotai masih
harus melalui satu tahapan lagi yaitu tahapan prolegda dan pembahasan di DPRD. Setelah melalui tahapan tersebut maka Perda Bangunan Gedung dinyatakan legal sehingga bisa digunakan dan secara otomatis naik dari KSN klaster B menjadi KSN klaster A bersama dengan Kota Ternate dan Kab. Halmahera Tengah
5.3. ARAHAN RENCANA TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN (RTBL)
5.4.1. Program Bangunan dan Lingkungan
Program bangunan dan lingkungan merupakan penjabaran lebih lanjut dari perencanaan dan peruntukan lahan yang diproyeksikan untuk kurun waktu tertentu. Memuat jenis, jumlah, besaran/luasan bangunan gedung serta kebutuhan ruang terbuka hijau, fasilitas umum, fasilitas sosial, prasarana aksesbilitas, pencahayaan dan penyehatan lingkungan, baik berupa penataan prasarana dan sarana yang sudah ada maupun baru. Penyusunan program bangunan dan lingkungan Kawasan Daruba dilakukan melalui analisis Kawasan Daruba terkait dampak lingkungan, analisis pengembangan pembangunan berbasis potensi Kawasn Daruba serta peran serta masyarakat, sehingga menghasilkan program bangunan dan lingkungan konsep dasar perancangan tata bangunan dan lingkungan.
Adapun strategi dan program bangunan dan lingkungan yang dihasilkan antara lain:
1. Zona A Pelabuhan
Diarahkan dengan strategi penataan pemanfaatan ruang, dan keluaran program sebagai berikut: a. Peningkatan kualitas bangunan melalui Penataan bangunan (fasade) koridor jalan
Proklamasi, pembangunan pintu gerbang pelabuhan dan bangunan ruang tunggu penumpang.
b. Program Peningkatan kualitas koridor jalan Proklamasi dengan menata perparkiran, trotoar dan PKL.
c. Program penataan pasar ikan
d. Peningkatan penanganan masalah persampahan dengan pengadaan TPS
e. Relokasi permukiman pesisir dan penataan kembali sebagai ruang publik penunjang aktifitas wisata
V - 8 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya f. Pembangunan jalan akses menuju dermaga lengkap dengan perabot jalan
g. Penyediaan rambu jalur evakuasi bencana tsunami
2. Zona B Permukiman dan Perdagangan Jasa
Diarahkan dengan strategi pengendalikan kawasan permukiman dan perdagangan
jasa, dan program sebagai berikut:
a. Program penataan permukiman padat dengan KIP
b. Pengendalian intensitas bangunan
c. Pengadaan infrastruktur pendukung seperti air bersih dan peningkatan layanan listrik
d. Peningkatan kualitas kegiatan kenelayanan dengan menyediakan dermaga tambatan perahu serta fasilitas penyimpanan dan pengolahan ikan.
e. Pelestarian kawasan dengan Pemeliharaan dan penguatan karakteristik fisik bangunan rumah f. Penyediaan rambu jalur evakuasi bencana tsunami
3. Zona C Fasum, Permukiman dan RTH
Diarahkan dengan strategi peningkatan fungsi kawasan, dengan keluaran program sebagai berikut: a. Pembangunan dan penataan landscape lapangan sebagai ruang publik
b. Penyediaan fasilitas pendukung ruang publik
c. Perbaikan kualitas jalan menuju fasilitas umum dan ruang publik
4. Zona D Fasum, Perdagangan dan Permukiman
Diarahkan dengan strategi pengendalian pemanfaatan ruang, dan keluar program sebagai berikut: a. Peningkatan dan penataan kualitas bangunan fasilitas umum
b. Peningkatan kualitas jalan merdeka dan perabot jalan
c. Pembangunan jalan lingkungan
d. Pengendalian intensitas bangunan
5. Zona E Permukiman, Perdagangan dan Konservasi
Diarahkan dengan strategi pengendalian pemanfaatan ruang, dan keluaran program sebagai berikut: a. Pengendalian kawasan terbangun sekitar pesisir
b. Penataan/pengendalian permukiman dengan kualitas lingkungan yang memadai terutama di area genangan air c. Peningkatan program KIP di lingkungan permukiman nelayan
d. Peningkatan sistem drainase dan sanitasi lingkungan
e. Peningkatan kualitas jalan lingkungan dan RTH
f. Penataan jalur hujau koridor Jalan Ahmad Syukur serta kelengkapan perabot jalan
V - 9 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
Gambar 5.2. indikasi Program Zona ABantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
- – Provinsi Maluku Utara Tahun 2014 V - 10
Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
- – Provinsi Maluku Utara Tahun 2014 V - 11
Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
- – Provinsi Maluku Utara Tahun 2014 V - 12
Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
- – Provinsi Maluku Utara Tahun 2014 V - 13
Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
- – Provinsi Maluku Utara Tahun 2014 V - 14
5.4.2. Rencana Umum dan Panduan Rancangan
5.4.2.1. Rencana Umum
Rencana Umum merupakan ketentuan-ketentuan tata bangunan dan lingkungan pada suatu lingkungan/kawasan yang memuat rencana peruntukan lahan makro dan mikro, rencana perpetakan, rencana tapak, rencana sistem pergerakan, rencana aksesibilitas lingkungan, rencana prasarana dan sarana lingkungan, rencana wujud visual bangunan, dan Ruang Terbuka Hijau.
A. Struktur Peruntukan Lahan
1. Peruntukan Lahan Makro
Rencana peruntukan lahan makro wilayah perencanaan, didasarkan pada visi kawasan yaitu
“Daruba sebagai kawasan perkotaan strategis dengan potensi bahari dan sejarah yang berwawasan lingkungan”.
a.
Kawasan perkotaan strategis berarti melalui simpul transportasi, pergerakan dan penataan jaringan jalan pada kawasan terutama disekitar pelabuhan yang merupakan pusat kegiatan strategis yang berada di Kawasan Daruba, pembangunan kawasan yang baru juga di usahakan tetap mempertakankan identitas kawasan sebagai kawasan perkotaan strategis dengan menggunakan sistem transportasi yang dapat menunjang segala kegiatan dan interaksi dengan wilayah sekitar.
b. Pengembangan kawasan yang berpotensi bahari ditujukan untuk memanfaatkan potensi Kawasan Daruba yang berada di wilayah pesisir pantai. Pengembangan kawasan waterfront city diharapkan dapat meningkatkan kondisi fisik lingkungan wilayah di sepanjang pantai sehingga dapat dijadikan sebagai daerah tujuan rekreasi pantai.
c.
Potensi sejarah dalam artian, pengembangan Kawasan Daruba tetap mempertahankan identitas kawasan sebagai kawasan strategis dengan menggunakan arsitektur bangunan khas lokal, yang berada pada koridor jalan prokamasi.
d. Berwawasan lingkungan dalam artian pengembangan Kawasan Daruba didasarkan pada aspek-aspek kelestarian lingkungan seperti kelestarian sempadan pantai, sungai, dan terutama Ruang Terbuka Hijau (RTH) sebagai public space dan penyangga lingkungan yang merupakan aset bagi Kawasan Daruba. Rencana penggunaan lahan terdiri dari kawasan permukiman, perdagangan dan jasa, pemerintahan, fasilitas sosial dan pelayanan umum, dan Ruang Terbuka Hijau (RTH).
a. Kawasan Permukiman
Dalam rencana pengembangan lahan Kawasan Daruba secara makro telah ditetapkan bahwa rencana pengembangan perumahan mencakup semua pusat kawasan, sebagai berikut: 1) Zona A Pelabuhan dikembangkan fasilitas perumahan seluas 0,5 Ha 2) Zona B Permukiman dan Perdagangan Jasa direncanakan fasilitas perumahan seluas 3 Ha 3) Zona C Fasum, Permukiman dan RTH direncanakan fasilitas perumahan seluas
5 Ha 4) Zona D Fasum, Perdagangan dan Permukiman direncanakan fasilitas perumahan seluas 7 Ha
V - 15 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
5) Zona E Permukiman, Perdagangan dan Konservasi direncanakan fasilitas perumahan seluas 19 Ha b. Kawasan Pemerintahan
Dalam perencanaan penggunaan lahan Kawasan Daruba secara makro pusat pelayanan pemerintah akan masuk ke dalam pusat sekunder yaitu pusat pengembangan kota baru yang menjadi pusat pelayanan kawasan kota yang direncanakan berlokasi di sekitar Jalan Merdeka dan Jalan Siswa, yang termasuk dalam Zona D Fasum, Perdagangan dan Permukiman.
c. Kawasan Perdagangan Rencana tempat perdagangan di wilayah perencanaan diarahkan sebagai kawasan pusat perdagangan serta sub pusat perdagangan guna menunjang kegiatan masyarakat dan visi sebagai kawasan perkotaan strategis, dengan dikembangkannya kawasan perdagangan diharapkan mampu mendukung perkembangan aktivitas penduduk dengan menyediakan ruang untuk kegiatan perdagangan atau perekonomian bagi penduduk Kawasan Daruba. Kawasan perdagangan ini berfungsi sebagai pusat pelayanan dengan skala perdagangan regional untuk masing-masing wilayah. Rencana pengembangan kawasan perdagangan ini tersebar pada seluruh kawasan pengembangan lahan secara makro, hal ini dilakukan mengingat bahwa kawasan perdagangan berkaitan erat dengan fungsi pelayanan yang mencakup skala kota hingga regional.
d. Fasilitas Sosial dan Pelayanan Umum Penempatan fasilitas pendidikan yaitu TK, SD, SLTP dan SMU dan fasilitas olahraga diorientasikan sesuai dengan ketersediaan fasilitas pendidikan dan olahraga berdasarkan kondisi eksisting.
Penambahan fasilitas pendidikan, TK, SD, SLTP dan SMU berdasarkan hasil analisa, direncanakan sebagai berikut: 1) Zona A Pelabuhan tidak direncanakan penambahan fasilitas pendidikan 2) Zona B Permukiman dan Perdagangan Jasa, direncanakan penambahan fasilitas pendidikan TK sebanyak 1 unit dan SD sebanyak 1 unit 3) Zona C Fasum, Permukiman dan RTH, direncanakan penambahan fasilitas pendidikan TK sebanyak 2 unit, SD sebanyak 2 unit, SLTP 1 unit dan SLTA 1 unit. 4) Zona D Fasum, Perdagangan dan Permukiman, direncanakan penambahan fasilitas pendidikan TK 3 unit, SD 1 unit, SLTP 1 unit dan SLTA 1 unit. 5) Zona E Permukiman, Perdagangan dan Konservasi, direncanakan penambahan fasilitas pendidikan TK 9 unit, SD 5 unit, SLTP 2 unit dan SLTA 2 unit. 6) Untuk rencana penambahan fasilitas pendidikan, dengan total luas 6,9 Ha. Rencana fasilitas peribadatan, berdasarkan analisa terjadi penambahan untuk musholla dan gereja. Tidak ada penambahan untuk masjid, penambahan tersebut tersebar di Zona C Fasum, Permukiman dan RTH penambahan musholla sebanyak 1 unit dan gereja 1 unit. Zona D Fasum, Perdagangan dan Permukiman direncanakan penambahan musholla sebayak 1 unit dan gereja 1 unit, Zona E Permukiman, Perdagangan dan Konservasi penambahan musholla 3 unit dan gereja 3 unit. Total keseluruhan luasan penambahan fasilitas peribadatan adalah 0,37 Ha.
V - 16 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
e. Kawasan Ruang Terbuka Hijau
Ruang Terbuka Hijau (RTH) merupakan salah satu perwujudan dari aspek fungsi ruang terbuka suatu kawasan. Aspek fungsional ini memberi wadah bagi sistem penghubung, dimana segala bentuk aktivitas masyarakat berlangsung dan sebagai daerah resapan air, pengatur suhu kawasan, dan juga menurunkan kadar gas CO di udara. Luasan lahan yang berfungsi sebagai Ruang Terbuka Hijau tetap dipertahankan minimal hingga perbandingan lahan antara kawasan terbangun dengan areal ruang terbuka mencapai 70% dibanding 30%. Rencana kawasan hijau di Kawasan Daruba meliputi pekarangan yang direncanakan pada masing-masing persil bangunan, rekreasi dan olahraga. Untuk Ruang Terbuka Hijau yang berupa taman kota terletak di Desa Darame, Jalan Siswa berseberangan dengan Asrama Brimob.
2. Peruntukan Lahan Mikro
Rencana peruntukan lahan mikro mencakup luasan lahan di dalam persil atau tapak bangunan yang meliputi perbandingan lahan terbangun dan lahan tidak terbangun di dalam persil lahan. Proporsi peruntukan lahan mikro dapat diketahui dari intensitas bangunan yang mencakup KDB, KLB, serta ketinggian dan jumlah lantai bangunan. Standart penentuan KDB maksimal di wilayah perencanaan adalah perumahan 50-60%, peribadatan 50%, perdagangan kavling kecil 40-50%, perdagangan kavling besar 60%, industri 60-70%, pendidikan 50-60%, perkantoran dan pemerintahan 50%, bangunan umum 50% dan kesehatan 50%. Jumlah lantai bangunan maksimal di wilayah perencanaan adalah 3 lantai untuk peribadatan, pendidikan, perkantoran dan fasilitas kesehatan. Untuk perdagangan maksimal 4 lantai dan untuk perumahan maksimal 2-3 lantai. Ketinggian bangunan tiap lantai berkisar 5 meter, hal ini berarti bahwa ketinggian maksimal di wilayah perencanaan sebagian besar 15 meter dengan 3 lantai yang berada di sepanjang jalan Kawasan Daruba. Lantai bangunan dengan jumlah 3 lantai direncanakan pada kawasan di sebelah timur, sedangkan untuk kawasan sebelah barat yang mendekati laut direncanakan dengan jumlah lantai bangunan maksimal 2 lantai untuk perdagangan, fungsi lainnya (permukiman, pendidikan, dll) ditetapkan maksimal 1 lantai Peruntukan lahan mikro sebagai peruntukan lahan tertentu di kawasan perencanaan terdiri dari 5 Zona yaitu: a. Zona A, rencana peruntukan lahan pada Zona Pelabuhan adalah untuk perdagangan dan jasa serta pelabuhan b. Zona B direncanakan sebagai kawasan dengan peruntukan lahan perdagangan dan jasa, serta perumahan.
c.
Zona C, rencana peruntukan lahan pada Zona ini adalah fasum, perumahan, dan RTH
d. Zona D, rencana peruntukan lahan pada zona ini adalah fasum, perdagangan dan permukiman e. Zona E, direncanakan sebagai kawasan dengan peruntukan permukiman, perdagangan dan konservasi.
V - 17 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
Gambar 5.7. Struktur Peruntukan LahanBantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
- – Provinsi Maluku Utara Tahun 2014 V - 18
B. Intensitas Pemanfaatan Lahan
1. Koefisien Dasar Bangunan
KDB (Koefisien Dasar Bangunan) merupakan angka persentase perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. Penetapan KDB dengan menghitung perbandingan antara luas lantai dasar bangunan atau luas lantai yang ditutupi bangunan dengan luas perpetakan/luas keseluruhan dikalikan 100%. Persyaratan- persyaratan pengendalian KDB ini dikerjakan baik untuk tertib bangunan rapat, ataupun tertib bangunan renggang. Nilai Koefisien Dasar Bangunan untuk wilayah perencanaan disesuaikan dengan jenis peruntukan bangunan. Beberapa pertimbangan untuk penentuan nilai KDB adalah : KDB untuk perumahan direncanakan dengan nilai 50-60%. Luasan kapling perumahan yang cenderung lebih besar direncanakan 60%, sedangkan kapling kecil atau yang berada pada koridor utama direncanakan dengan KDB 50%. Sehingga luas lahan tidak terbangun yang disediakan selaras dengan luasan kapling dan bangunan. KDB bangunan perdagangan dan jasa direncanakan dengan nilai 40-50% untuk perdagangan di sepanjang koridor jalan utama dan 60% untuk bangunan komersial di area permukiman penduduk atau di wilayah pesisir. Untuk bangunan fasilitas umum direncanakan dengan nilai KDB 50-60 %. Lahan tidak terbangun diperuntukkan untuk mengakomodasi parkir dan ruang terbuka hijau/non hijau.
2. Koefisien Lantai Bangunan
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) yaitu angka prosentase perbandingan antara jumlah seluruh luas lantai, seluruh bagunan yang dapat dibangun dan luas lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai. Tujuan dalam pengendalian KLB harus memperhatikan amplop bangunan, yang bertujuan untuk:
a. Mengendalikan kepadatan bangunan Mengendalikan koridor udara dan visual, dan mengatur tata lingkungan dan bangunan.
Berdasarkan tujuan tersebut, maka rencana KLB di wilayah perencanaan adalah sebagai berikut: a. Kawasan sebelah barat, yang mendekati laut/pesisir memiliki KLB 50-60% untuk semua fungsi peruntukan (perumahan, perdagangan jasa dan fasilitas umum) b. Kawasan sebelah timur, memiliki KLB 150-200% untuk perdagangan dan jasa, perkantoran, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan dan fasilitas peribadatan. KLB
100-120% untuk perumahan.
V - 19 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
3. Koefisien Daerah Hijau Angka persentase perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.
Untuk setiap jenis bangunan yang ada di wilayah perencanaan ditetapkan dengan nilai Koefisien Dasar Hijau minimum 10 persen terhadap luas kapling. Namun, untuk fasilitas perdagangan dan jasa, perkantoran, pendidikan, peribadatan dan industri/pergudangan direncanakan minimal 20%.
4. Koefisien Tapak Besment Angka persentase perbandingan antara luas tapak besmen dan luas tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai.
Semakin besar bangunan yang ada maka kebutuhan lahan kosong yang dipersyaratkan lebih luas pula. Besarnya nilai Koefisien Tapak Basement yang direncanakan di wilayah perencanaan setara dengan nilai Koefisien Dasar Bangunan
V - 20 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
Gambar 5.8. Rencana Intensitas BangunanBantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
- – Provinsi Maluku Utara Tahun 2014 V - 21
C. Tata Bangunan
1. Rencana Blok Lingkungan
2. Rencana Garis Sempadan Bangunan
10 Permukiman: 4 meter Fasum, gudang; 5 meter
20 Permukiman: 7 meter
6 Jalan Tirtonadi
10 Permukiman: 4 meter Fasum, gudang; 5 meter
5 Jalan Siswa
20 Permukiman: 7 meter Fasum, gudang; 8 meter
4 Jalan Bambu Kuning
20 Permukiman: 4 meter Fasum, gudang; 8 meter
3 Jalan Merdeka
Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
V - 22
10 Permukiman: 4 meter Fasum, gudang; 5 meter
1 Jalan Proklamasi
No Nama Jalan ROW GSB
Tabel 5.3. Rencana Garis Sempadan Bangunan (GSB) Kawasan Daruba Tahun 2021bangunan sendiri merupakan modifikasi terhadap building envelope dan ketinggian maksimal daripada bangunan. Adapun rencana penetapan Garis Sempadan Muka Bangunan Kawasan Daruba adalah:
line) dengan pemunduran bangunan serta muka bangunan. Pengaturan kemunduran
Garis sempadan bangunan merupakan “Street line set back” yang berarti jarak bangunan terhadap jalan, dimana garis ini sangat penting dalam mengatur tingkat keteraturan kedudukan massa bangunan pada jalan-jalan di perkotaan. Di samping itu, kedudukan ini juga melindungi kepentingan pemakai jalan agar mempunyai pandangan yang luas sewaktu mengendarai kendaraan bermotor. Kemunduran bangunan/setback merupakan pengaturan tentang tata letak suatu bangunan pada tapak dengan mempertimbangkan massa terhadap garis jalan (street
Bentuk blok lingkungan yang dipertahankan adalah bentuk linier agar bentuk blok bangunan lebih teratur dengan konfigurasi berupa figur figuratif yaitu luasan ruang terbuka lebih besar dibandingkan dengan luasan lahan yang terbangun. Konfigurasi bangunan berbentuk figur figuratif diterapkan untuk menghasilkan konsep bangunan yang harmonis dan menyatu antara bangunan dan penghijauan guna menciptakan bangunan yang terintegrasi dengan lingkungan. Bentuk blok bangunan pada Zona B, C, D, E dan blok bangunan yang berada di luar kawasan pelabuhan memiliki konfigurasi ground figuratif dengan ruang terbangun lebih mendominasi dari ruang terbuka.
b. Konfigurasi dan Pengelompokan Blok
Pengembangan dengan sistem blok dilakukan bila ada pihak yang membebaskan seluruh area yang dibatasi secara fisik oleh jalan atau saluran. Bila dalam area yang akan dibebaskan terdapat bangunan yang mempunyai nilai kesejarahan atau nilai arsitektural yang khas, maka pengembangan blok harus diarahkan untuk mempertahankan eksistensi bangunan tersebut.
a. Bentuk dan Ukuran Blok
2 Jalan Ahmad Syukur
Fasum, gudang; 8 meter Permukiman: 7 meter
7 Jalan Perkantoran
20 Fasum, gudang; 8 meter Sumber: Hasil Rencana, Tahun 2011
Garis sempadan bangunan pada wilayah perencanaan memiliki nilai yang berbeda sesuai dengan nilai Rumija masing-masing ruas jalan. Arahan garis sempadan bangunan disesuaikan dengan rumus perhitungan GSB yaitu 1 m + 1/2 ROW jalan, kecuali untuk bangunan yang berada pada jalan dengan ROW lebar dan menggunakan median jalan, maka sempadan depan dihitung 1 m + 1/2 jarak median jalan. Maksud dari adanya GSB ini adalah untuk memberikan ruang aman bagi pemanfaatan ruang jalan dari gangguan bangunan yang ada disampingnya.
3. Garis Sempadan Pantai
Perlindungan terhadap sempadan pantai dilakukan untuk melindungi wilayah pantai dari kegiatan yang mengganggu kelestarian fungsi pantai. Kriteria sempadan pantai adalah daratan sepanjang tepian yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik pantai minimal 100 meter dari titik pasang tertinggi ke arah darat.
Daratan sepanjang tepian yang lebarnya proporsional dengan bentuk dan kondisi fisik pantai: Pada kawasan perkotaan dengan tinggi gelombang < 2 m lebar sempadan 30 – 75 meter dari titik pasang tertinggi ke arah darat. Pada kawasan perkotaan dengan tinggi gelombang > 2 m lebar sempadan 50 – 100 meter dari titik pasang tertinggi ke arah darat. Diluar kawasan perkotaan dengan tinggi gelombang < 2 m lebar sempadan 100 – 200 meter dari titik pasang tertinggi ke arah darat. Diluar kawasan perkotaan dengan tinggi gelombang > 2 m lebar sempadan 150 – 250 meter dari titik pasang tertinggi ke arah darat.
V - 23 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
Gambar 5.9. Garis Sempadan BangunanBantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
- – Provinsi Maluku Utara Tahun 2014 V - 24
4. Rencana Petak Lahan
Sistem perpetakan digunakan sebagai salah satu cara untuk mengendalikan pengembangan fisik bangunan, ditinjau dari pemilikan atau penguasaan tanahnya. Adapun arahan rencana perpetakan lahan pada wilayah perencanaan lebih diarahkan untuk pembentukan kavling.
Rencana penataan petak lahan tetap mempertahankan kavling-kavling yang ada serta
2
menunjang pengembangan kavling baru dengan luasan lebih dari 1500 m guna mendukung perananan wilayah perencanaan. Setiap tapak lahan harus memiliki ruang terbuka di dalam tapak yang digunakan untuk parkir. Rencana perpetakan lahan pada wilayah perencanaan adalah sebagai berikut : a. Kawasan pelabuhan direncanakan memiliki perpetakan lahan dengan klasifikasi I-II,
- – yaitu klasifikasi petak lahan dengan luas > 2500 untuk klasifikasi petak I, dan 1000
2
2500 m untuk klasifikasi petak II
b. Kawasan perdagangan dan jasa direncanakan memiliki perpetakan lahan dengan
2
klasifikasi III-IV, yakni kavling sedang-besar dengan luasan 600-1000 m untuk
2 kavling besar dan 250-600 m untuk klasifikasi sedang.
c. Guna lahan perumahan direncanakan memiliki perpetakan lahan klasifikasi V dan
VI, yakni kavling kecil-sangat kecil dengan luasan 100-250 untuk kavling kecil dan 50-100 untuk kavling sangat kecil
d. Guna lahan perkantoran direncanakan memiliki perpetakan lahan dengan sistem blok.
5. Rencana Tampilan Bangunan
Tampilan bangunan dan lingkungan pada wilayah perencanaan diarahkan untuk dikembangkan dengan mengacu pada konsep pengembangan Kawasan Daruba sebagai kawasan strategis dengan potensi bahari dan berwawasan lingkungan. Rencana bangunan harus seimbang dengan kondisi lingkungan sekitarnya serta memberikan kenyamanan bagi masyarakat yang bertempat tinggal maupun yang datang ke Kawasan Daruba.
a. Bentuk arsitektur bangunan menggunakan konsep laras, laras varian dan kontras untuk menciptakan irama bangunan pada masing-masing koridor jalan.
b. Mempertimbangkan pengembangan wilayah perencanaan sebagai Kawasan Strategis.
c. Bangunan di sekitar Jalan Proklamasi dikembangkan dengan konsep harmonis, sekuensial dan menyatu antara bangunan dan penghijauan sehingga menciptakan bangunan yang berintegrasi dengan lingkungan. Hal tersebut disesuaikan dengan konsep penataan blok bangunan di wilayah perencanaan meskipun saat ini berbentuk ground figuatif namun dalam perkembangannya dilengkapi dengan keberadaan hijauan sehingga memberikan kesan nyaman. Arsitektur bangunan yang direncanakan tetap memepertahankan bangunan arsitektur lokal yang didasarkan bangunan kunci dengan konsep laras dan laras varian.
V - 25 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
e. Perkantoran pada wilayah perencanaan direncanakan untuk tetap memperhatikan arsitektur lokal dengan konsep laras, varian.
6. Rencana Ketinggian dan Elevasi Lantai Bangunan
a. Ketinggian Bangunan
Perumahan
3 Perdagangan dan jasa, perkantoran, fasum 18-21
3 Zona D Perumahan
15
3 Perdagangan dan jasa, perkantoran, fasum 18-21
3 Zona E Mendekati area pesisir (Jalan Ahmad Syukur ke Utara)
1 Jalan Ahmad Syukur (sepanjang koridor jalan)
5
3 Zona C Perumahan
Perumahan
15
3 Perdagangan dan jasa, perkantoran, fasum 18-21
3 Sumber: RTBL Daruba, 2011
15
Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya
V - 26
(m) Jumlah Lantai
d. Bangunan yang berada di masing-masing zona merupakan bangunan individu berupa perumahan. Tampilan bangunan direncanakan menggunakan konsep laras, kontras.
f. Orientasi bangunan tetap direncanakan menghadap jalan, hal ini sesuai dengan kensep pengembangan konvigurasi blok lingkungan di wilayah perencanaan yang berbentuk linier maupun linier tertutup.
Perencanaan ketinggian maksimum bangunan disesuaikan dengan kondisi bangunan terhadap jalan, daya dukung lahan terhadap bangunan, skala dan proporsi, serta tidak berdampak negatif terhadap lingkungan. Pengaturan ketinggian bangunan pada wilayah perencanaan adalah sebagai berikut:
Tabel 5.4. Rencana Ketinggian dan Elevasi Lantai Bangunan Kawasan Daruba Tahun 2021Segmen/Unit Lingkungan
Keterangan Fungsi bangunan Ketinggian Maksimum
Maksimum Zona A
15
Kawasan Pelabuhan
Jalan Proklamasi ke Barat, mendekati area pesisir (laut)
Perumahan
5
1 Zona B Jalan Proklamasi ke Timur
Perumahan
3 Perdagangan dan jasa, perkantoran, fasum 18-21
b. Garis langit bangunan
Garis langit bangunan berfungsi untuk menciptakan suatu bentuk jenjang hierarki antara massa bangunan yang satu dengan massa bangunan yang lainnya. Garis langit atau Skyline di wilayah perencanaan terkesan datar serta monoton. Di dalam rencana pengembangan, garis langit dibuat lebih bervarian dengan cara mengatur ketinggian bangunan di wilayah perencanaan sehingga menghasilkan skyline yang berbentuk harmonis dan sekuensial. Untuk menciptakan garis langit yang varian maka dibentuk pola bangunan klimaks dan antiklimaks.
D. Sistem Sirkulasi dan Jalur Penghubung
1. Rencana Jaringan Jalan dan Pergerakan Secara umum, jaringan jalan utama ini sudah mencapai seluruh Kawasan Daruba.
Khususnya bagian sebelah utara merupakan kawasan yang belum terjangkau oleh jaringan jalan utama. Untuk menciptakan sistem jaringan jalan yang efisien dan optimal, maka pengembangan jaringan jalan yang akan dilakukan ditekankan pada beberapa pendekatan sebagai berikut: a. Pengembangan jaringan jalan ditekankan untuk menciptakan akses yang menghubungkan tiap-tiap pusat kegiatan baik pusat kegiatan yang telah ada maupun pusat kegiatan yang akan dikembangkan.
b. Selain berfungsi pelayanan, pengembangan jaringan jalan juga dimaksudkan untuk berfungsi sebagai unsur yang mengarahkan perkembangan kegiatan.
c. Untuk menciptakan sistem pergerakan yang optimal, maka dalam pengembangan jaringan jalan yang akan dilakukan, perlu disertai dengan penciptaan sistem jaringan jalan yang sistematis menurut fungsinya
d. Pengembangan jaringan jalan dilakukan dengan mengantisipasi terciptanya sistem transportasi terpadu yang mengakomodasikan keterpaduan pengembangan antar moda. Rencana jaringan jalan pada kawasan perencanaan adalah sebagai berikut:
waterfront city
a. Pembangunan jalan baru untk mendukung pengembangan pada wilayah perencanaan. Jalan tersebut direncanakan akan dibangun pada Zona A Kawasan Pelabuhan yang merupakan lokasi yang berdekatan dengan pantai.
b. Pembangunan jalan-jalan lingkungan di seluruh wilayah perencanaan untuk mendukung lalu lintas.
2. Hierarki jalan
Hierarki jalan yang terdapat di kawasan perencanaan merupakan hierarki jalan kolektor primer yang menghubungkan antara ibukota kecamatan di Kawasan Daruba. Rencana pengembangan hierarki jalan pada kawasan perencanaan adalah tetap mempertahankan hierarki jalan yang sudah ada. Kondisi jalan yang terdapat pada kawasan perencanaan tergolong dalam kondisi yang cukup baik untuk jalan utama, sehingga rencana pengembangannya lebih kepada pemeliharaan kualitas jalan. Berdasarkan hasil survey dan analisa pengembangan hierarki jalan pada masa mendatang adalah sebagai berikut:
V - 27 Bantuan Teknis RPI2JM Dalam Implementasi Kebijakan Keterpaduan Program
Bidang Cipta Karya Memperbaiki kualitas jalan lingkungan yang terdapat di kawasan perencanan yaitu dengan cara mengubah perkerasan jalan yang berupa tanah menjadi perkerasan aspal. Hal ini dilakukan untuk mempermudah jalur transportasi dalam menuju maupun keluar dari kawasan tersebut. Memperbaiki kondisi jalan yang rusak khususnya pada jalur utama kawasan perencanaan seperti adanya lubang pada badan jalan sehingga mengganggu para pengguna jalan. Penambahan panjang dan lebar jalan untuk menuju tempat-tempat yang terletak jauh dari pusat Kecamatan, hal digunakan untuk memperlancar arus lalu lintas yang ada. Pelebaran jalan dilakukan pada ruas Jalan Kemakmuran, ruas jalan ini direncanakan memiliki lebar rumija 30 meter. Untuk penambahan jalan baru, perlu disesuaikan dengan kondisi perumahan untuk tahun yang akan datang. Secara umum rencana hierarki jalan pada kawasan perencanaan kedepannya adalah pada adanya pelebaran jalan, perawatan dan pemeliharaan secara maksimal terhadap kualitas perkerasan jalan.