ANALISIS HUKUM ISLAM TENTANG SEWA MENYEWA TANAH FASUM YASBHUM : STUDI KASUS DI PERUMAHAN TNI- AL DESA SUGIWARAS KECAMATAN CANDI KABUPATEN SIDOARJO.

ANALISIS HUKUM ISLAM TENTANG SEWA MENYEWA
TANAH FASUM YASBHUM
(Studi Kasus di Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Kecamatan Candi
Kabupaten Sidoarjo)

SKRIPSI

Oleh
Afis Sunani Khoiroiswa
NIM. C02211007

Universitas Islam Negeri Sunan Ampel
Fakultas Syariah dan Hukum
Jurusan Hukum Perdata Islam
Prodi Hukum Ekonomi Syariah (Muamalah)
Surabaya
2015

PERNYATAAN KEASLIAN

Yang bertanda tangan di bawah ini:

Nama

: Afis Sunani Khoiroiswa

NIM

: C02211007

Fakultas/Jurusan/Prodi

: Syariah dan Hukum/Hukum Perdata Islam/Hukum
Ekonomi Syariah/Muamalah

Judul Skripsi

: Analisis Hukum Islam tentang Sewa-Menyewa Tanah
Fasum Yasbhum ( Studi Kasus di Perumahan TNI-AL
Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo)

Menyatakan bahwa skripsi ini secara keseluruhan adalah hasil penelitian/karya

sendiri, kecuali pada bagian-bagian yang dirujuk sumbernya.

Surabaya, 24 Mei 2015
Saya yang menyatakan,

Afis Sunani Khoiroiswa
NIM. C02211007

ii

PERSETUJUAN PEMBIMBING

Skripsi yang ditulis oleh Afis Sunani Khoiroiswa NIM. C02211007 ini telah
diperiksa dan disetujui untuk dimunaqasahkan.

Surabaya,

Mei 2015

Pembimbing,

Dr. H. Abd. Salam, M.Ag.
NIP. 195708171985031001

iii

PENGESAHAN
Skripsi yang ditulis oleh Afis Sunani Khoiroiswa NIM. C02211007 ini telah
dipertahankan di depan sidang Majelis Munaqasah Skripsi Fakultas Syariah da
Hukum UIN Sunan Ampel pada hari Selasa, tanggal 30 Juni 2015, dan dapat
diterima sebagai salah satu persyaratan untuk menyelesaikan program sarjana
strata satu dalam Ilmu Syariah.
Majelis Munaqasah Skripsi:
Ketua

Sekretaris

Dr. H. Abd. Salam, M. Ag
NIP. 195708171985031001

H. Mohamad Budiono, S. Ag., M.Pd.I
NIP. 197110102007011052

Penguji I,

Penguji II,

Dr. Abd. Basith Junaidy, M. Ag
NIP. 197110212001121002

Dr. Sanuri, M.Fil.I
NIP. 197601212007101001

Surabaya,
Juli 2015
Mengesahkan,
Fakultas Syariah dan Hukum
Universitas Islam Negeri Sunan Ampel
Dekan,

Dr. H. Sahid HM., M. Ag
NIP. 196803091996031002
iv

Pembimbing,

Dr. H. Abd. Salam, M. Ag
NIP. 195708171985031001

ABSTRAK
Skripsi dengan judul ‚Analisis Hukum Islam Tentang Sewa-Menyewa
Tanah Fasum YASBHUM di Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Kecamatan
Candi Kabupaten Sidoarjo‛ ini adalah hasil penelitian lapangan dengan tujuan
untuk menjawab rumusan masalah yaitu, 1) Bagaimana praktik sewa menyewa
tanah fasum YASBHUM yang belum dimanfaatkan oleh Pemerintah yang
berlokasi di Perumahan TNI AL Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten
Sidoarjo? 2) Bagaimana analisis hukum Islam tentang sewa menyewa tanah
fasum YASBHUM yang belum dimanfaatkan oleh Pemerintah yang berlokasi di
Perumahan TNI AL Desa Sugihwaras Candi Sidoarjo?
Adapun jenis penelitian yang digunakan pada penelitian ini adalah

penelitian kualitatif dengan mengumpulkan data dari wawancara dan
dokumentasi yang selanjutnya disusun secara deskriptif untuk menguji tata cara
sistem sewa tanah fasum berdasarkan norma-norma yang berlaku pada hukum
Islam dan peraturan perundang-undangan.
Hasil penelitian mengetahui bahwa praktik sewa-menyewa tanah fasum
yang dilakukan oleh para pengurus RW di Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras
Candi Sidoarjo karena adanya kesempatan warga yang merasa bahwa tanah
fasum tersebut tidak dimanfaatkan atau ditelantarkan pemerintah. Dalam
melakukan akad tersebut orang yang menyewakan tanah fasum tanpa ijin dari
Pemerintah Daerah dan merubah fungsi dari peruntukan tanah fasum.
Dalam hukum Islam hal tersebut tidak sesuai dengan persyaratan yang
ada, karena adanya pelanggaran terhadap syarat rukun al-ija>rah khususnya
terhadap obyek sewa dalam hal kepemilikan, dengan arti orang yang
menyewakan harus mempunyai hak kepemilikan atau kekuasaan penuh atas
objek al-ija>rah Dalam teori kepemilikan diterangkan bahwa dalam memanfaatkan
benda juga harus ada sebuah perizinan (tidak sewenang-wenang dalam
menggunakan hak) untuk menggunakan fasilitas umum. Walaupun penggunaan
hasil sewa dengan tujuan baik tetap saja tidak diperbolekan karena cara
memperolehnya dengan cara melawan hukum sehingga tidak sesuai dengan
syariat Islam.

Sejalan dengan kesimpulan di atas maka diharapkan bagi para
pengurus RW di Desa Sugihwaras tidak serta merta menggunakan kesempatan
dalam kesempitan dengan cara menjadikan tanah fasum perumahan sebagai
obyek persewaan dan pemerintah yang berwenang atas tanah fasum agar lebih
serius dalam pelaksanaan pembangunan jalan yang melintasi tanah fasum, agar
peruntukan tanah fasum tidak di salahgunakan oleh warga Desa Sugihwaras.

viii

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

DAFTAR ISI

SAMPUL DALAM ............................................................................................... i
PERNYATAAN .................................................................................................... ii
PERSETUJUAN PEMBIMBING ......................................................................... iii
PENGESAHAN.......... .......................................................................................... iv
MOTTO........... ..................................................................................................... v
PERSEMBAHAN ................................................................................................. vi
ABSTRAK ...... ...................................................................................................... viii

KATA PENGANTAR .......................................................................................... ix
DAFTAR ISI ..... .................................................................................................. xi
DAFTAR TRANSLITERASI ............................................................................... xiii
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah ............................................................................ 1
B. Identifikasi dan Batasan Masalah .............................................................. 4
C. Rumusan Masalah ..................................................................................... 5
D. Kajian Pustaka ........................................................................................... 6
E. Tujuan Penelitian....................................................................................... 8
F. Kegunaan Hasil Penelitian ........................................................................ 8
G. Definisi Operasional .................................................................................. 8
H. Metode Penelitian ...................................................................................... 10
I. Sistematika Pembahasan ........................................................................... 14
BAB II Sewa Menyewa ( Al-Ija>rah ) dalam Hukum Islam
A. Pengertian Al-Ija>rah ................................................................................. 16
B. Dasar Hukum Al-Ija>rah ............................................................................. 18
C. Jenis-Jenis Al-Ija>rah .................................................................................. 21
D. Rukun dan Syarat Al-Ija>rah....................................................................... 21
E. Prinsip Transaksi Al-Ija>rah ....................................................................... 27
F. Hal-hal Yang Membatalkan dalam Sewa Menyewa ................................. 28

xi

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

Kepemilikan dalam Hukum Islam
A. Pengertian Kepemilikan ............................................................................ 30
B. Pembagian Hak Milik................................................................................ 32
C. Sebab-Sebab Kepemilikan ........................................................................ 33
D. Akibat HukumSuatu Hak .......................................................................... 34
E. Akibat Hukum Penggunakan Hak Sewenang-Wenang ............................. 37
F. Pembagian Harta Dikaitkan dengan Kepemilikan .................................... 38
Ketentuan Mengenai Fasum dalam Peraturan Perundang-Undangan
A. Pengertian Fasum ...................................................................................... 39
B. Jenis-Jenis Fasum ...................................................................................... 40
C. Aturan Mengenai Penyewaan Tanah ......................................................... 41
D. Hak dan Kewajiban Warga Perumahan terhadap Tanah Fasum ............... 43
BAB III Deskripsi Pelaksanaan Sewa Menyewa Tanah Fasum
A. Gambaran Umum Lokasi Penelitian ......................................................... 46
B. Latar Belakang Sewa Menyewa Tanah Fasum ......................................... 48
C. Subyek dan Obyek Sewa Menyewa Tanah Fasum ................................... 50

1. Subyek Sewa Menyewa ..................................................................... 50
2. Obyek Sewa Menyewa ....................................................................... 54
D. Praktek Persewaan Tanah Fasum ............................................................. 58
BAB IV Analisis Hukum Islam Terhadap Sewa Menyewa Tanah Fasum
A. Analisis Tentang Sudut Kepemilikan Obyek Sewa Tanah Fasum ............ 66
B. Analisis Hukum Islam Tentang Penggunaan Hasil Sewa Tanah Fasum... 71
BAB V PENUTUP
A. Kesimpulan................................................................................................ 74
B. Saran ....................................................................................................... 75
DAFTAR PUSTAKA

xii

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah
Lingkungan hunian yang tepatnya berada di kawasan Perumahan TNIAL Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo terjadi salah satu

kegiatan muamalah yaitu sewa-menyewa, kegiatan ini mempunyai peranan
penting dalam kehidupan sehari-hari sejak zaman dahulu hingga kini. Kita
tidak dapat membayangkan betapa kesulitan akan timbul dalam kehidupan
sehari-hari, seandainya sewa menyewa ini tidak dibenarkan oleh hukum.
Sewa-menyewa juga mempunyai fungsi tolong-menolong dalam pemenuhan
kebutuhan manusia yang tidak terbatas sifatnya.
Dalam hal ini terjadi sewa-menyewa tanah di lingkungan fasum
Perumahan Non Dinas TNI-AL yang berlokasi di Desa Sugihwaras
Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo pada tahun 2011. Sedangkan yang
dimaksud fasilitas umum adalah fasilitas yang disediakan untuk kepentingan
umum, misalnya jalan dan alat penerangan umum.1
Perumahan ini didirikan pada tahun 1994 oleh Brigjen Mar Machmud
Tadjir sebagai ketua BALADIARUMAL (Badan Pengelola dan Penyedia
Perumahan TNI-AL) pada tahun 1994-1998. Pada tahum 1998-2015 sampai
sekarng berganti nama menjadi YASBHUM (Yayasan Sosial Bhumyamca)
berfungsi sebagai pemelihara, pengelola dan penyedia rumah angkatan laut

1

http://kbbi.web.id/fasilitas diakses pada tanggal 3 Mei 2015

1

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

2

atau development yang sekarang ini dipimpin oleh Kolonel Laut Ignatius
Bobby Padawangi.2
Berdasarkan pengamatan sementara bahwa banyaknya tanah fasum
yang ada di perumahan ini sekitar kurang lebih 10.000 m2 yang disewakan,
yang sebagaian besar digunakan untuk pendirian toko dan stand buat
pedagang. Pihak yang menyewakan tanah fasum adalah pengurus RW 05
Desa Sugihwaras yang tinggal di perumahan itu dengan izin lisan kepada
pengembang, alasan pengurus RW 05 menyewakan tanah fasum tersebut
dikarenakan tidak dimanfaatkan atau ditelantarakan oleh pemerintah.
Islam juga menerangkan apabila seorang muslim memiliki tanah,
maka dia harus memanfaatkan tanah tersebut. Islam sama sekali tidak
menyukai dikosongkannya tanah, sebab hal tersebut berarti menghilangkan
nikmat dan membuang-buang harta, sedang Rasulullah melarang keras disiasiakannya harta. Dalam hal ini penyewa atau

masyarakat sangat

membutuhkan tanah tersebut yang tujuannya digunakan untuk kesejahteraan
perekonomian masyarakat di sekitar desa tersebut dan penggunaan hasil
sewa oleh pihak yang menyewakan juga digunakan untuk kepentingan umum.
Menurut keterangan dari Bapak Sholeman yang bekerja di Dinas
Pekerjaan Umum dan Bina Marga bahwa tanah fasum ini terkena lintasan
proyek pembangunan Jalan Lingkar Barat yang akan selesai tahun 2014. 3

2
3

Ari,Wawancara, Sidoarjo, 17 September 2014.
Sholeman, Wawancara, Sidoarjo, 17 November 2014.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

3

Tanah fasum ini juga sudah diserahkan Pengembang kepada
pemerintah daerah pada tahun 2011 dan dijelaskan juga bahwa dalam urusan
sewa menyewa tanah fasum di Perumahan itu harus berurusan dengan Pemda
walaupun tanah fasum itu sudah diserahkan ataupun tidak diserahkan ke
Pemerintah Daerah.4 Diterangkan juga dalam Peraturan Menteri Dalam
Negeri Nomor 9 Tahun 2009 tentang Pedoman Penyerahan, Sarana, dan
Utilitas Perumahan dan Pemukiman Daerah dalam pasal 22 disebutkan bahwa
pengelolaan prasarana, sarana, utilitas yang telah diserahkan kepada
pemerintah daerah sepenuhnya menjadi tanggung jawab pemerintah daerah
yang bersangkutan.5
Dalam teori kepemilikan didefinisikan sebagai kekhususan terdapat
pemilik suatu barang menurut syariah untuk bertindak secara bebas yang
bertujuan mengambil manfaatnya selama tidak ada penghalang syar’i.6
Barang yang disewa harus barang yang dapat diserahkan dan dapat
dipinjamkan.7 Maka tanah fasum dalam hal ini sebenarnya yang menguasai
adalah pemerintah,

bukan

pengembang perumahan tersebut, tetapi

masyarakat di sekitar perumahan memanfaatkan tanah yang menganggur
karena sampai saat ini tanah fasum yang digunakan untuk proyek
pembangunan Jalan Lingkar Barat kenyataannya belum selesai juga di tahun
2015.
4

Bambang, Wawancara, Sidoarjo, 27 September 2014.

5

http://storage.jakstik.ac.id/ProdukHukum/PerumahanRakyat/Permendagri%20No%209%20Tahu
n%202009.pdf diakses tanggal 13 januari 2015
6

Nawawi Ismail, Fiqh Muamalah Klasik dan Kontemporer, (Bogor: Galia Indonesia, 2012), 57.

7

Ahmad Isa ‘Asyur, Fiqhul Muyassar Fil Mu’amalat, ( CV Pustaka Mantiq, 1995), 99.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

4

Berdasarkan dari kenyataan di atas, penyewaan tanah fasum tampak
bertentangan dengan norma-norma sewa-menyewa. Atas daripada itu, penulis
tertarik dan mencoba untuk menganalisis praktik sewa menyewa tanah fasum
melalui suatu penelitian dengan judul: ‚Analisis Hukum Islam Tentang Sewa
Menyewa Tanah Fasum YASBHUM ‛ (Studi Kasus di Perumahan TNI-AL
Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo).

B. Identifikasi dan Batasan Masalah
1. Identifikasi Masalah
Dari hasil penelitian sementara, maka muncul beberapa masalah
yang muncul diantaranya:
a. Praktik sewa menyewa tanah fasum YASBHUM yang belum
dimanfaatkan oleh Pemerintah yang berlokasi di Perumahan TNI-AL
Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo.
b. Analisis Hukum Islam tentang sewa menyewa tanah fasum

YASBHUM yang belum dimanfaatkan oleh Pemerintah yang
berlokasi di Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Kecamatan Candi
Kabupaten Sidoarjo.
c. Kehidupan ekonomi masyarakat Desa Sugihwaras Kecamatan Candi
Kabupaten Sidoarjo.
d. Pengaruh Pemerintah tidak memanfaatkan tanah fasum di Perumahan
TNI-AL Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

5

e. Tindakan Pemerintah mengetahui tanah fasum dimanfaatkan oleh
Rukun Warga di Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Kecamatan
Candi Kabupaten Sidoarjo.
2. Batasan Masalah
Dari beberapa masalah tercantum di atas masih bersifat umum,
sehinggah diperlukan batasan-batasan masalah dalam pembahasannya
supaya lebih terarah pada ruang lingkup dan permasalahannya yakni
sebagai berikut:
a. Praktik sewa menyewa tanah fasum YASBHUM yang belum
dimanfaatkan oleh Pemerintah yang berlokasi di Perumahan TNI-AL
Desa Sugihwaras Candi Sidoarjo.
b. Analisis Hukum Islam tentang sewa menyewa tanah fasum

YASBHUM yang belum dimanfaatkan oleh Pemerintah yang
berlokasi di Perumahan TNI AL Desa Sugihwaras Candi Sidoarjo.

C. Rumusan Masalah
Agar lebih jelas dan terarah, maka perumusan masalah dalam penelitian
ini adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana praktik sewa-menyewa tanah fasum YASBHUM yang belum
dimanfaatkan oleh pemerintah yang berlokasi di Perumahan TNI-AL
Desa Sugihwaras Candi Sidoarjo?

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

6

2. Bagaimana Analisis hukum Islam tentang sewa-menyewa tanah fasum

YASBHUM yang belum dimanfaatkan oleh pemerintah yang berlokasi di
Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Candi Sidoarjo?

D. Kajian pustaka
Kajian pustaka adalah deskripsi ringkasan tentang kajian atau
penelitian yang sudah pernah dilakukan di seputar masalah yang diteliti
untuk menghindari adanya pengulangan atau duplikasi dari kajian atau
penelitian tersebut.8
Maka penulis menemukan penelitian

yang membahas masalah

‚Tinjauan Hukum Islam Terhadap Sistem Sewa Tanah Tegalan Yang
Dikelola Kelompok Tani di Desa Putat Kecamatan Tanggulangin Kabupaten
Sidoarjo‛ yang ditulis oleh Selamet Riyadin. Skripsi ini memberi kesimpulan,
sistem sewa selama ini dilaksanakan belum sesuai dengan ketentuan hukum
Islam. Sebab, pelaksanaan sewa-menyewa yang mereka laksanakan ada unsur
paksaan.9
Ada lagi yang dibahas oleh Afif Rahman ‚Tinjauan Hukum Islam

Terhadap Sistem Sewa Tanah Lahan Pertanian di Desa Golokan Kecamatan
Sidayu Kabupaaten Gresik‛. Skripsi ini memberikan kesimpulan, perjanjian
sewa-menyewa tanah lahan pertanian tidak sah menurut ketentuan hukum
8

Fakultas Syariah UIN Sunan Ampel Surabaya, Petunjuk Teknis Penulisan Skripsi, (Edisi Revisi,
Cetakan V, 2014), 8.
9
Selamet Riyadin, ‚Tinjauan Hukum Islam Terhadap Sistem Sewa Tanah Tegalan Yang Dikelola
Kelompok Tani di Desa Putat Kecamatan Tanggulangin Kabupaten Sidoarjo‛ (Skripsi –IAIN
Sunan Ampel, Surabaya, 2010.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

7

Islam karena mengandung unsur merugikan salah satu pihak dan saat
melakukan perjanjian sewa-menyewa tanah, diharapkan melakukan perjanjian
secara tertulis adanya hitam di atas putih, jangan melakukan perjanjian sewa
menyewa tanah hanya secara lisan.10
Selain itu ada yang membahas ‚Analisis Hukum Islam dan Undang

Undang Pokok Agraria Terhadap Kasus Sewa-Menyewa Tanah Sawah
Menjadi Tambak di Desa Mojopurogede Kecamatan Bungah Kabupaten
Gresik‛. Dalam skripsi ini menjelaskan bahwa pelaksanaan sewa-menyewa
tanah sawah dijadikan tambak adalah tidak menggunakan hukum adat tetapi
sudah berdasarkan ketentuan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) dengan
bukti adanya surat perjanjian yang disaksikan oleh beberapa orang saksi dan
dilakukan dihadapan kepala desa setempat. Hasil penelitian menyimpulkan
bahwa mengenai praktek pelaksanaan sewa-menyewa tanah sawah dijadikan
tambak tidak bertentangan dengan ketentuan hukum Islam karena praktek
sewa-menyewa tersebut adalah termasuk dalam kategori bermuamalah dalam
Islam yang hukumnya adalah mubah (diperbolehkan).11
Berdasarkan penelusuran kepustakan di atas yang telah penulis
temukan, maka setidaknya dapat diketahui bahwa judul skripsi yang dikaji
penulis memiliki pokok permasalahan yang berbeda dari segi obyek, masalah
dan tempat penelitian yang berbeda.

10

Afif Rahman, ‚Tinjauan Hukum Islam Terhadap Sistem Sewa Tanah Lahan Pertanian di Desa
Golokan Kecamatan Sidayu Kabupaaten Gresik‛ (Skripsi--IAIN Sunan Ampel, Surabaya, 2013.
11
Muhammad Fathur Rahman, ‚Analisis Hukum Islam dan Undang Undang Pokok Agraria
Terhdap Kasus Sewa-Menyewa Tanah Sawah Menjadi Tambak di Desa Mojopurogede
Kecamatan Bungah Kabupaten Gresik‛ ( Skripsi--IAIN Sunan Ampel, Surabaya, 2009.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

8

E. Tujuan Penelitian
Berdasarkan pertanyaan-pertanyaan di atas, maka tujuan penelitian
yang ingin dicapai dalam penulisan ini ialah sebagai berikut:
1. Untuk mengetahui praktik sewa-menyewa tanah fasum YASBHUM yang
berlokasi di Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Candi Sidoarjo
2. Untuk mengetahui analisis hukum Islam tentang sewa menyewa tanah
fasum YASBHUM di Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Candi
Sidoarjo

F. Kegunaan Hasil Penelitian
Hasil penelitian ini diharapkan dapat bermanfaat sekurang-kurangnya
untuk hal-hal sebagai berikut:
1. Secara teoritis, sebagai upaya untuk menambah dan memperluas wawasan
dan pengetahuan tentang sewa tanah fasum YASBHUM di Desa
Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo, sehingga dapat
dijadikan sebagai informasi untuk menambah pengetahuan tentang sewa
tanah dalam hukum Islam.
2. Secara praktis, sebagai acuan dan bahan pertimbangan untuk penelitian
selanjutnya yang berhubungan dengan sewa tanah fasum.

G. Definisi operasional
Untuk mempermudah dalam memahami skripsi ini terutama mengenai
judul yang telah penulis ajukan yakni Analisis Hukum Islam Tentang Sewa

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

9

Menyewa Tanah fasum YASBHUM (Studi Kasus di Perumahan TNI-AL
Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo), maka penulis
jelaskan beberapa istilah operasional sebagai berikut:
Hukum Islam

: Ketentuan hukum Islam mengenai ija>rah yang
tercantum dalam al-Qur’an dan al-Hadits serta
pendapat para ulama Fikih.

Sewa tanah

: Perjanjian sewa menyewa dalam bentuk tanah yang
diberikan oleh pihak yang menyewakan dan pihak
penyewa memberikan uang sewa yang berlokasi di
Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Kecamatan
Candi Kabupaten Sidoarjo.

Tanah fasum

: Tanah fasilitas umum yang diadakan untuk

YASBHUM

kepentingan

umum

seperti

pembuatan

jalan,

pembuangan sampah, jaringan listrik, jaringan air
bersih, sarana olahraga (Pemendagri No 9 Tahun
2009)12 yang dikelola oleh YASBHUM (Yayasan
Sosial Bhumyamca TNI-AL) yang berlokasi di
Perumahan TNI-AL Sugihwaras Candi Sidoarjo.

12

http://storage.jakstik.ac.id/ProdukHukum/PerumahanRakyat/Permendagri%20No%209%20Tah
un%202009.pdf diakses pada tanggal 15 Februari 2015.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

10

H. Metode Penelitian
Metode Penelitian Untuk memperoleh data yang dibutuhkan secara
terarah dan sistematika, penyusun menggunakan metode penelitian sebagai
berikut:
1. Data yang dikumpulkan
Penelitian ini merupakan penelitian lapangan (field research)
yakni data yang diperoleh langsung dari masyarakat tentang sewa tanah
fasum yang dilaksanakan di Desa Sugihwaras Kecamatan Candi
Kabupaten Sidoarjo.
Adapun data yang dikumpulkan dalam penelitian ini tentang
pelaksanaan sewa tanah fasum YASBHUM yang selama ini telah
dilakukan di Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Kecamatan Candi
Kabupaten Sidoarjo, di antaranya yaitu:
1) Data tentang obyek yang disewakan (tanah fasum)
2) Data tentang pelaku sewa tanah fasum
3) Data tentang perjanjian sewa-menyewa tanah fasum
4) Data lain tentang berbagai ketentuan yang terkait sewa menyewa
tanah fasum
5) Ketentuan mengenai fasum dalam peraturan perundang-undangan.
2. Sumber Data
Sesuai dengan permasalahan yang diangkat dalam penelitian ini,
maka sumber data yang diperlukan yaitu:

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

11

a. Sumber data primer adalah data yang diterima langsung dari objek
yang akan diteliti (responden) dengan tujuan untuk mendapatkan data
yang kongkrit.13 Data tentang pelaku, perjanjian sewa menyewa, dan
ketentuan yang terkait sewa menyewa digali dari sumber data primer
yang berupa para responden yang terlibat langsung dalam pelaksanaan
sewa menyewa tanah fasum, yaitu Pihak penyewa (orang-orang yang
menyewa tanah di perumahan TNI AL Sugihwaras Candi Sidoarjo),
dan Pihak yang menyewakan (pengurus RW).
b. Sumber data sekunder adalah data yang tidak diperoleh langsung oleh
peneliti sendiri. Data sekunder biasanya berwujud dokumentasi atau
data laporan yang tersedia.14 Data tentang obyek yang disewakan
(tanah fasum) digali dari sumber data sekunder yang berupa dokumen
tentang tanah fasum yang dikeluarkan oleh :
1) Dinas Pekerjaan Umum dan Bina Marga (site plan jalan lingkar
barat Sidoarjo 2013)
2) BAPPEDA (daftar perumahan yang menyerahkan fasilitas umum)
3) YASBHUM ( denah perumahan TNI-AL Candi Sidoarjo)
4) Peraturan

perundang-undangan

mengenai

tanah

fasum

(Pemendagri No 9 tahun 2009 tentang Penyerahan Prasarana
Lingkungan, Utilitas Umum dan Fasilitas Sosial Perumahan

13

Bagong Suryanto dan Sutinah, Metode Penelitian Sosial, (Jakarta: Prenada Media Group,
2005), 55.
14
Azwar Saifudin, Metode Penelitian, (Yogyakarta: Pustaka Pelajar, 2001), 91.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

12

Kepada Pemerintah Daerah dan Undang-Undang No 1 Tahun
2011 tentang Perumahan dan Permukiman )
3. Teknik Pengumpulan Data
Data yang diperlukan dalam penelitian ini dikumpulkan melalui
beberapa cara, antara lain:
a. Wawancara yaitu teknik pengumpulan data yang dilakukan dengan
berhadapan secara langsung dengan yang diwawancarai.15 Data yang
bersumber dari para responden dikumpulkan melalui wawancara
kepada pihak yang dipandang berkompeten untuk diwawancarai.
Orang yang diwawancarai baik penyewa maupun yang menyewakan
tersebut berjumlah 15 orang. Pihak penyewa yaitu Bapak Ilham,Bapak
Tukin, Bapak Kardi, Bapak Zaini, Bapak Nanang, Bapak Ari, Ibu
Novi, Ibu Anton, Ibu Suroso, dan Ibu Ririn. Pihak yang menyewakan
(Pengurus RW) yaitu Bapak Sukowiyono, Bapak Gunawan, Bapak
Purwanto,Bapak Iskandar, dan Bapak Gentur.
b. Dokumentasi adalah suatu teknik pengumpulan data yang diperoleh
dari data tertulis.16 Data yang bersumber dari dokumen dikumpulkan
melalui teknik dokumentasi yang diperoleh dari arsip dan dokumendokumen yang berkaitan dengan data sewa tanah fasum di Desa
Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo.

15
16

Juliansyah Noor, Metodologi Penelitian, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group,2013), 138.
Masruhan, Metodologi Penelitian Hukum, (Surabaya: Hilal Pustaka,2013), 208.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

13

4. Teknik Pengolahan data
Data yang diperoleh langsung dari pihak yang bersangkutan dan
bahan pustaka selanjutnya diolah dengan tahapan-tahapan sebagai
berikut:
a. Editing adalah kegiatan yang dilaksanakan setelah peneliti selesai
menghimpun data di lapangan17
b. Organizing adalah mengatur dan menyunsun data sedemikian rupa
sehingga menghasilkan bahan untuk menyunsun skripsi ini dengan
baik. 18
c. Analizing adalah tahapan terakhir dengan menganalisis lebih lanjut
untuk memperoleh kesimpulan atas rumusan masalah yang ada.
5. Teknik Analisis Data
Taknik analisis data adalah mengorganisasikan data yang
terkumpul yang meliputi catatan lapangan, komentar peneliti, gambar,
foto, dokumen (laporan, biografi, artikel).19
Teknik

deskriptif

analisis

adalah

penelitian

yang

menggambarkan data dan informasi yang berdasarkan fakta-fakta yang
diperoleh dilapangan dengan melakukan kajian secara mendalam terhadap
fakta-fakta yang ada dan memberi penilaian terhadap permasalahan yang

17

Burhan Bungin, Metodologi Penelitian Sosial dan Ekonomi ..., 182.
Burhan Bungin, Metodologi Penelitian Sosial dan Ekonomi , (Jakarta: Kencana Prenada Media
Group,2013), 142.
19
Masruhan, Metodologi Penelitian Hukum ..., 290.

18

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

14

diangkat melalui interprestasi yang tepat dan akurat untuk diambil
kesimpulan.
Analisis

deskriptif

ini

digunakan

untuk

mendiskripsikan

persoalan-persoalan tentang pelaksanaan sewa menyewa tanah fasum di
Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten
Sidoarjo kemudian dianalisis menurut hukum Islam.

I. Sistematika Pembahasan
Agar pembahasan skripsi ini sistematis dan terarah, maka penulis
membagi masing-masing pembahasan menjadi lima bab yang akan dibagi lagi
dalam sub bab-sub bab, seperti diperinci dalam uraian berikut:
Bab kesatu merupakan pendahuluan yang berisi uraian tentang latar
belakang masalah, identifikasi masalah, rumusan masalah, kajian pustaka,
tujuan penelitian, kegunaan hasil penelitian, definisi operasional, metode
penelitian dan sistematika pembahasan.
Bab kedua membahas tentang gambaran umum tentang konsep al-

ija>rah dalam hukum Islam, yang merupakan kajian dari beberapa literatur
atau kitab-kitab fiqih untuk memahami fenomena yang terjadi dalam
perkembangan sistem ekonomi Islam. Bab ini menjelaskan tentang
pengertian dan landasan hukum al-ija>rah, rukun dan syarat sahnya al-ija>rah,
hal-hal yang membatalkan al-ija>rah.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

15

Bab ketiga merupakan hasil penelitian yang berisi tentang perjanjian,
obyek, dan pelaku sewa menyewa tanah fasum di Perumahan TNI-AL Desa
Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo.
Bab keempat merupakan analisis terhadap sudut kepemilikan dari
obyek sewa dan analisis hukum Islam penggunaan hasil sewa menyewa tanah
fasum di Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten
Sidoarjo.
Bab Kelima merupakan penutup yang terdiri dari kesimpulan dan
saran dari analisis terhadap praktik sewa-menyewa tanah fasum di
Perumahan TNI-AL Desa Sugihwaras Kecamatan Candi Kabupaten Sidoarjo
.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

BAB II
KETENTUAN UMUM SEWA MENYEWA

A. Konsep Akad Sewa (Ija>rah) Dalam Hukum Islam
1. Pengertian Ija>rah
Dalam bahasa Arab sewa adalah al-ija>rah, al-Ija>rah berasal dari
kata bahasa Arab al-’ajru atau al-‘iwad} (ganti).20 Sedangkan al-ija>rah
menurut istilah adalah transaksi antara berbentuk jasa atau manfaat, yang
mana dalam hal ini terjadi pertukaran antara jasa atau manfaat dengan
imbalan

tertentu.21Sewa-menyewa

merupakan

jenis

akad

untuk

mengambil manfaat dengan kompensasi. Lafadz al-ija>rah mempunyai
pengertian umum yang meliputi upah atas pemanfaatan sesuatu benda
atau imbalan suatu kegiatan, atau upah karena melakukan sesuatu
aktifitas. Al-Ija>rah bermakna suatu akad yang berisi penukaran manfaat
sesuatu dengan memberikan imbalan dengan jumlah tertentu dalam waktu
tertentu. Hal ini, sama artinya dengan menjual manfaat sesuatu benda,
bukan menjual ‘ayn dari benda itu sendiri.22
Dalam fiqih muamalah, ija>>rah mempunyai dua pengertian yaitu:
a.

Perjanjian sewa-menyewa benda

b.

Perjanjian sewa-menyewa jasa atau pekerjaan.23

20

Sayyid Sabiq, Fiqih Sunnah jilid 13, (Kairo: Dar al-Fikr, 2001), 239.
Abdul Rahman Ghazaly, et al., Fiqih Muamalat, (Jakarta: Kencana, 2010), 277.
22
Helmi Karim, Fiqh Islam, (Jakarta : PT. Raja Grafindo Persada, 1997), 29.
23
Rahmad Syafe’I, Fiqh Muamalah, (Bandung : CV. Pustakan Setia, 2001), 131.
21

16

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

17

Secara umum al-ija>rah mempunyai definisi bahwa akad sewamenyewa antara pemilik obyek sewa (ma’ju>r) dan penyewa (musta’jir)
untuk mendapatkan imbalan atas obyek yang telah disewakan.24
Perjanjian antara penyewa dan orang yang menyewakan untuk menjual
manfaat atas suatu objek berupa jasa maupun barang dengan menentukan
biaya sewa yang disepakati oleh pihak penyewa dan pihak yang menyewa
dengan jumlah dan batas tertentu yang telah disepakati kedua belah
pihak.
Sedangkan menurut istilah ulama berbeda-beda pedapat tentang
mendifinisikan akad al-Ija>rah antara lain sebagai berikut:
a. Menurut Hanafiyah25

ٍ ‫اَِْل َج َارةُ َع ْقد َعلَى الْ َمْ َف َع ِة بِعِ َو‬
‫ض ُ َو َمال‬

Artinya: ‚Ija>rah adalah akad atas suatu kemanfaatan dengan imbalan
berupa harta‛.
b. Menurut Malikiyah

ٍ ‫ض َغ ِي نا ِش‬
ِ ِ
‫يء َع ِن الْ َمْ َف َع ِة‬
ٍ َ‫ك َمَا فِ ٍع َش ْي ٍء ُمب‬
َ ْ ٍ ‫اح ُمد ًة َم ْعلُ ْوَم ًة بِعِ َو‬
َ ‫َع ْقد يُفْي ُد تَْلْي‬

Artinya: ‚Suatu akad yang memberikan hak milik atas manfaat suatu
barang yang mubah untuk masa tertentu dengan imbalan
yang bukan berasal dari manfaat‛.26
c. Menurut Syafi’iyah27

ِ
ِ ِ ٍ ِ ٍ ‫َع ْقد َعلَى مْ َفع ِة م ْقصوَدةٍ معلُوم ٍة مب‬
ٍ ‫اح ِة بِعِ َو‬
‫ض َم ْعلُ ْوٍم‬
َ َ‫احة قَابلَة ل ْلبَ ْذل َو ْاَءب‬
َ َُ َ ْ ْ َ ْ ُ َ َ َ

24

Ivan Rahmawan. A, Kamus Istilah Akutansi Syariah (Jakarta : PT.Raja Grafindo Persada,
2004), 87.
25
Ahmad Wardy Muslich, Fiqih Muamalah, (Jakarta : Amzah, 2013), 316.
26
Ibid.
27
Rahmad Syafe’I, Fiqih Muamalah ..., 121.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

18

Artinya: ‚Akad atas suatu kemanfaatan yang mengandung maksud
tertentu dan mubah, serta menerima pengganti atau
kebolehan dengan penggati tersebut‛.
d. Menurut Hanabilah28

‫َوِ َي َع ْقد َعلَى الْ َمَا فِ ِع تَْ َع ِق ُد بِلَ ْف ِظ اْ ِل َجا َرةِ َوالْ َكَر ِاء َوَما ِ ْف َم ْعَا ُهَا‬

Artinya: ‚Ija>rah adalah suatu akad atas manfaat yang bisa sah dengan
lafal ija>rah dan kara>’ dan semacamnya‛.

Berdasarkan definisi-definisi di atas, dapat dipahami bahwa

ija>rah adalah menjual kemanfaatan atas barang atau jasa bukan bendanya.
Dapat diterjemahkan, berarti sewa menyewa dan upah mengupah yiatu:
a.

Sewa menyewa adalah menjual manfaat suatu benda

b.

Upah mengupah adalah menjual tenaga atau kekuatan
Adapun menurut Fatwa Dewan Syariah Nasional bahwa al-ija>rah

adalah akad pemindahan hak guna (manfaat) atas suatu barang atau jasa
dalam waktu tertentu melalui pembayaran sewa atau upah, tanpa diikuti
dengan pemindahan kepemilikan barang itu sendiri. Dengan demikian
akad al-ija>rah tidak ada perubahan kepemilikan, tetapi hanya perpindahan
hak guna saja dari yang menyewakan kepada penyewa.29
2. Dasar Hukum Al-Ija>rah

Al-Ija>rah disyariatkan berdasarkan al-Qur’an, al-Sunnah, dan Ijma’.
a. Al-Qur’an
Dalam al-Qur’an Allah SWT berfirman pada surat al-Baqarah ayat
233:
28

Ahmad Wardy Muslich, Fiqih Muamalah ..., 317.
Adiwarman Karim, Bank Islam: Analisis Fiqih dan Keuangan, (Jakarta: PT. Raha Grafindo
Persada, 2004), 128.
29

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

19

...

ِ ‫وإِ ْن أَرد ُت أَ ْن تَست ر ِضعوا أَوَ َد ُكم فَا جَاح علَي ُكم إِذَا سلمتم ما آتَيتم بِالْمعر‬...
‫وف‬
ْ َْ َ
ْ ْ ُ َْْ
ُ ْ َ ْ ُْ َ ْ ُ ْ َ ْ ْ َ َ ُ

Artinya: ‚...Dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain,
maka tidak ada dosa bagimu apabila kamu memberikan
pembayaran menurut yang patut...‛.30
Dalam al-Qur’an Allah SWT berfirman pada surat al-Qas}as} ayat 26:

ِ ‫ت‬
ِ
ِ
‫ي‬
ُ ‫ت إِ ْح َد‬
ْ َ‫قَال‬
ُ ‫ت الْ َق ِوي اأم‬
َ ‫استَأْ َج ْر‬
ْ ‫استَأْج ْرُ إِن َخْي َر َم ِن‬
ْ َ‫اهَا يَا أَب‬

Artinya: ‚Salah seorang dari kedua wanita itu berkata: "Ya bapakku
ambillah ia sebagai orang yang bekerja (pada kita), karena
sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil
untuk bekerja (pada kita) ialah orang yang kuat lagi dapat
dipercaya". 31
Dalam al-Qur’an Allah SWT berfirman pada surat al-T}ala>q ayat 6:

ِ
ِ
ِ ٍ ِ
َ ‫فَِإ ْن أ َْر‬...
ُ َ‫اس ْرُْت فَ َستُ ْرض ُع ل‬
ُ ‫ض ْع َن لَ ُك ْم فَآتُوُ ن أ‬
َ ‫ورُ ن َوأَْت ُروا بَْي َ ُك ْم َِْع ُروف َوإ ْن تَ َع‬
َ ‫ُج‬
‫ُخَرى‬
ْ‫أ‬

Artinya: ‚...kemudian jika mereka menyusukan (anak-anak) mu
untukmu, maka berikanlah kepada mereka upahnya; dan
musyawarahkanlah di antara kamu (segala sesuatu), dengan
baik; dan jika kamu menemui kesulitan maka perempuan lain
boleh menyusukan (anak itu) untuknya‛.32

b. Al-Sunnah
Diriwayatkan dari Ibn Abbas r.a. Rasulallah saw bersabda:

ِ
ِ
ِ ُ ‫اِحتَجم رس‬
ْ ‫صلى اهُ َعلَْي َو َسل َم َوأ َْعطَى الذى َح َج َم ُ أ‬
ََْ ‫َجَرُ َولَ ْوَكا َن َحَر ًاما‬
َ ‫ول اه‬
َُ ََ ْ
ِ ‫ي ع ِط‬
ُْ

Artinya: ‚Beberkamlah dan beliau memberikan upah kepada orang
yang membekamnya itu. Seandainya pembekamnya haram
niscaya beliau tidak memberinya upah‛. (HR. Bukhari)33
Diriwayatkan dari Ibn Umar r.a. Rasulallah saw bersabda:

30

Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya,. (Bandung: CV Penerbit Diponegoro,
2010), 37.
31
Ibid., 388.
32
Ibid., 559.
33
Muhammad bin Isma’il al-Bukhari, Ensiklopedi Hadist 2, (Jakarta: Almahira, 2012), 138.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

20

ِ
ِ
ُ ُ‫آَ ْعطُوااأَجْي َرآَ ْجَرُ قَ ْب َل آ ْن ََف َعَرق‬

Artinya: ‚Berikanlah upah pekerja sebelum keringatnya kering.‛(HR.
Abu Dawud)34
c. Ijma’
Mengenai disyariatkan al-ija>rah, para ulama keilmuan dan
cendekiawan bersepakat tentang keabsahan al-ija>rah, sekalipun ada
hanya sebgaian kecil diantara mereka yang berbeda pendapat tetapi itu
tidak dianggap.35 Dari ayat-ayat al-Qur’an dan beberapa hadis
Rasulallah tersebut jelaslah bahwa akad al-ija>rah atau sewa menyewa
hukumnya dibolehkan, karena memang akad tersebut dibutuhkan oleh
masyarakat.
Disamping al-Qur’an dan sunnah, dasar hukum al-ija>rah
adalah ijma’. Sejak zaman sahabat sampai sekarang al-ija>rah telah
disepakati oleh para ahli hukum Islam. Hal tersebut dikarenakan
masyarakat sangat membutuhkan akad ini36. Dalam kenyataan
kehidupan sehari-hari, ada orang kaya yang memiliki rumah yang tidak
ditempati. Di sisi lain ada orang yang tidak memiliki tempat tinggal.
Dengan dibolehkannya al-ija>rah maka orang yang tidak memeiliki
tempat tinggal bisa menempati rumah orangg lain yang tidak
digunakan untuk beberapa waktu tertentu, dengan memberikan
imbalan berupa uang sewa yang disepakati bersama tanpa harus
membeli rumah tersebut.
34

Abu Dawud Sulaiman bin Asy’ats, Ensiklopedi Hadist 5, (Jakarta: Almahira, 2013), 728.
Sayyid Sabiq, Fikih Sunnah 13 ..., 11.
36
Ahmad Wardi Muslich, Fiqih Muamalah ..., 320.
35

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

21

3. Jenis-Jenis Al-Ija>rah37
a. Al-Ija>rah ‘Ala> al-Mana>fi\‘. Al-Ija>rah atas manfaat, disebut juga sewa
menyewa. Dalam al-ija>rah bagian pertama ini, objek akadnya adalah
manfaat dari suatu benda.
b. Ija>rah al-Dhimmah. Al-Ija>rah atas pekerjaan, disebut juga upahmengupah. Dalam al-ija>rah bagian kedua ini, objek akadnya adalah
amal atau pekerjaan sesorang.
4. Rukun dan Syarat Al-Ija>rah
a. Rukun al-Ija>rah 38
Menurut ulama Hanafiyah, rukun ija>rah dalah ijab dan qabul,
antara lain dengan menggunakan kalimat: al-Ija>rah, al-Isti’ja>r, al-

Iktira>’, dan al-Ikra>’.
Adapun menurut jumhur ulama, rukun al-ija>rah ada empat,
yaitu:39
1) ‘A>qid (orang yang berakad).
2) S{ig> hat akad.
3) Ujrah (upah).
4) Manfaat.
b. Syarat-syarat al-ija>rah adalah :
1) syarat yang berkaitan dengan orang yang melakukan akad sewamenyewa (‘a>qid). 40

37

Ibid., 329.
Rahmad Syafe’I, Fiqih Muamalah ..., 125.
39
Ibid., 125.
38

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

22

Menurut ulama Hanafiyah orang yang melakukan akad
disyaratkan harus berakal dan mumayyiz (minimal 7 tahun), serta
tidak disyaratkan harus baligh. Akan tetapi, jika bukan barang
miliknya sendiri, akad al-ija>rah anak mumayyiz dipandang sah bila
diizinkan walinya. Ulama Malikiyah berpendapat bahwa tamyi>z
adalah syarat al-ijara>h dan jual beli, sedangkan baligh adalah syarat
penyerahan. Dengan demikian, akad anak mumayziz adalah sah,
tetapi bergantung atas keridaan walinya.
Ulama Hanabilah dan Syafi’iyah mensyaratkan orang yang
akad harus mukallaf, yaitu baligh dan berakal, sedangkan anak

mumayyiz belum dapat dikategorikan ahli akad. Dimana
disyaratkan pada mu’jir dan musta’jir harus berakal dan mumayyiz
menurut Hanafiyah dan baligh dan berakal menurut Syafi’iyah dan
Hanabilah. Dalam Syarat pelakasanaan (nafa>dh), barang yang harus
dimiliki ‘a>qid memiliki kekuatan penuh untuk akad. Dalam arti
orang yang menyewakan mempunyai hak kepemilikan atau
kekuasaan penuh atas objek al-ija>rah. 41
Adanya keridaan kedua belah pihak yang akad, syarat ini
didasarkan pada firman Allah SWT:

40
41

Ibid., 125.
Ibid., 126.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

23

ِ ‫يآاَي هاال ِذين اَمَ وا ََتَأْ ُكلُوااَموالَ ُكم ب ي َ ُكم بِالْب‬
ٍ ‫اط ِل اَِاَ ْن تَ ُكو َن ََِِرًة َع ْن تَر‬
‫اض ِمْ ُك ْم‬
َ ْ َْ ْ ْ ْ
ْ َ َْ َ َ

Artinya: ‚Hai orang-orang yang beriman, janganlah kamu saling
memakai harta sesamamu dengan jalan yang batal,
kecuali dengan jalan perniagaan yang dilakukan suka
sama suka.‛ (QS. al-Nisa>’: 29)42
2) Syarat yang berkaitan dengan shighat akad adalah43
a) Ijab dan qabul harus jelas maksudnya sehingga dipahami oleh
yang melangsungkan akad. Namun demikian, tidak disyaratkan
menggunakan bentuk tertentu.
b) Antara ijab dan qabul harus sesuai.
c) Antara ijab dan qabul harus bersambung dan berada ditempat
yang sama jika kedua pihak hadir, atau berada di tempat yang
sudah diketahui oleh keduanya.
d) Harus ditempat yang sama. Namun demikian dibolehkan
ditempat yang berbeda, tetapi sudah dimaklumi oleh keduanya
sehingga keduanya saling memahami. Oleh karena itu,

dibolehkan ijab qabul dengan telepon, surat, dan lain-lain.
Qabul tidak disyaratkan harus langsung dengan tujuan untuk
memberikan kesempatan berpikir kepada yang akad. Begitu
pula dibolehkan mengucapkan ijab dan qabul sambil berjalan.
e) Tidak boleh tampak adanya penolakan dari salah seorang yang
akad dan juga tidak boleh ada ucapan lain yang memisahkan di
antara perkataan akad.

42
43

Departemen Agama RI, Al-Qur’an dan Terjemahnya ..., 83.
Rahmad Syafe’I, Fiqih Muamalah, ..., 51.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

24

f) Ijab tidak boleh diulangi atau dibatalkan sebelum ada jawaban
qabul. Begitu pula dianggap tidak sah jika ijab dan qabul
diucapkan dalam waktu bersamaan.
3) Syarat yang berkaitan dengan ujrah adalah
a) syarat upah berupa harta yang bernilai dan diketahui 44
Mengetahui upah tidak sah kecuali dengan isyarat dan
penentuan, ataupun dengan penjelasan. Menurut Abu Hanifah,
diharuskan mengetahui tempat pelunasan upah jika upah itu
termasuk barang yang perlu dibawa dan membutukan biaya.
Sedangkan menurut Sahiban, hal itu tidak disyariatkan dan
tempat akad cukup dijadikan tempat untuk pelunasan.
Syarat mengetahui upah ini memiliki beberapa bentuk
masalah, seperti jika seorang menyewa orang lain dengan upah
tertentu ditambah makan, atau menyewa hewan dengan upah
tertentu

ditambah

makanannya,

maka

akad

itu

tidak

dibolehkan. Hal itu karena makanan tersebut menjadi bagian
dari upah, padahal ukurannya tidak jelas. Ulama Malikiyah
membolehkan menyewa seseorang untuk melayani atau
menyewa hewan ditambah makannya dan pakaian atau
sejenisnya untuk pembantu itu. Hal itu sudah menjadi hal yang
umum dalam masyarakat.

44

Wahbah Az-Zuhaili, Fiqih Islam 5, (Jakarta: Gema Insani, 2011) 400.

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

25

b) Upah tidak berbentuk manfaat yang sejenis dengan ma’qu>d

alayhi (obyek akad)45
Upah tidak berbentuk manfaat yang sejenis dengan

ma’qu>d alayhi (obyek akad). Misalkan, al-ija>rah tempat tinggal
dibayar dengan tempat tinggal, jasa dibayar dengan jasa,
penunggagan dibayar dengan penunggangan, dan pertanian
dibayar dengan pertanian. Menurut ulama Malikiyah, penerapan
prinsip ini dalam al-ija>rah adalah bahwa akad ini menurut
mereka terjadi secara sedikit demi sedikit sesuai dengan
terjadinya manfaat. Maka manfaat pada waktu akad itu tidak
ada seutuhnya, sehingga salah satu pihak menjadi terlambat
dalam menerima manfaat secara seutuhnya.
4) syarat yang berkaitan dengan ma’qu>d ‘alayhi (barang yang menjadi
objek akad) adalah:
a) Bermanfaat dengan jelas46
Adanya kejelasan pada ma’qu>d ‘alayhi (barang), untuk
menghilangkan pertentangan diantara ‘a>qid. Di antaranya
dengan menjelaskan manfaatnya, pembatasan waktu, atau
menjelaskan jenis pekerjaan jika al-ija>rah atas pekerjaan atau
jasa.
b) Hendaknya dihalalkan oleh syara’47

45

Ibid., 404.
Hendi Suhendi, Fiqh Muamalah, ( Jakarta: Rajawali Pers, 2014), 118.
47
Nasrun Haroen, Fiqih Muamalah, (Jakarta: Gaya Media Pratama, 2000), 233.
46

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

26

Oleh sebab itu, para ulama fiqih sepakat menyatakan tidak
boleh menyewa seseorang untuk mengajarkan ilmu sihir,
menyewa seseorang untuk membunuh orang lain (pembunuh
bayaran), dan orang Islam tidak boleh menyewahkan rumah
kepada non muslim untuk dijadikan tempat ibadah mereka.
Menurut mereka, obyek sewa-menyewa dalam contoh di atas
termasuk maksiat, sedangkan kaidah fiqih menyatakan:

ِ ‫اَ ستِْئجار علَى الْمع‬
‫صيَ ِة ََ ََُ ْوُز‬
َْ َ ُ َ ْ

Artinya: ‚Sewa menyewa dalam masalah maksiat tidak boleh‛

c) Dapat diserahkan, dipergunakan secara langsung dan tidak ada
cacatnya. Oleh sebab itu, ulama fiqih sepakat mengatakan,
bahwa tidak boleh menyewakan sesuatu yang tidak dapat
diserahkan,

dimanfaatkan

langsung

oleh

penyewa.

Umpamanya, rumah atau toko harus siap pakai atau tentu saja
sangat

bergantung

kepada

penyewa

apakah

mau

dia

melanjutkan akad itu atau tidak. Sekiranya rumah itu atau
toko itu disewa oleh orang lain, maka setelah habis sewanya,
baru dapat disewakan kepada orang lain. Sebagaimana dalam
hadist Rasulullah yaitu:

ِ
ِِ
ِ ِ ِ ‫َيل لِمسلِ ٍم ب‬
ِ ِ
َ َ ْ ُ َ ‫أخو الْ ُم ْسل ِم‬
ُ ‫اَلْ ُم ْسل ُم‬
ُ َ‫اع م ْن أَخْي بَْي ًعا َوفْي َعْيب إَِ بَي َ ُ ل‬

Artinya: ‚Sesama muslim itu bersaudara, tidak halal bagi
seorang muslim menjual barangnyakepada muslim
lain , padahal pada barang terdapat ‘aib /cacat

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id

27

melainkan ia harus menjelaskan kepadanya (HR.
Ibnu Majah)48
d) Adaya hak kepemilikan dan kekuasaan
Hal ini berdasarkan pada hadist Rasulallah saw yang
melarang menjual barang yang tidak bisa dipegang atau
dikuasai, sebagaimana hadist dalam jual beli yaitu:

‫س ِعْ َد َك‬
َ ‫ََبَْي ُع َما لَْي‬

Artinya: ‚Tidak sah jual beli, kecuali sudah dimiliki sendiri‛
(HR. Abu Daud)49
5. Prinsip Transaksi Al-Ija>rah

Sewa menyewa sebagaimana perjanjian lainnya adalah perjanjian
sewa antara pihak yang menyewakan dan pihak penyewa, dimana pihak
penyewa harus membayar sewa sesuai dengan perjanjian, dan pada saat
jatuh tempo, aset yang disewa harus dikembalikan kepada pihak yang
menyewakan. Transaksi al-ija>rah dilandasi adanya perpindahan manfaat
(hak guna), bukan perpindahan kepemilikan (hak milik). Jadi pada
dasarnya prinsip al-ija>rah sama saja dengan prinsip jual beli tapi
perbedaannya terletak pada obyek transaksinya. Apabila pada jual beli
objek transaksinya adalah barang, sedangkan pada al-ija>rah obyek
transaksinya adalah manfaat barang maupun jasa.50
Sewa-menyewa

sebagaiamana

perjanjian

lainnya,

adalah

merupakan perjanjian yang bersifat konsensual, perjanjian ini mempunyai
kekuatan hukum yaitu pada saat sewa-menyewanya berlangsung, dan
48

Ibnu Majah, Ensiklopedia Hadits 8, (Jakarta: Almahira, 2013), 399.
Abu Dawud Sulaiman bin Asy’ats, Ensiklopedi Hadist 5 ..., 741.
50
Chairuman Pasaribu. Perjanjian Dalam Islam. (Jakarta: Sinar Grafika. 1994), 52.
49

digilib.uinsby.ac.id digilib.uinsby.ac.id digil