Manajemen proyek konstruksi A.A. Gde Agung Yana
MANAJEMEN PROYEK
MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI
Oleh
A.A. Gde Agung Yana
http://staff.unud.ac.id/~agungyana
1
MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI
PROYEK KONSTRUKSI
• Kegiatan yang hanya satu kali terj adi
• Berj angka pendek
• Proses mengolah Sumber daya proyek (5m)
KARAKTERISTIK PROYEK KONSTRUKSI
• Bersifat Unik
– Tidak ada yang sama persis
– Besif at sement ara
– Melibat kan grup pekerj a yang berbeda
• Dibutuhkan Sumber Daya
• Organisasi
SASARAN PROYEK KONSTRUKSI ((Tiga
Tiga
Kendala
Kendala/Triple
/Triple Constrain)
Dalam pencapaian tuj uan telah ditentukan 3 batasan
• Besarnya Biaya (Anggaran) yang dialokasikan
• Jadwal yang harus dipenuhi
• Mut u yang harus dipenuhi
Ket iganya disebut dengan t iga kendala ( t r i pl e cont r ai n )
ket iganya merupakan paramet er pent ing bagi
penyelenggaraan proyek yang sering diasosiasikan sebagai
sasar an pr oyek
Ket iga bat asan t ersebut bersif at t arik menarik, dapat
digambarkan sepert i gambar di bawah
SASARAN PROYEK KONSTRUKSI ((Tiga
Tiga
Kendala
Kendala/Triple
/Triple Constrain)
Biaya
Anggaran
Gambar 1. Sasaran Proyek yang
juga merupakan tiga
kendala (triple constrain)
Jadwal
Mutu
Waktu
Kinerja
JENIS--JENIS PROYEK KONSTRUKSI
JENIS
Proyek konstruksi dapat dibedakan menj adi dua j enis
kelompok bangunan :
• Bangunan Gedung (rumah, kantor, pabrik dsb)
Ciri-ciri dari bangunan gedung adalah :
§ Proyek konst ruksi yang mengasilkan t empat orang bekerj a at au
t inggal
§ Pekerj aan dilaksanakan pada lokasi yang relat if sempit
§ Dibut uhkan manaj emen t erut ama unt uk progressing pekerj aan
JENIS--JENIS PROYEK KONSTRUKSI
JENIS
• Bagunan Sipil (j alan, j embatan, bendungan, dan
infrastruktur)
Ciri-ciri dari bangunan sipil adalah :
• Proyek konst ruksi yang digunakan unt uk mengendalikan alam agar
berguna bagi kepent ingan manusia
§ Dilaksanakan pada lokasi yang luas dan panj ang
§ Manaj emen diperlukan unt uk memecahkan masalah
MENGAPA DIPERLUKAN MANAJEMEN
PROYEK ?
Karena Kebiasaan dalam Merespon
tugas yang diberikan :
v
Melibatkan interprestasi dari berbagai profesi keahlian
v
Dipengaruhi loyalitas
v
Melihat proyek dari posisi yang sangat berbeda.
CONTOH : PERILAKU DALAM MERESPON
Anthony Walker,MSc, PhD, ARICS, Project
Management in Construction, p. 16 (Original
idea and sketches by Dave Taylor)
SEHI NGGA DI PERLUKAN MANAJEMEN PROYEK
APAKAH MANAJEMEN PROYEK ITU ?
•• The application of skill, know ledge,
tools & techniques to project activities
to meet project requirements.
n
Manajemen Proyek adalah penerapan pengetahuan,
ketrampilan, sarana dan teknik pada kegiatan proyek agar
dapat memenuhi kebutuhan stakeholder dan harapan dari
sebuah proyek.
PMBOK ® p. 8
DISELESAIKAN MELALUI PROSES
initiating, planning, executing, monitoring
& controlling and closing,
PMBOK 2004
p. 40
PMBOK ® p. 8
DISELESAIKAN MELALUI PROSES
Untuk memenuhi kebutuhan dan harapan yang
melibatkan penyeimbangan beberapa tuntutan
yakni:
q Ruang Lingkup, Waktu, Biaya dan Mutu,
q Stakeholders dengan kebutuhan dan harapan
yang berbeda,
q Kebutahan (teridentifikasi) dan Harapan (tidak
teridentifikasi).
PMBOK ® p. 8
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Kegiatan konstruksi adalah kegiatan yang harus melalui
suatu proses yang panj ang yang di dalamnya dij umpai
banyak masalah yang harus diselesaikan.
Adapun tahapan-tahapan proyek konstruksi
• Adanya kebut uhan ( need )
• St udi Kelayakan ( f easibil it y st udy)
• Membuat penj elasan yang lebih rinci ( br ief ing)
• Membuat rancangan awal ( pr el eminar y design)
• Membuat rancangan yang lebih rinci ( design devel opment dan det ail
design)
• Melakukan Pengadaan ( pr ocur ement / t ender )
• Pelaksanaan ( const r uct ion)
• Pemeliharaan dan persiapan penggunaan ( maint enance & st ar t up )
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Adanya Kebut uhan ( Need )
Semua proyek konsruksi biasanya dimulai dari gagasan
dibangun berdasarkan kebutuhan ( Need)
Tahap St udi Kelayakan ( Feasi bi l i t y St udy )
Pada tahap ini adalah untuk meyakinkan pemilik proyek
bahwa proyek konstruksi yang diusulkan layak untuk
dilaksanakan
Kegiat an yang dilaksanakan :
• Menyusun rancangan proyek secara kasar dan membuat est imasi
biaya
• Meramalkan manf aat yang akan diperoleh
• Menyusun analisis kelayakan proyek
• Menganalisis dampak lingkungan yang akan t erj adi
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Penj elasan ( Br i ef i ng)
Pada tahap ini pemilik proyek menj elaskan fungsi
proyek dan biaya yang diij inkan sehingga konsultan
perencana dapat dengan tepat menafsirkan keinginan
pemilik.
Kegiat an yang dilaksanakan :
• Menyusun rencana kerj a dan menunj uk para perencana dan t enaga
ahli
• Mempert imbangkan kebut uhan pemakai, keadaan lokasi dan
lapangan, merencanakan rancangan, t aksiran biaya, persyarat an
mut u.
• Menyiapkan ruang lingkup kerj a, j adwal, sert a rencana pelaksanaan
• Membuat sket sa dengan skala t ert ent u sehingga dapat
menggambarkan denah dan bat as-bat as proyek.
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Perancangan ( Desi gn )
Pada tahap ini adalah melakukan perancangan ( design)
yang lebih mendetail sesuai dengan keinginan dari
pemilik. Seperti membuat Gambar rencana, spesifikasi,
rencana anggaran biaya (RAB), metoda pelaksanaan,
dan sebagainya.
Kegiat an yang dilaksanakan :
• Mengembangkan ikt hisiar proyek menj adi penyelesaian akhir
• Memeriksa masalah t eknis.
• Memint a perset uj uan akhir dari pemilik proyek
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Perancangan ( Desi gn )
• Mempersiapkan :
§ Rancangan t erinci
§ Gambar kerj a, spesif ikasi dan j adwal
§ Daf t ar kuant it as
§ Taksiran biaya akhir
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Pengadaan/ Pelelangan
( Pr ocur ement / Tender )
Pada tahap ini bertuj uan untuk mendapatkan
kontraktor yang akan mengerj akan proyek konstruksi
tersebut, atau bahkan mencari sub kontraktornya
Kegiat an yang dilaksanakan :
• Prakulaif ikasi
• Dokumen Kont rak
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Pelaksanaan ( Const r uct i on)
Tuj uan pada tahap ini adalah mewuj udkan bangunan
yang dibutuhkan oleh pemilik proyek yang sudah
dirancang oleh konsultan perencana dalam batasan
biaya, waktu yang sudah disepakati, serta dengan mutu
yang telah disyaratkan.
Kegiat an yang dilaksanakan adalah merencanakan, mengkoordinasikan,
mengendalikan semua oprasional di lapangan :
• Kegiat an perencanaan dan pengendalian adalah
§ Perencanaan dan pengendalian j adwal wakt u pelaksanaan
§ Perencanaan dan pengendalian organisasi lapangan
§ Perencanaan dan pengendalian t enaga kerj a
§ Perencanaan dan pengendalian peralat an dan mat erial
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Kegiat an Koordinasi
§ Mengkoordinasikan seruh kegiat an pembangunan
§ Mengkoordinasi para sub kont rakt or
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan
( Mai nt enance & St ar t Up )
Tuj uan pada tahap ini adalah untuk menj amin agar
bangunan yang telah sesuai dengan dokumen kontrak
dan semua fasilitas bekerj a sebagaimana mestinya.
Kegiat an yang dilakukan adalah :
• Mempersiapkan dat a-dat a pelaksanaan, baik berupa dat a-dat a
selama pelaksanaan maupun gambar pelaksanaan ( as buil d dr awing)
• Menelit i bangunan secara cermat dan memperbaiki kerusakankerusakan
• Mempersiapkan pet unj uk oprasional/ pelaksanaan sert a pedoman
pemeliharaan.
• Melat ih st af f unt uk melaksanakan pemeliharaan
MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI
BERDASARKAN SERAHAN/ DELIVERY
Option
Project Management
O& M+ D
Construction Management
PHASES
FS
ENG
PROC
CONSTRUCTI ON
OPERATI ONAL
CM option
consultant
Constructi
on Design
consultant
Commitee
CM Supervision (I ndonesia,
decre 18-1999)
Supervision Consultant
Const Contractor
CMAA
&
QS
CM Professionals & EPC
(I ndonesia/ Private)
Building
Management
CONTOH -
MANAJEMEN PROYEK PADA PROYEK KONSTRUKSI
FS
Mer en can ak an I n v est asi Men d i r ik an
Per u m ah an u n t u k m asyar ak at eko n o m i
menengah kebawah dalam hal ini disebut “
Pr o y e k ” y a n g m e m i l i k i p r o b a b i l i t a s
kesuksesan pada wakt u dan nilai t ert ent u.
PM
I DEA &
OBJECTI VE
Mem per t imbangkan
aspek teknis, ekonomis,
so si a l d a n AM D AL
Layak?
SPONSOR
Pendanaan
Layak
DESAI N
KONSTRUKSI
PM
PM
MANAJEMEN
KONSTRUKSI
PROFESI ONAL
Mengkoordinir m ulai dar i
p en et ap an kelayak an ,
p eren can aan kon st r uksi
/ p an el, m em b u at p an el,
m en g an g ku t , m em asan g
p an el d en g an “ Met od e
y a n g e f e k t i f “ , se su a i
dengan “spesifikasi” yang
diberikan dan “ menjamin”
ket ep at an ( w akt u , m u t u
d a n
b i a y a ) .
Tidak Layak :
Review I dea
M e m b u a t Pe r e n c a n a a n
menyeluruh berdasarkan FS.
TEKNOLOGI
KONSTRUKSI
Mem b u at Pr o t ot yp e Pan el
beton dinding rumah dengan
“
i n o v a s i
”
QUANTI TY
SURVEYI NG
Menghit ung, quantity, harga,
p er sy ar at an t ek n i s d an
k
o n
t
r a k
.
TENDER
Melakukan tender/ pengadaan
p en y ed i a j a sa / b a r a n g .
MANAJEMEN
KONSTRUKSI
SUPERVI SI
Mengawasi & m engkoordinir,
p el ak san aan k o n st r u k si
berdasarkan dokumen kontrak.
PELAKSANAAN
KONSTRUKSI
M e l a k sa n a k a n p e k e r j a a n
k o n st r u k si b er d asar k an
d oku m en kon t rak.
PASCA
KONSTRUKSI
Mengoperasikan, memelihara/
m e r a w a t h a si l k o n st r u k si
M e n ggun a k a n
Penget ahuan,
Ke m a m pua n da n
t e k n i k / ca r a u n t u k
m e m e n u h i
persyratan yang ada
d a r i
” I d e
&
obj e ct ive ”, de n ga n
merencanakan suatu
“inovasi”, kem udian
m e l a k u k a n
pamasangan, dengan
mengendalikan,
m e n g u j i d a n
m e n j a m i n
pelaksanaan sesuai
rencana yang
m enghasilkan
m a n f a a t se su a i
dengan I dea &
O b j e c t i v e .
SIKLUS PROYEK DENGAN BEBERAPA KEGIATAN
UTAMANYA
How does an effective Project Manager
meet project requirement?
By balancing competing demands among :
Cost
Time
Scope
Quality
Risk
Pito.S
PENGARUH TAHAPAN PROYEK TERHADAP BIAYA
Major
Influence
Rapidly
Decreasing
Influence
Low
Influence
Large
EXPENDITURE
High
EXPENDITURE
INFLUENCE
Low
Small
Perform
Planning
Perform
Pre-Project
Planning
Design and
Construct
Project
Facility Phases
Operation &
Maintenance
PERSENTASE BIAYA YANG DIBUTUHKAN SUATU
PROYEK KONSTRUKSI
3% 3%
11%
Planning
Design
25%
58%
Procurement
Construction
Startup
Source: Construction Industry Institute, Benchmarking and Metrics Data Report
2001, BMM 2001-1
PERSENTASE BIAYA SELAMA 30 TAHUN MASA
LAYAN BANGUNAN
Operation &
Maintenance
60% - 85%
Land Acq., Renewal/
Revitalization, & Disposal 5%-30%
Source: Stewardship of Domestic Federal Facilities, 1998
Planning,
Design, &
Construction
5%-15%
APA MANFAAT MANAJEMEN PROYEK?
Untuk meningkatkan efektivitas dan efisiensi proyek
proyek-- proyek,
proyek ,
‘Mengurangi kemungkinan kegagalan dan
meningkatkan kemungkinan keberhasilan.’
.
TUJUAN DAN SASARAN MANAJEMEN
PROYEK
Dana yang dikeluarkan harus termanfaatkan
se-- efektif dan se
se
se-- efisien mungkin.
mungkin .
Setiap proyek harus dapat diselesaikan dengan
waktu yang tidak boleh terlambat,
terlambat , mutu yang
sesuai dan biaya yang semurah mungkin.
mungkin .
Tingkat kebocoran anggaran harus se
se-- minimal
mungkin
MENGAPA PROYEK GAGAL
Masalah SDM.
– Kurangnya ketrampilan dan pengetahuan anggota
team.
– Kekurang Pengertian tentang sasaran bersama
– Kurangnya pembinaan team
Methodology
– Belum ada prosedur yang standar atau
– Penyusunan project prosedur yang tidak tepat
– Tidak dipakainya project prosedur yang telah disusun
dengan susah payah
Funding.
– Perencanaan pendanaan yang tidak sesuai
31
MENGAPA PROYEK GAGAL
Keterbatasan teknologi.
teknologi.
– Kekurangan penguasaan basis teknologi sebagai
sarana melaksanakan proyek
proyek..
– Tidak diperhitungkannya keperluan teknologi untuk
melaksanakan proyek pada waktu merencanakan
proyek
proyek..
– Kekurang mampuan dalam mengidentifikasikan
sumber-- sumber teknologi yang diperlukan untuk
sumber
menunjang pelaksanaan proyek
– Belum tersedianya teknologi untuk melaksanakan
proyek
proyek..
Permainan Politik
– Pengutamaan kepentingan pribadi dan pemanfaatan
proyek untuk pemenuhan hasrat pribadi
pribadi..
32
AGAR BERHASIL
sasaran harus jelas,
jelas, metodologi yang tepat dan
pelaksana yang profesional
anggaran yang pasti tetapi realistis sesuai dana yang
tersedia
target waktu yang pasti tetapi realistis
team yang terkoordinir dan termotivasikan dengan baik
komunikasi yang simple tetapi efektif
pengambilan keputusan yang jelas dan mengarah
kedepan
perencanaan yang flexible sehingga dapat
mengakomodasi sesuatu yang tidak diharapkan.
diharapkan .
Kontraktor/
Kontraktor / Supplier profesional dan terpercaya.
terpercaya.
APA YANG TERJADI BILA MANAJEMEN PROYEK
TIDAK DITERAPKAN
Beberapa Ciri akibat bila tidak menerapkan manajemen proyek
Target waktu/ deadline tidak tercapai,
Pekerjaan harus diulang atau terjadi duplikasi,
Budget/ anggaran yang dilampaui,
Kemajuan proyek yang tidak jelas,
Konflik di antara staf selama penugasan diproyek,
Kompetensi yang kurang dari anggota tim proyek,
Perubahan lingkup proyek yang terus menerus,
Staf proyek menerapkan metode pengelolaan proyek sesuai
pengalaman dan selera sendiri sendiri dan tidak ada
standarisasi.
INDUSTRI APA SAJA YANG MENERAPKAN
MANAJEMEN PROYEK?
Berdasarkan riset di luar negeri maka “key industry areas”
yang terwakili didalam “The Project Management
Professional Association” adalah sebagai berikut:
Telekomunikasi……………………………………
10 %
Management systems……..........……………
6%
Konstruksi ……..……………………………………
7%
I nformation Technology (I T)…………………
10 %
Sofware/ computers………………………………
11 %
Lain-lain (berbagai industri, termasuk Banking
Manufacturing, military, industry dll)……
56 %
Corporate/ Gov
.
Visi
MANAJEMEN PROYEK
DI PERUSAHAAN / PEMERI NTAHAN
BERDASARKAN SERAHAN/ DELI VERY
Misi
Strategi
PROJECT XYZ
Portfolio
PM
Program
Support
Proy.I
Proy.2
Proy.3
TANGGAP
DARURAT
REHABI LI TASI
MENTAL
LAI N LAI N
Proy.4
REKONSTRUKSI
Proyek
CM
A/E
Proy.1,2,3 Non Fisik
Note
Proc.
Proy. 4 - Fisik
Spv.
Const.
QA
PIHAK
PIHAK--PIHAK YANG TERLIBAT DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Kegiatan proyek konstruksi terdapat sustu proses yang mengolah
sumber daya proyek menj adi suatu hasil kegiatan berupa
bangunan, dalam proses tersebut melibatkan banyak pihak, secara
sistematis dapat dilihat seperti :
Lembaga
internal
Pemilik
proyek
Tenaga
kerja
Badan
pemerintah
Lembaga
pelayanan
Konsultan perencana,
supervisi, manajemen
Kontraktor utama,
kontraktor khusus
Manajemen
Proyek
Masyarakat
Pemasok,
(supplier)
Institusi
keuangan
Pihak-pihak yang t erlibat dalam proyek konst ruksi
PIHAK
PIHAK--PIHAK YANG TERLIBAT DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Pihak-pihak yang t erlibat dalam proyek konst ruksi
TERI MA KASI H
MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI
Oleh
A.A. Gde Agung Yana
http://staff.unud.ac.id/~agungyana
1
MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI
PROYEK KONSTRUKSI
• Kegiatan yang hanya satu kali terj adi
• Berj angka pendek
• Proses mengolah Sumber daya proyek (5m)
KARAKTERISTIK PROYEK KONSTRUKSI
• Bersifat Unik
– Tidak ada yang sama persis
– Besif at sement ara
– Melibat kan grup pekerj a yang berbeda
• Dibutuhkan Sumber Daya
• Organisasi
SASARAN PROYEK KONSTRUKSI ((Tiga
Tiga
Kendala
Kendala/Triple
/Triple Constrain)
Dalam pencapaian tuj uan telah ditentukan 3 batasan
• Besarnya Biaya (Anggaran) yang dialokasikan
• Jadwal yang harus dipenuhi
• Mut u yang harus dipenuhi
Ket iganya disebut dengan t iga kendala ( t r i pl e cont r ai n )
ket iganya merupakan paramet er pent ing bagi
penyelenggaraan proyek yang sering diasosiasikan sebagai
sasar an pr oyek
Ket iga bat asan t ersebut bersif at t arik menarik, dapat
digambarkan sepert i gambar di bawah
SASARAN PROYEK KONSTRUKSI ((Tiga
Tiga
Kendala
Kendala/Triple
/Triple Constrain)
Biaya
Anggaran
Gambar 1. Sasaran Proyek yang
juga merupakan tiga
kendala (triple constrain)
Jadwal
Mutu
Waktu
Kinerja
JENIS--JENIS PROYEK KONSTRUKSI
JENIS
Proyek konstruksi dapat dibedakan menj adi dua j enis
kelompok bangunan :
• Bangunan Gedung (rumah, kantor, pabrik dsb)
Ciri-ciri dari bangunan gedung adalah :
§ Proyek konst ruksi yang mengasilkan t empat orang bekerj a at au
t inggal
§ Pekerj aan dilaksanakan pada lokasi yang relat if sempit
§ Dibut uhkan manaj emen t erut ama unt uk progressing pekerj aan
JENIS--JENIS PROYEK KONSTRUKSI
JENIS
• Bagunan Sipil (j alan, j embatan, bendungan, dan
infrastruktur)
Ciri-ciri dari bangunan sipil adalah :
• Proyek konst ruksi yang digunakan unt uk mengendalikan alam agar
berguna bagi kepent ingan manusia
§ Dilaksanakan pada lokasi yang luas dan panj ang
§ Manaj emen diperlukan unt uk memecahkan masalah
MENGAPA DIPERLUKAN MANAJEMEN
PROYEK ?
Karena Kebiasaan dalam Merespon
tugas yang diberikan :
v
Melibatkan interprestasi dari berbagai profesi keahlian
v
Dipengaruhi loyalitas
v
Melihat proyek dari posisi yang sangat berbeda.
CONTOH : PERILAKU DALAM MERESPON
Anthony Walker,MSc, PhD, ARICS, Project
Management in Construction, p. 16 (Original
idea and sketches by Dave Taylor)
SEHI NGGA DI PERLUKAN MANAJEMEN PROYEK
APAKAH MANAJEMEN PROYEK ITU ?
•• The application of skill, know ledge,
tools & techniques to project activities
to meet project requirements.
n
Manajemen Proyek adalah penerapan pengetahuan,
ketrampilan, sarana dan teknik pada kegiatan proyek agar
dapat memenuhi kebutuhan stakeholder dan harapan dari
sebuah proyek.
PMBOK ® p. 8
DISELESAIKAN MELALUI PROSES
initiating, planning, executing, monitoring
& controlling and closing,
PMBOK 2004
p. 40
PMBOK ® p. 8
DISELESAIKAN MELALUI PROSES
Untuk memenuhi kebutuhan dan harapan yang
melibatkan penyeimbangan beberapa tuntutan
yakni:
q Ruang Lingkup, Waktu, Biaya dan Mutu,
q Stakeholders dengan kebutuhan dan harapan
yang berbeda,
q Kebutahan (teridentifikasi) dan Harapan (tidak
teridentifikasi).
PMBOK ® p. 8
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Kegiatan konstruksi adalah kegiatan yang harus melalui
suatu proses yang panj ang yang di dalamnya dij umpai
banyak masalah yang harus diselesaikan.
Adapun tahapan-tahapan proyek konstruksi
• Adanya kebut uhan ( need )
• St udi Kelayakan ( f easibil it y st udy)
• Membuat penj elasan yang lebih rinci ( br ief ing)
• Membuat rancangan awal ( pr el eminar y design)
• Membuat rancangan yang lebih rinci ( design devel opment dan det ail
design)
• Melakukan Pengadaan ( pr ocur ement / t ender )
• Pelaksanaan ( const r uct ion)
• Pemeliharaan dan persiapan penggunaan ( maint enance & st ar t up )
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Adanya Kebut uhan ( Need )
Semua proyek konsruksi biasanya dimulai dari gagasan
dibangun berdasarkan kebutuhan ( Need)
Tahap St udi Kelayakan ( Feasi bi l i t y St udy )
Pada tahap ini adalah untuk meyakinkan pemilik proyek
bahwa proyek konstruksi yang diusulkan layak untuk
dilaksanakan
Kegiat an yang dilaksanakan :
• Menyusun rancangan proyek secara kasar dan membuat est imasi
biaya
• Meramalkan manf aat yang akan diperoleh
• Menyusun analisis kelayakan proyek
• Menganalisis dampak lingkungan yang akan t erj adi
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Penj elasan ( Br i ef i ng)
Pada tahap ini pemilik proyek menj elaskan fungsi
proyek dan biaya yang diij inkan sehingga konsultan
perencana dapat dengan tepat menafsirkan keinginan
pemilik.
Kegiat an yang dilaksanakan :
• Menyusun rencana kerj a dan menunj uk para perencana dan t enaga
ahli
• Mempert imbangkan kebut uhan pemakai, keadaan lokasi dan
lapangan, merencanakan rancangan, t aksiran biaya, persyarat an
mut u.
• Menyiapkan ruang lingkup kerj a, j adwal, sert a rencana pelaksanaan
• Membuat sket sa dengan skala t ert ent u sehingga dapat
menggambarkan denah dan bat as-bat as proyek.
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Perancangan ( Desi gn )
Pada tahap ini adalah melakukan perancangan ( design)
yang lebih mendetail sesuai dengan keinginan dari
pemilik. Seperti membuat Gambar rencana, spesifikasi,
rencana anggaran biaya (RAB), metoda pelaksanaan,
dan sebagainya.
Kegiat an yang dilaksanakan :
• Mengembangkan ikt hisiar proyek menj adi penyelesaian akhir
• Memeriksa masalah t eknis.
• Memint a perset uj uan akhir dari pemilik proyek
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Perancangan ( Desi gn )
• Mempersiapkan :
§ Rancangan t erinci
§ Gambar kerj a, spesif ikasi dan j adwal
§ Daf t ar kuant it as
§ Taksiran biaya akhir
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Pengadaan/ Pelelangan
( Pr ocur ement / Tender )
Pada tahap ini bertuj uan untuk mendapatkan
kontraktor yang akan mengerj akan proyek konstruksi
tersebut, atau bahkan mencari sub kontraktornya
Kegiat an yang dilaksanakan :
• Prakulaif ikasi
• Dokumen Kont rak
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Pelaksanaan ( Const r uct i on)
Tuj uan pada tahap ini adalah mewuj udkan bangunan
yang dibutuhkan oleh pemilik proyek yang sudah
dirancang oleh konsultan perencana dalam batasan
biaya, waktu yang sudah disepakati, serta dengan mutu
yang telah disyaratkan.
Kegiat an yang dilaksanakan adalah merencanakan, mengkoordinasikan,
mengendalikan semua oprasional di lapangan :
• Kegiat an perencanaan dan pengendalian adalah
§ Perencanaan dan pengendalian j adwal wakt u pelaksanaan
§ Perencanaan dan pengendalian organisasi lapangan
§ Perencanaan dan pengendalian t enaga kerj a
§ Perencanaan dan pengendalian peralat an dan mat erial
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Kegiat an Koordinasi
§ Mengkoordinasikan seruh kegiat an pembangunan
§ Mengkoordinasi para sub kont rakt or
TAHAPANTAHAPAN-TAHAPAN DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Tahap Pemeliharaan dan Persiapan Penggunaan
( Mai nt enance & St ar t Up )
Tuj uan pada tahap ini adalah untuk menj amin agar
bangunan yang telah sesuai dengan dokumen kontrak
dan semua fasilitas bekerj a sebagaimana mestinya.
Kegiat an yang dilakukan adalah :
• Mempersiapkan dat a-dat a pelaksanaan, baik berupa dat a-dat a
selama pelaksanaan maupun gambar pelaksanaan ( as buil d dr awing)
• Menelit i bangunan secara cermat dan memperbaiki kerusakankerusakan
• Mempersiapkan pet unj uk oprasional/ pelaksanaan sert a pedoman
pemeliharaan.
• Melat ih st af f unt uk melaksanakan pemeliharaan
MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI
BERDASARKAN SERAHAN/ DELIVERY
Option
Project Management
O& M+ D
Construction Management
PHASES
FS
ENG
PROC
CONSTRUCTI ON
OPERATI ONAL
CM option
consultant
Constructi
on Design
consultant
Commitee
CM Supervision (I ndonesia,
decre 18-1999)
Supervision Consultant
Const Contractor
CMAA
&
QS
CM Professionals & EPC
(I ndonesia/ Private)
Building
Management
CONTOH -
MANAJEMEN PROYEK PADA PROYEK KONSTRUKSI
FS
Mer en can ak an I n v est asi Men d i r ik an
Per u m ah an u n t u k m asyar ak at eko n o m i
menengah kebawah dalam hal ini disebut “
Pr o y e k ” y a n g m e m i l i k i p r o b a b i l i t a s
kesuksesan pada wakt u dan nilai t ert ent u.
PM
I DEA &
OBJECTI VE
Mem per t imbangkan
aspek teknis, ekonomis,
so si a l d a n AM D AL
Layak?
SPONSOR
Pendanaan
Layak
DESAI N
KONSTRUKSI
PM
PM
MANAJEMEN
KONSTRUKSI
PROFESI ONAL
Mengkoordinir m ulai dar i
p en et ap an kelayak an ,
p eren can aan kon st r uksi
/ p an el, m em b u at p an el,
m en g an g ku t , m em asan g
p an el d en g an “ Met od e
y a n g e f e k t i f “ , se su a i
dengan “spesifikasi” yang
diberikan dan “ menjamin”
ket ep at an ( w akt u , m u t u
d a n
b i a y a ) .
Tidak Layak :
Review I dea
M e m b u a t Pe r e n c a n a a n
menyeluruh berdasarkan FS.
TEKNOLOGI
KONSTRUKSI
Mem b u at Pr o t ot yp e Pan el
beton dinding rumah dengan
“
i n o v a s i
”
QUANTI TY
SURVEYI NG
Menghit ung, quantity, harga,
p er sy ar at an t ek n i s d an
k
o n
t
r a k
.
TENDER
Melakukan tender/ pengadaan
p en y ed i a j a sa / b a r a n g .
MANAJEMEN
KONSTRUKSI
SUPERVI SI
Mengawasi & m engkoordinir,
p el ak san aan k o n st r u k si
berdasarkan dokumen kontrak.
PELAKSANAAN
KONSTRUKSI
M e l a k sa n a k a n p e k e r j a a n
k o n st r u k si b er d asar k an
d oku m en kon t rak.
PASCA
KONSTRUKSI
Mengoperasikan, memelihara/
m e r a w a t h a si l k o n st r u k si
M e n ggun a k a n
Penget ahuan,
Ke m a m pua n da n
t e k n i k / ca r a u n t u k
m e m e n u h i
persyratan yang ada
d a r i
” I d e
&
obj e ct ive ”, de n ga n
merencanakan suatu
“inovasi”, kem udian
m e l a k u k a n
pamasangan, dengan
mengendalikan,
m e n g u j i d a n
m e n j a m i n
pelaksanaan sesuai
rencana yang
m enghasilkan
m a n f a a t se su a i
dengan I dea &
O b j e c t i v e .
SIKLUS PROYEK DENGAN BEBERAPA KEGIATAN
UTAMANYA
How does an effective Project Manager
meet project requirement?
By balancing competing demands among :
Cost
Time
Scope
Quality
Risk
Pito.S
PENGARUH TAHAPAN PROYEK TERHADAP BIAYA
Major
Influence
Rapidly
Decreasing
Influence
Low
Influence
Large
EXPENDITURE
High
EXPENDITURE
INFLUENCE
Low
Small
Perform
Planning
Perform
Pre-Project
Planning
Design and
Construct
Project
Facility Phases
Operation &
Maintenance
PERSENTASE BIAYA YANG DIBUTUHKAN SUATU
PROYEK KONSTRUKSI
3% 3%
11%
Planning
Design
25%
58%
Procurement
Construction
Startup
Source: Construction Industry Institute, Benchmarking and Metrics Data Report
2001, BMM 2001-1
PERSENTASE BIAYA SELAMA 30 TAHUN MASA
LAYAN BANGUNAN
Operation &
Maintenance
60% - 85%
Land Acq., Renewal/
Revitalization, & Disposal 5%-30%
Source: Stewardship of Domestic Federal Facilities, 1998
Planning,
Design, &
Construction
5%-15%
APA MANFAAT MANAJEMEN PROYEK?
Untuk meningkatkan efektivitas dan efisiensi proyek
proyek-- proyek,
proyek ,
‘Mengurangi kemungkinan kegagalan dan
meningkatkan kemungkinan keberhasilan.’
.
TUJUAN DAN SASARAN MANAJEMEN
PROYEK
Dana yang dikeluarkan harus termanfaatkan
se-- efektif dan se
se
se-- efisien mungkin.
mungkin .
Setiap proyek harus dapat diselesaikan dengan
waktu yang tidak boleh terlambat,
terlambat , mutu yang
sesuai dan biaya yang semurah mungkin.
mungkin .
Tingkat kebocoran anggaran harus se
se-- minimal
mungkin
MENGAPA PROYEK GAGAL
Masalah SDM.
– Kurangnya ketrampilan dan pengetahuan anggota
team.
– Kekurang Pengertian tentang sasaran bersama
– Kurangnya pembinaan team
Methodology
– Belum ada prosedur yang standar atau
– Penyusunan project prosedur yang tidak tepat
– Tidak dipakainya project prosedur yang telah disusun
dengan susah payah
Funding.
– Perencanaan pendanaan yang tidak sesuai
31
MENGAPA PROYEK GAGAL
Keterbatasan teknologi.
teknologi.
– Kekurangan penguasaan basis teknologi sebagai
sarana melaksanakan proyek
proyek..
– Tidak diperhitungkannya keperluan teknologi untuk
melaksanakan proyek pada waktu merencanakan
proyek
proyek..
– Kekurang mampuan dalam mengidentifikasikan
sumber-- sumber teknologi yang diperlukan untuk
sumber
menunjang pelaksanaan proyek
– Belum tersedianya teknologi untuk melaksanakan
proyek
proyek..
Permainan Politik
– Pengutamaan kepentingan pribadi dan pemanfaatan
proyek untuk pemenuhan hasrat pribadi
pribadi..
32
AGAR BERHASIL
sasaran harus jelas,
jelas, metodologi yang tepat dan
pelaksana yang profesional
anggaran yang pasti tetapi realistis sesuai dana yang
tersedia
target waktu yang pasti tetapi realistis
team yang terkoordinir dan termotivasikan dengan baik
komunikasi yang simple tetapi efektif
pengambilan keputusan yang jelas dan mengarah
kedepan
perencanaan yang flexible sehingga dapat
mengakomodasi sesuatu yang tidak diharapkan.
diharapkan .
Kontraktor/
Kontraktor / Supplier profesional dan terpercaya.
terpercaya.
APA YANG TERJADI BILA MANAJEMEN PROYEK
TIDAK DITERAPKAN
Beberapa Ciri akibat bila tidak menerapkan manajemen proyek
Target waktu/ deadline tidak tercapai,
Pekerjaan harus diulang atau terjadi duplikasi,
Budget/ anggaran yang dilampaui,
Kemajuan proyek yang tidak jelas,
Konflik di antara staf selama penugasan diproyek,
Kompetensi yang kurang dari anggota tim proyek,
Perubahan lingkup proyek yang terus menerus,
Staf proyek menerapkan metode pengelolaan proyek sesuai
pengalaman dan selera sendiri sendiri dan tidak ada
standarisasi.
INDUSTRI APA SAJA YANG MENERAPKAN
MANAJEMEN PROYEK?
Berdasarkan riset di luar negeri maka “key industry areas”
yang terwakili didalam “The Project Management
Professional Association” adalah sebagai berikut:
Telekomunikasi……………………………………
10 %
Management systems……..........……………
6%
Konstruksi ……..……………………………………
7%
I nformation Technology (I T)…………………
10 %
Sofware/ computers………………………………
11 %
Lain-lain (berbagai industri, termasuk Banking
Manufacturing, military, industry dll)……
56 %
Corporate/ Gov
.
Visi
MANAJEMEN PROYEK
DI PERUSAHAAN / PEMERI NTAHAN
BERDASARKAN SERAHAN/ DELI VERY
Misi
Strategi
PROJECT XYZ
Portfolio
PM
Program
Support
Proy.I
Proy.2
Proy.3
TANGGAP
DARURAT
REHABI LI TASI
MENTAL
LAI N LAI N
Proy.4
REKONSTRUKSI
Proyek
CM
A/E
Proy.1,2,3 Non Fisik
Note
Proc.
Proy. 4 - Fisik
Spv.
Const.
QA
PIHAK
PIHAK--PIHAK YANG TERLIBAT DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Kegiatan proyek konstruksi terdapat sustu proses yang mengolah
sumber daya proyek menj adi suatu hasil kegiatan berupa
bangunan, dalam proses tersebut melibatkan banyak pihak, secara
sistematis dapat dilihat seperti :
Lembaga
internal
Pemilik
proyek
Tenaga
kerja
Badan
pemerintah
Lembaga
pelayanan
Konsultan perencana,
supervisi, manajemen
Kontraktor utama,
kontraktor khusus
Manajemen
Proyek
Masyarakat
Pemasok,
(supplier)
Institusi
keuangan
Pihak-pihak yang t erlibat dalam proyek konst ruksi
PIHAK
PIHAK--PIHAK YANG TERLIBAT DALAM PROYEK
KONSTRUKSI
Pihak-pihak yang t erlibat dalam proyek konst ruksi
TERI MA KASI H