Analisa Keandalan Fisik Bangunan Gedung (Studi Kasus : Gedung Departemen Teknik Sipil Fakultas Teknik Universitas Sumatera Utara )
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1.
Manajemen Proyek
Manajemen proyek konstruksi adalah merencanakan, mengorganisir,
memimpin, dan mengendalikan sumberdaya untuk mencapai sasaran jangka
pendek yang telah ditentukan. Fungsi manajemen klasik yang terdiri dari
merencanakan, mengorganisasikan, memimpin, dan mengendalikan tetap berlaku
untuk manajemen proyek, dengan catatan perlu mengadakan ( restrukrisasi )
disana sini serta menggunakan metode dan teknik baru agar mampu menghadapi
sifat-sifat dan prilaku yang khusus terdapat pada kegiatan proyek. Rekayasa nilai
adalah evaluasi secara sistematis atas rancangan atau desain suatu proyek untuk
mendapatkan nilai paling tinggi bagi setiap satuan biaya yang dikeluarkan
untuknya untuk itu pada penelitian ini saya mengambil (Soeharto Imam, 1999).
2.2.
Bangunan Gedung.
Menutur Undang-Undang Bangunan Gedung (UUBG) yaitu Undang-
Undang No.28 tahun 2002, pasal 1 ayat 1 disebutkan bahwa bangunan gedung
adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada diatas dan/atau didalam
tanah/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya,
baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan agama, kegiatan usaha, kegiatan
sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
5
Universitas Sumatera Utara
6
Bangunan gedung diselenggarakan melalui kegiatan pembangunan yang
meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan
pemamfaatan, pelestarian, dan pembongkaran (UU No.28, 2002, pasal 1 ayat 2).
Pemamfaatan bangunan gedung merupakan kegiatan memamfaatkan bangunan
gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan, tidak hanya sebgai fungsi
oprasional saj tetapi termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan
secara berkala (UU No.28, 2002, pasal 1 ayat 3)
Menurut Undang-Undang No.28 tahun 2002, pasal, 2 dan pasal 3,
bangunan gedung diselenggarakan berlandaskan asas kemamfaatan, keselamatam,
keseimbangan, serta keserasian bangunan gedung denga lingkungannya yang
bertujuan untuk :
a.
Mewujudkan bangunan gedung yang fungsional dan sesuai dengan tata
bangunan gedung yang serasi dan selaras dengan lingkungannya.
b.
Mewujuddkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang menjamin
keandalan teknis bangunan gedung dari segi keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, dan kemudahan.
c.
2.3.
Mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan gedung.
Pelaksanaan Pemeriksaan Bangunan Gedung
Pelaksanaan pemeriksanaan bangunan gedung dilakukan secara teratur dan
berkesinambungan dengan rentang waktu tertentu, untuk menjamin semua
komponen bangunan gedung dalam kondisi laik fungsi.
Pemeriksaan pada bangunan gedung dilakukan pada setiap komponen dan
elemen bangunan gedung yang jadwalnya dapat dilakukan pada setiap hari, setiap
Universitas Sumatera Utara
7
minggu, setiap bulan, setiap tiga bulan, setiap enam bulan, setiap tahun, dan
dimungkinkan pula diperiksa untuk jadwal waktu yang lebih panjang (Permen PU
No.16, 2010)
Hal-hal yang harus diperiksa meliputi hal yang dipersyaratkan sesuai
dengan UUBG yang disebutkan pada pasal 7 ayat 1 yaitu setiap bangunan gedung
harus memenuhi persyaratan adminbistratif dan persyaratan teknis sesuai dengan
fungsi bangunan gedung.
2.3.1. Persyaratan Administratif
Menurut UUBG pasal 7 ayat 2 disebutkan bahwa setiap bangunan gedung
harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi :
a.
Status hak atas tanah/atau izin pemamfaatan dari pemegang hak atas tanah.
b.
Status kepemilikan bangunan gedung.
c.
Izin mendirikan bangunan gedung, sesuai ketentuan peraturan perundang
undangan yang berlaku.
2.3.2. Persyaratan Teknis
Persyaratan teknis bangunan gedung meliputi persyaratan tatabangunan
dan persyaratan keandalan bangunan gedung ( UU No. 28, 2002 pasal 7 ayat 3)
a.
Persyaratan tata bangunan
Persyaratan tata bangunan meliputi persyaratan peruntukan dan intensitas
bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan pengendalian
lingkungan (UUD No. 28, 2002, pasal 9 ayat 1)
Persyratan Tata Bangunan menurut UU No.28 , 2002 Pasal 9 ayat adalah :
Universitas Sumatera Utara
8
1. Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung.
Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung merupakan
persyaratan meliputi peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak
bebas bangunan gedung ( UU No. 28, 2002, pasal 10 ayat 1 )
2. Persyaratan arsitektur bangunan gedung
Persyaratan teknis bangunan gedung merupakan persyaratan meliputi
persyaratan
penampilan
bangunan
gedung,
tata
ruang
dalam,
keseimbangan, keserasian, dan keselarasan bangunan gedung dan
lingkungannya, sertapertimbangan adanya keseimbangan antara nilai-nilai
sosial budaya setempat terhadap penerapan berbagai perkembangan
arsitektur dan rekayasa ( UU No.28, 2002, pasal 14 ayat 1)
3. Persyaratan pengendalian dampak lingkungan
Penerapan persyaratan pengendalian dampak lingkungan hanya berlaku
bagi bangunan gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap
lingkungan. Persyaratan ini berlaku pada bangunan-bangunan khusus ( UU
No.28, pasal 15 ayat 1 dan 2 )
b.
Persyaratan keandalan bangunan
Persyaratan keselamatan bangunan gedung merupakan persyaratan
yang meliputi kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban
muatan, serta kemampuan gedung dalam mencegah dan menanggulangi
bahaya kebakaran dan bahaya petir ( UU No.28, 2002, pasal 17, ayat 1).
Kemampuan struktur bangunan gedung yang stabil dan kukuh dalam
mendukung beban muatan merupakan kemampuan struktur bangunan
gedung yang stabil dan kukuh sampai dengan kondisi pembebanan
Universitas Sumatera Utara
9
maksimum dalam mendukung beban muatan hidup dan beban muatan
mati, serta untuk daerah/zona tertentu kemampuan untuk mendukung
beban muatan yang timbul akibat prilaku alam. Besar beban muatan
dihitung berdasarkan fungsi bangunan gedung pada kondisi pembebanan
maksimum dan variasi pembebanan agar bila terjadi keruntuhan
penggunan bangunan gedung masih dapat menyelamatkan diri.
Sedangkan pada pengamanan terhadap bahaya kebakaran dilakukan
dengan sistem proteksi pasif meliputi kemampuan stabilitas struktur dan
elemennya, konstruksi tahan api, kompartemenisasi dan pemisahan, serta
proteksi pada bukaan yang ada untuk menahan dan membatasi kecepatan
menjalarnya api dan asap kebakaran. Pengamanan dilakukan dengan
melengkapi kemampuan peralatan dalam mendeteksi dan memadamkan
kebakaran, pengendalian asap, dan sarana penyelamatan kebakaran.
Untuk melakukan pengamanan terhadap bahaya petir melului sistem
penangkal petir merupakan kemampuan bangunan gedung untuk
melindungi semua bagian bangunan gedung, termasukmanusia di
dalamnya terhadap bahaya sambaran petir. Sistem penangkal petir terdiri
dari instalasi penangkal petir yang harus dipasang pada setiap bangunan
gedung yang karena letak, sifat geografis, bentuk, dan penggunaanya
memiliki resiko terkena sambaran petir. Adapun syarat keandalan
bangunan gedung adalah :
Universitas Sumatera Utara
10
1. Persyaratan kesehatan
Persyaratan kesehatan bangunan gedung meliputi persyaratan sistem
penghawaan, pencahayaaan, sanitasi dan penggunaan bahan bangunan
gedung (UU No. 28, 2002, pasal 21 )
Sistem penghawaan merupakan kebutuhan sirkulasi dan pertukaran udara
yangharus disediakan pada bangunan gedung melalui bukaan dan/atau
ventilasi alami dan/atau ventilasi buatan. Bangunan gedung tempat tinggal,
pelayanan kesehatan, pendidikan, dan bangunan pelayanan umum lainnya
harus mempunyai bukaan untuk ventilasi alami.
Sedangkan sistem pencahayaaan merupakan kebutuhan pencahayaan yang
harus disediakan pada bangunan gedung melalui pencahayaan alami dan/atau
pencahayaan buatan, termasuk pencahayaan darurat. Bangunan gedung
tempat tinggal, pelayanan kesehatan, pendidikan, dan bangunan pelayanan
umum lainnya harus mempunyai bukaan untuk pencahayaan alami.
Sistem sanitasi merupakan kebutuhan sanitasi yang harus disediakan dalam
dan di luar bangunan untuk memenuhi kebutuhan air bersih, pembuangan air
kotor dan/atau air limbah, kotoran dan sampah, serta penyaluran air hujan.
Sistem sanitasi pada bangunan gedung dan lingkungannya harus dipasang
sehingga
mudah
dalam
pengoprasian
dan
pemeliharaannya,
tidak
membahayakan serta tidak menggangu lingkungan. Selain itu yang menjadi
persyaratan kesehatan bangunan yaitu penggunaan bahan bangunan gedung
dan tidak menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan.
Universitas Sumatera Utara
11
2. Persyaratan kenyamanan
Persyaratan kenyamanan bangunan meliputi kenyamanan ruang gerak dan
hubungan antar ruang, kondisi udara dalam ruang, pandangan serta tingkat
getaran dan tingkat kebisingan ( UU No. 28, 2002, pasal 26 ayat 1 ).
Kenyamanan ruang gerak merupakan tingkat kenyamanan yang diperoleh
dari dimensi ruang dan tata letak ruang dan sirkulasi antar ruang dalam
bangunan gedung untuk terselanggaranya fungsi bangunan gedung.
Sednagkan kenyamanan kondisi udara dalam ruang merupakan tingkat
kenyamanan yang diperoleh dari temparature dan kelembaban di dalam ruang
untuk terselenggaranya fungsi bangunan gedung.
Kenyamanan pandangan merupakan kondisi hak pribadi orang dalam
melaksanakan kegiatan di dalam bangunan gedungnya tidak terganggu dari
bangunan gedung lain yang berada di sekitarnya.
Selaian itu kenyamanan tingkat getaran dan kebisingan merupakan tingkat
kenyamanan
yang
ditentukan
oleh
suatu
keadaaan
yang
tidak
mengakibatkanpengguna dan fungsi bangunan gedung terganggu oleh getaran
dan/atau kebisingan yang timbul baik dari dalam bangunan gedung maupun
dari lingkungannya.
3. Persyaratan kemudahan
Persyaratan kemudahan merupakan persyaratan yang meliputi kemudahan
hubungan ke, dari dan di dalam bangunan gedung, serta kelengkapan
prasarana dalam pemamfaatan bangunan gedung ( UU No. 28, 2002, pasal 27
ayat 1).
Universitas Sumatera Utara
12
Kemudahan hubungan ke,dari dan di dalam bangunan gedung yaitu
tersedianya fasilitas dan aksesibilitas yang mudah, aman, dan nyaman
termasuk bagi penyandang cacat dan lansia. Terdapat dua hubungan
kemudahan antar ruang yaitu kemudahan horizontal antar ruang dan
kemudahan hubungan vertikal antar ruang.
Kemudahan hubungan horizontal antar ruang dalam bangunan gedung
merupakan keharusan bangunan gedung untuk menyediakan pintu dan/atau
koridor antar ruang. Penyediaan mengenai jumlah, ukuran dan konstruksi
teknis pintu dan koridor disesuaikan dengan fungsi ruang bangunan gedung.
Kemudahan vertikal bangunan gedung, termasuk sarana transportasi vertikal
berupa penyediaan tangga, ram, dan sejenisnya serta lift dan atau tangga
berjalan dalam bangunan gedung. Bangunan gedung yang bertingkat harus
menyediakan tangga yang menghubungkan lantai satu dengan yang lainnya
dengan mempertimbangkan kemudahan, keamanan, keselamatan, dan
kesehatan pengguna. Bangunan gedung untuk parkir harus menyediakan ram
dengan kemiringan tertentu dan/atau sarana akses vertikal lainnya dengan
mempertimbangkan kemudahan dan keamanan pengguna sesuai dengan
standar teknis yang berlaku. Bangunan gedung dengan jumlah lantai lebih
dari 5 (lima) harus dilengkapi dengan sarana transportasi vertikal (lift) yang
dipasang sesuai dengan kebutuhan dan fungsi bangunan gedung.
Akses evakuasi dalam keadaan darurat harus disediakan di dalam bangunan
gedung meliputi sisten pemberitahuan bahaya bagi pengguna, pintu keluar
darurat, dan jalur evakuasi apabila terjadi bencana kebakaran dan atau
bencana lainnya, kecuali rumah tinggal. Selain itu kelengkapan sarana dan
Universitas Sumatera Utara
13
prasarana pada bangunan gedung juga sangat penting yaitu kepentingan
umum meliputi penyediaan fasilitas yang cukup untuk ruang ibadah, ruang
ganti, ruangan bayi, toilet, tempat parkir, tempat sampah, serta fasilitas
komunikasi dan informasi.
2.4.
Keandalan bangunan
Keandalan bangunan gedung adalah keadaan bangunan gedung yang
memenuhi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan
bangunan gedung sesuai dengan kebutuhan fungsi yang telah ditetapkan.
Keselamatan bangunan gedung adalah kondisi yang menjamin keselamatan
bangunan gedung beserta pemilik dan penggunan bangunan, sekaligus masyarakat
lingkungan di sekitarnya terhadap bencana seperti gempa bumi, bahaya petir,
bahaya kebakaran, dan bencana lainnya. Kesehatan bangunan gedung merupakan
kondisi yang menjamin tercegahnya segala gangguan yang dapat menimbulkan
penyakit atau rasa sakit bagi pemilik dan pengguna bangunan bangunan, sekaligus
masyarakat lingkungan sekitarnya. Sedangkan kenyamanan bangunan gedung
yaitu keadaan yang menjamin rasa nyaman sehingga pengguna gedung dapat
melakukan kegiatan dengan baik dan atau merasa betah dan merasakan suasana
tenang berada dalam atau sekitar gedung. Kemudahan bangunan gedung adalah
kondisi yang menyediakan berbagai kemudahan yang diperlukan bagi pengguna
sesuai dengan fungsi pada bangunan gedung dan lingkungannya seperti fasilitasfasilitas pada bangunan gedung.
Dalam melakukan pemeriksaan keandalan bangunan gedung dilakukan
penilaian-penilaian pada bangunan gedung yang meliputi penilaian segala sesuatu
Universitas Sumatera Utara
14
yang terdapat pada bangunan gedung tersebut. Penilaian dilakukan berdasarkan
dengan survei di lapangan yang selanjutnya hasil survei dianalisis menurut nilai
kriteria keandalan bangunan suatu gedung.
2.5.
Penialaian Keandalan Bangunan
Pada penilaian keandalan bangunan gedung terdapat 5 aspek pengamatan
yang dinilai untuk menjamin keandalannya, yaitu penialaian aspek arsitektur,
struktur, utilitas, aksesibilitas, dan tata bangunan dan lingkungan.
2.5.1. Penilaian Aspek Aristektur
Nilai kondisi arsitektur merupakan suatu nilai tertentu yang berdasarkan
dari kondisi pada setiap bagian arsitektur bangunan. Nilai kondisi dapat
menjelaskan mengenai kwalitas dan kwantitas suatu elemen bila terjadi
kerusakan.
Terdapat 2 komponen yang dinilai secara visual pada aspek arsitektur
dalam pemeriksaan keandalan bangunan yaitu komponen ruang dalam dan
komponen ruang luar.
a.
Komponen Ruang Dalam
1. Kesesuaiaan penggunaan fungsi
Kondisi yang menjamin bentuk dan dimensi serta organisasi ruang,
sirkulasi dalam bangunan dan hubungan antar ruang sesuai dengan
fungsinya.
2. Pelapis muka lantai
Kondisi dimana pelapis muka lantai dalam kondisi baik tidak retak rambut,
terbelah ataupun terpecah.
Universitas Sumatera Utara
15
3. Pelasteran lantai
Kondisi dimana plesteran lantai dalam kondisi baik tidak retak, terbelah
atupun pecah.
4. Pelapis muka dinding
Kondisi dimana pelapis muka dinding dalam kondisi baik tidak terkelupas,
hilang ataupun tak tampak.
5. Pelapis muka dinding
Kondisi dimana pelpis muka dinding dalam kondisi baik tidak pudar,
lembab, berlumut/berjamur, terkelupas hilang atau pun tidak tampak.
6. Kosen pintu dan jendela
Kondisi dimana kosen pintu dan jendela masih berfungsi dengan baik tidak
lapuk, rapuh/keropos, retak, berlubang, bagian pintu dan jendela ada yang
patah, sambungan lepas, melengkung dan rusak.
7. Lapisan muka langit-langit
Kondisi dimana lapisan muka langit-langit tidak rusak, kotor/bebercak,
pudar, panil hilang, ataupun terkelupas.
b.
Komponen Ruang Luar
1. Penutup atap
Kondisi dimana penutup atap tidak retak, pecah, rembes, bocor, hilang,
korosi, berlumut/berjamur, ditumbuhi tanaman, paku lepas, flshing rusak,
dilatasi rusak.
2. Pelapis muka idnding luar
Kondisi dimana pelapis muka dinding dalam kondisi baik tidak pudar,
lembab, berlumut/berjamur, terkelupas, hilang atau pun tidak tampak.
Universitas Sumatera Utara
16
3. Pelasteran dinding luar
Kondisi dimana pelasteran dinding dalam kondisi baik tidak terkelupas,
hilang ataupun tidak tampak.
4. Pelapis muka lantai luar
Kondisi dimana plesteran dinding dalam kondisi baik tidak terkelupas, hilang
ataupun tidak tampak.
5. Plesteran lantai luar
Kondisi dimana plesteran lantai dalam kondisi baiktidak retak, terbelah
ataupun pecah.
6. Pelapis muka langit-langit
Kondisi dimana lapisan muka langit-langit tidak rusak, kotor/bebercak, pudar,
panil hilang, ataupun terkelupas.
Pengamatan dilapangan dilakukan secara visual kemudian dilakukan penilaian
pada bangunan gedung dalam formulir penilaian keandalan bangunan mengacu
pada Pajak Bumi Bangunan), dll. Data dianalisis dengan menggunakan panduan
Teknis Tata Cara Pemeriksaan Keandalan Bangunan Gedung, tahun 1998,
Departemen PU, dan Peraturan Permen PU No.29/PRT/M/2007, Permen PU
No.26/PRT/M/2008 dan Dinas Tarukim Kota Medan menerapkan sistem
penilaian keandalan arsitektur dengan ketentuan seperti terlihat pada Tabel 2. 1.
Tabel 2.1 Penilaiaan Aeandalan Arsitektur
Kriteria Penilaian (%)
Nilai
Kompo
Kondisi Kefungsian
nen
Komponen
Nilai
Kurang
Maks
Andal
Nilai
Tida
Nilai
andal (75(%)
(95-100)
K
Nilai
K
94)
Total
k
K
(
TINJAUAN PUSTAKA
2.1.
Manajemen Proyek
Manajemen proyek konstruksi adalah merencanakan, mengorganisir,
memimpin, dan mengendalikan sumberdaya untuk mencapai sasaran jangka
pendek yang telah ditentukan. Fungsi manajemen klasik yang terdiri dari
merencanakan, mengorganisasikan, memimpin, dan mengendalikan tetap berlaku
untuk manajemen proyek, dengan catatan perlu mengadakan ( restrukrisasi )
disana sini serta menggunakan metode dan teknik baru agar mampu menghadapi
sifat-sifat dan prilaku yang khusus terdapat pada kegiatan proyek. Rekayasa nilai
adalah evaluasi secara sistematis atas rancangan atau desain suatu proyek untuk
mendapatkan nilai paling tinggi bagi setiap satuan biaya yang dikeluarkan
untuknya untuk itu pada penelitian ini saya mengambil (Soeharto Imam, 1999).
2.2.
Bangunan Gedung.
Menutur Undang-Undang Bangunan Gedung (UUBG) yaitu Undang-
Undang No.28 tahun 2002, pasal 1 ayat 1 disebutkan bahwa bangunan gedung
adalah wujud fisik hasil pekerjaan konstruksi yang menyatu dengan tempat
kedudukannya, sebagian atau seluruhnya berada diatas dan/atau didalam
tanah/atau air, yang berfungsi sebagai tempat manusia melakukan kegiatannya,
baik untuk hunian atau tempat tinggal, kegiatan agama, kegiatan usaha, kegiatan
sosial, budaya, maupun kegiatan khusus.
5
Universitas Sumatera Utara
6
Bangunan gedung diselenggarakan melalui kegiatan pembangunan yang
meliputi proses perencanaan teknis dan pelaksanaan konstruksi, serta kegiatan
pemamfaatan, pelestarian, dan pembongkaran (UU No.28, 2002, pasal 1 ayat 2).
Pemamfaatan bangunan gedung merupakan kegiatan memamfaatkan bangunan
gedung sesuai dengan fungsi yang telah ditetapkan, tidak hanya sebgai fungsi
oprasional saj tetapi termasuk kegiatan pemeliharaan, perawatan, dan pemeriksaan
secara berkala (UU No.28, 2002, pasal 1 ayat 3)
Menurut Undang-Undang No.28 tahun 2002, pasal, 2 dan pasal 3,
bangunan gedung diselenggarakan berlandaskan asas kemamfaatan, keselamatam,
keseimbangan, serta keserasian bangunan gedung denga lingkungannya yang
bertujuan untuk :
a.
Mewujudkan bangunan gedung yang fungsional dan sesuai dengan tata
bangunan gedung yang serasi dan selaras dengan lingkungannya.
b.
Mewujuddkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang menjamin
keandalan teknis bangunan gedung dari segi keselamatan, kesehatan,
kenyamanan, dan kemudahan.
c.
2.3.
Mewujudkan kepastian hukum dalam penyelenggaraan bangunan gedung.
Pelaksanaan Pemeriksaan Bangunan Gedung
Pelaksanaan pemeriksanaan bangunan gedung dilakukan secara teratur dan
berkesinambungan dengan rentang waktu tertentu, untuk menjamin semua
komponen bangunan gedung dalam kondisi laik fungsi.
Pemeriksaan pada bangunan gedung dilakukan pada setiap komponen dan
elemen bangunan gedung yang jadwalnya dapat dilakukan pada setiap hari, setiap
Universitas Sumatera Utara
7
minggu, setiap bulan, setiap tiga bulan, setiap enam bulan, setiap tahun, dan
dimungkinkan pula diperiksa untuk jadwal waktu yang lebih panjang (Permen PU
No.16, 2010)
Hal-hal yang harus diperiksa meliputi hal yang dipersyaratkan sesuai
dengan UUBG yang disebutkan pada pasal 7 ayat 1 yaitu setiap bangunan gedung
harus memenuhi persyaratan adminbistratif dan persyaratan teknis sesuai dengan
fungsi bangunan gedung.
2.3.1. Persyaratan Administratif
Menurut UUBG pasal 7 ayat 2 disebutkan bahwa setiap bangunan gedung
harus memenuhi persyaratan administratif yang meliputi :
a.
Status hak atas tanah/atau izin pemamfaatan dari pemegang hak atas tanah.
b.
Status kepemilikan bangunan gedung.
c.
Izin mendirikan bangunan gedung, sesuai ketentuan peraturan perundang
undangan yang berlaku.
2.3.2. Persyaratan Teknis
Persyaratan teknis bangunan gedung meliputi persyaratan tatabangunan
dan persyaratan keandalan bangunan gedung ( UU No. 28, 2002 pasal 7 ayat 3)
a.
Persyaratan tata bangunan
Persyaratan tata bangunan meliputi persyaratan peruntukan dan intensitas
bangunan gedung, arsitektur bangunan gedung, dan persyaratan pengendalian
lingkungan (UUD No. 28, 2002, pasal 9 ayat 1)
Persyratan Tata Bangunan menurut UU No.28 , 2002 Pasal 9 ayat adalah :
Universitas Sumatera Utara
8
1. Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung.
Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung merupakan
persyaratan meliputi peruntukan lokasi, kepadatan, ketinggian, dan jarak
bebas bangunan gedung ( UU No. 28, 2002, pasal 10 ayat 1 )
2. Persyaratan arsitektur bangunan gedung
Persyaratan teknis bangunan gedung merupakan persyaratan meliputi
persyaratan
penampilan
bangunan
gedung,
tata
ruang
dalam,
keseimbangan, keserasian, dan keselarasan bangunan gedung dan
lingkungannya, sertapertimbangan adanya keseimbangan antara nilai-nilai
sosial budaya setempat terhadap penerapan berbagai perkembangan
arsitektur dan rekayasa ( UU No.28, 2002, pasal 14 ayat 1)
3. Persyaratan pengendalian dampak lingkungan
Penerapan persyaratan pengendalian dampak lingkungan hanya berlaku
bagi bangunan gedung yang dapat menimbulkan dampak penting terhadap
lingkungan. Persyaratan ini berlaku pada bangunan-bangunan khusus ( UU
No.28, pasal 15 ayat 1 dan 2 )
b.
Persyaratan keandalan bangunan
Persyaratan keselamatan bangunan gedung merupakan persyaratan
yang meliputi kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban
muatan, serta kemampuan gedung dalam mencegah dan menanggulangi
bahaya kebakaran dan bahaya petir ( UU No.28, 2002, pasal 17, ayat 1).
Kemampuan struktur bangunan gedung yang stabil dan kukuh dalam
mendukung beban muatan merupakan kemampuan struktur bangunan
gedung yang stabil dan kukuh sampai dengan kondisi pembebanan
Universitas Sumatera Utara
9
maksimum dalam mendukung beban muatan hidup dan beban muatan
mati, serta untuk daerah/zona tertentu kemampuan untuk mendukung
beban muatan yang timbul akibat prilaku alam. Besar beban muatan
dihitung berdasarkan fungsi bangunan gedung pada kondisi pembebanan
maksimum dan variasi pembebanan agar bila terjadi keruntuhan
penggunan bangunan gedung masih dapat menyelamatkan diri.
Sedangkan pada pengamanan terhadap bahaya kebakaran dilakukan
dengan sistem proteksi pasif meliputi kemampuan stabilitas struktur dan
elemennya, konstruksi tahan api, kompartemenisasi dan pemisahan, serta
proteksi pada bukaan yang ada untuk menahan dan membatasi kecepatan
menjalarnya api dan asap kebakaran. Pengamanan dilakukan dengan
melengkapi kemampuan peralatan dalam mendeteksi dan memadamkan
kebakaran, pengendalian asap, dan sarana penyelamatan kebakaran.
Untuk melakukan pengamanan terhadap bahaya petir melului sistem
penangkal petir merupakan kemampuan bangunan gedung untuk
melindungi semua bagian bangunan gedung, termasukmanusia di
dalamnya terhadap bahaya sambaran petir. Sistem penangkal petir terdiri
dari instalasi penangkal petir yang harus dipasang pada setiap bangunan
gedung yang karena letak, sifat geografis, bentuk, dan penggunaanya
memiliki resiko terkena sambaran petir. Adapun syarat keandalan
bangunan gedung adalah :
Universitas Sumatera Utara
10
1. Persyaratan kesehatan
Persyaratan kesehatan bangunan gedung meliputi persyaratan sistem
penghawaan, pencahayaaan, sanitasi dan penggunaan bahan bangunan
gedung (UU No. 28, 2002, pasal 21 )
Sistem penghawaan merupakan kebutuhan sirkulasi dan pertukaran udara
yangharus disediakan pada bangunan gedung melalui bukaan dan/atau
ventilasi alami dan/atau ventilasi buatan. Bangunan gedung tempat tinggal,
pelayanan kesehatan, pendidikan, dan bangunan pelayanan umum lainnya
harus mempunyai bukaan untuk ventilasi alami.
Sedangkan sistem pencahayaaan merupakan kebutuhan pencahayaan yang
harus disediakan pada bangunan gedung melalui pencahayaan alami dan/atau
pencahayaan buatan, termasuk pencahayaan darurat. Bangunan gedung
tempat tinggal, pelayanan kesehatan, pendidikan, dan bangunan pelayanan
umum lainnya harus mempunyai bukaan untuk pencahayaan alami.
Sistem sanitasi merupakan kebutuhan sanitasi yang harus disediakan dalam
dan di luar bangunan untuk memenuhi kebutuhan air bersih, pembuangan air
kotor dan/atau air limbah, kotoran dan sampah, serta penyaluran air hujan.
Sistem sanitasi pada bangunan gedung dan lingkungannya harus dipasang
sehingga
mudah
dalam
pengoprasian
dan
pemeliharaannya,
tidak
membahayakan serta tidak menggangu lingkungan. Selain itu yang menjadi
persyaratan kesehatan bangunan yaitu penggunaan bahan bangunan gedung
dan tidak menimbulkan dampak negatif terhadap lingkungan.
Universitas Sumatera Utara
11
2. Persyaratan kenyamanan
Persyaratan kenyamanan bangunan meliputi kenyamanan ruang gerak dan
hubungan antar ruang, kondisi udara dalam ruang, pandangan serta tingkat
getaran dan tingkat kebisingan ( UU No. 28, 2002, pasal 26 ayat 1 ).
Kenyamanan ruang gerak merupakan tingkat kenyamanan yang diperoleh
dari dimensi ruang dan tata letak ruang dan sirkulasi antar ruang dalam
bangunan gedung untuk terselanggaranya fungsi bangunan gedung.
Sednagkan kenyamanan kondisi udara dalam ruang merupakan tingkat
kenyamanan yang diperoleh dari temparature dan kelembaban di dalam ruang
untuk terselenggaranya fungsi bangunan gedung.
Kenyamanan pandangan merupakan kondisi hak pribadi orang dalam
melaksanakan kegiatan di dalam bangunan gedungnya tidak terganggu dari
bangunan gedung lain yang berada di sekitarnya.
Selaian itu kenyamanan tingkat getaran dan kebisingan merupakan tingkat
kenyamanan
yang
ditentukan
oleh
suatu
keadaaan
yang
tidak
mengakibatkanpengguna dan fungsi bangunan gedung terganggu oleh getaran
dan/atau kebisingan yang timbul baik dari dalam bangunan gedung maupun
dari lingkungannya.
3. Persyaratan kemudahan
Persyaratan kemudahan merupakan persyaratan yang meliputi kemudahan
hubungan ke, dari dan di dalam bangunan gedung, serta kelengkapan
prasarana dalam pemamfaatan bangunan gedung ( UU No. 28, 2002, pasal 27
ayat 1).
Universitas Sumatera Utara
12
Kemudahan hubungan ke,dari dan di dalam bangunan gedung yaitu
tersedianya fasilitas dan aksesibilitas yang mudah, aman, dan nyaman
termasuk bagi penyandang cacat dan lansia. Terdapat dua hubungan
kemudahan antar ruang yaitu kemudahan horizontal antar ruang dan
kemudahan hubungan vertikal antar ruang.
Kemudahan hubungan horizontal antar ruang dalam bangunan gedung
merupakan keharusan bangunan gedung untuk menyediakan pintu dan/atau
koridor antar ruang. Penyediaan mengenai jumlah, ukuran dan konstruksi
teknis pintu dan koridor disesuaikan dengan fungsi ruang bangunan gedung.
Kemudahan vertikal bangunan gedung, termasuk sarana transportasi vertikal
berupa penyediaan tangga, ram, dan sejenisnya serta lift dan atau tangga
berjalan dalam bangunan gedung. Bangunan gedung yang bertingkat harus
menyediakan tangga yang menghubungkan lantai satu dengan yang lainnya
dengan mempertimbangkan kemudahan, keamanan, keselamatan, dan
kesehatan pengguna. Bangunan gedung untuk parkir harus menyediakan ram
dengan kemiringan tertentu dan/atau sarana akses vertikal lainnya dengan
mempertimbangkan kemudahan dan keamanan pengguna sesuai dengan
standar teknis yang berlaku. Bangunan gedung dengan jumlah lantai lebih
dari 5 (lima) harus dilengkapi dengan sarana transportasi vertikal (lift) yang
dipasang sesuai dengan kebutuhan dan fungsi bangunan gedung.
Akses evakuasi dalam keadaan darurat harus disediakan di dalam bangunan
gedung meliputi sisten pemberitahuan bahaya bagi pengguna, pintu keluar
darurat, dan jalur evakuasi apabila terjadi bencana kebakaran dan atau
bencana lainnya, kecuali rumah tinggal. Selain itu kelengkapan sarana dan
Universitas Sumatera Utara
13
prasarana pada bangunan gedung juga sangat penting yaitu kepentingan
umum meliputi penyediaan fasilitas yang cukup untuk ruang ibadah, ruang
ganti, ruangan bayi, toilet, tempat parkir, tempat sampah, serta fasilitas
komunikasi dan informasi.
2.4.
Keandalan bangunan
Keandalan bangunan gedung adalah keadaan bangunan gedung yang
memenuhi persyaratan keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan
bangunan gedung sesuai dengan kebutuhan fungsi yang telah ditetapkan.
Keselamatan bangunan gedung adalah kondisi yang menjamin keselamatan
bangunan gedung beserta pemilik dan penggunan bangunan, sekaligus masyarakat
lingkungan di sekitarnya terhadap bencana seperti gempa bumi, bahaya petir,
bahaya kebakaran, dan bencana lainnya. Kesehatan bangunan gedung merupakan
kondisi yang menjamin tercegahnya segala gangguan yang dapat menimbulkan
penyakit atau rasa sakit bagi pemilik dan pengguna bangunan bangunan, sekaligus
masyarakat lingkungan sekitarnya. Sedangkan kenyamanan bangunan gedung
yaitu keadaan yang menjamin rasa nyaman sehingga pengguna gedung dapat
melakukan kegiatan dengan baik dan atau merasa betah dan merasakan suasana
tenang berada dalam atau sekitar gedung. Kemudahan bangunan gedung adalah
kondisi yang menyediakan berbagai kemudahan yang diperlukan bagi pengguna
sesuai dengan fungsi pada bangunan gedung dan lingkungannya seperti fasilitasfasilitas pada bangunan gedung.
Dalam melakukan pemeriksaan keandalan bangunan gedung dilakukan
penilaian-penilaian pada bangunan gedung yang meliputi penilaian segala sesuatu
Universitas Sumatera Utara
14
yang terdapat pada bangunan gedung tersebut. Penilaian dilakukan berdasarkan
dengan survei di lapangan yang selanjutnya hasil survei dianalisis menurut nilai
kriteria keandalan bangunan suatu gedung.
2.5.
Penialaian Keandalan Bangunan
Pada penilaian keandalan bangunan gedung terdapat 5 aspek pengamatan
yang dinilai untuk menjamin keandalannya, yaitu penialaian aspek arsitektur,
struktur, utilitas, aksesibilitas, dan tata bangunan dan lingkungan.
2.5.1. Penilaian Aspek Aristektur
Nilai kondisi arsitektur merupakan suatu nilai tertentu yang berdasarkan
dari kondisi pada setiap bagian arsitektur bangunan. Nilai kondisi dapat
menjelaskan mengenai kwalitas dan kwantitas suatu elemen bila terjadi
kerusakan.
Terdapat 2 komponen yang dinilai secara visual pada aspek arsitektur
dalam pemeriksaan keandalan bangunan yaitu komponen ruang dalam dan
komponen ruang luar.
a.
Komponen Ruang Dalam
1. Kesesuaiaan penggunaan fungsi
Kondisi yang menjamin bentuk dan dimensi serta organisasi ruang,
sirkulasi dalam bangunan dan hubungan antar ruang sesuai dengan
fungsinya.
2. Pelapis muka lantai
Kondisi dimana pelapis muka lantai dalam kondisi baik tidak retak rambut,
terbelah ataupun terpecah.
Universitas Sumatera Utara
15
3. Pelasteran lantai
Kondisi dimana plesteran lantai dalam kondisi baik tidak retak, terbelah
atupun pecah.
4. Pelapis muka dinding
Kondisi dimana pelapis muka dinding dalam kondisi baik tidak terkelupas,
hilang ataupun tak tampak.
5. Pelapis muka dinding
Kondisi dimana pelpis muka dinding dalam kondisi baik tidak pudar,
lembab, berlumut/berjamur, terkelupas hilang atau pun tidak tampak.
6. Kosen pintu dan jendela
Kondisi dimana kosen pintu dan jendela masih berfungsi dengan baik tidak
lapuk, rapuh/keropos, retak, berlubang, bagian pintu dan jendela ada yang
patah, sambungan lepas, melengkung dan rusak.
7. Lapisan muka langit-langit
Kondisi dimana lapisan muka langit-langit tidak rusak, kotor/bebercak,
pudar, panil hilang, ataupun terkelupas.
b.
Komponen Ruang Luar
1. Penutup atap
Kondisi dimana penutup atap tidak retak, pecah, rembes, bocor, hilang,
korosi, berlumut/berjamur, ditumbuhi tanaman, paku lepas, flshing rusak,
dilatasi rusak.
2. Pelapis muka idnding luar
Kondisi dimana pelapis muka dinding dalam kondisi baik tidak pudar,
lembab, berlumut/berjamur, terkelupas, hilang atau pun tidak tampak.
Universitas Sumatera Utara
16
3. Pelasteran dinding luar
Kondisi dimana pelasteran dinding dalam kondisi baik tidak terkelupas,
hilang ataupun tidak tampak.
4. Pelapis muka lantai luar
Kondisi dimana plesteran dinding dalam kondisi baik tidak terkelupas, hilang
ataupun tidak tampak.
5. Plesteran lantai luar
Kondisi dimana plesteran lantai dalam kondisi baiktidak retak, terbelah
ataupun pecah.
6. Pelapis muka langit-langit
Kondisi dimana lapisan muka langit-langit tidak rusak, kotor/bebercak, pudar,
panil hilang, ataupun terkelupas.
Pengamatan dilapangan dilakukan secara visual kemudian dilakukan penilaian
pada bangunan gedung dalam formulir penilaian keandalan bangunan mengacu
pada Pajak Bumi Bangunan), dll. Data dianalisis dengan menggunakan panduan
Teknis Tata Cara Pemeriksaan Keandalan Bangunan Gedung, tahun 1998,
Departemen PU, dan Peraturan Permen PU No.29/PRT/M/2007, Permen PU
No.26/PRT/M/2008 dan Dinas Tarukim Kota Medan menerapkan sistem
penilaian keandalan arsitektur dengan ketentuan seperti terlihat pada Tabel 2. 1.
Tabel 2.1 Penilaiaan Aeandalan Arsitektur
Kriteria Penilaian (%)
Nilai
Kompo
Kondisi Kefungsian
nen
Komponen
Nilai
Kurang
Maks
Andal
Nilai
Tida
Nilai
andal (75(%)
(95-100)
K
Nilai
K
94)
Total
k
K
(