REVITALISASI FUNGSI SERTIFIKAT HAK ATAS
MAKALAH HUKUM AGRARIA
REVITALISASI FUNGSI SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH
GUNA MENCEGAH TERJADINYA SERTIFIKAT GANDA ATAS TANAH
(Demi Mewujudkan Kepastian Hukum Atas Sertifikat Hak Atas Tanah
Sebagai Bukti Hak Kepemilikan Atas Tanah)
Disusun oleh :
Novi Anggraini Putri
8111413099
UNIVERSITAS NEGERI SEMARANG
2014
0
BAB 1
PENDAHULUAN
1.2 LATAR BELAKANG
Tanah sebagai salah satu sumber daya alam merupakan salah karunia
Tuhan Yang Maha esa. Tanah merupakan kebutuhan hidup manusia yang paling
mendasar sebagai sumber penghidupan dan mata pencaharian, bahkan tanah dan
manusia tidak dapat dipisahkan dari semenjak manusia lahir hingga manusia
meninggal dunia. Manusia hidup dan berkembang biak serta melakukan aktivitas
di atas tanah, sehingga setiap manusia berhubungan dengan tanah. Begitu
urgennya tanah dalam hubungannya dengan kehidupan manusia, maka oleh Ter
Haar (Sri Susyanti, 2010:1) dijelaskan bahwa tanah merupakan temppat tinggal,
tanah memberikan kehidupan dan penghidupan, tanah dimana manusia
dimakamkan dan hubungannya bersifat magis-religius.
Dalam hukum positif Indonesia, hukum tanah nasional berpedoman pada
Undang Undang Pokok Agraria. Undang-Undang Pokok Agraria yang disingkat
dengan UUPA, merupakan peraturan perundang-undangan yang mengatur
masalah pertanahan di Indonesia, adapun tujuan dari UUPA itu sendiri
sebagaimana yang dicantumkan dalam Penjelasan Umumnya adalah :
1.
Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional, yang akan
merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan
bagi negara dan rakyat tani, dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur;
2.
Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan
dalam hukum pertanahan;
3.
Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hakhak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.
Berdasarkan tujuan pokok UUPA tersebut di atas diatur macam-macam
hak atas tanah yang dapat diberikan dan dipunyai oleh setiap orang, baik sendirisendiri maupun bersama-sama dengan orang lain ataupun badan hukum. Menurut
Pasal 16 UUPA, hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai dan diberikan kepada
setiap orang dan atau badan hukum adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan, hak pakai, dan lain-lain sebagainya.
1
Yang dimaksud dengan hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (Pasal 20 UUPA), sedangkan hak
guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
negara dalam jangka waktu tertentu (paling lama enampuluh tahun), guna
perusahaan pertanian (perkebunan), perikanan atau peternakan (Pasal 28), dan hak
guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun (Pasal
35).
Terhadap hak-hak atas tanah tersebut di atas, undang-undang mewajibkan
kepada pemegang hak untuk mendaftarkannya. Menurut Pasal 19 UUPA, untuk
menjamin kepastian hukum, oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di
seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
dengan peraturan pemerintah. Pendaftaran tersebut meliputi pengukuran,
perpetaan, dan pembukuan tanah; pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan
haknya, serta pemberian surat tanda bukti hak (sertifikat) yang berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat.
Berbagai permasalahan timbul mengenai implementasi dari UUPA
tersebut. Hak-hak tanah pada khususnya hak milik seringkali terjadi perselisihan
karena adanya kasus sertifikat ganda yang kerap kali terjadi di kalangan
masyarakat.
1.3 PERUMUSAN MASALAH
1. Apa yang dimaksud dengan pendaftaran atas tanah?
2. Apa yang dimaksud dengan sertifikat hak atas tanah?
3. Apa yang dimaksud dengan sertifikat ganda atas tanah?
1.3 TUJUAN
1. Mengetahui yang dimaksud dengan pendaftaran atas tanah.
2. Mengetahui yang dimaksud dengan sertifikat hak atas tanah.
3. Mengetahui yang dimaksud dengan sertifikat ganda atas tanah.
BAB II
PEMBAHASAN
2
2.1 PENDAFTARAN ATAS TANAH
A. Pengertian Pendaftaran Tanah
Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya bahwa untuk menjamin
kepastian hukum diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah R.I. menurut
ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah (Pasal 19 UUPA). Adapun
peraturan pemerintah sebagai pelaksanaan dari Pasal 19 tersebut adalah Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai ganti
Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961dan Peraturan Menteri Negara Agraria
atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah.
Yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan
teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda
bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
B. Azas Pendaftaran Tanah
Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan azas sederhana, aman,
terjangkau, mutakhir dan terbuka.
a)
Azas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuanketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh
pihak-pihak yang berkepentingan terutama para pemegang hak atas tanah.
b) Azas aman dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan
jaminan kepastian hukum.
c)
Azas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak yang memerlukan,
khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan
ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaran
pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang memerlukan.
d) Azas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia
3
harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban
mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari.
e)
Azas terbuka dimaksudkan agar masyarakat dapat memperoleh keterangan
mengenai data yang benar setiap saat.
C. Tujuan Pendaftaran Tanah.
Ada 3 (tiga) tujuan pendaftaran tanah , yaitu :
a)
Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah agar dengan mudah dapat
membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas tanah yang bersangkutan
b) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah yang sudah terdaftar.
c)
Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Khusus untuk tujuan pendaftaran tanah pertama yaitu untuk memberikan
jaminan kepastian hukum, meliputi :
a)
Kepastian mengenai subyek hukum hak atas tanah (orang atau badan hukum)
b) Kepastian mengenai letak, batas, ukuran/luas tanah atau disebut kepastian
mengenai obyek hak.
c)
Kepastian hak atas tanah, yakni jenis/macam hak atas tanah yang menjadi
landasan hukum antara tanah dengan orang atau badan hukum.
D. Kegunaan Pendaftaran Tanah.
Pendaftaran tanah mempunyai kegunaan ganda, artinya di samping
berguna bagi pemegang hak, juga berguna bagi pemerintah.
a)
Kegunaan bagi pemegang hak :
Dengan diperolehnya sertifikat hak atas tanah dapat memberikan rasa
aman karena kepastian hukum hak atas tanah;
Apabila terjadi peralihan hak atas tanah dapat dengan mudah
dilaksanakan;
4
Dengan adanya sertifikat, lazimnya taksiran harga tanah relatif lebih tinggi
dari pada tanah yang belum bersertifikat;
Sertifikat dapat dipakai sebagai jaminan kredit;
Penetapam pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak akan
keliru.
b) Kegunaan bagi pemerintah :
Dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah berarti akan menciptakan
terselenggarakannya tertib administrasi di bidang pertanahan, sebab
dengan terwujudnya tertib administrasi pertanahan akan memperlancar
setiap kegiatan yang menyangkut tanah dalam pembangunan di Indonesia.
Dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah, merupakan salah satu cara
untuk mengatasi setiap keresahan yang menyangkut tanah sebagai
sumbernya, seperti pendudukan tanah secara liar, sengketa tanda batas dan
lain sebagainya.
E. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan pendaftaran meliputi kegiatan tanah untuk pertama kali dan
pemeliharaan data pendaftaran tanah
a)
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :
Pengumpulan dan pengolahan data fisik
Pembuktian hak dan pembukuannya
Penerbitan sertifikat.
Penyajian data fisik dan data yuridis.
Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
b) Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi :
Pendaftaran peralihan hak dan pembeban hak.
Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya
Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran
tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran tanah
secara sistematik adalah pendaftaran tanah yang didasarkan pada suatu rencana
kerja pemerintah dan dilaksanakan dalam suatu wilayah yang ditetapkan oleh
5
Menteri, sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik adalah pendaftaran tanah
yang dilakukan atas permintaan atau permohonan pihak yang berkepentingan.
Berdasarkan hal tersebut di atas, maka pemerintah berkewajiban untuk
melakukan pendaftaran tanah sedangkan masyarakat (pemegang hak atas tanah)
berkewajiban untuk mendaftarkan hak atas tanah tersebut (Pasal 23, Pasal 32 dan
{Pasal 38 UUPA).
2.2 SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH
A. Pengertian Sertifikat Hak Atas Tanah
Undang-undang tidak memberikan pengertian yang tegas mengenai
sertifikat hak atas tanah. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,
sertifikat adalah adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal
19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak
milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah
dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Kalau dilihat Pasal 19 ayat (2)
huruf c UUPA, maka sertifikat itu merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku
sebagai alat bukti yang kuat.
Selanjutnya Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997, sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di
dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang
ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
Selain pengertian sertifikat yang diberikan oleh undang-undang secara
otentik, ada juga pengertian serttifikat yang diberikan oleh para sarjana. Salah
satunya adalah K. Wantjik Saleh yang menyatakan bahwa sertifikat adalah salinan
buku tanah dan surat ukurnya setelah dijilid menjadi satu bersama-sama dengan
suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri.
Dari pengertian di atas penulis berpendapat bahwa sertifikat adalah surat
tanda bukti hak yang dijilid dan diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang
6
termuat di dalamnya, dimana data tersebut sesuai dengan data yang ada dalam
surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
B. Prosedur Penerbitan Sertifikat Tanah
Sertifikat hak atas tanah adalah tanda bukti hak atas tanah, yang
dikeluarkan oleh pemerintah dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah
menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
pendaftaran tanah. dalam proses sertifikasi tanah untuk pertama kali maka melalui
pasal 32 Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa :
a)
Sertifikat hak atas tanah merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku
sebagai alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang
termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai
dengan data yang ada dalam surat ukur dalam buku tanah hak yang
bersangkutan.
b) Dalam hal suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas
nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad
baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa
mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak atas
tanah tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak terbitnya sertifikat itu
tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan
kepala kantor pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan
gugatan kepengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat
tersebut.
Sertifikat hak atas tanah membuktikan, bahwa seseorang atau suatu
badan hukum mempunyai suatu hak atas bidang tanah tertentu, sedangkan
sertifikat hak tanggungan membuktikan, seseorang atau badan hukum, sebagai
kreditur mempunyai hak tanggungan atau jaminan atas suatu atau beberapa bidang
tanah tertentu.
Berdasarkan hal tersebut di atas dan untuk mengetahui prosedur
penerbitan sertifikat hak atas tanah maka dibawah ini ada beberapa cara yang
biasa ditempuh oleh pemohon untuk memperoleh sertifikat tanah :
7
a)
Pertama : Pendaftaran tanah dilakukan dengan cara pemohon sertifikat
mendatangi kantor pertanahan dan mengajukan permohonan seraya
menyerahkan berkas permohonan serta persyaratan kelengkapan seperlunya
termasuk surat kuasa dari pemilik (jika pemohon mengurus tanah orang lain)
dan membayar sejumlah biaya yang telah ada daftar tarifnya sesuai luas tanah
pemohon proses pembayaran berlangsung diloket khusus gedung kantor
pertanahan.
b) Kedua : Pemohon menunjukan batas-batas bidang tanah yang di klaim
sebagai hak milik dilapangan kepada petugas kantor pertanahan, setelah
pemohon menerima surat atau pemberitahuan permintaan untuk itu dari
kepala kantor pertanahan.
c)
Ketiga : Pemohon mengisi dan menandatangani berita acara mengenai data
fisik dan data yuridis hasil pengukuran dan pemeriksaan petugas kantor
pertanahan dihadapan petugas kantor pertanahan.
d) Keempat : Pemohon menunggu terbitnya sertifikat hak milik tanah sekurangkurangnya selama 60 (enam puluh) hari sejak berakhirnya langkah ketiga
diatas. Waktu penantian 60 hari tersebut diperlukan oleh kantor pertanahan
guna mempublikasikan/ ngumumkan data fisik dan data yuridis bidang tanah
pemohon pada papan pengumuman di kantor pertanahan dan kantor
desa/kelurahan atau atas biaya dapat diumumkan melalui iklan atau surat
kabar daerah.
e)
Kelima : Pemohon menerima sertifikat hak milik atas tanah dikantor
pertanahan dari pejabat yang berwenang, setelah pemohon sebelumnya
menerima surat panggilan atau pemberitahuan dalam bertuk lain dari kantor
pertanahan untuk itu.
C. Manfaat Sertifikat Hak Atas Tanah
a)
Sebagai alat bukti yang kuat bagi pemiliknya.
Fungsi sertifikat hak atas tanah (hak milik) menurut UUPA merupakan
alat bukti yang kuat bagi pemiliknya, artinya bahwa selama tidak dapat
dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya
harus diterima sebagai data yang benar. Sudah barang tentu data fisik maupun
8
data yuridis yang tercantum dalam buku sertifikat harus sesuai dengan data
yang tercantum dalam buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan karena
data itu diambil dari buku tanah dan surat ukur tersebut.
Sertifikat sebagai alat bukti yang kuat, tidak sebagai alat bukti mutlak,
hal ini berkaitan dengan sistem publikasi yang dianut oleh hukum pertanahan
Indonesia baik Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 maupun
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yakni sistem publikasi negatif
yang mengandung unsur positif karena akan menghasilkan surat-surat tanda
bukti hak (sertifikat) yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
b) Sebagai akte otentik
Sertifikat sebagai akte otentik mempunyai kekuatan pembuktian yang
sempurna, dalam arti bahwa hakim harus terikat dengan data yang disebutkan
dalam sertifikat itu selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya oleh pihak lain.
2.3 SERTIFIKAT GANDA ATAS TANAH
A. Pengertian Ganda Atas Tanah
Sertifikat ganda adalah kejadian dimana sebidang tanah memiliki 2
sertifikat tanah yang dimiliki oleh 2 orang yang berbeda. Secara prinsip setiap
bidang tanah memiliki posisi yang tunggal di belahan bumi ini. Tidak ada 2
bidang tanah yang memiliki posisi yang sama. Dengan demikian setiap bidang
tanah yang telah bersertifikat atau terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN)
seharusnya mendapat perlindungan terhadap pendaftaran yang sama atas bidang
tanah tersebut.
Sertifikat ganda atas tanah adalah sertifikat yang diterbitkan oleh BPN
yang akibat adanya kesalahan pendataan pada saat melakukan pengukuran dan
pemetaan pada tanah, sehingga terbitlah sertifikat ganda yang berdampak pada
pendudukan tanah secara keseluruhan ataupun sebagaian tanah milik orang lain.
Apabila dintinjau dari pengertian sertifikat itu sendiri maka sertifikat
adalah tanda bukti hak atas tanah, yang dikeluarkan oleh pemerintah dalam rangka
penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut ketentuan peraturan dan perundang-
9
undangan. Sertifikat hak atas tanah membuktikan bahwa seseorang atau suatu
badan hukum, mempunyai suatu hak atas bidang tanah tertentu.
Pada kenyataannya bahwa seseorang atau suatu badan hukum menguasai
secara fisik dan menggunakan tanah yang bersangkutan tidak serta merta langsung
membuktikan bahwa ia mempunyai hak atas tanah yang dimaksud. Adanya suratsurat jual beli, belum tentu membuktikan bahwa yang membeli benar-benar
mempunyai hak atas tanah yang di belinya. Apalagi tidak ada bukti otentik bahwa
yang menjual memang berhak atas tanah yang dijualnya. Dalam konteks inilah
terjadi pendudukan tanah secara tidak sah melalui alat bukti berupa dokumen
(sertifikat) yang belum dapat dijamin kepastian hukumnya.
Dari pendapat diatas maka dapat dikatakan bahwa sertifikat ganda adalah
surat keterangan kepemilikan yang diperoleh baik secara sah ataupun tidak sah
yang sewaktu-waktu dapat menimbulkan suatu akibat hukum (sengketa) bagi
subjek hak maupun objek hak. Hal ini senada dengan Kartasaputra. bahwa :
Sertifikat dobel/ganda adalah surat tanda bukti kepemilikan hak atas tanah yang
diterbitkan oleh lembaga hukum (BPN) yang terbit diatas satu objek hak yang
bertindih antara satu objek tanah sebagian atau keseluruhan, yang dapat terjadi
suatu akibat hukum. (2005:120).
Dalam pembahasan definisi mengenai Sertifikat ganda sebagaimana telah
diuraikan diatas bahwa yang mendasari sehingga terjadinya sertifikat ganda
adalah akibat dari kesalahan pencatatan pada saat petugas melakukan pengukuran
dan perpetaan, adapun hal serupa sebagaimana disebutkan Sugiarto mengatakan
bahwa : Sertifikat dobel atau ganda adalah sertifikat yang diterbitkan lebih dari
satu pada satu bidang tanah oleh Kantor Pertanahan, sehingga mengakibatkan ada
kepemilikan bidang tanah hak yang saling bertindih, seluruhnya atau sebagian.
(2000: 115).
B. Bagaimana sertifikat tanah ganda dapat terjadi?
Perlindungan diatas dapat diberikan jika setiap sertifikat atas tanah yang
terbit diketahui dengan pasti letak atau lokasinya di muka bumi. Dengan demikian
setiap usaha untuk mensertifikatkan tanah yang sama dapat segera diketahui dan
dicegah oleh BPN. Namun demikian seperti saya jelaskan pada posting terdahulu
10
mengenai “Mengapa ada tanah bersertifikat yang tidak diketahui letaknya”, masih
ada tanah bersertifikat yang tidak diketahui lokasinya yang disebabkan oleh
ketidaktersediaan peta.
Padahal peta adalah informasi yang menggambarkan letak seluruh bidang
tanah di permukaan bumi. Jika sebuah sertifikat yang diterbitkan tidak dipetakan
dalam sebuah peta akibat tidak adanya sarana pada saat itu, maka bidang tanah itu
memiliki potensi untuk lahir sertifikat ganda. Dalam hal seseorang dengan buktibukti tanah yang meyakinkan meminta pembuatan sertifikat di BPN, maka tidak
ada tools yang kuat untuk mencegah lahirnya sertifikat ganda.
Ilustrasinya sebagai berikut: Petugas BPN akan meneliti data fisik bidang
tanah yang diminta untuk kedua kalinya tersebut dengan melakukan pengukuran
bidang tanah. Pada saat pengukuran, petugas akan meminta pemohon sertifikat
untuk menunjukkan batas-batas bidang tanahnya. Akan lebih baik jika diketahui
dan dikonfirmasi oleh pemilik tanah yang bersebelahan. Pada poin ini pembuatan
sertiffikat ganda akan tersandung jika pemegang sertifikat tanah menempati tanah
tersebut.
Sebaliknya jika tanah tersebut tidak ditempati atau diterlantarkan maka
praktek ini akan lebih mulus melaju tanpa terdeteksi. Langkah kedua adalah
petugas melakukan pemetaan hasil pengukuran ke dalam peta. Setelah posisi
bidang tanah hasil ukuran dapat diketahui letaknya, petugas akan mengecek
apakah pada posisi yang sama telah diterbitkan sertifikat hak atas tanahnya. Jika
ternyata ada, petugas akan memblokir kegiatan penerbitan sertifikat baru yang
disinyalir ganda.
Sayangnya jika bidang tanah bersertifikat terdahulu belum dipetakan,
petugas akan mengatakan bahwa pada posisi tersebut adalah posisi bebas. Jika ini
yang terjadi proses ini akan terus berlanjut hingga penelitian data yuridis termasuk
pengumuman terhadap publik bahwa akan diterbitkan sertifikat atas tanah
tersebut.
Jika sekali lagi hasil penelitian data yuridis menunjukkan bahwa tidak
ada masalah dan tidak claim dari masyarakat (termasuk pemegang sertifikat
terdahulu), maka BPN akan menerbitkan sertifikat tanah (lagi) atas bidang tanah
yang sama. Terjadilah sertifikat ganda atau tumpang tindih atau overlap yang tidak
11
disadari oleh pemegang sertifikat pertama, BPN dan (kadang-kadang) pemegang
sertifikat kedua.
C. Upaya kita selaku pemegang sertifikat tanah agar tidak timbul
sertifikat ganda
a)
Berupaya menggunakan tanah yang kita miliki. Jika tidak untuk ditinggali,
maka pastikan digunakan untuk kebutuhan lain atau sekurang-kurangnya
dilindungi dalam bentuk pagar keliling.
b) Bagi para pemegang sertifikat tanah yang penerbitannya sebelum 1997 agar
datang ke BPN untuk memastikan bahwa bidang tanah yang tertera di
sertifikat telah dimasukkan ke dalam peta pendaftaran BPN. Jika ternyata
bidang tanah tersebut belum masuk ke dalam peta BPN, mintalah petugas
ukur BPN untuk datang ke lokasi bidang tanah dimaksud untuk melakukan
pemetaan atau yang secara teknis disebut Graphical Index Mapping (GIM).
PENUTUP
A. Kesimpulan
12
Faktor-faktor penyebab terjadinya sertipikat ganda di Kantor Pertanahan
Kota Semarang yaitu karena adanya peta pendaftaran belum terbentuk atau belum
lengkap, faktor manusianya baik disebabkan karena human error maupun adanya
itikad tidak baik dari pemohon, adanya pemecahan atau pemekaran wilayah,
adanya administrasi yang tidak benar di kelurahan dan adanya perubahan tata
ruang oleh pemerintah kota. Dari kesemua faktor tersebut diatas disebabkan
karena ketidakcermatan dan ketidaktelitian Kantor Pertanahan Kota Semarang
dalam memeriksa dan meneliti data fisik dan data yuridis baik secara langsung di
lapangan maupun dalam hal penyelidikan riwayat tanah dan penilaian kebenaran
alat bukti pemilikan atau penguasaan tanah melalui pengecekan warkah yang ada
di Kantor Pertanahan Kota Semarang.
Upaya penyelesaian hukum yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan
terhadap timbulnya sertipikat ganda dapat ditempuh dengan 2 cara, yaitu yang
pertama kali ditempuh dengan menyelesaikan sengketa melalui Badan Pertanahan
Nasional (non litigasi). Untuk menyelesaikan sengketa dilakukan musyawarah
antara para pihak yang bersengketa dengan mediator Kantor Pertanahan. Dan cara
terakhir yang harus ditempuh apabila musyawarah antara para pihak tidak
tercapai, yaitu dengan menyelesaikan sengketa melalui Peradilan.
B. Saran
1. Hendaknya Kantor Pertanahan dalam rangka pendaftaran tanah mengarah
kepada adanya Peta pendaftaran yang lengkap yaitu Peta Tunggal.
2. Apabila peta dilapangan hanya satu dan lengkap sudah ada kaplingan tidak
dapat dilakukan lagi pendaftaran lagi atas bidang tanah yang sama.
Dimana peta tersebut harus tertib dan tiap tahun harus dikaji ulang. Selain
itu pengukuran juga merupakan hal penting untuk menghindari sertipikat
ganda. Dan juga adanya Administrasi pertanahan yang baik.
3. Dalam penyelesaian sengketa hendaknya sebisa mungkin dilakukan secara
musyawarah karena banyak keuntungan yang dapat diperoleh.
DAFTAR PUSTAKA
Boedi Harsono, 1999. Hukum Agraria Indonesia (Hukum Tanah Nasional),
Djambatan Jakarta.
13
Irawan Soerodjo, 2003. Kapasitas Hukum Atas Tanah di Indonesia, Arkola
Surabaya.
Hadi S.T. 2007. Peraturan Pelaksanan Undang-Undang Pertanahan, Harvarindo,
Jakarta.
Herman Hermit, 2004. Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik, Tanah
Negara dan Tanah Pemda. CV. Mandar Maju, Bandung
-------, 2007. Sertifikat dan Permasalahannya, dan Seri Hukum Pertanahan
Prestasi Pustaka Publisher. Jakarta
-------, 2007. Sertifikat dan Permasalahannya, dan Seri Hukum Pertanahan
Prestasi Pustaka Publisher. Jakarta
http://bachtiarpropertydotcom.wordpress.com/2011/02/12/manfaat-sertifikat
tanah/
http://erestajaya.blogspot.com/2008/11/bagaimana-sertifikat-tanah-ganda dapat.
html
http://maspurba.wordpress.com/2008/04/29/kepastian-hukum-atas-sertifikattanah-sebagai-bukti-hak-kepemilikan-atas-tanah/
14
REVITALISASI FUNGSI SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH
GUNA MENCEGAH TERJADINYA SERTIFIKAT GANDA ATAS TANAH
(Demi Mewujudkan Kepastian Hukum Atas Sertifikat Hak Atas Tanah
Sebagai Bukti Hak Kepemilikan Atas Tanah)
Disusun oleh :
Novi Anggraini Putri
8111413099
UNIVERSITAS NEGERI SEMARANG
2014
0
BAB 1
PENDAHULUAN
1.2 LATAR BELAKANG
Tanah sebagai salah satu sumber daya alam merupakan salah karunia
Tuhan Yang Maha esa. Tanah merupakan kebutuhan hidup manusia yang paling
mendasar sebagai sumber penghidupan dan mata pencaharian, bahkan tanah dan
manusia tidak dapat dipisahkan dari semenjak manusia lahir hingga manusia
meninggal dunia. Manusia hidup dan berkembang biak serta melakukan aktivitas
di atas tanah, sehingga setiap manusia berhubungan dengan tanah. Begitu
urgennya tanah dalam hubungannya dengan kehidupan manusia, maka oleh Ter
Haar (Sri Susyanti, 2010:1) dijelaskan bahwa tanah merupakan temppat tinggal,
tanah memberikan kehidupan dan penghidupan, tanah dimana manusia
dimakamkan dan hubungannya bersifat magis-religius.
Dalam hukum positif Indonesia, hukum tanah nasional berpedoman pada
Undang Undang Pokok Agraria. Undang-Undang Pokok Agraria yang disingkat
dengan UUPA, merupakan peraturan perundang-undangan yang mengatur
masalah pertanahan di Indonesia, adapun tujuan dari UUPA itu sendiri
sebagaimana yang dicantumkan dalam Penjelasan Umumnya adalah :
1.
Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan hukum agraria nasional, yang akan
merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan
bagi negara dan rakyat tani, dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur;
2.
Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan kesederhanaan
dalam hukum pertanahan;
3.
Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hakhak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.
Berdasarkan tujuan pokok UUPA tersebut di atas diatur macam-macam
hak atas tanah yang dapat diberikan dan dipunyai oleh setiap orang, baik sendirisendiri maupun bersama-sama dengan orang lain ataupun badan hukum. Menurut
Pasal 16 UUPA, hak-hak atas tanah yang dapat dipunyai dan diberikan kepada
setiap orang dan atau badan hukum adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna
bangunan, hak pakai, dan lain-lain sebagainya.
1
Yang dimaksud dengan hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan
terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (Pasal 20 UUPA), sedangkan hak
guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh
negara dalam jangka waktu tertentu (paling lama enampuluh tahun), guna
perusahaan pertanian (perkebunan), perikanan atau peternakan (Pasal 28), dan hak
guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah
yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun (Pasal
35).
Terhadap hak-hak atas tanah tersebut di atas, undang-undang mewajibkan
kepada pemegang hak untuk mendaftarkannya. Menurut Pasal 19 UUPA, untuk
menjamin kepastian hukum, oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di
seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur
dengan peraturan pemerintah. Pendaftaran tersebut meliputi pengukuran,
perpetaan, dan pembukuan tanah; pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan
haknya, serta pemberian surat tanda bukti hak (sertifikat) yang berlaku sebagai
alat pembuktian yang kuat.
Berbagai permasalahan timbul mengenai implementasi dari UUPA
tersebut. Hak-hak tanah pada khususnya hak milik seringkali terjadi perselisihan
karena adanya kasus sertifikat ganda yang kerap kali terjadi di kalangan
masyarakat.
1.3 PERUMUSAN MASALAH
1. Apa yang dimaksud dengan pendaftaran atas tanah?
2. Apa yang dimaksud dengan sertifikat hak atas tanah?
3. Apa yang dimaksud dengan sertifikat ganda atas tanah?
1.3 TUJUAN
1. Mengetahui yang dimaksud dengan pendaftaran atas tanah.
2. Mengetahui yang dimaksud dengan sertifikat hak atas tanah.
3. Mengetahui yang dimaksud dengan sertifikat ganda atas tanah.
BAB II
PEMBAHASAN
2
2.1 PENDAFTARAN ATAS TANAH
A. Pengertian Pendaftaran Tanah
Sebagaimana telah dijelaskan sebelumnya bahwa untuk menjamin
kepastian hukum diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah R.I. menurut
ketentuan yang diatur dengan peraturan pemerintah (Pasal 19 UUPA). Adapun
peraturan pemerintah sebagai pelaksanaan dari Pasal 19 tersebut adalah Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah sebagai ganti
Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961dan Peraturan Menteri Negara Agraria
atau Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah.
Yang dimaksud dengan pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan
yang dilakukan oleh pemerintah secara terus-menerus, berkesinambungan dan
teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta
pemeliharaan data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda
bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas
satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
B. Azas Pendaftaran Tanah
Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan azas sederhana, aman,
terjangkau, mutakhir dan terbuka.
a)
Azas sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuanketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh
pihak-pihak yang berkepentingan terutama para pemegang hak atas tanah.
b) Azas aman dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan
jaminan kepastian hukum.
c)
Azas terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak yang memerlukan,
khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan
ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaran
pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh para pihak yang memerlukan.
d) Azas mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia
3
harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Untuk itu perlu diikuti kewajiban
mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi dikemudian hari.
e)
Azas terbuka dimaksudkan agar masyarakat dapat memperoleh keterangan
mengenai data yang benar setiap saat.
C. Tujuan Pendaftaran Tanah.
Ada 3 (tiga) tujuan pendaftaran tanah , yaitu :
a)
Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah agar dengan mudah dapat
membuktikan dirinya sebagai pemegang hak atas tanah yang bersangkutan
b) Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah yang sudah terdaftar.
c)
Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
Khusus untuk tujuan pendaftaran tanah pertama yaitu untuk memberikan
jaminan kepastian hukum, meliputi :
a)
Kepastian mengenai subyek hukum hak atas tanah (orang atau badan hukum)
b) Kepastian mengenai letak, batas, ukuran/luas tanah atau disebut kepastian
mengenai obyek hak.
c)
Kepastian hak atas tanah, yakni jenis/macam hak atas tanah yang menjadi
landasan hukum antara tanah dengan orang atau badan hukum.
D. Kegunaan Pendaftaran Tanah.
Pendaftaran tanah mempunyai kegunaan ganda, artinya di samping
berguna bagi pemegang hak, juga berguna bagi pemerintah.
a)
Kegunaan bagi pemegang hak :
Dengan diperolehnya sertifikat hak atas tanah dapat memberikan rasa
aman karena kepastian hukum hak atas tanah;
Apabila terjadi peralihan hak atas tanah dapat dengan mudah
dilaksanakan;
4
Dengan adanya sertifikat, lazimnya taksiran harga tanah relatif lebih tinggi
dari pada tanah yang belum bersertifikat;
Sertifikat dapat dipakai sebagai jaminan kredit;
Penetapam pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak akan
keliru.
b) Kegunaan bagi pemerintah :
Dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah berarti akan menciptakan
terselenggarakannya tertib administrasi di bidang pertanahan, sebab
dengan terwujudnya tertib administrasi pertanahan akan memperlancar
setiap kegiatan yang menyangkut tanah dalam pembangunan di Indonesia.
Dengan diselenggarakannya pendaftaran tanah, merupakan salah satu cara
untuk mengatasi setiap keresahan yang menyangkut tanah sebagai
sumbernya, seperti pendudukan tanah secara liar, sengketa tanda batas dan
lain sebagainya.
E. Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Pelaksanaan pendaftaran meliputi kegiatan tanah untuk pertama kali dan
pemeliharaan data pendaftaran tanah
a)
Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali meliputi :
Pengumpulan dan pengolahan data fisik
Pembuktian hak dan pembukuannya
Penerbitan sertifikat.
Penyajian data fisik dan data yuridis.
Penyimpanan daftar umum dan dokumen.
b) Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi :
Pendaftaran peralihan hak dan pembeban hak.
Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya
Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran
tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran tanah
secara sistematik adalah pendaftaran tanah yang didasarkan pada suatu rencana
kerja pemerintah dan dilaksanakan dalam suatu wilayah yang ditetapkan oleh
5
Menteri, sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik adalah pendaftaran tanah
yang dilakukan atas permintaan atau permohonan pihak yang berkepentingan.
Berdasarkan hal tersebut di atas, maka pemerintah berkewajiban untuk
melakukan pendaftaran tanah sedangkan masyarakat (pemegang hak atas tanah)
berkewajiban untuk mendaftarkan hak atas tanah tersebut (Pasal 23, Pasal 32 dan
{Pasal 38 UUPA).
2.2 SERTIFIKAT HAK ATAS TANAH
A. Pengertian Sertifikat Hak Atas Tanah
Undang-undang tidak memberikan pengertian yang tegas mengenai
sertifikat hak atas tanah. Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997,
sertifikat adalah adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam Pasal
19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak
milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah
dibukukan dalam buku tanah yang bersangkutan. Kalau dilihat Pasal 19 ayat (2)
huruf c UUPA, maka sertifikat itu merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku
sebagai alat bukti yang kuat.
Selanjutnya Pasal 32 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997, sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di
dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang
ada dalam surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
Selain pengertian sertifikat yang diberikan oleh undang-undang secara
otentik, ada juga pengertian serttifikat yang diberikan oleh para sarjana. Salah
satunya adalah K. Wantjik Saleh yang menyatakan bahwa sertifikat adalah salinan
buku tanah dan surat ukurnya setelah dijilid menjadi satu bersama-sama dengan
suatu kertas sampul yang bentuknya ditetapkan oleh Menteri.
Dari pengertian di atas penulis berpendapat bahwa sertifikat adalah surat
tanda bukti hak yang dijilid dan diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, yang berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang
6
termuat di dalamnya, dimana data tersebut sesuai dengan data yang ada dalam
surat ukur dan buku tanah yang bersangkutan.
B. Prosedur Penerbitan Sertifikat Tanah
Sertifikat hak atas tanah adalah tanda bukti hak atas tanah, yang
dikeluarkan oleh pemerintah dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah
menurut ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
pendaftaran tanah. dalam proses sertifikasi tanah untuk pertama kali maka melalui
pasal 32 Peraturan pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa :
a)
Sertifikat hak atas tanah merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku
sebagai alat bukti yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang
termuat didalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai
dengan data yang ada dalam surat ukur dalam buku tanah hak yang
bersangkutan.
b) Dalam hal suatu bidang tanah sudah diterbitkan sertifikat secara sah atas
nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan itikad
baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa
mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak atas
tanah tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak terbitnya sertifikat itu
tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan
kepala kantor pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan
gugatan kepengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat
tersebut.
Sertifikat hak atas tanah membuktikan, bahwa seseorang atau suatu
badan hukum mempunyai suatu hak atas bidang tanah tertentu, sedangkan
sertifikat hak tanggungan membuktikan, seseorang atau badan hukum, sebagai
kreditur mempunyai hak tanggungan atau jaminan atas suatu atau beberapa bidang
tanah tertentu.
Berdasarkan hal tersebut di atas dan untuk mengetahui prosedur
penerbitan sertifikat hak atas tanah maka dibawah ini ada beberapa cara yang
biasa ditempuh oleh pemohon untuk memperoleh sertifikat tanah :
7
a)
Pertama : Pendaftaran tanah dilakukan dengan cara pemohon sertifikat
mendatangi kantor pertanahan dan mengajukan permohonan seraya
menyerahkan berkas permohonan serta persyaratan kelengkapan seperlunya
termasuk surat kuasa dari pemilik (jika pemohon mengurus tanah orang lain)
dan membayar sejumlah biaya yang telah ada daftar tarifnya sesuai luas tanah
pemohon proses pembayaran berlangsung diloket khusus gedung kantor
pertanahan.
b) Kedua : Pemohon menunjukan batas-batas bidang tanah yang di klaim
sebagai hak milik dilapangan kepada petugas kantor pertanahan, setelah
pemohon menerima surat atau pemberitahuan permintaan untuk itu dari
kepala kantor pertanahan.
c)
Ketiga : Pemohon mengisi dan menandatangani berita acara mengenai data
fisik dan data yuridis hasil pengukuran dan pemeriksaan petugas kantor
pertanahan dihadapan petugas kantor pertanahan.
d) Keempat : Pemohon menunggu terbitnya sertifikat hak milik tanah sekurangkurangnya selama 60 (enam puluh) hari sejak berakhirnya langkah ketiga
diatas. Waktu penantian 60 hari tersebut diperlukan oleh kantor pertanahan
guna mempublikasikan/ ngumumkan data fisik dan data yuridis bidang tanah
pemohon pada papan pengumuman di kantor pertanahan dan kantor
desa/kelurahan atau atas biaya dapat diumumkan melalui iklan atau surat
kabar daerah.
e)
Kelima : Pemohon menerima sertifikat hak milik atas tanah dikantor
pertanahan dari pejabat yang berwenang, setelah pemohon sebelumnya
menerima surat panggilan atau pemberitahuan dalam bertuk lain dari kantor
pertanahan untuk itu.
C. Manfaat Sertifikat Hak Atas Tanah
a)
Sebagai alat bukti yang kuat bagi pemiliknya.
Fungsi sertifikat hak atas tanah (hak milik) menurut UUPA merupakan
alat bukti yang kuat bagi pemiliknya, artinya bahwa selama tidak dapat
dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum di dalamnya
harus diterima sebagai data yang benar. Sudah barang tentu data fisik maupun
8
data yuridis yang tercantum dalam buku sertifikat harus sesuai dengan data
yang tercantum dalam buku tanah dan surat ukur yang bersangkutan karena
data itu diambil dari buku tanah dan surat ukur tersebut.
Sertifikat sebagai alat bukti yang kuat, tidak sebagai alat bukti mutlak,
hal ini berkaitan dengan sistem publikasi yang dianut oleh hukum pertanahan
Indonesia baik Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961 maupun
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 yakni sistem publikasi negatif
yang mengandung unsur positif karena akan menghasilkan surat-surat tanda
bukti hak (sertifikat) yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat.
b) Sebagai akte otentik
Sertifikat sebagai akte otentik mempunyai kekuatan pembuktian yang
sempurna, dalam arti bahwa hakim harus terikat dengan data yang disebutkan
dalam sertifikat itu selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya oleh pihak lain.
2.3 SERTIFIKAT GANDA ATAS TANAH
A. Pengertian Ganda Atas Tanah
Sertifikat ganda adalah kejadian dimana sebidang tanah memiliki 2
sertifikat tanah yang dimiliki oleh 2 orang yang berbeda. Secara prinsip setiap
bidang tanah memiliki posisi yang tunggal di belahan bumi ini. Tidak ada 2
bidang tanah yang memiliki posisi yang sama. Dengan demikian setiap bidang
tanah yang telah bersertifikat atau terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN)
seharusnya mendapat perlindungan terhadap pendaftaran yang sama atas bidang
tanah tersebut.
Sertifikat ganda atas tanah adalah sertifikat yang diterbitkan oleh BPN
yang akibat adanya kesalahan pendataan pada saat melakukan pengukuran dan
pemetaan pada tanah, sehingga terbitlah sertifikat ganda yang berdampak pada
pendudukan tanah secara keseluruhan ataupun sebagaian tanah milik orang lain.
Apabila dintinjau dari pengertian sertifikat itu sendiri maka sertifikat
adalah tanda bukti hak atas tanah, yang dikeluarkan oleh pemerintah dalam rangka
penyelenggaraan pendaftaran tanah menurut ketentuan peraturan dan perundang-
9
undangan. Sertifikat hak atas tanah membuktikan bahwa seseorang atau suatu
badan hukum, mempunyai suatu hak atas bidang tanah tertentu.
Pada kenyataannya bahwa seseorang atau suatu badan hukum menguasai
secara fisik dan menggunakan tanah yang bersangkutan tidak serta merta langsung
membuktikan bahwa ia mempunyai hak atas tanah yang dimaksud. Adanya suratsurat jual beli, belum tentu membuktikan bahwa yang membeli benar-benar
mempunyai hak atas tanah yang di belinya. Apalagi tidak ada bukti otentik bahwa
yang menjual memang berhak atas tanah yang dijualnya. Dalam konteks inilah
terjadi pendudukan tanah secara tidak sah melalui alat bukti berupa dokumen
(sertifikat) yang belum dapat dijamin kepastian hukumnya.
Dari pendapat diatas maka dapat dikatakan bahwa sertifikat ganda adalah
surat keterangan kepemilikan yang diperoleh baik secara sah ataupun tidak sah
yang sewaktu-waktu dapat menimbulkan suatu akibat hukum (sengketa) bagi
subjek hak maupun objek hak. Hal ini senada dengan Kartasaputra. bahwa :
Sertifikat dobel/ganda adalah surat tanda bukti kepemilikan hak atas tanah yang
diterbitkan oleh lembaga hukum (BPN) yang terbit diatas satu objek hak yang
bertindih antara satu objek tanah sebagian atau keseluruhan, yang dapat terjadi
suatu akibat hukum. (2005:120).
Dalam pembahasan definisi mengenai Sertifikat ganda sebagaimana telah
diuraikan diatas bahwa yang mendasari sehingga terjadinya sertifikat ganda
adalah akibat dari kesalahan pencatatan pada saat petugas melakukan pengukuran
dan perpetaan, adapun hal serupa sebagaimana disebutkan Sugiarto mengatakan
bahwa : Sertifikat dobel atau ganda adalah sertifikat yang diterbitkan lebih dari
satu pada satu bidang tanah oleh Kantor Pertanahan, sehingga mengakibatkan ada
kepemilikan bidang tanah hak yang saling bertindih, seluruhnya atau sebagian.
(2000: 115).
B. Bagaimana sertifikat tanah ganda dapat terjadi?
Perlindungan diatas dapat diberikan jika setiap sertifikat atas tanah yang
terbit diketahui dengan pasti letak atau lokasinya di muka bumi. Dengan demikian
setiap usaha untuk mensertifikatkan tanah yang sama dapat segera diketahui dan
dicegah oleh BPN. Namun demikian seperti saya jelaskan pada posting terdahulu
10
mengenai “Mengapa ada tanah bersertifikat yang tidak diketahui letaknya”, masih
ada tanah bersertifikat yang tidak diketahui lokasinya yang disebabkan oleh
ketidaktersediaan peta.
Padahal peta adalah informasi yang menggambarkan letak seluruh bidang
tanah di permukaan bumi. Jika sebuah sertifikat yang diterbitkan tidak dipetakan
dalam sebuah peta akibat tidak adanya sarana pada saat itu, maka bidang tanah itu
memiliki potensi untuk lahir sertifikat ganda. Dalam hal seseorang dengan buktibukti tanah yang meyakinkan meminta pembuatan sertifikat di BPN, maka tidak
ada tools yang kuat untuk mencegah lahirnya sertifikat ganda.
Ilustrasinya sebagai berikut: Petugas BPN akan meneliti data fisik bidang
tanah yang diminta untuk kedua kalinya tersebut dengan melakukan pengukuran
bidang tanah. Pada saat pengukuran, petugas akan meminta pemohon sertifikat
untuk menunjukkan batas-batas bidang tanahnya. Akan lebih baik jika diketahui
dan dikonfirmasi oleh pemilik tanah yang bersebelahan. Pada poin ini pembuatan
sertiffikat ganda akan tersandung jika pemegang sertifikat tanah menempati tanah
tersebut.
Sebaliknya jika tanah tersebut tidak ditempati atau diterlantarkan maka
praktek ini akan lebih mulus melaju tanpa terdeteksi. Langkah kedua adalah
petugas melakukan pemetaan hasil pengukuran ke dalam peta. Setelah posisi
bidang tanah hasil ukuran dapat diketahui letaknya, petugas akan mengecek
apakah pada posisi yang sama telah diterbitkan sertifikat hak atas tanahnya. Jika
ternyata ada, petugas akan memblokir kegiatan penerbitan sertifikat baru yang
disinyalir ganda.
Sayangnya jika bidang tanah bersertifikat terdahulu belum dipetakan,
petugas akan mengatakan bahwa pada posisi tersebut adalah posisi bebas. Jika ini
yang terjadi proses ini akan terus berlanjut hingga penelitian data yuridis termasuk
pengumuman terhadap publik bahwa akan diterbitkan sertifikat atas tanah
tersebut.
Jika sekali lagi hasil penelitian data yuridis menunjukkan bahwa tidak
ada masalah dan tidak claim dari masyarakat (termasuk pemegang sertifikat
terdahulu), maka BPN akan menerbitkan sertifikat tanah (lagi) atas bidang tanah
yang sama. Terjadilah sertifikat ganda atau tumpang tindih atau overlap yang tidak
11
disadari oleh pemegang sertifikat pertama, BPN dan (kadang-kadang) pemegang
sertifikat kedua.
C. Upaya kita selaku pemegang sertifikat tanah agar tidak timbul
sertifikat ganda
a)
Berupaya menggunakan tanah yang kita miliki. Jika tidak untuk ditinggali,
maka pastikan digunakan untuk kebutuhan lain atau sekurang-kurangnya
dilindungi dalam bentuk pagar keliling.
b) Bagi para pemegang sertifikat tanah yang penerbitannya sebelum 1997 agar
datang ke BPN untuk memastikan bahwa bidang tanah yang tertera di
sertifikat telah dimasukkan ke dalam peta pendaftaran BPN. Jika ternyata
bidang tanah tersebut belum masuk ke dalam peta BPN, mintalah petugas
ukur BPN untuk datang ke lokasi bidang tanah dimaksud untuk melakukan
pemetaan atau yang secara teknis disebut Graphical Index Mapping (GIM).
PENUTUP
A. Kesimpulan
12
Faktor-faktor penyebab terjadinya sertipikat ganda di Kantor Pertanahan
Kota Semarang yaitu karena adanya peta pendaftaran belum terbentuk atau belum
lengkap, faktor manusianya baik disebabkan karena human error maupun adanya
itikad tidak baik dari pemohon, adanya pemecahan atau pemekaran wilayah,
adanya administrasi yang tidak benar di kelurahan dan adanya perubahan tata
ruang oleh pemerintah kota. Dari kesemua faktor tersebut diatas disebabkan
karena ketidakcermatan dan ketidaktelitian Kantor Pertanahan Kota Semarang
dalam memeriksa dan meneliti data fisik dan data yuridis baik secara langsung di
lapangan maupun dalam hal penyelidikan riwayat tanah dan penilaian kebenaran
alat bukti pemilikan atau penguasaan tanah melalui pengecekan warkah yang ada
di Kantor Pertanahan Kota Semarang.
Upaya penyelesaian hukum yang dilakukan oleh Kantor Pertanahan
terhadap timbulnya sertipikat ganda dapat ditempuh dengan 2 cara, yaitu yang
pertama kali ditempuh dengan menyelesaikan sengketa melalui Badan Pertanahan
Nasional (non litigasi). Untuk menyelesaikan sengketa dilakukan musyawarah
antara para pihak yang bersengketa dengan mediator Kantor Pertanahan. Dan cara
terakhir yang harus ditempuh apabila musyawarah antara para pihak tidak
tercapai, yaitu dengan menyelesaikan sengketa melalui Peradilan.
B. Saran
1. Hendaknya Kantor Pertanahan dalam rangka pendaftaran tanah mengarah
kepada adanya Peta pendaftaran yang lengkap yaitu Peta Tunggal.
2. Apabila peta dilapangan hanya satu dan lengkap sudah ada kaplingan tidak
dapat dilakukan lagi pendaftaran lagi atas bidang tanah yang sama.
Dimana peta tersebut harus tertib dan tiap tahun harus dikaji ulang. Selain
itu pengukuran juga merupakan hal penting untuk menghindari sertipikat
ganda. Dan juga adanya Administrasi pertanahan yang baik.
3. Dalam penyelesaian sengketa hendaknya sebisa mungkin dilakukan secara
musyawarah karena banyak keuntungan yang dapat diperoleh.
DAFTAR PUSTAKA
Boedi Harsono, 1999. Hukum Agraria Indonesia (Hukum Tanah Nasional),
Djambatan Jakarta.
13
Irawan Soerodjo, 2003. Kapasitas Hukum Atas Tanah di Indonesia, Arkola
Surabaya.
Hadi S.T. 2007. Peraturan Pelaksanan Undang-Undang Pertanahan, Harvarindo,
Jakarta.
Herman Hermit, 2004. Cara Memperoleh Sertifikat Tanah Hak Milik, Tanah
Negara dan Tanah Pemda. CV. Mandar Maju, Bandung
-------, 2007. Sertifikat dan Permasalahannya, dan Seri Hukum Pertanahan
Prestasi Pustaka Publisher. Jakarta
-------, 2007. Sertifikat dan Permasalahannya, dan Seri Hukum Pertanahan
Prestasi Pustaka Publisher. Jakarta
http://bachtiarpropertydotcom.wordpress.com/2011/02/12/manfaat-sertifikat
tanah/
http://erestajaya.blogspot.com/2008/11/bagaimana-sertifikat-tanah-ganda dapat.
html
http://maspurba.wordpress.com/2008/04/29/kepastian-hukum-atas-sertifikattanah-sebagai-bukti-hak-kepemilikan-atas-tanah/
14