Analisis Yuridis Tanggung Jawab Para Pihak Dalam Perjanjian Jual Beli Tanah Dengan Angsuran yang Dibuat Dibawah Tangan
ANALISIS YURIDIS TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM
PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN ANGSURAN YANG DIBUAT
DI BAWAH TANGAN
TESIS
Oleh
ERLIASNA BR.TARIGAN
137011060
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
JUDICIAL ANALYSIS OF STAKEHOLDERS’ LIABILTY IM
UNDERHANDED CONTRACT OF HOUSE SITE LAND
ACQUISITION
THESIS
By
ERLIASNA BR.TARIGAN
137011061/M.Kn
MAGISTER OF NOTARIAL AFFAIRS STUDY PROGRAM
FACULTY OF LAM
UNIVERSITY OF SUMATER UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS YURIDIS TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM
PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN ANGSURAN YANG DIBUAT
DI BAWAH TANGAN
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan
Pada Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
ERLIASNA BR.TARIGAN
137011060
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah yang dibuat dibawah tangan
merupakan suatu perjajian yang kesepakatan antara para pihak yang membuatnya,
dimana salah satu pihak sebagai calon penjual yang memiliki sebidang tanah dan
calon pembeli yang memiliki kewajiban untuk mengangsur atas pembelian sebidang
tanah tersebut. Perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah secara mengangsur
yang dibawah tangan pada dasarnya tidak dikenal dalam sistem hukum agraria
indonesia. Perjanjian ini menggunakan judul pengadaan tanah tetapi tidak mengikuti
aturan yang yaitu Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2015
Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
dan bentuk perjanjian tersebut tidak mendekati perjanjian jual beli pada umumnya
sehingga dapat dikatakan bahwa ada kekosongan norma dalam peraturan perundangundangan yang berlaku mengenai perjanjian tersebut.
Jenis penelitian ini adalah dengan menggunakan metode pendekatan yuridis
normatif. Pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan dengan studi pustaka dan
wawancara, dimana bahan atau data yang diperoleh akan disusun secara sistematis
dan dianalisa dengan menggunakan prosedur logika ilmiah yang sifatnya kualitatif.
Hasil penelitian diharapkan akan dapat menjawab permasalahan yang diteliti, dan
pada akhirnya akan dapat memberikan saran solusi terhadap permasalahan tersebut.
Penelitian ini kemudian menghasilkan beberapa kesimpulan, dimana bentuk
perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah adalah bentuk perjanjian baku yang
menggunakan klausula khusus karena memenuhi karteristik-karateristik yang
dimaksud, tanggung jawab para pihak dalam penelitian yang diperoleh adalah
tanggung jawab calon pembeli ketika wanprestasi yaitu denda dan tenggang waktu
sedangkan calon penjual memiliki tanggung jawab dengan pembatasan dan kekuatan
urusan pengadaan tanah tapak rumah ini hanya memiliki kekuatan pembuktian
materill karena hanya di buat dibawah tangan dan tidak ditandatangani di depan
pejabat dan memiliki daya bukti yang lemah.
Berdasarkan kesimpulan yang diperoleh dalam penelitian ini, disaran agar ada
perhatian khusus yang harus diberikan oleh beberapa pihak yang secara langsung
terkait dalam jual beli tanah yang benar atau dalam perjanjian pada umumnya,
diantaranya adalah oleh Camat, Kepala desa selaku pihak yang paling dekat dengan
masyarakat serta ada aturan tegas dan lembaga pengawas terhadap perjanjian baku
yang menggunakan klausula khusus.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
A contract on the acquisition of land with buildings on it is made
underhandedly between the seller of the land and a buyer who will pay for it by
installment. This kind of contract is basically unrecognized in the Indonesian
agrarian system. An underhanded contract on land with buildings on it is also
unrecognized in the Civil Code because it is not buying and selling of immovable
property so that it can be said that there is the absence of norm in the prevailing
legal provisions about this kind of contract.
The research used judicial normative approach. The data were gathered by
conducting library research and interviews. The gathered data were organized
systematically and analyzed by using qualitative scientific logical procedure. The
result of the research was expected to be able to answer the problems which would
eventually be able to provide suggestions from the solution of the problems.
The conclusions of the research were as follows: a contract on the acquisition
of land for constructing buildings on it is a standard contract because it has met its
characteristics, the responsibility which will be taken by the buyer when he is default
is fine and time limit, while the seller is responsible for limitation, and the acquisition
of land with buildings on it only has legal force of material evidence because it is
made underhandedly and is not signed before a Notary so that it has weak evidence.
It is recommended that the parties concerned pay specific attention to the
right buying and selling of land, especially in a contract, it should be signed by a
Subdistrict head and village heads who are close to their people, and there should be
a firm regulation and controllers on standard contracts which have specific clauses.
Keywords: Standard Contract, Land, Responsibility, Evidence
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan kesehatan dan kemudahan
sehingga Penulis dapat menyelesaikan penelitian tesis ini yang berjudul “ANALISIS
YURIDIS TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN
URUSAN PENGADAAN TANAH TAPAK RUMAH YANG DIBUAT DI
BAWAH TANGAN”
Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi dalam
menyelesaikan Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
Dalam kesempatan ini dengan kerendahan hati, Penulis menyampaikan ucapan
terimakasih yang tulus kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Syahril Pasaribu, D.T.M. & H, M.SC, (C.T.M), Sp.A(K),
selaku Rektor Universitas Sumatera Utara ,atas kesempatan dan fasilitas yang
diberikan kepada Penulis untuk mengikuti pendidikan Program Studi Magister
Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara,atas kesempatan menjadi mahasiswa Program Studi
Magister Kenotariatan pada Fakultah Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin SH, MS, CN, selaku ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sekaligus
Pembimbing Pertama yang dengan penuh perhatian memberikan bimbingan dan
saran kepada PeNulis.
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
studi Kenotariatan Fakultah Hukum Universitas Sumatera Utara sekaligus sebagai
Penguji yang telah memberikan masukan serta kritik yang membangun kepada
Penulis.
5. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, CN, MS, selaku dosen pembimbing
yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
iii
Universitas Sumatera Utara
6. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, CN, MS, selaku dosen pembimbing
yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
7. Bapak Prof. Dr. Syafruddim Kalo, SH, M.Hum, selaku dosen pembimbing
yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
8. Almarhum Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn, selaku dosen
pembimbing yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada
Penulis.
9. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar SH, CN, M.Hum, selaku dosen pembimbing
yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
10. Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum, selaku dosen penguji saya yang telah
memberikan saran dan kritik yang membangun kepada Penulis.
11. Bapak Dr. Mahmul Siregar, SH, M.Hum, selaku dosen penguji saya yang telah
memberikan saran dan kritik yang membangun kepada Penulis.
12. Bapak-bapak dan Ibu-ibu staf pengajar serta para pegawai di Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
13. Kepada yang terhormat dan terkasih kedua orang tua, Bapak saya J.A Tarigan dan
Ibu saya Erna Dri Hati, yang dengan penuh perjuangan telah selalu mendoakan,
membesarkan dan mendukung serta mendidik sedemikian rupa sehingga Penulis
dapat sampai pada jenjang ini.
14. Kepada Keluarga Saudara Saya, Ua Pipit, Bang Asep, Ngah Indra, Kak Nina dan
adik bungsu saya Trisno, serta keponakan saya Raka, Aqil dan Dira yang selalu
memberi semangat serta bantuan-bantuan lainya kepada Penulis sehingga dapat
menyelesaikan studi ini.
15. Kepada Sahabat saya “ROBINN”: Sri Ayu Utami, Nur Afrila, dan Jumiati
Harahap serta Thommy Hengkari Sihite, dan Rudy Faular Sembirimg,
terimakasih atas segala doa, dukungan, waktu, kepercayaan, motivasi serta
kebersamaan kepada Penulis.
16. Kepada Sahabat Saya Adu Fanny Athe Awi, yang selalu mengontrol saya dari
jauh dan selalu menyemangati dan dukungan doa kepada saya.
iv
Universitas Sumatera Utara
17. Kepada keluarga besar mahasiswa-mahasiswi Program Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Angkatan 2013 terkhusus group C
yang tidak dapat disebutkan satu persatu, semoga kita semua sukses selalu. Amin.
Kepada semua pihak yang telah memberikan bantuan dan perhatiannya sehingga
Penulis dapat menyelesaikan perkuliahan dan penulisan tesis ini Penulis menyadari
tesis ini masih jauh dari kesempurna, namun diharapkan semoga tesis ini dapat
bermanfaat bagi semua pihak.
Medan, Nopember 2015
Penulis
Erliasna Br. Tarigan
NIM.137011061
v
Universitas Sumatera Utara
RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
Nama
: Erliasna Br. Tarigan
Tempat/Tanggal lahir
: Binjai, 05 April 1989
Jenis Kelamin
: Perempuan
Status
: Belum Menikah
Agama
: Islam
Alamat
: Jl. Binjai Kuala No 17 A Sei Skala, Kecamatan
Selesai, Kabupaten Langkat, Sumatera Utara
II. KELUARGA
Nama Ayah
: J.A Tarigan
Nama Ibu
: Erna Sri hati
III. PENDIDIKAN
1.
SD Negeri Nomor 054875 Sei Limbat (1996-2001)
2.
SMP Taman Siswa Binjai (2001-2004)
3.
SMA Negeri 1 Binjai (2004-2007)
4.
S-1 Fakultas Hukum Universitas Jenderal Soedirman Purwokerto (2007-2011)
5.
S-2 Program Studi Magister Kenotariatan (MKn) Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara (2013-2016)
vi
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertandatangan di bawah ini :
Nama
: ERLIASNA BR.TARIGAN
Nim
: 137011061
Program Studi : Magister Kenotariatan Fakultas Hukum USU
JudulTesis
: ANALISIS YURIDIS TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK
DALAM PERJANJIAN URUSAN PENGADAAN TANAH
TAPAK RUMAH YANG DIBUAT DI BAWAH TANGAN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan plagiat, apabila di kemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan saya tidak
akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikian surat pernyataan ini saya buat dengan sebenar-benarnya dan dalam
keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : ERLIASNA BR TARIGAN
Nim
: 137011061
vii
Universitas Sumatera Utara
viii
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ................................................................................................... i
ABSTRACT .................................................................................................. ii
KATA PENGANTAR ................................................................................. iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ................................................................... vi
SURAT PERNYATAAN ............................................................................ vii
DAFTAR ISI ................................................................................................ viii
BAB I PENDAHULUAN ............................................................................ 1
A. Latar Belakang ................................................................................. 1
B. Rumusan Masalah ............................................................................. 9
C. Tujuan Penelitian ............................................................................... 9
D. Manfaat Penelitian ............................................................................. 10
E. Keaslian Penelitian ............................................................................ 11
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ........................................................... 11
1. Kerangka Teori ............................................................................. 12
2. Kerangka Konsepsi ....................................................................... 16
G. Metode Penelitian .............................................................................. 18
1. Sifat Penelitian .............................................................................. 18
2. Jenis Penelitian ............................................................................. 19
3. Metode Pengumpulan Data .......................................................... 20
4. Alat Pengumpulan Data ................................................................ 21
5. Analisis Data ................................................................................. 22
BAB II BENTUK DAN PENGATURAN PERJANJIAN
Universitas Sumatera Utara
ix
URUSAN PENGADAAN TANAH TAPAK RUMAH DI INDONESIA 24
A. Perjanjian Secara Umum ................................................................... 24
B. Perjanjian Yang Memuat Klausula Khusus ....................................... 46
C. Aspek Hukum Pengadaan Tanah Yang Dilakukan Secara Langsung
Melalui Jual Beli ............................................................................... 52
1. Perjanjian Jual Beli Secara Umum ............................................... 52
2. Aspek Hukum Pengadaan Tanah Yang Dilakukan Dengan
Jual Beli ....................................................................................... 59
D. Bentuk Perjanjian Urusan Pengadaan Tanah Tapak Rumah ............. 63
BAB III TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM
PENYELESAIAN WANPRESTASI YANG TERJADI KARENA
PERJANJIAN PENGADAAN URUSAN TANAH TAPAK RUMAH . 71
A. Wanprestasi Secara Umum ............................................................... 71
B. Penyelesaian Wanprestasi ................................................................. 78
C. Tanggung Jawab Para Pihak dalam Penyelesaian Wanprestasi
Yang Terjadi Dalam Perjanjian karena Perjanjian Pengadaan
Urusan Tanah Tapak Rumah ............................................................ 88
BAB IV KEKUATAN PEMBUKTIAN PERJANJIAN URUSAN
PENGADAAN TANAH TAPAK RUMAH YANG DIBUAT
DI BAWAH TANGAN ............................................................................... 94
A. Kekuatan Pembuktian Menurut Hukum Acara Perdata .................... 94
B. Alat Bukti .......................................................................................... 102
C. Kekuatan Pembuktian Perjanjian Urusan Pengadaan Tanah Tapak
Tapak Rumah Yang Dibuat Di Bawah Tangan ................................. 108
KESIMPULAN DAN SARAN ................................................................... 106
A. Kesimpulan ........................................................................................ 106
B. Saran .................................................................................................. 107
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................. 118
ix
Universitas Sumatera Utara
PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN ANGSURAN YANG DIBUAT
DI BAWAH TANGAN
TESIS
Oleh
ERLIASNA BR.TARIGAN
137011060
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
JUDICIAL ANALYSIS OF STAKEHOLDERS’ LIABILTY IM
UNDERHANDED CONTRACT OF HOUSE SITE LAND
ACQUISITION
THESIS
By
ERLIASNA BR.TARIGAN
137011061/M.Kn
MAGISTER OF NOTARIAL AFFAIRS STUDY PROGRAM
FACULTY OF LAM
UNIVERSITY OF SUMATER UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
ANALISIS YURIDIS TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM
PERJANJIAN JUAL BELI TANAH DENGAN ANGSURAN YANG DIBUAT
DI BAWAH TANGAN
TESIS
Diajukan Untuk Memperoleh Gelar Magister Kenotariatan
Pada Program Magister Kenotariatan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara
Oleh
ERLIASNA BR.TARIGAN
137011060
PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN
FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2016
Universitas Sumatera Utara
ABSTRAK
Perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah yang dibuat dibawah tangan
merupakan suatu perjajian yang kesepakatan antara para pihak yang membuatnya,
dimana salah satu pihak sebagai calon penjual yang memiliki sebidang tanah dan
calon pembeli yang memiliki kewajiban untuk mengangsur atas pembelian sebidang
tanah tersebut. Perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah secara mengangsur
yang dibawah tangan pada dasarnya tidak dikenal dalam sistem hukum agraria
indonesia. Perjanjian ini menggunakan judul pengadaan tanah tetapi tidak mengikuti
aturan yang yaitu Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 30 Tahun 2015
Tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang
Penyelenggaraan Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
dan bentuk perjanjian tersebut tidak mendekati perjanjian jual beli pada umumnya
sehingga dapat dikatakan bahwa ada kekosongan norma dalam peraturan perundangundangan yang berlaku mengenai perjanjian tersebut.
Jenis penelitian ini adalah dengan menggunakan metode pendekatan yuridis
normatif. Pengumpulan data dalam penelitian ini dilakukan dengan studi pustaka dan
wawancara, dimana bahan atau data yang diperoleh akan disusun secara sistematis
dan dianalisa dengan menggunakan prosedur logika ilmiah yang sifatnya kualitatif.
Hasil penelitian diharapkan akan dapat menjawab permasalahan yang diteliti, dan
pada akhirnya akan dapat memberikan saran solusi terhadap permasalahan tersebut.
Penelitian ini kemudian menghasilkan beberapa kesimpulan, dimana bentuk
perjanjian urusan pengadaan tanah tapak rumah adalah bentuk perjanjian baku yang
menggunakan klausula khusus karena memenuhi karteristik-karateristik yang
dimaksud, tanggung jawab para pihak dalam penelitian yang diperoleh adalah
tanggung jawab calon pembeli ketika wanprestasi yaitu denda dan tenggang waktu
sedangkan calon penjual memiliki tanggung jawab dengan pembatasan dan kekuatan
urusan pengadaan tanah tapak rumah ini hanya memiliki kekuatan pembuktian
materill karena hanya di buat dibawah tangan dan tidak ditandatangani di depan
pejabat dan memiliki daya bukti yang lemah.
Berdasarkan kesimpulan yang diperoleh dalam penelitian ini, disaran agar ada
perhatian khusus yang harus diberikan oleh beberapa pihak yang secara langsung
terkait dalam jual beli tanah yang benar atau dalam perjanjian pada umumnya,
diantaranya adalah oleh Camat, Kepala desa selaku pihak yang paling dekat dengan
masyarakat serta ada aturan tegas dan lembaga pengawas terhadap perjanjian baku
yang menggunakan klausula khusus.
i
Universitas Sumatera Utara
ABSTRACT
A contract on the acquisition of land with buildings on it is made
underhandedly between the seller of the land and a buyer who will pay for it by
installment. This kind of contract is basically unrecognized in the Indonesian
agrarian system. An underhanded contract on land with buildings on it is also
unrecognized in the Civil Code because it is not buying and selling of immovable
property so that it can be said that there is the absence of norm in the prevailing
legal provisions about this kind of contract.
The research used judicial normative approach. The data were gathered by
conducting library research and interviews. The gathered data were organized
systematically and analyzed by using qualitative scientific logical procedure. The
result of the research was expected to be able to answer the problems which would
eventually be able to provide suggestions from the solution of the problems.
The conclusions of the research were as follows: a contract on the acquisition
of land for constructing buildings on it is a standard contract because it has met its
characteristics, the responsibility which will be taken by the buyer when he is default
is fine and time limit, while the seller is responsible for limitation, and the acquisition
of land with buildings on it only has legal force of material evidence because it is
made underhandedly and is not signed before a Notary so that it has weak evidence.
It is recommended that the parties concerned pay specific attention to the
right buying and selling of land, especially in a contract, it should be signed by a
Subdistrict head and village heads who are close to their people, and there should be
a firm regulation and controllers on standard contracts which have specific clauses.
Keywords: Standard Contract, Land, Responsibility, Evidence
ii
Universitas Sumatera Utara
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah memberikan kesehatan dan kemudahan
sehingga Penulis dapat menyelesaikan penelitian tesis ini yang berjudul “ANALISIS
YURIDIS TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN
URUSAN PENGADAAN TANAH TAPAK RUMAH YANG DIBUAT DI
BAWAH TANGAN”
Penulisan tesis ini merupakan salah satu syarat yang harus dipenuhi dalam
menyelesaikan Program Studi Magister Kenotariatan pada Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara.
Dalam kesempatan ini dengan kerendahan hati, Penulis menyampaikan ucapan
terimakasih yang tulus kepada :
1. Bapak Prof. Dr. Syahril Pasaribu, D.T.M. & H, M.SC, (C.T.M), Sp.A(K),
selaku Rektor Universitas Sumatera Utara ,atas kesempatan dan fasilitas yang
diberikan kepada Penulis untuk mengikuti pendidikan Program Studi Magister
Kenotariatan pada Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
2. Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu SH, M.Hum, selaku Dekan Fakultas Hukum
Universitas Sumatera Utara,atas kesempatan menjadi mahasiswa Program Studi
Magister Kenotariatan pada Fakultah Hukum Universitas Sumatera Utara.
3. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin SH, MS, CN, selaku ketua Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara sekaligus
Pembimbing Pertama yang dengan penuh perhatian memberikan bimbingan dan
saran kepada PeNulis.
4. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar SH, CN, M.Hum, selaku Sekretaris Program
studi Kenotariatan Fakultah Hukum Universitas Sumatera Utara sekaligus sebagai
Penguji yang telah memberikan masukan serta kritik yang membangun kepada
Penulis.
5. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, CN, MS, selaku dosen pembimbing
yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
iii
Universitas Sumatera Utara
6. Bapak Prof. Dr. Muhammad Yamin, SH, CN, MS, selaku dosen pembimbing
yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
7. Bapak Prof. Dr. Syafruddim Kalo, SH, M.Hum, selaku dosen pembimbing
yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
8. Almarhum Bapak Notaris Dr. Syahril Sofyan, SH, MKn, selaku dosen
pembimbing yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada
Penulis.
9. Ibu Dr. T. Keizerina Devi Azwar SH, CN, M.Hum, selaku dosen pembimbing
yang telah memberikan perhatian, dukungan dan masukan kepada Penulis.
10. Bapak Notaris Syafnil Gani, SH, M.Hum, selaku dosen penguji saya yang telah
memberikan saran dan kritik yang membangun kepada Penulis.
11. Bapak Dr. Mahmul Siregar, SH, M.Hum, selaku dosen penguji saya yang telah
memberikan saran dan kritik yang membangun kepada Penulis.
12. Bapak-bapak dan Ibu-ibu staf pengajar serta para pegawai di Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara.
13. Kepada yang terhormat dan terkasih kedua orang tua, Bapak saya J.A Tarigan dan
Ibu saya Erna Dri Hati, yang dengan penuh perjuangan telah selalu mendoakan,
membesarkan dan mendukung serta mendidik sedemikian rupa sehingga Penulis
dapat sampai pada jenjang ini.
14. Kepada Keluarga Saudara Saya, Ua Pipit, Bang Asep, Ngah Indra, Kak Nina dan
adik bungsu saya Trisno, serta keponakan saya Raka, Aqil dan Dira yang selalu
memberi semangat serta bantuan-bantuan lainya kepada Penulis sehingga dapat
menyelesaikan studi ini.
15. Kepada Sahabat saya “ROBINN”: Sri Ayu Utami, Nur Afrila, dan Jumiati
Harahap serta Thommy Hengkari Sihite, dan Rudy Faular Sembirimg,
terimakasih atas segala doa, dukungan, waktu, kepercayaan, motivasi serta
kebersamaan kepada Penulis.
16. Kepada Sahabat Saya Adu Fanny Athe Awi, yang selalu mengontrol saya dari
jauh dan selalu menyemangati dan dukungan doa kepada saya.
iv
Universitas Sumatera Utara
17. Kepada keluarga besar mahasiswa-mahasiswi Program Magister Kenotariatan
Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara Angkatan 2013 terkhusus group C
yang tidak dapat disebutkan satu persatu, semoga kita semua sukses selalu. Amin.
Kepada semua pihak yang telah memberikan bantuan dan perhatiannya sehingga
Penulis dapat menyelesaikan perkuliahan dan penulisan tesis ini Penulis menyadari
tesis ini masih jauh dari kesempurna, namun diharapkan semoga tesis ini dapat
bermanfaat bagi semua pihak.
Medan, Nopember 2015
Penulis
Erliasna Br. Tarigan
NIM.137011061
v
Universitas Sumatera Utara
RIWAYAT HIDUP
I.
IDENTITAS PRIBADI
Nama
: Erliasna Br. Tarigan
Tempat/Tanggal lahir
: Binjai, 05 April 1989
Jenis Kelamin
: Perempuan
Status
: Belum Menikah
Agama
: Islam
Alamat
: Jl. Binjai Kuala No 17 A Sei Skala, Kecamatan
Selesai, Kabupaten Langkat, Sumatera Utara
II. KELUARGA
Nama Ayah
: J.A Tarigan
Nama Ibu
: Erna Sri hati
III. PENDIDIKAN
1.
SD Negeri Nomor 054875 Sei Limbat (1996-2001)
2.
SMP Taman Siswa Binjai (2001-2004)
3.
SMA Negeri 1 Binjai (2004-2007)
4.
S-1 Fakultas Hukum Universitas Jenderal Soedirman Purwokerto (2007-2011)
5.
S-2 Program Studi Magister Kenotariatan (MKn) Fakultas Hukum Universitas
Sumatera Utara (2013-2016)
vi
Universitas Sumatera Utara
SURAT PERNYATAAN
Saya yang bertandatangan di bawah ini :
Nama
: ERLIASNA BR.TARIGAN
Nim
: 137011061
Program Studi : Magister Kenotariatan Fakultas Hukum USU
JudulTesis
: ANALISIS YURIDIS TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK
DALAM PERJANJIAN URUSAN PENGADAAN TANAH
TAPAK RUMAH YANG DIBUAT DI BAWAH TANGAN
Dengan ini menyatakan bahwa Tesis yang saya buat adalah asli karya saya sendiri
bukan plagiat, apabila di kemudian hari diketahui Tesis saya tersebut Plagiat karena
kesalahan saya sendiri, maka saya bersedia diberi sanksi apapun oleh Program Studi
Magister Kenotariatan Fakultas Hukum Universitas Sumatera Utara dan saya tidak
akan menuntut pihak manapun atas perbuatan saya tersebut.
Demikian surat pernyataan ini saya buat dengan sebenar-benarnya dan dalam
keadaan sehat.
Medan,
Yang membuat Pernyataan
Nama : ERLIASNA BR TARIGAN
Nim
: 137011061
vii
Universitas Sumatera Utara
viii
DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK ................................................................................................... i
ABSTRACT .................................................................................................. ii
KATA PENGANTAR ................................................................................. iii
DAFTAR RIWAYAT HIDUP ................................................................... vi
SURAT PERNYATAAN ............................................................................ vii
DAFTAR ISI ................................................................................................ viii
BAB I PENDAHULUAN ............................................................................ 1
A. Latar Belakang ................................................................................. 1
B. Rumusan Masalah ............................................................................. 9
C. Tujuan Penelitian ............................................................................... 9
D. Manfaat Penelitian ............................................................................. 10
E. Keaslian Penelitian ............................................................................ 11
F. Kerangka Teori dan Konsepsi ........................................................... 11
1. Kerangka Teori ............................................................................. 12
2. Kerangka Konsepsi ....................................................................... 16
G. Metode Penelitian .............................................................................. 18
1. Sifat Penelitian .............................................................................. 18
2. Jenis Penelitian ............................................................................. 19
3. Metode Pengumpulan Data .......................................................... 20
4. Alat Pengumpulan Data ................................................................ 21
5. Analisis Data ................................................................................. 22
BAB II BENTUK DAN PENGATURAN PERJANJIAN
Universitas Sumatera Utara
ix
URUSAN PENGADAAN TANAH TAPAK RUMAH DI INDONESIA 24
A. Perjanjian Secara Umum ................................................................... 24
B. Perjanjian Yang Memuat Klausula Khusus ....................................... 46
C. Aspek Hukum Pengadaan Tanah Yang Dilakukan Secara Langsung
Melalui Jual Beli ............................................................................... 52
1. Perjanjian Jual Beli Secara Umum ............................................... 52
2. Aspek Hukum Pengadaan Tanah Yang Dilakukan Dengan
Jual Beli ....................................................................................... 59
D. Bentuk Perjanjian Urusan Pengadaan Tanah Tapak Rumah ............. 63
BAB III TANGGUNG JAWAB PARA PIHAK DALAM
PENYELESAIAN WANPRESTASI YANG TERJADI KARENA
PERJANJIAN PENGADAAN URUSAN TANAH TAPAK RUMAH . 71
A. Wanprestasi Secara Umum ............................................................... 71
B. Penyelesaian Wanprestasi ................................................................. 78
C. Tanggung Jawab Para Pihak dalam Penyelesaian Wanprestasi
Yang Terjadi Dalam Perjanjian karena Perjanjian Pengadaan
Urusan Tanah Tapak Rumah ............................................................ 88
BAB IV KEKUATAN PEMBUKTIAN PERJANJIAN URUSAN
PENGADAAN TANAH TAPAK RUMAH YANG DIBUAT
DI BAWAH TANGAN ............................................................................... 94
A. Kekuatan Pembuktian Menurut Hukum Acara Perdata .................... 94
B. Alat Bukti .......................................................................................... 102
C. Kekuatan Pembuktian Perjanjian Urusan Pengadaan Tanah Tapak
Tapak Rumah Yang Dibuat Di Bawah Tangan ................................. 108
KESIMPULAN DAN SARAN ................................................................... 106
A. Kesimpulan ........................................................................................ 106
B. Saran .................................................................................................. 107
DAFTAR PUSTAKA .................................................................................. 118
ix
Universitas Sumatera Utara