PRESENTASI PUSDIKLAT MANAJEMEN PERAWATAN (1)
Manajemen Perawatan
Bangunan Gedung dan Fasilitas
(Maintenance Building Contruction and Facilities Management )
Narasumber : Ir. Dorry Sonata, M.Eng.Sc., M.M.
Presentator : Iqbal Masril Djanaik, S.T., M.M. / Editor
Muhammad Ikhsan Zamzami, S.Komp. / staf
Tempat : Ruang Kelas P3 SDM PT Timah (Persero) Tbk
September 20, 2018
1
Materi Presentasi
Manajemen pemeliharaan bangunan gedung yaitu :
a. Penjadwalan pemeliharaan bangunan gedung
b. Pemeliharaan dinding, plafond dan lain-lain
c. Pemeliharaan hydrant dan AC
d. Pemeliharaan system Mekanikal dan Elektrikal
e. Pemeliharaan lift dan escalator
f. Manajemen Visual 5S untuk pemeliharaan Bangunan gedung
g. Manajemen K3 Gedung bertingkat
h. Checklist Safety
i. Keamanan dan keselamatan pada bangunan gedung
j Hazard and Identification Risk Assesment
September 20, 2018
2
Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek
yang bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan
• Pemeliharaan rutin harian
• Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai )
• Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu
bangunan )
• Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi )
• Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat
diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan rutin dan
Pemeliharaan remedial / perbaikan.
September 20, 2018
3
Pemeliharaan Rutin
•
•
•
Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interva
l waktu tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginka
n / sesuai. Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan, pengecat
an interior 3 tahunan, pembersihan dinding luar, dll. Namun jenis pekerjaan
pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian komponen
yang rusak. Kerusakan – kerusakan tersebut bisa diakibatkan oleh proses s
ecara alami ( contoh : Kerapuhan, kusam ) atau proses pemakaian ( contoh
nya : goresan,pecah dll ).
Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemelihar
aan. Siklus pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan
equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi, manual pemeliharaan at
aupun catatan pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya.
Dalam suatu rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah
ditentukan, maka jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat.
September 20, 2018
4
Kendala – kendala yang sering terjadi dalam
pemeliharaan rutin adalah
•Pemilik / Owner
•Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah
dibuat,bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengura
ngi beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal den
gan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas
kerusakan ( multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang ja
uh lebih besar.
•Kurangnya data dan pengetahuan
•Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual,
sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan pengetahua
n dari personil pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibat
kan program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.
September 20, 2018
5
Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat
diakibatkan oleh :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Kegagalan teknis / manajemen
Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap pengoperasian bangunan.
Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap
pengoperasian bangunan, kesalahan dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat
pada kerusakan alat atau bahan – bahan bangunan.
Kegagalan kontruksi dan desain
Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah kesalahan dalam
pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak bertahan lama. Sedangkan dari segi
kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama.
Kegagalan dalam pemeliharaan
Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian bangunan adalah akibat
kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh :
Ø Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai
Ø Program perbaikan yang tidak efektif
Ø Inspeksi – inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
Ø Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi
Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin dapat diklasifikasikan menjadi :
1. Pemeliharaan terencana / planned.
2. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned
September 20, 2018
6
Definisi klasifikasi kegiatan pemeliharaan
•Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan
perencanaan, control dan penggunaan laporan – laporan untuk suatu rencana yang ditentukan
sebelumnya.
•Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak
ditentukan sebelumnya.
•Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan
sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi
kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan.
•Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan
ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan
fungsinyayang diperlukan.
•Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari
akibat – akibat yang serius.
•Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil
pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.
•Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu
yang telah ditentukan sebelumnya.
•Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan /
survey terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan
menyeluruh,sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap
kegagalan tertentu
September 20, 2018
7
Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan
gedung yang harus diperhatikan
•
•
•
•
Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis
kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan.
Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan
pengendalian terhadap performansinya.
Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi
pengelola yang lebih besar yang disebut Building management.Building management dipimpin
oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana.
Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi tergantung
pada organisasi induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi – fungsi yang berada
dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan
( accounting ), fungsi administrasi (general affair ), fungsi security,fungsi operasional dan
pemeliharaan teknik
September 20, 2018
8
Tugas – tugas pokok masing – masing bidang
1. Buiding Manager
–
–
–
–
2.
Chief
–
–
–
–
–
3.
Membuat protap – protap (program tahapan )
Membuat standart operasi dan maintenance
Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana
Melakukan inspeksi
Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin
Supervisor
–
–
–
–
4.
Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk.
Membuat planning,budgeting dan program tahunan
Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.
Membuat laporan rutin dan insidentil
Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama – sama chief
Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya
Mengatur penggunaan peralatan dan bahan
Membuat laporan kepada chief secara rutin
Teknisi / Pelaksana
–
–
–
–
Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung
Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan
Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )
Membuat laporan kepada supervisor
September 20, 2018
9
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung
•
•
Pemeliharaan bangunan gedung adalah
– kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan
sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi (preventive
maintenance).
Perawatan bangunan gedung adalah
– kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung,
komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar
bangunan gedung tetap laik fungsi (currative maintenance).
September 20, 2018
10
PEMELIHARAAN GEDUNG
•
•
•
•
Persyaratan Fungsional
Persyaratan Performance
Persyaratan menurut Undang – undang
Persyaratan menurut User (Pemakai)
September 20, 2018
11
Building Management melaksanakan perawatan dan perbaikan gedung, fasilitas
dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya :
•
•
•
•
•
•
Reliabilitas ( kehandalan )
Availabilitas ( ketersediaan )
Memperpanjang umur teknis
Memberikan nilai tambah
Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal pemeliharaan sesua
i spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya.
Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab atas
kegiatan pemeliharaan terhadap :
– AC
– System pengadaan air bersih
– System pembuangan air kotor
– System pencegah kebakaran
– Elevator
– Gondola ( tangga darurat bentuk spiral )
– Power suplay ( PLN dan genset )
– Penerangan,telekomunikasi dan CCTV
– Sound system
– Dll
September 20, 2018
12
PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK
•
•
•
•
•
•
Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor
sewa, ada 3 pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance
bangunan, yaitu :
Owner / pemilik gedung
Tenant / penghuni
Building management / pengelola bangunan
Masing – masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang
berbeda. Hal ini bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa
kegiatan pemeliharaan bangunan perlu dilakukan. Mengingat kompleksitas
pekerjaan yang sangat besar, maka manajen pemeliharaan dalam gedung
bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan
yang disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG.
Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam
perencanaan,pengawasan dan penentuan pelaksanaan / operasi
pemeliharaan
September 20, 2018
13
Persyaratan Fungsional
• Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah
persyaratan yang terkait dengan fungsi
bangunan. Setiap bangunan memiliki fungsional
umum dan khusus yang perlu dipenuhi.
Persyaratan umum contohnya
adalah bangunan mampu melindungi
pemakainya dari lingkungan luar. Sedangkan
persyarat khusus sangat tergantung pada jenis
dan fungsi bangunan tersebut
September 20, 2018
14
Persyaratan Performance
• Masing – masing bangunan memiliki persyaratan
performance
bangunan
yang
sangat
spesifik.
Performance bangunan mencakup banyak aspek, mulai
dari performance fisik luar bangunan, sampai pada
elemen – elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ).
• Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan
oleh tuntutan performance yang terkait dengan fungsi
bangunan. Namun seringkali terjadi perbedaan standart
performance bangunan menurut USER dan menurut
OWNER, terutama pada bangunan sewa.
September 20, 2018
15
Persyaratan Menurut Undang-undang
• Persyaratan menurut undang – undang merupa
kan persyaratan yang tidak bisa diabaikan, kare
na menyangkut regulasi dan legalitas.
• Persyaratan ini diantaranya :
Persyaratan terhadap pengelolaan gedung ting
gi / hight risk.
September 20, 2018
16
Persyaratan Menurut User ( Pemakai )
• Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan
kenyamanan. Kenyamanan user merupakan ukuran
keberhasilan suatu bangunan. Biasanya bangunan yang
memiliki persyaratan user adalah bangunan – bangunan
sewa dan bangunan – bangunan umum.
• Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki
kriteria – kriteria untuk menghasilkan suatu performansi
tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan
selama masa operasi gedung akan lebih efektif. Namun
seringkali kriteria – kriteria semacam itu tidak dibuat
sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan
program pemeliharaan sampai tahap pelaksanaannya
September 20, 2018
17
Maintenance dan Realibilitas
•Maintenace dan reliabilitas merupakan kegiatan yang cukup
penting dilakukan dalam manajemen operasional. Karena fasilitas
yang dimiliki harus dijaga agar dapat digunakan secara
kelancaran sehingga proses operasional tidak terganggu.
•Tujuan pemeliharaan adalah untuk menjaga agar system yang
ada dapat berjalan sebagaimana mestinya dan juga untuk dapat
mengendalikan biaya baik untuk pencegahan maupun perbaikan
jika terjadi kerusakan.
•Reliabilitas merupakan probabilitas bahwa suatu bagian dari
mesin atau produk akan berfungsi sebagaimana mestinya untuk
waktu dan kondisi tertentu.
September 20, 2018
18
KATEGORI PEMELIHARAAN
Konsep pemeliharaan dibagi menjadi dua kategori yaitu pemeliharaan pencegahan
dan pemeliharaan pemogokan.
1. Pemeliharaan Pencegahan (Preventif Maintenance)
• Melibatkan pelaksanaan pemeriksaan rutin dan sevis yang menjaga fasilitas dalam
kondisi yang baik. Tujuan pemeliharaan pencegahan untuk membangun system yang
mengetahui kerusakan potensial dan membuat pergantian atau perbaikan yang akan
mencegah kerusakan. Pemeliharaan Pencegahan jauh lebih besar dartipada sekedar
menjaga mesin dan fasilitas tetap berjalan. Konsep ini juga melibatkan perancangan
system manusia dan teknik yang menjaga proses produktif tetap bekerja dalam
toleransi nya. Penekanannya adalah pada pemahaman bahwa proses dan
membiarkannya bekerja tanpa gangguan.
• Pemeliharaan pencegahan berarti dapat menentukan kapan suatu peralatan perlu
diservis atau direparasi. Kerusakan terjadi pada tingkat yang berbeda-beda selam
umur produk. Tingkat kerusakan yang tinggi disebut Kehancuran sebelum waktunya
(infant mortality).
• Harus dicatat bahwa infant mortality banyak disebabkan karena penggunaan yang
tidak wajar, oleh karena itu perlunya manajemen membangun system pemeliharaan
yang meliputi seleksi personel dan pelatihan.
September 20, 2018
19
KATEGORI PEMELIHARAAN
2. Pemeliharaan Pemogokan (Breakdown Maintenance)
•
•
•
Adalah perbaikan secara remedial ketika terjadi peralatan yang rusak dan kemudian
harus diperbaiki atas dasar prioritas atau kondisi darurat.
Apabila biaya pemeliharaan lebih mahal daripada biaya reparasi ketika proses
tersebut mogok, maka barangkali perlu membiarkan prose situ mogok baru
diperbaiki. Akan tetapi perlu diperttimbangkan akibat pemogokan secara penuh
karena akan mengganggu proses secara keseluruhan.
Manajer operasi perlu mempertimbangkan keseimbangan antara pemeliharaan
pencegahan dan pemeliharaan pemogokan Karena berdampak pada persediaan,
uang, serta tenaga kerja
September 20, 2018
20
Skema yang menggambarkan bagaimana kom
plain yang ditanggapi
• Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak diren
canakan,biasa dilakukan atas dasar komplainan dari pih
ak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organi
sasi pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti. Setelah
omplain di tindak lanjuti,maka pelaksana perbaikan perlu
membuat laporan kepada manager, sehingga aktifitas pe
meliharaan bisa dipantau dengan baik.
September 20, 2018
21
STRUKTUR ORGANISASI PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG
1. Dipimpin oleh seorang manajer bangunan (building
manager).
2. Sekurang-kurangnya memiliki empat departemen:
Teknik (engineering), Tata graha (house keeping),
Layanan Pelanggan,
dan
Administrasi &
Keuangan.
3. Departemen engineering dan tata graha mempunyai
penyelia (supervisor).
4. Departemen umum dibantu oleh beberapa staf.
5. Setiap penyelia mempunyai tim pelaksana.
September 20, 2018
22
Pengecatan Luar Bangunan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Cat dinding luar bangunan penting untuk penampilan bangunan.
Sebaiknya pengecatan ulang dilakukan pada tembok bangunan setiap 2
(dua) atau 3 (tiga) tahun.
Kerusakan cat pada bangunan antara lain:
a. Bila Menggelembung (Blestering), penyebabnya adalah:
1) Pengecatan pada permukaan yang belum kering
2) Pengecatan terkena terik matahari langsung
3) Pengecatan atas permukaan yang lama sudah terjadi pengapuran
4) Pengecatan atas permukaan yang kotor dan berminyak
5) Bahan yang dicat menyusut / memuai, ini terjadi apabila
6) Permukaan yang dicat mengandung air atau menyerap air.
Cara perbaikannya :
1) Keroklah lapisan cat yang menggelembung dan haluskan
permukaannya dengan kertas ampelas
2) Beri lapisan cat baru hingga seluruh permukaan tertutup rata
3) Keroklah lapisan yang mengelupas dan bersihkan dengan kertas
ampelas hingga permukaan rata, halus & kering
4) Beri lapisan cat yang baru hingga permukaan tertutup rata.
b. Berbintik (Bittiness), penyebabnya adalah:
1) Debu atau kotoran dari udara atau kuas/alat penyemprot tidak
kering sempurna.
2) Adanya bagian-bagian cairan yang sudah mengering ikut
tercampur / teraduk.
Cara perbaikannya adalah:
1) Tunggu lapisan cat sampai kering sempurna
2) Gosok permukaan yang akan dicat dengan kertas ampelas halus
dan bersihkan
3) Beri lapisan cat baru (yang sudah disaring) sampai permukaan
cukup rata.
c. Retak-retak (Crazing/Cracking), penyebabnya adalah:
1) Umumnya terjadi pada lapisan cat yang sudah tua karena
elastisitas cat sudah berkurang. cukup.
September 20, 2018
23
Pengecatan Luar Bangunan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
2) Pengecatan pada lapisan cat pertama yang belum cukup kering.
3) Cat terlampau tebal dan pengeringan tidak merata.
Cara perbaikannya :
1) Keroklah seluruh lapisan cat, dan permukaannya haluskan dengan
kertas ampelas kemudian bersihkan
2) Beri lapisan cat baru
d. Perubahan Warna (Discoloration) penyebabnya adalah:
1) Pigmen yang dipakai tidak tahan terhadap cuaca dan terik
matahari.
2) Adanya bahan pengikat (binder) bereaksi dengan garam-garam
alkali.
Cara perbaikannya:
1) Pilihlah jenis cat lain.
2) Lakukan kembali persiapan permukaan dan lapisi dengan cat dasar
tahan alkali.
e. Sukar mengering (Drying troubles) penyebabnya adalah:
1) Pengecatan dilakukan pada cuaca yang tidak baik / kurangnya
sinar matahari misalnya udara lembab.
2) Pengecatan pada permukaan yang mengandung lemak (wax
polish), minyak atau berdebu.
3) Serangan alkali yang kuat pada bahan pengikat (binder), biasanya
pada jenis cat minyak.
Cara perbaikannya :
1) Keroklah seluruh lapisan cat, bersihkan dan biarkan permukaan
mengering dan baru dicat ulang dalam keadaan cuaca baik
2) Keroklah seluruh lapisan cat, bersihkan dan beri lapisan cat yang
tahan alkali.
September 20, 2018
24
Pengecatan Luar Bangunan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
f. Garis-garis bekas kuas (brush marks) penyebabnya adalah:
1) Kuas diulaskan terus pada saat cat mulai mengering
2) Permukaan cat terlalu kental
3) Pemakaian kuas yang kotor.
Cara perbaikannya:
Setelah lapisan cat mengering, gosoklah dengan kertas ampelas,
bersihkan dan dicat dengan cara pengecatan yang benar dan dicat
ulang dengan cat yang kekentalannya
g. Daya tutup berkurang (Poor opacity) penyebabnya adalah:
1) Cat yang terlalu encer
2) Pengadukan kurang baik
3) Permukaan bahan yang akan dicat terlampau porous
Cara perbaikannya:
1) Encerkan cat sesuai anjuran, aduk cat sehingga merata
2) Ulangi pengecatan sampai cukup rata
h. Lapisan cat menurun pada beberapa tempat (Sagging) penyebabnya
adalah:
Pengecatan dilakukan tidak merata.
Cara perbaikannya:
1) Biarkan cat mengering dengan baik
2) Ratakan bagian-bagian yang menurun dengan kertas ampelas,
kemudian lakukan pengecatan ulang.
i. Kurang mengkilap daripada seharusnya (Loss of Gloss) penyebabnya
adalah:
1) Pengecatan dilakukan pada permukaan yang mengandung minyak
atau lilin
2) Pengecatan pada saat cuaca kurang baik/lembab
3) Pengecatan dilakukan pada cat yang sudah tua atau mulai
mengapur.
September 20, 2018
25
Pengecatan Luar Bangunan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Cara perbaikannya:
1) Ampelaslah dan ulang pengecatan kayu pada lapisan cat yang
sudah tua/kurang mengkilap
2) Keroklah seluruh lapisan cat dari permukaan sebelum melakukan
pengecatan baru.
5. Pemeliharaan Atap Seng dan Cement Fiber Gelombang
a. Pengecatan dilakukan dengan meni sekurang-kurangnya setiap 4
(empat) tahun sekali
b. Periksa paku atau angkur pengikat terutama pada karet seal untuk
mencegah bocor
c. Ganti karet seal bila rusak
d. Cat kembali permukaan seng dengan meni secara merata
6. Pemeliharaan Atap Genteng Metal
a. Bersihkan secara periodik permukaan atas atap dari kotoran agar tidak
berkarat
b. Lakukan pemeriksaan setiap bulan
c. Bersihkan dengan air dan sikat permukaan atap agar tampilannya
selalu rapi
7. Pemeliharaan Atap Sirap
a. Bersihkan setiap 6 (enam) bulan permukaan atap dari kotoran agar
jamur atau tumbuhan tidak melekat
b. Gantilah sirap yang telah rapuh atau pecah-pecah dengan yang baru
dengan ukuran yang sama
8. Pemeliharaan Atap Beton
a. Bersihkan setiap sebulan sekali permukaan atap dari kotoran yang
melekat
b. Beri lapisan anti bocor dengan kuas atau dengan cara semprot secara
merata
September 20, 2018
26
Pengecatan Luar Bangunan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
c. Bila menggunakan lapisan aspal-pasir sebagai lapisan atas
permukaan atap, periksa aspal yang mengelupas karena perubahan
cuaca, dan berikan aspal cair baru setebal 5 (lima) milimeter.
9. Pemeliharaan Atap Genteng Keramik
a. Periksa setiap 6 (enam) bulan atap keramik, terutama pada
bubungannya
b. Bila terdapat retak segera tutup dengan cat anti bocor atau campuran
epoxy.
c. Cat kembali pertemuan bubung dengan genteng keramik dengan cat
genteng yang sewarna
10. Pemeliharaan Atap Fiberglass
a. Periksa setiap 6 (enam) atap fiberglass terutama pada sambungan
antar komponen fiberglass
b. Bersihkan dengan menggunakan sikat yang lembut dan cairan sabun
atau deterjen.
c. Bila terdapat retak tutup dengan cat anti bocor.
11. Pemeliharaan Listpang Kayu
a. Periksa setiap 6 (enam) bulan kondisi listplank.
b. Bersihkan dari kotoran yang melekat dengan menggunakan sikat yang
lembut dan airan sabun atau deterjen.
c. Bila terdapat retak-retak tutup dengan plamur kayu dan cat kembali.
d. Perbaikan yang sempurna dapat dilakukan dengan mengerok sampai
habis cat lama yang melekat, ampelas dan cat kembali dengan cat
dasar serta cat penutup khusus untuk kayu.
12. Pemeliharaan List Glass Fiber Cement (GRC)
a. Lakukan pemeriksaan secara periodik.
b. Periksa seng penutup listplank.
c. Bersihkan permukaan GRC dengan ampelas no. 2.
d. Cat kembali dengan cat emulsi secara merata.
September 20, 2018
27
Chiller
Unit Chiller dapat dibagi menjadi beberapa bagian besar sep
erti:
1). Compressor
2). Condenser
3). Metering Device
4). Evaporator
5). Panel Control / Power
- Pemeriksaan/pemeliharaan secara rutin terhadap item
di atas menjadi penentu beroperasinya peralatan chiller
tersebut dengan baik.
September 20, 2018
28
Compressor
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Merupakan jantung dari unit chiller yang hampir semua bagian dalam
nya bergerak. Oleh sebab itu pemeriksaan kompresinya secara berka
la adalah suatu keharusan.
Kompresi dari compressor
diukur di sisi tekanan tinggi (disharge) dan di sisi tekanan rendah
(suction). Tekanan diukur dengan menggunakan pressure gauge.
Demikian juga dengan motor compressor sebagai penggerak, arus
yang masuk dan tegangannya diukur dengan menggunakan Tang
Ampere dan harus diukur secara berkala, dan juga harus di megger a
pabila diperlukan.
Dengan menggunakan pressure gauge tekanan oli sebagai
pelumas bagian yang bergerak dalam kompresor diukur secara
periodik. Sedangkan level oli yang dapat dilihat pada Sight Glass
secara visual harus diperhatikan dan tidak boleh lebih rendah dari
yang diisyaratkan oleh pabrik.
September 20, 2018
29
Condenser / Cooler
• Unit Chiller. Apabila perpindahan panas pada kedua he
at
• Exchanger ini tidak baik, maka temperatur yang diingink
an tidak akan tercapai.
• Untuk mengetahui perpindahan panas baik atau tidak m
aka
• Tekanan refrigerant pada condensor dan cooler harus di
ukur secara rutin. Dan khusus untuk condensor, motor fa
n yang berfungsi untuk
• Menggerakkan udara pendingin harus diperiksa. Untuk
Cooler,temperatur air yang masuk dan keluar diukur sec
ara rutin.
September 20, 2018
30
Metering Device
• Apabila metering device terganggu, maka aliran
refrigerant terganggu, sehingga alat ini harus
diperiksa rutin dan diset ulang apabila terjadi
perubahan pada aliran refrigerant. Masalah
yang bisa timbul adalah tersumbatnya orifice
pada alat ini.
September 20, 2018
31
AHU / FCU / Ducting
Dengan menggunakan Air Flow Meter harus diyakinkan bahwa udara yang dipasok dari Air
Handling Unit (AHU) / Fan Coil Unit (FCU) masih sesuai dengan yang diisyaratkan. Dan untu
k mengetahui operasi dari AHU / FCU harus diperiksa tekanan air dingin masuk dan keluar
AHU dengan menggunakan pressure gauge dan juga temperatur air dingin masuk dan kelu
ar AHU dengan menggunakan Thermometer. Dari data ini dapat diketahui bagaimana operas
i dari AHU dan FCU. Demikian juga dengan arus motor penggerak AHU dan FCU diukur sec
ara berkala dengan menggunakan Tang Ampere atau Multimeter. Untuk AHU, V belt harus di
periksa ketegangannya secara rutin.
Ducting yang merupakan saluran udara harus diperiksa apakah ada kebocoran atau tidak kh
ususnya flexible duct dan main duct dan juga distribusi ke setiap ruangan harus sesuai den
gan masingmasing kebutuhan. Ini dapat diketahui dengan mengukur temperatur udara tiap r
uangan dengan menggunakan thermometer.
September 20, 2018
32
Panel Control / Power
• Komponen pada panel power diperiksa secara rutin
terutama :
• contact shoe dari kontaktor apakah baik atau sudah tidak
baik.
• Demikian juga terminal-terminal kabel apakah ada yang
kendor atau tidak.
• Sedang untuk panel control, semua setting point harus
diperiksa
• dan di-readjust secara berkala. Terutama komponen yang
berhubungan dengan safety device.
September 20, 2018
33
Pompa
• Motor dan Starter pompa harus diperiksa
secara rutin, yaitu
• Arus dan tegangannya harus sesuai dengan
nominal.
• Demikian juga alignment couplingnya harus
diperiksa dengan menggunakan dial gauge.
• Seal harus diperiksa dan diganti secara rutin.
September 20, 2018
34
Instalasi Pipa
• Instalasi pipa chiller harus diperiksa secara
rutin apakah pipanya berkarat dan isolasinya
masih cukup baik atau tidak.
• Kegiatan pemeliharaan berupa inspeksi,
service, dan penggantian suku cadang
terhadap
sub
sistem/peralatan
sistem
pengkondisian udara disesuaikan dengan
jadwal.
September 20, 2018
35
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi Vertikal
Pada dasarnya Pemeliharaan dan Perawatan sistem transportasi
dalam gedung mengikuti standar pemeliharaan yang ditetapkan
oleh pabrik pembuat peralatan yang terpasang.
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi Dalam
Gedung, meliputi peralatan/perlengkapan :
• a. Lift penumpang
• b. Lift barang
• c. Lift kebakaran
• d. Eskalator
• e. Travelator
September 20, 2018
36
Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa:
•
Kamar Mesin
–
–
–
–
–
–
–
–
–
•
Pemeriksaan meliputi:
1) Besaran nilai sekring (Ampere)
2) Power rating Motor (kW)
3) Putaran motor (rpm)
4) Frekuensi (Hertz)
5) Temperatur Rise Motor
6) Isolasi motor
7) Dengan menggunakan tachometer, periksa kecepatan putar puli
roda tarik (traction sheave)
Pit
–
–
–
–
–
–
Pemeriksaan meliputi:
1) Plat tabir pemisah bobot imbang (counter weight)
2) Tangga monyet
3) Kebersihan dasar pit
4) Final limit switch
5) Directional limit switch
September 20, 2018
37
Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Kamar mesin, ruang luncur dan pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari
sampah, debu, dan cecaran minyak.
Rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta, pintu-pintu,
mesin, penyangga (buffer) dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi secara
teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan merknya.
Tali baja yang memperlihatkan tanda-tanda retak, putus, atau patah pada
beberapa komponen kawat ataupun berkarat, dan atau
diameternya susut lebih dari 10% dari ukuran semula, harus segera diganti
dengan yang baru.
Tali baja yang kering atau menunjukkan adanya tanda-tanda korosi, harus
dilumasi dengan minyak pelumas khusus.
Atap Kereta (Top of Car)
Pemeriksaan meliputi:
1) Akses ke pintu darurat di atas kereta (emergency exit)
2) Saklar pengaman kecepatan lebih (safety operated switch)
3) Broken tape switch
4) Saklar henti darurat (emergency stop switch)
5) Limit switch di ujung atas ruang luncur
6) Kontak-kontak pintu (door contacts)
September 20, 2018
38
Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa:
•
•
Lantai lobby lift
– Pemeriksaan meliputi:
– 1) Kondisi pintu lantai (hoistway entrance)
– a) tidak berbunyi
– b) tidak bergetar
– c) posisi tidak miring
– - Pertemuan daun pintu
– - Fungsi tombol-tombol
– - Fungsi lampu-lampu indikator tiap lantai
– - Fungsi emergency key device
Setiap eskalator/travelator perlu dipelihara dan diperiksa:
– a. Pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari sampah, debu, dan
– cecaran minyak.
– b. Step & Roller, motor, dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi
– secara teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan
– merknya.
– c. Ban pegangan yang memperlihatkan tanda-tanda retak, atau putus,
– harus segera diganti dengan yang baru.
– d. Landasan dan Combplate yang rusak atau patah/retak, harus segera
– diganti dengan yang baru.
September 20, 2018
39
Building Automation System (BAS)
•
•
•
•
•
•
Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) pada bangunan gedung
digunakan untuk mengotomatisasikan operasional dari peralatanperalatan Mekanikal dan
Elektrikal Gedung dan juga dimaksudkan
untuk dapat dilakukan penghematan dalam penggunaan Energi
terutama Energi Listrik.
Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) merupakan monitor dan kontrol
atas :
– a) Sistem Central Control.
– b) Sistem Remote Control.
– c) Sistem Power Supply.
– d) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning.
– e) Sistem Elektrikal.
– f) Sistem Plumbing.
– g) Sistem Lift / Elevator.
– h) Sistem Fire Alarm dan Fire Fighting.
– i) Sistim Kontrol Penerangan.
September 20, 2018
40
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Proteksi Kebakaran
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Proteksi Kebakaran termasuk
menjaga berfungsinya semua peralatan/perlengkapan pencegahan api
(fire stop):
a. Umum
Pedoman ini menetapkan persyaratan minimum pemeliharaan dan
perawatan sistem proteksi kebakaran. Jenis sistem meliputi:
1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety
housekeeping).
2) Sarana jalan ke luar (means of access).
3) Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara
darurat.
4) Alat pemadam api ringan (APAR) (fire extinguisher).
5) Sistem pompa kebakaran terpasang tetap.
6) Sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan.
7) Sistem sprinkler otomatik.
•
•
8) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain.
9) Sistem pengendalian dan manajemen asap.
September 20, 2018
41
Building Automation System (BAS)
•
•
•
(a) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning, khususnya
Sistem AHU:
– - Memeriksa bekerjanya sistem AHU secara
Sentral.
– - Mengukur suhu udara di ducting dan ruangan
yang
– memakai AHU.
– - Memeriksa indikasi status setiap AHU.
– - Memeriksa indikasi switch mode setiap AHU.
– - Memeriksa indikasi trip alarm setiap AHU.
– - Memeriksa indikasi smoke alarm setiap AHU.
– - Memeriksa indikasi kondisi filter setiap AHU.
– - Memeriksa indikasi temperatur dan kelembaban
(humidity)
– setiap AHU.
b) Pressurized Fan
– - Memeriksa bekerjanya Pressurized Fan secara
sentral.
– - Memeriksa indikasi status setiap Pressurized
Fan.
– - Memeriksa indikasi switch mode setiap
Pressurized Fan.
– - Memeriksa indikasi trip alarm setiap Pressurized
Fan.
.
September 20, 2018
c) Sistem Elektrikal dan Penerangan.
- Memeriksa lampu-lampu
penerangan.
- Memeriksa kontak-kontak catu daya.
d) Transformator
- Memeriksa high temperatur alarm
setiap trafo.
- Memeriksa minyak trafo.
e) Genset
- Memeriksa indikasi status genset.
- Memeriksa indikasi tegangan genset.
- Memeriksa indikasi arus genset.
- Memeriksa indikasi trouble genset.
- Memeriksa indikasi alarm high fuel
tank.
- Memeriksa alarm low fuel tank.
- Memeriksa mesin penggerak diesel
42
Building Automation System (BAS)
h) Sistem Plambing
•
•
f) Panel LVMDP
– - Memeriksa indikasi status panel
LVMDP.
– - Memeriksa indikasi arus panel
LVMDP.
– - Memeriksa indikasi tegangan
panel LVMDP.
– - Memeriksa indikasi KWH panel
LVMDP.
– - Memeriksa indikasi connecting
pada pemutus daya
g) Panel Penerangan dan Daya
– - Memeriksa bekerjanya saklar
utama di setiap lantai secara
sentral.
– - Memeriksa indikasi status saklar
utama di setiap lantai.
– - Memeriksa indikasi connecting
pada pemutus daya pada setiap
lantai.
– - Mengatur time program.
September 20, 2018
- Ground Reservoir
x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
permukaan batas atas.
x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
permukaan batas bawah.
x Memeriksa mutu air.
- Pompa Air Bersih
x Memeriksa indikasi status pompa air bersih.
x Memeriksa trip alarm pompa air bersih.
- Roof Tank
x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
permukaan batas atas.
x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
permukaan batas bawah.
x Memeriksa mutu air.
- Cabang Utama Pemipaan Air Bersih
x Memeriksa pengaturan pembukaan dan penutupan
aliran pipa air utama.
x Memeriksa indikasi aliran air terbuka atau tertutup.
i) Sistem Fire Alarm / Fire Fighting
- Merekam general alarm yang terjadi di MCFA.
- Memeriksa indikasi status pompa fire hydrant / sprinkler.
- Memeriksa indikasi trip alarm pompa fire hydrant / sprinkler.
- Sistem Elevator / Lif
- Memeriksa indikasi status setiap elevator / lif.
43
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL
Perawatan Genset
•
•
•
•
•
•
•
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Penggantian olie
Penggantian filter olie
Penggantian filter solar
Running genset
Pembersihan
Pengisian air accu
Pengisian solar
September 20, 2018
Schedule
• a.Setiap 6 bulan sekali
• b.Setiap 1 tahun sekali
• c.Setiap 1 tahun sekali
• d.2 kali dalam seminggu
• e.Setiap 1 bulan sekali
• f. Seminggu sekali
• g.1 tahun sekali
44
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan STP ( Sewage
Treatmant Plan )
• a. Pembersihan
•
•
•
•
•
b. Penggantian olie pompa
c. Pemberian Grece ( gemuk )
d. Penggantian Bearing Motor
dan pompa
e. Pemberian Chemical HCL,Sod
a api ,Kaporite Asam sulfat
f. Pengggantian V belt
Schedule
•a.Setiap 1 bulan sekali
•b.Setiap 3 bulan sekali
•c.Setiap 1 bulan sekali
•d.Setiap 6 bulan sekali
•e.Setiap 1 bulan sekali
•f.Setiap 3 bulan sekali
September 20, 2018
45
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Pompa – Pompa
Schedule
• a.Setiap 1 bulan sekali
• b.Setiap 1 bulan sekali
• c.Setiap 3 bulan sekali
•
•
•
a. Pembersihan
b. Pemberian Grece ( gemuk )
c. Penggantian bearing motor dan pom
pa
September 20, 2018
46
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Lift
• a. Preventif
Schedule
•a.Setiap 1 bulan sekali
– - Pembersihan kabin
– - Pembersihan Atas
sangkar
– - Pembersihan Rel pintu
• b. Service
– - Pengechekan level pintu
– - Pengecheckan olie dan
panel utama
September 20, 2018
•b.Setiap 3 bulan sekali
47
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Gondola
• a. Preventive
• b. Service
Schedule
• a.Setiap 1 bulan sekali
• b.Setiap 3 bulan sekali
September 20, 2018
48
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan AC
( Air Conditioning )
Schedule
• a.Setiap 3 Bulan sekali
• a.Service meliputi
– -Pembersihan body unit
indoor outdoor
– -Pembersihan Filter indoor
– -Pembersihan Evaporator
dan condensor
– -Pengecekan drainase
September 20, 2018
49
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Water Treatmant
•a.Pembersihan
– - Bak penampung
– - Bak chemikal
Schedule
•a.Setiap 1 bulan sekali
•b.Setiap 1 tahun sekali
•c.Setiap 1 minggu sekali
Filter
•b.Penggantian media filter
•c.Pemberian chemikal
PAC,NAOH,SPO ( Kaporit )
•d.Backwhose
September 20, 2018
50
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Panel Listrik
•a.Pembersihan
•b.Check Conection
– – -
Ampere
Tegangan
Schedule
•a.Setiap 1 bulan sekali
•b.Setiap hari
•c.Setiap 1 tahun sekali
•c.Infrared
September 20, 2018
51
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Instalasi Listrik
• a.Pengecheckan
Conection
• b.Pembersihan Cover
lampu
September 20, 2018
Schedule
•a.Setiap hari
•b.Setiap 3 bulan sekali
52
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Instalasi Pipa
• a.Pembersihan
• b.Pengecatan
• c.Pemberian soda api
untuk instalasi air kotor
• d.Pembuangan air di
instalasi pipa hidrant
September 20, 2018
Schedule
• a.Setiap 3 bulan sekali
• b.Setiap 1 tahun sekali
• c.Setiap 6 bulan sekali
• d.Setiap 3 bulan sekali
53
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan PABX
• a. Pembersihan
• b. Pengecheckan
conection
September 20, 2018
Schedule
• a.Setiap 1 bulan sekali
• b.Setiap hari
54
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Panel alarm
• a. Pembersihan
• b. Pengecheckan
conection
–
–
–
–
-
Schedule
• Setiap 1 bulan sekali
• Setiap hari
Bel
Head detector
Smoke detector
Splinkler
September 20, 2018
55
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Lampu Taman
• a. Pembersihan
• - Cover lampu
• - Panel control
• b. Pengecheckan
conection
September 20, 2018
Schedule
a.Setiap 1 bulan sekali
b.Setiap hari
56
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Groundtank dan Ro
oftank
• a. Pembersihan Roof tank
• b. Pembersihan Groundtank
September 20, 2018
Schedule
• a.Setiap 6 bulan sekali
• b.Setiap 1 tahun sekali
57
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan bak Control
• a.Pembersihan
September 20, 2018
Schedule
• Setiap 1 bulan sekali
58
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN MEKANIKAL DAN
ELECTRIKAL
Perawatan AC Chiller / Central
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
a. Service rutin
- Evaforator
- Filter udara
- Blower indoor
- Colling tower
- Strainer
- Motor indoor dan outdoor
- Body unit
b. Schelling
- Pipa instalasi
- Condenser
September 20, 2018
Schedule
•a.Setiap 3 bulan sekali
•b.Setiap 1 tahun sekali
59
STANDARD KERUSAKAN
Genset
Standard kerusakan
Check olie
•
- Encer
•
- Hitam
•
b.
Air accu
•
- Level air accu harus selalu berada di level
atas
•
c.
Running seminggu 2 kali
•
- Temperatur
•
- Voltase accu
•
- tegangan
•
d.
Check air radiator
•
- Air berkurang
•
- kotorKebersihan
•
f.
Check solar
•
- Tank solar yang berada di unit harus selalu
terisi
September 20, 2018
60
STANDARD KERUSAKAN
Genset
Standard kerusakan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
September 20, 2018
Check olie
- Encer
- Hitam
b.
Air accu
- Level air accu harus selalu berada di level
atas
c.
Running seminggu 2 kali
- Temperatur
- Voltase accu
- tegangan
d.
Check air radiator
- Air berkurang
- kotorKebersihan
f.
Check solar
- Tank solar yang berada di unit harus selalu
terisi
61
STANDARD KERUSAKAN
Trafo
Standard kerusakan
•a. Ampere
•b. Tegangan 380 V / 400 V
•c. Bunyi
•d. Check fisik
•e. Rembesan olie
•f. Temperatur trafo – 50°
•g. Olie
•h. Bunyi
•i. Conection elastimol
September 20, 2018
62
STANDARD KERUSAKAN
Listrik
Standard kerusakan
• a. MCB
– – -
Panas
Bunyi
• b. Tegangan
– -
Voltase 220 V / 240 V
• c. Ampere
• d. Check kabel
– – September 20, 2018
Conection
Fisik kabel
63
STANDARD KERUSAKAN
Trafo
September 20, 2018
Standard kerusakan
•a. Ampere
•b. Tegangan 380 V / 400 V
•c. Bunyi
•d. Check fisik
•e. Rembesan olie
•f. Temperatur trafo – 50°
•g. Olie
•h. Bunyi
•i. Conection elastimol
64
STANDARD KERUSAKAN
Pompa
Standard kerusakan
•
•
•
•
•
a. Pompa berfungsi dengan baik
dan berjalan dengan otomatis
b. Instalasi pipa tidak ada yang
bocor
c. Valve dalam keadaan On
d. Pastikan groundtank cukup air
e. Panel pompa
–
–
–
–
–
September 20, 2018
-
Tegangan
Fisik kabel
Ampere
Bunyi
Panas
65
STANDARD KERUSAKAN
AC ( air conditioning )
Standard kerusakan
•
•
•
•
•
a. Freon ( tekanan freon )
b. Filter udara
c. Filter dryer
d. Fan belt
e. Temperatur/ suhu kedingin
an
• f. Drainaser
• g. Ampere
September 20, 2018
66
STANDARD KERUSAKAN
Panel-panel
Standard kerusakan
• a.
September 20, 2018
Body Keropos
67
STANDARD KERUSAKAN
Saluran air
Standard kerusakan
• a. Bocor
• b. Mampet
September 20, 2018
68
STANDARD KERUSAKAN
Ac chillier / central
Standard kerusakan
•
•
•
•
•
September 20, 2018
a. Check tekanan refrigent
b. Check ampere dan voltase
- Compresor
- Motor indoor dan outdoor
c. Check bearing motor fan
indoor dan outdoor
• d. Check fanbelt indoor
• e. Check wearing diagram
•
69
Jenis Pekerjaan dan peralatan
Jenis Pekerjaan
• Service AC
• Perbaikan
Pompa
• Penggantian
olie gearbox
pompa
September 20, 2018
Peralatan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
a. Kacher / alat semprot
b. Obeng ( - ) dan ( + )
c. Tang Kombinasi
d. Kunci inggris
e. Tang ampere
f. Multi tester
g. Plastik service
h. Penjepit plastik
i. Presmeter
j. Ember
k. Chemikal / applied
•a. Kunci pas ring
•b. Kunci sock
•c. Tang jepit
•d. Obeng ( - ) dan ( + )
•e. Obeng ketok
•f. Kunci inggris
•g. WD
•h. Palu
•i. Kunci pipa
•a. Kunci pas ring
•b. Kunci sock
•c. Kunci inggris
•d. Kunci pipa
•e. Olie
•f. Obeng ( - ) dan
( + )
70
Jenis Pekerjaan dan peralatan
Jenis Pekerjaan
Penggantian MCB
• Pengecatan
• Perbaikan sipil
September 20, 2018
Peralatan
a. Obeng ( - ) dan
(+)
b. Tespen
c. Tang Ampere
d. Multitester
e. Tang kombinasi
f. Tang buaya
g. Tang potong
a. Kuas
b. Rool
c. Tangga
d. Bak cat
e. Kain lap
a. Kapek
b. Amplas
c. Pahat
d. Palu
71
STANDAR KEBERSIHAN
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
D I F U S E R / G R I L L : B e r s ih , t id a k b e r n o d a , t id a k a d a s a r a n g la b a - la b a , t id a k b e r d e b u
P L A F O N D : B e b a s d a r i k o t o r , t id a k a d a n o d a , t id a k b e r d e b u , t id a k a d a s a r a n g
la b a - la b a
K A C A : B e r s ih , je la s , b e n in g , t id a k a d a n o d a , t id a k a d a k o t o r a n , t id a k
b e r d e b u , f r a m e k a c a b e r s ih .
H O R I Z O N T A L B L I N D : B e r s ih , t id a k k o t o r , t id a k b e r d e b u , r a p i .
S A K L A R & S T O P K O N T A K : T id a k b e r d e b u , t id a k b e r n o d a
F U R N I T U R E : B e r s ih , t id a k b e r d e b u , t id a k b e r n o d a , b i la d iu s a p t id a k m e m b e k a s ,
t id a k a d a s a m p a h , t id a k a d a s a r a n g la b a - la b a .
L A N T A I : B e r s ih , t id a k b e r d e b u , t id a k b e r n o d a , t id a k b u r a m , t id a k b a s a h ,
t id a k b a u , n a t la n t a i b e r s ih .
K A R P E T : B e r s ih , t id a k b e r d e b u , t id a k b e r n o d a , t id a k b a u , t id a k b a s a h , t e r s i s i r
rapi.
TOILET:
- R U A N G : T id a k b a u : a m i s , p e s in g , a n y i r .
- K A C A C E R M I N : B e n in g , t e r a n g , t id a k k u s a m , t id a k b e r n o d a , t id a k b a s a h .
- C L O S E D : M e n g a l i r la n c a r , t id a k a d a n o d a , t id a k a d a b e r c a k a n a i r
d i s e k e l i l in g n y a , t id a k b a u .
- K R A N : T id a k b e r k a r a t , t id a k b a s a h , t id a k k u s a m .
- L A N T A I : B e r s ih , k e r in g , t id a k a d a n o d a , t id a k a d a s a m p a h .
- H . P I N T U B e r s ih , t id a k a d a n o d a , m e n g k i la t ( s e s u a i a s l in y a ) .
- U R I N O I R : B e r s ih , t id a k a d a n o d a , t id a k b a u , t id a k b e r k a r a t .
- K E S E T : T id a k b e r d e b u , t id a k b a s a h , t id a k a d a s a m p a h , t id a k b a u .
TANGGA
- R A I L I N G : T id a k b e r d e b u , t id a k a d a n o d a , b i la d iu s a p t id a k m e m b e k a s .
- B O R D E S : T id a k b e r d e b u , t id a k a d a s a m p a h , t id a k b a s a h , t id a k b a u .
- P . B E S I : T id a k b e r d e b u , t id a k b e r n o d a , t id a k a d a b e r c a k .
T A M A N :, b e r s ih , r a p i , in d a h .
L A N T A I A S P A L : B e r s ih t id a k a d a s a m p a h , t id a k b a n j i r , t id a k k o t o r t a n a h
September 20, 2018
72
Struktur Bangunan Baja
Bagian Bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada konstruksi kuda-ku
da atau konstruksi atap bangunan atau tiang dan bagian pelengkapnya seperti
batang diagonal antar tiang.
•Pemeliharaan yang dilakukan:
– a. Usahakan permukaan bahan struktur baja tidak terkena bahan yang
mengandung garam, atau bahan lain yang bersifat korosif.
– b. Untuk bagian konstruksi yang terkena langsung air dan panas secara
bergant-ganti dalam waktu lama harus diberi lapisan cat atau meni besi
yang berkualitas baik.
– c. Usahakan pada titik pertemuan konstruksi tidak ada air yang
menggenang atau tertampung oleh sambungan komponen atau
– d. Bersihkan kotoran pada lubang pembuangan air pada konstruksi
sehingga tidak terjadi karat atau oksidasi.
September 20, 2018
73
Cara pelaksanaan:
a. Bersihkan permukaan dari kotoran dan debu dengan sabun atau
deterjen atau bahan pembersih lain yang tidak korosif atau dengan
menggunakan sikat besi dan amplas atau kertas gosok/sand paper.
b. Apabila permukaan yang kotor pada konstruksi dapat mempergunakan
metode sand blasting dengan peralatan khusus.
c. Bersihkan permukaan baja sampai pada permukaan asli.
d. Bilamana kondisi konstruksi tidak terlalu kotor, maka bersihkan
permukaan dan segera beri lapisan meni yang sesuai dengan kondisi
daerah dimana konstruksi berada.
e. Beri lapisan meni/primary coat yang sesuai dengan peruntukkannya
sebanyak 2~3 kali lapisan.
f. Bila dikehendaki dapat dicat dengan cat besi yang sesuai warna yang
diinginkan.
g. Untuk bagian tiang bagian bawah usahakan agar tidak terjadi
genangan air pada ujung tiang yang bersangkutan. Apabila ini terjadi,
maka bersihkan dan berikan lapisan kedap air atau dapat
dipergunakan jenis cat emulsi yang menggunakan bahan tahan air dan
asam (misal:jenis cat pencegah bocor).
September 20, 2018
74
Struktur Bangunan Beton
Bagian bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada konstruksi tiang,
lantai/plat lantai atau atap. Biasanya kebocoran yang terjadi pada plat lantai karena
adanya retak rambut pada konstruksi plat, sehingga air kamar mandi atau air hujan
meresap ke dalamnya dan keluar ke bagian lain bangunan sebagai kebocoran.
Pemeliharaan yang dilakukan:
a. Bersihkan kotoran yang menempel pada permukaan beton secara
merata
b. Cat kembali dengan cat emulsi atau cat yang tahan air dan asam pada
permukaannya.
c. Untuk bagian tiang bangunan yang rontok karena terkena benturan
benda keras, bersihkan dan buat permukaan tersebut dalam keadaan
- kasar, kemudian beri lapisan air semen dan plester kembali dengan
spesi/mortar semen-pasir.
d. Pada retakan plat atau dinding beton dapat digunakan bahan Epoxy
Grouts seperti:
1) Conbextra EP 10 TG untuk injeksi keretakan beton dengan celah
antara 0,25 – 10 mm.
2) Conbextra EP 40 TG mortar grouting untuk mengisi keretan beton
dengan celah antara 10 – 40 mm.
3) Conbextra EP 65 TG mortar grouting untuk mengisi keretakan
beton dengan celah antara 0,25 – 10 mm
September 20, 2018
75
Struktur Bangunan Komposit
Bagian bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada
konstruksi lantai/plat lantai. Biasanya kebocoran yang terjadi
pada plat lantai semacam ini karena adanya retak rambut pada
konstruksi plat akibat beban bangunan yang melebihi kapasitas
yang seharusnya atau disebabkan oleh cara pengecoran beton
yang tidak sempurna.
Dengan demikian air kamar atau air hujan meresap ke dalamnya
dan keluar ke bagia
Bangunan Gedung dan Fasilitas
(Maintenance Building Contruction and Facilities Management )
Narasumber : Ir. Dorry Sonata, M.Eng.Sc., M.M.
Presentator : Iqbal Masril Djanaik, S.T., M.M. / Editor
Muhammad Ikhsan Zamzami, S.Komp. / staf
Tempat : Ruang Kelas P3 SDM PT Timah (Persero) Tbk
September 20, 2018
1
Materi Presentasi
Manajemen pemeliharaan bangunan gedung yaitu :
a. Penjadwalan pemeliharaan bangunan gedung
b. Pemeliharaan dinding, plafond dan lain-lain
c. Pemeliharaan hydrant dan AC
d. Pemeliharaan system Mekanikal dan Elektrikal
e. Pemeliharaan lift dan escalator
f. Manajemen Visual 5S untuk pemeliharaan Bangunan gedung
g. Manajemen K3 Gedung bertingkat
h. Checklist Safety
i. Keamanan dan keselamatan pada bangunan gedung
j Hazard and Identification Risk Assesment
September 20, 2018
2
Kegiatan pemeliharaan bangunan meliputi berbagai aspek
yang bisa dikategorikan dalam 4 kegiatan
• Pemeliharaan rutin harian
• Rectification ( perbaikan bangunan yang baru saja selesai )
• Replacement ( penggantian bagian yang berharga dari suatu
bangunan )
• Retrofitting ( melengkapi bangunan sesuai kemajuan teknologi )
• Secara sederhana, Pemeliharaan bangunan dapat
diklarifikasikan menjadi 2 macam yaitu : Pemeliharaan rutin dan
Pemeliharaan remedial / perbaikan.
September 20, 2018
3
Pemeliharaan Rutin
•
•
•
Pemeliharaan rutin adalah pemeliharaan yang dilaksanakan dengan interva
l waktu tertentu untuk mempertahankan gedung pada kondisi yang diinginka
n / sesuai. Contohnya pengecatan dinding luar gedung 2 tahunan, pengecat
an interior 3 tahunan, pembersihan dinding luar, dll. Namun jenis pekerjaan
pemeliharaan rutin juga bias berupa perbaikan atau penggantian komponen
yang rusak. Kerusakan – kerusakan tersebut bisa diakibatkan oleh proses s
ecara alami ( contoh : Kerapuhan, kusam ) atau proses pemakaian ( contoh
nya : goresan,pecah dll ).
Pada pemeliharaan rutin sangat penting untuk menentukan siklus pemelihar
aan. Siklus pemeliharaan bias ditentukan berdasarkan data fisik gedung dan
equipment yang cukup dalam bentuk dokumentasi, manual pemeliharaan at
aupun catatan pengalaman dalam pekerjaan pemeliharaan sebelumnya.
Dalam suatu rencana program pemeliharaan, jika siklus kegiatannya sudah
ditentukan, maka jenis pekerjaan dan anggaran dapat segera dibuat.
September 20, 2018
4
Kendala – kendala yang sering terjadi dalam
pemeliharaan rutin adalah
•Pemilik / Owner
•Seringkali para pemilik gedung tidak melaksanakan program pemeliharaan yang sudah
dibuat,bahkan cenderung memperpanjang interval pemeliharan dengan tujuan mengura
ngi beban biaya pemeliharaan agar keuntungan yang di dapat lebih besar. Padahal den
gan tertundanya jadwal pemeliharaan rutin akan mengakibatkan bertumpuknya kualitas
kerusakan ( multipier effect ) yang akhirnya akan membutuhkan biaya perbaikan yang ja
uh lebih besar.
•Kurangnya data dan pengetahuan
•Seringkali pemeliharaan rutin tidak dapat dilakukan akibat kurangnya data baik manual,
sejarah pemeliharaan ataupun dokumentasi. Disamping itu juga kekurangan pengetahua
n dari personil pengelola gedung baik tingkat manajerial maupun pelaksana mengakibat
kan program pemeliharaan dan pelaksanaanya kurang optimal.
September 20, 2018
5
Pemeliharaan remedial adalah pemeliharaan perbaikan yang dapat
diakibatkan oleh :
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Kegagalan teknis / manajemen
Kegagalan teknis / manajemen bisa terjadi pada tahap kontruksi maupun pada tahap pengoperasian bangunan.
Pada tahap kontruksi contohnya adalah kecerobohan dalam pemasangan suatu komponen bangunan. Pada tahap
pengoperasian bangunan, kesalahan dalam merencanakan jadwal pemeliharaan bias terjadi dan ini dapat berakibat
pada kerusakan alat atau bahan – bahan bangunan.
Kegagalan kontruksi dan desain
Dalam hal ini faktor desain dan kontruksi berhubungan erat. Contoh dari segi desain adalah kesalahan dalam
pemilihan bahan bangunan, sehingga usia pemakaiannya pendek dan tidak bertahan lama. Sedangkan dari segi
kontruksi kesalahan dalam pelaksanaan finishing dapat menyebabkan usia pemakaiannyapun tidak bertahan lama.
Kegagalan dalam pemeliharaan
Faktor lain yang menyebabkan kegiatan pemeliharaan perbaikan selama periode pemakaian bangunan adalah akibat
kegagalan pemeliharaan yang disebabkan oleh :
Ø Program pemeliharaan rutin yang dibuat tidak memadai
Ø Program perbaikan yang tidak efektif
Ø Inspeksi – inspeksi yang tidak dilaksanakan dengan baik
Ø Data - data pendukung pemeliharaan yang tidak mencukupi
Secara lebih luas, ditinjau dari direncanakan atau tidak, kegiatan pemeliharaan rutin dapat diklasifikasikan menjadi :
1. Pemeliharaan terencana / planned.
2. Pemeliharaan tidak terencana / unplanned
September 20, 2018
6
Definisi klasifikasi kegiatan pemeliharaan
•Planned Maintenance : Pemeliharaan yang diorganisasikan dan dilaksanakan dengan
perencanaan, control dan penggunaan laporan – laporan untuk suatu rencana yang ditentukan
sebelumnya.
•Unplanned Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan untuk rencana yang yang tidak
ditentukan sebelumnya.
•Preventive Maintenance : Pemeliharaan yang dilaksanakan pada interval yang ditentukan
sebelumnya atau yang sesuai untuk kriteria yang ditentukan dan ditujukan untuk mengurangi
kemungkinan kegagalan atau degradasi performansi suatu bangunan.
•Corrective Maintenance : Pemeliharaan yang dilakukan setelah suatu kegagalan terjadi dan
ditujukan untuk memperbaiki suatu item untuk suatu keadaan yang item tersebut dapat melakukan
fungsinyayang diperlukan.
•Emergency Maintenance : Pemeliharaan yang diperlukan dengan segera untuk menghindari
akibat – akibat yang serius.
•Condition Based Maintenance : Preventive maintenance yang di mulai dari suatu hasil
pengetahuan kondisi suatu hal dari pemantauan rutin.
•Scheduled Maintenance : Preventive maintenance yang dilaksanakan untuk suatu interval waktu
yang telah ditentukan sebelumnya.
•Pada dasarnya,tindakan pemeliharaan dilakukan berdasarkan atas laporan hasil pemeriksaan /
survey terhadap kondisi bangunan. Untuk itu pemeriksaan yang dilakukan harus teliti dan
menyeluruh,sehingga dapat ditentukan bentuk tindakan pemeliharaan yang tepat terhadap
kegagalan tertentu
September 20, 2018
7
Dalam pembentukan organisasi pemeliharaan
gedung yang harus diperhatikan
•
•
•
•
Organisasi pemeliharaan harus memberikan pelayanan yang tepat sesuai dengan garis
kebijakan yang telah ditentukan oleh perusahaan.
Organisasi pemeliharaan harus mampu bekerja secara efektif melalui pengamat dan
pengendalian terhadap performansinya.
Organisasi pemeliharaan pada gedung perkantoran biasanya masuk dalam organisasi
pengelola yang lebih besar yang disebut Building management.Building management dipimpin
oleh seorang building manager dan dibantu oleh staff dan pelaksana.
Organisasi building management pada gedung yang berlantai banyak bervariasi tergantung
pada organisasi induk,fungsi gedung,luas lantai dan jumlah lantai. Fungsi – fungsi yang berada
dibawah organisasi building management pada dasarnya terdiri dari fungsi keuangan
( accounting ), fungsi administrasi (general affair ), fungsi security,fungsi operasional dan
pemeliharaan teknik
September 20, 2018
8
Tugas – tugas pokok masing – masing bidang
1. Buiding Manager
–
–
–
–
2.
Chief
–
–
–
–
–
3.
Membuat protap – protap (program tahapan )
Membuat standart operasi dan maintenance
Mengatur jadwal dan penugasan pelaksana
Melakukan inspeksi
Memberikan laporan kepada buiding manager secara rutin
Supervisor
–
–
–
–
4.
Menetapakan visi buiding management dengan berorientasi pada misi perusahaan / induk.
Membuat planning,budgeting dan program tahunan
Melakukan supervise total atas seluruh fungsi organisasi.
Membuat laporan rutin dan insidentil
Membuat rencana kerja dan pemeliharaan dan penugasan bersama – sama chief
Mengatur dan mengkoordinir pekerja harian sesuai dengan bidangnya
Mengatur penggunaan peralatan dan bahan
Membuat laporan kepada chief secara rutin
Teknisi / Pelaksana
–
–
–
–
Melaksanakan pekerjaan pengoperasian,perbaikan dan perawatan alat dan fisik gedung
Memberikan masukan perihal jadwal pemeliharaan rutin dan pemeliharaan perbaikan
Melakukan inspeksi dan pencatatan ( checklist harian secara rutin )
Membuat laporan kepada supervisor
September 20, 2018
9
Pemeliharaan dan Perawatan Bangunan Gedung
•
•
Pemeliharaan bangunan gedung adalah
– kegiatan menjaga keandalan bangunan gedung beserta prasarana dan
sarananya agar bangunan gedung selalu laik fungsi (preventive
maintenance).
Perawatan bangunan gedung adalah
– kegiatan memperbaiki dan/atau mengganti bagian bangunan gedung,
komponen, bahan bangunan, dan/atau prasarana dan sarana agar
bangunan gedung tetap laik fungsi (currative maintenance).
September 20, 2018
10
PEMELIHARAAN GEDUNG
•
•
•
•
Persyaratan Fungsional
Persyaratan Performance
Persyaratan menurut Undang – undang
Persyaratan menurut User (Pemakai)
September 20, 2018
11
Building Management melaksanakan perawatan dan perbaikan gedung, fasilitas
dan kelengkapan gedung dengan tujuan tercapainya :
•
•
•
•
•
•
Reliabilitas ( kehandalan )
Availabilitas ( ketersediaan )
Memperpanjang umur teknis
Memberikan nilai tambah
Untuk mencapai hal tersebut diatas maka building management harus membuat jadwal pemeliharaan sesua
i spesifikasinya baik fisik gedung maupun mekanikal dan elektrikalnya.
Personil organisasi pemeliharaan yang dibawahi mechanical dan electrical manager bertanggung jawab atas
kegiatan pemeliharaan terhadap :
– AC
– System pengadaan air bersih
– System pembuangan air kotor
– System pencegah kebakaran
– Elevator
– Gondola ( tangga darurat bentuk spiral )
– Power suplay ( PLN dan genset )
– Penerangan,telekomunikasi dan CCTV
– Sound system
– Dll
September 20, 2018
12
PEMELIHARAAN BANGUNAN YANG BERLANTAI BANYAK
•
•
•
•
•
•
Pada bangunan yang berlantai banyak yang disewakan,misalkan kantor
sewa, ada 3 pihak yang berkepentingan dalam menentukan performance
bangunan, yaitu :
Owner / pemilik gedung
Tenant / penghuni
Building management / pengelola bangunan
Masing – masing pihak memiliki tuntutan performance bangunan yang
berbeda. Hal ini bisa menyulitkan untuk menentukan standart sejauh apa
kegiatan pemeliharaan bangunan perlu dilakukan. Mengingat kompleksitas
pekerjaan yang sangat besar, maka manajen pemeliharaan dalam gedung
bertingkat tinggi biasanya dilakukan oleh suatu organisasi pemeliharaan
yang disebut dengan ORGANISASI PEMELIHARAAN GEDUNG.
Organisasi pemeliharaan gedung ini bertanggung jawab dalam
perencanaan,pengawasan dan penentuan pelaksanaan / operasi
pemeliharaan
September 20, 2018
13
Persyaratan Fungsional
• Yang dimaksud persyaratan fungsional adalah
persyaratan yang terkait dengan fungsi
bangunan. Setiap bangunan memiliki fungsional
umum dan khusus yang perlu dipenuhi.
Persyaratan umum contohnya
adalah bangunan mampu melindungi
pemakainya dari lingkungan luar. Sedangkan
persyarat khusus sangat tergantung pada jenis
dan fungsi bangunan tersebut
September 20, 2018
14
Persyaratan Performance
• Masing – masing bangunan memiliki persyaratan
performance
bangunan
yang
sangat
spesifik.
Performance bangunan mencakup banyak aspek, mulai
dari performance fisik luar bangunan, sampai pada
elemen – elemen Mekanikal dan elektrikal ( ME ).
• Tindakan pemeliharaan bangunan sangat ditentukan
oleh tuntutan performance yang terkait dengan fungsi
bangunan. Namun seringkali terjadi perbedaan standart
performance bangunan menurut USER dan menurut
OWNER, terutama pada bangunan sewa.
September 20, 2018
15
Persyaratan Menurut Undang-undang
• Persyaratan menurut undang – undang merupa
kan persyaratan yang tidak bisa diabaikan, kare
na menyangkut regulasi dan legalitas.
• Persyaratan ini diantaranya :
Persyaratan terhadap pengelolaan gedung ting
gi / hight risk.
September 20, 2018
16
Persyaratan Menurut User ( Pemakai )
• Persyaratan menurut user biasanya berkaitan dengan
kenyamanan. Kenyamanan user merupakan ukuran
keberhasilan suatu bangunan. Biasanya bangunan yang
memiliki persyaratan user adalah bangunan – bangunan
sewa dan bangunan – bangunan umum.
• Idealnya, pada tahap desain,perencana telah memiliki
kriteria – kriteria untuk menghasilkan suatu performansi
tertentu sehingga aktifitas pemeliharaan yang dilakukan
selama masa operasi gedung akan lebih efektif. Namun
seringkali kriteria – kriteria semacam itu tidak dibuat
sehingga menimbulkan kesulitan dalam menentukan
program pemeliharaan sampai tahap pelaksanaannya
September 20, 2018
17
Maintenance dan Realibilitas
•Maintenace dan reliabilitas merupakan kegiatan yang cukup
penting dilakukan dalam manajemen operasional. Karena fasilitas
yang dimiliki harus dijaga agar dapat digunakan secara
kelancaran sehingga proses operasional tidak terganggu.
•Tujuan pemeliharaan adalah untuk menjaga agar system yang
ada dapat berjalan sebagaimana mestinya dan juga untuk dapat
mengendalikan biaya baik untuk pencegahan maupun perbaikan
jika terjadi kerusakan.
•Reliabilitas merupakan probabilitas bahwa suatu bagian dari
mesin atau produk akan berfungsi sebagaimana mestinya untuk
waktu dan kondisi tertentu.
September 20, 2018
18
KATEGORI PEMELIHARAAN
Konsep pemeliharaan dibagi menjadi dua kategori yaitu pemeliharaan pencegahan
dan pemeliharaan pemogokan.
1. Pemeliharaan Pencegahan (Preventif Maintenance)
• Melibatkan pelaksanaan pemeriksaan rutin dan sevis yang menjaga fasilitas dalam
kondisi yang baik. Tujuan pemeliharaan pencegahan untuk membangun system yang
mengetahui kerusakan potensial dan membuat pergantian atau perbaikan yang akan
mencegah kerusakan. Pemeliharaan Pencegahan jauh lebih besar dartipada sekedar
menjaga mesin dan fasilitas tetap berjalan. Konsep ini juga melibatkan perancangan
system manusia dan teknik yang menjaga proses produktif tetap bekerja dalam
toleransi nya. Penekanannya adalah pada pemahaman bahwa proses dan
membiarkannya bekerja tanpa gangguan.
• Pemeliharaan pencegahan berarti dapat menentukan kapan suatu peralatan perlu
diservis atau direparasi. Kerusakan terjadi pada tingkat yang berbeda-beda selam
umur produk. Tingkat kerusakan yang tinggi disebut Kehancuran sebelum waktunya
(infant mortality).
• Harus dicatat bahwa infant mortality banyak disebabkan karena penggunaan yang
tidak wajar, oleh karena itu perlunya manajemen membangun system pemeliharaan
yang meliputi seleksi personel dan pelatihan.
September 20, 2018
19
KATEGORI PEMELIHARAAN
2. Pemeliharaan Pemogokan (Breakdown Maintenance)
•
•
•
Adalah perbaikan secara remedial ketika terjadi peralatan yang rusak dan kemudian
harus diperbaiki atas dasar prioritas atau kondisi darurat.
Apabila biaya pemeliharaan lebih mahal daripada biaya reparasi ketika proses
tersebut mogok, maka barangkali perlu membiarkan prose situ mogok baru
diperbaiki. Akan tetapi perlu diperttimbangkan akibat pemogokan secara penuh
karena akan mengganggu proses secara keseluruhan.
Manajer operasi perlu mempertimbangkan keseimbangan antara pemeliharaan
pencegahan dan pemeliharaan pemogokan Karena berdampak pada persediaan,
uang, serta tenaga kerja
September 20, 2018
20
Skema yang menggambarkan bagaimana kom
plain yang ditanggapi
• Tindakan pemeliharan secara mendadak dan tidak diren
canakan,biasa dilakukan atas dasar komplainan dari pih
ak tenant. Komplain ini akan disampaikan kepada organi
sasi pemeliharaan gedung untuk di tindak lanjuti. Setelah
omplain di tindak lanjuti,maka pelaksana perbaikan perlu
membuat laporan kepada manager, sehingga aktifitas pe
meliharaan bisa dipantau dengan baik.
September 20, 2018
21
STRUKTUR ORGANISASI PEMELIHARAAN DAN PERAWATAN
BANGUNAN GEDUNG
1. Dipimpin oleh seorang manajer bangunan (building
manager).
2. Sekurang-kurangnya memiliki empat departemen:
Teknik (engineering), Tata graha (house keeping),
Layanan Pelanggan,
dan
Administrasi &
Keuangan.
3. Departemen engineering dan tata graha mempunyai
penyelia (supervisor).
4. Departemen umum dibantu oleh beberapa staf.
5. Setiap penyelia mempunyai tim pelaksana.
September 20, 2018
22
Pengecatan Luar Bangunan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Cat dinding luar bangunan penting untuk penampilan bangunan.
Sebaiknya pengecatan ulang dilakukan pada tembok bangunan setiap 2
(dua) atau 3 (tiga) tahun.
Kerusakan cat pada bangunan antara lain:
a. Bila Menggelembung (Blestering), penyebabnya adalah:
1) Pengecatan pada permukaan yang belum kering
2) Pengecatan terkena terik matahari langsung
3) Pengecatan atas permukaan yang lama sudah terjadi pengapuran
4) Pengecatan atas permukaan yang kotor dan berminyak
5) Bahan yang dicat menyusut / memuai, ini terjadi apabila
6) Permukaan yang dicat mengandung air atau menyerap air.
Cara perbaikannya :
1) Keroklah lapisan cat yang menggelembung dan haluskan
permukaannya dengan kertas ampelas
2) Beri lapisan cat baru hingga seluruh permukaan tertutup rata
3) Keroklah lapisan yang mengelupas dan bersihkan dengan kertas
ampelas hingga permukaan rata, halus & kering
4) Beri lapisan cat yang baru hingga permukaan tertutup rata.
b. Berbintik (Bittiness), penyebabnya adalah:
1) Debu atau kotoran dari udara atau kuas/alat penyemprot tidak
kering sempurna.
2) Adanya bagian-bagian cairan yang sudah mengering ikut
tercampur / teraduk.
Cara perbaikannya adalah:
1) Tunggu lapisan cat sampai kering sempurna
2) Gosok permukaan yang akan dicat dengan kertas ampelas halus
dan bersihkan
3) Beri lapisan cat baru (yang sudah disaring) sampai permukaan
cukup rata.
c. Retak-retak (Crazing/Cracking), penyebabnya adalah:
1) Umumnya terjadi pada lapisan cat yang sudah tua karena
elastisitas cat sudah berkurang. cukup.
September 20, 2018
23
Pengecatan Luar Bangunan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
2) Pengecatan pada lapisan cat pertama yang belum cukup kering.
3) Cat terlampau tebal dan pengeringan tidak merata.
Cara perbaikannya :
1) Keroklah seluruh lapisan cat, dan permukaannya haluskan dengan
kertas ampelas kemudian bersihkan
2) Beri lapisan cat baru
d. Perubahan Warna (Discoloration) penyebabnya adalah:
1) Pigmen yang dipakai tidak tahan terhadap cuaca dan terik
matahari.
2) Adanya bahan pengikat (binder) bereaksi dengan garam-garam
alkali.
Cara perbaikannya:
1) Pilihlah jenis cat lain.
2) Lakukan kembali persiapan permukaan dan lapisi dengan cat dasar
tahan alkali.
e. Sukar mengering (Drying troubles) penyebabnya adalah:
1) Pengecatan dilakukan pada cuaca yang tidak baik / kurangnya
sinar matahari misalnya udara lembab.
2) Pengecatan pada permukaan yang mengandung lemak (wax
polish), minyak atau berdebu.
3) Serangan alkali yang kuat pada bahan pengikat (binder), biasanya
pada jenis cat minyak.
Cara perbaikannya :
1) Keroklah seluruh lapisan cat, bersihkan dan biarkan permukaan
mengering dan baru dicat ulang dalam keadaan cuaca baik
2) Keroklah seluruh lapisan cat, bersihkan dan beri lapisan cat yang
tahan alkali.
September 20, 2018
24
Pengecatan Luar Bangunan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
f. Garis-garis bekas kuas (brush marks) penyebabnya adalah:
1) Kuas diulaskan terus pada saat cat mulai mengering
2) Permukaan cat terlalu kental
3) Pemakaian kuas yang kotor.
Cara perbaikannya:
Setelah lapisan cat mengering, gosoklah dengan kertas ampelas,
bersihkan dan dicat dengan cara pengecatan yang benar dan dicat
ulang dengan cat yang kekentalannya
g. Daya tutup berkurang (Poor opacity) penyebabnya adalah:
1) Cat yang terlalu encer
2) Pengadukan kurang baik
3) Permukaan bahan yang akan dicat terlampau porous
Cara perbaikannya:
1) Encerkan cat sesuai anjuran, aduk cat sehingga merata
2) Ulangi pengecatan sampai cukup rata
h. Lapisan cat menurun pada beberapa tempat (Sagging) penyebabnya
adalah:
Pengecatan dilakukan tidak merata.
Cara perbaikannya:
1) Biarkan cat mengering dengan baik
2) Ratakan bagian-bagian yang menurun dengan kertas ampelas,
kemudian lakukan pengecatan ulang.
i. Kurang mengkilap daripada seharusnya (Loss of Gloss) penyebabnya
adalah:
1) Pengecatan dilakukan pada permukaan yang mengandung minyak
atau lilin
2) Pengecatan pada saat cuaca kurang baik/lembab
3) Pengecatan dilakukan pada cat yang sudah tua atau mulai
mengapur.
September 20, 2018
25
Pengecatan Luar Bangunan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Cara perbaikannya:
1) Ampelaslah dan ulang pengecatan kayu pada lapisan cat yang
sudah tua/kurang mengkilap
2) Keroklah seluruh lapisan cat dari permukaan sebelum melakukan
pengecatan baru.
5. Pemeliharaan Atap Seng dan Cement Fiber Gelombang
a. Pengecatan dilakukan dengan meni sekurang-kurangnya setiap 4
(empat) tahun sekali
b. Periksa paku atau angkur pengikat terutama pada karet seal untuk
mencegah bocor
c. Ganti karet seal bila rusak
d. Cat kembali permukaan seng dengan meni secara merata
6. Pemeliharaan Atap Genteng Metal
a. Bersihkan secara periodik permukaan atas atap dari kotoran agar tidak
berkarat
b. Lakukan pemeriksaan setiap bulan
c. Bersihkan dengan air dan sikat permukaan atap agar tampilannya
selalu rapi
7. Pemeliharaan Atap Sirap
a. Bersihkan setiap 6 (enam) bulan permukaan atap dari kotoran agar
jamur atau tumbuhan tidak melekat
b. Gantilah sirap yang telah rapuh atau pecah-pecah dengan yang baru
dengan ukuran yang sama
8. Pemeliharaan Atap Beton
a. Bersihkan setiap sebulan sekali permukaan atap dari kotoran yang
melekat
b. Beri lapisan anti bocor dengan kuas atau dengan cara semprot secara
merata
September 20, 2018
26
Pengecatan Luar Bangunan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
c. Bila menggunakan lapisan aspal-pasir sebagai lapisan atas
permukaan atap, periksa aspal yang mengelupas karena perubahan
cuaca, dan berikan aspal cair baru setebal 5 (lima) milimeter.
9. Pemeliharaan Atap Genteng Keramik
a. Periksa setiap 6 (enam) bulan atap keramik, terutama pada
bubungannya
b. Bila terdapat retak segera tutup dengan cat anti bocor atau campuran
epoxy.
c. Cat kembali pertemuan bubung dengan genteng keramik dengan cat
genteng yang sewarna
10. Pemeliharaan Atap Fiberglass
a. Periksa setiap 6 (enam) atap fiberglass terutama pada sambungan
antar komponen fiberglass
b. Bersihkan dengan menggunakan sikat yang lembut dan cairan sabun
atau deterjen.
c. Bila terdapat retak tutup dengan cat anti bocor.
11. Pemeliharaan Listpang Kayu
a. Periksa setiap 6 (enam) bulan kondisi listplank.
b. Bersihkan dari kotoran yang melekat dengan menggunakan sikat yang
lembut dan airan sabun atau deterjen.
c. Bila terdapat retak-retak tutup dengan plamur kayu dan cat kembali.
d. Perbaikan yang sempurna dapat dilakukan dengan mengerok sampai
habis cat lama yang melekat, ampelas dan cat kembali dengan cat
dasar serta cat penutup khusus untuk kayu.
12. Pemeliharaan List Glass Fiber Cement (GRC)
a. Lakukan pemeriksaan secara periodik.
b. Periksa seng penutup listplank.
c. Bersihkan permukaan GRC dengan ampelas no. 2.
d. Cat kembali dengan cat emulsi secara merata.
September 20, 2018
27
Chiller
Unit Chiller dapat dibagi menjadi beberapa bagian besar sep
erti:
1). Compressor
2). Condenser
3). Metering Device
4). Evaporator
5). Panel Control / Power
- Pemeriksaan/pemeliharaan secara rutin terhadap item
di atas menjadi penentu beroperasinya peralatan chiller
tersebut dengan baik.
September 20, 2018
28
Compressor
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Merupakan jantung dari unit chiller yang hampir semua bagian dalam
nya bergerak. Oleh sebab itu pemeriksaan kompresinya secara berka
la adalah suatu keharusan.
Kompresi dari compressor
diukur di sisi tekanan tinggi (disharge) dan di sisi tekanan rendah
(suction). Tekanan diukur dengan menggunakan pressure gauge.
Demikian juga dengan motor compressor sebagai penggerak, arus
yang masuk dan tegangannya diukur dengan menggunakan Tang
Ampere dan harus diukur secara berkala, dan juga harus di megger a
pabila diperlukan.
Dengan menggunakan pressure gauge tekanan oli sebagai
pelumas bagian yang bergerak dalam kompresor diukur secara
periodik. Sedangkan level oli yang dapat dilihat pada Sight Glass
secara visual harus diperhatikan dan tidak boleh lebih rendah dari
yang diisyaratkan oleh pabrik.
September 20, 2018
29
Condenser / Cooler
• Unit Chiller. Apabila perpindahan panas pada kedua he
at
• Exchanger ini tidak baik, maka temperatur yang diingink
an tidak akan tercapai.
• Untuk mengetahui perpindahan panas baik atau tidak m
aka
• Tekanan refrigerant pada condensor dan cooler harus di
ukur secara rutin. Dan khusus untuk condensor, motor fa
n yang berfungsi untuk
• Menggerakkan udara pendingin harus diperiksa. Untuk
Cooler,temperatur air yang masuk dan keluar diukur sec
ara rutin.
September 20, 2018
30
Metering Device
• Apabila metering device terganggu, maka aliran
refrigerant terganggu, sehingga alat ini harus
diperiksa rutin dan diset ulang apabila terjadi
perubahan pada aliran refrigerant. Masalah
yang bisa timbul adalah tersumbatnya orifice
pada alat ini.
September 20, 2018
31
AHU / FCU / Ducting
Dengan menggunakan Air Flow Meter harus diyakinkan bahwa udara yang dipasok dari Air
Handling Unit (AHU) / Fan Coil Unit (FCU) masih sesuai dengan yang diisyaratkan. Dan untu
k mengetahui operasi dari AHU / FCU harus diperiksa tekanan air dingin masuk dan keluar
AHU dengan menggunakan pressure gauge dan juga temperatur air dingin masuk dan kelu
ar AHU dengan menggunakan Thermometer. Dari data ini dapat diketahui bagaimana operas
i dari AHU dan FCU. Demikian juga dengan arus motor penggerak AHU dan FCU diukur sec
ara berkala dengan menggunakan Tang Ampere atau Multimeter. Untuk AHU, V belt harus di
periksa ketegangannya secara rutin.
Ducting yang merupakan saluran udara harus diperiksa apakah ada kebocoran atau tidak kh
ususnya flexible duct dan main duct dan juga distribusi ke setiap ruangan harus sesuai den
gan masingmasing kebutuhan. Ini dapat diketahui dengan mengukur temperatur udara tiap r
uangan dengan menggunakan thermometer.
September 20, 2018
32
Panel Control / Power
• Komponen pada panel power diperiksa secara rutin
terutama :
• contact shoe dari kontaktor apakah baik atau sudah tidak
baik.
• Demikian juga terminal-terminal kabel apakah ada yang
kendor atau tidak.
• Sedang untuk panel control, semua setting point harus
diperiksa
• dan di-readjust secara berkala. Terutama komponen yang
berhubungan dengan safety device.
September 20, 2018
33
Pompa
• Motor dan Starter pompa harus diperiksa
secara rutin, yaitu
• Arus dan tegangannya harus sesuai dengan
nominal.
• Demikian juga alignment couplingnya harus
diperiksa dengan menggunakan dial gauge.
• Seal harus diperiksa dan diganti secara rutin.
September 20, 2018
34
Instalasi Pipa
• Instalasi pipa chiller harus diperiksa secara
rutin apakah pipanya berkarat dan isolasinya
masih cukup baik atau tidak.
• Kegiatan pemeliharaan berupa inspeksi,
service, dan penggantian suku cadang
terhadap
sub
sistem/peralatan
sistem
pengkondisian udara disesuaikan dengan
jadwal.
September 20, 2018
35
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi Vertikal
Pada dasarnya Pemeliharaan dan Perawatan sistem transportasi
dalam gedung mengikuti standar pemeliharaan yang ditetapkan
oleh pabrik pembuat peralatan yang terpasang.
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Transportasi Dalam
Gedung, meliputi peralatan/perlengkapan :
• a. Lift penumpang
• b. Lift barang
• c. Lift kebakaran
• d. Eskalator
• e. Travelator
September 20, 2018
36
Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa:
•
Kamar Mesin
–
–
–
–
–
–
–
–
–
•
Pemeriksaan meliputi:
1) Besaran nilai sekring (Ampere)
2) Power rating Motor (kW)
3) Putaran motor (rpm)
4) Frekuensi (Hertz)
5) Temperatur Rise Motor
6) Isolasi motor
7) Dengan menggunakan tachometer, periksa kecepatan putar puli
roda tarik (traction sheave)
Pit
–
–
–
–
–
–
Pemeriksaan meliputi:
1) Plat tabir pemisah bobot imbang (counter weight)
2) Tangga monyet
3) Kebersihan dasar pit
4) Final limit switch
5) Directional limit switch
September 20, 2018
37
Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa:
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Kamar mesin, ruang luncur dan pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari
sampah, debu, dan cecaran minyak.
Rel pemandu, governor, pesawat pengaman, kereta, pintu-pintu,
mesin, penyangga (buffer) dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi secara
teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan merknya.
Tali baja yang memperlihatkan tanda-tanda retak, putus, atau patah pada
beberapa komponen kawat ataupun berkarat, dan atau
diameternya susut lebih dari 10% dari ukuran semula, harus segera diganti
dengan yang baru.
Tali baja yang kering atau menunjukkan adanya tanda-tanda korosi, harus
dilumasi dengan minyak pelumas khusus.
Atap Kereta (Top of Car)
Pemeriksaan meliputi:
1) Akses ke pintu darurat di atas kereta (emergency exit)
2) Saklar pengaman kecepatan lebih (safety operated switch)
3) Broken tape switch
4) Saklar henti darurat (emergency stop switch)
5) Limit switch di ujung atas ruang luncur
6) Kontak-kontak pintu (door contacts)
September 20, 2018
38
Setiap lift perlu dipelihara dan diperiksa:
•
•
Lantai lobby lift
– Pemeriksaan meliputi:
– 1) Kondisi pintu lantai (hoistway entrance)
– a) tidak berbunyi
– b) tidak bergetar
– c) posisi tidak miring
– - Pertemuan daun pintu
– - Fungsi tombol-tombol
– - Fungsi lampu-lampu indikator tiap lantai
– - Fungsi emergency key device
Setiap eskalator/travelator perlu dipelihara dan diperiksa:
– a. Pit harus dijaga kebersihannya dan bebas dari sampah, debu, dan
– cecaran minyak.
– b. Step & Roller, motor, dan peralatannya harus dirawat dan dilumasi
– secara teratur, dengan jenis pelumas yang sesuai dengan jenis dan
– merknya.
– c. Ban pegangan yang memperlihatkan tanda-tanda retak, atau putus,
– harus segera diganti dengan yang baru.
– d. Landasan dan Combplate yang rusak atau patah/retak, harus segera
– diganti dengan yang baru.
September 20, 2018
39
Building Automation System (BAS)
•
•
•
•
•
•
Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) pada bangunan gedung
digunakan untuk mengotomatisasikan operasional dari peralatanperalatan Mekanikal dan
Elektrikal Gedung dan juga dimaksudkan
untuk dapat dilakukan penghematan dalam penggunaan Energi
terutama Energi Listrik.
Sistem Otomatisasi Gedung (BAS) merupakan monitor dan kontrol
atas :
– a) Sistem Central Control.
– b) Sistem Remote Control.
– c) Sistem Power Supply.
– d) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning.
– e) Sistem Elektrikal.
– f) Sistem Plumbing.
– g) Sistem Lift / Elevator.
– h) Sistem Fire Alarm dan Fire Fighting.
– i) Sistim Kontrol Penerangan.
September 20, 2018
40
Pemeliharaan dan Perawatan Sistem Proteksi Kebakaran
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Pemeliharaan dan pengoperasian Sistem Proteksi Kebakaran termasuk
menjaga berfungsinya semua peralatan/perlengkapan pencegahan api
(fire stop):
a. Umum
Pedoman ini menetapkan persyaratan minimum pemeliharaan dan
perawatan sistem proteksi kebakaran. Jenis sistem meliputi:
1) Kerumahtanggaan keselamatan kebakaran (fire safety
housekeeping).
2) Sarana jalan ke luar (means of access).
3) Sistem deteksi dan alarm kebakaran dan sistem komunikasi suara
darurat.
4) Alat pemadam api ringan (APAR) (fire extinguisher).
5) Sistem pompa kebakaran terpasang tetap.
6) Sistem pipa tegak dan slang atau hidran bangunan.
7) Sistem sprinkler otomatik.
•
•
8) Sistem pemadam kebakaran terpasang tetap lain.
9) Sistem pengendalian dan manajemen asap.
September 20, 2018
41
Building Automation System (BAS)
•
•
•
(a) Sistem Ventilasi dan Air Conditioning, khususnya
Sistem AHU:
– - Memeriksa bekerjanya sistem AHU secara
Sentral.
– - Mengukur suhu udara di ducting dan ruangan
yang
– memakai AHU.
– - Memeriksa indikasi status setiap AHU.
– - Memeriksa indikasi switch mode setiap AHU.
– - Memeriksa indikasi trip alarm setiap AHU.
– - Memeriksa indikasi smoke alarm setiap AHU.
– - Memeriksa indikasi kondisi filter setiap AHU.
– - Memeriksa indikasi temperatur dan kelembaban
(humidity)
– setiap AHU.
b) Pressurized Fan
– - Memeriksa bekerjanya Pressurized Fan secara
sentral.
– - Memeriksa indikasi status setiap Pressurized
Fan.
– - Memeriksa indikasi switch mode setiap
Pressurized Fan.
– - Memeriksa indikasi trip alarm setiap Pressurized
Fan.
.
September 20, 2018
c) Sistem Elektrikal dan Penerangan.
- Memeriksa lampu-lampu
penerangan.
- Memeriksa kontak-kontak catu daya.
d) Transformator
- Memeriksa high temperatur alarm
setiap trafo.
- Memeriksa minyak trafo.
e) Genset
- Memeriksa indikasi status genset.
- Memeriksa indikasi tegangan genset.
- Memeriksa indikasi arus genset.
- Memeriksa indikasi trouble genset.
- Memeriksa indikasi alarm high fuel
tank.
- Memeriksa alarm low fuel tank.
- Memeriksa mesin penggerak diesel
42
Building Automation System (BAS)
h) Sistem Plambing
•
•
f) Panel LVMDP
– - Memeriksa indikasi status panel
LVMDP.
– - Memeriksa indikasi arus panel
LVMDP.
– - Memeriksa indikasi tegangan
panel LVMDP.
– - Memeriksa indikasi KWH panel
LVMDP.
– - Memeriksa indikasi connecting
pada pemutus daya
g) Panel Penerangan dan Daya
– - Memeriksa bekerjanya saklar
utama di setiap lantai secara
sentral.
– - Memeriksa indikasi status saklar
utama di setiap lantai.
– - Memeriksa indikasi connecting
pada pemutus daya pada setiap
lantai.
– - Mengatur time program.
September 20, 2018
- Ground Reservoir
x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
permukaan batas atas.
x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
permukaan batas bawah.
x Memeriksa mutu air.
- Pompa Air Bersih
x Memeriksa indikasi status pompa air bersih.
x Memeriksa trip alarm pompa air bersih.
- Roof Tank
x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
permukaan batas atas.
x Memeriksa tanda alarm pada saat air mencapai
permukaan batas bawah.
x Memeriksa mutu air.
- Cabang Utama Pemipaan Air Bersih
x Memeriksa pengaturan pembukaan dan penutupan
aliran pipa air utama.
x Memeriksa indikasi aliran air terbuka atau tertutup.
i) Sistem Fire Alarm / Fire Fighting
- Merekam general alarm yang terjadi di MCFA.
- Memeriksa indikasi status pompa fire hydrant / sprinkler.
- Memeriksa indikasi trip alarm pompa fire hydrant / sprinkler.
- Sistem Elevator / Lif
- Memeriksa indikasi status setiap elevator / lif.
43
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELEKTRIKAL
Perawatan Genset
•
•
•
•
•
•
•
a.
b.
c.
d.
e.
f.
g.
Penggantian olie
Penggantian filter olie
Penggantian filter solar
Running genset
Pembersihan
Pengisian air accu
Pengisian solar
September 20, 2018
Schedule
• a.Setiap 6 bulan sekali
• b.Setiap 1 tahun sekali
• c.Setiap 1 tahun sekali
• d.2 kali dalam seminggu
• e.Setiap 1 bulan sekali
• f. Seminggu sekali
• g.1 tahun sekali
44
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan STP ( Sewage
Treatmant Plan )
• a. Pembersihan
•
•
•
•
•
b. Penggantian olie pompa
c. Pemberian Grece ( gemuk )
d. Penggantian Bearing Motor
dan pompa
e. Pemberian Chemical HCL,Sod
a api ,Kaporite Asam sulfat
f. Pengggantian V belt
Schedule
•a.Setiap 1 bulan sekali
•b.Setiap 3 bulan sekali
•c.Setiap 1 bulan sekali
•d.Setiap 6 bulan sekali
•e.Setiap 1 bulan sekali
•f.Setiap 3 bulan sekali
September 20, 2018
45
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Pompa – Pompa
Schedule
• a.Setiap 1 bulan sekali
• b.Setiap 1 bulan sekali
• c.Setiap 3 bulan sekali
•
•
•
a. Pembersihan
b. Pemberian Grece ( gemuk )
c. Penggantian bearing motor dan pom
pa
September 20, 2018
46
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Lift
• a. Preventif
Schedule
•a.Setiap 1 bulan sekali
– - Pembersihan kabin
– - Pembersihan Atas
sangkar
– - Pembersihan Rel pintu
• b. Service
– - Pengechekan level pintu
– - Pengecheckan olie dan
panel utama
September 20, 2018
•b.Setiap 3 bulan sekali
47
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Gondola
• a. Preventive
• b. Service
Schedule
• a.Setiap 1 bulan sekali
• b.Setiap 3 bulan sekali
September 20, 2018
48
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan AC
( Air Conditioning )
Schedule
• a.Setiap 3 Bulan sekali
• a.Service meliputi
– -Pembersihan body unit
indoor outdoor
– -Pembersihan Filter indoor
– -Pembersihan Evaporator
dan condensor
– -Pengecekan drainase
September 20, 2018
49
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Water Treatmant
•a.Pembersihan
– - Bak penampung
– - Bak chemikal
Schedule
•a.Setiap 1 bulan sekali
•b.Setiap 1 tahun sekali
•c.Setiap 1 minggu sekali
Filter
•b.Penggantian media filter
•c.Pemberian chemikal
PAC,NAOH,SPO ( Kaporit )
•d.Backwhose
September 20, 2018
50
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Panel Listrik
•a.Pembersihan
•b.Check Conection
– – -
Ampere
Tegangan
Schedule
•a.Setiap 1 bulan sekali
•b.Setiap hari
•c.Setiap 1 tahun sekali
•c.Infrared
September 20, 2018
51
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Instalasi Listrik
• a.Pengecheckan
Conection
• b.Pembersihan Cover
lampu
September 20, 2018
Schedule
•a.Setiap hari
•b.Setiap 3 bulan sekali
52
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Instalasi Pipa
• a.Pembersihan
• b.Pengecatan
• c.Pemberian soda api
untuk instalasi air kotor
• d.Pembuangan air di
instalasi pipa hidrant
September 20, 2018
Schedule
• a.Setiap 3 bulan sekali
• b.Setiap 1 tahun sekali
• c.Setiap 6 bulan sekali
• d.Setiap 3 bulan sekali
53
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan PABX
• a. Pembersihan
• b. Pengecheckan
conection
September 20, 2018
Schedule
• a.Setiap 1 bulan sekali
• b.Setiap hari
54
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Panel alarm
• a. Pembersihan
• b. Pengecheckan
conection
–
–
–
–
-
Schedule
• Setiap 1 bulan sekali
• Setiap hari
Bel
Head detector
Smoke detector
Splinkler
September 20, 2018
55
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Lampu Taman
• a. Pembersihan
• - Cover lampu
• - Panel control
• b. Pengecheckan
conection
September 20, 2018
Schedule
a.Setiap 1 bulan sekali
b.Setiap hari
56
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan Groundtank dan Ro
oftank
• a. Pembersihan Roof tank
• b. Pembersihan Groundtank
September 20, 2018
Schedule
• a.Setiap 6 bulan sekali
• b.Setiap 1 tahun sekali
57
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN
MEKANIKAL DAN ELECTRIKAL
Perawatan bak Control
• a.Pembersihan
September 20, 2018
Schedule
• Setiap 1 bulan sekali
58
STANDART OPERASIONAL PROSEDUR
MAINTENANCE (PEMELIHARAAN) DAN PERAWATAN MEKANIKAL DAN
ELECTRIKAL
Perawatan AC Chiller / Central
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
a. Service rutin
- Evaforator
- Filter udara
- Blower indoor
- Colling tower
- Strainer
- Motor indoor dan outdoor
- Body unit
b. Schelling
- Pipa instalasi
- Condenser
September 20, 2018
Schedule
•a.Setiap 3 bulan sekali
•b.Setiap 1 tahun sekali
59
STANDARD KERUSAKAN
Genset
Standard kerusakan
Check olie
•
- Encer
•
- Hitam
•
b.
Air accu
•
- Level air accu harus selalu berada di level
atas
•
c.
Running seminggu 2 kali
•
- Temperatur
•
- Voltase accu
•
- tegangan
•
d.
Check air radiator
•
- Air berkurang
•
- kotorKebersihan
•
f.
Check solar
•
- Tank solar yang berada di unit harus selalu
terisi
September 20, 2018
60
STANDARD KERUSAKAN
Genset
Standard kerusakan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
September 20, 2018
Check olie
- Encer
- Hitam
b.
Air accu
- Level air accu harus selalu berada di level
atas
c.
Running seminggu 2 kali
- Temperatur
- Voltase accu
- tegangan
d.
Check air radiator
- Air berkurang
- kotorKebersihan
f.
Check solar
- Tank solar yang berada di unit harus selalu
terisi
61
STANDARD KERUSAKAN
Trafo
Standard kerusakan
•a. Ampere
•b. Tegangan 380 V / 400 V
•c. Bunyi
•d. Check fisik
•e. Rembesan olie
•f. Temperatur trafo – 50°
•g. Olie
•h. Bunyi
•i. Conection elastimol
September 20, 2018
62
STANDARD KERUSAKAN
Listrik
Standard kerusakan
• a. MCB
– – -
Panas
Bunyi
• b. Tegangan
– -
Voltase 220 V / 240 V
• c. Ampere
• d. Check kabel
– – September 20, 2018
Conection
Fisik kabel
63
STANDARD KERUSAKAN
Trafo
September 20, 2018
Standard kerusakan
•a. Ampere
•b. Tegangan 380 V / 400 V
•c. Bunyi
•d. Check fisik
•e. Rembesan olie
•f. Temperatur trafo – 50°
•g. Olie
•h. Bunyi
•i. Conection elastimol
64
STANDARD KERUSAKAN
Pompa
Standard kerusakan
•
•
•
•
•
a. Pompa berfungsi dengan baik
dan berjalan dengan otomatis
b. Instalasi pipa tidak ada yang
bocor
c. Valve dalam keadaan On
d. Pastikan groundtank cukup air
e. Panel pompa
–
–
–
–
–
September 20, 2018
-
Tegangan
Fisik kabel
Ampere
Bunyi
Panas
65
STANDARD KERUSAKAN
AC ( air conditioning )
Standard kerusakan
•
•
•
•
•
a. Freon ( tekanan freon )
b. Filter udara
c. Filter dryer
d. Fan belt
e. Temperatur/ suhu kedingin
an
• f. Drainaser
• g. Ampere
September 20, 2018
66
STANDARD KERUSAKAN
Panel-panel
Standard kerusakan
• a.
September 20, 2018
Body Keropos
67
STANDARD KERUSAKAN
Saluran air
Standard kerusakan
• a. Bocor
• b. Mampet
September 20, 2018
68
STANDARD KERUSAKAN
Ac chillier / central
Standard kerusakan
•
•
•
•
•
September 20, 2018
a. Check tekanan refrigent
b. Check ampere dan voltase
- Compresor
- Motor indoor dan outdoor
c. Check bearing motor fan
indoor dan outdoor
• d. Check fanbelt indoor
• e. Check wearing diagram
•
69
Jenis Pekerjaan dan peralatan
Jenis Pekerjaan
• Service AC
• Perbaikan
Pompa
• Penggantian
olie gearbox
pompa
September 20, 2018
Peralatan
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
a. Kacher / alat semprot
b. Obeng ( - ) dan ( + )
c. Tang Kombinasi
d. Kunci inggris
e. Tang ampere
f. Multi tester
g. Plastik service
h. Penjepit plastik
i. Presmeter
j. Ember
k. Chemikal / applied
•a. Kunci pas ring
•b. Kunci sock
•c. Tang jepit
•d. Obeng ( - ) dan ( + )
•e. Obeng ketok
•f. Kunci inggris
•g. WD
•h. Palu
•i. Kunci pipa
•a. Kunci pas ring
•b. Kunci sock
•c. Kunci inggris
•d. Kunci pipa
•e. Olie
•f. Obeng ( - ) dan
( + )
70
Jenis Pekerjaan dan peralatan
Jenis Pekerjaan
Penggantian MCB
• Pengecatan
• Perbaikan sipil
September 20, 2018
Peralatan
a. Obeng ( - ) dan
(+)
b. Tespen
c. Tang Ampere
d. Multitester
e. Tang kombinasi
f. Tang buaya
g. Tang potong
a. Kuas
b. Rool
c. Tangga
d. Bak cat
e. Kain lap
a. Kapek
b. Amplas
c. Pahat
d. Palu
71
STANDAR KEBERSIHAN
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
D I F U S E R / G R I L L : B e r s ih , t id a k b e r n o d a , t id a k a d a s a r a n g la b a - la b a , t id a k b e r d e b u
P L A F O N D : B e b a s d a r i k o t o r , t id a k a d a n o d a , t id a k b e r d e b u , t id a k a d a s a r a n g
la b a - la b a
K A C A : B e r s ih , je la s , b e n in g , t id a k a d a n o d a , t id a k a d a k o t o r a n , t id a k
b e r d e b u , f r a m e k a c a b e r s ih .
H O R I Z O N T A L B L I N D : B e r s ih , t id a k k o t o r , t id a k b e r d e b u , r a p i .
S A K L A R & S T O P K O N T A K : T id a k b e r d e b u , t id a k b e r n o d a
F U R N I T U R E : B e r s ih , t id a k b e r d e b u , t id a k b e r n o d a , b i la d iu s a p t id a k m e m b e k a s ,
t id a k a d a s a m p a h , t id a k a d a s a r a n g la b a - la b a .
L A N T A I : B e r s ih , t id a k b e r d e b u , t id a k b e r n o d a , t id a k b u r a m , t id a k b a s a h ,
t id a k b a u , n a t la n t a i b e r s ih .
K A R P E T : B e r s ih , t id a k b e r d e b u , t id a k b e r n o d a , t id a k b a u , t id a k b a s a h , t e r s i s i r
rapi.
TOILET:
- R U A N G : T id a k b a u : a m i s , p e s in g , a n y i r .
- K A C A C E R M I N : B e n in g , t e r a n g , t id a k k u s a m , t id a k b e r n o d a , t id a k b a s a h .
- C L O S E D : M e n g a l i r la n c a r , t id a k a d a n o d a , t id a k a d a b e r c a k a n a i r
d i s e k e l i l in g n y a , t id a k b a u .
- K R A N : T id a k b e r k a r a t , t id a k b a s a h , t id a k k u s a m .
- L A N T A I : B e r s ih , k e r in g , t id a k a d a n o d a , t id a k a d a s a m p a h .
- H . P I N T U B e r s ih , t id a k a d a n o d a , m e n g k i la t ( s e s u a i a s l in y a ) .
- U R I N O I R : B e r s ih , t id a k a d a n o d a , t id a k b a u , t id a k b e r k a r a t .
- K E S E T : T id a k b e r d e b u , t id a k b a s a h , t id a k a d a s a m p a h , t id a k b a u .
TANGGA
- R A I L I N G : T id a k b e r d e b u , t id a k a d a n o d a , b i la d iu s a p t id a k m e m b e k a s .
- B O R D E S : T id a k b e r d e b u , t id a k a d a s a m p a h , t id a k b a s a h , t id a k b a u .
- P . B E S I : T id a k b e r d e b u , t id a k b e r n o d a , t id a k a d a b e r c a k .
T A M A N :, b e r s ih , r a p i , in d a h .
L A N T A I A S P A L : B e r s ih t id a k a d a s a m p a h , t id a k b a n j i r , t id a k k o t o r t a n a h
September 20, 2018
72
Struktur Bangunan Baja
Bagian Bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada konstruksi kuda-ku
da atau konstruksi atap bangunan atau tiang dan bagian pelengkapnya seperti
batang diagonal antar tiang.
•Pemeliharaan yang dilakukan:
– a. Usahakan permukaan bahan struktur baja tidak terkena bahan yang
mengandung garam, atau bahan lain yang bersifat korosif.
– b. Untuk bagian konstruksi yang terkena langsung air dan panas secara
bergant-ganti dalam waktu lama harus diberi lapisan cat atau meni besi
yang berkualitas baik.
– c. Usahakan pada titik pertemuan konstruksi tidak ada air yang
menggenang atau tertampung oleh sambungan komponen atau
– d. Bersihkan kotoran pada lubang pembuangan air pada konstruksi
sehingga tidak terjadi karat atau oksidasi.
September 20, 2018
73
Cara pelaksanaan:
a. Bersihkan permukaan dari kotoran dan debu dengan sabun atau
deterjen atau bahan pembersih lain yang tidak korosif atau dengan
menggunakan sikat besi dan amplas atau kertas gosok/sand paper.
b. Apabila permukaan yang kotor pada konstruksi dapat mempergunakan
metode sand blasting dengan peralatan khusus.
c. Bersihkan permukaan baja sampai pada permukaan asli.
d. Bilamana kondisi konstruksi tidak terlalu kotor, maka bersihkan
permukaan dan segera beri lapisan meni yang sesuai dengan kondisi
daerah dimana konstruksi berada.
e. Beri lapisan meni/primary coat yang sesuai dengan peruntukkannya
sebanyak 2~3 kali lapisan.
f. Bila dikehendaki dapat dicat dengan cat besi yang sesuai warna yang
diinginkan.
g. Untuk bagian tiang bagian bawah usahakan agar tidak terjadi
genangan air pada ujung tiang yang bersangkutan. Apabila ini terjadi,
maka bersihkan dan berikan lapisan kedap air atau dapat
dipergunakan jenis cat emulsi yang menggunakan bahan tahan air dan
asam (misal:jenis cat pencegah bocor).
September 20, 2018
74
Struktur Bangunan Beton
Bagian bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada konstruksi tiang,
lantai/plat lantai atau atap. Biasanya kebocoran yang terjadi pada plat lantai karena
adanya retak rambut pada konstruksi plat, sehingga air kamar mandi atau air hujan
meresap ke dalamnya dan keluar ke bagian lain bangunan sebagai kebocoran.
Pemeliharaan yang dilakukan:
a. Bersihkan kotoran yang menempel pada permukaan beton secara
merata
b. Cat kembali dengan cat emulsi atau cat yang tahan air dan asam pada
permukaannya.
c. Untuk bagian tiang bangunan yang rontok karena terkena benturan
benda keras, bersihkan dan buat permukaan tersebut dalam keadaan
- kasar, kemudian beri lapisan air semen dan plester kembali dengan
spesi/mortar semen-pasir.
d. Pada retakan plat atau dinding beton dapat digunakan bahan Epoxy
Grouts seperti:
1) Conbextra EP 10 TG untuk injeksi keretakan beton dengan celah
antara 0,25 – 10 mm.
2) Conbextra EP 40 TG mortar grouting untuk mengisi keretan beton
dengan celah antara 10 – 40 mm.
3) Conbextra EP 65 TG mortar grouting untuk mengisi keretakan
beton dengan celah antara 0,25 – 10 mm
September 20, 2018
75
Struktur Bangunan Komposit
Bagian bangunan yang menggunakan bahan ini biasanya pada
konstruksi lantai/plat lantai. Biasanya kebocoran yang terjadi
pada plat lantai semacam ini karena adanya retak rambut pada
konstruksi plat akibat beban bangunan yang melebihi kapasitas
yang seharusnya atau disebabkan oleh cara pengecoran beton
yang tidak sempurna.
Dengan demikian air kamar atau air hujan meresap ke dalamnya
dan keluar ke bagia